房地產(chǎn)工程成本全過程精細化管理概述課件

房地產(chǎn)工程成本全過程精細化管理概述房地產(chǎn)工程成本全過程精細化管理概述

內(nèi)容大綱第一部分：如何理解房地產(chǎn)成本管理第二部分：如何開展房地產(chǎn)工程項目的成本目標管理第三部分：房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本管理操作要點第四部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理體系內(nèi)容大綱第一部分：如何理解房地產(chǎn)成本管理

二、成本管理的核心理念與方法

一、房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)特征

三、房地產(chǎn)成本管理的幾個關(guān)系處理

四、房地產(chǎn)成本管理的演化過程

五、房地產(chǎn)成本管理的基本范疇第一部分：如何理解房地產(chǎn)成本管理

第二部分：如何開展房地產(chǎn)工程項目的成本目標管理

一、成本目標及目標管理的本質(zhì)意義

二、成本目標的內(nèi)涵與外延

三、如何制定工程項目成本目標

四、成本目標的分解方式五、成本動態(tài)的跟蹤與監(jiān)控六、保障目標實現(xiàn)的手段與措施第二部分：如何開展房地產(chǎn)工程項目的成本目標管理第三部分：房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本管理操作要點

一、成本管理的重點與原則概述二、立項及策劃階段成本管理三、設(shè)計階段的成本管理四、發(fā)包階段的成本管理五、施工階段的成本管理六、銷售階段的成本管理七、竣工結(jié)算及維護階段的成本管理第三部分：房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本管理操作要點第四部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理體系

一、成本管理體系的構(gòu)成二、如何形成全員成本管理責任機制三、成本管理部門定位與人才策略第四部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理體系第一部分：如何認識房地產(chǎn)成本管理

一、房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)特征

1、產(chǎn)品特點：

2、實現(xiàn)過程：

3、成本特征：

4、行業(yè)背景：單件性、地域性開發(fā)周期長、產(chǎn)品研發(fā)、制造和經(jīng)營多個環(huán)節(jié)，需大量資源整合與專業(yè)協(xié)作構(gòu)成復(fù)雜、影響因素多、變化大內(nèi)部尚不成熟、外部風險加大第一部分：如何認識房地產(chǎn)成本管理單件性、地域性開發(fā)周期長、產(chǎn)一、房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)特征基本內(nèi)容：合理確定+有效控制管理特征：全方位的成本管理：滲透到全過程的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，需要全員的參與；管理方法：目標管理責任管理等

“建立共識是管理的基礎(chǔ)”一、房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)特征二、房地產(chǎn)成本管理的四個基本理念

1、經(jīng)營理念：成本管理的目的在于：清除無效成本、提升產(chǎn)品價值和投資效益、實現(xiàn)經(jīng)營目標。

(誤區(qū)之一：盲目降低成本)(誤區(qū)之二：為了產(chǎn)品的效果盲目加大成本)二、房地產(chǎn)成本管理的四個基本理念二、房地產(chǎn)成本管理的四個基本理念1、經(jīng)營理念

價值工程研究：V=F/CF—Function功能C—Cost費用提升價值的五種途徑及其適用環(huán)境1、F↑C↓例:方案優(yōu)化2、F→C↓例：低價中標3、F↓C↓↓成本大幅下降，功能下降例：想法設(shè)法變更降低成本4、F↑C→

化同樣的錢，把產(chǎn)品做得更好例：限額設(shè)計5、F↑↑C↑投入很高，售價也很高細節(jié)的提高，性價比的提高

二、房地產(chǎn)成本管理的四個基本理念概念：什么是效成本？什么是無效成本？有效成本：能形成有效產(chǎn)品及提升價值，對促進營銷有積極作用的成本費用。無效成本：房地產(chǎn)項目實現(xiàn)過程中產(chǎn)生的、對形成產(chǎn)品提升價值、嘲營銷沒有作用、無法獲得客戶認同和補償?shù)幕ㄙM，屬于浪費的成本。總成本=有效成本+無效成本概念：什么是效成本？什么是無效成本？有效成本：能形成有效產(chǎn)品二、房地產(chǎn)成本管理的四個基本理念

2、產(chǎn)品理念：成本的決定因素之一是產(chǎn)品，成本是產(chǎn)品的一個屬性。

(誤區(qū)：產(chǎn)品管理與成本管理割裂，分別運作)

老板定位時不與成本商量，事后算賬，不賺錢，成本被動設(shè)計定產(chǎn)品時不找成本溝通成本管理：改變成本的被動管理，先算賬再做事要降低成本：從產(chǎn)品優(yōu)化做起二、房地產(chǎn)成本管理的四個基本理念二、房地產(chǎn)成本管理的四個基本理念

3、市場理念：成本的決定因素之一是市場，成本的價格體現(xiàn)必須隨行就市。

(誤區(qū)：脫離市場定價格，無視市場變化，定死目標)

什么是市場，什么是市場價格二、房地產(chǎn)成本管理的四個基本理念二、房地產(chǎn)成本管理的四個基本理念

4、專業(yè)理念：經(jīng)濟與技術(shù)不可分，專業(yè)化的運作是成本管理的前提。

(誤區(qū)：只要懂預(yù)算、會砍價就可以管好成本)

例：定位失誤小戶型→大戶型例：研究設(shè)計規(guī)范、政府收費文件等

二、房地產(chǎn)成本管理的四個基本理念二、房地產(chǎn)成本管理的四個基本理念

成本管理理念落實：無效成本管理

無效成本的定義：

消除無效成本的措施：

例：限額設(shè)計設(shè)計方案優(yōu)化加強施工圖事前審核、圖紙會審、減少設(shè)計變更確定合理的施工技術(shù)方案(降低廢品率)加強供應(yīng)商考察加大集中采購力度嚴格執(zhí)行現(xiàn)場規(guī)范簽證制度二、房地產(chǎn)成本管理的四個基本理念三、房地產(chǎn)成本管理中的幾個關(guān)系處理

1、三大管理目標上的沖突：成本、品質(zhì)、速度決策中以經(jīng)營目標決定取舍：

強調(diào)有效投入：提高性價比，考慮潛在的時間成本

2、成本預(yù)設(shè)與動態(tài)變化的矛盾變化是永恒的、絕對的，正視變化、盡可能確定需要預(yù)測和跟蹤外部帶來的變化（市場、政策、資源）（風險防范）必須預(yù)控內(nèi)部造成的變化（運營管理），對業(yè)務(wù)和成本的操作過程和結(jié)果設(shè)定框架；（規(guī)范運作）三、房地產(chǎn)成本管理中的幾個關(guān)系處理三、房地產(chǎn)成本管理中的幾個關(guān)系處理

3、成本控制與其他開發(fā)業(yè)務(wù)的關(guān)系成本管理是業(yè)務(wù)管理的一個方面，必須滲透在業(yè)務(wù)過程中：

為了強調(diào)和監(jiān)控而提練出成本管理鏈條，但最終通過業(yè)務(wù)管理實現(xiàn)，最終體現(xiàn)在考慮成本的業(yè)務(wù)管理規(guī)定。

4、與造價業(yè)務(wù)之區(qū)別和聯(lián)系造價業(yè)務(wù)：開發(fā)過程所需，三算或五算，是成本管理基礎(chǔ)（僅工程建造范圍）成本管理：經(jīng)營管理所需，成本預(yù)測、決策、計劃、控制、核算、分析及考評；（全部業(yè)務(wù)范圍）(包括設(shè)計、工程等所有業(yè)務(wù)部門)三、房地產(chǎn)成本管理中的幾個關(guān)系處理四、房地產(chǎn)成本的演化過程

我們是從哪里來？以預(yù)結(jié)算為工作重心→以不突破造價上限為控制目標→以整體目標實現(xiàn)為目的的綜合平衡發(fā)掘產(chǎn)品價值，提升開發(fā)效益

我們將往哪里去思考：成本管理的終極目標與衡量標準是什么

四、房地產(chǎn)成本的演化過程五、房地產(chǎn)成本的基本范疇

必須知道的成本概念

--全成本

--開發(fā)成本

--建造成本--工程成本

--其他？直接/間接成本，可變/固定成本，可控/不可控成本，投資、費用，全壽命期成本（持有型物業(yè)須關(guān)注全壽命期成本）五、房地產(chǎn)成本的基本范疇五、房地產(chǎn)成本的基本范疇

成本基本科目：

（一）、直接投資成本

1、土地成本：土地購置成本、稅費、拆遷補償費等

2、前期工程成本：咨詢調(diào)研費、水文地質(zhì)勘察費、設(shè)計費、行政開發(fā)費用、前三通一平

3、建安工程成本：建安工程成本、樣板房成本、售房部成本4、基礎(chǔ)設(shè)施成本：園林成本、市政配套設(shè)施、小區(qū)管網(wǎng)等

5、配套設(shè)施成本：物管用房、居委會、幼兒園、垃圾站、運動場館、設(shè)備房

6、開發(fā)間接費：教育完善費、物業(yè)完善費、交通完善費、資本化利息

（二）、預(yù)備費（三）、間接投資成本：

1、營銷費用

2、管理費用

3、財務(wù)費用五、房地產(chǎn)成本的基本范疇第二部分：如何開展房地產(chǎn)工程項目的成本目標管理

一、成本目標及目標管理的本質(zhì)意義

1、實行目標管理的根本意義：

--降低成本？2、設(shè)定目標成本的作用：

動態(tài)掌控目標成本---每個項目盈利---企業(yè)經(jīng)營目標（可靠預(yù)期）--建立控制基準--保持心中有數(shù)--業(yè)務(wù)習慣轉(zhuǎn)變--設(shè)置目標成本上限？第二部分：如何開展房地產(chǎn)工程項目的成本目標管理動態(tài)掌控目標成二、成本目標內(nèi)涵與外延

1、目標成本的內(nèi)涵：產(chǎn)品標準→成本目標2、成本目標的范圍：3、成本目標的執(zhí)行意義：區(qū)別于成本測算

設(shè)計不是為了畫圖設(shè)計是為了做一個賺錢的產(chǎn)品團隊的目標全成本→開發(fā)成本→建造成本二、成本目標內(nèi)涵與外延設(shè)計不是為了畫圖團隊的目標全成本→開發(fā)三、如何制定工程項目成本目標

1、目標制定的時間：新項目發(fā)展-項目定位-方案或擴初階段

2、目標制定的依據(jù)：正向測算，反向倒逼——產(chǎn)品市場、經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫、經(jīng)營目標

3、目標制定的方法與要求：基礎(chǔ)指標、量價分離；各階段深度不同、要求分期、分產(chǎn)品、分經(jīng)營方式4、目標制定過程的團隊協(xié)作方式：牽頭+配合——討論、評審、會簽

5、成本目標的評審與審批流程：評審要點、審批授權(quán)樣表

三、如何制定工程項目成本目標目標成本制定目標管理的幾個階段①新項目發(fā)展——②策劃定位——③方案或擴初階段——④施工圖階段——⑤施工組織與材料采購——⑥竣工結(jié)算：①成本估算——②成本測算——③目標成本——④目標成本調(diào)整——⑤動態(tài)成本——⑥結(jié)算成本（分析，后評估）成本管理：前置目標成本把工作重心往前移目標制定的方法：

“量價分離”，測算指標目標成本制定過程的團隊協(xié)作方式：牽頭部門：成控部配合部門：各職能部門分組討論組織評審形成會簽?zāi)繕顺杀局贫繕斯芾淼膸讉€階段目標成本評審要點結(jié)合產(chǎn)品、市場及成本本身的合理性一、成本本身：1、與規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容對應(yīng)①保證規(guī)劃指標的可靠性（來源、版次與設(shè)計部門一致）②。。。。。。2、與建設(shè)標準和項目特征對應(yīng)①。。。。。。②。。。。。。3、成本水平合理①對比當?shù)匾酝_發(fā)項目②收集資料、與其他公司對比、不同之處給予說明4、計算匯總無誤①鏈接公式正確（注意超常規(guī)數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)出現(xiàn)）②公式校驗，數(shù)據(jù)閉合5、符合集團深度及格式要求集團樣表目標成本評審要點結(jié)合產(chǎn)品、市場及成本本身的合理性四、目標成本分解方式

1、按合約規(guī)劃分解

2、按成本科目分解

3、按管理責任分解4、按財務(wù)核算模型分解

5、按現(xiàn)金流出時間分解四、目標成本分解方式方式一：按合約規(guī)劃分解目的：按合同分解分解依據(jù)：甲方的分期與采購計劃（合約規(guī)劃）分解內(nèi)容：總目標分解為每個合同的目標分解時間：發(fā)展計劃完成后確定分解項及初步分解目標，設(shè)計階段完成各目標值的確定，招標簽約過程中調(diào)整（范圍調(diào)整）方式一：按合約規(guī)劃分解方式二：按工程實體分解目的：

分解依據(jù)：項目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計圖紙及說明）分解內(nèi)容：總目標分解為分部分項工程目標；包括功能組件的劃分（專業(yè)與分項工程的劃分）可細到分棟分層分構(gòu)件分解時間：概算或預(yù)算完成后分解，招標簽約后及結(jié)算后對比分析方式二：按工程實體分解方式三：按考核責任分解目的：

分解依據(jù)：部門或崗位成本管理職責及考核辦法分解內(nèi)容：總目標分解為相關(guān)部門/崗位的成本指標，以及管理要求；例：江陰公司責任成本管理辦法每月責任成本匯總匯報及評審工作分解時間：發(fā)展計劃完成后即可確定責任，具體數(shù)據(jù)在預(yù)算調(diào)整后確定方式三：按考核責任分解方式四：按財務(wù)核算模型分解目的：

分解依據(jù)：根據(jù)有關(guān)法規(guī)與制度確定的財務(wù)確定的核算對象劃分方式；分解內(nèi)容：總目標分解為每種產(chǎn)品/每批不同的核算對象的成本；分解時間：核算原則公司有統(tǒng)一規(guī)定，對每個項目具體核算方式應(yīng)在目標編制前確定方式四：按財務(wù)核算模型分解方式五：按現(xiàn)金流出時間分解目的：

分解依據(jù)：根據(jù)工程進度與支付方式；分解內(nèi)容：項目總成本目標分解為每年、季度、月度的支付金額；例：投資進度表分解時間：開發(fā)項目過程中滾動編制從粗到細。

方式五：按現(xiàn)金流出時間分解五、成本動態(tài)的跟蹤與監(jiān)控什么是動態(tài)成本？概念：動態(tài)預(yù)測的完工結(jié)算成本動態(tài)成本如何得出？動態(tài)成本=已發(fā)生成本+待發(fā)生成本相對工程管理：預(yù)估何時完工？而不是目前施工至幾層？什么叫成本發(fā)生:合同性成本以是否簽約；例：建安類非合同性成本以是否支付。例：開發(fā)類五、成本動態(tài)的跟蹤與監(jiān)控如何從業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)中得出動態(tài)成本動態(tài)成本已發(fā)生成本待發(fā)生成本合同性成本非合同性成本合同性成本非合同性成本已結(jié)算非結(jié)算合同財務(wù)統(tǒng)計目標成本分解合同價變更簽證結(jié)算調(diào)整如何從業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)中得出動態(tài)成本動態(tài)成本已發(fā)生成本待發(fā)生成本合同動態(tài)成本的反饋機制何人、何時、何種形式反饋——相關(guān)責任部門——月度及需要節(jié)點——月報、預(yù)警如何防止動態(tài)數(shù)據(jù)失真——一手數(shù)據(jù)臺帳，保證可追溯——責任到人且考核到位——控制變動率（不能出現(xiàn)重大偏差）各項變動成本的反饋合同性成本：合同結(jié)算價——臺帳合同簽約價——臺賬變更簽證費——臺帳待發(fā)生變更——月報預(yù)估待簽合同成本——目標成本分解非合同性成本：已付費用——財務(wù)統(tǒng)計/各責任部門自行統(tǒng)計未付費用——目標分解分析：合同金額與結(jié)算價差在哪里？如何準確把握？動態(tài)成本的反饋機制何人、何時、何種形式反饋分析：合同金額與結(jié)動態(tài)成本編制內(nèi)容與模板動態(tài)成本反饋：

項目成本及付款情況簡報月報表：截止每月25日前明確施工進度，預(yù)估總控會相對準確管理情況監(jiān)控：

從可研階段即開始進行目標成本跟蹤責任成本反饋：

月度成本分析及評審糾偏看樣表動態(tài)成本編制內(nèi)容與模板動態(tài)成本反饋：六、保障目標實現(xiàn)的手段與措施執(zhí)行產(chǎn)品標準，落實到設(shè)計、采購選型全合約中（預(yù)控交底）技術(shù)經(jīng)濟相結(jié)合的手段開展各項業(yè)務(wù)，努力提升經(jīng)濟性（成本優(yōu)化）相關(guān)業(yè)務(wù)的管理模式配套關(guān)鍵成果審批環(huán)節(jié)的目標控制作用（成果控制）實行動態(tài)監(jiān)控，及時反饋信息，預(yù)測可能變化（信息對稱）偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡，保證總目標成本相關(guān)作業(yè)的過程與結(jié)果的全面考核（績效管理）盡量“分開招標、總價包干”六、保障目標實現(xiàn)的手段與措施盡量“分開招標、總價包干”第三部分：房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本管理操作要點一、成本管理的重點與原則概述成本管理的重點識別——比重大的，客戶敏感的、市場不規(guī)范、技術(shù)復(fù)雜的例如：玻璃幕墻、園林、裝修成本管理的原則——重心前置（成本的決定階段）——先算后干（從在的階段到具體業(yè)務(wù)）第三部分：房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本管理操作要點二、立項與策劃階段的成本管理

1、立項階段：主要工作：土地籌劃，市場調(diào)研，成本估算，項目經(jīng)濟性評價控制要求：全面深入了解地塊和市場情況，合理確定估算基礎(chǔ)控制重點：地質(zhì)狀況，地下地上管線；市政接口的位置；紅線內(nèi)拆遷的費用；周邊規(guī)劃及規(guī)劃指標的確定；政府壟斷情況，地區(qū)產(chǎn)品標準工作文件：《調(diào)研報告》《新項目發(fā)展成本估算》《可行性研究報告》二、立項與策劃階段的成本管理二、立項與策劃階段的成本管理

2、策劃階段（定位階段）“定位客戶需求”主要工作：確定項目定位，制定產(chǎn)品目標與發(fā)展計劃控制要求：準確定位目標市場，選擇性價比最好的產(chǎn)品及組合控制重點：產(chǎn)品檔次（符合地塊價值），配套標準，戶型，層高及總高，停車方式，特殊要求工作文件：《項目建議書》或《策劃定位報告》《項目發(fā)展成本測算》《項目發(fā)展計劃書》經(jīng)濟測算定位，有預(yù)測才有決策

二、立項與策劃階段的成本管理經(jīng)濟測算定位，有預(yù)測才有決策三、設(shè)計階段的成本管理

1、設(shè)計單位的選擇與設(shè)計費的控制2、設(shè)計管理工作重點3、方案設(shè)計階段4、初步設(shè)計階段5、施工圖設(shè)計階段6、設(shè)計優(yōu)化實施要點三、設(shè)計階段的成本管理三、設(shè)計階段的成本管理

1、設(shè)計單位的選擇與設(shè)計費的控制

①檔次與產(chǎn)品定位匹配②同類經(jīng)驗豐富③主創(chuàng)人員與團隊④檔期的保證⑤設(shè)計周期與深度⑥各階段的配合要求，與甲方及其他單位成本目標管理內(nèi)容之一，進行必要的分攤不同檔次不同標準簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，實現(xiàn)規(guī)模優(yōu)勢限額設(shè)計的專項獎罰，保證設(shè)計優(yōu)化零星費用的處理三、設(shè)計階段的成本管理三、設(shè)計階段的成本管理

2、設(shè)計管理工作重點

①產(chǎn)品設(shè)計②保持定位與經(jīng)營意圖的實現(xiàn)

③設(shè)計單位的管理④設(shè)計質(zhì)量控制⑤設(shè)計進度的控制⑥合約履行與管理

⑦與采購要求及市場的結(jié)合⑧現(xiàn)場問題的解決設(shè)計后續(xù)服務(wù)

設(shè)計成果

設(shè)計過程管理

三、設(shè)計階段的成本管理設(shè)計后續(xù)服務(wù)設(shè)計成果設(shè)計過程管理三、設(shè)計階段的成本管理

3、設(shè)計階段的成本管理——方案設(shè)計主要工作：設(shè)計單位選擇，方案優(yōu)化，制定成本目標（結(jié)合建造標準），制定出圖計劃（結(jié)合合約規(guī)劃）控制要求：符合項目定位，經(jīng)濟合理性最大，制定相應(yīng)成本目標控制重點：設(shè)計質(zhì)量及深度；設(shè)計周期；產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟指標；優(yōu)化內(nèi)容：標高確定，結(jié)構(gòu)形式，其他形式，特殊設(shè)備和功能要求工作文件：《設(shè)計任務(wù)書》及《限額設(shè)計指引》《成本目標》《出圖計劃》三、設(shè)計階段的成本管理三、設(shè)計階段的成本管理

4、設(shè)計階段的成本管理——擴初設(shè)計主要工作：材料設(shè)備選型，編制部品控制計劃控制要求：選型合理，檔次符合，技術(shù)成熟，市場占有率高控制重點：電梯、空調(diào)、門窗、欄桿、裝修材料、園建綠化、智能化、消防、防水保溫材料、摩托材料工作文件：《材料設(shè)備選用意見》及《部品控制計劃》三、設(shè)計階段的成本管理三、設(shè)計階段的成本管理

5、設(shè)計階段的成本管理——施工圖設(shè)計主要工作：編制施工圖預(yù)算，對比目標；落實限額設(shè)計；第一次圖紙會審控制要求：圖紙的質(zhì)量和時間保證；預(yù)算的準確和分析深度控制重點：限額：鋼筋、砼、外墻、門窗、裝修、管線用量指標；錯漏碰缺；工作文件：《限額設(shè)計合同條件》《圖紙會審紀要》《施工圖預(yù)算》及《成本目標調(diào)整報告》三、設(shè)計階段的成本管理三、設(shè)計階段的成本管理

6、設(shè)計優(yōu)化的實施要點基本定義：通過在設(shè)計過程設(shè)計的

進行功能及成本的評估，對整體設(shè)計思路或局部做法、材料選用進行檢查、比較、改進，獲得更高性價比的設(shè)計成果。范圍：幾乎所有設(shè)計，從方案開始優(yōu)化；如：土方、基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、外立面、門窗、精裝修、智能化等所有項目中間結(jié)果

三、設(shè)計階段的成本管理中間結(jié)果三、設(shè)計階段的成本管理

6、設(shè)計優(yōu)化的實施要點>組織保證：成立項目設(shè)計小組：包括設(shè)計、工程、項目等專業(yè)工程師及成本人員，綜合控制設(shè)計成果>準備充分：時間計劃，收集數(shù)據(jù)>事前控制：設(shè)計合約的簽訂：包括限額設(shè)計的指標、過程、配合條款、獎懲條款>事中控制：貼身跟進、典型測算，修改建議>事后反饋：預(yù)算指標、檢查調(diào)整，落實獎懲例：結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化——王府結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化鋼筋含量三、設(shè)計階段的成本管理四、發(fā)包階段的成本管理

1、發(fā)包的方式與選擇2、供方資源管理為前提3、技術(shù)管理的保障4、招標及簽約過程控制要點5、合同關(guān)鍵條款分析四、發(fā)包階段的成本管理四、發(fā)包階段的成本管理

1、發(fā)包的方式與選擇>發(fā)包方式：——直接委托、招標——邀請招標、公開招標——單項招標，戰(zhàn)略或區(qū)域性采購招標>選取因素：——公司的經(jīng)營環(huán)境，內(nèi)部與外部——對資源的掌握程度——對市場的了解程度，包括技術(shù)與供方——什么情況下不經(jīng)招標？戰(zhàn)略、壟斷、緊急、零星最終目標：合理的價格整合合適的資源四、發(fā)包階段的成本管理戰(zhàn)略、壟斷、緊急、零星最終目標：合理的1、發(fā)包的方式與選擇>基本的合約模式：按合同定價方式區(qū)分的合約模式包括固定總價和可調(diào)總價有可調(diào)單價和不可調(diào)單價“實報實銷”，較少采用——項目的復(fù)雜程度——時間長短——項目內(nèi)外變化的多少——圖紙的設(shè)計深度——總價——單價——成本加酬金單價/總價合同的選擇條件：1、發(fā)包的方式與選擇包括固定總價和可調(diào)總價有可調(diào)單價和不可調(diào)1：發(fā)包的方式與選擇

>建議的招標與合約模式

1、招標方式：

2、計價方式：

3、定標原則：

4、合約模式：邀請招標清單計價圖紙不全編不了清單，建議用模擬清單合理低價（前提：技術(shù)標準與資格預(yù)審）總價包干（固定單價，圖紙加清單）可調(diào)總價1：發(fā)包的方式與選擇邀請招標清單計價圖紙不全編不了清單1、發(fā)包的方式與選擇>通過合約規(guī)劃確定發(fā)包與合約模式：——實質(zhì)：項目分解為各實施單元，以此整合資源>什么是合約規(guī)劃？其作用與基本內(nèi)容？——名詞：合同分解文件；動詞：進行事先規(guī)劃的行為——作用：規(guī)范合同形成過程及質(zhì)量，事先籌劃達成共識——內(nèi)容：a合同分項名稱

b合同范圍與界限劃分

c發(fā)包方式（找外部資源的過程）d合約模式（總價、單價、按實結(jié)算、根據(jù)圖紙項目的具體情況而定）

e其他：時間、成本、人員、授權(quán)1、發(fā)包的方式與選擇2、供方資源管理為前提>供方管理要點：——統(tǒng)一的分類管理、建立供方數(shù)據(jù)庫（供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫）——投入相應(yīng)的人力與精力（至少一半的精力要用來考察）——摸清市場，有的放矢的引進——維護已有合作，保持長期穩(wěn)定經(jīng)營（建立戰(zhàn)略合作）——規(guī)范管理流程與合同，防范風險2、供方資源管理為前提2、供方資源管理為前提>供方管理工作內(nèi)容：——考察與調(diào)研：建庫存檔（調(diào)查市場份額，產(chǎn)品的品牌與品質(zhì)，技術(shù)水平、價格。。。建庫存檔）——評優(yōu)與篩選：分級使用（確定等級，酌情使用）——溝通與交流：全方位的深入溝通了解（相互了解）——培訓與指導(dǎo)：技術(shù)、管理、配合要求（技術(shù)：設(shè)計及標準做法、施工技術(shù)等）技術(shù)標準高：投訴少、維護成本低用二流的單位做一流的工程2、供方資源管理為前提3、招標的技術(shù)管理>建立技術(shù)管理平臺：——技術(shù)管理部門的配備設(shè)計、工程、項目上的專業(yè)技術(shù)人員——技術(shù)標準的掌控基本方法：調(diào)研三結(jié)合原則：與產(chǎn)品（定位與功能）與市場（可得可靠）與成本（目標預(yù)算）3、招標的技術(shù)管理3、招標的技術(shù)管理>明確技術(shù)管理標準：——基于規(guī)范的國家標準圖紙/設(shè)計施工驗收規(guī)范——基于市場的產(chǎn)品標準部品的選用例：技術(shù)標準清單、門窗技術(shù)要求、標準構(gòu)造做法——基于客戶的品質(zhì)標準：工藝要求最終落實到合約中體現(xiàn)

3、招標的技術(shù)管理3、招標的技術(shù)管理>開展技術(shù)市場調(diào)研內(nèi)容：——基本原理與理論——歷史沿革——當前主流發(fā)展趨勢——應(yīng)用狀況及檔次——主要品牌與廠商——各自特征與優(yōu)缺點——價格與重要參數(shù)指標——選用建議及注意事項基本功能選配功能3、招標的技術(shù)管理4、招標及簽約過程控制要點>招標操作要點：——充分準備，保證標的完整清晰

圖紙、范圍劃分、技術(shù)規(guī)范要求、現(xiàn)場條件——控制過程和結(jié)果，保證競爭性

隊伍的選擇、過程的嚴密、價格的掌控——詳細評標，保證價格合理性

從總價到單價，不平衡報價

低價澄清4、招標及簽約過程控制要點4、招標及簽約過程控制要點>招標準備工作：——明確組織與人員——編制招標/發(fā)包計劃：總體及單項——供應(yīng)商考察與資格預(yù)審——召開標前會議（招標策劃會）

范圍與標段劃分

招標方式與合同方式，評、定標方式與原則

分工與協(xié)調(diào)本項招標中一些特殊事項，如現(xiàn)場條件等——編寫招標文件（合同條件）4、招標及簽約過程控制要點4、招標及簽約過程控制要點>幾個重點環(huán)節(jié)：——發(fā)標：包括踏勘、答疑、看樣——投標——評定標：可能幾輪澄清——授標與簽約：包括合同談判——后續(xù)工作：交底、移交、資料管理等4、招標及簽約過程控制要點4、招標及簽約過程控制要點>總包及主要分包清單招標操作：——總包——電梯等專業(yè)分包——鋁合金專業(yè)安裝等——精裝修——環(huán)境綠化——智能化——消防、人防等4、招標及簽約過程控制要點5、合同關(guān)鍵條款分析>合約內(nèi)容要點：——合同標的描述與范圍劃分——雙方的工作——合同價款——合同工期——質(zhì)量要求——安全文明及配合——材料管理——變更管理——支付條件與程度——違約、索賠與獎懲——爭議的解決及合同的中止方式——其他附加條件內(nèi)容5、合同關(guān)鍵條款分析五、施工階段的成本管理

1、施工準備階段2、主體施工階段>設(shè)計變更的管理>現(xiàn)場簽證的控制>合同款支付管理

>甲方對材料管理的幾種模式五、施工階段的成本管理五、施工階段成本管理—施工準備主要工作：第二次圖紙會審，合同交底，施工現(xiàn)場準備，施工組織設(shè)計的確認

控制要求：全面統(tǒng)籌管理，減少臨時性花費；控制場地使用、進度和方案

控制重點：三通一平費用的控制：水、電、路、土方；臨時設(shè)施費用的控制：辦公室、圍墻；施工組織設(shè)計審查

工作文件：《施工組織設(shè)計》五、施工階段成本管理—施工準備五、施工階段成本管理—主體施工主要工作：變更與簽證的管理（辦理，統(tǒng)計，分析）；工程質(zhì)量及工期的控制；材料控制，索賠辦理施工組織設(shè)計的確認

控制要求：依據(jù)合同，事先核算，完工確認，及時辦理，手續(xù)完備，資料齊全；

控制重點：重大變更：造價高，影響報建，影響品質(zhì)，影響工期，影響銷售承諾；關(guān)鍵工期節(jié)點的付款；每月動態(tài)報表；相關(guān)索賠及時通知

工作文件：《成本動態(tài)報表》《設(shè)計變更及簽證系列表單》《付款系列表彰》五、施工階段成本管理—主體施工

1、設(shè)計變更的管理

完整流程中應(yīng)體現(xiàn)以下幾個內(nèi)容：

A、設(shè)計變更的提出方式

B、原因分析

C、影響分析

D、變更業(yè)務(wù)辦理

F、審批與發(fā)放、溝通

G、與合同和現(xiàn)場的接軌

H、辦理有關(guān)手續(xù)

I、實施結(jié)果的確認

J、結(jié)果的處事（結(jié)算、索賠）

K、后評估1、設(shè)計變更的管理

2、現(xiàn)場簽證的管理

采取事先避免簽證的措施：審圖責任、合約規(guī)劃、措施包干、配合事項、材料及工程樣板、移交紀錄規(guī)范簽證過程

A、范圍與事項的認定

B、原因的合理性以及責任承擔

C、數(shù)量的認定

D、造價的認定

F、辦理的流程與手續(xù)

G、結(jié)算與付款的規(guī)定

H、統(tǒng)計分析與最終考核

2、現(xiàn)場簽證的管理3、合同款的支付管理付款方式的選擇預(yù)付款控制進度款及其他往來款甲供材付款的控制支付手續(xù)和要求，避免扯皮和索賠防止超付的要點結(jié)算款與保修金的支付3、合同款的支付管理付款方式的選擇4、甲方對材料管理的幾種模式三種常見方式：甲供：由甲方購買材料給乙方施工的一種采購方式（兩方或三方協(xié)議）甲供乙定：甲方指定品牌、確定價格（甲定乙購）或甲方限定品牌范圍（甲指乙購）乙供：完全的乙方購買的采購方式4、甲方對材料管理的幾種模式三種常見方式：4、甲方對材料管理的幾種模式材料管理方式的選擇：綜合考慮內(nèi)部和外部條件：

A、自身狀況：資金、內(nèi)部質(zhì)量及采購管理能力、技術(shù)水平

B、材料特點：對項目檔次的影響大??；現(xiàn)場管理難易程度，如材料用量管理、現(xiàn)場進度配合管理，施工質(zhì)量責任劃分；

C、市場特性：價格波動大小、品牌差異大小

D、其他：選型定樣時間的前后（尤其總包招標前后）4、甲方對材料管理的幾種模式材料管理方式的選擇：4、甲方對材料管理的幾種模式材料管理注意事項：確定各種材料的采購方式：落實所有材料的采購及確認計劃：質(zhì)量、價格不同采購方式的過程管理：甲供材料：清單及管理方式（計量、損耗、計劃、卸車、保管、退貨責任等）甲定乙供材料：品牌和價格規(guī)定乙供材料：檢驗方法及要求，材質(zhì)規(guī)格和品牌的要求材料樣板管理：樣板先行，招標的時候給樣板結(jié)算與付款的注意事項：稅務(wù)處理、數(shù)量控制4、甲方對材料管理的幾種模式材料管理注意事項：六、銷售階段的成本管理營銷費用的控制銷售階段的成本管理六、銷售階段的成本管理營銷費用的控制1、營銷費用的控制營銷策劃：所有營銷活動與設(shè)施費用計劃：年度預(yù)算與月度滾動計劃費用總額與節(jié)奏控制：結(jié)合市場狀況動態(tài)跟蹤：月報控制原則：效果優(yōu)先，戰(zhàn)略合作責任主體：分類明確1、營銷費用的控制營銷策劃：所有營銷活動與設(shè)施2、銷售階段的成本管理主要工作：營銷費用預(yù)算管理，售樓工程成本控制（銷售策劃），銷售承諾與資料的把關(guān)控制要求：銷售資料及營銷承諾的多專業(yè)評審（保修期限的確定），營銷費用不超預(yù)算，售樓工程的合理策劃與成本目標管理控制重點：樣板房材料的展示與說明；樣板房及售樓處的位置、數(shù)量和標準；營銷費用詳細計劃和按進度支出工作文件：《售樓準備工程方案》《營銷費用預(yù)算及執(zhí)行報表》系列銷售文件特殊戶型除外2、銷售階段的成本管理主要工作：營銷費用預(yù)算管理，售樓工程成七、竣工結(jié)算及維護階段的成本管理竣工階段成本管理結(jié)算階段成本管理

1、結(jié)算辦理要點

2、結(jié)算審核要點

3、反索賠的辦理

4、幾類后評估內(nèi)容物業(yè)維護階段成本管理七、竣工結(jié)算及維護階段的成本管理竣工階段成本管理1、竣工階段成本管理主要工作：辦理驗收手續(xù)，竣工資料審查（區(qū)別結(jié)算資料）控制要求：符合事實，及時辦理

控制重點：驗收文件中對時間、質(zhì)量和數(shù)量的確認；對隱蔽和拆除工程的中間驗收，人員的配合及保修協(xié)議的落實工作文件：《竣工驗收系列資料》1、竣工階段成本管理主要工作：辦理驗收手續(xù)，竣工資料審查（區(qū)2、結(jié)算階段成本管理主要工作：結(jié)算辦理、索賠辦理，項目后評估控制要求：及時性、合理性、全面性、系統(tǒng)性

控制重點：工程和材料的數(shù)量和價格的依據(jù)；工期和費用索賠，有關(guān)質(zhì)量和配合處罰；超付的可能性工作文件：結(jié)算及索賠系列表單；《項目成本后評估報告》2、結(jié)算階段成本管理主要工作：結(jié)算辦理、索賠辦理，項目后評估2、結(jié)算階段成本管理A、結(jié)算辦理要點：結(jié)算方式及價格構(gòu)成：a、按實結(jié)算：按清單或按定額b、合同加變更結(jié)算總包、分包、甲供材結(jié)算關(guān)聯(lián)結(jié)算的時間控制要做結(jié)算成本對比分析：a、跟進每個合約的執(zhí)行情況、履行結(jié)束立即結(jié)算b、主動結(jié)算，為結(jié)算做好準備c、控制付款節(jié)奏，掌握主動，注意付超的可能d、結(jié)算的辦理時限（合同約定）要做結(jié)算成本對比分析：目標成本、責任成本、無效成本、數(shù)據(jù)分析在日常工作中穿插做好2、結(jié)算階段成本管理A、結(jié)算辦理要點：2、結(jié)算階段成本管理B、結(jié)算審核的要點：樹立合同結(jié)算的觀念：

結(jié)算資料的審查三大結(jié)算要素的確定：范圍與內(nèi)容、工程量、單價相關(guān)數(shù)據(jù)落實：（有關(guān)事項核查）a、分包：甲供數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)、系統(tǒng)性判斷合理性（工程量、損耗量）b、材料設(shè)備品牌、質(zhì)量與技術(shù)要求是否符合要求c、合同約定的其他義務(wù)和責任d、有關(guān)索賠處罰、往來款、交叉扣款

e、對比經(jīng)驗數(shù)據(jù)，分析有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標差異2、結(jié)算階段成本管理B、結(jié)算審核的要點：2、結(jié)算階段成本管理C、反索賠的辦理：索賠內(nèi)容：工期與費用，注意其相互影響

辦理時間：必須及時辦理索賠依據(jù)：a、通知單、會議紀要等要收集完整b、必須通知到位，所有文件必須回復(fù)c、保留有效書面簽收紀錄最常見索賠情況：a、工作未完成或責任未履行b、交叉施工造成工作面問題2、結(jié)算階段成本管理C、反索賠的辦理：2、結(jié)算階段成本管理D、幾類后評估內(nèi)容：項目后評估：項目入伙后項目全過程及經(jīng)營結(jié)果公司所有合同評審：合同結(jié)算后合同條款成控部成本、財務(wù)及合同執(zhí)行相關(guān)部門履約評估：成本控制評價：

2、結(jié)算階段成本管理D、幾類后評估內(nèi)容：3、物業(yè)維護階段成本管理主要工作：維護維修，保修金支付，質(zhì)量缺陷統(tǒng)計分析控制要求：落實維修責任；物業(yè)提前介入，把握全壽命期成本，獨立、健康運營，防止物業(yè)管理虧損控制重點：一次性投資與使用成本的平衡，智能化系統(tǒng)，景觀燈具，水景；維修責任索賠辦理

工作文件：支付及索賠文件質(zhì)量缺陷分類統(tǒng)計表

物業(yè)提前介入，物業(yè)在方案評審時參與3、物業(yè)維護階段成本管理物業(yè)提前介入，物業(yè)在方案評審時參與演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！房地產(chǎn)工程成本全過程精細化管理概述房地產(chǎn)工程成本全過程精細化管理概述

內(nèi)容大綱第一部分：如何理解房地產(chǎn)成本管理第二部分：如何開展房地產(chǎn)工程項目的成本目標管理第三部分：房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本管理操作要點第四部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理體系內(nèi)容大綱第一部分：如何理解房地產(chǎn)成本管理

二、成本管理的核心理念與方法

一、房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)特征

三、房地產(chǎn)成本管理的幾個關(guān)系處理

四、房地產(chǎn)成本管理的演化過程

五、房地產(chǎn)成本管理的基本范疇第一部分：如何理解房地產(chǎn)成本管理

第二部分：如何開展房地產(chǎn)工程項目的成本目標管理

一、成本目標及目標管理的本質(zhì)意義

二、成本目標的內(nèi)涵與外延

三、如何制定工程項目成本目標

四、成本目標的分解方式五、成本動態(tài)的跟蹤與監(jiān)控六、保障目標實現(xiàn)的手段與措施第二部分：如何開展房地產(chǎn)工程項目的成本目標管理第三部分：房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本管理操作要點

一、成本管理的重點與原則概述二、立項及策劃階段成本管理三、設(shè)計階段的成本管理四、發(fā)包階段的成本管理五、施工階段的成本管理六、銷售階段的成本管理七、竣工結(jié)算及維護階段的成本管理第三部分：房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本管理操作要點第四部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理體系

一、成本管理體系的構(gòu)成二、如何形成全員成本管理責任機制三、成本管理部門定位與人才策略第四部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理體系第一部分：如何認識房地產(chǎn)成本管理

一、房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)特征

1、產(chǎn)品特點：

2、實現(xiàn)過程：

3、成本特征：

4、行業(yè)背景：單件性、地域性開發(fā)周期長、產(chǎn)品研發(fā)、制造和經(jīng)營多個環(huán)節(jié)，需大量資源整合與專業(yè)協(xié)作構(gòu)成復(fù)雜、影響因素多、變化大內(nèi)部尚不成熟、外部風險加大第一部分：如何認識房地產(chǎn)成本管理單件性、地域性開發(fā)周期長、產(chǎn)一、房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)特征基本內(nèi)容：合理確定+有效控制管理特征：全方位的成本管理：滲透到全過程的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，需要全員的參與；管理方法：目標管理責任管理等

“建立共識是管理的基礎(chǔ)”一、房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)特征二、房地產(chǎn)成本管理的四個基本理念

1、經(jīng)營理念：成本管理的目的在于：清除無效成本、提升產(chǎn)品價值和投資效益、實現(xiàn)經(jīng)營目標。

(誤區(qū)之一：盲目降低成本)(誤區(qū)之二：為了產(chǎn)品的效果盲目加大成本)二、房地產(chǎn)成本管理的四個基本理念二、房地產(chǎn)成本管理的四個基本理念1、經(jīng)營理念

價值工程研究：V=F/CF—Function功能C—Cost費用提升價值的五種途徑及其適用環(huán)境1、F↑C↓例:方案優(yōu)化2、F→C↓例：低價中標3、F↓C↓↓成本大幅下降，功能下降例：想法設(shè)法變更降低成本4、F↑C→

化同樣的錢，把產(chǎn)品做得更好例：限額設(shè)計5、F↑↑C↑投入很高，售價也很高細節(jié)的提高，性價比的提高

二、房地產(chǎn)成本管理的四個基本理念概念：什么是效成本？什么是無效成本？有效成本：能形成有效產(chǎn)品及提升價值，對促進營銷有積極作用的成本費用。無效成本：房地產(chǎn)項目實現(xiàn)過程中產(chǎn)生的、對形成產(chǎn)品提升價值、嘲營銷沒有作用、無法獲得客戶認同和補償?shù)幕ㄙM，屬于浪費的成本?？偝杀?有效成本+無效成本概念：什么是效成本？什么是無效成本？有效成本：能形成有效產(chǎn)品二、房地產(chǎn)成本管理的四個基本理念

2、產(chǎn)品理念：成本的決定因素之一是產(chǎn)品，成本是產(chǎn)品的一個屬性。

(誤區(qū)：產(chǎn)品管理與成本管理割裂，分別運作)

老板定位時不與成本商量，事后算賬，不賺錢，成本被動設(shè)計定產(chǎn)品時不找成本溝通成本管理：改變成本的被動管理，先算賬再做事要降低成本：從產(chǎn)品優(yōu)化做起二、房地產(chǎn)成本管理的四個基本理念二、房地產(chǎn)成本管理的四個基本理念

3、市場理念：成本的決定因素之一是市場，成本的價格體現(xiàn)必須隨行就市。

(誤區(qū)：脫離市場定價格，無視市場變化，定死目標)

什么是市場，什么是市場價格二、房地產(chǎn)成本管理的四個基本理念二、房地產(chǎn)成本管理的四個基本理念

4、專業(yè)理念：經(jīng)濟與技術(shù)不可分，專業(yè)化的運作是成本管理的前提。

(誤區(qū)：只要懂預(yù)算、會砍價就可以管好成本)

例：定位失誤小戶型→大戶型例：研究設(shè)計規(guī)范、政府收費文件等

二、房地產(chǎn)成本管理的四個基本理念二、房地產(chǎn)成本管理的四個基本理念

成本管理理念落實：無效成本管理

無效成本的定義：

消除無效成本的措施：

例：限額設(shè)計設(shè)計方案優(yōu)化加強施工圖事前審核、圖紙會審、減少設(shè)計變更確定合理的施工技術(shù)方案(降低廢品率)加強供應(yīng)商考察加大集中采購力度嚴格執(zhí)行現(xiàn)場規(guī)范簽證制度二、房地產(chǎn)成本管理的四個基本理念三、房地產(chǎn)成本管理中的幾個關(guān)系處理

1、三大管理目標上的沖突：成本、品質(zhì)、速度決策中以經(jīng)營目標決定取舍：

強調(diào)有效投入：提高性價比，考慮潛在的時間成本

2、成本預(yù)設(shè)與動態(tài)變化的矛盾變化是永恒的、絕對的，正視變化、盡可能確定需要預(yù)測和跟蹤外部帶來的變化（市場、政策、資源）（風險防范）必須預(yù)控內(nèi)部造成的變化（運營管理），對業(yè)務(wù)和成本的操作過程和結(jié)果設(shè)定框架；（規(guī)范運作）三、房地產(chǎn)成本管理中的幾個關(guān)系處理三、房地產(chǎn)成本管理中的幾個關(guān)系處理

3、成本控制與其他開發(fā)業(yè)務(wù)的關(guān)系成本管理是業(yè)務(wù)管理的一個方面，必須滲透在業(yè)務(wù)過程中：

為了強調(diào)和監(jiān)控而提練出成本管理鏈條，但最終通過業(yè)務(wù)管理實現(xiàn)，最終體現(xiàn)在考慮成本的業(yè)務(wù)管理規(guī)定。

4、與造價業(yè)務(wù)之區(qū)別和聯(lián)系造價業(yè)務(wù)：開發(fā)過程所需，三算或五算，是成本管理基礎(chǔ)（僅工程建造范圍）成本管理：經(jīng)營管理所需，成本預(yù)測、決策、計劃、控制、核算、分析及考評；（全部業(yè)務(wù)范圍）(包括設(shè)計、工程等所有業(yè)務(wù)部門)三、房地產(chǎn)成本管理中的幾個關(guān)系處理四、房地產(chǎn)成本的演化過程

我們是從哪里來？以預(yù)結(jié)算為工作重心→以不突破造價上限為控制目標→以整體目標實現(xiàn)為目的的綜合平衡發(fā)掘產(chǎn)品價值，提升開發(fā)效益

我們將往哪里去思考：成本管理的終極目標與衡量標準是什么

四、房地產(chǎn)成本的演化過程五、房地產(chǎn)成本的基本范疇

必須知道的成本概念

--全成本

--開發(fā)成本

--建造成本--工程成本

--其他？直接/間接成本，可變/固定成本，可控/不可控成本，投資、費用，全壽命期成本（持有型物業(yè)須關(guān)注全壽命期成本）五、房地產(chǎn)成本的基本范疇五、房地產(chǎn)成本的基本范疇

成本基本科目：

（一）、直接投資成本

1、土地成本：土地購置成本、稅費、拆遷補償費等

2、前期工程成本：咨詢調(diào)研費、水文地質(zhì)勘察費、設(shè)計費、行政開發(fā)費用、前三通一平

3、建安工程成本：建安工程成本、樣板房成本、售房部成本4、基礎(chǔ)設(shè)施成本：園林成本、市政配套設(shè)施、小區(qū)管網(wǎng)等

5、配套設(shè)施成本：物管用房、居委會、幼兒園、垃圾站、運動場館、設(shè)備房

6、開發(fā)間接費：教育完善費、物業(yè)完善費、交通完善費、資本化利息

（二）、預(yù)備費（三）、間接投資成本：

1、營銷費用

2、管理費用

3、財務(wù)費用五、房地產(chǎn)成本的基本范疇第二部分：如何開展房地產(chǎn)工程項目的成本目標管理

一、成本目標及目標管理的本質(zhì)意義

1、實行目標管理的根本意義：

--降低成本？2、設(shè)定目標成本的作用：

動態(tài)掌控目標成本---每個項目盈利---企業(yè)經(jīng)營目標（可靠預(yù)期）--建立控制基準--保持心中有數(shù)--業(yè)務(wù)習慣轉(zhuǎn)變--設(shè)置目標成本上限？第二部分：如何開展房地產(chǎn)工程項目的成本目標管理動態(tài)掌控目標成二、成本目標內(nèi)涵與外延

1、目標成本的內(nèi)涵：產(chǎn)品標準→成本目標2、成本目標的范圍：3、成本目標的執(zhí)行意義：區(qū)別于成本測算

設(shè)計不是為了畫圖設(shè)計是為了做一個賺錢的產(chǎn)品團隊的目標全成本→開發(fā)成本→建造成本二、成本目標內(nèi)涵與外延設(shè)計不是為了畫圖團隊的目標全成本→開發(fā)三、如何制定工程項目成本目標

1、目標制定的時間：新項目發(fā)展-項目定位-方案或擴初階段

2、目標制定的依據(jù)：正向測算，反向倒逼——產(chǎn)品市場、經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫、經(jīng)營目標

3、目標制定的方法與要求：基礎(chǔ)指標、量價分離；各階段深度不同、要求分期、分產(chǎn)品、分經(jīng)營方式4、目標制定過程的團隊協(xié)作方式：牽頭+配合——討論、評審、會簽

5、成本目標的評審與審批流程：評審要點、審批授權(quán)樣表

三、如何制定工程項目成本目標目標成本制定目標管理的幾個階段①新項目發(fā)展——②策劃定位——③方案或擴初階段——④施工圖階段——⑤施工組織與材料采購——⑥竣工結(jié)算：①成本估算——②成本測算——③目標成本——④目標成本調(diào)整——⑤動態(tài)成本——⑥結(jié)算成本（分析，后評估）成本管理：前置目標成本把工作重心往前移目標制定的方法：

“量價分離”，測算指標目標成本制定過程的團隊協(xié)作方式：牽頭部門：成控部配合部門：各職能部門分組討論組織評審形成會簽?zāi)繕顺杀局贫繕斯芾淼膸讉€階段目標成本評審要點結(jié)合產(chǎn)品、市場及成本本身的合理性一、成本本身：1、與規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容對應(yīng)①保證規(guī)劃指標的可靠性（來源、版次與設(shè)計部門一致）②。。。。。。2、與建設(shè)標準和項目特征對應(yīng)①。。。。。。②。。。。。。3、成本水平合理①對比當?shù)匾酝_發(fā)項目②收集資料、與其他公司對比、不同之處給予說明4、計算匯總無誤①鏈接公式正確（注意超常規(guī)數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)出現(xiàn)）②公式校驗，數(shù)據(jù)閉合5、符合集團深度及格式要求集團樣表目標成本評審要點結(jié)合產(chǎn)品、市場及成本本身的合理性四、目標成本分解方式

1、按合約規(guī)劃分解

2、按成本科目分解

3、按管理責任分解4、按財務(wù)核算模型分解

5、按現(xiàn)金流出時間分解四、目標成本分解方式方式一：按合約規(guī)劃分解目的：按合同分解分解依據(jù)：甲方的分期與采購計劃（合約規(guī)劃）分解內(nèi)容：總目標分解為每個合同的目標分解時間：發(fā)展計劃完成后確定分解項及初步分解目標，設(shè)計階段完成各目標值的確定，招標簽約過程中調(diào)整（范圍調(diào)整）方式一：按合約規(guī)劃分解方式二：按工程實體分解目的：

分解依據(jù)：項目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計圖紙及說明）分解內(nèi)容：總目標分解為分部分項工程目標；包括功能組件的劃分（專業(yè)與分項工程的劃分）可細到分棟分層分構(gòu)件分解時間：概算或預(yù)算完成后分解，招標簽約后及結(jié)算后對比分析方式二：按工程實體分解方式三：按考核責任分解目的：

分解依據(jù)：部門或崗位成本管理職責及考核辦法分解內(nèi)容：總目標分解為相關(guān)部門/崗位的成本指標，以及管理要求；例：江陰公司責任成本管理辦法每月責任成本匯總匯報及評審工作分解時間：發(fā)展計劃完成后即可確定責任，具體數(shù)據(jù)在預(yù)算調(diào)整后確定方式三：按考核責任分解方式四：按財務(wù)核算模型分解目的：

分解依據(jù)：根據(jù)有關(guān)法規(guī)與制度確定的財務(wù)確定的核算對象劃分方式；分解內(nèi)容：總目標分解為每種產(chǎn)品/每批不同的核算對象的成本；分解時間：核算原則公司有統(tǒng)一規(guī)定，對每個項目具體核算方式應(yīng)在目標編制前確定方式四：按財務(wù)核算模型分解方式五：按現(xiàn)金流出時間分解目的：

分解依據(jù)：根據(jù)工程進度與支付方式；分解內(nèi)容：項目總成本目標分解為每年、季度、月度的支付金額；例：投資進度表分解時間：開發(fā)項目過程中滾動編制從粗到細。

方式五：按現(xiàn)金流出時間分解五、成本動態(tài)的跟蹤與監(jiān)控什么是動態(tài)成本？概念：動態(tài)預(yù)測的完工結(jié)算成本動態(tài)成本如何得出？動態(tài)成本=已發(fā)生成本+待發(fā)生成本相對工程管理：預(yù)估何時完工？而不是目前施工至幾層？什么叫成本發(fā)生:合同性成本以是否簽約；例：建安類非合同性成本以是否支付。例：開發(fā)類五、成本動態(tài)的跟蹤與監(jiān)控如何從業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)中得出動態(tài)成本動態(tài)成本已發(fā)生成本待發(fā)生成本合同性成本非合同性成本合同性成本非合同性成本已結(jié)算非結(jié)算合同財務(wù)統(tǒng)計目標成本分解合同價變更簽證結(jié)算調(diào)整如何從業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)中得出動態(tài)成本動態(tài)成本已發(fā)生成本待發(fā)生成本合同動態(tài)成本的反饋機制何人、何時、何種形式反饋——相關(guān)責任部門——月度及需要節(jié)點——月報、預(yù)警如何防止動態(tài)數(shù)據(jù)失真——一手數(shù)據(jù)臺帳，保證可追溯——責任到人且考核到位——控制變動率（不能出現(xiàn)重大偏差）各項變動成本的反饋合同性成本：合同結(jié)算價——臺帳合同簽約價——臺賬變更簽證費——臺帳待發(fā)生變更——月報預(yù)估待簽合同成本——目標成本分解非合同性成本：已付費用——財務(wù)統(tǒng)計/各責任部門自行統(tǒng)計未付費用——目標分解分析：合同金額與結(jié)算價差在哪里？如何準確把握？動態(tài)成本的反饋機制何人、何時、何種形式反饋分析：合同金額與結(jié)動態(tài)成本編制內(nèi)容與模板動態(tài)成本反饋：

項目成本及付款情況簡報月報表：截止每月25日前明確施工進度，預(yù)估總控會相對準確管理情況監(jiān)控：

從可研階段即開始進行目標成本跟蹤責任成本反饋：

月度成本分析及評審糾偏看樣表動態(tài)成本編制內(nèi)容與模板動態(tài)成本反饋：六、保障目標實現(xiàn)的手段與措施執(zhí)行產(chǎn)品標準，落實到設(shè)計、采購選型全合約中（預(yù)控交底）技術(shù)經(jīng)濟相結(jié)合的手段開展各項業(yè)務(wù)，努力提升經(jīng)濟性（成本優(yōu)化）相關(guān)業(yè)務(wù)的管理模式配套關(guān)鍵成果審批環(huán)節(jié)的目標控制作用（成果控制）實行動態(tài)監(jiān)控，及時反饋信息，預(yù)測可能變化（信息對稱）偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡，保證總目標成本相關(guān)作業(yè)的過程與結(jié)果的全面考核（績效管理）盡量“分開招標、總價包干”六、保障目標實現(xiàn)的手段與措施盡量“分開招標、總價包干”第三部分：房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本管理操作要點一、成本管理的重點與原則概述成本管理的重點識別——比重大的，客戶敏感的、市場不規(guī)范、技術(shù)復(fù)雜的例如：玻璃幕墻、園林、裝修成本管理的原則——重心前置（成本的決定階段）——先算后干（從在的階段到具體業(yè)務(wù)）第三部分：房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本管理操作要點二、立項與策劃階段的成本管理

1、立項階段：主要工作：土地籌劃，市場調(diào)研，成本估算，項目經(jīng)濟性評價控制要求：全面深入了解地塊和市場情況，合理確定估算基礎(chǔ)控制重點：地質(zhì)狀況，地下地上管線；市政接口的位置；紅線內(nèi)拆遷的費用；周邊規(guī)劃及規(guī)劃指標的確定；政府壟斷情況，地區(qū)產(chǎn)品標準工作文件：《調(diào)研報告》《新項目發(fā)展成本估算》《可行性研究報告》二、立項與策劃階段的成本管理二、立項與策劃階段的成本管理

2、策劃階段（定位階段）“定位客戶需求”主要工作：確定項目定位，制定產(chǎn)品目標與發(fā)展計劃控制要求：準確定位目標市場，選擇性價比最好的產(chǎn)品及組合控制重點：產(chǎn)品檔次（符合地塊價值），配套標準，戶型，層高及總高，停車方式，特殊要求工作文件：《項目建議書》或《策劃定位報告》《項目發(fā)展成本測算》《項目發(fā)展計劃書》經(jīng)濟測算定位，有預(yù)測才有決策

二、立項與策劃階段的成本管理經(jīng)濟測算定位，有預(yù)測才有決策三、設(shè)計階段的成本管理

1、設(shè)計單位的選擇與設(shè)計費的控制2、設(shè)計管理工作重點3、方案設(shè)計階段4、初步設(shè)計階段5、施工圖設(shè)計階段6、設(shè)計優(yōu)化實施要點三、設(shè)計階段的成本管理三、設(shè)計階段的成本管理

1、設(shè)計單位的選擇與設(shè)計費的控制

①檔次與產(chǎn)品定位匹配②同類經(jīng)驗豐富③主創(chuàng)人員與團隊④檔期的保證⑤設(shè)計周期與深度⑥各階段的配合要求，與甲方及其他單位成本目標管理內(nèi)容之一，進行必要的分攤不同檔次不同標準簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，實現(xiàn)規(guī)模優(yōu)勢限額設(shè)計的專項獎罰，保證設(shè)計優(yōu)化零星費用的處理三、設(shè)計階段的成本管理三、設(shè)計階段的成本管理

2、設(shè)計管理工作重點

①產(chǎn)品設(shè)計②保持定位與經(jīng)營意圖的實現(xiàn)

③設(shè)計單位的管理④設(shè)計質(zhì)量控制⑤設(shè)計進度的控制⑥合約履行與管理

⑦與采購要求及市場的結(jié)合⑧現(xiàn)場問題的解決設(shè)計后續(xù)服務(wù)

設(shè)計成果

設(shè)計過程管理

三、設(shè)計階段的成本管理設(shè)計后續(xù)服務(wù)設(shè)計成果設(shè)計過程管理三、設(shè)計階段的成本管理

3、設(shè)計階段的成本管理——方案設(shè)計主要工作：設(shè)計單位選擇，方案優(yōu)化，制定成本目標（結(jié)合建造標準），制定出圖計劃（結(jié)合合約規(guī)劃）控制要求：符合項目定位，經(jīng)濟合理性最大，制定相應(yīng)成本目標控制重點：設(shè)計質(zhì)量及深度；設(shè)計周期；產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟指標；優(yōu)化內(nèi)容：標高確定，結(jié)構(gòu)形式，其他形式，特殊設(shè)備和功能要求工作文件：《設(shè)計任務(wù)書》及《限額設(shè)計指引》《成本目標》《出圖計劃》三、設(shè)計階段的成本管理三、設(shè)計階段的成本管理

4、設(shè)計階段的成本管理——擴初設(shè)計主要工作：材料設(shè)備選型，編制部品控制計劃控制要求：選型合理，檔次符合，技術(shù)成熟，市場占有率高控制重點：電梯、空調(diào)、門窗、欄桿、裝修材料、園建綠化、智能化、消防、防水保溫材料、摩托材料工作文件：《材料設(shè)備選用意見》及《部品控制計劃》三、設(shè)計階段的成本管理三、設(shè)計階段的成本管理

5、設(shè)計階段的成本管理——施工圖設(shè)計主要工作：編制施工圖預(yù)算，對比目標；落實限額設(shè)計；第一次圖紙會審控制要求：圖紙的質(zhì)量和時間保證；預(yù)算的準確和分析深度控制重點：限額：鋼筋、砼、外墻、門窗、裝修、管線用量指標；錯漏碰缺；工作文件：《限額設(shè)計合同條件》《圖紙會審紀要》《施工圖預(yù)算》及《成本目標調(diào)整報告》三、設(shè)計階段的成本管理三、設(shè)計階段的成本管理

6、設(shè)計優(yōu)化的實施要點基本定義：通過在設(shè)計過程設(shè)計的

進行功能及成本的評估，對整體設(shè)計思路或局部做法、材料選用進行檢查、比較、改進，獲得更高性價比的設(shè)計成果。范圍：幾乎所有設(shè)計，從方案開始優(yōu)化；如：土方、基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、外立面、門窗、精裝修、智能化等所有項目中間結(jié)果

三、設(shè)計階段的成本管理中間結(jié)果三、設(shè)計階段的成本管理

6、設(shè)計優(yōu)化的實施要點>組織保證：成立項目設(shè)計小組：包括設(shè)計、工程、項目等專業(yè)工程師及成本人員，綜合控制設(shè)計成果>準備充分：時間計劃，收集數(shù)據(jù)>事前控制：設(shè)計合約的簽訂：包括限額設(shè)計的指標、過程、配合條款、獎懲條款>事中控制：貼身跟進、典型測算，修改建議>事后反饋：預(yù)算指標、檢查調(diào)整，落實獎懲例：結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化——王府結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化鋼筋含量三、設(shè)計階段的成本管理四、發(fā)包階段的成本管理

1、發(fā)包的方式與選擇2、供方資源管理為前提3、技術(shù)管理的保障4、招標及簽約過程控制要點5、合同關(guān)鍵條款分析四、發(fā)包階段的成本管理四、發(fā)包階段的成本管理

1、發(fā)包的方式與選擇>發(fā)包方式：——直接委托、招標——邀請招標、公開招標——單項招標，戰(zhàn)略或區(qū)域性采購招標>選取因素：——公司的經(jīng)營環(huán)境，內(nèi)部與外部——對資源的掌握程度——對市場的了解程度，包括技術(shù)與供方——什么情況下不經(jīng)招標？戰(zhàn)略、壟斷、緊急、零星最終目標：合理的價格整合合適的資源四、發(fā)包階段的成本管理戰(zhàn)略、壟斷、緊急、零星最終目標：合理的1、發(fā)包的方式與選擇>基本的合約模式：按合同定價方式區(qū)分的合約模式包括固定總價和可調(diào)總價有可調(diào)單價和不可調(diào)單價“實報實銷”，較少采用——項目的復(fù)雜程度——時間長短——項目內(nèi)外變化的多少——圖紙的設(shè)計深度——總價——單價——成本加酬金單價/總價合同的選擇條件：1、發(fā)包的方式與選擇包括固定總價和可調(diào)總價有可調(diào)單價和不可調(diào)1：發(fā)包的方式與選擇

>建議的招標與合約模式

1、招標方式：

2、計價方式：

3、定標原則：

4、合約模式：邀請招標清單計價圖紙不全編不了清單，建議用模擬清單合理低價（前提：技術(shù)標準與資格預(yù)審）總價包干（固定單價，圖紙加清單）可調(diào)總價1：發(fā)包的方式與選擇邀請招標清單計價圖紙不全編不了清單1、發(fā)包的方式與選擇>通過合約規(guī)劃確定發(fā)包與合約模式：——實質(zhì)：項目分解為各實施單元，以此整合資源>什么是合約規(guī)劃？其作用與基本內(nèi)容？——名詞：合同分解文件；動詞：進行事先規(guī)劃的行為——作用：規(guī)范合同形成過程及質(zhì)量，事先籌劃達成共識——內(nèi)容：a合同分項名稱

b合同范圍與界限劃分

c發(fā)包方式（找外部資源的過程）d合約模式（總價、單價、按實結(jié)算、根據(jù)圖紙項目的具體情況而定）

e其他：時間、成本、人員、授權(quán)1、發(fā)包的方式與選擇2、供方資源管理為前提>供方管理要點：——統(tǒng)一的分類管理、建立供方數(shù)據(jù)庫（供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫）——投入相應(yīng)的人力與精力（至少一半的精力要用來考察）——摸清市場，有的放矢的引進——維護已有合作，保持長期穩(wěn)定經(jīng)營（建立戰(zhàn)略合作）——規(guī)范管理流程與合同，防范風險2、供方資源管理為前提2、供方資源管理為前提>供方管理工作內(nèi)容：——考察與調(diào)研：建庫存檔（調(diào)查市場份額，產(chǎn)品的品牌與品質(zhì)，技術(shù)水平、價格。。。建庫存檔）——評優(yōu)與篩選：分級使用（確定等級，酌情使用）——溝通與交流