某國際花園項目發(fā)展策略報告課件

某國際花園項目發(fā)展策略報告課件千策地產機構·半城子品牌·泗縣金地國際花園項目組2014.02泗縣金地國際花園2014年度項目發(fā)展策略報告千策地產機構·半城子品牌·泗縣金地國際花園項目組泗縣公園、自然、音樂“家”

公園、自然、音樂“家”寫在前面謹呈泗縣凱旋置業(yè)公司：承蒙信任，我司于2014年2月與貴司接洽，對項目提出我司的操盤思路以及策劃事宜。

感謝貴司為我們所提供的本次研究與企劃創(chuàng)作的機會，這使我們可以盡可能好地呈現(xiàn)地產行業(yè)中另一類生活意境開發(fā)的價值。從某種意義上而言，我們的企劃與創(chuàng)意實踐是城市開發(fā)性質的，同時也是一項市場引領與創(chuàng)造性工作，正因為此，將使我們有可能獲取項目的核心價值而為營銷創(chuàng)造先機…現(xiàn)特向貴司提交《泗縣·金地國際花園項目發(fā)展策略報告》，供貴司決策時參考。

專此奉達！千策地產機構·半城子品牌事業(yè)部22014年2月26日寫在前面本案推導模式與發(fā)展策略綱要通過創(chuàng)立項目的品牌形象,強勢推廣,拉動銷售,快速回籠資金,完成銷售目標廣告整合推廣傳播執(zhí)行硬環(huán)境軟環(huán)境核心概念項目SWOT項目定位項目賣點主題形象主題口號銷售執(zhí)行軟文炒作活動推廣戶外廣告導視系統(tǒng)媒體整合現(xiàn)場包裝品牌形象項目分析市場分析人群分析市場機會點目標群體實現(xiàn)目標分析力產品力銷售力品牌力銷售執(zhí)行本案推導模式與發(fā)展策略綱要通過創(chuàng)立項目的品牌形象,強勢推廣,提案大綱具體內容泗縣房地產區(qū)域環(huán)境簡述1、項目定位思考2、項目定位及案名3、目標客戶定位及分析我們處于什么樣的環(huán)境？我們是什么性質的項目？找到我們的出路1、項目區(qū)位分析2、項目SWOT分析3、項目價值綜合評析提案大綱具體內容泗縣房地產區(qū)域環(huán)境簡述1、項目定位思考我們處提案大綱具體內容1、營銷策略2、策略分解3、推廣計劃我們如何去做？商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議1、景觀園林建議2、物業(yè)配套建議提案大綱具體內容1、營銷策略我們如何去做？商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議1第一部分：泗縣房地產區(qū)域環(huán)境簡述第一部分：泗縣房地產區(qū)域環(huán)境簡述泗縣概況泗縣目前規(guī)劃：北至泗許高速，東至草廟鎮(zhèn)西清水溝，南至新汴河南龍廟村，西至陸莊、小李莊，總面積約120km2。泗縣現(xiàn)轄15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其中包括泗城、黃圩、大莊、山頭、劉圩、黑塔、屏山、草廟、長溝、墩集、丁湖、草溝12個鎮(zhèn)，以及大楊、瓦坊、大路口3個鄉(xiāng)，454個行政村，城鎮(zhèn)化水平21％。泗縣概況泗縣目前規(guī)劃：北至泗許高速，東至草廟鎮(zhèn)西清水溝，南至泗縣概況泗縣城鎮(zhèn)發(fā)展水平分異嚴重·泗城鎮(zhèn)中心帶動作用不強，老城區(qū)大量住宅質量相對偏低，公共設施缺乏，公園綠地缺失嚴重。

城市道路等級較低，路網結構有待完善新開發(fā)的居住小區(qū)集中布局在環(huán)城河以內以及東南側二環(huán)路以內。規(guī)劃將泗縣城區(qū)居住用地分為8個居住片區(qū)，各居住片區(qū)形成獨特的居住風貌，滿足不同人群居住的需求。分別為老城居住片區(qū)、開發(fā)區(qū)居住片區(qū)、八里橋、東汴河北部居住片區(qū)、北關、西關居住片區(qū)、民營工業(yè)園、玉蘭居住片區(qū)等8個。泗縣概況泗縣城鎮(zhèn)發(fā)展水平分異嚴重·泗城鎮(zhèn)中心帶動作用不強，泗縣房地產概況2013年1-12月份泗縣商品房施工面積108.28萬平方米，新開工面積71.18萬平方米，竣工面積67.27萬平方米。2013年1-12月份，批準預售商品房面積為45.99萬平方米，其中住宅3413套，面積為35.78萬平方米；非住宅1683間，面積為9.06萬平方米。泗縣房地產概況2013年1-12月份泗縣商品房施工面積108泗縣房地產概況2013年3月-2014年1月住宅月備案均價走勢圖2013年3月-2014年1月住宅月備案面積走勢圖泗縣房地產概況2013年3月-2014年1月住宅月備案均價走泗縣房地產概況日期住宅簽約套數(shù)（套）簽約面積（㎡）平均套面積（㎡/套）成交金額（元）成交均價（元/㎡）城關鎮(zhèn)住宅類成交均價（元/㎡）開發(fā)區(qū)

住宅類成交均價（元/㎡）2月19日535538.70104.5019679463.933553.083454.133677.312月20日313638.48117.3711982271.833293.213552.233639.692月21日393965.10101.6714318814.923611.213589.813657.102月22日414602.44112.2516973309.263544.183544.183647.102月23日262691.64103.529650525.883585.373585.373637.692月24日424749.33113.0816671920.283510.373583.333473.782月25日374007.53108.3118266862.693484.133614.313428.16小計26929193.22108.52107543168.793511.653560.483594.402014年1月份泗縣新樓盤房價：當前泗縣新樓盤房價在3300元/平米—4100元/平米左右。同比2013年普遍上漲300-400元/平米左右。2014年1月份新盤均價3600元/平米左右。泗縣房地產概況日期住宅簽約套數(shù)（套）簽約面積（㎡）平均套面積2013年度房地產市場概述購房人群結構：1-12月份在已備案的商品房中，本縣縣城居民購買占19%,本縣其它地區(qū)居民購房者占77%，本縣以外購房者占4%。購房套型結構:1-12月份已備案住宅建筑面積90平方米以下占17.81%,90-120平方米占67.24%,120-144平方米占12.63%,144平方米以上占2.32%。購房資金結構：1-12月份備案商品房中按揭貸款占購房總戶數(shù)的88％。購房人年齡結構：1-12月份新建商品房購房人中30歲以下購房者占總購房戶的29%，30－40歲占42%，40－50歲占24%，50歲以上占5%。2013年度房地產市場概述購房人群結構：1-12月份在已備案2013年度房地產市場概述一、泗縣房產市場購房主力客戶群政府、學校等機關公職人員；縣城及周邊經商人士；外出打工一族；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕家庭。二、購買用途首次置業(yè)：60%換

屋：30%投

資：10%三、購買動機分析（1）不想離開現(xiàn)在居住工作的地方；（2）是理想的工作生活活動范圍內；（3）希望花較低的成本買到理性的房子；（4）充分改善個人現(xiàn)有居住條件；（5）富裕非城鎮(zhèn)人渴望進城定居；（6）非城鎮(zhèn)人為子女籌辦新婚用房；（7）關注開發(fā)，看好樓市發(fā)展；（8）考慮子女上學，臨時居住投資；(9）丞待改善生活及居住環(huán)境人群；(10)部分投資置業(yè)、二次置業(yè)者。2013年度房地產市場概述一、泗縣房產市場購房主力客戶群三、2013年度房地產市場概述購房主體收入分析近年來購房群體年輕化明顯，中低檔房產市場的購房主力集中在向家庭年收入約3—4萬的群體靠攏。高端市場的需求量逐步增加，高檔產品市場的購房者集中在家庭年收入約15—20萬以上的群體為主。目前截至2012年全縣城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資是23390元，農民人均年收入達4500元。2013年度房地產市場概述購房主體收入分析第二部分：項目本體分析1、項目區(qū)位分析2、項目SWOT分析3、項目價值綜合評析第二部分：項目本體分析項目概述項目總建筑面積27萬方，其中住宅部分160879.77平米（其中多層部分35693.57㎡，高層部分125186.20㎡，合計1533套，其中多層329套，高層1204套。），沿街商業(yè)建筑面積部分21036.55㎡，機動停車位930輛。酒店部分總建筑面積35832.70㎡，賓館建筑面積19217.34㎡，賓館配套總建筑面積16615.36㎡，機動停車位3210輛，社會機動停車位36輛。公共服務設施用地以及社會公園用地21201.06㎡，約31.79畝。項目整體機動停車位合計1369個配套類除卻公園、酒店、賓館、商業(yè)街外，配套有幼兒園、室內文體活動中心、衛(wèi)生服務站、老年活動站等。項目概述項目總建筑面積27萬方，其中住宅部分160879.7項目概述小結項目整體規(guī)劃采用ArtDeco建筑風格，整體筑風格高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢，表達出不斷超越的人文精神和力量。其新穎的造型、艷麗奪目的色彩以及豪華材料的運用，有望成為泗縣最具高端與摩登藝術的符號。作為項目標志性建筑體之一的酒店更充分彰顯了ArtDeco建筑風格裝飾藝術與符號特征。從建筑風格，項目具備高端項目形象氣質。項目概述小結項目整體規(guī)劃采用ArtDeco建筑風格，整體筑風項目概述小結ArtDeco注解：ArtDeco演變自十九世紀末的ArtNouveau（新藝術）運動，結合了因工業(yè)文化所興起的機械美學，以較機械式的、幾何的、純綷裝飾的線條來表現(xiàn)，其共同的特色是有著豐富的線條裝飾與逐層退縮結構的輪廓?！癆rtDeco”，即是藝術裝飾風格，發(fā)源于法國，興盛于美國，是世界建筑史上的一個重要的風格流派，表達了當時高端階層所追求的高貴感；而摩登的形體又賦予古老的、貴族的氣質，代表的是一種復興的城市精神。代表建筑：上海的國際飯店、沙遜大廈、錦江飯店、百樂門。項目概述小結ArtDeco注解：高配置停車位超大樓間距項目內在概述小結高端項目氣質完善的商業(yè)與幼兒園自身配套公園配套ArtDeco建筑風格項目內在高配置停車位超大樓間距項目內在概述小結高端項目氣質項目四至：新城中心、政務中心、學區(qū)中心北至汴河大道西至赤山路南至桃園路東至托泥溝項目四至：新城中心、政務中心、學區(qū)中心北至汴河大道西至赤山路周邊基礎環(huán)境學區(qū)類專屬幼兒園、汴光小學、泗州學校（私立）、靈童學校、新一中政務中心公安局、國土局、新聞出版局、社保局、民政局、人民法院、文化館、林業(yè)局、工商局、地稅局、縣政府等等超市：易買得項目配套超市公共交通：1路、8路酒店：泗縣國際酒店項目配套酒店周邊同質項目：泗州盛世豪庭周邊基礎環(huán)境學區(qū)類專屬幼兒園、汴光小學、泗州學校（私立）、靈配套齊全交通便利項目外在小結高端項目氣質學區(qū)中心政務中心新區(qū)中心項目外在配套齊全交通便利項目外在小結高端項目氣質學區(qū)項目概述小結：項目具備高端項目氣質高端項目氣質高配置停車位超大樓間距與合理戶型完善的商業(yè)與幼兒園自身配套獨享公園配套ArtDeco建筑風格配套齊全交通便利學區(qū)中心政務中心新區(qū)中心項目概述小結：項目具備高端項目氣質高端項目氣質高配置停車位項目綜合評價項目優(yōu)劣勢分明，銷售的關鍵在于充分發(fā)揮項目優(yōu)勢，塑造本項目獨特的個性和競爭力；目前市場發(fā)展勢頭同比較好，項目為多層電梯住宅與高層住宅，戶型同比較好，需求空間很大，整體形象有待進一步提升；項目所處區(qū)域逐漸成熟完善，將擁有良好的生活居住氛圍；項目擁有良好的自然資源，其利用程度將對項目競爭力產生直接影響；項目整體素質與盛世豪庭相似，必須突出差異化定位才能與競爭對手有效區(qū)別。精煉總結：市場成熟、穩(wěn)定發(fā)展、周邊項目產品同質、尋找特色定位、細化市場空間、突出環(huán)境優(yōu)勢、挖掘發(fā)展?jié)摿Γ嵘郊又?，謀求利益最大化。項目綜合評價項目優(yōu)劣勢分明，銷售的關鍵在于充分發(fā)揮項目優(yōu)勢，項目發(fā)展戰(zhàn)略：強化優(yōu)勢第一、市場策略：差異化，樹立NO1的高大上形象差異化定位策略：目前最為同期、同質化項目直面競爭盛世豪庭，產品及規(guī)劃方面具有一定趨同，因此應利用突出特色定位有效區(qū)別競爭對手贏得市場空間。項目發(fā)展戰(zhàn)略：強化優(yōu)勢第一、市場策略：差異化，樹立NO1的高項目發(fā)展戰(zhàn)略：強化優(yōu)勢第二、開發(fā)戰(zhàn)略：塑造長效口碑品牌樹立開發(fā)品牌，實現(xiàn)持續(xù)開發(fā)。借助項目特有的公園以及自身配套，做好產品質量及后續(xù)服務，排布好公園與項目之間的工程節(jié)奏，良好的居住環(huán)境，不停進行炒熱，塑造強勢長效的口碑，在泗縣樹立良好品牌形象，為后續(xù)開發(fā)項目奠定基礎。項目發(fā)展戰(zhàn)略：強化優(yōu)勢第二、開發(fā)戰(zhàn)略：塑造長效口碑品牌項目發(fā)展戰(zhàn)略：轉化劣勢第三、開發(fā)戰(zhàn)略：加值策略田忌賽馬在突出項目環(huán)境優(yōu)勢的基礎上應利用特色定位拓展市場空間，增加項目附加價值。同時在銷售推廣上利用多層沖擊市場，搶占市場先機和市場份額，高層采用市場跟隨策略，利用價格優(yōu)勢實現(xiàn)快速銷售的目的。同步以自身優(yōu)勢配套與與商業(yè)配套招商進一步增加項目優(yōu)勢，提升項目品牌與高附加值。項目發(fā)展戰(zhàn)略：轉化劣勢第三、開發(fā)戰(zhàn)略：加值策略田忌賽馬項目發(fā)展戰(zhàn)略：抓住機會第四、開發(fā)戰(zhàn)略：搶占時機中國房地產政策頻出，但每次政策的出臺都促動著房地產價格的逐步提升，而面對泗縣相對平穩(wěn)的發(fā)展，且有同質化競爭的項目同步開發(fā)節(jié)奏，仍建議緊抓機會，現(xiàn)金為王，同步全面、全力爭取利潤最大化。項目能否搶占市場先機是實現(xiàn)整體銷售的關鍵。一定要抓住上半年比較好的時機一擊制勝，在下半年持續(xù)開發(fā)過程不斷形成項目自身價值的提升，以攫取利潤最大化。項目發(fā)展戰(zhàn)略：抓住機會第四、開發(fā)戰(zhàn)略：搶占時機項目發(fā)展戰(zhàn)略：抓住機會第五、消費者策略：拓寬渠道，迎合引導拓展銷售渠道。強化鄉(xiāng)鎮(zhèn)推廣優(yōu)勢（低投入推廣、直接長效），活動營銷為主線，利用項目本身地理優(yōu)勢有限攫取泗縣東向鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，扎實扎根入鄉(xiāng)鎮(zhèn)利用多種營銷手段拓寬銷售渠道。項目發(fā)展戰(zhàn)略：抓住機會第五、消費者策略：拓寬渠道，迎合引導項目發(fā)展戰(zhàn)略：抓住機會第五、消費者策略：拓寬渠道，迎合引導拓展銷售渠道。強化鄉(xiāng)鎮(zhèn)推廣優(yōu)勢（低投入推廣、直接長效），活動營銷為主線，利用項目本身地理優(yōu)勢有限攫取泗縣東向鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，扎實扎根入鄉(xiāng)鎮(zhèn)利用多種營銷手段拓寬銷售渠道。項目發(fā)展戰(zhàn)略：抓住機會第五、消費者策略：拓寬渠道，迎合引導項目發(fā)展戰(zhàn)略：競合威脅第六、競爭策略：監(jiān)測跟隨非競爭性導向策略。項目只需突出自身特色定位及核心資源優(yōu)勢即可通過不斷展示項目實體，涵蓋獨具特色并與項目本身相契合的統(tǒng)一性推廣，無須過多實施競爭宣傳導向，而是通過自身特點與開發(fā)節(jié)奏、開發(fā)的先后順序實行跟隨策略進行銷售，利用自身優(yōu)勢搶占市場空間。區(qū)域性對接高品質對接公園文化對接一體化商業(yè)對接項目發(fā)展戰(zhàn)略：競合威脅第六、競爭策略：監(jiān)測跟隨區(qū)域性對接高品項目發(fā)展戰(zhàn)略：優(yōu)勢分析發(fā)展商實力雄厚：發(fā)展商作為知名民營企業(yè)，實力雄厚進行強化推廣，高起點，高推高打。住宅集中：該區(qū)域目前住宅項目開發(fā)數(shù)量雖不是太大，但未來將形成大規(guī)模政務區(qū)居住區(qū)，具有規(guī)模優(yōu)勢。交通條件良好：項目位于城市主干道汴河路路，交通條件良好。居住環(huán)境良好：項目西邊緊靠公園，東邊拖托泥溝干渠改造后將成為城市景觀帶，居住自然環(huán)境良好，周邊學區(qū)較多，一站式解決15年一站式教育。戶型配比合理：項目主力戶型為90㎡和110－120㎡經濟型戶型，市場需求空間大，有利于銷售。項目發(fā)展戰(zhàn)略：優(yōu)勢分析發(fā)展商實力雄厚：項目發(fā)展戰(zhàn)略：劣勢分析位置還比較偏僻：項目地段目前尚顯偏離主城區(qū)、缺乏居住人氣，處于城區(qū)邊緣地帶。周邊配套目前不夠齊全：本案周邊缺少相應成熟的生活配套設施，離醫(yī)院、學校、超市、銀行等基本配套設施有一定距離。商業(yè)部分需后期逐步招商進行推進；

商業(yè)部分目前缺少氛圍，需通過后期招商與人氣居住氛圍予以逐步帶動，周邊競爭環(huán)境直接（盛世華庭）。鑒于公園待建，同步物業(yè)需要有穩(wěn)固的開發(fā)節(jié)奏支撐；

項目雖有公園，但需要時間予以建設，眼前利益無實體支撐，需要大量的推廣予以加強，以保障后期市場期待值的不斷攀升。項目發(fā)展戰(zhàn)略：劣勢分析位置還比較偏僻：項目發(fā)展戰(zhàn)略：機會點（opportunity）分析經濟發(fā)展持續(xù)看好

泗縣近年經濟快速持續(xù)發(fā)展，市民可支配收入增長較快，住宅購買需求持續(xù)增加，特別是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。泗縣房地產市場發(fā)展良好近年泗縣房地產發(fā)展良好，在售銷售價格穩(wěn)步提升。區(qū)位發(fā)展?jié)摿艽箜椖课挥诔鞘兄饕l(fā)展方向，政務區(qū)未來發(fā)展?jié)摿薮螅壳耙鸦境蔀樽≌瑹狳c開發(fā)區(qū)域，政務區(qū)的消費力逐步增強。處于城區(qū)主入口之一，公共交通已抵達

項目緊鄰汴河路主干道，是東部進入城區(qū)必經之路，對該區(qū)域的高質量鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶有較強的吸引力。項目發(fā)展戰(zhàn)略：機會點（opportunity）分析經濟發(fā)展持項目發(fā)展戰(zhàn)略：威脅分析競爭激烈，時間重疊項目周邊競爭樓盤后期逐步增多，且推盤時間重疊，一定程度上會對本案造成客源的分流。存在產品同質化可能：項目所在區(qū)域住宅產品、商業(yè)規(guī)劃趨同，不容易拉開消費層次及形成獨特競爭力。國家宏觀調控政策影響受國家宏觀調控政策營銷國內房地產市場將步入一個調整期，需盡快推進開發(fā)節(jié)奏，避免出現(xiàn)更為嚴厲的調控政策。項目發(fā)展戰(zhàn)略：威脅分析競爭激烈，時間重疊第三部分：項目定位1、目標客戶定位及分析2、項目定位思考第三部分：項目定位富有階層中產階層普通家庭低收入家庭置業(yè)選擇豪宅，選擇好環(huán)境、好地段具有置業(yè)選擇性，追求品質生活要求低，滿足居住需求租房、自建房目標受眾目標消費群富有中產普通家庭低收入家庭置業(yè)選擇豪宅，選擇好環(huán)境、好地段具目標受眾：精準定位周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需改善居住條件老城區(qū)換房買房者及部分二次置業(yè)者對高要求品質物業(yè)的追求。結婚、學區(qū)買房在泗縣住宅市場占很大比例。該地段更有魅力吸引泗縣東向鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群。項目周邊政務區(qū)客群政務區(qū)現(xiàn)有各行政、事業(yè)單位員工。目標受眾：精準定位周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需改善居住條件老城區(qū)換房買房者及目標客群理想居所首先要有良好的居住環(huán)境，滿足其生活向上的追求；性價比高，是目前市場所有房子里最“值”的物業(yè)；雖然價格不是最高，但物業(yè)本身的氣質符合精神層面的需求，在朋友面前還不會丟臉；戶型具有吸引力，產品品質高，具有高值商業(yè)配套與公園配套，房屋實用率高。目標客群理想居所首先要有良好的居住環(huán)境，滿足其生活向上的追求目標客群心理分析：居住區(qū)域心理目標群體對項目地段認知存在一定障礙，需要通過對項目的進一步整合與改善，突出項目新亮點加以引導。城區(qū)客戶置業(yè)區(qū)域選擇受價格影響較大，因此項目價格也將成為銷售的很大促動力。項目周邊良好的自然環(huán)境短期內不能被客戶認識，需挖掘項目發(fā)展?jié)摿?，強化居住環(huán)境宣傳。周邊行政、事業(yè)單位客戶較為挑剔，但是置業(yè)選擇項目相對方便，但實際操作中需要以實體予以打動。目標客群心理分析：居住區(qū)域心理目標群體對項目地段認知存在一定目標客群心理分析：客戶購買心理目標客戶為現(xiàn)有市場在地段和價格上雙重選擇人群，市場補充性很強，經濟性戶型和購房總價是他們首要考慮的要素，但本項目需要更多的改變與創(chuàng)新、創(chuàng)意增加項目附加值。選擇購買本項目的客戶最大的推動力必然是創(chuàng)新性、創(chuàng)意性以及價格為驅動，這也是客戶選擇在項目區(qū)域置業(yè)的最主要原因之一。對生活的美好向往可以通過項目的創(chuàng)新、創(chuàng)意所倡導的生活理念實現(xiàn)，因此本項目更大的創(chuàng)新、創(chuàng)意也最大拉動力之一。目前泗縣城市向東發(fā)展，政務區(qū)有望成為房地產開發(fā)熱點區(qū)域，群聚效應成為很多客戶置業(yè)有力的影響因素。目標客群心理分析：客戶購買心理目標客戶為現(xiàn)有市場在地段和價格目標客群心理分析：目標客群購買的態(tài)度三高三求：對高性價比的追求！對高品質社區(qū)的要求！對高素質生活的需求！目標客群心理分析：目標客群購買的態(tài)度三高三求：項目定位思考（1）定位思路

1.差異化

一般綜合質素較好且有鮮明特色的項目可實現(xiàn)銷售額和時間上的最優(yōu)效果，而本項目無論地段、規(guī)模及產品無明顯優(yōu)勢，且同市場產品及價格趨同，必須通過特色定位實現(xiàn)差異化目的，借以區(qū)分競爭對手并贏得市場空間。

2.提煉核心價值

項目最大優(yōu)勢來自于政務區(qū)地段，周邊緊靠公園及以后的托泥溝干渠景觀帶，自然及居住環(huán)境良好，因此在定位中應予以強化。

3.樹立品牌形象對于本縣蘑菇來說極具特色的項目定位會讓公司品牌形象在短期內建立起來。

4.利于銷售項目定位必須考慮利于銷售的原則，定位應有創(chuàng)新性和時尚性，以利于營銷宣傳和銷售推廣。

項目定位思考（1）定位思路項目定位分析之一時間向度關注程度高低過去未來區(qū)位價位環(huán)境戶型配套/附加品牌形象目前項目定位分析之一時間向度關注程度高低過去未來區(qū)位價位環(huán)境戶型項目定位分析之二可復制性容易較難很難房地產項目的因素區(qū)位價位環(huán)境配套/附加特色戶型開發(fā)商/項目品牌本項目緊鄰公園及水系具有稀缺性，特色定位對提升項目整體檔次有重要作用。項目定位分析之二可復制性容易較難很難房地產項目的因素區(qū)位價位項目定位分析之二周邊生活配套不齊全自然居住環(huán)境好區(qū)域住宅發(fā)展?jié)摿Υ髽淞㈤_發(fā)品牌市場產品同質化定位規(guī)避區(qū)域住宅開發(fā)集中項目的定位現(xiàn)實基點項目定位分析之二周邊生活配套不齊全自然居住環(huán)境好區(qū)域住宅發(fā)展項目定位分析之三（一）本項目現(xiàn)有價值要素提煉

通過上述對市場環(huán)境以及項目自身的分析，本項目現(xiàn)有價值要素主要體現(xiàn)在：

居住環(huán)境價值項目西邊緊鄰公園，東邊干渠改造后將成為城市景觀帶，自然資源良好，居住環(huán)境優(yōu)越；（二）我們增加的附加價值

高雅生活價值

項目特色定位將為項目帶來健康生活理念，可以滿足置業(yè)者對于更高生活的追求愿望；高品居住價值樹立公司品牌形象，品質地產將會更多為目標群體所認同；一體化的商業(yè)配套追求通過對項目的商業(yè)部分進行招商以及特色定位，提升項目商業(yè)附加值部分，進一步完善項目的高端品質形象，形成城市的認同感。項目定位分析之三（一）本項目現(xiàn)有價值要素提煉項目發(fā)展定位推導：從建筑理念上ArtDeco

新藝術運動異文化圖案幾何的、純綷裝飾的線條追求感性對稱簡潔的幾何構圖文化、音樂符號圖騰打破常規(guī)的震撼立體派(Cubism)、未來派(Futurism)、新古典主義(Neoclassicism)、爵士風格藝術源于法國項目發(fā)展定位推導：從建筑理念上ArtDeco新藝術運動異項目發(fā)展定位推導：從建筑理念上ArtDeco

新藝術運動異文化圖案幾何的、純綷裝飾的線條追求感性對稱簡潔的幾何構圖文化、音樂符號圖騰打破常規(guī)的震撼立體派(Cubism)、未來派(Futurism)、新古典主義(Neoclassicism)、爵士風格藝術源于法國符合國際化生活曲線以創(chuàng)意性趨向并與項目完整性對接符合AreDeco建筑理念，并與之相融以震撼性創(chuàng)意項目亮點以AreDeco創(chuàng)始國法國為稽首展開便于實現(xiàn)以國際化法國音樂藝術為項目符號進行主題定位元素項目發(fā)展定位推導：從建筑理念上ArtDeco新藝術運動異項目發(fā)展定位推導：從周邊大環(huán)境上考量政務區(qū)：政務、經濟、文化中心專屬幼兒園汴光小雪靈童學校四周學校（私立）新一中周邊政治、經濟、文化等因素符合國際化的文化主題定位元素ArtDeco建筑風格公園與項目相融性可實現(xiàn)性文化元素切入項目發(fā)展定位推導：從周邊大環(huán)境上考量政務區(qū)：專屬幼兒園汴光小項目主題定位泗縣首席音樂主題國際生態(tài)社區(qū)項目主題定位泗縣首席音樂主題國際生態(tài)社區(qū)項目主題定位定位解析：從市場來看：現(xiàn)在泗縣項目定位趨同性很強，缺乏創(chuàng)新，而項目缺乏突出優(yōu)勢，需要借助有號召力的概念進行引導，音樂主題在泗縣還未出現(xiàn)，可以利用這一定位打開市場空間。從營銷來看：音樂主題趨于文化認同，時效性較長，接受度更廣。音樂作為有品位的生活有利于得到目標客群的認同，同時項目地段為政務、經濟、文化中心區(qū)域，周邊有濃厚的文化分為i額。從建筑來看：音樂主題項目也吻合了“建筑是凝固的音樂”這句經典名句，同時音樂主題在本項目便于體現(xiàn)，不僅體現(xiàn)于景觀等元素中，更容易向項目內部滲透，更容易達成市場認同感。從宣傳來看：音樂主題符合項目國際化主題趨向，在泗縣屬于空白，便于有想象力的廣告的傳播；同時音樂主題的相關推廣活動和手段比較豐富，可以起到很好的策劃宣傳效果。項目主題定位定位解析：項目主題定位：主題趨向選取歐洲分期案名甄選：金地·華爾茲金地·維也納陽光金地·格萊美公園金地·花香維也納項目主題定位：主題趨向選取歐洲分期案名甄選：如何實現(xiàn)？第四部分：物業(yè)發(fā)展建議1、景觀設計創(chuàng)意性建議2、物業(yè)配套建議如何實現(xiàn)？第四部分：物業(yè)發(fā)展建議1、景觀設計創(chuàng)意性建議景觀建議景觀設計建議鑒于項目以歐洲國際化進行互動推廣，并作為項目主題推廣，形成項目雖然同比偏離老城區(qū)，但位于政務核心區(qū)的特殊地段，需要以強有力的吸引力與震撼性突出自我項目的NO1的地位；本體項目的強大優(yōu)勢凸顯的載體需要加以創(chuàng)意性進行突出，并迅速成為全城焦點，需要在公園上做足文章，社區(qū)內部形成統(tǒng)一性，形成整體項目的巨大優(yōu)勢，并形成獨一無二的震撼氣勢，通過活動的形式予以爆發(fā)；目前我司建議以項目本體的ArtDeco風格予以延展，以國際化音樂元素全面拓展與擴張，同時結合項目地塊條件，以國際化音樂元素形成泗縣首家首席的音樂文化主題音樂社區(qū)，音樂主題商業(yè)廣場。具象圖如下頁（具體實施以與甲方領導以及設計院最終確定為準）景觀建議景觀設計建議景觀建議景觀設計建議景觀設計中以國際化音樂風格體現(xiàn)，整體以小提琴形式體現(xiàn)，同時附屬以音樂水池景觀、華爾茲廣場、琴鍵步道等加以襯托，形成項目獨特的亮點。景觀建議景觀設計建議景觀建議景觀設計建議突出項目核心價值趨向，公園景觀及核心景觀設置作為項目標志性、創(chuàng)意性亮點、賣點、已定的定位——音樂標志性建筑景觀，甚至小區(qū)大門設計成音樂造型，小區(qū)內部以及小品設計設立知名音樂家雕塑，形成統(tǒng)一體，對市場造成統(tǒng)一高端、大氣、上檔次的高端文化項目、NO1的一體化配套。景觀建議景觀設計建議景觀建議景觀設計建議社區(qū)內部集中景觀與小品以創(chuàng)意性亮點為拉動點，做足創(chuàng)意與客戶引流，在統(tǒng)一定位的基礎上統(tǒng)一引入音樂元素，全面打造國際化社區(qū)，加入音樂文化符號。景觀建議景觀設計建議景觀建議景觀設計建議住宅組團命名或小區(qū)道路、會所以音樂元素命名景觀建議景觀設計建議景觀建議景觀設計建議項目原有設計的小區(qū)背景音樂系統(tǒng)成為于本項目契合的重要亮點之一，會所等公共場所可以設立專門交流音樂的地方（僅作為項目推廣亮點，實際是否設置后期根據(jù)實際情況再行確定）景觀建議景觀設計建議景觀建議景觀設計建議利用音樂元素和造型設立小區(qū)小品、指示牌、路燈、垃圾箱等配套設施。景觀建議景觀設計建議智能化設施智能化分為小區(qū)智能化與住宅智能化

兩部分。小區(qū)智能化主要針對集封閉住宅小區(qū)的建筑群，進行管理以及管理整合，以提高小區(qū)各方面的管理能力與管理效率（包括諸如物業(yè)、安保、設備、信息等各方面的管理），同時降低物耗和管理成本，為住戶創(chuàng)造優(yōu)良的小區(qū)居住環(huán)境。小區(qū)智能化是小區(qū)管理系統(tǒng)的技術平臺。相關信息發(fā)送和集成到小區(qū)控制中心，由小區(qū)控制中心進行統(tǒng)一的管理、控制與響應。住宅智能化側重于個體住宅，為家庭提供更具備環(huán)境適應性和人性化的日常居住環(huán)境，是家庭個性化生活的技術平臺。終端信息發(fā)送至住戶端控制主機，主機根據(jù)住戶事先的設定以及事件的具體情況進行響應，部分信息在發(fā)送至住戶端控制主機的同時，也發(fā)送至小區(qū)控制管理中心，由管理中心進行記錄、備份與響應；住宅智能化的目標是向住宅的個性部分提供管理平臺。智能化設施智能化分為小區(qū)智能化與住宅智能化兩部分。小智能化設施建議本項目設置如下設施高層可視樓宇對講系統(tǒng)公共區(qū)域及群樓商業(yè)部分區(qū)域的閉路監(jiān)控系統(tǒng)門禁（一卡通）控制系統(tǒng)電子尋更系統(tǒng)寬帶、衛(wèi)星及有線電視接收系統(tǒng)安保紅外系統(tǒng)小區(qū)背景音樂系統(tǒng)智能化設施建議本項目設置如下設施物業(yè)管理服務

考慮到公司樹立品牌地產的需要及增加項目賣點、提升項目形象，建議聘請國內知名物業(yè)公司擔綱項目后期物業(yè)顧問，增加賣點，聘用當?shù)鼐哂辛己每诒奈飿I(yè)公司負責后期物業(yè)管理，尤其對于社區(qū)安全性和停車系統(tǒng)、衛(wèi)生系統(tǒng)一定要有良好服務能力。這不但在項目銷售期可成為項目賣點，給客戶信心，而且在后續(xù)物業(yè)服務中，又可以維持物業(yè)的市場聲譽，令物業(yè)得以最大限度地保值和升值。良好的物業(yè)管理服務是樹立開發(fā)商品牌和良好聲譽最有效的方面。

物業(yè)管理服務考慮到公司樹立品牌地產的需要及增物業(yè)管理服務

考慮到公司樹立品牌地產的需要及增加項目賣點、提升項目形象，建議聘請國內知名物業(yè)公司擔綱項目后期物業(yè)顧問，增加賣點，聘用當?shù)鼐哂辛己每诒奈飿I(yè)公司負責后期物業(yè)管理，尤其對于社區(qū)安全性和停車系統(tǒng)、衛(wèi)生系統(tǒng)一定要有良好服務能力。這不但在項目銷售期可成為項目賣點，給客戶信心，而且在后續(xù)物業(yè)服務中，又可以維持物業(yè)的市場聲譽，令物業(yè)得以最大限度地保值和升值。良好的物業(yè)管理服務是樹立開發(fā)商品牌和良好聲譽最有效的方面。

物業(yè)管理服務考慮到公司樹立品牌地產的需要及增第五部分：營銷推廣策略1、營銷推廣策略2、分批推售策略3、階段推廣計劃第五部分：營銷推廣策略1、營銷推廣策略直接物理性定位區(qū)域對接品質對接客群對接文化對接政務區(qū)27萬平米高端國際精英生活社區(qū)直接性的物理定位直接物理性定位區(qū)域品質客群文化政務區(qū)27萬平米高端國際精英營銷推廣策略借勢---充分借用市場上升的有利時機，突出項目優(yōu)勢，樹立項目特色定位。造勢---對產品及賣場進行包裝，詮釋產品嶄新的概念，拓寬宣傳推廣渠道，為正式銷售積蓄能量。拓市---

強化現(xiàn)場銷售力，拓展多渠道營銷，實現(xiàn)快速銷售目的。用市---

借助前期良好銷售形勢和口碑，深挖客戶資源，實現(xiàn)后續(xù)銷售。搶時、借勢、造勢、吸市、拓市、用市項目推廣總策略如下：提升產品價值深挖客戶資源利用熱銷實現(xiàn)后續(xù)銷售“首席音樂主題生態(tài)社區(qū)”提升項目定位樹立產品形象以體驗式營銷為主實現(xiàn)快速銷售目的營銷推廣策略借勢---充分借用市場上升的有利時機，突出項目優(yōu)營銷推廣策略前期后期形象包裝賣點組合產品形象音樂主題價格拉動形象推動促進銷售項目最大優(yōu)勢在于調整后極具競爭力的高性價比、可觀性、可全面延展性以及商業(yè)一體化高端配置，因此前期形象樹立至關重要，只有拔高形象才能利用價格優(yōu)勢形成高性價比，這是項目實現(xiàn)快速銷售的最好途徑。營銷推廣策略前期后期形象包裝賣點組合產品形象音樂主題價格拉動營銷推廣策略國際化定位主題公園自然音樂主題社區(qū)音樂公園自然泗縣首席音樂主題生態(tài)社區(qū)消費者傳播主題傳播訴求傳播賣點案名傳播印象居住環(huán)境良好音樂主題實用戶型政務新區(qū)、城市中軸發(fā)展升值潛力大價格優(yōu)勢高性價比高品物業(yè)高品配套住宅升級產品高尚生活訴求傳播策略營銷推廣策略國際化公園自然音樂主題社區(qū)音樂公園自然泗營銷推廣策略5.18.19.1“六一”節(jié)銷售中心完工臨時咨詢處進場時間節(jié)點工程節(jié)點營銷節(jié)點開始認購銷售準備期認籌期間持續(xù)熱銷期6.1形象提升期7.18形象提升銷售蓄勢強勢開盤持續(xù)銷售營銷節(jié)奏4.1工地包裝完成銷售現(xiàn)場進駐5.20開盤銷售樣板間裝修產品展示公園同步營銷推廣策略5.18.19.1“六一”節(jié)銷售中心完工臨時咨詢營銷推廣策略形象蓄勢期—形象占位工地包裝完畢；戶外廣告發(fā)布；樣板房施工；銷售現(xiàn)場搭建包裝完畢；媒體組合宣傳進行；銷售隊伍組建培訓完畢；樓書、銷售資料準備完成。

營銷推廣策略形象蓄勢期—形象占位工地包裝完畢；營銷推廣策略2、階段目標樹立項目形象、拓展項目知名度；進行產品及銷售包裝，吸引積累客戶資源；進行市場試水，進行多層推廣信息發(fā)布，為認購做好準備：

①客戶登記基本資料；

②籌備“金地會，為認購做好準備。3、推廣主題淮北首席音樂主題社區(qū)營銷推廣策略2、階段目標樹立項目形象、拓展項目知名度；3、推營銷推廣策略4、實施配合銷售物料準備營銷推廣活動媒體組合宣傳現(xiàn)場包裝展示營銷推廣策略4、實施配合銷售物料準備營銷推廣策略銷售物料準備模型包括項目整體模型、單體戶型模型的完成；項目VI系統(tǒng)包括名片、紙杯、信箋、手提袋、指示牌等完成；樓市、折頁、戶型圖、戶型面積表等銷售道具完成；金地會會刊、VIP卡制作等認購物料完成。營銷推廣策略銷售物料準備模型包括項目整體模型、單體戶型模型的營銷推廣策略營銷活動“金地·維也納春天”產品發(fā)布會；物業(yè)管理簽約儀式或物業(yè)座談會；“維也納之星”少兒音樂天才選拔大賽。營銷推廣策略營銷活動“金地·維也納春天”產品發(fā)布會；營銷推廣策略媒體組合媒體組合工作細項主要媒體戶外廣告市區(qū)中心位置及主要交通路口戶外廣告牌、公交車體廣告，項目形象展示。報紙廣告當?shù)刂髁鲌蠹?，項目形象樹立及提升。小報夾報、小報發(fā)送，項目形象展示。輔助媒體電視廣播電視專題，廣播、網絡形象廣告發(fā)布。營銷推廣策略媒體組合媒體組合工作細項主要戶外廣告市區(qū)中心位置營銷推廣策略現(xiàn)場包裝及展示工地圍墻包裝；銷售現(xiàn)場包裝展示；項目及銷售現(xiàn)場指示系統(tǒng)；看房直通車流動展示。營銷推廣策略現(xiàn)場包裝及展示工地圍墻包裝；營銷推廣策略現(xiàn)場包裝及展示工地圍墻包裝；銷售現(xiàn)場包裝展示；項目及銷售現(xiàn)場指示系統(tǒng)；看房直通車流動展示。營銷推廣策略現(xiàn)場包裝及展示工地圍墻包裝；營銷推廣策略1、階段目標爭取消化認購客戶資源；已購客戶簽約及收款促動。2、推廣主題自然國度優(yōu)雅世家一次選擇一生典藏營銷推廣策略1、階段目標爭取消化認購客戶資源；2、推廣主題自開發(fā)節(jié)奏上預先公園施工或先行出具公園效果圖，部分住宅與公園同步進行，一方面回籠資金，另一方面以效果圖描繪愿景，共同推動。實質上以體驗式推廣為主，高品質小活動進行爆發(fā)開發(fā)節(jié)奏上預先公園施工或先行出具公園效果圖，部分住宅與公園同第六部分：商業(yè)部分第六部分：商業(yè)部分第六部分：商業(yè)部分超市主力店：沃爾瑪、家樂福、樂購、大潤發(fā)、永輝、蘇果、樂天瑪特、易樂年年等。第六部分：商業(yè)部分超市主力店：沃爾瑪、家樂福、樂購、大潤發(fā)、86家電數(shù)碼次主力店:國美、蘇寧、五星、宏圖三包、百腦匯、頤高、賽博、國生等86家電數(shù)碼次主力店:國美、蘇寧、五星、宏圖三包、百腦匯、頤87影院主力店：中影集團、大地影院、金逸影城、星美、時代今典、橫店影視、上海永樂、金逸、嘉禾、大地影院等南方新干線87影院主力店：中影集團、大地影院、金逸影城、星美、時代今典88餐飲美食：肯德基、麥當勞、必勝客、老鄉(xiāng)雞、大娘水餃、風波莊、永和豆?jié){、土大力、星食代、上島、棲巢、城市花園、德莊、小肥羊、小尾羊、劉一手、同慶樓、賽納河畔等。88餐飲美食：肯德基、麥當勞、必勝客、老鄉(xiāng)雞、大娘水餃、風波89休閑娛樂：麥樂迪、好樂迪、阿波羅、金皇冠、蘋果、維果、芒果、方糖；神采飛揚、湯姆熊、百樂門、游戲世家；金士堡、舒美堡、浩泰；富橋、良子；麗妍、超妍、澳洲EV；金色米蘭、天然等。89休閑娛樂：麥樂迪、好樂迪、阿波羅、金皇冠、蘋果、維果、芒90休閑娛樂：麥樂迪、好樂迪、阿波羅、金皇冠、蘋果、維果、芒果、方糖；神采飛揚、湯姆熊、百樂門、游戲世家；金士堡、舒美堡、浩泰；富橋、良子；麗妍、超妍、澳洲EV；金色米蘭、天然等。90休閑娛樂：麥樂迪、好樂迪、阿波羅、金皇冠、蘋果、維果、芒91項目屬性界定與研判

項目性質：集“商業(yè)街、超市購物、星級酒店、餐飲、休閑、娛樂、居住”功能于一體的城市綜合體。餐飲住宅娛樂購物91項目屬性界定與研判項目性質：集“商業(yè)街、超市購物、星項目屬性界定與研判1：未來商業(yè)核心地帶2：新城區(qū)升值空間3：新城區(qū)未來大量消費群體4:街鋪最大化(符合縣城模式)5:體驗式風情街區(qū)（唯一文化創(chuàng)意公園）6:超高商業(yè)附加值7:大型主力店，信心保證8：商業(yè)運營公司保障經營9：專項商業(yè)推廣基金旺場10：品牌主力店進駐，帶旺人氣升值前景回報率安全/穩(wěn)定項目價值客戶需求美好錢景保障系統(tǒng)項目屬性界定與研判1：未來商業(yè)核心地帶2：新城區(qū)升值空間項目屬性界定與研判投資回報率時間5%第1年第2年第3年第4年第5年第15年…………泗縣平均水平新城區(qū)居住大量開發(fā)，人氣聚集經營保障系統(tǒng)6%汴河大道的集聚商業(yè)格局，人氣聚集經營保障系統(tǒng)7%逐年遞增基本穩(wěn)定14%本項目最終成為一個安全穩(wěn)定的升值系統(tǒng)項目屬性界定與研判投資回報率時間5%第1年第2年第3年第4年項目屬性界定與研判：94

招商基礎原則銷售的是商機而非商鋪商業(yè)地產，其核心卻不是實體的商鋪，而是商鋪之上的商業(yè)價值或者說是“商機”，沒有了商業(yè)價值，沒有了商機，它就成了一個建筑，也就無法談收益了！市場創(chuàng)造的是“商業(yè)平臺”，它承托著最重要的“商機”，能夠給客戶帶去無限的經營前景，這是客戶最需要的財富。重視培育，舍棄局部眼前利益商業(yè)成敗即在于商業(yè)能否成功開業(yè)，為了確保商業(yè)的開業(yè)，必須舍棄局部的眼前利益。一旦追求眼前利益，提高商鋪價格或租金，造成商家進駐不足影響商業(yè)發(fā)展。開發(fā)商業(yè)猶如“蓄水養(yǎng)魚”，利潤越往后越大，一旦提前透支行業(yè)利益，必然影響了商鋪的經營價值，導致商家的資源流失，影響整體開業(yè)效果，商業(yè)經營舉步維艱，得不償失。因此，在前期招商工作中，應給前期商戶留有一定利益空間，才能吸引廣泛的關注，使市場成為焦點。項目屬性界定與研判：94招商基礎原則銷某國際花園項目發(fā)展策略報告課件某國際花園項目發(fā)展策略報告課件千策地產機構·半城子品牌·泗縣金地國際花園項目組2014.02泗縣金地國際花園2014年度項目發(fā)展策略報告千策地產機構·半城子品牌·泗縣金地國際花園項目組泗縣公園、自然、音樂“家”

公園、自然、音樂“家”寫在前面謹呈泗縣凱旋置業(yè)公司：承蒙信任，我司于2014年2月與貴司接洽，對項目提出我司的操盤思路以及策劃事宜。

感謝貴司為我們所提供的本次研究與企劃創(chuàng)作的機會，這使我們可以盡可能好地呈現(xiàn)地產行業(yè)中另一類生活意境開發(fā)的價值。從某種意義上而言，我們的企劃與創(chuàng)意實踐是城市開發(fā)性質的，同時也是一項市場引領與創(chuàng)造性工作，正因為此，將使我們有可能獲取項目的核心價值而為營銷創(chuàng)造先機…現(xiàn)特向貴司提交《泗縣·金地國際花園項目發(fā)展策略報告》，供貴司決策時參考。

專此奉達！千策地產機構·半城子品牌事業(yè)部22014年2月26日寫在前面本案推導模式與發(fā)展策略綱要通過創(chuàng)立項目的品牌形象,強勢推廣,拉動銷售,快速回籠資金,完成銷售目標廣告整合推廣傳播執(zhí)行硬環(huán)境軟環(huán)境核心概念項目SWOT項目定位項目賣點主題形象主題口號銷售執(zhí)行軟文炒作活動推廣戶外廣告導視系統(tǒng)媒體整合現(xiàn)場包裝品牌形象項目分析市場分析人群分析市場機會點目標群體實現(xiàn)目標分析力產品力銷售力品牌力銷售執(zhí)行本案推導模式與發(fā)展策略綱要通過創(chuàng)立項目的品牌形象,強勢推廣,提案大綱具體內容泗縣房地產區(qū)域環(huán)境簡述1、項目定位思考2、項目定位及案名3、目標客戶定位及分析我們處于什么樣的環(huán)境？我們是什么性質的項目？找到我們的出路1、項目區(qū)位分析2、項目SWOT分析3、項目價值綜合評析提案大綱具體內容泗縣房地產區(qū)域環(huán)境簡述1、項目定位思考我們處提案大綱具體內容1、營銷策略2、策略分解3、推廣計劃我們如何去做？商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議1、景觀園林建議2、物業(yè)配套建議提案大綱具體內容1、營銷策略我們如何去做？商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議1第一部分：泗縣房地產區(qū)域環(huán)境簡述第一部分：泗縣房地產區(qū)域環(huán)境簡述泗縣概況泗縣目前規(guī)劃：北至泗許高速，東至草廟鎮(zhèn)西清水溝，南至新汴河南龍廟村，西至陸莊、小李莊，總面積約120km2。泗縣現(xiàn)轄15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其中包括泗城、黃圩、大莊、山頭、劉圩、黑塔、屏山、草廟、長溝、墩集、丁湖、草溝12個鎮(zhèn)，以及大楊、瓦坊、大路口3個鄉(xiāng)，454個行政村，城鎮(zhèn)化水平21％。泗縣概況泗縣目前規(guī)劃：北至泗許高速，東至草廟鎮(zhèn)西清水溝，南至泗縣概況泗縣城鎮(zhèn)發(fā)展水平分異嚴重·泗城鎮(zhèn)中心帶動作用不強，老城區(qū)大量住宅質量相對偏低，公共設施缺乏，公園綠地缺失嚴重。

城市道路等級較低，路網結構有待完善新開發(fā)的居住小區(qū)集中布局在環(huán)城河以內以及東南側二環(huán)路以內。規(guī)劃將泗縣城區(qū)居住用地分為8個居住片區(qū)，各居住片區(qū)形成獨特的居住風貌，滿足不同人群居住的需求。分別為老城居住片區(qū)、開發(fā)區(qū)居住片區(qū)、八里橋、東汴河北部居住片區(qū)、北關、西關居住片區(qū)、民營工業(yè)園、玉蘭居住片區(qū)等8個。泗縣概況泗縣城鎮(zhèn)發(fā)展水平分異嚴重·泗城鎮(zhèn)中心帶動作用不強，泗縣房地產概況2013年1-12月份泗縣商品房施工面積108.28萬平方米，新開工面積71.18萬平方米，竣工面積67.27萬平方米。2013年1-12月份，批準預售商品房面積為45.99萬平方米，其中住宅3413套，面積為35.78萬平方米；非住宅1683間，面積為9.06萬平方米。泗縣房地產概況2013年1-12月份泗縣商品房施工面積108泗縣房地產概況2013年3月-2014年1月住宅月備案均價走勢圖2013年3月-2014年1月住宅月備案面積走勢圖泗縣房地產概況2013年3月-2014年1月住宅月備案均價走泗縣房地產概況日期住宅簽約套數(shù)（套）簽約面積（㎡）平均套面積（㎡/套）成交金額（元）成交均價（元/㎡）城關鎮(zhèn)住宅類成交均價（元/㎡）開發(fā)區(qū)

住宅類成交均價（元/㎡）2月19日535538.70104.5019679463.933553.083454.133677.312月20日313638.48117.3711982271.833293.213552.233639.692月21日393965.10101.6714318814.923611.213589.813657.102月22日414602.44112.2516973309.263544.183544.183647.102月23日262691.64103.529650525.883585.373585.373637.692月24日424749.33113.0816671920.283510.373583.333473.782月25日374007.53108.3118266862.693484.133614.313428.16小計26929193.22108.52107543168.793511.653560.483594.402014年1月份泗縣新樓盤房價：當前泗縣新樓盤房價在3300元/平米—4100元/平米左右。同比2013年普遍上漲300-400元/平米左右。2014年1月份新盤均價3600元/平米左右。泗縣房地產概況日期住宅簽約套數(shù)（套）簽約面積（㎡）平均套面積2013年度房地產市場概述購房人群結構：1-12月份在已備案的商品房中，本縣縣城居民購買占19%,本縣其它地區(qū)居民購房者占77%，本縣以外購房者占4%。購房套型結構:1-12月份已備案住宅建筑面積90平方米以下占17.81%,90-120平方米占67.24%,120-144平方米占12.63%,144平方米以上占2.32%。購房資金結構：1-12月份備案商品房中按揭貸款占購房總戶數(shù)的88％。購房人年齡結構：1-12月份新建商品房購房人中30歲以下購房者占總購房戶的29%，30－40歲占42%，40－50歲占24%，50歲以上占5%。2013年度房地產市場概述購房人群結構：1-12月份在已備案2013年度房地產市場概述一、泗縣房產市場購房主力客戶群政府、學校等機關公職人員；縣城及周邊經商人士；外出打工一族；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕家庭。二、購買用途首次置業(yè)：60%換

屋：30%投

資：10%三、購買動機分析（1）不想離開現(xiàn)在居住工作的地方；（2）是理想的工作生活活動范圍內；（3）希望花較低的成本買到理性的房子；（4）充分改善個人現(xiàn)有居住條件；（5）富裕非城鎮(zhèn)人渴望進城定居；（6）非城鎮(zhèn)人為子女籌辦新婚用房；（7）關注開發(fā)，看好樓市發(fā)展；（8）考慮子女上學，臨時居住投資；(9）丞待改善生活及居住環(huán)境人群；(10)部分投資置業(yè)、二次置業(yè)者。2013年度房地產市場概述一、泗縣房產市場購房主力客戶群三、2013年度房地產市場概述購房主體收入分析近年來購房群體年輕化明顯，中低檔房產市場的購房主力集中在向家庭年收入約3—4萬的群體靠攏。高端市場的需求量逐步增加，高檔產品市場的購房者集中在家庭年收入約15—20萬以上的群體為主。目前截至2012年全縣城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資是23390元，農民人均年收入達4500元。2013年度房地產市場概述購房主體收入分析第二部分：項目本體分析1、項目區(qū)位分析2、項目SWOT分析3、項目價值綜合評析第二部分：項目本體分析項目概述項目總建筑面積27萬方，其中住宅部分160879.77平米（其中多層部分35693.57㎡，高層部分125186.20㎡，合計1533套，其中多層329套，高層1204套。），沿街商業(yè)建筑面積部分21036.55㎡，機動停車位930輛。酒店部分總建筑面積35832.70㎡，賓館建筑面積19217.34㎡，賓館配套總建筑面積16615.36㎡，機動停車位3210輛，社會機動停車位36輛。公共服務設施用地以及社會公園用地21201.06㎡，約31.79畝。項目整體機動停車位合計1369個配套類除卻公園、酒店、賓館、商業(yè)街外，配套有幼兒園、室內文體活動中心、衛(wèi)生服務站、老年活動站等。項目概述項目總建筑面積27萬方，其中住宅部分160879.7項目概述小結項目整體規(guī)劃采用ArtDeco建筑風格，整體筑風格高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢，表達出不斷超越的人文精神和力量。其新穎的造型、艷麗奪目的色彩以及豪華材料的運用，有望成為泗縣最具高端與摩登藝術的符號。作為項目標志性建筑體之一的酒店更充分彰顯了ArtDeco建筑風格裝飾藝術與符號特征。從建筑風格，項目具備高端項目形象氣質。項目概述小結項目整體規(guī)劃采用ArtDeco建筑風格，整體筑風項目概述小結ArtDeco注解：ArtDeco演變自十九世紀末的ArtNouveau（新藝術）運動，結合了因工業(yè)文化所興起的機械美學，以較機械式的、幾何的、純綷裝飾的線條來表現(xiàn)，其共同的特色是有著豐富的線條裝飾與逐層退縮結構的輪廓。“ArtDeco”，即是藝術裝飾風格，發(fā)源于法國，興盛于美國，是世界建筑史上的一個重要的風格流派，表達了當時高端階層所追求的高貴感；而摩登的形體又賦予古老的、貴族的氣質，代表的是一種復興的城市精神。代表建筑：上海的國際飯店、沙遜大廈、錦江飯店、百樂門。項目概述小結ArtDeco注解：高配置停車位超大樓間距項目內在概述小結高端項目氣質完善的商業(yè)與幼兒園自身配套公園配套ArtDeco建筑風格項目內在高配置停車位超大樓間距項目內在概述小結高端項目氣質項目四至：新城中心、政務中心、學區(qū)中心北至汴河大道西至赤山路南至桃園路東至托泥溝項目四至：新城中心、政務中心、學區(qū)中心北至汴河大道西至赤山路周邊基礎環(huán)境學區(qū)類專屬幼兒園、汴光小學、泗州學校（私立）、靈童學校、新一中政務中心公安局、國土局、新聞出版局、社保局、民政局、人民法院、文化館、林業(yè)局、工商局、地稅局、縣政府等等超市：易買得項目配套超市公共交通：1路、8路酒店：泗縣國際酒店項目配套酒店周邊同質項目：泗州盛世豪庭周邊基礎環(huán)境學區(qū)類專屬幼兒園、汴光小學、泗州學校（私立）、靈配套齊全交通便利項目外在小結高端項目氣質學區(qū)中心政務中心新區(qū)中心項目外在配套齊全交通便利項目外在小結高端項目氣質學區(qū)項目概述小結：項目具備高端項目氣質高端項目氣質高配置停車位超大樓間距與合理戶型完善的商業(yè)與幼兒園自身配套獨享公園配套ArtDeco建筑風格配套齊全交通便利學區(qū)中心政務中心新區(qū)中心項目概述小結：項目具備高端項目氣質高端項目氣質高配置停車位項目綜合評價項目優(yōu)劣勢分明，銷售的關鍵在于充分發(fā)揮項目優(yōu)勢，塑造本項目獨特的個性和競爭力；目前市場發(fā)展勢頭同比較好，項目為多層電梯住宅與高層住宅，戶型同比較好，需求空間很大，整體形象有待進一步提升；項目所處區(qū)域逐漸成熟完善，將擁有良好的生活居住氛圍；項目擁有良好的自然資源，其利用程度將對項目競爭力產生直接影響；項目整體素質與盛世豪庭相似，必須突出差異化定位才能與競爭對手有效區(qū)別。精煉總結：市場成熟、穩(wěn)定發(fā)展、周邊項目產品同質、尋找特色定位、細化市場空間、突出環(huán)境優(yōu)勢、挖掘發(fā)展?jié)摿Γ嵘郊又?，謀求利益最大化。項目綜合評價項目優(yōu)劣勢分明，銷售的關鍵在于充分發(fā)揮項目優(yōu)勢，項目發(fā)展戰(zhàn)略：強化優(yōu)勢第一、市場策略：差異化，樹立NO1的高大上形象差異化定位策略：目前最為同期、同質化項目直面競爭盛世豪庭，產品及規(guī)劃方面具有一定趨同，因此應利用突出特色定位有效區(qū)別競爭對手贏得市場空間。項目發(fā)展戰(zhàn)略：強化優(yōu)勢第一、市場策略：差異化，樹立NO1的高項目發(fā)展戰(zhàn)略：強化優(yōu)勢第二、開發(fā)戰(zhàn)略：塑造長效口碑品牌樹立開發(fā)品牌，實現(xiàn)持續(xù)開發(fā)。借助項目特有的公園以及自身配套，做好產品質量及后續(xù)服務，排布好公園與項目之間的工程節(jié)奏，良好的居住環(huán)境，不停進行炒熱，塑造強勢長效的口碑，在泗縣樹立良好品牌形象，為后續(xù)開發(fā)項目奠定基礎。項目發(fā)展戰(zhàn)略：強化優(yōu)勢第二、開發(fā)戰(zhàn)略：塑造長效口碑品牌項目發(fā)展戰(zhàn)略：轉化劣勢第三、開發(fā)戰(zhàn)略：加值策略田忌賽馬在突出項目環(huán)境優(yōu)勢的基礎上應利用特色定位拓展市場空間，增加項目附加價值。同時在銷售推廣上利用多層沖擊市場，搶占市場先機和市場份額，高層采用市場跟隨策略，利用價格優(yōu)勢實現(xiàn)快速銷售的目的。同步以自身優(yōu)勢配套與與商業(yè)配套招商進一步增加項目優(yōu)勢，提升項目品牌與高附加值。項目發(fā)展戰(zhàn)略：轉化劣勢第三、開發(fā)戰(zhàn)略：加值策略田忌賽馬項目發(fā)展戰(zhàn)略：抓住機會第四、開發(fā)戰(zhàn)略：搶占時機中國房地產政策頻出，但每次政策的出臺都促動著房地產價格的逐步提升，而面對泗縣相對平穩(wěn)的發(fā)展，且有同質化競爭的項目同步開發(fā)節(jié)奏，仍建議緊抓機會，現(xiàn)金為王，同步全面、全力爭取利潤最大化。項目能否搶占市場先機是實現(xiàn)整體銷售的關鍵。一定要抓住上半年比較好的時機一擊制勝，在下半年持續(xù)開發(fā)過程不斷形成項目自身價值的提升，以攫取利潤最大化。項目發(fā)展戰(zhàn)略：抓住機會第四、開發(fā)戰(zhàn)略：搶占時機項目發(fā)展戰(zhàn)略：抓住機會第五、消費者策略：拓寬渠道，迎合引導拓展銷售渠道。強化鄉(xiāng)鎮(zhèn)推廣優(yōu)勢（低投入推廣、直接長效），活動營銷為主線，利用項目本身地理優(yōu)勢有限攫取泗縣東向鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，扎實扎根入鄉(xiāng)鎮(zhèn)利用多種營銷手段拓寬銷售渠道。項目發(fā)展戰(zhàn)略：抓住機會第五、消費者策略：拓寬渠道，迎合引導項目發(fā)展戰(zhàn)略：抓住機會第五、消費者策略：拓寬渠道，迎合引導拓展銷售渠道。強化鄉(xiāng)鎮(zhèn)推廣優(yōu)勢（低投入推廣、直接長效），活動營銷為主線，利用項目本身地理優(yōu)勢有限攫取泗縣東向鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，扎實扎根入鄉(xiāng)鎮(zhèn)利用多種營銷手段拓寬銷售渠道。項目發(fā)展戰(zhàn)略：抓住機會第五、消費者策略：拓寬渠道，迎合引導項目發(fā)展戰(zhàn)略：競合威脅第六、競爭策略：監(jiān)測跟隨非競爭性導向策略。項目只需突出自身特色定位及核心資源優(yōu)勢即可通過不斷展示項目實體，涵蓋獨具特色并與項目本身相契合的統(tǒng)一性推廣，無須過多實施競爭宣傳導向，而是通過自身特點與開發(fā)節(jié)奏、開發(fā)的先后順序實行跟隨策略進行銷售，利用自身優(yōu)勢搶占市場空間。區(qū)域性對接高品質對接公園文化對接一體化商業(yè)對接項目發(fā)展戰(zhàn)略：競合威脅第六、競爭策略：監(jiān)測跟隨區(qū)域性對接高品項目發(fā)展戰(zhàn)略：優(yōu)勢分析發(fā)展商實力雄厚：發(fā)展商作為知名民營企業(yè)，實力雄厚進行強化推廣，高起點，高推高打。住宅集中：該區(qū)域目前住宅項目開發(fā)數(shù)量雖不是太大，但未來將形成大規(guī)模政務區(qū)居住區(qū)，具有規(guī)模優(yōu)勢。交通條件良好：項目位于城市主干道汴河路路，交通條件良好。居住環(huán)境良好：項目西邊緊靠公園，東邊拖托泥溝干渠改造后將成為城市景觀帶，居住自然環(huán)境良好，周邊學區(qū)較多，一站式解決15年一站式教育。戶型配比合理：項目主力戶型為90㎡和110－120㎡經濟型戶型，市場需求空間大，有利于銷售。項目發(fā)展戰(zhàn)略：優(yōu)勢分析發(fā)展商實力雄厚：項目發(fā)展戰(zhàn)略：劣勢分析位置還比較偏僻：項目地段目前尚顯偏離主城區(qū)、缺乏居住人氣，處于城區(qū)邊緣地帶。周邊配套目前不夠齊全：本案周邊缺少相應成熟的生活配套設施，離醫(yī)院、學校、超市、銀行等基本配套設施有一定距離。商業(yè)部分需后期逐步招商進行推進；

商業(yè)部分目前缺少氛圍，需通過后期招商與人氣居住氛圍予以逐步帶動，周邊競爭環(huán)境直接（盛世華庭）。鑒于公園待建，同步物業(yè)需要有穩(wěn)固的開發(fā)節(jié)奏支撐；

項目雖有公園，但需要時間予以建設，眼前利益無實體支撐，需要大量的推廣予以加強，以保障后期市場期待值的不斷攀升。項目發(fā)展戰(zhàn)略：劣勢分析位置還比較偏僻：項目發(fā)展戰(zhàn)略：機會點（opportunity）分析經濟發(fā)展持續(xù)看好

泗縣近年經濟快速持續(xù)發(fā)展，市民可支配收入增長較快，住宅購買需求持續(xù)增加，特別是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。泗縣房地產市場發(fā)展良好近年泗縣房地產發(fā)展良好，在售銷售價格穩(wěn)步提升。區(qū)位發(fā)展?jié)摿艽箜椖课挥诔鞘兄饕l(fā)展方向，政務區(qū)未來發(fā)展?jié)摿薮?，目前已基本成為住宅熱點開發(fā)區(qū)域，政務區(qū)的消費力逐步增強。處于城區(qū)主入口之一，公共交通已抵達

項目緊鄰汴河路主干道，是東部進入城區(qū)必經之路，對該區(qū)域的高質量鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶有較強的吸引力。項目發(fā)展戰(zhàn)略：機會點（opportunity）分析經濟發(fā)展持項目發(fā)展戰(zhàn)略：威脅分析競爭激烈，時間重疊項目周邊競爭樓盤后期逐步增多，且推盤時間重疊，一定程度上會對本案造成客源的分流。存在產品同質化可能：項目所在區(qū)域住宅產品、商業(yè)規(guī)劃趨同，不容易拉開消費層次及形成獨特競爭力。國家宏觀調控政策影響受國家宏觀調控政策營銷國內房地產市場將步入一個調整期，需盡快推進開發(fā)節(jié)奏，避免出現(xiàn)更為嚴厲的調控政策。項目發(fā)展戰(zhàn)略：威脅分析競爭激烈，時間重疊第三部分：項目定位1、目標客戶定位及分析2、項目定位思考第三部分：項目定位富有階層中產階層普通家庭低收入家庭置業(yè)選擇豪宅，選擇好環(huán)境、好地段具有置業(yè)選擇性，追求品質生活要求低，滿足居住需求租房、自建房目標受眾目標消費群富有中產普通家庭低收入家庭置業(yè)選擇豪宅，選擇好環(huán)境、好地段具目標受眾：精準定位周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需改善居住條件老城區(qū)換房買房者及部分二次置業(yè)者對高要求品質物業(yè)的追求。結婚、學區(qū)買房在泗縣住宅市場占很大比例。該地段更有魅力吸引泗縣東向鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群。項目周邊政務區(qū)客群政務區(qū)現(xiàn)有各行政、事業(yè)單位員工。目標受眾：精準定位周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需改善居住條件老城區(qū)換房買房者及目標客群理想居所首先要有良好的居住環(huán)境，滿足其生活向上的追求；性價比高，是目前市場所有房子里最“值”的物業(yè)；雖然價格不是最高，但物業(yè)本身的氣質符合精神層面的需求，在朋友面前還不會丟臉；戶型具有吸引力，產品品質高，具有高值商業(yè)配套與公園配套，房屋實用率高。目標客群理想居所首先要有良好的居住環(huán)境，滿足其生活向上的追求目標客群心理分析：居住區(qū)域心理目標群體對項目地段認知存在一定障礙，需要通過對項目的進一步整合與改善，突出項目新亮點加以引導。城區(qū)客戶置業(yè)區(qū)域選擇受價格影響較大，因此項目價格也將成為銷售的很大促動力。項目周邊良好的自然環(huán)境短期內不能被客戶認識，需挖掘項目發(fā)展?jié)摿?，強化居住環(huán)境宣傳。周邊行政、事業(yè)單位客戶較為挑剔，但是置業(yè)選擇項目相對方便，但實際操作中需要以實體予以打動。目標客群心理分析：居住區(qū)域心理目標群體對項目地段認知存在一定目標客群心理分析：客戶購買心理目標客戶為現(xiàn)有市場在地段和價格上雙重選擇人群，市場補充性很強，經濟性戶型和購房總價是他們首要考慮的要素，但本項目需要更多的改變與創(chuàng)新、創(chuàng)意增加項目附加值。選擇購買本項目的客戶最大的推動力必然是創(chuàng)新性、創(chuàng)意性以及價格為驅動，這也是客戶選擇在項目區(qū)域置業(yè)的最主要原因之一。對生活的美好向往可以通過項目的創(chuàng)新、創(chuàng)意所倡導的生活理念實現(xiàn)，因此本項目更大的創(chuàng)新、創(chuàng)意也最大拉動力之一。目前泗縣城市向東發(fā)展，政務區(qū)有望成為房地產開發(fā)熱點區(qū)域，群聚效應成為很多客戶置業(yè)有力的影響因素。目標客群心理分析：客戶購買心理目標客戶為現(xiàn)有市場在地段和價格目標客群心理分析：目標客群購買的態(tài)度三高三求：對高性價比的追求！對高品質社區(qū)的要求！對高素質生活的需求！目標客群心理分析：目標客群購買的態(tài)度三高三求：項目定位思考（1）定位思路

1.差異化

一般綜合質素較好且有鮮明特色的項目可實現(xiàn)銷售額和時間上的最優(yōu)效果，而本項目無論地段、規(guī)模及產品無明顯優(yōu)勢，且同市場產品及價格趨同，必須通過特色定位實現(xiàn)差異化目的，借以區(qū)分競爭對手并贏得市場空間。

2.提煉核心價值

項目最大優(yōu)勢來自于政務區(qū)地段，周邊緊靠公園及以后的托泥溝干渠景觀帶，自然及居住環(huán)境良好，因此在定位中應予以強化。

3.樹立品牌形象對于本縣蘑菇來說極具特色的項目定位會讓公司品牌形象在短期內建立起來。

4.利于銷售項目定位必須考慮利于銷售的原則，定位應有創(chuàng)新性和時尚性，以利于營銷宣傳和銷售推廣。

項目定位思考（1）定位思路項目定位分析之一時間向度關注程度高低過去未來區(qū)位價位環(huán)境戶型配套/附加品牌形象目前項目定位分析之一時間向度關注程度高低過去未來區(qū)位價位環(huán)境戶型項目定位分析之二可復制性容易較難很難房地產項目的因素區(qū)位價位環(huán)境配套/附加特色戶型開發(fā)商/項目品牌本項目緊鄰公園及水系具有稀缺性，特色定位對提升項目整體檔次有重要作用。項目定位分析之二可復制性容易較難很難房地產項目的因素區(qū)位價位項目定位分析之二周邊生活配套不齊全自然居住環(huán)境好區(qū)域住宅發(fā)展?jié)摿Υ髽淞㈤_發(fā)品牌市場產品同質化定位規(guī)避區(qū)域住宅開發(fā)集中項目的定位現(xiàn)實基點項目定位分析之二周邊生活配套不齊全自然居住環(huán)境好區(qū)域住宅發(fā)展項目定位分析之三（一）本項目現(xiàn)有價值要素提煉

通過上述對市場環(huán)境以及項目自身的分析，本項目現(xiàn)有價值要素主要體現(xiàn)在：

居住環(huán)境價值項目西邊緊鄰公園，東邊干渠改造后將成為城市景觀帶，自然資源良好，居住環(huán)境優(yōu)越；（二）我們增加的附加價值

高雅生活價值

項目特色定位將為項目帶來健康生活理念，可以滿足置業(yè)者對于更高生活的追求愿望；高品居住價值樹立公司品牌形象，品質地產將會更多為目標群體所認同；一體化的商業(yè)配套追求通過對項目的商業(yè)部分進行招商以及特色定位，提升項目商業(yè)附加值部分，進一步完善項目的高端品質形象，形成城市的認同感。項目定位分析之三（一）本項目現(xiàn)有價值要素提煉項目發(fā)展定位推導：從建筑理念上ArtDeco

新藝術運動異文化圖案幾何的、純綷裝飾的線條追求感性對稱簡潔的幾何構圖文化、音樂符號圖騰打破常規(guī)的震撼立體派(Cubism)、未來派(Futurism)、新古典主義(Neoclassicism)、爵士風格藝術源于法國項目發(fā)展定位推導：從建筑理念上ArtDeco新藝術運