寶地東花園產(chǎn)品定位報(bào)告1213(終稿)課件

專業(yè)至上·服務(wù)至誠(chéng)寶地東花園產(chǎn)品定位報(bào)告同策咨詢股份有限公司2012.12專業(yè)至上·服務(wù)至誠(chéng)寶地東花園產(chǎn)品定位報(bào)告1報(bào)告目錄宏觀市場(chǎng)及后市預(yù)判內(nèi)環(huán)內(nèi)市場(chǎng)分析中高端市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析項(xiàng)目自身認(rèn)識(shí)產(chǎn)品定位建議裝修配置建議附件：瑞虹新城分析報(bào)告目錄附件：瑞虹新城分析2一、宏觀市場(chǎng)及后市預(yù)判一、宏觀市場(chǎng)及后市預(yù)判3宏觀政策2012年房產(chǎn)政策重在“補(bǔ)漏洞”和“重落實(shí)”，未見松動(dòng)跡象預(yù)計(jì)明年政策基調(diào)為“穩(wěn)而壓”1月1日，上海市公積金貸款“收緊”，非改善型二套住房停貸。1月底，上海有關(guān)部門明確指出，今年重點(diǎn)是執(zhí)行好差別化住房信貸，房產(chǎn)稅的征收和住房限售政策。3月1日起，上海市調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，繼續(xù)執(zhí)行限售。2月22日，傳言外地戶口持居住證滿三年可購(gòu)二套房，非政策微調(diào)，實(shí)是強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行。2月28日，新規(guī)收緊限購(gòu)，本市無產(chǎn)權(quán)未婚子女，才可新購(gòu)一套房。3月23日起，上海經(jīng)適房申請(qǐng)門檻再度調(diào)低4月16日，上海市政府明確指示：繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控力度不減，政策不變。6月15日，上海叫停非滬籍補(bǔ)繳社保購(gòu)房，規(guī)避政策漏洞6月29日，部分區(qū)縣實(shí)行上海戶籍人士限購(gòu)二套房，非滬籍單身人士不得在本市購(gòu)買商品房7月27日，上海市人民政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控政策的通知》（下簡(jiǎn)稱《通知》），從嚴(yán)執(zhí)行調(diào)控政策。9月，上海市住房保障和房屋管理局下發(fā)《關(guān)于開展住房限售政策等執(zhí)行情況檢查的通知》2012年1月2月3月4月6月7月9月堅(jiān)決政策執(zhí)行調(diào)控態(tài)勢(shì)高壓調(diào)控方式強(qiáng)化落實(shí)實(shí)施周期中長(zhǎng)期宏觀政策2012年房產(chǎn)政策重在“補(bǔ)漏洞”和“重落實(shí)”，未見松4公寓整體市場(chǎng)走勢(shì)近期市場(chǎng)呈現(xiàn)供應(yīng)萎縮、成交穩(wěn)定的走勢(shì)，預(yù)計(jì)明年市場(chǎng)量?jī)r(jià)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)確立6月3月起：逐步復(fù)蘇6月：到達(dá)上半年高位7月：受政策影響回落8月后：量?jī)r(jià)齊穩(wěn)11月：降息即將兌現(xiàn)，

年末翹尾補(bǔ)社保叫停單身限購(gòu)出臺(tái)公寓整體市場(chǎng)走勢(shì)近期市場(chǎng)呈現(xiàn)供應(yīng)萎縮、成交穩(wěn)定的走勢(shì)，6月35二、內(nèi)環(huán)內(nèi)市場(chǎng)分析二、內(nèi)環(huán)內(nèi)市場(chǎng)分析6內(nèi)環(huán)內(nèi)市場(chǎng)格局淮海中路板塊10萬打浦橋板塊5-6萬老西門板塊5.5-6萬黃浦濱江板塊8-10萬衡山路板塊7.5-8萬北外灘板塊6-8萬新華路板塊8-10萬中山公園板塊5-6萬長(zhǎng)壽板塊5-5.2萬武寧板塊5-5.5萬塘橋板塊5萬楓林板塊5.5-6萬陸家嘴濱江板塊11-16萬花木板塊4.5-5.5萬洋涇板塊5.5-6萬四川北路3.5-4萬東外灘板塊3-3.2萬不夜城3.5-4萬市場(chǎng)類別板塊區(qū)位中高端市場(chǎng)3-5萬東外灘四川北路、不夜城、花木內(nèi)環(huán)邊緣高端市場(chǎng)5-8萬武寧路、北外灘、長(zhǎng)壽路、中山公園、衡山路、楓林路、打浦橋、老西門、塘橋、洋涇傳統(tǒng)市區(qū)豪宅市場(chǎng)8萬以上陸家嘴濱江、黃浦濱江、淮海中路、新華路、市中心核心區(qū)、濱江沿線東外灘板塊位于內(nèi)環(huán)內(nèi)北側(cè)，落位于“市區(qū)中高端市場(chǎng)”內(nèi)環(huán)內(nèi)市場(chǎng)格局淮海中路板塊打浦橋板塊老西門板塊黃浦濱江板塊衡7內(nèi)環(huán)內(nèi)市場(chǎng)容量分析內(nèi)環(huán)內(nèi)市場(chǎng)容量的價(jià)格導(dǎo)向性顯著，3-5萬元中高端市場(chǎng)的放量能力最強(qiáng)市場(chǎng)類別板塊板塊年均流量中高端市場(chǎng)3-5萬東外灘四川北路

不夜城310套/月高端市場(chǎng)5-8萬武寧路、北外灘、長(zhǎng)壽路、中山公園、衡山路、打浦橋、老西門、花木、塘橋、洋涇115套/月豪宅市場(chǎng)8萬以上陸家嘴濱江、黃浦濱江、淮海中路、新華路、70套/月內(nèi)環(huán)內(nèi)市場(chǎng)容量分析內(nèi)環(huán)內(nèi)市場(chǎng)容量的價(jià)格導(dǎo)向性顯著，3-5萬元8內(nèi)環(huán)內(nèi)市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)主力市場(chǎng)：60-90㎡、200-400萬總價(jià)產(chǎn)品次主力市場(chǎng)：120-160㎡、400-600萬總價(jià)產(chǎn)品面積/總價(jià)<200200-399400-599600-799800-9991000-11991200-13991400-15991600-17991800-2000>2000合計(jì)<506650-602202260-70144214670-801891220180-901473220990-10039217102100-11028982110-1203731587120-1301850627613015026116851582117150-16014021321196160-17064751363116170-18022163592210114180-190465561331153190-2004611172141>200419406153453364221540合計(jì)86794271631891131078238642322102剛需首置市場(chǎng)（主力）首改市場(chǎng)（次主力）內(nèi)環(huán)內(nèi)市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)主力市場(chǎng)：60-90㎡、200-400萬總9三、3-5萬中高端市場(chǎng)分析三、3-5萬中高端市場(chǎng)分析10市場(chǎng)供求走勢(shì)整體市場(chǎng)新增供應(yīng)少，以存貨去化為主，成交量波動(dòng)較大市場(chǎng)供求走勢(shì)整體市場(chǎng)新增供應(yīng)少，以存貨去化為主，成交量波動(dòng)較11市場(chǎng)供求走勢(shì)主流市場(chǎng)特征與內(nèi)環(huán)內(nèi)市場(chǎng)類同，但150㎡以上產(chǎn)品缺乏市場(chǎng)供應(yīng)面積/總價(jià)<200200-249250-299300-349350-399400-449450-499500-549550-599600-649650-699700-749750-800>800合計(jì)<501150-60414160-701832170-8055292515480-905691959890-100171242221166100-11036511517155110-1201814133120-13016251668179161130-14017102775147140-1501973082739161129150-16013235613731160-17013114515170-18012421616180-19012115190-2002111519>200111137140合計(jì)479232412314579121475352213101701232主力市場(chǎng)次主力市場(chǎng)缺乏市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)供求走勢(shì)主流市場(chǎng)特征與內(nèi)環(huán)內(nèi)市場(chǎng)類同，但150㎡以上產(chǎn)品12

項(xiàng)目區(qū)域板塊主力面積2012年成交量古北御庭浦東新區(qū)花木105-147㎡341套東外灘1號(hào)楊浦區(qū)東外灘70-125㎡290套都薈豪庭閘北區(qū)不夜城73-140㎡173套世博花園虹口區(qū)四川北路73-165㎡49套圣驪河濱苑楊浦區(qū)東外灘80-132㎡44套放量典型項(xiàng)目分析從產(chǎn)品定位看，各項(xiàng)目普遍對(duì)戶型面積有所控制項(xiàng)目區(qū)域板塊主力面積2012年成交量古北御庭浦東新區(qū)花木113客戶特征分析客戶類型購(gòu)買力購(gòu)買需求占有型非常強(qiáng)占有稀缺地段和資源、對(duì)檔次和尺度有高要求、對(duì)總價(jià)不敏感匹配型較強(qiáng)與目前居住物業(yè)的檔次和尺度相當(dāng)，對(duì)總價(jià)有一定敏感擠入型一般戶型要求重功能、輕尺度，對(duì)總價(jià)非常敏感中高端市場(chǎng)主力客層為“擠入型客戶”客戶特征分析客戶類型購(gòu)買力購(gòu)買需求占有型非常強(qiáng)占有稀缺地段和14結(jié)論通過控制產(chǎn)品的面積尺度，來控制產(chǎn)品的總價(jià)。從而，匹配“擠入型”客層的購(gòu)買力，滿足其“重功能，輕尺度”的需求。最終實(shí)現(xiàn)“提流量，保利潤(rùn)”中高端市場(chǎng)項(xiàng)目主流策略：結(jié)論通過控制產(chǎn)品的面積尺度，來控制產(chǎn)品的總價(jià)。中高端市場(chǎng)項(xiàng)目15四、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析四、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析16競(jìng)爭(zhēng)板塊分析本案新江灣五角場(chǎng)四川北路東外灘

板塊描述市場(chǎng)情況市場(chǎng)落位東外灘片區(qū)建設(shè)發(fā)展進(jìn)度和城市界面相對(duì)處于劣勢(shì)在售項(xiàng)目少，市場(chǎng)供應(yīng)量小，板塊輪動(dòng)弱首置、首改新江灣城大型生態(tài)國(guó)際社區(qū)，城市界面較好項(xiàng)目分布密集，品牌開發(fā)商云集，板塊輪動(dòng)強(qiáng)首改、再改、大平層五角場(chǎng)楊浦區(qū)商業(yè)商務(wù)核心，片區(qū)發(fā)展非常成熟市場(chǎng)供應(yīng)量極少，瑞安地產(chǎn)一家獨(dú)大（江灣翰林）大平層四川北路舊區(qū)改造成片開發(fā)，片區(qū)未來規(guī)劃完善，未改造區(qū)域城市界面較差在售項(xiàng)目多為尾盤，僅瑞虹新城供應(yīng)充足，全面吸納區(qū)域及周邊各類市場(chǎng)需求首置、首改、再改根據(jù)板塊的地緣相關(guān)性，以及所在3-5萬內(nèi)環(huán)內(nèi)中高端市場(chǎng)，得出本案競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：競(jìng)爭(zhēng)板塊分析本案新江灣五角場(chǎng)四川北路東外灘板塊描述市場(chǎng)情況17競(jìng)爭(zhēng)格局分析圣驪河濱苑30775元/㎡毛坯83-137㎡270-400萬本案東外灘1號(hào)29104元/㎡毛坯58-124㎡160-360萬瑞虹新城40567元/㎡(前期)1800元/㎡裝修90-140㎡(前期)75-175㎡(將推)320-780萬(將推)江灣翰林37885元/㎡3500元/㎡裝修190-210㎡630-850萬九龍倉(cāng)璽園46330元/㎡6000元/㎡裝修146-178㎡600-900萬華潤(rùn)新江灣九里37419元/㎡3500元/㎡裝修166㎡主力550-700萬保輝香景園36313元/㎡3000元/㎡裝修119-143、155-179㎡430-650萬板塊主力總價(jià)主力面積單價(jià)裝修成本代表項(xiàng)目新江灣城600-900150-1804.66000九龍倉(cāng)璽園500-700155-1803.6-3.73000-3500華潤(rùn)新江灣九里五角場(chǎng)630-850190-2103.83500江灣翰林四川北路600-790135-1744.6-4.8(預(yù))4000瑞虹新城340-40077-894.6-4.8(預(yù))4000東外灘240-40080-1403.00東外灘1號(hào)東外灘板塊的單總價(jià)均處于競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的低位新江灣五角場(chǎng)四川北路東外灘競(jìng)爭(zhēng)格局分析圣驪河濱苑本案東外灘1號(hào)瑞虹新城江灣翰林九龍倉(cāng)璽18競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特征分析根據(jù)市場(chǎng)需求定位，本案競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)可分為以下四類：市場(chǎng)分類戶型面積板塊落位主流裝修標(biāo)準(zhǔn)首置70-90㎡

毛坯

首改100-140㎡

3000-5000元再改150-180㎡

5000-6000元

大平層200㎡以上

6000-10000元

東外灘四川北路新江灣城五角場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特征分析根據(jù)市場(chǎng)需求定位，本案競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)可分為以下四類19競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特征分析市場(chǎng)分類代表項(xiàng)目主力面積放量單價(jià)折算毛坯單價(jià)單價(jià)溢價(jià)能力首置、首改市場(chǎng)(70-140㎡)東外灘一號(hào)58-12430000（毛坯）--低圣驪河濱苑83-13730800（毛坯）--低再改市場(chǎng)(150-180㎡)保輝香景園155-17936000（3000元裝修成本）33000相對(duì)低華潤(rùn)·新江灣九里16637400（3500元裝修成本）34000相對(duì)低九龍倉(cāng)璽園146-17846300（6000元裝修成本）40000高仁恒怡庭168-170（洋房）58000（7000元裝修成本）51000高大平層市場(chǎng)(200㎡以上)三湘七星府邸203-20832300（4000元裝修成本）28000低江灣翰林197-21338000（4000元裝修成本）34000相對(duì)低嘉譽(yù)灣201-22339000（7000元裝修成本）32000低首置首改市場(chǎng)：受客層購(gòu)買力限制，單價(jià)溢價(jià)能力低再改市場(chǎng)：總價(jià)適中與客層匹配，單價(jià)溢價(jià)能力相對(duì)高大平層市場(chǎng)：總價(jià)壓力較高，單價(jià)溢價(jià)能力相對(duì)低競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特征分析市場(chǎng)分類代表項(xiàng)目主力面積放量單價(jià)折算毛坯單價(jià)20競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特征分析市場(chǎng)分類代表項(xiàng)目主力面積強(qiáng)銷期流量首置、首改市場(chǎng)(70-140㎡)東外灘一號(hào)58-12418-20套/月圣驪河濱苑83-137再改市場(chǎng)(150-180㎡)保輝香景園155-17910-12套/月華潤(rùn)·新江灣九里166九龍倉(cāng)璽園146-178仁恒怡庭168-170（洋房）大平層市場(chǎng)(200㎡以上)三湘七星府邸203-2086-8套/月江灣翰林：48套/月（10.14開盤集中簽約181/100套、板塊缺乏供應(yīng)）江灣翰林197-213嘉譽(yù)灣201-223首置首改市場(chǎng)：流量水平高再改市場(chǎng)：流量水平適中大平層市場(chǎng)：流量水平較低競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特征分析市場(chǎng)分類代表項(xiàng)目主力面積強(qiáng)銷期流量首置、首改2170-140㎡150-180㎡200㎡以上70-140㎡200㎡以上150-180㎡產(chǎn)品面積與溢價(jià)能力的關(guān)系：市場(chǎng)分類戶型尺度單價(jià)溢價(jià)能力流量速度首置、首改70-140㎡低快再改150-180㎡量?jī)r(jià)均衡大平層200㎡以上低慢結(jié)論溢價(jià)低溢價(jià)低溢價(jià)高產(chǎn)品面積與流量速度的關(guān)系：速度快速度慢70-140㎡150-180㎡200㎡70-140㎡200㎡22五、項(xiàng)目自身認(rèn)識(shí)五、項(xiàng)目自身認(rèn)識(shí)23東外灘板塊M內(nèi)環(huán)線本案M地鐵4號(hào)線400m環(huán)線位置：內(nèi)環(huán)以內(nèi)交通配套：4、12號(hào)線交匯，大連路隧道距離地鐵：400米坐落內(nèi)環(huán)以內(nèi)，雙軌交匯，區(qū)位具備標(biāo)簽性地鐵12號(hào)線（規(guī)劃）優(yōu)勢(shì)1：中環(huán)線項(xiàng)目認(rèn)識(shí)大連路隧道直達(dá)陸家嘴東外灘板塊M內(nèi)環(huán)線本案M地鐵4號(hào)線400m環(huán)線位置：內(nèi)24M地鐵4號(hào)線地鐵12號(hào)線（規(guī)劃）本案寶地廣場(chǎng)北美廣場(chǎng)西門子中心榮廣商務(wù)中心東外灘板塊商業(yè)商務(wù)中心，資源聚集度高北美廣場(chǎng)：高端商辦綜合體，德國(guó)大陸集團(tuán)等大型企業(yè)總部已入駐。西門子中心寶地廣場(chǎng)：招商進(jìn)度順利，小南國(guó)、迪卡儂等主力店已入駐。海上海弘基休閑廣場(chǎng)榮廣商務(wù)中心優(yōu)勢(shì)2：項(xiàng)目認(rèn)識(shí)大連路站弘基休閑廣場(chǎng)M地鐵4號(hào)線地鐵12號(hào)線本案寶地廣場(chǎng)北美廣場(chǎng)西門子榮廣商務(wù)東25項(xiàng)目認(rèn)識(shí)甲級(jí)寫字樓商業(yè)廣場(chǎng)自身為大型城市綜合體項(xiàng)目，內(nèi)環(huán)稀缺的2.5較低容積率優(yōu)勢(shì)3：項(xiàng)目認(rèn)識(shí)甲級(jí)寫字樓商業(yè)廣場(chǎng)自身為大型城市綜合體項(xiàng)目，內(nèi)環(huán)稀缺26周家嘴路昆明路荊州路9號(hào)樓項(xiàng)目認(rèn)識(shí)項(xiàng)目入市時(shí)間較長(zhǎng)9號(hào)樓無法與前期區(qū)隔，其展現(xiàn)力和調(diào)性難以全新塑造實(shí)現(xiàn)突破劣勢(shì)：周家嘴路昆明路荊州路9號(hào)樓項(xiàng)目認(rèn)識(shí)項(xiàng)目入市時(shí)間較長(zhǎng)劣勢(shì)：27板塊市場(chǎng)認(rèn)識(shí)在售項(xiàng)目全部定位中低端品質(zhì)，板塊市場(chǎng)缺乏高品質(zhì)改善型產(chǎn)品供應(yīng)東外灘1號(hào)外立面：面磚、涂料社區(qū)規(guī)劃：非人車分流產(chǎn)品面積：70-125㎡當(dāng)前售價(jià)：30500元/㎡

圣驪河濱苑外立面：涂料社區(qū)規(guī)劃：非人車分流產(chǎn)品面積：80-132㎡當(dāng)前售價(jià)：32000元/㎡板塊市場(chǎng)認(rèn)識(shí)在售項(xiàng)目全部定位中低端品質(zhì)，板塊市場(chǎng)缺乏高品質(zhì)東28結(jié)論依托顯著優(yōu)勢(shì)，樹立品質(zhì)標(biāo)桿，跳脫東外灘市場(chǎng)項(xiàng)目定位：內(nèi)環(huán)內(nèi)、東外灘核心、成熟綜合體結(jié)論依托顯著優(yōu)勢(shì)，樹立品質(zhì)標(biāo)桿，跳脫東外灘市場(chǎng)項(xiàng)目定位：29六、產(chǎn)品定位建議六、產(chǎn)品定位建議30市場(chǎng)分類戶型面積單價(jià)溢價(jià)能力流量水平主流裝修標(biāo)準(zhǔn)首置70-90㎡較低較快毛坯

首改100-140㎡3000-5000元再改150-180㎡相對(duì)高適中5000-6000元

大平層200㎡以上相對(duì)低緩慢6000-10000元

產(chǎn)品定位項(xiàng)目落位結(jié)合市場(chǎng)量?jī)r(jià)關(guān)系：市場(chǎng)分類戶型面積單價(jià)溢價(jià)能力流量水平主流裝修標(biāo)準(zhǔn)首置70-931房型套數(shù)面積（㎡）套數(shù)占比（%）2房66895~10755.25%3房275118~14022.75%大3房99174~1808.19%4房46180~1853.80%復(fù)式61115~3305.05%不規(guī)則房型6060~2104.96%合計(jì)1209——100.0%前期產(chǎn)品配比情況方案一（推薦）：

尺度提升，占位再改市場(chǎng)方案二：

維持現(xiàn)狀，貼合市場(chǎng)主流產(chǎn)品定位房型套數(shù)面積（㎡）套數(shù)占比（%）2房66895~10755.32方案一（推薦）：產(chǎn)品面積：155㎡三房（60%），175㎡3+1房（40%）面積適度控制，突出產(chǎn)品功能性預(yù)計(jì)售價(jià)：4.3-4.5萬元/㎡（含5000元裝修報(bào)價(jià),成本控制在3000元左右）預(yù)計(jì)銷售周期：12個(gè)月左右方案評(píng)價(jià)：流量速度與單價(jià)溢價(jià)能力相對(duì)平衡方案一（推薦）：方案評(píng)價(jià)：流量速度與單價(jià)溢價(jià)能力相對(duì)平衡33戶型借鑒150㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（西康路989）166㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（華潤(rùn)新江灣九里）三房借鑒177㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)（西康路989）165㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)（新城公館）四房借鑒戶型借鑒150㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)166㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)34方案二：產(chǎn)品面積：90㎡兩房（60%），130㎡三房（40%）戶型面積緊湊，貼合剛需主流市場(chǎng)預(yù)計(jì)售價(jià)：3.5-3.7萬元/㎡（毛坯）預(yù)計(jì)銷售周期：3-5個(gè)月方案評(píng)價(jià)：流量速度快，但是單價(jià)溢價(jià)能力差方案二：方案評(píng)價(jià)：流量速度快，但是單價(jià)溢價(jià)能力差35七、裝修配置建議

七、裝修配置建議36新城公館裝修標(biāo)準(zhǔn)：6000元/㎡(成本3000元左右)客廳門窗YKKAP系列入戶門進(jìn)口三星智能防盜門廚房櫥柜合資品牌整體櫥柜廚房電器西門子SIEMENS冰箱華倫帝嵌入式雙開門冰箱龍頭瑞士弗蘭克FRANKE水槽瑞士弗蘭克FRANKE消毒柜西門子SIEMENS衛(wèi)生間排水系統(tǒng)同層排水臺(tái)盆美國(guó)科勒KOHLER龍頭美國(guó)科勒KOHLER花灑美國(guó)科勒KOHLER座便器美國(guó)科勒KOHLER浴缸美國(guó)科勒KOHLER科技應(yīng)用新風(fēng)系統(tǒng)法國(guó)LANCEL恒濕恒氧中央空調(diào)日立HITACHI地暖威能VAILLANT地面客廳、餐廳、衛(wèi)生間天然或復(fù)合大理石臥房、書房實(shí)木復(fù)合地板配置全面化、品牌歐美化、成本易控制新城公館裝修標(biāo)準(zhǔn)：6000元/㎡(成本3000元左右)客37附件：瑞虹新城附件：瑞虹新城38瑞虹新城–整體規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)模：整體170萬方，住宅110萬方，商辦60萬方。瑞虹天地：一公里商業(yè)商務(wù)軸，地下部分貫通4號(hào)線臨平路站和10號(hào)線郵電新村站。月亮宮：文化藝術(shù)中心（歌劇院、下沉式音樂廣場(chǎng)、零售）2015年太陽(yáng)殿：高端辦公和主題零售（兩棟170米5A級(jí)寫字樓、美食購(gòu)物廣場(chǎng)、零售）2018年星星堂：精品零售和辦公（高端品牌主力店、運(yùn)動(dòng)潮流服飾）2020年一期二期四期三期和平公園酒店式公寓星星堂月亮宮太陽(yáng)殿五期住宅瑞虹坊（前期社區(qū)商業(yè)）10號(hào)線郵電新村站4號(hào)線臨平路站師大一附中內(nèi)環(huán)內(nèi)超大規(guī)模綜合體項(xiàng)目，獨(dú)立成片開發(fā)規(guī)劃完善規(guī)劃排布：2012年底2015年2018年2020年五期入市“月亮宮”建成“太陽(yáng)殿”建成三期后續(xù)地塊入市“星星堂”建成瑞虹新城–整體規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)模：瑞虹天地：一期二期四期三期和39物業(yè)地址天寶路近天虹路投資商瑞安房地產(chǎn)總建筑面積186081㎡住宅面積166000㎡商業(yè)面積20000㎡容積率3.49物業(yè)公司豐誠(chéng)物業(yè)（瑞安全資子公司）梯戶數(shù)二梯三戶二梯四戶樓棟10、11、15、16開盤套數(shù)366套(共868套)主力面積77-173㎡價(jià)格4.6-4.8萬/㎡（精裝修交付）銷售動(dòng)態(tài)預(yù)計(jì)12月中旬開盤開盤辦卡量約700張（辦卡不收籌）,兩房客充足，向三房推薦分流一、二房5萬優(yōu)惠，三、四房10萬優(yōu)惠1011151610號(hào)樓（兩梯四戶）11號(hào)樓（兩梯三戶）143㎡3R77㎡1R91㎡2R141㎡3R138㎡3R91㎡2R173㎡4R15號(hào)樓（兩梯三戶）16號(hào)樓（兩梯四戶）173㎡4R91㎡2R141㎡3R141㎡3R91㎡2R77㎡1R143㎡3R天寶路天虹路五期（璟庭）–基本信息內(nèi)環(huán)內(nèi)具備性價(jià)比的高品質(zhì)項(xiàng)目物業(yè)地址天寶路近天虹路投資商瑞安房地產(chǎn)總建筑面積18608140產(chǎn)品配比(首批)房型面積段戶型套數(shù)戶型配比總價(jià)1R7752套14%350萬2R91106套29%430-450萬3R138-143156套43%630-650萬4R17352套14%800萬住宅住宅住宅住宅底商底商底商會(huì)所服務(wù)式住宅車行入口人行主入口4600㎡產(chǎn)品構(gòu)成：（面積控制，以量為先）住宅產(chǎn)品（貼合市場(chǎng)主流，大批老業(yè)主存在分戶和改善需求，以銷量為導(dǎo)向，因此其戶型面積有所控制。）服務(wù)式住宅產(chǎn)品：主力面積在100㎡以內(nèi)，住宅屬性，提高酒店式服務(wù)

（面向高端人群，具備一定投資屬性，面積更為緊湊）社區(qū)特色：（規(guī)模有限，功能齊全，精致實(shí)用）綠化景觀–

圍合式布局形成中央集中綠化，寬度約70米，立體層疊式景觀，最大落差達(dá)7米，設(shè)置一個(gè)垂直式瀑布水系景觀。地下會(huì)所–建面為4600㎡，內(nèi)部配套齊全。雙泳池配置，直面瀑布景觀。社區(qū)底商–地下部分全部連通，貫穿商業(yè)商務(wù)軸。人車行規(guī)劃–完全人車分流。建筑特色：（強(qiáng)調(diào)國(guó)際化，現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格）立面材質(zhì)–真石漆、灰玻、鋁飾板，少量石材。立面特色–借鑒鋼琴琴鍵，隨意不乏韻律感。五期（璟庭）–社區(qū)規(guī)劃產(chǎn)品配比(首批)房型面積段戶型套數(shù)戶型配比總價(jià)1R77541五期（璟庭）–產(chǎn)品戶型77㎡一房?jī)蓮d一衛(wèi)91㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)141㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)173㎡四房?jī)蓮d三衛(wèi)戶型設(shè)計(jì)以保證功能性為主，面積尺度有效控制一、兩房：保證朝南面采光

南北不通透三、四房：保證戶型功能性

南向功能間數(shù)量及面寬有限五期（璟庭）–產(chǎn)品戶型77㎡一房?jī)蓮d一衛(wèi)91㎡兩42五期（璟庭）–裝修配置裝修配置表中央空調(diào)大金DAIKIN地暖水暖地暖門窗LOW-E雙層中空玻璃廚電德國(guó)庫(kù)博士KUPPERBUSCH櫥柜德國(guó)米勒MIELE家電西門子SIEMENS衛(wèi)浴潔具TOTO網(wǎng)絡(luò)光纖入戶突出配置的全面性和高品質(zhì)，“重廚電、輕衛(wèi)浴”,以局部提升整體奢華感裝修標(biāo)準(zhǔn)不對(duì)外報(bào)價(jià)，預(yù)估成本在3000-3500元左右/㎡。五期（璟庭）–裝修配置裝修配置表中央空調(diào)大金DAIKIN43辦卡客戶來源推廣定位：國(guó)際級(jí)巨擘規(guī)劃

市中心生活標(biāo)簽（主打國(guó)際化居住氛圍和未來大規(guī)劃）媒體渠道：全方位推廣宣傳（新品發(fā)布會(huì)、電視、網(wǎng)絡(luò)、短信效果最佳）現(xiàn)場(chǎng)人氣：10月開始邀約，每周來人1000余組，平均新來訪400組。客源分布：50%的客戶為虹口本地客，瑞虹新城老業(yè)主占總體30%以上，其次為陸家嘴和楊浦地區(qū)?？蛻粜枨螅罕镜乜停ㄊ字煤透纳菩蜑橹鳎?/p>

陸家嘴（改善為主）

其他外區(qū)（剛需和首改為主）五期（璟庭）–營(yíng)銷與客源情況辦卡客戶來源推廣定位：媒體渠道：現(xiàn)場(chǎng)人氣：10月開始邀約，每44專業(yè)至上·服務(wù)至誠(chéng)同策咨詢Thanksforlistening感謝聆聽專業(yè)至上·服務(wù)至誠(chéng)同策咨詢Thanksforlisten45演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！46專業(yè)至上·服務(wù)至誠(chéng)寶地東花園產(chǎn)品定位報(bào)告同策咨詢股份有限公司2012.12專業(yè)至上·服務(wù)至誠(chéng)寶地東花園產(chǎn)品定位報(bào)告47報(bào)告目錄宏觀市場(chǎng)及后市預(yù)判內(nèi)環(huán)內(nèi)市場(chǎng)分析中高端市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析項(xiàng)目自身認(rèn)識(shí)產(chǎn)品定位建議裝修配置建議附件：瑞虹新城分析報(bào)告目錄附件：瑞虹新城分析48一、宏觀市場(chǎng)及后市預(yù)判一、宏觀市場(chǎng)及后市預(yù)判49宏觀政策2012年房產(chǎn)政策重在“補(bǔ)漏洞”和“重落實(shí)”，未見松動(dòng)跡象預(yù)計(jì)明年政策基調(diào)為“穩(wěn)而壓”1月1日，上海市公積金貸款“收緊”，非改善型二套住房停貸。1月底，上海有關(guān)部門明確指出，今年重點(diǎn)是執(zhí)行好差別化住房信貸，房產(chǎn)稅的征收和住房限售政策。3月1日起，上海市調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，繼續(xù)執(zhí)行限售。2月22日，傳言外地戶口持居住證滿三年可購(gòu)二套房，非政策微調(diào)，實(shí)是強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行。2月28日，新規(guī)收緊限購(gòu)，本市無產(chǎn)權(quán)未婚子女，才可新購(gòu)一套房。3月23日起，上海經(jīng)適房申請(qǐng)門檻再度調(diào)低4月16日，上海市政府明確指示：繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控力度不減，政策不變。6月15日，上海叫停非滬籍補(bǔ)繳社保購(gòu)房，規(guī)避政策漏洞6月29日，部分區(qū)縣實(shí)行上海戶籍人士限購(gòu)二套房，非滬籍單身人士不得在本市購(gòu)買商品房7月27日，上海市人民政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控政策的通知》（下簡(jiǎn)稱《通知》），從嚴(yán)執(zhí)行調(diào)控政策。9月，上海市住房保障和房屋管理局下發(fā)《關(guān)于開展住房限售政策等執(zhí)行情況檢查的通知》2012年1月2月3月4月6月7月9月堅(jiān)決政策執(zhí)行調(diào)控態(tài)勢(shì)高壓調(diào)控方式強(qiáng)化落實(shí)實(shí)施周期中長(zhǎng)期宏觀政策2012年房產(chǎn)政策重在“補(bǔ)漏洞”和“重落實(shí)”，未見松50公寓整體市場(chǎng)走勢(shì)近期市場(chǎng)呈現(xiàn)供應(yīng)萎縮、成交穩(wěn)定的走勢(shì)，預(yù)計(jì)明年市場(chǎng)量?jī)r(jià)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)確立6月3月起：逐步復(fù)蘇6月：到達(dá)上半年高位7月：受政策影響回落8月后：量?jī)r(jià)齊穩(wěn)11月：降息即將兌現(xiàn)，

年末翹尾補(bǔ)社保叫停單身限購(gòu)出臺(tái)公寓整體市場(chǎng)走勢(shì)近期市場(chǎng)呈現(xiàn)供應(yīng)萎縮、成交穩(wěn)定的走勢(shì)，6月351二、內(nèi)環(huán)內(nèi)市場(chǎng)分析二、內(nèi)環(huán)內(nèi)市場(chǎng)分析52內(nèi)環(huán)內(nèi)市場(chǎng)格局淮海中路板塊10萬打浦橋板塊5-6萬老西門板塊5.5-6萬黃浦濱江板塊8-10萬衡山路板塊7.5-8萬北外灘板塊6-8萬新華路板塊8-10萬中山公園板塊5-6萬長(zhǎng)壽板塊5-5.2萬武寧板塊5-5.5萬塘橋板塊5萬楓林板塊5.5-6萬陸家嘴濱江板塊11-16萬花木板塊4.5-5.5萬洋涇板塊5.5-6萬四川北路3.5-4萬東外灘板塊3-3.2萬不夜城3.5-4萬市場(chǎng)類別板塊區(qū)位中高端市場(chǎng)3-5萬東外灘四川北路、不夜城、花木內(nèi)環(huán)邊緣高端市場(chǎng)5-8萬武寧路、北外灘、長(zhǎng)壽路、中山公園、衡山路、楓林路、打浦橋、老西門、塘橋、洋涇傳統(tǒng)市區(qū)豪宅市場(chǎng)8萬以上陸家嘴濱江、黃浦濱江、淮海中路、新華路、市中心核心區(qū)、濱江沿線東外灘板塊位于內(nèi)環(huán)內(nèi)北側(cè)，落位于“市區(qū)中高端市場(chǎng)”內(nèi)環(huán)內(nèi)市場(chǎng)格局淮海中路板塊打浦橋板塊老西門板塊黃浦濱江板塊衡53內(nèi)環(huán)內(nèi)市場(chǎng)容量分析內(nèi)環(huán)內(nèi)市場(chǎng)容量的價(jià)格導(dǎo)向性顯著，3-5萬元中高端市場(chǎng)的放量能力最強(qiáng)市場(chǎng)類別板塊板塊年均流量中高端市場(chǎng)3-5萬東外灘四川北路

不夜城310套/月高端市場(chǎng)5-8萬武寧路、北外灘、長(zhǎng)壽路、中山公園、衡山路、打浦橋、老西門、花木、塘橋、洋涇115套/月豪宅市場(chǎng)8萬以上陸家嘴濱江、黃浦濱江、淮海中路、新華路、70套/月內(nèi)環(huán)內(nèi)市場(chǎng)容量分析內(nèi)環(huán)內(nèi)市場(chǎng)容量的價(jià)格導(dǎo)向性顯著，3-5萬元54內(nèi)環(huán)內(nèi)市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)主力市場(chǎng)：60-90㎡、200-400萬總價(jià)產(chǎn)品次主力市場(chǎng)：120-160㎡、400-600萬總價(jià)產(chǎn)品面積/總價(jià)<200200-399400-599600-799800-9991000-11991200-13991400-15991600-17991800-2000>2000合計(jì)<506650-602202260-70144214670-801891220180-901473220990-10039217102100-11028982110-1203731587120-1301850627613015026116851582117150-16014021321196160-17064751363116170-18022163592210114180-190465561331153190-2004611172141>200419406153453364221540合計(jì)86794271631891131078238642322102剛需首置市場(chǎng)（主力）首改市場(chǎng)（次主力）內(nèi)環(huán)內(nèi)市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)主力市場(chǎng)：60-90㎡、200-400萬總55三、3-5萬中高端市場(chǎng)分析三、3-5萬中高端市場(chǎng)分析56市場(chǎng)供求走勢(shì)整體市場(chǎng)新增供應(yīng)少，以存貨去化為主，成交量波動(dòng)較大市場(chǎng)供求走勢(shì)整體市場(chǎng)新增供應(yīng)少，以存貨去化為主，成交量波動(dòng)較57市場(chǎng)供求走勢(shì)主流市場(chǎng)特征與內(nèi)環(huán)內(nèi)市場(chǎng)類同，但150㎡以上產(chǎn)品缺乏市場(chǎng)供應(yīng)面積/總價(jià)<200200-249250-299300-349350-399400-449450-499500-549550-599600-649650-699700-749750-800>800合計(jì)<501150-60414160-701832170-8055292515480-905691959890-100171242221166100-11036511517155110-1201814133120-13016251668179161130-14017102775147140-1501973082739161129150-16013235613731160-17013114515170-18012421616180-19012115190-2002111519>200111137140合計(jì)479232412314579121475352213101701232主力市場(chǎng)次主力市場(chǎng)缺乏市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)供求走勢(shì)主流市場(chǎng)特征與內(nèi)環(huán)內(nèi)市場(chǎng)類同，但150㎡以上產(chǎn)品58

項(xiàng)目區(qū)域板塊主力面積2012年成交量古北御庭浦東新區(qū)花木105-147㎡341套東外灘1號(hào)楊浦區(qū)東外灘70-125㎡290套都薈豪庭閘北區(qū)不夜城73-140㎡173套世博花園虹口區(qū)四川北路73-165㎡49套圣驪河濱苑楊浦區(qū)東外灘80-132㎡44套放量典型項(xiàng)目分析從產(chǎn)品定位看，各項(xiàng)目普遍對(duì)戶型面積有所控制項(xiàng)目區(qū)域板塊主力面積2012年成交量古北御庭浦東新區(qū)花木159客戶特征分析客戶類型購(gòu)買力購(gòu)買需求占有型非常強(qiáng)占有稀缺地段和資源、對(duì)檔次和尺度有高要求、對(duì)總價(jià)不敏感匹配型較強(qiáng)與目前居住物業(yè)的檔次和尺度相當(dāng)，對(duì)總價(jià)有一定敏感擠入型一般戶型要求重功能、輕尺度，對(duì)總價(jià)非常敏感中高端市場(chǎng)主力客層為“擠入型客戶”客戶特征分析客戶類型購(gòu)買力購(gòu)買需求占有型非常強(qiáng)占有稀缺地段和60結(jié)論通過控制產(chǎn)品的面積尺度，來控制產(chǎn)品的總價(jià)。從而，匹配“擠入型”客層的購(gòu)買力，滿足其“重功能，輕尺度”的需求。最終實(shí)現(xiàn)“提流量，保利潤(rùn)”中高端市場(chǎng)項(xiàng)目主流策略：結(jié)論通過控制產(chǎn)品的面積尺度，來控制產(chǎn)品的總價(jià)。中高端市場(chǎng)項(xiàng)目61四、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析四、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析62競(jìng)爭(zhēng)板塊分析本案新江灣五角場(chǎng)四川北路東外灘

板塊描述市場(chǎng)情況市場(chǎng)落位東外灘片區(qū)建設(shè)發(fā)展進(jìn)度和城市界面相對(duì)處于劣勢(shì)在售項(xiàng)目少，市場(chǎng)供應(yīng)量小，板塊輪動(dòng)弱首置、首改新江灣城大型生態(tài)國(guó)際社區(qū)，城市界面較好項(xiàng)目分布密集，品牌開發(fā)商云集，板塊輪動(dòng)強(qiáng)首改、再改、大平層五角場(chǎng)楊浦區(qū)商業(yè)商務(wù)核心，片區(qū)發(fā)展非常成熟市場(chǎng)供應(yīng)量極少，瑞安地產(chǎn)一家獨(dú)大（江灣翰林）大平層四川北路舊區(qū)改造成片開發(fā)，片區(qū)未來規(guī)劃完善，未改造區(qū)域城市界面較差在售項(xiàng)目多為尾盤，僅瑞虹新城供應(yīng)充足，全面吸納區(qū)域及周邊各類市場(chǎng)需求首置、首改、再改根據(jù)板塊的地緣相關(guān)性，以及所在3-5萬內(nèi)環(huán)內(nèi)中高端市場(chǎng)，得出本案競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：競(jìng)爭(zhēng)板塊分析本案新江灣五角場(chǎng)四川北路東外灘板塊描述市場(chǎng)情況63競(jìng)爭(zhēng)格局分析圣驪河濱苑30775元/㎡毛坯83-137㎡270-400萬本案東外灘1號(hào)29104元/㎡毛坯58-124㎡160-360萬瑞虹新城40567元/㎡(前期)1800元/㎡裝修90-140㎡(前期)75-175㎡(將推)320-780萬(將推)江灣翰林37885元/㎡3500元/㎡裝修190-210㎡630-850萬九龍倉(cāng)璽園46330元/㎡6000元/㎡裝修146-178㎡600-900萬華潤(rùn)新江灣九里37419元/㎡3500元/㎡裝修166㎡主力550-700萬保輝香景園36313元/㎡3000元/㎡裝修119-143、155-179㎡430-650萬板塊主力總價(jià)主力面積單價(jià)裝修成本代表項(xiàng)目新江灣城600-900150-1804.66000九龍倉(cāng)璽園500-700155-1803.6-3.73000-3500華潤(rùn)新江灣九里五角場(chǎng)630-850190-2103.83500江灣翰林四川北路600-790135-1744.6-4.8(預(yù))4000瑞虹新城340-40077-894.6-4.8(預(yù))4000東外灘240-40080-1403.00東外灘1號(hào)東外灘板塊的單總價(jià)均處于競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的低位新江灣五角場(chǎng)四川北路東外灘競(jìng)爭(zhēng)格局分析圣驪河濱苑本案東外灘1號(hào)瑞虹新城江灣翰林九龍倉(cāng)璽64競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特征分析根據(jù)市場(chǎng)需求定位，本案競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)可分為以下四類：市場(chǎng)分類戶型面積板塊落位主流裝修標(biāo)準(zhǔn)首置70-90㎡

毛坯

首改100-140㎡

3000-5000元再改150-180㎡

5000-6000元

大平層200㎡以上

6000-10000元

東外灘四川北路新江灣城五角場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特征分析根據(jù)市場(chǎng)需求定位，本案競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)可分為以下四類65競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特征分析市場(chǎng)分類代表項(xiàng)目主力面積放量單價(jià)折算毛坯單價(jià)單價(jià)溢價(jià)能力首置、首改市場(chǎng)(70-140㎡)東外灘一號(hào)58-12430000（毛坯）--低圣驪河濱苑83-13730800（毛坯）--低再改市場(chǎng)(150-180㎡)保輝香景園155-17936000（3000元裝修成本）33000相對(duì)低華潤(rùn)·新江灣九里16637400（3500元裝修成本）34000相對(duì)低九龍倉(cāng)璽園146-17846300（6000元裝修成本）40000高仁恒怡庭168-170（洋房）58000（7000元裝修成本）51000高大平層市場(chǎng)(200㎡以上)三湘七星府邸203-20832300（4000元裝修成本）28000低江灣翰林197-21338000（4000元裝修成本）34000相對(duì)低嘉譽(yù)灣201-22339000（7000元裝修成本）32000低首置首改市場(chǎng)：受客層購(gòu)買力限制，單價(jià)溢價(jià)能力低再改市場(chǎng)：總價(jià)適中與客層匹配，單價(jià)溢價(jià)能力相對(duì)高大平層市場(chǎng)：總價(jià)壓力較高，單價(jià)溢價(jià)能力相對(duì)低競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特征分析市場(chǎng)分類代表項(xiàng)目主力面積放量單價(jià)折算毛坯單價(jià)66競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特征分析市場(chǎng)分類代表項(xiàng)目主力面積強(qiáng)銷期流量首置、首改市場(chǎng)(70-140㎡)東外灘一號(hào)58-12418-20套/月圣驪河濱苑83-137再改市場(chǎng)(150-180㎡)保輝香景園155-17910-12套/月華潤(rùn)·新江灣九里166九龍倉(cāng)璽園146-178仁恒怡庭168-170（洋房）大平層市場(chǎng)(200㎡以上)三湘七星府邸203-2086-8套/月江灣翰林：48套/月（10.14開盤集中簽約181/100套、板塊缺乏供應(yīng)）江灣翰林197-213嘉譽(yù)灣201-223首置首改市場(chǎng)：流量水平高再改市場(chǎng)：流量水平適中大平層市場(chǎng)：流量水平較低競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特征分析市場(chǎng)分類代表項(xiàng)目主力面積強(qiáng)銷期流量首置、首改6770-140㎡150-180㎡200㎡以上70-140㎡200㎡以上150-180㎡產(chǎn)品面積與溢價(jià)能力的關(guān)系：市場(chǎng)分類戶型尺度單價(jià)溢價(jià)能力流量速度首置、首改70-140㎡低快再改150-180㎡量?jī)r(jià)均衡大平層200㎡以上低慢結(jié)論溢價(jià)低溢價(jià)低溢價(jià)高產(chǎn)品面積與流量速度的關(guān)系：速度快速度慢70-140㎡150-180㎡200㎡70-140㎡200㎡68五、項(xiàng)目自身認(rèn)識(shí)五、項(xiàng)目自身認(rèn)識(shí)69東外灘板塊M內(nèi)環(huán)線本案M地鐵4號(hào)線400m環(huán)線位置：內(nèi)環(huán)以內(nèi)交通配套：4、12號(hào)線交匯，大連路隧道距離地鐵：400米坐落內(nèi)環(huán)以內(nèi)，雙軌交匯，區(qū)位具備標(biāo)簽性地鐵12號(hào)線（規(guī)劃）優(yōu)勢(shì)1：中環(huán)線項(xiàng)目認(rèn)識(shí)大連路隧道直達(dá)陸家嘴東外灘板塊M內(nèi)環(huán)線本案M地鐵4號(hào)線400m環(huán)線位置：內(nèi)70M地鐵4號(hào)線地鐵12號(hào)線（規(guī)劃）本案寶地廣場(chǎng)北美廣場(chǎng)西門子中心榮廣商務(wù)中心東外灘板塊商業(yè)商務(wù)中心，資源聚集度高北美廣場(chǎng)：高端商辦綜合體，德國(guó)大陸集團(tuán)等大型企業(yè)總部已入駐。西門子中心寶地廣場(chǎng)：招商進(jìn)度順利，小南國(guó)、迪卡儂等主力店已入駐。海上海弘基休閑廣場(chǎng)榮廣商務(wù)中心優(yōu)勢(shì)2：項(xiàng)目認(rèn)識(shí)大連路站弘基休閑廣場(chǎng)M地鐵4號(hào)線地鐵12號(hào)線本案寶地廣場(chǎng)北美廣場(chǎng)西門子榮廣商務(wù)東71項(xiàng)目認(rèn)識(shí)甲級(jí)寫字樓商業(yè)廣場(chǎng)自身為大型城市綜合體項(xiàng)目，內(nèi)環(huán)稀缺的2.5較低容積率優(yōu)勢(shì)3：項(xiàng)目認(rèn)識(shí)甲級(jí)寫字樓商業(yè)廣場(chǎng)自身為大型城市綜合體項(xiàng)目，內(nèi)環(huán)稀缺72周家嘴路昆明路荊州路9號(hào)樓項(xiàng)目認(rèn)識(shí)項(xiàng)目入市時(shí)間較長(zhǎng)9號(hào)樓無法與前期區(qū)隔，其展現(xiàn)力和調(diào)性難以全新塑造實(shí)現(xiàn)突破劣勢(shì)：周家嘴路昆明路荊州路9號(hào)樓項(xiàng)目認(rèn)識(shí)項(xiàng)目入市時(shí)間較長(zhǎng)劣勢(shì)：73板塊市場(chǎng)認(rèn)識(shí)在售項(xiàng)目全部定位中低端品質(zhì)，板塊市場(chǎng)缺乏高品質(zhì)改善型產(chǎn)品供應(yīng)東外灘1號(hào)外立面：面磚、涂料社區(qū)規(guī)劃：非人車分流產(chǎn)品面積：70-125㎡當(dāng)前售價(jià)：30500元/㎡

圣驪河濱苑外立面：涂料社區(qū)規(guī)劃：非人車分流產(chǎn)品面積：80-132㎡當(dāng)前售價(jià)：32000元/㎡板塊市場(chǎng)認(rèn)識(shí)在售項(xiàng)目全部定位中低端品質(zhì)，板塊市場(chǎng)缺乏高品質(zhì)東74結(jié)論依托顯著優(yōu)勢(shì)，樹立品質(zhì)標(biāo)桿，跳脫東外灘市場(chǎng)項(xiàng)目定位：內(nèi)環(huán)內(nèi)、東外灘核心、成熟綜合體結(jié)論依托顯著優(yōu)勢(shì)，樹立品質(zhì)標(biāo)桿，跳脫東外灘市場(chǎng)項(xiàng)目定位：75六、產(chǎn)品定位建議六、產(chǎn)品定位建議76市場(chǎng)分類戶型面積單價(jià)溢價(jià)能力流量水平主流裝修標(biāo)準(zhǔn)首置70-90㎡較低較快毛坯

首改100-140㎡3000-5000元再改150-180㎡相對(duì)高適中5000-6000元

大平層200㎡以上相對(duì)低緩慢6000-10000元

產(chǎn)品定位項(xiàng)目落位結(jié)合市場(chǎng)量?jī)r(jià)關(guān)系：市場(chǎng)分類戶型面積單價(jià)溢價(jià)能力流量水平主流裝修標(biāo)準(zhǔn)首置70-977房型套數(shù)面積（㎡）套數(shù)占比（%）2房66895~10755.25%3房275118~14022.75%大3房99174~1808.19%4房46180~1853.80%復(fù)式61115~3305.05%不規(guī)則房型6060~2104.96%合計(jì)1209——100.0%前期產(chǎn)品配比情況方案一（推薦）：

尺度提升，占位再改市場(chǎng)方案二：

維持現(xiàn)狀，貼合市場(chǎng)主流產(chǎn)品定位房型套數(shù)面積（㎡）套數(shù)占比（%）2房66895~10755.78方案一（推薦）：產(chǎn)品面積：155㎡三房（60%），175㎡3+1房（40%）面積適度控制，突出產(chǎn)品功能性預(yù)計(jì)售價(jià)：4.3-4.5萬元/㎡（含5000元裝修報(bào)價(jià),成本控制在3000元左右）預(yù)計(jì)銷售周期：12個(gè)月左右方案評(píng)價(jià)：流量速度與單價(jià)溢價(jià)能力相對(duì)平衡方案一（推薦）：方案評(píng)價(jià)：流量速度與單價(jià)溢價(jià)能力相對(duì)平衡79戶型借鑒150㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（西康路989）166㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（華潤(rùn)新江灣九里）三房借鑒177㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)（西康路989）165㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)（新城公館）四房借鑒戶型借鑒150㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)166㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)80方案二：產(chǎn)品面積：90㎡兩房（60%），130㎡三房（40%）戶型面積緊湊，貼合剛需主流市場(chǎng)預(yù)計(jì)售價(jià)：3.5-3.7萬元/㎡（毛坯）預(yù)計(jì)銷售周期：3-5個(gè)月方案評(píng)價(jià)：流量速度快，但是單價(jià)溢價(jià)能力差方案二：方案評(píng)價(jià)：流量速度快，但是單價(jià)溢價(jià)能力差81七、裝修配置建議

七、裝修配置建議82新城公館裝修標(biāo)準(zhǔn)：6000元/㎡(成本3000元左右)客廳門窗YKKAP系列入戶門進(jìn)口三星智能防盜門廚房櫥柜合資品牌整體櫥柜廚房電器西門子SIEMENS冰箱華倫帝嵌入式雙開門冰箱龍頭瑞士弗蘭克FRANKE水槽瑞士弗蘭克FRANKE消毒柜西門子SIEMENS衛(wèi)生間排水系統(tǒng)同層排水臺(tái)盆美國(guó)科勒KOHLER龍頭美國(guó)科勒KOHLER花灑美國(guó)科勒KOHLER座便器美國(guó)科勒KOHLER浴缸美國(guó)科勒KOHLER科技應(yīng)用新風(fēng)系統(tǒng)法國(guó)LANCEL恒濕恒氧中央空調(diào)日立HITACHI地暖威能VAILLANT地面客廳、餐廳、衛(wèi)生間天然或復(fù)合大理石臥房、書房實(shí)木復(fù)合地板配置全面化、品牌歐美化、成本易控制新城公館裝修標(biāo)準(zhǔn)：6000元/㎡(成本3000元左右)客83附件：瑞虹新城附件：瑞虹新城84瑞虹新城–整體規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)模：整體170萬方，住宅110萬方，商辦60萬方。瑞虹天地：一公里商業(yè)商務(wù)軸，地下部分貫通4號(hào)線臨平路站和10號(hào)線郵電新村站。月亮宮：文化藝術(shù)中心（歌劇院、下沉式音樂廣場(chǎng)、零售）2015年太陽(yáng)殿：高端辦公和主題零售（兩棟170米5A級(jí)寫字樓、美食購(gòu)物廣場(chǎng)、零售）2018年星星堂：精品零售和辦公（高端品牌主力店、運(yùn)動(dòng)潮流服飾）2020年一期二期四期三期和平公園酒店式公寓星星堂月亮宮太陽(yáng)殿五期住宅瑞虹坊（前期社