房地產(chǎn)項(xiàng)目成本過程控制培訓(xùn)課件

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本過程控制如何將可控成本轉(zhuǎn)化成責(zé)任成本Ruhejiangkekongchengbenzhuanhuachengzerenchengben房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理將成為企業(yè)未來的生命線根據(jù)上一次內(nèi)容大家考慮下面二個(gè)問題1、成本控制的意義是什么？2、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成中哪幾項(xiàng)是可控的？1、成本控制的意義是什么？2、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成中哪幾項(xiàng)是可控的？1、成本控制的意義是什么？2、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成中哪幾項(xiàng)是可控的？1、成本控制的意義是什么？2、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成中哪幾項(xiàng)是可控的？工程、營銷、管理加上財(cái)務(wù)不好控合理有效控制流失，為企業(yè)創(chuàng)造利潤最大化房地產(chǎn)項(xiàng)目成本過程控制一、事前控制（一）決策成本控制（二）土地購買成本控制分析（三）立項(xiàng)成本控制（四）

規(guī)劃和設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)（五）招標(biāo)選擇施工承包單位階段成本控制二、事中控制（一）

施工準(zhǔn)備階段成本控制（二）

材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)（三）

銷售環(huán)節(jié)三、事后控制（一）工程預(yù)決算（二）物業(yè)管理成本四、小結(jié)例中標(biāo)價(jià)511結(jié)算1183主要是通過簽證和索賠。建設(shè)單位分管領(lǐng)導(dǎo)，懂工藝，又是內(nèi)行人士。就盡可能在功能和使用上增加工程量或構(gòu)件，滿足交付使用時(shí)便于操作，減少人力，同時(shí)必須滿足相應(yīng)監(jiān)測(cè)指標(biāo)要求。令他滿意，才能批準(zhǔn)變更或簽證，還經(jīng)常出現(xiàn)一些成活后的變更和調(diào)整，這樣又會(huì)出現(xiàn)更多的簽證。因?yàn)槟苡玫览砗托阅苷f服對(duì)方，所以便會(huì)做出很多的簽證。即便是這樣還經(jīng)常得到表揚(yáng)，好多地方比設(shè)計(jì)考慮的更實(shí)用，更能達(dá)到生產(chǎn)要求，設(shè)計(jì)經(jīng)常召集聊城、濱州、東營來現(xiàn)場(chǎng)觀摩。并輕松度過省級(jí)結(jié)算審計(jì)。重要性成本過程控制通俗講,就是掙錢和花錢均在合理計(jì)劃控制范圍內(nèi)，開源節(jié)流，爭(zhēng)取利潤最大化，把應(yīng)掙的錢一分不少的掙到手。成本控制這項(xiàng)工作是全過程的管控，要求我們每位員工必須各負(fù)其責(zé)，全員進(jìn)行,認(rèn)認(rèn)真真的經(jīng)營好本崗位職責(zé)，要求全體員工必須有責(zé)任心、責(zé)任感、高尚的品德和良好的職業(yè)道德，有敬業(yè)精神和奉獻(xiàn)精神，特別是集體觀念，要把花出去和掙到的每分錢均當(dāng)做是自己的錢，真正把老板賦予我們的責(zé)任做到位。深知把老板應(yīng)賺的錢賺到手，并盡量通過我們的努力盡量的給老板減少投資成本，這是我們應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)。當(dāng)一天和尚撞一天鐘，撞就必須撞響，成本控制不歡迎做樣子、擺架子，也不需要用多么美妙的語言匯報(bào)，應(yīng)該真正拿出具有說服力的數(shù)據(jù)才是成績(jī)。必須真刀真槍的去操作、去落實(shí)，只有全員攜手并肩，目標(biāo)一致，點(diǎn)點(diǎn)滴滴不放過，積少成多，滴水穿石，最終匯成大江大河，最終方能達(dá)到我們的目地。我引用一個(gè)教授的經(jīng)典語言；用以上一級(jí)的組織目標(biāo)為方向，用科長(zhǎng)的態(tài)度當(dāng)科員，以部長(zhǎng)的立場(chǎng)當(dāng)科長(zhǎng)，用老總的胸懷當(dāng)部長(zhǎng)，以老板的心態(tài)來打工。象老板一樣當(dāng)干部，用老板的標(biāo)準(zhǔn)要求自己，象經(jīng)營企業(yè)一樣經(jīng)營自己的崗位。重要性成本控制程度，是一個(gè)企業(yè)的管理水平的體現(xiàn)，同樣也是該企業(yè)員工素質(zhì)的體現(xiàn)。到位、精細(xì)的成本控制有助于企業(yè)發(fā)展和壯大，它將成為今后房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主線和立足點(diǎn)。每個(gè)能夠正常經(jīng)營的企業(yè)都在考慮這個(gè)問題，也都在加強(qiáng)這方面的管理。我們同樣在很早就意識(shí)到一點(diǎn)，具體體現(xiàn)為日常使用辦公用品、特別是紙張用雙面，小區(qū)公共用電采用節(jié)能和聲光控開關(guān)，采購供應(yīng)商時(shí)貨比三家選擇更適合于我們的供應(yīng)商等等，都是在進(jìn)行成本控制。企業(yè)要發(fā)展、要壯大就應(yīng)該更有計(jì)劃的合理挖掘潛力和資源，將各部門、各崗位的工作更有計(jì)劃性，更有目標(biāo)性的進(jìn)行合理利用資源，將有限的資金發(fā)揮到最大作用。所以要想實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)，必須建立健全合理、適用的制度和操作程序，用制度和程序來約束日常工作。確定一個(gè)更適合我們企業(yè)健康發(fā)展不可逾越的控制紅線，人人遵守，用制度來管理工作，用程序來引導(dǎo)和約束操作者，只有這樣目標(biāo)方能達(dá)到。重要性一、事前控制

（一）、決策成本控制1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要想達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，首先必須進(jìn)行認(rèn)真客觀的正確決策。比如綜合考慮市場(chǎng)的形式和自身的實(shí)力來確定開發(fā)的土地，認(rèn)真的進(jìn)行成本核算。如果樂觀評(píng)估市場(chǎng)形勢(shì)、沒有選擇好開發(fā)的地段、沒有選擇好良好開發(fā)規(guī)劃方案，這些錯(cuò)誤的決策行為都會(huì)在很大程度上導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目成本的大量增加、最后反映在市場(chǎng)行為上的問題就是售出房屋價(jià)格與投資成本不成比率，就是常說的虧本和無利。2、深度和廣度在房地產(chǎn)的開發(fā)中，決策的深度和廣度會(huì)在很大的程度上影響開發(fā)的成本。比如開發(fā)決策者沒有進(jìn)行投資成本的合理估算、沒有進(jìn)行對(duì)于開發(fā)地段的人工、建筑材料等深入的調(diào)查，最后導(dǎo)致人員工資的上漲和建設(shè)材料的漲價(jià)。項(xiàng)目前期必須進(jìn)行宏觀和微觀雙重分析，用數(shù)據(jù)和事實(shí)決策，方能判斷出真實(shí)定論。例很多問題不能只看表面，很多風(fēng)險(xiǎn)源表面?zhèn)窝b得非常好，到真正實(shí)施時(shí)將會(huì)全部展現(xiàn)在我們面前，我們只能被動(dòng)接受，承受一切壓力和損失。一塊平整的土地建筑物基礎(chǔ)暗渠債務(wù)糾紛直觀看，凈地（二）、土地購買成本控制分析在房地產(chǎn)的開發(fā)中，一個(gè)重要控制成本的環(huán)節(jié)就是控制土地購買的成本。在一個(gè)高地價(jià)購買下來的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，即便是其它環(huán)節(jié)做得非常好、嚴(yán)格的控制了成本，也不可能獲得非常大的收益和成就。原因在于高地價(jià)必然會(huì)帶來高成本，而高成本必然會(huì)帶來高房?jī)r(jià)、而高房?jī)r(jià)必然會(huì)帶來滯銷的局面，導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目成交量的下降和收回投資成本的緩慢。（三）、、立項(xiàng)成成本控制制立項(xiàng)環(huán)節(jié)節(jié)的成本本控制，，根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)方式的的不同而而有所區(qū)區(qū)別。該該環(huán)節(jié)由由于有國國家多項(xiàng)項(xiàng)法規(guī)政政策的限限制，運(yùn)運(yùn)作時(shí)靈靈活度較較小，基基本原則則是在國國家規(guī)定定范圍內(nèi)內(nèi)最大限限度地控控制企業(yè)業(yè)的費(fèi)用用。（四）、、

規(guī)劃劃和設(shè)計(jì)計(jì)環(huán)節(jié)規(guī)劃環(huán)節(jié)節(jié)的成本本控制所所占權(quán)重重最大，，具有““一錘定定音”的的地位和和作用：：在規(guī)劃劃環(huán)節(jié)進(jìn)進(jìn)行成本本控制是是實(shí)現(xiàn)事事前控制制的關(guān)鍵鍵，可以以最大限限度的減減少事后后變動(dòng)帶帶來的成成本。所所以該環(huán)環(huán)節(jié)控制制要點(diǎn)和和控制內(nèi)內(nèi)容相當(dāng)當(dāng)復(fù)雜，，基本原原則是，，周密規(guī)規(guī)劃，科科學(xué)討論論，嚴(yán)格格反復(fù)會(huì)會(huì)審和評(píng)評(píng)審。各各類評(píng)審審在該環(huán)環(huán)節(jié)承擔(dān)擔(dān)重要的的職能和和作用。。方案的的選用和和設(shè)備選選型、實(shí)實(shí)際調(diào)研研、數(shù)據(jù)據(jù)分析、、環(huán)境方方案、建建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)等因素素均應(yīng)進(jìn)進(jìn)行成本本分析。。（四）、、

規(guī)劃劃和設(shè)計(jì)計(jì)環(huán)節(jié)（一）、、產(chǎn)品定定位階段段（設(shè)計(jì)計(jì)前期））是最關(guān)關(guān)鍵的環(huán)環(huán)節(jié)；1、項(xiàng)目目開發(fā)前前期的產(chǎn)產(chǎn)品定位位異常重重要，市市場(chǎng)調(diào)研研工作一一定要做做足、做做細(xì)、做做到位。。2、如果果項(xiàng)目體體量過大大，盡量量爭(zhēng)取分分期報(bào)批批，以便便應(yīng)對(duì)市市場(chǎng)變化化。3、一旦旦項(xiàng)目開開始實(shí)施施，首先先確定業(yè)業(yè)態(tài)、風(fēng)風(fēng)格、規(guī)規(guī)模、戶戶型。我我個(gè)人觀觀點(diǎn)是外外觀簡(jiǎn)潔潔大方、、盡量避避免利用用外立面面造型體體現(xiàn)風(fēng)格格，利用用建筑物物顏色和和景觀鋪鋪裝及道道路打造造小區(qū)風(fēng)風(fēng)格是最最好的選選擇。拒拒絕對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)發(fā)定位的的隨意更更改，這這樣會(huì)給給后期產(chǎn)產(chǎn)生較多多設(shè)計(jì)變變更，同同時(shí)會(huì)增增加投資資成本和和浪費(fèi)。。4、公司司召集工工程管理理部、銷銷售部、、市場(chǎng)拓拓展部、、物業(yè)公公司等相相關(guān)部門門和領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)對(duì)方案案進(jìn)行一一次會(huì)審審，方案案確定后后進(jìn)行規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)程序。。我們遵循循，不僅僅滿足讓讓客戶滿滿意，更更要讓客客戶感動(dòng)動(dòng)，要為為客戶創(chuàng)造終身價(jià)值值。（從從實(shí)用性性、人性性化入手手）（四）、、

規(guī)劃劃和設(shè)計(jì)計(jì)環(huán)節(jié)會(huì)審首先先是結(jié)合合地理位位置，要要確定符符合本地地域購買買力的產(chǎn)產(chǎn)品，戶戶均面積積多少合合適，如如何增加加購房者者的欲望望，盡量量增加有有效使用用率。其其次是如如何體現(xiàn)現(xiàn)房屋賣賣點(diǎn)，讓讓有欲望望的人們們看到能能夠吸引引眼球，，將良好好的賣點(diǎn)點(diǎn)直觀的的體現(xiàn)出出來。其中包括括：1、幾室室合適，，各占比比率，幾幾衛(wèi)合適適各占比比率。2、房屋屋款式，，本人認(rèn)認(rèn)為簡(jiǎn)潔潔、新穎穎、美觀觀、大方方，一切切要注重重于適用用性，要要以功能能化、現(xiàn)現(xiàn)代化為為著眼點(diǎn)點(diǎn)。3、社會(huì)會(huì)責(zé)任，，目前大大家聽說說不少關(guān)關(guān)于外墻墻保溫脫脫落事故故的消息息或報(bào)道道，如何何打造出出無危險(xiǎn)險(xiǎn)源的房房屋，這這里就是是考慮社社會(huì)責(zé)任任問題。。所以我我們就要要考慮如如何克服服這些不不利因素素和質(zhì)量量通病，，避免相相應(yīng)危險(xiǎn)險(xiǎn)源的存存在，大大力推廣廣和宣傳傳，增加加社會(huì)知知名度，，增加賣賣點(diǎn)。（四）、、

規(guī)劃劃和設(shè)計(jì)計(jì)環(huán)節(jié)（二）、、施工圖圖設(shè)計(jì)1）、規(guī)規(guī)劃方案案經(jīng)過政政府相關(guān)關(guān)部門確確認(rèn)通過過后，選選擇適合合我們產(chǎn)產(chǎn)品的設(shè)設(shè)計(jì)單位位。2）、在在設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)主要把把控以下下幾個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)；A、控制制單位工工程的鋼鋼材含量量，在規(guī)規(guī)范允許許的情況況下盡量量選擇高高強(qiáng)鋼筋筋，這樣樣使用鋼鋼筋的規(guī)規(guī)格小，，能夠有有效地降降低單位位工程含含鋼量。。B、控制制單位工工程砼的的含量，，在建筑筑工程造造價(jià)中較較大部分分是砼構(gòu)構(gòu)件的造造價(jià)，控控制構(gòu)件件截面大大小也是是控制造造價(jià)的主主要環(huán)節(jié)節(jié)。C、控制制結(jié)構(gòu)墻墻體保溫溫對(duì)工程程造價(jià)的的影響，，在選擇擇保溫材材料時(shí)，，既要考考慮降低低造價(jià)，，同時(shí)也也要考慮慮社會(huì)責(zé)責(zé)任，選選擇耐久久并符合合要求的的保溫材材料和與與墻體的的連接形形式，也也是控制制造價(jià)的的重中之之重。D、建筑筑做法的的選擇控控制，國國家標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)中每個(gè)個(gè)分項(xiàng)工工程有很很多做法法選擇，，分高中中低多個(gè)個(gè)檔次，，我們?cè)谠谶x擇時(shí)時(shí)可取造造價(jià)居中中的做法法，把建建筑物外外觀打造造亮麗，，內(nèi)部或或其他構(gòu)構(gòu)件做法法是次要要的。E、立面面效果簡(jiǎn)簡(jiǎn)介大方方，減少少異形造造型構(gòu)件件。（五）、、

招標(biāo)標(biāo)選擇施施工承包包單位階階段成本本控制做好標(biāo)前前成本預(yù)預(yù)測(cè)，科科學(xué)合理理的計(jì)算算投標(biāo)價(jià)價(jià)格及投投標(biāo)決策策，不要要一味的的以低價(jià)價(jià)中標(biāo)來來選擇中中標(biāo)單位位，如果果低于成成本價(jià)，，勢(shì)必造造成承包包商的偷偷工減料料。因此此，在投投標(biāo)報(bào)價(jià)價(jià)時(shí)要認(rèn)認(rèn)真識(shí)別別招標(biāo)文文件所涉涉及的每每一個(gè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)條款款，了解解把握施施工單位位的資信信及履約約能力。。做好標(biāo)標(biāo)前成本本預(yù)測(cè)和和分析，，企業(yè)要要根據(jù)市市場(chǎng)行情情，不斷斷收集、、整理、、完善并并符合本本企業(yè)實(shí)實(shí)際的內(nèi)內(nèi)部?jī)r(jià)格格體系，，為快速速準(zhǔn)確的的預(yù)測(cè)標(biāo)標(biāo)前成本本提供有有力保證證。公司司要認(rèn)真真組織對(duì)對(duì)承包單單位項(xiàng)目目部和公公司相關(guān)關(guān)部門的的有關(guān)人人員進(jìn)行行合同交交底，通通過不同同形式的的交底，，使項(xiàng)目目部和相相關(guān)管理理人員明明確本施施工合同同的全部部相關(guān)條條款、內(nèi)內(nèi)容，明明確控制制重點(diǎn)，，找出項(xiàng)項(xiàng)目管理理的盈利利點(diǎn)，減減少項(xiàng)目目虧損，，為確保保按計(jì)劃劃管理打打下堅(jiān)實(shí)實(shí)基礎(chǔ)。。投標(biāo)單位位的選擇擇：必須須考察投投標(biāo)單位位的資質(zhì)質(zhì)、管理理水平、、技術(shù)力力量、歷歷史施工工履約記記錄、資資金實(shí)力力、合作作經(jīng)歷。。特別是是施工單單位項(xiàng)目目經(jīng)理和和現(xiàn)場(chǎng)負(fù)負(fù)責(zé)人等等管理人人員均是是重點(diǎn)考考察對(duì)象象，選擇擇再好的的施工企企業(yè)，不不如選擇擇一個(gè)好好的施工工項(xiàng)目管管理團(tuán)隊(duì)隊(duì)，只有有這樣才才能夠有有效地控控制成本本。二、事中中控制（過程控控制）（一）、、

施工工準(zhǔn)備階階段成本本控制根據(jù)設(shè)計(jì)計(jì)圖紙和和有關(guān)技技術(shù)資料料，結(jié)合合本工程程的實(shí)際際，大力力開展新新技術(shù)、、新工藝藝的應(yīng)用用，制定定出科學(xué)學(xué)先進(jìn)、、經(jīng)濟(jì)合合理的施施工方案案。（一）、、施工圖圖送審前前審核和和圖紙會(huì)會(huì)審1、施工工圖審查查前，我我們可以以任意改改變?cè)O(shè)計(jì)計(jì)，包括括戶型、、尺寸、、形狀、、外觀、、高度等等等，這這時(shí)公司司召集工工程管理理部、銷銷售部、、市場(chǎng)拓拓展部、、審計(jì)部部、物業(yè)業(yè)公司等等相關(guān)部部門和領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)參加加的施工工圖設(shè)計(jì)計(jì)審查會(huì)會(huì)，審查查確定后后嚴(yán)禁更更改。購購房業(yè)主主每個(gè)人人均有不不同的想想法，我我們是不不可能一一一滿足足的。設(shè)設(shè)計(jì)變更更的出現(xiàn)現(xiàn)會(huì)加大大成本控控制難度度，很有有可能增增加投資資的主要要原因是是來自為為滿足變變更要求求而產(chǎn)生生的，并并且仍有有不滿意意的客戶戶。審查查內(nèi)容如如下：這個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)非常重重要，這這是成本本控制設(shè)設(shè)計(jì)階段段最后一一個(gè)審核核、調(diào)整整節(jié)點(diǎn)。。（一）、

施工工準(zhǔn)備階階段成本本控制（1）、工工程管理理部著重重針對(duì)圖圖紙與規(guī)規(guī)劃的符符合程度度、結(jié)構(gòu)構(gòu)、裝飾飾、建筑筑做法、、基礎(chǔ)、、地基處處理、地地下地上上關(guān)系、、豎向高高程、坐坐標(biāo)等等等內(nèi)容進(jìn)進(jìn)行詳細(xì)細(xì)審核，，提出調(diào)調(diào)整建議議和更改改方案，，并兼顧顧如何既既滿足要要求又能能降低和和節(jié)約成成本。能否在設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范范允許的的情況下下提高車車庫頂標(biāo)標(biāo)高，使使降雨后后車庫頂頂積水迅迅速順利利滲透干干凈，減減少車庫庫滲漏和和綠化苗苗木不好好成活的的缺陷。。（一）、

施工工準(zhǔn)備階階段成本本控制（2）、、銷售部部主要審審核戶型型、洞口口位置、、房間尺尺寸、布布局等，，并提出出相關(guān)要要求；（3）、、物業(yè)公公司要考考慮各種種設(shè)施的的配備、、防火防防盜、交交通、環(huán)環(huán)境、等等如何體體現(xiàn)便民民和方便便管理。。（4）、、市場(chǎng)拓拓展部要要考慮材材料的適適用性、、耐久型型，并要要兼顧成成本的控控制。（一）、

施工工準(zhǔn)備階階段成本本控制2、施工工圖會(huì)審審，設(shè)計(jì)計(jì)施工圖圖紙?jiān)谡嚓P(guān)關(guān)審查部部門審核核確認(rèn)后后，工程程部門必必須詳細(xì)細(xì)審閱，，并且召召集監(jiān)理理、施工工多方審審核，真真正做到到自審、、互審、、交接審審，盡可可能在施施工前發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題，提前前處理。。嚴(yán)禁在在施工過過程中無無法進(jìn)行行下道工工序時(shí)，，才提出出變更。。發(fā)生此此類變更更，很可可能出現(xiàn)現(xiàn)拆除或或材料備備料的浪浪費(fèi)，也也是增加加投資成成本的重重要環(huán)節(jié)節(jié)。（一）、

施工工準(zhǔn)備階階段成本本控制另外在施施工圖會(huì)會(huì)審中明明確建筑筑做法，，并形成成書面文文件確認(rèn)認(rèn)，施工工前做好好各方面面的交底底工作，，避免或或減少在在施工過過程中的的錯(cuò)誤。。3、嚴(yán)禁禁施工單單位因結(jié)結(jié)構(gòu)復(fù)雜雜或分項(xiàng)項(xiàng)工程利利潤低，，向建設(shè)設(shè)單位申申請(qǐng)變更更。01工程管理部02銷售部物業(yè)公司0304市場(chǎng)拓展部4市場(chǎng)拓展部審核3物業(yè)公司審核2銷售部審核1工程管理部召集監(jiān)理、施工進(jìn)行審核審核程序序先獨(dú)立審審核，再再進(jìn)行聯(lián)聯(lián)合會(huì)審審（一）、

施工工準(zhǔn)備階階段成本本控制4、如遇遇特殊情情況發(fā)生生設(shè)計(jì)變變更時(shí)，，工程管管理部必必須匯總總應(yīng)變更更的資料料，編制制應(yīng)變更更的理由由。將匯匯總整理理的變更更資料報(bào)報(bào)分管副副總，分分管副總總召集公公司總經(jīng)經(jīng)理參加加的專題題辦公會(huì)會(huì)討論審審批，未未經(jīng)審批批確認(rèn)的的設(shè)計(jì)變變更一律律不得進(jìn)進(jìn)入施工工程序。。5、嚴(yán)禁禁以現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)簽證形形式代替替變更，，現(xiàn)場(chǎng)簽簽證只能能用于單單位工程程合同以以外發(fā)生生的人、、材、機(jī)機(jī)、費(fèi)等等費(fèi)用的的使用。。（一）、

施工工準(zhǔn)備階階段成本本控制（二）、、施工過過程控制制1、施工工圖紙完完善多級(jí)級(jí)審核制制度，避避免和盡盡量減少少差錯(cuò)，，嚴(yán)格控控制設(shè)計(jì)計(jì)變更的的產(chǎn)生。。2、嚴(yán)格格施工過過程中現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)簽證證管理，，如果發(fā)發(fā)生時(shí)，，必須以以書面形形式明確確簽證理理由，工工程施工工內(nèi)容，，簽證依依據(jù)或標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，最最好提供供簽證標(biāo)標(biāo)的物現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生生的實(shí)際際環(huán)境、、照片、、說明資資料等做做為簽證證依據(jù)，，并對(duì)施施工過程程做出分分析。在在具備以以上條件件后，方方可按照照相關(guān)規(guī)規(guī)定和程程序進(jìn)行行現(xiàn)場(chǎng)簽簽證的辦辦理。3、嚴(yán)格格控制材材料的驗(yàn)驗(yàn)收程序序，認(rèn)真真按照材材料封存存的樣品品進(jìn)行驗(yàn)驗(yàn)收，并并及時(shí)做做好材料料驗(yàn)收記記錄。（一）、

施工工準(zhǔn)備階階段成本本控制4、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)工程管管理人員員的管理理也是成成本控制制的重要要環(huán)節(jié)，，一是堅(jiān)堅(jiān)持嚴(yán)辦辦驗(yàn)收和和樣板引引路制度度?，F(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)工程管管理人員員一定要要按照驗(yàn)驗(yàn)收合格格的樣板板要求施施工單位位。嚴(yán)禁禁因管理理人員責(zé)責(zé)任心欠欠缺，跟跟蹤旁站站驗(yàn)收不不及時(shí)或或是驗(yàn)收收時(shí)要求求不嚴(yán)格格等管理理人員原原因造成成施工部部位不合合格或是是存在工工程缺陷陷，嚴(yán)禁禁出現(xiàn)理理由不充充分或是是依據(jù)等等資料不不完整的的索賠、、變更、、簽證的的出現(xiàn)。。5、工程程的驗(yàn)收收也是成成本控制制的重中中之重，，施工過過程中一一定要嚴(yán)嚴(yán)格要求求施工單單位，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題，必須須立即制制止和改改正。嚴(yán)嚴(yán)禁帶病病工程的的存在。。防止因因工程缺缺陷處理理產(chǎn)生變變更或簽簽證的出出現(xiàn)。（一）、

施工工準(zhǔn)備階階段成本本控制6、合同同簽訂過過程的成成本控制制根據(jù)施工工圖紙明明確承包包方式和和施工范范圍，并并且要特特別注意意的是承承包范圍圍，本著著避免在在施工過過程中發(fā)發(fā)生變更更或簽證證，要盡盡量全面面的把合合同相關(guān)關(guān)條款責(zé)責(zé)任、義義務(wù)、范范圍明確確界定。。結(jié)算方式式的明確確，廣泛泛采集當(dāng)當(dāng)前市場(chǎng)場(chǎng)承包結(jié)結(jié)算方式式信息，，合理確確定工程程結(jié)算方方式。根據(jù)當(dāng)前前市場(chǎng)價(jià)價(jià)格變化化趨勢(shì)，，盡可能能在簽訂訂合同時(shí)時(shí)固定人人材機(jī)單單價(jià)計(jì)取取方式或或注明單單價(jià)。并并且嚴(yán)格格價(jià)格調(diào)調(diào)整程序序，盡量量做到施施工過程程中不進(jìn)進(jìn)行價(jià)格格的調(diào)整整。明確檢查查驗(yàn)收制制度和程程序，特特別是交交房時(shí)業(yè)業(yè)主提出出問題較較多的一一些質(zhì)量量缺陷更更要明確確注明，，減少合合同履行行阻力。。明確工程程缺陷責(zé)責(zé)任期和和工程質(zhì)質(zhì)保期的的區(qū)別，，特別是是在質(zhì)保保期滿前前的驗(yàn)收收尤為重重要，如如何對(duì)直直觀質(zhì)量量缺陷和和潛在質(zhì)質(zhì)量缺陷陷的發(fā)現(xiàn)現(xiàn)和維修修。更要要明確在在采取第第三方維維修時(shí)費(fèi)費(fèi)用支出出的要求求和依據(jù)據(jù)。人員管理理方面，，約定對(duì)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理、主主要管理理人員的的管理約約束措施施等等。。（一）、

施工工準(zhǔn)備階階段成本本控制7、施工工過程中中的合同同履約對(duì)對(duì)成本控控制非常常重要。。公司有有明確規(guī)規(guī)定，合合同履行行按合同同工程的的承包形形式，如如果附加加施工、、安裝、、調(diào)試、、試車等等需通過過現(xiàn)場(chǎng)操操作完成成合同全全部?jī)?nèi)容容的有工工程部門門負(fù)責(zé)履履行，凡凡供貨到到現(xiàn)場(chǎng)或或施工方方自行運(yùn)運(yùn)至現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的采購購、供應(yīng)應(yīng)類合同同由市場(chǎng)場(chǎng)拓展部部負(fù)責(zé)履履行，其其他類合合同分別別有各自自主簽部部門履行行。在合合同履行行的過程程中，監(jiān)監(jiān)督、檢檢查、溝溝通、協(xié)協(xié)調(diào)至關(guān)關(guān)重要，，應(yīng)在發(fā)發(fā)現(xiàn)、發(fā)發(fā)生情況況前立即即告知對(duì)對(duì)方，要要求立即即進(jìn)行整整改、糾糾偏。并并做好相相應(yīng)依據(jù)據(jù)、證明明、照片片、影像像等資料料的收集集，確保保后期的的可追溯溯性。成成本控制制在合同同履行過過程中不不簡(jiǎn)單是是任務(wù)完完成后檢檢查有沒沒有違約約，他應(yīng)應(yīng)該是在在合同履履行過程程中如何何監(jiān)督檢檢查盡量量避免違違約，如如果是出出現(xiàn)違約約我就罰罰款，這這樣合同同仍然處處在違約約狀態(tài)下下，如何何糾偏才才是最根根本的方方法。干干工作一一定要全全心全意意的付出出，要兢兢兢業(yè)業(yè)業(yè)的堅(jiān)守守，浮躁躁和應(yīng)付付是不可可能做好好成本控控制的。。（一）、

施工工準(zhǔn)備階階段成本本控制施工階段段的成本本控制非非常重要要，要想想真正完完成好本本職工作作，讓我我想起一一個(gè)著名名教授的的經(jīng)典語語句。管理是盯盯出來的的，技能能是練出出來的，，辦法是是想出來來的，潛潛力是逼逼出來的的。每位員工工如果都都時(shí)時(shí)想想著成本本控制，，成本控控制是我我應(yīng)盡的的義務(wù)和和責(zé)任，，在工作作中賦予予足夠的的執(zhí)行力力和責(zé)任任感，最最后的效效果一定定是個(gè)滿滿意的結(jié)結(jié)果。如何把本本職工作作做精、、做細(xì)是是成本控控制的重重點(diǎn)，所所以要求求每個(gè)員員工認(rèn)真真領(lǐng)會(huì)，，認(rèn)認(rèn)真真真的干干好本職職工作（二）、

材料料及設(shè)備備詢定價(jià)價(jià)環(huán)節(jié)材料成本本的控制制包括采采購材料料的質(zhì)量量和價(jià)格格，采購購定價(jià)時(shí)時(shí)必須封封存材料料樣品，，以備后后期進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)時(shí)的參參照驗(yàn)收收，工程程施工過過程中要要嚴(yán)格通通過驗(yàn)收收消除偷偷梁換柱柱、以次次充好行行為的出出現(xiàn)。用用于工程程的材料料必須質(zhì)質(zhì)價(jià)相符符。大力力推廣使使用新技技術(shù)、新新工藝、、新材料料的運(yùn)用用。材料料詢、定定價(jià)應(yīng)引引入市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)機(jī)制，真真正做到到貨比三三家，優(yōu)優(yōu)中選優(yōu)優(yōu)。在材材料定價(jià)價(jià)方面，，一是盡盡量在合合同簽訂訂時(shí)確認(rèn)認(rèn)材料價(jià)價(jià)格，減減少后期期定價(jià)的的難度。。出現(xiàn)無無法明確確價(jià)格的的材料或或是新型型替代材材料時(shí)，，盡量遵遵循招標(biāo)標(biāo)方式確確定價(jià)格格。甲方代購購材料應(yīng)應(yīng)通過廠廠家直購購或廠家家指定代代理商處處采購，，減少中中間環(huán)節(jié)節(jié)。（二）、

銷售售環(huán)節(jié)主要是推推廣和宣宣傳、調(diào)調(diào)研費(fèi)用用，如何何選擇適適合我們們的策劃劃單位，，是控制制成本的的重要一一步。在在推廣過過程中如如何找出出項(xiàng)目推推廣亮點(diǎn)點(diǎn)和宣傳傳素材，，對(duì)廣大大社會(huì)群群體進(jìn)行行耳聞目目染的灌灌輸，主主要靠選選拔出的的銷售推推廣精英英向外傳傳播。銷銷售環(huán)節(jié)節(jié)的成本本一般是是按比例例控制，，但是，，一旦制制訂了費(fèi)費(fèi)用目標(biāo)標(biāo)總額，，具體的的單項(xiàng)支支出就必必須進(jìn)行行計(jì)劃分分解和量量化，實(shí)實(shí)際推廣廣宣傳過過程中要要嚴(yán)格控控制。宣宣傳過程程中走差差異化道道路，真真正吸引引到有購購買欲望望的社會(huì)會(huì)群體對(duì)對(duì)我們抱抱有希望望，產(chǎn)生生購買欲欲望和激激情。三、事后控控制（一）、工工程預(yù)（（結(jié)）算工程預(yù)（結(jié)結(jié)）算環(huán)節(jié)節(jié)的成本控控制，難點(diǎn)點(diǎn)在于監(jiān)控控信息的及及時(shí)性和準(zhǔn)準(zhǔn)確性。這這些信息可可以來自合合作方、第第三方或自自己的調(diào)研研，不論哪哪種方式都都應(yīng)該注意意嚴(yán)格按程程序進(jìn)行，，防止出現(xiàn)現(xiàn)不規(guī)范、、不準(zhǔn)確或或不負(fù)責(zé)的的操作，確確保信息的的真實(shí)性、、有效性。。在審核過過程中主要要審核乙方方預(yù)算內(nèi)容容與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)實(shí)際符合度度，先由造造價(jià)差異大大的項(xiàng)目（（子目）開開始。要特特別注意報(bào)報(bào)價(jià)拆分或或更改以及及施工方法法、報(bào)價(jià)方方式不同會(huì)會(huì)影響造價(jià)價(jià)的問題。。真正做到到公平、公公正、合理理的造價(jià)數(shù)數(shù)字依據(jù)。。（一）、、

工程預(yù)預(yù)（結(jié)）算算選擇并委托托造價(jià)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)豐富、職職業(yè)道德良良好、工作作能力強(qiáng)的的專業(yè)人員員，負(fù)責(zé)工工程預(yù)（結(jié)結(jié)）算的編編制和審核核工作。造價(jià)咨詢單單位提交完完成的工程程量計(jì)算書書和工程結(jié)結(jié)算初始資資料后，審審計(jì)部必須須專人負(fù)責(zé)責(zé)進(jìn)行相應(yīng)應(yīng)鋼筋、砼砼、人工等等主要含量量及工程量量的審核、、復(fù)查工作作，各項(xiàng)審審核一定要要認(rèn)真細(xì)致致，逐項(xiàng)進(jìn)進(jìn)行，嚴(yán)禁禁以點(diǎn)帶面面、估算等等現(xiàn)象。施施工過程中中根據(jù)相關(guān)關(guān)部門反饋饋的信息或或提交的資資料，要嚴(yán)嚴(yán)格按照合合同中相應(yīng)應(yīng)條款約定定的價(jià)差調(diào)調(diào)整方式、、方法及時(shí)時(shí)跟蹤價(jià)格格變化情況況（材料、、人工、費(fèi)費(fèi)用），，當(dāng)價(jià)格出出現(xiàn)異常波波動(dòng)時(shí)，應(yīng)應(yīng)立即與相相關(guān)部門通通報(bào)和溝通通，要求相相關(guān)合同履履行監(jiān)督部部門采取措措施和對(duì)策策，進(jìn)行限限時(shí)糾偏整整改?，F(xiàn)場(chǎng)簽證中中，應(yīng)嚴(yán)格格審核發(fā)生生簽證費(fèi)用用的原因和和責(zé)任等依依據(jù)，審核核簽證的合合理性、必必要性、完完整性及經(jīng)經(jīng)濟(jì)性，嚴(yán)嚴(yán)禁不合規(guī)規(guī)簽證的出出現(xiàn)。嚴(yán)格工程進(jìn)進(jìn)度付款審審核程序，，認(rèn)真審核核相應(yīng)付款款節(jié)點(diǎn)內(nèi)實(shí)實(shí)際完成工工程產(chǎn)值，，真正做到到每次付款款產(chǎn)值依據(jù)據(jù)公平、公公正、真實(shí)實(shí)、有效。。（二）、物物業(yè)管理理成本物業(yè)管理方方面支出的的費(fèi)用主要要是管理、、經(jīng)營和售售后維修（（主要為公公共部位））三個(gè)方面面。明確界界定地產(chǎn)公公司與物業(yè)業(yè)公司的權(quán)權(quán)責(zé)關(guān)系，，防止因權(quán)權(quán)責(zé)不清給給房地產(chǎn)帶帶來的額外外成本。物業(yè)服務(wù)日日常管理中中，如何減減少支出是是成本控制制的主要方方向，必須須著重于節(jié)節(jié)能降耗方方面的管理理。（二）、、物物業(yè)管理理成本一、物業(yè)業(yè)服務(wù)成成本包括括：（1）管管理服務(wù)務(wù)人員的的工資、、社會(huì)保保險(xiǎn)和按按規(guī)定提提取的福福利（（2）物物業(yè)共用用部位、、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備的日常常運(yùn)行、、維護(hù)費(fèi)費(fèi)用。（（3））物業(yè)管管理區(qū)域域清潔衛(wèi)衛(wèi)生費(fèi)用用。（（4）物物業(yè)管理理區(qū)域綠綠化養(yǎng)護(hù)護(hù)費(fèi)用。。

（5）物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域秩序序維護(hù)費(fèi)費(fèi)用。（（6））辦公費(fèi)費(fèi)用。（（7））物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)固定資資產(chǎn)折舊舊。（（8）物物業(yè)共用用部位、、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備及公眾眾責(zé)任保保險(xiǎn)費(fèi)用用；（（9）經(jīng)經(jīng)業(yè)主同同意的其其它費(fèi)用用。（二）、、物物業(yè)管理理成本二、主要要成本控控制要點(diǎn)點(diǎn)（一）、、固定成成本費(fèi)用用管理。。物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)的性質(zhì)質(zhì)決定了了物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)成本費(fèi)費(fèi)用，主主要是人人力資源源成本費(fèi)費(fèi)用支出出。（（二）、、管理費(fèi)費(fèi)用。主主要指的的是招待待費(fèi)和設(shè)設(shè)備、器器具、工工具購置置及折舊舊費(fèi)。（（三））、變動(dòng)動(dòng)成本。。在物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)成本本核算中中，變動(dòng)動(dòng)成本占占的比例例最大，，主要是是基層服服務(wù)人員員的工資資。可以以從兩個(gè)個(gè)方面入入手：1、科學(xué)學(xué)、合理理地制定定基層單單位的用用人編制制。2、向科科學(xué)管理理要效益益。物業(yè)業(yè)管理行行業(yè)涉及及的面很很廣，合合理地使使用資源源，充分分利用智智能化、、現(xiàn)代化化和高科科技手段段減少人人力，實(shí)實(shí)現(xiàn)節(jié)能能降耗。。（二）、、物物業(yè)管理理成本（四）、、節(jié)能降降耗。節(jié)能降耗耗在物業(yè)業(yè)管理行行業(yè)主要要體現(xiàn)在在三個(gè)方方面：1、大大力推廣廣智能化化、現(xiàn)代代化設(shè)備備減少人人力資本本。2、公共共用電的的節(jié)能降降耗。3、電電梯用電電的節(jié)能能降耗。。

如：：綠化采采用滴灌灌節(jié)水和和圍繞女女性、兒兒童、老老人從事事一些經(jīng)經(jīng)營銷售售類活動(dòng)動(dòng)增加收收入等等等?？傊?，開開源節(jié)流流是物業(yè)業(yè)控制成成本的最最佳方法法，開源源可以增增加經(jīng)濟(jì)濟(jì)收入沖沖減管理理成本，，節(jié)流是是降低成成本的管管理措施施。希望望今后開開動(dòng)腦筋筋，拓寬寬思維，，合理利利用資源源和現(xiàn)代代化管理理手段，，強(qiáng)化管管理措施施，真正正實(shí)現(xiàn)物物業(yè)成本本的有效效控制。。四、小結(jié)結(jié)四