房地產(chǎn)行業(yè) 歷史的終結(jié)時(shí)代的開始

四維梳理A股重點(diǎn)上市房企1年報(bào)及2年一季報(bào)表現(xiàn)我們延續(xù)0年年綜述利潤和杠率的之年（//分析架A股上市企中選出6家房企以下稱為總房企其中包括6家頭房、家中型企、3家型房，業(yè)績銷售擴(kuò)張融資四維度梳理A股重上房企1年報(bào)和2年一季報(bào)表現(xiàn)。圖表：房企分類房企分類 房企龍頭房企6家 萬科、招商蛇口、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、綠地控股、新城控股等中型房企7家 泛?？毓伞⑷A僑城、中天金融、金科股份、福星股份、中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、濱江集團(tuán)、新湖中寶、北京城建、華發(fā)股份、首開股份、迪馬股份、浦東金橋、城投控股、陸家嘴、張江高科、中華企業(yè)、大悅城、茂股茂股份、廣宇發(fā)展、光明地產(chǎn)、信達(dá)地產(chǎn)、榮安地產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)、迪馬股份、世聯(lián)行等小型房企3家順發(fā)恒業(yè)、美好置業(yè)、中國武夷、世榮兆業(yè)、廣宇集團(tuán)、南國置業(yè)、冠城大通、格力地產(chǎn)、魯商置業(yè)、云南城投、萬通地產(chǎn)、寧波富達(dá)、蘇州高新、京能置業(yè)、大名城、上實(shí)發(fā)展、市北高新、光大嘉寶、中洲控股天房發(fā)展、皇庭國際、中交地產(chǎn)、電子城、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、深振業(yè)、華聯(lián)控股、香江控股、天健集團(tuán)、宋都股份、鳳凰股份、合肥城建、天地源、西藏城投等，業(yè)績：利潤率加速下滑，龍頭韌性全面顯現(xiàn)歸母凈利增速持續(xù)下探，但業(yè)績集中度持續(xù)提升1年房地產(chǎn)行業(yè)到挑流性收疊加半年業(yè)基本全面行而導(dǎo)利潤空間進(jìn)步壓梯隊(duì)市房盈利到嚴(yán)影在0年來凈利潤負(fù)長的礎(chǔ)進(jìn)一步大幅下降。其中龍頭房企營收和歸母凈利保持較強(qiáng)韌性，且歸母凈利占總體房企比重自6年以來持續(xù)升歸母利集度創(chuàng)5年以來新。型小型企營歸母凈同比幅依擴(kuò)大中小房企母凈同降幅以上。業(yè)績規(guī)層面，1年體房營收比增長.，較0年下滑.9個(gè)分點(diǎn)龍頭中小房企別同增長...增速較0年+.-.-.1個(gè)百分；總房企母凈潤同下降.，增較0年下滑.1個(gè)百點(diǎn)；龍頭、中、小房企別同下降.、.、.，增速較0年減少.、.、.4個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)績集度層，龍、中、小房企收占分為.、.、.其中龍頭房企升.9個(gè)分點(diǎn)中型小型企分下降、.1個(gè)百點(diǎn)。頭、型、小型房企母凈占比別為.、-.、-.其中龍房企提升.1個(gè)百點(diǎn)，中型、小型企分別降.、.3個(gè)分點(diǎn)。年，龍頭房企業(yè)績集度提升創(chuàng)4年以來新高。圖表：總體房企營業(yè)收入同比增速 圖表：龍頭中型小型房企營業(yè)收入同比增速總體房企營業(yè)收入同比增速總體房企營業(yè)收入同比增速龍頭房企中型房企小型房企

16 17 18 19 20 21

16 17 18 19 20 21資料來源， 資料來源，圖表：總體房企歸母凈利潤同比增速 圖表：龍頭中型小型房企歸母凈利潤同比增速-%-%-%-%

總體房企歸母凈利潤同比增速--16 17 18 19 --

-%-%-%-%-%-%-%

龍頭房企 中型房企 小型房企16 17 18 219 20 21資料來源， 資料來源，龍頭房企中型房企小型房企%%%%龍頭房企中型房企小型房企%%%%0%0%

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龍頭房企 中型房企 小型房企% % % % % % % % % %

--16 17 18 19 20 21

16 17 18 19 20 21資料來源， 資料來源，毛利率跌至歷史低點(diǎn)，龍頭ROE保持相對優(yōu)勢-8年高價(jià)地集中結(jié)轉(zhuǎn)對盈利能力的拖加速現(xiàn)，各梯隊(duì)上市房毛利率和母凈利率自8年歷史點(diǎn)持回落且1年下滑度進(jìn)一擴(kuò)大至歷低點(diǎn)中雖然龍頭房企結(jié)算毛利率下降至各梯隊(duì)最低水平，但憑借良好的管控效率和無息杠桿驅(qū)動(dòng)能力仍持歸凈利率和OE領(lǐng)中小房企而中型房企母凈率加下探加平均OE已為負(fù)。毛利率面，1年總房企利率為.較0年下降.8個(gè)百點(diǎn)。頭、中型、小房企利率別為.、.、.較0年分別降.、.、.2個(gè)百分。1年總體房企歸凈利率為.較0年下滑.1個(gè)百分龍中小房企歸母利率別為.-.-.較0年分別下降...8個(gè)分點(diǎn)。1年總體房企加平均OE為.比下滑.4個(gè)百分上房企桿率然保持高位利率周轉(zhuǎn)下滑拖累OE現(xiàn)的原因龍頭型小房企權(quán)平均OE分別為.、-.、-.同比-.、-.、-.7個(gè)百點(diǎn)我們?yōu)樾袠I(yè)整體OE下趨勢要等基本隨行資金與策面向逐步解。圖表：總體房企毛利率 圖表：龍頭中型小型房企毛利率

總體房企毛利率

龍頭房企 中型房企 小型房企% % %

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16 17 18 19 20 21資料來源， 資料來源，圖表：總體房企凈利率 圖表：龍頭中型小型房企凈利率

總體房企凈利率

龍頭房企 中型房企 小型房企16 17 18 19 20 21

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16 17 18 19 20 21資料來源， 資料來源，圖表：總體房企加權(quán)平均RE 圖表：龍頭中型小型房企加權(quán)平均RE

總體房企加權(quán)平均ROE

龍頭房企 中型房企 小型房企

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16 17 18 19 20 21資料來源， 資料來源，圖表：總體房企杜邦分析 圖表：總體房企RE貢獻(xiàn)度銷售凈利率（左軸） 權(quán)益乘數(shù)（右軸）資產(chǎn)銷售凈利率（左軸） 權(quán)益乘數(shù)（右軸）資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（左軸）權(quán)益乘數(shù) RO（右軸）

98765432102016 17 18 19 20 21

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-%-%-%-%資料來源， 資料來源，合作開發(fā)進(jìn)入常態(tài)化，少數(shù)股東損益進(jìn)一步提升由于過去幾年土地競爭激烈，房企普遍加大合作模式，也導(dǎo)致了報(bào)表層面的少數(shù)股東權(quán)占比提升，其中龍頭和中型房企少數(shù)股東損益占比提升最為明顯，而總體房企表外投資益同比幅下，進(jìn)步凸大中房企合作發(fā)目中的表操的主權(quán)。1到.較0升.9為-..+.-..91年總體房企投收益比減少.增速較0年下落.0個(gè)百分點(diǎn)龍中型小房企資收分別比增長-.-.增速較0年-.-.、-.3個(gè)百分點(diǎn)。1年總體房企資減值失同增加.增較0年上升.1個(gè)百分點(diǎn)龍頭、中型、小型房企產(chǎn)減值損失別同比增長.、.、.，增速較年+.+.+.4個(gè)百點(diǎn)。圖表：總體房企少數(shù)股東損益占凈利潤的比重 圖表：龍頭中型小型房企少數(shù)股東損益占凈利潤的比重

總體房企少數(shù)股東損益占凈利潤比重龍頭房企中型房企小型房企16總體房企少數(shù)股東損益占凈利潤比重龍頭房企中型房企小型房企

0%0%0%-%-%-%-%

16 17 18 19 20 21資料來源， 資料來源，圖表：總體房企投資收益同比增速 圖表：龍頭中型小型房企投資收益同比增速

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龍頭房企 中型房企 小型房企

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16 17 18 2019 20 21資料來源， 資料來源，圖表：總體房企資產(chǎn)減值損失同比增速 圖表：龍頭中型小型房企資產(chǎn)減值損失同比增速0%0%0%-50%-%-%-%-%

總體房企資產(chǎn)減值損失--16 17 總體房企資產(chǎn)減值損失--

0%0%0%0%-%-%-%-%

龍頭房企 中型房企小型房企16 17 龍頭房企 中型房企小型房企資料來源， 資料來源，銷售管理效率略有下降，龍頭房企費(fèi)用率仍保持相對優(yōu)勢我們以（售費(fèi)+管費(fèi)用/銷售品提勞務(wù)收的現(xiàn)金”口徑，量房的銷管理費(fèi)管控力1年總體企銷管理用為.較0年增長.2個(gè)百分點(diǎn)頭中型房銷售理費(fèi)率分別為...較0年同比+.、+.、-.4個(gè)百分點(diǎn)。隨著較低利潤空間疊加流動(dòng)險(xiǎn)，上市房企持續(xù)通過主動(dòng)加強(qiáng)管控效率沖利率下與經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)其中頭房銷管理費(fèi)率較0年有幅上升但仍然先總房企.6個(gè)百點(diǎn)。圖表：總體房企銷售管理費(fèi)用率 圖表：龍頭中型小型房企銷售管理費(fèi)用率總體房企銷售管理費(fèi)用率..%.%.%.%.%.%

龍頭房企 中型房企 小型房企16 17 18 19 20 21

16 17 2018 19 20 21注：銷售管理費(fèi)用率=（銷售費(fèi)用管理費(fèi)用）銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金，

注：銷售管理費(fèi)用率=（銷售費(fèi)用管理費(fèi)用）銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金，龍頭分紅率提升，中小型房企分紅意愿不足1年盈利同比減并未響中型房的分意，相比下龍房企紅率創(chuàng)年以來新低，且首次低于中小型房企。龍頭房企通過積極儲(chǔ)備現(xiàn)金改善報(bào)表的同時(shí)，為新一輪投擴(kuò)張蓄杠空間。1較0滑1、企---龍企為.-.-.較0-..-.7圖表：總體房企分紅總額（億元） 圖表：龍頭中型小型房企分紅同比增速0

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總體總體房企同比增速---%-%-%-%-%

0%-%-%-%

龍頭房企 中型房企小型房企16 17 1龍頭房企 中型房企小型房企， 注：分紅率本年度已宣告現(xiàn)金分紅總金額歸母凈利潤，銷售：回款企穩(wěn)，業(yè)績覆蓋度下降回款質(zhì)量有所回升，龍頭占比繼續(xù)提升我們“售商提供務(wù)收的現(xiàn)金為徑衡企銷售展1年總體房該指標(biāo)同比長.增較0年增長.8個(gè)分點(diǎn)龍頭、型、型房分別比增長.、.、.，速同+.、-.+.7個(gè)百分。1年上市房企銷回款比增高同期國商銷售金同比增速.7個(gè)百點(diǎn)，1市場景氣度向好此全銷售依有支此外三道線要下房對回款率愈加重視，因此全年銷售回款相對穩(wěn)定。其中龍頭房企銷售回款同比增速略有回升，回款占比同比繼續(xù)提升，同時(shí)小型房企增速在低基數(shù)下迎來反彈，共同對中型房企市占率形擠壓。圖表：總體房企銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比增速 圖表：龍頭中型小型房企銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比增速

總體房企銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比增速

龍頭房企 中型房企 小型房企

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16 17 18 19 20 21， ，圖表：龍頭中型小型房企銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金占比 圖表：龍頭中型小型房企預(yù)收賬款占比0%

龍頭房企 中型房企 小型房企%%%%%%

0%

龍頭房企 中型房企 小型房企%%%%%%%%%%%%， ，預(yù)收賬款增速下滑，業(yè)績覆蓋度有所下降1年總體房企預(yù)賬款比增長.增速較0年下降.4個(gè)百分點(diǎn)預(yù)收款營收覆蓋率為.，較0年下降.8個(gè)百點(diǎn)。頭、中、小房企收賬分別同比增長...增速較0年分別-.-.+.9百分相對1年?duì)I收蓋率為...較0年同比-.+.+.3個(gè)分點(diǎn)。相比之，龍房企因1年?duì)I增速對較，合負(fù)債對年?duì)I的覆率有下降但依然持在以上。圖表：總體房企預(yù)收賬款同比增速 圖表：龍頭中型小型房企預(yù)收賬款同比增速

總體房企預(yù)收賬款同比增速.%.%.%.%.%16 .%.%.%.%.%

龍頭房企 中型房企 小型房企16 17 18 19 20 21， ，圖表：總體房企預(yù)收賬款營收覆蓋率 圖表：龍頭中型小型房企預(yù)收賬款營收覆蓋率0%0%0%

總體房企預(yù)收賬款營收覆蓋率

0%0%0%

龍頭房企 小型房企 中型房企16 17 18 19 20 21

16 17 18 19 20 21， ，百強(qiáng)銷售增速分化，龍頭房企完成度更高億翰數(shù)據(jù)顯示，1年百強(qiáng)房企（公司可比口徑）銷售金額同比下降.%。OP0、OP-、OP-、OP-、OP-0門金額分達(dá)、、、4億元同分+.+.-.-.+.銷售額比分別-.、-.、+.-.+.%。我們統(tǒng)，5家重點(diǎn)房企1全年售目完成度，較0年下降ct。其中0億以上-0億0億以下目標(biāo)完分別為較年分別-、--ct，遍完年初標(biāo)。圖表：百強(qiáng)房企各梯隊(duì)入榜門檻值金額（億元） 圖表：百強(qiáng)房企各梯隊(duì)銷售金額同比增速年-月百強(qiáng)銷售金額累計(jì)同比增速（億元） 年-月 年-月百強(qiáng)銷售金額累計(jì)同比增速,50,00,50,00,50,000

TO0 TO0 TO0 TO0 TO0

-%-%-%

TO3 TO10TO-0TO-0TO-0TO-00資料來源：億翰， 資料來源：億翰，圖表：主流房企銷售目標(biāo)完成率目標(biāo)完成率目標(biāo)完成率0%0%0%融碧中綠招華龍世旭中新中金陽中濱龍融正雅美遠(yuǎn)榮奧富越禹中合寶時(shí)弘保首花創(chuàng)桂海城商潤湖茂輝國城南科光梁江光信榮居的洋盛園力秀洲駿景龍代陽利創(chuàng)樣中園地中蛇置集集控金控建股城控集集集集樂置集發(fā)集地地集集泰地中地置置年國 產(chǎn)國口地團(tuán)團(tuán)股茂股設(shè)集團(tuán)

股團(tuán)團(tuán)團(tuán)

業(yè)團(tuán)展團(tuán)產(chǎn)產(chǎn)團(tuán)團(tuán)富產(chǎn)國產(chǎn)業(yè)業(yè)資料來源：上市公司、1年報(bào)，擴(kuò)張：融資約束加速庫存變現(xiàn)，整體趨緩分化走闊我們以“購買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”為口徑衡量房企擴(kuò)張進(jìn)展（由于該數(shù)據(jù)包含房企建設(shè)施投入所以能完用來擬房拿地?fù)?jù)1年總體房企比增長.，增速較0年下滑.2個(gè)百分點(diǎn)龍、中、小房企分同+.、-.%、+.增速較0年-.、-.、.9個(gè)百分。1年龍頭中型房購買品接勞務(wù)付現(xiàn)金占比別為..、.，龍頭企同上升.1個(gè)分點(diǎn)中型企滑.3個(gè)百分。同體現(xiàn)拿地和施工強(qiáng)上“購商品受勞支付現(xiàn)除“售商品供勞收到現(xiàn)金年總體企為.較0年下降.6個(gè)百分頭型型房分別為.、.、.，同比長-.、-.、-.6個(gè)分點(diǎn)。在進(jìn)一步去杠桿的政策導(dǎo)向，1年盡管庫存進(jìn)步降低，但房企擴(kuò)張戰(zhàn)略整趨緩?fù)瑫r(shí)內(nèi)部分化更為顯著。龍頭房企依然保持投拓及施工力度，而中型房企擴(kuò)張節(jié)奏明顯放緩，投資出現(xiàn)負(fù)增長。三道紅線的實(shí)施疊加下半年市場景氣度驟降，高杠桿房企在融資剛性約束喪失張動(dòng)。隨土地場溢率下，頭房企臨更容的張機(jī)。圖表：總體房企購買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金同比增速 圖表：龍頭中型小型房企購買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金同比增速

總體房企購買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金同比增速

龍頭房企 中型房企 小型房企16 17 18 19 20 21

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16 17 18 19 20 21， ，圖表：總體房企購買商品現(xiàn)金支出占銷售商品現(xiàn)金流入的比例 圖表：龍頭中型小型房企購買商品現(xiàn)金支出占銷售商品現(xiàn)金流入

總體房企購買商品現(xiàn)金支出占銷售商品現(xiàn)金流入的比例

龍頭房企 中型房企 小型房企

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16 17 18 19 20 21， ，1年總體房企貨占資產(chǎn)重為.，較0年下滑.1個(gè)分。其龍頭、中型小型企存占總產(chǎn)比分別為...較0年-.-.、-.5個(gè)百分點(diǎn)。各梯隊(duì)上市房進(jìn)一步加速庫存現(xiàn)與此同時(shí)也說明房企目前庫整較低，計(jì)當(dāng)場熱回升擴(kuò)張?jiān)敢残迯?fù)屆擴(kuò)張能將成關(guān)鍵量。圖表：總體房企存貨占總資產(chǎn)的比例 圖表：龍頭中型小型房企存貨占總資產(chǎn)的比例

總體房企存貨占總資產(chǎn)的比例

龍頭龍頭房企中型房企小型房企

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16 17 18 19 20 21， ，圖表：龍頭中型小型房企購買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金占比 圖表：龍頭中型小型房企存貨占比0%0%

0%龍頭房企中龍頭房企中型房企小型房企%%%%

龍頭龍頭房企中型房企小型房企%%%%%%%%%16 17 18 19 20 21

16 17 18 19 20 21， ，融資：去杠桿節(jié)奏提速，有息負(fù)債規(guī)模同比告負(fù)2021年有息負(fù)債負(fù)債規(guī)模同比降5%融資規(guī)層面1年整體企籌活動(dòng)金流額7億元同比減少.速較0全年低.3個(gè)分點(diǎn)龍頭中型小房企分同比長.、-.、-.增速較0全年分別減少...5百分點(diǎn)頭型小房企籌資現(xiàn)金入占比為...較0年變+.-.+.3個(gè)百點(diǎn)。1年整體房企籌活動(dòng)金流額-8億元較0年同比減少.其中頭房企籌凈額-9億元，中、小房籌資額別為-,、-2億元分別比增長-.、.，房依然去杠進(jìn)程。有息負(fù)方面1年整體企有負(fù)（短借一年內(nèi)期的流動(dòng)債長期款+應(yīng)債規(guī)模,5億元較0年回落.5年以來有息負(fù)規(guī)模次同比負(fù)增龍型小型企有負(fù)債別較0年增長.-.-.龍、中型、型房有息債占分別為.、.、.，分別較0年動(dòng)+.、-.、.0百分；1年龍、中、小房企短期債比分為.：.、.：.、.：.，頭、型、型企的短債務(wù)比比0年分別變動(dòng)-.、+.、-.7個(gè)百點(diǎn)。圖表：龍頭中型小型房企籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入占比 圖表：龍頭中型小型房企有息負(fù)債占比龍頭房企中型房企小型房企龍頭房企中型房企小型房企% % % % 龍頭房企中型房企小型房企0% 0%

15 16 17 18 19 20 21

16 2017 18 19 20 21， ，龍頭房企中型房企小型房企圖表：整體房企有息負(fù)債同比增速 圖表：龍頭中型小型房龍頭房企中型房企小型房企-5%-%

整體房企有息負(fù)債同比增速-16 17 18 19 2-

-%-%

16 17 18 19 20 21， ，圖表：龍頭中型小型房企短期負(fù)債占比 圖表：龍頭中型小型房企中長期負(fù)債占比龍頭房企中型房企小型房企龍頭房企中型房企小型房企%%%%%%龍頭房企中型房企小型房企%%%%0% 0%

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16 17 18 19 20 21， ，凈負(fù)債率持續(xù)改善，龍頭房企低至46%凈負(fù)債層1年整體房凈負(fù)率為.較0年下滑.8個(gè)百分點(diǎn)龍頭、中型小型企凈債率別為...較0年分別變動(dòng)-.-.、-.7個(gè)百分點(diǎn)。圖表：整體房企凈負(fù)債率 圖表：龍頭中型小型房企凈負(fù)債率0%5%0%

總體房企凈負(fù)債率16 17 18 19 2020

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龍頭房企 中型房企 小型房企16 17 18 19 20 21， ，扣除預(yù)賬款資產(chǎn)債率面體房扣除收款的資負(fù)債率為.較年維持不變；龍頭、中型、小型房企扣除預(yù)收賬款的產(chǎn)負(fù)債率分別為.、.、.，龍頭中型小型企較0年分別變動(dòng)-.、+.-.4個(gè)百點(diǎn)。圖表：整體房企扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率 圖表：龍頭中型小型房企扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率.%.%.%.%.%

總體房企扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率%

龍頭房企 中型房企 小型房企.%.%.%.%.%.%

15 16 17 18 19 20 21 15 16 17 18 19 20 21， ，現(xiàn)金覆倍數(shù)面整體企貨資金短期債比為.較0年減少.5個(gè)百分點(diǎn)龍頭中型小型企現(xiàn)覆蓋數(shù)分為.、.、.，較9年分別增長.、-.、.7個(gè)分點(diǎn)。圖表：整體房企短債覆蓋率 圖表：龍頭中型小型房企短債覆蓋率0%0%0%0%0%0%

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龍頭房企 中型房企 小型房企0%

16 17 18 19 2020 21

16 17 18 19 20 21， ，1年整體房企從桿率行切至杠規(guī)模降息負(fù)債模收在本面行力下，勢分也更明顯根據(jù)們“條紅”資監(jiān)管規(guī)的計(jì)結(jié)，6家主A股上市房中1“三條紅線融資管分比0變化如下0家升（其中紅色-橙色1家色-黃色1家黃-綠色7家橙綠色1家3家不變3家降檔（綠色-黃色3；黃色橙色7家；橙色紅色3家)。圖表：重點(diǎn)A股上市房企融資監(jiān)管分檔情況（單位；截至1年）房企 扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率2021凈負(fù)債2021現(xiàn)金短債2021綜合約束2021相比2020升降檔萬科A68.429.7239.601招商蛇口61.742.8183.300保利發(fā)展69.255.1265.000金地集團(tuán)67.655.2156.800綠地控股83.790.782.621新城控股70.048.1184.701泛?？毓?7.3389.28.430華僑城A68.960.1238.300中天金融92.8576.79.530金科股份69.269.588.511陽光城83.5155.547.232福星股份64.253.170.010中南建設(shè)80.593.292.521榮盛發(fā)展75.284.875.721濱江集團(tuán)65.966.0171.501新湖中寶60.964.0117.000城建發(fā)展76.6 138.2 129.320華發(fā)股份67.280.5214.902首開股份73.6 147.5 146.620浦東金橋55.639.4102.801城投控股64.8122.229.222陸家嘴67.1104.455.020張江高科60.092.571.110中華企業(yè)66.341.4725.000大悅城70.390.1144.010世茂股份63.360.454.011廣宇發(fā)展83.1 450.8 169.420光明地產(chǎn)78.4175.849.130信達(dá)地產(chǎn)66.486.2133.000榮安地產(chǎn)70.449.3171.910北辰實(shí)業(yè)71.486.9126.610迪馬股份72.268.876.322世聯(lián)行57.6-28.0305.900順發(fā)恒業(yè)15.6-81.77,669.300美好置業(yè)77.163.077.720中國武夷69.594.655.410世榮兆業(yè)31.0-32.1626.800廣宇集團(tuán)64.633.8303.300南國置業(yè)82.644.8185.710冠城大通62.356.536.310格力地產(chǎn)71.3175.324.830魯商發(fā)展83.663.792.920*ST云城93.7418.115.330萬通發(fā)展30.2-5.71,674.000寧波富達(dá)15.5-23.01,591.400蘇州高新70.0 113.9 186.011京能置業(yè)70.9121.152.030大名城39.420.5424.501上實(shí)發(fā)展67.3111.565.022市北高新60.1101.340.421光大嘉寶67.894.0962.301中洲控股75.1 144.5 191.320天房發(fā)展93.2804.912.530皇庭國際69.0116.12.921中交地產(chǎn)82.0217.766.231電子城59.429.0234.400華遠(yuǎn)地產(chǎn)73.594.8115.712深振業(yè)A62.364.1136.900華聯(lián)控股36.6-12.45,130.400香江控股68.636.1100.401天健集團(tuán)74.066.4183.110宋都股份80.8-14.7347.110鳳凰股份21.5-25.61,035.600合肥城建57.9-1.5383.700天地源83.0 164.9 109.220西藏城投71.8149.047.831注：“三條紅線”融資監(jiān)管分檔標(biāo)準(zhǔn)為扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率不高于%，凈負(fù)債率不高于，現(xiàn)金短債比高于綜合約束度表示上市公司針“三條紅線的踩線數(shù)量統(tǒng)計(jì)相比0升降檔表示踩線數(shù)量的改善情況箭頭向上表示升（改善），箭頭向下表示降檔（惡化）。，1一季報(bào)表現(xiàn)：結(jié)算利潤率延續(xù)下行，銷售加速探底業(yè)績：低基數(shù)下大幅反彈，危機(jī)房企拖累盈利質(zhì)量2年第一季度總房企收同下降.較1年同期-.ct龍頭型小型房企別同-.、-.+.較1同期-.、-.-.ct總體房企歸母利潤比下降.，較1年同期-.c；龍頭中型小型企分同比-.-.-.較1年同期-.-5.-.ct上市企算收入在1年一季度高基的基之上幅回于業(yè)基本加速化出險(xiǎn)企不多，行總體利質(zhì)下降顯。圖表：總體房企營業(yè)收入同比增速 圖表：龍頭中型小型房企營業(yè)收入同比增速0%0%-%

總體房企營業(yè)收入同比增速% -

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0%龍頭房企中龍頭房企中型房企小型房企0%-%1Q11Q11Q11Q12Q12Q12Q1 1Q11Q11Q11Q12Q12Q12Q1， ，總體房企歸母凈利潤同比增速% --圖表：總體房企歸母凈利潤同比增速 圖表：總體房企歸母凈利潤同比增速% ---%-%-%

0%龍頭房企中龍頭房企中型房企小型房企-%-%-%

1Q12017Q11Q11Q12Q12Q12Q1

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1Q11Q11Q11Q12Q12Q12Q1， ，2年第一季度總房企利率+.較1年同期-c龍型小型企毛利率別+.+.、+.，較1年同期-.、-.、-.c。體房企歸母凈率+.較1年同期-.ct頭型小型房歸母利率別+.、-.+.較1年同期-.-.-.ct業(yè)基本加速化之多房企大幅降價(jià)甩賣加快資金回籠“高地價(jià)+低售價(jià)”進(jìn)一擠壓房企盈利空間。中型房企虧較1年末持續(xù)擴(kuò)大拖累行業(yè)利質(zhì)繼續(xù)。圖表：總體房企毛利率 圖表：龍頭中型小型房企毛利率總體房企毛利率總體房企毛利率龍頭房企中型房企小型房企

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1Q11Q11Q12019Q12Q12Q12Q1

1Q11Q11Q11Q12Q12021Q12Q1， ，圖表：總體房企凈利率 圖表：龍頭中型小型房企凈利率

總總體房企歸母凈利率1Q11Q11Q12019Q12Q12Q12Q1

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龍龍頭房企中型房企小型房企1Q11Q11Q11Q12Q12Q12Q1， ，銷售：銷售加速探底，龍頭集中度升至2%2年第一季度體企銷商品供勞收到現(xiàn)同比下降.，較1年期-.ct龍中小房企別同-.-.-.較1年同期-.、-.-.ct2年第一季度龍頭中型小房企銷商品供勞收到現(xiàn)金占總體企的重為.、.、.，與1全年相，頭占上升.型房企比下降.，小房企比下降.。點(diǎn)疫情頻，經(jīng)環(huán)境行，求政策難行業(yè)勢，售持走弱。圖表：總體房企銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比增速 圖表：龍頭中型小型房企銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比增速0%0%

0%0%

龍頭房企 中型房企 小型房企總體房企銷售商品提供勞務(wù)收到總體房企銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比增速---%

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1Q12017Q11Q11Q12020Q12Q12Q1

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1Q11Q11Q11Q12Q12Q12Q1， ，擴(kuò)張：政策釋放效果尚不明顯，房企拿地審慎2年第一季度總體房企購買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金同比-.%，較1年同期-.ct龍頭中型小型企分同比-.-.-.較1年同期-.、-.、-.ct。2年一季“購商品受勞支付的金”以“售商提供勞務(wù)收的現(xiàn)金總體企為.較去同期上升.龍頭中型小型企分別為.、.、.，別較年同+.、-.、+.c。行風(fēng)險(xiǎn)未完釋放，需端政效果不明，龍房企守財(cái)紀(jì)，以銷儲(chǔ)，持審拿地。圖表：總體房企購買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金同比增速 圖表：龍頭中型小型房企購買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金同比增速0%-%-%

總總體房企購買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金--1Q11Q11Q11Q12Q12Q12Q1

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龍頭房企 中型房企 小型房企1Q11Q11Q11Q12Q12Q12Q1， ，總體房企購買商品現(xiàn)金支出占銷售商品現(xiàn)金流入的比例圖表：總體房企購買商品現(xiàn)金支出占銷售商品現(xiàn)金流入的比例 圖表：總體房企購買商品現(xiàn)金支出占銷售商品現(xiàn)金流入的比例5%0%

0%龍頭房企中型龍頭房企中型房企小型房企0%0%0%0%0%0%0%

1Q11Q11Q11Q12Q12Q12Q1

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1Q11Q11Q1219Q12Q12Q12Q1， ，融資：融資環(huán)境寬松難解投資者信心不足，集中度持續(xù)提升2年第一季度體房籌資動(dòng)現(xiàn)流入額2億元，比下降.較年同期-.c；頭、型、型房分別比-.、-.、-.，較1年同期-.--.c2年第一季龍頭中型小房企籌現(xiàn)金入占比為.、..較1年同期+.-.+.ct2年第一季度總房企資活動(dòng)現(xiàn)金流額-6億元同-2億元龍頭中型型房企資活現(xiàn)金凈額別-、-、+6億元，比-、-、+4億；圖表：總體房企籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入凈額同比增速 圖表：龍頭中型小型房企籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入凈額同比增速0%0%0%0%-50%-%

總體房企籌資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額-% -% --

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龍頭房企 中型房企 小型房企1Q11Q11Q11Q12Q12Q12022Q1 1Q11Q11Q11Q12Q12Q12Q1， ，2年一季度末總房企負(fù)債率為.較1年末+.ct頭中型小房企分別為.、.、.，較1年末+.、.、.c。2年一季度總體房企除預(yù)賬款資產(chǎn)債率為.較1年末-.ct龍頭型小房企分別為...較1年末-...ct2年一季度末體房企貨幣金/期負(fù)的重為.較1年末-.ct頭中小房企別為.、.、.，較1年末-.、-.、+.t。圖表：總體房企凈負(fù)債率 圖表：龍頭中型小型房企凈負(fù)債率 總體房企凈負(fù)債率% 總體房企凈負(fù)債率% 龍頭房企中型房企小型房企0% 0%0% 0%% 0%% %

1Q11Q11Q11Q12Q12Q12Q1

1Q11Q11Q11Q12Q12Q12Q1， ，圖表：總體房企扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率 圖表：龍頭中型小型房企扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率總體房企扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)總體房企扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率龍頭房企中型房企小型房企

1Q11Q11Q12019Q12Q12Q12Q1

1Q11Q11Q11Q12Q12021Q12Q1， ，圖表：總體房企短債覆蓋率 圖表：龍頭中型小型房企短債覆蓋率0%5%0%5%0%5%0%5%0%5%0%

總體房企短債覆蓋率1Q11Q11Q11Q12Q12Q12Q1

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龍頭房企中型房企小型房企1Q11Q11Q11Q12Q12Q12Q1， ，行業(yè)景氣度筑底，多重利好強(qiáng)化板塊估值修復(fù)空間行業(yè)基面持走情反的背下政策融端已步改善2年4月開的政治局會(huì)議意味著自上而下對地產(chǎn)政策端進(jìn)一步改善定調(diào)，加之房貸額度和利率、產(chǎn)需求端政策的持續(xù)改善，有望使得地產(chǎn)基本面加速企穩(wěn)，這將使得開發(fā)和物管板塊行有望從企國適度部分企擴(kuò)。重點(diǎn)推薦A開金集萬科招蛇濱江集發(fā)股城控等，以及部分地方國企；）港股開發(fā)：華潤置地、龍湖集團(tuán)、中國海外發(fā)展、旭輝控股集團(tuán)碧桂園等；）物管公司：保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、招商積余、旭輝永升服務(wù)、中海物業(yè)新大正；）型房：華控股魯商展等。重點(diǎn)推薦標(biāo)的金地集團(tuán)（3，買入，目標(biāo)價(jià).3元）4月9日公司發(fā)布一季報(bào)一季公司現(xiàn)營收入.5億元同+.歸凈利.3億元，比+.；EPS.4元我們維持4年EPS././.0元的預(yù)測可公司2年一致預(yù)期E為.高息率沛值健的務(wù)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一凸顯置價(jià)，給公司2年.5倍目標(biāo)價(jià).3元；持“入”評級。(最報(bào)日期：2年5月3日）風(fēng)險(xiǎn)提：行銷售滑風(fēng)；股減持險(xiǎn)。萬科（2，買入，目標(biāo)價(jià).0元4月8日公司發(fā)布一季報(bào)一季實(shí)現(xiàn)收人民幣7億元同+.歸凈利.3億元，比+.；EPS.2元。我維持//4年S為././.6元的預(yù)A（2參考比公司2年E均值.（一致期穩(wěn)健的財(cái)務(wù)強(qiáng)化公司龍頭地位，萬物云分拆上市加快多元化價(jià)值重估，我們予以22年.xE，以目標(biāo)價(jià).0元最新告日：2年5月4日）風(fēng)險(xiǎn)提：行銷售滑；司拿節(jié)奏預(yù)期致售貨量足的險(xiǎn)招商蛇口（9，買入，目標(biāo)價(jià).1元）4月7日公司發(fā)布2年一季報(bào)一季公司現(xiàn)營收.0億元，同+.，歸凈利.4億元，比-.，ES.1元。們維持-4年S為././.0元的預(yù)，可公司2平均E為.4倍（一致預(yù)，慮到司豐的土地儲(chǔ)備及央背景未來長空的加持我們公司合理PE為.4倍目價(jià).1元，維持“買”評級（最報(bào)告期：2年4月8日）風(fēng)險(xiǎn)提：行銷售行風(fēng)；園開發(fā)務(wù)周低預(yù)期濱江集團(tuán)（4，買入，目標(biāo)價(jià).0元）公司4月9日披露年報(bào)和季報(bào)1年實(shí)營收.8億元比+歸凈利潤.3億元，同+。Q1實(shí)營收.8億元比-；歸母利潤.3億，同比-我預(yù)計(jì)公司-4年S至...4元可公司2年平均（一致期）為8，考到公優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目局和亮的銷、拿和財(cái)表現(xiàn)，我們認(rèn)公司2年合理E為0倍予以標(biāo)價(jià).0元維買評最新報(bào)告日：2年5月1日）風(fēng)險(xiǎn)提：疫、行政策區(qū)域場、數(shù)股損占比波風(fēng)險(xiǎn)。華發(fā)股份（5，買入，目標(biāo)價(jià).3元）公司4月7日發(fā)一季，Q1年現(xiàn)營收.9元，同+；母凈潤.1億元同+盡管Q1利率壓但公通過轉(zhuǎn)放量少數(shù)東損占比少實(shí)現(xiàn)業(yè)績較高增長；憑借充裕的貨值，銷售跑贏行業(yè)；融資渠道保持暢通。我們維持//4年S為././.1元盈利測可公司2年均E為.1（一預(yù)期我認(rèn)為公司2年合理E為.2倍維持標(biāo)價(jià).3元持“買入評級（最報(bào)告期：2年4月28日）風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情、行業(yè)政策、行業(yè)基本面下行、利潤率下行、投資收益和少數(shù)股東損益比波動(dòng)險(xiǎn)。新城控股（5，買入，目標(biāo)價(jià).2元）4月9日公司發(fā)布2年一季報(bào)一季實(shí)現(xiàn)營收8億元同比+.實(shí)現(xiàn)母凈利潤.1元同比-.EPS.3元。們持-4年S為././.6元的預(yù)，參可比公司2年.3倍E估值，為家財(cái)務(wù)對穩(wěn)的民，司商業(yè)外拓積開土儲(chǔ)沛雙驅(qū)動(dòng)徑益清晰們認(rèn)為公司2年合理E估為.7倍，目標(biāo)價(jià).2元，持“入”級最新告日期：2年5月3日）風(fēng)險(xiǎn)提：行銷售滑；四線業(yè)地競爭劇。華潤置地（9，買入，目標(biāo)價(jià).6港元）公司3月1日發(fā)布年報(bào)1年實(shí)營收,1億元同比+歸凈利潤4億元，同比+核心母凈利潤6億元比+到行業(yè)潤率下行勢我預(yù)計(jì)E/E/EEPS至././.9元比公司EPE平均為.5倍考慮到公強(qiáng)大不動(dòng)經(jīng)營力和資優(yōu)，我認(rèn)公司合理EE為9，目價(jià).6港幣，維持買入評級（最報(bào)告期：2年4月3日）。龍湖集團(tuán)（0，買入，目標(biāo)價(jià).6港元）公司公布1年報(bào)收入同增長至,4億（投資物業(yè)物業(yè)理收同比增長至8億元管毛率同下降c但心凈潤依同比增長至4億元。公司派率為，處于業(yè)高。參結(jié)轉(zhuǎn)情，我調(diào)低司營和利率預(yù)計(jì)//4年S為././.0元比公平均2年E為7倍（一致預(yù)期，慮到公司期穩(wěn)健的運(yùn)能和前瞻的經(jīng)營性務(wù)布局，我認(rèn)為公司合理2年預(yù)測E為0倍目標(biāo)價(jià).6幣維買入最新告日：2年3月28日）風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情影響業(yè)務(wù)開展；行業(yè)下行削弱公司融資能力；銷售增速和非開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)不及預(yù)。中國海外發(fā)展（8，買入，目標(biāo)價(jià).4港元）公司3月1日發(fā)布年報(bào)，1年?duì)I收同增長.至,2億元，核心利潤比下降至4億元慮到轉(zhuǎn)情況我們計(jì)E/E/EEPS為././.3元可比公司EPE平均為.9倍慮到司焦核心市的局拿精準(zhǔn)色的投融和成管控力，們認(rèn)公司合理EE為8倍，目標(biāo)價(jià).4港幣，維持“買”評（新報(bào)日期：2年4月1日）風(fēng)險(xiǎn)提疫影響務(wù)開尤是經(jīng)性不產(chǎn)務(wù)盈能力銷售速不預(yù)期。旭輝控股集團(tuán)（4，買入，目標(biāo)價(jià).6港元）公司3月4日布年，1年實(shí)現(xiàn)收.4元，同+.歸母利潤.1億元比-.母核凈利.8億同-.低于我預(yù)歸母凈利.8億。因2以來行業(yè)景氣度降我們低公開發(fā)算量預(yù)公司//4年歸母利為././.3億對應(yīng)S為.//.1元可公司平均2PE為.x（一預(yù)期我們好公穩(wěn)健財(cái)務(wù)現(xiàn)以及長期元化局，們予以公司PE.x，標(biāo)價(jià).6港幣維持買”評級（最報(bào)告期：2年3月7日）風(fēng)險(xiǎn)提：銷額增慢于期；場份收縮利率明顯化碧桂園（7，買入，目標(biāo)價(jià).8港元）碧桂園3月0日公年報(bào)1年?duì)I同比長毛利率比下降.ct至.，歸母凈潤同下降至8億元，于我預(yù)（4億元。公派率為。公司當(dāng)財(cái)務(wù)健未來望穿周期受行格局善們預(yù)計(jì)E/E/ES為././.4元可比公司EPE平均為.1倍考到公財(cái)務(wù)對穩(wěn)、銷售規(guī)領(lǐng)跑業(yè)們認(rèn)公司合理EPE為6倍目標(biāo)價(jià).8港幣維“買”評級最新告日：2年4月1日）風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情影響業(yè)務(wù)開展；行業(yè)下行削弱公司資金鏈穩(wěn)健性；盈利能力和銷售增速及預(yù)期。中海物業(yè)（9，買入，目標(biāo)價(jià).3港元）司3月41收4潤.8計(jì)//4年S為../.22測E為6（化理2測E為3價(jià).3最報(bào)告期：1年8月18日）風(fēng)險(xiǎn)提：疫影響務(wù)開；利率、三方目展、社增值務(wù)發(fā)不及期保利物業(yè)（9，買入，目標(biāo)價(jià).6港元）公司3月5日發(fā)布年報(bào)1年實(shí)現(xiàn)營收.8億元同比+母凈利潤.5元，同比+司三業(yè)務(wù)頭并進(jìn)管理模持?jǐn)U股權(quán)激正式地行變局下央企勢更突出我們計(jì)公司//4年S為././.6元，可比公司均2年預(yù)測E為4倍（一預(yù)期考慮到司穩(wěn)的經(jīng)表現(xiàn)在市拓住宅局和主增服務(wù)面的秀能們?yōu)楣竞侠?年預(yù)測E為倍，目標(biāo)價(jià).6港，維“買（新報(bào)日：2年3月7日）風(fēng)險(xiǎn)提示：公共服務(wù)項(xiàng)目拓展和盈利能力弱于預(yù)期，第三方項(xiàng)目拓展弱于預(yù)期，業(yè)主增服務(wù)發(fā)弱于期。碧桂園服務(wù)（8，買入，目標(biāo)價(jià).7港元）公司3月9日發(fā)年報(bào)，1實(shí)營收4元，同+；母凈潤人幣.3億元同+公堅(jiān)持5年千億營收但考到利率壓力我們計(jì)//4年S為././.1元可比平均2年預(yù)測E為2一致預(yù)考到公的領(lǐng)地位我們?yōu)楹侠?年預(yù)測E為5倍目標(biāo)價(jià).7港幣，持“入”級最新告日：2年3月0日）風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情影響業(yè)務(wù)開展；地產(chǎn)行業(yè)下行削弱關(guān)聯(lián)房企穩(wěn)健性，房企交付速度和應(yīng)賬款可收性到影；收購整進(jìn)度整體潤、新業(yè)發(fā)展度不預(yù)期。旭輝永升服務(wù)（5，買入，目標(biāo)價(jià).0港元）司3月21收0潤2司//4年S幣././.2平均2測E為9（以理2測E為8價(jià).0（新告日：2年3月23日）風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情影響業(yè)務(wù)開展；房地產(chǎn)市場下行弱化母公司穩(wěn)健性；第三方項(xiàng)目拓展弱預(yù)期；區(qū)增服務(wù)展弱預(yù)期。招商積余（4，買入，目標(biāo)價(jià).0元）公司4月7日發(fā)一季，Q1年現(xiàn)營收.4元，同+；母凈潤.5億元同+我們維持-4年S為...2元的盈利預(yù)測可比公司年平均E為0（一致期慮到司央背景優(yōu)以及非住物管域的競爭壁們認(rèn)合理PE估值水平為0倍維目標(biāo)價(jià).0元維“入評級（新報(bào)日期：2年4月8日）風(fēng)險(xiǎn)提：疫擾動(dòng)盈利力下、輕資產(chǎn)離及預(yù)期整合及預(yù)新大正（8，買入，目標(biāo)價(jià).4元）公司4月8日發(fā)布一季，Q1實(shí)現(xiàn)營收.1億元同比+歸母利潤.4億元，同比+?？紤]到項(xiàng)目拉低利率和股激勵(lì)費(fèi)的增加，我們計(jì)//4年S為././.1元。比公平均EE為3倍（一致期考慮到公司合實(shí)的持提升較高增速我為公司EPE為4倍標(biāo)價(jià).4元，維持“入”級最新告日：2年4月8日）風(fēng)險(xiǎn)提：疫發(fā)展確定；規(guī)拓展及預(yù)；利能力行風(fēng)華聯(lián)控股（6，增持，目標(biāo)價(jià).8元）公司4月9日發(fā)布年報(bào)1年實(shí)營收.8億元同比-實(shí)現(xiàn)母凈利潤.1億元，同比-實(shí)現(xiàn)非歸凈利潤.8億，同比-?？紤]公竣可售值充裕我們計(jì)2年轉(zhuǎn)保平穩(wěn)，3有望著市回暖和量項(xiàng)潛力放，進(jìn)一步提升預(yù)計(jì)//4年ES為././.6元可公司2年均（一致預(yù)為2倍慮到裕系主為司轉(zhuǎn)發(fā)帶來新助我認(rèn)為公司年