物權(quán)的變動(dòng)課件2

物權(quán)的變動(dòng)一、物權(quán)變動(dòng)的概念物權(quán)的變動(dòng)，又稱“物權(quán)的取得、變更及喪失”，是物權(quán)的發(fā)生、變更及消滅的總稱。二、物權(quán)變動(dòng)的原則1、公示原則公示是指物權(quán)在設(shè)立和變動(dòng)時(shí)的事實(shí)通過一定的方法向社會(huì)公開，從而使第三人知道物權(quán)變動(dòng)的情況，以避免第三人遭受損害并保護(hù)交易安全。公示制度包括物權(quán)公示方法和物權(quán)公示效力兩項(xiàng)。物權(quán)公示的效力，主要包括物權(quán)變動(dòng)的效力和對(duì)第三人的效力兩個(gè)方面。物權(quán)的變動(dòng)一、物權(quán)變動(dòng)的概念1物權(quán)公示對(duì)物權(quán)變動(dòng)的效力，各國(guó)物權(quán)法的規(guī)定有所不同，主要有三種模式。（見后頁）物權(quán)公示對(duì)第三人的效力，稱為物權(quán)公示的公信力，物權(quán)公示的公信力包括動(dòng)產(chǎn)占有的公信力和不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力。動(dòng)產(chǎn)占有的公信力主要表現(xiàn)為占有被賦予權(quán)利推定力，占有的權(quán)利推定力是指以公示表征推定物權(quán)的歸屬。即若沒有相反證據(jù)，依占有的外在表征，就可以認(rèn)定物權(quán)歸占有人所有?！段餀?quán)法》第6條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付?！边@就是物權(quán)法公示原則的內(nèi)涵。物權(quán)公示對(duì)物權(quán)變動(dòng)的效力，各國(guó)物權(quán)法的規(guī)定有所不同，主要有三2（1）交易前的優(yōu)于債權(quán)的效力

物權(quán)公示的效力，不少人認(rèn)為就是公信力。但這種認(rèn)識(shí)并不全面。案例一：某開發(fā)商將一房多賣，與甲簽訂了合同，甲也付款了，但沒有辦理過戶手續(xù)。與乙簽訂了合同，乙也占有了該套房屋，但沒有辦理過戶登記。與丙簽訂了合同，并辦理了過戶手續(xù)?，F(xiàn)在甲乙丙三人起訴，都要求取得該套房屋的所有權(quán)。（1）交易前的優(yōu)于債權(quán)的效力

物權(quán)公示的效力，不少人認(rèn)為就是3（2）交易前的推動(dòng)效力是指物權(quán)公示后，交易前，登記記載的權(quán)利人或者動(dòng)產(chǎn)的占有人在法律上推動(dòng)為真正的權(quán)利人。如果有相反的證據(jù)，對(duì)這種推定可以推翻。因此，它與公信力是不同的，因?yàn)楣帕κ遣豢梢酝品摹２粍?dòng)產(chǎn)交易前的推定力的法律依據(jù)是《物權(quán)法》第16條。該條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！保?）交易前的推動(dòng)效力是指物權(quán)公示后，交易前，登記記載的權(quán)利4案例二：一對(duì)年輕夫婦出資買房后，登記在岳母名下?，F(xiàn)在年輕夫婦要求將該套房屋的產(chǎn)權(quán)更正登記到自己名下，但岳母不同意。為此，年輕夫婦起訴要求確認(rèn)該套房屋的產(chǎn)權(quán)，并要求更正登記在自己的名下。案例二：一對(duì)年輕夫婦出資買房后，登記在岳母名下。現(xiàn)在年輕夫婦52、公信原則：是指交易發(fā)生后，即使事實(shí)證明登記記載的權(quán)利人或者動(dòng)產(chǎn)的占有人不享有物權(quán)，屬于無權(quán)處分，或者享有的物權(quán)存在瑕疵，對(duì)于信賴登記或者信賴占有并已從事交易的人，法律上仍然承認(rèn)登記記載的權(quán)利人或者動(dòng)產(chǎn)的占有人具有與真實(shí)的物權(quán)相同的法律效果，承認(rèn)交易的法律效力。其法律依據(jù)是《物權(quán)法》第16條：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理?！焙偷?06條，無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。特別是106條關(guān)于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)都可以適用善意取得的規(guī)定，更是物權(quán)具有公信力的法律依據(jù)。承認(rèn)交易的公信力，主要理由就是維護(hù)交易安全，鼓勵(lì)交易。2、公信原則：是指交易發(fā)生后，即使事實(shí)證明登記記載的權(quán)利人或6三、物權(quán)變動(dòng)的模式所謂物權(quán)變動(dòng)模式，就是指一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的民事立法，對(duì)于基于民事（法律）行為，尤其是基于合同行為的物權(quán)變動(dòng)進(jìn)行法律調(diào)控的具體方式。就大陸法系而言，具有代表性的物權(quán)變動(dòng)模式有：1、意思主義的物權(quán)變動(dòng)模式，又稱債權(quán)意思主義的物權(quán)變動(dòng)模式，是指除了當(dāng)事人的債權(quán)意思之外，物權(quán)變動(dòng)無須其他要件的物權(quán)變動(dòng)模式。三、物權(quán)變動(dòng)的模式7（1）意思主義以法國(guó)為代表，在債權(quán)合同之外，不認(rèn)為有直接引起物權(quán)變動(dòng)的其他合同存在，交付和登記不過是對(duì)抗第三人的要件而已。采意思主義的立法會(huì)產(chǎn)生重復(fù)物權(quán)的現(xiàn)象。（2）潛在的缺陷A：交易當(dāng)事人之間的法律關(guān)系趨于復(fù)雜B：物權(quán)變動(dòng)缺少“自我表現(xiàn)”的客觀外在的表現(xiàn)形式C：對(duì)交易安全的維護(hù)有所疏漏D：忽視了契約的履行階段（1）意思主義以法國(guó)為代表，在債權(quán)合同之外，不認(rèn)為有直接引起8（3）交易當(dāng)事人之間的利益平衡A：不動(dòng)產(chǎn)的留置權(quán)B：不動(dòng)產(chǎn)的特別優(yōu)先權(quán)C：解除訴權(quán)（4）維護(hù)第三人利益的措施A：擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)公示的范圍B：促使權(quán)利人進(jìn)行連續(xù)公示C：加重登記員的責(zé)任D：強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)公示的檢索功能（3）交易當(dāng)事人之間的利益平衡92、形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，是指物權(quán)變動(dòng)除了當(dāng)事人的意思表示以外，還必須具備一定的形式。包括物權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式和債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式。（1）物權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式其一，物權(quán)變動(dòng)中的債權(quán)契約只能發(fā)生債權(quán)法上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，欲發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，還必須借助于獨(dú)立于債權(quán)契約而存在的物權(quán)契約。這即是所謂的物權(quán)行為的獨(dú)立性。2、形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，是指物權(quán)變動(dòng)除了當(dāng)事人的意思表示10其二，物權(quán)契約的核心是“物權(quán)的合意”。僅有獨(dú)立于債權(quán)意思的物權(quán)合意尚不足以引起物權(quán)變動(dòng)，還必須具備一定的形式，方可最終引起物權(quán)變動(dòng)。其中，不動(dòng)產(chǎn)須有登記，動(dòng)產(chǎn)須有交付。如果沒有登記或交付行為，即使有債權(quán)契約與物權(quán)合意，也不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。其二，物權(quán)契約的核心是“物權(quán)的合意”。僅有獨(dú)立于債權(quán)意思的物11（2）債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，又稱意思主義與登記或交付相結(jié)合的物權(quán)變動(dòng)模式，指物權(quán)因法律行為發(fā)生變動(dòng)時(shí)，當(dāng)事人間除有債權(quán)合意外，尚需踐行登記或交付的法定方式。（3）我國(guó)《物權(quán)法》第二章確立了多元的物權(quán)變動(dòng)模式，大致可以表述為：以債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式為原則；以意思主義的物權(quán)變動(dòng)模式和混合主義的物權(quán)變動(dòng)模式為例外。（2）債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，又稱意思主義與登記或交付相12四、我國(guó)《物權(quán)法》確立的多元化的物權(quán)變動(dòng)模式1、債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，屬于《物權(quán)法》中調(diào)整基于合同行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)法律效果的一般規(guī)則。如該法第9條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”第14條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！钡?3條規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！庇诤贤袨榘l(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果，最低限度需要同時(shí)滿足兩項(xiàng)條件：其一，當(dāng)事人之間需要存在生效的合同行為；其二，當(dāng)事人需要采用法定的公示方法。這即是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式。四、我國(guó)《物權(quán)法》確立的多元化的物權(quán)變動(dòng)模式13物權(quán)法與此前的民事立法相比，略有調(diào)整：（1）就基于合同行為發(fā)生動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果這一問題《民法通則》第72條：財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律規(guī)定。按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。《合同法》第133條：標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)

事人另有約定的除外。

物權(quán)法與此前的民事立法相比，略有調(diào)整：14（2）就在不動(dòng)產(chǎn)以及相應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)上設(shè)定抵押權(quán)這一問題《擔(dān)保法》第41條：當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效?！段餀?quán)法》第187條:以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。（2）就在不動(dòng)產(chǎn)以及相應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)上設(shè)定抵押權(quán)這一問題15（3）就設(shè)定動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押這一問題《擔(dān)保法》第64條：出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立質(zhì)押合同。

質(zhì)押合同自質(zhì)物移交于質(zhì)權(quán)人占有時(shí)生效。《物權(quán)法》第212條：質(zhì)權(quán)自出質(zhì)人交付質(zhì)押財(cái)產(chǎn)時(shí)設(shè)立。

（3）就設(shè)定動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押這一問題162、意思主義的物權(quán)變動(dòng)模式，屬于《物權(quán)法》上調(diào)整基于合同行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)法律效果的例外規(guī)則。如該法第127條第1款確認(rèn)，“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立?！钡?29條確認(rèn)，“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?！币狼耙?guī)定，欲基于合同行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)法律效果，最低限度滿足一個(gè)條件即可，即當(dāng)事人之間存在生效的合同行為。2、意思主義的物權(quán)變動(dòng)模式，屬于《物權(quán)法》上調(diào)整基于合同行為17“熟人社會(huì)”---“市民社會(huì)”“復(fù)雜性和獨(dú)特性”，“準(zhǔn)意思主義”“熟人社會(huì)”---“市民社會(huì)”183、混合主義的物權(quán)變動(dòng)模式，屬于《物權(quán)法》上調(diào)整基于合同行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)法律效果的另一例外規(guī)則。該法第24條規(guī)定：“船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?！碧热羰腔诤贤袨樵诋?dāng)事人之間轉(zhuǎn)讓船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車的所有權(quán)，欲發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果，最低限度需要同時(shí)滿足兩個(gè)條件：其一，當(dāng)事人之間需要存在生效的合同行為；其二，需要存在交付船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車的行為。注意:登記對(duì)抗的特點(diǎn)(1)登記不是法定的義務(wù)，不登記也可以發(fā)生物權(quán)的變動(dòng)。（2）不登記，不得對(duì)抗善意的第三人。如何判斷善意第三人的標(biāo)準(zhǔn)，是登記對(duì)抗的難點(diǎn)。（以機(jī)動(dòng)車轉(zhuǎn)讓為例）3、混合主義的物權(quán)變動(dòng)模式，屬于《物權(quán)法》上調(diào)整基于合同行為19五、不動(dòng)產(chǎn)的登記又稱不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，即權(quán)利人申請(qǐng)國(guó)家專職部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。1、《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”?！段餀?quán)法》第6條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記；動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付?！边@是關(guān)于物權(quán)設(shè)立和變動(dòng)的公示方法的規(guī)定。公示是指物權(quán)在設(shè)立和變動(dòng)時(shí)的事實(shí)通過一定的方法向社會(huì)公開，從而使第三人知道物權(quán)變動(dòng)的情況，以避免第三人遭受損害并保護(hù)交易安全。五、不動(dòng)產(chǎn)的登記20甲公司與乙公司于2003年簽訂了房屋買賣合同，合同約定，甲公司購(gòu)買乙公司房屋一棟，房屋總價(jià)208萬元。合同簽訂后，甲公司按照約定支付了全部購(gòu)房款，乙公司也于2003年交付了房屋，甲公司使用該房屋至今，但房屋一直未辦理過戶登記。乙公司于2004年7月才取得房屋所有權(quán)證，并于2007年6月將房產(chǎn)證原件交給甲公司。2007年6月，甲公司向法院提起訴訟要求乙公司辦理房屋過戶登記。此案在訴訟過程中，第三人李某申請(qǐng)參加訴訟。李某主張，2005年5月李某曾起訴乙公司，要求乙公司向其支付拖欠的貨款152萬元，并申請(qǐng)查封了本案所涉房屋，法院也乙作出了查封裁定，現(xiàn)李某乙向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，故該房屋拍賣或變賣后應(yīng)優(yōu)先以實(shí)現(xiàn)債權(quán)。甲公司與乙公司于2003年簽訂了房屋買賣合同，合同約定，甲公21對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)采用了登記生效主義，這與人民法院近來的司法解釋是一致的，但對(duì)于一些特殊情況，采用的是登記對(duì)抗主義。如：2000年《擔(dān)保法司法解釋》59條：“當(dāng)事人辦理抵押登記手續(xù)時(shí)，因登記部門的原因致使其無法辦理抵押物登記，抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的，可以認(rèn)定債權(quán)人對(duì)該財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。但是，未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人?！痹偃纾?004年11月，最高人民法院《查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)規(guī)定》17條：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”。最高人民法院《查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)規(guī)定》19條：“被執(zhí)行人購(gòu)買需要辦理過戶登記的第三人的財(cái)產(chǎn)，已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但申請(qǐng)執(zhí)行人已向第三人支付剩余價(jià)款或第三人同意剩余價(jià)款從該財(cái)產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)?！睂?duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)采用了登記生效主義，這與人民法院近來的司法222、《物權(quán)法》第10條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理”。必須建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。2、《物權(quán)法》第10條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登233、物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有規(guī)定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力”?！段餀?quán)法》第14條:不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！段餀?quán)法》第23條:動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。3、物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則24《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第38條：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第38條：以出讓方式取得25《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第39條：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第39條：以劃撥方式取得26最高人民法院審理終結(jié)的（2004）民一終字第46號(hào)上訴人柳州市全威電器有限責(zé)任公司、柳州超凡房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與被上訴人南寧桂馨源房地產(chǎn)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案。最高人民法院終審的（2006）民一終字第26號(hào)上訴人河南花園置業(yè)有限公司與河南鑫苑置業(yè)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案。最高人民法院審理終結(jié)的（2004）民一終字第46號(hào)上訴人柳州274、更正登記更正登記是指，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載發(fā)生錯(cuò)誤或遺漏時(shí)，登記機(jī)構(gòu)依據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)或者依職權(quán)予以更正時(shí)所進(jìn)行的登記。《物權(quán)法》第19條：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償?！?/p>

(1)“證據(jù)”究竟什么含義?(2)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書出現(xiàn)錯(cuò)誤是否可以申請(qǐng)更正登記？(3)如何理解“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤”的含義？(4)登記機(jī)構(gòu)能否依職權(quán)進(jìn)行更正登記？4、更正登記285、異議登記異議登記是指真正的權(quán)利人及利害關(guān)系人針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性提出異議而向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)的登記。(1)更正登記與異議登記的關(guān)系？(2)異議登記具有何種效力？(3)異議登記的失效5、異議登記296、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的審查(1)是實(shí)質(zhì)審查還是形式審查？(2)物權(quán)變動(dòng)的公示具備公信力，必須有三個(gè)條件：A：采取成立要件主義B：實(shí)行實(shí)質(zhì)審查制度C：建立公示錯(cuò)誤賠償制度6、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的審查30《物權(quán)法》第12條：登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人；（三）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。《物權(quán)法》第21條：當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償?！段餀?quán)法》第12條：登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：31物權(quán)的變動(dòng)一、物權(quán)變動(dòng)的概念物權(quán)的變動(dòng)，又稱“物權(quán)的取得、變更及喪失”，是物權(quán)的發(fā)生、變更及消滅的總稱。二、物權(quán)變動(dòng)的原則1、公示原則公示是指物權(quán)在設(shè)立和變動(dòng)時(shí)的事實(shí)通過一定的方法向社會(huì)公開，從而使第三人知道物權(quán)變動(dòng)的情況，以避免第三人遭受損害并保護(hù)交易安全。公示制度包括物權(quán)公示方法和物權(quán)公示效力兩項(xiàng)。物權(quán)公示的效力，主要包括物權(quán)變動(dòng)的效力和對(duì)第三人的效力兩個(gè)方面。物權(quán)的變動(dòng)一、物權(quán)變動(dòng)的概念32物權(quán)公示對(duì)物權(quán)變動(dòng)的效力，各國(guó)物權(quán)法的規(guī)定有所不同，主要有三種模式。（見后頁）物權(quán)公示對(duì)第三人的效力，稱為物權(quán)公示的公信力，物權(quán)公示的公信力包括動(dòng)產(chǎn)占有的公信力和不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力。動(dòng)產(chǎn)占有的公信力主要表現(xiàn)為占有被賦予權(quán)利推定力，占有的權(quán)利推定力是指以公示表征推定物權(quán)的歸屬。即若沒有相反證據(jù)，依占有的外在表征，就可以認(rèn)定物權(quán)歸占有人所有?！段餀?quán)法》第6條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付?！边@就是物權(quán)法公示原則的內(nèi)涵。物權(quán)公示對(duì)物權(quán)變動(dòng)的效力，各國(guó)物權(quán)法的規(guī)定有所不同，主要有三33（1）交易前的優(yōu)于債權(quán)的效力

物權(quán)公示的效力，不少人認(rèn)為就是公信力。但這種認(rèn)識(shí)并不全面。案例一：某開發(fā)商將一房多賣，與甲簽訂了合同，甲也付款了，但沒有辦理過戶手續(xù)。與乙簽訂了合同，乙也占有了該套房屋，但沒有辦理過戶登記。與丙簽訂了合同，并辦理了過戶手續(xù)。現(xiàn)在甲乙丙三人起訴，都要求取得該套房屋的所有權(quán)。（1）交易前的優(yōu)于債權(quán)的效力

物權(quán)公示的效力，不少人認(rèn)為就是34（2）交易前的推動(dòng)效力是指物權(quán)公示后，交易前，登記記載的權(quán)利人或者動(dòng)產(chǎn)的占有人在法律上推動(dòng)為真正的權(quán)利人。如果有相反的證據(jù)，對(duì)這種推定可以推翻。因此，它與公信力是不同的，因?yàn)楣帕κ遣豢梢酝品?。不?dòng)產(chǎn)交易前的推定力的法律依據(jù)是《物權(quán)法》第16條。該條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”（2）交易前的推動(dòng)效力是指物權(quán)公示后，交易前，登記記載的權(quán)利35案例二：一對(duì)年輕夫婦出資買房后，登記在岳母名下?，F(xiàn)在年輕夫婦要求將該套房屋的產(chǎn)權(quán)更正登記到自己名下，但岳母不同意。為此，年輕夫婦起訴要求確認(rèn)該套房屋的產(chǎn)權(quán)，并要求更正登記在自己的名下。案例二：一對(duì)年輕夫婦出資買房后，登記在岳母名下?，F(xiàn)在年輕夫婦362、公信原則：是指交易發(fā)生后，即使事實(shí)證明登記記載的權(quán)利人或者動(dòng)產(chǎn)的占有人不享有物權(quán)，屬于無權(quán)處分，或者享有的物權(quán)存在瑕疵，對(duì)于信賴登記或者信賴占有并已從事交易的人，法律上仍然承認(rèn)登記記載的權(quán)利人或者動(dòng)產(chǎn)的占有人具有與真實(shí)的物權(quán)相同的法律效果，承認(rèn)交易的法律效力。其法律依據(jù)是《物權(quán)法》第16條：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理?！焙偷?06條，無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。特別是106條關(guān)于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)都可以適用善意取得的規(guī)定，更是物權(quán)具有公信力的法律依據(jù)。承認(rèn)交易的公信力，主要理由就是維護(hù)交易安全，鼓勵(lì)交易。2、公信原則：是指交易發(fā)生后，即使事實(shí)證明登記記載的權(quán)利人或37三、物權(quán)變動(dòng)的模式所謂物權(quán)變動(dòng)模式，就是指一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的民事立法，對(duì)于基于民事（法律）行為，尤其是基于合同行為的物權(quán)變動(dòng)進(jìn)行法律調(diào)控的具體方式。就大陸法系而言，具有代表性的物權(quán)變動(dòng)模式有：1、意思主義的物權(quán)變動(dòng)模式，又稱債權(quán)意思主義的物權(quán)變動(dòng)模式，是指除了當(dāng)事人的債權(quán)意思之外，物權(quán)變動(dòng)無須其他要件的物權(quán)變動(dòng)模式。三、物權(quán)變動(dòng)的模式38（1）意思主義以法國(guó)為代表，在債權(quán)合同之外，不認(rèn)為有直接引起物權(quán)變動(dòng)的其他合同存在，交付和登記不過是對(duì)抗第三人的要件而已。采意思主義的立法會(huì)產(chǎn)生重復(fù)物權(quán)的現(xiàn)象。（2）潛在的缺陷A：交易當(dāng)事人之間的法律關(guān)系趨于復(fù)雜B：物權(quán)變動(dòng)缺少“自我表現(xiàn)”的客觀外在的表現(xiàn)形式C：對(duì)交易安全的維護(hù)有所疏漏D：忽視了契約的履行階段（1）意思主義以法國(guó)為代表，在債權(quán)合同之外，不認(rèn)為有直接引起39（3）交易當(dāng)事人之間的利益平衡A：不動(dòng)產(chǎn)的留置權(quán)B：不動(dòng)產(chǎn)的特別優(yōu)先權(quán)C：解除訴權(quán)（4）維護(hù)第三人利益的措施A：擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)公示的范圍B：促使權(quán)利人進(jìn)行連續(xù)公示C：加重登記員的責(zé)任D：強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)公示的檢索功能（3）交易當(dāng)事人之間的利益平衡402、形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，是指物權(quán)變動(dòng)除了當(dāng)事人的意思表示以外，還必須具備一定的形式。包括物權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式和債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式。（1）物權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式其一，物權(quán)變動(dòng)中的債權(quán)契約只能發(fā)生債權(quán)法上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，欲發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，還必須借助于獨(dú)立于債權(quán)契約而存在的物權(quán)契約。這即是所謂的物權(quán)行為的獨(dú)立性。2、形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，是指物權(quán)變動(dòng)除了當(dāng)事人的意思表示41其二，物權(quán)契約的核心是“物權(quán)的合意”。僅有獨(dú)立于債權(quán)意思的物權(quán)合意尚不足以引起物權(quán)變動(dòng)，還必須具備一定的形式，方可最終引起物權(quán)變動(dòng)。其中，不動(dòng)產(chǎn)須有登記，動(dòng)產(chǎn)須有交付。如果沒有登記或交付行為，即使有債權(quán)契約與物權(quán)合意，也不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。其二，物權(quán)契約的核心是“物權(quán)的合意”。僅有獨(dú)立于債權(quán)意思的物42（2）債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，又稱意思主義與登記或交付相結(jié)合的物權(quán)變動(dòng)模式，指物權(quán)因法律行為發(fā)生變動(dòng)時(shí)，當(dāng)事人間除有債權(quán)合意外，尚需踐行登記或交付的法定方式。（3）我國(guó)《物權(quán)法》第二章確立了多元的物權(quán)變動(dòng)模式，大致可以表述為：以債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式為原則；以意思主義的物權(quán)變動(dòng)模式和混合主義的物權(quán)變動(dòng)模式為例外。（2）債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，又稱意思主義與登記或交付相43四、我國(guó)《物權(quán)法》確立的多元化的物權(quán)變動(dòng)模式1、債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，屬于《物權(quán)法》中調(diào)整基于合同行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)法律效果的一般規(guī)則。如該法第9條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡?4條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！钡?3條規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！庇诤贤袨榘l(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果，最低限度需要同時(shí)滿足兩項(xiàng)條件：其一，當(dāng)事人之間需要存在生效的合同行為；其二，當(dāng)事人需要采用法定的公示方法。這即是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式。四、我國(guó)《物權(quán)法》確立的多元化的物權(quán)變動(dòng)模式44物權(quán)法與此前的民事立法相比，略有調(diào)整：（1）就基于合同行為發(fā)生動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果這一問題《民法通則》第72條：財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律規(guī)定。按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！逗贤ā返?33條：標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)

事人另有約定的除外。

物權(quán)法與此前的民事立法相比，略有調(diào)整：45（2）就在不動(dòng)產(chǎn)以及相應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)上設(shè)定抵押權(quán)這一問題《擔(dān)保法》第41條：當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效?！段餀?quán)法》第187條:以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。（2）就在不動(dòng)產(chǎn)以及相應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)上設(shè)定抵押權(quán)這一問題46（3）就設(shè)定動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押這一問題《擔(dān)保法》第64條：出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立質(zhì)押合同。

質(zhì)押合同自質(zhì)物移交于質(zhì)權(quán)人占有時(shí)生效?！段餀?quán)法》第212條：質(zhì)權(quán)自出質(zhì)人交付質(zhì)押財(cái)產(chǎn)時(shí)設(shè)立。

（3）就設(shè)定動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押這一問題472、意思主義的物權(quán)變動(dòng)模式，屬于《物權(quán)法》上調(diào)整基于合同行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)法律效果的例外規(guī)則。如該法第127條第1款確認(rèn)，“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。”第129條確認(rèn)，“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?！币狼耙?guī)定，欲基于合同行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)法律效果，最低限度滿足一個(gè)條件即可，即當(dāng)事人之間存在生效的合同行為。2、意思主義的物權(quán)變動(dòng)模式，屬于《物權(quán)法》上調(diào)整基于合同行為48“熟人社會(huì)”---“市民社會(huì)”“復(fù)雜性和獨(dú)特性”，“準(zhǔn)意思主義”“熟人社會(huì)”---“市民社會(huì)”493、混合主義的物權(quán)變動(dòng)模式，屬于《物權(quán)法》上調(diào)整基于合同行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)法律效果的另一例外規(guī)則。該法第24條規(guī)定：“船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?！碧热羰腔诤贤袨樵诋?dāng)事人之間轉(zhuǎn)讓船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車的所有權(quán)，欲發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果，最低限度需要同時(shí)滿足兩個(gè)條件：其一，當(dāng)事人之間需要存在生效的合同行為；其二，需要存在交付船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車的行為。注意:登記對(duì)抗的特點(diǎn)(1)登記不是法定的義務(wù)，不登記也可以發(fā)生物權(quán)的變動(dòng)。（2）不登記，不得對(duì)抗善意的第三人。如何判斷善意第三人的標(biāo)準(zhǔn)，是登記對(duì)抗的難點(diǎn)。（以機(jī)動(dòng)車轉(zhuǎn)讓為例）3、混合主義的物權(quán)變動(dòng)模式，屬于《物權(quán)法》上調(diào)整基于合同行為50五、不動(dòng)產(chǎn)的登記又稱不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，即權(quán)利人申請(qǐng)國(guó)家專職部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。1、《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。《物權(quán)法》第6條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記；動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付?！边@是關(guān)于物權(quán)設(shè)立和變動(dòng)的公示方法的規(guī)定。公示是指物權(quán)在設(shè)立和變動(dòng)時(shí)的事實(shí)通過一定的方法向社會(huì)公開，從而使第三人知道物權(quán)變動(dòng)的情況，以避免第三人遭受損害并保護(hù)交易安全。五、不動(dòng)產(chǎn)的登記51甲公司與乙公司于2003年簽訂了房屋買賣合同，合同約定，甲公司購(gòu)買乙公司房屋一棟，房屋總價(jià)208萬元。合同簽訂后，甲公司按照約定支付了全部購(gòu)房款，乙公司也于2003年交付了房屋，甲公司使用該房屋至今，但房屋一直未辦理過戶登記。乙公司于2004年7月才取得房屋所有權(quán)證，并于2007年6月將房產(chǎn)證原件交給甲公司。2007年6月，甲公司向法院提起訴訟要求乙公司辦理房屋過戶登記。此案在訴訟過程中，第三人李某申請(qǐng)參加訴訟。李某主張，2005年5月李某曾起訴乙公司，要求乙公司向其支付拖欠的貨款152萬元，并申請(qǐng)查封了本案所涉房屋，法院也乙作出了查封裁定，現(xiàn)李某乙向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，故該房屋拍賣或變賣后應(yīng)優(yōu)先以實(shí)現(xiàn)債權(quán)。甲公司與乙公司于2003年簽訂了房屋買賣合同，合同約定，甲公52對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)采用了登記生效主義，這與人民法院近來的司法解釋是一致的，但對(duì)于一些特殊情況，采用的是登記對(duì)抗主義。如：2000年《擔(dān)保法司法解釋》59條：“當(dāng)事人辦理抵押登記手續(xù)時(shí)，因登記部門的原因致使其無法辦理抵押物登記，抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的，可以認(rèn)定債權(quán)人對(duì)該財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。但是，未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人?！痹偃纾?004年11月，最高人民法院《查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)規(guī)定》17條：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”。最高人民法院《查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)規(guī)定》19條：“被執(zhí)行人購(gòu)買需要辦理過戶登記的第三人的財(cái)產(chǎn)，已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但申請(qǐng)執(zhí)行人已向第三人支付剩余價(jià)款或第三人同意剩余價(jià)款從該財(cái)產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)?！睂?duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)采用了登記生效主義，這與人民法院近來的司法532、《物權(quán)法》第10條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理”。必須建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。2、《物權(quán)法》第10條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登543、物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有規(guī)定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力”。《物權(quán)法》第14條:不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！段餀?quán)法》第23條:動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。3、物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則55《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第38條：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地