《南京南門老街（商業(yè)街）前期商業(yè)策劃報告》課件

《南京南門老街（商業(yè)街）前期商業(yè)策劃報告》課件前言

一個傳奇城市一段老街神話

當悠久文化與當代時尚元素相遇

一個高端時尚地標即將誕生南京，中國四大古都之一,自古就是經濟富庶之地,現為長三角經濟中心之一，正借中國經濟發(fā)展的大潮，快速蓬勃的向前發(fā)展,有著厚重歷史文化底蘊的古城煥發(fā)了新的生命力!南門老街這一超級商業(yè)航母，承載南京老城的復興使命和新南京的商業(yè)奇跡，徹底打造新型人文商業(yè)模式,以求在新的歷史時期，用最完美的形式改造深具潛力的南京老城區(qū),改變區(qū)域內目前商業(yè)經濟落后、零散的現狀。南門老街是一個輝煌的商業(yè)項目，她是一個創(chuàng)舉，她的成功不僅對于南京人民，即使對全國人民也是一個福音。相信在政府的鼎立支持和協(xié)力運作下，未來的南門老街一定會有一個極其光輝的未來！前言

一個傳奇城市一段老街神話

當悠久文化與當代時目錄

contents第一部分市場篇1、南京市行政區(qū)劃圖………………2、南京地理概況與城市環(huán)境………3、南京綜合經濟環(huán)境………………4、南京社會經濟和城市發(fā)展目標…

5、南京主要商圈分析………………

a.新街口商圈b.湖南路商圈c.夫子廟商圈d.中央門商圈6、秦淮區(qū)簡介及經濟發(fā)展狀況……7、秦淮區(qū)商業(yè)地產概況說明………第二部分商家訪談及消費者篇1、周邊商業(yè)統(tǒng)計分析………………2、商家訪談分析……3、項目客戶層分析…………………目錄

contents第一部分市場第三部分主題定位及功能分區(qū)篇1、商鋪的趨勢定位析…………………2、項目簡介……………3、SWOT分析……………4、總體定位思路………5、形象定位思路………6、業(yè)態(tài)布置建議………7、功能分區(qū)設想………8、功能分區(qū)經濟指數…………………9、業(yè)態(tài)立面圖…………10、古典風情步行街業(yè)態(tài)佈置分析……目錄

contents第三部分主題定位及功能分區(qū)篇1、商鋪的1、南京市行政區(qū)劃圖南京市現轄11區(qū)2縣，面積6597平方公里，人口537.44萬人；其中市區(qū)面積975.82平方公里，人口265.79萬人。第一部分、市場研究篇1、南京市行政區(qū)劃圖南京市現轄11區(qū)2縣，面積65972、南京地理概況與城市環(huán)境

南京市位于北緯33゜31′，東經118゜47′，屬北亞熱帶季風氣候區(qū)，四季分明，夏熱冬冷，春秋短暫，雨量集中，歷年平均氣溫16゜C，主導風向夏半年為西南風，冬半年為東北風。南京地處我國東西水運大動脈長江與南北陸運大動脈京滬鐵路的交匯點，素有“東南門戶，南北咽喉”之稱。南京境內綿亙著寧鎮(zhèn)山脈西段，城東鐘山若長龍蟠繞，城西石頭山似猛虎雄踞，故有“鐘山龍蟠，石城虎踞”之說。萬里長江自西向南滾滾而來，折向東去；秦淮、金川兩河蜿蜒城中；玄武、莫愁兩湖依偎東西山水之間，氣勢雄渾而景色秀美。南京所處的地理位置和自然環(huán)境，悠久的歷史文化，長期的城市建設，形成了南京山水城林交融、古今文化薈萃、宜人空間尺度的特色景觀環(huán)境。山與水南京依山傍水而建，山取“虎踞龍蟠”之勢，水以江、河、湖成網，在長江，鐘山的宏偉氣勢中，引入彎曲環(huán)繞的秦淮河，以幽靜的玄武湖、莫愁湖形成了南京獨特的城市空間。城與林都城布局與自然山水結合，以明城墻保護為中心的綠化系統(tǒng)、水系、步行系統(tǒng)的建設必將保持與強化山水城林的空間特色。路與樹由于南京冬寒夏熱的特點，樹種系以落葉樹為主，夏季成蔭快，因此南京的綠不是以草坪見長，而是以“綠色隧道”（林蔭道）和“林”為特色。2、南京地理概況與城市環(huán)境南京市位于北緯33゜31′，東經3、南京綜合經濟環(huán)境

2005年全市完成生產總值2413億元，按可比價格計算，比上年增長15.2%。在全市生產總值中，第一產業(yè)增加值80億元，增長5.0%；第二產業(yè)增加值1215億元，增長18.4%；第三產業(yè)增加值1118億元，增長13.1%。人均生產總值40919元（按戶籍人口計算），比上年增長12.9%。2005年第一、第二、第三產業(yè)增加值在全市生產總值中的比重分別為3.3%、50.4%、46.3%。非公有制經濟占全市經濟的比重為37%。2005年全市實現財政總收入510.17億元，比上年同口徑增長19.5%。其中，地方一般預算收入211.07億元，比上年同口徑增長20.4%。年末全市全轄金融機構本外幣各項存款余額達5263.25億元，比年初增長18.4%；其中，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達1677.49億元，比年初增長21.7%。全市金融機構本外幣貸款余額4659.81億元，比年初增長10.9%。商業(yè)性保險保費收入72.1億元，比上年增長0.5%。其中，人身險保費收入56.0億元，比上年下降4.6%；非人身險保費收入16.1億元，比上年增長18.0%。保險賠款支出12.45億元，比上年增長34.0%。其中，非人身險全年賠款支出8.44億元，比上年增長33.8%。

3、南京綜合經濟環(huán)境2005年全市完成生產總值241指標單位累計數據同比增長%工業(yè)總產值（現價）億元4064.4429.9全社會固定資產投資億元1402.7216.7社會消費品零售總額億元100516.3外商直接投資億美元20.0922.7財政收入億元510.1719.5城市居民人均可支配收入元14997.4719.9居民消費價格指數%102.1——A、主要經濟指標指標單位累計數據同比增長%工業(yè)總產值（現價）億元4064.企業(yè)管理資源網/

企業(yè)管理資源網/

企業(yè)管理資源網/企業(yè)B、2001-2005年南京市GDP及增長率數據來源：南京市統(tǒng)計年鑒南京市國民經濟持續(xù)快速發(fā)展，GDP從2000年的1021.3億元，增加到2005年的2413億元，凈增加值為1400.7億元。城鎮(zhèn)人均可支配收入也由2003年的10195.6元增加到2005年的12319元。這為南京市房地產業(yè)持續(xù)快速的發(fā)展打下了牢固的基礎。B、2001-2005年南京市GDP及增長率數據來源：南京市根據庫茲涅茨在其著作《各國的經濟增長》一文中指出，當一個國家的宏觀經濟增長低于4.00%的時候，該國的房地產發(fā)展處于萎縮期，當一個國家的宏觀經濟增長處于4.00%到5.00%左右時，房地產業(yè)的發(fā)展狀況處于停滯時期，當宏觀經濟在5.00%到8.00%之間的時候，房地產業(yè)的發(fā)展處于穩(wěn)定增長期，當宏觀的經濟增長率高于8.00%的時候，房地產業(yè)的發(fā)展將處于高速發(fā)展階段。C、經濟增長與房地產業(yè)發(fā)展的關系（庫茲涅茨）宏觀經濟增長房地產業(yè)發(fā)展狀況＜4.00%萎縮4.00%-5.00%停滯5.00%-8.00%穩(wěn)定發(fā)展＞8.00%高速發(fā)展數據來源：庫茲涅茨《各國的經濟增長》根據庫茲涅茨在其著作《各國的經濟增長》一文中指出，當一個國家4、南京社會經濟和城市發(fā)展目標

依據南京市“十五”計劃綱要，將社會經濟發(fā)展目標調整為：經過“十五”和更長的一點時間的努力，把南京建設成為科學技術先導，古都與江濱特色鮮明，國際影響較大的現代化中心城市。進一步加快城市化和城市現代化進程，2010年基本實現現代化。成為我國重要的教育基地、科技中心和創(chuàng)新基地，重要的外貿口岸和長江下游地區(qū)重要的金融、貿易、信息中心。歷史文化名城的國際性影響進一步擴大。未來南京城市發(fā)展目標是：（1）充滿經濟活力的城市——長江下游現代化的中心城市（2）富有文化特色的城市——國際影響較大的歷史文化名城（3）人居環(huán)境優(yōu)良的城市——人與自然和諧共生的城市4、南京社會經濟和城市發(fā)展目標依據南京市“十五”計5、南京主要商圈分析在新街口這塊不到1平方公里的“彈丸之地”，1600余戶大小商家星羅棋布，日均客流量達到40萬～50萬人次，2004年的年銷售額達到了126億元。2005年，由于地鐵開通縮短顧客到商場的購物時間，新街口地面和地下人流涌動，主要大型商場內出現了消費者購物交款排隊的現象。2005年以新百、中央商廈、金鷹百貨為龍頭的新街口商圈，全年實現零售總額達143億元，占全市商業(yè)總量的比重進一步擴大到14%。根據規(guī)劃，到2010年新街口將被打造成一個規(guī)模較大、環(huán)境優(yōu)美、功能完善、具有一流設施和管理水平的國內外知名的現代化都市商貿商務區(qū)。新建10萬平方米“銷品茂”：到2010年，整個大新街口商貿商務區(qū)的商貿從業(yè)人員規(guī)劃控制目標為8萬人，營業(yè)收入1200億元，其中零售業(yè)為300億元，占全市商貿業(yè)零售總量的三分之一左右。建四條餐飲街和帶狀步行街：建設王府大街餐飲一條街、估衣廊、北門橋餐飲一條街、戶部街餐飲一條街、洪武北路外國餐飲一條街，建成核心區(qū)內的景觀休閑帶，完善現代商業(yè)和文化休閑展示功能和窗口功能。到2010年，文化休閑與餐飲娛樂業(yè)的控制面積為155萬平方米，餐飲娛樂業(yè)的營業(yè)收入達到15億元。建設300萬平方米中高檔公寓：規(guī)劃區(qū)內要分期逐步改造現有的低矮破舊住宅，重點建設一批高中檔公寓和公寓酒店，建設區(qū)域主要集中安排在太平南路以西和中山東路以南以及玄武區(qū)內長江花園一帶。規(guī)劃期內，公寓建筑面積控制在300萬平方米左右，其中150萬平方米為高級公寓和公寓式酒店。a.新街口商圈5、南京主要商圈分析在新街口這塊不到1平方公里的“彈丸之地”b.湖南路商圈湖南路商圈應該是南京本地購買群體質量最高的地區(qū)。全長1100米的湖南路上，云集了各類商店238家，其中名牌、精品、專賣店就占83％以上。湖南路商圈發(fā)展規(guī)劃，東起中央路，西至中山北路，南起江蘇商廈，北至模范馬路，面積2平方公里至3平方公里范圍，都納入了湖南路商圈，放大湖南路的集聚效應，形成“三產”產業(yè)高地。目前的湖南路商圈已形成小型精品專賣店與大型商場相交融，集購物、餐飲、休閑娛樂為一體的商貿中心。蘇寧、五星電器大賣場等新型業(yè)態(tài)的加入，加上原有的獅子橋美食一條街、馬臺街娛樂一條街、湖南路購物一條街及上中山北路的山百、太平洋百貨、金山大廈等，作為商務性商圈，湖南路和新街口將成為南京的兩大商務型商圈相互補充。湖南路街區(qū)將建設成一個集購物、餐飲、休閑、文化娛樂和旅游五大功能為一體，特色明顯、景觀突出、文化內涵豐富、布局合理的時尚街區(qū)和休閑觀光中心地帶。b.湖南路商圈湖南路商圈應該是南京本地購買群體質量最高的地區(qū)c.夫子廟商圈夫子廟“商圈”的經營面積約10萬平方米，經營店家近800個，從業(yè)人員2．2萬人。核心區(qū)域的面積已從0．21平方公里增加到1．12平方公里。根據南京市政府對商業(yè)地產的未來規(guī)劃，夫子廟商圈還將擴大5倍。夫子廟商圈是南京市政府全力打造的第三商圈，各大品牌專賣店云集，以小商品、古玩字畫、花鳥蟲魚為特色的集市群魅力無窮，旅游商貿經濟非常發(fā)達。夫子廟是集古跡、園林、畫舫、市街、樓閣和民俗風于一體的國家4A級風景區(qū)，聞名世界，是全球旅游者到南京的必游之地。夫子廟常年日客流量逾15萬人次，節(jié)假日全國各地乃至海外游客蜂擁而至，日人流量更高達40萬人次左右。c.夫子廟商圈夫子廟“商圈”的經營面積約10萬平方米，經營店d.中央門商圈中央門商圈地處火車站、長途汽車站附近，客流量大，外地人均消費占該地區(qū)總消費比重的五成。以金橋、玉橋大市場為核心的中央門商圈主要經營業(yè)態(tài)以大市場為主，顧客群也是以工薪階層為主的中低收入者。該商圈包括建寧路兩側大約3平方公里的狹長區(qū)域，聚集著10多個大型批發(fā)市場。根據規(guī)劃，商圈將定位在以大型專業(yè)批發(fā)市場和倉儲式超市為主的市場群落。2005年，該商圈的商業(yè)面積將超過100萬平方米，商品成交額達200億元，在商業(yè)經營面積和物流量方面將超過新街口和湖南路。隨著火車站的翻新，地鐵1號線的開通，中央門的交通潛力被進一步挖掘，中央門已不再僅僅是外地人的聚集地。d.中央門商圈中央門商圈地處火車站、長途汽車站附近，客流量大三采觀點1、商圈分化，涇渭分明

南有新街口，北有山西路，將成為南京商圈分化的主基調。與此同時，河西、江寧、江北等新的社區(qū)商圈也隨著南京城市建設的推進和城市半徑的擴大而孕育發(fā)展。2、多業(yè)態(tài)相互滲透，“贏者通吃”格局漸顯

南京商業(yè)早期是百貨業(yè)一統(tǒng)天下，隨著超市、專業(yè)店的逐漸發(fā)展壯大，按照統(tǒng)一經營理念的百貨、超市、專業(yè)店等多業(yè)態(tài)整合的格局正在加速成型。3、民營和外資兩強對壘

目前，南京商業(yè)尚處于國有、民營、外資三足鼎立的局面。隨著南京第一家商業(yè)上市公司南京新百易幟到外資企業(yè)金鷹的名下，蘇寧的上市，沃爾瑪進駐新街口。核心商圈，中央商場正在進行的改制，外資商業(yè)與民營商業(yè)對壘態(tài)勢將更加明顯。三采觀點1、商圈分化，涇渭分明6、秦淮區(qū)簡介及經濟發(fā)展狀況秦淮區(qū)地處南京主城區(qū)東南部，因十里秦淮貫穿全境而得名，自古以來人文薈萃,商賈云集。區(qū)域面積22.36平方公里。東西分別至外秦淮河，南至寧溧公路，雙麒路，北至建康路、升州路，與江寧區(qū)、雨花臺區(qū)、白下區(qū)、建鄴區(qū)相鄰。區(qū)境地貌，以平原為主，間有若干座小山崗。區(qū)內自然河、人工河錯落，有內秦淮河、青溪、玉帶河、響水河、運糧河及小運河等。有瞻園、白鷺洲公園、武定門公園、中華門城堡等園林景點和東水關、東干濱河、水西門等近十處休閑廣場，還有中外聞名的夫子廟·秦淮風光帶。2003年初經省人民政府批準，雙塘街道和釣魚臺街道合并為雙塘街道，夫子廟街道與飲虹園街道合并為夫子廟街道。全區(qū)劃分為中華門、夫子廟、雙塘、秦虹、紅花5個街道辦事處，轄68個社區(qū)居民委員會，6個行政村。2004年11月，紅花街道東風行政村撤銷。全區(qū)人口約30萬。

A、區(qū)位及行政劃分6、秦淮區(qū)簡介及經濟發(fā)展狀況秦淮區(qū)地處南京主城區(qū)秦淮區(qū)是歷史文化名城南京的發(fā)祥地，有著悠久的歷史。春秋戰(zhàn)國時期，范蠡于區(qū)域西南部的長干里筑越城，為金陵建城之始。當時秦淮區(qū)境屬金陵邑，秦代改稱秣陵，六朝改稱建業(yè)、建康。唐代重置江寧縣后，上元、江寧兩縣同城而治，區(qū)境亦在其轄，清代中葉，區(qū)境全入江寧縣。民國時期經過幾次調整。中華人民共和國成立后，在原區(qū)劃基礎上建立人民政權。1955年定名秦淮區(qū)，1966年8月，改稱遵義區(qū)，1973年12月恢復秦淮區(qū)原名。B、歷史及人文介紹秦淮區(qū)是歷史文化名城南京的發(fā)祥地，有著悠久的歷史。B、歷史及秦淮河秦淮河古名“淮水”，又名“龍藏浦”。歷史上關于秦淮河的傳說和記載甚多。《金陵古今圖考》中也認為，秦始皇“以望氣者之言，鑿釧阜，斷壟，以泄王氣。水自方山西北，巨流環(huán)繞，至石頭過于江，后人名曰秦淮”。其實，淮水改稱“秦淮”是從唐代開始的，據《健康志》記載，“秦淮二源合自方山埭，西注大江，分別屈曲，不類人功，疑非秦皇所開”。秦淮河早在遠古時代就是長江的一條支流，也是南京地區(qū)第一大河。時清時代，秦淮河畔人煙稠密，金粉樓臺，十分繁華。朱自清、俞平伯筆下的《槳聲燈影里的秦淮河》，為當時秦淮河繁華景象的真實紀錄。如今“泊秦淮”已成為夫子廟秦淮風光帶一大特色旅游品牌，“夜泊秦淮”更被喻為水上游覽經典之旅。秦淮河秦淮河古名“淮水”，又名“龍藏浦”。歷史上關于秦淮河夫子廟南京夫子廟是供奉和祭祀我國古代著名的大思想家、教育家孔子的廟宇，其全稱是“大成至圣先師文宣王廟”，簡稱“文廟”?？鬃幼怨疟蝗藗冏鸱Q“孔夫子”，故其廟宇俗稱“夫子廟”。夫子廟是供奉和祭祀孔夫子的廟宇，又稱文宣王廟，簡稱文廟。它已作為古城金陵的秦淮名勝而蜚聲中外，成為名聞遐邇的游覽勝地。夫子廟始建于宋景祐元年(公元1034年)，迭經滄桑，幾番興廢，經現政府連年撥款興修重建，使夫子廟以大成殿為主體的既有明清風格，又有廟市街景合一特色的古建筑群拔地而起。“一帶秦淮河洗盡前朝污泥濁水，千年夫子廟輝兼歷代古貌新姿?！狈蜃訌R南京夫子廟是供奉和祭祀我國古代著名的大思想家、教育家孔江南貢院江南貢院始建於南宋孝宗乾道四年（公元1168年）。明代定都南京，蘇皖兩省鄉(xiāng)試及全國性會試場所；遷都北京以后，南京為留都，仍為科舉考場。清代初期，南京為江南省首府，故貢院一直沿用「江南貢院」之名。江南貢院曾占地約三十萬平方米，東起姚家巷，西至貢院西街，南臨秦淮河，北抵建康路，為夫子廟地區(qū)主要建筑群之一，秦淮河畔也因貢院、夫子廟的存在而一度繁榮起來。明清兩代名人唐伯虎、鄭板橋、吳敬梓、施耐庵、翁同龢、李鴻章，中國最後一個狀元張騫等人皆出於此。在清一代，科考共舉行112科；其中在江南貢院鄉(xiāng)試中舉後經殿試考中狀元者，江蘇籍49名、安徽籍9名，共計58名，占全國狀元總數的51.78%。江南貢院江南貢院始建於南宋孝宗乾道四年（公元1168年）。明烏衣巷烏衣巷位于夫子廟南，東起白鷺洲公園，西至鈔庫街。東吳孫權曾在此駐軍，官兵皆穿黑制服，人稱烏衣營，故名。《至正金陵新志》引《丹陽記》云：“烏衣之起，吳時烏衣營處所也?！边@是說烏衣巷在三國孫吳時，為禁軍烏衣營駐地。由于官兵穿著黑色的軍衣，人們便稱其駐地為“烏衣巷”。東晉以來，以王導、謝安為首的兩個世家大族，都居住在烏衣巷一帶。當時人稱這些貴族為“烏衣郎”。隨著歷史滄桑的變化，入唐以后，當年豪華一時的王、謝等貴族的第宅已成廢墟。劉禹錫在詩中寫道：“朱雀橋邊野草花，烏衣巷口夕陽斜。舊時王謝堂前燕，飛入尋常百姓家?！睘跻孪?，王謝古居，濃縮了源遠流長的秦淮文化。烏衣巷烏衣巷位于夫子廟南，東起白鷺洲公園，西至鈔庫街。東吳孫中華門中華門，明代稱聚寶門，為南京古城墻13個城門中規(guī)模最大的城堡式城門，是當今世界上保存最完好、結構最復雜的古城堡，被列為全國重點文物保護單位。城堡東西寬118.5米，南北長128米，占地面積約1.5萬平方米，設計巧妙，結構完整，有三道甕城，四道拱門，首道城門高21.45米，各門原有雙扇木門和可上下啟動的千斤閘。內有藏兵洞27個，戰(zhàn)時用以貯備軍需物資和埋伏士兵。1995年，結合中華路、雨花路改造，在中華門城堡周圍，建成了中華門廣場，新增綠化面積近萬平方米，架設一批高桿照明宮燈和草坪燈。廣場和鎮(zhèn)淮東、西橋的建設，不僅改善了交通狀況，而且美化了城堡的外環(huán)境，使城堡更顯雄壯巍峨。城堡與廣場連為一體，相互襯托，相得益彰。中華門中華門，明代稱聚寶門，為南京古城墻13個城門中規(guī)模最大金陵大報恩寺大報恩寺是南京歷史最為悠久佛教寺廟，始建于東吳赤烏年間，明永樂6年毀于火，明永樂10年明成祖命工部于此重建大報恩寺及九層琉璃寶塔，歷時19年始完工。琉璃寶塔塔高約33丈，九層八面，每層的復瓦和拱門都用五色琉璃構件，塔頂為重達二千兩的黃金寶頂。此塔開了世界琉璃寶塔的先河，當時便號稱第一塔。近世更被與長城、古羅馬劇場、比薩斜塔等并稱為“中古時期世界七大奇觀”。大報恩寺毀于太平天國年間。至二十世紀三十年代，塔基附近尚存塔頂承露盤一只，后被侵華日軍劫去?，F中華門外大報恩寺遺址僅余巨碑一座。南京市政府已計劃重建大報恩寺琉璃寶塔。金陵大報恩寺大報恩寺是南京歷史最為悠久佛教寺廟，始建于東吳赤C、經濟發(fā)展概況三采觀點：從03年開始，地區(qū)生產總值增幅雖逐年降低，但經濟發(fā)展走上了可持續(xù)發(fā)展的軌道，為秦淮區(qū)新一輪的經濟騰飛奠定了堅實的基礎。⑴秦淮地區(qū)生產總值⑵秦淮產業(yè)結構三采觀點：大型企業(yè)如晨光集團、普天通信等因結構調整、生產基地外遷等原因，導致第二產業(yè)在國民經濟中的比例下降，成為制約經濟增長的首要因素；以旅游、餐飲等現代服務業(yè)為主體的第三產業(yè)比例穩(wěn)步上升；05年第一產業(yè)雖然從絕對投資額來看略有上升，但所占比例已微乎其微。突顯出秦淮區(qū)商貿旅游為特征的區(qū)域經濟已逐步形成。C、經濟發(fā)展概況三采觀點：從03年開始，地區(qū)生產總值⑶社會消費品零售總額三采觀點：社會消費品零售總額05年與04年相比增幅達45.57％，體現了經濟發(fā)展的強勁勢頭，而且因夫子廟的因素，旅游商貿經濟成為秦淮區(qū)發(fā)展的趨勢。⑷固定資產投資

三采觀點：秦淮區(qū)固定資產投資在03年出現了較大的增長，隨著國家宏觀調控政策的實施，04年增幅有較大的回落。但得益以秦淮區(qū)乃至南京市經濟發(fā)展的強大勢頭，05年再次出現了強勁的反彈，出現了基礎設施、房地產開發(fā)多頭并進的局面。⑶社會消費品零售總額三采觀點：社會消費品零售總額05年⑸城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

三采觀點：人均可支配收入05年達12597.6元，比上年增長37.7％，人民生活水平已基本進入小康階段，消費傾向逐步轉移至住、行、教育等舒適型、享受型需求方面。⑸城鎮(zhèn)居民人均可支配收入三采觀點：人均可支配收入05D、未來經濟發(fā)展戰(zhàn)略（1）城南秦淮新河以北地區(qū)位于南京主城和東山新市區(qū)之間的過渡地帶，隨著南京社會經濟發(fā)展以及城市空間向“一城三區(qū)”的拓展，這一地區(qū)的建設需求劇增。（2）南京正面臨發(fā)展的契機，如基礎設施建設的加強、產業(yè)結構的調整等，都對該地區(qū)產生巨大的影響。緯九路的建設、繞城公路的拓寬，尤其是地鐵一號線的開通、鐵路南站的規(guī)劃將改變這一地區(qū)的空間結構；工業(yè)結構的調整，由低污染。高效益的高新技術行業(yè)取代高污染、低效益的鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)，將使改地區(qū)的環(huán)境改善，土地效益提升，同時緩解經濟發(fā)展與土地緊缺的矛盾。（3）規(guī)劃區(qū)域位于南京城市總體規(guī)劃確定的南北向生態(tài)廊道上，也是南京城市綠色空間的構成要素。（4）規(guī)劃區(qū)36.6平方公里，為指導規(guī)劃區(qū)健康、快速發(fā)展，為規(guī)劃管理決策提供依據，需要進行規(guī)劃整合。南京城南秦淮新河以北地區(qū)控制性詳規(guī)D、未來經濟發(fā)展戰(zhàn)略（1）城南秦淮新河以北地區(qū)位于南京主城和規(guī)劃范圍：秦淮新河以北地區(qū)位于雨花臺區(qū)北部，北抵集合村路，南達秦淮新河，東至寧溧公路，西到南河，總計36.6平方公里。規(guī)劃思路：立足城市動態(tài)的發(fā)展變化，通過對規(guī)劃區(qū)環(huán)境風貌的保護、工業(yè)結構的調查、社區(qū)組織的細化，達到塑造區(qū)域特色、優(yōu)化產業(yè)結構、完善設施配套，最終改善規(guī)劃區(qū)發(fā)展條件：通過研究土地利用的現實可能和發(fā)展需求，從空間上落實規(guī)劃目標，緩解經濟發(fā)展與土地緊缺的矛盾，同時為規(guī)劃實施和管理提供直接依據。規(guī)劃原則：科學發(fā)展、求真務實規(guī)劃定位：以居住、商貿、高新產業(yè)、交通樞紐為主要功能的城市特色風貌區(qū)人口規(guī)模：規(guī)劃人口規(guī)模（容量）33.7萬人規(guī)劃范圍：空間布局以三大公園群為核心，以生態(tài)廊道、沿河、沿路綠色開敞空間為主體，構筑“一核五軸”框架下“一中心、一帶、二區(qū)、三片”的空間布局結構中心體系規(guī)劃形成“城市副中心——地區(qū)中心——社區(qū)中心——基本社區(qū)中心”四級中心體系。在規(guī)劃區(qū)內形成1個城市副中心、2個地區(qū)中心、8個社區(qū)中心、21個基本社區(qū)中心。

空間布局中心體系7.秦淮區(qū)商業(yè)地產概況說明A、區(qū)域內競爭個案分析（1）宏圖·上福園物業(yè)位置：秦淮區(qū)白酒坊開發(fā)商：宏圖地產建筑面積：近5萬平米產品類型：多層小公寓、別墅式商鋪銷售價格：公寓均價8800元/平米、商鋪未開盤主力面積：40－60平米特點：地處夫子廟與中華門城堡二大景點之間，緊鄰內秦淮河，具有濃厚的歷史文化底蘊。（2）瞻園銘樓物業(yè)位置：秦淮區(qū)瞻園路開發(fā)商：鴻意地產公司建筑面積：占地5446.1平米，建筑面積約17500平米產品類型：小高層，1－3層為商鋪，四層以上為精裝修小戶型公寓銷售價格：公寓均價8800元/平米、商鋪未開盤主力面積：40－60平米特點：緊鄰夫子廟瞻園路入口，西側新襄陽服飾市場和古玩城7.秦淮區(qū)商業(yè)地產概況說明A、區(qū)域內競爭個案分析（1）宏圖·（3）盈嘉·上峰國際城物業(yè)位置：中山南路387號開發(fā)商：盈嘉恒升實業(yè)建筑面積：占地2514.6平米，建筑面積約15161平米產品類型：高層，1－6層為商業(yè)辦公，7－20層為酒店式公寓銷售價格：公寓均價11000元/平米、商鋪未開盤主力面積：38平米單身公寓特點：地鐵上蓋物業(yè)（地鐵1號線三山街站），交通網絡便捷通達。項目周邊生活、購物、休閑、娛樂、商務配套一應俱全。（3）盈嘉·上峰國際城物業(yè)位置：中山南路387號（4）水游城物業(yè)位置：中華路、健康路口開發(fā)商：上海鵬欣集團建筑面積：商業(yè)52368平米，家樂福超市16580平米，酒店16804平米，住宅11988平米產品類型：5層裙樓商業(yè)，14層酒店，16層的住宅銷售價格：未開盤主力面積：不祥特點：三面環(huán)路，綜合地理區(qū)位交通十分便利。本地塊南側不遠處即是著名的夫子廟秦淮旅游風光區(qū)，商業(yè)發(fā)達。與五星級酒店狀元樓隔街相望。（4）水游城物業(yè)位置：中華路、健康路口（5）夫子廟商貿城物業(yè)位置：中華路310號、緊鄰夫子廟瞻園路人口開發(fā)商：南京市秦淮區(qū)房地產開發(fā)公司建筑面積：4.8萬平米產品類型：8層集中式商業(yè)，1－，5－8層為江蘇最大的古玩字畫交易平臺，此次推出的為4層商鋪。銷售價格：均價7000元/平米（四樓）主力面積：30－80平米特點：地處夫子廟商圈，1層為新襄陽服飾城，2－3層為杭州市餐飲業(yè)巨頭、高檔中餐廳新香園大酒店。夫子廟商貿城將整體形成一個集購物、餐飲、休閑為一體的多功能綜合性商業(yè)中心，向北打造瞻園路精品專賣一條街、向東輻射貢院街商業(yè)步行街、南接來燕廣場、西接長樂路交通動脈，以實現夫子廟商業(yè)核心區(qū)的再一次全面提檔升級。（5）夫子廟商貿城物業(yè)位置：中華路310號、緊鄰夫子廟三采觀點1.區(qū)域內相對競爭個案較少，在推案時間上能與本案形成競爭的是“水游城”，但因二者在產品類型上的差異性會形成錯位競爭；2.夫子廟在未來規(guī)劃中將會比現在擴大5倍的規(guī)模，本案將是夫子廟－中華門城堡步行街的一個重要節(jié)點，商業(yè)的借勢發(fā)揮將有較為充足的空間；3.未來城南將成為南京中高檔地產項目的聚集地，這為本案提供了較為充足的高消費人群；4.區(qū)域內小戶型公寓供應量較大，為高品質的常規(guī)住宅產品入市提供了契機。5.大校場機場06年搬遷已成事實，經過國際招標征集的城東南“智慧新城”即將啟動。秦淮區(qū)為之決定實施四大配套工程，為未來智慧新城的開發(fā)建設鋪墊。其中占地約300畝左右，總投資2．5億歐元、總面積達20萬平方米，是秦淮區(qū)和歐洲最大的商業(yè)地產公司合作開發(fā)的項目，由國際基金投資公司直接投資。秦淮區(qū)未來商業(yè)競爭將空前激烈；6.秦淮區(qū)06年到目前為止土地供應量較為緊張，這對本案入市提供了較為有利的條件。而夫子廟－中華門城堡風光帶的規(guī)劃，更為項目增添了政策上的導向；06年南京加速了動拆遷的速度，達到300萬平方米。龐大的市政建設，加上巨大動遷剛性需求，能為本案營造一個理想的市場空間。三采觀點1.區(qū)域內相對競爭個案較少，在推案時間上能與本案形成1、本案周邊商業(yè)統(tǒng)計分析中華路（中華門－長樂路）中華路城堡大酒店中國聯(lián)通科龍麻將桌利德治療時代婦科煙草專賣香煙批發(fā)金祥貿易風光建設康巴斯自由人新主張藥店建工陶瓷中華門飯店秦淮工商秦淮中醫(yī)院中華羽絨城綠達電動車甲殼蟲電動車三愛玻璃金寧達物資順來賓館科龍服務天曉大酒店金陵醬菜雅盛園招待所

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升州路中華路（長樂路－升州路）偉豪電器中國銀行來伊粉三新賓館中華路商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計中華路商業(yè)店面經營面積統(tǒng)計中華路商業(yè)店面租金統(tǒng)計均價:2.33元/平方米/天中華路商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計中華路商業(yè)店面經營面積統(tǒng)計中華路商業(yè)店面租馬道街（箍桶巷－江寧路）馬道街

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江寧路馬道街（箍桶巷－江寧路）馬馬道街商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計馬道街商業(yè)店面經營面積統(tǒng)計馬道街商業(yè)店面租金統(tǒng)計均價:1.31元/平方米/天馬道街商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計馬道街商業(yè)店面經營面積統(tǒng)計馬道街商業(yè)店面租長樂路（中華路－箍桶巷

）中華中學(高中部)消防總隊瞻纓樓中草醫(yī)院中國移動長樂飯店千萬間房產曉敏鮮花店蘇果好的蘇糖煙酒藍火網絡華宇鑫商貿飛爾圖像中脈科技中廣置業(yè)交通銀行

醫(yī)之寶藥店過不過橋水果超市花花世界佳佳水果店金城助動車長樂路長樂之星賓館

中華路

箍桶巷長樂路（中華路－箍桶巷）中華中學(高中部)消防總隊瞻纓樓中長樂路（箍桶巷–江寧路）工農兵超市天峰診所梅梅發(fā)藝豪亨來中國連通視寶眼鏡蒙妮服飾傻子瓜子中國電信中國移動公路運輸管理花甜喜事夫子廟大市場浦發(fā)銀行蘇果超市建設銀行御堂藥店休閑時尚運動店秦淮少年宮依戀服飾陶子服飾裕興天豐布藝好又多屈臣氏興隆家常菜館毛線超市采鮮居豪門婚慶藍心服飾東坡經營部莎利文竹峰

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水果超市蘇捷連鎖新潤鮮花通宇縫紉機老字號面條宏躍電氣蘇捷連鎖TCL照明寶石縫紉機長樂路中華中學(初中部)普天大酒店江蘇電信實業(yè)集團金鑰匙珠光顏料有限公司光大銀行中山路中華路長樂路（中山路－中華路）鴻雁電器商場金陵服裝敷料尚豪縫紉長樂路商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計長樂路商業(yè)店面經營租金統(tǒng)計均價:4.25元/平方米/天長樂路商業(yè)店面經營面積統(tǒng)計長樂路商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計長樂路商業(yè)店面經營租金統(tǒng)計均價:4.25元箍桶巷

（長樂路－馬道街）農家小院愉味居時尚芭莎小尾羊薩提兒酒吧永和豆?jié){依歌爾金順燒雞公東泰大藥房棋牌活動室蘇果便利王大拍賣金夢都月竹村宏鼎裝飾薪圖門燒烤華仔形象店犬佳福南儀川菜館買買提燒烤箍桶巷項目拆遷處仙平美容美發(fā)長樂路馬道街箍桶巷（長樂路－馬道街）農家小院愉味居時尚芭莎小尾羊薩提兒箍桶巷商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計箍桶巷商業(yè)店面經營面積統(tǒng)計箍桶巷商業(yè)店面經營租金統(tǒng)計均價:2.16元/平方米/天箍桶巷商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計箍桶巷商業(yè)店面經營面積統(tǒng)計箍桶巷商業(yè)店面經區(qū)域內租金調查箍桶巷宏圖·上花園目前商鋪租金為：1.4－2.7元/日/平米，因租賃面積及經營業(yè)種的不同而各異；馬道街華靜家園底商（1－2層聯(lián)體）目前租金為：1.10－1.6元/日/平米；長樂路沿街商鋪目前租金：最低1.5元/日/平米，最高7元/日/平米，一些營業(yè)面積需求小、附加值高的行業(yè)能承受較高租金，如中國移動、古玩店、茶葉店等，而水果超市等因其需求面積較大租金較低；中華路沿街商鋪目前租金:最低是錢塘人家KTV,日租金1.25元/平米,因其承租面積大,商業(yè)空間往上；最高的是金城電動車行,日租金高達6.6元/平米,因其租賃面積小,租賃時間晚；這一路段租金的平均水平位于2元/日/平米。夫子廟古玩市場負一層租金:店名建筑面積年租金珍寶閣16平米22000元文報軒16平米23400元踏云軒7.6平米10000元古博軒10平米12000元蘇雅軒16平米20000元夫子廟商貿城古玩城5層租金：商鋪號建筑面積年租金53平米24000元502647平米26000元5028118平米36000元區(qū)域內租金調查箍桶巷宏圖·上花園目前商鋪租金為：1.4－2.2、商家訪談分析目前訪談商家300組主要訪談客戶群餐飲類:粵鴻和,宴春樓,鹿港小鎮(zhèn),浩之源,澳門豆撈,張生記,紅泥,一茶一座,晚晴樓,秦淮人家,咸亨酒家,斗牛士,星巴克等酒吧\KTV:蘇荷,UFO,銀石,麥樂迪,富臨,紅粉佳人,亂世佳人,紅吧,SEVENCLUB,BABYFACE,A8MUSICCLUB,JJ’S等服裝\百貨:耐克專賣,美特斯邦威,以純,雅戈爾,真維斯等美容美體:金夫人,香住SPA,蘇美連鎖,陸琴腳藝,圣瑪?瑜家珈,仙平美容美體,柔婷,足生堂等傳統(tǒng)手工藝品\旅游紀念品:曼古銀,譚木匠,金陵玉器行,韻泓工藝品,珍石閣,古博軒等主要訪談客戶群:2、商家訪談分析目前訪談商家300組主要訪談客戶群主要訪談客商家訪談業(yè)態(tài)分類餐飲業(yè)訪商具體分類商家訪談業(yè)態(tài)分類餐飲業(yè)訪商具體分類商家反饋秦淮區(qū)市場消費力狀況商戶反饋該地域市場潛力商家反饋秦淮區(qū)市場消費力狀況商戶反饋該地域市場潛力商戶的拓店計劃商戶對項目的一般面積需求商戶的拓店計劃商戶對項目的一般面積需求商戶了解商業(yè)信息的渠道商戶對各類商業(yè)氛圍的喜好商戶對于”南門老街”業(yè)態(tài)分布建議商戶了解商業(yè)信息的渠道商戶對各類商業(yè)氛圍的喜好商戶對于”南門三采觀點通過以上數據可以看出秦淮地區(qū)現階段總體消費力不高，但有一定消費潛力。部分商戶有擴大經營規(guī)模再開店的計劃但對于“南門老街”項目仍處在觀望中。

在商戶給予項目建議的反饋上：僅是餐飲、娛樂占為主流，雖然部分符合我們的定位思路。但還需要進一步挖掘旅游、文化資源并系統(tǒng)完善的進行宣傳推廣。在未來建筑規(guī)劃及商鋪分割上，我們發(fā)現在200平米以上的經營需求的商戶占有較大比例。在媒介推廣方面：報紙、電視、占主流為將來的招商廣告策略提供了一定方向。在調研訪談中發(fā)現大多數商戶認為現階段市場競爭壓力較大,不夠成熟,但對城區(qū)改造報及未來商業(yè)寄予希望。需要廣大同仁在今后工作中同商家建立起長期的溝通及推介聯(lián)系,并建議開發(fā)商加大項目宣傳力度.由于距離項目實際落成，時間跨度較長，同時建筑規(guī)劃沒有確立在一定成度上影響了部分商家的意向度.建議政府加大項目的規(guī)劃力度.目前項目的所在地不在商業(yè)成熟區(qū),所以部分商家對未來的市場培育期抱有疑問.建議開發(fā)商規(guī)劃未來商業(yè)運營策略.

三采觀點通過以上數據可以看出秦淮地區(qū)現階段總體消費力不高，但3、客戶層分析本地客層分析由于南京二、三產業(yè)的發(fā)展變動，造成大批的人流分向第三產業(yè)，其中有一部分市民便將目光轉向了商鋪的投資和經營。而一些國有企業(yè)的改革，也使一部分市民擁有了一部分沿街商鋪的產權。目前，本地的商鋪業(yè)主主要經營的范圍有服裝、鞋帽、日常百貨和小商品等等中低檔的商業(yè)項目。原有商鋪業(yè)主現有本地的商鋪業(yè)主，主要是通過國企改革、原有住宅改造等形式獲得產權，通過購買等形式獲得產權的相對較少。也有一部分業(yè)主是經過多年的經營，通過本身資金的積累，用購買的形式獲得產權。這一部分客層對自己原有商鋪的固守性較強，不會輕易放棄對商鋪的產權，轉而投資其他商鋪。除非由于舊街改造，被動放棄產權。潛在商鋪業(yè)主這一部分客層主要包括準備投身商業(yè)經營的業(yè)主和準備增加商鋪經營的業(yè)主。由于市場經濟的快速發(fā)展，造成一部分市民，選擇通過自己經營來尋求出路，從而成為商鋪銷售的目標對象；也有一部分客戶，由于長期經營商業(yè)運作，出于事業(yè)的進一步發(fā)展，也會選擇購進商鋪，求大求變。外地客層分析南京市位于江蘇的西南部，吸引了一大批來自浙江、蘇南、蘇中、安徽的客戶來此投資。就目前情況而言，南京目前的商鋪很大一部分都是外地人在進行經營。

原有商鋪業(yè)主目前在南京的外地商鋪業(yè)主，一部分是通過對商鋪產權的購買，來獲得商鋪的經營權。而另一部分是通過租用商鋪，來取得商鋪的經營權。這一部分客層是南門老街未來主要的目標客層，而這些外地客戶對商鋪的要求就是能夠具有投資或經營的潛力，因此，好的商鋪對他們具有很大的吸引力。

潛在商鋪業(yè)主這一部分是目前在南京的外地客戶所涉及到的外地潛在客戶，他們對南京的情況都有一個大致的了解，所缺乏的就是合適的商鋪和準確的業(yè)種選擇。如果，根據他們的需求，有針對性的進行商鋪的規(guī)劃和合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，將有效的提升外地客戶南門老街的認可。3、客戶層分析本地客層分析第三部分、主題定位及功能分區(qū)商街給生活增添了許多的亮點，商街也在演繹著城市生活方式。而深諳旅游之道的人們感嘆：如果說名勝古跡讓人們感受的是一個地方已經逝去的文化，商街讓人感受的卻是這個地方活著的文化。不逛逛特色商街，就等于沒到過一座城市。

第三部分、主題定位及功能分區(qū)商街給生活增添了許多的亮1、商鋪的趨勢定位分析專業(yè)化趨勢商業(yè)運營的一個明顯的特征就是專業(yè)化經營，即在一定區(qū)域或一個市場內只經營一個業(yè)種的市場運作模式。這種專業(yè)化市場，容易在一個特定的區(qū)域（如一個城市）形成單一業(yè)種中心規(guī)?；艛嗷洜I的態(tài)勢，從而提升整個市場的經營業(yè)績。目前南京的專業(yè)化趨勢也非常的明顯。不少商業(yè)街區(qū)都在逐步形成專業(yè)化的市場格局。但南門老街并沒有相關專業(yè)市場的規(guī)劃，許多需要專業(yè)化經營的業(yè)種并沒有形成明顯的專業(yè)市場態(tài)勢。但本項目可以通過通過對本身商業(yè)業(yè)態(tài)的詳細規(guī)劃，有效的促進項目大部分商業(yè)業(yè)態(tài)的專業(yè)化經營。規(guī)模化趨勢歷來大規(guī)模的商業(yè)市場都要比零散的商業(yè)形態(tài)更吸引消費者的光顧。規(guī)模化的商業(yè)區(qū)域明顯具有品種繁多、價格競爭力強等特點，相比零散的商業(yè)形態(tài)更能滿足消費者的消費需求和購物心態(tài)。根據規(guī)劃南門老街將成為南京的主要商業(yè)中心之一。最重要的是大部分的商業(yè)業(yè)種要形成規(guī)?；慕洜I，要產生強大的競爭力。南門老街擁有大規(guī)模的商業(yè)空間，通過有效的規(guī)劃可以充分涵蓋到重點經營業(yè)態(tài)，并可以有效的使其形成商業(yè)規(guī)模。。SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL源于美國、加拿大，其中心含義為集購物、休閑、娛樂、餐飲、商住、文化、生活于一體的超大型商業(yè)中心。目前為正在快速發(fā)展的國際商業(yè)主流模式。目前的南京市商業(yè)經濟正處于快速發(fā)展階段，也有多個的商業(yè)中心。SHOPPINGMALL應提供的完善服務，加以科學的業(yè)態(tài)分布和詳細的業(yè)種規(guī)劃，有效的具備了一個SHOPPINGMALL所應有的一切功能和條件，能夠為客戶提供最周到最完善的服務，才能成為真正的商業(yè)中心。SHOPPINGMALL的一些先進形式和管理模式值得本項目借鑒。文化主題商業(yè)依托傳統(tǒng)文化優(yōu)勢，結合市場提煉相關主題的有一定綜合性有有獨特性的商業(yè)，是專業(yè)化、規(guī)模化、人文化和SHOPPINGMALL等的有機組合，典型的如上海新天地，這類項目有強大的吸引力和生命力，具有市場稀缺性，同時對商業(yè)的規(guī)劃和管理也提出了更高的挑戰(zhàn)性，這也是本項目的特性所在。1、商鋪的趨勢定位分析專業(yè)化趨勢

2、本項目簡介:（1）地理位置：【南門老街】西起內秦淮河，東至江寧路，北起馬道街，南至中華門城堡區(qū)域。建成后商業(yè)面積5.2萬平方米，總面積約18萬平方米。（2）整體規(guī)劃：一期沿內秦淮河，從馬道街、朱雀橋、膺福街至沈萬三故居，再向東至新民坊，打造特色歷史文化街區(qū)，街區(qū)全長約600米，街寬約8米，為【南門老街】的廣場中心區(qū)。二期位于一期“L”形地塊環(huán)抱區(qū)域，主要建設一期的配套基礎設施（如停車場）和商業(yè)設施。三期位于二期東側地塊，將發(fā)展高檔綜合商住區(qū)。已列入南京市2006年市重點工程及南京市市委宣傳部重點文化工程

打造集旅游、休閑、購物、娛樂為一體的歷史文化街區(qū)2、本項目簡介:已列入南京市2006年市重點工程及南3、SWOT分析優(yōu)勢:市\(zhòng)區(qū)兩級政府重點扶持項目.在南京房產需求量激增的大環(huán)境下城南最后一塊待開發(fā)的”黃金”寶地.是唯一連接夫子廟與中華門的商業(yè)紐帶。交通便捷,與夫子廟\新街口商圈遙相呼應?？茖W的規(guī)劃,統(tǒng)一的管理,完善的物業(yè)服務只租不售.有利于商戶穩(wěn)定經營極具特色的古風民居建筑;糅合多種元素的景觀設計;深厚的文化底蘊及豐富的旅游資源充分保障了未來的消費客流。強強組合，多家實力企業(yè)精英團隊聯(lián)手打造。

劣勢:項目所在區(qū)域屬非成熟商業(yè)區(qū)，一定程度上影響商戶入駐信心。項目周邊消費力及消費檔次不高，加大了主力、品牌店的招商難度。周邊消費人口薄弱。秦淮區(qū)居民的消費習慣及消費理念。環(huán)境資源缺乏有利支持。該地段在消費者心中的贊譽度不高。

威脅:南京地區(qū)類似的秦淮文化的商業(yè)步新行街較多，客戶市場嚴重分流。同一區(qū)域內的夫子廟、競爭激烈。各類商業(yè)內部競爭壓力。項目周邊路段相對低廉的租金。

機會：城南經濟的不斷飛躍，加大消費需求。旅游產業(yè)的深化，進一步提高知名度。秦淮住宅板快的興起，保障固定消費群。消費理念的引導。隨著城南改造及龐大的市政建設，為未來市場開拓更大的空間。

3、SWOT分析優(yōu)勢:劣勢:威脅:機會：4、總體定位思路1國家級文化、休閑、商業(yè)街休閑茶座、茶藝文化休閑區(qū)

精品百貨、知名品牌購物區(qū)

創(chuàng)意產業(yè)、藝術文化創(chuàng)作區(qū)

旅游度假、傳統(tǒng)工藝體驗區(qū)

風情酒吧、各色餐飲集中區(qū)生活時尚、精英白領潮流區(qū)4、總體定位思路1國家級休閑茶座、茶藝文化休閑區(qū)精品百貨、總體定位思路2貫徹秦淮區(qū)域發(fā)展精神聯(lián)結夫子廟與中華門商業(yè)新紐帶挖掘區(qū)域內商業(yè)活力打造南京旅游新景觀創(chuàng)意產業(yè)孵化園復興南京民居文化引導消費新理念淘覓南京歷史遺跡加大文化產業(yè)鏈保護傳統(tǒng)手工業(yè)融購物、旅游、休閑、娛樂為一體而又糅合各類時尚元素的一條文化、古街?？傮w定位思路2貫徹秦淮區(qū)域發(fā)展精神挖掘區(qū)域內商業(yè)活力打造南京企業(yè)管理資源網/

企業(yè)管理資源網/

企業(yè)管理資源網/企業(yè)5、形象定位思路傾心打造古風建筑經典精心點綴現代商業(yè)情趣景觀設計重現人文肌理文化底蘊傳播時尚脈動依托秦淮古韻，塑造南京水岸文化商業(yè)走廊。5、形象定位思路傾心打造古風建筑經典精心點綴現代商6、業(yè)態(tài)布置建議商業(yè)、居住、辦公、旅游合理分開高檔住宅區(qū)盡量控制在80000M2商業(yè)面積盡量控制在40000M2商務辦公面積盡量控制在30000M2旅游景點盡量控制在16000M2商業(yè)業(yè)態(tài)集中分布在沿內秦淮河及城墻一帶；間或人流交叉口設置服務配套盤活內街；商務辦公及居住出入口往箍桶巷/馬道街導向佔地面積AC區(qū)約167,992平方米容積率設想AC區(qū)<0.98綠化率設想AC區(qū)

建築密度設想AC區(qū)

總建築面積AC區(qū)<164,229平方米6、業(yè)態(tài)布置建議商業(yè)、居住、辦公、旅游合理分開高檔住宅區(qū)盡量功能分區(qū)設想細項內容單體使用面積總面積設想比例高檔住宅區(qū)東城大宅門高檔四合院住宅250-5008047049.0%酒店式客棧酒店式公寓80-15080470商務辦公區(qū)藝術創(chuàng)意產業(yè)區(qū)企業(yè)總部/創(chuàng)意產業(yè)園150-20002776017.3%SOHO商住區(qū)SOHO辦公80-150展覽中心會展/演講…1000-500060028360古典風情步行街古典商務客棧星級標準商務酒店6000-12000800022.5%中大型宴會餐廳知名品牌宴會餐廳1500-30005000浪漫休閒餐飲區(qū)休閒茶座/COFE/美容SPA250-8004000異國特色餐飲區(qū)西餐/韓日特色料理…250-4001500時尚風情酒吧區(qū)演藝吧/慢搖吧/主題吧600-10005000水療桑拿館演藝桑拿館3000-80006000高檔商務會所高檔KTV會所2000-50002500精品百貨零售區(qū)中高檔精品百貨/婚紗攝影50-2004000生活配套區(qū)美容美髮/乾洗/便利超市30-150100037000民俗商貿產業(yè)區(qū)地方特色餐飲區(qū)地方小吃/包順興…50-20012001.2%土特產零售區(qū)南京板鴨…30-1508002000文化旅遊產業(yè)區(qū)文化旅遊景點沈萬山故居/芥子園…300-10001540010.0%旅遊服務配套區(qū)服務中心/紀念品…30-4001000164001642307、功能分區(qū)設想功能分區(qū)設想細項內容單體使用面積總面積設想比例高檔住宅區(qū)東城8、功能分區(qū)經濟指數8、功能分區(qū)經濟指數9、業(yè)態(tài)立面圖9、業(yè)態(tài)立面圖10、古典風情步行街業(yè)態(tài)佈置分析10、古典風情步行街業(yè)態(tài)佈置分析形象SHOW稿（1）形象SHOW稿（1）形象SHOW稿（2）形象SHOW稿（2）演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！《南京南門老街（商業(yè)街）前期商業(yè)策劃報告》課件前言

一個傳奇城市一段老街神話

當悠久文化與當代時尚元素相遇

一個高端時尚地標即將誕生南京，中國四大古都之一,自古就是經濟富庶之地,現為長三角經濟中心之一，正借中國經濟發(fā)展的大潮，快速蓬勃的向前發(fā)展,有著厚重歷史文化底蘊的古城煥發(fā)了新的生命力!南門老街這一超級商業(yè)航母，承載南京老城的復興使命和新南京的商業(yè)奇跡，徹底打造新型人文商業(yè)模式,以求在新的歷史時期，用最完美的形式改造深具潛力的南京老城區(qū),改變區(qū)域內目前商業(yè)經濟落后、零散的現狀。南門老街是一個輝煌的商業(yè)項目，她是一個創(chuàng)舉，她的成功不僅對于南京人民，即使對全國人民也是一個福音。相信在政府的鼎立支持和協(xié)力運作下，未來的南門老街一定會有一個極其光輝的未來！前言

一個傳奇城市一段老街神話

當悠久文化與當代時目錄

contents第一部分市場篇1、南京市行政區(qū)劃圖………………2、南京地理概況與城市環(huán)境………3、南京綜合經濟環(huán)境………………4、南京社會經濟和城市發(fā)展目標…

5、南京主要商圈分析………………

a.新街口商圈b.湖南路商圈c.夫子廟商圈d.中央門商圈6、秦淮區(qū)簡介及經濟發(fā)展狀況……7、秦淮區(qū)商業(yè)地產概況說明………第二部分商家訪談及消費者篇1、周邊商業(yè)統(tǒng)計分析………………2、商家訪談分析……3、項目客戶層分析…………………目錄

contents第一部分市場第三部分主題定位及功能分區(qū)篇1、商鋪的趨勢定位析…………………2、項目簡介……………3、SWOT分析……………4、總體定位思路………5、形象定位思路………6、業(yè)態(tài)布置建議………7、功能分區(qū)設想………8、功能分區(qū)經濟指數…………………9、業(yè)態(tài)立面圖…………10、古典風情步行街業(yè)態(tài)佈置分析……目錄

contents第三部分主題定位及功能分區(qū)篇1、商鋪的1、南京市行政區(qū)劃圖南京市現轄11區(qū)2縣，面積6597平方公里，人口537.44萬人；其中市區(qū)面積975.82平方公里，人口265.79萬人。第一部分、市場研究篇1、南京市行政區(qū)劃圖南京市現轄11區(qū)2縣，面積65972、南京地理概況與城市環(huán)境

南京市位于北緯33゜31′，東經118゜47′，屬北亞熱帶季風氣候區(qū)，四季分明，夏熱冬冷，春秋短暫，雨量集中，歷年平均氣溫16゜C，主導風向夏半年為西南風，冬半年為東北風。南京地處我國東西水運大動脈長江與南北陸運大動脈京滬鐵路的交匯點，素有“東南門戶，南北咽喉”之稱。南京境內綿亙著寧鎮(zhèn)山脈西段，城東鐘山若長龍蟠繞，城西石頭山似猛虎雄踞，故有“鐘山龍蟠，石城虎踞”之說。萬里長江自西向南滾滾而來，折向東去；秦淮、金川兩河蜿蜒城中；玄武、莫愁兩湖依偎東西山水之間，氣勢雄渾而景色秀美。南京所處的地理位置和自然環(huán)境，悠久的歷史文化，長期的城市建設，形成了南京山水城林交融、古今文化薈萃、宜人空間尺度的特色景觀環(huán)境。山與水南京依山傍水而建，山取“虎踞龍蟠”之勢，水以江、河、湖成網，在長江，鐘山的宏偉氣勢中，引入彎曲環(huán)繞的秦淮河，以幽靜的玄武湖、莫愁湖形成了南京獨特的城市空間。城與林都城布局與自然山水結合，以明城墻保護為中心的綠化系統(tǒng)、水系、步行系統(tǒng)的建設必將保持與強化山水城林的空間特色。路與樹由于南京冬寒夏熱的特點，樹種系以落葉樹為主，夏季成蔭快，因此南京的綠不是以草坪見長，而是以“綠色隧道”（林蔭道）和“林”為特色。2、南京地理概況與城市環(huán)境南京市位于北緯33゜31′，東經3、南京綜合經濟環(huán)境

2005年全市完成生產總值2413億元，按可比價格計算，比上年增長15.2%。在全市生產總值中，第一產業(yè)增加值80億元，增長5.0%；第二產業(yè)增加值1215億元，增長18.4%；第三產業(yè)增加值1118億元，增長13.1%。人均生產總值40919元（按戶籍人口計算），比上年增長12.9%。2005年第一、第二、第三產業(yè)增加值在全市生產總值中的比重分別為3.3%、50.4%、46.3%。非公有制經濟占全市經濟的比重為37%。2005年全市實現財政總收入510.17億元，比上年同口徑增長19.5%。其中，地方一般預算收入211.07億元，比上年同口徑增長20.4%。年末全市全轄金融機構本外幣各項存款余額達5263.25億元，比年初增長18.4%；其中，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達1677.49億元，比年初增長21.7%。全市金融機構本外幣貸款余額4659.81億元，比年初增長10.9%。商業(yè)性保險保費收入72.1億元，比上年增長0.5%。其中，人身險保費收入56.0億元，比上年下降4.6%；非人身險保費收入16.1億元，比上年增長18.0%。保險賠款支出12.45億元，比上年增長34.0%。其中，非人身險全年賠款支出8.44億元，比上年增長33.8%。

3、南京綜合經濟環(huán)境2005年全市完成生產總值241指標單位累計數據同比增長%工業(yè)總產值（現價）億元4064.4429.9全社會固定資產投資億元1402.7216.7社會消費品零售總額億元100516.3外商直接投資億美元20.0922.7財政收入億元510.1719.5城市居民人均可支配收入元14997.4719.9居民消費價格指數%102.1——A、主要經濟指標指標單位累計數據同比增長%工業(yè)總產值（現價）億元4064.企業(yè)管理資源網/

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企業(yè)管理資源網/企業(yè)B、2001-2005年南京市GDP及增長率數據來源：南京市統(tǒng)計年鑒南京市國民經濟持續(xù)快速發(fā)展，GDP從2000年的1021.3億元，增加到2005年的2413億元，凈增加值為1400.7億元。城鎮(zhèn)人均可支配收入也由2003年的10195.6元增加到2005年的12319元。這為南京市房地產業(yè)持續(xù)快速的發(fā)展打下了牢固的基礎。B、2001-2005年南京市GDP及增長率數據來源：南京市根據庫茲涅茨在其著作《各國的經濟增長》一文中指出，當一個國家的宏觀經濟增長低于4.00%的時候，該國的房地產發(fā)展處于萎縮期，當一個國家的宏觀經濟增長處于4.00%到5.00%左右時，房地產業(yè)的發(fā)展狀況處于停滯時期，當宏觀經濟在5.00%到8.00%之間的時候，房地產業(yè)的發(fā)展處于穩(wěn)定增長期，當宏觀的經濟增長率高于8.00%的時候，房地產業(yè)的發(fā)展將處于高速發(fā)展階段。C、經濟增長與房地產業(yè)發(fā)展的關系（庫茲涅茨）宏觀經濟增長房地產業(yè)發(fā)展狀況＜4.00%萎縮4.00%-5.00%停滯5.00%-8.00%穩(wěn)定發(fā)展＞8.00%高速發(fā)展數據來源：庫茲涅茨《各國的經濟增長》根據庫茲涅茨在其著作《各國的經濟增長》一文中指出，當一個國家4、南京社會經濟和城市發(fā)展目標

依據南京市“十五”計劃綱要，將社會經濟發(fā)展目標調整為：經過“十五”和更長的一點時間的努力，把南京建設成為科學技術先導，古都與江濱特色鮮明，國際影響較大的現代化中心城市。進一步加快城市化和城市現代化進程，2010年基本實現現代化。成為我國重要的教育基地、科技中心和創(chuàng)新基地，重要的外貿口岸和長江下游地區(qū)重要的金融、貿易、信息中心。歷史文化名城的國際性影響進一步擴大。未來南京城市發(fā)展目標是：（1）充滿經濟活力的城市——長江下游現代化的中心城市（2）富有文化特色的城市——國際影響較大的歷史文化名城（3）人居環(huán)境優(yōu)良的城市——人與自然和諧共生的城市4、南京社會經濟和城市發(fā)展目標依據南京市“十五”計5、南京主要商圈分析在新街口這塊不到1平方公里的“彈丸之地”，1600余戶大小商家星羅棋布，日均客流量達到40萬～50萬人次，2004年的年銷售額達到了126億元。2005年，由于地鐵開通縮短顧客到商場的購物時間，新街口地面和地下人流涌動，主要大型商場內出現了消費者購物交款排隊的現象。2005年以新百、中央商廈、金鷹百貨為龍頭的新街口商圈，全年實現零售總額達143億元，占全市商業(yè)總量的比重進一步擴大到14%。根據規(guī)劃，到2010年新街口將被打造成一個規(guī)模較大、環(huán)境優(yōu)美、功能完善、具有一流設施和管理水平的國內外知名的現代化都市商貿商務區(qū)。新建10萬平方米“銷品茂”：到2010年，整個大新街口商貿商務區(qū)的商貿從業(yè)人員規(guī)劃控制目標為8萬人，營業(yè)收入1200億元，其中零售業(yè)為300億元，占全市商貿業(yè)零售總量的三分之一左右。建四條餐飲街和帶狀步行街：建設王府大街餐飲一條街、估衣廊、北門橋餐飲一條街、戶部街餐飲一條街、洪武北路外國餐飲一條街，建成核心區(qū)內的景觀休閑帶，完善現代商業(yè)和文化休閑展示功能和窗口功能。到2010年，文化休閑與餐飲娛樂業(yè)的控制面積為155萬平方米，餐飲娛樂業(yè)的營業(yè)收入達到15億元。建設300萬平方米中高檔公寓：規(guī)劃區(qū)內要分期逐步改造現有的低矮破舊住宅，重點建設一批高中檔公寓和公寓酒店，建設區(qū)域主要集中安排在太平南路以西和中山東路以南以及玄武區(qū)內長江花園一帶。規(guī)劃期內，公寓建筑面積控制在300萬平方米左右，其中150萬平方米為高級公寓和公寓式酒店。a.新街口商圈5、南京主要商圈分析在新街口這塊不到1平方公里的“彈丸之地”b.湖南路商圈湖南路商圈應該是南京本地購買群體質量最高的地區(qū)。全長1100米的湖南路上，云集了各類商店238家，其中名牌、精品、專賣店就占83％以上。湖南路商圈發(fā)展規(guī)劃，東起中央路，西至中山北路，南起江蘇商廈，北至模范馬路，面積2平方公里至3平方公里范圍，都納入了湖南路商圈，放大湖南路的集聚效應，形成“三產”產業(yè)高地。目前的湖南路商圈已形成小型精品專賣店與大型商場相交融，集購物、餐飲、休閑娛樂為一體的商貿中心。蘇寧、五星電器大賣場等新型業(yè)態(tài)的加入，加上原有的獅子橋美食一條街、馬臺街娛樂一條街、湖南路購物一條街及上中山北路的山百、太平洋百貨、金山大廈等，作為商務性商圈，湖南路和新街口將成為南京的兩大商務型商圈相互補充。湖南路街區(qū)將建設成一個集購物、餐飲、休閑、文化娛樂和旅游五大功能為一體，特色明顯、景觀突出、文化內涵豐富、布局合理的時尚街區(qū)和休閑觀光中心地帶。b.湖南路商圈湖南路商圈應該是南京本地購買群體質量最高的地區(qū)c.夫子廟商圈夫子廟“商圈”的經營面積約10萬平方米，經營店家近800個，從業(yè)人員2．2萬人。核心區(qū)域的面積已從0．21平方公里增加到1．12平方公里。根據南京市政府對商業(yè)地產的未來規(guī)劃，夫子廟商圈還將擴大5倍。夫子廟商圈是南京市政府全力打造的第三商圈，各大品牌專賣店云集，以小商品、古玩字畫、花鳥蟲魚為特色的集市群魅力無窮，旅游商貿經濟非常發(fā)達。夫子廟是集古跡、園林、畫舫、市街、樓閣和民俗風于一體的國家4A級風景區(qū)，聞名世界，是全球旅游者到南京的必游之地。夫子廟常年日客流量逾15萬人次，節(jié)假日全國各地乃至海外游客蜂擁而至，日人流量更高達40萬人次左右。c.夫子廟商圈夫子廟“商圈”的經營面積約10萬平方米，經營店d.中央門商圈中央門商圈地處火車站、長途汽車站附近，客流量大，外地人均消費占該地區(qū)總消費比重的五成。以金橋、玉橋大市場為核心的中央門商圈主要經營業(yè)態(tài)以大市場為主，顧客群也是以工薪階層為主的中低收入者。該商圈包括建寧路兩側大約3平方公里的狹長區(qū)域，聚集著10多個大型批發(fā)市場。根據規(guī)劃，商圈將定位在以大型專業(yè)批發(fā)市場和倉儲式超市為主的市場群落。2005年，該商圈的商業(yè)面積將超過100萬平方米，商品成交額達200億元，在商業(yè)經營面積和物流量方面將超過新街口和湖南路。隨著火車站的翻新，地鐵1號線的開通，中央門的交通潛力被進一步挖掘，中央門已不再僅僅是外地人的聚集地。d.中央門商圈中央門商圈地處火車站、長途汽車站附近，客流量大三采觀點1、商圈分化，涇渭分明

南有新街口，北有山西路，將成為南京商圈分化的主基調。與此同時，河西、江寧、江北等新的社區(qū)商圈也隨著南京城市建設的推進和城市半徑的擴大而孕育發(fā)展。2、多業(yè)態(tài)相互滲透，“贏者通吃”格局漸顯

南京商業(yè)早期是百貨業(yè)一統(tǒng)天下，隨著超市、專業(yè)店的逐漸發(fā)展壯大，按照統(tǒng)一經營理念的百貨、超市、專業(yè)店等多業(yè)態(tài)整合的格局正在加速成型。3、民營和外資兩強對壘

目前，南京商業(yè)尚處于國有、民營、外資三足鼎立的局面。隨著南京第一家商業(yè)上市公司南京新百易幟到外資企業(yè)金鷹的名下，蘇寧的上市，沃爾瑪進駐新街口。核心商圈，中央商場正在進行的改制，外資商業(yè)與民營商業(yè)對壘態(tài)勢將更加明顯。三采觀點1、商圈分化，涇渭分明6、秦淮區(qū)簡介及經濟發(fā)展狀況秦淮區(qū)地處南京主城區(qū)東南部，因十里秦淮貫穿全境而得名，自古以來人文薈萃,商賈云集。區(qū)域面積22.36平方公里。東西分別至外秦淮河，南至寧溧公路，雙麒路，北至建康路、升州路，與江寧區(qū)、雨花臺區(qū)、白下區(qū)、建鄴區(qū)相鄰。區(qū)境地貌，以平原為主，間有若干座小山崗。區(qū)內自然河、人工河錯落，有內秦淮河、青溪、玉帶河、響水河、運糧河及小運河等。有瞻園、白鷺洲公園、武定門公園、中華門城堡等園林景點和東水關、東干濱河、水西門等近十處休閑廣場，還有中外聞名的夫子廟·秦淮風光帶。2003年初經省人民政府批準，雙塘街道和釣魚臺街道合并為雙塘街道，夫子廟街道與飲虹園街道合并為夫子廟街道。全區(qū)劃分為中華門、夫子廟、雙塘、秦虹、紅花5個街道辦事處，轄68個社區(qū)居民委員會，6個行政村。2004年11月，紅花街道東風行政村撤銷。全區(qū)人口約30萬。

A、區(qū)位及行政劃分6、秦淮區(qū)簡介及經濟發(fā)展狀況秦淮區(qū)地處南京主城區(qū)秦淮區(qū)是歷史文化名城南京的發(fā)祥地，有著悠久的歷史。春秋戰(zhàn)國時期，范蠡于區(qū)