房地產金融與投資講義華東師范大學管善來第章2

房地產金融與投資

第三章房地產投資環(huán)境和市場分析管善來目錄第一部分概述第二部分基礎理論第三部分重點理論第四部分案例分析第一章房地產投資與投資風險第二章房地產項目開發(fā)程序與管理第三章房地產投資環(huán)境和市場分析第一章現(xiàn)金流與資金的時間價值第二章房地產開發(fā)項目可行性研究第一章房地產投資估算與融資第二章財務評價第三章不確定性與風險分析第四章投資決策分析第一章房地產金融與項目融資第二章各類型的房地產開發(fā)項目案例分析第一部分房地產投資概述第一章房地產投資與投資風險第二章房地產項目開發(fā)程序與管理第三章房地產投資環(huán)境和市場分析第一部分房地產投資概述第三章房地產投資環(huán)境和市場分析【內容框架】

第一節(jié)房地產市場概述

第二節(jié)房地產市場結構與指標

第三節(jié)房地產市場的特性與功能

第四節(jié)房地產市場的運行規(guī)律

第五節(jié)房地產市場的政府干預第三章房地產投資環(huán)境和市場分析

第一節(jié)房地產市場概述

1.房地產市場的概念

2.房地產市場的運行環(huán)境

3.房地產市場的參與者第三章房地產投資環(huán)境和市場分析

1.房地產市場的概念

■一般的定義

·指從事房地產交易活動的場所，以及交易的途徑與形式

■經濟學的定義

·指當前潛在的房地產買者和賣者，以及當前的房地產交易活動

■房地產市場體系包括

·交易當事人－主體

·作為交易對象的房地產資產－客體

·交易制度－制度

·促進交易的組織機構－中介

2.房地產市場的運行環(huán)境（八類，三基本因素）

■社會環(huán)境﹡

■政治環(huán)境﹡

■經濟環(huán)境﹡

■金融環(huán)境

■法律制度環(huán)境

■技術環(huán)境

■資源環(huán)境

■國際環(huán)境

【重點難點】區(qū)別社會因素和經濟因素第三章房地產投資環(huán)境和市場分析3.房地產市場的參與者（七類參與者）序號房地產市場參與者備注1土地所有者或使用者政府和釘子戶2開發(fā)商

3政府及政府機構房地產業(yè)被政府用作“經濟調節(jié)器”4金融機構開發(fā)貸、消費貸5建筑承包商

6消費者或買家自用型、投資型7專業(yè)顧問建筑師、工程師、會計師、造價工程師、經濟師、房地產估價師及房地產經紀人、律師第三章房地產投資環(huán)境和市場分析第二節(jié)房地產市場結構與指標

1.房地產市場的壟斷競爭關系

2.房地產市場的數(shù)量比例關系

3.房地產市場細分

4.房地產市場指標

第三章房地產投資環(huán)境和市場分析1.房地產市場的壟斷競爭關系（四類）類型特點完全競爭市場競爭最為充分壟斷競爭市場即競爭和壟斷并存,并以競爭為主的市場寡頭壟斷市場競爭與壟斷并存,并以壟斷為主的市場完全壟斷市場不存在競爭

【重點難點】房地產的市場結構

■具有明顯的壟斷競爭特征，即壟斷與競爭并存，以競爭為主

■存量市場－交易雙方為分散的家庭，所以競爭多于壟斷（二手房市場）

■增量市場－市場供應者是開發(fā)商，壟斷多于競爭（一手房市場）第三章房地產投資環(huán)境和市場分析2.房地產市市場的數(shù)數(shù)量比例例關系（（六大結結構）序號結構類型內涵1總量結構總量（開發(fā)與銷售總量，供給與需求總量比例）2區(qū)域結構不同地區(qū)的差異3產品結構不同產品的差異4供求結構同一物業(yè)類型不同檔次的供求關系（供給檔次與需求之間的關系）5投資結構不同投資目的和方式6租買結構租賃和購買的比例關系【重點難難點】租租買結構構的影響響因素■租金和售售價的關關系■人們對所所有權的的偏好■可供出租租數(shù)量■經濟發(fā)展展水平第三章房房地產投投資環(huán)境和市市場分析3.房地產市場細細分（五種分分類）3.1按地域范圍細細分3.2按房地產用途途細分3.3按增量存量細細分3.4按交易形式細細分3.5按目標市場細細分第三章房房地產投投資環(huán)境和市市場分析3.1按地域范圍細細分（區(qū)域性性市場）■按城市劃分■按城市內的某某一具體區(qū)域域劃分■按省或自治區(qū)區(qū)劃分■按大片區(qū)進行行劃分3.2按房地產用途途細分■居住物業(yè)市場場■商業(yè)特業(yè)市場場■工業(yè)物業(yè)市場場■特殊物業(yè)市場場■土地市場不同類型房地地產在投資決決策、規(guī)劃設設計、工程建建設、產品功功能、面向客客戶的類型等等方面均存在在較大的差異異，因此可以以按照房地產產的用途、將將其分解為若若干子市場第三章房房地產投投資環(huán)境和市市場分析3.3按增量存量細細分第三章房房地產投投資環(huán)境和市市場分析3.4按交易形式細細分第三章房房地產投投資環(huán)境和市市場分析3.5按目標市場細細分第三章房房地產投投資環(huán)境和市市場分析4.房地產市場指指標（四大類類40小項）第三章房房地產投投資環(huán)境和市市場分析4.1供給指標（10項）4.2需求指標（11項）4.3市場交易指標（9項）4.4市場監(jiān)測與預警指標（10項）■新竣工量

■滅失量

■存量

■空置量

■空置率

■可供租售量

■房屋施工面積

■房屋新開工面積

■平均建設周期

■竣工房屋價值■國內生產總值

■人口數(shù)量

■城市家庭人口規(guī)模

■就業(yè)人員數(shù)量

■就業(yè)分布

■城鎮(zhèn)登記失業(yè)率

■城市家庭可支配收入

■城市家庭總支出

■房屋空間使用數(shù)量

■商品零售價格指數(shù)

■城市居民消費價格指數(shù)■銷售量

■出租量

■吸納量

■吸納率

■吸納周期

■預售面積

■房地產價格

■房地產租金

■房地產價格指數(shù)■土地轉化率

■開發(fā)強度系數(shù)

■開發(fā)投資杠桿率

■住房可支付性指數(shù)

■住房價格合理性指數(shù)

■房價租金比

■量價彈性

■個人住房抵押貸款還款收入比

■住房市場指數(shù)

■消費者信心指數(shù)第三章房房地產投投資環(huán)境和市市場分析【指標一】新新竣工量（竣竣工面積）指報告期內房房屋建筑按照照設計要求已已全部完工，，達到入住和和使用條件，，經驗收鑒定定合格，可正正式移交使用用的各棟房屋屋建筑面積的的總和【指標二】滅滅失量指房屋存量在在報告期期末末由于各種原原因滅失掉的的部分【指標三】存存量指報告期期末末已占用和空空置的物業(yè)空空間總量報告期存量＝＝上期存量+報告期竣工量量－報告期滅滅失量【指標四】空空置量指報告期末已已竣工的可供供銷售或出租租的商品房屋屋建筑面積中中，尚未銷售售或出租的面面積包括以前年度度竣工和報告告期竣工的面面積不包括報告期期已竣工的拆拆遷還建、統(tǒng)統(tǒng)建代建、公公共配套建筑筑、房地產公公司自用及周周轉房等不可可銷售或出租租的面積【指標五】空空置率指報告期末空空置房屋占同同期房屋存量量的比例空置率＝空置置房屋面積/同期房屋存量量面積【指標六】可可供租售量可供租售量＝＝上期可供租租售數(shù)量－上上期吸納量+報告期新竣工工量由于并非所有有的空置房都都在等待出售售或出租，所所以一般空置置量大于該時時點的可供租租售量【指標七】房房地產價格■房地產市場中中價格水平的的中位數(shù)或平平均數(shù)【指標八】房房地產租金■房地產市場中中租金水平的的中位數(shù)或平平均數(shù)【指標九】房房地產價格指指數(shù)■反映一定時期期內房地產價價格變動趨勢勢和程序的相相對數(shù)■包括房屋銷售售價格指數(shù)、、租賃價格指指數(shù)和土地交交易價格指數(shù)數(shù)第三章房房地產投投資環(huán)境和市市場分析3.4市場監(jiān)測與預預警指標【指標一】土土地轉化率■土地轉化率＝＝當期土地出出讓面積/當期政府批準準新建商品房房預售和銷售售面積■監(jiān)測土地供應應與住房供應應之間關系，，反映土地轉轉化為房屋的的效率【指標二】土土地開發(fā)強度度系數(shù)■開發(fā)強度系數(shù)數(shù)＝房地產開開發(fā)投資/GDP或固定資產投投資■反映房地產開開發(fā)投資與宏宏觀經濟協(xié)調調發(fā)展的狀況況【指標三】開開發(fā)投資杠桿桿率■開發(fā)投資杠桿桿率＝房地產產開發(fā)投資/自有資金或權權益資本■反映企業(yè)財務務風險水平，，值越高，說說明自有資金金越少，風險險越大【指標四】住房可支付性性指數(shù)■住房可支付性性指數(shù)＝家庭庭可承受房價價的上限/實際住房中位位數(shù)價格【指標五】住住房價格合理理性指數(shù)■從經濟基本面面可支撐住房房價格的角度度對當前實際際住房價格合合理性做出判判斷第三章房房地產投投資環(huán)境和市市場分析【指標六】房房價租金比■房價租金比＝＝房價/租金房價租金金比■考察房地產價價值是否過度度偏離其使用用價值【指標七】量量價彈性■量價彈性＝過過去6個月房地產交交易量變化率率/過去6個月房地產價價格變化率■判斷市場所處處的景氣階段段【指標八】個個人住房抵押押貸款還款收收入比■抵押貸款還款款收入比＝抵抵押貸款月還還款額/家庭收入■反應個人住房房抵押貸款違違約風險水平平【指標九】住住房市場指數(shù)數(shù)■反映開發(fā)商對對未來市場預預期的指標■根據(jù)開發(fā)商對對當前銷售、、未來6個月銷售量、、對潛在購買買者數(shù)量預期期的調查結果果構造【指標十】消消費者信心指指數(shù)■消費者近期的的購房意愿■根據(jù)對消費者者未來6個月內是否計計劃買房的調調查結果構造造第三章房房地產投投資環(huán)境和市市場分析第三節(jié)房地地產市場的特特性與功能1.房地產市場的的特性2.房地產市場的的功能第三章房房地產投投資環(huán)境和市市場分析1.房地產市場的的特性（6特性）1.1市場供給的壟壟斷性1.2市場需求的廣廣泛性和多樣樣性1.3市場交易的復復雜性1.4市場價格與位位置密切相關關1.5存在廣泛的經經濟外部性1.6市場信息不對對稱性第三章房房地產投投資環(huán)境和市市場分析1.1市場供給的壟壟斷性第三章房房地產投投資環(huán)境和市市場分析壟斷原因詳解供給缺乏彈性開發(fā)商品的供給在短期內難以有較大的增減供給具有異質性房地產位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異土地的有限性

不可再生性

土地所有權的排他性

1.2市場需求的廣廣泛性和多樣樣性■需求量購置房房地產時有不不同的目的和和設想，可以以自用也可以以投資，因而而需注多樣性性1.3市場交易的復復雜性■房地產具有不不可移動性，，所以交易的的是產權■房地產交易需需要經過復雜雜和嚴密的法法律程序■交易市場信息息缺乏，需要要專業(yè)人員的的服務1.4市場價格與位位置密切相關關■房地產的不可可移動性，使使房地產價格格與房地產所所處的區(qū)位密密切相關，區(qū)區(qū)位可以決定定房價的60%－70%■由于人口不斷斷增長、土地地資源不可再再生和經濟社社會不斷發(fā)展展，房地產價價格的長期趨趨是總體向上上發(fā)展的■但現(xiàn)實價格也也會受經濟周周期、市場預預期、社會經經濟政治軍事事事件以及交交易個體個別別因素的影響響而出現(xiàn)短期期波動第三章房房地產投投資環(huán)境和市市場分析1.5存在廣泛的經經濟外部性第三章房房地產投投資環(huán)境和市市場分析1.6市場信息的不不對稱性■概念·指在市場交易易中，產品的的賣方和買方方對產品的質質量、性能等等所擁有的信信息是不以稱稱的■一般情況·房地產市場中中賣方對信息息的了解程度度遠遠高于買買方，使消費費者的利益容容易受到損害害（買的不如如賣的精）■解決信息不對對稱的途徑·發(fā)展房地產估估價等專業(yè)服服務－提高專專業(yè)水平·政府加強房地地產市場信息息的發(fā)布工作作－提高信息息透明度第三章房房地產投投資環(huán)境和市市場分析2.房地產市場的的功能（五方方面）■配置存量房地地產資源和利利益■顯示房地產市市場需求變化化（價格與需需求成反比））■指導供給以適適應需求變化化（價格與供供給成正比））■指導政府制定定科學的土地地供給計劃■引導需求適應應供給條件的的變化第三章房房地產投投資環(huán)境和市市場分析【重點難點】】引起需求增增加或減少的的原因■未來預期收益益變化■政府稅收政策策的影響■收入水平變化化或消費品味味變化■原用于其他方方面資金的介介入■土地供給的變變化【重點難點】】供給如何適適應需求（兩兩種方法）■新建或改變用用途■可替代物業(yè)間間的租售價格格比發(fā)生變化化·如房價高了，，對租房的需需求就大了·如寫字樓價格格上漲，則有有些公寓就作作為辦公用房房進行出租，，租金上漲第三章房房地產投投資環(huán)境和市市場分析第四節(jié)房地地產市場的運運行規(guī)律1.房地產空間市市場與房地產產資產市場2.房地產市場的的周期循環(huán)3.房地產泡沫與與過熱第三章房房地產投投資環(huán)境和市市場分析1.房地產空間市市場與房地產產資產市場1.1房地產空間市市場1.2房地產資產市市場1.3空間市場和資資產市場的聯(lián)聯(lián)系1.4均衡狀況房地產具有投投資品和消費費品的雙重特特征，所以房房地產市場存存在空間市場場和資產市場場兩個層面第三章房房地產投投資環(huán)境和市市場分析1.1房地產空間市市場■房地產為家庭庭和企業(yè)提供供生活和生產產的空間1.2房地產資產市市場■資產市場·房地產被當作作一種資產被被家庭和企業(yè)業(yè)持有和交易易，其目的是獲取取投資收益■投資收益（兩兩部分）·在擁有房地產產期間內每單單位時間所獲獲得的租金·在轉售時所實實現(xiàn)的增值收收益第三章房房地產投投資環(huán)境和市市場分析1.3空間市場和和資產市場場的聯(lián)系（（兩關系））【關系一】】空間市場場的供求關關系，決定定其在資產產市場中的的需求【關系二】】資產市場場決定空間間市場的供供給（擁有有房屋資產產的人可以以提供自用用市場的供供給）第三章房房地地產投資環(huán)環(huán)境和市場場分析1.4均衡狀況第三章房房地地產投資環(huán)環(huán)境和市場場分析項目內容均衡狀況的特點·租金和價格都不發(fā)生變化

·價格與重置成本相同

·新增量和滅失量相等

·房地產資產存量保持不變均衡狀況的內涵·這種均衡狀況事實上不存在

·但市場總是在向均衡回復，圍繞均衡狀態(tài)進行上下波動2.房地產市場場的周期循循環(huán)2.1房地產周期期循環(huán)的原原因2.2傳統(tǒng)的房地地產周期理理論2.3房地產周期期的新觀念念2.4房地產市場場的自然周周期2.5房地產市場場的投資周周期2.6房地產市場場自然周期期和投資周周期的關系系第三章房房地地產投資環(huán)環(huán)境和市場場分析2.1房地產周期期循環(huán)的原原因（七原原因）■供求因素影影響，金融融因素變動動最關鍵■市場信息不不充分，導導致供需兩兩方面調整整不均衡的的時間存在在時滯■生產者與消消費者心理理因素影響響■政策因素影影響，如容容積率控制制，用途管管制等■政治沖擊■制度因素影影響■生產時間落落差、季節(jié)節(jié)性調整、、總體經濟濟形勢等第三章房房地地產投資環(huán)環(huán)境和市場場分析2.2傳統(tǒng)的房地地產周期理理論■在市場供求求平衡的前前提下，房房地產市場場會正常運運作，投資資者具有自自我調節(jié)投投資量的能能力■房地產市場場呈現(xiàn)出一一種自我修修正的模式式，每一個個運行周期期中，均經經過擴張、、緩慢、蕭蕭條、調節(jié)節(jié)、復蘇、、再次擴張張（六步曲曲）的過程程■產生新的使使用空間需需求－促使使新建筑產產生－刺激激經濟增長長（擴張））－經濟過過熱導致供供給大于需需求（出現(xiàn)現(xiàn)空置）－－宏觀調控控－因需求求減少導致致建筑減少少－回復到到空間市場場供需均衡衡狀況－經經濟擴張導導致對新建建筑需求增增加，即產產生新的使使用空間需需求2.3房地產周期期的新觀念念■傳統(tǒng)理論的的前提是房房地產市場場存在均衡衡狀態(tài)■新觀念認為為均衡是瞬瞬間的，不不均衡才是是真實、永永續(xù)的■經濟擴張活活動不再立立即絕對導導致新建筑筑增加第三章房房地地產投資環(huán)環(huán)境和市場場分析2.4房地產市場場的自然周周期【兩軸軸一線五點點四階段的的倒V型】第三章房房地地產投資環(huán)環(huán)境和市場場分析2.4房地產市場場的自然周周期【兩軸軸一線五點點四階段的的倒V型】第三章房房地地產投資環(huán)環(huán)境和市場場分析【重點難點點】兩軸一一線五點四四階段項目內容兩軸·水平的時間軸，向右表明時間流逝

·垂直的空置率軸，向下表明空置率增高一線·長期平均空置率水平線即為均衡線五點·達到最高的空置率水平AE

·達到長期平均空置率水平BD

·達到最低的空置率水平C（供求轉折點）四階段·A-B消化過剩供給階段

·B-C市場復蘇、繁榮階段

·C-D市場降溫階段

·D-E市場低迷階段2.4房地產市場場的自然周周期【兩軸軸一線五點點四階段的的倒V型】第三章房房地地產投資環(huán)環(huán)境和市場場分析【第一階段段】（A-B）消化過剩剩供給■始于市場周周期谷底，，此時空置置率最高，，存在供給給過?！龃穗A段需求求增長，供供給不增加加，需求的的增長將吸吸納先前過過剩的供給給■沒有新項目目出現(xiàn)（即即開發(fā)商不不投新項目目），空置置率下降■租金有小幅幅度的增長長2.4房地產市場場的自然周周期【兩軸軸一線五點點四階段的的倒V型】第三章房房地地產投資環(huán)環(huán)境和市場場分析【第二階段段】（B-C）新增供給給市場復復蘇至繁榮榮■需求繼續(xù)增增長，原有有的過剩供供給吸納完完畢，形成成了對額外外房屋空間間的需求■空置率降到到了合理空空置率以下下，租金開開始迅速上上漲■新項目出現(xiàn)現(xiàn)，供給增增加（開發(fā)發(fā)商開始投投新項目））【重點難點點】關于C點■C點是最低的的空置率水水平■C點是供求轉轉折點■C點之前需求求的增長的的速度一般般高于或同同步于供給給的增長速速度■C點之后，需需求的增長長速度低于于供給增長長的速度2.4房地產市場場的自然周周期【兩軸軸一線五點點四階段的的倒V型】第三章房房地地產投資環(huán)環(huán)境和市場場分析【第三階段段】（C-D）供過于于求，空置置率增高，，市場降溫溫階段■空置率低于于合理空置置率■供給增長速速度高于需需求增長速速度，空置置率回升趨趨向于合理理空置水平平■該階段不存存在供給過過剩，租金金停止上漲漲，開工項項目少，但但竣工項目目多2.4房地產市場場的自然周周期【兩軸軸一線五點點四階段的的倒V型】第三章房房地地產投資環(huán)環(huán)境和市場場分析【第四階段段】第四階階段（D-E）供嚴重重過于求，，市場低迷迷階段■始于市場運運行到平衡衡點并向下下運動■供給高增長長，需求低低增長或負負增長■租金降低，，空置率上上升2.4房地產市場場的自然周周期【兩軸軸一線五點點四階段的的倒V型】第三章房房地地產投資環(huán)環(huán)境和市場場分析房地產市場場自然周期期四階段總總結

起始需求供給租金租金上漲率空置第一階段A～B增加不變不變或上漲下降下降第二階段B～C增加

需求與供給等速度增長增長

供給與需求同速增長上漲提高下降第三階段C～D增加

但需求增加速度低于供給增加速度增長

供給增長速度快于需求增長速度上漲下降提高第四階段D～E減少高增長下降下降，負數(shù)提高2.4房地產市場場的自然周周期【兩軸軸一線五點點四階段的的倒V型】第三章房房地地產投資環(huán)環(huán)境和市場場分析房地產市場場自然周期期四階段總總結■需求在前三三個階段都都在增加，，只不過增增加率不同同■供給在后三三個階段都都在增加，，只不過增增加率不同同■租金在前三三個階段都都在上漲■租金的上漲漲率，只有有在第二階階段在增加加，其它三三個階段均均在下降,第四階段甚甚至為負數(shù)數(shù)2.4房地產市場場的自然周周期【兩軸軸一線五點點四階段的的倒V型】第三章房房地地產投資環(huán)環(huán)境和市場場分析房地產市場場自然周期期四階段總總結■需求在前三三個階段都都在增加，，只不過增增加率不同同■供給在后三三個階段都都在增加，，只不過增增加率不同同■租金在前三三個階段都都在上漲■租金的上漲漲率，只有有在第二階階段在增加加，其它三三個階段均均在下降,第四階段甚甚至為負數(shù)數(shù)2.5房地產市場場的投資周周期-可理解為開開發(fā)商愿不不愿意出資資興建項目目第三章房房地地產投資環(huán)環(huán)境和市場場分析■第一階段:很少有資本本向存量房房地產投資資，沒有資資本投入新新項目■第二階段:投資者的投投資回報預預期隨著租租金的回升升而提高，，資本開始始流入市場場。到了第第二階段的的后半段，，資本流量量顯著增加加■第三階段前前半段:由于空置率率低于平衡衡點，投資資者繼續(xù)購購買存量項項目并繼續(xù)續(xù)開發(fā)新項項目，資本本流入也顯顯著■第三階段后后半段:投資者意識識到市場轉轉向，資本本流入會減減少2.6房地產市場場自然周期期和投資周周期的關系系第三章房房地地產投資環(huán)環(huán)境和市場場分析■投資周期在在第一階段段和第二階階段初期滯滯后于自然然周期的變變化（先市市場好，再再會有投資資）■在第三階段段和第四階階段超前于于市場自然然周期（預預期市場不不好，先不不投資）3.房地產泡沫沫與過熱3.1房地產泡沫沫及成困3.2過度開發(fā)及及誘因3.3房地產泡沫沫和過度開開發(fā)的區(qū)別別3.4房地產產泡沫沫和過過度開開發(fā)的的聯(lián)系系第三章章房房地地產投投資環(huán)環(huán)境和和市場場分析析3.1房地產產泡沫沫及成成因第三章章房房地地產投投資環(huán)環(huán)境和和市場場分析析項目內容概念·房地產市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)

·是一種價格現(xiàn)象，是房地產行業(yè)內外因素，特別是投機性因素作用的結果成因·土地的稀缺性是房地產泡沫產生的基礎

·投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因

·金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑－必要條件3.2過度開開發(fā)及及誘因因第三章章房房地地產投投資環(huán)環(huán)境和和市場場分析析項目內容概念·也稱過熱，是指當市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升，物業(yè)價格和租金下降的情況誘因·開發(fā)商對市場預測的偏差

·開發(fā)商之間的博弈和非理性行為

·開發(fā)商資金的易得性3.3房地產產泡沫沫和過過度開開發(fā)的的區(qū)別別第三章章房房地地產投投資環(huán)環(huán)境和和市場場分析析區(qū)別項目過度開發(fā)房地產泡沫（當泡沫產生時，市場還處于上升階段，但出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經開始下滑了）是反映兩個不同層面的市場指標新增供給的增長速度超過了需求的增長速度以映市場價格和實際價值之間出現(xiàn)嚴重偏離嚴重程度和危害性方面不同

嚴重程度高，危害大,屬不正常的大起大落在房地產周期循環(huán)中所處的階段不同存在于下降階段存在于上升階段市場參與者的參與動機不同為獲得長期收益短期投資，增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出3.4房地產產泡沫沫和過過度開開發(fā)的的聯(lián)系系■泡沫產產生，，就必必然會會引起起過度度開發(fā)發(fā)，但但過度度開發(fā)發(fā)卻不不一定定由泡泡沫引引發(fā)■如果在在房地地產周周期循循環(huán)的的上升升階段段，投投機性性行為為沒有有得到到有效效抑制制，則則很容容易迅迅速發(fā)發(fā)展引引起泡泡沫，，同時時會伴伴隨過過度開開發(fā)等等現(xiàn)象象3.5房地產泡沫的的衡量－房地地產泡沫指數(shù)數(shù)■房地產泡沫指指數(shù)（綜合了了以下指標））·實際價格/理論價格·房地產價格增增長率/實際GDP增長率·房地產價格指指數(shù)/居民消費價格格指數(shù)·房價收入比·個人住房抵押押貸款增長率率/居民平均家庭庭收入增長率率·房地產投資需需求/房地產使用需需求第三章房房地產投投資環(huán)境和市市場分析第五節(jié)