國家稅務(wù)總局王海勇司長講課稿XXXX年月海南房地產(chǎn)培

最新政策概覽收入確認稅前扣除幾種特殊事項的處理企業(yè)注銷前的所得稅退稅處理企業(yè)所得稅專題講座二〇一一年十月一、最新政策概覽企業(yè)所得稅專題講座二〇一一年十月收入、扣除、資產(chǎn)的稅務(wù)處理《關(guān)于公益性捐贈稅前扣除有關(guān)問題的補充通知》（財稅【2010】45號）《關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函【2010】79號）《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知》（國稅函【2010】201號）《關(guān)于企業(yè)減持上市公司限售流通股所得繳納企業(yè)所得稅問題的批復(fù)》（國稅函【2010】307號）企業(yè)所得稅專題講座二〇一一年十月收入、扣除、資產(chǎn)的稅務(wù)處理《關(guān)于發(fā)布<企業(yè)境外所得稅收抵免操作指南>的公告》（稅務(wù)總局公告【2010】1號）《關(guān)于發(fā)布<企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理辦法>的公告》（稅務(wù)總局公告【2010】4號）《關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資損失所得稅處理問題的公告》（稅務(wù)總局公告【2010】6號）《關(guān)于取消合并納稅后以前年度尚未彌補虧損有關(guān)企業(yè)所得稅問題的公告》（稅務(wù)總局公告【2010】7號）企業(yè)所得稅專題講座二〇一一年十月收入、扣除、資產(chǎn)的稅務(wù)處理《關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告》（稅務(wù)總局公告【2010】13號）《關(guān)于企業(yè)取得財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等所得企業(yè)所得稅處理問題的公告》（稅務(wù)總局公告【2010】19號）《關(guān)于查增應(yīng)納稅所得額彌補以前年度虧損處理問題的公告》（稅務(wù)總局公告【2010】20號）《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告》（稅務(wù)總局公告【2010】29號）企業(yè)所得稅專題講座二〇一一年十月收入、扣除、資產(chǎn)的稅務(wù)處理《關(guān)于發(fā)布<企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法>的公告》（稅務(wù)總局公告【2011】25號）《關(guān)于稅務(wù)機關(guān)代收工會經(jīng)費企業(yè)所得稅稅前扣除憑據(jù)問題的公告》（稅務(wù)總局公告【2011】30號）《關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》（稅務(wù)總局公告【2011】34號）《關(guān)于企業(yè)國債投資業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理問題的公告》（稅務(wù)總局公告【2011】36號）《關(guān)于企業(yè)轉(zhuǎn)讓上市公司限售股有關(guān)所得稅問題的公告》（稅務(wù)總局公告【2011】39號）《關(guān)于印發(fā)<境外注冊中資控股居民企業(yè)所得稅管理辦法（試行）>的公告》（稅務(wù)總局公告【2011】45號）企業(yè)所得稅專題講座二〇一一年十月二、收入確認企業(yè)所得稅專題講座二〇一一年十月

收入總額：

以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入房地產(chǎn)企業(yè)：銷售開發(fā)產(chǎn)品取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益，具體分為：商品房銷售收入、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入、視同銷售收入、代建工程和勞務(wù)收入、商品房及周轉(zhuǎn)房租賃收入以及其他應(yīng)稅收入。（預(yù)收款、定金、預(yù)約保證金、合同保證金、誠意金、意向金、排號費、會員費、違約金、政府獎勵、返還利潤、手續(xù)費、補貼、基金、集資費、優(yōu)質(zhì)費、采光費、宣傳費、上房費、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售的租金、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的收入。）企業(yè)所得稅專題講座二〇一一年十月

代收款項：企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的（企業(yè)開出的各種票據(jù)），應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入。（與會計有差異，先調(diào)增，后調(diào)減）（應(yīng)于移交時扣除）未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。（與會計無差異）企業(yè)所得稅專題講座二〇一一年十月商品銷售收入的確認條件：1.商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（應(yīng)當(dāng)關(guān)注交易的實質(zhì)，并結(jié)合所有權(quán)憑證的轉(zhuǎn)移進行判斷）2.企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有實施有效控制；（售后租回，仍能實施有效控制）3.收入的金額能夠可靠地計量；4.已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠核算。（國稅函〔2008〕875號）企業(yè)所得稅專題講座二〇一一年十月關(guān)于開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品銷銷售收收入確確認采取一一次性性全額額收款款方式式銷售售開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的：：應(yīng)于實實際收收訖價價款或或取得得索取取價款款憑據(jù)據(jù)（權(quán)權(quán)利））之日日，確確認收收入實實現(xiàn)。。采取分分期收收款方方式銷銷售開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的：應(yīng)按銷銷售合合同或或協(xié)議議約定定的價價款和和付款款日確確認收收入的的實現(xiàn)現(xiàn)。付款方方提前前付款款的，，在實實際付付款日日確認認收入入的實實現(xiàn)。（有差異異）采取銀銀行按按揭方方式銷銷售開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的：應(yīng)按銷銷售合合同或或協(xié)議議約定定的價價款確確定收收入額額，其其首付款款應(yīng)于于實際際收到到日確確認收收入實實現(xiàn)，（有差異異）余款款在銀銀行按按揭貸貸款辦辦理轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)賬之之日確確認收收入實實現(xiàn)。。采取委委托方方式銷銷售開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的：應(yīng)于收收到受受托方方已銷銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品清單單之日日確認認收入入的實實現(xiàn)。。（支付手手續(xù)費費；視視同買買斷；；基價價+超超基價價分成成；包包銷方方式）企業(yè)所所得稅稅專題題講座座二二〇一一一年十十月關(guān)于未未完工工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品預(yù)售售收入入確認認企業(yè)通通過正正式簽簽訂《《房地地產(chǎn)銷銷售合合同》》或《《房地地產(chǎn)預(yù)預(yù)售合合同》》所取取得收收入，，應(yīng)確確認為為實際際銷售售收入入實現(xiàn)現(xiàn)，不不再引引用““預(yù)售售收入入”的的概念念。應(yīng)先按按預(yù)計計計稅稅毛利利率分分季(或月月)計計算出出預(yù)計計毛利利額，，扣除除相關(guān)關(guān)的期期間費費用、、營業(yè)業(yè)稅金金及附附加和和土地地增值值稅后后計入入當(dāng)期期應(yīng)納納稅所所得額額，完完工結(jié)結(jié)算計計稅成成本后后再行行調(diào)整整。稅會差差異：先納稅稅調(diào)增增，再再納稅稅調(diào)減減；允允許扣扣除相相應(yīng)成成本、、營業(yè)業(yè)稅金金及附附加和和土地地增值值稅（（會計計上沒沒進入入損益益）順理成成章，，未完完工開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品銷銷售收收入也也成為為計算算業(yè)務(wù)務(wù)招待待費、、廣告告費和和業(yè)務(wù)務(wù)宣傳傳費扣扣除限限額的的基礎(chǔ)礎(chǔ)（一次）企業(yè)所所得稅稅專題題講座座二二〇一一一年十十月視同銷銷售收收入的的確認認之一一：企業(yè)將將自產(chǎn)產(chǎn)的貨貨物、、勞務(wù)務(wù)用于于在建工工程、、管理理部門門、非非生產(chǎn)產(chǎn)性機機構(gòu)，資產(chǎn)所所有權(quán)權(quán)屬在在形式式和實實質(zhì)上上均不不發(fā)生生改變變，可不再視視同銷銷售（國稅稅函【【2008】828號））將自產(chǎn)產(chǎn)貨物物等用用于境外分分支機機構(gòu)，應(yīng)視視同銷銷售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為辦辦公、、出租租等不不再視視同銷銷售（（可轉(zhuǎn)為固固定資產(chǎn)產(chǎn)或投資資性房地地產(chǎn)（成成本、公允價值值），或直直接在出出租開發(fā)發(fā)產(chǎn)品攤攤銷核算算）企業(yè)新建建的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品在在尚未完完工或辦辦理房地地產(chǎn)初始始登記、、取得產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證前前，與承租人人簽訂租租賃預(yù)約約協(xié)議的的，開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品不視視同銷售售，按計計稅成本本提取折折舊。企業(yè)所得得稅專題題講座二二〇一一年年十月視同銷售售收入的的確認之之二：確認收入入（或利利潤）的的方法和順順序：（一）按按本企業(yè)業(yè)近期或或本年度度最近月月份同類類開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品市場場銷售價價格確定定；（二）由由主管稅稅務(wù)機關(guān)關(guān)參照當(dāng)當(dāng)?shù)赝愵愰_發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品市場場公允價價值確定定；（三）按按開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的成成本利潤潤率確定定。開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的成本利潤潤率不得得低于15%，具體比比例由主主管稅務(wù)務(wù)機關(guān)確確定。企業(yè)所得得稅專題題講座二二〇一一年年十月租金收入入的確認認：部分收付付實現(xiàn)制制：按合同約約定承租租人應(yīng)付付租金的的日期確確認收入入實現(xiàn)租賃期限限跨年度度但約定定租金滯后支付付的，按約約定日期期確認收收入實現(xiàn)現(xiàn)（收付實現(xiàn)現(xiàn)制）租賃期限限跨年度度但按約約定租金金提前一次次性支付付的，出租租方可按按收入與與費用配配比原則則，將一一次性收收取的租租金分期期均勻計計入相關(guān)關(guān)年度。。（權(quán)責(zé)發(fā)生生制）（國稅函【【2010】79號）企業(yè)新建建的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品在在尚未完完工或辦辦理房地地產(chǎn)初始始登記、、取得產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證前前，與承承租人簽簽訂租賃賃預(yù)約協(xié)協(xié)議的，，自開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品交付付承租人人使用之之日起，出租方取取得的預(yù)預(yù)租價款款按租金金確認收收入的實實現(xiàn)。企業(yè)所得得稅專題題講座二二〇一一年年十月三、稅前前扣除企業(yè)所得得稅專題題講座二二〇一一年年十月稅前扣除除的種類類已銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本期間費用用營業(yè)稅金金及附加加、土地地增值稅稅損失注意區(qū)分分：開發(fā)產(chǎn)品品成本與與期間費費用；已銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本與未未銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本；開發(fā)間接接費用與與期間費費用；計入開發(fā)發(fā)成本的的利息與與計入財財務(wù)費用用的利息息；企業(yè)容易易通過混混淆成本本、費用用區(qū)別人人為調(diào)節(jié)節(jié)利潤，，結(jié)合各各年優(yōu)惠惠情況和和盈虧情情況，降降低整體體稅負。。企業(yè)所得得稅專題題講座二二〇一一年年十月開發(fā)產(chǎn)品品計稅成成本支出出的內(nèi)容容按產(chǎn)品類類別：土地開發(fā)發(fā)成本房屋開發(fā)發(fā)成本配套設(shè)施施開發(fā)成成本代建工程程開發(fā)成成本按費用性性質(zhì)：土地征用用費及拆拆遷補償償費前期工程程費建筑安裝裝工程費費基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費費公共配套套設(shè)施費費開發(fā)間接接費（間接費用用）企業(yè)所得得稅專題題講座二二〇一一年年十月已銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品計計稅成本本的計算算流程在開工前前合理的的劃分成成本對象象歸集開發(fā)發(fā)成本分配開發(fā)發(fā)成本確定完工工標(biāo)準(zhǔn)（（3個完完工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)）計算單位位工程成成本可售面積積單位工工程成本本=成本本對象總總成本÷÷成本對對象總可可售面積積計算已銷銷開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品計稅稅成本已銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的計稅成成本=已已實現(xiàn)銷銷售的可可售面積積×可售售面積單單位工程程成本企業(yè)所得得稅專題題講座二二〇一一年年十月成本對象象的確定定為歸集和和分配開開發(fā)產(chǎn)品品成本而而確定的的費用承承擔(dān)項目目：土地、房房屋、可可有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓配套套設(shè)施（（郵電通通訊、學(xué)學(xué)校、醫(yī)醫(yī)療設(shè)施施、單獨獨建造的的停車場場、營利利性的會會所、物物業(yè)管理理場所、、電站、、熱力站站、水廠廠、文體體場館、、幼兒園園等）、、代建工工程等會計規(guī)定定：以整個個開發(fā)項項目；以以開發(fā)期期數(shù)；以以開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)為成本本核算對對象。稅法規(guī)定定：按可否銷銷售原則則；分類類歸集原原則；功功能區(qū)分分原則；；定價差差異原則則；成本本差異原原則；權(quán)權(quán)益區(qū)分分原則來來確定成成本對象象。成本對象象由企業(yè)業(yè)在開工工之前合合理確定定，并報報主管稅稅務(wù)機關(guān)關(guān)備案。。成本對象象一經(jīng)確確定，不不能隨意意更改或或相互混混淆，如如確需改改變成本本對象的的，應(yīng)征征得主管管稅務(wù)機機關(guān)同意意。企業(yè)所得得稅專題題講座二二〇一一年年十月開發(fā)產(chǎn)品品成本的的分配開發(fā)產(chǎn)品品應(yīng)按制制造成本本法進行行計量與與核算。。其中，，應(yīng)計入入開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本本中的費費用屬于于直接成成本和能能夠分清清成本對對象的間間接成本本，直接接計入成成本對象象，共同同成本和和不能分分清負擔(dān)擔(dān)對象的的間接成成本，應(yīng)應(yīng)按受益益的原則則和配比比的原則則分配至至各成本本對象，，具體分分配方法法可按以以下規(guī)定定選擇其其一：占地面積法法；建筑面積法法；直接成本法法；預(yù)算造價法法。土地成本，一般按占占地面積法法進行分配配；公共配套設(shè)設(shè)施開發(fā)成成本，應(yīng)按建筑筑面積法進進行分配；；借款費用屬于不同成成本對象共共同負擔(dān)的的，按直接接成本法或或按預(yù)算造造價法進行行分配。企業(yè)所得稅稅專題講座座二二〇一一年十十月開發(fā)產(chǎn)品完完工標(biāo)準(zhǔn)除土地開發(fā)發(fā)之外，其其他開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品符合下下列條件之之一的，應(yīng)應(yīng)視為已經(jīng)經(jīng)完工：(一)開開發(fā)產(chǎn)品竣竣工證明材材料已報房房地產(chǎn)管理理部門備案案。(二)開開發(fā)產(chǎn)品已已開始投入入使用（開始辦理開開發(fā)產(chǎn)品交交付手續(xù)（（包括入住住手續(xù)）或或已開始實實際投入使使用，無論論工程質(zhì)量量是否通過過驗收合格格，或是否否辦理完工工（竣工））備案手續(xù)續(xù)以及會計計決算手續(xù)續(xù)，國稅函【2010】】201號號）。(三)開開發(fā)產(chǎn)品已已取得了初初始產(chǎn)權(quán)證證明。企業(yè)所得稅稅專題講座座二二〇一一年十十月計稅成本的的確認原則則（一）權(quán)責(zé)發(fā)生制制原則：實際發(fā)生+規(guī)定預(yù)提提。除規(guī)定幾幾項預(yù)提（（應(yīng)付）費費用外，計計稅成本均均應(yīng)為實際際發(fā)生的成成本。（與會計差異異）真實性原則則：以合法憑據(jù)據(jù)為準(zhǔn)。企業(yè)在結(jié)結(jié)算計稅成成本時其實實際發(fā)生的的支出應(yīng)當(dāng)當(dāng)取得但未未取得合法法憑據(jù)的，，不得計入入計稅成本本，待實際際取得合法法憑據(jù)時，，再按規(guī)定定計入計稅稅成本。（（與會計差異異）企業(yè)所得稅稅專題講座座二二〇一一年十十月預(yù)提費用的的幾種情形形出包工程未最終辦理理結(jié)算而未未取得全額額發(fā)票的，，在證明資資料充分的的前提下，，其發(fā)票不不足金額可可以預(yù)提，，但最高不不得超過合合同總金額額的10％％。公共配套設(shè)設(shè)施（不可可有償轉(zhuǎn)讓讓的）尚未建造或或尚未完工工的，可按按預(yù)算造價價合理預(yù)提提建造費用用。此類公公共配套設(shè)設(shè)施必須符符合已在售售房合同、、協(xié)議或廣廣告、模型型中明確承承諾建造且且不可撤銷銷，或按照照法律法規(guī)規(guī)定必須配配套建造的的條件。應(yīng)向政府上上交但尚未未上交的報批報建費費用、物業(yè)業(yè)完善費用用（物業(yè)管理基基金、公建建維修基金金或其他專專項基金））可以按規(guī)規(guī)定預(yù)提。。企業(yè)所得稅稅專題講座座二二〇一一年十十月預(yù)提公共配配套設(shè)施費費的計算開發(fā)產(chǎn)品預(yù)預(yù)提的配套套設(shè)施費的的計算，一一般可按以以下公式進進行：某項開發(fā)產(chǎn)品品預(yù)提的配套套設(shè)施費=該該項開發(fā)產(chǎn)品品預(yù)算成本（（或計劃成本本）×配套設(shè)設(shè)施費預(yù)提率率配套設(shè)施費預(yù)預(yù)提率=該配配套設(shè)施費預(yù)預(yù)算成本÷應(yīng)負擔(dān)該配套套設(shè)施費各開開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算算成本之和應(yīng)負擔(dān)配套設(shè)設(shè)施費的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)應(yīng)包括開發(fā)房房屋、土地、、能有償轉(zhuǎn)讓讓在開發(fā)小區(qū)區(qū)內(nèi)開發(fā)的配配套設(shè)施等。。企業(yè)所得稅專專題講座二二〇一一年十月月計稅成本的確確認原則（二二）配比原則：不允許“混淆淆成本對象””和“不配比比結(jié)轉(zhuǎn)成本””。及時性原則：開發(fā)產(chǎn)品完完工以后，企企業(yè)可在完工工年度企業(yè)所所得稅匯算清清繳前選擇確確定計稅成本本核算的終止止日，不得滯滯后。企業(yè)所得稅專專題講座二二〇一一年十月月已銷開發(fā)產(chǎn)品品成本的計算算會計：單位建造成成本×已售面面積已實現(xiàn)營業(yè)收收入×營業(yè)成成本占收入比比營業(yè)成本占收收入比例=某某房產(chǎn)項目總總建造成本/某房產(chǎn)項目目總預(yù)算收入入已售商品房營營業(yè)成本=已已售商品房營營業(yè)收入×營營業(yè)成本占收收入比例稅法：單位工程成成本×已售面面積注意：有可能存在在差異企業(yè)所得稅專專題講座二二〇一一年十月月關(guān)于損失扣除除問題按揭貸款擔(dān)保保損失在實際際發(fā)生時可據(jù)據(jù)實扣除（擔(dān)保時保證金金不得稅前扣扣除）因國家無償收收回土地使用用權(quán)而形成的的損失，可按按規(guī)定在稅前前扣除企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品品整體報廢或或毀損，其凈凈損失按有關(guān)關(guān)規(guī)定審核確確認后準(zhǔn)予在在稅前扣除自有房產(chǎn)拆除除做房地產(chǎn)開開發(fā)，拆除房房產(chǎn)損失可按按規(guī)定進行稅稅前扣除，不不得計入開發(fā)發(fā)成本股權(quán)投資損失失可在損失發(fā)發(fā)生年度一次次性扣除企業(yè)所得稅專專題講座二二〇一一年十月月四、幾種特殊殊事項的處理理企業(yè)所得稅專專題講座二二〇一一年十月月關(guān)于投資合作作開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)（一）以本企業(yè)為主主體聯(lián)合其他他單位、個人人合作或合資資開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)項目，且該該項目未成立立獨立法人公公司的，開發(fā)合同或協(xié)協(xié)議中約定向向投資各方分分配開發(fā)產(chǎn)品品的：稅法：企業(yè)在首次次分配開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品時，如該該項目已經(jīng)結(jié)結(jié)算計稅成本本，其應(yīng)分配配給投資方開開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其其投資額之間間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納納稅所得額；；如未結(jié)算計計稅成本，則則將投資方的的投資額視同銷銷售收入進行相關(guān)的稅稅務(wù)處理。（（實際毛利額，，按計稅毛利利率計算預(yù)計計毛利額）企業(yè)所得稅專專題講座二二〇一一年十月月關(guān)于投資合作作開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)（二）開發(fā)合同或協(xié)協(xié)議中約定分分配項目利潤潤的，應(yīng)按以下下規(guī)定進行處處理:稅法：1.企業(yè)應(yīng)應(yīng)將該項目形形成的營業(yè)利利潤額并入當(dāng)當(dāng)期應(yīng)納稅所所得額統(tǒng)一申申報繳納企業(yè)業(yè)所得稅，不不得在稅前分分配該項目的的利潤。同時時不能因接受投資方方投資額而在在成本中攤銷銷或在稅前扣除相關(guān)關(guān)的利息支出出。2.投資方取取得該項目的的營業(yè)利潤應(yīng)應(yīng)視同股息、、紅利進行相相關(guān)的稅務(wù)處處理。（不視同合伙處處理）企業(yè)所得稅專專題講座二二〇一一年十月月關(guān)于以土地使用權(quán)投投資換取開發(fā)發(fā)產(chǎn)品以土地使用權(quán)權(quán)投資換取開開發(fā)產(chǎn)品為目目的，沒有形形成股權(quán)的：：稅法：企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)發(fā)產(chǎn)品時，將其分解解為轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)和購購入開發(fā)產(chǎn)品品兩項業(yè)務(wù)進進行處理，并并按應(yīng)取得開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取取得的和以后后應(yīng)取得的））的市場公允允價值計算確確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。企業(yè)所得稅專專題講座二二〇一一年十月月關(guān)于以開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)稅法：開發(fā)產(chǎn)品為為該土地直接接開發(fā)的，取得土地使用用權(quán)時，暫不確認其成成本，待首次分出出開發(fā)產(chǎn)品時時，按應(yīng)分出出開發(fā)產(chǎn)品（（包括首次分分出的和以后后應(yīng)分出的））的公允價值值和土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)移過程程中應(yīng)支付的的相關(guān)稅費計計算確認該項項土地使用權(quán)權(quán)的成本；開開發(fā)產(chǎn)品為其其他土地開發(fā)發(fā)的，應(yīng)在取取得土地使用用權(quán)時，按上上述規(guī)定處理理企業(yè)所得稅專專題講座二二〇一一年十月月關(guān)于以土地使用權(quán)進進行股權(quán)投資資稅法法：分解解為為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)和和投投資資兩兩項項業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)進進行行處處理理，，并并按按土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的公公允允價價值值計計算算土地地使使用用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓所所得得或或損損失失（已取取消消5年年遞遞延延規(guī)規(guī)定定），，確確認認投投資資股股權(quán)權(quán)投投資資計計稅稅基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。企業(yè)業(yè)所所得得稅稅專專題題講講座座二二〇一一一一年年十十月月五、、企企業(yè)業(yè)注注銷銷前前的的所所得得稅稅退退稅稅處處理理企業(yè)業(yè)所所得得稅稅專專題題講講座座二二〇一一一一年年十十月月29號號公公告告的的出出臺臺背背景景對銷銷售售未未完完工工開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品收收入入的的確確認認土地地增增值值稅稅預(yù)預(yù)征征的的影影響響房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的經(jīng)經(jīng)營營特特點點保障障納納稅稅人人的的合合法法權(quán)權(quán)益益企業(yè)業(yè)所所得得稅稅專專題題講講座座二二〇一一一一年年十十月月29號號公公告告的的適適用用范范圍圍實行行預(yù)預(yù)征征土土地地增增值值稅稅的的（（企業(yè)業(yè)專專門門銷銷售售增增值值額額未未超超過過扣扣除除項項目目金金額額20%的的普普通通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住住宅宅的的除除外外）土地地增增值值稅稅清清算算后后、、注注銷銷前前土地地增增值值稅稅清清算算當(dāng)當(dāng)年年出出現(xiàn)現(xiàn)虧虧損損且且注注銷銷前前匯匯算算清清繳繳也也出出現(xiàn)現(xiàn)虧虧損損的的（（土地地增增值值稅稅清清算算當(dāng)當(dāng)年年未未出出現(xiàn)現(xiàn)虧虧損損，，或或盡盡管管土土地地增增值值稅稅清清算算當(dāng)當(dāng)年年出出現(xiàn)現(xiàn)虧虧損損，，但但在在注注銷銷之之前前年年度度已已按按稅稅法法規(guī)規(guī)定定彌彌補補完完畢畢的的，，不不執(zhí)執(zhí)行行公公告告）企業(yè)業(yè)所所得得稅稅專專題題講講座座二二〇一一一一年年十十月月計算算退退稅稅的的基基本本思思路路計算算整整個個項項目目應(yīng)應(yīng)繳繳納納的的土土地地增增值值稅稅按權(quán)權(quán)責(zé)責(zé)發(fā)發(fā)生生制制原原則則和和配配比比原原則則向向開開發(fā)發(fā)年年度度重重新新計計算算分分配配應(yīng)應(yīng)分分?jǐn)倲偪劭鄢牡耐镣恋氐卦鲈鲋抵刀惗惛鱾€個開開發(fā)發(fā)年年度度應(yīng)應(yīng)就就已已扣扣除除預(yù)預(yù)征征土土地地增增值值稅稅與與應(yīng)應(yīng)實實際際分分?jǐn)倲偼镣恋氐卦鲈鲋抵刀惗惖牡牟畈铑~額進進行行調(diào)調(diào)整整，，重重新新計計算算申申報報計算算時時應(yīng)應(yīng)考考慮慮企企業(yè)業(yè)可可能能適