房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序及工具課件

房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前一、城市概況二、城市經(jīng)濟(jì)研究結(jié)論三、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究（包括商業(yè)）（一）近幾年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：1、城市土地市場(chǎng)交易情況2、房地產(chǎn)投資額、商品房竣工面積及空置面積

3、預(yù)售面積與銷售面積

4、商品房銷售均價(jià)

5、二手房市場(chǎng)6、客戶細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前三、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究（包括商業(yè)）（二）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：1、當(dāng)年城市土地市場(chǎng)交易情況2、每月商品房供應(yīng)量與銷售量

3、當(dāng)年開盤項(xiàng)目銷售情況

4、當(dāng)年戶型、面積區(qū)間分布及比例

5、商品房銷售均價(jià)

6、二手房市場(chǎng)7、客戶細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前三、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究（包括商業(yè)）（三）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)兩年走勢(shì)預(yù)測(cè)：1、商品房供應(yīng)量與需求量預(yù)測(cè)

2、商品房銷售均價(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)依據(jù)：全國(guó)大環(huán)境、城市居住環(huán)境、人口結(jié)構(gòu)、供求關(guān)系、開發(fā)成本、目前商品房成交均價(jià)的走勢(shì)、

消費(fèi)者預(yù)期等方面3、戶型、面積區(qū)間分布及比例預(yù)測(cè)4、客戶細(xì)分變化情況預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前四、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究（包括商業(yè)）

1、片區(qū)概況2、商品房竣工面積、空置面積3、商品房預(yù)售面積與銷售面積4、商品房銷售均價(jià)5、二手房市場(chǎng)6、客戶細(xì)分

7、片區(qū)典型項(xiàng)目分析：⑴產(chǎn)品規(guī)劃：社區(qū)規(guī)模、容積率、建筑形態(tài)、園林規(guī)劃、社區(qū)配套等⑵戶型及配比

⑶銷售價(jià)格及銷售情況房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析（包括商業(yè)）

1、未來(lái)兩年全市競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)2、未來(lái)兩年主要競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)3、未來(lái)兩年項(xiàng)目所在片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)⑴供應(yīng)量⑵產(chǎn)品規(guī)劃⑶競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布及特點(diǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前六、城市/片區(qū)客戶細(xì)分結(jié)論如果各公司已經(jīng)完成了客戶細(xì)分工作，此部分工作也基本完成。如果尚未完成客戶細(xì)分工作，則需要市場(chǎng)研究人員根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域完成城市局部的客戶細(xì)分工作，客戶細(xì)分的類別應(yīng)根據(jù)各城市的市場(chǎng)情況靈活制定，不需完全依照上表所示。當(dāng)項(xiàng)目所在城市的各區(qū)域市場(chǎng)有較大的差異性時(shí)，尤其當(dāng)項(xiàng)目位于一個(gè)城市中較為封閉的區(qū)域市場(chǎng)（如龍灣區(qū)）時(shí)，需要特別注意客戶細(xì)分的相應(yīng)變化。客戶類型客戶細(xì)類份額家庭年收入主要家庭結(jié)構(gòu)特征描述社會(huì)新銳青年之家青年持家望子成龍小太陽(yáng)后小太陽(yáng)三代孩子健康養(yǎng)老老人1、2、3代富貴之家富貴之家1富貴之家2經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序負(fù)責(zé)部門：策劃部、營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目區(qū)位三、地塊現(xiàn)狀四、周邊資源狀況

環(huán)境、交通、配套、污染等。客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議房地產(chǎn)市場(chǎng)決策程序配套設(shè)施土地屬性因子評(píng)級(jí)文脈屬性教育配套娛樂(lè)休閑配套醫(yī)療配套交通條件公共交通便利性私家車交通便利性交通擁堵交通噪音環(huán)境景觀條件可視景觀距離景觀區(qū)距離空氣質(zhì)量城市角色產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)歷史接受度土地屬性中有部分因子是項(xiàng)目能夠自我改善的（如教育配套、交通便利性等），并進(jìn)而改變項(xiàng)目的客戶細(xì)分結(jié)論，需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況靈活處理。五、宗地土地屬性評(píng)級(jí)負(fù)責(zé)部門：策劃部、營(yíng)銷部、市場(chǎng)研展部完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前土地屬性是可以改變的客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)決策策程序序客戶群客戶細(xì)類配套設(shè)施交通條件環(huán)境景觀條件城市角色文脈屬性教育配套娛樂(lè)休閑配套醫(yī)療配套公交便利性私車交通便利交通擁堵交通噪音可視景觀景觀區(qū)距離空氣質(zhì)量產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)歷史接受度社會(huì)新銳青年之家青年持家望子成龍小太陽(yáng)后小太陽(yáng)三代孩子健康養(yǎng)老老人1、2、3代富貴之家富貴之家1富貴之家2經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)篩選出出對(duì)本本項(xiàng)目目土地地屬性性認(rèn)可可度較較高的的細(xì)分分客戶戶。如果各各公司司已經(jīng)經(jīng)完成成了客客戶細(xì)細(xì)分工工作，，此部部分工工作也也基本本完成成。如如果尚尚未完完成客客戶細(xì)細(xì)分工工作，，則需需要市市場(chǎng)研研究人人員根根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目所所在區(qū)區(qū)域完完成城城市局局部的的客戶戶細(xì)分分工作作，客客戶細(xì)細(xì)分的的類別別應(yīng)根根據(jù)各各城市市的市市場(chǎng)情情況靈靈活制制定，，不需需要完完全依依照上上表所所示。。負(fù)責(zé)部部門：：策劃劃部、、營(yíng)銷銷部、、市場(chǎng)場(chǎng)研展展部完成時(shí)時(shí)間：：項(xiàng)目目立項(xiàng)項(xiàng)會(huì)之之前客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)決策策程序序一、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目分分布圖圖示二、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目目分析析：1、項(xiàng)目目概況況2、主力力戶型型及銷銷售情情況3、產(chǎn)品品特點(diǎn)點(diǎn)4、客戶戶情況況5、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)點(diǎn)分分析三、匯匯總為為下表表：負(fù)責(zé)部部門：：營(yíng)銷銷部、、市場(chǎng)場(chǎng)研展展部完成時(shí)時(shí)間：：項(xiàng)目目立項(xiàng)項(xiàng)會(huì)之之前客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)決策策程序序?qū)Ρ卷?xiàng)項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)產(chǎn)品的的客戶戶構(gòu)成成與相相應(yīng)的的產(chǎn)品品構(gòu)成成進(jìn)行行分析析。競(jìng)品項(xiàng)目名稱

產(chǎn)品類型戶型類型戶型面積戶型均價(jià)戶型總價(jià)規(guī)模比例年去化速度社會(huì)新銳青年之家

青年持家

望子成龍小太陽(yáng)

后小太陽(yáng)

三代孩子

健康養(yǎng)老老人1、2、3代

富貴之家富貴之家1

富貴之家2

經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)

負(fù)責(zé)部部門：：營(yíng)銷銷部、、市場(chǎng)場(chǎng)研展展部完成時(shí)時(shí)間：：項(xiàng)目目立項(xiàng)項(xiàng)會(huì)之之前客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)決策策程序序客戶產(chǎn)品對(duì)照表產(chǎn)品類型戶型類型戶型面積戶型均價(jià)戶型總價(jià)單一產(chǎn)品容積率社會(huì)新銳青年之家青年持家望子成龍小太陽(yáng)后小太陽(yáng)三代孩子健康養(yǎng)老老人1、2、3代富貴之家富貴之家1富貴之家2經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)對(duì)認(rèn)可可本項(xiàng)項(xiàng)目位位置的的客戶戶會(huì)選選擇的的產(chǎn)品品進(jìn)行行分析析負(fù)責(zé)部部門：：策劃劃部、、營(yíng)銷銷部、、市場(chǎng)場(chǎng)研展展部完成時(shí)時(shí)間：：項(xiàng)目目立項(xiàng)項(xiàng)會(huì)之之前客戶對(duì)土地屬性需求分析競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析客戶初選定位項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)決策策程序序單一產(chǎn)產(chǎn)品容容積率率指設(shè)計(jì)計(jì)根據(jù)據(jù)當(dāng)?shù)氐厝照照盏纫?guī)規(guī)范，，假設(shè)設(shè)項(xiàng)目目整體體只做做一種種產(chǎn)品品的最最飽和和凈建建設(shè)用用地容容積率率。產(chǎn)品類類型指依照照容積積率劃劃分的的產(chǎn)品品，如如聯(lián)排排、情情花、、小高高層。。戶型類類型指三室室兩廳廳、一一室一一廳等等戶型型類別別，此此欄數(shù)數(shù)據(jù)在在參考考競(jìng)品品相應(yīng)應(yīng)信息息的基基礎(chǔ)上上，由由設(shè)計(jì)計(jì)部門門提供供。備注：：當(dāng)本項(xiàng)項(xiàng)目用用地附附近區(qū)區(qū)域競(jìng)競(jìng)品稀稀缺，，且競(jìng)競(jìng)品所所在區(qū)區(qū)域與與本項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)區(qū)域有有較大大差異異性的的時(shí)候候，需需用對(duì)對(duì)競(jìng)品品的客客戶需需求價(jià)價(jià)值因因子進(jìn)進(jìn)行修修正，，其中中應(yīng)重重點(diǎn)考考慮價(jià)價(jià)格、、產(chǎn)品品類型型，以以避免免客戶戶定位位偏差差。有可能能出現(xiàn)現(xiàn)某一一類細(xì)細(xì)分客客戶對(duì)對(duì)應(yīng)多多種產(chǎn)產(chǎn)品類類型，，以及及幾類類客戶戶選擇擇同一一種產(chǎn)產(chǎn)品類類型的的情況況，請(qǐng)請(qǐng)?jiān)谏仙媳碇兄羞M(jìn)行行拆分分和說(shuō)說(shuō)明。。負(fù)責(zé)部部門：：策劃劃部、、營(yíng)銷銷部、、市場(chǎng)場(chǎng)研展展部完成時(shí)時(shí)間：：項(xiàng)目目立項(xiàng)項(xiàng)會(huì)之之前房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)決策策工具具房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)決策策工具具1、城市市地圖圖2、產(chǎn)品品目錄錄3、客戶戶細(xì)分分4、七對(duì)對(duì)眼睛睛城市地地圖大大綱第一部部分板塊劃劃分及及定位位1、城市市發(fā)展展空間間研究究1.1城市規(guī)規(guī)劃研研究*1.1.1、城市市規(guī)劃劃布局局及結(jié)結(jié)構(gòu)1.1.2、城市市交通通規(guī)劃劃包括高高速公公路、、軌道道交通通、快快速路路等對(duì)對(duì)地產(chǎn)產(chǎn)有重重大影影響的的交通通規(guī)劃劃，并并按照照已建建成、、已開開工建建設(shè)、、已規(guī)規(guī)劃分分類說(shuō)說(shuō)明；；1.1.3、城市市產(chǎn)業(yè)業(yè)規(guī)劃劃城市的的產(chǎn)業(yè)業(yè)布局局及規(guī)規(guī)劃，，包括括高新新技術(shù)術(shù)重點(diǎn)點(diǎn)規(guī)劃劃區(qū)域域、大大學(xué)城城、及及傳統(tǒng)統(tǒng)產(chǎn)業(yè)業(yè)的搬搬遷方方向等等；1.1.4、人口口遷移移趨勢(shì)勢(shì)分析析說(shuō)明人人口的的分布布，外外來(lái)人人口主主要聚聚集區(qū)區(qū)，人人口遷遷移流流動(dòng)的的方向向及趨趨勢(shì)，，根據(jù)據(jù)各公公司數(shù)數(shù)據(jù)獲獲取的的程度度，選選擇作作定量量或定定性分分析；；1.1.5、居住住用地地規(guī)劃劃分布布城市規(guī)規(guī)劃的的居住住用地地分布布；1.1.6、新城城建設(shè)設(shè)等特特殊性性規(guī)劃劃事項(xiàng)項(xiàng)新城鎮(zhèn)鎮(zhèn)建設(shè)設(shè)、政政府搬搬遷、、舊城城區(qū)域域改造造等未未來(lái)特特殊規(guī)規(guī)劃事事項(xiàng)分分析。。針對(duì)規(guī)規(guī)劃，，各公公司要要形成成自己己的判判斷，，建議議不要要照搬搬政府府的規(guī)規(guī)劃文文本，，要對(duì)對(duì)其規(guī)規(guī)劃作作認(rèn)真真分析析，著著重對(duì)對(duì)其規(guī)規(guī)劃的的可實(shí)實(shí)施性性作認(rèn)認(rèn)真的的評(píng)估估。1.2、房地地產(chǎn)市市場(chǎng)研研究*1.2.1、房地地產(chǎn)市市場(chǎng)總總體研研究近3年房地地產(chǎn)銷銷售面面積，，銷售售金額額，增增長(zhǎng)率率、均均價(jià)。。近3年住宅宅市場(chǎng)場(chǎng)銷售售面積積，銷銷售金金額，，增長(zhǎng)長(zhǎng)率、、均價(jià)價(jià)。近3年中心心城區(qū)區(qū)住宅宅市場(chǎng)場(chǎng)銷售售面積積，銷銷售金金額，，增長(zhǎng)長(zhǎng)率、、均價(jià)價(jià)。（增增加加供供應(yīng)應(yīng)方方面面的的數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)，，比比如如批批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)預(yù)售售））未來(lái)來(lái)城城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展總總體體趨趨勢(shì)勢(shì)判判斷斷1.2.2、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)格格局局城市市內(nèi)內(nèi)各各區(qū)區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)情情況況；；城城市市中中成成交交量量較較旺旺盛盛的的區(qū)區(qū)域域位位置置、、價(jià)價(jià)格格。。城城市市中中房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的大大致致價(jià)價(jià)格格分分布布圖圖。。全全市市樓樓市市圖圖1.2.3、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手格格局局1.2.3.1、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手（（三三家家：：綠綠城城、、置置信信、、萬(wàn)萬(wàn)科科））的的現(xiàn)現(xiàn)有有項(xiàng)項(xiàng)目目分分布布（（即即09、10、11年在在售售項(xiàng)項(xiàng)目目及及已已知知未未開開發(fā)發(fā)土土地地儲(chǔ)儲(chǔ)備備））；；1.2.3.2、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手格格局局分分析析分析析競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手的的城城市市格格局局。。第一一部部分分板塊塊劃劃分分及及定定位位1.3、全全市市重重點(diǎn)點(diǎn)配配套套要要素素分分析析*1.3.1交通通配配套套全市市主主要要干干道道路路網(wǎng)網(wǎng)圖圖、、地地鐵鐵及及軌軌道道交交通通圖圖。。城城市市快快速速路路網(wǎng)網(wǎng)圖圖1.3.2教育育全市市教教育育資資源源分分布布，，大大學(xué)學(xué)及及重重點(diǎn)點(diǎn)中中小小學(xué)學(xué)分分布布圖圖附表表：：1.3.3醫(yī)療療全市市三三級(jí)級(jí)以以上上綜綜合合性性醫(yī)醫(yī)院院資資源源分分布布圖圖1.3.4景觀觀全市市重重要要稀稀缺缺景景觀觀，，江江河河湖湖海海，，山山丘丘等等自自然然或或人人工工景景觀觀資資源源分分布布圖圖第一一部部分分板塊塊劃劃分分及及定定位位1.4、土土地地資資源源分分布布與與土土地地市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究*1.4.1、土土地地資資源源存存量量分分析析城市市土土地地存存量量分分析析，，各各一一線線公公司司可可以以根根據(jù)據(jù)所所在在城城市市該該項(xiàng)項(xiàng)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)獲獲取取的的實(shí)實(shí)際際情情況況，，采采用用定定量量或或定定性性形形式式進(jìn)進(jìn)行行分分析析；；1.4.2、土土地地市市場(chǎng)場(chǎng)出出讓讓研研究究1.4.2.1、近近三三年年土土地地市市場(chǎng)場(chǎng)出出讓讓情情況況：：1.4.2.2、11年土土地地供供應(yīng)應(yīng)計(jì)計(jì)劃劃11年政政府府供供地地計(jì)計(jì)劃劃（（政政府府公公開開公公布布或或其其他他渠渠道道獲獲得得）），，供供地地計(jì)計(jì)劃劃實(shí)實(shí)施施可可能能性性評(píng)評(píng)估估、、11年擬擬出出讓讓地地塊塊位位置置圖圖；；1.4.3、土土地地市市場(chǎng)場(chǎng)趨趨勢(shì)勢(shì)判判斷斷結(jié)合合土土地地存存量量及及近近幾幾年年出出讓讓情情況況，，綜綜合合考考慮慮政政府府意意向向分分析析出出讓讓趨趨勢(shì)勢(shì)。。第一一部部分分板塊塊劃劃分分及及定定位位年份

出讓宗數(shù)

出讓面積

分布區(qū)域構(gòu)成（可用地圖或餅圖表達(dá)）

09年

10年

11年

第一一部部分分板塊塊劃劃分分及及定定位位2、城城市市板板塊塊劃劃分分及及重重點(diǎn)點(diǎn)板板塊塊確確定定2.1、城城市市板板塊塊劃劃分分依據(jù)據(jù)研研究究需需要要、、城城市市規(guī)規(guī)劃劃、、城城市市歷歷史史及及客客戶戶認(rèn)認(rèn)知知、、市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展、、數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)獲獲得得等等方方面面將將城城市市劃劃分分成成若若干干板板塊塊，，請(qǐng)請(qǐng)各各一一線線公公司司實(shí)實(shí)際際情情況況靈靈活活掌掌握握劃劃分分尺尺度度，，對(duì)對(duì)于于重重點(diǎn)點(diǎn)研研究究區(qū)區(qū)域域劃劃分分可可以以較較細(xì)細(xì)致致，，非非重重點(diǎn)點(diǎn)或或同同質(zhì)質(zhì)化化明明顯顯的的區(qū)區(qū)域域可可以以合合并并劃劃分分；；2.2、城市板板塊定位位根據(jù)城市市經(jīng)濟(jì)、、城市規(guī)規(guī)劃、房房地產(chǎn)市市場(chǎng)、土土地資源源存量及及出讓趨趨勢(shì)等因因素，結(jié)結(jié)合各公公司已有有戰(zhàn)略對(duì)對(duì)已劃分分板塊做做出細(xì)分分，確定定板塊定定位，以以下提出出一些板板塊定位位方式供供參考：：2.2.1、重點(diǎn)板板塊為各項(xiàng)市市場(chǎng)指標(biāo)標(biāo)情況良良好，土土地存量量豐富，，為城市市規(guī)劃發(fā)發(fā)展的重重點(diǎn)區(qū)域域，為一一線公司司擬計(jì)劃劃在該區(qū)區(qū)域持續(xù)續(xù)發(fā)展的的板塊；；2.2.2、機(jī)會(huì)板板塊為各項(xiàng)市市場(chǎng)指標(biāo)標(biāo)良好，，配套成成熟，為為城市已已發(fā)展的的成熟區(qū)區(qū)域，但但土地存存量較少少，只能能等待機(jī)機(jī)會(huì)進(jìn)入入發(fā)展的的板塊區(qū)區(qū)域；2.2.3、排斥板板塊市場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)較差，，非規(guī)劃劃發(fā)展區(qū)區(qū)域，與與公司戰(zhàn)戰(zhàn)略有明明顯不符符或相反反，已決決策暫不不進(jìn)入投投資的板板塊。該該屬性可可選，不不強(qiáng)制要要求一線線公司必必須在城城市板塊塊屬性中中定義該該類板塊塊；2.2.4、非重點(diǎn)點(diǎn)板塊為城市中中除以上上三類板板塊外的的其它板板塊。2.3、板塊定定位圖（是否對(duì)對(duì)機(jī)會(huì)板板塊進(jìn)行行該項(xiàng)分分析由各各公司自自行把握握）3、重點(diǎn)板板塊配套套要素研研究*3.1定義各類類配套研研究標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；3.2、配套要要素分布布3.2.1、交通配配套標(biāo)出重點(diǎn)點(diǎn)板塊內(nèi)內(nèi)及可能能對(duì)其板板塊產(chǎn)生生影響的的城市主主干道、、地鐵、、快速路路、主要要公交線線路等主主要交通通設(shè)施位位置及附附相關(guān)說(shuō)說(shuō)明?？煽梢靡砸陨弦?guī)劃劃研究及及配套分分析部分分資料，，并在此此基礎(chǔ)上上適當(dāng)細(xì)細(xì)化。3.2.2、商業(yè)配配套分布布研究包括括重點(diǎn)板板塊內(nèi)及及可能對(duì)對(duì)其產(chǎn)生生影響的的市一級(jí)級(jí)商圈、、區(qū)一級(jí)級(jí)商圈、、大賣場(chǎng)場(chǎng)分布等等，研究究要考慮慮到商圈圈分布及及其輻射射范圍等等，可引引用以上上規(guī)劃研研究及配配套分析析部分資資料，并并在此基基礎(chǔ)上適適當(dāng)細(xì)化化。3.2.3、教育資資源分布布研究重點(diǎn)點(diǎn)板塊內(nèi)內(nèi)一定級(jí)級(jí)別以上上的大中中小學(xué)等等教育機(jī)機(jī)構(gòu)的分分布，及及考慮相相關(guān)能夠夠?qū)υ摪灏鍓K產(chǎn)生生較大影影響的板板塊外教教育機(jī)構(gòu)構(gòu)等；可可引用以以上規(guī)劃劃研究及及配套分分析部分分資料，，并在此此基礎(chǔ)上上適當(dāng)細(xì)細(xì)化。對(duì)對(duì)于有明明顯學(xué)區(qū)區(qū)劃分的的九年義義務(wù)制教教育機(jī)構(gòu)構(gòu)，要明明確畫出出學(xué)區(qū)范范圍。3.2.4、醫(yī)醫(yī)療療資資源源分分布布研究究重重點(diǎn)點(diǎn)板板塊塊內(nèi)內(nèi)一一定定級(jí)級(jí)別別以以上上的的醫(yī)醫(yī)療療機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)的的分分布布，，及及考考慮慮相相關(guān)關(guān)能能夠夠?qū)?duì)該該板板塊塊產(chǎn)產(chǎn)生生較較大大影影響響的的板板塊塊外外醫(yī)醫(yī)療療機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)等等，，可可引引用用以以上上規(guī)規(guī)劃劃研研究究及及配配套套分分析析部部分分資資料料，，并并在在此此基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上適適當(dāng)當(dāng)細(xì)細(xì)化化；；3.2.5、特特殊殊資資源源研究究重重點(diǎn)點(diǎn)板板塊塊內(nèi)內(nèi)具具有有的的特特殊殊資資源源，，如如江江海海湖湖泊泊、、高高爾爾夫夫球球場(chǎng)場(chǎng)、、大大型型體體育育場(chǎng)場(chǎng)館館、、大大型型公公園園廣廣場(chǎng)場(chǎng)等等等等，，可可引引用用以以上上規(guī)規(guī)劃劃研研究究及及配配套套分分析析部部分分資資料料，，并并在在此此基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上適適當(dāng)當(dāng)細(xì)細(xì)化化。。另另外外對(duì)對(duì)深深刻刻影影響響該該板板塊塊的的負(fù)負(fù)面面因因素素也也要要考考慮慮，，如如板板塊塊內(nèi)內(nèi)可可能能有有的的火火葬葬場(chǎng)場(chǎng)殯殯儀儀館館分分布布等等；；3.2.6、城城市市心心理理研究究重重點(diǎn)點(diǎn)板板塊塊是是否否屬屬于于城城市市傳傳統(tǒng)統(tǒng)心心理理的的好好區(qū)區(qū)域域，，高高檔檔區(qū)區(qū)域域等等；；第二二部部分分重點(diǎn)點(diǎn)板板塊塊土土地地屬屬性性及及客客戶戶定定位位4.1、重重點(diǎn)點(diǎn)板板塊塊市市場(chǎng)場(chǎng)綜綜述述*包括括重重點(diǎn)點(diǎn)板板塊塊近近三三年年成成交交量量、、成成交交面面積積、、成成交交均均價(jià)價(jià)等等（（每每個(gè)個(gè)板板塊塊一一張張表表格格））4.2、重重點(diǎn)點(diǎn)板板塊塊競(jìng)競(jìng)品品、、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手及及主主要要客客戶戶研研究究4.2.1、重重點(diǎn)點(diǎn)板板塊塊內(nèi)內(nèi)競(jìng)競(jìng)品品項(xiàng)項(xiàng)目目情情況況介介紹紹及及分分布布*競(jìng)品品項(xiàng)項(xiàng)目目分分布布圖圖競(jìng)品品項(xiàng)項(xiàng)目目情情況況表表第二二部部分分重點(diǎn)點(diǎn)板板塊塊土土地地屬屬性性及及客客戶戶定定位位板塊名稱

A-1板塊

時(shí)間

成交金額（億元）

成交面積（萬(wàn)平米）

成交均價(jià)（元/平米）

09年

10年

11年

4.2、重重點(diǎn)點(diǎn)板板塊塊競(jìng)競(jìng)品品、、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手及及主主要要客客戶戶研研究究4.2.1、重重點(diǎn)點(diǎn)板板塊塊內(nèi)內(nèi)競(jìng)競(jìng)品品項(xiàng)項(xiàng)目目情情況況介介紹紹及及分分布布*競(jìng)品品項(xiàng)項(xiàng)目目分分布布圖圖競(jìng)品品項(xiàng)項(xiàng)目目情情況況表表第二部分分重點(diǎn)板塊塊土地屬屬性及客客戶定位位板塊名稱

A-1板塊

項(xiàng)目名稱

項(xiàng)目總體

客戶類型

銷售狀況

容積率

2.6

主要客戶類型

富貴之家

開發(fā)商

綠城集團(tuán)

建筑面積

180000

主力戶型

130-180

項(xiàng)目