商業(yè)地產(chǎn)法律與實操研究最終版

我國商業(yè)地產(chǎn)法律與實操相關(guān)問題研究主講人：方登發(fā)副主任律師高級合伙人北京市中倫文德律師事務(wù)所商業(yè)地產(chǎn)法律與實操研究最終版共33頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!章商業(yè)地產(chǎn)簡述商業(yè)地產(chǎn)法律與實操研究最終版共33頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!一、什么是商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)，是指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，它區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等廣義上商業(yè)地產(chǎn)：通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑、辦公等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式狹義商業(yè)地產(chǎn)：是專用于商業(yè)服務(wù)也即經(jīng)營用途的物業(yè)形式，零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等商業(yè)地產(chǎn)法律與實操研究最終版共33頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式只租不售出售租售結(jié)合大連萬達租售結(jié)合成功案例商業(yè)地產(chǎn)法律與實操研究最終版共33頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!四、商業(yè)地產(chǎn)的分類（一）按使用功能分類底商、步行街、MALL、購物中心、專業(yè)性市場等

（二）按地域性分類燕莎、朝外、CBD、建國門、王府井、西單、阜成門等多個分散的商業(yè)中心

（三）按服務(wù)對象和輻射范圍分類區(qū)域商業(yè)中心、城市核心商業(yè)中心、次中心、鄰里中心、小區(qū)配套商業(yè)等商業(yè)地產(chǎn)法律與實操研究最終版共33頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!（五）商業(yè)街底商城市中心的商業(yè)地產(chǎn)多集中于商業(yè)街，可謂商業(yè)街底商，故在這里重點講述。商業(yè)街的定義、特點及分類商業(yè)街的定義商業(yè)街的五個核心特征商業(yè)街的分類商業(yè)街開發(fā)建設(shè)定位消費群體目標(biāo)對象的選擇商業(yè)街市場定位應(yīng)考慮的消費者因素商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計的四個法則商業(yè)街開發(fā)建設(shè)的必備戰(zhàn)術(shù)商業(yè)地產(chǎn)法律與實操研究最終版共33頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!第二章商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景預(yù)測商業(yè)地產(chǎn)法律與實操研究最終版共33頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!二、從房產(chǎn)政策看商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展我國房地產(chǎn)政策的變化：（一）鼓勵住宅地產(chǎn)發(fā)展中華人民共和國房地產(chǎn)法第二十九條國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見（國辦發(fā)〔2008〕131號）（二）抑制住宅地產(chǎn)發(fā)展國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（國發(fā)〔2010〕10號）關(guān)于貫徹國辦發(fā)〔2010〕4號文件精神促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見（京建發(fā)[2010]72號）國土資源部住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》（國土資發(fā)【2010】151號）商業(yè)地產(chǎn)法律與實操研究最終版共33頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!第三章商業(yè)地產(chǎn)的運作商業(yè)地產(chǎn)法律與實操研究最終版共33頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!二、商業(yè)地產(chǎn)運作及營銷（一）商業(yè)地產(chǎn)運作

天津的馮新總經(jīng)理將商業(yè)地產(chǎn)的操作模式分為二派：一派是殺雞取蛋型，另外一派是養(yǎng)雞生蛋型。

“招商”是商業(yè)地產(chǎn)的核心?！斑M可攻，退可守”，“進”就是可以“帶租約銷售，”“退”就是先持有,后尋機再售，或?qū)で笊鲜?、REITS、或信托。”

（二）商業(yè)地產(chǎn)總體營銷策略招商難度遠(yuǎn)大于銷售，傭金上要有側(cè)重

招商人員在數(shù)量上要多于營銷人員，要保持相對穩(wěn)定招商要善于借助專業(yè)招商機構(gòu)

帶租約銷售，是大多數(shù)開發(fā)商接受的商業(yè)地產(chǎn)運營形式商業(yè)地產(chǎn)營銷推廣的包裝術(shù)采用創(chuàng)新有效的營銷劍法（三）商業(yè)地產(chǎn)銷售營銷策略銷售模式，一般分為整體銷售、分零銷售等以CXSH廣場整體營銷案例為例進行解讀商業(yè)地產(chǎn)法律與實操研究最終版共33頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!操作控制原則在時間上，三者并舉，不可或缺；銷售團隊以分零銷售為主開展工作；如整體銷售有意向較強者，強力跟進，但不放棄另兩者；分層銷售達成協(xié)議，則放棄整體銷售模式，轉(zhuǎn)而將整體買家向分層購買引導(dǎo)，分層銷售未消化部分，在進入開盤期后，進行分零銷售；進入開盤期，則基本放棄整體銷售模式；開盤期后，即進入分零銷售模式，不放棄分層銷售，在分零銷售的同時做好銷售控制，為整層銷售預(yù)留空間。商業(yè)地產(chǎn)法律與實操研究最終版共33頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!（五）商業(yè)地產(chǎn)出租營銷策略出租的情景掌握技巧出租模式及性化應(yīng)對技巧散鋪出租分層出租整體出租如何在分零租賃中實現(xiàn)三方利益博弈的平衡操作模式：引入品牌經(jīng)營管理商，招商、管理商業(yè)部分。關(guān)鍵點：招商的確定及如何合理規(guī)避政策風(fēng)險。商業(yè)地產(chǎn)法律與實操研究最終版共33頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!（二）房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)融資中常面臨的問題貸款方式單一企業(yè)對銀行貸款依賴過重房地產(chǎn)融資工具的局限性限制上市融資渠道的局限性海外基金與國內(nèi)企業(yè)對接的難題（三）發(fā)展我國房地產(chǎn)融資渠道的對策和建議

建立多層次房地產(chǎn)融資體系

加緊開發(fā)房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品

完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)

商業(yè)地產(chǎn)法律與實操研究最終版共33頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!五、大型商業(yè)地產(chǎn)項目的商業(yè)規(guī)劃及建筑設(shè)計（一）項目操作方式應(yīng)高度專業(yè)化（二）重視專業(yè)顧問公司（三）專業(yè)化建筑規(guī)劃設(shè)計公司至關(guān)重要（四）選址應(yīng)充分考慮規(guī)劃與策劃方的專業(yè)建議在規(guī)劃選址中考慮5A法則。A是英文Advantage（便利）的字頭。5A法則的基本內(nèi)容為：交通便利、認(rèn)知便利、趨近便利、進出便利、選購便利。（五）平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾是商業(yè)項目設(shè)計的最大挑戰(zhàn)案例：五棵松體育中心項目（六）豐富的空間效果和多元化的立面設(shè)計創(chuàng)造體驗消費的新模式?？臻g尺度＃空間氣氛＃室內(nèi)外空間的結(jié)合＃環(huán)境景觀＃多元化的立面設(shè)計＃立面組合的多樣化＃非建筑固有元素在立面設(shè)計中的重要性商業(yè)地產(chǎn)法律與實操研究最終版共33頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!第四章同業(yè)競爭問題分析商業(yè)地產(chǎn)法律與實操研究最終版共33頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!二、關(guān)于信達投資擬從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與信達地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱“信達地產(chǎn)”）是否存在同業(yè)競爭的分析（一）北京天橋北大青鳥科技股份有限公司（信達地產(chǎn)前身）以股份購買包括信達投資在內(nèi)的數(shù)家公司資產(chǎn)時收購人的承諾信達投資的承諾中國信達的承諾（二）信達投資擬從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與信達地產(chǎn)是否存在同業(yè)競爭、違背收購承諾問題分析商業(yè)地產(chǎn)法律與實操研究最終版共33頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!四、結(jié)論從法律上講，很可能構(gòu)成同業(yè)競爭從實操角度房地產(chǎn)開發(fā)具有地域性前期籌備，成熟后裝入信達地產(chǎn)公司證監(jiān)會的態(tài)度法律對于違反同業(yè)競爭后果的規(guī)定的模糊性商業(yè)地產(chǎn)法律與實操研究最終版共33頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!通州新城9月底將密集出讓商業(yè)地塊北京商業(yè)地產(chǎn)簽約率大升中部大觀地產(chǎn)退出內(nèi)地住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向批發(fā)商城綜合體登上石家莊樓市舞臺新商業(yè)地產(chǎn)時代降臨亦莊南擴首建四大基地外資扎堆中國商業(yè)地產(chǎn)購物中心受寵置地重攻商業(yè)地產(chǎn)被指開發(fā)速度過慢北京商業(yè)布局進入城郊新時代寫字樓市場投資熱度大漲整層辦公樓成新寵9月商業(yè)地產(chǎn)再熱險資入市直接利好商用項目商業(yè)地產(chǎn)法律與實操研究最終版共33頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!三、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式“沃爾瑪”模式國內(nèi)有代表性的：萬科“百貨公司”模式國內(nèi)有代表性的：華潤置地

“精品店”模式商業(yè)地產(chǎn)法律與實操研究最終版共33頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!（四）住宅底商和社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪的概念和類型社區(qū)商鋪的概念社會商鋪的類型：零售型社區(qū)商鋪、服務(wù)型社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪的特點零售型社區(qū)商鋪的特點服務(wù)型社區(qū)商鋪的特點住宅底商的概念和類型住宅底層商鋪的概念住宅底層商鋪的類型住宅底商的特點商業(yè)地產(chǎn)法律與實操研究最終版共33頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!五、商業(yè)地產(chǎn)定位（一）定位釋義

定位建立在市場調(diào)查研究的基礎(chǔ)上定位的核心是確定功能定位是系統(tǒng)工程（二）項目定位內(nèi)容

功能、客戶、形象定位、服務(wù)定位和技術(shù)定位（三）項目定位程序辨析定位問題

識別細(xì)分市場

選擇目標(biāo)市場并進行評價

確立定位體系

評價定位體系商業(yè)地產(chǎn)法律與實操研究最終版共33頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!一、中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀2008年受宏觀調(diào)控影響增幅回落2009年受金融危機影響步入深度調(diào)整和復(fù)蘇期：“價值同創(chuàng)機遇共享”2009中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)年會中央電視臺經(jīng)濟頻道兩個節(jié)目：鳳凰樓市、深圳房價事件2010年我國商業(yè)地產(chǎn)市場有比較好的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)法律與實操研究最終版共33頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!三、從經(jīng)濟走勢看商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展四、業(yè)界看好商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展馮侖：商業(yè)地產(chǎn)未來市場空間很大潘石屹：上海和北京這兩個城市的最繁華地段，一定是最安全的投資。商業(yè)地產(chǎn)法律與實操研究最終版共33頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!一、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要遵循“四先四后”原則（一）商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的制約因素社會性制約因素

專業(yè)化因素商業(yè)地產(chǎn)具備進一步發(fā)展的基礎(chǔ)

（二）確立四先四后原則，促進商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)與開發(fā)和諧發(fā)展城市功能規(guī)劃為先，商業(yè)地產(chǎn)項目立項為后；以需求方的零售企業(yè)發(fā)展為先，供給方的商業(yè)物業(yè)開發(fā)為后；專業(yè)化的商業(yè)經(jīng)營為先，個性化的地產(chǎn)開發(fā)為后；持續(xù)性的商業(yè)運營為先，選擇性的動態(tài)招商為后。商業(yè)地產(chǎn)法律與實操研究最終版共33頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!銷售模式比較商業(yè)地產(chǎn)法律與實操研究最終版共33頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!（四）商業(yè)地產(chǎn)銷售方式按銷售時房屋的狀態(tài)分商品房現(xiàn)售商品房預(yù)售按房款支付方式分一次性付款分期付款銀行按揭無貼息返本銷售先試住、后買房回購銷售商品房銷售中法律禁止的幾種銷售方式返本銷售售后包租分割拆零不同銷售方式下的收入確認(rèn)問題《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》商業(yè)地產(chǎn)法律與實操研究最終版共33頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!三、我國房地產(chǎn)融資模式介紹與對比（一）國房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀

銀行貸款

房地產(chǎn)信托

上市融資

海外房產(chǎn)基金

據(jù)初步統(tǒng)計目前進入我國的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、美林投資銀行等著名國際地產(chǎn)基金。債券融資

商業(yè)地產(chǎn)法律與實操研究最終版共33頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!四、商業(yè)地產(chǎn)中開發(fā)商的角色思考結(jié)果導(dǎo)向重招商和經(jīng)營專業(yè)分工是為了共贏商道上下游商業(yè)地產(chǎn)法律與實操研究最終版共33頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!六、商業(yè)地產(chǎn)消費者研究的缺失和構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)消費者研究的構(gòu)建從模塊構(gòu)造初步設(shè)想可以分為三大部分：區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)消費者研究項目商業(yè)地產(chǎn)消費者研究商業(yè)地產(chǎn)VALS研究VALS由美國SRI國際公司開發(fā)，現(xiàn)已發(fā)展為VALS2，是歐美國家以及日本最為推崇的消費者研究模式之一。商業(yè)地產(chǎn)法律與實操研究最終版共33頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!一、關(guān)于禁止同業(yè)競爭的法律規(guī)定《上市公司治理準(zhǔn)則》第二十七條《首次公開發(fā)行股票并上市管理辦法》第十九條《上市公司收購管理辦法》第二十九條、第五十條商業(yè)地產(chǎn)法律與實操研究最終版共33頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!三、違背同業(yè)競爭承諾的后果從實踐角度分析，違反同業(yè)競爭的承諾可能造成的后果如下：上市公司或其他股東根據(jù)《公司法》第二十條的規(guī)定對信達投資提起訴訟對將來的定向增發(fā)可能形成障礙商業(yè)地產(chǎn)法律與實操研究最終版共33頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!第五章商業(yè)地產(chǎn)行