成本管理基礎知識內部培訓課件

中國佛山市

寶能.國際文化金融中心

地產成本管理

基礎知識

分享會寶能佛山公司成本部hwason2013年01月

寶能是一家綜合開發(fā)投資企業(yè)，

是為營銷項目而來！我們全是地產企業(yè)“成本人”，

是為挖掘物業(yè)最大價值而來！關于成本的幾個概念1各階段成本管理3成本管理的一些手法4成本管理的基本方法2成本與每個人的關系5探討6

1關于成本的幾個概念1關于成本的幾個概念A成本是神馬B成本的構成1關于成本的幾個概念1.通俗的說法2.正規(guī)的說法A成本是神馬

成本是為達到一種目的而放棄另一種目的所犧牲的資源（經濟價值）。項目開發(fā)所需資源的整合代價

成本是企業(yè)在產品生產、經營過程中，為取得收入而發(fā)生的需要補償和可以控制的各種耗費。1關于成本的幾個概念建造成本開發(fā)成本A成本是神馬

指項目的建筑安裝成本。包括：前期費用、建安工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發(fā)間接費、建安預備費6大項。

指項目的制造成本。開發(fā)成本=土地獲得價款+建造成本+“三項費用”。1關于成本的幾個概念完全成本項目成本A成本是神馬

完全成本=開發(fā)成本+“主營業(yè)務稅金及其附加”+“土地增值稅”+“企業(yè)所得稅”。有些單位的成本體系中，完全成本中不包含營業(yè)稅金。

在未特別說明時，一般指項目的“開發(fā)成本”1關于成本的幾個概念建安成本分攤成本A成本是神馬

一般指土石方工程費、基礎工程費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、主體裝飾裝修費。

主要是一種成本歸集上的“虛擬成本”，是指多個物業(yè)均受益的”附屬工程“成本的再分配。分攤級別有一級、二級、多級分攤；分攤基礎有占地面積、建筑面積等。1關于成本的幾個概念單方成本：A成本是神馬1.可售單方成本：按照可售面積折算的單位面積之項目成本。2.建筑單方成本：按照建筑面積折算的單位面積之項目成本。1關于成本的幾個概念地價A成本是神馬1.基準地地價：在城城鎮(zhèn)規(guī)規(guī)劃區(qū)區(qū)范圍圍內，，對不不同級級別的的土地地或者者土地地條件件相當當的勻勻質地地域，，按照照商業(yè)業(yè)、居居住、、工業(yè)業(yè)等土土地用用途分分別評評估的的，并并由市市、縣縣以上上人民民政府府公布布的國國有土土地使使用權權的平平均價價格。。俗稱稱“地地皮均均價””。2.樓面地地價：單位位建筑筑面積積平均均分攤攤的土土地價價格。土地價價格一一般是是指土土地轉轉讓費費用；；注意意與““土地地成本本”差差異。。1關于成本的幾個概念1.土地征征用及及拆遷遷補償償費（（土地地成本本）B成本的構成2.前期費費用；；3.建建安工工程費費；4.基基礎設設施建建設費費；5.公公共配配套設設施費費；6.開開發(fā)間間接費費；7.建安安預備備費；；1關于成本的幾個概念8.營銷費費：9.管管理費費；10.財務務費：：11.主營營業(yè)務務稅金金及其其附加加；（營業(yè)稅稅/城城市維維護建建設稅稅/教教育費費附加加/堤堤圍防防護費費）B成本的構成12.土地增增值稅稅；13.企業(yè)業(yè)所得得稅。。1關于成本的幾個概念【注】】2~7項，，構成成項目“建建造成成本””；8~9項，，俗稱稱“三三項費費用””；11~13項，，主要要為房房地產產項目目所涉涉及的的主項項稅費費。B成本的構成

2成本管理的基本方法2成本管理的基本方法1.成本管管理的的實質質2.三三項基基本原原則A成本管理的原則按照行行業(yè)標標桿（（中海海、萬萬科、、龍湖湖、萬萬達等等）流流行先先進理理念：：成本本管理理以市市場需需求為為導向向，保保證質質量為為前提提，過過程控控制為為環(huán)節(jié)節(jié)，規(guī)規(guī)范操操作手手段，，提高高經濟濟效益益為目目的。①成本本與產產品定定位相相匹配配原則則；②②目標標管理理原則則；③③事前前控制制為主主的全全過程程管理理原則則。2成本管理的基本方法3.成本管管理的的“金金錢觀觀”A成本管理的原則

省錢等于賺錢

成本管理不等于省錢2成本管理的基本方法4.成成本管管理的的“產產品觀觀”A成本管理的原則在一定定成本本前提提下為為客戶戶提供供最大大化的的價值值。2成本管理的基本方法AB成本管理體系的思路新項目可研準備測算規(guī)劃設計步步跟蹤合約規(guī)劃與招標事前定價施工管理動態(tài)反饋合同結算及時結算數據分分析與與儲存存工作的的重心心2成本管理的基本方法AC成本管管理未未來的的發(fā)展展趨勢勢方案優(yōu)優(yōu)化管管理創(chuàng)創(chuàng)新對企業(yè)的價值管理的復雜度核算型控制型價值創(chuàng)造型重心前移2成本管理的基本方法D基本方法——目標成本管理1.目標成成本管管理的的內容容合理確定成本與與有效效控制成本。2.目標成成本確確定的的依據據產品把把握、、經驗驗數據據庫、、市場場調研研。3.實現(xiàn)目目標的的動態(tài)態(tài)監(jiān)控控定期反反饋、、各級級監(jiān)控控、及及時預預警、、網絡絡信息息化手手段。2成本管理的基本方法E目標成本測算途徑1.建造順順推法法依據產產品標標準、、歷史史成本本數據據庫、、市場場情況況等，，以一一定計計價模模型進進行順順推。2.售價倒倒逼法法按照確確定的的物業(yè)業(yè)售價價水平平及確確定利利潤要要求；；反推推計算算成本本水平平。

3各階段的成本控制3各階段的成本控制A土地投資論證階段B項目啟動階段C方案設計階段D工程實施階段E竣工結算階段3各階段的成本管理土地投資論證階段目標成本(投資版)項目啟動階段目標成本(定位版)方案設計階段目標成本(方案版)工程實施階段目標成本(執(zhí)行版)竣工結算階段項目竣工成本動態(tài)及及責任任成本本執(zhí)行行目標成本形成3各階段的成本管理1.測算2.意意義A土地投資論證階段此階段段要求求精度度不高高，一一般采采用成成本經經驗值值估算算法。。寶能集集團目目前由由投資資中心心(拓拓展機機構)負責責測定定。①作為為投資資決策策參考考，提提醒投投資風風險；；②項項目若若成功功吸納納后，，作為為啟動動階段段成本本的參參照依依據。3各階段的成本管理1.測算2.意意義B項目啟動階段拿地后后，項目團團隊對對擬建建項目目進行行詳細策策劃，設定定項目目定位位，明明確項項目經經濟技技術指指標、、配置置標準準、交交房標標準、、建造造標準準、工程進度度，材料料供應方方案，銷銷售策劃劃，銷售售進度等等，根據測測算模型型進行測測定。一一般由項項目團隊隊負責測測定。①促使項目團隊隊明確項項目成功功標尺及及具體指指標，達達成共識識、做出出承諾；②本階階段成本測算算應達到或超超過“投資版版”的收益指指標3各階段的成本管理1.測算與控控制2.意義義C方案設計階段此階段是設計階段段成本控控制的重重點，一般采采用成熟熟的經濟濟模型進進行進一一步細化化測算。。主要確確定前期期費用、、各項專專業(yè)工程程/項目目的控制制指標等等，并做做好前期期報建工工作的成成本控制制。有些些公司將將此階段段細分為為方案版版、初步步設計版版。此部部分成本本可控區(qū)區(qū)間約為為70~80%①目標成成本形成成的關鍵鍵階段，，承前啟啟后；②②目標成成本控制制分解的的重要參參照，此此時，合合約規(guī)劃劃、成本本責任制制、設計計優(yōu)化等等均要““落地””。3各階段的成本管理1.測算與控控制2.意義義D工程實施階段此階段的的測算基基本上非非常清晰晰，嚴格格按目標標成本模模型編制制；要作作為工程程實施階階段的““嚴防死守守”的底線、、采取招招標及合合同手段段，技術術手段、、管理手手段等進進行過程程控制。。此部分分成本可可控區(qū)間間約為10~15%成本控制制、銷售售控制。3各階段的成本管理1.結算及評評估2.意義義E竣工結算階段按照完成成情況、、合同、、技術檔檔案、施施工管理理資料、、竣工資資料等，，確認（結結算）已已發(fā)生、估算未發(fā)發(fā)生的開發(fā)成本。項目后評評估，指指導新項項目。4成本管理的一些手法A責任成本B合約規(guī)劃C限額設計D成本優(yōu)化E動態(tài)監(jiān)控4成本管理的一些手法A責任成本將目標成成本按照照設計、、工程、、項目發(fā)發(fā)展、營營銷、成成本、采購等不同責責任主體體進行劃劃分，明明確各自的成本管管理職責責，通過技術術經濟指指標的目目標設定定、執(zhí)行行和考核核，來保保證整體體成本的的有效“落落地”。。寶能集團團計劃于于2013年著著手實施施。①促使使全員自覺覺實施成成本管理理行為；②要讓每一一個人，，把成本本價值思思維："刻進骨頭頭里、融融入血液液中！"4成本管理的一些手法B合約規(guī)劃通過策劃劃開發(fā)（（工程））管理模模式，確確定承、、發(fā)包模模式，并并據此對對項目全全生命周周期內所所發(fā)生的的所有合合同大類類及金額額進行分分屬劃分分、對成成本目標標進行分分解預估估。是投資策策劃重要要的一環(huán)環(huán)，其重重要性并并不亞于于營銷、、定位策策劃。4成本管理的一些手法B合約規(guī)劃合理確定定開發(fā)承承、發(fā)包包模式；有效打通“目標成本本”與“合合同”聯(lián)聯(lián)系；規(guī)范合約約管理，，清晰各各合同之之間的管管理界面面、工程程界面；建立標準準化合同同條款（（或合同同范本，，或合同同大綱）），提高高合約管管理效率率，降低低法律風風險；指導采購購分判，，合理確確定合約約分判時時間。4成本管理的一些手法C限額設計貫徹目標標成本管管理工作作的重心心前移思思路，根根據產品品定位，，分解各各項工程程指標，，進行事事前限額額管理。。除了工程程，有些些公司對對相關費費用也進進行了限限額管理理。4成本管理的一些手法D成本優(yōu)化產品配置置確定后后，物業(yè)業(yè)建造過過程中，，有時候候要對成成本進行行梳理、、優(yōu)化，，減少無無效成本本，以提提高性價價比。成本優(yōu)化化誤區(qū)偷工減料降低品質1.設計計優(yōu)化；；2.施工工方案優(yōu)優(yōu)化；3.“貨貨比三家家”；4.調整整配置。成本優(yōu)化化手段4成本管理的一些手法E動態(tài)監(jiān)控及時跟蹤蹤并分析析項目各各類別成成本的動動態(tài)信息息，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)項目實實際成本本與目標標成本的的偏離并并預警，，確保目目標成本本得到有有效控制制。是目標成成本管控控中，非非常重要要的一環(huán)環(huán)，定期對目標成成本進行行評估分析析，對其的的偏離及時加以預警，并采取有效糾偏對策，確確保目標標成本得得到有效效控制。。

5成本與你的工作關系5成本與你的工作關系小芳，你你找找佛佛山的....史上最大大基坑設計輕軌軌、、地地鐵鐵協(xié)協(xié)調調招標標小鄧鄧，，我我申申請請的的一一臺臺工工程程用用計計算算器器，，怎怎么么沒沒有有函函數數計計算算工工程程呀呀？？酒，，就就是是毒毒藥藥??！為什什么么還還要要去去喝喝？聯(lián)合合項項目目部部6探討分享享人人汪汪華華勝勝2013.01.31謝謝謝聆聽聽9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Sunday,December11,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。21:20:2121:20:2121:2012/11/20229:20:21PM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2221:20:2121:20Dec-2211-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。21:20:2121:20:2121:20Sunday,December11,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2221:20:2121:20:21December11,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。11十二月月20229:20:21下午21:20:2112月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月229:20下午午12月-2221:20December11,202216、行動出出成果，，工作出出財富。。。2022/12/1121:20:2121:20:2111December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。9:20:21下下午午9:20下下午午21:20:2112月月-229、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。12月-2212月-22Sunday,December11,202210、很多事事情努力力了未必必有結果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。21:20:2121:20:2121:2012/11/20229:20:21PM11、成成功功就就是是日日復復一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。12月月-2221:20:2121:20Dec-2211-Dec-2212、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。21:20:2121:20:2121:20Sunday,December11,202213、不知香積積寺，數里里入云峰。。。12月-2212月-2221:20:2121:20:21December11,202214、意志志堅強強的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。11十十二二月20229:20:21下下午21:20:2112月月-2215、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。十二月229:20下下午12月-2221:20December11,202216、少年十十五二十十時，步步行奪得得胡馬騎騎。。2022/12/1121:20:2121:20:2111December202217、空山新雨后后，天氣晚來來秋。。9:20:21下午9:20下下午21:20:2112月-229、楊楊柳柳散散和和風風，，青青山山澹澹吾吾慮慮。。。。12月月-2212月月-22Sunday,December11,202210、閱閱讀