房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)通過(guò)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一房地產(chǎn)基本認(rèn)識(shí)

1房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)，即土地及土地上的建筑物和附著物。房產(chǎn)屬私人所有，土地則屬國(guó)家和集體所有,業(yè)主只有一定年期的使用權(quán)。

因此，業(yè)主購(gòu)房后，所擁有的是房產(chǎn)的所有權(quán)及該房產(chǎn)所占用的土地的使用權(quán)。2房地產(chǎn)的特性不可移動(dòng)性；

獨(dú)一無(wú)二性；壽命長(zhǎng)久性；

數(shù)量有限性；易受限制性；

價(jià)值高大性；難以變現(xiàn)性；

保值增值性；3-1按開(kāi)發(fā)程度劃分：3-2按建筑物的使用性質(zhì)分類：3-3按建筑結(jié)構(gòu)的主要建材分類：3-4按建筑物的耐火等級(jí)分類：3-5按建筑物的耐久等級(jí)分類3-6按房屋的完損等級(jí)分類：3房地產(chǎn)的類型

生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地；毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷安置的房屋的土地；熟地：指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整、能直接在上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地；在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)不一定

正在建設(shè)，也可能停工了多年；現(xiàn)房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地產(chǎn)，它可能是新的，也可能是舊的）上開(kāi)發(fā)。3-1按開(kāi)發(fā)程度劃分3-2按建筑物的使用性質(zhì)劃分

居住建筑公共建筑工業(yè)建筑農(nóng)業(yè)建筑居住建筑和公共建筑通常又被稱為民用建筑3-3按建筑結(jié)構(gòu)的主要建材劃分木結(jié)構(gòu)

混合結(jié)構(gòu)

鋼結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)

框架剪力墻結(jié)構(gòu)新型結(jié)構(gòu)

3-4按房屋的完損等級(jí)分類根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的完好、損壞程度來(lái)劃分：完好房屋

基本完好房屋

一般損壞房屋

嚴(yán)重?fù)p壞房屋

危險(xiǎn)房屋房屋新舊程度（成新率）的判定標(biāo)準(zhǔn)是：完好房屋：十、九、八成基本完好房屋：七、六成一般損壞房屋：五、四成嚴(yán)重?fù)p壞房屋及危險(xiǎn)房屋：三成以下3-4按房屋的完損等級(jí)分類3-5按按層層數(shù)數(shù)和和高高度度的的分分類類低層層建建筑筑（（1～3層））多層層建建筑筑（（4～6層））高層層建建筑筑（（總總高高度度超超過(guò)過(guò)24M，但但不不包包括括總總高高度度超超過(guò)過(guò)24M的單單層層建建筑筑））超高高層層建建筑筑（（總總高高度度超超過(guò)過(guò)100M）此外外，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)類類型型還還可可以以按按用用途途、、是是否否產(chǎn)產(chǎn)生生收收益益、、經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)使使用用方方式式等等形形式式劃劃分分。。高層層建建筑筑的的國(guó)國(guó)際際分分類類低高高層層建建筑筑：：層層數(shù)數(shù)為為9～16層，，建建筑筑總總高高度度25～50M；中高高層層建建筑筑：：層層數(shù)數(shù)為為17～25層，，建建筑筑總總高高度度50～75M；高層層建建筑筑：：層層數(shù)數(shù)為為26～40層，，建建筑筑總總高高度度75～100M；超高高層層建建筑筑：：層層數(shù)數(shù)在在40層以以上上，，建建筑筑總總高高度度在在100M以上上。。3-5按按層層數(shù)數(shù)和和高高度度的的分分類類土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓的的年年限限根據(jù)據(jù)《中華華人人民民共共和和國(guó)國(guó)城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土土地地使使用用權(quán)權(quán)和和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓暫暫行行條條例例》規(guī)定定，，土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓的的最最高高年年限限，，按按土土地地的的用用途途分分別別為為：：居住住用用地地：：70年工業(yè)業(yè)用用地地、、教教育育、、科科技技、、文文化化、、衛(wèi)衛(wèi)生生、、體體育育、、綜綜合合或或其其他他用用地地：：50年商業(yè)業(yè)、、旅旅游游、、娛娛樂(lè)樂(lè)用用地地：：40年城市市土土地地所所有有權(quán)權(quán)又稱稱土土地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)，，是是物物權(quán)權(quán)的的一一種種。。是是指指產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)人人對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的所所有有權(quán)權(quán)和和使使用用權(quán)權(quán)，，以以及及其其它它有有關(guān)關(guān)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的權(quán)權(quán)利利。。主主體體是是土土地地所所有有者者，，客客體體是是土土地地。。我國(guó)國(guó)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)是是房房產(chǎn)產(chǎn)所所有有權(quán)權(quán)和和土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的統(tǒng)統(tǒng)一一。。我國(guó)國(guó)實(shí)實(shí)行行的的是是城城市市土土地地屬屬于于國(guó)國(guó)家家所所有有，，農(nóng)農(nóng)村村土土地地屬屬于于集集體體所所有有的的土土地地制制度度。。產(chǎn)權(quán)權(quán)權(quán)權(quán)益益占有有使用用收益益處分分土地地所所有有權(quán)權(quán)的的權(quán)權(quán)能能土地地使使用用權(quán)權(quán)：：是指指依依法法對(duì)對(duì)土土地地進(jìn)進(jìn)行行實(shí)實(shí)際際使使用用的的權(quán)權(quán)利利。。土地地收收益益權(quán)權(quán)：：是指指依依法法收收取取土土地地所所產(chǎn)產(chǎn)生生的的自自然然或或法法定定的的利利息息和和利利益益的的權(quán)權(quán)利利，，包包括括收收獲獲土土地地上上生生長(zhǎng)長(zhǎng)的的農(nóng)農(nóng)作作物物，，收收取取出出租租土土地地的的地地租租等等。。土地地處處分分權(quán)權(quán)：：是指指依依法法處處置置土土地地的的權(quán)權(quán)利利，，包包括括出出租租、、出出賣賣、、贈(zèng)贈(zèng)送送、、遺遺贈(zèng)贈(zèng)、、抵抵押押等等。。土地地占占有有權(quán)權(quán)：：是是指指依依法法對(duì)對(duì)土土地地實(shí)實(shí)行行掌掌握握和和控控制制的的權(quán)權(quán)利利房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)特特征征排他他性性：：所所有有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)的的共共有有特特征征。。產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)是是可可以以個(gè)個(gè)人人獨(dú)獨(dú)自自擁?yè)碛杏?，，也也可可以以是是多多人人或或集集體體，，企企業(yè)業(yè)共共同同擁?yè)碛杏?，，而而排排斥斥所所有有其其他他（（她她））人人?duì)對(duì)該該項(xiàng)項(xiàng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)的的擁?yè)碛杏袡?quán)權(quán)利利。。產(chǎn)權(quán)權(quán)客客體體：：必必須須具具備備可可占占用用性性和和價(jià)價(jià)值值。。自自然然狀狀態(tài)態(tài)下下的的空空氣氣，，由由于于無(wú)無(wú)法法行行使使排排他他權(quán)權(quán)利利，，故故不不能能作作為為產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)客客體體產(chǎn)產(chǎn)生生產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)。。產(chǎn)權(quán)的的法律律性：：產(chǎn)權(quán)權(quán)需經(jīng)經(jīng)國(guó)家家權(quán)力力機(jī)構(gòu)構(gòu)（即即國(guó)土土資源源局））的認(rèn)認(rèn)證（（即辦辦理了了《房地產(chǎn)產(chǎn)證》），所所有者者或占占有者者對(duì)客客體的的權(quán)利利才有有法律律效力力產(chǎn)權(quán)的的非絕絕對(duì)性性：1994年7月5日第八八屆全全國(guó)人人民代代表大大會(huì)常常務(wù)委委員會(huì)會(huì)第八八次會(huì)會(huì)議通通過(guò)的的《中華人人民共共和國(guó)國(guó)城市市房地地產(chǎn)管管理法法》規(guī)定：：“……土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓合同同約定定的使使用年年限屆屆滿，，土地地使用用者需需要繼繼續(xù)使使用土土地的的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)至至遲于于屆滿滿前一一年申申請(qǐng)續(xù)續(xù)期……””“………土地地使用用者未未申請(qǐng)請(qǐng)續(xù)期期或者者雖申申請(qǐng)續(xù)續(xù)期但但根據(jù)據(jù)社會(huì)會(huì)公共共利益益需要要收回回的，，土地地使用用權(quán)由由國(guó)家家無(wú)償償收回回………”“………國(guó)家家對(duì)土土地使使用者者依法法取得得的土土地使使用權(quán)權(quán)，在在出讓讓合同同約定定的使使用年年限屆屆滿前前不收收回：：在特特殊情情況下下，根根據(jù)社社會(huì)公公共利利益的的需要要，可可以依依照法法律程程序提提前收收回，，并根根據(jù)土土地使使用者者使用用土地地的實(shí)實(shí)際年年限和和開(kāi)發(fā)發(fā)土地地的實(shí)實(shí)際情情況給給予相相應(yīng)的的補(bǔ)償償………”土地使用權(quán)是指土地使用用者根據(jù)國(guó)家家法律和與土土地有人簽訂訂的合同的有有關(guān)規(guī)定，對(duì)對(duì)國(guó)家或集體體所有的土地地，享有占有有、使用、收收益和處分的的權(quán)利。土地使用權(quán)的的取得劃撥土地使用用權(quán)：只限于于本單位使用用，不得以任任何形式私自自轉(zhuǎn)讓，更不不得進(jìn)行土地地使用權(quán)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)行為，如如土地出租等等。土地使用權(quán)出出讓：可以依依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓讓、出租或或抵押。須遵遵守原出讓合合同有關(guān)規(guī)定定使用土地，，不得隨意改改變用途，其其使用年限為為出讓年限減減去原使用者者已使用的年年限的余期，，而且可以依依法進(jìn)行再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、出租和和抵押。土地使用權(quán)出出讓的方式協(xié)議出讓：是指土地的出出讓方和受讓讓方通過(guò)協(xié)商商方式有償出出讓土地使用用權(quán)的方式。。一般多用于于工業(yè)以及政政府為調(diào)整經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)而給給予優(yōu)惠政策策的項(xiàng)目。招標(biāo)出讓：是指在規(guī)定的的期限內(nèi)，由由符合條件的的單位或者個(gè)個(gè)人，以書(shū)面面投標(biāo)形式，，競(jìng)投某地段段土地的使用用權(quán)，由招標(biāo)標(biāo)人根據(jù)一定定的要求，擇擇優(yōu)確定土地地使用者的出出讓方式。適適用于開(kāi)發(fā)性性用地或者有有較高技術(shù)性性要求的建設(shè)設(shè)用地。拍賣出讓：又稱競(jìng)投，是是指土地所有有者的代表在在指定的時(shí)間間、地點(diǎn)，組組織符合條件件的土地使用用權(quán)有意受讓讓人到場(chǎng)，就就所出讓使用用權(quán)的土地公公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投投，按照“價(jià)價(jià)高者得”的的原則確定土土地使用權(quán)受受讓人的一種種出讓方式。。土地使用權(quán)年年限屆滿土地使用權(quán)年年限屆滿時(shí)，，除非出讓合合同中另有規(guī)規(guī)定或城市規(guī)規(guī)劃部門(mén)另有有規(guī)定，土地地使用權(quán)受讓讓人可以申請(qǐng)請(qǐng)續(xù)期使用，，并重新簽訂訂土地使用權(quán)權(quán)出讓合同，，支付土地使使用權(quán)出讓金金，辦理土地地使用權(quán)登記記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)專業(yè)用語(yǔ)語(yǔ)三通一平即路通、水通通、電通、場(chǎng)場(chǎng)地平整。七通一平即道路通、水水通、排污通通、排水通、、電力通、通通訊通、煤氣氣通、土地平平整。開(kāi)間：指一間房屋屋兩條橫向軸軸線間的距離離。進(jìn)深：指一間房屋屋兩條縱向軸軸線間的距離離。層高：樓房本層地地面到相應(yīng)上上一層地面垂垂直方向的尺尺寸。地坪：多指室外自自然地面。常用術(shù)語(yǔ)容積率指項(xiàng)目、規(guī)劃劃建設(shè)用地范范圍內(nèi)全部建建筑面積與規(guī)規(guī)劃建設(shè)用地地面積之比：：總建筑面積----------=容積率建設(shè)用地面積積①

容積率<1別別墅（獨(dú)獨(dú)戶、并立式式、聯(lián)排、疊疊層）②容積率1-2.4多多層③

容積率2.5-4小小高層層④

容積率>4高高層綠化率指規(guī)劃建設(shè)用用地范圍內(nèi)的的綠地面積與與規(guī)劃建設(shè)用用地面積之比比：所有綠地面積積----------=綠化率（%））用地面積建筑密度即建筑覆蓋率率，指項(xiàng)目、、用地范圍所所有基底面積積之和與規(guī)劃劃建設(shè)用地之之比：基底面積--------=覆蓋率（%））用地面積覆蓋率與樓層層及綠化率之之間的關(guān)系覆蓋率高、層層數(shù)低、綠化化率低覆蓋率低、層層數(shù)高、綠化化率高樓宇面積建筑面積：實(shí)實(shí)用面積+部分公用面積積。實(shí)用面積：是是從外墻計(jì)算算的，若連著著其它單位，則從從中間計(jì)算。。公用面積：走走廊、樓梯間間等實(shí)用率實(shí)用面積--------=實(shí)用率(%)建筑面積平方米與平方方尺的換算：：國(guó)內(nèi)：平方米米香港：平方尺尺1平方米=10.765平方尺房地產(chǎn)市場(chǎng)指所交易的商商品是房地產(chǎn)產(chǎn)（或房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)益）的市市場(chǎng)，是存在在于賣者和買買者之間的有有關(guān)房地產(chǎn)的的交易網(wǎng)絡(luò)，，交易包括買買賣、租賃、、抵押、互換換等組成一個(gè)個(gè)簡(jiǎn)單范疇的的房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)的主主要內(nèi)容包括括土地開(kāi)發(fā)和再再開(kāi)發(fā)房屋開(kāi)發(fā)和建建設(shè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包包括土地使用用權(quán)的出讓、、轉(zhuǎn)讓、租賃賃和抵押房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，，房產(chǎn)買賣、、租賃和抵押押房地產(chǎn)中介服服務(wù)，包括咨咨詢、估價(jià)、、測(cè)量、服務(wù)務(wù)房地產(chǎn)物業(yè)管管理房地產(chǎn)金融，，信貸、保險(xiǎn)險(xiǎn)和房地產(chǎn)金金融投資。房地產(chǎn)市場(chǎng)有有哪些特點(diǎn)？？對(duì)市場(chǎng)需求的的不可調(diào)劑性性對(duì)市場(chǎng)供求的的不靈活性投資的不易變變現(xiàn)性信息不充分性性房地產(chǎn)市場(chǎng)必必須具備的要要素賣方買方用于交易的房房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分分類：一級(jí)市場(chǎng)：是是土地市場(chǎng)，，是土地供應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)（房地地產(chǎn)增量市場(chǎng)場(chǎng)）；二級(jí)市場(chǎng)：是是指開(kāi)發(fā)商把把開(kāi)發(fā)的房地地產(chǎn)投入市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)樓交交易或預(yù)售，，實(shí)質(zhì)上是房房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)發(fā)與市場(chǎng)銷售售的結(jié)合(房地產(chǎn)存量市市場(chǎng))三級(jí)市場(chǎng)：是是業(yè)主之間房房地產(chǎn)權(quán)自由由轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)場(chǎng)。房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)抵押房屋租賃房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓指合法擁有土土地使用權(quán)及及土地上建筑筑物，附著物物所有權(quán)的自自然人，法人人和其它組織織，通過(guò)買賣賣、交換、贈(zèng)贈(zèng)與將房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人人的法律行為為。房屋租賃指出租人將房房屋提供給承承租人使用，，承租人向出出租人支付租租金并在租賃賃關(guān)系終止后后將房屋返還還給出租人的的行為。商品房銷售預(yù)售現(xiàn)售預(yù)售是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)在房屋屋尚未建成時(shí)時(shí)，向房地產(chǎn)產(chǎn)管理部門(mén)申申請(qǐng)取得預(yù)售售許可證以后后，即刊登廣廣告，按圖紙紙出售的銷售售方式。預(yù)售商品房必必須具備的條條件“五證”《國(guó)有土地使用用證》《用地規(guī)劃許可可證》《建筑規(guī)劃許可可證》《施工許可證》《房地產(chǎn)預(yù)售許許可證》現(xiàn)售指商品房已經(jīng)建建成并按國(guó)家家標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收合合格，按照銷銷售合同交付付