房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略規(guī)劃報告

房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略規(guī)劃報告V3版1前言房地產(chǎn)公司是一家在中遠(yuǎn)房地產(chǎn)緊密領(lǐng)導(dǎo)下的具有獨立的項目開發(fā)能力的房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，經(jīng)過2001年8月由中遠(yuǎn)房地產(chǎn)引入香港中遠(yuǎn)國際的投資之后，重組成為更具實力與競爭力的合資企業(yè)，因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)朝著專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)展，在日趨激烈的北京房地產(chǎn)競爭中以優(yōu)秀的業(yè)績與管理規(guī)范滿足董事會以及香港上市公司股東的要求。為了促使公司從單項目公司向?qū)I(yè)化公司轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)需要建立自己的業(yè)務(wù)發(fā)展體系，保證持續(xù)的項目來源，建立新的公司技能和資源平臺，而建立新競爭力的保障是建立新的組織和相應(yīng)的核心業(yè)務(wù)流程及完善的考核激勵體系。按照國際優(yōu)秀公司的管理流程，房地產(chǎn)運營層應(yīng)在2001年年終之前向董事會提交2002年年度計劃及3年的戰(zhàn)略規(guī)劃。本報告作為房地產(chǎn)公司的三年戰(zhàn)略規(guī)劃初稿，尚需房地產(chǎn)運營層討論定稿。2目錄房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略愿景三年規(guī)劃技能及資源行動計劃附錄3房地產(chǎn)公司愿景

房地產(chǎn)公司將以人性化、個性化的居住理念為核心，通過提供符合市場需求的中、高檔居住性物業(yè)，服務(wù)于中高收入階層的購房群體，成為北京房地產(chǎn)界最專業(yè)、贏利水平最高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。4房地產(chǎn)公司的理念

“朝氣、創(chuàng)新、可靠”

5房地產(chǎn)公司理念房地產(chǎn)公司理念朝氣創(chuàng)新可靠以客戶需求為一切的出發(fā)點，進(jìn)行管理創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、理念創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、流程創(chuàng)新應(yīng)變能力強(qiáng)對內(nèi)對外員工有激情、充滿活力員工隊伍保持年輕化與合作伙伴合作充滿激情對客戶需求迅速反應(yīng)，服務(wù)熱情房子帶有進(jìn)取的性格，對外宣傳體現(xiàn)朝氣不斷提供時尚、領(lǐng)導(dǎo)潮流的產(chǎn)品員工之間有信任、可靠、有職業(yè)精神按時、按質(zhì)、按量完成工作提供穩(wěn)定性、高質(zhì)量的產(chǎn)品公司對合作伙伴的誠信6目錄房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略愿景三年規(guī)劃技能及資源行動計劃附錄7房地產(chǎn)公司成為盈利水平最高的專業(yè)公司的保證因素盈利年保證風(fēng)險控制項目規(guī)模保證方法依靠滾動開發(fā)優(yōu)秀、高回報率的單個項目，因固定較低，市場細(xì)分更精密，市場定位更準(zhǔn)確，從而保證良好的銷售速度，產(chǎn)生較高的盈利水平工程：保證質(zhì)量，控制工期、方法（有實力的施工單位、監(jiān)理單位，招投標(biāo)方式選用建安產(chǎn)品銷售：銷售率控制應(yīng)對方法依靠自身尋找及中遠(yuǎn)房地產(chǎn)提供項目來源8房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略總體規(guī)劃優(yōu)秀、高回報率的單項目公司5億資金12%ROI中期：2年近期：1年最高回報率的項目型專業(yè)公司2－3個項目12%以上的ROI30萬平方米以上開發(fā)規(guī)模優(yōu)秀、高回報率的多項目公司2個項目12%以上的ROI30萬平方米開發(fā)規(guī)模長期：3－5年9房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略陳述房地產(chǎn)房地產(chǎn)依靠一支年輕化、有朝氣、有創(chuàng)新能力的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊，在北京日趨激烈的房地產(chǎn)競爭環(huán)境中，能夠不斷采用創(chuàng)新營銷理念，大膽采用新工藝流程、新生產(chǎn)方法，在市場中總是領(lǐng)先競爭對手一小步，在超越對手的過程中不斷超越自我，發(fā)現(xiàn)公司創(chuàng)新所帶來的利潤增長點，在3—5年內(nèi)發(fā)展成在北京地區(qū)提供主流暢銷樓盤、高投資回報率的專業(yè)型住宅房地產(chǎn)公司。10房地產(chǎn)產(chǎn)在未未來幾幾年將將繼續(xù)續(xù)定位位于中中、高高檔住住宅市市場類型房地產(chǎn)公司現(xiàn)狀未來3—5年未來5—8年豪宅（售價10000元/平方米以上）高檔/準(zhǔn)高檔（售價8000—10000元/平方米）普通住宅（售價6000—8000元/平方米）平價房（售價4000元/平方米以下）50%70%60%10%30%30%50%11房地產(chǎn)產(chǎn)定位位于中中、高高檔住住宅市市場的的理由由原因資本實實力競爭的的要求求5—10億億資金金房地產(chǎn)產(chǎn)的現(xiàn)現(xiàn)狀現(xiàn)有5億，，未來來有10億億品牌股東的的要求求具有很很好的的可信信任度度是中遠(yuǎn)遠(yuǎn)的下下屬企企業(yè)高投資資回報報率12%的回回報率率項目檔檔次低檔檔次次項項目目：：土土地地取取得得成成本本、、建建筑筑安安裝裝成成本本、、開開發(fā)發(fā)稅稅費費剛剛性性較較強(qiáng)強(qiáng)，，ROI低低高檔檔次次項項目目：：地地段段較較好好、、建建筑筑檔檔次次/環(huán)環(huán)境境質(zhì)質(zhì)量量優(yōu)優(yōu)秀秀，，產(chǎn)產(chǎn)生生更更高高的的附附加加值值，，售售價價高高，，因因而而ROI較較高高房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的項項目目規(guī)規(guī)模模不不高高于于15萬萬/平平方方米米，，屬屬中中小小規(guī)規(guī)模模，，更更適適于于采采用用中中、、高高檔檔市市場場定定位位，，以以保保證證整整體體利利潤潤回回報報12公司司將將不不進(jìn)進(jìn)行行上上下下游游整整合合，，而而集集中中資資源源于于專專業(yè)業(yè)的的住住宅宅開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營營可能能的的整整合合方方向向：：設(shè)計計公公司司銷售售代代理理公公司司物業(yè)業(yè)公公司司建筑筑商商公寓寓酒酒店店房地地產(chǎn)產(chǎn)下下5年年不不會會涉涉足足13未來來3年年之之內(nèi)內(nèi)房房地地產(chǎn)產(chǎn)將將僅僅集集中中在在北北京京房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場競競爭爭市場場范范圍圍有利利條條件件不利利條條件件北京京市市場場具有有極極大大開開發(fā)發(fā)潛潛力力享有有地地利利、、人人和和的的優(yōu)優(yōu)勢勢競爭爭激激烈烈北京京以以外外市市場場具有有很很強(qiáng)強(qiáng)的的資資金金和和經(jīng)經(jīng)驗驗上上的的優(yōu)優(yōu)勢勢公共共關(guān)關(guān)系系基基礎(chǔ)礎(chǔ)弱弱除滬滬/深深外外，，市市場場太太小小集中中于于北北京京的的競競爭爭是是確確保保房房地地產(chǎn)產(chǎn)回回報報的的關(guān)關(guān)鍵鍵14房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司未未來來3年年發(fā)發(fā)展展的的關(guān)關(guān)鍵鍵指指標(biāo)標(biāo)的的變變化化指標(biāo)2001年2002年2003年投資規(guī)模(百萬）500500500凈資產(chǎn)(百萬）84100140進(jìn)行中項目個數(shù)122進(jìn)行中項目的總規(guī)模（萬平方米）1414+1616+15竣工量01416員工數(shù)304045核心員工數(shù)101515年銷售額（百萬）350600600年銷售面積（萬平方米）3610年利潤（百萬）-22040回報率不低于12％ROEROAROS15項目目發(fā)發(fā)展展項目2001年2002年2003年在建項目遠(yuǎn)洋風(fēng)景遠(yuǎn)洋天地A項目項目儲備遠(yuǎn)洋天地A項目B項目儲備面積（萬/平方米）161515成功率90%80%70%ROI預(yù)測大于等于12%大于等于12%大于等于12%16房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司長長期期發(fā)發(fā)展展目目標(biāo)標(biāo)收入入delele年單一項目200120022003多項目多個大項目將目目前前房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的項項目目儲儲備備名名單單進(jìn)進(jìn)行行對對號號入入座座17房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司利利潤潤目目標(biāo)標(biāo)收入入delete年200120022003多項項目目多個個大大項項目目將目目前前房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的項項目目儲儲備備名名單單進(jìn)進(jìn)行行對對號號入入座座18與競競爭爭對對手手相相比比，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的項項目目投投資資回回報報率率達(dá)達(dá)到到最最高高水水平平回報報率率房地地產(chǎn)產(chǎn)20——25%城建建中置置華遠(yuǎn)遠(yuǎn)HYDelete19盈利利模模式式分分析析－－利利潤潤貢貢獻(xiàn)獻(xiàn)分分析析ROI＝＝收入入——成成本本投資資*回回收收時時間間＝單價價*量量——成成本本（自自由由資資金金投投資資+杠杠桿桿投投資資））*開開發(fā)發(fā)周周期期＝單價價*量量——（（項項目目取取得得成成本本+工工程程成成本本+銷銷售售成成本本+資資金金成成本本））（自自由由資資金金投投資資+杠杠桿桿投投資資））*開開發(fā)發(fā)周周期期項目目取取得得成成本本：：優(yōu)優(yōu)秀秀的的談?wù)勁信心苣芰αこ坛坛沙杀颈荆海簢?yán)嚴(yán)格格的的成成本本控控制制制制度度銷售售成成本本：：由由股股東東方方銷銷售售、、結(jié)結(jié)算算成成本本低低資金金成成本本：：自自由由資資金金比比例例很很高高，，財財務(wù)務(wù)費費用用低低銷售售單單價價：：良良好好的的市市場場策策劃劃能能力力，，銷銷售售出出超超值值的的價價格格銷售售數(shù)數(shù)量量：：良良好好的的銷銷售售激激勵勵機(jī)機(jī)制制，，依依托托于于中中遠(yuǎn)遠(yuǎn)集集團(tuán)團(tuán)的的品品牌牌形形象象的的保保證證20房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司1－－3年年戰(zhàn)戰(zhàn)略略目目標(biāo)標(biāo)（（定定性性部部分分））200120022003落實實下下年年度度開開發(fā)發(fā)項項目目組織織與與流流程程基基本本成成熟熟落實下下年度度開發(fā)發(fā)項目目年度業(yè)業(yè)務(wù)指指標(biāo)落落實達(dá)成今今年遠(yuǎn)遠(yuǎn)洋風(fēng)風(fēng)景項項目目目標(biāo)確保第第二個個項目目完善公公司的的管理理體系系年度業(yè)業(yè)務(wù)指指標(biāo)落落實完成企企業(yè)重重組已完成成21目錄房地產(chǎn)產(chǎn)公司司三年年發(fā)展展戰(zhàn)略略愿景三年規(guī)規(guī)劃技能及及資源源行動計計劃附錄22房地產(chǎn)產(chǎn)公司司實現(xiàn)現(xiàn)戰(zhàn)略略需要要的核核心資資源分分析所需資資源房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀狀改進(jìn)方方法組織資資源政府關(guān)關(guān)系資質(zhì)社會關(guān)關(guān)系信息資資源行業(yè)內(nèi)內(nèi)優(yōu)秀秀公司司差距土地儲儲備資金實實力資本通通道23如何在在北京京拿到到好的的位置置的地地皮？？信息息如何何獲取??？房地產(chǎn)產(chǎn)的競競爭優(yōu)優(yōu)勢總經(jīng)理理/團(tuán)團(tuán)隊對對企業(yè)業(yè)發(fā)展展的決決心和和本身身的素素質(zhì)公司股股東對對公司司的實實際要要求與政府府/土土地資資源方方的關(guān)關(guān)系，，并有有土地地未來來效益益的預(yù)預(yù)見能能力公司的的機(jī)制制與能能力商業(yè)信信譽(yù)（（中遠(yuǎn)遠(yuǎn)的資資信非非常好好）24房地產(chǎn)產(chǎn)要在在充分分利用用中遠(yuǎn)遠(yuǎn)房地地產(chǎn)公公司的的資源源基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)進(jìn)行創(chuàng)創(chuàng)新可共享享資源源項目資資源各職能能部門門（如如：項項目審審核、、市場場調(diào)查查、銷銷售、、成本本控制制、物物業(yè)管管理等等職能能部門門）創(chuàng)新中遠(yuǎn)房房地產(chǎn)產(chǎn)房地產(chǎn)房房地產(chǎn)的的組織人人員與中中遠(yuǎn)房地地產(chǎn)的關(guān)關(guān)系？設(shè)計創(chuàng)新新工程管理理創(chuàng)新項目策劃劃創(chuàng)新25房地產(chǎn)公公司實現(xiàn)現(xiàn)戰(zhàn)略需需要的核核心技能能分析所需技能能房地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀改進(jìn)方法法管理技能能合作協(xié)調(diào)調(diào)技能項目運作作技能成本控制制技能資金管理理的技能能行業(yè)內(nèi)優(yōu)優(yōu)秀公司司差距26房地產(chǎn)公公司在管管理上的的創(chuàng)新向外地輸輸出管理理體系及及成熟產(chǎn)產(chǎn)品利用部分分節(jié)余進(jìn)進(jìn)行小部部分高含含金量的的物業(yè)持持有27目錄房地產(chǎn)公公司三年年發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略行動計劃劃附錄28戰(zhàn)略行動動計劃總總結(jié)完成公司司重組并并完善公公司管理理體系完成項目目滾動開開發(fā)，保保持公司司可持續(xù)續(xù)發(fā)展的的能力完成各年年度董事事會要求求的業(yè)務(wù)務(wù)指標(biāo)，，以最佳佳盈利能能力回報報股東的的投資29房地產(chǎn)公公司將從從內(nèi)部管管理績效效和外部部業(yè)務(wù)經(jīng)經(jīng)營績效效的提高高來保證證為股東東創(chuàng)造價價值ROI（（為股東東創(chuàng)造最最大的價價值）內(nèi)部管理理績效外部經(jīng)營營業(yè)務(wù)提提高成本控制制（橫向向比較法法、持續(xù)續(xù)改進(jìn)法法、比率率分析法法）縮短開發(fā)發(fā)周期（（竣工數(shù)數(shù)、時間間）提高員工工績效（（員工素素質(zhì)、考考核、激激勵）內(nèi)部管理理體系（（流程、、部門協(xié)協(xié)調(diào)、文文化、素素養(yǎng)、培培訓(xùn)）選擇項目目的能力力業(yè)務(wù)發(fā)展展思路營銷能力力=規(guī)劃、設(shè)設(shè)計能力力本次提升升的關(guān)鍵鍵30房地產(chǎn)公公司如何何建立機(jī)機(jī)制控制制成本建立專業(yè)業(yè)職能部部門建立有效效的費用用支出管管理程序序明確招投投標(biāo)工作作的適用用范圍成本控制制與激勵勵機(jī)制掛掛鉤，實實施獎懲懲制度31通過與國國內(nèi)外成成功公司司的比較較，本次次管理提提升力圖圖解決以以下關(guān)鍵鍵問題決策的流流程有效授權(quán)權(quán)員工的高高效管理理（如：：培養(yǎng)、、激勵與與考核））計劃、預(yù)預(yù)算與執(zhí)執(zhí)行體系系信息溝通通的效率率、準(zhǔn)確確、全面面成本控制制縮短開發(fā)發(fā)周期提高員工工績效內(nèi)部管理理體系……戰(zhàn)略的要要求要解決的的關(guān)鍵問問題32關(guān)于決策策流程的的優(yōu)化，，我們主主要從以以下角度度研究決策流程程的科學(xué)學(xué)性決策的信信息的準(zhǔn)準(zhǔn)確性、、及時性性和全面面性對決策的的結(jié)果的的反饋機(jī)機(jī)制，與與決策者者個人利利益的關(guān)關(guān)系33關(guān)于合理理有效的的授權(quán)，，我們主主要從以以下角度度研究按照合資資企業(yè)及及上市公公司的治治理結(jié)構(gòu)構(gòu)來設(shè)計計各級的的授權(quán)體體系建立有效效的機(jī)制制確保責(zé)責(zé)權(quán)利的的統(tǒng)一性性建立有效效的授