魚(yú)池街綜合樓項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告

編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書(shū)山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟頁(yè)碼：第頁(yè)魚(yú)池街綜合樓項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告

目錄前言太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)辦公物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r整體概況市場(chǎng)細(xì)化分析典型項(xiàng)目及可借鑒項(xiàng)目分析辦公物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況地塊特征位置及交通產(chǎn)品主要指標(biāo)第二節(jié)項(xiàng)目現(xiàn)狀分析一、項(xiàng)目SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)2、劣勢(shì)3、機(jī)會(huì)4、威脅二、項(xiàng)目SWOT總結(jié)分析第四章項(xiàng)目定位分析第一節(jié)項(xiàng)目定位策略一、項(xiàng)目定位依據(jù)二、項(xiàng)目定位三、總結(jié)第二節(jié)項(xiàng)目形象定位一、項(xiàng)目形象定位因素二、形象定位第三節(jié)目標(biāo)客戶定位一、目標(biāo)客戶構(gòu)成二、目標(biāo)客戶身份特征三、需求偏好、價(jià)值取向第四節(jié)項(xiàng)目功能定位一、項(xiàng)目功能及檔次定位二、項(xiàng)目裝修裝飾風(fēng)格定位第五節(jié)銷(xiāo)售模式定位一、定位原則二、銷(xiāo)售模式定位第六節(jié)價(jià)格定位一、定位原則二、定價(jià)方法三、價(jià)格體系四、付款方式第五章項(xiàng)目初步營(yíng)銷(xiāo)方案第一節(jié)確定銷(xiāo)售目的和目標(biāo)一、確定銷(xiāo)售目的二、目標(biāo)完成計(jì)劃第二節(jié)方案實(shí)施一、方案實(shí)施要點(diǎn)二、方案實(shí)施第六章市場(chǎng)推廣初步計(jì)劃第一節(jié)項(xiàng)目案名定位建議案名定位因素案名定位第二節(jié)市場(chǎng)推廣原則一、廣告主題二、推廣附件準(zhǔn)備三、媒體策略第三節(jié)推廣計(jì)劃初步思路第四節(jié)推廣計(jì)劃所需支持一、各項(xiàng)工作的協(xié)調(diào)及支持二、開(kāi)發(fā)公司配合第五節(jié)推廣活動(dòng)方案第七章結(jié)束語(yǔ)

前言《報(bào)告》主要針對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域一系列深入調(diào)研分析而引出本項(xiàng)目戰(zhàn)略指導(dǎo)思想、營(yíng)銷(xiāo)策劃定位報(bào)告?！棒~(yú)池街綜合樓項(xiàng)目”為山西力天房地產(chǎn)公司于2004年開(kāi)發(fā)建設(shè)，最初定位為自營(yíng)的桑娜、酒店客房項(xiàng)目，目前因公司運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略的調(diào)整，希望于近期推向市場(chǎng)，在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回流。因此，我司根據(jù)企業(yè)的具體目標(biāo)，通過(guò)對(duì)地塊周邊環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及周邊項(xiàng)目市場(chǎng)等概況的客觀分析，結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)狀，總結(jié)出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅，并針對(duì)項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)定位、功能配套、業(yè)態(tài)分布提出相應(yīng)建議。通過(guò)部分建議，提醒開(kāi)發(fā)商能夠緊密結(jié)合地塊周邊未來(lái)商務(wù)物業(yè)市場(chǎng)需求，使項(xiàng)目在建筑形象、功能配套等產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面更加適應(yīng)未來(lái)市場(chǎng)需求特點(diǎn)，進(jìn)而推動(dòng)項(xiàng)目在銷(xiāo)售、推廣等環(huán)節(jié)的方案實(shí)施。

太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況第一節(jié)太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀2003-2004年是太原房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展期，總體價(jià)格在全國(guó)中等城市中已屬較高水平，根據(jù)相關(guān)部門(mén)2005年9月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：太原商品房均價(jià)為3000元/平米左右，而中高檔住宅平均成交單價(jià)達(dá)到3500元/平米。從房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)角度來(lái)看住宅依然占據(jù)市場(chǎng)較大份額，80～130平米的2室、3室住宅項(xiàng)目成為市場(chǎng)供應(yīng)的主力戶型，50～80平米的小戶型在2005年也呈現(xiàn)出熱銷(xiāo)的局面，但多數(shù)高檔樓盤(pán)由于前期規(guī)劃定位的不合理性，導(dǎo)致了當(dāng)前銷(xiāo)售普遍陷入困境的局面。所以，未來(lái)太原市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)價(jià)格適中的中、小戶型將逐漸成為市場(chǎng)主流，得到了廣大消費(fèi)者的熱切追捧。一、不同類(lèi)型商品房供應(yīng)規(guī)模2002-2005年上半年太原市累計(jì)供應(yīng)住宅、別墅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、商住、酒店式公寓等不同類(lèi)型房地產(chǎn)項(xiàng)目共200余個(gè)。其中2003年太原市新增商品房共45個(gè)，2004年新增56個(gè)，2005年1-9月新增46個(gè)商品房項(xiàng)目（其中包含分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）。從供應(yīng)角度來(lái)看，雖然近年來(lái)太原房地產(chǎn)市場(chǎng)有了很大發(fā)展，但本地開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念滯后，宣傳包裝不到位，產(chǎn)品單一，建筑呆板，少有創(chuàng)新，項(xiàng)目同質(zhì)程度較高，沒(méi)有自身的產(chǎn)品個(gè)性，僅能滿足購(gòu)房者一般的居住需求，還處于功能產(chǎn)品時(shí)代。商住與寫(xiě)字樓項(xiàng)目所占供應(yīng)比例較小，但從市場(chǎng)需求來(lái)看，消費(fèi)者對(duì)于此類(lèi)物業(yè)的投資熱情不減，尤其在中、小戶型供應(yīng)相對(duì)缺乏的市場(chǎng)狀況下，只有少數(shù)開(kāi)發(fā)商介入此空白領(lǐng)域，預(yù)期在未來(lái)幾年之內(nèi)此類(lèi)物業(yè)將成為太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資黑馬。二、商品房銷(xiāo)售價(jià)格狀況2003年太原市商品房銷(xiāo)售價(jià)格出現(xiàn)了與全國(guó)房?jī)r(jià)同步上漲的情況，漲幅為10%；2004年達(dá)到每平方米3050元，漲幅達(dá)11.85%。2005年一季度太原房?jī)r(jià)與去年同期相比上漲了1.5%，其中，房屋銷(xiāo)售綜合價(jià)格為每平方米3265.7元，商品房銷(xiāo)售平均價(jià)格為每平方米3487.4元。2005年上半年，太原市房地局登記的新建房屋成交數(shù)量比往年明顯下降，太原市多數(shù)樓盤(pán)不能及時(shí)清盤(pán)，尤其是部分高檔樓盤(pán)的銷(xiāo)售已不容樂(lè)觀。太原市銷(xiāo)售通常的行情是：一季度為淡季，漲幅不大，5-10月為旺季，漲幅較大。在國(guó)家宏觀政策的調(diào)控下，太原市2005年一季度房?jī)r(jià)依舊保持了小幅上漲，后半年房?jī)r(jià)走勢(shì)很難預(yù)測(cè)，預(yù)期漲浮的可能性較大，但幅度不會(huì)過(guò)高。從目前北城區(qū)價(jià)格供應(yīng)來(lái)看，漲浮空間已不大，投資者的置業(yè)熱情明顯降溫，除價(jià)格適中的中、小戶型尚受消費(fèi)者認(rèn)可以外，高檔項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況已步履維艱。第二節(jié)太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)隨著太原市近幾年中、高檔樓盤(pán)的大量供應(yīng)，加之產(chǎn)品規(guī)劃的相對(duì)滯后，導(dǎo)致市場(chǎng)需求萎縮，投資減弱。2005年入市銷(xiāo)售的幾個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目均定位為中、小戶型，說(shuō)明太原市未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展正向價(jià)格適中的中、小戶型產(chǎn)品集攏。在價(jià)格供應(yīng)方面，“價(jià)高質(zhì)劣”項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)已蕩然無(wú)存，反映出消費(fèi)者投資已逐漸趨于理性，開(kāi)發(fā)商以高價(jià)格賺取高額利潤(rùn)的預(yù)期已不現(xiàn)實(shí)，未來(lái)太原房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)應(yīng)是在產(chǎn)品規(guī)劃、價(jià)格策略、銷(xiāo)售管理、售后服務(wù)等方面的綜合競(jìng)爭(zhēng)。

區(qū)域市場(chǎng)辦公物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r第一節(jié)整體概況太原市寫(xiě)字樓項(xiàng)目在2003年后如雨后春筍般大量涌現(xiàn)，總體供應(yīng)量超過(guò)100萬(wàn)平米，形成了以“國(guó)貿(mào)”、“華宇國(guó)際”為代表的“府西街商務(wù)區(qū)”；“金茂國(guó)際”、“賽格數(shù)碼港”、“盛偉大廈”為代表的“南內(nèi)環(huán)商務(wù)區(qū)”；“世貿(mào)中心”、“梅園百盛”為代表的“親賢商務(wù)區(qū)”和正在形成之中的“長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)圈”。目前府東、府西街“CBD區(qū)域”范圍內(nèi)已呈現(xiàn)出較為成熟的商務(wù)氛圍，已投付使用的有：國(guó)貿(mào)大廈、華宇國(guó)際、珠琳國(guó)際大廈、珠琳旺角、中盛國(guó)際大廈、雙龍大廈、金色100等中、高擋寫(xiě)字樓及商住項(xiàng)目；封頂正處于外部裝修的項(xiàng)目有：御花園假日廣場(chǎng)、第五大道等項(xiàng)目；目前處于主體施工階段的項(xiàng)目有：王府大廈、盛唐萬(wàn)象等項(xiàng)目。解放路、北大街、東緝虎營(yíng)與西緝虎營(yíng)街道兩旁也零星分布有幾處規(guī)模千余平米的辦公物業(yè)對(duì)外出租。第二節(jié)市場(chǎng)細(xì)化分析一、寫(xiě)字樓分布及銷(xiāo)售價(jià)格杏花嶺區(qū)寫(xiě)字樓主要分布于三條主干道之上，即府東、府西街—解放路—南、北肖墻。府東、府西街集中分布有：國(guó)貿(mào)大廈、王府大廈、華宇國(guó)際、第五大道、雙龍大廈等中、高檔的寫(xiě)字樓與商住項(xiàng)目，周邊配套齊全、交通便利。其中國(guó)貿(mào)大廈、華宇國(guó)際、雙龍大廈均已投付使用。國(guó)貿(mào)大廈售價(jià)高達(dá)9800元/平米，華宇國(guó)際均價(jià)3900元/平米，雙龍大廈為商住項(xiàng)目，均價(jià)為3300元/平米，第五大道曾用名“金橋大廈”，正在內(nèi)外裝修中，銷(xiāo)售均價(jià)7000元/平米，王府大廈緊臨國(guó)貿(mào)，2005年7月8日開(kāi)盤(pán)，目前已銷(xiāo)售30%，均價(jià)5800元/平米。解放路分布有：珠林國(guó)際大廈、中盛國(guó)際大廈與金色100三個(gè)辦公項(xiàng)目，其中珠林國(guó)際與中盛國(guó)際為高檔寫(xiě)字樓帶底商項(xiàng)目，銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)5800元/平米，金色100從住宅調(diào)整為商住，均價(jià)2800元/平米。南、北肖墻分布有：御花園假日廣場(chǎng)、珠琳旺角等幾個(gè)辦公項(xiàng)目。其中御花園假日廣場(chǎng)集住宅、辦公、商鋪于一體，寫(xiě)字樓目前只作整層銷(xiāo)售，起價(jià)超過(guò)4500元/平米；珠琳旺角緊臨御花園假日廣場(chǎng)，為14層帶底商的純寫(xiě)字樓項(xiàng)目，起價(jià)4600元/平米。二、寫(xiě)字樓租賃價(jià)格一般寫(xiě)字樓在建成后才能談及出租，因此目前入住時(shí)間較晚的項(xiàng)目暫不進(jìn)行租賃，只對(duì)外銷(xiāo)售，如：王府大廈、盛唐萬(wàn)象、第五大道等。國(guó)貿(mào)大廈東塔樓13層-40層的寫(xiě)字間對(duì)客戶整層銷(xiāo)售，西塔樓13-19層對(duì)客戶整層出租，均由客戶自行進(jìn)行裝修，租價(jià)在3.7元—4.2元/天，租價(jià)居寫(xiě)字樓項(xiàng)目之首；華宇國(guó)際租價(jià)為1.3元/天；雙龍大廈租價(jià)在1.2元/天左右。三、寫(xiě)字樓物業(yè)管理費(fèi)用從下圖可以看出物業(yè)費(fèi)用最高的是國(guó)貿(mào)大廈為10元/月/平米；金色100費(fèi)用最低，在1.1元/月/平米左右；其余各項(xiàng)目中寫(xiě)字樓物業(yè)費(fèi)用集中在3-5元/月/平米之間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了物業(yè)費(fèi)用集中在1.5元/月/平米左右的商住項(xiàng)目。四、分析結(jié)論依據(jù)杏花嶺區(qū)域辦公物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，得出以下結(jié)論：寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況較好(普遍只售不租)，銷(xiāo)售平均價(jià)格高于其他區(qū)域。寫(xiě)字樓檔次總體較高，尤其建有國(guó)貿(mào)大廈這樣的高檔甲級(jí)寫(xiě)字樓，為本區(qū)域增色不少。部分寫(xiě)字樓臨街街道較窄，在高峰期間內(nèi)，造成業(yè)主驅(qū)車(chē)出行不便。本區(qū)域目前缺少中、低端（均價(jià)2500-3000元/平米）的商住項(xiàng)目。從本區(qū)域辦公物業(yè)整體狀況來(lái)看，多數(shù)項(xiàng)目性價(jià)比不高，租售價(jià)格明顯高于自身價(jià)值，物業(yè)管理費(fèi)用也與其物業(yè)提供服務(wù)存在差距。所以，在本區(qū)域十分缺少高性價(jià)比的辦公項(xiàng)目，同時(shí)也成為太原市辦公物業(yè)市場(chǎng)的一大空白。名稱(chēng)銷(xiāo)售均價(jià)戶型面積每平米年租金年回報(bào)率擬定本項(xiàng)目2800元/平米120平米1元/天/平米10%從上表可以看出：如果將本項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)擬定為2800元/平米，首付15萬(wàn)，貸款21萬(wàn)，以1元/天/平米的合理租金對(duì)外出租，10年可收回投資成本?？梢?jiàn)將本項(xiàng)目定位于中、低價(jià)位的商住項(xiàng)目較易使消費(fèi)者認(rèn)同。第三節(jié)典型項(xiàng)目及可借鑒項(xiàng)目分析國(guó)貿(mào)大廈一、總體情況位置：太原市府西街69號(hào)規(guī)模：由兩棟41層、高162米的塔樓和19層的附樓及5層裙樓組成占地面積：18500平方米總建筑面積：185000平方米商城：13000平方米寫(xiě)字樓：2棟寫(xiě)字樓共80000平米公寓：16000平方米發(fā)展商：太原萬(wàn)豐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司投資商：太原萬(wàn)豐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)管理：上海錦江國(guó)際酒店管理有限公司設(shè)計(jì)單位：香港A1建筑設(shè)計(jì)有限公司施工單位：中國(guó)建筑一局(集團(tuán))有限公司1、寫(xiě)字樓辦公區(qū)凈高：3米大堂：10.2米停車(chē)：地上及地下1.2層設(shè)有停車(chē)位共500余個(gè)電梯：德國(guó)原裝蒂森（THYSSEN）電梯，共39部主要客戶：中國(guó)移動(dòng)、金融證券中心、擔(dān)保公司、銀行及國(guó)內(nèi)外大中型商貿(mào)類(lèi)企業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的公司2、大廈配套：商務(wù)：金融證券中心、銀行營(yíng)業(yè)廳、餐飲：?jiǎn)T工餐廳、大酒店、餐飲中心、西餐廳酒店：五星級(jí)客房、總統(tǒng)套房、豪華套房商場(chǎng)：國(guó)貿(mào)精品商城其他：康體健康中心、娛樂(lè)包房、會(huì)議廳(報(bào)告廳1個(gè)、中心會(huì)議廳2個(gè)、小型會(huì)議廳4個(gè))、多功能會(huì)議廳、陽(yáng)光四季廳、地下停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)車(chē)庫(kù)大廈智能化系統(tǒng)：5A級(jí)智能化（通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、保安自動(dòng)化系統(tǒng)、消防自動(dòng)化系統(tǒng)）二、項(xiàng)目特點(diǎn)：國(guó)貿(mào)大廈憑借龐大的建筑規(guī)模、完善的綜合性高檔商務(wù)服務(wù)及優(yōu)越的地理位置與優(yōu)良的配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)，吸引了眾多有實(shí)力的國(guó)內(nèi)外商貿(mào)類(lèi)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)公司的加盟。中盛國(guó)際大廈一、總體情況位置：解放路277號(hào)規(guī)模：14層板樓建筑占地面積：2018.99平方米總建筑面積：17970.21平方米寫(xiě)字樓：10800平方米發(fā)展商：山西晉祠旅游綜合開(kāi)發(fā)公司投資商：山西晉祠旅游綜合開(kāi)發(fā)公司物業(yè)管理：青天物業(yè)管理有限公司設(shè)計(jì)單位：北京關(guān)朗廣告施工單位：太原青天發(fā)展集團(tuán)辦公區(qū)凈高：2.8米大堂：4米左右停車(chē)：地下停車(chē)場(chǎng)、地上停車(chē)位主要客戶：商貿(mào)類(lèi)企業(yè)大廈配套：商務(wù)秘書(shū)、咖啡廳、小型免費(fèi)會(huì)議室、小型圖書(shū)館、吸煙室、多功能會(huì)議廳等大廈智能化系統(tǒng)通訊自動(dòng)化系統(tǒng)：衛(wèi)星電視、閉路電視接受系統(tǒng)。交配電系統(tǒng)采用雙電源供電系統(tǒng)，提高了大廈的供電可靠性。樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)：大廈選用先進(jìn)的“雙良”牌中央空調(diào)機(jī)組，采用燃?xì)庵比紮C(jī)，可自動(dòng)控制冷、熱量，控制所有新風(fēng)機(jī)、空調(diào)機(jī)的啟停，用戶自行調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度；四部美國(guó)OTIS客梯和一部三洋貨梯快速提高辦公效率。辦公自動(dòng)化系統(tǒng)：寬帶入網(wǎng)，滿足互聯(lián)網(wǎng)接入的需求。保安自動(dòng)化系統(tǒng)：保安監(jiān)控系統(tǒng)能對(duì)各個(gè)出口、入口、主要通道及主要場(chǎng)所實(shí)行電視監(jiān)控。消防自動(dòng)化系統(tǒng)：消防監(jiān)控系統(tǒng)、可自動(dòng)消防監(jiān)控、自動(dòng)報(bào)警。二、項(xiàng)目特點(diǎn)：中盛國(guó)際大廈（原青天商務(wù)大廈）是目前杏花嶺區(qū)規(guī)模較大的綜合性高檔甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目之一，集辦公、會(huì)議、娛樂(lè)等多功能于一體，配套服務(wù)完善，商業(yè)氛圍較優(yōu)越。珠琳國(guó)際大廈一、總體情況位置：解放路與東緝虎營(yíng)交叉路口規(guī)模：由一棟地下一層、地上14層的樓體構(gòu)成占地面積：1428.6平方米總建筑面積：18000平方米寫(xiě)字樓：4至14層為寫(xiě)字樓發(fā)展商：山西珠琳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商：山西珠琳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理：山西珠琳物業(yè)管理有限公司設(shè)計(jì)單位：太原新建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所、煤炭工業(yè)部太原設(shè)計(jì)研究院監(jiān)理單位：太原市建筑監(jiān)理公司施工單位：北辰建筑安裝公司停車(chē)：地下32個(gè)停車(chē)位大型客戶：蘭華集團(tuán)大廈配套：商務(wù)中心、商場(chǎng)大廈智能化系統(tǒng)通訊自動(dòng)化系統(tǒng)：擁有寬帶網(wǎng)電話，2000條電話線路。樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)：兩部豪華型品牌商務(wù)電梯(蒂森、LG)，24小時(shí)不間斷工作；分層式中央空調(diào)。保安自動(dòng)化系統(tǒng)：閉路監(jiān)控、定位巡查、電子巡更系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、智能樓宇自控系統(tǒng)、防盜控制主機(jī)、紅外線微波探測(cè)器、停車(chē)庫(kù)自動(dòng)管理系統(tǒng)、遠(yuǎn)程智能化監(jiān)控。消防自動(dòng)化系統(tǒng)：自動(dòng)防火報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋、煙霧自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、滅火系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、實(shí)時(shí)播放音樂(lè)，在緊急情況時(shí)應(yīng)急廣播。二、項(xiàng)目特點(diǎn)珠琳國(guó)際大廈是杏花嶺區(qū)規(guī)模較大的綜合性中檔寫(xiě)字樓項(xiàng)目，集辦公、會(huì)議、商場(chǎng)等多功能于一體。珠琳房產(chǎn)經(jīng)過(guò)在太原市多年的發(fā)展，積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，吸引了眾多企業(yè)在此設(shè)立辦公地點(diǎn)。區(qū)域辦公物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期隨著太原市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，以及本區(qū)域內(nèi)省政府、省政協(xié)、省軍區(qū)等省級(jí)單位與市委、市政府等黨政機(jī)關(guān)的駐扎和各大商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)立的帶動(dòng)，使得地塊周邊成為辦公物業(yè)發(fā)展最具潛力的區(qū)域。府東、府西街的高檔寫(xiě)字樓不斷興建，銷(xiāo)售價(jià)格高昂，使多數(shù)中、小企業(yè)望而卻步，從而選擇租用其周邊或臨近區(qū)域的中、低檔商住和寫(xiě)字樓項(xiàng)目來(lái)滿足其辦公需求。但多數(shù)開(kāi)發(fā)商盲目的追求高端產(chǎn)品，而忽略了中、小企業(yè)的市場(chǎng)需求，使得本區(qū)域目前價(jià)格適中的中、小戶型商務(wù)項(xiàng)目供應(yīng)量極為缺乏。同時(shí)由于本區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)的稀缺性及今后拆遷難度的不斷加大，必將導(dǎo)致未來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本與銷(xiāo)售價(jià)格的不斷增加，從而為目前市場(chǎng)項(xiàng)目的升值空間奠定良好基礎(chǔ)，同時(shí)帶動(dòng)投資性需求的逐漸增大。

項(xiàng)目分析第一節(jié)項(xiàng)目概況地塊特征地塊東西寬40米，南北長(zhǎng)50余米，地貌基本平整，但地勢(shì)較低，夏天如遇大雨，北側(cè)路沿段易集水。位置及交通本項(xiàng)目位于旱西關(guān)與魚(yú)池街交匯處西北角，龍?zhí)豆珗@南門(mén)對(duì)面，距“國(guó)貿(mào)”7分鐘步行路程，與新建路、解放路、濱河?xùn)|路、府西街等交通主干道相臨，805、803、855、610、27、19、10、863、809、101等公交線路途經(jīng)本案，交通便捷。產(chǎn)品主要指標(biāo)本項(xiàng)目總建筑面積約30000平米；凈用地面積3000平米；建筑結(jié)構(gòu)為框塔結(jié)構(gòu)；標(biāo)準(zhǔn)層單層建筑面積約1800平米；設(shè)計(jì)樓層為地面21層，帶1層地下室；樓高72米，層高5-11層為3.9米，12-21為3米；設(shè)電梯4部；具體規(guī)劃正在調(diào)改之中。第二節(jié)項(xiàng)目現(xiàn)狀分析一、項(xiàng)目SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目交通便利，路網(wǎng)縱橫，臨近多條城市主干道，未來(lái)客戶的商務(wù)往來(lái)便捷；周邊配套完善，銀行、餐飲、醫(yī)療等公共生活機(jī)能設(shè)施齊全；本項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)為框塔結(jié)構(gòu)，空間較易分割，易于被辦公物業(yè)的客戶群所接受。2、劣勢(shì)產(chǎn)品功能定位不清晰，自身配套不足，例如：車(chē)位不足，物業(yè)管理無(wú)品牌支撐；項(xiàng)目主力戶型多為東西朝向，進(jìn)深偏大，對(duì)于持傳統(tǒng)置業(yè)觀念的北方客戶無(wú)吸引力；本項(xiàng)目主體工程過(guò)半，目前對(duì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的空間余地已不大。尤其是向住宅方面?zhèn)戎卣{(diào)整的話，因進(jìn)深（大）及朝向（差）的問(wèn)題，將嚴(yán)重影響項(xiàng)目銷(xiāo)售，危及開(kāi)發(fā)商資金安全。3、機(jī)會(huì)本項(xiàng)目位于太原市杏花嶺區(qū)府西街CBD商圈輻射范圍之內(nèi)，國(guó)貿(mào)、華宇國(guó)際等具代表性的眾多辦公物業(yè)位于本區(qū)域，商務(wù)氛圍濃厚，加之本案為“綜合項(xiàng)目”，向?qū)懽謽欠矫嬲{(diào)整具有極大的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)；本項(xiàng)目所處區(qū)域辦公物業(yè)投資回報(bào)逐年遞增，但缺乏中、低檔辦公物業(yè)的市場(chǎng)供應(yīng)，潛在市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大。4、威脅本項(xiàng)目地處太原市北城區(qū)，消費(fèi)者對(duì)北城住宅市場(chǎng)的投資前景普遍并不看好；工程停滯已久，易造成消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目資金運(yùn)作產(chǎn)生疑慮，將對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售帶來(lái)極大的不利影響。年尾不是公開(kāi)面市銷(xiāo)售的最佳時(shí)機(jī)。二、項(xiàng)目SWOT總結(jié)分析從本項(xiàng)目SWOT分析中不難看出，本案的優(yōu)勢(shì)、機(jī)會(huì)在于抓住目前本區(qū)域中、低檔辦公物業(yè)供應(yīng)不足的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，將本案產(chǎn)品定位進(jìn)行及時(shí)合理調(diào)整，以低價(jià)格的“投資型商務(wù)公寓”形象入市，搶占市場(chǎng)先機(jī)。而未來(lái)的威脅和風(fēng)險(xiǎn)大多來(lái)自項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、價(jià)格定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)進(jìn)度等方面。只有對(duì)SWOT分析保持清醒的認(rèn)識(shí)，并運(yùn)用積極的營(yíng)銷(xiāo)策略，最大限度地發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，最高效率地轉(zhuǎn)化劣勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理的產(chǎn)品、價(jià)格定位，制定符合、利于銷(xiāo)售的優(yōu)惠政策，才能有理由相信本項(xiàng)目的市場(chǎng)切入點(diǎn)將不難找到，優(yōu)勢(shì)部分預(yù)期會(huì)在未來(lái)逐漸突現(xiàn)，成為本案的顯著賣(mài)點(diǎn)！

第四章項(xiàng)目定位分析第一節(jié)項(xiàng)目定位策略一、項(xiàng)目定位依據(jù)通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的SWOT分析，結(jié)合開(kāi)發(fā)商初期規(guī)劃開(kāi)發(fā)的方向，項(xiàng)目以下幾個(gè)方面的特性決定了其未來(lái)的市場(chǎng)定位：1、地段本項(xiàng)目位于太原市杏花嶺區(qū)府西街CBD商圈輻射范圍之內(nèi)，商務(wù)氛圍濃厚，地理位置優(yōu)越，十分適合目標(biāo)客戶群體的商務(wù)往來(lái)，也符合投資者的基本購(gòu)買(mǎi)標(biāo)準(zhǔn)，具備建設(shè)商務(wù)辦公樓的先天條件。2、產(chǎn)品設(shè)計(jì)本項(xiàng)目外觀簡(jiǎn)約大氣，戶型面積適中，格局方正，符合目標(biāo)群體的購(gòu)買(mǎi)需求，容易引起投資者的關(guān)注；同時(shí)項(xiàng)目周邊及自身的餐飲、銀行、休閑娛樂(lè)等功能配套必將吸引更多的人氣。3、市場(chǎng)需求本區(qū)域辦公物業(yè)市場(chǎng)正逐步走向成熟，市場(chǎng)投放量逐年遞增，而3500元/平米以下，總價(jià)30萬(wàn)左右具有較高投資價(jià)值的中端物業(yè)產(chǎn)品卻寥寥無(wú)幾，由此而積累了廣大的需求潛力，所以項(xiàng)目須合理的進(jìn)行產(chǎn)品定位，以擴(kuò)大市場(chǎng)占有份額。二、項(xiàng)目定位1、定位綜合上述幾方面因素，結(jié)合本區(qū)域辦公物業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀、項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)以及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，建議將項(xiàng)目定位為“投資型商務(wù)公寓”，側(cè)重于辦公的綜合項(xiàng)目。參考物業(yè)：北京--嘉業(yè)大廈Ⅱ，中堅(jiān)企業(yè)的office嘉業(yè)大廈Ⅱ緊鄰北京東南三環(huán)，地處地鐵5號(hào)線、10號(hào)線黃金交點(diǎn)，建筑面積6萬(wàn)余平方米，由兩棟高檔商務(wù)公寓組成，目標(biāo)客戶定位于成長(zhǎng)型中堅(jiān)企業(yè)。首先，嘉業(yè)大廈Ⅱ的立面色彩以灰色國(guó)際商務(wù)主色調(diào)為主，結(jié)合大面積淺藍(lán)灰色鍍膜玻璃和具有現(xiàn)代質(zhì)感鋁板的使用，穩(wěn)重而富于變化，突破了一般商務(wù)建筑外觀的沉悶。其次，嘉業(yè)大廈Ⅱ采用全框架結(jié)構(gòu)，以輕體墻作為分隔墻，彈性空間隨心組合；130平米-208平米多種戶型格局和靈活多樣的組合方式，從90平米的基本單位，至整層1425平米，可以滿足中堅(jiān)企業(yè)商務(wù)拓展及對(duì)外租賃的長(zhǎng)短線投資需求。嘉業(yè)大廈Ⅱ效果圖本項(xiàng)目具體定位：CBD核心商務(wù)區(qū)第三代投資型商務(wù)公寓第三代商務(wù)公寓定位理念：商務(wù)公寓以其低租售價(jià)、低管理費(fèi)、高實(shí)用率、24小時(shí)辦公等優(yōu)勢(shì)，一直受到市場(chǎng)的青睞。尤其是近期出現(xiàn)的第三代商務(wù)公寓，以其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)不斷切分寫(xiě)字樓市場(chǎng)。第一代商務(wù)公寓是住宅立項(xiàng)，完全按照純住宅設(shè)計(jì)，沒(méi)有考慮任何商住的功能，主要針對(duì)于剛起步的創(chuàng)業(yè)型公司。第二代商務(wù)公寓已經(jīng)適當(dāng)考慮了一些商務(wù)用途，但空間結(jié)構(gòu)依然不能滿足企業(yè)辦公需求，并存在商務(wù)形象差、商務(wù)配套不足等缺憾，不利于企業(yè)事業(yè)拓展。在市場(chǎng)需求的引導(dǎo)下，具有更高商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的第三代商務(wù)公寓應(yīng)運(yùn)而生。其提倡純辦公理念，采用全框架結(jié)構(gòu)，可自由分隔組合，更可整層定制，解決了前兩代在建筑結(jié)構(gòu)上的硬傷；在外立面、電梯等硬件設(shè)施上可與寫(xiě)字樓媲美，不僅展示了企業(yè)形象，商務(wù)效率也大大提升；同時(shí)具有商務(wù)公寓的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，具有強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。嘉業(yè)大廈Ⅱ戶型130.23平米項(xiàng)目定位確立后，所有條件都要做到一致連貫，令使用者、投資者感受到所有工作細(xì)節(jié)都與項(xiàng)目定位切合；從項(xiàng)目規(guī)劃、裝飾、功能配套、業(yè)態(tài)布局、推廣包裝到銷(xiāo)售人員素質(zhì)、未來(lái)物業(yè)管理，小至一個(gè)形象標(biāo)志、路牌，無(wú)時(shí)無(wú)處都應(yīng)體現(xiàn)項(xiàng)目的定位。簡(jiǎn)而言之：這一定位將貫穿整個(gè)項(xiàng)目全程策劃的始終。2、賣(mài)點(diǎn)提煉通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目現(xiàn)狀及未來(lái)市場(chǎng)需求的充分分析和策劃，并結(jié)合對(duì)目標(biāo)客戶的判斷，確定了本項(xiàng)目以下兩方面的賣(mài)點(diǎn)：⑴、決定性賣(mài)點(diǎn)本區(qū)域是商務(wù)往來(lái)的絕佳地理位置，倍受追捧的成熟商務(wù)區(qū)。獨(dú)特的產(chǎn)品功能定位，高品質(zhì)的樓盤(pán)形象。實(shí)用的戶型設(shè)計(jì)，60～1800平米自由組合的彈性空間。適中的價(jià)格定位，極具誘惑力的投資性價(jià)比，令投資者心動(dòng)的未來(lái)投資前景。⑵、刺激性賣(mài)點(diǎn)規(guī)范化的物業(yè)管理，穩(wěn)定的回租保障驚人的銷(xiāo)售進(jìn)度，火爆的熱銷(xiāo)場(chǎng)面獨(dú)特新穎的認(rèn)購(gòu)、銷(xiāo)售方式誘人的付款優(yōu)惠條件三、總結(jié)在項(xiàng)目的廣告宣傳與銷(xiāo)售推介過(guò)程中銷(xiāo)售人員將以決定性賣(mài)點(diǎn)促使目標(biāo)客戶產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲望，以刺激性賣(mài)點(diǎn)加速目標(biāo)客戶作出購(gòu)買(mǎi)決定。從現(xiàn)時(shí)情況分析，項(xiàng)目的“決定性賣(mài)點(diǎn)”在市場(chǎng)中將占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位，但“刺激性賣(mài)點(diǎn)”中相關(guān)事項(xiàng)尚需項(xiàng)目未來(lái)的裝修、規(guī)劃、功能布局及營(yíng)銷(xiāo)策略的確定支撐，所以在此要求開(kāi)發(fā)商：為使提煉賣(mài)點(diǎn)能夠最大限度發(fā)揮作用，一定不要忽視項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃、推廣宣傳與物業(yè)運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)在時(shí)間進(jìn)度、人員配合等工作協(xié)調(diào)展開(kāi)的重要性。第二節(jié)項(xiàng)目形象定位一、項(xiàng)目形象定位因素1、宏觀因素：本項(xiàng)目位于杏花嶺CBD商務(wù)區(qū)域的輻射中心，未來(lái)商機(jī)無(wú)限。2、中觀因素：本項(xiàng)目將是本區(qū)域中、低檔辦公類(lèi)物業(yè)新的市場(chǎng)需求增長(zhǎng)點(diǎn)。3、微觀因素：旺——項(xiàng)目所處區(qū)域是目前太原市辦公物業(yè)當(dāng)仁不讓的投資旺地；新——集商住、純寫(xiě)字樓于一體的第三代復(fù)合型物業(yè)，是在傳統(tǒng)辦公物業(yè)基礎(chǔ)上一次質(zhì)的飛躍；優(yōu)——項(xiàng)目力求全方位配套功能服務(wù)的實(shí)現(xiàn)，對(duì)品牌形象的樹(shù)立具有重大意義。二、形象定位根據(jù)以上的因素分析，綜合項(xiàng)目產(chǎn)品檔次定位等因素，建議項(xiàng)目應(yīng)著重突出自身地段的便捷化、建筑形式的現(xiàn)代化、內(nèi)部環(huán)境的舒適化、功能化，樹(shù)立起項(xiàng)目在本區(qū)域商務(wù)中心區(qū)的嶄新形象。第三節(jié)目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶構(gòu)成針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)具體分析大約分為：自用類(lèi)型、投資類(lèi)型客戶兩大目標(biāo)客戶群體，而投資類(lèi)型客戶又可分為長(zhǎng)期投資者和短期投資者兩種。目標(biāo)客戶身份特征年齡：28～45歲居住區(qū)域：以北城區(qū)、項(xiàng)目周邊為主，以及部分外地來(lái)并置業(yè)客戶。職業(yè)特征：成長(zhǎng)型公司，中小企業(yè)主；不動(dòng)產(chǎn)投資人；政府、企事業(yè)單位官員；高收入職員；采礦、冶煉業(yè)場(chǎng)主；中高收入的白領(lǐng)階層。三、目標(biāo)客戶需求偏好、價(jià)值取向北城居民北城居民習(xí)慣本地域的生活環(huán)境，是本案重要的客戶群。成長(zhǎng)型公司中小企業(yè)主城區(qū)和郊區(qū)的私營(yíng)企業(yè)主，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)后，為改善辦公環(huán)境，對(duì)中、低檔寫(xiě)字樓、商住樓項(xiàng)目有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)意向。不動(dòng)產(chǎn)投資者投資經(jīng)驗(yàn)豐富，他們的投資能力與口碑效應(yīng)不可小覷。采礦、冶煉業(yè)場(chǎng)主此類(lèi)富裕階層的置業(yè)需求旺盛，已經(jīng)把投資房地產(chǎn)作為其資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、保值增值的重要手段。中高收入的白領(lǐng)階層此類(lèi)階層經(jīng)濟(jì)收入較為穩(wěn)定，有穩(wěn)定的工作和還貸能力，使得他們有足夠的能力貸款購(gòu)房，特別是30歲左右的年輕人對(duì)80平米左右、總價(jià)20萬(wàn)上下的項(xiàng)目，有較強(qiáng)的需求。第四節(jié)項(xiàng)目功能定位一、項(xiàng)目功能及檔次定位功能：以辦公為主，打造新型的商住合一物業(yè)。檔次：不求奢華只求舒適，不求高貴只求實(shí)用。大堂效果商務(wù)咖啡廳、酒吧效果立體車(chē)庫(kù)效果商務(wù)走廊效果二、項(xiàng)目裝修裝飾風(fēng)格定位項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境構(gòu)成：注重大堂環(huán)境的親和力、公共空間的路標(biāo)指引、休息區(qū)的功能便利性設(shè)置、人流動(dòng)線的合理，做到內(nèi)部色調(diào)統(tǒng)一風(fēng)格，同時(shí)加強(qiáng)公共區(qū)域燈光設(shè)計(jì)的突出性，特別是中心區(qū)域部分。電梯間效果項(xiàng)目外立面裝修裝飾風(fēng)格通過(guò)大面積玻璃幕墻的凹凸變化，削弱建筑物本身大體塊的壓迫感，形成變化有序的立面效果，使建筑物顯得簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代、莊重。第五節(jié)銷(xiāo)售模式定位一、定位原則符合項(xiàng)目利益，規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)減少資金投入，降低運(yùn)作成本完成銷(xiāo)售目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值二、銷(xiāo)售模式定位根據(jù)項(xiàng)目目前的準(zhǔn)備狀況及銷(xiāo)售模式定位原則，建議前期不宜做廣告宣傳投入，應(yīng)利用簡(jiǎn)單的銷(xiāo)售道具（折頁(yè)、DM），重點(diǎn)采用人員直銷(xiāo)方式為主，坐場(chǎng)銷(xiāo)售為輔的模式開(kāi)展銷(xiāo)售工作，并對(duì)案場(chǎng)進(jìn)行簡(jiǎn)單包裝。第六節(jié)價(jià)格定位一、定位原則1、以較低銷(xiāo)售價(jià)格入市在短期內(nèi)聚集大量人氣，達(dá)到快速回籠資金的目的；2、由于建議本項(xiàng)目定位為第三代投資型商務(wù)公寓，所以，應(yīng)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)自身商務(wù)配套和物業(yè)管理的高品質(zhì)，在較低銷(xiāo)售價(jià)格的烘托之下，充分展現(xiàn)項(xiàng)目高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)；3、初期開(kāi)盤(pán)平均價(jià)格應(yīng)低于整體均價(jià)，為項(xiàng)目形象和口碑建立后預(yù)留漲價(jià)空間；4、價(jià)格表制定應(yīng)具備相當(dāng)?shù)撵`活性，價(jià)格策略能應(yīng)對(duì)市場(chǎng)突發(fā)狀況。5、定價(jià)要充分考慮項(xiàng)目分期銷(xiāo)售的特性，節(jié)奏的把握至關(guān)重要。定價(jià)方法根據(jù)朝向、樓層、戶型的差異，制訂合理的平面差、立面差。在均價(jià)的基礎(chǔ)上預(yù)留合理的議價(jià)空間。價(jià)格體系（1）整體均價(jià)制定根據(jù)開(kāi)發(fā)商需要并比較區(qū)域內(nèi)同類(lèi)物業(yè)的銷(xiāo)售、租賃價(jià)格及其他區(qū)域相似物業(yè)與本項(xiàng)目的位置、環(huán)境差異，本項(xiàng)目的參考平均價(jià)格建議為：前期推廣均價(jià)￥2800～3000/平方米；根據(jù)銷(xiāo)售情況持續(xù)期均價(jià)可調(diào)整為￥3000～3300元/平方米；項(xiàng)目收盤(pán)期均價(jià)￥3500元/平方米以上。(具體價(jià)格的制定及價(jià)單明細(xì)還需與開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步深入探討)（2）優(yōu)惠與折扣原則●正式開(kāi)盤(pán)前的價(jià)格針對(duì)同類(lèi)物業(yè)是應(yīng)具有競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)惠與折扣；●不同付款方式應(yīng)有不同的優(yōu)惠與折扣；●購(gòu)買(mǎi)兩套以上應(yīng)有相應(yīng)的優(yōu)惠與折扣；折扣與優(yōu)惠的原則應(yīng)有權(quán)限約束，具體辦法由項(xiàng)目銷(xiāo)售總監(jiān)擬訂，開(kāi)發(fā)商批準(zhǔn)執(zhí)行。四、付款方式從山西客戶購(gòu)房習(xí)慣的角度出發(fā)，提供靈活多樣的付款方式，對(duì)銷(xiāo)售起著至關(guān)重要的作用，它既可以為自用客戶起到緩解資金壓力的作用，又可給開(kāi)發(fā)商資金回收提供多種選擇形式。根據(jù)目前的銷(xiāo)售需要，開(kāi)發(fā)商應(yīng)申請(qǐng)盡可能大的銀行按揭額度，以減輕客戶一次性付款的壓力，必要時(shí)開(kāi)發(fā)商可提供擔(dān)保或者允許按揭客戶將自付款項(xiàng)分期支付?！褚淮涡愿犊顓⒄浙y行的現(xiàn)行利率及形象進(jìn)度，給予3%—8%的優(yōu)惠。一次性付款對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)則是迅速回收資金的一種方式，風(fēng)險(xiǎn)較小，故在參照競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的付款方式后，要有針對(duì)性地制定出優(yōu)惠幅度?！癜唇腋犊畋卷?xiàng)目貸款額度不超過(guò)60%，還款年限在10年到20年之間，貸款利息為商業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)，雖然門(mén)檻較高，但在一定程度上能夠提升客戶的購(gòu)房能力。

第五章項(xiàng)目初步營(yíng)銷(xiāo)方案第一節(jié)確定銷(xiāo)售目的和目標(biāo)一、確定銷(xiāo)售目的絕大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售目的，都是在以提高項(xiàng)目銷(xiāo)售速度（回款速度）和整體利潤(rùn)率為主之間進(jìn)行選擇。在確定銷(xiāo)售目的時(shí)，通?？紤]的因素有：1、對(duì)未來(lái)市場(chǎng)變化的預(yù)期2、開(kāi)發(fā)商的資金安排和項(xiàng)目投資資金結(jié)構(gòu)3、項(xiàng)目自身的市場(chǎng)特點(diǎn)在確定項(xiàng)目銷(xiāo)售目的時(shí)，參考、分析了如下因素：1、市場(chǎng)因素：目前本區(qū)域內(nèi)中、低檔辦公物業(yè)缺乏，應(yīng)抓住這一有利時(shí)機(jī)展開(kāi)市場(chǎng)宣傳，以人員直銷(xiāo)方式入戶銷(xiāo)售，從而吸納最為直接、最為有效的準(zhǔn)客戶群體，在降低了項(xiàng)目推廣運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的同時(shí)，使目前企業(yè)快速回籠資金成為可能。2、項(xiàng)目運(yùn)作因素：開(kāi)發(fā)商目前對(duì)于本項(xiàng)目以何種產(chǎn)品類(lèi)型入市還尚未明確，這樣就成為項(xiàng)目銷(xiāo)售能否成功之關(guān)鍵。所以針對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)狀及外部競(jìng)爭(zhēng)等因素，建議開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目銷(xiāo)售前期以“商務(wù)公寓”定位，以直銷(xiāo)的銷(xiāo)售方式對(duì)項(xiàng)目定位進(jìn)行驗(yàn)證，如得到一定目標(biāo)客戶認(rèn)同，則項(xiàng)目應(yīng)正式以“商務(wù)公寓”定位入市銷(xiāo)售，反之以住宅形象延續(xù)，在一定程度降低了項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)。基于以上綜合考慮，建議項(xiàng)目按以下階段目標(biāo)作為銷(xiāo)售目的：1、項(xiàng)目前期認(rèn)購(gòu)、開(kāi)盤(pán)期、強(qiáng)銷(xiāo)期：合理安排銷(xiāo)售實(shí)施進(jìn)度，以追求盡可能快的銷(xiāo)售速度，迅速回流資金，支持項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)。2、銷(xiāo)售持續(xù)期：借助開(kāi)盤(pán)、強(qiáng)銷(xiāo)階段銷(xiāo)售的良好勢(shì)頭，迅速擴(kuò)大市場(chǎng)占有率、提升項(xiàng)目市場(chǎng)形象，轉(zhuǎn)而創(chuàng)立項(xiàng)目市場(chǎng)品牌，為項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格提升空間打好基礎(chǔ)?？傮w來(lái)說(shuō)，迅速打開(kāi)銷(xiāo)售局面對(duì)于本項(xiàng)目而言至關(guān)重要?？紤]到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)際特點(diǎn)和未來(lái)深度策劃方案的實(shí)施重點(diǎn)，應(yīng)將如何低成本、短周期、高效率地取得開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售成功作為銷(xiāo)售工作的重點(diǎn)加以實(shí)現(xiàn)。二、目標(biāo)完成計(jì)劃基于以上綜合考慮，建議在銷(xiāo)售人員配備、項(xiàng)目包裝等各項(xiàng)工作配合到位的情況下，以量化和質(zhì)化兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)確定本項(xiàng)目的銷(xiāo)售目標(biāo)：1、量化標(biāo)準(zhǔn)銷(xiāo)售目標(biāo)：擬定2005年12月上旬——2006年1月中旬試探性直銷(xiāo)完成整體銷(xiāo)售任務(wù)的10%—20%；2006年2月中旬——2006年3月27日完成整體銷(xiāo)售任務(wù)的30%—40%；2006年3月28日——2006年6月30日完成整體銷(xiāo)售任務(wù)的80%以上；尾房銷(xiāo)售進(jìn)度按開(kāi)發(fā)商要求與未來(lái)市場(chǎng)情況制定。2、質(zhì)化標(biāo)準(zhǔn)銷(xiāo)售目標(biāo)：⑴、建立多種營(yíng)銷(xiāo)推廣渠道；⑵、營(yíng)銷(xiāo)資源利用率極大化；⑶、加強(qiáng)回籠資金速度；⑷、樹(shù)立項(xiàng)目良好的市場(chǎng)形象。第二節(jié)方案實(shí)施一、方案實(shí)施要點(diǎn)在項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案實(shí)施過(guò)程中，項(xiàng)目的幾個(gè)主要差異化優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)在市場(chǎng)中如何去表現(xiàn)，將是貫穿整個(gè)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售過(guò)程的主要策劃思路，圍繞這一思路有以下四個(gè)要點(diǎn)需要遵循：⑴、明確目標(biāo)的針對(duì)性⑵、整體風(fēng)格的穩(wěn)定性和統(tǒng)一性⑶、媒介宣傳的系列性⑷、推廣過(guò)程的階段性在營(yíng)銷(xiāo)方案中，做好階段性銷(xiāo)售控制工作是保證營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度得以順利實(shí)現(xiàn)的重要因素，特別是項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)期與開(kāi)盤(pán)期銷(xiāo)售的進(jìn)度將直接影響后期整體的銷(xiāo)售進(jìn)程。因此，在認(rèn)購(gòu)期及開(kāi)盤(pán)階段如何進(jìn)行推廣宣傳尤為重要。二、方案實(shí)施綜合本項(xiàng)目現(xiàn)狀及銷(xiāo)售任務(wù)，建議將整體營(yíng)銷(xiāo)方案分為四個(gè)階段：第一階段直銷(xiāo)試探期：2005年12月上旬——2006年1月中旬第二階段引導(dǎo)認(rèn)購(gòu)期：2005年2月中旬——2006年3月27日第三階段開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期：2006年3月28日——2006年6月30日第四階段持續(xù)熱銷(xiāo)期：2006年7月1日——2006年8月下旬具體階段營(yíng)銷(xiāo)方案如下：第一階段直銷(xiāo)試探期：2005年12月上旬——2006年1月中旬1、階段工作目的：爭(zhēng)取在短時(shí)期內(nèi)迅速確定市場(chǎng)定位，并實(shí)現(xiàn)外圍買(mǎi)家認(rèn)購(gòu)量擴(kuò)大的任務(wù)。銷(xiāo)售隊(duì)伍積極運(yùn)作，使項(xiàng)目能夠在年前回籠部分資金。2、主要工作內(nèi)容：組織、策劃好項(xiàng)目直銷(xiāo)流程，在2006年1月中旬前力爭(zhēng)用最短時(shí)間使項(xiàng)目的市場(chǎng)影響半徑擴(kuò)至最大，了解真實(shí)的市場(chǎng)需求。3、銷(xiāo)售控制：在此階段，項(xiàng)目市場(chǎng)形象已經(jīng)開(kāi)始得到買(mǎi)家的密切關(guān)注，銷(xiāo)售部應(yīng)加大對(duì)前期意向買(mǎi)家的解決力度，促成相當(dāng)數(shù)量的有效認(rèn)購(gòu)，為正式開(kāi)盤(pán)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。認(rèn)購(gòu)期買(mǎi)家一次性付款享受95—90折，按揭貸款享受99—98折。4、推廣配合：醒目的路牌及工地圍擋，樹(shù)立項(xiàng)目外在形象，強(qiáng)化視覺(jué)記憶度，組織人員定向投放宣傳資料，將項(xiàng)目鮮明的產(chǎn)品特點(diǎn)向大眾展示，力求在短期內(nèi)提高品牌認(rèn)知度。5、階段評(píng)估：吸引盡可能多的人潮關(guān)注，以物業(yè)升值潛力及價(jià)格誘惑等一系列賣(mài)點(diǎn)對(duì)投資者加以吸引，爭(zhēng)取盡可能多的定單，為項(xiàng)目定位提供決策依據(jù)。第二階段引導(dǎo)認(rèn)購(gòu)期：2006年2月中旬——2006年3月27日1、階段工作目的：如果工作進(jìn)展順利，在2006年3月下旬前項(xiàng)目銷(xiāo)售局面應(yīng)已迅速打開(kāi)，同時(shí)在此基礎(chǔ)上應(yīng)加大推廣力度，爭(zhēng)取在短時(shí)期內(nèi)迅速確立市場(chǎng)地位。2、主要工作內(nèi)容：組織、策劃好項(xiàng)目直銷(xiāo)流程，在2006年1月中旬前力爭(zhēng)用最短時(shí)間使項(xiàng)目的市場(chǎng)影響半徑擴(kuò)至最大，了解真實(shí)的市場(chǎng)需求。3、銷(xiāo)售控制：銷(xiāo)售部應(yīng)加大對(duì)前期意向買(mǎi)家的解決力度，促成相當(dāng)數(shù)量的有效認(rèn)購(gòu)，為正式開(kāi)盤(pán)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。認(rèn)購(gòu)期買(mǎi)家一次性付款享受95—90折，按揭貸款享受99—98折。4、推廣配合：以醒目的路牌及工地圍擋，樹(shù)立項(xiàng)目外在形象，強(qiáng)化視覺(jué)記憶度，組織人員定向投放宣傳資料，5、階段評(píng)估：吸引盡可能的多人潮關(guān)注，爭(zhēng)取盡可能多的定單，為開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)打下堅(jiān)實(shí)的客源基礎(chǔ)。第三階段開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期：2006年3月28日——2006年6月30日1、階段工作目的：在正式開(kāi)盤(pán)時(shí)全面落實(shí)認(rèn)購(gòu)定單，迅速、集中回籠資金，確立項(xiàng)目市場(chǎng)地位。2、銷(xiāo)售控制：開(kāi)盤(pán)可視前期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)情況適當(dāng)提前或推后，關(guān)鍵在于前期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)買(mǎi)家認(rèn)購(gòu)轉(zhuǎn)簽約的銷(xiāo)售工作落實(shí)情況。應(yīng)特別留意，要對(duì)所有可售單位進(jìn)行全程監(jiān)控，避免銷(xiāo)售死角出現(xiàn)。開(kāi)盤(pán)后只對(duì)一次性付款買(mǎi)家給予95—98折優(yōu)惠。3、推廣配合：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)盛況和熱銷(xiāo)情況的報(bào)道，以及對(duì)項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)商的推廣宣傳，向市場(chǎng)輻射項(xiàng)目的品牌效應(yīng)，鞏固項(xiàng)目的銷(xiāo)售熱度。4、階段評(píng)估：正式開(kāi)盤(pán)后，應(yīng)創(chuàng)造連續(xù)的銷(xiāo)售熱點(diǎn)以保持旺盛的銷(xiāo)售勢(shì)頭。強(qiáng)銷(xiāo)期內(nèi)項(xiàng)目的銷(xiāo)售任務(wù)預(yù)期完成80%。第四階段持續(xù)熱銷(xiāo)期：2006年7月1日——2006年8月下旬1、階段工作目的：在正式開(kāi)盤(pán)期銷(xiāo)售的基礎(chǔ)上，通過(guò)多方位的銷(xiāo)售渠道，爭(zhēng)取在本階段內(nèi)完成本項(xiàng)目的大部分銷(xiāo)售任務(wù)。2、銷(xiāo)售控制：在整體銷(xiāo)售進(jìn)度不變的前提下，豐富銷(xiāo)售手法，充分利用投資者的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，通過(guò)組織一系列活動(dòng)，深入挖掘業(yè)主周?chē)鷿撛诘目蛻羧骸４穗A段可利用物業(yè)的升值潛力及強(qiáng)勢(shì)的促銷(xiāo)手段，全力完成項(xiàng)目剩余部分的銷(xiāo)售。3、推廣配合：一方面通過(guò)對(duì)原有投資者的人際網(wǎng)絡(luò)繼續(xù)挖掘客戶，另一方面通過(guò)資料派發(fā)及適當(dāng)頻率的媒體宣傳推廣項(xiàng)目的升值潛力及優(yōu)惠政策。4、階段評(píng)估：此階段結(jié)束時(shí)，本項(xiàng)目的銷(xiāo)售任務(wù)預(yù)期完成95%以上，開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期收入。市場(chǎng)推廣初步計(jì)劃第一節(jié)項(xiàng)目案名定位建議一、案名定位因素結(jié)合以往項(xiàng)目案名的確定經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目的案名定位應(yīng)該達(dá)到，既能與項(xiàng)目的功能定位、樓盤(pán)形象及目標(biāo)客戶的喜好相吻合，又能朗朗上口、容易記憶的效果。二、案名定位擬將本項(xiàng)目案名定為：1、觀湖國(guó)際該案名的擬定主要考慮到項(xiàng)目在銷(xiāo)售初期可以以一個(gè)較為中性的名稱(chēng)在市場(chǎng)推廣，對(duì)于項(xiàng)目的最終定位不會(huì)有太大影響。并且該案名既突出了項(xiàng)目的位置優(yōu)勢(shì)，又體現(xiàn)了項(xiàng)目國(guó)際水準(zhǔn)的物業(yè)品質(zhì)。2、天馬·金座該案名沿用了天馬名座、天馬銀座的天馬兩字，巧妙地使三幢相鄰的力天世紀(jì)系列產(chǎn)品連為一體，可以利用天馬這一品牌資源快速建立產(chǎn)品形象。第二節(jié)市場(chǎng)推廣原則再精彩的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案、再完美的銷(xiāo)售手法，也都要借助媒體、宣傳資料、平面廣告及推廣主題活動(dòng)等多種渠道的協(xié)助。只有這樣才能明確表達(dá)出項(xiàng)目的訴求點(diǎn)，使項(xiàng)目宣傳達(dá)到統(tǒng)一性、系列性，凸顯出項(xiàng)目的“個(gè)性”。因此，在項(xiàng)目市場(chǎng)推廣宣傳中，將遵循營(yíng)銷(xiāo)方案實(shí)施中的四個(gè)要點(diǎn)為推廣原則，使各方面的工作配合有了協(xié)調(diào)的依據(jù)，推廣工作計(jì)劃的制定也將十分流暢。一、廣告主題通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位分析，確定項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群體，因此，一切廣告活動(dòng)都將圍繞著其開(kāi)展，一切廣告信息的傳遞也都是圍繞著他們進(jìn)行。項(xiàng)目定位決定廣告表現(xiàn)主題，所以，本項(xiàng)目廣告主題必須明確向目標(biāo)客戶訴說(shuō)以下具體內(nèi)容（憑借項(xiàng)目為太原市首座第三代商務(wù)公寓產(chǎn)品的概念引起市場(chǎng)關(guān)注）：廣告語(yǔ)設(shè)計(jì)：——太原首席第三代商務(wù)公寓——絕版商業(yè)地段、商業(yè)核心地標(biāo)——中心商圈、核心地標(biāo)——商業(yè)中心至高點(diǎn)——安全投資原始股二、推廣附件準(zhǔn)備項(xiàng)目銷(xiāo)售樓書(shū)、戶型圖、銷(xiāo)控表執(zhí)行：海辰顧問(wèn)配合：山西力天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司DM單頁(yè)及宣傳折頁(yè)此項(xiàng)工作配合樓書(shū)一同設(shè)計(jì)、出片并交開(kāi)發(fā)商審核通過(guò)。主要內(nèi)容包括項(xiàng)目戶型、交樓標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)及推廣活動(dòng)安排。執(zhí)行：海辰顧問(wèn)配合：山西力天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷(xiāo)售中心及工地包裝根據(jù)項(xiàng)目形象策劃對(duì)銷(xiāo)售中心和工地進(jìn)行全方位展示包裝，設(shè)計(jì)工作由海辰顧問(wèn)負(fù)責(zé)。配合：山西力天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目統(tǒng)一說(shuō)辭編制統(tǒng)一銷(xiāo)售說(shuō)辭，以配合業(yè)務(wù)人員介紹項(xiàng)目使用。執(zhí)行：海辰顧問(wèn)配合：山西力天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司三、媒介策略媒介選擇戶外廣告：由于項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)榉比A地段，有相應(yīng)的目標(biāo)客戶聚集此地，可選擇在項(xiàng)目及項(xiàng)目周邊繁華區(qū)域的醒目位置設(shè)立廣告牌、條幅、彩旗等，直擊受眾視野。直銷(xiāo)：安排銷(xiāo)售人員至區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)派發(fā)項(xiàng)目宣傳資料，同時(shí)周遍重要城鎮(zhèn)也應(yīng)列入重點(diǎn)宣傳范圍，達(dá)到全方位樹(shù)立項(xiàng)目形象的宣傳效果。預(yù)計(jì)將是未來(lái)項(xiàng)目行之有效的重要推廣實(shí)施方案。第三節(jié)推廣計(jì)劃初步思路推廣計(jì)劃的制定主要依據(jù)于銷(xiāo)售計(jì)劃的推進(jìn)，推廣計(jì)劃中不僅僅涵蓋媒體發(fā)布計(jì)劃，還包含了推廣活動(dòng)計(jì)劃及項(xiàng)目其他部分的包裝方案，具體如下：第一階段直銷(xiāo)期：05年10月中旬—06年1月中旬第一階段直銷(xiāo)期發(fā)布目的在短時(shí)期內(nèi)迅速確立市場(chǎng)地位、預(yù)告開(kāi)盤(pán)日期發(fā)布時(shí)間05年12月上旬—06年1月中旬媒介選擇DM單、路牌、工地包裝、現(xiàn)場(chǎng)展板、條幅廣告基本內(nèi)容描述1、路牌、工地現(xiàn)場(chǎng)展板、工地包裝、條幅設(shè)計(jì)達(dá)到主題突出、賣(mài)點(diǎn)鮮明、市場(chǎng)注目度高的效果。2、DM單：將前期印制有價(jià)格、折讓、投資回報(bào)的單頁(yè)進(jìn)行派發(fā)、夾報(bào)、直投。第二階段引導(dǎo)期：06年2月中旬—06年3月下旬第二階段引導(dǎo)期發(fā)布目的在短時(shí)期內(nèi)迅速確立市場(chǎng)地位、預(yù)告開(kāi)盤(pán)日期發(fā)布時(shí)間06年2月中旬—06年3月下旬媒介選擇報(bào)廣、DM單、路牌、工地包裝、現(xiàn)場(chǎng)展板、條幅廣告基本內(nèi)容描述1、路牌、工地現(xiàn)場(chǎng)展板、工地包裝、條幅設(shè)計(jì)達(dá)到主題突出、賣(mài)點(diǎn)鮮明，市場(chǎng)注目度高的效果。2、DM單：將前期印制有價(jià)格、折讓、投資回報(bào)的單頁(yè)進(jìn)行派發(fā)、夾報(bào)、直投。3、少量報(bào)廣，開(kāi)盤(pán)前積客。第三階段開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期：06年3月28日—06年6月30日第三階段：開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期發(fā)布目的主要展現(xiàn)項(xiàng)目熱銷(xiāo)進(jìn)度及熱銷(xiāo)原因發(fā)布時(shí)間06年3月28日—06年6月30日媒介選擇報(bào)廣、DM單、路牌、工地包裝、現(xiàn)場(chǎng)展板、條幅廣告基本內(nèi)容描述1、此階段以圍繞06年3月28日正式開(kāi)盤(pán)展開(kāi)各項(xiàng)推廣活動(dòng)，廣告主題應(yīng)以渲染認(rèn)購(gòu)期火爆人氣和預(yù)告開(kāi)盤(pán)當(dāng)日活動(dòng)為主。2、報(bào)廣：以開(kāi)盤(pán)活動(dòng)預(yù)告為導(dǎo)線，兼訴項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)。版式風(fēng)格、色彩應(yīng)延續(xù)前期廣告，注重圖片與版式風(fēng)格的搭配，烘托項(xiàng)目熱銷(xiāo)及投資前景，制造項(xiàng)目所剩無(wú)幾的緊張氣氛。第四階段持續(xù)熱銷(xiāo)期：06年7月1日—06年8月下旬第四階段：持續(xù)熱銷(xiāo)期發(fā)布目的主要展現(xiàn)項(xiàng)目熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì)，暗示即將封盤(pán)機(jī)會(huì)無(wú)多。發(fā)布時(shí)間06年7月1日—06年8月下旬媒介選擇報(bào)廣、DM單、路牌、工地包裝、現(xiàn)場(chǎng)展板、條幅廣告基本內(nèi)容描述1、開(kāi)盤(pán)后應(yīng)著力描繪項(xiàng)目未來(lái)經(jīng)營(yíng)前景，配合當(dāng)前銷(xiāo)售火熱進(jìn)度，并利用關(guān)注者的“羊群心理”和“從眾心理”推動(dòng)其購(gòu)買(mǎi)，廣告訴求可視開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況略加夸張。2、DM單：此階段屬銷(xiāo)售掃尾階段，應(yīng)加大單頁(yè)派發(fā)及直銷(xiāo)力度。3、報(bào)廣：陳述銷(xiāo)售進(jìn)度、項(xiàng)目熱銷(xiāo)原由，配合促銷(xiāo)價(jià)格、折讓優(yōu)惠、投資回報(bào)、臨近封盤(pán)等作為這一時(shí)期訴求重點(diǎn)，烘托項(xiàng)目熱銷(xiāo)及未來(lái)投資前景。第四節(jié)推廣計(jì)劃所需支持一、各項(xiàng)工作的協(xié)調(diào)及支持項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前工作較為密集，多項(xiàng)工作交叉進(jìn)行，相互間的工作安排要相當(dāng)緊湊，所以要求開(kāi)發(fā)商對(duì)各項(xiàng)工作間的協(xié)調(diào)應(yīng)予以高度重視，并給予全力支持，避免因局部工作的延誤影響推廣計(jì)劃的實(shí)施，從而破壞項(xiàng)目的整體銷(xiāo)售計(jì)劃。二、開(kāi)發(fā)公司配合為了保證項(xiàng)目推廣計(jì)劃實(shí)施及銷(xiāo)售工作順利進(jìn)行，提請(qǐng)開(kāi)發(fā)公司對(duì)未來(lái)推廣運(yùn)作各個(gè)環(huán)節(jié)的操作流程予以配合。第五節(jié)推廣活動(dòng)方案海辰顧問(wèn)根據(jù)本項(xiàng)目自身情況及未來(lái)銷(xiāo)售進(jìn)度預(yù)測(cè)，擬定若干推廣活動(dòng)，大致如下：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠月活動(dòng)搖獎(jiǎng)售卡（優(yōu)先選房卡、積分獎(jiǎng)勵(lì)卡）促銷(xiāo)活動(dòng)正式開(kāi)盤(pán)當(dāng)日的選房、簽約活動(dòng)答謝老業(yè)主促銷(xiāo)優(yōu)惠活動(dòng)公關(guān)聯(lián)誼（業(yè)主聯(lián)誼酒會(huì)）6、入駐商戶開(kāi)業(yè)送裝修費(fèi)（優(yōu)惠租金）……由于開(kāi)盤(pán)日的確定將影響推廣活動(dòng)計(jì)劃的內(nèi)容及執(zhí)行，所以活動(dòng)的日期、細(xì)節(jié)等方案及各項(xiàng)準(zhǔn)備工作、人員配合安排留待項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)日最終確定前由海辰顧問(wèn)再次提交相關(guān)文字方案。

第七章結(jié)束語(yǔ)此報(bào)告為本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃指導(dǎo)性建議，針對(duì)本區(qū)域辦公物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目SWOT、項(xiàng)目定位，以及項(xiàng)目初步營(yíng)銷(xiāo)等幾部分內(nèi)容作了詳細(xì)的客觀分析?？傮w來(lái)說(shuō)，目前太原市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，發(fā)展中蘊(yùn)藏著巨大商機(jī)，房地產(chǎn)投資未來(lái)預(yù)期獲利可觀。但同時(shí)也應(yīng)重視到本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中所存在的風(fēng)險(xiǎn)，以及能否準(zhǔn)確把握市場(chǎng)需求，將是極其現(xiàn)實(shí)的客觀不利因素。采用正確的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略僅是通向成功的第一步，還應(yīng)有整個(gè)團(tuán)隊(duì)的支持及開(kāi)發(fā)商的全力配合才能達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)。在未來(lái)的銷(xiāo)售執(zhí)行中，想要順利實(shí)現(xiàn)最終目標(biāo)，重點(diǎn)要靠產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)來(lái)帶動(dòng)。所以，本案的產(chǎn)品定位還需以開(kāi)發(fā)商進(jìn)行深入探討，最終把握客觀實(shí)際問(wèn)題，解決項(xiàng)目面臨的制約因素，完成銷(xiāo)售目標(biāo)。山西海辰顧問(wèn)有限公司附錄資料：不需要的可以自行刪除電腦配置方面的知識(shí)及精選及實(shí)用的配置方案電腦配置單方案方案一：總價(jià)3500元CPU：AMD速龍IIX2245(盒)￥415主板：微星785GTM-E45￥499內(nèi)存：威剛2GBDDR2800(萬(wàn)紫千紅)￥275硬盤(pán)：WD500GB7200轉(zhuǎn)32MB（串口/GPWD5000A）￥350顯卡：影馳9800GT+中將版￥699光驅(qū)：臺(tái)電22XSATADVD刻錄機(jī)TL-22XDVDRW-SK￥165機(jī)箱：動(dòng)力火車(chē)絕塵俠X31￥180電源：航嘉冷靜王鉆石2.3版本1￥199鍵盤(pán)：雙飛燕KR-8562USB黑色鍵鼠套裝￥88顯示器：三星943NW￥870音箱：漫步者R101T06×1￥145方案二：總價(jià)2900元CPU：Intel奔騰雙核E5300(盒)===435主板：華擎G31M-SR2.0===329內(nèi)存：宇瞻2GBDDR2800(經(jīng)典系列)===285硬盤(pán)：WD320GB7200轉(zhuǎn)16MB(串口/YS)===299顯卡：藍(lán)寶石HD4650海外版===399光驅(qū)：三星TS-H353B===125顯示器：長(zhǎng)城M99===699機(jī)箱：動(dòng)力火車(chē)688===138電源：鑫谷勁持400黃金版==178鍵鼠裝：力勝KB-300網(wǎng)吧高手鍵鼠套裝==60方案三：總價(jià)2900元CPU：AMD速龍IIX2245===400主板：斯巴達(dá)克黑潮BA-140===499內(nèi)存：三星2GBDDR31333（金條）===300硬盤(pán)：WD320GB7200轉(zhuǎn)16MB(串口/YS)===299顯卡：華碩EAH4650酷翼版===399光驅(qū)：三星TS-H353B===125顯示器：長(zhǎng)城M99====699機(jī)箱：動(dòng)力火車(chē)688===138電源：鑫谷勁持400黃金版===178鍵鼠裝：力勝KB-300網(wǎng)吧高手鍵鼠套裝===60電腦配置方面的知識(shí)及精選硬件方面1、CPU，這個(gè)主要取決于頻率和二級(jí)緩存，頻越高、二級(jí)緩存越大，速度越快，未來(lái)CPU會(huì)有三級(jí)緩存、四級(jí)緩存等，都影響響應(yīng)速度。2、內(nèi)存，內(nèi)存的存取速度取決于接口、顆粒數(shù)量多少與儲(chǔ)存大?。ò▋?nèi)存的接口,如：SDRAM133，DDR233，DDR2-533，DDR3-800），一般來(lái)說(shuō)，內(nèi)存越大，處理數(shù)據(jù)能力越強(qiáng)，速度就越快。3、主板，主要還是處理芯片，如：筆記本i965比i945芯片處理能力更強(qiáng)，i945比i910芯片在處理數(shù)據(jù)的能力又更強(qiáng)些，依此類(lèi)推。4、硬盤(pán)，硬盤(pán)在日常使用中，考慮得少一些，不過(guò)也有是有一些影響的，首先，硬盤(pán)的轉(zhuǎn)速（分：高速硬盤(pán)和低速硬盤(pán)，高速硬盤(pán)一般用在大型服務(wù)器中，如：10000轉(zhuǎn)，15000轉(zhuǎn)；低速硬盤(pán)用在一般電腦中，包括筆記本電腦），臺(tái)式機(jī)電腦一般用7200轉(zhuǎn)，筆記本電腦一般用5400轉(zhuǎn)，這主要是考慮功耗和散熱原因。硬盤(pán)速度又因接口不同，速率不同，一般而言，分IDE和SATA（也就是常說(shuō)的串口）接口，早前的硬盤(pán)多是IDE接口，相比之下，存取速度比SATA接口的要慢些。硬盤(pán)也隨著市場(chǎng)的發(fā)展，緩存由以前的2M升到了8M或更大，就像CPU一樣，緩存越大，速度會(huì)快些。5、顯卡：這項(xiàng)對(duì)運(yùn)行超大程序軟件的響應(yīng)速度有著直接聯(lián)系，如運(yùn)行CAD2007，3DStudio、3DMAX等圖形軟件。顯卡除了硬件級(jí)別上的區(qū)分外，也有“共享顯存”技術(shù)的存在，和一般自帶顯存芯片的不同，就是該“共享顯存”技術(shù)，需要從內(nèi)存讀取顯存，以處理相應(yīng)程序的需要?；蛴腥朔Q(chēng)之為：動(dòng)態(tài)顯存。這種技術(shù)更多用在筆記本電腦中。6、電源，這個(gè)只要功率足夠和穩(wěn)定性好，也就OK啦。7、顯示器：顯示器與主板的接口也一樣有影響，只是人們一般沒(méi)有太在乎（請(qǐng)查閱顯示設(shè)備相關(guān)技術(shù)資料）。好了，硬件產(chǎn)品先說(shuō)這些。軟件方面1、操作系統(tǒng)：簡(jiǎn)單舉個(gè)例子說(shuō)明一下：電腦的同等配置，運(yùn)行原版Windows98肯定比運(yùn)行原版WindowsXP要快，而原版XP肯定又比運(yùn)行原版的WindowsVista速度要快，這就說(shuō)明，同等配置情況下，軟件占用的系統(tǒng)資源越大，速度越慢，反之越快。還有，英文原版的操作系統(tǒng)運(yùn)行英文版程序比運(yùn)行中文版的程序穩(wěn)定性及速度都有是關(guān)系的。所以，這里特別強(qiáng)調(diào)是原版的系統(tǒng)，也就是沒(méi)有精簡(jiǎn)過(guò)的系統(tǒng)。同理，精簡(jiǎn)過(guò)的WindowsXP一般來(lái)說(shuō)，會(huì)比原版的XP速度快些，因?yàn)榫?jiǎn)掉一些不常用的程序，占用的系統(tǒng)資源少了，所以速度有明顯提升。2、軟件（包括硬件）都可以適當(dāng)優(yōu)化，以適合使用者，如：一般辦公文員，配置一般的電腦，裝個(gè)精簡(jiǎn)版的XP和精簡(jiǎn)版的Office2003就足以應(yīng)付日常使用了。但如果是圖形設(shè)計(jì)人員，就需要專(zhuān)業(yè)的配置，尤其對(duì)顯卡的要求，所以，升級(jí)軟件：MicrosoftDirectX9.0或以上版本是很有必要的。[1]哪些能軟件查看電腦配置：1、EVEREST2、魯大師+優(yōu)化大師3、硬件快捕4、cpu-z5、gpu-z新版本都支持最新的酷睿i5酷睿i7等新品[編輯本段]詳細(xì)配置CPU主流桌面級(jí)CPU廠商主要有INTEL和AMD兩家。Intel平臺(tái)的低端是賽揚(yáng)和奔騰系列，高端是酷睿2（已成功代替酷睿1）09年作為下一代更先進(jìn)的CPUI7也上市了，在此不久后32NM6核心I9也可能于2011年上市。AMD平臺(tái)的低端是閃龍，高端是速龍，皓龍。最常用的是兩者的中低端。INTEL處理器方面，在中高端有e7400，可以搭配頻率更高的DDR2內(nèi)存，這一點(diǎn)是AMD中高端平臺(tái)中難以實(shí)現(xiàn)的。AMD64bitSP2500+雖然超值，但缺少了對(duì)內(nèi)存雙通道的支持，這一點(diǎn)讓許多玩家感覺(jué)不爽。Intel和AMD市面上的主流配置有兩種。一種是Intel配置一種是AMD配置。其主要區(qū)別在于cpu的不同，顧名思義Intel配置的cpu是Intel品牌的，AMD配置的cpu是AMD品牌的。產(chǎn)品的市場(chǎng)定位和性能基本相同。價(jià)格不同，主要性能傾向有所區(qū)別。可根據(jù)需要和價(jià)位而定。電腦主板主板配置常用的比較好的牌子其實(shí)不止intel，華碩[6](ASUS)、技嘉[7](GIGABYTE)、精英(ECS)、微星(MSI)、磐正(EPOX)、雙敏(UNIKA)、映泰(BIOSTAR)、碩泰克(SOLTEK)、捷波(JETWAY)、鉆石(DFI)這些,還有一些二線牌子象斯巴達(dá)克這些也比較好。內(nèi)存配置常用內(nèi)存條有3種型號(hào)：一）SDRAM的內(nèi)存金手指（就是插入主板的金色接觸部分）有兩個(gè)防呆缺口，168針腳。SDRAM的中文含義是“隨機(jī)動(dòng)態(tài)儲(chǔ)存器”。二）DDR的內(nèi)存金手指只有一個(gè)防呆缺口，而且稍微偏向一邊，184針腳。DDR中文含義是“雙倍速率隨機(jī)儲(chǔ)存器”。三）DDR2的內(nèi)存金手指也只有一個(gè)防呆缺口，但是防呆缺口在中間，240針腳。DDR2SDRAM內(nèi)存的金手指有240個(gè)接觸點(diǎn)。內(nèi)存條2009年最新的內(nèi)存已經(jīng)升級(jí)到DDR3代，DDR3內(nèi)存向DDR2內(nèi)存兼容，同樣采用了240針腳，DDR3是8bit預(yù)取設(shè)計(jì)，而DDR2為4bit預(yù)取，這樣DRAM內(nèi)核的頻率只有接口頻率的1/8，DDR3-800的核心工作頻率只有100MHz。主流DDR3的工作頻率是1333MHz。在面向64位構(gòu)架的DDR3顯然在頻率和速度上擁有更多的優(yōu)勢(shì)，此外，由于DDR3所采用的根據(jù)溫度自動(dòng)自刷新、局部自刷新等其它一些功能，在功耗方面DDR3也要出色得多。一線內(nèi)存品牌廠家均推出了自己的DDR3內(nèi)存，如金士頓、宇瞻、威剛、海盜船、金邦等。在價(jià)格上，DDR3的內(nèi)存僅比DDR2高出幾十塊，在內(nèi)存的發(fā)展道路上，DDR3內(nèi)存的前途無(wú)限。硬盤(pán)配置硬盤(pán)按接口來(lái)分：PATA這是早先的硬盤(pán)接口，2009年新生產(chǎn)的臺(tái)式機(jī)里基本上看不到了；SATA這是主流的接口也就是平常說(shuō)的串行接口，市面上的硬盤(pán)普遍采用這種接口；SATAII這是SATA接口的升級(jí)版，市面上這種硬盤(pán)有是也有，就是不多，主要就是緩存和傳輸速度的提高；SCSI這是一種在服務(wù)器中采用的硬盤(pán)接口，它的特點(diǎn)是轉(zhuǎn)動(dòng)速度快可以達(dá)到10000轉(zhuǎn)，這樣讀寫(xiě)速度就可以加快而且還支持熱插拔。顯卡配置顯卡作為電腦主機(jī)里的一個(gè)重要組成部分，對(duì)于喜歡玩游戲和從事專(zhuān)業(yè)圖形設(shè)計(jì)的人來(lái)說(shuō)顯得非常重要。民用顯卡圖形芯片供應(yīng)商主要包括ATI和nVIDIA兩家。顯卡的基本構(gòu)成GPU全稱(chēng)是GraphicProcessingUnit，中文翻譯為"圖形處理器"。NVIDIA公司在發(fā)布GeForce256圖形處理芯片時(shí)筆記本電腦首先提出的概念。GPU使顯卡減少了對(duì)CPU的依賴，并進(jìn)行部分原本CPU的工作，尤其是在3D圖形處理時(shí)。GPU所采用的核心技術(shù)有硬件T&l、立方環(huán)境材質(zhì)貼圖和頂點(diǎn)混合、紋理壓縮和凹凸映射貼圖、雙重紋理四像素256位渲染引擎等，而硬件T&l技術(shù)可以說(shuō)是GPU的標(biāo)志。顯示卡顯示卡（DisplayCard）的基本作用就是控制計(jì)算機(jī)的圖形輸出，由顯示卡連接顯示器，才能夠在顯示屏幕上看到圖象，顯示卡有顯示芯片、顯示內(nèi)存、RAMDAC等組成，這些組件決定了計(jì)算機(jī)屏幕上的輸出，包括屏幕畫(huà)面顯示的速度、顏色，以及顯示分辨率。顯示卡從早期的單色顯示卡、彩色顯示卡、加強(qiáng)型繪圖顯示卡，一直到VGA(VideoGraphicArray)顯示繪圖數(shù)組，都是由IBM主導(dǎo)顯示卡的規(guī)格。VGA在文字模式下為720*400分辨率，在繪圖模式下為640*480*16色，或320*200*256色，而此256色顯示模式即成為后來(lái)顯示卡的共同標(biāo)準(zhǔn)，因此通稱(chēng)顯示卡為VGA。而后來(lái)各家顯示芯片廠商更致力把VGA的顯示能力再提升，而有SVGA（SuperVGA）、XGA（eXtendedGraphicArray）等名詞出現(xiàn)，顯示芯片廠商更把3D功能與VGA整合在一起，即成為所貫稱(chēng)的3D加速卡，3D繪圖顯示卡。像素填充率像素填充率的最大值為3D時(shí)鐘乘以渲染途徑的數(shù)量。如NVIDIA的GeForce2GTS芯片，核心頻率為200MHz，4條渲染管道，每條渲染管道包含2個(gè)紋理單元。那么它的填充率就為4x2像素x2億/秒=16億像素/秒。這里的像素組成了在顯示屏上看到的畫(huà)面，在800x600分辨率下一共就有800x600=480，000個(gè)像素，以此類(lèi)推1024x768分辨率就有1024x768=786，432個(gè)像素。在玩游戲和用一些圖形軟件常設(shè)置分辨率，當(dāng)分辨率越高時(shí)顯示芯片就會(huì)渲染更多的像素，因此填充率的大小對(duì)衡量一塊顯卡的性能有重要的意義。上面計(jì)算了GTS的填充率為16億像素/秒，再看看MX200。它的標(biāo)準(zhǔn)核心頻率為175，渲染管道只有2條，那么它的填充率為2x2像素x1.75億/秒=7億像素/秒，這是它比GTS的性能相差一半的一個(gè)重要原因。顯卡顯存顯示內(nèi)存的簡(jiǎn)稱(chēng)。顧名思義，其主要功能就是暫時(shí)儲(chǔ)存顯示芯片要處理的數(shù)據(jù)和處理完畢的數(shù)據(jù)。圖形核心的性能愈強(qiáng)，需要的顯存也就越多。以前的顯存主要是SDR的，容量也不大。而市面上基本采用的都是DDR規(guī)格的，在某些高端卡上更是采用了性能更為出色的DDRII或DDRIII代內(nèi)存(DDRIII已不是更為出色的,而是最差的那種了)。兩大接口技術(shù)AGP接口AccelerateGraphicalPort是Intel公司開(kāi)發(fā)的一個(gè)視頻接口技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),是為了解決PCI總線的低帶寬而開(kāi)發(fā)的接口技術(shù)。它通過(guò)把圖形卡與系統(tǒng)主內(nèi)存連接起來(lái)，在CPU和圖形處理器之間直接開(kāi)辟了更快的總線。其發(fā)展經(jīng)歷了AGP1.0(AGP1X/2X)、AGP2.0(AGP4X)、AGP3.0(AGP8X)。最新的AGP8X其理論帶寬為2.1Gbit/秒。PCIExpress接口PCIExpress是新一代的總線接口，而采用此類(lèi)接口的顯卡產(chǎn)品，已經(jīng)在2004年正式面世。早在2001年的春季“英特爾開(kāi)發(fā)者論壇”上，英特爾公司就提出了要用新一代的技術(shù)取代PCI總線和多種芯片的內(nèi)部連接，并稱(chēng)之為第三代I/O總線技術(shù)。隨后在2001年底，包括Intel、AMD、DELL、IBM在內(nèi)的20多家業(yè)界主導(dǎo)公司開(kāi)始起草新技術(shù)的規(guī)范，并在2002年完成，對(duì)其正式命名為PCIExpress。理論速度達(dá)10Gbit以上,如此在的差距,AGP已經(jīng)被PCIE打擊的差不多了,但是就像PCI取代ISA一樣,它需要一定的時(shí)間，而且必須是915以上的北橋才支持PCIE，所以，可以預(yù)見(jiàn)PCIE取代AGP還需好長(zhǎng)時(shí)間。[3]顯示器市面上有純屏顯示器和液晶顯示器兩種。隨著液晶顯示器的價(jià)格下降，已經(jīng)成為顯顯示器示器的主流種類(lèi)。常見(jiàn)的液晶顯示器有19寸、21寸、22寸、24寸等。價(jià)格不一，性能差別很大。可根據(jù)需要和價(jià)位而定。好壞大部分看1)亮度\對(duì)比度.常用500NIT,對(duì)比度1000左右.2)可視角.IPS屏水平和垂直都可達(dá)到178度.3)是否有亮點(diǎn)\壞點(diǎn)\全黑是否有漏光.4)背光均不均勻.5)功耗.單屏功耗包括邏輯板部分和背光部分.[編輯本段]電腦配置注意事項(xiàng)電腦真正開(kāi)始進(jìn)入平常百姓家，對(duì)于電腦，DIY是一個(gè)很不錯(cuò)的選擇，但是對(duì)于初接觸電腦的朋友來(lái)說(shuō)，雙核筆記本電腦組裝電腦是一個(gè)很復(fù)雜的事情，其實(shí)組裝電腦并不復(fù)雜，真正復(fù)雜的是選擇電腦的配置，對(duì)于組裝電腦的原則，應(yīng)秉承“適用為好”的原則，因?yàn)橄胱非笞詈门渲?，永遠(yuǎn)也不會(huì)追上！下面為大家講解電腦配置選擇過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注意的五點(diǎn)！第一，關(guān)于電源。作為所有主機(jī)硬件“耗電”的供電“單位”，電源選配至關(guān)重要（不少人對(duì)此并不重視）：功率小了絕對(duì)不行（小馬拉大車(chē)，后果不言自明）；功率大點(diǎn)當(dāng)是最佳選擇（留有余地，但也不是越大越好）。切忌：按照硬件“耗電”之和“嚴(yán)絲合縫”匹配電源，這是靠不住的（一旦某個(gè)硬件耗電增加，就會(huì)立馬“掉閘”）。第二，關(guān)于主板。就攢機(jī)而言，低限要求應(yīng)當(dāng)支持64位雙核CPU，支持主流SATA硬盤(pán)，支持內(nèi)存二代產(chǎn)品。有的主板雖然也是最新產(chǎn)品，但是并不支持“SATA-II”（SATA硬盤(pán)有“I”和“II”之分）。如若選配安裝了“SATA-II”，那么就不能在這樣的主板（南橋芯片）上開(kāi)啟“AHCI模式”，只能運(yùn)行于“IDE模式”之下。第三，關(guān)于內(nèi)存。五年前的品牌機(jī)，256M和512M內(nèi)存是主流配置。當(dāng)時(shí)不是不能高配，而是廠家不想配（那時(shí)內(nèi)存價(jià)格昂貴，高配就會(huì)加大成本影響競(jìng)爭(zhēng)）。有鑒于此，建議把內(nèi)存增加到512Mx2或1Gx2（雙通道），這樣就可流暢運(yùn)行Windows7。另外，就普通用戶（包括游戲玩家）來(lái)說(shuō)，內(nèi)存配至4-8G似無(wú)必要，盡管內(nèi)存降到了“白菜價(jià)”。第四，關(guān)于顯卡。多數(shù)品牌臺(tái)式機(jī)配置的是“集成顯卡”。盡管最新主板依然延續(xù)了顯卡“集成”，但顯卡性能多數(shù)并未得以提升：1、在高分辨率和刷新率情況下會(huì)出現(xiàn)“閃屏”；2、對(duì)于運(yùn)行大型3D游戲“難以勝任”；3、不支持WindowsVista/Windows7的Aero特效。因此，建議在組裝或改裝電腦主機(jī)時(shí)配置“獨(dú)立顯卡”；4、但是AMD的780系列主板的出現(xiàn)改變了這一切，板載的HD3200可運(yùn)行AERO特效和硬件加速（但是在經(jīng)濟(jì)能力許可的情況下還是選擇獨(dú)立顯卡）。第五，關(guān)于CPU。拋開(kāi)五年前主流配置“奔4”不說(shuō)，組裝電腦應(yīng)當(dāng)首選64位雙核CPU（立足當(dāng)前、著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)），不要沿襲傳統(tǒng)觀念選配32位、單核的。至于CPU“外頻”與內(nèi)存頻率的“嚴(yán)絲合縫”，那是“攢機(jī)玩家”需要捉摸的“精益求精”，就絕大多數(shù)用戶組裝電腦來(lái)說(shuō)，可以忽略不計(jì)。電腦配置網(wǎng)購(gòu)攢機(jī)主要的四種購(gòu)買(mǎi)方式第一種是網(wǎng)店購(gòu)買(mǎi)，優(yōu)勢(shì)是價(jià)格極為便宜，遠(yuǎn)低于實(shí)體店，也是所有購(gòu)買(mǎi)方式中最便宜的，適合購(gòu)買(mǎi)中高檔，與實(shí)體店差價(jià)過(guò)大的產(chǎn)品。缺點(diǎn)是低端廉價(jià)產(chǎn)品經(jīng)常出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，或者實(shí)物與照片不符的現(xiàn)象。主要網(wǎng)站有，淘寶，拍拍，百度有啊，阿里巴巴等。第二種是網(wǎng)絡(luò)商城，優(yōu)勢(shì)是產(chǎn)品質(zhì)量不錯(cuò)，價(jià)格也低于實(shí)體店，但是略高于網(wǎng)店，最重要的優(yōu)勢(shì)是能夠分期付款，適合刷卡一族用戶購(gòu)買(mǎi)。缺點(diǎn)是付貨速度較慢，維修返廠有中轉(zhuǎn)耽誤時(shí)間。主要網(wǎng)站有，京東商城，新蛋網(wǎng)，紅孩子網(wǎng)上商城，F(xiàn)7NET分期網(wǎng)等。第三種是官網(wǎng)直接購(gòu)買(mǎi)，優(yōu)勢(shì)是產(chǎn)品質(zhì)量極高，售后保障最全面，完全不用擔(dān)心買(mǎi)到水貨的問(wèn)題，適合對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量要求很高的用戶采用。缺點(diǎn)是價(jià)格往往比實(shí)體店