山東乳山市住宅-商業(yè)-酒店調(diào)研報

乳山市住宅、商業(yè)、酒店調(diào)研報告北京青騰?卡帕國際乳山項目組調(diào)研總論

調(diào)研背景 調(diào)研目的 調(diào)研方案設(shè)計

第一部分乳山市房地產(chǎn)調(diào)研

第一章乳山市房地產(chǎn)調(diào)研總論 第二章銀灘區(qū)板塊分析 第三章乳山區(qū)板塊分析

第二部分乳山市商業(yè)調(diào)研 第三部分乳山市酒店調(diào)研

第四部分產(chǎn)品建議

目錄

調(diào)研總論----委托方：山東欣業(yè)聯(lián)公司

北京青騰地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司?卡帕國際投資顧問公司受之重托，對貴公司位于銀灘區(qū)地塊項目,進(jìn)行前期市場調(diào)研。我公司秉承科學(xué)、客觀、認(rèn)真的態(tài)度，對乳山市銀灘區(qū)、乳山區(qū)的房地產(chǎn)項目進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)研，獲得第一手資訊，取得大量數(shù)據(jù)、資料和圖片，以此為基礎(chǔ)，我們通過類比、累計、加權(quán)和專業(yè)的分析，從而指導(dǎo)未來地塊的產(chǎn)品規(guī)劃以及策略的制定。

調(diào)研背景調(diào)研背景地塊緊鄰潮汐湖，距離海邊沙灘約有2-3公里針對該地塊的土地開發(fā)對乳山市的房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行實(shí)地的調(diào)研考察，希望實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。研究銀灘區(qū)、乳山區(qū)房地產(chǎn)項目、商業(yè)、酒店的基本狀況。該地區(qū)房地產(chǎn)供需關(guān)系的狀況該地區(qū)房地產(chǎn)項目的競爭狀況。該地區(qū)房地產(chǎn)的產(chǎn)品發(fā)展?fàn)顩r。該地區(qū)房地產(chǎn)項目的市場運(yùn)作特點(diǎn)。從中尋求市場的切入點(diǎn)、差異點(diǎn)、突破點(diǎn)；為該地區(qū)市民提供更具生命力的產(chǎn)品，豐富該地區(qū)房地產(chǎn)市場，提升人們生活質(zhì)量。調(diào)研目的研究區(qū)域：銀灘區(qū)、乳山區(qū)方案設(shè)計：研究方法：定量、定性研究調(diào)查方法：現(xiàn)場調(diào)查、網(wǎng)絡(luò)搜集、人員訪談、交叉調(diào)查調(diào)查項目選定標(biāo)準(zhǔn)：具有重要影響力的項目處于相似區(qū)域特點(diǎn)的項目具備相應(yīng)地塊特點(diǎn)的項目在建項目和待建項目調(diào)研方案設(shè)計第一部分乳山市房地產(chǎn)調(diào)研第一章乳山市房地產(chǎn)調(diào)研總論乳山市地處膠東半島的中心地帶，是連接青島、煙臺、威海三市的中間樞紐；隨著輕軌規(guī)劃及膠東半島一個小時經(jīng)濟(jì)圈的形成，乳山市的經(jīng)濟(jì)必將迎來新的契機(jī)，同時其房地產(chǎn)發(fā)展也將會有進(jìn)一步的發(fā)展。乳山位置介紹區(qū)域域分分布布乳山山區(qū)區(qū)是是乳乳山山市市的的老老城城區(qū)區(qū)，，有有多多年年的的發(fā)發(fā)展展歷歷史史，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)及及商商業(yè)業(yè)等等有有著著較較為為完完整整的的規(guī)規(guī)劃劃，，對對本本案案的的運(yùn)運(yùn)作作起起到到很很重重要要的的參參考考作作用用，，因因此此乳乳山山區(qū)區(qū)也也是是本本次次調(diào)調(diào)研研的的重重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)區(qū)域域之之一一。。乳山山區(qū)區(qū)銀灘灘區(qū)區(qū)本次次調(diào)調(diào)研研以以銀銀灘灘區(qū)區(qū)和和乳乳山山區(qū)區(qū)為為調(diào)調(diào)研研區(qū)區(qū)域域，，其其中中以以銀銀灘灘區(qū)區(qū)為為重重點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行行分分析析。。銀灘灘規(guī)規(guī)劃劃銀灘灘區(qū)區(qū)隨隨著著銀銀灘灘AAAA級級旅旅游游度度假假區(qū)區(qū)的的規(guī)規(guī)劃劃，，近近兩兩年年其其房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展十十分分迅迅速速，，成成為為乳乳山山市市的的新新城城區(qū)區(qū)。。且且由由于于本本案案就就處處于于銀銀灘灘區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃范范圍圍內(nèi)內(nèi)，，因因此此銀銀灘灘區(qū)區(qū)的的調(diào)調(diào)研研是是我我們們的的重重點(diǎn)點(diǎn)。。板塊區(qū)域項目數(shù)主要項目數(shù)開發(fā)土地面積總套數(shù)銀灘區(qū)37個10約550.89萬㎡約88611套乳山區(qū)7個2約65.25萬㎡約3464套總計44個12約609.84萬㎡約91870套房地地產(chǎn)產(chǎn)總總體體概概述述根據(jù)據(jù)調(diào)調(diào)研研項項目目統(tǒng)統(tǒng)計計，，銀銀灘灘區(qū)區(qū)開開發(fā)發(fā)項項目目及及總總開開發(fā)發(fā)面面積積遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高高于于乳乳山山區(qū)區(qū)，，說說明明銀銀灘灘區(qū)區(qū)是是乳乳山山市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展的的熱熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)區(qū)域域。。在售售項項目目量量體體比比較較銀灘灘區(qū)區(qū)項項目目乳山山區(qū)區(qū)項項目目從項項目目總總占占地地面面積積對對比比看看，，銀銀灘灘區(qū)區(qū)大大部部分分的的盤盤都都在在10萬萬㎡㎡以以上上，，20萬萬㎡㎡以以上上的的盤盤也也有有11個個，，而而乳乳山山區(qū)區(qū)盤盤量量少少，，占占地地面面積積最最大大的的剛剛超超過過15萬萬，，可可見見乳乳山山市市的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展重重心心在在銀銀灘灘。。板塊區(qū)域項目數(shù)量主要項目銀灘區(qū)37個海岸明珠、海林.海岸豪庭、海韻陽光花園、宏泰陽光花園、浪花別墅、青銀銀海園、怡和山水人家、益天花園、中房蔚藍(lán)海岸、望海山莊乳山區(qū)7個羅馬陽光花園、西馨苑重點(diǎn)點(diǎn)項項目目我們們根根據(jù)據(jù)項項目目的的戶戶型型特特點(diǎn)點(diǎn)、、位位置置以以及及其其代代表表性性選選出出了了部部分分代代表表性性項項目目作作為為我我們們的的重重點(diǎn)點(diǎn)研研究究對對象象。。乳山山區(qū)區(qū)銀灘灘區(qū)區(qū)所有有項項目目容容積積比比較較從項項目目整整體體容容積積率率對對比比看看，，銀銀灘灘區(qū)區(qū)大大部部分分的的盤盤都都在在0.76左左右右，，達(dá)達(dá)到到和和超超過過1的的項項目目僅僅有有3個個，，但但最最高高值值則則為為1.49，，為為乳乳山山區(qū)區(qū)域域容容積積最最高高值值，，而而乳乳山山區(qū)區(qū)雖雖然然盤盤量量少少，，容容積積率率普普遍遍都都在在0.98左左右右，，最最高高為為1.1，，可可見見乳乳山山市市的的銀銀灘灘區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢趨趨向向于于人人性性化化的的生生態(tài)態(tài)居居住住。。銀灘灘區(qū)區(qū)項項目目乳山山區(qū)區(qū)項項目目0.760.98乳山山市市房房產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)產(chǎn)品形態(tài)套數(shù)多層83202(其中乳山區(qū)為3464)小高層4022高層2085酒店公寓2252別墅514總計92075乳山山市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的產(chǎn)產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)相相對對單單一一多多層層占占了了90%多多的的比比例例。。小小高高層層、、多多層層、、別別墅墅等等其其他他形形態(tài)態(tài)的的配配比比相相對對較較低低。。乳山區(qū)產(chǎn)品品更為單一一，100%的在銷銷項目均為為多層。乳山市價格格分布銀灘區(qū)的均均價要高于于乳山區(qū)均均價，造成成本地的中中低收入人人群在銀灘灘區(qū)的購買買比例減少少；備注：此均均價是以多多層均價為為準(zhǔn)進(jìn)行比比較；乳山市客群群分析項目區(qū)域購買客群購買目的客群分布銀灘區(qū)乳山區(qū)幾乎都是外地客群本地客群僅占1-2%本地客群約占90%外地客群約占10%第二居所使用；投資、度假為主要的目的，在一定側(cè)程度上二者兼有；第一居所使用；安家位主要目的，配套齊全、交通便利及價格是主要因素北京、天津、山西約占50%；內(nèi)蒙、河北、東北、濟(jì)南約占30%；韓國、青島、上海、河南等約占10%；本地人約占10%。本地人約占90%，其中工業(yè)區(qū)內(nèi)的韓國人以及其他投資人士也占有一定比例。乳山市客群群分析目前乳山市市的購房人人群分為3部分：1、乳山本本地客群；；2、各開開發(fā)區(qū)企業(yè)業(yè)客群；3、外來投投資或度假假的客群。。從地理位置置看，本案案與金嶺工工業(yè)園區(qū)相相鄰最近，，同時金嶺嶺工業(yè)園區(qū)區(qū)的經(jīng)營運(yùn)運(yùn)作最好，，因此此次次報告對該該工業(yè)園區(qū)區(qū)進(jìn)行了重重點(diǎn)研究，，判斷該園園區(qū)企業(yè)人人員是否可可以成為我我們項目的的客群。金嶺工業(yè)園園區(qū)客群分分析金嶺工業(yè)園園位于乳山山市城南，，在去往銀銀灘的主干干道世紀(jì)大大道沿線。。該園區(qū)為乳乳山市各工工業(yè)園區(qū)經(jīng)經(jīng)營狀況最最好的工業(yè)業(yè)園區(qū)，入入住企業(yè)最最多，共有有150家家企業(yè)，其其中外資企企業(yè)為38家，以韓韓資和日資資居多(規(guī)規(guī)劃了韓美美工業(yè)區(qū))，占25%；內(nèi)資資為為112家，占占75%，，以山東的的企業(yè)為主主，另外還還包括個別別江浙等地地企業(yè)。工業(yè)園內(nèi)的的企業(yè)主要要以生產(chǎn)制制造業(yè)為主主，其中服服裝加工有有12家，，食品加工工業(yè)有7家家，另外五五金、建材材加工業(yè)也也占了很大大的比例從內(nèi)外資的的注冊資本本看，大部部分的企業(yè)業(yè)注冊資金金在300-400萬人民幣幣之間，企企業(yè)也具備備相當(dāng)一定定的實(shí)力與與規(guī)模。工業(yè)園區(qū)的的大部分企企業(yè)的高管管人群的收收入都不低低，據(jù)了解解大都在7000元元以上，著著說明他們們有很強(qiáng)的的購買能力力。金嶺工業(yè)園園區(qū)客群分分析金嶺工業(yè)園園區(qū)客群分分析金嶺工業(yè)園區(qū)客群內(nèi)資企業(yè)高管韓國人為代表的外資高管購房為第二居所，多用于投資，看重其投資潛力主要為了在中國的第一居所，注重社區(qū)品質(zhì)及產(chǎn)品規(guī)劃是否符合其習(xí)慣達(dá)成購房這群人現(xiàn)在在的分布：：乳山區(qū)的的高檔社區(qū)區(qū)(世紀(jì)花花園、幸福?；▓@、羅羅馬陽光花花園等)已已購買了第第一居所，，或部分(韓國人)租住高檔檔社區(qū)；案例：羅馬馬陽光花園園和銀灘的的韓國名苑苑和宏泰陽陽光花園均均是從規(guī)劃劃上考慮到到了韓國人人的習(xí)慣，，因此才會會有眾多韓韓國人在上上述社區(qū)內(nèi)內(nèi)購房。由此可見金金嶺工業(yè)內(nèi)內(nèi)會有一部部分客群對對我們項目目有支持作作用乳山、蓬萊萊、石島對對比分類\區(qū)域乳山(銀灘)蓬萊石島總量非常大較小適中，未來規(guī)劃很多價格均價2500-2700元/㎡均價2300-2500元/㎡均價2500元/㎡產(chǎn)品多層為主,小高層、別墅作為補(bǔ)充多層、小高層為主多層、小高層為主、別墅、公寓很少客群外地客群占到90%左右外地約占到50%外地客群約占70%乳山銀灘區(qū)區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)總供應(yīng)量量很大，比比相似城市市蓬萊、石石島要大很很多。從價格來看看，乳山價價格最高，，已經(jīng)超出出了其他兩兩個旅游規(guī)規(guī)劃較完善善的城市。。第二章銀銀灘區(qū)房地地產(chǎn)調(diào)研

銀灘區(qū)房地產(chǎn)項目分析海尚海藍(lán)湖觀海苑福臺觀海苑★★★★海林海岸豪庭海林閱海園★★★四季花園望海山莊★★銀?；▓@珍珠灣花園★悅海嘉園大公海岸青銀銀海園萬鑫陽光巴厘中房蔚藍(lán)海岸金長城中豪庭海苑海都花苑海岸明珠山水人家益天花園海翔花園東方夏威夷銀灘假日將軍濱?；▓@海韻陽光花園如意花園海景御花園明珠海苑浪花別墅宏泰陽光花園山水花都韓國名苑海之緣海之韻龍海麗都本案銀港花園平遠(yuǎn)國際城銀灘區(qū)項目目分布圖產(chǎn)品形態(tài)板塊區(qū)域產(chǎn)品形態(tài)套數(shù)銀灘區(qū)多層79738小高層4022高層2085酒店公寓2252別墅514總計88611按總套數(shù)計計算，多層層的產(chǎn)品占占到總量的的90%，，是銀灘區(qū)區(qū)目前最主主要的產(chǎn)品品形態(tài)；其其他項目除除去別墅外外占比相對對平均，在在較新的項項目中，這這些產(chǎn)品都都有占有不不同比例的的規(guī)劃。戶型配比居室/面積面積段(㎡)主力面積段(㎡)一居室21-8040-70二居室55-11980-100三居室100-200100-120四居室120-140120-140從戶型配比比圖來看，，一居室和和兩居室為為主力戶型型，共占85.6%，三居室室占到13.6%，，四居室更更是少之又又少。在銀銀灘區(qū)房價價逐漸增加加的同時，，戶型規(guī)劃劃趨向于小小戶型，保保證低總價價的需求。。100㎡以以下的戶型型居多，并并且銷售狀狀況也較為為良好。銀灘別墅分分析類型面積段(㎡)主力面積段(㎡)獨(dú)棟250-350250-300雙拼180-361200-300四聯(lián)排150-250150-250疊拼100-250140-210從別墅戶型型配比圖來來看，雙拼拼和獨(dú)棟的的別墅占比比最大，疊疊拼相對較較少。從整體銷售售來看，大大面積高總總價的別墅墅相對難賣賣，反而有有些小面積積的疊拼別別墅銷售狀狀況較好，，如中房蔚蔚藍(lán)海岸。。均價比較均價：2534元銀灘區(qū)住宅宅均價為2534元元/㎡。從圖看出在在銀灘區(qū)管管委會附近近的項目價價格最高，，均價為2730元元；原因是是周邊福如如東海文化化園、賽車車場、高爾爾夫的規(guī)劃劃增加了區(qū)區(qū)域項目的的賣點(diǎn)。距離海陽所所鎮(zhèn)和銀灘灘第一批項項目由于位位置稍偏并并且尾房較較多，因此此其價格較較低，均價價2399元原因是是周邊尾房房較多。海陽所所鎮(zhèn)及及銀灘灘第一一批項項目，，均價價：2399元元管委會會附近近項目目，均均價：：2730元遠(yuǎn)離管管委會會項目目，均均價：：2406元小高層層價格格從圖中中幾個個項目目比較較小高高層的的均價價為3988元元/㎡㎡；小高層層與多多層的的價差差平均均在1100元元左右右，同同時最最高的的益天天花園園達(dá)到到5100元/㎡，，皆因因其樓樓層觀觀景效效果好好，許許多項項目在在8層層以上上價格格迅速速飛升升，甚甚至有有些在在5層層開始始就提提升價價格。。公寓價價格從圖中中幾個個項目目比較較小高高層得得出銀銀灘區(qū)區(qū)公寓寓價格格為4693元元/㎡㎡；宏泰陽陽光花花園價價格最最高，，達(dá)到到7320元/㎡，，原因因：該該公寓寓為精精裝修修，家家電、、家具具齊全全，購購買即即可入入住，，因此此其價價位最最高。。與多層層價差差比較較，價價差根根據(jù)社社區(qū)的的檔次次不同同，價價差不不等，，宏泰泰陽光光價差差最大大達(dá)到到4760元/㎡。商業(yè)價價格海陽所所鎮(zhèn)的的商業(yè)業(yè)價格格在4500元元/㎡㎡；而而銀灘灘管委委會附附近的的商業(yè)業(yè)價格格平均均為9075元元/㎡市政位位置及及旅游游項目目的規(guī)規(guī)劃對對周邊邊項目目價格格拉動動巨大大。別墅價價格4777元元銀灘區(qū)區(qū)別墅墅均價價為4777元元/㎡。在銀灘灘區(qū)管管委會會附近近的別別墅價價格相相對較較高，，大都都在6000元元/㎡以上上。浪花別別墅規(guī)規(guī)劃的的品質(zhì)質(zhì)最高高，平平均價價格在在9376元/㎡㎡。多層全全海景景價差差450元多層全全海景景的平平均價價差為為450元元。小高層層全海海景價價差667元小高層層全海海景的的平均均價差差為667元。。別墅全全海景景價差差788元別墅全全海景景的平平均價價差為為667元元。多層部部分海海景價價差238元多層部部分海海景的的平均均價差差為238元。。由于別別墅、、小高高層可可參考考項目目較少少，故故未進(jìn)進(jìn)行比比較。。普通住住宅總總價分分析面積(㎡)單價銷售狀況總價（元）備注40—702500元／㎡-3000元／㎡85%小于20萬總價在30萬以下，除去個別戶型差的樓層(如閣樓、不帶花園的一層)銷售困難外，其他戶型幾乎不存在銷售阻力70—10085%20萬—30萬100—13050%30萬-40萬雖然大多數(shù)客群的收入不錯，但作為第二居所而投入相對高一些資金，自動消除了一部分客群130以上30%40萬以上40萬以上的投入顯然不是外地大眾的投資或度假人士所愿意接受的別墅總總價分分析總價（元）單價銷售狀況面積備注50-100萬單價差異較大，從2600元-1.2萬元不等100%主要是150-200㎡之間的四聯(lián)或疊拼別墅幾點(diǎn)原因：1、總價低2、別墅產(chǎn)品比例偏小；因此銷售較好。100-15090%以180-250㎡的雙拼別墅為主150-200萬80%以180-250㎡的雙拼和250-300㎡的獨(dú)棟為主該價位段是眾多高消費(fèi)群體還能接受的總價，因此銷售也不錯200-30060%浪花雙拼別墅為特例價格在200萬元以上，面積為250㎡左右200萬的價位相對來說較高，有一定比例的高檔消費(fèi)群體能接受此心里預(yù)期。200-30030%浪花別墅276.45㎡的獨(dú)棟別墅300萬價位太高，像浪花別墅這樣高品質(zhì)的社區(qū)項目在這類產(chǎn)品也銷售不暢產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建筑形形態(tài)：：以多層層為主主，別別墅、、小高高層為為輔，，高層層、酒酒店公公寓也也逐漸漸出現(xiàn)現(xiàn)?？傮w規(guī)規(guī)劃：：社區(qū)整整體規(guī)規(guī)劃均均考慮慮看海海景為為主，，一般般靠海海邊的的項目目規(guī)劃劃為前前兩排排為別別墅、、中間間為多多層(5、、6層層)、、最后后為小小高層層的格格局，，充分分保證證了各各類產(chǎn)產(chǎn)品看看海的的可能能性；；戶型面積積：100㎡㎡以下的的一居室室和兩居居室為主主，100-120㎡的三三居作為為補(bǔ)充，，四居室室?guī)缀鯖]沒有。層高：2.8-2.85米基礎(chǔ)參數(shù)數(shù)：容積率平平均為0.76，綠化化率大都都在45%左右，，樓間距距最小也也達(dá)到28米，，甚至能能達(dá)到50米；新增賣點(diǎn)點(diǎn)：新樓盤多多舍棄一一層為車車庫和儲儲藏室的傳統(tǒng)統(tǒng)設(shè)計，，增加了了一層的的免費(fèi)花花園，增增加了一一層戶型型溢價賣賣點(diǎn)，徹徹底改變變了原來來一層戶戶型難以以銷售的的現(xiàn)狀，，使其成成為暢銷銷戶型。。觀景規(guī)劃劃面寬加大大，保證證充分享享受海景景為了做到到更好的的觀景效效果，海海景房的的面寬明明顯加大大，面寬大都都在4-5m之之間，最最大的面面寬向海海林海岸岸豪庭達(dá)到5.5m，，別墅的的面寬獨(dú)獨(dú)棟有些些為10m，雙雙拼或聯(lián)聯(lián)排的達(dá)到到6m。。觀海特色色設(shè)計，，增加觀觀海情趣趣益天花園園：臥室室設(shè)有側(cè)側(cè)扇弧形形觀海陽陽臺，配合正面面客廳觀觀海陽臺臺，視野野更開闊闊。海林海岸岸豪庭：：連體正正側(cè)觀景景走廊，，增強(qiáng)戶型浪浪漫風(fēng)情情，盡享享美好海海景假日日。建筑與立立面立面風(fēng)格格：大多數(shù)項項目的外外立面均均為色彩彩鮮艷、、調(diào)性明明朗、極極具現(xiàn)代代感的立立面風(fēng)格格；立面用材材：稍早一些些的社區(qū)區(qū)立面多多采用乳乳膠漆涂涂料裝飾飾；現(xiàn)在在的社區(qū)區(qū)立面多多是低層層為面磚磚或人造造石，高高層為乳乳膠漆涂涂料的搭搭配使用用建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)：早期的項項目大多多為磚混混得結(jié)構(gòu)構(gòu)，在當(dāng)當(dāng)前新的的項目中中，有70%采采用框架架的結(jié)構(gòu)構(gòu)；建筑材料料：多以中空空玻璃、、樓梯間間大理石石道板，，不銹鋼鋼扶手園林規(guī)劃劃園林規(guī)劃劃：銀灘項目目的園林林規(guī)劃相相對簡單單，很少少有特色色的園林林景觀，，大多以以普通的的綠植和和草地來來提升其其綠化率率。大多數(shù)項項目綠化化率較高高，均在在40%以上，，還有的的甚至達(dá)達(dá)到50%，但但從社區(qū)區(qū)的整體體綠化情情況來看看，此宣宣傳虛假假的成份份較多；；中房蔚藍(lán)藍(lán)海岸的的景觀設(shè)設(shè)計相對對不錯，，內(nèi)有人人工的社社區(qū)內(nèi)湖湖，同時時配備了了私家碼碼頭?！熬b修修”為主主流?？紤]到客客群大多多數(shù)為外外地客群群，異地地裝修不不方便，，因此現(xiàn)現(xiàn)有項目目的80%為““精裝修”；“精裝修修”的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，其其標(biāo)準(zhǔn)就就是門窗窗、地面面、墻面面、洗手手間、廚廚房做了了簡單的的裝修處理，實(shí)實(shí)際意義義也就是是我們通通常說的的簡裝，，真正意意義上的的精裝修修項目僅僅有一個個“宏泰泰陽光花園園”，除除去裝修修外還配配齊了所所有家電電、家具具，達(dá)到到了即買買即住的的標(biāo)準(zhǔn);“精裝修修”的費(fèi)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)一般在在100-500元/㎡不等。。門窗標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。防盜門、、鋁合金金門窗、、鋼花中中空玻璃璃為大多多項目采采用的材材料。門禁系統(tǒng)統(tǒng)可視對講講系統(tǒng)成成為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)配置。。交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)會所重視視度低，，社區(qū)規(guī)規(guī)劃不完完善。從走訪的的銀灘項項目來看看，有70%的的項目未未配備會會所服務(wù)務(wù)，各項項目對會會所的重重視程度很一一般；海海陽所鎮(zhèn)鎮(zhèn)附近的的項目更更是不考考慮會所所的規(guī)劃劃；有會所規(guī)規(guī)劃的項項目中，，會所的的面積也也相對較較小，僅僅為1000-2000㎡之之間；會所作為為賣點(diǎn)，，提升社社區(qū)檔次次。海岸明珠珠銀灘：：會所規(guī)規(guī)劃功能能齊全，，保健醫(yī)醫(yī)療、休休閑娛樂樂、運(yùn)動動健身、、兒童游游樂等俱全全，加上上其有效效的運(yùn)作作手段，，塑造了了其在銀銀灘高檔檔次居住住社區(qū)的的美譽(yù)。。開發(fā)商意意識覺醒醒，會所所規(guī)劃逐逐漸被重重視隨著更多多外地人人士的入入住，對對會所的的要求逐逐漸強(qiáng)烈烈，開發(fā)發(fā)商也意意識到此此點(diǎn)。尤尤其是韓國國名苑項項目，計計劃專門門針對韓韓國客戶戶規(guī)劃韓韓國會館館，為居居住在此此地的韓國客群群提供更更全面的的服務(wù)：：會所配套套其他配套套車庫：大多項目目的以1層單獨(dú)獨(dú)車庫的的形式存存在，其其銷售單單價在1800-2200元元/㎡㎡之間，，均價為為2000元/㎡㎡；面積積區(qū)間為為8-30㎡，，大多數(shù)數(shù)為20㎡，總總價約在在4-7萬元之之間。取暖：取暖是銀銀灘區(qū)項項目最重重要的問問題，稍稍早些的的項目大大多數(shù)為為自己取取暖和地地?zé)崛∨?、分戶戶控制的方方式；另另外還存存在一種種紅外電電熱力膜膜取暖方方式。由由于2008年年銀灘熱熱電廠即即將投入使用，，大多新新項目均均將采用用市政統(tǒng)統(tǒng)一供暖暖的方式式。儲藏室：：和車庫同同時占據(jù)據(jù)一層的的位置，，單價在在700-1000元元/㎡之之間，面積積約為6-15㎡，大大多數(shù)項項目以送送儲藏室室作為折折扣策略。。物業(yè)管理理物業(yè)費(fèi)用用普通住宅宅的物業(yè)業(yè)費(fèi)用一一般在0.2-0.4元之間間；小高層單單收電梯梯費(fèi)用一一般在0.4元元左右，，但個別項目根根據(jù)不同同樓層加加收不同同費(fèi)用；；別墅的物物業(yè)費(fèi)用用一般在在0.7-0.8元之之間；銀灘社社區(qū)物物業(yè)管管理落落后通過走走訪已已入住住社區(qū)區(qū)了解解到，，目前前的銀銀灘區(qū)區(qū)個社社區(qū)的的物業(yè)業(yè)所提提供的的功能能僅為為保安安和日常常清潔潔服務(wù)務(wù)，根根本不不具備備其他他的物物業(yè)服服務(wù)內(nèi)內(nèi)容。。物業(yè)業(yè)管理理尚處處于起起步階階段。。物業(yè)管管理公公司銀灘70%社區(qū)區(qū)的物物業(yè)管管理均均交給給銀灘灘物業(yè)業(yè)管理理有限限公司司進(jìn)行行管理理，知知名的的物業(yè)業(yè)管理公司司并未未進(jìn)入入，只只是有有少數(shù)數(shù)外地地開發(fā)發(fā)商引引進(jìn)自自己的的物業(yè)業(yè)公司司進(jìn)行行項目目的物物業(yè)管管理，，如：銀銀灘假假日由由山東東榮安安集團(tuán)團(tuán)下屬屬的榮榮安物物業(yè)進(jìn)進(jìn)行物物業(yè)管管理。?？腿含F(xiàn)現(xiàn)狀銀灘區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)供供應(yīng)量量較大大，大大部分分客群群是將將其作作為第第二居居所使使用，，因此此其入入住情情況季季節(jié)性性表現(xiàn)現(xiàn)差異異巨大大，旅旅游季季節(jié)人人頭攢攢動，，冬季季冷冷冷清清清；大部分分客群群主要要是以以投資資和度度假作作為主主要的的目的的，大大多是是兩者者兼并并。由由于銀銀灘區(qū)區(qū)的整整體規(guī)規(guī)劃前前景看看好，，并且且房價價較低低，這這就吸吸引其其他內(nèi)內(nèi)陸城城市的的高收收入人人群來來此置置業(yè)，，但價價格上上升到到一定定程度度之上上，是是否還還會有有大量量投資資者涌涌入，，還需需拭目目以待待?？腿悍址治隹腿悍址植技凹百徺I買目的的：作為第第二居居所居居住或或投資資。由由于乳乳山良良好的的濱海海居住住環(huán)境境以及及相對對較低的的房價價，吸吸引了了國內(nèi)內(nèi)其他他城市市的有有一定定經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)的人人群來來此度度假或或者投投資，，成為為銀灘灘的項項目主力力消費(fèi)費(fèi)群體體。其其中北北京、、天津津、山山西為為主占占了約約50%，，內(nèi)蒙蒙、濟(jì)濟(jì)南、、河北北、東東北人人等內(nèi)內(nèi)陸地區(qū)為為第二二批次次占了了約30%,韓韓國、、青島島、上上海、、河南南等地地近10%,本本地人人消費(fèi)費(fèi)極少少僅為為10%。。本地人人為什什么不不愿意意買銀銀灘的的房子子？原因一一：銀銀灘的的房子子價格格比城城里要要貴，，超出出了他他們的承受受能力力原因二二：海海邊較較為潮潮濕，，不喜喜歡潮潮濕的的空氣氣；同同時從乳山山市去去海邊邊也僅僅需要要不足足半小小時的的車程程原因三三：從從小生生活在在海邊邊對海海的新新鮮感感相對對要弱弱一些，沒沒有內(nèi)內(nèi)陸人人那么么強(qiáng)烈烈。投資分分析銀灘區(qū)區(qū)整體體生態(tài)態(tài)環(huán)境境，有有利于于身心心健康康生活活。隨隨著生生活品品質(zhì)的的提高高，旅旅游休休閑逐逐步成成為主主流，，符合合當(dāng)代代人由由觀光光向休休閑、、度假假過渡渡的心心理需需求。。該區(qū)域域價格格相對對較低低價格格增值值空間間彈性性較大大，具具有較較高投投資回回報率率，促促使廣廣大消消費(fèi)者者看好好未來來升值值空間間。海濱AAAA級級旅游游度假假區(qū)的的規(guī)劃劃，以以及市市政項項目的的規(guī)劃劃，前前景被被看好好。注：以以上三三點(diǎn)為為目前前眾多多投資資者所所看好好本區(qū)區(qū)域的的重要要因素素。營銷推推廣銷售賣點(diǎn)：：以高高爾夫夫球場場(韓韓國名名苑、、宏泰泰陽光光花園園)、、銀灘區(qū)區(qū)規(guī)劃劃(平平遠(yuǎn)國國際)、國國際賽賽車場場作為為新的的賣點(diǎn)點(diǎn)推廣廣項目目；季節(jié)性性銷售售明顯顯：冬冬季屬屬于銷銷售淡淡季，，大多多數(shù)項項目在冬季季都會會提前前放假假；銷售區(qū)區(qū)域廣廣泛：：由于于客群群一外外地客客群為為主，，因此此大多數(shù)項項目在在外地地都設(shè)設(shè)有銷銷售中中心或或者代代理中中心負(fù)負(fù)責(zé)項項目銷銷售推廣推廣主主題多多數(shù)圍圍繞海海展開開，如如：““獨(dú)享享門前前那片片?！薄钡韧茝V區(qū)區(qū)域和和銷售售區(qū)域域基本本相似似，最最主要要的手手段為為參加加各地組織織的房房展會會。促銷大多數(shù)數(shù)項目目以贈贈送露露臺、、閣樓樓、儲儲藏室室等作作為常常用手手段。。新項目目多從從設(shè)計計上增增加了了1層層的花花園，，并免免費(fèi)贈贈送，，因此此一樓樓帶花花園的的戶型型特別別暢銷銷。宏泰陽陽光花花園充充分利利用周周邊的的高爾爾夫項項目，，推出出了買買房送送高爾爾夫年年卡的的政策策。開發(fā)商商：實(shí)力較較差，，大多多為威威海以以及山山東本本地的的開發(fā)發(fā)企商商。開發(fā)模模式:好多地地塊都都采用用多個個開發(fā)發(fā)商共共同開開發(fā)，，如金金長城有四四個開開發(fā)商商共同同完成成；銷售團(tuán)團(tuán)隊專專業(yè)性性差；；體現(xiàn)在在以下下幾個個方面面窩棚級級的售售樓處處遍地地都是是；大媽級級的售售樓員員滿口口地方方口音音，讓讓你聽聽不懂懂；銷售工工具不不齊全全，沙沙盤擁擁有率率不足足50%，，戶型型模型型、樓書擁有率率不足30%，單頁頁戶型冊也也大都不全全。規(guī)劃設(shè)計團(tuán)團(tuán)隊：以國內(nèi)的一一般的設(shè)計計院為主，，像國內(nèi)知知名的設(shè)計院少少之又少，，國外的設(shè)設(shè)計公司更更是找不到到。開發(fā)及團(tuán)隊隊這種窩棚式式的售樓處處還算是中中檔售樓處處呢?。。?！隨著競爭的的加劇，銷銷售團(tuán)隊的的專業(yè)性成成為必要。。海岸明珠———深圳智智森創(chuàng)意機(jī)機(jī)構(gòu)張志工工作室銀灘區(qū)最專專業(yè)的銷售售團(tuán)隊，銷銷售工具齊齊全，看房流程清晰晰，這確實(shí)實(shí)為這一高高檔次的社社區(qū)增加了亮點(diǎn)。平遠(yuǎn)國際———泛亞(青島)咨咨詢銷售人員專專業(yè)的解說說，售樓處處品味的裝裝飾，在乳山也算得得上是比較較專業(yè)的銷銷售團(tuán)隊。。開發(fā)及團(tuán)隊隊售樓處樣板間重點(diǎn)案例分分析-海岸岸明珠海岸明珠開盤時間：：2007年1月1日產(chǎn)品形態(tài)：：多層銷售均價：：3000元銷售率：半半個多月的的時間已銷銷售200多套，約約15%效果：在銀銀灘的口碑碑比較好，，并且銷售售還不錯賣點(diǎn)分析：：地段：北側(cè)側(cè)萬畝森林林公園，南南側(cè)銀灘度度假區(qū)，緊緊鄰銀灘管管委會，升升值空間較較大；會所規(guī)劃：：醫(yī)療保健健、運(yùn)動健健身、休閑閑等功能，，提升生活活品質(zhì)打造高檔次次社區(qū)：以以社區(qū)整體體規(guī)劃以及及專業(yè)團(tuán)隊隊的運(yùn)作(專業(yè)講解解、規(guī)范化化的流程等等)打造高高檔次社區(qū)區(qū)形象。取得成績：：在銀灘的的口碑比較較好，并且且銷售還不不錯重點(diǎn)案例分分析-宏泰泰陽光花園園宏泰陽光花花園開盤時間：：2007年1月8日產(chǎn)品形態(tài)：：當(dāng)期均為為高層銷售均價：：7300元銷售率：30%，韓韓國可群購購買30套套樓層差:每每層100元，即為為海景差規(guī)劃設(shè)計：：針對韓國國客群設(shè)計計韓式地暖暖，精裝設(shè)設(shè)計也是根根據(jù)韓國人人設(shè)計，整整體上走的的韓國風(fēng)格格效果：提升升產(chǎn)品的銷銷售價格，，從目前看看銷售情況況不錯。賣點(diǎn)分析：：韓式設(shè)計：：韓式地暖暖及韓國習(xí)習(xí)慣的裝修修裝飾，并并且有韓國國醫(yī)院的規(guī)規(guī)劃；品牌精裝修修：銀灘真真正的精裝裝修項目，，家具俱全全，即買即即住，用材材采用高檔檔品牌，如如：立邦漆漆、歐派等等地段：緊鄰鄰管委會、、高爾夫球球場，升值值空間較大大。銷售策略：：購房可獲獲贈高爾夫夫球卡

重點(diǎn)項目介紹主要項目介介紹項目名稱建面(㎡)均價(元/㎡)戶型、面積(㎡)銷售狀況海岸明珠10萬3000一居42-96,38.3%;二居62-98,58.9%;三居106,2.8%2007.1.1開盤以銷售處200多套，約15%海岸豪庭4.12300（多層）2600（疊拼別墅）2600（雙拼別墅）二居96-119,70%;三居137-191,30%疊拼別墅,194.75-209.71;雙拼別墅236.042006年中旬開始認(rèn)購，目前已認(rèn)購銷售60%。海韻陽光花園22萬2900（多層）4000（小高層）6500(別墅）一居53.64-70.6715%；二居71-85,45%三居88-128,40%目前銷售的是第三期約70%宏泰-陽光花園12萬2560（多層）7300（高層）一居58-7646%；三居148,16854%多層銷售率為10%,高層正在熱銷清銀.銀海園9萬2300一居40-50,16%;兩居90-11068%,三居158-18016%剩余的房源多數(shù)為副層和大戶型90%怡和山水人家20.232380（多層）規(guī)劃中（小高層）規(guī)劃中（多層）一居57-60,35%;二居74-90,53%;三居103-114,12%剛開始銷售，認(rèn)購10%（小高層、高層在規(guī)劃中）益天花園5.623900（多層）5100（小高層）二居96-119,77%;三居137-191,23%多層已銷售90%，小高層已銷售80%中房蔚藍(lán)海岸172000（多層）3350（疊拼別墅）陽3700,陰2200（海景公寓）一居海景公寓42,二居68-85,65%;95-115,35%,疊拼別墅145僅剩10套多層，2套疊拼別墅，海景公寓陽面還剩60%。浪花別墅1.664000（多層公寓）6750（雙拼別墅）12000（獨(dú)棟別墅）多層公寓92,雙拼別墅257.82,獨(dú)棟別墅276.45僅剩4套獨(dú)棟別墅望海山莊5.372480一居52-63,28%二居68.44-84.68,52%,三居109.51,14%銷售率為90%海岸明珠總體介紹：：海岸明珠珠花園總占占地面積13.3萬萬㎡，建筑筑面積約10萬㎡，，容積率0.68，，綠化率40.5%；；項目地址：：銀灘管委委會大樓北北建筑形態(tài)：：多層(34棟)開發(fā)商：威威海市眾和和房地產(chǎn)開開發(fā)有限公公司規(guī)劃設(shè)計：：中國美術(shù)術(shù)學(xué)院/威威海市建筑筑設(shè)計院有限公司司策劃代理：：深圳智森森創(chuàng)意機(jī)構(gòu)構(gòu)張志工作作室海岸明珠海岸明珠珠海岸明珠珠外立面架構(gòu)：磚磚混立面：高高級面磚磚建材：1、采光光雨棚2、鋁合合金型材材3、中空空玻璃、、雙層夾夾膠鋼化化安全玻玻璃4、花崗崗巖蘑菇菇石5、英紅紅彩瓦6、節(jié)能能保溫系系統(tǒng)7、一層層樓板架架空層豪華一居居面積：67.85層高：2.8m特點(diǎn)：前前后私家家花園，，大面寬寬臥室海岸明珠珠戶型特點(diǎn)點(diǎn)兩居，贈贈送超大大花園面積：98.72㎡層高：2.8m特點(diǎn)：前前后私家家花園，，雙臥室室朝陽海岸明珠珠戶型特點(diǎn)點(diǎn)三居室面積：106.01㎡層高：2.8m特點(diǎn)：動動靜分明明，南北北通透海岸明珠珠戶型特點(diǎn)點(diǎn)商業(yè)總面面積：約約3000㎡數(shù)量：共共70套套均價：5800元/㎡㎡面積：30-64㎡㎡面寬：3.6-5m銷售率：：86%，僅剩余10套海岸明珠珠商業(yè)會所面積積1100多平平會所功能能：保健健門診(推拿理理療、門門診治療療、專家家門診)、娛樂樂休閑(棋牌室室、音樂室、茶茶室、閱閱覽室、、網(wǎng)吧)、運(yùn)動動健身(健身身房)、、兒童樂樂園目前銀灘灘會所規(guī)規(guī)劃最為為齊全的的項目海岸明珠珠會所會所功能能規(guī)劃齊齊全戶型齊全全：從50多的的一居到到100多的三居居，應(yīng)有有盡有專業(yè)銷售售團(tuán)隊的的運(yùn)作，，體現(xiàn)了了整體項目目的高檔檔品質(zhì)。。推廣主題題：欲望望世界的的心靈港港灣賣點(diǎn)：1、借勢勢東方威威尼斯景景區(qū)后花花園，周周邊旅游游配套設(shè)設(shè)施，結(jié)結(jié)合自身身園林景景觀精心心布局規(guī)規(guī)劃，提升小區(qū)區(qū)生態(tài)、、休閑、、度假高高檔品質(zhì)質(zhì)生活；；2、建建筑設(shè)計計藝術(shù)化化，戶型型多樣化化貼近人人性化生生活。項目優(yōu)勢勢海岸明珠珠海岸豪庭庭總體介紹紹：海林林.海岸岸明珠花花園總占占地面積積6.2萬㎡，，建筑面面積約4.1萬萬㎡，容容積率0.68，綠化率40.5%；項目地址址：銀灘灘西首，，海陽所所鎮(zhèn)內(nèi)。。建筑形態(tài)態(tài)：多層層、別墅墅開發(fā)商：：威海市市銀海洋洋房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公司司海岸豪庭庭海林.海海岸豪庭庭外立面海岸豪庭庭架構(gòu)：磚磚混半框框架立面：高高級面磚磚戶型特點(diǎn)點(diǎn)單體疊拼拼別墅面積：209.71㎡㎡客廳面寬寬：5.7m層高：2.88m特點(diǎn)：首首席洋房房尊容容之家舒舒適私私密戶戶型考究究獨(dú)具具匠心海岸豪庭庭戶型特點(diǎn)點(diǎn)復(fù)式(躍躍層)結(jié)結(jié)構(gòu)面積：166.64㎡㎡客廳面寬寬：4.2m層高：2.88m特點(diǎn)：挑挑空客廳廳景觀觀餐廳四四陽光光臥室海岸豪庭庭戶型特點(diǎn)點(diǎn)兩居室戶戶型面積：119.65㎡㎡客廳面寬寬：4.5m層高：2.88m特點(diǎn)：全全明戶型型主臥臥與陽光光室完美美結(jié)合東東(西西)向觀觀景陽臺臺寬大大落地推推拉玻璃璃門海岸豪庭庭戶型特點(diǎn)點(diǎn)錯層戶型型面積：139.83㎡㎡，179.62㎡客廳面寬寬：5m，4.8m層高：2.88m特點(diǎn)：海岸豪庭庭戶型方正正結(jié)構(gòu)緊湊湊陽光充足足游廊式觀觀景陽臺臺；落地地式推拉拉門寫字樓海岸豪庭庭寫字樓總總面積：：約7750㎡㎡售價：未未定，規(guī)規(guī)劃中項項目功能配套套：商業(yè)業(yè)超市、、醫(yī)院診診所、運(yùn)運(yùn)動場所所、中、、小型企企業(yè)、娛娛樂休閑閑、餐飲飲。商業(yè)總面面積：約約618㎡數(shù)量：共共12套套均價：4200元/㎡㎡面積：49-52.5㎡面寬：3.5-4m銷售率：：60%商業(yè)項目結(jié)論論海岸豪庭庭寫字樓功功能規(guī)劃劃較為齊齊全，會會有部分分企業(yè)入入住價格：價價格相對對較為適適中區(qū)位：距距離海邊邊有一定定距離，，潮濕度度相對降降低，附附近工業(yè)業(yè)園區(qū)工工作人員員有垂青青傾向，，位于海海陽所鎮(zhèn)鎮(zhèn)繁華帶帶，較為為引人注注目。戶型特色色：多樣樣化，能能滿足不不同消費(fèi)費(fèi)需求的的客戶。。建筑風(fēng)格格：歐式式風(fēng)格與與現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格結(jié)合合地方代理理銷售團(tuán)團(tuán)隊較多多，并在在北京有有分代理理商，渠渠道范圍圍較廣。。推廣主題題：成功功選擇，，彰顯您您的身份份。賣點(diǎn)：1、海拔拔高、地地勢優(yōu)、、不潮濕濕，健康康生活；；2、產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)高，花花園式生生活，讓讓消費(fèi)者者有至尊尊的感受受；3、、戶型考考究寬敞敞，多樣樣化，充充分展現(xiàn)現(xiàn)戶型觀觀景視野野開闊；；4、綜綜合配套套較為完完善，方方便生活活；5、、推出投投資、度度假理念念。海韻陽光光花園海韻陽光光花園總體介紹紹：項目目總占地地面積33萬平平方米，，商業(yè)會會所組成成。容積積率為0.66，綠化化率48%。項目地址址：位于于乳山銀銀灘正在在建設(shè)中中的福如如東海文文化園的的對面建筑形態(tài)態(tài)：由多多層、小小高層、、別墅商商業(yè)會所所組成。。開發(fā)商：：威海天天陽房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司海韻陽光光花園海韻陽光光花園外立面結(jié)構(gòu)：框框架外立面：：涂料+面磚建材：1、窗-中空玻玻璃塑鋼鋼窗2、給水水系統(tǒng)：：pp-r管材材3、排水水系統(tǒng)：：PVC管材4、樓梯梯間：刮刮瓷、花花崗巖樓樓梯踏步步5、門：：鋼制防防盜門海韻陽光光花園戶型圖右:2室室

2廳廳

1衛(wèi)衛(wèi)

1廚廚77.31平平方米左:一室室兩廳，，53.64平平方米層高：2.8m3室2廳1衛(wèi)1廚113.71平方方米層高：2.8m海韻陽光光花園特色景觀觀大門在小區(qū)東東西南北北各設(shè)一一個出入入口，其其中南邊邊為主出出路口，，小區(qū)景景觀藝術(shù)術(shù)主大門門為鋼管管網(wǎng)殼拱拱形膜結(jié)結(jié)構(gòu)海韻陽光光花園評述該項目規(guī)規(guī)模大，，建筑類類型多樣樣，能滿滿足不同同需求的的客戶需需求，配配套設(shè)施施齊全。。部分頂層層創(chuàng)意挑挑高4米米，通透透的觀景景陽臺，，寬敞的的大客廳廳，大型型的外飄飄窗是銀銀灘首創(chuàng)創(chuàng)的空中中別墅。。景觀設(shè)計計特別邀邀請澳大大利亞設(shè)設(shè)計師，，使整個個社區(qū)與與山的堅堅毅、海海的廣博博、沙的的細(xì)柔、、林的活活力融為為一體。。推廣主題題：1、、聆聽大大海的聲聲音；2、270°空空中觀海海。賣點(diǎn)：1、借勢勢乳山銀銀灘風(fēng)景景、親海海、日照照等環(huán)境境和核心心地段的的升值空空間，具具有養(yǎng)生生、投資資的價值值；2、、突出生生態(tài)依山山傍水，，上風(fēng)上上水風(fēng)水水理念，，景觀與與自然相相融；3、品牌牌美譽(yù)度度的打造造，提升升消費(fèi)者者的信譽(yù)譽(yù)度；4、小區(qū)區(qū)星級品品質(zhì)靈動動生活，，多樣化化設(shè)計；；5、270°°空中觀觀海理念念，座于于半坡，，俯瞰銀銀灘。宏泰．陽陽光花園園宏泰．陽陽光花園園總體介紹紹:宏泰泰.陽光光花園總總占地13萬平平方米，，容積率率0.7、綠化化率48%以上上.項目目共分兩期期開發(fā),一期共共868套,銷銷售率為為90%.二期期共432套,目前正正在熱銷銷.項目地址址:乳山山銀灘政政府預(yù)留留地東側(cè)側(cè)建筑形態(tài)態(tài):多層層、高層層(3棟棟17層層)開發(fā)商：：國泰城城建開發(fā)發(fā)公司宏泰．陽陽光花園園宏泰．陽陽光花園園外立面多層結(jié)構(gòu)構(gòu)：磚混混結(jié)構(gòu)外外立面面：涂料料高層結(jié)構(gòu)構(gòu)：框架架結(jié)構(gòu)宏泰．陽陽光花園園高層戶型型A戶型：：三居室室面積168㎡層高：2.8mC戶型：：三居室室面積148㎡層高：2.8mC戶型：：一居室室面積68㎡層高：2.8宏泰．陽陽光花園園多層戶型型三居室面積115㎡層高：2.8m兩居室面積90㎡層高：2.8m宏泰．陽陽光花園園精裝修銀灘唯一一一個真真正的精精裝修產(chǎn)產(chǎn)品，購購買即可可入住。。裝修材料料：LG窗戶、、京東地地暖、海海爾洗衣衣機(jī)、韓韓國speace燈具具、歐圣圣地板、、東鵬瓷瓷磚、歐歐派櫥柜柜、歐雅雅壁紙、、金意陶陶衛(wèi)生潔潔具、立立邦涂料料、步陽陽防盜門門宏泰．陽陽光花園園評述該項目位位于乳山山的黃金金地帶，，東面是是政府搬搬遷地，，對面是是正在建建設(shè)的東東方如意意國際高高爾夫球球場。以以高爾夫夫球場做做配套，，買房送送一年高高爾夫球球卡。開發(fā)商為為中韓合合資,預(yù)預(yù)留30%入住住為韓國國人購買買,用于于吸引投投資、辦辦公和居居住。該項目高高層為精精裝修,客廳開開間大。。供暖：韓韓式地暖暖，分戶戶控制。。小區(qū)配套套齊全，，配有地地下停車車場、醫(yī)醫(yī)院、地地下超市市和商業(yè)業(yè)街。推廣主題題：“NEWTOWN”的的價值第第一時間間將滿足足你的夢夢想。賣點(diǎn)：1、借銀銀灘區(qū)域域生態(tài)、、天然““氧吧””推出宜宜居理念念，宜工工作與宜宜生活靈靈動結(jié)合合的新潮潮境界；；2、主主打投資資、休閑閑、度假假思路，，對接2008年水上上項目預(yù)預(yù)留地；；3、戶戶型營造造精裝修修人性化化設(shè)計，，運(yùn)用裝裝修材料料和家用用電器等等國際品品牌的知知名度，，提升小小區(qū)的高高檔品質(zhì)質(zhì)生活；；4、綜綜合區(qū)內(nèi)內(nèi)配套與與周邊旅旅游配套套，業(yè)主主可獲得得各種旅旅游配套套的優(yōu)惠惠服務(wù)，，增添業(yè)業(yè)主高附附加值的的浪漫生生活。青銀銀海海園青銀·銀銀海園項目總體體介紹：：該項目目占地面面積為6.67萬平平方米，，容積率率為0.74，，綠化率接接近50%項目地址址：乳山山銀灘大大慶二期期東面建筑形態(tài)態(tài)：多層層開發(fā)商：：威海市市宏德利利房地產(chǎn)產(chǎn)工程有限公公司青銀·銀銀海園青銀·銀銀海園外立面結(jié)構(gòu)：現(xiàn)現(xiàn)澆樓板板外墻墻：瓷磚磚貼面建材：1、單元元門-單單元對講講防盜門門2、窗：：中空玻玻璃窗3、樓道道：大理理石踏步步，不銹銹鋼管欄欄桿青銀·銀銀海園戶型豪華高檔檔公寓3室2廳廳2衛(wèi)+書房100-210㎡層高：2.8m-2.88m錯層戶型型2室2廳廳1衛(wèi)107-115㎡層高：2.8m-2.88m普通戶型型2室2廳廳1衛(wèi)+書房98-102㎡㎡層高：2.8m-2.88m青銀·銀銀海園評述全新歐式式立面設(shè)設(shè)計，三三面式落落地觀景景陽臺。。時尚錯錯層設(shè)計計一層有部部分為四四居（180-210㎡）的的大面積積，贈送送花園。。六層贈贈送閣樓樓小區(qū)部分分簡裝，，配套齊齊全，有有超市、、健身器器械、幼幼兒園等等暖氣采用用溫室供供暖鋪設(shè)設(shè)地暖熱熱水管網(wǎng)網(wǎng)推廣主題題：低價價火爆銷銷售賣點(diǎn)：1、中心心地段，，交通便便利；2、借助助周邊區(qū)區(qū)域配套套提升小小區(qū)服務(wù)務(wù)質(zhì)量；；3、打打造觀海海景理念念，設(shè)置置露臺增增強(qiáng)親海海溫情。。頤和山水水人家總體介紹紹：頤和和-山水水人家花花園總占占地面積積20.23萬萬㎡，建建筑面積積約18.58萬㎡，，容積率0.8，綠化化率41.6%；項目地址址：連接接乳山市市和銀灘灘旅游度度假區(qū)主干道，，銀金大大道黃金金中段。。北至馬馬山。建筑形態(tài)態(tài)：多層層、小高高層、高高層開發(fā)商：：山東(淄博)頤和房房地產(chǎn)有有限公司司頤和山水水人家頤和山水水人家頤和山水水人家外立面結(jié)構(gòu)：異異柱框架架結(jié)構(gòu)立面：高高檔面磚磚+涂料料頤和山水水人家戶型特點(diǎn)點(diǎn)一室二廳廳一衛(wèi)面積：59.26㎡層高：2.8m頤和山水水人家兩室二廳廳一衛(wèi)面積：89.28㎡層高：2.8m特點(diǎn)：全全明戶型型，客廳廳陽光充充裕東東(西)向觀景景落地窗窗戶型特點(diǎn)點(diǎn)三室二廳廳二衛(wèi)面積：59.26㎡層高：2.8m頤和山水水人家商業(yè)商業(yè)總面面積：約約2248㎡數(shù)量：共共120套均價：3728元/㎡㎡面積：16-20㎡面寬：3.6-4.5m銷售率：：20%功能：醫(yī)醫(yī)療診所所、幼兒兒園、便便利店、、超市、、銀行、、餐飲、、招待所所。頤和山水水人家會所會所面積積1000多平平方米。。會所功能能：娛樂樂休閑(棋牌室室、音樂樂室、茶茶室、閱閱覽室、、網(wǎng)吧)、運(yùn)動動健身(健身房房);頤和山水水人家項目評論論會所、商商業(yè)功能能規(guī)劃齊齊全，配配套較為為完善價格：價價格相對對較為適適中區(qū)位：距距離海邊邊有一定定距離，，潮濕度度相對降降低，交交通便捷捷，距離離高速公公路十分分鐘左右右。建筑形態(tài)態(tài)：樓層層按梯次次性合理理布局搭搭配，現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格格造型。。規(guī)劃：注注重山水水、生態(tài)態(tài)合一。。戶型特色色：多樣樣化，能能滿足不不同消費(fèi)費(fèi)需求的的客戶。。賣點(diǎn)：1、海拔拔高，不不潮濕，，健康人人居；2、借海海靠山，，風(fēng)景天天成，注注重造景景、園林林與自然然相結(jié)合合，生態(tài)態(tài)氧吧，，自然家家園；3、突出出花園品品質(zhì)，樓樓層梯次次布局合合理，人人性化觀觀景觀海海設(shè)計，，一流物物業(yè)管理理；4、、綜合配配套較為為完善，，方便生生活。益天花園園益天花園園益天花園園總體介紹紹：頤和和-山水水人家花花園總占占地面積積6.71萬㎡㎡，建筑筑面積約約5.62萬㎡㎡，容積積率0.84，綠化化率40.5%；項目地址址：位于于乳山銀銀灘旅游游度假區(qū)區(qū)黃金中中心地段段，緊鄰鄰海水浴浴場。建筑形態(tài)態(tài)：多層層、小高高層開發(fā)商：：乳山益益天房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司結(jié)構(gòu)：磚磚混框架架結(jié)構(gòu)立面：高高檔面磚磚+涂料料外立面益天花園園多層戶型型特點(diǎn)三室二廳廳一衛(wèi)面積：110.91㎡㎡層高：2.85m特點(diǎn)：全全明戶型型，客廳廳陽光充充裕，東東(西西)向觀觀景落地地窗，設(shè)設(shè)有弧形形臥室觀觀海陽臺臺益天天花花園園兩室室二二廳廳一一衛(wèi)衛(wèi)面積積：：97㎡㎡層高高：：2.85m小高高層層戶戶型型特特點(diǎn)點(diǎn)三室室二二廳廳二二衛(wèi)衛(wèi)面積積：：135.8㎡㎡層高高：：2.85m特點(diǎn)點(diǎn)：：全全明明戶戶型型，，臥臥室室設(shè)設(shè)有有東東(西西)向向觀觀景景落落地地窗窗，，扇扇弧弧形形臥臥室室觀觀海海陽陽臺臺，，充充分分發(fā)發(fā)揮揮小小高高層層觀觀海海特特色色。。益天天花花園園兩室室二二廳廳一一衛(wèi)衛(wèi)面積積：：110.82㎡㎡層高高：：2.85m益天天花花園園商業(yè)業(yè)商業(yè)業(yè)總總面面積積：：約約2600㎡㎡數(shù)量量：：共共32套套均價價：：12000元元/㎡㎡面積積：：82㎡㎡左左右右面寬寬：：4.0-4.5m銷售售率率：：25%功能能：：醫(yī)醫(yī)療療診診所所、、便便利利店店、、超超市市、、娛娛樂樂場場所所、、銀銀行行、、餐餐飲飲、、招招待待所所。益天天花花園園項目目評評論論商業(yè)業(yè)功功能能規(guī)規(guī)劃劃較較為為齊齊全全，，依依托托臨臨近近銀銀灘灘旅旅游游度度假假區(qū)區(qū)旅旅游游綜綜合合配配套套提提升升功功能能服服務(wù)務(wù)。。（（譬譬如如東東臨臨福福如如東東海海文文化化園園、、西西臨臨銀銀灘灘管管委委會會））價格格：：價價格格相相對對較較高高，，全全觀觀海海景景和和側(cè)側(cè)觀觀海海景景差差價價較較大大。。區(qū)位位：：位位于于乳乳山山銀銀灘灘旅旅游游度度假假區(qū)區(qū)黃黃金金中中心心地地段段，，緊緊鄰鄰海海水水浴浴場場，，交交通通便便捷捷。。價值值：：具具有有很很高高的的投投資資升升值值空空間間，，被被大大量量外外地地客客群群廣廣泛泛看看好好，，由由于于地地理理、、臨臨近近綜綜合合配配套套等等特特色色優(yōu)優(yōu)勢勢，，為為商商鋪鋪和和住住宅宅帶帶來來高高附附價價值值。。建筑筑形形態(tài)態(tài)：：小小高高層層與與多多層層搭搭配配，，現(xiàn)現(xiàn)代代立立體體式式建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格。。規(guī)劃劃：：注注重重景景觀觀營營造造與與現(xiàn)現(xiàn)代代建建筑筑融融合合。。戶型型特特色色：：趨趨向向兩兩室室、、三三室室的的大大戶戶型型，，比比例例較較高高，，定定位位于于中中高高端端客客戶戶消消費(fèi)費(fèi)，，著著重重突突出出陽陽臺臺觀觀景景，，滿滿足足觀觀海海度度假假需需求求。。推廣廣主主題題：：讓讓生生活活充充滿滿想想象象。。賣點(diǎn)點(diǎn)：：1、、黃黃金金地地段段，，銀銀灘灘區(qū)區(qū)中中心心地地帶帶，，具具有有高高投投資資價價值值，，交交通通便便利利；；2、、突突出出觀觀海海景景，，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)海海岸岸線線視視野野開開闊闊，，美美景景盡盡現(xiàn)現(xiàn)眼眼底底；；3、、高高品品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品品小小區(qū)區(qū)，，品品牌牌物物業(yè)業(yè)管管理理，，提提高高小小區(qū)區(qū)知知名名度度；；4、、綜綜合合園園內(nèi)內(nèi)配配套套與與周周邊邊旅旅游游配配套套福福如如東東海海文文化化園園，，整整合合打打造造小小區(qū)區(qū)附附加加值值。。項目目評評論論益天天花花園園浪花花別別墅墅浪花花別別墅墅浪花花別別墅墅總體體介介紹紹：：浪浪花花別別墅墅花花園園總總占占地地面面積積5.36萬萬㎡㎡，，建建筑筑面面積積約約1.66萬萬㎡㎡，，容容積積率率0.3，，綠綠化化率率70%；；項目目地地址址：：位位于于乳乳山山銀銀灘灘旅旅游游度度假假區(qū)區(qū)觀觀海海黃黃金金中中心心地地段段，，緊緊鄰鄰游游艇艇碼碼頭頭、、福福如如東東海海文文化化園園、、東東方方如如意意國國際際高高爾爾夫夫球球場場，，市市政政府府中中心心。。建筑筑形形態(tài)態(tài)：：多多層層公公寓寓、、雙雙拼拼別別墅墅、、獨(dú)獨(dú)棟棟別別墅墅開發(fā)發(fā)商商：：恒產(chǎn)產(chǎn)房房產(chǎn)產(chǎn)房地地產(chǎn)產(chǎn)