成本法及其應(yīng)用 課件

第八章成本法及其應(yīng)用第八章第八章成本法及其應(yīng)用第一節(jié)成本法概述第二節(jié)房地產(chǎn)價格的構(gòu)成第三節(jié)

成本法的基本公式第四節(jié)

重新購建價格的求取第五節(jié)

建筑物折舊的求取第六節(jié)成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定第七節(jié)成本法總結(jié)和運用舉例第八章成本法及其應(yīng)用第一節(jié)成本法概述第一節(jié)成本法概述一、成本法的概念簡要概念：是根據(jù)估價對象的重新購建價格來求取估價對象價值的方法。具體概念：是求取估價對象在價值時點的重新購建價格和建筑物折舊，然后將重新購建價格減去建筑物折舊來求取估價對象價值的方法。

成本法是求取估價對象在價值時點時的重置價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

第一節(jié)成本法概述一、成本法的概念定義中涉及的概念所謂重新購建價格，是指假設(shè)在價值時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出和應(yīng)得利潤。所謂建筑物折舊，是指各種原因造成的建筑物價值損失，其金額為建筑物在價值時點的市場價值與在價值時點的重新購建價格之差。定義中涉及的概念所謂重新購建價格，是指假設(shè)在價值時點重新取得從賣方角度看，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論。從買方角度看，成本法的理論依據(jù)是替代原理。二、成本法的理論依據(jù)二、成本法的理論依據(jù)（一）成本法的適用對象新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)(簡稱新開發(fā)的房地產(chǎn))可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)(簡稱舊的房地產(chǎn))正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)(即在建工程)計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)三、成本法適用的估價對象和條件

（一）成本法的適用對象三、成本法適用的估價對象和條件特別適用成本法估價的房地產(chǎn)：很少發(fā)生交易——無法采用市場法沒有經(jīng)濟收益或沒有潛在經(jīng)濟收益——無法采用收益法為個別使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)單純的建筑物或者其裝飾裝修部分

房地產(chǎn)保險(包括投保和理賠)及其他房地產(chǎn)損害賠償例如學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、行政辦公樓、軍隊營房、化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場之類有獨特設(shè)計的房地產(chǎn)。

特別適用成本法估價的房地產(chǎn)：很少發(fā)生交易——無法采用市場法成本法主要適用于評估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)的價值不適用于評估建筑物過于老舊的房地產(chǎn)的價值。

為什么？成本法主要適用于評估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)的價值為什

(二)成本法估價需要具備的條件房地產(chǎn)從長時期內(nèi)平均來看，

價格=成本+平均利潤

具體條件：

一是自由競爭，即可以自由進入市場二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)(二)成本法估價需要具備的條件房地產(chǎn)從長時期內(nèi)平均來看，應(yīng)當注意：

運用成本法時注意“逼近”，最主要的具體以下3個問題一是應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本。二是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進行調(diào)整。供應(yīng)＞需求，應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)低評估價值供應(yīng)＜需求，應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)高評估價值三是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等的分析進行調(diào)整。應(yīng)當注意：運用成本法時注意“逼近”，最主要的具體以下3個

四、成本法估價的操作步驟①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、利潤②估算重新購建價格③測算建筑物折舊

④求取積算價格注意：在現(xiàn)實中，房地產(chǎn)的價格直接取決于其效用，而非花費的成本，成本的增減一定要對效用有所作用才能形成價格。四、成本法估價的操作步驟①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、成本法估價程序測算房地產(chǎn)建設(shè)成本、利潤、稅金重置成本、重建成本確定C建筑物折舊計算D積算價格測算V=C-D成本法估價程序測算房地產(chǎn)建設(shè)成本、利潤、稅金重置成本、重建建房地產(chǎn)價格通常由7大項構(gòu)成：

①土地取得成本②建設(shè)成本③管理費用④投資利息⑤銷售費用⑥銷售稅費⑦開發(fā)利潤第二節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成房地產(chǎn)價格通常由7大項構(gòu)成：第二節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成一、土地取得成本土地取得成本為用地單位為取得土地使用權(quán)而支付的各項費用之和。因土地使用權(quán)取得的方式或所取得土地的生熟程度不同，土地取得成本的構(gòu)成不同。一、土地取得成本土地取得成本為用地單位為取得土地使用權(quán)而支付

取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑可歸納為以下3類情況：①通過土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓取得②通過土地使用權(quán)出讓取得（政府儲備、征收）③通過合作、合資取得取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑可歸納為以下3類情土地費用土地取得費土地開發(fā)費土地費用土地取得費土地開發(fā)費按照土地開發(fā)程度分類生地毛地熟地開發(fā)配套城市基礎(chǔ)設(shè)施進行征收安置補償直接進行房屋建設(shè)按照土地開發(fā)程度分類生地毛地熟地開發(fā)配套城市基礎(chǔ)設(shè)施進行征收

(一)市場購買下的土地取得成本

土地取得成本一般是由購買土地的價款和應(yīng)當由買方(在此為房地產(chǎn)開發(fā)商)繳納的稅費構(gòu)成：土地使用權(quán)購買價格，一般是采用市場法求取，也可以采用基準地價修正法、成本法求取。買方應(yīng)當繳納的稅費，包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費等。

通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照土地使用權(quán)購買價格的一定比例來測算。(一)市場購買下的土地取得成本土地取得(二)政府征收集體的土地取得成本

征收集體用地的土地取得成本包括以下三部分：

(1)征地補償安置費用，也稱為征地補償費用，一般由以下4項費用組成：①土地補償費，②安置補助費，③地上附著物和青苗的補償費，④安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。

(2)相關(guān)稅費，一般包括以下4項稅費：①征地管理費②耕地占用稅③耕地開墾費④新菜地開發(fā)建設(shè)基金

(3)土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費。

(二)政府征收集體的土地取得成本征收集體用地取得集體所有生地土地征收補償費國有土地使用權(quán)出讓金相關(guān)稅費土地開發(fā)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套取土地征收補償費國有土地使用權(quán)出讓金相關(guān)稅費土城（三)國有土地上房屋征收的土地取得成本

城市房屋拆遷下的土地取得成本包括以下三部分。

(1)房屋征收補償安置費用，一般由以下5項費用組成：①被征收房屋的房地產(chǎn)市場價格，②被征收房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補償金額，③搬遷補助費，④安置補助費，⑤征收非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補償費。

(2)相關(guān)費用，一般包括以下：①房屋征收理費②房屋征收服務(wù)費③房屋征收估價費④房屋拆除和渣土清運費

(3)土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費（三)國有土地上房屋征收的土地取得成本城市房屋取得城市毛地土地取得費土地開發(fā)費出讓購地款土地使用權(quán)出讓金征收安置補償費相關(guān)稅費取得城市毛地土地取得費土地開發(fā)費出讓購地款土地使用權(quán)征收安置

建設(shè)成本是在取得開發(fā)用地后進行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需要的直接費用、稅金等。在實際中主要包括下列幾項：1、勘察設(shè)計和前期工程費2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費3、建筑安裝工程費4、公共配套設(shè)施建設(shè)費5、其他工程費，包括工程監(jiān)理費、竣工驗收費等

6、開發(fā)過程中的稅費二、建設(shè)成本建設(shè)成本是在取得開發(fā)用地后進行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需三、管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必要的費用包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可按照土地取得成本與建設(shè)成本之和的一定比例，例如5%估算。三、管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)四、銷售費用

銷售費用也稱為銷售成本，是指預(yù)售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或者銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)所必要的費用，包括廣告費、銷售資料制作費、樣板房或樣板間建設(shè)費、售樓處建設(shè)費、銷售人員費用或者銷售代理費等。廣告費、銷售資料制作費、樣板房或樣板間建設(shè)費、售樓處建設(shè)費一般是在銷售之前發(fā)生的，銷售代理費一般是與銷售同時發(fā)生的。銷售費用通常按照售價乘以一定比例來測算，例如為售價的4%左右。四、銷售費用銷售費用也稱為銷售成本，是指預(yù)售未來開發(fā)完成的五、投資利息

(一)投資利息的含義投資利息與財務(wù)費用不完全相同，是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費用應(yīng)計算的利息，而不僅是借款的利息和手續(xù)費。因此，土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用和銷售費用，無論它們是來自借貸資金還是自有資金，均應(yīng)計算利息。五、投資利息(一)投資利息的含義(二)投資利息的計算計算投資利息具體需要把握下列6個方面

1、應(yīng)計息的項目

應(yīng)計息的項目包括取得土地成本、建設(shè)成本、管理費用和銷售費用。銷售稅費一般不計利息

2、計息周期;計息周期可以是年、半年、季、月等，通常為年。

3、計息期的長短

4、計息方式：計息方式有單利和復(fù)利兩種

5、利率的高低及名義利率和實際利率

(二)投資利息的計算計算投資利息具體需要把握下列6個方面

銷售稅費是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商（賣方）交納的稅費。可分為兩類：1、銷售稅金及附加:“兩稅一費”一般為售價的5.5%

2、其他銷售稅費,

包括印花稅、交易手續(xù)費等。

六、銷售稅費銷售稅費是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商（賣方七、開發(fā)利潤

開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)商(業(yè)主)的利潤，而不是建筑承包商的利潤。現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入（售價）減去各種成本、費用和稅金后的余額。運用成本法估價需要先估算出開發(fā)利潤：開發(fā)利潤則是典型的房地產(chǎn)開發(fā)商進行特定的房地產(chǎn)開發(fā)所期望獲得的利潤(客觀利潤）七、開發(fā)利潤開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)商(業(yè)主)的利潤，而不估算開發(fā)利潤應(yīng)掌握以下幾點：開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-土地取得成本-建設(shè)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費開發(fā)利潤應(yīng)為而不是及平均利潤期望利潤實際利潤估算開發(fā)利潤應(yīng)掌握以下幾點：平均利潤期望利潤實際利潤3、開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤率來估算。開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率主要有下列4種:1)計算基數(shù)=土地取得成本+建設(shè)成本，相應(yīng)的利潤率稱為直接成本利潤率,即：3、開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤率來估

2)計算基數(shù)=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用十銷售費用，相應(yīng)的利潤率稱為投資利潤率，即：2)計算基數(shù)=土地取得成本+建設(shè)成本+管理3)計算基數(shù)=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息,相應(yīng)的利潤率稱為成本利潤率，即：3)計算基數(shù)=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用

4)計算基數(shù)=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值(售價),

相應(yīng)的利潤率稱為銷售利潤率，即：4)計算基數(shù)=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用

(4)利潤率是通過大量調(diào)查、了解同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤率得到的。利用上述房地產(chǎn)價格構(gòu)成并在銷售利潤率的情況下求取房地產(chǎn)價值時的公式是：(4)利潤率是通過大量調(diào)查、了解同一市場上類利潤率名稱利潤計算基數(shù)構(gòu)成直接成本利潤率土地取得成本+建設(shè)成本投資利潤率土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用十銷售費用成本利潤率土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息銷售利潤率土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤房地產(chǎn)項目利潤率對比表利潤率名稱利潤計算基數(shù)構(gòu)成直接成本利潤率土地取得成本+

第三節(jié)

成本法的基本公式一、最基本的公式成本法最基本的公式為：積算價格=重新購建價格-建筑物折舊針對對象：①新建的房地產(chǎn)（此處指房地、建筑物兩種情況）②舊的房地產(chǎn)（此處指房地、建筑物兩種情況）第三節(jié)

成本法的基本公式一、最基本的公式步驟：①搞清房地產(chǎn)價格構(gòu)成②估算各構(gòu)成部分的金額③將各構(gòu)成部分的金額累加

步驟：①搞清房地產(chǎn)價格構(gòu)成二、適用于新開發(fā)土地的基本公式新開發(fā)的土地包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進行“三通一平”等開發(fā)的土地，在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地。公式：

新開發(fā)的土地價格=取得待開發(fā)土地的成本

+土地建設(shè)成本+管理費用+投資利息

+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤二、適用于新開發(fā)土地的基本公式新開發(fā)區(qū)中某宗土地的估價公式如下:

新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價=(取得開發(fā)區(qū)用地的總成本+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總銷售費用+總投資利息

+總銷售稅費+總開發(fā)利潤)÷(開發(fā)區(qū)用地總面積×開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率)

×用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)見【例8-1】

新開發(fā)區(qū)中某宗土地的估價公式如下:三、適用于新建房地產(chǎn)的基本公式新建房地價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用

+投資利息+銷售費用+銷售稅費

+開發(fā)利潤新建筑物價格=建筑物建造成本+管理費用+

投資利息+銷售費用+銷售稅費

+開發(fā)利潤三、適用于新建房地產(chǎn)的基本公式

四、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式

舊房地產(chǎn)價格=土地的重新取得價格

+建筑物的重新購建價格-建筑物折舊★土地的重新取得價格要注意年限四、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式

第四節(jié)

重新購建價格

一、重新購建價格的概念

重新購建價格是假設(shè)在價值時點重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀況的估價對象所需的一切合理、必要的費用、稅金和應(yīng)得的利潤之和。

第四節(jié)

重新購建價格

一、重新購建注意：

第一、重新購建價格是價值時點的第二、重新購建價格是客觀的第三、建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格，未扣除折舊；★房地產(chǎn)的重新購建價格是在價值時點時的價格注意：第一、重新購建價格是價值時點的二、重新購建價格的求取思路

(一)房地重新購建價格的求取思路一是模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)過程二是將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分分別求取土地和建筑物的重新購建價格，再求和。

房地重新購建價格=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格二、重新購建價格的求取思路(一)房地重新購建價格的求取思(二)土地重新購建價格的求取思路求取土地的重新購置價格采用的方法：市場法基準地價修正法此思路特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以求取重新建設(shè)成本的情況。成本法(二)土地重新購建價格的求取思路求取土地的重新購置價格采用的(三)建筑物重新購建價格的求取思路

假設(shè)該建筑物所占用的土地已經(jīng)取得，然后在該土地上建造與該建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤，

注意：土地與建筑物重新購建價格界限分清、不重復(fù)、不漏項。(三)建筑物重新購建價格的求取思路假設(shè)該建筑物所占用的土

三、建筑物重新購建價格的求取方式

建筑物重建價格建筑物重置價格三、建筑物重新購建價格的求取方式

建筑物重建價格重建價格重建價格也稱為重建成本，是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在價值時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤?？梢园堰@種重新建造方式形象地理解為復(fù)制重建價格重建價格也稱為重建成本，是指采用與估價對象建筑物相同當今我們還能真正“復(fù)制”故宮嗎？重建價格適用于有特殊保護價值的建筑物的估價當今我們還能真正“復(fù)制”重建價格適用于有特殊保護價值的建筑物重置價格重置價格也稱為重置成本，是指采用價值時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在價值時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤。

重置價格重置價格也稱為重置成本，是指采用價值時點時的建筑材料仿古建筑是重置還是重建？？仿古建筑是重置重置價格適用于一般建筑物和因年代久遠、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，或因建筑技術(shù)和建筑標準改變等，使舊建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價。重置價格的出現(xiàn)是技術(shù)進步的必然結(jié)果，同時也是“替代原理”的體現(xiàn)。重置價格適用于一般建筑物和因年代久遠、已缺乏與舊建筑物相同的㈠單位比較法㈡分部分項法㈢工料測量法㈣指數(shù)調(diào)整法四、建筑物重新購建價格的求取方法㈠單位比較法四、建筑物重新購建價格的求取方法

第五節(jié)

建筑物折舊

一、建筑物折舊的概念和原因

估價上的折舊是指各種原因所造成的價值損失，其數(shù)額為建筑物在價值時點時的市場價值與其重新構(gòu)建價格之間的差額。即：建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值第五節(jié)

建筑物折舊

一建筑物的折舊包括三個方面：

物質(zhì)折舊功能折舊經(jīng)濟折舊建筑物的折舊包括三個方面：（一）物質(zhì)折舊物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實體方面的損耗所造成的價值損失。進一步可歸納為4個方面：①自然經(jīng)過的老朽②正常使用的磨損③意外的破壞損毀④延遲維修的損壞殘存

看一看咱們教室里有什么物質(zhì)折舊？（一）物質(zhì)折舊看一看咱們教室里有

功能折舊，又稱精神磨損、無形損耗，是指由于消費觀念變更、設(shè)計更新、技術(shù)進步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲薄⒙浜蠡虿贿m用所造成的價值損失。

功能缺乏功能落后功能過剩

（二）功能折舊想一想咱們西配樓里有什么功能折舊？功能折舊，又稱精神磨損、無形損耗，是指由于消費觀念㈢經(jīng)濟折舊

經(jīng)濟折舊，又稱外部折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價值損失。經(jīng)濟因素(如市場供給過量或需求不足)、區(qū)位因素(如環(huán)境改變，包括景觀被破壞、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等),也可能是其他因素(如政府政策變化、采取宏觀調(diào)控措施等)。注意：將經(jīng)濟折舊區(qū)分為永久性的和暫時性的見【例7-4】

想一想你家的房子里是否有外部折舊？㈢經(jīng)濟折舊經(jīng)濟折舊，又稱外部折舊，是指建筑物本身以（一）年限法

1、年限法的定義年限法也稱為年齡-壽命法,是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。建筑物壽命有自然壽命和經(jīng)濟壽命之分二、建筑物折舊的求取方法（一）年限法二、建筑物折舊的求取方法建筑物的自然壽命是指從建筑物竣工之日開始，到建筑物的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時間。建筑物的經(jīng)濟壽命：從建筑物竣工之日開始，到建筑物對房地產(chǎn)價值不再有貢獻為止的時間。

建筑物的自然壽命是指從建筑物竣工之日開始，到建筑物的主要結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)年收入房地產(chǎn)年成本0經(jīng)濟壽命t凈收益大于零的持續(xù)時間經(jīng)濟壽命對收益性房地產(chǎn)才有意義房地產(chǎn)年收入房地產(chǎn)年成本0經(jīng)濟壽命t凈收益大于零的持續(xù)時間經(jīng)對于收益性房地產(chǎn)：建筑物的經(jīng)濟壽命具體是從建筑物竣工之日開始，在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入大于運營費用，即凈收益大于零的持續(xù)時間。對于收益性房地產(chǎn)：建筑物的經(jīng)濟壽命短于其自然壽命相同類型的建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟壽命也可能不同。經(jīng)濟壽命具體可根據(jù)建筑物結(jié)構(gòu)的工程質(zhì)量、用途和維修養(yǎng)護情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等進行綜合分析判斷得出。建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟壽命都有可能得到延長。建筑物的經(jīng)濟壽命短于其自然壽命當建筑物的維修養(yǎng)護為正常的，其有效年齡與實際年齡相當當建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護好或者經(jīng)過更新改造的，其有效年齡小于實際年齡當建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護差的，其有效年齡大于實際年齡建筑物年齡實際年齡有效年齡≥≥當建筑物的維修養(yǎng)護為正常的，其有效年齡與實際年齡相當建筑物年剩余經(jīng)濟壽命=經(jīng)濟壽命－有效年齡利用年限法求取建筑物的折舊時：建筑物的壽命=經(jīng)濟壽命——N

建筑物年齡=有效年齡——t

建筑物剩余壽命=剩余經(jīng)濟壽命

——n剩余經(jīng)濟壽命=經(jīng)濟壽命－有效年齡2、直線法

Di－第i年的折舊額，或稱做第i年的折舊。

Di是一個常數(shù)D。

C－建筑物的重新購建價格。

S－建筑物的凈殘值，

N－建筑物的經(jīng)濟壽命。

R－建筑物的凈殘值率2、直線法

Di－第i年的折舊額，或稱做第i年的折舊成本法及其應(yīng)用課件3、成新折扣法成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。

V=C×q

式中

V--建筑物的現(xiàn)值；

C--建筑物的重新購建價格；

q--建筑物的成新率(%)

3、成新折扣法(二)市場提取法

市場提取法是利用含有與估價對象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物的可比實例，來求取估價對象中的建筑物折舊的方法。所謂類似折舊狀況，是指可比實例中的建筑物的折舊類型(物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟折舊)和折舊程度與估價對象中的建筑物的折舊類型和折舊程度相同或者相當。

(二)市場提取法市場提取法是利用含有與估價對象中的建筑物已知適用于舊的房地的成本法公式為:

舊的房地價值=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊因此求出建筑物折舊：

建筑物折舊=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格-舊的房地價值

=建筑物重新購建價格-(舊的房地價值-土地重新購建價格)=建筑物重新購建價格-建筑物折舊已知適用于舊的房地的成本法公式為:

舊的房地價值=土(三)分解法分解法是對建筑物各種類型的折舊分別予以分析和估算，然后將它們加總來求取建筑物折舊的方法。它是求取建筑物折舊最詳細、最復(fù)雜的一種方法。分解法求取建筑物折舊的途徑，參見教材圖7-4(三)分解法分解法是對建筑物各種類型的折舊分別予以分析和估算功能折舊經(jīng)濟折舊物質(zhì)折舊建筑物總折舊分解法求取建筑物折舊的步驟功能折舊經(jīng)濟折舊物質(zhì)折舊建筑物分解法求取建筑物1.物質(zhì)折舊的求取方法物質(zhì)折舊項目分為兩類：可修復(fù)項目不可修復(fù)項目1.物質(zhì)折舊的求取方法物質(zhì)折舊項目分為兩類：可修復(fù)項目：修復(fù)是指在價值時點恢復(fù)到新的或者相當于新的狀況，有的是修理，有的是更換。預(yù)計修復(fù)所必要的費用小于或者等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額的，是可修復(fù)的，即：

修復(fù)所必要的費用≤（修復(fù)后的房地產(chǎn)價值-修復(fù)前的房地產(chǎn)價值）（即差額）反之，是不可修復(fù)的?？尚迯?fù)項目：修復(fù)是指在價值時點恢復(fù)到新的或者相當于新的狀況，

對于不可修復(fù)項目，根據(jù)其在價值時點的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟壽命，分為，短壽命項目：短壽命項目是剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟壽命期間遲早需要更換，甚至需要更換多次。長壽命項目：剩余使用壽命等于或者長于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟壽命期間是不需要更換的。對于不可修復(fù)項目，根據(jù)其在價值時點的剩余使用壽長壽命項目是合在一起，利用年限法計算折舊額：長壽命項目折舊基數(shù)

=建筑物重新購建價格

-可修復(fù)項目的修復(fù)費用

-各短壽命項目的重新購建價格【例8-8】

長壽命項目是合在一起，利用年限法計算折舊額：2．功能折舊的求取方法

可修復(fù)不可修復(fù)的功能折舊功能缺乏功能落后功能過剩2．功能折舊的求取方法可修復(fù)功能功能功能功能三、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題（掌握）第一，估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別第二，土地使用年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響1.住宅不論其經(jīng)濟壽命是早于還是晚于土地使用期限而結(jié)束，均按照建筑物經(jīng)濟壽命計算折舊。2.非住宅建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟壽命計算折舊。成本法及其應(yīng)用課件3.非住宅建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，

①出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時，根據(jù)收回時建筑物的殘余價值給予土地使用者相應(yīng)補償。②出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時，建筑物也無償收回。圖8-33.非住宅建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，第六節(jié)房屋完損等級評定和折舊的有關(guān)規(guī)定一、房屋完損等級評定的有關(guān)規(guī)定房屋完損等級是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的項目完好、損壞程度來劃分的，分為5類：①完好房：十、九、八成②基本完好房：七、六成③一般完好房：五、四成④嚴重損壞房：三成以下⑤危險房：三成以下第六節(jié)房屋完損等級評定和折舊的有關(guān)規(guī)定一、房屋完損等級評定二、房屋折舊的有關(guān)規(guī)定（1）計算折舊必須確定房地產(chǎn)價值、使用年限、殘值和清理費用年折舊額=原價x(1-殘值率)/耐用年限二、房屋折舊的有關(guān)規(guī)定（1）計算折舊必須確定房地產(chǎn)價值、使用（2）經(jīng)租房產(chǎn)根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)分為下列4類7等各種結(jié)構(gòu)房屋的耐用年限一般為：1、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年。2、磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年。3、磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年。4、磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年。5、磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年。6、磚木結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年。7、簡易結(jié)構(gòu)10年。（2）經(jīng)租房產(chǎn)根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)分為下列4類7等第七節(jié)成本法總結(jié)第七節(jié)成本法總結(jié)演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！第八章成本法及其應(yīng)用第八章第八章成本法及其應(yīng)用第一節(jié)成本法概述第二節(jié)房地產(chǎn)價格的構(gòu)成第三節(jié)

成本法的基本公式第四節(jié)

重新購建價格的求取第五節(jié)

建筑物折舊的求取第六節(jié)成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定第七節(jié)成本法總結(jié)和運用舉例第八章成本法及其應(yīng)用第一節(jié)成本法概述第一節(jié)成本法概述一、成本法的概念簡要概念：是根據(jù)估價對象的重新購建價格來求取估價對象價值的方法。具體概念：是求取估價對象在價值時點的重新購建價格和建筑物折舊，然后將重新購建價格減去建筑物折舊來求取估價對象價值的方法。

成本法是求取估價對象在價值時點時的重置價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

第一節(jié)成本法概述一、成本法的概念定義中涉及的概念所謂重新購建價格，是指假設(shè)在價值時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出和應(yīng)得利潤。所謂建筑物折舊，是指各種原因造成的建筑物價值損失，其金額為建筑物在價值時點的市場價值與在價值時點的重新購建價格之差。定義中涉及的概念所謂重新購建價格，是指假設(shè)在價值時點重新取得從賣方角度看，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論。從買方角度看，成本法的理論依據(jù)是替代原理。二、成本法的理論依據(jù)二、成本法的理論依據(jù)（一）成本法的適用對象新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)(簡稱新開發(fā)的房地產(chǎn))可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)(簡稱舊的房地產(chǎn))正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)(即在建工程)計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)三、成本法適用的估價對象和條件

（一）成本法的適用對象三、成本法適用的估價對象和條件特別適用成本法估價的房地產(chǎn)：很少發(fā)生交易——無法采用市場法沒有經(jīng)濟收益或沒有潛在經(jīng)濟收益——無法采用收益法為個別使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)單純的建筑物或者其裝飾裝修部分

房地產(chǎn)保險(包括投保和理賠)及其他房地產(chǎn)損害賠償例如學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、行政辦公樓、軍隊營房、化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場之類有獨特設(shè)計的房地產(chǎn)。

特別適用成本法估價的房地產(chǎn)：很少發(fā)生交易——無法采用市場法成本法主要適用于評估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)的價值不適用于評估建筑物過于老舊的房地產(chǎn)的價值。

為什么？成本法主要適用于評估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)的價值為什

(二)成本法估價需要具備的條件房地產(chǎn)從長時期內(nèi)平均來看，

價格=成本+平均利潤

具體條件：

一是自由競爭，即可以自由進入市場二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)(二)成本法估價需要具備的條件房地產(chǎn)從長時期內(nèi)平均來看，應(yīng)當注意：

運用成本法時注意“逼近”，最主要的具體以下3個問題一是應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本。二是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進行調(diào)整。供應(yīng)＞需求，應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)低評估價值供應(yīng)＜需求，應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)高評估價值三是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等的分析進行調(diào)整。應(yīng)當注意：運用成本法時注意“逼近”，最主要的具體以下3個

四、成本法估價的操作步驟①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、利潤②估算重新購建價格③測算建筑物折舊

④求取積算價格注意：在現(xiàn)實中，房地產(chǎn)的價格直接取決于其效用，而非花費的成本，成本的增減一定要對效用有所作用才能形成價格。四、成本法估價的操作步驟①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、成本法估價程序測算房地產(chǎn)建設(shè)成本、利潤、稅金重置成本、重建成本確定C建筑物折舊計算D積算價格測算V=C-D成本法估價程序測算房地產(chǎn)建設(shè)成本、利潤、稅金重置成本、重建建房地產(chǎn)價格通常由7大項構(gòu)成：

①土地取得成本②建設(shè)成本③管理費用④投資利息⑤銷售費用⑥銷售稅費⑦開發(fā)利潤第二節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成房地產(chǎn)價格通常由7大項構(gòu)成：第二節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成一、土地取得成本土地取得成本為用地單位為取得土地使用權(quán)而支付的各項費用之和。因土地使用權(quán)取得的方式或所取得土地的生熟程度不同，土地取得成本的構(gòu)成不同。一、土地取得成本土地取得成本為用地單位為取得土地使用權(quán)而支付

取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑可歸納為以下3類情況：①通過土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓取得②通過土地使用權(quán)出讓取得（政府儲備、征收）③通過合作、合資取得取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑可歸納為以下3類情土地費用土地取得費土地開發(fā)費土地費用土地取得費土地開發(fā)費按照土地開發(fā)程度分類生地毛地熟地開發(fā)配套城市基礎(chǔ)設(shè)施進行征收安置補償直接進行房屋建設(shè)按照土地開發(fā)程度分類生地毛地熟地開發(fā)配套城市基礎(chǔ)設(shè)施進行征收

(一)市場購買下的土地取得成本

土地取得成本一般是由購買土地的價款和應(yīng)當由買方(在此為房地產(chǎn)開發(fā)商)繳納的稅費構(gòu)成：土地使用權(quán)購買價格，一般是采用市場法求取，也可以采用基準地價修正法、成本法求取。買方應(yīng)當繳納的稅費，包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費等。

通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照土地使用權(quán)購買價格的一定比例來測算。(一)市場購買下的土地取得成本土地取得(二)政府征收集體的土地取得成本

征收集體用地的土地取得成本包括以下三部分：

(1)征地補償安置費用，也稱為征地補償費用，一般由以下4項費用組成：①土地補償費，②安置補助費，③地上附著物和青苗的補償費，④安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。

(2)相關(guān)稅費，一般包括以下4項稅費：①征地管理費②耕地占用稅③耕地開墾費④新菜地開發(fā)建設(shè)基金

(3)土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費。

(二)政府征收集體的土地取得成本征收集體用地取得集體所有生地土地征收補償費國有土地使用權(quán)出讓金相關(guān)稅費土地開發(fā)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套取土地征收補償費國有土地使用權(quán)出讓金相關(guān)稅費土城（三)國有土地上房屋征收的土地取得成本

城市房屋拆遷下的土地取得成本包括以下三部分。

(1)房屋征收補償安置費用，一般由以下5項費用組成：①被征收房屋的房地產(chǎn)市場價格，②被征收房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補償金額，③搬遷補助費，④安置補助費，⑤征收非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補償費。

(2)相關(guān)費用，一般包括以下：①房屋征收理費②房屋征收服務(wù)費③房屋征收估價費④房屋拆除和渣土清運費

(3)土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費（三)國有土地上房屋征收的土地取得成本城市房屋取得城市毛地土地取得費土地開發(fā)費出讓購地款土地使用權(quán)出讓金征收安置補償費相關(guān)稅費取得城市毛地土地取得費土地開發(fā)費出讓購地款土地使用權(quán)征收安置

建設(shè)成本是在取得開發(fā)用地后進行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需要的直接費用、稅金等。在實際中主要包括下列幾項：1、勘察設(shè)計和前期工程費2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費3、建筑安裝工程費4、公共配套設(shè)施建設(shè)費5、其他工程費，包括工程監(jiān)理費、竣工驗收費等

6、開發(fā)過程中的稅費二、建設(shè)成本建設(shè)成本是在取得開發(fā)用地后進行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需三、管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必要的費用包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可按照土地取得成本與建設(shè)成本之和的一定比例，例如5%估算。三、管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)四、銷售費用

銷售費用也稱為銷售成本，是指預(yù)售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或者銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)所必要的費用，包括廣告費、銷售資料制作費、樣板房或樣板間建設(shè)費、售樓處建設(shè)費、銷售人員費用或者銷售代理費等。廣告費、銷售資料制作費、樣板房或樣板間建設(shè)費、售樓處建設(shè)費一般是在銷售之前發(fā)生的，銷售代理費一般是與銷售同時發(fā)生的。銷售費用通常按照售價乘以一定比例來測算，例如為售價的4%左右。四、銷售費用銷售費用也稱為銷售成本，是指預(yù)售未來開發(fā)完成的五、投資利息

(一)投資利息的含義投資利息與財務(wù)費用不完全相同，是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費用應(yīng)計算的利息，而不僅是借款的利息和手續(xù)費。因此，土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用和銷售費用，無論它們是來自借貸資金還是自有資金，均應(yīng)計算利息。五、投資利息(一)投資利息的含義(二)投資利息的計算計算投資利息具體需要把握下列6個方面

1、應(yīng)計息的項目

應(yīng)計息的項目包括取得土地成本、建設(shè)成本、管理費用和銷售費用。銷售稅費一般不計利息

2、計息周期;計息周期可以是年、半年、季、月等，通常為年。

3、計息期的長短

4、計息方式：計息方式有單利和復(fù)利兩種

5、利率的高低及名義利率和實際利率

(二)投資利息的計算計算投資利息具體需要把握下列6個方面

銷售稅費是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商（賣方）交納的稅費。可分為兩類：1、銷售稅金及附加:“兩稅一費”一般為售價的5.5%

2、其他銷售稅費,

包括印花稅、交易手續(xù)費等。

六、銷售稅費銷售稅費是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商（賣方七、開發(fā)利潤

開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)商(業(yè)主)的利潤，而不是建筑承包商的利潤。現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入（售價）減去各種成本、費用和稅金后的余額。運用成本法估價需要先估算出開發(fā)利潤：開發(fā)利潤則是典型的房地產(chǎn)開發(fā)商進行特定的房地產(chǎn)開發(fā)所期望獲得的利潤(客觀利潤）七、開發(fā)利潤開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)商(業(yè)主)的利潤，而不估算開發(fā)利潤應(yīng)掌握以下幾點：開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-土地取得成本-建設(shè)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費開發(fā)利潤應(yīng)為而不是及平均利潤期望利潤實際利潤估算開發(fā)利潤應(yīng)掌握以下幾點：平均利潤期望利潤實際利潤3、開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤率來估算。開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率主要有下列4種:1)計算基數(shù)=土地取得成本+建設(shè)成本，相應(yīng)的利潤率稱為直接成本利潤率,即：3、開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤率來估

2)計算基數(shù)=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用十銷售費用，相應(yīng)的利潤率稱為投資利潤率，即：2)計算基數(shù)=土地取得成本+建設(shè)成本+管理3)計算基數(shù)=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息,相應(yīng)的利潤率稱為成本利潤率，即：3)計算基數(shù)=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用

4)計算基數(shù)=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值(售價),

相應(yīng)的利潤率稱為銷售利潤率，即：4)計算基數(shù)=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用

(4)利潤率是通過大量調(diào)查、了解同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤率得到的。利用上述房地產(chǎn)價格構(gòu)成并在銷售利潤率的情況下求取房地產(chǎn)價值時的公式是：(4)利潤率是通過大量調(diào)查、了解同一市場上類利潤率名稱利潤計算基數(shù)構(gòu)成直接成本利潤率土地取得成本+建設(shè)成本投資利潤率土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用十銷售費用成本利潤率土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息銷售利潤率土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤房地產(chǎn)項目利潤率對比表利潤率名稱利潤計算基數(shù)構(gòu)成直接成本利潤率土地取得成本+

第三節(jié)

成本法的基本公式一、最基本的公式成本法最基本的公式為：積算價格=重新購建價格-建筑物折舊針對對象：①新建的房地產(chǎn)（此處指房地、建筑物兩種情況）②舊的房地產(chǎn)（此處指房地、建筑物兩種情況）第三節(jié)

成本法的基本公式一、最基本的公式步驟：①搞清房地產(chǎn)價格構(gòu)成②估算各構(gòu)成部分的金額③將各構(gòu)成部分的金額累加

步驟：①搞清房地產(chǎn)價格構(gòu)成二、適用于新開發(fā)土地的基本公式新開發(fā)的土地包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進行“三通一平”等開發(fā)的土地，在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地。公式：

新開發(fā)的土地價格=取得待開發(fā)土地的成本

+土地建設(shè)成本+管理費用+投資利息

+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤二、適用于新開發(fā)土地的基本公式新開發(fā)區(qū)中某宗土地的估價公式如下:

新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價=(取得開發(fā)區(qū)用地的總成本+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總銷售費用+總投資利息

+總銷售稅費+總開發(fā)利潤)÷(開發(fā)區(qū)用地總面積×開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率)

×用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)見【例8-1】

新開發(fā)區(qū)中某宗土地的估價公式如下:三、適用于新建房地產(chǎn)的基本公式新建房地價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用

+投資利息+銷售費用+銷售稅費

+開發(fā)利潤新建筑物價格=建筑物建造成本+管理費用+

投資利息+銷售費用+銷售稅費

+開發(fā)利潤三、適用于新建房地產(chǎn)的基本公式

四、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式

舊房地產(chǎn)價格=土地的重新取得價格

+建筑物的重新購建價格-建筑物折舊★土地的重新取得價格要注意年限四、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式

第四節(jié)

重新購建價格

一、重新購建價格的概念

重新購建價格是假設(shè)在價值時點重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀況的估價對象所需的一切合理、必要的費用、稅金和應(yīng)得的利潤之和。

第四節(jié)

重新購建價格

一、重新購建注意：

第一、重新購建價格是價值時點的第二、重新購建價格是客觀的第三、建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格，未扣除折舊；★房地產(chǎn)的重新購建價格是在價值時點時的價格注意：第一、重新購建價格是價值時點的二、重新購建價格的求取思路

(一)房地重新購建價格的求取思路一是模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)過程二是將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分分別求取土地和建筑物的重新購建價格，再求和。

房地重新購建價格=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格二、重新購建價格的求取思路(一)房地重新購建價格的求取思(二)土地重新購建價格的求取思路求取土地的重新購置價格采用的方法：市場法基準地價修正法此思路特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以求取重新建設(shè)成本的情況。成本法(二)土地重新購建價格的求取思路求取土地的重新購置價格采用的(三)建筑物重新購建價格的求取思路

假設(shè)該建筑物所占用的土地已經(jīng)取得，然后在該土地上建造與該建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤，

注意：土地與建筑物重新購建價格界限分清、不重復(fù)、不漏項。(三)建筑物重新購建價格的求取思路假設(shè)該建筑物所占用的土

三、建筑物重新購建價格的求取方式

建筑物重建價格建筑物重置價格三、建筑物重新購建價格的求取方式

建筑物重建價格重建價格重建價格也稱為重建成本，是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在價值時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤?？梢园堰@種重新建造方式形象地理解為復(fù)制重建價格重建價格也稱為重建成本，是指采用與估價對象建筑物相同當今我們還能真正“復(fù)制”故宮嗎？重建價格適用于有特殊保護價值的建筑物的估價當今我們還能真正“復(fù)制”重建價格適用于有特殊保護價值的建筑物重置價格重置價格也稱為重置成本，是指采用價值時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在價值時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤。

重置價格重置價格也稱為重置成本，是指采用價值時點時的建筑材料仿古建筑是重置還是重建？？仿古建筑是重置重置價格適用于一般建筑物和因年代久遠、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，或因建筑技術(shù)和建筑標準改變等，使舊建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價。重置價格的出現(xiàn)是技術(shù)進步的必然結(jié)果，同時也是“替代原理”的體現(xiàn)。重置價格適用于一般建筑物和因年代久遠、已缺乏與舊建筑物相同的㈠單位比較法㈡分部分項法㈢工料測量法㈣指數(shù)調(diào)整法四、建筑物重新購建價格的求取方法㈠單位比較法四、建筑物重新購建價格的求取方法

第五節(jié)

建筑物折舊

一、建筑物折舊的概念和原因

估價上的折舊是指各種原因所造成的價值損失，其數(shù)額為建筑物在價值時點時的市場價值與其重新構(gòu)建價格之間的差額。即：建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值第五節(jié)

建筑物折舊

一建筑物的折舊包括三個方面：

物質(zhì)折舊功能折舊經(jīng)濟折舊建筑物的折舊包括三個方面：（一）物質(zhì)折舊物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實體方面的損耗所造成的價值損失。進一步可歸納為4個方面：①自然經(jīng)過的老朽②正常使用的磨損③意外的破壞損毀④延遲維修的損壞殘存

看一看咱們教室里有什么物質(zhì)折舊？（一）物質(zhì)折舊看一看咱們教室里有

功能折舊，又稱精神磨損、無形損耗，是指由于消費觀念變更、設(shè)計更新、技術(shù)進步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲薄⒙浜蠡虿贿m用所造成的價值損失。

功能缺乏功能落后功能過剩

（二）功能折舊想一想咱們西配樓里有什么功能折舊？功能折舊，又稱精神磨損、無形損耗，是指由于消費觀念㈢經(jīng)濟折舊

經(jīng)濟折舊，又稱外部折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價值損失。經(jīng)濟因素(如市場供給過量或需求不足)、區(qū)位因素(如環(huán)境改變，包括景觀被破壞、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等),也可能是其他因素(如政府政策變化、采取宏觀調(diào)控措施等)。注意：將經(jīng)濟折舊區(qū)分為永久性的和暫時性的見【例7-4】

想一想你家的房子里是否有外部折舊？㈢經(jīng)濟折舊經(jīng)濟折舊，又稱外部折舊，是指建筑物本身以（一）年限法

1、年限法的定義年限法也稱為年齡-壽命法,是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。建筑物壽命有自然壽命和經(jīng)濟壽命之分二、建筑物折舊的求取方法（一）年限法二、建筑物折舊的求取方法建筑物的自然壽命是指從建筑物竣工之日開始，到建筑物的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時間。建筑物的經(jīng)濟壽命：從建筑物竣工之日開始，到建筑物對房地產(chǎn)價值不再有貢獻為止的時間。

建筑物的自然壽命是指從建筑物竣工之日開始，到建筑物的主要結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)年收入房地產(chǎn)年成本0經(jīng)濟壽命t凈收益大于零的持續(xù)時間經(jīng)濟壽命對收益性房地產(chǎn)才有意義房地產(chǎn)年收入房地產(chǎn)年成本0經(jīng)濟壽命t凈收益大于零的持續(xù)時間經(jīng)對于收益性房地產(chǎn)：建筑物的經(jīng)濟壽命具體是從建筑物竣工之日開始，在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入大于運營費用，即凈收益大于零的持續(xù)時間。對于收益性房地產(chǎn)：建筑物的經(jīng)濟壽命短于其自然壽命相同類型的建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟壽命也可能不同。經(jīng)濟壽命具體可根據(jù)建筑物結(jié)構(gòu)的工程質(zhì)量、用途和維修養(yǎng)護情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等進行綜合分析判斷得出。建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟壽命都有可能得到延長。建筑物的經(jīng)濟壽命短于其自然壽命當建筑物的維修養(yǎng)護為正常的，其有效年齡與實際年齡相當當建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護好或者經(jīng)過更新改造的，其有效年齡小于實際年齡當建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護差的，其有效年齡大于實際年齡建筑物年齡實際年齡有效年齡≥≥當建筑物的維修養(yǎng)護為正常的，其有效年齡與實際年齡相當建筑物年剩余經(jīng)濟壽命=經(jīng)濟壽命－有效年齡利用年限法求取建筑物的折舊時：建筑物的壽命=經(jīng)濟壽命——N

建筑物年齡=有效年齡——t

建筑物剩余壽命=剩余經(jīng)濟壽命

——n剩余經(jīng)濟壽命=經(jīng)濟壽命－有效年齡2、直線法

Di－第i年的折舊額，或稱做第i年的折舊。

Di是一個常數(shù)D。

C－建筑物的重新購建價格。

S－建筑物的凈殘值，

N－建筑物的經(jīng)濟壽命。

R－建筑物的凈殘值率2、直線法

Di－第i年的折舊額，或稱做第i年的折舊成本法及其應(yīng)用課件3、成新折扣法成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。

V=C×q

式中

V--建筑物的現(xiàn)值；

C-