成都西部國際裝飾(石材)城住宅項(xiàng)目前期策劃報(bào)告XXXX年課件

成都西部國際裝飾(石材)城住宅項(xiàng)目前期策劃報(bào)告XXXX年課件謹(jǐn)呈：成都西南石材城有限公司西部國際裝飾(石材)城住宅項(xiàng)目前期策劃報(bào)告成都創(chuàng)展作為置業(yè)顧問有限公司【提供】顧問·策劃·代理·管理Consultancy·Planning·Agency·ManagementProjectmarketingplanning謹(jǐn)呈：成都西南石材城有限公司Project成都西部國際裝飾(石材)城住宅項(xiàng)目前期策劃報(bào)告XXXX年課件成都西部國際裝飾(石材)城住宅項(xiàng)目前期策劃報(bào)告XXXX年課件思路決定出路！每一場新鮮出爐的謀略，都是一次與固有思維的決裂。每一次出手，都是對(duì)貌似既定事實(shí)的助推。每一次亮像，都頑固自我的殘酷刷新?！胺康禺a(chǎn)首先是巨人的游戲，最終卻總是思想之間的對(duì)話”。一切都源于慎密的求證和策略之上的否定之否定。思路決定出路！每一場新鮮出爐的謀略，都是一次與固有思維的決裂營銷時(shí)至今日，我們已不屑于就常規(guī)的營銷推廣方式的泛泛而談，成都經(jīng)驗(yàn)也好，北京上海操盤模式也好，泛泛的經(jīng)驗(yàn)空談之于本案而言，僅可借鑒，沒有實(shí)際意義。因此，我們與石材城面臨共同要完成的，是篇不折不扣的命題作文：《一場前途未知的博弈，如何成功運(yùn)作石材城住宅項(xiàng)目?》營銷時(shí)至今日，我們已不屑于就常規(guī)的首先，認(rèn)清我們的命題……

首先，認(rèn)清我們的命題……

【命題一】

在成都及全國房地產(chǎn)市場，風(fēng)起云涌變化莫測的時(shí)候，我們能把握好市場的脈搏嗎？【命題二】

在成都房地產(chǎn)開發(fā)市場百花齊放之時(shí)，我們能否突出重圍獨(dú)樹一幟，產(chǎn)品的唯一性和差異化從何而來？【命題三】

在與市場和消費(fèi)者瘋狂博弈之時(shí)，我們的營銷策略能否完美的完成并突破目標(biāo)？【命題一】Part.1回顧政策回顧市場回顧區(qū)域市場競品樓盤Part.4定基Part.5運(yùn)籌Part.6贏局Part.2發(fā)現(xiàn)Part.3解構(gòu)區(qū)位交通Swot分析地塊因子項(xiàng)目綜評(píng)價(jià)值挖掘資源產(chǎn)品效益規(guī)控競品發(fā)展決策關(guān)鍵因素項(xiàng)目定位客群定位市場定位形象定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議書開發(fā)戰(zhàn)略開發(fā)原則經(jīng)濟(jì)預(yù)算營銷推廣開發(fā)節(jié)奏指導(dǎo)思想入市時(shí)機(jī)展示策略推廣總綱推廣主題媒體策略價(jià)格建議本報(bào)告總體思路Part.1政策回顧市場回顧區(qū)域市場競品樓盤Part.4Pa地產(chǎn)政策與樓市宏觀運(yùn)行情況地產(chǎn)政策與樓市宏觀運(yùn)行情況基調(diào)——重民生，抑投機(jī)。增加非商品房類產(chǎn)品供給，狙擊房價(jià)過快增長。一、地產(chǎn)政策

基調(diào)——重民生，抑投機(jī)。一、地產(chǎn)政策細(xì)則——

1、存款準(zhǔn)備金利率上調(diào)

今年1月和2月，央行連續(xù)兩次上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，且已達(dá)到16.5％，距歷史最高的17.5％僅一個(gè)百分點(diǎn)之遙。對(duì)于房地產(chǎn)的影響在于，控制了銀行貸款量,影響到開發(fā)商開發(fā)貸款，增加開發(fā)商貸款壓力。

2、二手房營業(yè)稅優(yōu)惠取消

今年1月1日起，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由兩年恢復(fù)到五年，個(gè)人購買不足五年的非普通住房對(duì)外銷售的，國家將全額征收營業(yè)稅。

3、嚴(yán)格二套房貸

1月10日下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國11條），除了規(guī)定二套房貸首付款比例不得低于40%外，在貸款利率方面則明確表述為“貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”。

4、國五條

1月10國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確提出加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的五條措施。這是國家在今年出臺(tái)的首個(gè)調(diào)控樓市的政策，被業(yè)界稱為“國五條”。其中最關(guān)鍵的是明確二套房貸首付不得低于4成，二套房認(rèn)定以家庭為單位計(jì)算；打擊開發(fā)商的囤房和囤地，取得預(yù)售的商品房要一次性推出市場。細(xì)則——

1、存款準(zhǔn)備金利率上調(diào)

今年1月和2月，央行連續(xù)細(xì)則二——

5、嚴(yán)格二套房貸

1月10日下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國11條），除了規(guī)定二套房貸首付款比例不得低于40%外，在貸款利率方面則明確表述為“貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”。

6、明確首次購房標(biāo)準(zhǔn)

從2010年開始，首次購房標(biāo)準(zhǔn)以戶（夫妻帶未成年子女）為單位認(rèn)定。相關(guān)部門表示，此項(xiàng)政策主要是為契稅等相關(guān)優(yōu)惠政策提供配套標(biāo)準(zhǔn)。此次界定標(biāo)準(zhǔn)從“個(gè)人”變?yōu)椤皯簟?，將首次購房的人群進(jìn)一步縮小，這將會(huì)把一部分原本打算打擦邊球的購房者擠出購房隊(duì)伍。

7、七折利率優(yōu)惠取消

中國銀行2月3日向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者證實(shí)，將首套房的優(yōu)惠利率由7折升至8.5折，并給出官方解釋：為進(jìn)一步落實(shí)差別化信貸政策，優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)，中國銀行近期對(duì)個(gè)人住房貸款利率定價(jià)進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整，降低了個(gè)人住房貸款的利率優(yōu)惠幅度，區(qū)分貸款用途、區(qū)分客戶信用狀況實(shí)行差別化定價(jià)。

8、首套房契稅優(yōu)惠收緊

3月9日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局日前聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》，通知指出，對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。

細(xì)則二——

5、嚴(yán)格二套房貸

1月10日下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房細(xì)則三——

10、國19條

3月10日，國土資源部出臺(tái)整治房地產(chǎn)用地的專項(xiàng)文件——《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(以下簡稱“國19條”)，全文包含19條土地新規(guī)，明確了保障性住房用地供應(yīng)、商品房用地出讓、打擊囤地等方面的具體要求。

11、78家央企退出地產(chǎn)

3月18日，國務(wù)院國資委明確提出要求：除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，還有78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企要加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后退出房地產(chǎn)市場。市場各方大都在第一時(shí)間將此作為利好消息來解讀，不少專家認(rèn)為國資委此番表態(tài)，是對(duì)于民怨的一種回應(yīng)，顯示了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心，對(duì)其他"不務(wù)正業(yè)"的國有企業(yè)將有敲山震虎之效。

12、保障房用地計(jì)劃

3月22日，國土部召開國土資源系統(tǒng)視頻電話會(huì)議，再次強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)房地產(chǎn)供應(yīng)和監(jiān)管。首次提出要制定保障性住房供地計(jì)劃，用地計(jì)劃公布前不得出讓住房用地，并且還將在部分城市開展試點(diǎn)，堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度。

13、首套房首付收緊

四大國有銀行全面收緊首套房首付2成利率7折的房貸優(yōu)惠，從4月1日政策執(zhí)行近一周時(shí)間來，對(duì)成都樓市已經(jīng)產(chǎn)生較為明顯的影響。針對(duì)剛性需求客戶的中小戶型樓盤此次受到的影響最大，目前高端物業(yè)、改善性物業(yè)樓盤的影響并沒有顯現(xiàn)出來。

細(xì)則三——

10、國19條

3月10日，國土資源部出臺(tái)整治政策影響及樓市運(yùn)行情況分析

1、消費(fèi)者觀望情緒明顯,部分城市出現(xiàn)房價(jià)小幅下挫。2、商品房供給不足導(dǎo)致房價(jià)下跌艱難。3、一線城市自住型需求日漸式微，二、三線城市將獲益眾多。政策影響及樓市運(yùn)行情況分析1、消費(fèi)者觀望情緒明顯,部分城市各建筑類型物業(yè)供求情況：住宅堅(jiān)挺二、成都主城區(qū)與郊縣市場反應(yīng)

※相比各種物業(yè)，還是住宅更為堅(jiān)挺，市場反應(yīng)更好?！k公用房在郊縣的供銷比遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于主城區(qū)，出現(xiàn)滯銷局面?！虡I(yè)物業(yè)在主城區(qū)的供銷比下降很多，已慢慢接近住宅，商業(yè)物業(yè)在郊縣的供銷比也同期下降近半。各建筑類型物業(yè)供求情況：住宅堅(jiān)挺二、成都主城區(qū)與郊縣市場反應(yīng)各面積段供求情況：多層與洋房因稀缺而走俏※花園洋房和多層由于物業(yè)形態(tài)匱乏，價(jià)格比電梯高，但供銷比最低，去化率最快。※別墅類物業(yè)，面積大，單價(jià)高，總價(jià)高，普通人難以承受，供銷比相比較高，去化率緩慢。各面積段供求情況：多層與洋房因稀缺而走俏※花園洋房和多層由于銷售價(jià)格情況：價(jià)格杠桿使郊縣樓市大放異彩

※別墅的均價(jià)已經(jīng)突破一萬，價(jià)格高昂，所以去化率慢。※城區(qū)的多層價(jià)格在電梯公寓之上，但由于眾多郊區(qū)的多層，將多層的均價(jià)拖低。銷售價(jià)格情況：價(jià)格杠桿使郊縣樓市大放異彩※別墅的均價(jià)已經(jīng)突住宅銷售情況：除了高層，郊縣已在全面追趕主城區(qū)○別墅類產(chǎn)品現(xiàn)主集中于郊縣，銷售情況一般?！鸹▓@洋房和多層也多在郊縣，銷售情況良好?！鹦「邔赢a(chǎn)品上，郊縣已經(jīng)超過了主城區(qū)，并且銷售情況很好?！鸶邔雍统邔舆€是集中在主城區(qū)，銷售速度也比郊縣快。住宅銷售情況：除了高層，郊縣已在全面追趕主城區(qū)○別墅類產(chǎn)各環(huán)線住宅面積段銷售情況

大面積大擱淺○70—90㎡占據(jù)了最大比例，國家的調(diào)控還是起到了一定作用。○小戶型在主城區(qū)銷售較快，但在環(huán)線外則顯得略微緩慢?！鸪髴粜秃统粜弯N售數(shù)量少。○環(huán)線外市場略淡于主城區(qū)，但較大的面積段主要集中在環(huán)線外。各環(huán)線住宅面積段銷售情況

大面積大擱淺○70—90㎡占據(jù)了商品房存量情況：

○物業(yè)類型情況：存量主要為郊縣住宅和主城區(qū)辦公用房以及郊縣商業(yè)。○住宅建筑類型情況：存量從絕對(duì)值上看主要為高層和中高層類，但從可售周期上看，別墅類特別是雙拼別墅存量較多。○住宅面積段情況：主要集中在70-90㎡，其次為50-70㎡。郊縣的非住宅用房存量大商品房存量情況：

○物業(yè)類型情況：存量主要為郊縣住宅和主郫縣區(qū)位：

郫縣位于四川省中部，成都西部新中心，地處川西，總面積437平方公里，48萬人，轄15個(gè)鎮(zhèn)。近年來，郫縣堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，以優(yōu)化投資環(huán)境、招商引資統(tǒng)攬縣域經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展。

縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合指數(shù)排名全國“百強(qiáng)縣”第89位，經(jīng)濟(jì)基本競爭力位居西部“百強(qiáng)縣”第7位，連續(xù)5年進(jìn)入全省綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力“十強(qiáng)縣”。先后被列為全國鄉(xiāng)村城市化試點(diǎn)縣、國家級(jí)生態(tài)示范區(qū).交通方面：郫縣地處成都市上游西北郊，縣城距成都市繞高速公路1公里，距成都市三環(huán)路6公里，距成都市二環(huán)路10公里，距成都市一環(huán)路16公里，距雙流國際機(jī)場20分鐘車程，距成都火車站30分鐘車程，已開通305、54、98等4條公交線路，直達(dá)成都市區(qū)。三、郫縣經(jīng)濟(jì)情況項(xiàng)目區(qū)域郫縣區(qū)位：郫縣位于四川省中部，成都西部新中心，地處川西，總郫縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2009年，郫縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)繼續(xù)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值174億元，增長15.8%；完成固定資產(chǎn)投資215億元，增長25.1%；地方財(cái)政一般預(yù)算收入9.84億元，其中地方稅收8.13億元，分別增長1.03%和8.05%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別增長12%和14%。2010年預(yù)期目標(biāo)是：地區(qū)生產(chǎn)總值增長13%，其中服務(wù)業(yè)增加值增長15%，規(guī)模工業(yè)增加值增長20%，農(nóng)業(yè)增加值增長3.9%，完成固定資產(chǎn)投資180億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長23%，招商引資市外到位資金增長15%以上，實(shí)際使用外資增長15%以上，地方財(cái)政一般預(yù)算收入同口徑增長15%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入增長12%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)，萬元地區(qū)生產(chǎn)總值能耗降低6%。郫縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2009年，郫縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)繼續(xù)保持平穩(wěn)較快發(fā)郫縣規(guī)劃

關(guān)鍵詞：人居新城

郫縣是“全域成都”總體構(gòu)想中的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域?yàn)闃?gòu)筑成都市主城區(qū)七大組團(tuán)之一郫縣新城規(guī)劃為“人居新城”“兩軸三園三帶”規(guī)劃打造開放式生態(tài)國際新城占地5平方公里，居住用地177.11公頃省政府即將搬遷于郫縣新城將新增12萬精英人士規(guī)劃建設(shè)大型城市公園、濱河綠化帶高新產(chǎn)業(yè)發(fā)集中區(qū)郫縣規(guī)劃

關(guān)鍵詞：人居新城郫縣是“全域成都”總體構(gòu)想中的重三個(gè)中心組團(tuán)，三塊樓市新炭。郫筒片區(qū)：西部新城綜合中心，新城主要發(fā)展商務(wù)辦公、商業(yè)金融、文化旅游、體育休閑以及教育等。劃分為8個(gè)功能片區(qū)，郫筒鎮(zhèn)舊城區(qū)、郫縣行政辦公區(qū)、北部、新區(qū)、體育中心區(qū)、文化休閑區(qū)、文教居住區(qū)、居住區(qū)和清馬工業(yè)區(qū)。紅光片區(qū)：郫縣產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)區(qū)，主要發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)。紅光組團(tuán)：劃分為6個(gè)功能片區(qū)，為紅光鎮(zhèn)中心區(qū)、三觀居住區(qū)、紅光居住區(qū)、文教區(qū)、紅光研發(fā)產(chǎn)業(yè)區(qū)、石材市場。犀浦片區(qū)：成都中心城區(qū)西部生活商務(wù)區(qū)，主要發(fā)展商業(yè)商務(wù)、服務(wù)產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)。犀浦組團(tuán)：劃分為6類功能片區(qū)，犀浦鎮(zhèn)行政辦公區(qū)、商業(yè)綜合區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)走廊、文教區(qū)、居住區(qū)和生態(tài)休閑區(qū)。郫縣片區(qū)規(guī)劃總體結(jié)構(gòu)三個(gè)中心組團(tuán)，三塊樓市新炭。郫縣片區(qū)規(guī)劃總體結(jié)構(gòu)1）全域現(xiàn)代交通網(wǎng)

關(guān)鍵詞：成灌快鐵、地鐵2號(hào)線、沙西線郫縣至都江堰段、成灌路改造工程、IT大道。

2)中高端人群支撐關(guān)鍵詞：高新西區(qū)、現(xiàn)代工業(yè)港、大量高校。3)大鱷托市關(guān)鍵詞：龍湖、中信、嘉兆業(yè)、合景泰富、中鐵、綠地、華僑鳳凰集團(tuán)1、郫縣房地產(chǎn)潛力四、郫縣房地產(chǎn)綜述

金溫江，銀郫縣，已成過去！明天是——金郫縣，銀溫江！1）全域現(xiàn)代交通網(wǎng)1、郫縣房地產(chǎn)潛力四、郫縣房地產(chǎn)綜述金溫1）犀浦板塊A.概況：銷量大，存量也大因離成都市主城區(qū)最近，物業(yè)較成都主城區(qū)性價(jià)比高，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較齊全，所以吸引了部分成都五城區(qū)尤其是金牛區(qū)居民和高新西區(qū)的上班族在此購房。但是近幾年供應(yīng)量較大，導(dǎo)致目前存量積攢較多。地鐵二號(hào)線及成灌快速鐵路開通以后，區(qū)域交通將更加便利。同時(shí)依托電子科大、西南交大、四川外國語大學(xué)等著名高校的分校以及成都紡專的高校經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)市場前景看好。主要樓盤有伊莎貝拉、新里派克公館，片區(qū)內(nèi)知名開發(fā)商有中鐵集團(tuán)、上海綠地集團(tuán)等。受置業(yè)客戶類型的影響，犀浦板塊目前物業(yè)形態(tài)豐富，高層、小高層各占比39%和36%，多層和別墅也有10%以上的供應(yīng)；B.產(chǎn)品及戶型：高層化，產(chǎn)品多樣，中小戶型崛起主要樓盤有：伊莎貝拉、新里派克公館、卡布里城產(chǎn)品類型上，高層和小高層電梯公寓占據(jù)了絕對(duì)主力位置，占有的比例有八成，多層和別墅越來越少，只占兩成。同樣受置業(yè)客戶的特點(diǎn)影響，犀浦鎮(zhèn)各面積段供應(yīng)也較為豐富，60-90平米供應(yīng)最多。臨近各個(gè)學(xué)校和高新西區(qū)創(chuàng)新中心等的樓盤有針對(duì)性的根據(jù)本區(qū)域購房者的特點(diǎn)推出了大量的90平米以下的房源；而靠近犀浦鎮(zhèn)區(qū)的樓盤則更多的推出120平米以上的套三及以上戶型來來吸引改善型客戶；五、郫縣各版塊運(yùn)行情況成都西部國際裝飾(石材)城住宅項(xiàng)目前期策劃報(bào)告XXXX年課件C.客戶群分析：本地客戶開發(fā)潛力小，其他區(qū)域客戶將占據(jù)主流由于犀浦板塊地理位置上的優(yōu)勢，一方面板塊靠近金牛區(qū)，一方面又緊靠高新西區(qū)，由此帶來的客戶資源非常可觀，且客戶類型多樣化?？傮w上，在犀浦板塊置業(yè)的主要有以下幾類人群：

金牛區(qū)舊城改造后的拆遷戶；犀浦鎮(zhèn)本地舊城改造的拆遷戶或改善性客戶；高新西區(qū)工業(yè)用地的拆遷安置戶；高新西區(qū)各大企業(yè)上班的上班族；成都其他區(qū)域的購房客戶。C.客戶群分析：本地客戶開發(fā)潛力小，其他區(qū)域客戶將占據(jù)主流2）郫筒板塊A.概況：新城建設(shè)帶來的房產(chǎn)熱潮郫縣三大板塊中，由于一直以來是郫縣主要的政務(wù)、經(jīng)濟(jì)中心，所以房地產(chǎn)市場最為發(fā)達(dá)。目前，郫筒板塊可分為兩大片區(qū)，包括老城鎮(zhèn)片區(qū)、東南部新城區(qū)，也就是中信蜀都片區(qū)。中信集團(tuán)負(fù)責(zé)一級(jí)土地開發(fā)的中信蜀都，規(guī)劃用地面積約7平方公里，是郫縣新政府所在地，未來將是郫縣新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，片區(qū)發(fā)展已經(jīng)由龍湖弗萊明戈的入市開始。老城鎮(zhèn)片區(qū)以舊城改造和環(huán)線外擴(kuò)發(fā)展為主，政府定位的職能是城市的商業(yè)和文化娛樂中心，可給郫筒板塊帶來一些拆遷戶的置業(yè)需求。B.產(chǎn)品類型及戶型：宜居型產(chǎn)品占據(jù)主流主要樓盤有：龍湖弗萊明戈、景尚景、華僑鳳凰國際城。經(jīng)過多年較快的發(fā)展，目前郫筒板塊物業(yè)類型豐富，從超高層到別墅，均有物業(yè)供應(yīng)；另外，還有少量的多層及別墅物業(yè)供應(yīng)；郫筒板塊在分面積段供應(yīng)方面也較為豐富；各個(gè)面積段及各種戶型均占有一定的比例；其中90到140平米的戶型是主流，尤以120平米左右的套三戶型最走俏；C.客戶：普通商品房以本地客戶為主，享受類產(chǎn)品以成都主城區(qū)客戶為主在郫筒板塊置業(yè)的客戶基本上以郫筒鎮(zhèn)及紅光鎮(zhèn)本地居民為主，老城鎮(zhèn)相對(duì)成熟和完善的生活配套使得這部分人群就近置業(yè)；其次，阿壩州、都江堰等周邊地區(qū)的客戶能夠占到23%的比例；成都市主城區(qū)的客戶雖占少數(shù)，但比例越來越大。2）郫筒板塊3）紅光板塊A.概況：高新區(qū)配套房產(chǎn)板塊板塊地處川西平原腹心地帶，距成都市區(qū)僅13公里，屬郫縣城市組團(tuán)次中心，分為4個(gè)功能片區(qū)，即以工業(yè)為主、約5平方公里的紅光研發(fā)產(chǎn)業(yè)片區(qū)；以教育為主、共3平方公里的西華大學(xué)片區(qū)；以及以商業(yè)和居住為主、總計(jì)為5平方公里的三觀居住片區(qū)、紅光居住片區(qū)。作為高新西區(qū)的另外一個(gè)主要配套服務(wù)區(qū)，以及成都現(xiàn)代工業(yè)港的發(fā)展，板塊房地產(chǎn)市場相對(duì)其他兩個(gè)板塊，正處于起步期。B.產(chǎn)品類型及戶型：電梯化，小戶型暢銷主要樓盤有正成名城左岸、萬基金藍(lán)灣。紅光板塊由于開發(fā)樓盤相對(duì)較少，所以物業(yè)類型也較為單調(diào)，板塊內(nèi)部高層和小高層占據(jù)了大部分市場。未來隨著板塊的日益開發(fā)，物業(yè)形態(tài)會(huì)有所豐富；戶型區(qū)間：主力戶型以80—100平米的兩室和三室為主，為了迎合周邊學(xué)校、工業(yè)園內(nèi)年輕客戶的需要，也有部分小戶型，市場反應(yīng)很好。C.客戶群體分析：區(qū)域及周邊客戶為主因板塊內(nèi)有成都現(xiàn)代工業(yè)港，工業(yè)園區(qū)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員多選擇就近購房；另外，西華大學(xué)工作的老師也多選擇在本板塊內(nèi)置業(yè)；其他較少的本板塊內(nèi)舊城改造的拆遷安置戶也是板塊客戶的一個(gè)來源。3）紅光板塊六、項(xiàng)目周邊競品樓盤調(diào)查項(xiàng)目名稱交大卡布里城項(xiàng)目地址郫縣犀浦鎮(zhèn)校園路588號(hào)開發(fā)商郫縣三利房地產(chǎn)物業(yè)管理香港戴德梁行物業(yè)總占地面積100畝總建筑面積30萬平方米總戶數(shù)2501容積率4.89綠地率36.67%公攤率18-20%建筑形態(tài)普通住宅,高層銷售價(jià)格均價(jià)4400元/平方米配套設(shè)施交大、川大、電子科大交通情況交通路網(wǎng)可謂四通八達(dá).羊西線沿線，成灌路，沙西線，地鐵二號(hào)線均從本案經(jīng)過,改造后的沙西線,從本案到市區(qū)的車只需要15分鐘.公交車116、311、312。項(xiàng)目亮點(diǎn)：○依托高?！鸾煌ū憷饘拸V中庭○簡約風(fēng)格六、項(xiàng)目周邊競品樓盤調(diào)查項(xiàng)目名稱交大卡布里城項(xiàng)目地址郫縣犀浦項(xiàng)目名稱伊薩貝拉項(xiàng)目地址成都犀浦犀團(tuán)路國寧村開發(fā)商中鐵二院物業(yè)管理成都鐵二院九天置業(yè)總占地面積136畝總建筑面積27萬平方米總戶數(shù)2289容積率2.56綠地率56%公攤率17-22%建筑形態(tài)普通住宅,高層,多層銷售均價(jià)5000元/㎡配套設(shè)施歐式風(fēng)情街，體育設(shè)施，商業(yè)配套，農(nóng)貿(mào)市場，西南交大，西華大學(xué)，電子科技大學(xué)，樹德實(shí)驗(yàn)中學(xué)，四川省公路醫(yī)院。交通情況221、305、4、7、310等多路公交車經(jīng)過，三環(huán)至四環(huán)。項(xiàng)目所在地塊道路系統(tǒng)豐富、完善。離市區(qū)僅十多分鐘車程。規(guī)劃中的地鐵二號(hào)線出入口緊鄰該地塊，交通條件極為優(yōu)越。項(xiàng)目亮點(diǎn)○島居親水理念

○巴洛克元素○歐洲風(fēng)情街○組團(tuán)化景觀項(xiàng)目名稱伊薩貝拉項(xiàng)目地址成都犀浦犀團(tuán)路國寧村開發(fā)商中鐵二院物項(xiàng)目名稱正成名城左岸項(xiàng)目地址郫縣紅光鎮(zhèn)儀隆村一社開發(fā)商正成投資開發(fā)有限公司物業(yè)管理成都市中駿物業(yè)總占地面積130畝總建筑面積28萬平方米總戶數(shù)2427容積率3.98綠地率30%公攤率20%建筑形態(tài)公寓,高層銷售價(jià)格4000元/平方米配套設(shè)施會(huì)所、生態(tài)泳池、廣場、河畔公園交通情況320、221、310A、360、704、707等公交直達(dá)市區(qū)，交通便利;500米外更有成灌快鐵（2010年5月通車）站口，并可與地鐵2號(hào)線同站換乘，

項(xiàng)目亮點(diǎn)○北歐湖泊式景觀

○臨河公園○生態(tài)泳池○依托西華大學(xué)項(xiàng)目名稱正成名城左岸項(xiàng)目地址郫縣紅光鎮(zhèn)儀隆村一社開發(fā)商正成投項(xiàng)目名稱萬基金藍(lán)灣項(xiàng)目地址郫縣紅光鎮(zhèn)開發(fā)商成都市萬基房產(chǎn)物業(yè)管理成都萬潤物業(yè)總占地面積60畝總建筑面積12萬平方米總戶數(shù)1296容積率3.99綠地率32.9%公攤率17-22%建筑形態(tài)高層銷售價(jià)格4300元/平方米配套設(shè)施8000平米法式中庭園林、10000平米商業(yè)配套、市政水岸公園、高校環(huán)抱、中庭花園、入戶花園、空中花園、花房、西華大學(xué)、紅光鎮(zhèn)小學(xué)、紅光鎮(zhèn)中學(xué),幼兒園:4所、農(nóng)貿(mào)市場、特惠超市旗艦店、金藍(lán)灣商業(yè)廣場、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、紅光鎮(zhèn)醫(yī)院交通情況320、221、310A、360、704、707等公交直達(dá)市區(qū)，交通便利；500米外更有成灌快鐵（2010年5月通車）站口，并可與地鐵2號(hào)線同站換乘，項(xiàng)目亮點(diǎn)○法式規(guī)劃理念

○點(diǎn)式+蝶式建筑布局○雙層挑高空中花園○中庭景觀項(xiàng)目名稱萬基金藍(lán)灣項(xiàng)目地址郫縣紅光鎮(zhèn)開發(fā)商成都市萬基房產(chǎn)物業(yè)項(xiàng)目名稱卡碧藍(lán)灣項(xiàng)目地址郫縣.安靖鎮(zhèn)安豐路開發(fā)商四川寶瑞建設(shè)投資物業(yè)管理四川碩潤物業(yè)總占地面積100畝總建筑面積18萬平方米總戶數(shù)1500容積率3綠地率45%公攤率20%建筑形態(tài)高層銷售均價(jià)3600元/㎡配套設(shè)施雙層會(huì)所、游泳池、水景商業(yè)街、兒童游樂場、老年健身場地、觀景平臺(tái)、全民健身場地、休閑廊亭，周邊配套：安靖中學(xué)、小學(xué)，成都商業(yè)學(xué)校、交大、安靖公立醫(yī)院，喜安綜合市場，摩爾購物超市、紅旗超市、夜市、通訊一條街、農(nóng)村信用社、農(nóng)業(yè)銀行、蜀繡公園、火車站等。交通情況公交：88、95直達(dá)、311直達(dá)、362、365、678、704直達(dá)、749直達(dá)、119、成青快鐵、地鐵1、2號(hào)線。項(xiàng)目亮點(diǎn)：○法式規(guī)劃理念

○地中海歐式園林○游泳池景觀帶○中庭景觀項(xiàng)目名稱卡碧藍(lán)灣項(xiàng)目地址郫縣.安靖鎮(zhèn)安豐路開發(fā)商四川寶瑞建設(shè)項(xiàng)目名稱萬樹森林項(xiàng)目地址犀浦鎮(zhèn)老成灌路犀浦鎮(zhèn)段開發(fā)商四川港湘房地產(chǎn)有限公司總占地面積90畝總建筑面積18萬平方米總戶數(shù)1300容積率3.6綠地率38%公攤率17-22%建筑形態(tài)小高層、高層銷售價(jià)格4100元/㎡元/平方米配套設(shè)施中央流水設(shè)計(jì)，將河岸閑適小景搬到家門口、中心花園、紅光鎮(zhèn)衛(wèi)生院、西南交大新校區(qū)、西華大學(xué)、電子科大新校區(qū)商業(yè)環(huán)境:高新區(qū)經(jīng)濟(jì)圈、大學(xué)經(jīng)濟(jì)圈交通情況交通路網(wǎng)可謂四通八達(dá).羊西線沿線，成灌路，沙西線，地鐵二號(hào)線均從本案經(jīng)過,改造后的沙西線,從本案到市區(qū)的車只需要15分鐘.項(xiàng)目亮點(diǎn)：○中央流水設(shè)計(jì)

○規(guī)劃中的交通干線○河岸閑適小景

項(xiàng)目名稱萬樹森林項(xiàng)目地址犀浦鎮(zhèn)老成灌路犀浦鎮(zhèn)段開發(fā)商四川港湘項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目技術(shù)參數(shù)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積83474.16㎡容積率≤3.0建筑面積≤250422㎡建筑密度≤22%限高≤100m綠化率≥30%項(xiàng)目技術(shù)參數(shù)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積83474.16㎡容積率≤3項(xiàng)目區(qū)位及交通解讀

○地處城西，上風(fēng)上水?！鹛幵谙职鎵K內(nèi)，距離城區(qū)較近。○在多個(gè)商貿(mào)、工業(yè)版塊相夾中，使項(xiàng)目居住生活氣息略淡?！鸲鄺l交通干線貫穿，交通方便?！鸾煌顩r好，幾乎不無堵車情況。○有310、362、365等公交車，可通向郫縣各區(qū)域，也可直達(dá)九里堤。項(xiàng)目區(qū)位及交通解讀○地處城西，上風(fēng)上水。○多條交通干線貫穿項(xiàng)目地塊解讀

1、地塊現(xiàn)為生地，可塑性強(qiáng)。2、地塊內(nèi)的障礙物較少，可節(jié)約前期工程費(fèi)。3、電線桿需要遷移以及水塘需要填充4、從項(xiàng)目中穿行的灌溉水渠，在規(guī)劃設(shè)計(jì)和后期施工中可有效利用。5、目前項(xiàng)目旁犀團(tuán)線與沙西線相連得道路已修好，可適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行修正，為以后的項(xiàng)目打造與宣傳做準(zhǔn)備。項(xiàng)目地塊解讀1、地塊現(xiàn)為生地，可塑性強(qiáng)。

S（優(yōu)勢）1.地塊平整，便于施工建設(shè)和項(xiàng)目打造。2.形狀規(guī)整。項(xiàng)目呈規(guī)則多邊形，有利于更優(yōu)化的擺放建筑單體和整體規(guī)劃設(shè)計(jì)。3.交通便利。項(xiàng)目被沙西線與犀團(tuán)路兩條大道相夾，附近有多路公交車，對(duì)有車無車的客戶都非常方便。4.項(xiàng)目體量較大，可塑性強(qiáng)。W（劣勢）1.心理感受。項(xiàng)目非純住宅項(xiàng)目，而是和石材城這樣的商業(yè)混合的，給人的心理感受不好。2.居住品質(zhì)。石材城加工區(qū)會(huì)產(chǎn)生一定的噪音和粉塵，對(duì)居住品質(zhì)會(huì)有一些不利影響。3.版塊劣勢，項(xiàng)目距離城區(qū)很近，處于正熱火的犀浦版塊內(nèi)，但項(xiàng)目不處于犀浦版塊的核心優(yōu)勢區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目周邊是機(jī)電市場、建材市場，于工業(yè)和商貿(mào)有利，于居住不利。

4.業(yè)態(tài)劣勢：周邊商業(yè)、居住配套少，都需要自己打造，勢必增加項(xiàng)目的投資。O（機(jī)會(huì)）1.規(guī)劃道路。周邊有幾條規(guī)劃道路正在修建中，建成后項(xiàng)目的交通條件將更為便利。2.價(jià)格杠桿。現(xiàn)在包括成都在內(nèi)的多個(gè)一線城市房價(jià)太高，普通的工薪族難以承受，紛紛選擇環(huán)線外和郊縣購房。3.高校經(jīng)濟(jì)。周邊有魯迅藝術(shù)學(xué)院、四川交大等高校，再往西有托普學(xué)院、西華大學(xué)等高校。這幾個(gè)高校已經(jīng)逐步形成了高校經(jīng)濟(jì)圈，對(duì)項(xiàng)目將形成有力的支撐。4.發(fā)展前景。目前本區(qū)域人氣不足，但已成為房產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，很快會(huì)受到人們的矚目與購房者的青睞。T（威脅）1.國家調(diào)控。國家正在不斷調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，未來的不預(yù)期因素增多。2.觀望態(tài)度。2010年沒有了09年的樓市火爆場景，加上國家調(diào)控和不確定性因素的增多，購房者觀望態(tài)度更加明顯。3.替代產(chǎn)品沖擊。目前國家為了緩和人們的住房矛盾，正大力興建保障性住房，在兩到三年內(nèi)，會(huì)有大量的保障性住房面世，這樣會(huì)對(duì)整個(gè)商品房市場形成強(qiáng)大沖擊。還有就是城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)，多小產(chǎn)權(quán)住房，也會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一些不利影響。4.競品威脅。目前區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目少，但周邊空地多，未來會(huì)有更多的競爭樓盤入市。強(qiáng)展示提高價(jià)值點(diǎn)集中強(qiáng)勢推廣體驗(yàn)營銷拓寬渠道搶奪客戶發(fā)揮綜合優(yōu)勢樹立區(qū)域中高端形象項(xiàng)目SWOT矩陣分析S（優(yōu)勢）W（劣勢）O（機(jī)會(huì)）T（威脅）強(qiáng)展示提高價(jià)1）提升形象可通過項(xiàng)目打造和宣傳推廣，提高區(qū)域認(rèn)知度：有效的引導(dǎo)，帶來人流人氣，樹立項(xiàng)目形象。2）營造氣氛項(xiàng)目周邊現(xiàn)較空曠，人氣淡，在銷售時(shí)可多布置道旗、大幅噴繪等，以渲染銷售氣氛，化去項(xiàng)目這方面的不足。3）綠化攻勢項(xiàng)目旁有石材城加工區(qū)，會(huì)產(chǎn)生噪音和粉塵，對(duì)項(xiàng)目不利?？蛇m當(dāng)增加項(xiàng)目綠化標(biāo)準(zhǔn)，尤其是向石材城加工區(qū)區(qū)域，可種植喬木。這樣既遮擋了噪音和粉塵，又可提升項(xiàng)目品質(zhì)感。4）合理規(guī)劃適度超前打造，既迎合市場需求，又能走在競爭對(duì)手前面，定能引領(lǐng)潮流。同時(shí)以合理的規(guī)劃可揚(yáng)長避短，體現(xiàn)項(xiàng)目優(yōu)勢，并彌補(bǔ)項(xiàng)目諸多不足。5）適當(dāng)降低項(xiàng)目建筑密度

提高綠化率，以避免給人造成壓迫感。6）配套建設(shè)項(xiàng)目周邊生活、商業(yè)設(shè)施上，可適度建設(shè)部分商業(yè)，既解決以后業(yè)主消費(fèi)購物的不便，又可以提高產(chǎn)值，但開發(fā)量不可過大。劣勢規(guī)避建議1）提升形象劣勢規(guī)避建議因子分析頂端豪宅高端產(chǎn)品中高檔產(chǎn)品中檔產(chǎn)品中低檔產(chǎn)品小戶型公寓對(duì)外部景觀資源要求稀缺資源較好的資源無弱勢資源一般無無對(duì)公共配套的依賴弱較弱較強(qiáng)較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)環(huán)境噪音干擾適應(yīng)性弱較弱較弱較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)對(duì)公共交通的依賴弱較弱一般較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)對(duì)場地規(guī)模的要求較大規(guī)模較大規(guī)模較大規(guī)模一般基本無要求基本無要求容積率、覆蓋率要求低層低密度低覆蓋率一般一般基本無要求高容積率景觀配套體系要求出類拔萃出類撥萃較高一般基本配套較低對(duì)成本價(jià)格的適應(yīng)性強(qiáng)強(qiáng)較強(qiáng)控制成本較低成本一般對(duì)銷售價(jià)格的限制市場制高點(diǎn)較高價(jià)格較高價(jià)格一般低價(jià)格一般地塊匹配情況不太適宜具備一些條件存在一定障礙基本符合較為符合目標(biāo)不支持區(qū)位不支持項(xiàng)目地塊因子分析項(xiàng)目最適宜打造的產(chǎn)品項(xiàng)目次適宜打造的產(chǎn)品因子分析頂端豪宅高端產(chǎn)品中高檔產(chǎn)品中檔產(chǎn)品中低檔產(chǎn)品小戶型公項(xiàng)目總評(píng)通過項(xiàng)目解讀、swot分析及地塊因子分析，得到的結(jié)論如下：◎項(xiàng)目有天生麗質(zhì)的地方，也有一定的硬傷，短時(shí)期內(nèi)是難以解決的?；具m宜做中高端產(chǎn)品，因此建議項(xiàng)目按中高端產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)打造，以中端產(chǎn)品的價(jià)格入市，提高產(chǎn)品性價(jià)比，以化解市場阻力?！蝽?xiàng)目優(yōu)勢和劣勢都相當(dāng)明顯，可通過規(guī)劃設(shè)計(jì)、科學(xué)理念、綠化打造、營銷宣傳等手段揚(yáng)長避短?！虺藘?nèi)在的影響，就是國家各種政策的影響和競品的影響。但無論形勢如何變化，無論保障房、小產(chǎn)權(quán)房、其他商品房的的如何沖擊，高性價(jià)比的精品樓盤都是購房者夢寐以求的，如此市場風(fēng)險(xiǎn)可降到最低。項(xiàng)目總評(píng)通過項(xiàng)目解讀、swot分析及地塊因子分析，得到的結(jié)論產(chǎn)品品質(zhì)高質(zhì)量的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，品質(zhì)感強(qiáng)規(guī)模20萬方；自我配套的完善園林規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)超越市場水準(zhǔn)的園林規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)區(qū)域增值潛力政府的支持，便利的交通區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)梳理區(qū)域稀缺產(chǎn)品小高層設(shè)計(jì)，區(qū)域市場上的差異化產(chǎn)品供給12345從上述市場形勢、項(xiàng)目本體、競爭情況和客戶需求等因素綜合考慮，產(chǎn)品是本項(xiàng)目切入市場最有效的利器。挖掘項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)產(chǎn)品品質(zhì)規(guī)模園林規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)區(qū)域增值潛力項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)梳理區(qū)域決策矛盾與核心問題決策矛盾與核心問題

影響本案發(fā)展決策的最關(guān)鍵要素資源：地塊資源的卓越。產(chǎn)品：舒適度，產(chǎn)品形態(tài)在一統(tǒng)中多元。效益：既定指標(biāo)3.0容積率的飽和。規(guī)控：整體地塊100米限高。競品：微觀環(huán)境的競爭與博弈。品牌：市場品牌和區(qū)域產(chǎn)品的互動(dòng)延伸。

影響本案發(fā)展決策的最關(guān)鍵要素資源：地塊資源的卓越。47決策點(diǎn)1：資源地塊資源：從地塊先天條件看，本項(xiàng)目是一塊自然人文生態(tài)的絕佳人居生態(tài)居住用地，具備建造集中高尚生態(tài)住區(qū)的各種條件，稱得上是“自然生態(tài)人居，造詣上品天成”。決策點(diǎn)1：資源地塊資源：從地塊先天條件看，本項(xiàng)目是一塊自然人48決策點(diǎn)2：產(chǎn)品應(yīng)達(dá)成對(duì)地塊資源的有效利用。符合開發(fā)機(jī)構(gòu)一貫的產(chǎn)品傾向和品牌態(tài)度。適度超前，多元產(chǎn)品形態(tài)在一定程度上的一統(tǒng)。決策點(diǎn)2：產(chǎn)品應(yīng)達(dá)成對(duì)地塊資源的有效利用。49決策點(diǎn)3：效益既定指標(biāo)決策：容積率3.0的飽和原則（需聯(lián)動(dòng)市場品牌及區(qū)域產(chǎn)品進(jìn)行綜合考慮）。需達(dá)成與建筑密度和產(chǎn)品舒適度的和諧并舉。對(duì)市場定位、產(chǎn)品形態(tài)和社區(qū)規(guī)劃的全面考量。決策點(diǎn)3：效益既定指標(biāo)決策：50決策點(diǎn)4：規(guī)控不高于100m的建筑限高要求。125余畝土地的開發(fā)節(jié)奏。是否有建筑風(fēng)格及立面設(shè)計(jì)在政府城市風(fēng)貌的限制？決策點(diǎn)4：規(guī)控不高于100m的建筑限高要求。51決策點(diǎn)5：競品微觀競爭環(huán)境：因地塊特點(diǎn)、圈地時(shí)機(jī)、區(qū)域放量等原因，項(xiàng)目在本區(qū)域有著以國企世界五百強(qiáng)的中鐵二院開發(fā)項(xiàng)目伊莎貝拉為直接的競爭對(duì)手，微觀競爭環(huán)境凸顯。在市場開發(fā)過程中，本案的發(fā)展傾向和營銷動(dòng)態(tài)均將呈現(xiàn)區(qū)域突圍的競爭態(tài)勢。決策點(diǎn)5：競品微觀競爭環(huán)境：52決策點(diǎn)6：品牌規(guī)劃產(chǎn)品與市場需求品質(zhì)的延伸與互動(dòng)：得天獨(dú)厚的地塊，天時(shí)、地利、人和的統(tǒng)一。高度張揚(yáng)的產(chǎn)品品質(zhì)，低調(diào)孤傲的入市姿態(tài)。項(xiàng)目品質(zhì)與石材城的合理延展與互動(dòng)。既有簇?fù)砣巳簩?duì)本案市場圈層的貢獻(xiàn)和分享。決策點(diǎn)6：品牌規(guī)劃產(chǎn)品與市場需求品質(zhì)的延伸與互動(dòng)：53決策關(guān)鍵土地造就的產(chǎn)品與房產(chǎn)開發(fā)效益如何有效聯(lián)動(dòng)？產(chǎn)品VS.效益VS.市場決策關(guān)鍵土地造就的產(chǎn)品與房產(chǎn)開發(fā)效益如何有效聯(lián)動(dòng)？產(chǎn)品V54核心問題點(diǎn)1：

產(chǎn)品最大化還是市場最大化？產(chǎn)品最大化就是加大容積率，尤其是混合物業(yè)的搭配，這樣勢必會(huì)加大建筑密度，降低綠化率，減少景觀。購房者對(duì)環(huán)境要求很高，“買房子就是買環(huán)境”，尤其對(duì)于環(huán)線外的項(xiàng)目，沒有好環(huán)境這個(gè)閃亮招牌，很難吸引挑剔的購房者。最大化的產(chǎn)品，購房者是否愿意買單，是個(gè)問題！核心問題點(diǎn)1：

產(chǎn)品最大化還是市場最大化？產(chǎn)品最大化就是加大55核心問題二：

客戶最廣化還是最?；靠蛻舨呗杂袃煞N，一種是實(shí)行各種混合物業(yè)，以吸引盡量廣泛的客戶。一種是開發(fā)單純物業(yè)，為某類購房者量身定做。項(xiàng)目屬于中偏大的項(xiàng)目，客戶不會(huì)是單一的，但由于缺乏大型項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)和超強(qiáng)的吸附力，客戶寬度和廣度會(huì)受到一定的限制。全面出擊，可能分散力氣，收效難測，專一進(jìn)攻，風(fēng)險(xiǎn)也很大。這也是一個(gè)問題。核心問題二：

客戶最廣化還是最?；靠蛻舨呗杂袃煞N，一種是實(shí)56核心問題三：

價(jià)值最大化還是銷售最優(yōu)化？價(jià)值最大化就是盡量把容積率做滿，求最大的利潤。如此項(xiàng)目品質(zhì)會(huì)受到一定影響。銷售最優(yōu)化就是犧牲一定的容積率，加大項(xiàng)目的綠化率和通透空間，這樣劣勢在于會(huì)減少部分利潤，優(yōu)勢是讓產(chǎn)品性價(jià)比更高，更容易受到客戶的青睞。核心問題三：

價(jià)值最大化還是銷售最優(yōu)化？價(jià)值最大化就是盡量把57核心問題釋答！效益最大化！產(chǎn)品、效益、市場三者之間，效益是產(chǎn)品與市場博弈出來的結(jié)果。沒有市場認(rèn)可，產(chǎn)品銷售不好，就不會(huì)有效益。堅(jiān)決做景觀！環(huán)線外的產(chǎn)品，沒有景觀，就等于失去了最華美的光環(huán)，難以吸引人。精品混合社區(qū)！項(xiàng)目自身特點(diǎn)決定要用混合物業(yè)。通過物業(yè)有效合理的搭配，形成一種和諧的局面。吸引不同的客戶，但又不能太過散漫，否則會(huì)失去大量潛在客戶群。市場最優(yōu)化！為了獲得市場的青睞，可降低部分容積率，降低部分利潤，為購房者打造宜居怡然的產(chǎn)品，才能受到市場的追捧。核心問題釋答！效益最大化！產(chǎn)品、效益、市場三者之間，效益是產(chǎn)58產(chǎn)品規(guī)劃思路產(chǎn)品規(guī)劃思路590品質(zhì)感容積率1.02.03.04.0低高分析：從上圖可以看見容積率與項(xiàng)目品質(zhì)的關(guān)系，即容積率越高項(xiàng)目的品質(zhì)越低。因此本項(xiàng)目的容積率要根據(jù)項(xiàng)目的屬性分析來進(jìn)行科學(xué)的確定，既要保證品質(zhì)感又要考慮到項(xiàng)目本身利潤最大化。容積率與品質(zhì)關(guān)系分析0品質(zhì)感容積率1.02.03.04.0低高分析：從上圖可以看600項(xiàng)目產(chǎn)值市場風(fēng)險(xiǎn)低高分析：從上圖可以看見項(xiàng)目產(chǎn)值與市場風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系，即一般情況下，項(xiàng)目的產(chǎn)值越高則項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)逐漸放大，因?yàn)楫a(chǎn)值高說明項(xiàng)目的體量也較大，市場銷售周期相對(duì)較長，面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素多，風(fēng)險(xiǎn)也就相應(yīng)加大。產(chǎn)值與風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系分析0項(xiàng)目產(chǎn)值市場風(fēng)險(xiǎn)低高分析：從上圖可以看見項(xiàng)目產(chǎn)值與市場風(fēng)險(xiǎn)61根據(jù)項(xiàng)目地理?xiàng)l件及周邊環(huán)境不同，可以看出項(xiàng)目地塊的居住價(jià)值層級(jí)提升。根據(jù)居住價(jià)值的不同可將項(xiàng)目地塊劃分為A、B、C三個(gè)區(qū)域，其居住價(jià)值比較：A>B>C。區(qū)域劃分ABC售樓部(會(huì)所)樣板區(qū)、項(xiàng)目商業(yè)配套區(qū)根據(jù)項(xiàng)目地理?xiàng)l件及周邊環(huán)境不同，可以看出項(xiàng)目地塊的居住價(jià)值層62結(jié)合前述項(xiàng)目規(guī)劃和區(qū)域劃分進(jìn)行產(chǎn)品落位，因此在產(chǎn)品分區(qū)上做如下建議：A-多層（洋房），B-高層景觀電梯，C-小高層品質(zhì)電梯公寓，D-市場商業(yè)配套區(qū)注：根據(jù)建筑規(guī)劃的基地布控，區(qū)域A與區(qū)域B可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行多層、高層物業(yè)的合理布局規(guī)劃。產(chǎn)品分區(qū)注：各產(chǎn)品區(qū)占地面積可根據(jù)實(shí)際規(guī)劃設(shè)計(jì)需要進(jìn)行調(diào)整。ABCD結(jié)合前述項(xiàng)目規(guī)劃和區(qū)域劃分進(jìn)行產(chǎn)品落位，因此在產(chǎn)品分區(qū)上做如63建筑規(guī)劃概念設(shè)計(jì)方案多層洋房業(yè)態(tài)區(qū)域高層觀景電梯住宅區(qū)小高層品質(zhì)電梯住區(qū)建筑規(guī)劃概念設(shè)計(jì)方案多層洋房業(yè)態(tài)區(qū)域高層觀景電梯住宅區(qū)小高層64市場定位策略市場定位策略65根據(jù)前期市場調(diào)查研究的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，綜合區(qū)域樓盤的客戶來源及需求特征定量統(tǒng)計(jì)分析，結(jié)合項(xiàng)目地塊綜合開發(fā)條件，我司對(duì)沿用專業(yè)化的層次定位進(jìn)行全方位立體化的研判，作出以下結(jié)論性論述：1、主流目標(biāo)客源城西區(qū)域及高新西區(qū)區(qū)域內(nèi)，以滿足自住需求為購房目的的，中青年首次置業(yè)者，他們在城西居住、工作，但難以承受城西區(qū)域高昂的房價(jià)。2、次主流目標(biāo)客源犀浦鎮(zhèn)、紅光鎮(zhèn)、提升居住品質(zhì)為目的的二、三次置業(yè)的中端群體，他們具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和較為穩(wěn)定的收入來源。3、輔助目標(biāo)客源A、對(duì)板塊未來發(fā)展看好的投資性客戶。B、成都周邊區(qū)域客戶C、大成都以外區(qū)域客戶。目標(biāo)客源定位根據(jù)前期市場調(diào)查研究的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，綜合區(qū)域樓盤的客戶來源及需求661客戶區(qū)域特征本項(xiàng)目目標(biāo)客戶區(qū)域主次順序?yàn)椋簜鹘y(tǒng)城西二環(huán)外區(qū)域，高新西區(qū)，犀浦鎮(zhèn)、紅光鎮(zhèn)，川南、川北區(qū)域，其他區(qū)域。2客戶職業(yè)特征私營企業(yè)業(yè)主、IT、制藥等行業(yè)從業(yè)人員、教師、公務(wù)員等傳統(tǒng)職業(yè)3客戶職務(wù)特征年輕白領(lǐng)、專業(yè)技術(shù)人員、一般公務(wù)員等4客戶年齡特征以25-30歲、35-40歲左右客源為主，25歲以下、50歲以上為輔5客戶收入特征月收入在3000—4000之間6客戶家庭特征二口之家、三口之家組成7客戶教育特征均受中高層次教育，大?；虼髮Ｒ陨蠈W(xué)歷8客戶習(xí)性特征思想靈活，樂于接受新鮮事物，崇尚多元化生活方式，有理想但比較現(xiàn)實(shí)，能理性思考問題，生活中多從實(shí)際出發(fā)。目標(biāo)客戶具象化描述1客戶區(qū)域特征目標(biāo)客戶具象化描述671、客戶的生活方式兩大類客戶有兩種風(fēng)格特性完全不同的生活方式，一種側(cè)重于陽光、時(shí)尚、充滿青春活力的生活方式；一種側(cè)重于傳統(tǒng)居家型的生活方式。2、客戶的置業(yè)動(dòng)機(jī)解決居住問題為主，改善現(xiàn)有居住條件提升生活品質(zhì)為輔3、客戶的戶型及總價(jià)需求落點(diǎn)對(duì)應(yīng)其置業(yè)動(dòng)機(jī)，目標(biāo)客源對(duì)戶型的需求落點(diǎn)集中在以經(jīng)濟(jì)實(shí)用的二房、三房為主；對(duì)總價(jià)的需求落點(diǎn)集中在二房25萬—29萬之間、二房35萬—39萬之間。4、客戶的付款方式特點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)主要目標(biāo)客源的特征決定了其購買力不高，多采用分期付款、按揭貸款的付款方式。5、客戶的裝修標(biāo)準(zhǔn)需求對(duì)共公空間的裝修表現(xiàn)達(dá)到中檔水平，能體現(xiàn)其居住的生活環(huán)境氛圍，達(dá)到一定的生活品質(zhì)；室內(nèi)的裝修達(dá)到基本的交房標(biāo)準(zhǔn)即可，最終的使用標(biāo)準(zhǔn)有待客戶個(gè)性化表現(xiàn)。6、客戶的生活配套需求能具備滿足日常生活需求的商品及服務(wù)配套。7、客戶的建筑風(fēng)格需求現(xiàn)代、簡約化的風(fēng)格，即能對(duì)應(yīng)目標(biāo)客源的習(xí)性愛好，也能體現(xiàn)項(xiàng)目本身特性。目標(biāo)客源需求分析1、客戶的生活方式目標(biāo)客源需求分析68項(xiàng)目市場定位思路索引領(lǐng)導(dǎo)者—制定游戲規(guī)則—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可復(fù)制性—成本優(yōu)勢補(bǔ)缺者—瞄準(zhǔn)市場空隙—目標(biāo)明確挖掘客戶—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—建立新的標(biāo)準(zhǔn)—產(chǎn)品差異化—低成本結(jié)構(gòu)追隨者—搭便車、借勢—以小博大—跟隨價(jià)格項(xiàng)目處于開發(fā)熱點(diǎn)的犀浦版塊內(nèi)，但項(xiàng)目及其周邊區(qū)域尚未開發(fā)出來，屬于“熱版塊中的冷區(qū)域”，是犀浦房地產(chǎn)未來的發(fā)展重心。項(xiàng)目的出現(xiàn)將彌補(bǔ)本區(qū)域無大中型住宅項(xiàng)目的空白，尤其是項(xiàng)目的商業(yè)，可改變本區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施缺乏落后的現(xiàn)狀。項(xiàng)目一出現(xiàn)，將成為本區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)者。但本區(qū)域及郫縣本地購房客戶資源有限，更大的客戶群還在成都主城區(qū)。為了將主城區(qū)更廣闊的客戶引流到本項(xiàng)目，就要以創(chuàng)新的產(chǎn)品和理念，補(bǔ)缺市場空隙。如何找準(zhǔn)自己的角色？項(xiàng)目市場定位思路索引領(lǐng)導(dǎo)者補(bǔ)缺者挑戰(zhàn)者追隨者項(xiàng)目處于開發(fā)熱點(diǎn)69項(xiàng)目市場定位以產(chǎn)品差異化和創(chuàng)新打造項(xiàng)目核心競爭力產(chǎn)品為基礎(chǔ)，營銷為依托，品牌為引線，實(shí)現(xiàn)市場延續(xù)熱度成為區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者，以項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢鎖定周邊客戶成為市場機(jī)會(huì)的補(bǔ)缺者，以價(jià)格杠桿和產(chǎn)品差異性引流各區(qū)域客戶項(xiàng)目市場定位以產(chǎn)品差異化和創(chuàng)新打造項(xiàng)目核心競爭力產(chǎn)品為基礎(chǔ)，70項(xiàng)目形象定位思路索引關(guān)鍵詞：棲居，離城且近城?！半x塵、不離城?！币郧?，很多人想逃離城市的塵埃，親近自然，但交通條件不允許?，F(xiàn)在，郫縣的立體交通網(wǎng)絡(luò)的即將呈現(xiàn)，尤其是犀浦片區(qū)，到市區(qū)最多就二十余分鐘。以前，很多人向往寧靜與喧囂的結(jié)合，現(xiàn)在不得不逃離城市，因?yàn)榉績r(jià)太貴?，F(xiàn)在，環(huán)線外及郊縣的精品樓盤，價(jià)格便宜，素質(zhì)又高。關(guān)鍵詞：創(chuàng)意，生活中也有很多樂趣。“近繁華—靜生活！”以前，很多人在工作事業(yè)上奇思妙想，但一回到家就只管睡覺?，F(xiàn)在，本項(xiàng)目用各種創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、景觀打造、營銷手法，勾起人們對(duì)生活僅存的才情。以前，很多人也想串串鄰居的們，但到家就關(guān)門，老死不相往來?，F(xiàn)在，本項(xiàng)目提供一個(gè)交流式的創(chuàng)意空間，讓人們打開房門，向鄰居展現(xiàn)自己的品位和靈感。項(xiàng)目形象定位思路索引關(guān)鍵詞：棲居，離城且近城。“離塵、不離城71項(xiàng)目形象定位棲居生活創(chuàng)意社區(qū)近城又離城工作生活兩相宜生活（自?。╇x城又近城升值空間大棲居（投資）創(chuàng)新產(chǎn)品生態(tài)景觀交融氛圍創(chuàng)意元素創(chuàng)意（體驗(yàn)）社區(qū)（享受）物質(zhì)精神城市的變革，交通的跨越發(fā)展，區(qū)域跨度無限縮小…項(xiàng)目形象定位棲居生活創(chuàng)意社區(qū)近城又離城工作生活兩相宜生活（自72項(xiàng)目產(chǎn)品定位思路索引要生活的人，買的不是房子，而是一種適合自己的生活方式。要事業(yè)的人，買的不是房子，買的是能激發(fā)自己創(chuàng)造欲望的居住空間。要錢的人，買的不是房子，而是幾年后這個(gè)房子能值多少錢。更多的人想兼?zhèn)湟磺?，要生活，要事業(yè)，要錢。這三個(gè)東西濃縮在一塊，只有兩個(gè)字：精品。只有精品能讓人感受到精致的生活；只有精品才能迸發(fā)人在事業(yè)上的激動(dòng)與熱情；只有精品才物有所值，并不斷升值。精品的定義和內(nèi)涵太多，對(duì)于本項(xiàng)目來說就是——

一種有張力有感性的生活方式一種稀缺的、難以復(fù)制的生活體驗(yàn)一種怡人的、舒心的居住氛圍一種別致的、高格的品位和情調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品定位思路索引73項(xiàng)目產(chǎn)品定位富氧觀景電梯生態(tài)景觀寬HOUSE洋房社區(qū)休閑商業(yè)11F-26F大小高層2梯4戶或2梯6戶富氧潤肺、消除疲勞俯瞰天下心志寬5+1花園（電梯）洋房底商、內(nèi)街獨(dú)立商業(yè)生態(tài)景觀修生養(yǎng)性寬HOUSE洋房日益稀缺用洋房來提高整個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)滿足社區(qū)業(yè)主需求符合業(yè)主高雅的品位和情趣以精品商業(yè)點(diǎn)綴整個(gè)項(xiàng)目稀缺性難以復(fù)制高性價(jià)比增值空間項(xiàng)目產(chǎn)品定位富氧觀景電梯生態(tài)景觀社區(qū)休閑商業(yè)11F-26F大74產(chǎn)品定位細(xì)分產(chǎn)品定位細(xì)分75①、外立面項(xiàng)目位于沙西線的地眼位置，周圍都是低矮建筑，臨主干道且四周無遮擋，因此打造“高層建筑”的形象極易能在周圍跳脫出來，并將項(xiàng)目樹立成為同級(jí)區(qū)域的“形象霸權(quán)”，使本項(xiàng)目在市場中占有更多的形象優(yōu)越性。建筑形態(tài)和環(huán)境的品質(zhì)品位，才是最能被消費(fèi)者所感知的！打造對(duì)比強(qiáng)烈、特點(diǎn)鮮明的建筑形象，占領(lǐng)區(qū)域的形象霸權(quán)①、外立面項(xiàng)目位于沙西線的地眼位置，周圍都是低矮建筑，臨主干76電梯風(fēng)格一：現(xiàn)代風(fēng)格卓然而立簡潔清爽線條明朗時(shí)尚前衛(wèi)電梯風(fēng)格一：現(xiàn)代風(fēng)格77電梯風(fēng)格二：現(xiàn)代風(fēng)格剛中帶柔層次分明個(gè)性張揚(yáng)電梯風(fēng)格二：現(xiàn)代風(fēng)格78電梯風(fēng)格三：簡歐風(fēng)格線條俊郎大氣恢弘別致不凡電梯風(fēng)格三：簡歐風(fēng)格79花園洋房風(fēng)格形體大氣色彩美艷富有層次感花園洋房風(fēng)格80工建住宅化、人性化當(dāng)前流行的后現(xiàn)代設(shè)計(jì)表現(xiàn)之一，就是將工建和民用的標(biāo)準(zhǔn)和風(fēng)格混淆，使硬朗人性，使人性硬朗。“安能辨我是雄雌？”中性是潮流寬景洋房工建住宅化、人性化寬景洋房81②、戶型區(qū)間及配比建議建筑面積（㎡）套數(shù)比例戶型備注80—9080%兩室兩廳單衛(wèi)彈性兩房100—11015%三室兩廳雙衛(wèi)舒適型三房120—1405%三室兩廳雙衛(wèi)享受性三房受政策70/90的影響，在戶型配置上，90㎡以下的戶型需占到70%以上，為了保證開發(fā)商利益及部分客戶的需求，將電梯住宅的主力戶型控制在80—90㎡之間，內(nèi)部空間開間進(jìn)深的具體指標(biāo)尺寸參考建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書，把握無浪費(fèi)原則，盡量做到功能型適用。以便產(chǎn)品在區(qū)域具有直接的產(chǎn)品競爭優(yōu)勢。詳見建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書②、戶型區(qū)間及配比建議建筑面積（㎡）套數(shù)比例戶型備注8082◎設(shè)置空中景觀花園，并連接每戶客廳，做到充分通風(fēng)、采光；◎廚房帶生活陽臺(tái)，做到明廚明衛(wèi)，并干濕分區(qū)；◎?qū)扝OUSE戶型設(shè)計(jì)，戶型方正，提高利用率；◎充分考慮動(dòng)線設(shè)計(jì)，保證戶型上無明顯硬傷；◎全框架結(jié)構(gòu)建筑，無空間浪費(fèi)，提高使用率；③、戶型設(shè)計(jì)建議◎設(shè)置空中景觀花園，并連接每戶客廳，做到充分通風(fēng)、采光；③83設(shè)計(jì)理念整體風(fēng)格定位為自然生態(tài)的現(xiàn)代園林。強(qiáng)化2個(gè)樓盤入口的景觀打造。大門景觀營造氣派、大氣的氛圍，樓盤內(nèi)道路彎曲靈動(dòng)，方圓結(jié)合。園區(qū)內(nèi)灌溉渠以彎曲自然的流水形式表現(xiàn)。配以觀水、嬉水的河邊景觀和木平臺(tái)，水流連接2個(gè)大門入口，作到一進(jìn)大門就能看到水景的效果。多層建筑的樓間距較小，避免出現(xiàn)筆直的道路，以彎曲的道路形式來增加空間的多樣性。高層建筑樓間距較大，出現(xiàn)出直線型的道路以呼應(yīng)建筑的體感和現(xiàn)代感。注重了整個(gè)樓盤的景觀效果均好性，利于后期銷售。景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)概念方案設(shè)計(jì)理念景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)概念方案84④、園林規(guī)劃建議打造立體園林景觀用有限的地理空間創(chuàng)造移步換景的驚喜④、園林規(guī)劃建議打造立體園林景觀85成都西部國際裝飾(石材)城住宅項(xiàng)目前期策劃報(bào)告XXXX年課件86景觀示意圖1景觀示意圖2景觀示意圖1景觀示意圖287景觀示范圖一景88景觀示范圖二景觀示范圖二89景觀示范圖三景觀示范圖三90景觀示范圖四景觀示范圖四91景觀示范圖五景觀示范圖五92景觀示范圖六景觀示范圖六93景觀示范圖七景觀示范圖七94景觀示范圖八景觀示范圖八95⑤、配套游戲廳一室

N廳EDABCFG運(yùn)動(dòng)廳餐飲廳棋牌廳娛樂廳閱覽廳會(huì)議廳項(xiàng)目目前周邊生活配套尚不完善，給業(yè)主生活帶來非常不便，建議在園區(qū)配置會(huì)所，會(huì)所作為園區(qū)配套，設(shè)置超市、娛樂室、咖啡廳、餐飲等，方便業(yè)主購物、娛樂等消費(fèi)，滿足園區(qū)居家生活的配套需要。⑤、配套游戲廳一室N廳EDABCFG運(yùn)動(dòng)廳餐飲廳棋牌廳娛96⑥、物管在越來越看重服務(wù)的房產(chǎn)市場，物管服務(wù)已經(jīng)成為一種“必需品”，物管水平的高低直接關(guān)系到整個(gè)小區(qū)的品質(zhì)。因此，聘請(qǐng)一流的物管公司，從各個(gè)細(xì)節(jié)給予業(yè)主關(guān)心和服務(wù)、24小時(shí)透明安防等，都能不斷提高項(xiàng)目的口碑美譽(yù)度。⑥、物管在越來越看重服務(wù)的房產(chǎn)市場，物管服務(wù)已經(jīng)成為97沿街底商、休閑商業(yè)街集中配套商業(yè)裙樓及主題商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)配套研究關(guān)于項(xiàng)目的商業(yè)配套，在對(duì)于配套設(shè)施上，亟需慎重考慮其業(yè)態(tài)布局及配置，利用合理的商業(yè)設(shè)施和服務(wù)，提升本案整體價(jià)值。內(nèi)街、社區(qū)與石材城商業(yè)配套沿街底商、休閑商業(yè)街集中配套商業(yè)裙樓及主題商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)配套98（1）自然形成的傳統(tǒng)老街：這類商業(yè)街區(qū)基本上附屬于傳統(tǒng)居住社區(qū)，以滿足居民生活需要為主，它的商業(yè)形態(tài)隨著居住人群的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)水平變化而變化，具有很強(qiáng)的依賴性。這類傳統(tǒng)老街普遍分布于縣級(jí)城市，由于對(duì)周邊居住人群的過分依賴，使得它的發(fā)展受限，很容易隨著居民區(qū)的變遷而消失。商業(yè)街發(fā)展的三種模式（2）有集客題材的主題商業(yè)街：批零式專業(yè)市場發(fā)展到一定時(shí)期，開始出現(xiàn)以商品品牌和服務(wù)特色為集客題材的商業(yè)街；由于“明星商品+優(yōu)質(zhì)服務(wù)+特色店面”型的商業(yè)云集，使得商業(yè)街整體上具有集客能力，在整體商業(yè)形象和商業(yè)氛圍上可與百萬級(jí)城市的商業(yè)街相媲美。（3）有大型主力店的商業(yè)中心：指以大型百貨、超市為主力店的集中消費(fèi)商業(yè)中心，其中主力店是這個(gè)商業(yè)中心的核心消費(fèi)場所，對(duì)城市居民具有巨大的吸引力，具有獨(dú)立的集客題材，并且對(duì)周邊的小型商業(yè)集群也具有巨大的拉動(dòng)作用。（1）自然形成的傳統(tǒng)老街：這類商業(yè)街區(qū)基本上附屬于傳統(tǒng)居住社99項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)規(guī)劃及價(jià)值分析

本項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)由沿街商鋪、步行街內(nèi)鋪、泛會(huì)所商業(yè)組成，預(yù)估整體商業(yè)面積在2萬平米左右，約占整體住宅的10%。外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在5％—11％之間，商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的消費(fèi)不足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，需要外部較大規(guī)模消費(fèi)群來支撐商業(yè)的正常經(jīng)營，這對(duì)周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛圍。偏外向型的商業(yè)面積和住宅面積之比在2％—5％之間，這一類別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營主要依賴于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否則市場難以消化。內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的2％以下，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時(shí)基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)規(guī)劃及價(jià)值分析本項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)由沿街商鋪、100建議規(guī)劃商業(yè)類型類型沿街商鋪（底層商鋪、內(nèi)街商鋪）步行商業(yè)街（廣場、內(nèi)鋪）建議規(guī)劃商業(yè)類型類型101底商商業(yè)建筑要求街鋪——開間一般應(yīng)大于3.9米，2.5≤進(jìn)深/開間≤4，且進(jìn)深不大于16米，其中具備經(jīng)營餐飲功能的進(jìn)深最好為12~15米；不具備經(jīng)營餐飲功能的進(jìn)深最好8~12M，且?guī)T樓。層高為3.6~4.5。街鋪均配備簡易洗手間。其中部分街鋪，還應(yīng)配備煙道和排油污設(shè)施，便于經(jīng)營餐飲。配煙道的街鋪可設(shè)計(jì)成雙層街鋪；無煙道的街鋪全部為單層街鋪。

底商商業(yè)建筑要求102項(xiàng)目商業(yè)定位2.1底商2.2獨(dú)立商業(yè)2.3社區(qū)服務(wù)休閑街項(xiàng)目商業(yè)定位2.1底商1031.底商定位非餐飲部分：24小時(shí)便利店、文具店、花店、水果店、藥店、寵物店、音像店、照片沖印店、美容美發(fā)、精品店、頭飾店、旅行運(yùn)動(dòng)用品店、時(shí)尚鞋店、童裝店、地產(chǎn)中介、時(shí)尚休閑服裝店、化妝品店、通訊器材專賣店、電腦書店、皮具箱包店、眼鏡店、家居飾品店、證券服務(wù)、自助銀行。

可以經(jīng)營餐飲部分：（平均約150平米/間,可合并）

小型中餐館（250平米，兩家）、西餐咖啡廳（250平米）、快餐店（150平米）、面包坊（100平米）1.底商定位非餐飲部分：24小時(shí)便利店、文具店、花店、水果店1042.獨(dú)立商業(yè)定位

業(yè)態(tài)規(guī)劃：特色餐館＋中型百貨店+特色社區(qū)休閑商業(yè)2.獨(dú)立商業(yè)定位業(yè)態(tài)規(guī)劃：特色餐館＋中型百貨105美容美發(fā)、茶煙酒、水果店、藥店、美容美發(fā)、美體、休閑零食、花木行、畫廊、書店、精品店、化妝品、婦幼用品、保健食品、兒童玩具、音像店、飲用水店、足浴、面包坊、咖啡廳、西餐廳、甜品店、小吃店。3.社區(qū)服務(wù)休閑街美容美發(fā)、茶煙酒、水果店、藥店、美容美發(fā)、美體、休閑零食、花106概念示意概念示意107消費(fèi)潛力分析

整個(gè)項(xiàng)目社區(qū)預(yù)計(jì)將有3000余戶的居住規(guī)模，居住人口將達(dá)近1萬人左右，居住者是以企業(yè)白領(lǐng)、離退休人員、公務(wù)員、教師等為主的中產(chǎn)階層，這部分人屬于社會(huì)中堅(jiān)階層，擁有巨大的消費(fèi)潛力。且隨著區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展，犀浦板塊的住區(qū)規(guī)模不斷壯大，犀團(tuán)路前后延伸所輻射的居住人群及周邊競品項(xiàng)目伊薩貝拉的歐洲風(fēng)情街的商業(yè)啟動(dòng)將帶給區(qū)域商業(yè)投資與區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的一次全新變革。從而市場預(yù)期將發(fā)生明顯的需求型變化，消費(fèi)潛力卓越。社區(qū)商業(yè)中心快餐食館小型超市經(jīng)紀(jì)連鎖店干洗店美容美發(fā)西點(diǎn)坊社區(qū)藥店……消費(fèi)潛力分析

整個(gè)項(xiàng)目社區(qū)預(yù)計(jì)將有3000余戶的居住108對(duì)本案有所借鑒之配套會(huì)所：從炫耀品逐漸成為真正的使用品，關(guān)注人的體驗(yàn)不僅是業(yè)主們的聚會(huì)場所，也是業(yè)主的會(huì)客廳。并將成為區(qū)域輻射中高端人群聚會(huì)、交流的常選地。會(huì)所功能：商務(wù)中心咖啡、茶、棋牌品牌展覽陳列高端酒會(huì)、新聞發(fā)布、小型演藝建議面積：2000平米對(duì)本案有所借鑒之配套會(huì)所：從炫耀品逐漸成為真正的使用品，關(guān)注109對(duì)本案有所借鑒之配套健身會(huì)館：從身體保養(yǎng)鍛煉做起，關(guān)注人的健康不僅是業(yè)主們的私人健康鍛煉場所，也以高端經(jīng)營吸引各類人士匯聚，成為社區(qū)及區(qū)域休閑健身中高端人士的最佳去處。健身會(huì)館功能：熱瑜伽、跆拳道、有氧運(yùn)動(dòng)器械健身、動(dòng)感單車桑拿建議面積：1500平米對(duì)本案有所借鑒之配套健身會(huì)館：從身體保養(yǎng)鍛煉做起，關(guān)注人的健110生活配套：24小時(shí)便利生活配套服務(wù)建議面積：800平米對(duì)本案有所借鑒之配套生活配套功能：銀行、干洗、超市洗車行便民診所、藥店花店生活配套：24小時(shí)便利生活配套服務(wù)建議面積：800平米對(duì)本案111對(duì)本案有所借鑒之配套教育配套：滿足中高端業(yè)主子女教育的配套服務(wù)教育配套功能：國際雙語幼兒園早教中心繪畫、音樂、外國語培訓(xùn)建議面積：1000平米對(duì)本案有所借鑒之配套教育配套：滿足中高端業(yè)主子女教育的配套服112中高端配套：滿足中高端業(yè)主商務(wù)交流、聚合的配套服務(wù)建議面積：2000平米中高端配套功能：高級(jí)餐廳對(duì)本案有所借鑒之配套中高端配套：滿足中高端業(yè)主商務(wù)交流、聚合的配套服務(wù)建議面積：113附：健身會(huì)配套意境圖欣賞附：健身會(huì)配套意境圖欣賞114附：商務(wù)中心配套意境圖欣賞附：商務(wù)中心配套意境圖欣賞115附：無邊水瀑泳池配套意境圖欣賞附：無邊水瀑泳池配套意境圖欣賞116項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)策略117A.積累、共生、互長

優(yōu)化利用自然資源，提升區(qū)域價(jià)值。復(fù)合引入功能、產(chǎn)品，創(chuàng)造區(qū)域價(jià)值。B.彈性開發(fā)、峰值預(yù)留

循環(huán)開發(fā)，批次入市。C.復(fù)合、多樣性的產(chǎn)品組合

各期產(chǎn)品有機(jī)組合，實(shí)現(xiàn)效益最大化。各產(chǎn)品滿足不同客群，實(shí)現(xiàn)客群廣擴(kuò)化。開發(fā)分期原則與策略A.積累、共生、互長開發(fā)分期原則與策略118A、在單位總體的推售方式上，采用分批分期入市、推售的方法，即根據(jù)市場情況，對(duì)項(xiàng)目銷售不同階段進(jìn)行劃分，并在各個(gè)不同階段按照不同的策略對(duì)項(xiàng)目可售單位進(jìn)行銷控，分批分期推出單位，以達(dá)到保持現(xiàn)場成交氣氛及令項(xiàng)目持續(xù)性旺銷的目的。在項(xiàng)目具體的推售方式上，基本上應(yīng)該采取優(yōu)先較差單位，綜合后較好單位的推售方式，保持約衡，這樣可以達(dá)到掌握銷售主動(dòng)權(quán)，保證旺銷期現(xiàn)場人氣的目的。分批分期推售方法的另一個(gè)優(yōu)點(diǎn)在于可以通過價(jià)格來進(jìn)行調(diào)節(jié)不同期推售單位的銷售情況，比如通過后推出單位的高價(jià)來促進(jìn)前期推售低價(jià)單位的成交，也能夠滿足整體價(jià)格策略的需要?？傮w指導(dǎo)思想A、在單位總體的推售方式上，采用分批分期入市、推售的方法，即119B、在針對(duì)客戶的策略上，建議采用“犀浦市場及周邊板塊主導(dǎo)起動(dòng)，成都市場輔助推動(dòng)”的策略。利用物業(yè)在犀浦市場上差異性特征引起犀浦市場關(guān)注，第一個(gè)推售階段的牽頭發(fā)動(dòng)，由犀浦市場開始，在逐步推向整個(gè)周邊城鎮(zhèn)市場，適當(dāng)時(shí)候引入大成都市場的推廣，將項(xiàng)目的銷售推至高潮。犀浦之前推出的項(xiàng)目，普遍受到犀浦市場乃至周邊板塊市場的重視，而本項(xiàng)目在位置上，并不具備凸出優(yōu)勢，因此從本地市場開始逐步向外圍引入，能夠使項(xiàng)目整體銷售處于較為穩(wěn)健與有利的地位。B、在針對(duì)客戶的策略上，建議采用“犀浦市場及周邊板塊主導(dǎo)起動(dòng)120C、在價(jià)格的策略上，建議采用“震撼價(jià)入市，平穩(wěn)式升價(jià)”的策略，先積聚人氣關(guān)注，再穩(wěn)步提升價(jià)格，達(dá)至目標(biāo)均價(jià)水平。入市前期，可以充分利用項(xiàng)目作為高層住宅的優(yōu)勢，先推出較低樓層低價(jià)單位，以低于同片區(qū)整體均價(jià)的價(jià)格推出少量單位，以積聚人氣，提高到場客戶的成交率。一方面可以引起市場的轟動(dòng)，同時(shí)對(duì)前期少量業(yè)主來說，看到后面的價(jià)格其超值性自然不言而喻，這對(duì)整個(gè)銷售過程來說，不論是售樓員的信心還是銷售效果，都能起到不小的推動(dòng)作用。同時(shí)我們產(chǎn)品設(shè)計(jì)有區(qū)域領(lǐng)先性的創(chuàng)新優(yōu)勢，將其價(jià)值作為廣告訴求，能最大限度吸引客戶。入市之后，在目標(biāo)均價(jià)水平既定的前提下，運(yùn)用價(jià)格策略，“平穩(wěn)式”穩(wěn)健上升，從心理上催促有效需求趕快落訂，這樣能在保證均價(jià)水平的前提下，在最短的時(shí)間內(nèi)提高銷售率至理想的水平。C、在價(jià)格的策略上，建議采用“震撼價(jià)入市，平穩(wěn)式升價(jià)”的策略1211、入市時(shí)機(jī)評(píng)估依據(jù)選擇合適的入市時(shí)機(jī)，對(duì)項(xiàng)目推廣的成敗起至關(guān)重要的作用。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售推廣過程中，特別注重起動(dòng)時(shí)的轟動(dòng)效應(yīng)，這直接關(guān)乎到以后的銷售推廣是否能環(huán)環(huán)緊扣，營造一浪接一浪的宣傳攻勢，銷售業(yè)績不斷攀升，銷售價(jià)格不斷上漲。時(shí)機(jī)既是環(huán)境的產(chǎn)物，很多情況下可遇不可求，但對(duì)市場環(huán)境敏感的有經(jīng)驗(yàn)人士，捕捉良好的時(shí)機(jī)的可能性就大增。我司認(rèn)為，判斷項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)正確與否的依據(jù)主要有一下幾點(diǎn)：①企業(yè)資金流②

項(xiàng)目工程進(jìn)度③

市場狀況④客戶蓄水是否充分入市時(shí)機(jī)1、入市時(shí)機(jī)評(píng)估依據(jù)入市時(shí)機(jī)122▲房地產(chǎn)旺季、淡季從目前整個(gè)房產(chǎn)市場較熱，淡旺季區(qū)分已不是特別明顯，但由于市場的不可確定因素較大，因此在推售時(shí)盡量結(jié)合傳統(tǒng)淡、旺季。房地產(chǎn)市場，每年傳統(tǒng)旺季為4-10月，其他時(shí)間為銷售成交量不大的普通季節(jié)，而元旦到農(nóng)歷新年之間的時(shí)段為房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)淡季，一般樓盤開售，都會(huì)避開淡季。▲宏觀政策考慮到相關(guān)宏觀政策力度的不確定性，因此在這個(gè)時(shí)段入市需考慮及時(shí)性的風(fēng)險(xiǎn)因素?！?xiàng)目周邊規(guī)劃犀浦新區(qū)內(nèi)和本項(xiàng)目相關(guān)的道路體系在2011年內(nèi)完成，對(duì)區(qū)域交通道路網(wǎng)絡(luò)建成周期將是我們參照的依據(jù)。在區(qū)域宣傳及相關(guān)概念炒作的時(shí)機(jī)犀浦新區(qū)形象和良好的發(fā)展前景需要逐步被購買客戶認(rèn)可，早于項(xiàng)目入市的其它片區(qū)樓盤提升了區(qū)域居住氛圍，項(xiàng)目入市有良好的大板塊形象支持?！鴺潜P自身的時(shí)機(jī)當(dāng)工程進(jìn)度進(jìn)行到一定水平時(shí)，有助于增強(qiáng)客戶信心，如建筑主體建到一定樓層，外部園林景觀完工等，都會(huì)令客戶更有信心購買。因此，可以通過樓盤自身營造入市時(shí)機(jī)?！康禺a(chǎn)旺季、淡季1232、項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)我司認(rèn)為，結(jié)合市場大環(huán)境和項(xiàng)目目前的情況而言，較為合適的入市時(shí)機(jī)應(yīng)該為：亮相蓄水開盤2、項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)亮相蓄水開盤1241、銷售策略總體思路根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)分期以及營銷的節(jié)奏，我們將以不斷制造新的銷售高潮、價(jià)格不斷攀升的總體銷控策略來進(jìn)行項(xiàng)目的推盤，即：總體分期開發(fā)及推售，每期分批分量說明：結(jié)合項(xiàng)目情況，我們將本案分為3期開發(fā)，整體推售上以3期分別為推售節(jié)點(diǎn)，同時(shí)每一期再根據(jù)市場情況進(jìn)行分批分量來推出。根據(jù)在于：——根據(jù)工程進(jìn)度適當(dāng)劃分；——根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模，開發(fā)商資金流；——遵循銷售淡季、旺季市場自然循環(huán)規(guī)律，掌握最佳時(shí)機(jī)強(qiáng)勢入市；——當(dāng)前宏觀政策力度的加強(qiáng)?！?xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)有一定差別，價(jià)格有高低之分，以相對(duì)較低價(jià)格產(chǎn)品入市，逐步推出優(yōu)質(zhì)房源，使得產(chǎn)品形象、產(chǎn)品品質(zhì)、銷售價(jià)格形成自然上趨之勢；開發(fā)銷售節(jié)奏開發(fā)銷售節(jié)奏125一期開發(fā)二期開發(fā)三期開發(fā)開發(fā)節(jié)奏建議示意圖售樓部、商業(yè)配套單體裙樓同一期一并開發(fā)一期開發(fā)二期開發(fā)三期開發(fā)開發(fā)節(jié)奏建議示意圖售樓部、商業(yè)配套單126

10/05

10/06

10/07

10/11

11/03

12/03

12/09

強(qiáng)銷回款注：此營銷節(jié)點(diǎn)圖為項(xiàng)目一期部分開發(fā)及銷售節(jié)奏總控示意。營銷節(jié)點(diǎn)建議10/0510/0610/0710/1111/03127形象展示期

蓄水期

一期銷售期

二期蓄水期

前期宣傳期項(xiàng)目銷售期2010年11月2010年12月2011年10月

2011年3月

2012年6月

1、預(yù)計(jì)開發(fā)銷售周期說明：預(yù)計(jì)從1期開盤到尾盤基本售罄銷售周期1.5年。二期銷售啟動(dòng)形象展示期蓄水期一期銷售期二期蓄水期前期宣傳期項(xiàng)目銷128蓄勢期開盤熱銷期強(qiáng)銷期清盤期火爆開盤，項(xiàng)目深入人心后，推出更多大戶型房源2010.11-2011.32011.4-2011.82011.9-2012.52012.6延續(xù)推廣軸心消化剩余單位結(jié)合促銷活動(dòng)消化相對(duì)困難戶型導(dǎo)入市場前期蓄客2、項(xiàng)目市場銷售周期蓄勢期開盤熱銷期強(qiáng)銷期清盤期火爆開盤，項(xiàng)目深入人心2010.129A、住宅一期價(jià)格策略由于本項(xiàng)目銷售時(shí)間尚有6個(gè)月，因此，根據(jù)09年犀浦住宅價(jià)格上漲比率（參照08-09年犀浦住宅年增長率接近20%），但考慮到09年房產(chǎn)市場宏觀政策背景的利空、市場逐漸回歸理性、及本項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃的進(jìn)程等多重因素，我們采用科學(xué)計(jì)算法則取1.1的系數(shù)值計(jì)算項(xiàng)目11年3月開盤的市場價(jià)格：本項(xiàng)目一期建議開盤均價(jià)為：4200元/㎡×1.1＝4620元/㎡A、住宅一期價(jià)格策略130B、總體價(jià)格策略

總體價(jià)格策略：（銷售前期，主要是開盤期和強(qiáng)銷初期）低開高走，小幅快跑；（銷售后期）保持穩(wěn)定，重要銷售節(jié)點(diǎn)小幅上漲；C、商業(yè)預(yù)計(jì)定價(jià)由于考慮到區(qū)域規(guī)劃周期和犀浦現(xiàn)有市場狀況（依據(jù)市場調(diào)研部分商業(yè)調(diào)查）商鋪價(jià)格建議:5500—8000元/㎡B、總體價(jià)格策略131配套設(shè)施補(bǔ)充建議一、配套設(shè)施的選擇原則1、滿足小區(qū)居民的生活需要，能形成項(xiàng)目的買點(diǎn)。2、有獨(dú)具魅力的亮點(diǎn)項(xiàng)目，能形成項(xiàng)目的賣點(diǎn)（賣點(diǎn)也可能與買點(diǎn)統(tǒng)一）。3、固定投資在整個(gè)開發(fā)周期內(nèi)可以回收或能夠分?jǐn)偂＃ɑ厥瞻ㄖ苯邮栈睾烷g接收回，如通過提升銷售價(jià)格得到回報(bào)）4、后期經(jīng)營管理不虧損或是物業(yè)管理可以承擔(dān)的小額費(fèi)用。5、有利于公司品牌的維護(hù)。二、項(xiàng)目配套設(shè)施的整體思路目標(biāo)客戶主要是項(xiàng)目周邊區(qū)域以及各高校、高新西區(qū)的中產(chǎn)階層以及高級(jí)白領(lǐng)階層；希望給客戶提供一種“隨時(shí)隨地，輕松休閑”的生活方式。為了配合這些定位的成功實(shí)現(xiàn)，其中非常重要的因素就是配套設(shè)施的設(shè)置情況。本項(xiàng)目的配套設(shè)施將不僅僅是社區(qū)生活的基本配套，它們同時(shí)也將對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)起到“引擎”的作用，為項(xiàng)目的開發(fā)提供強(qiáng)勁的動(dòng)力，帶動(dòng)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)。配套設(shè)施補(bǔ)充建議一、配套設(shè)施的選擇原則132項(xiàng)目的首期將重點(diǎn)建設(shè)以下配套設(shè)施：商務(wù)中心（社區(qū)服務(wù)中心）：商務(wù)會(huì)所、業(yè)主服務(wù)中心，提供家政、票務(wù)等服務(wù)。目的：為本項(xiàng)目的高檔次定位提供一個(gè)強(qiáng)力支持，同時(shí)也為項(xiàng)目建成后的入住業(yè)主服務(wù)。名牌學(xué)校、幼兒園：引進(jìn)國內(nèi)知名學(xué)校、幼兒園合作辦學(xué)。目的：解決客戶的后顧之憂，并以優(yōu)質(zhì)教學(xué)來提升社區(qū)的配套品質(zhì)。社區(qū)巴士站：在入口廣場處設(shè)置社區(qū)巴士站，目的：主要解決業(yè)主到市中心的快速交通問題。社區(qū)會(huì)所：前期作為銷售中心使用，銷售完成和項(xiàng)目建成后，為業(yè)主服務(wù)。目的：提高項(xiàng)目檔次，并作為多功能用房。項(xiàng)目的首期將重點(diǎn)建設(shè)以下配套設(shè)施：133項(xiàng)目成本控制樓面地價(jià)——在滿足品質(zhì)要求、定位要求的前提下，盡量提高容積率，從而降低樓面低價(jià)；建安成本——加強(qiáng)管理，減少浪費(fèi)，盡量減少高成本建材的使用，從而節(jié)約成本，經(jīng)過與相關(guān)設(shè)計(jì)師的溝通，本項(xiàng)目外立面的成本影響不大；前期報(bào)建成本——通過公關(guān)，降低繳納費(fèi)用額度；景觀配套——強(qiáng)化核心展示區(qū)，塑造社區(qū)形象，盡量選取成本不高但效果顯著的園林和樹種，不主張景觀過度簡陋；設(shè)計(jì)費(fèi)用——選擇達(dá)到項(xiàng)目定位要求的高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)單位，不主張?jiān)O(shè)計(jì)上過度節(jié)儉，因?yàn)?，好的設(shè)計(jì)師既可以很好地演繹項(xiàng)目的定位思想，又可以最大化利用土地資源，從而帶來額外的附近收益。項(xiàng)目成本控制樓面地價(jià)——在滿足品質(zhì)要求、定位要