參考資料之競爭對手課件

1區(qū)域運(yùn)營大盤案例研究之一

佛山奧園區(qū)域背景：區(qū)域形象不高（環(huán)境差、人群雜亂）消費(fèi)者對該區(qū)的第一認(rèn)識為：是制作家具的地方，但不適合居住2.區(qū)域的生活配套和交通體系都比較差，無公交車直達(dá)。項(xiàng)目指標(biāo)：總占地面積為940畝，總建筑面積約80萬平方米洋房與別墅各占500畝，分為五期進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位：佛山市順德區(qū)樂從鎮(zhèn)樂從大道1區(qū)域運(yùn)營大盤案例研究之一

佛山奧園區(qū)域背景：項(xiàng)目指標(biāo)：項(xiàng)目1總體戰(zhàn)略機(jī)會解決形象不足：以獨(dú)有的景觀資源為賣點(diǎn)，打造15000平方米奧林匹克社區(qū)理念，面向整個(gè)大佛山開放，體現(xiàn)出極強(qiáng)的城市參與性。解決配套不足：以“房地產(chǎn)+體育（健康）+教育+商貿(mào)”的方式來進(jìn)行解決，并通過高級商務(wù)酒店?duì)I造國際氛圍。良好的區(qū)域前景：體育中心、新聞中心、金融中心等多項(xiàng)重大市政項(xiàng)目建設(shè)將環(huán)繞其左右；一環(huán)路開通。獨(dú)有的生態(tài)環(huán)境：230畝的樂從文化公園，擁有6萬平方米的水資源面積項(xiàng)目本身具備作為區(qū)域運(yùn)營項(xiàng)目的條件戰(zhàn)略定位："領(lǐng)跑復(fù)合地產(chǎn)、運(yùn)營城市未來“形象定位："國際化的、匯聚五大洲建筑、園林精華的高尚生活社區(qū)"推廣重點(diǎn)：“公建配套先行、開發(fā)一片，成熟一片"戰(zhàn)略實(shí)施主動城市化開放的社區(qū)規(guī)劃利用城市機(jī)理克服新區(qū)客戶支撐不足的問題總體戰(zhàn)略機(jī)會解決形象不足：以獨(dú)有的景觀資源為賣點(diǎn)，打造12佛山奧園前期戰(zhàn)略定位與實(shí)施研究首期啟動區(qū)別墅洋房商業(yè)街客戶定位：

主要針對家私、鋼材、塑料、陶瓷四大產(chǎn)業(yè)的老板，集中在樂從、南莊兩地。產(chǎn)品定位：

一期首推水岸別墅產(chǎn)品，同時(shí)啟動項(xiàng)目內(nèi)部景觀資源最優(yōu)的高端洋房。營銷定位：在商業(yè)配套啟動的基礎(chǔ)上，以活動營銷為主，全面吸納本地客戶。佛山奧園前期戰(zhàn)略定位與實(shí)施研究首期啟動區(qū)別墅洋房商業(yè)街3佛山奧園前期營銷解讀03年開工典禮：奠基儀式上動用直升飛機(jī)空運(yùn)"五大洲圣土"，引起市場關(guān)注；

03年4月：通過與樂從政府合作，在"國際家私博覽會"上吸納客戶；佛山奧園招聘會：以"體驗(yàn)式招聘會"的方式進(jìn)行，提高項(xiàng)目形象；

03年8-9月份內(nèi)：面向社會散客、專業(yè)團(tuán)體、行業(yè)協(xié)會開展"健康新生活之旅"活動，通過參觀南國奧園，對買家進(jìn)行潛移默化的"情景營銷"；03年5月黃金周期間：通過"國慶房展會"系列在大佛山正式亮相，期間同時(shí)參加了"家天下房展會"、"體育館房展會"、"大良房展會"，以"立體式的展覽營銷"方式對佛山市場進(jìn)行全面發(fā)動；并同時(shí)在體育館展場派發(fā)資料。進(jìn)攻城區(qū)市場定位："國際生活新坐標(biāo)“時(shí)期：本地營銷動作佛山奧園前期營銷解讀03年開工典禮：奠基儀式上動用直升飛機(jī)空4佛山奧園形象解讀成就國際生活新高度水邊的奧林匹克大型沙盤制造口碑傳播內(nèi)部景觀打造外部資源充分展示佛山奧園形象解讀成就國際生活新高度水邊的奧林匹克大型沙盤制造5整體開發(fā)策略第一期水岸別墅：貝沙軒2003-11-28價(jià)格走勢主力戶型300—800平方米102平方米7300元/m2第一期洋房：凱茵苑2003-12-26第二期別墅2004-8-22第二期洋房：灝景峰2004-12-53200元/m27500元/m24000元/m2400平方米140平方米客戶演變樂從、南莊企業(yè)老板

以專業(yè)市場中高層管理人員及公務(wù)員為主

樂從、南莊中高收入客戶

樂從及周邊鎮(zhèn)區(qū)企業(yè)老板

附加佛山奧園產(chǎn)品命名：“精英組合”“時(shí)代天驕·升值王”、“空中庭園·養(yǎng)生豪宅”、“空中別墅”主推別墅，高端形象入市價(jià)格低開高走實(shí)現(xiàn)熱銷，贏取市場口碑高端洋房產(chǎn)品同時(shí)出擊突破城區(qū)均價(jià)水平有效籠絡(luò)樂從、南莊中高收入者小區(qū)形象和市場口碑已經(jīng)建立周邊鎮(zhèn)區(qū)老板成為拓展重點(diǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品已經(jīng)具備實(shí)現(xiàn)自我體系的基礎(chǔ)產(chǎn)品已經(jīng)改變區(qū)域價(jià)值整體開發(fā)策略第一期價(jià)格走勢主力戶型300—800平方米102677第三期貝沙軒2005-5-1價(jià)格走勢主力戶型120平方米第四期美林水岸2007-2-1客戶演變禪城首次置業(yè)者占40%100.5平方米3350元/m25000元/m2以城區(qū)客戶為主以城區(qū)客戶為主第三期別墅：凱旋灣2006-10-1510000元/m2400-500平方米整體開發(fā)策略項(xiàng)目此時(shí)再度通過價(jià)格發(fā)力，準(zhǔn)確有效的吸引城區(qū)中端客戶別墅此時(shí)已具備了挑戰(zhàn)城區(qū)項(xiàng)目的可能，項(xiàng)目已建立不可動搖的區(qū)域地位此時(shí)的洋房便不再是以低價(jià)來吸引客戶，其標(biāo)桿效應(yīng)已成為了城區(qū)客戶追捧的對象77第三期價(jià)格走勢主力戶型120平方米第四期客戶演變禪城首次7營銷活動2004-8“湖光千燈明月夜”——配合中秋佳節(jié)，展現(xiàn)奧斯陸湖千燈夜景2004-11“世界模特佛奧風(fēng)情展”；“獅王爭霸”大賽2005-1“銀裝瑞雪兆豐年”——人造雪景及現(xiàn)場飄雪分期配套啟動2003-7佛山奧園“新生活之旅”2003-10佛山奧園金球杯籃球賽商業(yè)街，會所奧林匹克運(yùn)動中心，體育運(yùn)動場所，超市，銀行等2006-2浪漫煙花新年游園2006-9“迎國慶——中秋社區(qū)晚會”139、145路公交車，名校專線巴士，財(cái)神酒店，樂從高級中學(xué)，比諾幼兒園佛山奧園營銷解讀——與客戶的契合方式項(xiàng)目從前期開始便著力于打造社區(qū)居住感，同時(shí)通過其高端會所形象進(jìn)行啟動生活配套逐漸完善，并通過體驗(yàn)營銷讓客戶親身感受，從而成功吸引周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶。此時(shí)項(xiàng)目與城區(qū)共享的資源配套已逐步呈現(xiàn)，這也是項(xiàng)目開始大規(guī)模吸引城區(qū)客戶的重要基礎(chǔ)之一。前期中期后期對應(yīng)客戶樂從、南莊中高端客戶

周邊鎮(zhèn)區(qū)中高端客戶

城區(qū)中高端客戶

營銷活動2004-8“湖光千燈明月夜”分期配套啟動2003-899價(jià)值標(biāo)竿的啟動策略，啟動期以高端產(chǎn)品為主，以回現(xiàn)為目標(biāo)，高端物業(yè)主要是展示和拉動。區(qū)域運(yùn)營，與城市共享資源體系，將自身納入城市體系，借助城市機(jī)理，吸納人氣，克服新區(qū)不足。配套設(shè)施與區(qū)域的共享－奧林匹克中心…配套設(shè)施與區(qū)域的共享－文化公園…項(xiàng)目商業(yè)配套與一期產(chǎn)品同時(shí)打造，從一開始就渲染社區(qū)氛圍，并隨著項(xiàng)目的不斷發(fā)展，實(shí)現(xiàn)與城區(qū)之間的資源共享，有效進(jìn)行客戶輻射范圍的擴(kuò)張。本案總結(jié)99價(jià)值標(biāo)竿的啟動策略，啟動期以高端產(chǎn)品為主，以回現(xiàn)為目標(biāo)，910西樵山私人別墅區(qū)碧玉豪園地址：西樵山北山麓戶數(shù)：200余戶地價(jià)：早期2000多元/平方米，目前5000多元/平方米造價(jià)：200-500萬業(yè)主：私企業(yè)主、政府高官；以西樵本地人為主，南莊人亦占40%，另有小部分樂從等地業(yè)主特色：車庫多為整層設(shè)計(jì)，車位量多達(dá)4-5輛；門牌號尾數(shù)均帶8置業(yè)關(guān)注點(diǎn)分析10西樵山私人別墅區(qū)碧玉豪園置業(yè)關(guān)注點(diǎn)分析1011樵龍?jiān)返刂罚汗偕絽^(qū)琴沙圍戶數(shù)：共40套，已蓋19套造價(jià)：150-300萬業(yè)主：以本地人為主，南莊及其他地區(qū)占了30%特色：部分房源為東北向望江，窗臺和房間都直接朝東北向?yàn)I江私人別墅區(qū)11樵龍?jiān)窞I江私人別墅區(qū)1112吉水新村地址：吉水村戶數(shù)：30戶地價(jià)：1000元/平方米造價(jià)：150-300萬業(yè)主：西樵本地政府官員特色：普遍有多個(gè)車庫西樵區(qū)內(nèi)的私人別墅區(qū)12吉水新村西樵區(qū)內(nèi)的私人別墅區(qū)12樓盤基本資料物業(yè)地址南海區(qū)西樵鎮(zhèn)樵高路樵桑聯(lián)圍段建筑類型獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅、多層、高層占地面積153607.9㎡建筑面積380000㎡容積率≤2.2綠化率≥30%開盤時(shí)間2007年6-8月預(yù)計(jì)均價(jià)高層洋房價(jià)格為4500元/㎡，多層洋房價(jià)格為3600元/㎡凰樵圣堡項(xiàng)目基礎(chǔ)情況與本項(xiàng)目隔江相望，產(chǎn)品類型、推售時(shí)間也相差無幾，是本項(xiàng)目的主要競爭對手之一競爭樓盤分析樓盤基本資料物業(yè)地址南海區(qū)西樵鎮(zhèn)樵高路樵桑聯(lián)圍段建筑類型獨(dú)棟1314隆重的奠基儀式，成功為凰樵圣堡的開發(fā)及推售造勢并在當(dāng)?shù)厝嗣裥哪恐袠淞⒘艘欢ǖ拇蟊P形象戶型情況:獨(dú)立別墅400～500平方米聯(lián)排別墅200～300平方米復(fù)式約200平方米小高層洋房130～170平方米多層洋房70～100平方米資源配置：北江西樵山區(qū)內(nèi)人工湖以及人工水道營銷推廣:——2007年1月27日，邀請數(shù)位香港明星出席，舉行了隆重的奠基儀式，吸引了眾多西樵及周邊市民參觀；——同時(shí)，在各大房產(chǎn)網(wǎng)站上發(fā)布奠基儀式專題報(bào)道，在《廣州日報(bào)》刊登相關(guān)軟文；——2007年5月1日，凰樵圣堡咨詢中心正式對外開放。14隆重的奠基儀式，成功為凰樵圣堡的開發(fā)及推售造勢戶型情況:1415樓盤基本資料物業(yè)地址佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)樵高路建筑類型別墅、多層占地面積1000多畝組團(tuán)情況已開發(fā)組團(tuán)：別墅區(qū)、A區(qū)洋房、B區(qū)洋房、日本園、法國園和金域?yàn)撑希谑劢M團(tuán)：金域?yàn)撑?，占?49畝，分六期開發(fā)開盤時(shí)間1993年推出別墅項(xiàng)目，在2000年開始轉(zhuǎn)向開發(fā)多層住宅，并于2001年分期推出海怡居，2003年底推出第三個(gè)組團(tuán)金域?yàn)撑蠘潜P均價(jià)2700～3000元/㎡，一線江景單位達(dá)3600元/㎡江濱花園項(xiàng)目資源：1.3公里一線江景，臨近西樵山，近4萬平方米的大型公園小區(qū)配套：高爾夫球練習(xí)場、籃球場、網(wǎng)球場、露天泳池和會所等由于項(xiàng)目前期有別墅用地的出售，分流了部分南莊中高端客戶15樓盤基本資料物業(yè)地址佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)樵高路建筑類型別墅15客戶購買原因客戶不購買原因關(guān)鍵詞排序：環(huán)境、性價(jià)比、小區(qū)規(guī)模、園林景觀關(guān)鍵詞排序：產(chǎn)品品質(zhì)、配套項(xiàng)目優(yōu)勢分析：資源優(yōu)越，擁有1.3公里一線江景，近4萬平方米的大型公園，臨近西樵山；規(guī)模為周邊樓盤最大；價(jià)格合理，性價(jià)比高；內(nèi)部園林景觀打造較好。項(xiàng)目劣勢分析：產(chǎn)品訴求點(diǎn)單一，品質(zhì)感打造不足；內(nèi)部配套缺乏，某些配套成為開放性設(shè)施，影響了樓盤的口碑及形象。江濱花園優(yōu)劣勢分析：客戶購買原因客戶不購買原因關(guān)鍵詞排序：環(huán)境、性價(jià)比、小區(qū)規(guī)模1617樓盤基本資料物業(yè)地址佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)江浦東路51號占地面積6.36萬㎡建筑面積12㎡戶數(shù)800多戶開盤時(shí)間一期2005年12月11日；二期2006年5月（接受內(nèi)部認(rèn)購）；三期2007年二月；四期2007年5月1日（接受內(nèi)部認(rèn)購）裝修情況毛坯樓盤均價(jià)現(xiàn)時(shí)三期銷售均價(jià)3600元/㎡銷售情況一期開盤當(dāng)天銷售率就達(dá)九成；二期則是開盤20天后，全部單位售完；三期開盤到現(xiàn)在僅剩下兩個(gè)一樓的單位。售樓熱玉豪庭項(xiàng)目資源：

位于西樵山腳下周邊配套:南海中學(xué)、第五醫(yī)院、金典廣場等小區(qū)配套:1500平方米會所、露天泳池、乒乓球室、棋牌室、西餐廳、圖書館、健身室等對項(xiàng)目的中端客戶會進(jìn)行分流17樓盤基本資料物業(yè)地址佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)江浦東路51號占地17碧玉豪庭優(yōu)劣勢分析：客戶購買原因客戶不購買原因關(guān)鍵詞排序：環(huán)境、配套、高端形象關(guān)鍵詞排序：戶型設(shè)計(jì)、價(jià)格不是很便宜項(xiàng)目優(yōu)勢分析：資源優(yōu)越，位于西樵山腳下；臨近市區(qū)，周邊各種生活配套齊全；利用資源的稀缺性及市場空白打造了高端樓盤形象。項(xiàng)目劣勢分析：建筑密度較高，戶型缺乏創(chuàng)新；價(jià)格突破了當(dāng)時(shí)的市場高位及當(dāng)?shù)厝说男睦韮r(jià)位。碧玉豪庭優(yōu)劣勢分析：客戶購買原因客戶不購買原因關(guān)鍵詞排序：環(huán)1819樓盤基本資料物業(yè)地址南海區(qū)西樵鎮(zhèn)樵高路建筑類型多層、小高層占地面積8萬㎡建筑面積18萬㎡戶數(shù)1100多戶開盤時(shí)間一期2004年7月21日（接受內(nèi)部認(rèn)購）；二期2005年6月裝修情況毛坯樓盤均價(jià)多層2300元/㎡，小高層3000元/㎡四季康城項(xiàng)目資源：

可遠(yuǎn)眺西樵山小區(qū)配套:四季風(fēng)情園林、室內(nèi)星級會所、兒童游樂園等戶型情況：兩房（70～80㎡，約占20％）；三房（100～120㎡，約占50％）；四房（128～160㎡，約占20％）；四房以上（190～400㎡，約占10％）。項(xiàng)目已基本售罄，未來不會產(chǎn)生競爭19樓盤基本資料物業(yè)地址南海區(qū)西樵鎮(zhèn)樵高路建筑類型多層、小高1920四季康城優(yōu)劣勢分析：客戶購買原因客戶不購買原因關(guān)鍵詞排序：性價(jià)比、園林景觀、打造生活概念關(guān)鍵詞排序：資源及區(qū)位沒有優(yōu)勢、建筑設(shè)計(jì)不合理項(xiàng)目優(yōu)勢分析：價(jià)格便宜，性價(jià)比較高；倡導(dǎo)綠色健康生活概念，配合體驗(yàn)其概念的物業(yè)配套，走差異化營銷道路，受到市場認(rèn)可；四季風(fēng)情園林打造得較為成功。項(xiàng)目劣勢分析：離北江及西樵山均有一定距離，資源環(huán)境與當(dāng)?shù)仄渌麡潜P相比沒有優(yōu)勢；樓間距及戶型設(shè)計(jì)存在不合理之處。20四季康城優(yōu)劣勢分析：客戶購買原因客戶不購買原因關(guān)鍵詞排序2021

樓盤基本資料物業(yè)地址佛山市順德區(qū)樂從鎮(zhèn)樂從大道東B268號建筑類型別墅、多層、高層占地面積634729㎡建筑面積989470㎡戶數(shù)1600多戶容積率1.4綠化率30%開盤時(shí)間一期2003年11月28日；二期2004年8月22日；三期2005年5月1日；四期2007年2月1日裝修情況毛坯樓盤均價(jià)三期別墅10000元/㎡，四期洋房5000元/㎡售樓熱線0757–28108888佛山奧園21樓盤基本資料物業(yè)地址佛山市順德區(qū)樂從鎮(zhèn)樂從大道東B262122

周邊配套:

財(cái)神酒店樂從高級中學(xué)等項(xiàng)目資源：

230畝樂從文化公園60000平方米奧斯陸湖小區(qū)配套:商業(yè)街會所奧林匹克運(yùn)動中心體育運(yùn)動場所生活配套專線公交車名校專線巴士幼兒園利用原用魚塘營造的6萬平方米奧斯陸湖，

是佛山奧園的最大亮點(diǎn)6萬平方米奧斯陸湖22周邊配套:項(xiàng)目資源：小區(qū)配套:利用原用魚塘營造的6萬平22佛山奧園優(yōu)劣勢分析：客戶購買原因客戶不購買原因關(guān)鍵詞排序：資源環(huán)境、較高性價(jià)比、高檔樓盤形象、發(fā)展商品牌、區(qū)域前景關(guān)鍵詞排序：配套設(shè)施、樓盤品質(zhì)項(xiàng)目優(yōu)勢分析：資源環(huán)境優(yōu)越，擁有6萬平方米的奧斯陸湖及230畝的樂從文化公園；豪宅不豪價(jià)，性價(jià)比較高；奧園品牌及形象較高，本項(xiàng)目號稱“南國奧園升級版”，塑造了高檔樓盤形象；區(qū)域處于佛山中心組團(tuán)內(nèi)，規(guī)劃前景看好。項(xiàng)目劣勢分析：周邊的配套設(shè)施并不完善，學(xué)校是鎮(zhèn)一級的，沒有醫(yī)院，沒有菜市場，交通網(wǎng)絡(luò)欠發(fā)達(dá)，只有139路一班公交車通往城區(qū)，出行很不方便；樓盤品質(zhì)一般，存在質(zhì)量問題。佛山奧園優(yōu)劣勢分析：客戶購買原因客戶不購買原因關(guān)鍵詞排序：資2324樓盤基本資料物業(yè)地址南海區(qū)丹灶鎮(zhèn)金沙大橋側(cè)建筑類型獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅占地面積500多畝建筑面積26萬㎡戶數(shù)450多戶開盤時(shí)間一期2006年12月15日；二期2007年5月裝修情況毛坯樓盤均價(jià)聯(lián)排別墅均價(jià)6500元/㎡，非一線江景獨(dú)立別墅均價(jià)10000元/㎡，一線江景均價(jià)13000元/㎡銷售情況一期65套單位賣了差不多40套；二期還沒公開發(fā)售已接受十幾份認(rèn)購售樓熱晟·海琴灣戶型情況：獨(dú)立別墅面積為265～513㎡（450平米以上配私家電梯）；聯(lián)排別墅200～240㎡資源配套：

1600米的一線江景，2萬平米的區(qū)內(nèi)環(huán)島水系，５萬平方米的江心島嶼設(shè)有高爾夫標(biāo)準(zhǔn)揮桿練習(xí)場、大型推桿果嶺、竹林風(fēng)情酒吧街、沙灘燒烤場等，游艇碼頭，沙灘泳場，15層四星級標(biāo)準(zhǔn)海琴灣大酒店24樓盤基本資料物業(yè)地址南海區(qū)丹灶鎮(zhèn)金沙大橋側(cè)建筑類型獨(dú)棟別24天晟·海琴灣優(yōu)劣勢分析：客戶購買原因客戶不購買原因關(guān)鍵詞排序：資源環(huán)境、戶型設(shè)計(jì)、高檔休閑配套、交通關(guān)鍵詞排序：社區(qū)管理、缺乏過渡產(chǎn)品項(xiàng)目優(yōu)勢分析：資源環(huán)境優(yōu)越，擁有1600米一線江景，2萬平方米的區(qū)內(nèi)環(huán)島水系，戶戶親水；私家電梯、中空客廳配落地窗等戶型設(shè)計(jì)讓人感覺很豪氣；專用的游艇碼頭及江心島嶼休閑配套，讓人有尊貴之感；一環(huán)開通后，距城區(qū)不到30分鐘車程。項(xiàng)目劣勢分析：小區(qū)較為開放，管理存在難度；產(chǎn)品間隙過大，缺乏過度產(chǎn)品。天晟·海琴灣優(yōu)劣勢分析：客戶購買原因客戶不購買原因關(guān)鍵詞排序2526樓盤基本資料物業(yè)地址南海區(qū)丹灶鎮(zhèn)仙湖度假區(qū)旁建筑類型獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、小高層、高層占地面積1340000㎡建筑面積160199.62㎡容積率0.5開盤時(shí)間一期2004年9月25日；二期2006年7月15日樓盤均價(jià)小高層洋房均價(jià)4000元/㎡，望湖高層均價(jià)6000元/㎡；聯(lián)排別墅8000元/㎡；獨(dú)立別墅均價(jià)11000元/㎡售樓熱福南灣半島26樓盤基本資料物業(yè)地址南海區(qū)丹灶鎮(zhèn)仙湖度假區(qū)旁建筑類型獨(dú)棟2627小區(qū)配套:地中海宮廷會所動感水上俱樂部商業(yè)中心國際星級商務(wù)度假酒店沙灘泳池漁人碼頭生活配套市政配套教育配套項(xiàng)目資源：國際級18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場西臨120公頃仙湖隔著寬闊湖面東望仙湖度假區(qū)18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場地中海宮廷會所祈福南灣半島歷經(jīng)兩年打造出完善配套

成為吸引各地客戶的一大亮點(diǎn)27小區(qū)配套:項(xiàng)目資源：18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場地中海宮廷會所祈2728祈福南灣半島優(yōu)劣勢分析：客戶購買原因客戶不購買原因關(guān)鍵詞排序：資源環(huán)境、完善配套、發(fā)展商品牌、戶型創(chuàng)新、交通關(guān)鍵詞排序：產(chǎn)品品質(zhì)、交通配套、社區(qū)管理項(xiàng)目優(yōu)勢分析：資源環(huán)境絕佳，面臨120公頃仙湖，隔湖東望仙湖度假區(qū)；社區(qū)配套用兩年打造而成，比較完善；祈福的品牌口碑較好；戶型有創(chuàng)新，如玻璃屋、45度玻璃坡頂屋、8米客廳落地玻璃窗等設(shè)計(jì)元素，使得室內(nèi)的視野更開闊，與大自然融為一體；佛一環(huán)開通，距市區(qū)車程不到30分鐘。項(xiàng)目劣勢分析：首期客戶入住時(shí)曾發(fā)現(xiàn)不同程度質(zhì)量問題，影響樓盤口碑與形象；屋村巴士僅有一班，且間隔時(shí)間長，業(yè)主出行很不便利；社區(qū)大而且較為開放，管理存在難度。28祈福南灣半島優(yōu)劣勢分析：客戶購買原因客戶不購買原因關(guān)鍵詞28西樵客戶分析1西樵本地紡織業(yè)經(jīng)營者個(gè)人情況：梁先生，25歲左右，西樵本地人，德耀紡織實(shí)業(yè)有限公司采購部職員，因?yàn)橛泻芏嗯笥褟氖掠嘘P(guān)房地產(chǎn)方面的，所以對周邊規(guī)劃還是滿了解的。對萬科的認(rèn)識：對萬科相當(dāng)了解，因?yàn)楸容^關(guān)注房地產(chǎn)的情況。對項(xiàng)目地塊評價(jià)：覺得前景很好，而且有景觀優(yōu)勢，不過周邊環(huán)境現(xiàn)在來說還是較差，相信以后會有所改善。2個(gè)人情況：區(qū)先生，20多歲，西樵本地人，宏達(dá)紡織布藝少東，家族做布業(yè)生意超過20年。置業(yè)情況：一家人原來住在自建房里，去年在客運(yùn)站附近買了一套商品房，面積在190平米左右，因?yàn)樗麄兪盏叫畔⒖瓦\(yùn)站將會遷址，那里以后會是一個(gè)公園，而在附近還增設(shè)一個(gè)停車場供業(yè)主停車?？蛻粼挘喝绻銈冇幸粌砂偃f的別墅，我也會考慮啊，那些人自己買地建房都要三四百萬，別墅又能有自己的花園，多好！對萬科的認(rèn)識：在報(bào)紙上看過，知道是上市公司，但了解不深。對項(xiàng)目地塊評價(jià)：有景觀優(yōu)勢，但周邊環(huán)境差。置業(yè)：西樵本地年輕人市場意識較強(qiáng)，能接受在南莊購房，而年長的一輩因?yàn)楦畹俟痰恼J(rèn)識很大部分不愿意在南莊購房；品牌：在年輕人中的知名度更高。個(gè)人情況：李女士，45歲左右，西樵本地人，布業(yè)車工作坊老板。置業(yè)情況：剛花了一百多萬，建了個(gè)房子。對萬科的認(rèn)識：沒有聽說過萬科。對項(xiàng)目所在區(qū)域的評價(jià)：覺得那里空氣很差，不會考慮在那里買房。3客戶置業(yè)分析西樵客戶分析1西樵本地紡織業(yè)經(jīng)營者個(gè)人情況：梁先生，25歲左29性別年齡職業(yè)：樓女士，40歲左右，西樵輕紡城古都布藝店老板。個(gè)人情況：杭州蕭山人，來西樵輕紡城開店已接近7年，是整個(gè)輕紡城資歷較老的老板之一，見證了輕紡城的發(fā)展與變遷過程。置業(yè)情況：已把該店鋪一二樓都租下，一樓當(dāng)?shù)昝?，二樓居住，租金約3000元/月。認(rèn)為由于流動性大以及家鄉(xiāng)情結(jié)重，浙江人不大可能在這邊購房，以自己為例，小孩老人都在杭州，只想賺了錢就回去。聽說過有幾位老鄉(xiāng)把店鋪買下，但沒聽說過在這邊購房居住的例子。對輕紡城的了解：幾年前輕紡城很熱鬧，近幾年由于競爭日益激烈，生意已大不如前?，F(xiàn)在生意主要來源于老客戶，以電話經(jīng)營為主，店面已起不了什么大作用。在輕紡城經(jīng)營的浙江人很多，幾乎達(dá)到80%。但由于競爭激烈，這些浙江人經(jīng)營的店，每年約有一半會更換。對本地區(qū)的了解：平時(shí)很少到城里去，對當(dāng)?shù)亓私馇闆r相當(dāng)有限，據(jù)其所知，很多老鄉(xiāng)的情況和自己差不多。西樵客戶分析輕紡城外來紡織業(yè)經(jīng)營者1性別年齡職業(yè)：樓女士，40歲左右，西樵輕紡城古都布藝店老板30個(gè)人情況：邵女士，30歲左右，江浙那一帶的人，永興窗簾裝飾材料公司老板娘。置業(yè)情況：花了90來萬買下了所在商鋪，樓下一層作店面，二三層住人。沒有打算在這邊再另買住宅，家鄉(xiāng)環(huán)境比這里好多了，賺了錢回家鄉(xiāng)買房。對萬科的認(rèn)識：沒聽過萬科。對項(xiàng)目地塊評價(jià)：不太清楚，活動區(qū)域一般都很小。2置業(yè)：在西樵輕紡城經(jīng)營紡織品的外省人（以浙江人為主）大多愿希望回鄉(xiāng)置業(yè)，在本地及周邊地區(qū)置業(yè)的可能性不大；廣東省內(nèi)的外來人員則有一部分有購房需求；品牌：認(rèn)知度普遍不高。西樵客戶分析輕紡城外來紡織業(yè)經(jīng)營者個(gè)人情況：張小姐，25歲左右，西樵本地人，悅興隆紡織裝飾公司，公司老板是潮汕人。對萬科的認(rèn)識：沒怎么聽說過?？蛻粼挘何抑篮芏嗤獾乩习宥紩谶@邊買樓，好像我們老板，他在碧玉豪庭買了一個(gè)房子，把他們的家人都接過來了。只要環(huán)境是好的，他們都應(yīng)該會接受。對項(xiàng)目地塊評價(jià)：大致上知道在哪里，但是沒去過，就在江邊，應(yīng)該也不錯(cuò)吧。3個(gè)人情況：邵女士，30歲左右，江浙那一帶的人，永興窗簾裝飾材31演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！3233區(qū)域運(yùn)營大盤案例研究之一

佛山奧園區(qū)域背景：區(qū)域形象不高（環(huán)境差、人群雜亂）消費(fèi)者對該區(qū)的第一認(rèn)識為：是制作家具的地方，但不適合居住2.區(qū)域的生活配套和交通體系都比較差，無公交車直達(dá)。項(xiàng)目指標(biāo)：總占地面積為940畝，總建筑面積約80萬平方米洋房與別墅各占500畝，分為五期進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位：佛山市順德區(qū)樂從鎮(zhèn)樂從大道1區(qū)域運(yùn)營大盤案例研究之一

佛山奧園區(qū)域背景：項(xiàng)目指標(biāo)：項(xiàng)目33總體戰(zhàn)略機(jī)會解決形象不足：以獨(dú)有的景觀資源為賣點(diǎn)，打造15000平方米奧林匹克社區(qū)理念，面向整個(gè)大佛山開放，體現(xiàn)出極強(qiáng)的城市參與性。解決配套不足：以“房地產(chǎn)+體育（健康）+教育+商貿(mào)”的方式來進(jìn)行解決，并通過高級商務(wù)酒店?duì)I造國際氛圍。良好的區(qū)域前景：體育中心、新聞中心、金融中心等多項(xiàng)重大市政項(xiàng)目建設(shè)將環(huán)繞其左右；一環(huán)路開通。獨(dú)有的生態(tài)環(huán)境：230畝的樂從文化公園，擁有6萬平方米的水資源面積項(xiàng)目本身具備作為區(qū)域運(yùn)營項(xiàng)目的條件戰(zhàn)略定位："領(lǐng)跑復(fù)合地產(chǎn)、運(yùn)營城市未來“形象定位："國際化的、匯聚五大洲建筑、園林精華的高尚生活社區(qū)"推廣重點(diǎn)：“公建配套先行、開發(fā)一片，成熟一片"戰(zhàn)略實(shí)施主動城市化開放的社區(qū)規(guī)劃利用城市機(jī)理克服新區(qū)客戶支撐不足的問題總體戰(zhàn)略機(jī)會解決形象不足：以獨(dú)有的景觀資源為賣點(diǎn)，打造134佛山奧園前期戰(zhàn)略定位與實(shí)施研究首期啟動區(qū)別墅洋房商業(yè)街客戶定位：

主要針對家私、鋼材、塑料、陶瓷四大產(chǎn)業(yè)的老板，集中在樂從、南莊兩地。產(chǎn)品定位：

一期首推水岸別墅產(chǎn)品，同時(shí)啟動項(xiàng)目內(nèi)部景觀資源最優(yōu)的高端洋房。營銷定位：在商業(yè)配套啟動的基礎(chǔ)上，以活動營銷為主，全面吸納本地客戶。佛山奧園前期戰(zhàn)略定位與實(shí)施研究首期啟動區(qū)別墅洋房商業(yè)街35佛山奧園前期營銷解讀03年開工典禮：奠基儀式上動用直升飛機(jī)空運(yùn)"五大洲圣土"，引起市場關(guān)注；

03年4月：通過與樂從政府合作，在"國際家私博覽會"上吸納客戶；佛山奧園招聘會：以"體驗(yàn)式招聘會"的方式進(jìn)行，提高項(xiàng)目形象；

03年8-9月份內(nèi)：面向社會散客、專業(yè)團(tuán)體、行業(yè)協(xié)會開展"健康新生活之旅"活動，通過參觀南國奧園，對買家進(jìn)行潛移默化的"情景營銷"；03年5月黃金周期間：通過"國慶房展會"系列在大佛山正式亮相，期間同時(shí)參加了"家天下房展會"、"體育館房展會"、"大良房展會"，以"立體式的展覽營銷"方式對佛山市場進(jìn)行全面發(fā)動；并同時(shí)在體育館展場派發(fā)資料。進(jìn)攻城區(qū)市場定位："國際生活新坐標(biāo)“時(shí)期：本地營銷動作佛山奧園前期營銷解讀03年開工典禮：奠基儀式上動用直升飛機(jī)空36佛山奧園形象解讀成就國際生活新高度水邊的奧林匹克大型沙盤制造口碑傳播內(nèi)部景觀打造外部資源充分展示佛山奧園形象解讀成就國際生活新高度水邊的奧林匹克大型沙盤制造37整體開發(fā)策略第一期水岸別墅：貝沙軒2003-11-28價(jià)格走勢主力戶型300—800平方米102平方米7300元/m2第一期洋房：凱茵苑2003-12-26第二期別墅2004-8-22第二期洋房：灝景峰2004-12-53200元/m27500元/m24000元/m2400平方米140平方米客戶演變樂從、南莊企業(yè)老板

以專業(yè)市場中高層管理人員及公務(wù)員為主

樂從、南莊中高收入客戶

樂從及周邊鎮(zhèn)區(qū)企業(yè)老板

附加佛山奧園產(chǎn)品命名：“精英組合”“時(shí)代天驕·升值王”、“空中庭園·養(yǎng)生豪宅”、“空中別墅”主推別墅，高端形象入市價(jià)格低開高走實(shí)現(xiàn)熱銷，贏取市場口碑高端洋房產(chǎn)品同時(shí)出擊突破城區(qū)均價(jià)水平有效籠絡(luò)樂從、南莊中高收入者小區(qū)形象和市場口碑已經(jīng)建立周邊鎮(zhèn)區(qū)老板成為拓展重點(diǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品已經(jīng)具備實(shí)現(xiàn)自我體系的基礎(chǔ)產(chǎn)品已經(jīng)改變區(qū)域價(jià)值整體開發(fā)策略第一期價(jià)格走勢主力戶型300—800平方米102383939第三期貝沙軒2005-5-1價(jià)格走勢主力戶型120平方米第四期美林水岸2007-2-1客戶演變禪城首次置業(yè)者占40%100.5平方米3350元/m25000元/m2以城區(qū)客戶為主以城區(qū)客戶為主第三期別墅：凱旋灣2006-10-1510000元/m2400-500平方米整體開發(fā)策略項(xiàng)目此時(shí)再度通過價(jià)格發(fā)力，準(zhǔn)確有效的吸引城區(qū)中端客戶別墅此時(shí)已具備了挑戰(zhàn)城區(qū)項(xiàng)目的可能，項(xiàng)目已建立不可動搖的區(qū)域地位此時(shí)的洋房便不再是以低價(jià)來吸引客戶，其標(biāo)桿效應(yīng)已成為了城區(qū)客戶追捧的對象77第三期價(jià)格走勢主力戶型120平方米第四期客戶演變禪城首次39營銷活動2004-8“湖光千燈明月夜”——配合中秋佳節(jié)，展現(xiàn)奧斯陸湖千燈夜景2004-11“世界模特佛奧風(fēng)情展”；“獅王爭霸”大賽2005-1“銀裝瑞雪兆豐年”——人造雪景及現(xiàn)場飄雪分期配套啟動2003-7佛山奧園“新生活之旅”2003-10佛山奧園金球杯籃球賽商業(yè)街，會所奧林匹克運(yùn)動中心，體育運(yùn)動場所，超市，銀行等2006-2浪漫煙花新年游園2006-9“迎國慶——中秋社區(qū)晚會”139、145路公交車，名校專線巴士，財(cái)神酒店，樂從高級中學(xué)，比諾幼兒園佛山奧園營銷解讀——與客戶的契合方式項(xiàng)目從前期開始便著力于打造社區(qū)居住感，同時(shí)通過其高端會所形象進(jìn)行啟動生活配套逐漸完善，并通過體驗(yàn)營銷讓客戶親身感受，從而成功吸引周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶。此時(shí)項(xiàng)目與城區(qū)共享的資源配套已逐步呈現(xiàn)，這也是項(xiàng)目開始大規(guī)模吸引城區(qū)客戶的重要基礎(chǔ)之一。前期中期后期對應(yīng)客戶樂從、南莊中高端客戶

周邊鎮(zhèn)區(qū)中高端客戶

城區(qū)中高端客戶

營銷活動2004-8“湖光千燈明月夜”分期配套啟動2003-404141價(jià)值標(biāo)竿的啟動策略，啟動期以高端產(chǎn)品為主，以回現(xiàn)為目標(biāo)，高端物業(yè)主要是展示和拉動。區(qū)域運(yùn)營，與城市共享資源體系，將自身納入城市體系，借助城市機(jī)理，吸納人氣，克服新區(qū)不足。配套設(shè)施與區(qū)域的共享－奧林匹克中心…配套設(shè)施與區(qū)域的共享－文化公園…項(xiàng)目商業(yè)配套與一期產(chǎn)品同時(shí)打造，從一開始就渲染社區(qū)氛圍，并隨著項(xiàng)目的不斷發(fā)展，實(shí)現(xiàn)與城區(qū)之間的資源共享，有效進(jìn)行客戶輻射范圍的擴(kuò)張。本案總結(jié)99價(jià)值標(biāo)竿的啟動策略，啟動期以高端產(chǎn)品為主，以回現(xiàn)為目標(biāo)，4142西樵山私人別墅區(qū)碧玉豪園地址：西樵山北山麓戶數(shù)：200余戶地價(jià)：早期2000多元/平方米，目前5000多元/平方米造價(jià)：200-500萬業(yè)主：私企業(yè)主、政府高官；以西樵本地人為主，南莊人亦占40%，另有小部分樂從等地業(yè)主特色：車庫多為整層設(shè)計(jì)，車位量多達(dá)4-5輛；門牌號尾數(shù)均帶8置業(yè)關(guān)注點(diǎn)分析10西樵山私人別墅區(qū)碧玉豪園置業(yè)關(guān)注點(diǎn)分析4243樵龍?jiān)返刂罚汗偕絽^(qū)琴沙圍戶數(shù)：共40套，已蓋19套造價(jià)：150-300萬業(yè)主：以本地人為主，南莊及其他地區(qū)占了30%特色：部分房源為東北向望江，窗臺和房間都直接朝東北向?yàn)I江私人別墅區(qū)11樵龍?jiān)窞I江私人別墅區(qū)4344吉水新村地址：吉水村戶數(shù)：30戶地價(jià)：1000元/平方米造價(jià)：150-300萬業(yè)主：西樵本地政府官員特色：普遍有多個(gè)車庫西樵區(qū)內(nèi)的私人別墅區(qū)12吉水新村西樵區(qū)內(nèi)的私人別墅區(qū)44樓盤基本資料物業(yè)地址南海區(qū)西樵鎮(zhèn)樵高路樵桑聯(lián)圍段建筑類型獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅、多層、高層占地面積153607.9㎡建筑面積380000㎡容積率≤2.2綠化率≥30%開盤時(shí)間2007年6-8月預(yù)計(jì)均價(jià)高層洋房價(jià)格為4500元/㎡，多層洋房價(jià)格為3600元/㎡凰樵圣堡項(xiàng)目基礎(chǔ)情況與本項(xiàng)目隔江相望，產(chǎn)品類型、推售時(shí)間也相差無幾，是本項(xiàng)目的主要競爭對手之一競爭樓盤分析樓盤基本資料物業(yè)地址南海區(qū)西樵鎮(zhèn)樵高路樵桑聯(lián)圍段建筑類型獨(dú)棟4546隆重的奠基儀式，成功為凰樵圣堡的開發(fā)及推售造勢并在當(dāng)?shù)厝嗣裥哪恐袠淞⒘艘欢ǖ拇蟊P形象戶型情況:獨(dú)立別墅400～500平方米聯(lián)排別墅200～300平方米復(fù)式約200平方米小高層洋房130～170平方米多層洋房70～100平方米資源配置：北江西樵山區(qū)內(nèi)人工湖以及人工水道營銷推廣:——2007年1月27日，邀請數(shù)位香港明星出席，舉行了隆重的奠基儀式，吸引了眾多西樵及周邊市民參觀；——同時(shí)，在各大房產(chǎn)網(wǎng)站上發(fā)布奠基儀式專題報(bào)道，在《廣州日報(bào)》刊登相關(guān)軟文；——2007年5月1日，凰樵圣堡咨詢中心正式對外開放。14隆重的奠基儀式，成功為凰樵圣堡的開發(fā)及推售造勢戶型情況:4647樓盤基本資料物業(yè)地址佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)樵高路建筑類型別墅、多層占地面積1000多畝組團(tuán)情況已開發(fā)組團(tuán)：別墅區(qū)、A區(qū)洋房、B區(qū)洋房、日本園、法國園和金域?yàn)撑?，在售組團(tuán)：金域?yàn)撑希嫉?49畝，分六期開發(fā)開盤時(shí)間1993年推出別墅項(xiàng)目，在2000年開始轉(zhuǎn)向開發(fā)多層住宅，并于2001年分期推出海怡居，2003年底推出第三個(gè)組團(tuán)金域?yàn)撑蠘潜P均價(jià)2700～3000元/㎡，一線江景單位達(dá)3600元/㎡江濱花園項(xiàng)目資源：1.3公里一線江景，臨近西樵山，近4萬平方米的大型公園小區(qū)配套：高爾夫球練習(xí)場、籃球場、網(wǎng)球場、露天泳池和會所等由于項(xiàng)目前期有別墅用地的出售，分流了部分南莊中高端客戶15樓盤基本資料物業(yè)地址佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)樵高路建筑類型別墅47客戶購買原因客戶不購買原因關(guān)鍵詞排序：環(huán)境、性價(jià)比、小區(qū)規(guī)模、園林景觀關(guān)鍵詞排序：產(chǎn)品品質(zhì)、配套項(xiàng)目優(yōu)勢分析：資源優(yōu)越，擁有1.3公里一線江景，近4萬平方米的大型公園，臨近西樵山；規(guī)模為周邊樓盤最大；價(jià)格合理，性價(jià)比高；內(nèi)部園林景觀打造較好。項(xiàng)目劣勢分析：產(chǎn)品訴求點(diǎn)單一，品質(zhì)感打造不足；內(nèi)部配套缺乏，某些配套成為開放性設(shè)施，影響了樓盤的口碑及形象。江濱花園優(yōu)劣勢分析：客戶購買原因客戶不購買原因關(guān)鍵詞排序：環(huán)境、性價(jià)比、小區(qū)規(guī)模4849樓盤基本資料物業(yè)地址佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)江浦東路51號占地面積6.36萬㎡建筑面積12㎡戶數(shù)800多戶開盤時(shí)間一期2005年12月11日；二期2006年5月（接受內(nèi)部認(rèn)購）；三期2007年二月；四期2007年5月1日（接受內(nèi)部認(rèn)購）裝修情況毛坯樓盤均價(jià)現(xiàn)時(shí)三期銷售均價(jià)3600元/㎡銷售情況一期開盤當(dāng)天銷售率就達(dá)九成；二期則是開盤20天后，全部單位售完；三期開盤到現(xiàn)在僅剩下兩個(gè)一樓的單位。售樓熱玉豪庭項(xiàng)目資源：

位于西樵山腳下周邊配套:南海中學(xué)、第五醫(yī)院、金典廣場等小區(qū)配套:1500平方米會所、露天泳池、乒乓球室、棋牌室、西餐廳、圖書館、健身室等對項(xiàng)目的中端客戶會進(jìn)行分流17樓盤基本資料物業(yè)地址佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)江浦東路51號占地49碧玉豪庭優(yōu)劣勢分析：客戶購買原因客戶不購買原因關(guān)鍵詞排序：環(huán)境、配套、高端形象關(guān)鍵詞排序：戶型設(shè)計(jì)、價(jià)格不是很便宜項(xiàng)目優(yōu)勢分析：資源優(yōu)越，位于西樵山腳下；臨近市區(qū)，周邊各種生活配套齊全；利用資源的稀缺性及市場空白打造了高端樓盤形象。項(xiàng)目劣勢分析：建筑密度較高，戶型缺乏創(chuàng)新；價(jià)格突破了當(dāng)時(shí)的市場高位及當(dāng)?shù)厝说男睦韮r(jià)位。碧玉豪庭優(yōu)劣勢分析：客戶購買原因客戶不購買原因關(guān)鍵詞排序：環(huán)5051樓盤基本資料物業(yè)地址南海區(qū)西樵鎮(zhèn)樵高路建筑類型多層、小高層占地面積8萬㎡建筑面積18萬㎡戶數(shù)1100多戶開盤時(shí)間一期2004年7月21日（接受內(nèi)部認(rèn)購）；二期2005年6月裝修情況毛坯樓盤均價(jià)多層2300元/㎡，小高層3000元/㎡四季康城項(xiàng)目資源：

可遠(yuǎn)眺西樵山小區(qū)配套:四季風(fēng)情園林、室內(nèi)星級會所、兒童游樂園等戶型情況：兩房（70～80㎡，約占20％）；三房（100～120㎡，約占50％）；四房（128～160㎡，約占20％）；四房以上（190～400㎡，約占10％）。項(xiàng)目已基本售罄，未來不會產(chǎn)生競爭19樓盤基本資料物業(yè)地址南海區(qū)西樵鎮(zhèn)樵高路建筑類型多層、小高5152四季康城優(yōu)劣勢分析：客戶購買原因客戶不購買原因關(guān)鍵詞排序：性價(jià)比、園林景觀、打造生活概念關(guān)鍵詞排序：資源及區(qū)位沒有優(yōu)勢、建筑設(shè)計(jì)不合理項(xiàng)目優(yōu)勢分析：價(jià)格便宜，性價(jià)比較高；倡導(dǎo)綠色健康生活概念，配合體驗(yàn)其概念的物業(yè)配套，走差異化營銷道路，受到市場認(rèn)可；四季風(fēng)情園林打造得較為成功。項(xiàng)目劣勢分析：離北江及西樵山均有一定距離，資源環(huán)境與當(dāng)?shù)仄渌麡潜P相比沒有優(yōu)勢；樓間距及戶型設(shè)計(jì)存在不合理之處。20四季康城優(yōu)劣勢分析：客戶購買原因客戶不購買原因關(guān)鍵詞排序5253

樓盤基本資料物業(yè)地址佛山市順德區(qū)樂從鎮(zhèn)樂從大道東B268號建筑類型別墅、多層、高層占地面積634729㎡建筑面積989470㎡戶數(shù)1600多戶容積率1.4綠化率30%開盤時(shí)間一期2003年11月28日；二期2004年8月22日；三期2005年5月1日；四期2007年2月1日裝修情況毛坯樓盤均價(jià)三期別墅10000元/㎡，四期洋房5000元/㎡售樓熱線0757–28108888佛山奧園21樓盤基本資料物業(yè)地址佛山市順德區(qū)樂從鎮(zhèn)樂從大道東B265354

周邊配套:

財(cái)神酒店樂從高級中學(xué)等項(xiàng)目資源：

230畝樂從文化公園60000平方米奧斯陸湖小區(qū)配套:商業(yè)街會所奧林匹克運(yùn)動中心體育運(yùn)動場所生活配套專線公交車名校專線巴士幼兒園利用原用魚塘營造的6萬平方米奧斯陸湖，

是佛山奧園的最大亮點(diǎn)6萬平方米奧斯陸湖22周邊配套:項(xiàng)目資源：小區(qū)配套:利用原用魚塘營造的6萬平54佛山奧園優(yōu)劣勢分析：客戶購買原因客戶不購買原因關(guān)鍵詞排序：資源環(huán)境、較高性價(jià)比、高檔樓盤形象、發(fā)展商品牌、區(qū)域前景關(guān)鍵詞排序：配套設(shè)施、樓盤品質(zhì)項(xiàng)目優(yōu)勢分析：資源環(huán)境優(yōu)越，擁有6萬平方米的奧斯陸湖及230畝的樂從文化公園；豪宅不豪價(jià)，性價(jià)比較高；奧園品牌及形象較高，本項(xiàng)目號稱“南國奧園升級版”，塑造了高檔樓盤形象；區(qū)域處于佛山中心組團(tuán)內(nèi)，規(guī)劃前景看好。項(xiàng)目劣勢分析：周邊的配套設(shè)施并不完善，學(xué)校是鎮(zhèn)一級的，沒有醫(yī)院，沒有菜市場，交通網(wǎng)絡(luò)欠發(fā)達(dá)，只有139路一班公交車通往城區(qū)，出行很不方便；樓盤品質(zhì)一般，存在質(zhì)量問題。佛山奧園優(yōu)劣勢分析：客戶購買原因客戶不購買原因關(guān)鍵詞排序：資5556樓盤基本資料物業(yè)地址南海區(qū)丹灶鎮(zhèn)金沙大橋側(cè)建筑類型獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅占地面積500多畝建筑面積26萬㎡戶數(shù)450多戶開盤時(shí)間一期2006年12月15日；二期2007年5月裝修情況毛坯樓盤均價(jià)聯(lián)排別墅均價(jià)6500元/㎡，非一線江景獨(dú)立別墅均價(jià)10000元/㎡，一線江景均價(jià)13000元/㎡銷售情況一期65套單位賣了差不多40套；二期還沒公開發(fā)售已接受十幾份認(rèn)購售樓熱晟·海琴灣戶型情況：獨(dú)立別墅面積為265～513㎡（450平米以上配私家電梯）；聯(lián)排別墅200～240㎡資源配套：

1600米的一線江景，2萬平米的區(qū)內(nèi)環(huán)島水系，５萬平方米的江心島嶼設(shè)有高爾夫標(biāo)準(zhǔn)揮桿練習(xí)場、大型推桿果嶺、竹林風(fēng)情酒吧街、沙灘燒烤場等，游艇碼頭，沙灘泳場，15層四星級標(biāo)準(zhǔn)海琴灣大酒店24樓盤基本資料物業(yè)地址南海區(qū)丹灶鎮(zhèn)金沙大橋側(cè)建筑類型獨(dú)棟別56天晟·海琴灣優(yōu)劣勢分析：客戶購買原因客戶不購買原因關(guān)鍵詞排序：資源環(huán)境、戶型設(shè)計(jì)、高檔休閑配套、交通關(guān)鍵詞排序：社區(qū)管理、缺乏過渡產(chǎn)品項(xiàng)目優(yōu)勢分析：資源環(huán)境優(yōu)越，擁有1600米一線江景，2萬平方米的區(qū)內(nèi)環(huán)島水系，戶戶親水；私家電梯、中空客廳配落地窗等戶型設(shè)計(jì)讓人感覺很豪氣；專用的游艇碼頭及江心島嶼休閑配套，讓人有尊貴之感；一環(huán)開通后，距城區(qū)不到30分鐘車程。項(xiàng)目劣勢分析：小區(qū)較為開放，管理存在難度；產(chǎn)品間隙過大，缺乏過度產(chǎn)品。天晟·海琴灣優(yōu)劣勢分析：客戶購買原因客戶不購買原因關(guān)鍵詞排序5758樓盤基本資料物業(yè)地址南海區(qū)丹灶鎮(zhèn)仙湖度假區(qū)旁建筑類型獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、小高層、高層占地面積1340000㎡建筑面積160199.62㎡容積率0.5開盤時(shí)間一期2004年9月25日；二期2006年7月15日樓盤均價(jià)小高層洋房均價(jià)4000元/㎡，望湖高層均價(jià)6000元/㎡；聯(lián)排別墅8000元/㎡；獨(dú)立別墅均價(jià)11000元/㎡售樓熱福南灣半島26樓盤基本資料物業(yè)地址南海區(qū)丹灶鎮(zhèn)仙湖度假區(qū)旁建筑類型獨(dú)棟5859小區(qū)配套:地中海宮廷會所動感水上俱樂部商業(yè)中心國際星級商務(wù)度假酒店沙灘泳池漁人碼頭生活配套市政配套教育配套項(xiàng)目資源：國際級18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場西臨120公頃仙湖隔著寬闊湖面東望仙湖度假區(qū)18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場地中海宮廷會所祈福南灣半島歷經(jīng)兩年打造出完善配套

成為吸引各地客戶的一大亮點(diǎn)27小區(qū)配套:項(xiàng)目資源：18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場地中海宮廷會所祈5960祈福南灣半島優(yōu)劣勢分析：客戶購買原因客戶