房地產(chǎn)金融第章5

房地產(chǎn)金融第八章房地產(chǎn)典當(dāng)和其他非金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)融資

※※典當(dāng)和房地產(chǎn)典當(dāng)※※房地產(chǎn)典權(quán)，比較房地產(chǎn)典當(dāng)與房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)租賃的關(guān)系

※※住房合作社和商品住房基金會(huì)融資的房地產(chǎn)融資第一節(jié)典當(dāng)概述一、典當(dāng)與典當(dāng)行典當(dāng)曾被說成是借款人用實(shí)物作質(zhì)押而向特殊的貸款機(jī)構(gòu)取得借款的行為。在這里，借款人術(shù)語稱為出典人、典押人，也稱交當(dāng)人或當(dāng)戶，他可以是個(gè)人也可以是機(jī)構(gòu)。作質(zhì)押的實(shí)物術(shù)語稱為典當(dāng)物或當(dāng)物。特殊的貸款機(jī)構(gòu)亦即貸款人，術(shù)語稱為承典人，也稱收當(dāng)人，又稱典當(dāng)行或當(dāng)鋪。典當(dāng)是指當(dāng)戶將其動(dòng)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)權(quán)利作為當(dāng)物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為。

從典當(dāng)行來說，典當(dāng)是典當(dāng)行根據(jù)出典人提供的典當(dāng)物的價(jià)值，按規(guī)定的折扣率確定典當(dāng)金(即典價(jià)或典金、當(dāng)本、當(dāng)金)，按典當(dāng)金數(shù)額貸放現(xiàn)款，定期收回典當(dāng)金現(xiàn)款和典當(dāng)金利息的融資經(jīng)營行為。

典當(dāng)行被定義為依照《公司法》和《典當(dāng)行管理辦法》設(shè)立的專門從事典當(dāng)活動(dòng)的企業(yè)法人典當(dāng)行是典當(dāng)運(yùn)作的主體。典當(dāng)行作為一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)營機(jī)構(gòu)，需要有一定的注冊資本。典當(dāng)行經(jīng)營典當(dāng)物的范圍一般可以是家電商品、古玩字畫、首飾珠寶、高檔日用晶、機(jī)器設(shè)備、批量服裝、汽車、摩托車和房產(chǎn)等生活資料和生產(chǎn)資料。典當(dāng)行被納入特殊的工商企業(yè)，是具有金融性的商業(yè)企業(yè)，又被視作是一種非銀行的金融機(jī)構(gòu)典當(dāng)行的運(yùn)作過程，涉及收當(dāng)、贖當(dāng)、死當(dāng)及拍賣、變賣或者折價(jià)過程。典當(dāng)行對死當(dāng)物品，有權(quán)通過拍賣、變賣等方式獲得收入；對拍賣、變賣所得，有兩種處理方法：1）將超過典當(dāng)金部分的拍賣、變賣所得，扣除典當(dāng)金利息以及典當(dāng)行支出的其他各種費(fèi)用后，將多余的金額退還給出典人。2）典當(dāng)行將超過典當(dāng)金部分的拍賣、變賣所得，扣除典當(dāng)金利息以及典當(dāng)行支出的其他各種費(fèi)用后，將多余的金額由典當(dāng)行作為自己的營業(yè)收入。二、典當(dāng)?shù)漠a(chǎn)生與發(fā)展典當(dāng)行最早稱“質(zhì)庫”或“質(zhì)肆”、“質(zhì)舍”，開始于南北朝，起源于南齊時(shí)代(479～502年)。明朝除舊稱外，又有典當(dāng)、當(dāng)鋪等名稱。以后典當(dāng)或當(dāng)鋪成為通稱。明朝中期至清朝初葉，我國典當(dāng)行曾逾2萬家。在舊中國，典當(dāng)行也非常盛行。典當(dāng)行在經(jīng)營時(shí)，大多采取典當(dāng)金低、典當(dāng)金利率高和典當(dāng)期短策略。典當(dāng)金低于典當(dāng)物本身的價(jià)值，通常為五成，有時(shí)甚至壓得更低。典當(dāng)利率有的可達(dá)月息8分。典當(dāng)期短使得典當(dāng)行投放的資金因周轉(zhuǎn)速度快，發(fā)揮資本作用的次數(shù)多，而與獲利程度呈正向關(guān)系。典當(dāng)期短，有助于典當(dāng)行利用時(shí)間差制造“死當(dāng)”，從而可對過期不贖的質(zhì)押晶進(jìn)行沒收轉(zhuǎn)賣，可望賺取典當(dāng)物處理后的額外收益。因而，舊中國的典當(dāng)行實(shí)際上成了一種放高利貸的機(jī)構(gòu)，名聲很壞，典當(dāng)幾乎是剝削和罪惡的代名詞。自1987年底四川省成都市成立中華人民共和國第一家典當(dāng)商行——成都市華茂典當(dāng)服務(wù)商行；1993年8月后開始由中國人民銀行主管，2000年7月，典當(dāng)業(yè)的監(jiān)管部門由中國人民銀行變更為國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)。國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)于2001年8出臺(tái)新的《典當(dāng)行管理辦法》。三、中國國典當(dāng)業(yè)業(yè)恢復(fù)發(fā)發(fā)展及其其現(xiàn)實(shí)作作用1．融資資的作用用典當(dāng)業(yè)開開辟了新新的融資資渠道，，是對銀銀行和其其他金融融機(jī)構(gòu)融融資渠道道的有益益補(bǔ)充，，起到了了拾遺補(bǔ)補(bǔ)闕、調(diào)調(diào)余濟(jì)需需、融通通資金的的作用。。2．支持持生產(chǎn)，，活躍流流通，解解危救難難，方便便群眾向個(gè)體體經(jīng)營營者及及各類類企業(yè)業(yè)質(zhì)押押放款款、、向城城鄉(xiāng)居居民質(zhì)質(zhì)押放放款等等這些些業(yè)務(wù)務(wù)起到到了支支持商商品生生產(chǎn)和和流通通、擴(kuò)擴(kuò)大承承典人人的經(jīng)經(jīng)營規(guī)規(guī)模、、扶危危救難難、雪雪中送送炭的的作用用。3．穩(wěn)穩(wěn)定社社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)、、金融融秩序序急需資資金的的個(gè)人人、個(gè)個(gè)體經(jīng)經(jīng)營戶戶和企企業(yè)可可以用用自己己的財(cái)財(cái)物作作典當(dāng)當(dāng)物取取得貸貸款，，避免免社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)生活活中的的不法法行為為。同同時(shí)，，典當(dāng)當(dāng)業(yè)的的經(jīng)營營受中中國人人民銀銀行、、工商商行政政管理理機(jī)關(guān)關(guān)和公公安機(jī)機(jī)關(guān)等等的管管理，，有利利于抑抑制民民間高高利貸貸行為為。4，房房地產(chǎn)產(chǎn)典當(dāng)當(dāng)?shù)倪\(yùn)運(yùn)作，，有利利于置置業(yè)投投資的的發(fā)展展由于擴(kuò)擴(kuò)大了了典當(dāng)當(dāng)行的的經(jīng)營營范圍圍，擁擁有自自有房房產(chǎn)者者可將將房產(chǎn)產(chǎn)作典典當(dāng)物物，融融通資資金已已成為為可能能。這這在一一定程程度上上有利利于住住房自自有化化和住住房制制度的的改革革，擴(kuò)擴(kuò)大人人們的的投資資領(lǐng)域域。第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)典典當(dāng)和和房地地產(chǎn)典典權(quán)一、房房地產(chǎn)產(chǎn)典當(dāng)當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)典當(dāng)當(dāng)是指指房地地產(chǎn)權(quán)權(quán)利人人在一一定期期限內(nèi)內(nèi)，將將其所所有的的房地地產(chǎn)，，在不不放棄棄所有有權(quán)的的情況況下，，以一一定典典價(jià)將將房地地產(chǎn)其其他權(quán)權(quán)利讓讓渡給給他人人承典典的行行為。。房地產(chǎn)產(chǎn)典當(dāng)當(dāng)包括括兩個(gè)個(gè)方面面的內(nèi)內(nèi)容：：一是是與房房產(chǎn)無無關(guān)的的地的的典當(dāng)當(dāng)，二二是房房(包包括與與房有有關(guān)的的地)的典典當(dāng)。。房產(chǎn)典典當(dāng)又又稱““典房房”，，是指指房屋屋所有有人因因急切切需要要資金金，又又不愿愿輕易易放棄棄房屋屋所有有權(quán)的的情況況下，，有期期限、、有條條件地地將房房屋出出典。。典當(dāng)人人(承承典人人)支支付典典當(dāng)金金，在在典當(dāng)當(dāng)期內(nèi)內(nèi)典當(dāng)當(dāng)行對對該房房屋具具有房房地產(chǎn)產(chǎn)典權(quán)權(quán)，即即對該該房屋屋的占占有權(quán)權(quán)、使使用權(quán)權(quán)和收收益權(quán)權(quán)。典典當(dāng)期期滿，，只要要出典典人向向典當(dāng)當(dāng)行付付清典典當(dāng)金金，就就可贖贖回房房屋，，典權(quán)權(quán)也隨隨之取取消。。因而而，典典當(dāng)也也稱活活賣。。如果果出典典人典典當(dāng)期期屆滿滿未能能贖回回，且且續(xù)典典后仍仍無經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力贖贖回則則為絕絕賣，，承典典人則則擁有有房屋屋產(chǎn)權(quán)權(quán)。房地產(chǎn)產(chǎn)的典典與房房地產(chǎn)產(chǎn)的當(dāng)當(dāng)是有有區(qū)別別的：：““典””中的的典權(quán)權(quán)人在在典期期內(nèi)對對典物物既享享有占占有權(quán)權(quán)，又又享有有使用用權(quán)；；而““當(dāng)””中的的典當(dāng)當(dāng)行在在當(dāng)期期內(nèi)對對當(dāng)物物享有有占有有權(quán)，，卻不不享有有使用用權(quán)。。典的關(guān)系當(dāng)?shù)年P(guān)系典當(dāng)行在承擔(dān)妥善保管典物的義務(wù)的同時(shí)，有權(quán)使用和收益典當(dāng)行只承擔(dān)妥善保管當(dāng)物的義務(wù)，不得使用該當(dāng)物，也不得將該當(dāng)物出租等以獲得收益。借款人無需向典當(dāng)行支付利息和保管費(fèi)，典當(dāng)行也不必支付使用費(fèi)；借款人必須向典當(dāng)行支付相應(yīng)的利息和保管費(fèi)。二、房房地產(chǎn)產(chǎn)典權(quán)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)典權(quán)權(quán)是指指典權(quán)權(quán)人(典當(dāng)當(dāng)行)支付付典金金，占占有出出典人人的房房地產(chǎn)產(chǎn)，而而取得得一定定時(shí)期期內(nèi)的的使用用和收收益的的權(quán)利利，也也就是是房地地產(chǎn)所所有人人將其其所有有的房房地產(chǎn)產(chǎn)交給給承典典人在在一定定時(shí)期期內(nèi)使使用和和收益益而取取得典典金的的權(quán)利利義務(wù)務(wù)關(guān)系系。房地產(chǎn)產(chǎn)典權(quán)權(quán)的特特性主主要有有以下下幾個(gè)個(gè)方面面：1．出出典人人典出出房地地產(chǎn)是是為了了取得得一定定數(shù)量量的資資金，，最初初的典典權(quán)關(guān)關(guān)系是是為了了擔(dān)保保債的的履行行的目目的而而建立立的，，房地地產(chǎn)典典權(quán)屬屬于擔(dān)擔(dān)保物物權(quán)。。2．典典權(quán)屬屬于用用益物物權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)典權(quán)權(quán)屬于于物權(quán)權(quán)，但但它是是一種種不完完全的的物權(quán)權(quán)，它它是在在他人人所有有物上上所享享有的的某些些有限限度的的權(quán)利利，是是一種種有限限的用用益物物權(quán)，，即對對他人人的房房地產(chǎn)產(chǎn)在不不損害害其本本質(zhì)的的條件件下使用和和收益益的權(quán)利利。這這種有有限性性體現(xiàn)現(xiàn)在典典當(dāng)?shù)牡钠谙尴奚?。?．典典權(quán)行行使主主體的的可變變性典權(quán)人人對房房地產(chǎn)產(chǎn)典物物有權(quán)權(quán)使用用和收收益，，不付付租金金，還還有權(quán)權(quán)將房房地產(chǎn)產(chǎn)出租租，還還可將將房地地產(chǎn)典典權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。。4．典典權(quán)贖贖回行行使主主體的的可變變性房地產(chǎn)產(chǎn)出典典人是是行使使典物物贖回回權(quán)的的主體體，也也可以以由出出典人人的繼繼承人人來行行使典典物贖贖回權(quán)權(quán)，還還可以以由所所典房房地產(chǎn)產(chǎn)所有有權(quán)的的受讓讓人來來行使使贖回回權(quán)。。5．典典權(quán)贖贖回有有明確確的時(shí)時(shí)限規(guī)規(guī)定典權(quán)贖贖回時(shí)時(shí)間是是由典期及續(xù)典期期構(gòu)成的的。典典期由由出典典人與與承典典人商商定，，續(xù)典典期由由法律律規(guī)定定。第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)典典當(dāng)與與房地地產(chǎn)抵抵押貸貸款、、房地地產(chǎn)租租賃的的關(guān)系系一、房房地產(chǎn)產(chǎn)典當(dāng)當(dāng)與房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押貸款款的關(guān)關(guān)系(一)房地地產(chǎn)典典當(dāng)與與房地地產(chǎn)抵抵押貸貸款的的相同同點(diǎn)兩者都都屬于于有限限制的的物權(quán)權(quán)，都都是以以物借借款，，都起起源于于借貸貸關(guān)系系。兩者都都有擔(dān)擔(dān)保的的含義義，都都在提提交房房地產(chǎn)產(chǎn)的一一定權(quán)權(quán)利之之后取取得款款項(xiàng)。。房地地產(chǎn)所所有權(quán)權(quán)仍為為出典典人和和抵押押人所所有，，但房房地產(chǎn)產(chǎn)所有有權(quán)人人在房房地產(chǎn)產(chǎn)出典典和抵抵押期期對房房地產(chǎn)產(chǎn)的處處置權(quán)權(quán)受到到限制制。兩者都不能能事先轉(zhuǎn)移移房地產(chǎn)的的所有權(quán)，，但在一定定期限后，，并在一定定條件下，，房地產(chǎn)的的所有權(quán)存存在轉(zhuǎn)移給給承典人或或承押人的的可能性。。(二)房地地產(chǎn)典當(dāng)與與房地產(chǎn)抵抵押貸款的的不同點(diǎn)房地產(chǎn)出典典期間，出出典人轉(zhuǎn)移移對房地產(chǎn)產(chǎn)的占有，，房地產(chǎn)由由承典人占占有、使用用和收益；；房地產(chǎn)抵押押期間抵押押人不轉(zhuǎn)移移對房地產(chǎn)產(chǎn)的占有，，房地產(chǎn)的的使用權(quán)和和收益權(quán)屬屬抵押人所所有。房地產(chǎn)典當(dāng)當(dāng)關(guān)系中，，承典人得得到的是房房地產(chǎn)的使使用權(quán)和收收益權(quán)，房房地產(chǎn)典當(dāng)當(dāng)期到期，，承典人交交回房地產(chǎn)產(chǎn)收回典金金，沒有利利息；房地產(chǎn)抵押押貸款關(guān)系系中，抵押押權(quán)人(承承押人)得得到的是確確保債務(wù)清清償?shù)臋?quán)利利，不能支支配抵押的的房地產(chǎn)，，但具有追追及權(quán)利。。當(dāng)?shù)盅喝巳松米蕴幏址值盅旱姆糠康禺a(chǎn)，抵抵押權(quán)人可可以追及抵抵押的房地地產(chǎn)而行使使權(quán)力。房房地產(chǎn)抵押押貸款期滿滿，抵押權(quán)權(quán)人收回貸貸款本金及及利息。房地產(chǎn)典當(dāng)當(dāng)關(guān)系中，，出典人逾逾期不贖的的，可作絕絕賣處理，，由承典人人取得典當(dāng)當(dāng)房地產(chǎn)的的所有權(quán)；；房地產(chǎn)抵押押貸款關(guān)系系中，當(dāng)?shù)值盅喝?借借款人)到到期無力還還本付息時(shí)時(shí)，抵押權(quán)權(quán)人享有抵抵押房地產(chǎn)產(chǎn)依法處分分后的價(jià)款款的優(yōu)先受受償權(quán)。房地產(chǎn)典當(dāng)當(dāng)獲得的融融資單位成成本比較高高，貸款規(guī)規(guī)模相對比比較小，融融資期限比比較短，但但手續(xù)相對對簡便且靈靈活；房地產(chǎn)抵押押貸款獲得得的融資單單位成本比比較低，貸貸款規(guī)模相相對比較大大，融資期期限可以比比較長，貸貸款審批手手續(xù)一般比比較嚴(yán)格。。二、房地產(chǎn)產(chǎn)典當(dāng)與房房地產(chǎn)租賃賃的關(guān)系(一)房地地產(chǎn)典當(dāng)與與房地產(chǎn)租租賃的相同同點(diǎn)兩者都要發(fā)發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)的占有、、使用和收收益權(quán)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，但房房地產(chǎn)所有有權(quán)仍在原原所有人手手中(二)房地地產(chǎn)典當(dāng)與與房地產(chǎn)租租賃的不同同點(diǎn)1）典期期到期時(shí)，，出典人要要收回其房房地產(chǎn)所有有權(quán)中的占占有、使用用和收益權(quán)權(quán)，必須返返還原典價(jià)價(jià)于承典人人；租期到期時(shí)時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)中中的占有、、使用和收收益權(quán)自然然回歸出租租人，出租租人無需返返還已收取取的租金給給承租人。。2）房地產(chǎn)產(chǎn)典當(dāng)中，，出典人可可以較為快快捷和集中中地使用一一筆款項(xiàng)；；租賃關(guān)系要要求雙方按按一定的期期限和房屋屋的狀況，，確定租金金數(shù)額和收收取租金的的方式、時(shí)時(shí)間，且租租金一般分分期分批給給付，使得得出租人成成為變相食食利者。3）出典人人在回贖期期滿不回贖贖，活賣的的房地產(chǎn)會(huì)會(huì)變?yōu)榻^賣賣，出典人人則喪失所所典房地產(chǎn)產(chǎn)的所有權(quán)權(quán)或者被依依法處分；；房地產(chǎn)租賃賃關(guān)系中，，不會(huì)發(fā)生生房地產(chǎn)所所有權(quán)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。第四節(jié)其其他非金金融機(jī)構(gòu)的的房地產(chǎn)融融資一、住房合合作社融資資住房合作社社是一種城城鎮(zhèn)居民自自愿參加、、自籌資金金、自有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、自己己使用、自自行管理的的群眾性建建房互助協(xié)協(xié)作的合作作組織。國國際建房與與儲(chǔ)蓄組織織聯(lián)盟把住住宅合作社社解釋為““是一種互互相幫助、、共同建房房的非營利利性團(tuán)體，，屬集體合合作性質(zhì)。。它是以建建房資金融融通和儲(chǔ)蓄蓄、建設(shè)及及管理一體體化解決住住房問題的的合作社。。住房合作社社在發(fā)展過過程中主要要有以下三三種類型：：1．單位自自辦住房合合作社。其其特點(diǎn)是由由單位組織織職工按個(gè)個(gè)人、單位位共同集資資的方式建建造住房，，社員均為為單位職工工。2．系統(tǒng)住住房合作社社。它一般般是由無力力獨(dú)立建立立住房合作作社的單位位所在系統(tǒng)統(tǒng)聯(lián)合下屬屬無力建立立住房合作作社的單位位組建的住住房合作社社，用以幫幫助本系統(tǒng)統(tǒng)職工的住住房問題。。3．社會(huì)性性住房合作作社。這是是一種面向向社會(huì)、面面向中小企企業(yè)和面向向“三困””戶(住房房困難、單單位建房困困難、個(gè)人人經(jīng)濟(jì)困難難)，不分分地區(qū)、部部門、系系統(tǒng)的住房房合作社。。二、商品住住房基金會(huì)會(huì)融資商品住房基基金會(huì)是經(jīng)經(jīng)政府批準(zhǔn)準(zhǔn)成立的負(fù)負(fù)責(zé)籌集和和運(yùn)用商品品住房基地地開發(fā)、建建設(shè)、流通通周轉(zhuǎn)資金金的事業(yè)法法人機(jī)構(gòu)。。商品住房基基金會(huì)的資資金來源主主要有：商商品住房基基金會(huì)會(huì)員員繳存的基基金款，商商品住房基基金會(huì)各項(xiàng)項(xiàng)收入的積積累，社會(huì)會(huì)各界的捐捐贈(zèng)款，商商品住房基基金會(huì)向銀銀行的借款款及其向企企事業(yè)單位位、職工發(fā)發(fā)放住房建建設(shè)債券所所籌的資金金等。商品住房基基金會(huì)的資資