安徽省房地產估價師《案例與分析》：房地產抵押估價技術路線及估價方法考試試題

-.z.**省房地產估價師"案例與分析"：房地產抵押估價技術路線及估價方法考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題〔共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意〕1、產生房地產價格泡沫的根底是__。A．土地稀缺B．城市化進程快C．投機需求膨脹D．過度放貸2、甲、乙兩宗相鄰地塊，市場價值分別為60萬元和40萬元，假設將兩宗土地合并則總價值為120萬元。如果甲地塊的使用權人擬購置乙地塊，則對雙方最為公平臺理的正常價格應為萬元。A：40B：48C：60D：70E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、物業(yè)效勞本錢的構成一般包括__。①管理效勞人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利等；②物業(yè)共用部位、共用設施設備的更新、改造費用；③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；④辦公費用；⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；⑥物業(yè)管理區(qū)的綠化養(yǎng)護費；⑦物業(yè)管理企業(yè)的酬金；⑧物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊費；⑨物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用A．①②③④⑤⑥⑧⑨B．①②③⑤⑥⑦⑧C．①②③④⑤⑥⑦⑨D．①③④⑤⑥⑧⑨4、一般來說．標準方差越小，則投資的風險就__。A．越小B．一樣C．越大D．無關系5、*筆貸款的年利率為6%，借貸雙方約定按月計息，該筆貸款的實際利率是〔〕。A．0.5%B．6%C．6.16%D．6.19%6、在*商業(yè)街深度30.48%(即100英尺)、臨街寬度20%的矩形土地，總價為1200萬元。根據四三二一法測，與其相鄰、臨街深度為45.72%(即150英尺)、臨街寬度20%的矩形土地的總價為__萬元。A．1504B．1404C．1304D．12047、開發(fā)完成后的房地產適宜銷售的，其價值適用評估。A：假設開發(fā)法B：剩余法C：市場法D：本錢法E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、兩稅一費的稅、費率分別為營業(yè)稅5%、城市維護建立稅7%、教育費附加3%，假設銷售收入為1000萬元，則應繳納兩稅一費的總額為__萬元。A．55.0B．85.6C．150.0D．123.69、以下收益性物業(yè)凈經營收入的表達式中，正確的選項是__。A．凈經營收入=有效毛收入-經營費用B．凈經營收入=有效毛收入-經營費用-抵押貸款還本付息C．凈經營收入=有效毛收入-經營費用-抵押貸款還本付息-準備金D．凈經營收入=有效毛收入-經營費用-抵押貸款還本付息-準備金-所得稅10、韓*在向張*催要賭債無果的情況下，糾集好友把張*挾持至韓家，并給張家打，聲稱如果再不還錢，就砍掉張*一只手。韓*的作為__。A．構成非法拘禁罪B．構成綁架罪C．構成非法拘禁罪和綁架罪的想象競合犯D．構成敲詐訛詐罪

11、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產價值__。A．下降B．上升C．不變D．不能確定12、用財務凈現值FNPV進展工程評價時，當__時，說明工程在財務上是可以承受的。A．FNPV大于國家規(guī)定值B．FNPV到達企業(yè)可以承受的水平C．FNPV≥0D．FNPV＜013、*商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m2。假設凈收益率為75%，報酬率為10%，則該商鋪目前的價值為〔〕元/m2。A．14140B．42421C．56561D．6000014、*在建工程，土地使用權年限為50年，自取得權證日起開工。預計該項15建成后的建筑面積為17500㎡，年凈收益為350萬元。目前該工程已建立2年，估計至工程建成還需2.5年。市場同類房地產報酬率為7％，假設折現率為10％，則評估該工程續(xù)建完成時的總價值為萬元。A：3758.57B：3942.03C：3966.10D：4769.85E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、一份合格的房地產估價報告，應由負責該估價工程的至少__名注冊房地產估價師簽名，并加蓋估價機構公章。以估價機構的名義出具。A．1B．2C．3D．416、以下收益乘數法中，考慮了房地產租金以外的收入以及房地產空置率，但未考慮運營費用差異的是。A：毛租金乘數法B：潛在毛收入乘數法C：有效毛收入乘數法D：凈收益乘數法E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、假設*建立工程建立期4年，各年方案投資額分別為：第一年3600萬元，第二年4800萬元，第三年3800萬元，第四年3400萬元，年平均價格上漲率為5％，則該工程建立期間漲價預備費為__萬元。A．1130.00B．1165.43C．1910.00D．2003.7018、以下關于估價方法間的關系的表述，正確的選項是。A：在建工程適用市場法估價而不適用本錢法估價B：市場法中的土地使用期限修正可以采用本錢法求取C：假設開發(fā)法中的開發(fā)完成后的價值可以采用市場法、本錢法求取D：在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場法、收益法、假設開發(fā)法估價的情況下，可以將本錢法作為主要的估價方法E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、假設土地使用權出讓合同約定的使用年限為50年，原土地使用者使用28年后轉讓，受讓人的使用年限有__年。A．50B．22C．78D．1220、隨著行業(yè)市場營銷費用的增加，會引起需求水平的提高。當市場營銷費用超過一定水平之后，就不會刺激需求了，因此市場需求有一個上限，稱為。A：市場潛量B：市場預測量C：市場最低量D：市場最高量E：借款合同21、*期房預計2年后竣工交付使用，目前與其類似的現房價格為4500元/㎡，出租的年末凈收益為500元／㎡。假設年折現率為8％，風險補償估計為現房價格的3％，則該期房目前的價格為元／㎡。A：3473B：4365C：4500D：4635E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格22、目前我國城市住宅的供應主要有三類，即__、經濟適用房和市場價商品住宅。A．廉租房B．二手房C．一手房D．期房23、以下關于明確估價報告使用期限的意義的表述，不正確的選項是。A：超過估價報告使用期限使用估價報告的，相關責任由使用者承當B：在估價報告使用期限內使用估價報告的相關責任由出具估價報告的估價師承當，但使用者不當使用的除外C：如果估價報告超過了其使用期限還未得到使用，則估價責任期限就是估價報告使用期限D：如果估價報告在其使用期限內得到使用，則估價責任期限應為無限期或者到估價效勞的行為完畢為止E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、住宅平面設計中的功能分區(qū)對房地產價值的影響屬于房地產價格影響因素中的。A：區(qū)位因素B：社會因素C：實物因素D：權益因素E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25、最低收入家庭住房保障原則上以__為輔。A．實物配租B．租金核減C．發(fā)放租賃補貼D．實物配租和租金核減二、多項選擇題〔共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，此題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分〕1、物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是〔〕。A．零售商的財務能力B．零售商需要的效勞C．零售商組合與位置分配D．零售商的聲譽2、以下有關房地產投資工程中投資與本錢的特點描述錯誤的一項為哪一項__。A．在房地產開發(fā)投資中，其經營方式為出售時的投資，為開發(fā)過程中的資金投入，其本錢應為開發(fā)過程中的本錢支出B．以出租為經營方式的房地產開發(fā)投資中，其主要投資為開發(fā)過程中的資金投入，其投資本錢不含建立本錢和出租本錢C．以經營為經營方式的房地產開發(fā)過程中，其主要投資為開發(fā)過程中的資金投入，其投資本錢含建立本錢和經營本錢D．以出租為經營方式的房地產置業(yè)投資中，其主要投資為購置房地產時的資金投入，其本錢包含購置本錢和出租本錢3、以下房地產價格影響因素中，屬于房地產區(qū)位因素的有。A：稅收政策B：城市規(guī)劃調整C：環(huán)境狀況D：城市根底設施狀況E：匯率4、在以下費用中，屬于債務融資本錢的有．(2007年試題)A：承諾費B：手續(xù)費C：擔保費D：利息E：稅費5、注冊構造工程師注冊有效期為__。A．1年B．2年C．3年D．4年6、工程本錢控制的主要對象是主要費用的__。A．變動費用B．固定費用C．材料費用D．人工費用7、在有保存價的拍賣中，再拍賣的保存價一次拍賣。A：略低于B：略高于C：等于D：可高于也可低于E：執(zhí)行層的組織協調8、在的情況下，采用市場提取法求取報酬率Y要用到。A：試錯法B：移動平均法C：曲線擬合法D：線性內插法E：指數修勻法9、收益法中所指的收益是__。A．估價時點前一年的收益B．估價時點前假設干年的平均收益C．估價時點以后的未來預期正常收益D．估價時點前最高盈利年份的收益10、本錢法中計算的銷售稅金及附加包括。A：營業(yè)稅B：所得稅C：土地使用稅D：城市維護建立稅E：教育費附加

11、以下不符合房地產估價機構一級資質的是。A：從事房地產估價活動連續(xù)6年以上，且取得二級房地產估價機構資質3年以上B：業(yè)績要求在暫定期內完成估價標準的建筑物建筑面積8萬㎡以上或者土地面積3萬㎡以上C：注冊房地產估價師人數要求，有15名以上專職注冊房地產估價師D：**公司的注冊資本人民幣200萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣120萬元以上E：執(zhí)行層的組織協調12、拆遷方案和拆遷方案是拆遷申請的組成局部，其內容有。A：確切地說明拆遷的范圍、拆遷的對象、拆遷的實施步驟B：對拆遷范圍內被拆遷的居民、機關、團體、企事業(yè)單位提出補償安置方案C：安置房和臨時安置周轉房的房源情況D：拆遷的各項補償費及拆遷的各種補償費來源E：補助費的預算情況，以及拆遷期限、具體時間安排13、總地來講，房地產的價格與房地產的供應和需求，分別是__。A．正相關和正相關B．正相關和負相關C．負相關和正相關D．負相關和負相關14、在房地產市場中，引起需求增加或減少的原因主要有。A：未來預期收益變化B：獲得金融機構融資的難易程度C：政府稅收政策的影響D：土地供應的變化E：原用于其他方面資金的介入15、在以下投資組合中，對投資者來說，投資品等比例選擇風險最小的是__。A．股票+投資基金B(yǎng)．債券+投資基金C．投資基金+股票+債券D．股票+債券16、在對房地產工程進展多因素敏感性分析時，通常假定同時變化的幾個因素發(fā)生變化的概率一樣，而且是的。A：相互關聯B：相互排斥C：相互獨立D：相互制約E：借款合同17、用不同的估價方法測算出的結果可能會有所不同。當這些測算結果有較大的差異時，估價人員應尋找導致較大差異的原因，并消除不合理的差異。尋找導致較大差異的原因主要有以下幾方面：①根底數據是否準確；②測算過程是否有錯誤；③參數選取是否合理；④公式選用是否恰當；⑤所選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的；⑥是否符合估價原則，一般可以按照以下從低級錯誤到高級錯誤的順序進展檢查__。A．①②③④⑤⑥B．①②④③⑤⑥C．②①③④⑤⑥D．②①④③⑤⑥18、導致房地產市場具有區(qū)別于一般市場的根本特性有。A：市場供應的特點B：市場需求的特點C：市場交易的特點D：市場價格的特點E：市場競爭的特點19、評估*宗房開發(fā)用地2006年10月16日的價值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2006年10月16日。如果預測該宗土地2009年10月15日開發(fā)完成后的房價為3000萬元，折現率為12%，則需將這3000萬元折現到2006年10月16日，即在2006年10月16日的房價實際為__萬元。A．2526B．2241C．2135D．298520、房地產投資適合作為一種長期投資。關于其原因分析，錯誤的選項是。A：土地不會毀損B：地上建筑物有耐久性C：變現性差D：土地使用權年限較長E：借款合同21、訴訟時效的延長是指對已經完成的訴訟時效根據特殊情況而予以延長。A：人民政府B：人民檢察院C：人民法院D：公安部門E：執(zhí)行層的組織協調22、以下影響房地產價格的因素中，不屬于經濟因素的是