城市規(guī)劃在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的運(yùn)用課件

城市規(guī)劃在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的運(yùn)用城市規(guī)劃在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的運(yùn)用1課首語(yǔ)為什么要聽(tīng)這堂課？了解規(guī)劃有什么作用？課首語(yǔ)為什么要聽(tīng)這堂課？2課首語(yǔ)方對(duì)的中象印你課首語(yǔ)方對(duì)的中象印你3課首語(yǔ)在溝通的過(guò)程中，50%的矛盾都來(lái)至于誤會(huì)。了解正是為了避免誤會(huì)和誤解，為了更好的溝通。課首語(yǔ)在溝通的過(guò)程中，50%的矛盾都來(lái)至于誤會(huì)。41.在一個(gè)固定面積的水池里面，放入一顆水草，這顆水草每隔一天，就會(huì)自動(dòng)生長(zhǎng)為兩顆水草，十三天之后，水池被這種水草填滿(mǎn)了。請(qǐng)問(wèn)，如果在第一天放入8顆水草，幾天之后水池會(huì)被填滿(mǎn)。2.甲乙兩人分別自湖的東西兩岸出發(fā)，勻速向?qū)Π队稳ィ蔚綄?duì)岸后立即返回。已知這兩個(gè)人第一次相遇距湖的西岸800米，第二次相遇距湖的東岸600米。請(qǐng)問(wèn)湖東西兩岸之間的距離。1.在一個(gè)固定面積的水池里面，放入一顆水草，這顆水草每隔一5課首語(yǔ)了解

是為了更好的負(fù)起責(zé)任課首語(yǔ)了解是為了更好的負(fù)起責(zé)任6目錄城市規(guī)劃及相關(guān)知識(shí)一地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃體系地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)二三目錄城市規(guī)劃及相關(guān)知識(shí)一地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃體系地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)二7第一部分城市規(guī)劃相關(guān)知識(shí)第一部分8城市的定義和形成城市的定義和形成9城市的定義和形成城市的定義城市是政治統(tǒng)治、軍事防御和商品交換的產(chǎn)物城市＝城＋市城——是由軍事防御產(chǎn)生的市——是由商業(yè)交換（市場(chǎng)）產(chǎn)生的城市的現(xiàn)代定義：城市是非農(nóng)業(yè)人口集中，以從事工商業(yè)等非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)為主的居民點(diǎn)，是一定地域范圍內(nèi)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化活動(dòng)的中心。城市的定義和形成城市的定義城市的現(xiàn)代定義：10城市的定義和形成城市的形成城市是社會(huì)分工和產(chǎn)業(yè)分工的產(chǎn)物原始社會(huì)

人類(lèi)過(guò)著依附于自然的狩獵、采集經(jīng)濟(jì)生活，無(wú)固定的居住點(diǎn)人類(lèi)社會(huì)第一次勞動(dòng)大分工——產(chǎn)生了居民點(diǎn)

農(nóng)業(yè)與漁、牧業(yè)分工，形成以農(nóng)業(yè)為主的固定居民點(diǎn)第二次勞動(dòng)大分工——產(chǎn)生了城市 農(nóng)牧業(yè)生產(chǎn)力的提高產(chǎn)生了剩余產(chǎn)品，商業(yè)和手工業(yè)從農(nóng)業(yè)中分離出來(lái)，原始聚居的居民點(diǎn)發(fā)生分化，形成以農(nóng)業(yè)為主的鄉(xiāng)村和具有商業(yè)和手工業(yè)職能的城市。城市的定義和形成城市的形成11城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展12城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展古代城市發(fā)展國(guó)內(nèi)周王城《周禮·考工記》所述周代王城建設(shè)的空間布局：“匠人營(yíng)國(guó)，方九里，旁三門(mén)。國(guó)中九經(jīng)九緯，經(jīng)涂九軌。左祖右社，前朝后市，市朝一夫?！?/p>

這一空間布局制度成為此后封建社會(huì)城市建設(shè)的基本制度，對(duì)中國(guó)古代城市規(guī)劃實(shí)踐活動(dòng)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。《周禮》反映了中國(guó)古代哲學(xué)思想開(kāi)始進(jìn)入都城建設(shè)規(guī)劃，這是中國(guó)古代城市規(guī)劃思想最早形成的時(shí)代。城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展古代城市發(fā)展13漢長(zhǎng)安唐長(zhǎng)安城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展?jié)h長(zhǎng)安城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展14元大都明清北京城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展元大都城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展15故宮——紫禁城城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展故宮——紫禁城城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展16城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展與房地產(chǎn)相關(guān)的近現(xiàn)代城市規(guī)劃理論1.田園城市理論（Garden

City）1898年，霍華德提出了田園城市的概念，這一理論是要建立一個(gè)兼有城市和鄉(xiāng)村優(yōu)點(diǎn)的理想城市——Garden

City。碧桂園集團(tuán)的英文名稱(chēng)——Country

Garden。城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展與房地產(chǎn)相關(guān)的近現(xiàn)代城市規(guī)劃理論碧桂17城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展霍華德認(rèn)為田園城市是“把積極的城市生活的一切優(yōu)點(diǎn)同鄉(xiāng)村的美麗和一切福利結(jié)合在一起”

，他對(duì)城市、鄉(xiāng)村生活優(yōu)缺點(diǎn)的分析，認(rèn)為城鄉(xiāng)結(jié)合體則可綜合兩者的優(yōu)勢(shì)同時(shí)也避免了兩者的缺點(diǎn)。碧桂園的很多大型項(xiàng)目選址城郊，保持原有生態(tài)環(huán)境的同時(shí)完善項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使業(yè)主在享受郊區(qū)田園風(fēng)光的同時(shí)擁有城市級(jí)別的便利生活，實(shí)際上達(dá)成了霍華德將鄉(xiāng)村美麗和城市生活的優(yōu)點(diǎn)結(jié)合起來(lái)的理想。城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展霍華德認(rèn)為田園城市是“把積極的城市生18城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展2.衛(wèi)星城理論19世紀(jì)以來(lái)，工業(yè)化發(fā)展導(dǎo)致城市規(guī)模急劇膨脹，為解決這一問(wèn)題，1920年，恩溫在田園城市的基礎(chǔ)上，提出了衛(wèi)星城理論。衛(wèi)星城是一個(gè)經(jīng)濟(jì)上、社會(huì)上、文化上具有現(xiàn)代城市性質(zhì)的獨(dú)立城市單位，但同時(shí)又是從屬于某個(gè)大城市的派生產(chǎn)物。在衛(wèi)星城中，居住與就業(yè)崗位之間相互協(xié)調(diào)，具有與大城市相近似的文化福利設(shè)施配套，可以滿(mǎn)足衛(wèi)星城居民的就地工作和生活需要。城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展2.衛(wèi)星城理論19城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展碧桂園集團(tuán)已開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)大多地處城郊且面積較大，這些樓盤(pán)不是單純的“郊區(qū)住宅區(qū)”，樓盤(pán)中也同樣配套有酒店、學(xué)校、商業(yè)街、度假村、體育公園等多種功能地塊，實(shí)現(xiàn)了綜合配套，成為規(guī)?；亩嘣鐓^(qū)，完善城市公共配套設(shè)施的同時(shí)推進(jìn)了新城市建設(shè)，使碧桂園成為真正的造城運(yùn)動(dòng)的參與者。城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展碧桂園集團(tuán)已開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)大多地處城郊且20城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展3.鄰里單位理論和小區(qū)規(guī)劃1929年佩里提出了“鄰里單元”理論

，該理論要求在較大的范圍內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃居住區(qū)，使每一個(gè)“鄰里單位”成為組成居住區(qū)的“細(xì)胞”，具有一定的規(guī)模，邊界，開(kāi)放空間、滿(mǎn)足居民日常需要的服務(wù)設(shè)施和內(nèi)部的道路系統(tǒng)。鄰里單位講求空間宜人景觀(guān)的營(yíng)建，強(qiáng)調(diào)內(nèi)聚的居住情感，強(qiáng)調(diào)作為居住社區(qū)的整體文化認(rèn)同和歸屬感。城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展3.鄰里單位理論和小區(qū)規(guī)劃21城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展二戰(zhàn)后

“鄰里單位”思想更進(jìn)一步的發(fā)展成為“小區(qū)規(guī)劃”，小區(qū)作為居住區(qū)構(gòu)成的“細(xì)胞”，規(guī)模擴(kuò)大，由交通干道或者天然界線(xiàn)為界，在小區(qū)范圍內(nèi)綜合解決居住、公建和綠地。城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展二戰(zhàn)后“鄰里單位”思想更進(jìn)一步的發(fā)22城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系23城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系我國(guó)目前的城市規(guī)劃是指——“對(duì)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展、土地利用、空間布局、以及各項(xiàng)建設(shè)的綜合布置、具體安排和實(shí)施管理?！背鞘幸?guī)劃是政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控、控制城市發(fā)展的重要手段。我國(guó)政府自1992年以來(lái)先后頒布了諸多文件，強(qiáng)調(diào)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與市場(chǎng)管理中要加強(qiáng)城市規(guī)劃的調(diào)控作用，并提出了明確要求。2002

年8

月，建設(shè)部等國(guó)家六部局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》。2003

年9

月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》。2007年，通過(guò)了《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系我國(guó)目前的城市規(guī)劃是指——“對(duì)一定24城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)調(diào)控的內(nèi)容空間層次調(diào)控對(duì)象調(diào)控的主要內(nèi)容調(diào)控方式主要依據(jù)宏觀(guān)城市總體：如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體布局與發(fā)展方向開(kāi)發(fā)投資用地規(guī)?？臻g定位開(kāi)發(fā)方向等合理確定人口規(guī)模和用地規(guī)模，明確城市的空間結(jié)構(gòu)和用地發(fā)展方向城市發(fā)展戰(zhàn)略城市總體規(guī)劃中觀(guān)城市功能區(qū)：如中心商務(wù)區(qū)，住宅區(qū)分布等開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)功能分區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)域等城市用地的合理布局和功能劃分，道路交通體系的組織城市總體規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃微觀(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目：如住宅小區(qū)、商住樓、寫(xiě)字樓等開(kāi)發(fā)強(qiáng)度形體景觀(guān)配套設(shè)施環(huán)境協(xié)調(diào)等規(guī)劃控制指標(biāo)，城市設(shè)計(jì)控制，城市規(guī)劃審批管理控制性詳細(xì)規(guī)劃城市設(shè)計(jì)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)調(diào)控的內(nèi)容空間25城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系間接調(diào)控——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃政策引導(dǎo)1、城市規(guī)劃對(duì)投資的信息引導(dǎo)城市規(guī)劃所包含的信息是一種共用資源，向社會(huì)公開(kāi)。政府將規(guī)劃內(nèi)容和成果定期公開(kāi)，由輿論和市民監(jiān)督，用信息來(lái)引導(dǎo)投資，避免投資的盲目性。2、公共開(kāi)發(fā)引導(dǎo)商業(yè)開(kāi)發(fā)城市的公共用地體系構(gòu)成了城市空間發(fā)展的框架，為非公共用地開(kāi)發(fā)提供了可能性和約束性，它們是城市土地機(jī)制運(yùn)轉(zhuǎn)的保證，是決定地塊區(qū)位條件的重要因素。我國(guó)近幾年來(lái)的城市建設(shè)實(shí)踐表明：為了實(shí)現(xiàn)城市開(kāi)發(fā)的綜合效益，公共開(kāi)發(fā)在城市開(kāi)發(fā)中必須發(fā)揮主導(dǎo)作用。城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系間接調(diào)控——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃政策引26城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系2、公共開(kāi)發(fā)引導(dǎo)商業(yè)開(kāi)發(fā)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系2、公共開(kāi)發(fā)引導(dǎo)商業(yè)開(kāi)發(fā)27城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系3、公交導(dǎo)向型（TOD）開(kāi)發(fā)公交導(dǎo)向型開(kāi)發(fā)，強(qiáng)調(diào)整合公共交通與土地使用的關(guān)系，主張集約化、高效率的土地利用模式，以形成更為緊湊的區(qū)域空間形態(tài)。在社區(qū)內(nèi)提供良好的步行系統(tǒng)，增加多種出行方式的選擇。城市交通對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的導(dǎo)向作用非常明顯，比如城市軌道交通是帶動(dòng)城市住宅郊區(qū)化發(fā)展的主要手段，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由市區(qū)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，引起城市格局的變化，軌道交通沿線(xiàn)尤其是站點(diǎn)附近的土地利用效應(yīng)，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)升值。實(shí)例：順碧西苑、鳳凰城R區(qū)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系3、公交導(dǎo)向型（TOD）開(kāi)發(fā)28目錄城市總體規(guī)劃一城市控制性詳細(xì)規(guī)劃工程管理二三修建性詳細(xì)規(guī)劃目錄城市總體規(guī)劃一城市控制性詳細(xì)規(guī)劃工程管理二三修建性詳細(xì)規(guī)29城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)城鄉(xiāng)規(guī)劃法第十七條城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：城市、鎮(zhèn)的發(fā)展布局，功能分區(qū)，用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設(shè)的地域范圍，各類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃等。城市總體規(guī)劃的內(nèi)容城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)城鄉(xiāng)規(guī)劃法第十七條城市總體規(guī)劃的內(nèi)容30城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)城市總體規(guī)劃總體規(guī)劃的圖紙成果區(qū)位分析市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃用地評(píng)價(jià)用地布局（土地利用總體規(guī)劃）道路、市政等專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃如何提煉地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要的內(nèi)容？城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)城市總體規(guī)劃總體規(guī)劃的圖紙成果用地評(píng)價(jià)如31城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)土地利用規(guī)劃圖可以作為選擇優(yōu)質(zhì)的居住用地開(kāi)發(fā)的依據(jù)。用地應(yīng)遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)及城市大型市政設(shè)施，利于建立優(yōu)美的居住環(huán)境?？拷鞘泄仓行募捌渌卜?wù)設(shè)施，減少配套費(fèi)用。靠近城市公共綠地、水域，營(yíng)造良好的居住環(huán)境。城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)土地利用規(guī)劃圖32城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)道路交通規(guī)劃圖掌握項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可利用的道路資源——現(xiàn)狀道路及近期實(shí)施道路，了解地塊的可達(dá)性及主要的市區(qū)人流方向。房地產(chǎn)用地應(yīng)與可利用的城市主要干道有便利的聯(lián)系，首期開(kāi)發(fā)用地應(yīng)選擇在主要人流方向最便利的位置。城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)道路交通規(guī)劃圖33城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)市政專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃圖了解供水設(shè)施或供水管道的布置——地塊開(kāi)發(fā)用水的來(lái)源，了解城市雨水、污水設(shè)施及管道布置——結(jié)合城市管網(wǎng)設(shè)計(jì)地塊內(nèi)的雨、污水排放，了解供電來(lái)源，了解環(huán)保環(huán)衛(wèi)對(duì)開(kāi)發(fā)地塊的要求。公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃圖掌握地塊附近的公建配套情況，盡量減少地塊內(nèi)部配套公建。盡量靠近有利于地塊開(kāi)發(fā)的公建。城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)市政專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃圖34城市規(guī)劃在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的運(yùn)用課件35城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)政府的承諾是否可靠？城市總體規(guī)劃可以隨意修改？承諾的基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目能否在近期落實(shí)？城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)政府的承諾是否可靠？城市總體規(guī)劃可以隨意36城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)總體規(guī)劃的修改《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四章，第四十六條，四十七條明顯規(guī)定了城市總體規(guī)劃，鎮(zhèn)總體規(guī)劃的修改流程。任何超出此流程之外的修改手段，都有著被追究法律責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。城市總體規(guī)劃修改的一般程序城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)總體規(guī)劃的修改《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四章，第四37城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)總體規(guī)劃的修改由此可以看出城市總體規(guī)劃的修改需要非?？量痰臈l件及嚴(yán)格的程序，因此在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中需要對(duì)城市總體規(guī)劃提出修改要求時(shí)需注意：1.公司對(duì)城市總體規(guī)劃的修改要求是否涉及強(qiáng)制性?xún)?nèi)容。2.所在城市的城市總體規(guī)劃是否正在進(jìn)行總體規(guī)劃的修編工作，如果沒(méi)有，政府所承諾的可以隨意修改總規(guī)內(nèi)容的說(shuō)法需謹(jǐn)慎對(duì)待。城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)總體規(guī)劃的修改由此可以看出城市總體規(guī)劃的38城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)近期建設(shè)規(guī)劃近期建設(shè)規(guī)劃為在城市總體規(guī)劃中，對(duì)短期內(nèi)建設(shè)目標(biāo)、發(fā)展布局和主要建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施所作的安排。是實(shí)施城市總體規(guī)劃的重要步驟，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃相對(duì)應(yīng)。在實(shí)際開(kāi)發(fā)中需注意近期建設(shè)規(guī)劃的指示意義。一般與五年計(jì)劃對(duì)應(yīng)規(guī)劃。政府所承諾近期內(nèi)建設(shè)的道路是否在近期建設(shè)規(guī)劃中提及。政府所承諾的市政設(shè)施、公建配套等項(xiàng)目在近期建設(shè)規(guī)劃中是否有提及如近期建設(shè)規(guī)劃所規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目與政府口頭協(xié)議不符，需謹(jǐn)慎進(jìn)入開(kāi)發(fā)。近期建設(shè)規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)近期建設(shè)規(guī)劃近期建設(shè)規(guī)劃為在城市總體規(guī)劃39城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)（規(guī)劃局）組織編制主體不同土地管理部門(mén)（國(guó)土局）用地分類(lèi)不同居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地

等8大類(lèi)用地建設(shè)用地、農(nóng)用地、未利用地城市總體規(guī)劃 土地總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)（規(guī)劃局）用地分類(lèi)不同居40城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)城市總體規(guī)劃（北滘）城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)城市總體規(guī)劃（北滘）41城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)土地利用總體規(guī)劃（北滘）城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)土地利用總體規(guī)劃（北滘）42城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)矛盾及解決方法1、城市總體規(guī)劃中的居住用地在土地總體規(guī)劃中不為建設(shè)用地把土地利用規(guī)劃中的農(nóng)用地、未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。2、土地總體規(guī)劃中的建設(shè)用地卻不在城市總體規(guī)劃的規(guī)劃區(qū)范圍調(diào)整城市總體規(guī)劃的規(guī)劃區(qū)范圍且需編制該地區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃作為地塊出讓條件。解決方法解決方法城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)矛盾及解決方法1、城市總體規(guī)劃中的居住用43城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)控制性詳細(xì)規(guī)劃的定義以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度等控制指標(biāo)、道路和工程管線(xiàn)控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃。嚴(yán)格按照控規(guī)實(shí)施規(guī)劃的城市形態(tài)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)控制性詳細(xì)規(guī)劃的定義嚴(yán)格按照控規(guī)實(shí)44城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)控制性詳細(xì)規(guī)劃的圖紙成果城市控制性詳細(xì)規(guī)劃土地利用規(guī)劃圖分析圖專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃圖地塊指標(biāo)控制圖分圖圖則城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)控制性詳細(xì)規(guī)劃的圖紙成果城市控制性45城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制控制性詳細(xì)規(guī)劃通常由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)即規(guī)劃局組織，委托符合資質(zhì)的規(guī)劃院負(fù)責(zé)編制?？匾?guī)編制的法定程序城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制控規(guī)編制的法定46城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)控制性詳細(xì)規(guī)劃的重要性《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三章，第三十八條規(guī)定：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓土地的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。當(dāng)意向地塊暫時(shí)未進(jìn)行控規(guī)時(shí)，可由我院按照公司利益及常用的開(kāi)發(fā)手法，制定各個(gè)地塊的土地利用性質(zhì)及開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等指標(biāo)，提供給政府作為編制控制性詳細(xì)規(guī)劃的參考依據(jù)。城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)控制性詳細(xì)規(guī)劃的重要性47城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的圖紙解讀土地利用規(guī)劃圖：控規(guī)階段的土地利用規(guī)劃圖為法定文件，可以更準(zhǔn)確的了解地塊周邊土地的實(shí)際利用性質(zhì)。城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的圖紙解讀48城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的圖紙解讀道路系統(tǒng)及豎向規(guī)劃圖：同樣為城市道路實(shí)施的法定文件，可準(zhǔn)確的了解有關(guān)道路的紅線(xiàn)寬度，斷面，豎向設(shè)計(jì)等內(nèi)容，對(duì)開(kāi)發(fā)地塊道路開(kāi)口的設(shè)置，豎向設(shè)計(jì)，土石方工程等有非常重要的指導(dǎo)意義。劃規(guī)細(xì)詳性制控滘區(qū)北城新城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的圖紙解讀劃規(guī)細(xì)49城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的圖紙解讀市政設(shè)施規(guī)劃圖：了解開(kāi)發(fā)地塊周邊的市政設(shè)施，市政管線(xiàn)的布置，走向。對(duì)于開(kāi)發(fā)地塊市政管線(xiàn)設(shè)計(jì)具有直接指導(dǎo)意義。綠地系統(tǒng)規(guī)劃圖：了解地塊周邊法定綠地的面積，位置。開(kāi)發(fā)地塊的景觀(guān)設(shè)計(jì)需結(jié)合控規(guī)的綠地系統(tǒng)，以增加規(guī)劃的亮點(diǎn)。城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的圖紙解讀50城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)強(qiáng)制性指標(biāo)控制控制性詳細(xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性指標(biāo)體系主要有用地性質(zhì)、用地面積、容積率、建筑控制高度、建筑密度、綠地率、建筑后退紅線(xiàn)、（交通出入口方位、停車(chē)位、需要配套的公建）城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)強(qiáng)制性指標(biāo)控制51城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性指標(biāo)解讀用地性質(zhì)：與總體規(guī)劃用地性質(zhì)一致，主要分為居住用地（R）、公共管理與公共服務(wù)用地(A)、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地(B)、工業(yè)用地(M)、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地（W）、交通設(shè)施用地（S）、公用設(shè)施用地（U）、公共綠地（G）。總體規(guī)劃的用地性質(zhì)只規(guī)定大類(lèi)，控制性詳細(xì)規(guī)劃的用地性質(zhì)則需細(xì)分，一般確定到中類(lèi)。如居住用地（R）在控制性詳細(xì)規(guī)劃中需劃分為一類(lèi)居住用地（R1），二類(lèi)居住用地(R2)。土地使用性質(zhì)混合，功能緊湊的城市風(fēng)貌城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性指標(biāo)解讀52城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性指標(biāo)解讀容積率：地塊計(jì)容建筑面積/地塊用地面積，反應(yīng)土地利用強(qiáng)度及利用效益的高低。影響容積率的主要因素有建筑層數(shù)，建筑戶(hù)型的凈容積率，建筑環(huán)境水平一般數(shù)據(jù)為：超豪組團(tuán)，0.3-0.5，雙拼組團(tuán)0.5-0.7,聯(lián)排組團(tuán)0.7-1.0，多層組團(tuán)1.0-1.5,11層小高層組團(tuán)1.5-2.5，18層高層組團(tuán)2.5-2.8，30層高層組團(tuán)2.8-3.5。世界容積率最高的地區(qū)（曼哈頓）城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性指標(biāo)解讀53城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性指標(biāo)解讀建筑控制高度：建筑控制高度是指根據(jù)特定條件要求，對(duì)建筑高度進(jìn)行限定。在編制控規(guī)時(shí)，確定建筑限高一般從以下方面考慮：1、城市總體規(guī)劃對(duì)自然保護(hù)區(qū)，歷史文化保護(hù)區(qū)的控制要求，2、航空港、電臺(tái)、電信、微波通信、氣象臺(tái)、衛(wèi)星地面站、軍事要塞工程等對(duì)地塊的控制要求，3、地塊容積率的限制，4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品豐富性考慮。東京的建筑高度控制城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性指標(biāo)解讀54城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)嚴(yán)格的建筑高度控制實(shí)例城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)嚴(yán)格的建筑高度控制實(shí)例55城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性指標(biāo)解讀建筑密度：用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。影響建筑密度的主要因素：1、建筑類(lèi)型，商業(yè)建筑的建筑密度一般大于住宅建筑。2、建筑層數(shù)，一般情況下，高層住宅的密度<多層住宅<低層住宅。3、樓盤(pán)檔次，花園面積比例要求越高的樓盤(pán)，建筑密度就越低。不同類(lèi)型組團(tuán)的建筑密度分別為：高層組團(tuán)10%-20%，低層組團(tuán)

20%-30%，商業(yè)組團(tuán)35%-60%低層組團(tuán)的建筑密度高層組團(tuán)的建筑密度城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性指標(biāo)解讀56城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性指標(biāo)解讀綠地率：用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和與用地面積的比率。居住區(qū)規(guī)范規(guī)定，城市新區(qū)建設(shè)綠地率不應(yīng)小于30%,舊區(qū)改造不宜低于25%。目前大部分城市的要求新區(qū)建設(shè)綠地率不低于35%。住宅為主的樓盤(pán)，綠地率一般都不成問(wèn)題，城市里商住混合的地塊，尤其商業(yè)比重較高時(shí)，綠地率較難滿(mǎn)足，需要跟其他地塊總體平衡。禪城北地塊（綠地率小于15%）城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性指標(biāo)解讀57城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性指標(biāo)解讀建筑后退紅線(xiàn)：規(guī)定建筑物應(yīng)距離城市道路或用地紅線(xiàn)的程度。建筑后退道路紅線(xiàn)的距離與城市道路等級(jí)有關(guān)，道路等級(jí)越高后退距離越大。與擬建建筑物的高度有關(guān)，地塊內(nèi)擬建建筑物高度越高，后退距離也越大。交通出入口方位：指建議地塊出入口設(shè)置的位置，并標(biāo)明禁止設(shè)置地塊出入口的路段。停車(chē)位及配套公建：此兩項(xiàng)指標(biāo)一般為參考指標(biāo)，地塊的實(shí)際停車(chē)位配建標(biāo)準(zhǔn)，及公建配套內(nèi)容以?huà)炫莆募?guī)定的為準(zhǔn)。城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性指標(biāo)解讀58城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的修改不改變總體規(guī)劃強(qiáng)制性?xún)?nèi)容如用地性質(zhì)等對(duì)修改的必要性進(jìn)行論證，征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人意見(jiàn)，并向?qū)徟鷻C(jī)關(guān)（城市人民政府）提出專(zhuān)題報(bào)告涉及修改總體規(guī)劃強(qiáng)制性?xún)?nèi)容先修改城市總體規(guī)劃，再對(duì)控規(guī)內(nèi)容作出修改控制性詳細(xì)規(guī)劃的修改程序城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的修改控制性詳細(xì)59城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)分圖圖則城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)分圖圖則60修建性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃的概念修建性詳細(xì)規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)，制訂用以指導(dǎo)各項(xiàng)建筑和工程設(shè)施的設(shè)計(jì)和施工的規(guī)劃設(shè)計(jì)。公司常用的修規(guī)類(lèi)型:居住區(qū)規(guī)劃，小學(xué)、幼兒園規(guī)劃，酒店、商業(yè)區(qū)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制階段編制階段時(shí)間節(jié)點(diǎn)內(nèi)容要求特點(diǎn)方案報(bào)建方案主席已簽字，申請(qǐng)用地規(guī)劃許可證指標(biāo)滿(mǎn)足規(guī)劃條件，總平面布置滿(mǎn)足相應(yīng)的法規(guī)圖紙?jiān)试S改動(dòng)的彈性較大，設(shè)計(jì)周期較短實(shí)施性報(bào)建方案報(bào)建已批，申請(qǐng)工程規(guī)劃許可證嚴(yán)格控制建筑定位、布局及工程技術(shù)指標(biāo)設(shè)計(jì)周期較長(zhǎng)，并且其成果直接作為規(guī)劃驗(yàn)收、其他政府部門(mén)審查工作的依據(jù)施工圖設(shè)計(jì)實(shí)施性報(bào)建已批，建筑施工圖已完成以建筑及市政專(zhuān)業(yè)的施工圖條件為依據(jù)，對(duì)建筑總平面布置進(jìn)行最終校核及設(shè)計(jì)。各專(zhuān)業(yè)的溝通協(xié)調(diào)性強(qiáng)，設(shè)計(jì)周期較長(zhǎng)。直接影響現(xiàn)場(chǎng)施工。修建性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃的概念修建性詳細(xì)規(guī)劃是以城市總體61概念規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)概念規(guī)劃概念規(guī)劃簡(jiǎn)稱(chēng)“概規(guī)”并不屬于傳統(tǒng)的城市規(guī)劃法規(guī)體系，是介于發(fā)展規(guī)劃和建設(shè)規(guī)劃之間的一種規(guī)劃，它強(qiáng)調(diào)的是思路的創(chuàng)新性、前瞻性和指導(dǎo)性。是屬于一種宏觀(guān)發(fā)展思路的探討和研究。由于概念規(guī)劃的設(shè)計(jì)周期短，宏觀(guān)掌控作用強(qiáng)，常常應(yīng)用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期階段，根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)展的深度，通常分為兩種規(guī)劃成果。概念規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)概念規(guī)劃概念規(guī)劃簡(jiǎn)稱(chēng)“概規(guī)”并不屬于傳統(tǒng)的62概念規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)1.規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖：只表示地塊的低層用地、多層用地、高層用地、公建配套用地的布局，設(shè)計(jì)周期短，受條件限制少。概念規(guī)劃的類(lèi)型概念規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)1.規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖：只表示地塊的低層用地、多63概念規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)2.規(guī)劃意向方案：需在總平面表示建筑的詳細(xì)布置，可直觀(guān)的展示公司的規(guī)劃布置模式，設(shè)計(jì)周期較長(zhǎng)，需要提供戶(hù)型配比及相應(yīng)的建筑單體方案圖。概念規(guī)劃的類(lèi)型概念規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)2.規(guī)劃意向方案：需在總平面表示建筑的64概念規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)實(shí)施性報(bào)建的方案設(shè)計(jì)不同于概念規(guī)劃方案，以概念性規(guī)劃方案為基礎(chǔ)。需要落實(shí)各類(lèi)住宅產(chǎn)品及公建配套，滿(mǎn)足各類(lèi)法規(guī)要求的建設(shè)方案。設(shè)計(jì)周期長(zhǎng)，需要多部門(mén)協(xié)調(diào)。報(bào)建施工的指導(dǎo)性文件，需具備一定的設(shè)計(jì)條件。概念規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)實(shí)施性報(bào)建的方案設(shè)計(jì)不同于概念規(guī)劃方案，以65設(shè)計(jì)條件政府部門(mén)營(yíng)銷(xiāo)中心酒店籌備辦學(xué)?；I備辦人力資源部物業(yè)管理公司掛牌文件的規(guī)劃條件、城市規(guī)劃管理規(guī)定、水文地質(zhì)條件等戶(hù)型配比、商業(yè)（商鋪）的設(shè)計(jì)要求酒店規(guī)模等設(shè)計(jì)要求小學(xué)、幼兒園的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求員工宿舍的設(shè)計(jì)要求物業(yè)管理用房、門(mén)禁系統(tǒng)的設(shè)計(jì)要求規(guī)劃設(shè)計(jì)方案概念規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)條件政府部門(mén)營(yíng)銷(xiāo)中心酒店籌備辦學(xué)?；I備辦人力資源部物業(yè)管66修建性詳細(xì)規(guī)劃報(bào)建審批根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定：在地塊進(jìn)行建構(gòu)筑物等工程建設(shè)的，需提交用地規(guī)劃許可證，修建性詳細(xì)規(guī)劃文件等，向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。所有文件均需符合控制性詳細(xì)規(guī)劃及地塊出讓的規(guī)劃條件。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查與工程規(guī)劃許可階段，部分地區(qū)，只需要提供一張總平面及豎向規(guī)劃圖。部分地區(qū)需要提供五圖一書(shū)，及說(shuō)明文本。并且有時(shí)甚至需要城市規(guī)劃委員會(huì)審批。規(guī)劃實(shí)施管理的法定流程修建性詳細(xì)規(guī)劃報(bào)建審批根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定：在地塊進(jìn)行建構(gòu)67概念規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)實(shí)施性報(bào)建的設(shè)計(jì)文本成果概念規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)實(shí)施性報(bào)建的設(shè)計(jì)文本成果68修建性詳細(xì)規(guī)劃增城碧桂園·荔園規(guī)劃報(bào)建總平面及豎向規(guī)劃圖實(shí)施性報(bào)建的CAD成果修建性詳細(xì)規(guī)劃增城碧桂園·荔園規(guī)劃報(bào)建總平面及豎向規(guī)劃圖實(shí)施69修建性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)劃圖紙解讀線(xiàn)：用地紅線(xiàn)、規(guī)劃范圍線(xiàn)、建筑控制線(xiàn)、道路紅線(xiàn)、只征地及其他綠線(xiàn)、地下車(chē)庫(kù)范圍線(xiàn)面： 板房區(qū)，苑區(qū)點(diǎn)：主入口，地下車(chē)庫(kù)入口其他出入口圖例

：建筑標(biāo)注、道路標(biāo)注標(biāo)高、建筑文字、排水方向擋土墻、花園圍欄及外圍圍墻河源碧桂園一期修建性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)劃圖紙解讀線(xiàn)：用地紅線(xiàn)、規(guī)劃范圍線(xiàn)、建筑控70修建性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)劃圖紙解讀用地紅線(xiàn)：即掛牌紅線(xiàn)規(guī)劃范圍線(xiàn)：把總用地切割為若干個(gè)地塊分期開(kāi)發(fā)的線(xiàn)建筑控制線(xiàn)：建筑退讓城市道路或者用地紅線(xiàn)的控制線(xiàn)道路紅線(xiàn)：規(guī)劃市政道路的紅線(xiàn)，通常不允許更改。地下車(chē)庫(kù)范圍線(xiàn)：反映地下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)范圍的界線(xiàn)。只征地及其他綠線(xiàn)用地紅線(xiàn)規(guī)劃范圍線(xiàn)建筑控制線(xiàn)地下車(chē)庫(kù)范圍線(xiàn)道路紅線(xiàn)道路紅線(xiàn)修建性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)劃圖紙解讀用地紅線(xiàn)：即掛牌紅線(xiàn)用地紅線(xiàn)規(guī)劃范71修建性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)劃圖紙解讀公建配套區(qū)：位于小區(qū)主要出入口附近，使用方便。板房區(qū)：住宅戶(hù)型齊全，綠化景觀(guān)環(huán)境美好的組團(tuán)。苑區(qū)：低層組團(tuán)，高層組團(tuán)所形成的小區(qū)名稱(chēng)。公建配套區(qū)板房區(qū)低層苑區(qū)高層苑區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)劃圖紙解讀公建配套區(qū)：位于小區(qū)主要公建配板房72修建性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)劃圖紙解讀主入口：小區(qū)的主要出入口，通常設(shè)置門(mén)禁系統(tǒng)及入口標(biāo)志性綠化。地下車(chē)庫(kù)出入口：進(jìn)入地下車(chē)庫(kù)的通道，通常表現(xiàn)為盡端式坡道。其他入口：次入口、主要公建配套的功能入口。主入口地下車(chē)庫(kù)入口次入口修建性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)劃圖紙解讀主入口：小區(qū)的主要出入口主入口地下73修建性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)劃圖紙解讀圖例建筑棟號(hào)、層數(shù)、型號(hào)，編號(hào)建筑標(biāo)注花園圍欄線(xiàn)排水方向道路中心線(xiàn)，道路邊線(xiàn)道路標(biāo)注道路坡度、坡長(zhǎng)道路橫斷面護(hù)坡、擋土墻修建性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)劃圖紙解讀圖例74修建性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)劃圖紙解讀雙拼住宅聯(lián)排住宅多層住宅高層住宅修建性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)劃圖紙解讀雙拼住宅聯(lián)排住宅多層住宅高層住宅75第三部分地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)第三部分76目錄規(guī)劃設(shè)計(jì)流程一規(guī)劃設(shè)計(jì)的知識(shí)及技巧案例解析二三目錄規(guī)劃設(shè)計(jì)流程一規(guī)劃設(shè)計(jì)的知識(shí)及技巧案例解析二三77規(guī)劃設(shè)計(jì)流程規(guī)劃流程可以簡(jiǎn)單的分為以下不同階段。規(guī)劃設(shè)計(jì)流程土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的確定項(xiàng)目主入口及板房區(qū)的確定項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)不同類(lèi)型住宅的分區(qū)布置商業(yè)公建的布置及設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)流程規(guī)劃流程可以簡(jiǎn)單的分為以下不同階段。規(guī)劃設(shè)計(jì)流程78一

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確定土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度主席對(duì)規(guī)劃專(zhuān)業(yè)關(guān)于土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度有明確指示：在政策和市場(chǎng)允許的情況下，規(guī)劃方案應(yīng)盡量用盡容積率。在容積率用盡的前提下，盡量多規(guī)劃低層住宅。土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度狹義上容積率規(guī)劃設(shè)計(jì)流程一.確定土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度主席對(duì)規(guī)劃專(zhuān)業(yè)關(guān)于土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度有明確79容積率1.0低層與11層小高層組合規(guī)劃設(shè)計(jì)流程容積率1.0規(guī)劃設(shè)計(jì)流程80容積率1.5低層與18~23層高層組合規(guī)劃設(shè)計(jì)流程容積率1.5規(guī)劃設(shè)計(jì)流程81容積率2.0低層與22~30層高層組合規(guī)劃設(shè)計(jì)流程容積率2.0規(guī)劃設(shè)計(jì)流程82提高容積率的思路戶(hù)型選擇平面布局規(guī)劃設(shè)計(jì)流程提高容積率的思路戶(hù)型選擇平面布局規(guī)劃設(shè)計(jì)流程83戶(hù)型選擇1.產(chǎn)品類(lèi)型低層戶(hù)型低層住宅組團(tuán)的容積率較低，大致的容積率為——超豪為0.3-0.5，雙拼為0.5-0.7，聯(lián)排為0.7-1.0，四拼為0.8-1.1。多、高層戶(hù)型以一般經(jīng)驗(yàn)而言，多、高層組團(tuán)的容積率分別為：多層1.0-1.5，小高層（11層）1.5-2.5，高層（18層）2.5-2.8，高層（30層）2.8-3.5。規(guī)劃設(shè)計(jì)流程戶(hù)型選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)流程84戶(hù)型選擇2.建筑層數(shù)假設(shè)建筑其他因素相同，則建筑層數(shù)越高，容積率越高。3.建筑的進(jìn)深假設(shè)其他因素相同，采用大進(jìn)深（14米）布置的容積率比小進(jìn)深（10米）布置的容積率多28.57%。規(guī)劃設(shè)計(jì)流程廣州地區(qū)建筑層數(shù)與間距的遞減關(guān)系建筑進(jìn)深與容積率戶(hù)型選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)流程廣州地區(qū)建筑層數(shù)與間距的遞減關(guān)系建筑進(jìn)深85平面布局低層住宅的平面布置1、控制花園的進(jìn)深。3層以上住宅的日照間距一般已經(jīng)可以滿(mǎn)足后花園的使用要求，因此前花園的進(jìn)深才是影響低層住宅容積率的重要因素。2、盡量規(guī)則布局。曲徑通幽的路網(wǎng)布局雖然有利于提升低層住宅的品質(zhì)，但會(huì)造成一些無(wú)法利用的邊角用地，降低組團(tuán)的容積率。規(guī)劃設(shè)計(jì)流程平面布局規(guī)劃設(shè)計(jì)流程86平面布局高層住宅的平面布置利用各種手段消化日照間距：利用建筑退讓市政道路的距離，退讓紅線(xiàn)的距離，利用主干道、公共綠地等大面積的空地消化日照間距。成組團(tuán)布置時(shí)，規(guī)則的布置的形態(tài)容積率較高。特殊條件下，可使用部分東西向布置來(lái)減少間距，提高容積率。規(guī)劃設(shè)計(jì)流程平面布局規(guī)劃設(shè)計(jì)流程87平面布局案例分析

（鳳凰城E9，E10）規(guī)劃設(shè)計(jì)流程平面布局規(guī)劃設(shè)計(jì)流程88特殊用地的充分利用1、東西向的長(zhǎng)條用地，可采用特殊設(shè)計(jì)的建筑單體以提高容積率。2、用地的邊角及轉(zhuǎn)折處，使用邊角單元、轉(zhuǎn)角拼接單元提高容積率。規(guī)劃設(shè)計(jì)流程亞婆角一期高層住宅組團(tuán)特殊用地的充分利用規(guī)劃設(shè)計(jì)流程亞婆角一期高層住宅組團(tuán)89思路：提高高層區(qū)容積率增加低層區(qū)的用地減少高層區(qū)的用地增加低層貨量值得注意的是：一味的壓縮高層用地及提高高層區(qū)的容積率，會(huì)導(dǎo)致難以形成系統(tǒng)的綠化，總體規(guī)劃單調(diào)，組團(tuán)混雜，居住環(huán)境較差。在競(jìng)爭(zhēng)比較激烈的市場(chǎng)情況下，需要綜合考慮住宅品質(zhì)與低層貨量之間的關(guān)系。規(guī)劃設(shè)計(jì)流程增加低層貨量的思路如何在用盡容積率的前提下提高低層住宅的貨量？前提：用地條件和總?cè)莘e率不變思路：提高高層區(qū)容積率減少高層區(qū)的用地值得注意的是：一味的壓90規(guī)劃設(shè)計(jì)流程容積率1.0低層貨量最大化犧牲高層環(huán)境品質(zhì)規(guī)劃設(shè)計(jì)流程容積率1.0低層貨量最大化91規(guī)劃設(shè)計(jì)流程適應(yīng)市場(chǎng)品質(zhì)要求的組團(tuán)式高層住宅設(shè)計(jì)低層貨量減少50%以上。容積率1.0規(guī)劃設(shè)計(jì)流程適應(yīng)市場(chǎng)品質(zhì)要求的組團(tuán)式高層住宅設(shè)計(jì)容積率1.92規(guī)劃設(shè)計(jì)流程二.

項(xiàng)目主入口及板房區(qū)主入口的要求交通便利形象美觀(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)流程二.項(xiàng)目主入口及板房區(qū)主入口的要求93規(guī)劃設(shè)計(jì)流程主入口的首要要求——交通便利面向主要交通干道順應(yīng)客源方向某項(xiàng)目 某項(xiàng)目方案一 方案二主入口主入口以迎賓路邊上的樓盤(pán)為實(shí)例分析，項(xiàng)目入口每相隔一公里，樓盤(pán)的均價(jià)相差100元。假設(shè)項(xiàng)目用地100ha，容積率為2，則貨量?jī)r(jià)值相差2個(gè)億?？驮捶较蚩驮捶较蛞?guī)劃設(shè)計(jì)流程主入口的首要要求——交通便利某項(xiàng)目 某項(xiàng)目主入口94規(guī)劃設(shè)計(jì)流程主入口的首要要求——交通便利鳳凰城主入口的選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)流程主入口的首要要求——交通便利95規(guī)劃設(shè)計(jì)流程主入口的重要要求——形象美觀(guān)主入口是進(jìn)入樓盤(pán)的門(mén)廳，是樓盤(pán)品質(zhì)的第一印象，對(duì)樓盤(pán)銷(xiāo)售及品牌具有重要的杠桿作用。常用設(shè)計(jì)手法空間放大布置園林小品設(shè)置標(biāo)志性建構(gòu)筑物與板房區(qū)核心景觀(guān)結(jié)合規(guī)劃設(shè)計(jì)流程主入口的重要要求——形象美觀(guān)常用設(shè)計(jì)手法空間放大96規(guī)劃設(shè)計(jì)流程規(guī)劃設(shè)計(jì)流程97規(guī)劃設(shè)計(jì)流程入口景墻標(biāo)志性塔樓規(guī)劃設(shè)計(jì)流程入口景墻標(biāo)志性塔樓98規(guī)劃設(shè)計(jì)流程板房區(qū)的設(shè)計(jì)板房區(qū)銷(xiāo)售中心樣板房人工景觀(guān)及自然景觀(guān)三者相互影響，相互關(guān)聯(lián)規(guī)劃設(shè)計(jì)流程板房區(qū)的設(shè)計(jì)板房區(qū)銷(xiāo)售中心樣板房人工景觀(guān)及自然景99規(guī)劃設(shè)計(jì)流程銷(xiāo)售中心銷(xiāo)售中心主要承擔(dān)展示、接待的功能，其形象在某種程度上代表了樓盤(pán)的品質(zhì)，在銷(xiāo)售中心設(shè)計(jì)上，主要考慮以下幾點(diǎn)。位于客源人流最集中的地方，選擇在剛進(jìn)入項(xiàng)目最醒目的地方。利用一切能展示項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的有利因素，如酒店、會(huì)所、商業(yè)街、商業(yè)廣場(chǎng)、大型公共綠化等等，使銷(xiāo)售中心與之有機(jī)結(jié)合。充分利用人造或者自然景觀(guān)，銷(xiāo)售中心大堂的應(yīng)正對(duì)良好的景觀(guān)。規(guī)劃設(shè)計(jì)流程銷(xiāo)售中心位于客源人流最集中的地方，選擇在剛進(jìn)入項(xiàng)100規(guī)劃設(shè)計(jì)流程樣板房區(qū)在布置樣板房區(qū)時(shí)，需注意以下幾點(diǎn)：靠近銷(xiāo)售中心及景觀(guān)區(qū)，以縮短看樓路徑，同時(shí)應(yīng)保證周邊的環(huán)境最優(yōu)，延續(xù)銷(xiāo)售中心的景觀(guān)設(shè)計(jì)。擴(kuò)大板房之間的建筑間距，增加花園的面積，提升視覺(jué)效果。充分利用人造或者自然景觀(guān)，板房的主要房間及花園，應(yīng)朝向景觀(guān)所在的位置?？倎?lái)的說(shuō)就是 營(yíng)銷(xiāo)中心——景觀(guān)區(qū)——板房區(qū) 三點(diǎn)一線(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)流程樣板房區(qū)總來(lái)的說(shuō)就是 營(yíng)銷(xiāo)中心——景觀(guān)區(qū)——板房101規(guī)劃設(shè)計(jì)流程銷(xiāo)售中心東莞大朗碧桂園規(guī)劃設(shè)計(jì)流程銷(xiāo)售中心東莞大朗碧桂園102規(guī)劃設(shè)計(jì)流程銷(xiāo)售中心東莞大朗碧桂園規(guī)劃設(shè)計(jì)流程銷(xiāo)售中心東莞大朗碧桂園103規(guī)劃設(shè)計(jì)流程銷(xiāo)售中心河源碧桂園規(guī)劃設(shè)計(jì)流程銷(xiāo)售中心河源碧桂園104規(guī)劃設(shè)計(jì)流程樣板房區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)流程樣板房區(qū)105規(guī)劃設(shè)計(jì)流程樣板房區(qū)河源碧桂園東莞大朗碧桂園規(guī)劃設(shè)計(jì)流程樣板房區(qū)河源碧桂園東莞大朗碧桂園106規(guī)劃設(shè)計(jì)流程樣板房區(qū)佛岡碧桂園·清泉城規(guī)劃設(shè)計(jì)流程樣板房區(qū)佛岡碧桂園·清泉城107規(guī)劃設(shè)計(jì)流程啟動(dòng)區(qū)是項(xiàng)目品牌的第一印象，對(duì)于市場(chǎng)拓展以及項(xiàng)目擴(kuò)張有重要的帶動(dòng)作用。用地選址住宅布局三.

啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)流程啟動(dòng)區(qū)是項(xiàng)目品牌的第一印象，對(duì)于市場(chǎng)拓展以及項(xiàng)目108規(guī)劃設(shè)計(jì)流程用地選址拆遷量最少，收地條件最成熟?？拷魅肟诩鞍宸繀^(qū)，與板房區(qū)一起考慮設(shè)計(jì)。工程建設(shè)條件最好，能保證施工用電、用水條件，地質(zhì)條件利于快速施工。啟動(dòng)區(qū)的建設(shè)規(guī)模要基本保證收回初期投入成本。住宅布局盡量多布置低層住宅，以快速回籠資金。產(chǎn)品類(lèi)型應(yīng)全面，低、多、高層戶(hù)型結(jié)合，以試驗(yàn)市場(chǎng)反應(yīng)。規(guī)劃設(shè)計(jì)流程用地選址109規(guī)劃設(shè)計(jì)流程碧桂園·豪園啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)流程碧桂園·豪園啟動(dòng)區(qū)110規(guī)劃設(shè)計(jì)流程1.確定不同產(chǎn)品類(lèi)型的用地規(guī)模當(dāng)總用地及目標(biāo)容積率確定后，可簡(jiǎn)單用方程式模型來(lái)確定低、高層的用地分布。已知 A+B=20A*0.5+B*2.0=20求解A B

為多少四.

不同種類(lèi)的住宅的分區(qū)布置規(guī)劃設(shè)計(jì)流程1.確定不同產(chǎn)品類(lèi)型的用地規(guī)模四.不同種類(lèi)的住111規(guī)劃設(shè)計(jì)流程2.影響住宅分區(qū)布置的因素確定好用地比例后，具體的用地分布受到以下因素的影響1.環(huán)境：景觀(guān)環(huán)境良好的用地留給低層，遠(yuǎn)眺視野較好的用地留給高層2.地形：低層住宅能適應(yīng)坡度較陡的用地，高層住宅能利用地形低洼的用地做地下車(chē)庫(kù)。3.間距的利用：沿紅線(xiàn)的用地，尤其是北面的用地，能節(jié)省高層住宅的日照間距4.交通性：高層住宅的交通量大，私家車(chē)出行的比例少，適宜靠近主干道布置。低層住宅的交通量少，交通方式多樣，可布置在距離主干道較遠(yuǎn)的用地。規(guī)劃設(shè)計(jì)流程2.影響住宅分區(qū)布置的因素112規(guī)劃設(shè)計(jì)流程環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)流程環(huán)境113規(guī)劃設(shè)計(jì)流程地形規(guī)劃設(shè)計(jì)流程地形114規(guī)劃設(shè)計(jì)流程五.

商業(yè)及公建的設(shè)計(jì)商業(yè)的設(shè)計(jì)原則集中布置，自身形成核心。放置在人流去往核心的必經(jīng)流線(xiàn)上。引導(dǎo)人流路線(xiàn)商鋪核心商鋪人流核心核心人流商業(yè)布置模型商業(yè)引導(dǎo)人流規(guī)劃設(shè)計(jì)流程五.商業(yè)及公建的設(shè)計(jì)商業(yè)的設(shè)計(jì)原則集中布置，自115規(guī)劃設(shè)計(jì)流程核心布置（鳳凰城）分散布置（順碧）規(guī)劃設(shè)計(jì)流程核心布置（鳳凰城）分散布置（順碧）116規(guī)劃設(shè)計(jì)流程教育設(shè)施醫(yī)療設(shè)施社區(qū)服務(wù)及行政管理設(shè)施文化體育設(shè)施商業(yè)服務(wù)設(shè)施市政公用設(shè)施居住區(qū)小區(qū)組團(tuán)公建配套的分級(jí)配置戶(hù)數(shù)：10000-16000人口：30000-50000戶(hù)數(shù)：3000-5000人口：10000-15000戶(hù)數(shù)：300-1000人口：1000-3000規(guī)劃設(shè)計(jì)流程教育設(shè)施醫(yī)療設(shè)施社區(qū)服務(wù)及行政管理設(shè)施文化體117規(guī)劃設(shè)計(jì)流程公建配套的設(shè)計(jì)原則教育設(shè)施：學(xué)校一般要求單獨(dú)的用地，由于學(xué)校建設(shè)投資大，回報(bào)時(shí)間長(zhǎng)，一般安排在后期用地。文化體育設(shè)施：一般以室外健身活動(dòng)場(chǎng)地的形式配套，結(jié)合小區(qū)公共綠地設(shè)計(jì)。市政公用設(shè)施：該類(lèi)公建如電房、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、瓶組站等一般對(duì)環(huán)境的負(fù)面影響比較大，盡量安排在位置較隱蔽，區(qū)位稍次的地方。社區(qū)服務(wù)及行政管理設(shè)施：屬于生活性服務(wù)用房，并且適宜聚集以形成公共中心，因此通常與酒店、會(huì)所、商業(yè)街結(jié)合設(shè)置。規(guī)劃設(shè)計(jì)流程公建配套的設(shè)計(jì)原則118規(guī)劃設(shè)計(jì)流程規(guī)劃流程的回顧規(guī)劃設(shè)計(jì)流程土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的確定項(xiàng)目主入口及板房區(qū)的確定項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)不同類(lèi)型住宅的分區(qū)布置商業(yè)公建的布置及設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)流程規(guī)劃流程的回顧規(guī)劃設(shè)計(jì)流程土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的確定119規(guī)劃設(shè)計(jì)的知識(shí)及技巧規(guī)劃設(shè)計(jì)的知識(shí)及技巧場(chǎng)地豎向設(shè)計(jì)公共綠化設(shè)計(jì)建筑群體布局規(guī)劃設(shè)計(jì)的知識(shí)及技巧規(guī)劃設(shè)計(jì)的知識(shí)及技巧場(chǎng)地豎向設(shè)計(jì)建筑群120豎向設(shè)計(jì)的目的減少土方量：避免大挖大填，增加工程量，影響工期節(jié)約成本：盡量區(qū)內(nèi)平衡土方，減少買(mǎi)土及外運(yùn)土方的成本。結(jié)合地形，盡量多做天然基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)。豎向設(shè)計(jì)的技巧合理利用地形的低洼處設(shè)計(jì)地下室利用戶(hù)型設(shè)計(jì)處理高差一.

豎向設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的知識(shí)及技巧豎向設(shè)計(jì)的目的一.豎向設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的知識(shí)及技巧121規(guī)劃設(shè)計(jì)的知識(shí)及技巧利用戶(hù)型解決區(qū)內(nèi)與外部市政路的高差規(guī)劃設(shè)計(jì)的知識(shí)及技巧利用戶(hù)型解決區(qū)內(nèi)與外部市政路的高差122規(guī)劃設(shè)計(jì)的知識(shí)及技巧利用山地戶(hù)型組合解決區(qū)內(nèi)高差規(guī)劃設(shè)計(jì)的知識(shí)及技巧利用山地戶(hù)型組合解決區(qū)內(nèi)高差123利用地形低洼處設(shè)計(jì)高層地下室規(guī)劃設(shè)計(jì)的知識(shí)及技巧利用地形低洼處設(shè)計(jì)高層地下室規(guī)劃設(shè)計(jì)的知識(shí)及技巧124二.

公共綠化設(shè)計(jì)公共綠化的意義美化區(qū)內(nèi)環(huán)境，提升樓盤(pán)品質(zhì)。增加公共活動(dòng)空間，形成人文氛圍。公共綠化設(shè)計(jì)的技巧布置于交通便利、視線(xiàn)集中處，以利于對(duì)外展示及內(nèi)部使用。集中布置，利于形成規(guī)模。規(guī)劃設(shè)計(jì)的知識(shí)及技巧二.公共綠化設(shè)計(jì)公共綠化的意義公共綠化設(shè)計(jì)的技巧規(guī)劃設(shè)計(jì)的125規(guī)劃設(shè)計(jì)的知識(shí)及技巧入口集中布置規(guī)劃設(shè)計(jì)的知識(shí)及技巧入口集中布置126規(guī)劃設(shè)計(jì)的知識(shí)及技巧院落式集中布置規(guī)劃設(shè)計(jì)的知識(shí)及技巧院落式集中布置127規(guī)劃設(shè)計(jì)的知識(shí)及技巧帶狀布置當(dāng)組團(tuán)規(guī)模較大時(shí)，常常見(jiàn)到通過(guò)帶狀綠地使其分割為若干個(gè)小組團(tuán)的，形成“綠化滲透組團(tuán)”的設(shè)計(jì)手法。但是，由于這種綠化布置方式比較分散，難以形成有規(guī)模、有視覺(jué)沖擊力的立體展示效果，活動(dòng)場(chǎng)地面積小，滿(mǎn)足不了群體活動(dòng)的需要，并且人流活動(dòng)嚴(yán)重干擾住戶(hù)。既浪費(fèi)用地，又起不到促進(jìn)銷(xiāo)售的作用。規(guī)劃設(shè)計(jì)的知識(shí)及技巧帶狀布置128三

建筑群體布局建筑群體布局的影響因素地理位置建筑環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)的知識(shí)及技巧三建筑群體布局建筑群體布局的影響因素規(guī)劃設(shè)計(jì)的知識(shí)及技巧129地理位置的影響根據(jù)所處緯度的不同，我國(guó)南、中、北部的建筑群體布局有明顯的差異。北方嚴(yán)寒地區(qū)的建筑需先滿(mǎn)足冬季防寒保溫的要求，一般為南北向行列式布置。南方炎熱地區(qū)的建筑對(duì)夏季防熱、遮陽(yáng)、通風(fēng)的要求較高，不太注重建筑朝向，一般為院落式布置。中部地區(qū)處于兩者之間，根據(jù)地方規(guī)定的不同，對(duì)建筑朝向，布置形式的要求略有不同。規(guī)劃設(shè)計(jì)的知識(shí)及技巧地理位置的影響規(guī)劃設(shè)計(jì)的知識(shí)及技巧130沈陽(yáng)蘇家屯二期規(guī)劃設(shè)計(jì)的知識(shí)及技巧沈陽(yáng)蘇家屯二期規(guī)劃設(shè)計(jì)的知識(shí)及技巧131規(guī)劃設(shè)計(jì)的知識(shí)及技巧武漢碧桂園江漢山色規(guī)劃設(shè)計(jì)的知識(shí)及技巧武漢碧桂園江漢山色132規(guī)劃設(shè)計(jì)的知識(shí)及技巧鳳凰城鳳鳴苑規(guī)劃設(shè)計(jì)的知識(shí)及技巧鳳凰城鳳鳴苑133建筑外部環(huán)境因素的影響常見(jiàn)的有利因素有：水系、山體、原生態(tài)綠化、城市公園、城市廣場(chǎng)等。當(dāng)用地周邊有這些可利用的資源時(shí)，建筑應(yīng)當(dāng)考慮視線(xiàn)的要求。有利因素還可以作為統(tǒng)一建筑群體的紐帶。如采取以水系為軸線(xiàn)，以山體、商業(yè)中心為中心，通過(guò)軸線(xiàn)，向心的方式使建筑群體統(tǒng)一、協(xié)調(diào)，提升樓盤(pán)的設(shè)計(jì)品質(zhì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)的知識(shí)及技巧建筑外部環(huán)境因素的影響規(guī)劃設(shè)計(jì)的知識(shí)及技巧134建筑外部環(huán)境因素的影響不利因素的影響：當(dāng)建筑群體外部為不利因素時(shí)，建筑群體通常要避開(kāi)不利因素，采用自我圍合的方式，在小區(qū)內(nèi)部形成中心。常見(jiàn)的不利因素可分為：1、噪聲污染因素，如主要交通干道，鬧市區(qū)，噪聲工業(yè)，水系航道等；2、空氣污染因素，如養(yǎng)殖場(chǎng)，工業(yè)區(qū)；3、視覺(jué)污染因素，如安置區(qū)，墳場(chǎng)。規(guī)劃設(shè)計(jì)的知識(shí)及技巧建筑外部環(huán)境因素的影響規(guī)劃設(shè)計(jì)的知識(shí)及技巧135某水庫(kù)邊地塊兩輪規(guī)劃方案的點(diǎn)評(píng)案例解析某水庫(kù)邊地塊兩輪規(guī)劃方案的點(diǎn)評(píng)案例解析136城市規(guī)劃在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的運(yùn)用城市規(guī)劃在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的運(yùn)用137課首語(yǔ)為什么要聽(tīng)這堂課？了解規(guī)劃有什么作用？課首語(yǔ)為什么要聽(tīng)這堂課？138課首語(yǔ)方對(duì)的中象印你課首語(yǔ)方對(duì)的中象印你139課首語(yǔ)在溝通的過(guò)程中，50%的矛盾都來(lái)至于誤會(huì)。了解正是為了避免誤會(huì)和誤解，為了更好的溝通。課首語(yǔ)在溝通的過(guò)程中，50%的矛盾都來(lái)至于誤會(huì)。1401.在一個(gè)固定面積的水池里面，放入一顆水草，這顆水草每隔一天，就會(huì)自動(dòng)生長(zhǎng)為兩顆水草，十三天之后，水池被這種水草填滿(mǎn)了。請(qǐng)問(wèn)，如果在第一天放入8顆水草，幾天之后水池會(huì)被填滿(mǎn)。2.甲乙兩人分別自湖的東西兩岸出發(fā)，勻速向?qū)Π队稳ィ蔚綄?duì)岸后立即返回。已知這兩個(gè)人第一次相遇距湖的西岸800米，第二次相遇距湖的東岸600米。請(qǐng)問(wèn)湖東西兩岸之間的距離。1.在一個(gè)固定面積的水池里面，放入一顆水草，這顆水草每隔一141課首語(yǔ)了解

是為了更好的負(fù)起責(zé)任課首語(yǔ)了解是為了更好的負(fù)起責(zé)任142目錄城市規(guī)劃及相關(guān)知識(shí)一地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃體系地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)二三目錄城市規(guī)劃及相關(guān)知識(shí)一地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃體系地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)二143第一部分城市規(guī)劃相關(guān)知識(shí)第一部分144城市的定義和形成城市的定義和形成145城市的定義和形成城市的定義城市是政治統(tǒng)治、軍事防御和商品交換的產(chǎn)物城市＝城＋市城——是由軍事防御產(chǎn)生的市——是由商業(yè)交換（市場(chǎng)）產(chǎn)生的城市的現(xiàn)代定義：城市是非農(nóng)業(yè)人口集中，以從事工商業(yè)等非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)為主的居民點(diǎn)，是一定地域范圍內(nèi)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化活動(dòng)的中心。城市的定義和形成城市的定義城市的現(xiàn)代定義：146城市的定義和形成城市的形成城市是社會(huì)分工和產(chǎn)業(yè)分工的產(chǎn)物原始社會(huì)

人類(lèi)過(guò)著依附于自然的狩獵、采集經(jīng)濟(jì)生活，無(wú)固定的居住點(diǎn)人類(lèi)社會(huì)第一次勞動(dòng)大分工——產(chǎn)生了居民點(diǎn)

農(nóng)業(yè)與漁、牧業(yè)分工，形成以農(nóng)業(yè)為主的固定居民點(diǎn)第二次勞動(dòng)大分工——產(chǎn)生了城市 農(nóng)牧業(yè)生產(chǎn)力的提高產(chǎn)生了剩余產(chǎn)品，商業(yè)和手工業(yè)從農(nóng)業(yè)中分離出來(lái)，原始聚居的居民點(diǎn)發(fā)生分化，形成以農(nóng)業(yè)為主的鄉(xiāng)村和具有商業(yè)和手工業(yè)職能的城市。城市的定義和形成城市的形成147城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展148城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展古代城市發(fā)展國(guó)內(nèi)周王城《周禮·考工記》所述周代王城建設(shè)的空間布局：“匠人營(yíng)國(guó)，方九里，旁三門(mén)。國(guó)中九經(jīng)九緯，經(jīng)涂九軌。左祖右社，前朝后市，市朝一夫?！?/p>

這一空間布局制度成為此后封建社會(huì)城市建設(shè)的基本制度，對(duì)中國(guó)古代城市規(guī)劃實(shí)踐活動(dòng)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響?！吨芏Y》反映了中國(guó)古代哲學(xué)思想開(kāi)始進(jìn)入都城建設(shè)規(guī)劃，這是中國(guó)古代城市規(guī)劃思想最早形成的時(shí)代。城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展古代城市發(fā)展149漢長(zhǎng)安唐長(zhǎng)安城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展?jié)h長(zhǎng)安城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展150元大都明清北京城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展元大都城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展151故宮——紫禁城城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展故宮——紫禁城城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展152城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展與房地產(chǎn)相關(guān)的近現(xiàn)代城市規(guī)劃理論1.田園城市理論（Garden

City）1898年，霍華德提出了田園城市的概念，這一理論是要建立一個(gè)兼有城市和鄉(xiāng)村優(yōu)點(diǎn)的理想城市——Garden

City。碧桂園集團(tuán)的英文名稱(chēng)——Country

Garden。城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展與房地產(chǎn)相關(guān)的近現(xiàn)代城市規(guī)劃理論碧桂153城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展霍華德認(rèn)為田園城市是“把積極的城市生活的一切優(yōu)點(diǎn)同鄉(xiāng)村的美麗和一切福利結(jié)合在一起”

，他對(duì)城市、鄉(xiāng)村生活優(yōu)缺點(diǎn)的分析，認(rèn)為城鄉(xiāng)結(jié)合體則可綜合兩者的優(yōu)勢(shì)同時(shí)也避免了兩者的缺點(diǎn)。碧桂園的很多大型項(xiàng)目選址城郊，保持原有生態(tài)環(huán)境的同時(shí)完善項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使業(yè)主在享受郊區(qū)田園風(fēng)光的同時(shí)擁有城市級(jí)別的便利生活，實(shí)際上達(dá)成了霍華德將鄉(xiāng)村美麗和城市生活的優(yōu)點(diǎn)結(jié)合起來(lái)的理想。城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展霍華德認(rèn)為田園城市是“把積極的城市生154城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展2.衛(wèi)星城理論19世紀(jì)以來(lái)，工業(yè)化發(fā)展導(dǎo)致城市規(guī)模急劇膨脹，為解決這一問(wèn)題，1920年，恩溫在田園城市的基礎(chǔ)上，提出了衛(wèi)星城理論。衛(wèi)星城是一個(gè)經(jīng)濟(jì)上、社會(huì)上、文化上具有現(xiàn)代城市性質(zhì)的獨(dú)立城市單位，但同時(shí)又是從屬于某個(gè)大城市的派生產(chǎn)物。在衛(wèi)星城中，居住與就業(yè)崗位之間相互協(xié)調(diào)，具有與大城市相近似的文化福利設(shè)施配套，可以滿(mǎn)足衛(wèi)星城居民的就地工作和生活需要。城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展2.衛(wèi)星城理論155城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展碧桂園集團(tuán)已開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)大多地處城郊且面積較大，這些樓盤(pán)不是單純的“郊區(qū)住宅區(qū)”，樓盤(pán)中也同樣配套有酒店、學(xué)校、商業(yè)街、度假村、體育公園等多種功能地塊，實(shí)現(xiàn)了綜合配套，成為規(guī)?；亩嘣鐓^(qū)，完善城市公共配套設(shè)施的同時(shí)推進(jìn)了新城市建設(shè)，使碧桂園成為真正的造城運(yùn)動(dòng)的參與者。城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展碧桂園集團(tuán)已開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)大多地處城郊且156城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展3.鄰里單位理論和小區(qū)規(guī)劃1929年佩里提出了“鄰里單元”理論

，該理論要求在較大的范圍內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃居住區(qū)，使每一個(gè)“鄰里單位”成為組成居住區(qū)的“細(xì)胞”，具有一定的規(guī)模，邊界，開(kāi)放空間、滿(mǎn)足居民日常需要的服務(wù)設(shè)施和內(nèi)部的道路系統(tǒng)。鄰里單位講求空間宜人景觀(guān)的營(yíng)建，強(qiáng)調(diào)內(nèi)聚的居住情感，強(qiáng)調(diào)作為居住社區(qū)的整體文化認(rèn)同和歸屬感。城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展3.鄰里單位理論和小區(qū)規(guī)劃157城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展二戰(zhàn)后

“鄰里單位”思想更進(jìn)一步的發(fā)展成為“小區(qū)規(guī)劃”，小區(qū)作為居住區(qū)構(gòu)成的“細(xì)胞”，規(guī)模擴(kuò)大，由交通干道或者天然界線(xiàn)為界，在小區(qū)范圍內(nèi)綜合解決居住、公建和綠地。城市與城市規(guī)劃思想的發(fā)展二戰(zhàn)后“鄰里單位”思想更進(jìn)一步的發(fā)158城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系159城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系我國(guó)目前的城市規(guī)劃是指——“對(duì)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展、土地利用、空間布局、以及各項(xiàng)建設(shè)的綜合布置、具體安排和實(shí)施管理?！背鞘幸?guī)劃是政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控、控制城市發(fā)展的重要手段。我國(guó)政府自1992年以來(lái)先后頒布了諸多文件，強(qiáng)調(diào)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與市場(chǎng)管理中要加強(qiáng)城市規(guī)劃的調(diào)控作用，并提出了明確要求。2002

年8

月，建設(shè)部等國(guó)家六部局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》。2003

年9

月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》。2007年，通過(guò)了《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系我國(guó)目前的城市規(guī)劃是指——“對(duì)一定160城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)調(diào)控的內(nèi)容空間層次調(diào)控對(duì)象調(diào)控的主要內(nèi)容調(diào)控方式主要依據(jù)宏觀(guān)城市總體：如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體布局與發(fā)展方向開(kāi)發(fā)投資用地規(guī)模空間定位開(kāi)發(fā)方向等合理確定人口規(guī)模和用地規(guī)模，明確城市的空間結(jié)構(gòu)和用地發(fā)展方向城市發(fā)展戰(zhàn)略城市總體規(guī)劃中觀(guān)城市功能區(qū)：如中心商務(wù)區(qū)，住宅區(qū)分布等開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)功能分區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)域等城市用地的合理布局和功能劃分，道路交通體系的組織城市總體規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃微觀(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目：如住宅小區(qū)、商住樓、寫(xiě)字樓等開(kāi)發(fā)強(qiáng)度形體景觀(guān)配套設(shè)施環(huán)境協(xié)調(diào)等規(guī)劃控制指標(biāo)，城市設(shè)計(jì)控制，城市規(guī)劃審批管理控制性詳細(xì)規(guī)劃城市設(shè)計(jì)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)調(diào)控的內(nèi)容空間161城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系間接調(diào)控——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃政策引導(dǎo)1、城市規(guī)劃對(duì)投資的信息引導(dǎo)城市規(guī)劃所包含的信息是一種共用資源，向社會(huì)公開(kāi)。政府將規(guī)劃內(nèi)容和成果定期公開(kāi)，由輿論和市民監(jiān)督，用信息來(lái)引導(dǎo)投資，避免投資的盲目性。2、公共開(kāi)發(fā)引導(dǎo)商業(yè)開(kāi)發(fā)城市的公共用地體系構(gòu)成了城市空間發(fā)展的框架，為非公共用地開(kāi)發(fā)提供了可能性和約束性，它們是城市土地機(jī)制運(yùn)轉(zhuǎn)的保證，是決定地塊區(qū)位條件的重要因素。我國(guó)近幾年來(lái)的城市建設(shè)實(shí)踐表明：為了實(shí)現(xiàn)城市開(kāi)發(fā)的綜合效益，公共開(kāi)發(fā)在城市開(kāi)發(fā)中必須發(fā)揮主導(dǎo)作用。城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系間接調(diào)控——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃政策引162城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系2、公共開(kāi)發(fā)引導(dǎo)商業(yè)開(kāi)發(fā)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系2、公共開(kāi)發(fā)引導(dǎo)商業(yè)開(kāi)發(fā)163城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系3、公交導(dǎo)向型（TOD）開(kāi)發(fā)公交導(dǎo)向型開(kāi)發(fā)，強(qiáng)調(diào)整合公共交通與土地使用的關(guān)系，主張集約化、高效率的土地利用模式，以形成更為緊湊的區(qū)域空間形態(tài)。在社區(qū)內(nèi)提供良好的步行系統(tǒng)，增加多種出行方式的選擇。城市交通對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的導(dǎo)向作用非常明顯，比如城市軌道交通是帶動(dòng)城市住宅郊區(qū)化發(fā)展的主要手段，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由市區(qū)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，引起城市格局的變化，軌道交通沿線(xiàn)尤其是站點(diǎn)附近的土地利用效應(yīng)，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)升值。實(shí)例：順碧西苑、鳳凰城R區(qū)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系3、公交導(dǎo)向型（TOD）開(kāi)發(fā)164目錄城市總體規(guī)劃一城市控制性詳細(xì)規(guī)劃工程管理二三修建性詳細(xì)規(guī)劃目錄城市總體規(guī)劃一城市控制性詳細(xì)規(guī)劃工程管理二三修建性詳細(xì)規(guī)165城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)城鄉(xiāng)規(guī)劃法第十七條城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：城市、鎮(zhèn)的發(fā)展布局，功能分區(qū)，用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設(shè)的地域范圍，各類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃等。城市總體規(guī)劃的內(nèi)容城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)城鄉(xiāng)規(guī)劃法第十七條城市總體規(guī)劃的內(nèi)容166城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)城市總體規(guī)劃總體規(guī)劃的圖紙成果區(qū)位分析市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃用地評(píng)價(jià)用地布局（土地利用總體規(guī)劃）道路、市政等專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃如何提煉地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要的內(nèi)容？城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)城市總體規(guī)劃總體規(guī)劃的圖紙成果用地評(píng)價(jià)如167城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)土地利用規(guī)劃圖可以作為選擇優(yōu)質(zhì)的居住用地開(kāi)發(fā)的依據(jù)。用地應(yīng)遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)及城市大型市政設(shè)施，利于建立優(yōu)美的居住環(huán)境。靠近城市公共中心及其他公共服務(wù)設(shè)施，減少配套費(fèi)用?？拷鞘泄簿G地、水域，營(yíng)造良好的居住環(huán)境。城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)土地利用規(guī)劃圖168城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)道路交通規(guī)劃圖掌握項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可利用的道路資源——現(xiàn)狀道路及近期實(shí)施道路，了解地塊的可達(dá)性及主要的市區(qū)人流方向。房地產(chǎn)用地應(yīng)與可利用的城市主要干道有便利的聯(lián)系，首期開(kāi)發(fā)用地應(yīng)選擇在主要人流方向最便利的位置。城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)道路交通規(guī)劃圖169城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)市政專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃圖了解供水設(shè)施或供水管道的布置——地塊開(kāi)發(fā)用水的來(lái)源，了解城市雨水、污水設(shè)施及管道布置——結(jié)合城市管網(wǎng)設(shè)計(jì)地塊內(nèi)的雨、污水排放，了解供電來(lái)源，了解環(huán)保環(huán)衛(wèi)對(duì)開(kāi)發(fā)地塊的要求。公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃圖掌握地塊附近的公建配套情況，盡量減少地塊內(nèi)部配套公建。盡量靠近有利于地塊開(kāi)發(fā)的公建。城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)市政專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃圖170城市規(guī)劃在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的運(yùn)用課件171城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)政府的承諾是否可靠？城市總體規(guī)劃可以隨意修改？承諾的基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目能否在近期落實(shí)？城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)政府的承諾是否可靠？城市總體規(guī)劃可以隨意172城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)總體規(guī)劃的修改《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四章，第四十六條，四十七條明顯規(guī)定了城市總體規(guī)劃，鎮(zhèn)總體規(guī)劃的修改流程。任何超出此流程之外的修改手段，都有著被追究法律責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。城市總體規(guī)劃修改的一般程序城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)總體規(guī)劃的修改《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四章，第四173城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)總體規(guī)劃的修改由此可以看出城市總體規(guī)劃的修改需要非?？量痰臈l件及嚴(yán)格的程序，因此在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中需要對(duì)城市總體規(guī)劃提出修改要求時(shí)需注意：1.公司對(duì)城市總體規(guī)劃的修改要求是否涉及強(qiáng)制性?xún)?nèi)容。2.所在城市的城市總體規(guī)劃是否正在進(jìn)行總體規(guī)劃的修編工作，如果沒(méi)有，政府所承諾的可以隨意修改總規(guī)內(nèi)容的說(shuō)法需謹(jǐn)慎對(duì)待。城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)總體規(guī)劃的修改由此可以看出城市總體規(guī)劃的174城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)近期建設(shè)規(guī)劃近期建設(shè)規(guī)劃為在城市總體規(guī)劃中，對(duì)短期內(nèi)建設(shè)目標(biāo)、發(fā)展布局和主要建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施所作的安排。是實(shí)施城市總體規(guī)劃的重要步驟，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃相對(duì)應(yīng)。在實(shí)際開(kāi)發(fā)中需注意近期建設(shè)規(guī)劃的指示意義。一般與五年計(jì)劃對(duì)應(yīng)規(guī)劃。政府所承諾近期內(nèi)建設(shè)的道路是否在近期建設(shè)規(guī)劃中提及。政府所承諾的市政設(shè)施、公建配套等項(xiàng)目在近期建設(shè)規(guī)劃中是否有提及如近期建設(shè)規(guī)劃所規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目與政府口頭協(xié)議不符，需謹(jǐn)慎進(jìn)入開(kāi)發(fā)。近期建設(shè)規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)近期建設(shè)規(guī)劃近期建設(shè)規(guī)劃為在城市總體規(guī)劃175城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)（規(guī)劃局）組織編制主體不同土地管理部門(mén)（國(guó)土局）用地分類(lèi)不同居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地

等8大類(lèi)用地建設(shè)用地、農(nóng)用地、未利用地城市總體規(guī)劃 土地總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)（規(guī)劃局）用地分類(lèi)不同居176城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)城市總體規(guī)劃（北滘）城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)城市總體規(guī)劃（北滘）177城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)土地利用總體規(guī)劃（北滘）城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)土地利用總體規(guī)劃（北滘）178城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)矛盾及解決方法1、城市總體規(guī)劃中的居住用地在土地總體規(guī)劃中不為建設(shè)用地把土地利用規(guī)劃中的農(nóng)用地、未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。2、土地總體規(guī)劃中的建設(shè)用地卻不在城市總體規(guī)劃的規(guī)劃區(qū)范圍調(diào)整城市總體規(guī)劃的規(guī)劃區(qū)范圍且需編制該地區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃作為地塊出讓條件。解決方法解決方法城市總體規(guī)劃與房地產(chǎn)矛盾及解決方法1、城市總體規(guī)劃中的居住用179城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)控制性詳細(xì)規(guī)劃的定義以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度等控制指標(biāo)、道路和工程管線(xiàn)控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃。嚴(yán)格按照控規(guī)實(shí)施規(guī)劃的城市形態(tài)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)控制性詳細(xì)規(guī)劃的定義嚴(yán)格按照控規(guī)實(shí)180城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)控制性詳細(xì)規(guī)劃的圖紙成果城市控制性詳細(xì)規(guī)劃土地利用規(guī)劃圖分析圖專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃圖地塊指標(biāo)控制圖分圖圖則城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)控制性詳細(xì)規(guī)劃的圖紙成果城市控制性181城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制控制性詳細(xì)規(guī)劃通常由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)即規(guī)劃局組織，委托符合資質(zhì)的規(guī)劃院負(fù)責(zé)編制?？匾?guī)編制的法定程序城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制控規(guī)編制的法定182城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)控制性詳細(xì)規(guī)劃的重要性《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三章，第三十八條規(guī)定：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓土地的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。當(dāng)意向地塊暫時(shí)未進(jìn)行控規(guī)時(shí)，可由我院按照公司利益及常用的開(kāi)發(fā)手法，制定各個(gè)地塊的土地利用性質(zhì)及開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等指標(biāo)，提供給政府作為編制控制性詳細(xì)規(guī)劃的參考依據(jù)。城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)控制性詳細(xì)規(guī)劃的重要性183城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的圖紙解讀土地利用規(guī)劃圖：控規(guī)階段的土地利用規(guī)劃圖為法定文件，可以更準(zhǔn)確的了解地塊周邊土地的實(shí)際利用性質(zhì)。城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的圖紙解讀184城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的圖紙解讀道路系統(tǒng)及豎向規(guī)劃圖：同樣為城市道路實(shí)施的法定文件，可準(zhǔn)確的了解有關(guān)道路的紅線(xiàn)寬度，斷面，豎向設(shè)計(jì)等內(nèi)容，對(duì)開(kāi)發(fā)地塊道路開(kāi)口的設(shè)置，豎向設(shè)計(jì)，土石方工程等有非常重要的指導(dǎo)意義。劃規(guī)細(xì)詳性制控滘區(qū)北城新城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的圖紙解讀劃規(guī)細(xì)185城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的圖紙解讀市政設(shè)施規(guī)劃圖：了解開(kāi)發(fā)地塊周邊的市政設(shè)施，市政管線(xiàn)的布置，走向。對(duì)于開(kāi)發(fā)地塊市政管線(xiàn)設(shè)計(jì)具有直接指導(dǎo)意義。綠地系統(tǒng)規(guī)劃圖：了解地塊周邊法定綠地的面積，位置。開(kāi)發(fā)地塊的景觀(guān)設(shè)計(jì)需結(jié)合控規(guī)的綠地系統(tǒng)，以增加規(guī)劃的亮點(diǎn)。城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的圖紙解讀186城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)強(qiáng)制性指標(biāo)控制控制性詳細(xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性指標(biāo)體系主要有用地性質(zhì)、用地面積、容積率、建筑控制高度、建筑密度、綠地率、建筑后退紅線(xiàn)、（交通出入口方位、停車(chē)位、需要配套的公建）城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)強(qiáng)制性指標(biāo)控制187城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性指標(biāo)解讀用地性質(zhì)：與總體規(guī)劃用地性質(zhì)一致，主要分為居住用地（R）、公共管理與公共服務(wù)用地(A)、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地(B)、工業(yè)用地(M)、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地（W）、交通設(shè)施用地（S）、公用設(shè)施用地（U）、公共綠地（G）?？傮w規(guī)劃的用地性質(zhì)只規(guī)定大類(lèi)，控制性詳細(xì)規(guī)劃的用地性質(zhì)則需細(xì)分，一般確定到中類(lèi)。如居住用地（R）在控制性詳細(xì)規(guī)劃中需劃分為一類(lèi)居住用地（R1），二類(lèi)居住用地(R2)。土地使用性質(zhì)混合，功能緊湊的城市風(fēng)貌城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性指標(biāo)解讀188城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性指標(biāo)解讀容積率：地塊計(jì)容建筑面積/地塊用地面積，反應(yīng)土地利用強(qiáng)度及利用效益的高低。影響容積率的主要因素有建筑層數(shù)，建筑戶(hù)型的凈容積率，建筑環(huán)境水平一般數(shù)據(jù)為：超豪組團(tuán)，0.3-0.5，雙拼組團(tuán)0.5-0.7,聯(lián)排組團(tuán)0.7-1.0，多層組團(tuán)1.0-1.5,11層小高層組團(tuán)1.5-2.5，18層高層組團(tuán)2.5-2.8，30層高層組團(tuán)2.8-3.5。世界容積率最高的地區(qū)（曼哈頓）城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性指標(biāo)解讀189城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性指標(biāo)解讀建筑控制高度：建筑控制高度是指根據(jù)特定條件要求，對(duì)建筑高度進(jìn)行限定。在編制控規(guī)時(shí)，確定建筑限高一般從以下方面考慮：1、城市總體規(guī)劃對(duì)自然保護(hù)區(qū)，歷史文化保護(hù)區(qū)的控制要求，2、航空港、電臺(tái)、電信、微波通信、氣象臺(tái)、衛(wèi)星地面站、軍事要塞工程等對(duì)地塊的控制要求，3、地塊容積率的限制，4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品豐富性考慮。東京的建筑高度控制城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性指標(biāo)解讀190城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)嚴(yán)格的建筑高度控制實(shí)例城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)嚴(yán)格的建筑高度控制實(shí)例191城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性指標(biāo)解讀建筑密度：用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。影響建筑密度的主要因素：1、建筑類(lèi)型，商業(yè)建筑的建筑密度一般大于住宅建筑。2、建筑層數(shù)，一般情況下，高層住宅的密度<多層住宅<低層住宅。3、樓盤(pán)檔次，花園面積比例要求越高的樓盤(pán)，建筑密度就越低。不同類(lèi)型組團(tuán)的建筑密度分別為：高層組團(tuán)10%-20%，低層組團(tuán)

20%-30%，商業(yè)組團(tuán)35%-60%低層組團(tuán)的建筑密度高層組團(tuán)的建筑密度城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性指標(biāo)解讀192城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性指標(biāo)解讀綠地率：用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和與用地面積的比率。居住區(qū)規(guī)范規(guī)定，城市新區(qū)建設(shè)綠地率不應(yīng)小于30%,舊區(qū)改造不宜低于25%。目前大部分城市的要求新區(qū)建設(shè)綠地率不低于35%。住宅為主的樓盤(pán)，綠地率一般都不成問(wèn)題，城市里商住混合的地塊，尤其商業(yè)比重較高時(shí)，綠地率較難滿(mǎn)足，需要跟其他地塊總體平衡。禪城北地塊（綠地率小于15%）城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性指標(biāo)解讀193城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與房地產(chǎn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性指標(biāo)解讀建筑后退紅線(xiàn)：規(guī)定建筑物應(yīng)距離城市道路或用地紅線(xiàn)的程度。建筑后退道路紅線(xiàn)的距離與城市道路等級(jí)有關(guān)，道路等級(jí)越高后退距離越大。與擬建建筑物的高度有關(guān)，地塊內(nèi)擬建建筑物高度越高，后退距離也越大。交通出入口方位：指建議地塊出入口設(shè)置的位置，并標(biāo)明禁止設(shè)置地塊出入口的路段。停車(chē)位及配套公建：此兩項(xiàng)指標(biāo)一般