物業(yè)管理法律規(guī)范課件

第07章物業(yè)管理中的法律知識

第07章物業(yè)管理中的法律知識1一、物業(yè)管理法制建設(shè)的必要性

（一）開發(fā)商的物業(yè)管理責(zé)任需要法規(guī)約束

有不少開發(fā)商把工程尾巴留給了物業(yè)管理公司，而物業(yè)管理公司又無力解決，造成服務(wù)不到位，業(yè)主和租戶怨聲載道。所以物業(yè)管理問題的徹底解決，必須要從房地產(chǎn)綜合開發(fā)環(huán)節(jié)的始端抓起。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)日后物業(yè)管理的有關(guān)責(zé)任。比如，開發(fā)商在項目立項時就應(yīng)該考慮日后的物業(yè)管理問題，并在規(guī)劃設(shè)計中聽取物業(yè)管理公司的意見；規(guī)劃設(shè)計中要完善物業(yè)的配套設(shè)施，考慮物業(yè)管理用房的預(yù)留；按規(guī)定支付物業(yè)維修基金等等。一、物業(yè)管理法制建設(shè)的必要性（一）開發(fā)商的物業(yè)管理責(zé)任需要2（二）物業(yè)管理公司的行為要有法可依

由于缺乏統(tǒng)一的法律規(guī)范作為依據(jù)，眾多的物業(yè)管理公司的管理行為可以說是千差萬別，尤其是與業(yè)主和租戶直接相關(guān)的收費問題，物業(yè)管理公司隨意定價，業(yè)主和租戶盡管身受其害，卻又投訴無門，起訴無法，無可奈何。據(jù)分析，因物業(yè)管理引起的糾紛大致可分五個方面：第一是收費標準問題

第二是收費方式問題

第三是維修基金的收取時間

第四是代為購置安裝設(shè)備中的矛盾

第五是物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的分歧

（二）物業(yè)管理公司的行為要有法可依3（三）業(yè)主的利益和行為需要立法予以保障和規(guī)范

業(yè)主是物業(yè)的所有人，物業(yè)管理的最終目的是為他們服務(wù)。但是在沒有物業(yè)管理立法之前，卻是開發(fā)商決定對物業(yè)的管與不管；物業(yè)管理公司決定管理費的收取標準，而業(yè)主只能被迫聽命，任人擺布，雖叫苦不迭，卻又無可奈何，這就是沒有物業(yè)管理立法所帶來的后果。所以應(yīng)當(dāng)通過物業(yè)管理法規(guī)的建立來保障業(yè)主的利益。

業(yè)主的行為也需要規(guī)范。業(yè)主作為物業(yè)的所有人，固然有對物業(yè)的使用權(quán)和處置權(quán)，但這種權(quán)力的享用是以不影響他人的權(quán)益為前提的。（三）業(yè)主的利益和行為需要立法予以保障和規(guī)范4案例

北京市居民李某向A公司購買了亞運村內(nèi)兩居室住宅一套，1995年6月入住，雙方未簽訂物業(yè)管理書面合同，但A公司承諾，實行封閉管理，有24小時保安巡邏。1995年12月某日深夜，李某與其子（10歲）在房間收看電視時，一蒙面男子入室搶劫并將李某殺害。之后其子向院內(nèi)保安人員報案。目前該搶劫案尚未偵破。調(diào)查認定，案發(fā)時住宅小區(qū)仍在施工，可以自由出入，未做到封閉式管理，李某陽臺門不是防盜門，可以打開入室。李某之子與其外祖父、外祖母向法院起訴，訴訟理由是：A公司收取了保安費，但保安巡邏有名無實，而且沒有履行封閉式管理的承諾，此外陽臺門質(zhì)量有問題。訴訟請求是：A公司應(yīng)對李某遇害承擔(dān)民事賠償責(zé)任，各種賠償金額總計約185萬元。A公司答辯理由是：24小時保安是針對小區(qū)內(nèi)設(shè)有可視防盜對講系統(tǒng)的高級公寓業(yè)主，死者購買的是普通住宅，沒有必要的監(jiān)視設(shè)備，只能提供一般的24小時巡邏保安。小區(qū)建設(shè)有1／3尚在施工，但已經(jīng)實行24小時保安巡邏，且兇手是死者的熟人、生人以及如何入室等尚不得而知。物業(yè)公司曾幾次建議死者安裝防盜門封閉陽臺，但均遭死者拒絕，且死者只在購房的第一月交納了保安費，至案發(fā)已經(jīng)5個月沒有交納保安費。被告認為不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

那么，業(yè)主在家被害，物業(yè)管理公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任呢？案例北京市居民李某向A公司購買了亞運村內(nèi)兩居室住宅5北京晚報的報道

北京的這起住戶在家被害一案，在此之前，不僅北京以前沒有，我國也沒有先例。出于慎重，此案審理經(jīng)北京市中、高級兩級法院研究后再請示最高法院，最高法院又征詢了行業(yè)主管部門建設(shè)部的意見，商討后的基本認識如下：我國物業(yè)管理起步較晚，這起案件的審理影響很大，必須依法審慎處理，以避免發(fā)生誤導(dǎo)。國際上物業(yè)管理已經(jīng)運行了一個世紀，就所掌握的材料，香港和其他國家物業(yè)管理部門均未規(guī)定物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)住戶人身與財產(chǎn)的安全責(zé)任，也沒有發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司承諾對住戶人身和財產(chǎn)安全負有保險責(zé)任。我國各地的物業(yè)公司一般都有24小時保安巡邏的服務(wù)承諾，但也沒有發(fā)現(xiàn)安全保險方面的承諾，不少物業(yè)公司還特別明確了這方面責(zé)任。如沈陽一家與新加坡合作開發(fā)的住宅小區(qū)，管理契約中明確規(guī)定：“甲方或委托公司對小區(qū)發(fā)生的刑事或民事案件造成的損失沒有賠償?shù)牧x務(wù)。甲方或受托公司雇請之保安人員負責(zé)小區(qū)內(nèi)治安秩序的管理，加強防范措施，提高安全性，并不承擔(dān)安全方面的賠償責(zé)任?！本蜕鲜銮闆r，該案確定了這樣的處理原則：保安不是保險，保安人員不是保縹，保安人員的職責(zé)是通過晝夜巡視配合和協(xié)助公安部門進行安全監(jiān)控。小區(qū)住戶的人身、財產(chǎn)風(fēng)險應(yīng)通過購買保險來解決。就此案責(zé)任的具體情況，由于A公司沒有依據(jù)承諾完成小區(qū)的封閉管理，現(xiàn)場比較混亂，管理有不善之處，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，初擬判決被告補償原告2～3萬元。北京晚報的報道北京的這起住戶在家被害一案，在此之6二、物業(yè)管理法律規(guī)范

社會規(guī)范是調(diào)整人們社會關(guān)系的規(guī)則，包括：調(diào)整人們理想、道德的道德規(guī)范；調(diào)整人們宗教信仰的宗教規(guī)范；調(diào)節(jié)人們之間禮節(jié)的禮儀規(guī)范；調(diào)整人們之間權(quán)利義務(wù)的法律規(guī)范。二、物業(yè)管理法律規(guī)范社會規(guī)范是調(diào)整人們社會關(guān)系的規(guī)則，包括7（一）法律規(guī)范的概念和特征法律規(guī)范是統(tǒng)治階級依靠自己的意志，由國家機關(guān)制定或認可并由國家強制力保證實施的行為規(guī)則。在所有的社會行為規(guī)范中，只有法律規(guī)范是由國家制訂或認可，并以國家強制力保證其實施的?？捎梢韵滤膫€方面來理解法律規(guī)范的特征。法律規(guī)范是法的具體化。法律規(guī)范的表現(xiàn)形式是法律文件。法律規(guī)范必須是有權(quán)力的國家機關(guān)來制定。法律規(guī)范是以單一的規(guī)范和系統(tǒng)的規(guī)范相結(jié)合的。（一）法律規(guī)范的概念和特征法律規(guī)范是統(tǒng)治階級依靠自己的意志，8（二）物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式和立法體制

中國現(xiàn)行物業(yè)管理立法體制是一個以國家立法權(quán)為核心，兩級(中央和省)并重、多類結(jié)合的立法體制。與此相適應(yīng)，物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式為：

憲法具有最高的法律效力

法律分為由全國人民代表大會制定、修改的基本法律和由全國人大常委會制定、修改的普通法律兩種類型。法律的效力僅次于憲法。行政法規(guī)由國務(wù)院制定、批準和發(fā)布。效力次于法律。國務(wù)院部、委發(fā)布的行政規(guī)章其地位屬于高于地方性法規(guī)的廣義的行政性法規(guī)。

地方性法規(guī)只在本地方行政區(qū)域內(nèi)有效。立法解釋、司法解釋（二）物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式和立法體制中國現(xiàn)行物業(yè)管理立法9三、物業(yè)管理法律關(guān)系

（一）物業(yè)管理法律關(guān)系的概念

法律關(guān)系就是法律上的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。物業(yè)管理法律關(guān)系是法律關(guān)系中的一種，即物業(yè)管理法律規(guī)范在調(diào)整物業(yè)管理及相關(guān)活動的過程中所形成的法定權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。三、物業(yè)管理法律關(guān)系（一）物業(yè)管理法律關(guān)系的概念10（二）物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成要素

物業(yè)管理法律關(guān)系的要素是指該種關(guān)系必要的構(gòu)成因素或條件，缺了要素之一則不能構(gòu)成物業(yè)管理法律關(guān)系。多數(shù)人堅持主體、客體、內(nèi)容三要素說。1.物業(yè)管理法律關(guān)系的主體可簡稱業(yè)事主體。業(yè)事主體又可因其參與的法律關(guān)系類別不同而稱為民事主體、商事主體、政事主體、刑事主體。物業(yè)管理法律關(guān)系的基本主體是業(yè)主及其自治管理組織、物業(yè)管理企業(yè)和對物業(yè)管理活動的行政監(jiān)管機關(guān)。（二）物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成要素物業(yè)管理法律關(guān)系的要素是指112.物業(yè)管理法律關(guān)系的客體物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指法律關(guān)系主體承受的權(quán)利、義務(wù)所指向的對象?？腕w亦稱為“標的”。按利益載現(xiàn)形式的不同，客體可劃分為物業(yè)、權(quán)利、行為效果三類。

（1）物業(yè)。它包括傳統(tǒng)法律規(guī)定的不動產(chǎn)或房地產(chǎn)之實物及其圍括的空間和環(huán)境。

（2）權(quán)利。權(quán)利作為物業(yè)法律關(guān)系的客體，主要是指基于法律規(guī)定或當(dāng)事人約定所設(shè)定的債權(quán)，與物業(yè)所有權(quán)相關(guān)的場地使用權(quán)、物業(yè)相鄰權(quán)、公共秩序維護權(quán)、物業(yè)代管權(quán)、與物業(yè)管理行為相關(guān)的一些人身性或精神性權(quán)利。（3）行為效果。行為效果體現(xiàn)出利益狀態(tài)(增進了或損害了主體的利益)。主要包括國家機關(guān)在對物業(yè)管理方面提供管理性行政服務(wù)之行為效果、物業(yè)管理公司按委托管理服務(wù)合同提供有償服務(wù)之行為效果、業(yè)主繳納物業(yè)維修金而建立和補充物業(yè)維修基金之行為效果等。2.物業(yè)管理法律關(guān)系的客體物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指法律關(guān)123.物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是指業(yè)事主體在物業(yè)管理法律關(guān)系中所享有的權(quán)利(包括職權(quán))和負擔(dān)的義務(wù)(包括職責(zé))。物業(yè)管理關(guān)系的權(quán)利種類是多樣的，主要包括民事權(quán)利、商事權(quán)利和政事權(quán)利三大類。物業(yè)管理法律關(guān)系的義務(wù)種類是多樣的。主要包括民事義務(wù)、商事義務(wù)和政事義務(wù)三類。義務(wù)可分為專屬義務(wù)(指不得轉(zhuǎn)移其他主體負擔(dān)的義務(wù))和非專屬義務(wù)(指可以依法平等轉(zhuǎn)移給他人承受的義務(wù))兩類。3.物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是指業(yè)事主體在物業(yè)管理法律關(guān)系13【案例】房款未付清

物業(yè)公司是否有權(quán)停水停電？

某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立，具有相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)，系獨立核算、自負盈虧的企業(yè)法人。某日，開發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā)來一份通知，稱該小區(qū)某住戶系分期付款購房，但入住后卻遲遲未將剩余房款付清，為此要求對這個住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使其及早交款。物業(yè)管理公司遂照此辦理，使得住戶無法正常生活。物業(yè)公司是否有權(quán)這么做？

【案例】房款未付清物業(yè)公司是否有權(quán)停水停電？14【分析】

在房屋買賣法律關(guān)系中，買家承擔(dān)支付房款的義務(wù)，享有取得房屋所有權(quán)的權(quán)利。而在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)管理費的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利?？墒莾煞N法律關(guān)系混淆就不行，不能說沒有履行這個法律關(guān)系中的義務(wù)就不能享有另外一個法律關(guān)系中的權(quán)利，這樣做就會導(dǎo)致責(zé)權(quán)利不一致。上述小區(qū)的住戶是房屋買賣關(guān)系以及物業(yè)管理關(guān)系的主體。他未按期交納購房款，說明他沒有履行房屋買賣關(guān)系中按時付款的義務(wù)，那么他就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔(dān)違約金、利息等責(zé)任甚至可以要求解除合同等。但如果住戶已經(jīng)按照物業(yè)管理合同的規(guī)定交納了物業(yè)管理費等，這就意味著他在物業(yè)管理法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，那么他就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備的良好使用等。開發(fā)商的做法是對住戶合法行使權(quán)利的阻撓，是不對的。而物業(yè)管理公司按照其要求對住戶停水、停電，則違背了其法定職責(zé)與義務(wù)，更是不對的。假設(shè)這個住戶欠交物業(yè)管理費或欠交水電費，物業(yè)管理公司在這時候可以按照物業(yè)管理協(xié)議的內(nèi)容停止水、電等的供應(yīng)。但即便是這個時候，也是物業(yè)管理公司依據(jù)合同及法律行事，而不是聽命于開發(fā)商的調(diào)遣?！痉治觥吭诜课葙I賣法律關(guān)系中，買家承擔(dān)支付房款154.物業(yè)管理法律關(guān)系易化動因

——法律事實

法律事實是指物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定或認可的，能引起物業(yè)管理法律關(guān)系發(fā)生(產(chǎn)生)、變更和終止(消滅)的客觀現(xiàn)象或原因條件。

根據(jù)法律事實是否與物業(yè)管理法律關(guān)系主體的意志有關(guān)可以劃分為自然事實與行為事實兩大類。

4.物業(yè)管理法律關(guān)系易化動因

——法律事實法律事實是指物業(yè)16（1）自然事實，指不直接包含人的意志的客觀現(xiàn)象。自然事實又可分為事件與狀態(tài)兩種客觀情況：1)事件，是指偶發(fā)的客觀現(xiàn)象?？蛇M一步分為不可抗力事件和社會意外事件兩種情況。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。不可抗力事件通常指自然災(zāi)害性的事件(如地震、風(fēng)暴等)和戰(zhàn)爭等。社會意外事件雖然也具有不以法律關(guān)系當(dāng)事人意志為轉(zhuǎn)移的性質(zhì)，但并不當(dāng)然地免除受該事件影響而給對方當(dāng)事人或他人造成損害所應(yīng)負的合理賠償或補償法律責(zé)任。情勢變更原則可適用于因社會意外事件引發(fā)的法律關(guān)系易化糾紛。

（1）自然事實，指不直接包含人的意志的客觀現(xiàn)象。自然事實又可17情勢變更原則所謂情勢變更原則，是指合同生效后，發(fā)生當(dāng)事人不能預(yù)見并不能克服的客觀情況，致使履行合同將對一方當(dāng)事人沒有意義或造成重大損害的，該當(dāng)事人可以與對方就合同的內(nèi)容重新協(xié)商，協(xié)商不成的，可以請求法院或者仲裁機構(gòu)變更或解除合同的法律規(guī)則。

情勢變更原則的適用條件，可歸結(jié)為：(1)在客觀上，須有情勢變更的客觀事實。(2)在主觀上，情勢的變更須是當(dāng)事人無主觀過錯。(3)在原因上，須有情勢變更發(fā)生的不可預(yù)見性，且當(dāng)事人不能克服這種變化。(4)在結(jié)果上，須因情勢變更而致使原合同的履行將對一方當(dāng)事人沒有意義或者造成重大損失，即當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)顯失公平。(5)在程序上，協(xié)商程序是適用情勢變更原則的必須程序。

情勢變更原則所謂情勢變更原則，是指合同生效后，發(fā)生當(dāng)事人不能18情勢變更與不可抗力的主要區(qū)別一是客觀表現(xiàn)不同：情勢變更主要表現(xiàn)為影響合同履行的社會經(jīng)濟形勢的劇變事件，須憑借法定的公平裁量權(quán)認定；而不可抗力只要具有一般大眾知識便可感知。二是造成影響不同：發(fā)生情勢變更，在一般情況下，合同仍然能履行，只是履行合同會造成明顯的不公平后果；而發(fā)生不可抗力事件，既可能造成合同履行困難或履行不能，也可能造成合同的全部義務(wù)都無法履行。三是適用范圍不同：情勢變更僅適用于合同法；而不可抗力既可以適用合同法，也可以適用于侵權(quán)法。四是免責(zé)情況不同：情勢變更是“裁量免責(zé)”；而因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同的則是“當(dāng)然免責(zé)”。情勢變更與不可抗力的主要區(qū)別一是客觀表現(xiàn)不同：情勢變更主要表192)狀態(tài)，是指某種客觀情況的持續(xù)。例如，業(yè)主的下落不明，約定或法定的時間經(jīng)過?！睹穹ㄍ▌t》第136條中規(guī)定，延付或者拒付租金的訴訟時效期間為1年，物業(yè)管理公司經(jīng)租房屋遇到承租人拒付租金情況，經(jīng)過1年后才行使起訴權(quán)，若無法定訴訟時效中止或中斷因素，一般就會喪失勝訴利益。（2）人的行為，指由人有意識地進行與一定法律關(guān)系易化有關(guān)活動的客觀現(xiàn)象。根據(jù)行為是否與當(dāng)事人的意志有關(guān)，可以分為當(dāng)事人的行為與他人行為兩種。當(dāng)事人的行為是指由一定法律關(guān)系當(dāng)事人實施的能引發(fā)法律關(guān)系易化的行為。他人行為是指由非當(dāng)事人實施的而能使當(dāng)事人之間發(fā)生一定法律關(guān)系易化的行為。例如，法院的裁決、行政機關(guān)的行政處理決定即屬于能使物業(yè)管理關(guān)系當(dāng)事人之間發(fā)生法律關(guān)系易化的第三人的行為。2)狀態(tài)，是指某種客觀情況的持續(xù)。例如，業(yè)主的下落不明，約定20（三）物業(yè)管理法律關(guān)系的一個基本特征

小區(qū)誰做主（三）物業(yè)管理法律關(guān)系的一個基本特征小區(qū)誰做主212003年發(fā)起的業(yè)主運動

在2003年9月1日新的物業(yè)管理條例即將施行之前，北京好幾處樓盤的業(yè)主不約而同地作出一些不尋常的舉動來。7月4日，望京地區(qū)附近的方舟苑，業(yè)主們將張貼著標語的48輛汽車、500米長的車隊開到了長安街上。離方舟苑不遠的大西洋新城，充滿綠意的小區(qū)里則隨處懸掛著保衛(wèi)家園和控訴開發(fā)商的標語，令空氣中彌漫著硝煙的味道。8月6日，北京市朝陽區(qū)的房地產(chǎn)管理部門在一天之內(nèi)兩上被告席?，F(xiàn)代城的業(yè)主是不滿政府部門的有關(guān)行政作為，而羅馬花園的業(yè)主則是指責(zé)同一個部門的行政不作為。不論訴求目的何在，業(yè)主運動似乎在這個夏季異乎尋常地凸現(xiàn)出來。2003年發(fā)起的業(yè)主運動在2003年9月1日22方舟苑的業(yè)主制作的標語條幅方舟苑的業(yè)主制作的標語條幅23方舟苑的業(yè)主制作的標語條幅方舟苑的業(yè)主制作的標語條幅24四、物業(yè)管理法律責(zé)任

(一)物業(yè)管理法律責(zé)任的概念、特征

物業(yè)管理法律責(zé)任，是指物業(yè)管理活動的民事主體、行政主體和行政相對人對自己違反物業(yè)管理法規(guī)的行為所應(yīng)依法承擔(dān)的具有國家強制性和不利性的法律報應(yīng)(法律后果)。法律報應(yīng)的具體承擔(dān)方式即報應(yīng)的具體種類形式，除某些民事責(zé)任的認定(如違約責(zé)任、輕微的侵權(quán)責(zé)任)可以由當(dāng)事人雙方協(xié)商確認外，其他法律責(zé)任的認定只能由法定的專門機關(guān)或經(jīng)合法授權(quán)的機構(gòu)進行。四、物業(yè)管理法律責(zé)任(一)物業(yè)管理法律責(zé)任的概念、特征25物業(yè)管理法律責(zé)任的主要特征

1.法定責(zé)任與協(xié)議責(zé)任相結(jié)合

物業(yè)管理中發(fā)生的法律責(zé)任確定，除依據(jù)法律相關(guān)規(guī)定外，也要以合同或契約為根據(jù)。

2.技術(shù)規(guī)范確定的責(zé)任分量大在確定物業(yè)管理技術(shù)操作活動后果的法律責(zé)任時，必須充分注意有關(guān)法定技術(shù)規(guī)范和約定技術(shù)規(guī)范中關(guān)于技術(shù)問題和法律責(zé)任的規(guī)定。

3.法律責(zé)任的復(fù)雜性

與物業(yè)管理活動有關(guān)的法律責(zé)任種類繁多，民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任在物業(yè)管理法律責(zé)任制度中合并存在，并且出現(xiàn)“法律責(zé)任復(fù)合”的現(xiàn)象非常普遍，不少違反物業(yè)管理法規(guī)的行為都要依法由違法行為人承擔(dān)多種責(zé)任。這種法律責(zé)任的復(fù)雜性決定了在確定物業(yè)管理法律責(zé)任時，要周全考慮相關(guān)法律法規(guī)對某一種行為從不同角度所設(shè)定的責(zé)任規(guī)范。物業(yè)管理法律責(zé)任的主要特征1.法定責(zé)任與協(xié)議責(zé)任相結(jié)合26(二)物業(yè)管理法律責(zé)任的分類

物業(yè)管理法律責(zé)任按內(nèi)容不同，一般分為民事法律責(zé)任、經(jīng)濟法律責(zé)任、行政法律責(zé)任、刑事法律責(zé)任四類。違憲法律責(zé)任不在物業(yè)管理法律責(zé)任范圍。1.民事法律責(zé)任

指民事主體因違反民事法律義務(wù)而按照民法(包括合同法)規(guī)定必須承擔(dān)的民事法律不利報應(yīng)(法律后果)。它主要表現(xiàn)為一種財產(chǎn)責(zé)任，而且民事責(zé)任的內(nèi)容可以由當(dāng)事人自行約定。民事法律責(zé)任可劃分為違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任兩大類。承擔(dān)民事責(zé)任的方式：①停止侵害；②排除妨礙；③消除危險；④返還財產(chǎn)；⑤恢復(fù)原狀；⑥修理、重作、更換；⑦賠償損失；⑧支付違約金；⑨消除影響、恢復(fù)名譽；⑩賠禮道歉。(二)物業(yè)管理法律責(zé)任的分類物業(yè)管理法律責(zé)任按內(nèi)容不同，一27(二)物業(yè)管理法律責(zé)任的分類2.行政法律責(zé)任指行政主體或行政相對人的行為違反行政法律法規(guī)而依法必須承擔(dān)的行政法律不利報應(yīng)(法律后果)。行政法律責(zé)任分為兩類：一類稱違法行政責(zé)任；另一類稱行政違法責(zé)任。承擔(dān)行政責(zé)任的方式一般分為三類：①行政處罰。中國《行政處罰法》第二條明文規(guī)定行政處罰的種類包括：警告；罰款；沒收違法所得、沒收非法財物；責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)；暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照；行政拘留；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。②行政處分。指國家機關(guān)、企事業(yè)單位依據(jù)國家法律、法規(guī)或國家機關(guān)、企事業(yè)單位的規(guī)章制度的規(guī)定，按行政隸屬關(guān)系對其所屬人員中有輕微違法行為或違反紀律行為的一種內(nèi)部制裁，主要包括警告、記過、降職、降薪、撤職、留用察看、開除等。③勞動教養(yǎng)。是對有輕微違法行為，但尚不夠給予刑事處罰的違法行為人實行強制性教育改造的一種行政措施。(二)物業(yè)管理法律責(zé)任的分類2.行政法律責(zé)任28(二)物業(yè)管理法律責(zé)任的分類3.經(jīng)濟法律責(zé)任

指經(jīng)濟法律關(guān)系主體的行為違反經(jīng)濟法律法規(guī)而依法應(yīng)承擔(dān)的不利法律報應(yīng)(法律后果)。由于經(jīng)濟法律關(guān)系實際上是由行政管理法律關(guān)系和民事法律關(guān)系復(fù)合構(gòu)成的，因此，其法律責(zé)任承擔(dān)方式同違反行政管理法律、民事法律應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的方式基本相同。4.刑事法律責(zé)任

指行為人(包括自然人和法人)的違法行為已構(gòu)成觸犯刑事法律的犯罪，而依法必須承擔(dān)的刑法不利報應(yīng)(法律后果)。承擔(dān)刑事責(zé)任的方式是刑事處罰，分為兩類：一是主刑，包括管制拘役、有期徒刑、無期徒刑和死刑；二是附加刑，包括罰金、沒收財產(chǎn)和剝奪政治權(quán)利。(二)物業(yè)管理法律責(zé)任的分類3.經(jīng)濟法律責(zé)任29(三)物業(yè)管理中的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任

違約責(zé)任

違約責(zé)任是指當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等財產(chǎn)性法律責(zé)任。違約責(zé)任的基本法律特征有二：一是基于能以金錢來衡量、計算的合同當(dāng)事人一定經(jīng)濟利益而產(chǎn)生的財產(chǎn)責(zé)任；二是可由當(dāng)事人在法律允許的范圍內(nèi)自行約定，這也是合同自愿(自由)原則的基本要求。其他由法律直接規(guī)定的民事責(zé)任如侵權(quán)責(zé)任、締約過失責(zé)任等原則上不允許當(dāng)事人自由約定。

在合同法領(lǐng)域，違約責(zé)任居于核心地位

(三)物業(yè)管理中的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任違約責(zé)任違約責(zé)任是30(三)物業(yè)管理中的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任侵權(quán)責(zé)任是指在物業(yè)管理活動中，民事主體因違法實施侵犯國家、集體、公民的財產(chǎn)權(quán)和公民、法人人身權(quán)的行為而應(yīng)依法承受的不利性民事法律報應(yīng)。根據(jù)對構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任的條件的不同要求，可分出一般侵權(quán)行為的民事責(zé)任和特殊侵權(quán)的民事責(zé)任兩類。物業(yè)管理中的侵權(quán)行為及民事責(zé)任主要有下列幾種：(三)物業(yè)管理中的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任侵權(quán)責(zé)任是指在物業(yè)管理31(1)國家機關(guān)或其工作人員因執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。根據(jù)中國《憲法》第41條和《民法通則》第12條規(guī)定，由于國家機關(guān)或者國家機關(guān)工作人員在執(zhí)行職務(wù)中，侵犯公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，由有關(guān)國家機關(guān)負責(zé)賠償。(2)法人對其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。

(1)國家機關(guān)或其工作人員因執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。32【案例】員工違規(guī)操作造成的法律責(zé)任由誰負？一天，某清潔公司的一名保潔員在公司實施物業(yè)管理的一棟高層住宅樓清掃樓道時，發(fā)現(xiàn)了一塊小木板，便順手將木板拋到窗外，正好將樓下路過的小區(qū)業(yè)主王某砸傷，王某為此要求清潔公司賠償他的醫(yī)療費用和相關(guān)經(jīng)濟損失。清潔公司認為：公司曾經(jīng)多次教育員工在工作期間嚴格遵守操作規(guī)程，嚴禁高空拋物，且事發(fā)后，清潔公司已將該保潔員辭退，王某的醫(yī)療費用應(yīng)當(dāng)由王某自己向該名保潔員索賠，與清潔公司無關(guān)。請問，員工違規(guī)操作帶來的損失，清潔公司是否應(yīng)當(dāng)賠償？

【案例】員工違規(guī)操作造成的法律責(zé)任由誰負？33(3)因產(chǎn)品質(zhì)量不合格致人損害的民事責(zé)任。物業(yè)管理中常見的產(chǎn)品質(zhì)量不合格是房屋建筑工程質(zhì)量和物業(yè)維修質(zhì)量不合格。

(3)因產(chǎn)品質(zhì)量不合格致人損害的民事責(zé)任。物業(yè)管理中常見的產(chǎn)34【案例】

外墻滲水，家具霉?fàn)€誰負責(zé)？

某住宅小區(qū)業(yè)主黃某位在三層樓，發(fā)現(xiàn)每逢遇有大雨天就會有水滲入房內(nèi)，此情況已有兩年多了，為此他多次找過物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司也派人對外墻進行修理，但滲水問題始終未解決。兩年多來業(yè)主黃某一直受到滲水問題的困擾，屋內(nèi)墻壁更因長期滲水而剝落發(fā)霉，部分家具壁柜也因此而霉?fàn)€。業(yè)主黃某認為內(nèi)墻的損壞是由于外墻滲水所致，因此，要求物業(yè)管理公司賠償其家具的損失。那么，物業(yè)管理公司是否應(yīng)當(dāng)賠償呢？【案例】外墻滲水，家具霉?fàn)€誰負責(zé)？35(4)因建筑施工或物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任?！睹穹ㄍ▌t》第125條規(guī)定：“在公共場所、道旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒有設(shè)置明顯標志和采取安全措施，造成他人損害的，施工人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任?！?5)建筑物等物所有人或管理人的侵權(quán)責(zé)任?！睹穹ㄍ▌t》第126條規(guī)定：“建筑物，或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的除外?！?4)因建筑施工或物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任?！睹穹ㄍ▌t》36某大廈窗戶玻璃墜落致人傷害賠償糾紛案

某大廈是被告某實業(yè)公司開發(fā)的寫字樓，其產(chǎn)權(quán)屬實業(yè)公司，該樓主要通過出租的方式使用。該大廈的物業(yè)管理由實業(yè)公司委托給某物業(yè)管理企業(yè)管理。大廈共16層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見，但實業(yè)公司未及時進行修繕處理。2001年5月21日下午，13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時用力過猛，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當(dāng)時正在樓下搬運貨物的孫某的頭頂部，致使孫某當(dāng)場昏迷。孫某的同事當(dāng)即將其送往醫(yī)院腦外科搶救，先后用去醫(yī)療費、護理費、誤工損失費等共計人民幣8萬元。事后，孫某將實業(yè)公司、肖某及物業(yè)管理企業(yè)告上法庭，要求三被告承擔(dān)賠償責(zé)任。

被告肖某辯稱：玻璃下落傷人系該窗戶玻璃安裝不牢所致，而非本人責(zé)任，實業(yè)公司作為某大廈的所有人和管理人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

被告實業(yè)公司辯稱：玻璃掉落傷人系租戶肖榮關(guān)窗不當(dāng)所致，本公司對此不能承擔(dān)責(zé)任。

被告物業(yè)管理企業(yè)辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，物業(yè)管理企業(yè)曾多次向?qū)崢I(yè)公司反映，要求其出資修繕，但實業(yè)公司始終未予答復(fù)。物業(yè)管理企業(yè)已盡管理職責(zé)，故不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！蹦炒髲B窗戶玻璃墜落致人傷害賠償糾紛案某大廈是被告37(6)飼養(yǎng)的動物致人損害的民事責(zé)任。(7)破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任。(8)無行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責(zé)任。(6)飼養(yǎng)的動物致人損害的民事責(zé)任。383.違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的區(qū)別

(1)違反原有義務(wù)不同。(2)保護的權(quán)利性質(zhì)不同。(3)構(gòu)成要件不同。(4)對責(zé)任人的要求不同。(5)對第三人的責(zé)任不同。(6)賠償范圍不同。(7)訴訟管轄不同。(8)訴訟時效不同。(9)責(zé)任方式不同。3.違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的區(qū)別(1)違反原有義務(wù)不同。39

(四)物業(yè)管理行政違法行為及其行政責(zé)任

物業(yè)管理行政違法行為的法律責(zé)任是指在物業(yè)管理過程中，行政相對人的行為違反有關(guān)物業(yè)管理行政法規(guī)而應(yīng)當(dāng)依法承受的不利性法律報應(yīng)。在物業(yè)管理過程中需追究行政責(zé)任的行政違法行為可以歸納為以下四類：

(四)物業(yè)管理行政違法行為及其行政責(zé)任物業(yè)管理行政違法行401.物業(yè)管理企業(yè)的行政違法行為

(1)非法經(jīng)營行為

(2)不正當(dāng)競爭行為

(3)擅自作為行為

(4)不履行或不忠實履行受托管理義務(wù)的行為(5)損害消費者合法權(quán)益的行為1.物業(yè)管理企業(yè)的行政違法行為412.業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人或者其他單位、個人的行政違法行為

(1)決定違法行為

(2)擅自作為行為

(3)不履行法定應(yīng)為義務(wù)行為2.業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人或者其他單位、個人的行政違法423.開發(fā)建設(shè)單位、售房單位的行政違法行為

(1)未履行法定前期物業(yè)管理義務(wù)的行為

(2)不履行物業(yè)移交法定義務(wù)的行為

(3)不履行物業(yè)維修專用基金代收代存法定義務(wù)的行為

(4)其他行政違法行為3.開發(fā)建設(shè)單位、售房單位的行政違法行為434.妨礙管理的違法行為

(1)妨礙執(zhí)行公務(wù)的行為

(2)妨礙實施監(jiān)督行為4.妨礙管理的違法行為44(五)物業(yè)管理法律責(zé)任的構(gòu)成要件“法律責(zé)任的構(gòu)成要件”，是指能夠引起法律責(zé)任的各種條件的總和。法律責(zé)任的構(gòu)成要件有兩類：一類是一般構(gòu)成要件，另一類是特殊構(gòu)成要件。特殊要件必須有法律的明確規(guī)定。一般構(gòu)成要件有四個：1．有損害事實發(fā)生

2．存在違法行為

3.違法行為與損害事實之間的因果關(guān)系

4．違法者主觀上有過錯

(五)物業(yè)管理法律責(zé)任的構(gòu)成要件“法律責(zé)任的構(gòu)成要件”，是指45

(六)物業(yè)管理法律責(zé)任的處理

法律責(zé)任的處理形式可分為調(diào)解，行政裁決、復(fù)議和申訴，審判三類。1．調(diào)解

調(diào)解可分為訴訟調(diào)解和訴外調(diào)解。調(diào)解只能針對民事經(jīng)濟責(zé)任。對行政責(zé)任和刑事責(zé)任不能調(diào)解。2.行政裁決、復(fù)議和申訴3．審判審判活動分為：民事審判；經(jīng)濟審判；行政審判；刑事審判。

(六)物業(yè)管理法律責(zé)任的處理法律責(zé)任的處理形式可分為調(diào)解46第07章物業(yè)管理中的法律知識

第07章物業(yè)管理中的法律知識47一、物業(yè)管理法制建設(shè)的必要性

（一）開發(fā)商的物業(yè)管理責(zé)任需要法規(guī)約束

有不少開發(fā)商把工程尾巴留給了物業(yè)管理公司，而物業(yè)管理公司又無力解決，造成服務(wù)不到位，業(yè)主和租戶怨聲載道。所以物業(yè)管理問題的徹底解決，必須要從房地產(chǎn)綜合開發(fā)環(huán)節(jié)的始端抓起。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)日后物業(yè)管理的有關(guān)責(zé)任。比如，開發(fā)商在項目立項時就應(yīng)該考慮日后的物業(yè)管理問題，并在規(guī)劃設(shè)計中聽取物業(yè)管理公司的意見；規(guī)劃設(shè)計中要完善物業(yè)的配套設(shè)施，考慮物業(yè)管理用房的預(yù)留；按規(guī)定支付物業(yè)維修基金等等。一、物業(yè)管理法制建設(shè)的必要性（一）開發(fā)商的物業(yè)管理責(zé)任需要48（二）物業(yè)管理公司的行為要有法可依

由于缺乏統(tǒng)一的法律規(guī)范作為依據(jù)，眾多的物業(yè)管理公司的管理行為可以說是千差萬別，尤其是與業(yè)主和租戶直接相關(guān)的收費問題，物業(yè)管理公司隨意定價，業(yè)主和租戶盡管身受其害，卻又投訴無門，起訴無法，無可奈何。據(jù)分析，因物業(yè)管理引起的糾紛大致可分五個方面：第一是收費標準問題

第二是收費方式問題

第三是維修基金的收取時間

第四是代為購置安裝設(shè)備中的矛盾

第五是物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的分歧

（二）物業(yè)管理公司的行為要有法可依49（三）業(yè)主的利益和行為需要立法予以保障和規(guī)范

業(yè)主是物業(yè)的所有人，物業(yè)管理的最終目的是為他們服務(wù)。但是在沒有物業(yè)管理立法之前，卻是開發(fā)商決定對物業(yè)的管與不管；物業(yè)管理公司決定管理費的收取標準，而業(yè)主只能被迫聽命，任人擺布，雖叫苦不迭，卻又無可奈何，這就是沒有物業(yè)管理立法所帶來的后果。所以應(yīng)當(dāng)通過物業(yè)管理法規(guī)的建立來保障業(yè)主的利益。

業(yè)主的行為也需要規(guī)范。業(yè)主作為物業(yè)的所有人，固然有對物業(yè)的使用權(quán)和處置權(quán)，但這種權(quán)力的享用是以不影響他人的權(quán)益為前提的。（三）業(yè)主的利益和行為需要立法予以保障和規(guī)范50案例

北京市居民李某向A公司購買了亞運村內(nèi)兩居室住宅一套，1995年6月入住，雙方未簽訂物業(yè)管理書面合同，但A公司承諾，實行封閉管理，有24小時保安巡邏。1995年12月某日深夜，李某與其子（10歲）在房間收看電視時，一蒙面男子入室搶劫并將李某殺害。之后其子向院內(nèi)保安人員報案。目前該搶劫案尚未偵破。調(diào)查認定，案發(fā)時住宅小區(qū)仍在施工，可以自由出入，未做到封閉式管理，李某陽臺門不是防盜門，可以打開入室。李某之子與其外祖父、外祖母向法院起訴，訴訟理由是：A公司收取了保安費，但保安巡邏有名無實，而且沒有履行封閉式管理的承諾，此外陽臺門質(zhì)量有問題。訴訟請求是：A公司應(yīng)對李某遇害承擔(dān)民事賠償責(zé)任，各種賠償金額總計約185萬元。A公司答辯理由是：24小時保安是針對小區(qū)內(nèi)設(shè)有可視防盜對講系統(tǒng)的高級公寓業(yè)主，死者購買的是普通住宅，沒有必要的監(jiān)視設(shè)備，只能提供一般的24小時巡邏保安。小區(qū)建設(shè)有1／3尚在施工，但已經(jīng)實行24小時保安巡邏，且兇手是死者的熟人、生人以及如何入室等尚不得而知。物業(yè)公司曾幾次建議死者安裝防盜門封閉陽臺，但均遭死者拒絕，且死者只在購房的第一月交納了保安費，至案發(fā)已經(jīng)5個月沒有交納保安費。被告認為不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

那么，業(yè)主在家被害，物業(yè)管理公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任呢？案例北京市居民李某向A公司購買了亞運村內(nèi)兩居室住宅51北京晚報的報道

北京的這起住戶在家被害一案，在此之前，不僅北京以前沒有，我國也沒有先例。出于慎重，此案審理經(jīng)北京市中、高級兩級法院研究后再請示最高法院，最高法院又征詢了行業(yè)主管部門建設(shè)部的意見，商討后的基本認識如下：我國物業(yè)管理起步較晚，這起案件的審理影響很大，必須依法審慎處理，以避免發(fā)生誤導(dǎo)。國際上物業(yè)管理已經(jīng)運行了一個世紀，就所掌握的材料，香港和其他國家物業(yè)管理部門均未規(guī)定物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)住戶人身與財產(chǎn)的安全責(zé)任，也沒有發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司承諾對住戶人身和財產(chǎn)安全負有保險責(zé)任。我國各地的物業(yè)公司一般都有24小時保安巡邏的服務(wù)承諾，但也沒有發(fā)現(xiàn)安全保險方面的承諾，不少物業(yè)公司還特別明確了這方面責(zé)任。如沈陽一家與新加坡合作開發(fā)的住宅小區(qū)，管理契約中明確規(guī)定：“甲方或委托公司對小區(qū)發(fā)生的刑事或民事案件造成的損失沒有賠償?shù)牧x務(wù)。甲方或受托公司雇請之保安人員負責(zé)小區(qū)內(nèi)治安秩序的管理，加強防范措施，提高安全性，并不承擔(dān)安全方面的賠償責(zé)任。”就上述情況，該案確定了這樣的處理原則：保安不是保險，保安人員不是?？~，保安人員的職責(zé)是通過晝夜巡視配合和協(xié)助公安部門進行安全監(jiān)控。小區(qū)住戶的人身、財產(chǎn)風(fēng)險應(yīng)通過購買保險來解決。就此案責(zé)任的具體情況，由于A公司沒有依據(jù)承諾完成小區(qū)的封閉管理，現(xiàn)場比較混亂，管理有不善之處，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，初擬判決被告補償原告2～3萬元。北京晚報的報道北京的這起住戶在家被害一案，在此之52二、物業(yè)管理法律規(guī)范

社會規(guī)范是調(diào)整人們社會關(guān)系的規(guī)則，包括：調(diào)整人們理想、道德的道德規(guī)范；調(diào)整人們宗教信仰的宗教規(guī)范；調(diào)節(jié)人們之間禮節(jié)的禮儀規(guī)范；調(diào)整人們之間權(quán)利義務(wù)的法律規(guī)范。二、物業(yè)管理法律規(guī)范社會規(guī)范是調(diào)整人們社會關(guān)系的規(guī)則，包括53（一）法律規(guī)范的概念和特征法律規(guī)范是統(tǒng)治階級依靠自己的意志，由國家機關(guān)制定或認可并由國家強制力保證實施的行為規(guī)則。在所有的社會行為規(guī)范中，只有法律規(guī)范是由國家制訂或認可，并以國家強制力保證其實施的?？捎梢韵滤膫€方面來理解法律規(guī)范的特征。法律規(guī)范是法的具體化。法律規(guī)范的表現(xiàn)形式是法律文件。法律規(guī)范必須是有權(quán)力的國家機關(guān)來制定。法律規(guī)范是以單一的規(guī)范和系統(tǒng)的規(guī)范相結(jié)合的。（一）法律規(guī)范的概念和特征法律規(guī)范是統(tǒng)治階級依靠自己的意志，54（二）物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式和立法體制

中國現(xiàn)行物業(yè)管理立法體制是一個以國家立法權(quán)為核心，兩級(中央和省)并重、多類結(jié)合的立法體制。與此相適應(yīng)，物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式為：

憲法具有最高的法律效力

法律分為由全國人民代表大會制定、修改的基本法律和由全國人大常委會制定、修改的普通法律兩種類型。法律的效力僅次于憲法。行政法規(guī)由國務(wù)院制定、批準和發(fā)布。效力次于法律。國務(wù)院部、委發(fā)布的行政規(guī)章其地位屬于高于地方性法規(guī)的廣義的行政性法規(guī)。

地方性法規(guī)只在本地方行政區(qū)域內(nèi)有效。立法解釋、司法解釋（二）物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式和立法體制中國現(xiàn)行物業(yè)管理立法55三、物業(yè)管理法律關(guān)系

（一）物業(yè)管理法律關(guān)系的概念

法律關(guān)系就是法律上的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。物業(yè)管理法律關(guān)系是法律關(guān)系中的一種，即物業(yè)管理法律規(guī)范在調(diào)整物業(yè)管理及相關(guān)活動的過程中所形成的法定權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。三、物業(yè)管理法律關(guān)系（一）物業(yè)管理法律關(guān)系的概念56（二）物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成要素

物業(yè)管理法律關(guān)系的要素是指該種關(guān)系必要的構(gòu)成因素或條件，缺了要素之一則不能構(gòu)成物業(yè)管理法律關(guān)系。多數(shù)人堅持主體、客體、內(nèi)容三要素說。1.物業(yè)管理法律關(guān)系的主體可簡稱業(yè)事主體。業(yè)事主體又可因其參與的法律關(guān)系類別不同而稱為民事主體、商事主體、政事主體、刑事主體。物業(yè)管理法律關(guān)系的基本主體是業(yè)主及其自治管理組織、物業(yè)管理企業(yè)和對物業(yè)管理活動的行政監(jiān)管機關(guān)。（二）物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成要素物業(yè)管理法律關(guān)系的要素是指572.物業(yè)管理法律關(guān)系的客體物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指法律關(guān)系主體承受的權(quán)利、義務(wù)所指向的對象?？腕w亦稱為“標的”。按利益載現(xiàn)形式的不同，客體可劃分為物業(yè)、權(quán)利、行為效果三類。

（1）物業(yè)。它包括傳統(tǒng)法律規(guī)定的不動產(chǎn)或房地產(chǎn)之實物及其圍括的空間和環(huán)境。

（2）權(quán)利。權(quán)利作為物業(yè)法律關(guān)系的客體，主要是指基于法律規(guī)定或當(dāng)事人約定所設(shè)定的債權(quán)，與物業(yè)所有權(quán)相關(guān)的場地使用權(quán)、物業(yè)相鄰權(quán)、公共秩序維護權(quán)、物業(yè)代管權(quán)、與物業(yè)管理行為相關(guān)的一些人身性或精神性權(quán)利。（3）行為效果。行為效果體現(xiàn)出利益狀態(tài)(增進了或損害了主體的利益)。主要包括國家機關(guān)在對物業(yè)管理方面提供管理性行政服務(wù)之行為效果、物業(yè)管理公司按委托管理服務(wù)合同提供有償服務(wù)之行為效果、業(yè)主繳納物業(yè)維修金而建立和補充物業(yè)維修基金之行為效果等。2.物業(yè)管理法律關(guān)系的客體物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指法律關(guān)583.物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是指業(yè)事主體在物業(yè)管理法律關(guān)系中所享有的權(quán)利(包括職權(quán))和負擔(dān)的義務(wù)(包括職責(zé))。物業(yè)管理關(guān)系的權(quán)利種類是多樣的，主要包括民事權(quán)利、商事權(quán)利和政事權(quán)利三大類。物業(yè)管理法律關(guān)系的義務(wù)種類是多樣的。主要包括民事義務(wù)、商事義務(wù)和政事義務(wù)三類。義務(wù)可分為專屬義務(wù)(指不得轉(zhuǎn)移其他主體負擔(dān)的義務(wù))和非專屬義務(wù)(指可以依法平等轉(zhuǎn)移給他人承受的義務(wù))兩類。3.物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是指業(yè)事主體在物業(yè)管理法律關(guān)系59【案例】房款未付清

物業(yè)公司是否有權(quán)停水停電？

某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立，具有相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)，系獨立核算、自負盈虧的企業(yè)法人。某日，開發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā)來一份通知，稱該小區(qū)某住戶系分期付款購房，但入住后卻遲遲未將剩余房款付清，為此要求對這個住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使其及早交款。物業(yè)管理公司遂照此辦理，使得住戶無法正常生活。物業(yè)公司是否有權(quán)這么做？

【案例】房款未付清物業(yè)公司是否有權(quán)停水停電？60【分析】

在房屋買賣法律關(guān)系中，買家承擔(dān)支付房款的義務(wù)，享有取得房屋所有權(quán)的權(quán)利。而在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)管理費的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利。可是兩種法律關(guān)系混淆就不行，不能說沒有履行這個法律關(guān)系中的義務(wù)就不能享有另外一個法律關(guān)系中的權(quán)利，這樣做就會導(dǎo)致責(zé)權(quán)利不一致。上述小區(qū)的住戶是房屋買賣關(guān)系以及物業(yè)管理關(guān)系的主體。他未按期交納購房款，說明他沒有履行房屋買賣關(guān)系中按時付款的義務(wù)，那么他就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔(dān)違約金、利息等責(zé)任甚至可以要求解除合同等。但如果住戶已經(jīng)按照物業(yè)管理合同的規(guī)定交納了物業(yè)管理費等，這就意味著他在物業(yè)管理法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，那么他就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備的良好使用等。開發(fā)商的做法是對住戶合法行使權(quán)利的阻撓，是不對的。而物業(yè)管理公司按照其要求對住戶停水、停電，則違背了其法定職責(zé)與義務(wù)，更是不對的。假設(shè)這個住戶欠交物業(yè)管理費或欠交水電費，物業(yè)管理公司在這時候可以按照物業(yè)管理協(xié)議的內(nèi)容停止水、電等的供應(yīng)。但即便是這個時候，也是物業(yè)管理公司依據(jù)合同及法律行事，而不是聽命于開發(fā)商的調(diào)遣?！痉治觥吭诜课葙I賣法律關(guān)系中，買家承擔(dān)支付房款614.物業(yè)管理法律關(guān)系易化動因

——法律事實

法律事實是指物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定或認可的，能引起物業(yè)管理法律關(guān)系發(fā)生(產(chǎn)生)、變更和終止(消滅)的客觀現(xiàn)象或原因條件。

根據(jù)法律事實是否與物業(yè)管理法律關(guān)系主體的意志有關(guān)可以劃分為自然事實與行為事實兩大類。

4.物業(yè)管理法律關(guān)系易化動因

——法律事實法律事實是指物業(yè)62（1）自然事實，指不直接包含人的意志的客觀現(xiàn)象。自然事實又可分為事件與狀態(tài)兩種客觀情況：1)事件，是指偶發(fā)的客觀現(xiàn)象。可進一步分為不可抗力事件和社會意外事件兩種情況。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。不可抗力事件通常指自然災(zāi)害性的事件(如地震、風(fēng)暴等)和戰(zhàn)爭等。社會意外事件雖然也具有不以法律關(guān)系當(dāng)事人意志為轉(zhuǎn)移的性質(zhì)，但并不當(dāng)然地免除受該事件影響而給對方當(dāng)事人或他人造成損害所應(yīng)負的合理賠償或補償法律責(zé)任。情勢變更原則可適用于因社會意外事件引發(fā)的法律關(guān)系易化糾紛。

（1）自然事實，指不直接包含人的意志的客觀現(xiàn)象。自然事實又可63情勢變更原則所謂情勢變更原則，是指合同生效后，發(fā)生當(dāng)事人不能預(yù)見并不能克服的客觀情況，致使履行合同將對一方當(dāng)事人沒有意義或造成重大損害的，該當(dāng)事人可以與對方就合同的內(nèi)容重新協(xié)商，協(xié)商不成的，可以請求法院或者仲裁機構(gòu)變更或解除合同的法律規(guī)則。

情勢變更原則的適用條件，可歸結(jié)為：(1)在客觀上，須有情勢變更的客觀事實。(2)在主觀上，情勢的變更須是當(dāng)事人無主觀過錯。(3)在原因上，須有情勢變更發(fā)生的不可預(yù)見性，且當(dāng)事人不能克服這種變化。(4)在結(jié)果上，須因情勢變更而致使原合同的履行將對一方當(dāng)事人沒有意義或者造成重大損失，即當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)顯失公平。(5)在程序上，協(xié)商程序是適用情勢變更原則的必須程序。

情勢變更原則所謂情勢變更原則，是指合同生效后，發(fā)生當(dāng)事人不能64情勢變更與不可抗力的主要區(qū)別一是客觀表現(xiàn)不同：情勢變更主要表現(xiàn)為影響合同履行的社會經(jīng)濟形勢的劇變事件，須憑借法定的公平裁量權(quán)認定；而不可抗力只要具有一般大眾知識便可感知。二是造成影響不同：發(fā)生情勢變更，在一般情況下，合同仍然能履行，只是履行合同會造成明顯的不公平后果；而發(fā)生不可抗力事件，既可能造成合同履行困難或履行不能，也可能造成合同的全部義務(wù)都無法履行。三是適用范圍不同：情勢變更僅適用于合同法；而不可抗力既可以適用合同法，也可以適用于侵權(quán)法。四是免責(zé)情況不同：情勢變更是“裁量免責(zé)”；而因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同的則是“當(dāng)然免責(zé)”。情勢變更與不可抗力的主要區(qū)別一是客觀表現(xiàn)不同：情勢變更主要表652)狀態(tài)，是指某種客觀情況的持續(xù)。例如，業(yè)主的下落不明，約定或法定的時間經(jīng)過。《民法通則》第136條中規(guī)定，延付或者拒付租金的訴訟時效期間為1年，物業(yè)管理公司經(jīng)租房屋遇到承租人拒付租金情況，經(jīng)過1年后才行使起訴權(quán)，若無法定訴訟時效中止或中斷因素，一般就會喪失勝訴利益。（2）人的行為，指由人有意識地進行與一定法律關(guān)系易化有關(guān)活動的客觀現(xiàn)象。根據(jù)行為是否與當(dāng)事人的意志有關(guān)，可以分為當(dāng)事人的行為與他人行為兩種。當(dāng)事人的行為是指由一定法律關(guān)系當(dāng)事人實施的能引發(fā)法律關(guān)系易化的行為。他人行為是指由非當(dāng)事人實施的而能使當(dāng)事人之間發(fā)生一定法律關(guān)系易化的行為。例如，法院的裁決、行政機關(guān)的行政處理決定即屬于能使物業(yè)管理關(guān)系當(dāng)事人之間發(fā)生法律關(guān)系易化的第三人的行為。2)狀態(tài)，是指某種客觀情況的持續(xù)。例如，業(yè)主的下落不明，約定66（三）物業(yè)管理法律關(guān)系的一個基本特征

小區(qū)誰做主（三）物業(yè)管理法律關(guān)系的一個基本特征小區(qū)誰做主672003年發(fā)起的業(yè)主運動

在2003年9月1日新的物業(yè)管理條例即將施行之前，北京好幾處樓盤的業(yè)主不約而同地作出一些不尋常的舉動來。7月4日，望京地區(qū)附近的方舟苑，業(yè)主們將張貼著標語的48輛汽車、500米長的車隊開到了長安街上。離方舟苑不遠的大西洋新城，充滿綠意的小區(qū)里則隨處懸掛著保衛(wèi)家園和控訴開發(fā)商的標語，令空氣中彌漫著硝煙的味道。8月6日，北京市朝陽區(qū)的房地產(chǎn)管理部門在一天之內(nèi)兩上被告席?，F(xiàn)代城的業(yè)主是不滿政府部門的有關(guān)行政作為，而羅馬花園的業(yè)主則是指責(zé)同一個部門的行政不作為。不論訴求目的何在，業(yè)主運動似乎在這個夏季異乎尋常地凸現(xiàn)出來。2003年發(fā)起的業(yè)主運動在2003年9月1日68方舟苑的業(yè)主制作的標語條幅方舟苑的業(yè)主制作的標語條幅69方舟苑的業(yè)主制作的標語條幅方舟苑的業(yè)主制作的標語條幅70四、物業(yè)管理法律責(zé)任

(一)物業(yè)管理法律責(zé)任的概念、特征

物業(yè)管理法律責(zé)任，是指物業(yè)管理活動的民事主體、行政主體和行政相對人對自己違反物業(yè)管理法規(guī)的行為所應(yīng)依法承擔(dān)的具有國家強制性和不利性的法律報應(yīng)(法律后果)。法律報應(yīng)的具體承擔(dān)方式即報應(yīng)的具體種類形式，除某些民事責(zé)任的認定(如違約責(zé)任、輕微的侵權(quán)責(zé)任)可以由當(dāng)事人雙方協(xié)商確認外，其他法律責(zé)任的認定只能由法定的專門機關(guān)或經(jīng)合法授權(quán)的機構(gòu)進行。四、物業(yè)管理法律責(zé)任(一)物業(yè)管理法律責(zé)任的概念、特征71物業(yè)管理法律責(zé)任的主要特征

1.法定責(zé)任與協(xié)議責(zé)任相結(jié)合

物業(yè)管理中發(fā)生的法律責(zé)任確定，除依據(jù)法律相關(guān)規(guī)定外，也要以合同或契約為根據(jù)。

2.技術(shù)規(guī)范確定的責(zé)任分量大在確定物業(yè)管理技術(shù)操作活動后果的法律責(zé)任時，必須充分注意有關(guān)法定技術(shù)規(guī)范和約定技術(shù)規(guī)范中關(guān)于技術(shù)問題和法律責(zé)任的規(guī)定。

3.法律責(zé)任的復(fù)雜性

與物業(yè)管理活動有關(guān)的法律責(zé)任種類繁多，民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任在物業(yè)管理法律責(zé)任制度中合并存在，并且出現(xiàn)“法律責(zé)任復(fù)合”的現(xiàn)象非常普遍，不少違反物業(yè)管理法規(guī)的行為都要依法由違法行為人承擔(dān)多種責(zé)任。這種法律責(zé)任的復(fù)雜性決定了在確定物業(yè)管理法律責(zé)任時，要周全考慮相關(guān)法律法規(guī)對某一種行為從不同角度所設(shè)定的責(zé)任規(guī)范。物業(yè)管理法律責(zé)任的主要特征1.法定責(zé)任與協(xié)議責(zé)任相結(jié)合72(二)物業(yè)管理法律責(zé)任的分類

物業(yè)管理法律責(zé)任按內(nèi)容不同，一般分為民事法律責(zé)任、經(jīng)濟法律責(zé)任、行政法律責(zé)任、刑事法律責(zé)任四類。違憲法律責(zé)任不在物業(yè)管理法律責(zé)任范圍。1.民事法律責(zé)任

指民事主體因違反民事法律義務(wù)而按照民法(包括合同法)規(guī)定必須承擔(dān)的民事法律不利報應(yīng)(法律后果)。它主要表現(xiàn)為一種財產(chǎn)責(zé)任，而且民事責(zé)任的內(nèi)容可以由當(dāng)事人自行約定。民事法律責(zé)任可劃分為違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任兩大類。承擔(dān)民事責(zé)任的方式：①停止侵害；②排除妨礙；③消除危險；④返還財產(chǎn)；⑤恢復(fù)原狀；⑥修理、重作、更換；⑦賠償損失；⑧支付違約金；⑨消除影響、恢復(fù)名譽；⑩賠禮道歉。(二)物業(yè)管理法律責(zé)任的分類物業(yè)管理法律責(zé)任按內(nèi)容不同，一73(二)物業(yè)管理法律責(zé)任的分類2.行政法律責(zé)任指行政主體或行政相對人的行為違反行政法律法規(guī)而依法必須承擔(dān)的行政法律不利報應(yīng)(法律后果)。行政法律責(zé)任分為兩類：一類稱違法行政責(zé)任；另一類稱行政違法責(zé)任。承擔(dān)行政責(zé)任的方式一般分為三類：①行政處罰。中國《行政處罰法》第二條明文規(guī)定行政處罰的種類包括：警告；罰款；沒收違法所得、沒收非法財物；責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)；暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照；行政拘留；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。②行政處分。指國家機關(guān)、企事業(yè)單位依據(jù)國家法律、法規(guī)或國家機關(guān)、企事業(yè)單位的規(guī)章制度的規(guī)定，按行政隸屬關(guān)系對其所屬人員中有輕微違法行為或違反紀律行為的一種內(nèi)部制裁，主要包括警告、記過、降職、降薪、撤職、留用察看、開除等。③勞動教養(yǎng)。是對有輕微違法行為，但尚不夠給予刑事處罰的違法行為人實行強制性教育改造的一種行政措施。(二)物業(yè)管理法律責(zé)任的分類2.行政法律責(zé)任74(二)物業(yè)管理法律責(zé)任的分類3.經(jīng)濟法律責(zé)任

指經(jīng)濟法律關(guān)系主體的行為違反經(jīng)濟法律法規(guī)而依法應(yīng)承擔(dān)的不利法律報應(yīng)(法律后果)。由于經(jīng)濟法律關(guān)系實際上是由行政管理法律關(guān)系和民事法律關(guān)系復(fù)合構(gòu)成的，因此，其法律責(zé)任承擔(dān)方式同違反行政管理法律、民事法律應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的方式基本相同。4.刑事法律責(zé)任

指行為人(包括自然人和法人)的違法行為已構(gòu)成觸犯刑事法律的犯罪，而依法必須承擔(dān)的刑法不利報應(yīng)(法律后果)。承擔(dān)刑事責(zé)任的方式是刑事處罰，分為兩類：一是主刑，包括管制拘役、有期徒刑、無期徒刑和死刑；二是附加刑，包括罰金、沒收財產(chǎn)和剝奪政治權(quán)利。(二)物業(yè)管理法律責(zé)任的分類3.經(jīng)濟法律責(zé)任75(三)物業(yè)管理中的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任

違約責(zé)任

違約責(zé)任是指當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等財產(chǎn)性法律責(zé)任。違約責(zé)任的基本法律特征有二：一是基于能以金錢來衡量、計算的合同當(dāng)事人一定經(jīng)濟利益而產(chǎn)生的財產(chǎn)責(zé)任；二是可由當(dāng)事人在法律允許的范圍內(nèi)自行約定，這也是合同自愿(自由)原則的基本要求。其他由法律直接規(guī)定的民事責(zé)任如侵權(quán)責(zé)任、締約過失責(zé)任等原則上不允許當(dāng)事人自由約定。

在合同法領(lǐng)域，違約責(zé)任居于核心地位

(三)物業(yè)管理中的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任違約責(zé)任違約責(zé)任是76(三)物業(yè)管理中的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任侵權(quán)責(zé)任是指在物業(yè)管理活動中，民事主體因違法實施侵犯國家、集體、公民的財產(chǎn)權(quán)和公民、法人人身權(quán)的行為而應(yīng)依法承受的不利性民事法律報應(yīng)。根據(jù)對構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任的條件的不同要求，可分出一般侵權(quán)行為的民事責(zé)任和特殊侵權(quán)的民事責(zé)任兩類。物業(yè)管理中的侵權(quán)行為及民事責(zé)任主要有下列幾種：(三)物業(yè)管理中的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任侵權(quán)責(zé)任是指在物業(yè)管理77(1)國家機關(guān)或其工作人員因執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。根據(jù)中國《憲法》第41條和《民法通則》第12條規(guī)定，由于國家機關(guān)或者國家機關(guān)工作人員在執(zhí)行職務(wù)中，侵犯公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，由有關(guān)國家機關(guān)負責(zé)賠償。(2)法人對其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。

(1)國家機關(guān)或其工作人員因執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。78【案例】員工違規(guī)操作造成的法律責(zé)任由誰負？一天，某清潔公司的一名保潔員在公司實施物業(yè)管理的一棟高層住宅樓清掃樓道時，發(fā)現(xiàn)了一塊小木板，便順手將木板拋到窗外，正好將樓下路過的小區(qū)業(yè)主王某砸傷，王某為此要求清潔公司賠償他的醫(yī)療費用和相關(guān)經(jīng)濟損失。清潔公司認為：公司曾經(jīng)多次教育員工在工作期間嚴格遵守操作規(guī)程，嚴禁高空拋物，且事發(fā)后，清潔公司已將該保潔員辭退，王某的醫(yī)療費用應(yīng)當(dāng)由王某自己向該名保潔員索賠，與清潔公司無關(guān)。請問，員工違規(guī)操作帶來的損失，清潔公司是否應(yīng)當(dāng)賠償？

【案例】員工違規(guī)操作造成的法律責(zé)任由誰負？79(3)因產(chǎn)品質(zhì)量不合格致人損害的民事責(zé)任。物業(yè)管理中常見的產(chǎn)品質(zhì)量不合格是房屋建筑工程質(zhì)量和物業(yè)維修質(zhì)量不合格。

(3)因產(chǎn)品質(zhì)量不合格致人損害的民事責(zé)任。物業(yè)管理中