房地產(chǎn)專業(yè)知識培訓講座

房地產(chǎn)專業(yè)知識系列講座安得廣廈千萬間，天下百姓俱歡顏黃道吉日！?。。?！陽歷：公元2012年6月26日農(nóng)歷:05月(小)09日星期六巨蟹座干支:甲申年生肖屬猴庚午月丙子日宜:祭祀沐浴

破屋

壞垣

習藝

頂盟忌:入宅嫁娶移徙培訓內(nèi)容：第一周：工程識圖與專業(yè)詞匯第二周：房地產(chǎn)開發(fā)流程與政策法規(guī)、行業(yè)動向第三周：房地產(chǎn)投資、策劃培訓目標：全面、有效我們要做什么？第一章工程識圖識圖是一切工作的開始識圖是我們事業(yè)的起點識圖是專業(yè)精神的體現(xiàn)識圖是溝通客戶的基石哦，原來識圖是我們腳上的那雙鞋投影法

1、中心投影法：光線從一點光源出發(fā)所得的投影圖。2、平行投影法：當光源移到無窮遠時，光線彼此平行，所得的投影圖。

（1）正投影法：光線垂直于投影面。

（2）斜投影法：光線傾斜于投影面。

投影法在工程中的應用

中心投影法：

繪制透視效果圖

平行正投影法：繪制正投影圖和標高投影圖

斜投影法：繪制軸測投影正投影圖的形成及規(guī)律

結論：

空間任意點的確定需要三個坐標

空間形體需要三個投影確定其形狀

圖紙格式圖例實例例第二章章常常用用專業(yè)業(yè)名詞詞從土地地、房房屋、、市場場、規(guī)規(guī)劃四四個方方面記記憶與土地地有關關的概概念生地可為房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)所利利用，，尚未未開發(fā)發(fā)的農(nóng)農(nóng)地和和荒地地。毛地主要指指城市市中需需要拆拆遷而而尚未未拆遷遷的土土地。。熟地指經(jīng)過過“幾通一一平”的開發(fā)發(fā)或已已經(jīng)拆拆遷完完畢，，可供供直接建設設的土土地。。建設用用地面面積指城市市規(guī)劃劃行政政主管管部門門確定定的建建設用用地界界線所所圍合合的用用地水水平投投影面面積，，不包包括代代征地地的面面積?；鶞实氐貎r指由政政府組組織的的評估估機構構根據(jù)據(jù)土地地不同同的區(qū)區(qū)位、、使用用性質質、容容積率率、級級差收收和供供求狀狀況等等因至至少而而確定定的地地價，，是土土地使使用權權出讓讓價格格的依依據(jù)。。與土地地有關關的概概念土地使使用權權出讓讓金是土地地批租租時一一次性性收取取的費費用，，即為為土地地有效效年限限的使使用價價格，，所以以也可可稱之之為“地價”。出讓讓金包包括土土地開開發(fā)投投資費費用和和使用用期內(nèi)內(nèi)的金金額土土地使使用費費。前前者包包括征征地、、動遷遷及為為地塊塊直接接配套套的基基礎設設施費費，是是對開開發(fā)投投資的的一次次性補補償，，后者者為土土地資資源使使用的的費用用，即即“地租”，是土土地所所有權權在經(jīng)經(jīng)濟上上的體體現(xiàn)。。與土地地有關關的概概念北京市市居住住用途途基準準地價價表單單位位：元元／建建筑平平方米米------------------------------------------土土地地級別別樓樓面熟熟地價價樓樓面毛毛地價價------------------------------------------一一級4740—70001710—3000二二級級3800——5760900—2100三三級2730—4590550——1300四四級級2090——3600400—930五五級級1500——2790300—680六六級級1060——1820190—430七七級級630—1080150——350八八級330——650120——280九九級180——370100——220十十級140——26090—150------------------------------------------與房屋屋有關關的概概念開間間:開間即即住宅宅的寬寬度。。進深深:從前墻墻皮到到后墻墻皮之之間的的實際際長度度。建筑面面積:各建筑筑物每每層外外墻線線（或或墻外外柱子子邊緣緣線））的水水平投投影面面積（（包括括按國國家有有關規(guī)規(guī)定應應計算算的陽陽臺、、雨棚棚、無無柱挑挑廊的的面積積）之之和。。層高高在2.2米（含含）以以下的的技術術層不不計算算建筑筑面積積。房房屋的的建筑筑面積積包括括使用用面積積和公公共面面積二二個部部份。。住宅的的公用用面積積是指住住宅樓樓內(nèi)為為住戶戶出入入方便便，正正常交交往，，保障障生活活所設設置的的公共共走廊廊、樓樓梯、、電梯梯間、、水箱箱間等等所占占面積積的總總和。。開發(fā)發(fā)商在在出售售商品品房時時計算算的建建筑面面積存存在公公共面面積的的分攤攤問題題。與房屋屋有關關的概概念“樓花”一詞最最早源源自香香港，，是指指未完完工的的物業(yè)業(yè)（即即在建建物業(yè)業(yè)）躍層住住宅是一套套住宅宅占兩兩個樓樓層，，有內(nèi)內(nèi)部樓樓梯聯(lián)聯(lián)系上上下層層；一一般在在首層層安排排起居居室、、廚房房、餐餐廳、、衛(wèi)生生間，，最好好有一一間臥臥室，，二層層安排排臥室室、書書房、、衛(wèi)生生間等等復式住住宅在概念念上是是一層層，但但層高高較普普通的的住宅宅(普普通住住宅層層高通通常為為2.7米米)高高,可可在在局部部掏出出夾層層,安安排排臥室室或書書房等等,用用樓樓梯聯(lián)聯(lián)系上上下,其其目的的是在在有限限的空空間里里增加加使用用面積積,提提高高住宅宅的利利用率率。錯層式式住宅宅:是指一一套房房子不不處于于同一一平面面，即即房內(nèi)內(nèi)的廳廳、臥臥、衛(wèi)衛(wèi)、廚廚、陽陽臺處處于幾幾個高高度不不同的的平面面。與房屋屋有關關的概概念磚混住住宅“磚””，指指的是是一種種統(tǒng)一一尺寸寸的建建筑材材料。。也有有其它它尺寸寸的異異型粘粘土磚磚，如如空心心磚等等。““混””指的的是由由鋼筋筋、水水泥、、砂石石、水水按一一定比比例配配制的的鋼筋筋混凝凝土配配件，，包括括樓板板、過過梁、、樓梯梯、陽陽臺、、挑檐檐，這這些配配件與與磚作作的承承重墻墻相結結合，，可以以稱為為磚混混結構構式住住宅。。由于于抗震震的要要求，，磚混混住宅宅一般般在5—6層框架結結構：：框架結結構住住宅，，是指指以鋼鋼筋混混凝土土澆搗搗成承承重梁梁柱，，再用用預制制的加加氣混混凝土土、膨膨脹珍珍珠巖巖、浮浮石、、蛭石石、陶陶粒等等輕質質板材材隔墻墻分戶戶裝配配而成成的住住宅。。高層層塔樓樓主要要采用用框架架結構構與房屋屋有關關的概概念剪力墻墻剪力墻墻結構構是用用鋼筋筋混凝凝土墻墻板來來代替替框架架結構構中的的梁柱柱，能能承擔擔各類類荷載載引起起的內(nèi)內(nèi)力，，并能能有效效控制制結構構的水水平力力，這這種用用鋼筋筋混凝凝土墻墻板來來承受受豎向向和水水平力力的結結構稱稱為剪剪力墻墻結構構。這這種結結構在在高層層房屋屋中被被大量量運用用鋼結構構框架-剪力力墻結結構也稱框框剪結結構，，這種種結構構是在在框架架結構構中布布置一一定數(shù)數(shù)量的的剪力力墻，，構成成靈活活自由由的使使用空空間，，滿足足不同同建筑筑功能能的要要求，，同樣樣又有有足夠夠的剪剪力墻墻，有有相當當大的的剛度度，框框剪結結構的的受力力特點點，是是由框框架和和剪力力墻結結構兩兩種不不同的的抗側側力結結構組組成的的新的的受力力形式式，所所以它它的框框架不不同于于純框框架結結構中中的框框架，，剪力力墻在在框剪剪結構構中也也不同同于剪剪力墻墻結構構中的的剪力力墻。。與房屋屋有關關的概概念產(chǎn)權權酒酒店店產(chǎn)權權式式酒酒店店即即投投資資者者購購買買酒酒店店的的某某一一間間客客房房后后并并不不一一定定在在酒酒店店居居住住，，而而是是將將客客房房委委托托酒酒店店管管理理公公司司出出租租，，獲獲取取客客房房利利潤潤分分紅紅，，同同時時獲獲得得酒酒店店管管理理公公司司的的贈贈送送的的一一定定期期限限免免費費入入住住權權，，產(chǎn)產(chǎn)權權式式酒酒店店有有三三大大類類型型：：時時權權酒酒店店、、退退休休住住宅宅型型、、有有限限自自用用投投資資型型酒酒店店。。小戶戶型型概概念念:包括括…………..與房房屋屋有有關關的的概概念念會所所會所所就就是是以以所所在在物物業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)主主為為主主要要服服務務對對象象的的綜綜合合性性康康體體娛娛樂樂服服務務設設施施。。會會所所具具備備的的軟軟硬硬件件條條件件：：康康體體設設施施應應該該包包括括泳泳池池（（最最好好是是室室內(nèi)內(nèi)））、、網(wǎng)網(wǎng)球球或或羽羽毛毛球球場場、、高高爾爾夫夫練練習習館館、、保保齡齡球球館館、、健健身身房房等等娛娛樂樂健健身身場場所所；；中中西西餐餐廳廳、、酒酒吧吧、、咖咖啡啡廳廳等等餐餐飲飲與與待待客客的的社社交交場場所所；；還還應應具具有有網(wǎng)網(wǎng)吧吧、、閱閱覽覽室室等等其其他他服服務務設設施施酒店店式式服服務務公公寓寓是指指提提供供酒酒店店式式管管理理服服務務的的公公寓寓。。除除了了提提供供傳傳統(tǒng)統(tǒng)酒酒店店的的各各項項服服務務外外，，更更重重要要的的是是向向住住客客提提供供家家庭庭式式的的居居住住布布局局、、家家居居式式的的服服務務，，真真正正實實現(xiàn)現(xiàn)賓賓至至如如歸歸的的感感覺覺。。其其最最大大的的特特點點是是要要比比傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的酒酒店店更更多多了了家家的的味味道道。。由由于于它它吸吸收收了了傳傳統(tǒng)統(tǒng)酒酒店店與與傳傳統(tǒng)統(tǒng)公公寓寓的的長長處處。。與房房屋屋有有關關的的概概念念商住住住住宅宅是soho（（居居家家辦辦公公））住住宅宅觀觀念念的的一一種種延延伸伸。。它它屬屬于于住住宅宅，，但但同同時時又又融融入入寫寫字字樓樓的的諸諸多多硬硬件件設設施施，，尤尤其其是是網(wǎng)網(wǎng)絡絡功功能能的的發(fā)發(fā)達達，，使使居居住住者者在在居居住住的的同同時時又又能能從從事事商商業(yè)業(yè)活活動動的的住住宅宅行行式式。。商商住住住住宅宅適適合合于于小小型型公公司司、、創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)集集體體以以及及依依賴賴網(wǎng)網(wǎng)絡絡進進行行社社會會活活動動的的人人群群。。SOHO（家家庭庭辦辦公公））＂SmallOfficeHomeOffice＂的縮寫寫，意為小小型的、家家庭的辦公公室?；ㄙI買一套房子子的錢既可可得到工作作和生活這這兩種需求求的滿足自自。與規(guī)劃有關關的概念容積率指建設用地地內(nèi)的總建建筑面積為為建設用地地面積的倍倍數(shù)。地下下停車庫，，架空開放放的建筑底底層等建筑筑面積在計計算容積率率時可不計計入。建筑覆蓋率率指建筑基底底面積占建建設用地面面積的百分分比。綠地面積指能夠用于于綠化的土土地面積，，不包括屋屋頂綠化化、垂直綠綠化和覆土土小于2米米的土地。建筑間距指建筑平面面外輪廓線線之間的距距離。建筑高度:指建筑物室室外地平面面至外墻頂頂部的總高高度。應符符合下列規(guī)規(guī)定：煙囪囪、避雷針針、旗桿、、風向器、、天線等在在屋頂上的的突出構筑筑物不計入入建設高度度。樓梯間間、電梯塔塔、裝飾塔塔、眺望塔塔、屋頂窗窗、水箱等等建筑物之之屋頂上突突出部分的的水平投影影面積合計計小于屋頂頂面積的20％，且且高度不超超過四米的的，不計入入建筑高度度。

建筑筑為坡度大大于30度度的坡屋頂頂建筑時，，按坡頂高高度一半處處到室外地地平面計算算建筑高度度。文物保保護建設控控制地帶內(nèi)內(nèi)的建筑高高度，按建建筑物和構構筑物的最最高點（包包括電梯間間、樓梯間間、水箱間間、煙囪等等構筑物））、中國傳傳統(tǒng)大屋頂頂形式按檐檐口至地面面高度計算算建筑高度度。與規(guī)劃有關關的概念人口密度(Populationdensity)人口數(shù)字與與所在地區(qū)區(qū)面積之比比居住建筑面面積密度(Densityofresidentialfloorarea)指居住區(qū)、、居住小區(qū)區(qū)或住宅組組團，居住住建筑的總總建筑面積積與土地總總面積之百百分比。建筑間距系系數(shù)：指遮擋陽光光的建筑與與被遮擋陽陽光的建筑筑的間距為為遮擋陽光光的建筑高高度的倍數(shù)數(shù)。建筑的長高高比：指遮擋陽光光的建筑的的正面長度度為該建筑筑高度的倍倍數(shù)。什么是建筑筑紅線？一般是指道道路用地的的邊界線。。有時也把把確定沿街街建筑位置置的一條建建筑線謂之之紅線，，即建筑紅紅線。它可可與道路紅紅線重合，，也可退于于道路紅線線之后，但但絕不許超超越道路紅紅線，在紅紅線內(nèi)不允允許建任永永久性建筑筑。與市場有關關的概念一級市場房地產(chǎn)一級級市場是指指新建住房房的買賣市市場，市場場主體是住住宅開發(fā)商商、營造商商和居民。。居民通過過一級市場場購得住房房的產(chǎn)權，，使住房的的產(chǎn)權首先先從法律上上達到確認認。二級市場是指住房私私有權出售售、出租等等交易市場場。市場的的主體是住住房產(chǎn)權的的所有者和和住房消費費者。三級市場可概括為公公房使用權權市場，其其主要內(nèi)容容包括公房房使用權買買賣、公房房私租和公公房轉租市市場。其中中公房使用用權買賣三三級市場中中的主要內(nèi)內(nèi)容相對于于已購公房房，北京市市的承租公公房占絕對對多數(shù)。由由于公房使使用權價格格遠低于產(chǎn)產(chǎn)權價，因因此它被看看作是促進進一、二級級市場的生生力軍。目目前，三級級市場尚未未打開與市場有關關的概念房屋空置泡泡沫按照通用的的國際經(jīng)驗驗數(shù)據(jù)，商商品房空置置率達10％以內(nèi)時，，這種經(jīng)濟濟泡沫是正正常的。如如果超越過過多，引起起嚴重的供供給過剩，，形成泡沫沫經(jīng)濟，導導致房價猛猛跌，開發(fā)發(fā)商遭受巨巨大損失甚甚至破產(chǎn)倒倒閉，失業(yè)業(yè)率上升，，經(jīng)濟混亂亂，社會動動蕩。房地產(chǎn)投資資泡沫房地產(chǎn)投資資泡沫一般般規(guī)律，房房地產(chǎn)投資資增長率應應與房地產(chǎn)產(chǎn)消費增長長率相適應應，力求平平衡供求關關系。在發(fā)發(fā)展中國家家的經(jīng)濟起起飛階段，，百業(yè)待興興，房地產(chǎn)產(chǎn)投資增長長率略大于于消費增長長率，形成成供略大于于求的市場場局面，對對促進房地地產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展和刺激激經(jīng)濟增長長是有利的的。只有當當房地產(chǎn)投投資過度膨膨脹，商品品房嚴重滯滯銷，造成成還貸困難難，連帶引引起金融危危機時，才才形成泡沫沫經(jīng)濟破滅滅。1997年東南亞金金融危機中中的泰國就就是一例。GDP增長長與房地產(chǎn)產(chǎn)投資增長長率對比圖圖：北京與全國國房價走勢勢圖第三章房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)流程程分析“五證證”-----開發(fā)流程程的濃縮《國有土地地使用證》》《建設用地地規(guī)劃許可可證》《建設工程程規(guī)劃許可可證》《建設工程程施工許可可證》（建建筑工程開開工證）《商品房銷銷售（預售售）許可證證》

房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序1.確定開開發(fā)項目，，簽定項目目合作意向向書或協(xié)議議。2.向規(guī)劃劃局申報《規(guī)劃要點點》3.向計、、建委申報報、審批《《項目建議書書》（立項）。。4.《項目目建議書》》批復后，，向規(guī)劃局局申報選址址定點（《選址規(guī)劃劃意見通知知書》《規(guī)規(guī)劃設計條條件通知書書》4.委托設設計單位做做出《規(guī)劃劃設計方案案》，辦理理人防審核核、消防審審核，向規(guī)規(guī)劃局、首首規(guī)委申報報審定《規(guī)規(guī)劃設計方方案》（《審定設計計方案通知知書》）。5.委托托勘察、、設計單單位進行行勘察、、設計，，申報審審定初步步設計。。向公用局局、市政政局、供供電局、、電信局局、自來來水公司司、熱力力公司、、煤氣公公司等落落實、報報審市政政公用設設施配套套方案，，以及落落實商委委、教育育、郵政政、派出出所、街街道辦辦事處等等的配套套審查意意見房地產(chǎn)開開發(fā)程序序6.申報報《建設設用地規(guī)規(guī)劃許可可證》。7.向規(guī)規(guī)劃局領領取《建建設用地地釘樁通通知單》》，委托托北京市市測繪院院進行用用地釘樁樁，取得得《釘釘樁坐標標成果通通知單》》。8.向房房地局提提交國有有土地使使用權出出讓申請請，委托托有資質質的機構構進行地地價評估估，辦理理土地出出讓審批批，簽定定《國有有土地使使用權出出讓合同同》。繳繳納所有有款后領領取《國有土土地使用用證》房地產(chǎn)開開發(fā)程序序9.交納納地價款款后，到到計建兩兩委辦理理項目轉轉正手續(xù)續(xù)，列入入年度開開工計劃劃。（開開發(fā)項目目在《可可行性報報告》批批復后即即列入年年度預備備項目大大本。））10.出出施工圖圖。向城建檔檔案館報報送工程程檔案資資料，交交納檔案案保證金金。消防局辦辦理消防防審核意意見表。。人防防辦辦理理《人防防工程設設計審核核批準通通知單》》。11.規(guī)規(guī)劃局核核發(fā)《建設工工程規(guī)劃劃許可證證》。12.辦辦理有關關拆遷手手續(xù)。實實施拆遷遷。辦理招投投標手續(xù)續(xù)。招、、投標，，簽定《《工程承承包合同同》辦理質量量監(jiān)督手手續(xù)，領領取《北京市市建設工工程開工工證》開工。13辦理理《商品房房預售許許可證》》，銷售。竣工驗收收。辦辦理產(chǎn)權權過戶手手續(xù)。北京市房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目開發(fā)流流程選址研究究，尋找找合作伙伙伴，簽簽訂合作作意向，，協(xié)議及及合同書書↓向規(guī)劃管理理部門申領規(guī)劃劃要點，，以獲取取規(guī)劃要點點通知書書，編制項項目建議議書↓向計委申報立項項報告↓計委函至至規(guī)劃局局↓規(guī)劃局會會簽返計計委↓計委下文文同意立立項并要要求可行行研究，，此文經(jīng)經(jīng)建委開開發(fā)辦會會簽↓運用“房房地產(chǎn)市市場信息息評估系系統(tǒng)”““房地產(chǎn)產(chǎn)投資專專家系統(tǒng)統(tǒng)”進行行項目投投資的詳詳細可研研測算，，編制可可研報告告計委、建建委、首首規(guī)委及及各專業(yè)業(yè)局審查查可研報報告↓對可研批批復，兩兩委會簽簽，即下下達規(guī)劃設計計任務；運用““營銷策策劃展示示設計系系統(tǒng)”進進行融資資運作↓北京市房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目開發(fā)流流程據(jù)此辦理理征地及及前期規(guī)規(guī)劃準備備工作，，開規(guī)劃劃設計任任務通知知↓規(guī)劃局法法征地意意見函↓到土地管理理部門及土地使使用部門門征求意意見┏━━━━━━━━━━━━━━┻┻━━━━━━━━━━━━━━┓┓新征地到到土地局局、規(guī)劃劃局、鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府、、村公所所舊舊城改造造到區(qū)地地政科結果報市市房地局局結結果報市市房管局局┗━━━━━━━━━━━━━━┳┳━━━━━━━━━━━━━━┛┛市政府下下文批地地↓┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━╋╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓┓畫樁位給給釘樁條件，測繪院規(guī)劃局辦辦理建設用地地規(guī)劃據(jù)此到地地政部門門辦理用地釘樁，成成果給設設計人許可證批準書,評估項目目建設用用地地價價│││申請確定規(guī)劃設計條件凍結戶口并抄戶口,交納地價款,取得│土地使用證按規(guī)劃設計條件征詢意│見表到區(qū)配套部門征求意見地政部門審查安置方案、安置房北京市房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目開發(fā)流流程申請確定定規(guī)劃設設計條件件凍凍結戶戶口并抄抄戶口,交納地地價款,取得│土土地使使用證按規(guī)劃設設計條件件征詢意意││見表到區(qū)區(qū)配套部部門征求求意見地地政部部門審查查安置方方案、安安置房│││規(guī)劃局審審查后下下規(guī)劃條條件通知知單發(fā)發(fā)拆遷許可可證│││委托進行行規(guī)劃方方案設計計動動遷會會及拆遷遷安置│││到規(guī)劃局局領設計計方案送送審書場場地三通通一平，，領取房房地產(chǎn)開開發(fā)手冊冊│││規(guī)劃局審審方案提提出意見見1.到園木木局申請請伐樹許許可證│2.了解解線路情情況與供供電局運運行班協(xié)協(xié)商修改后送送首規(guī)委委審圖改改造造、移線線方案│3.煤氣氣、道路路、上下下水改路路由首規(guī)委召召開市政政協(xié)調(diào)會會4.到供電電局業(yè)擴擴處申請請用電報報表，做做正式出市政會會議紀要要供電方案案，申請臨時時施工用用電，委委托施工工北京市房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目開發(fā)流流程┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛┛進行個體體設計（（大公共共建筑首首規(guī)委審審查）┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┻┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓┓領建筑工程程規(guī)劃許許可證出施工圖圖開開節(jié)節(jié)能證明明│││││運用“營營銷策劃劃展示設設計系統(tǒng)統(tǒng)”到到計計委申請請，列入入到到稅務務局取稅稅單制作資料料計計劃（（建委會會簽）│││││報價小組組審查，，領取銷售到建委工工程處領領開工持持年度度計劃、、稅單到到區(qū)計、、經(jīng)委領領許可證審批表投投資許可可證登記記卡，登登記并取取得許可證│建委、物物價局下下文批價價│運用“營營銷策劃劃展示設設計系統(tǒng)統(tǒng)”┗┗━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━┛┛“房地產(chǎn)產(chǎn)銷售管管理系統(tǒng)統(tǒng)”銷售售到到市政政部門蓋蓋章，證證明市政政條件落落實│四源費繳繳納│到開發(fā)辦辦市政處處核實任任務開發(fā)辦工工程處同同意招標│填招標申申請書并并到市招招標辦登登記│招標辦看看現(xiàn)場│運用“投投資項目目概預算算系統(tǒng)””編制標標底│招標辦審審查標底底│開標會│定合同，，寫評標標報告，，發(fā)中標標通知書書│招標辦蓋蓋章同意意┏━━━━━━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━━┳┳━━━━━━━━┓施工單位位質質量總總站受理理市市統(tǒng)計局局市市審查局局審核市市開開發(fā)辦秘秘書同意施工工質量監(jiān)督督落實任務務資資金來源源，任處處登記務來源及及一切手手續(xù)┗━━━━━━━━┻━━━━━━━━┳━━━━━━━━┻┻━━━━━━━━┛建委工程程處同意意開工，，辦理開工許可可證施工單位位進場開開始施工工，小區(qū)區(qū)紅線內(nèi)內(nèi)市政報報裝上下下水、道道路、煤煤氣、電電、委托托設計、、施工↓┏━━━━━━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━━┳┳━━━━━━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━━┓┓1.小區(qū)區(qū)內(nèi)線1.通通知區(qū)園園1.按按道路1.到自自來1.到熱力力（（自建建鍋1.到到煤氣公公司路委托設設林林局局綠化方方案進進水水業(yè)業(yè)務公公司報爐爐房）報報裝計辦辦行行施施工科科報裝裝裝1.環(huán)保保2.到規(guī)劃劃科定2.委托托施工2.交交綠化費2.市政政辦委委托線2.委托托線局局同同線線路方案案3.配電電室土3.綠化化施工事事處養(yǎng)養(yǎng)路路設設計、路路設計意意鍋3.設計計建工程驗驗路路隊驗驗施施工工及3.施工及及爐爐房4.看看現(xiàn)場收收收驗驗收收驗驗收規(guī)規(guī)劃5.施工工4.設備備安裝2.到市市政位位置6.業(yè)務務科檢驗驗及驗收監(jiān)監(jiān)理理所2.委托同同意意接氣5.送電電下下水報報設設計計7.憑通氣氣單到裝3.到勞勞動管管網(wǎng)所辦辦固3.規(guī)劃劃設局局報裝裝定定資產(chǎn)轉轉移計4.環(huán)保保局手手續(xù)及通通氣4.竣工工驗審審查消手手續(xù)收音音除塵塵8.憑憑接氣單單到設備液液化氣氣公司5.竣工工驗收辦辦各戶通通氣手續(xù)9.通氣氣┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛┛全部工程竣工工北京市房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目開發(fā)流流程驗收、檢檢驗單簽簽字蓋章章┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓憑驗收通通知書入入庫房屋屋確確定定房屋管管理形式式房屋驗驗收┗━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛出庫分配配及銷售售、辦理理產(chǎn)權證證↓運用“房房地產(chǎn)物物業(yè)管理理系統(tǒng)””，進入入物業(yè)管管理階段段商品住宅宅價格由由什么構構成?一、土地地開發(fā)費費1、征征地補償償費2、、拆遷安安置費3、三通通一平費費4、勘勘察設計計費5、拆遷遷征地管管理費6、土地地出讓金金。二、房屋屋開發(fā)費費1、房房屋建安安工程費費2、附屬屬工程：：煤氣調(diào)調(diào)壓站、、變電站站等3、室外外工程：：小區(qū)紅紅線內(nèi)的的上水、、雨污水水、電力力、電信信、煤氣氣、天然然氣等工工程。三、各種種配套及及稅費。。1、公公共建筑筑配套工工程、小小區(qū)內(nèi)配配套建設設的各種種公共福福利設施施。2、、環(huán)衛(wèi)綠綠化工程程。3、、四源費費。4、、大市政政費。5、營業(yè)業(yè)稅和城城市建設設維護稅稅及教育育費附加加。6、、限制粘粘土磚使使用保證證金。7、管理理費。四、、利利潤潤。。二〇〇〇〇四四---充充滿滿希希望望的的廣廣告告業(yè)業(yè)2003年年商商品品房房銷銷售售面面積積高高達達1895.80萬萬平平方方米米，，預預計計2004年年將將超超過過2200萬萬平平方方米米，，銷銷售售額額也也將將突突破破千千億億大大關關。。房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的廣廣告告預預算算一一般般是是銷銷售售額額的的1-3%，，今今年年千千億億的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場預預計計將將帶帶來來接接近近20億億元元的的特特大大廣廣告告蛋蛋糕糕，，都市市類類報報紙紙媒媒體體往往往往是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)商商廣廣告告媒媒體體選選擇擇的的重重點點，，至至少少有有一一半半將將用用于于此此。。有比比較較才才有有鑒鑒別別北京京青青年年報報““特特別別報報道道””；；北京京晚晚報報““樓樓宇宇周周刊刊””；；京華華時時報報““北北京京-熱熱線線””““北北京京-時時事事””和和““國國際際-視視點點””版版面面，，住宅宅開開發(fā)發(fā)一一直直是是北北京京房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的熱熱點點，，從從北北京京的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)廣廣告告中中也也可可以以看看出出來來。。在在三三大大都都市市類類報報紙紙上上，，住住宅宅類類廣廣告告占占了了房房地地產(chǎn)產(chǎn)廣廣告告一一半半以以上上的的比比重重，，公寓寓和和商商業(yè)業(yè)樓樓廣廣告告其其次次，，但但廣廣告告量量已已非非常常少少<關關于于停停止止經(jīng)經(jīng)營營性性項項目目國國有有土土地地使使用用權權協(xié)協(xié)議議出出讓讓的的有有關關規(guī)規(guī)定定>京政政辦辦發(fā)發(fā)〔〔2002〕〕33號號（（2002年年6月月28日日））（五五））下下列列情情況況經(jīng)經(jīng)市市政政府府批批準準，，可可以以采采用用協(xié)協(xié)議議方方式式辦辦理理土土地地使使用用權權出出讓讓手手續(xù)續(xù)。。1.綠綠化化隔隔離離帶帶項項目目2.小小城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)建建設設項項目目3.危危舊舊房房改改造造項項目目以以及及其其它它重重大大建建設設項項目目中中的的經(jīng)經(jīng)營營性性項項目目用用地地，，4.因因和和其其它它非非經(jīng)經(jīng)營營性性項項目目確確實實不不可可分分割割，，而而不不能能進進入入市市土土地地交交易易市市場場公公開開交交易易的的項項目目用用地地。。5.屬屬于于規(guī)規(guī)劃劃為為高高科科技技、、工工業(yè)業(yè)用用途途的的經(jīng)經(jīng)營營性性項項目目用用地地確確需需協(xié)協(xié)議議出出讓讓的的。。6.市市政政府府批批準準的的其其它它經(jīng)經(jīng)營營性性項項目目用用地地。。<央央行行關關于于進進一一步步加加強強房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信貸貸業(yè)業(yè)務務管管理理的的通通知知>121號號文文（（2003年年6月月28日日））一、、加加強強房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)信信貸貸管管理理、、引引導導規(guī)規(guī)范范貸貸款款投投向向二、、嚴嚴格格控控制制土土地地儲儲備備貸貸款款的的發(fā)發(fā)放放三、、規(guī)規(guī)范范建建筑筑施施工工企企業(yè)業(yè)流流動動資資金金貸貸款款用用途途四、、加加強強個個人人住住房房貸貸款款管管理理，，重重點點支支持持中中低低收收入入家家庭庭購購買買住住房房的的需需要要五、、強強化化個個人人商商業(yè)業(yè)用用房房貸貸款款管管理理六、、充充分分發(fā)發(fā)揮揮利利率率杠杠桿桿對對個個人人住住房房貸貸款款需需求求的的調(diào)調(diào)節(jié)節(jié)作作用用七、、加加強強個個人人住住房房公公積積金金委委托托貸貸款款業(yè)業(yè)務務的的管管理理八、、切切實實加加強強房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信貸貸業(yè)業(yè)務務的的管管理理國務務院院關關于于促促進進房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場持持續(xù)續(xù)健健康康發(fā)發(fā)展展的的通通知知18號號文文（（2003年年8月月12日日））支柱柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)加強強調(diào)調(diào)控控在京京中中央央單單位位利利用用劃劃撥撥土土地地開開發(fā)發(fā)建建設設管管理理暫暫行行辦辦法法193號號文文(2003年年10月月1日日)第八八條條在在京京中中央央單單位位利利用用劃劃撥撥土土地地進進行行開開發(fā)發(fā)建建設設，，應應采采取取招招標標、、拍拍賣賣或或者者掛掛牌牌的的方方式式進進行行公公開開交交易易。。因因和和其其他他非非經(jīng)經(jīng)營營性性項項目目用用地地確確實實不不可可分分割割及及特特殊殊項項目目用用地地，，不不能能進進入入土土地地交交易易市市場場進進行行公公開開交交易易的的，，經(jīng)經(jīng)國國管管局局批批準準同同意意后后，，開開發(fā)發(fā)申申報報單單位位憑憑國國管管局局批批復復到到北北京京市市相相關關職職能能部部門門辦辦理理開開發(fā)發(fā)建建設設手手續(xù)續(xù)。。第十十條條在京京中中央央單單位位利利用用劃劃撥撥土土地地進進行行開開發(fā)發(fā)建建設設，，發(fā)發(fā)生生土土地地使使用用權權轉轉讓讓或或土土地地使使用用權權用用途途變變化化并并取取得得受受益益的的，，均均進進行行土土地地資資產(chǎn)產(chǎn)收收益益調(diào)調(diào)節(jié)節(jié)。。關于于停停止止經(jīng)經(jīng)營營性性項項目目國國有有土土地地使使用用權權協(xié)協(xié)議議出出讓讓的的補補充充規(guī)規(guī)定定4號令（（2004年1月17）二、下下列情況況在辦理理國有土土地使用用權出讓讓時，均均須通過過招標拍拍賣、掛掛牌方式式在土地地交易市市場公開開進行：：(一)除除房改改帶危改改項目外外，利用用劃撥土土地進行行經(jīng)營性性開發(fā)建建設的；；(二)改改變用用地使用用性質，，進行經(jīng)經(jīng)營性開開發(fā)建設設的；(三)基基建項項目轉為為開發(fā)項項目的；；(四)項項目主主體發(fā)生生變化的的。關于經(jīng)營營性項目目暫停受受理審批批的通知知京國土房房管出[2004]26號(2004年1月9)自2004年1月9日日起，市市各級發(fā)發(fā)展改革革、建設設、規(guī)劃劃、國土土房管等等部門暫暫停受理理審批開開發(fā)建設設單位申申報的經(jīng)經(jīng)營性項項目立項項、規(guī)劃劃審批和和國有土土地使用用權協(xié)議議出讓，，今后按按市政府府發(fā)布的的相關規(guī)規(guī)定執(zhí)行行。北京市國國土資源源和房屋屋管理局局北京市發(fā)發(fā)展和改改革委員員會北京市建建設委員員會北京市規(guī)規(guī)劃委員員會二○○四四年元月月九日回顧顧識圖房地產(chǎn)基基本詞匯匯（規(guī)劃劃、房屋屋、土地地、市場場）房地產(chǎn)開開發(fā)流程程（五證證）房地產(chǎn)創(chuàng)創(chuàng)新（反反向抵押押貸款、、土地年年租制））2004年房地地產(chǎn)廣告告形式分分析房地產(chǎn)重重要政策策今天:北北京新規(guī)規(guī)劃對房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的影影響策劃流程程西部生態(tài)帶東部發(fā)展帶新規(guī)劃格格局是本本項目區(qū)區(qū)域控制制性詳規(guī)規(guī)面臨調(diào)調(diào)整四城區(qū)整整體規(guī)劃劃,平衡衡發(fā)展大餅變葡葡萄“首堵””不堵堵了城市功能能外移四城區(qū)平平衡發(fā)展展詳細性規(guī)規(guī)劃變更更衛(wèi)星城失失效，母母城沒了了新城獨立立了，功功能增強強了，我我們不用用再跑了了北京不再再孤單思考問題題的出發(fā)發(fā)點首先應先先從戰(zhàn)略略層面著著手，然然后才是是策略層層面。戰(zhàn)略層面面的問題題是：l做不做？？做與不不做有那那些結果果？l能不能做做？必須須抓住哪哪些市場場機遇？？進入和和占領哪哪個市場場？將面面臨怎樣樣的挑戰(zhàn)戰(zhàn)？戰(zhàn)術層面面的問題題是：l如何進入入如何占占領？項目決策策要明確確決策的的基礎、、可決策策方向及及結果。。所處的局局面及決決策基礎礎：是否已簽簽署了用用地合同同有條件予予以規(guī)避避土地儲儲備制度度的調(diào)控控。是否已完完成土地地紅線辦辦理工作作。立地條件件如何財務狀況況管理水平平政府關系系可選擇的的方向：：放棄本項項目，將將已獲取取的土地地進行轉轉讓。做，但暫暫緩觀望望或小規(guī)規(guī)模開發(fā)發(fā)，等未未來時機機成熟后后再決定定是全面面啟動開開發(fā)或土土地經(jīng)營營?？焖賳觿樱诙潭唐趦?nèi)完完成開發(fā)發(fā)。三種選擇擇所造成成的可預預計結果果：放棄不做做。周邊邊房地產(chǎn)產(chǎn)用地、、什么樣樣的房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)會購買買、扣除除土地增增值稅后后本項目目通過土土地經(jīng)營營可能的的盈余。。暫緩觀望望。政府府反應、