房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的概念

房地產(chǎn)概論——第三講房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地我國(guó)現(xiàn)行土地制度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的取得開(kāi)發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用閑置土地的處理一、我國(guó)現(xiàn)行土地制度我國(guó)的土地所有制度中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。按照我國(guó)《土地管理法》規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于全民所有即國(guó)家所有。所有權(quán)由國(guó)家代表全體人民形式，具體又由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有。土地的所有權(quán)：占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)、受益權(quán)我國(guó)的土地使用政策國(guó)有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?zhuān)环康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得的只是開(kāi)發(fā)用地的使用權(quán)。土地使用權(quán)使用收益轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢⒊鲎尗@得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括贈(zèng)與、交換、出售、分割、合并、分立等。抵押，指?jìng)鶛?quán)人提供不動(dòng)產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的法律行為。土地抵押是發(fā)揮土地金融作用的融通資金的方法。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地開(kāi)發(fā)用地的必備條件

國(guó)有用地根據(jù)中華人民共和國(guó)《土地法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，只有國(guó)有土地才能投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；城市用地開(kāi)發(fā)用地，通常是指一宗（片）位于城市規(guī)劃區(qū)的，適合開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)使用的國(guó)有土地。開(kāi)發(fā)用地的使用權(quán)根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定：對(duì)開(kāi)發(fā)用地，國(guó)家實(shí)行有償、有期限使用制度；開(kāi)發(fā)用地的使用權(quán)是一個(gè)有償、有限期的使用權(quán)。開(kāi)發(fā)用地的類(lèi)型按照土地利用性質(zhì)和功能劃分居住用地公共設(shè)施用地工業(yè)用地倉(cāng)儲(chǔ)用地對(duì)外交通用地道路廣場(chǎng)用地市政公用設(shè)施用地綠地三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的選擇1.地段影響因素分析◆市場(chǎng)供求行情：地塊需求呈上升趨勢(shì)，價(jià)格必然上揚(yáng)，好的地塊。◆自然條件：與市中心的距離、土地的承載力、地形地勢(shì)、地塊面積、地塊形狀、日照、風(fēng)力和風(fēng)向、溫度、降水量、自然災(zāi)害等。◆社會(huì)條件：地塊附近城市基礎(chǔ)設(shè)施、附近房地產(chǎn)狀況、社會(huì)治安狀況、政局穩(wěn)定情況等◆環(huán)境條件：空氣污染程度、噪音大小、綠化程度、視覺(jué)效果（房地產(chǎn)平面布局、立面效果，各種用線的懸掛狀態(tài)，各種牌桿的樹(shù)立狀態(tài)）、清潔程度1.地段影響因素分析◆經(jīng)濟(jì)條件：當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、物價(jià)水平、工資水平、儲(chǔ)蓄利率、投資水平等◆政策限制：價(jià)格限制、稅收限制（種類(lèi)、稅負(fù)、穩(wěn)定程度）、優(yōu)惠政策、土地制度?！羧丝谝蛩兀簲?shù)量、素質(zhì)、家庭規(guī)模等◆城市規(guī)劃因素：土地用途（允許范圍、用途改變）、容積率、建筑高度、交通道路、行政隸屬變更等。◆心理因素：地塊風(fēng)水、土地號(hào)碼、名人效應(yīng)、風(fēng)俗習(xí)慣等?！魢?guó)際關(guān)系：國(guó)際關(guān)系的好壞，決定著邊境地區(qū)地段的好壞2.地段選擇的原則◆選擇最有升值潛力的土地進(jìn)行投資未開(kāi)發(fā)的土地

地價(jià)價(jià)格便宜、基礎(chǔ)和配套設(shè)施投資多、風(fēng)險(xiǎn)大；其升值的潛力取決于該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。開(kāi)發(fā)中的土地（已經(jīng)完成區(qū)域規(guī)劃，具備基本的水、電、路等保障的地區(qū)，多指城鎮(zhèn)周?chē)慕紖^(qū)或新開(kāi)發(fā)區(qū)）

價(jià)格適中、投資后的增值潛力大已開(kāi)發(fā)土地（指已經(jīng)具備城鎮(zhèn)規(guī)模的土地）西方發(fā)達(dá)國(guó)家：土地價(jià)格高，可供利用空間少，建筑規(guī)模和居住人口已趨于飽和，需求少，日后升值的可能性不會(huì)太大。國(guó)內(nèi)：土地價(jià)格高，再利用的價(jià)值較大，升值潛力尚得開(kāi)發(fā)，國(guó)家又有政策鼓勵(lì)投資，所以，在一段時(shí)間內(nèi)，是比較好的投資地段。2.地段選擇的原則◆掌握并應(yīng)用地段選擇的理論和經(jīng)驗(yàn)上風(fēng)口發(fā)展理論城市向上風(fēng)口方向發(fā)展，上風(fēng)口地段是好地段。原因主要在于空氣污染。高走理論市場(chǎng)向地勢(shì)高處發(fā)展，明顯高于周?chē)貐^(qū)的地段是好的投資地段。原因在于環(huán)境干擾小，有居高臨下感覺(jué)；景觀效果好。近水發(fā)展理論城市將主要向河、湖、海的岸邊發(fā)展，從市區(qū)到水邊的地段是好的投資地段。有水的地方景色美好、空氣清新；水有財(cái)意，近水有便于發(fā)財(cái)之愿望。沿邊發(fā)展理論城市將主要沿著鐵路或公路道邊、江河岸邊、境界邊發(fā)展，沿邊地段是好的地段。交通方便、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。2.地段選擇的的原則◆總攬全局選選擇投資地地段房地產(chǎn)投資資地段僅是是城市土地地的一個(gè)組組成部分，，因此，必必須從城市市的整個(gè)布布局、整個(gè)個(gè)城市規(guī)劃劃的全局角角度來(lái)考察察地塊的投投資利弊。。在投資地地段選擇時(shí)時(shí)，既要判判斷出近期期的熱點(diǎn)地地段，又要要判斷出中中長(zhǎng)期的投投資熱點(diǎn)地地段，還要要判斷出隱隱蔽的投資資地段所在在。為達(dá)此此目的，首首先要用全全局的觀點(diǎn)點(diǎn)來(lái)考慮問(wèn)問(wèn)題；其次次要認(rèn)真調(diào)調(diào)查研究，，充分掌握握第一手材材料；再次次要透過(guò)表表面看本質(zhì)質(zhì)，通過(guò)資資料分析，，找出關(guān)鍵鍵所在。2.地段選選擇的的原則則◆積極穩(wěn)穩(wěn)妥，，敢冒冒地段段風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)是是絕對(duì)對(duì)的，，投資資任何何地段段，都都要冒冒一定定的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，，只只不過(guò)過(guò)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)有大大有小小而已已。世世界上上不存存在只只有收收益沒(méi)沒(méi)有風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的的投資資地段段。在在選擇擇投資資地段段時(shí)，，既需需要認(rèn)認(rèn)真分分析，，盡量量規(guī)避避投資資地段段風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，又又要敢敢于冒冒險(xiǎn)，，以大大無(wú)畏畏的勇勇氣去去爭(zhēng)取取投資資的巨巨大收收益。。四、開(kāi)開(kāi)發(fā)用用地的的取得得方式按照《城市房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理法》的規(guī)定定：獲獲取土土地使使用權(quán)權(quán)的基基本方方式有有：土地劃劃撥土地出出讓土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地劃劃撥土地劃劃撥土地使使用權(quán)權(quán)劃撥撥是指指經(jīng)有有批準(zhǔn)準(zhǔn)權(quán)的的人民民政府府依法法批準(zhǔn)準(zhǔn)，在在用地地者繳繳納補(bǔ)補(bǔ)償、、安置置等費(fèi)費(fèi)用后后將該該幅土土地交交其使使用，，或者者將土土地使使用權(quán)權(quán)無(wú)償償交給給土地地使用用者使使用的的行為為。特特點(diǎn)：：無(wú)償償無(wú)限限期劃撥土土地范范圍（1）國(guó)家家機(jī)關(guān)關(guān)用地地和軍軍事用用地（2）城市市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施和公公益事事業(yè)用用地（3）國(guó)家家重點(diǎn)點(diǎn)扶持持的能能源、、交通通、水水利等等項(xiàng)目目用地地（4）法律律、行行政法法規(guī)規(guī)規(guī)定的的其他他用地地土地劃劃撥劃撥土土地的的管理理（1）劃撥撥土地地轉(zhuǎn)讓讓時(shí)，，應(yīng)報(bào)報(bào)有批批準(zhǔn)權(quán)權(quán)的人人民政政府審審批。。準(zhǔn)予予轉(zhuǎn)讓讓?zhuān)k辦理出出讓手手續(xù)，，交納納出讓讓金。。政府府決定定不辦辦理出出讓手手續(xù)，，轉(zhuǎn)讓讓方應(yīng)應(yīng)將轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)產(chǎn)所獲獲收益益中的的土地地收益益上繳繳國(guó)家家。凡凡上繳繳土地地收益益的土土地，，仍按按劃撥撥土地地進(jìn)行行管理理（2）劃撥撥土地地使用用權(quán)出出租（3）劃撥撥土地地使用用權(quán)抵抵押（4）對(duì)未未經(jīng)批批準(zhǔn)擅擅自轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、、出租租、抵抵押劃劃撥土土地使使用權(quán)權(quán)的單單位和和個(gè)人人，縣縣級(jí)以以上人人民政政府土土地部部門(mén)應(yīng)應(yīng)當(dāng)沒(méi)沒(méi)收其其非法法收入入，并并根據(jù)據(jù)情節(jié)節(jié)處以以罰款款。（5）劃撥撥土地地使用用權(quán)的的收回回：土土地使使用者者因遷遷移、、解散散、撤撤消、、破產(chǎn)產(chǎn)、或或者其其他原原因而而停止止使用用土地地的，，或根根據(jù)城城市建建設(shè)發(fā)發(fā)展需需要和和城市市規(guī)劃劃要求求，政政府可可以無(wú)無(wú)償收收回土土地使使用權(quán)權(quán)。對(duì)對(duì)其他他建筑筑物、、附著著物，，政府府可根根據(jù)實(shí)實(shí)際情情況給予適適當(dāng)補(bǔ)補(bǔ)償。土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓出讓指國(guó)家家或其其代表表（省省、市市、縣縣土地地管理理部門(mén)門(mén)）以以土地地所有有者身身份作作為出出讓人人，將將國(guó)有有土地地使用用權(quán)在在一定定年限限內(nèi)出出讓給給土地地使用用者，，由土土地使使用者者向國(guó)國(guó)家支支付土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓金的的行為為。出讓方方式國(guó)有土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓可以以采取取拍賣(mài)賣(mài)、招招標(biāo)或或者雙雙方協(xié)協(xié)議的的方式式。商商業(yè)、、旅游游、娛娛樂(lè)和和豪華華住宅宅用地地，有有條件件的必必須采采取拍拍賣(mài)、、招標(biāo)標(biāo)方式式；沒(méi)沒(méi)有條條件的的，可可采用用雙方方協(xié)議議的方方式，，但協(xié)協(xié)議方方式出出讓的的土地地價(jià)格格不得得低于于國(guó)家家規(guī)定定的最最低價(jià)價(jià)。土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓出讓年年限土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓的最最高年年限按按出讓讓土地地用途途分別別確定定：居住用用地70年；工業(yè)用用地50年；教育、、科技技、文文化、、衛(wèi)生生、體體育用用地50年；商業(yè)、、旅游游、娛娛樂(lè)用用地40年；綜合或或其他他用地地50年。具體地地塊的的出讓讓年限限，由由土地地管理理部門(mén)門(mén)會(huì)同同城市市規(guī)劃劃、建建設(shè)和和房產(chǎn)產(chǎn)管理理部門(mén)門(mén)在上上述最最高出出讓年年限內(nèi)內(nèi)商定定。合合同約約定的的土地地使用用年限限屆滿滿，除除申請(qǐng)請(qǐng)續(xù)期期經(jīng)依依法批批準(zhǔn)外外，國(guó)國(guó)家無(wú)償收回土土地使使用權(quán)權(quán)及其其地上上建筑筑物、、其他他附著著物。。土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓出讓金金土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓金的的本質(zhì)質(zhì)，是是土地地所有有者（（國(guó)家家）憑憑借土土地所所有權(quán)權(quán)取得得的土土地的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)利益益。構(gòu)成：：①①一定定年限限內(nèi)地地租；；②土地地使用用權(quán)出出讓前前國(guó)家家對(duì)土土地的的開(kāi)發(fā)發(fā)成本本；③征地地拆遷遷補(bǔ)償償安置置等費(fèi)費(fèi)用。。協(xié)議出出讓協(xié)議出出讓是指國(guó)國(guó)有土土地的的所有有者或或其代代表，，作為為出讓人人與要求求使用用國(guó)有有土地地者，，就出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)所涉涉及的的有關(guān)關(guān)事項(xiàng)項(xiàng)，如如出讓讓年限限、出出讓金金、土土地面面積、、用途途等協(xié)協(xié)商，，達(dá)成成一致致意見(jiàn)見(jiàn)后，，由出讓方方向受讓方方出讓國(guó)國(guó)有土土地使使用權(quán)權(quán)的一一種出出讓方方式。。特點(diǎn)由于受受讓人人的單單一性性，使使其缺缺乏競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)機(jī)制，，缺少少公開(kāi)開(kāi)性，，在實(shí)實(shí)踐中中存在在一定定的弊弊端，，主要要是受受人為為因素素干預(yù)預(yù)比較較大，，易導(dǎo)導(dǎo)致隨隨意減減收或或者免免收土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓金，，給政政府造造成經(jīng)經(jīng)濟(jì)損損失。。此時(shí)時(shí)政府府對(duì)地地價(jià)較較易控控制，，靈活活性大大。招標(biāo)出出讓招標(biāo)出出讓在指定定的期期限內(nèi)內(nèi)，符符合條條件的的單位位和個(gè)個(gè)人，，以書(shū)書(shū)面投投標(biāo)形形式，，競(jìng)投投某宗宗土地地使用用權(quán)，，出讓讓方根根據(jù)一一定的的要求求擇優(yōu)優(yōu)確定定受讓讓方的的土地地使用用權(quán)出出讓方方式。。程序招標(biāo)投標(biāo)開(kāi)標(biāo)、、評(píng)標(biāo)標(biāo)和決決標(biāo)簽約、領(lǐng)取土土地使用證拍賣(mài)出讓拍賣(mài)指政府或其代代表，作為拍拍賣(mài)人在指定定時(shí)間、地點(diǎn)點(diǎn)、公開(kāi)場(chǎng)合合，組織符合合條件，有意意受讓土地者者競(jìng)投一定年年期的土地使使用權(quán)。拍賣(mài)賣(mài)主持人公布布地塊開(kāi)發(fā)計(jì)計(jì)劃的細(xì)節(jié)及及條件，競(jìng)投投者用舉手、、舉牌或口頭頭報(bào)價(jià)的形式式競(jìng)投報(bào)價(jià)，，最后以“價(jià)高者得”的原則確定土土地使用權(quán)受受讓人的一種種土地出讓方方式。程序發(fā)布拍賣(mài)公告告拍賣(mài)簽約、領(lǐng)取土土地使用證書(shū)書(shū)土地使用權(quán)出出讓合同合同示范文本本：宗地出讓讓和成片開(kāi)發(fā)發(fā)土地出讓合合同合同的主要條條款◆總則◆出讓地塊的的范圍、面積積、使用年限限和地塊用途途；◆土地費(fèi)用及及支付；◆土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押押：主要指明明受讓方進(jìn)行行土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押押行為的前提提條件，規(guī)定定辦理土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和和抵押應(yīng)遵循循的原則和程程序?！羝谙迣脻M：：主要針對(duì)土土地使用年限限屆滿或在合合同續(xù)存期間間、因特殊情情況，出讓方方收回土地使使用權(quán)的行為為，規(guī)定相應(yīng)應(yīng)的處理辦法法?！敉恋厥褂玫牡臈l件土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓擁有國(guó)有土地地使用權(quán)的用用地者，通過(guò)過(guò)合法方式將將其使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移給他人的的行為。類(lèi)型以劃撥方式取取得的土地使使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓讓以出讓方式取取得的土地使使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓讓方式買(mǎi)賣(mài)、合資、、合作建房、、交換、作價(jià)價(jià)入股土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的原則轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地地使用權(quán)合同同和登記文件件中所載的權(quán)權(quán)利義務(wù)隨之之轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)與與地上建筑物物所有權(quán)同時(shí)時(shí)轉(zhuǎn)移。土地使用者通通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式式取得的土地地使用權(quán)，其其使用年限為為原土地使用用權(quán)出讓合同同約定的使用用年限減去原原土地使用者者已經(jīng)使用年年限后的剩余余年限。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的管理國(guó)家土地管理理部門(mén)依法對(duì)對(duì)土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)行監(jiān)監(jiān)督。（1）辦理過(guò)戶登登記手續(xù)（2）申報(bào)房地產(chǎn)產(chǎn)成交價(jià)格（3）交納土地增增值稅（4）以下情況不不得轉(zhuǎn)讓①以出讓方式式取得土地使使用權(quán)未按合合同約定支付付全部土地使使用權(quán)出讓金金和進(jìn)行投資資開(kāi)發(fā)的；屬屬于成片開(kāi)發(fā)發(fā)土地未形成成工業(yè)用地或或其他建設(shè)用用地條件的。。②未依法登登記領(lǐng)取權(quán)利利證書(shū)的；③③司法和行政政機(jī)關(guān)依法裁裁定決定查封封或者以其他他形式限制房房地產(chǎn)權(quán)利的的；④依法收收回土地使用用權(quán)的；⑤權(quán)權(quán)屬有爭(zhēng)議的的。五、開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)中的農(nóng)地征征用農(nóng)地征用憲法修正案草草案將憲法第第十條第三款款“國(guó)家為了了公共利益的的需要，可以以依照法律規(guī)規(guī)定對(duì)土地實(shí)實(shí)行征用。””修改為：““國(guó)家為了公公共利益的需需要，可以依依照法律規(guī)定定對(duì)土地實(shí)行行征收或者征征用，并給予予補(bǔ)償?！边@這樣修改，，主要的考慮慮是：征收和和征用既有共共同之處，又又有不同之處處。共同之處處在于，都是是為了公共利利益需要，都都要經(jīng)過(guò)法定定程序，都要要依法給予補(bǔ)補(bǔ)償。不同之之處在于，征征收主要是所所有權(quán)的改變變，征用只是是使用權(quán)的改改變。農(nóng)地征用的類(lèi)類(lèi)型為公共目的而而進(jìn)行的征用用，如為國(guó)防防、國(guó)家機(jī)關(guān)關(guān)等公共公益益事業(yè)發(fā)展所所需用地進(jìn)行行的農(nóng)地征用用；為非公共目的的，即為滿足足城市土地市市場(chǎng)一般需求求而進(jìn)行的農(nóng)農(nóng)地征用，如如為房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)需求而進(jìn)進(jìn)行的農(nóng)地征征用。開(kāi)發(fā)建設(shè)中農(nóng)農(nóng)地征用出讓讓程序開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)請(qǐng)用地土地管理部門(mén)門(mén)審核申請(qǐng)文文件擬定征地方案案征地出讓申請(qǐng)請(qǐng)報(bào)批簽訂合同，核核發(fā)土地使用用證集體土地征用用1.集體土地征用用特點(diǎn)（1）具有一定的的強(qiáng)制性，征征地是國(guó)家的的特有行為，，被征地單位位必須服從國(guó)國(guó)家的需要，，不能也不許許可提出任何何異議。（2）要妥善安置置被征地單位位人員的生產(chǎn)產(chǎn)和生活，用用地單位向被被征地單位給給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。（3）被征用后的的土地所有權(quán)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即即集體所有的的土地變?yōu)閲?guó)國(guó)家所有的土土地。國(guó)家再再將國(guó)有土地地的使用權(quán)出出讓給開(kāi)發(fā)建建設(shè)單位。集體土地征用用2.征用集體土地地應(yīng)遵循的原原則（1）珍惜耕地，，合理利用土土地的原則：：在征用土地地時(shí)，必須堅(jiān)堅(jiān)持“以要吃吃飯、二要建建設(shè)”的方針針，必須堅(jiān)持持“十分珍惜惜每寸土地，，合理利用每每寸土地”的的基本國(guó)策。。一切征用和和使用土地的的單位和個(gè)人人，必須堅(jiān)持持精打細(xì)算，，能少占土地地就不多占，，能利用荒地地就不占用耕耕地堅(jiān)決反對(duì)對(duì)征而不用，，多征少用，，浪費(fèi)土地的的錯(cuò)誤做法。。（2）保證國(guó)家建建設(shè)用地原則則：在征用土土地時(shí)，應(yīng)反反對(duì)兩個(gè)極端端，一是以節(jié)節(jié)約土地為理理由，拒絕國(guó)國(guó)家征用；二二是大幅度提提高征地費(fèi)用用，以限制非非農(nóng)業(yè)部門(mén)占占用土地。（3）妥善安置被被征地單位和和農(nóng)民的原則則：既不要因因?yàn)檎饔猛恋氐囟档捅徽髡鞯厣a(chǎn)單位位的生產(chǎn)水平平和農(nóng)民個(gè)人人的生活水平平，也不要因因征地而過(guò)大大的提高農(nóng)民民的生活水平平或者超過(guò)當(dāng)當(dāng)?shù)氐纳钏?。集體土地征用用（4）有償使用土土地的原則：：有償使用土土地，是土地地使用制度改改革的核心內(nèi)內(nèi)容，是管好好土地、促進(jìn)進(jìn)節(jié)約用地和和合理利用土土地、提高土土地經(jīng)濟(jì)效益益的經(jīng)濟(jì)手段段。（5）依法征地的的原則：建設(shè)設(shè)單位征用土土地，必須根根據(jù)國(guó)家的有有關(guān)規(guī)定和要要求，持有國(guó)國(guó)家主管部門(mén)門(mén)或者縣級(jí)以以上人民政府府批準(zhǔn)的證書(shū)書(shū)或文件，并并按照征用土土地的程序和和法定的審批批權(quán)限，依法法辦理了征用用手續(xù)后，才才能合法用地地。集體土地征用用3.征用土地的范范圍國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化、國(guó)國(guó)防建設(shè)以及及興辦社會(huì)公公共事業(yè)和列列入固定資產(chǎn)產(chǎn)投資計(jì)劃用用地的，經(jīng)有有批準(zhǔn)權(quán)的人人民政府批準(zhǔn)準(zhǔn)后可以征用用集體土地，，被征地單位位和個(gè)人應(yīng)服服從國(guó)家需要要，不得阻撓撓。建設(shè)單位位征用的集體體土地，其土土地所有權(quán)屬屬于國(guó)家，用用地單位只有有土地使用權(quán)權(quán)。集體土地征用用4.征用土地批準(zhǔn)準(zhǔn)權(quán)限的規(guī)定定（1）征用土地實(shí)實(shí)行兩級(jí)審批批制度，即國(guó)國(guó)務(wù)院和省級(jí)級(jí)人民政府。。（2）征用農(nóng)地的的，應(yīng)先辦理理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用用手續(xù)，同時(shí)時(shí)辦理征地審審批手續(xù)。（3）基本農(nóng)田，，基本農(nóng)田以以外的耕地超超過(guò)35公頃的，其他他土地超過(guò)70公頃的，由國(guó)國(guó)務(wù)院審批。。（4）其他用地和和已經(jīng)批準(zhǔn)農(nóng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范范圍的具體項(xiàng)項(xiàng)目，由省級(jí)級(jí)人民政府審審批并報(bào)國(guó)務(wù)務(wù)院備案。集體土地征用用5.征用補(bǔ)償和安安置（1）土地補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)。國(guó)家征用集體體所有的土地地時(shí)直接對(duì)土土地支付的補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)用，其其實(shí)質(zhì)是對(duì)土土地收益的補(bǔ)補(bǔ)償。1.征用土地的補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)，為該該耕地被征用用前三年平均均年產(chǎn)值的6至10倍。2.征用其他土地地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)由省、自自治區(qū)、直轄轄市參照征用用耕地的補(bǔ)償償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定定。（2）安置補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)。安置補(bǔ)助費(fèi)是是指國(guó)家征用用農(nóng)地時(shí)，為為了妥善安排排被征地單位位的生產(chǎn)和群群眾生活所支支付安置補(bǔ)助助費(fèi)用，包括括勞動(dòng)力安置置費(fèi)和生活補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)。安置置補(bǔ)助費(fèi)按照需要安置置的農(nóng)業(yè)人口口數(shù)計(jì)算。需需要安置的農(nóng)農(nóng)業(yè)人口數(shù)，，按照被征用用的耕地?cái)?shù)量量除以征地前前被征地單位位平均每人占占有耕地的數(shù)數(shù)量計(jì)算。每每一個(gè)需要安安置的農(nóng)業(yè)人人口的安置補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，，為該耕地被被征用前3年平均年產(chǎn)值值的4至6倍。但每公頃頃被征用耕地地的安置補(bǔ)助助費(fèi)，最高不不得超過(guò)被征征用前3年平均年產(chǎn)值值的15倍。集體土地征用用（3）土地附著物。。土地附著物物是指經(jīng)集體體組織或農(nóng)民民個(gè)人投入形形成的地上建建筑物、構(gòu)筑筑物或其他設(shè)設(shè)施如房屋、、樹(shù)木、水井井等。征用集集體所有的土土地時(shí)，會(huì)造造成地上附著著物投資的損損失，應(yīng)該對(duì)對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組組織或農(nóng)民個(gè)個(gè)人的這部分分投資損失予予以補(bǔ)償。（4）青苗補(bǔ)償費(fèi)。。青苗是指從從播種以后到到收獲之前生生長(zhǎng)在耕地中中的農(nóng)作物。。它與地上附附著物一樣屬屬農(nóng)民對(duì)土地地的投資。征征用土地上的的青苗，在不不影響建設(shè)工工程正常進(jìn)行行的情況下，，應(yīng)等待農(nóng)民民收獲。如由由于急需用地地必須鏟除時(shí)時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)按不同作作物的實(shí)際產(chǎn)產(chǎn)量、不同生生長(zhǎng)期，給予予相應(yīng)補(bǔ)償。。開(kāi)發(fā)建設(shè)中的的農(nóng)地征用補(bǔ)補(bǔ)償（5）臨時(shí)建設(shè)用地地補(bǔ)償費(fèi)。開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目因施施工需要臨時(shí)時(shí)使用未被征征用土地范圍圍外的集體所所有的土地，，開(kāi)發(fā)企業(yè)也也應(yīng)向集體經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織支付付補(bǔ)償費(fèi)，即即支付臨時(shí)建建設(shè)用地補(bǔ)償償費(fèi)。在臨時(shí)時(shí)使用的土地地上，開(kāi)發(fā)企企業(yè)不得修建建永久性建筑筑物。使用期期滿，開(kāi)發(fā)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)恢復(fù)復(fù)土地的原狀狀，及時(shí)歸還還。（6）耕地占用稅。。根據(jù)規(guī)定，，開(kāi)發(fā)企業(yè)使使用耕地時(shí)，，應(yīng)向國(guó)家繳繳納耕地占用用稅。種植農(nóng)農(nóng)作物的土地地以及魚(yú)塘、、園地、菜地地及其他農(nóng)業(yè)業(yè)用地都屬于于耕地占用稅稅的征稅對(duì)象象。耕地占用用稅，一般可可由當(dāng)?shù)刎?cái)政政機(jī)關(guān)委托當(dāng)當(dāng)?shù)赝恋毓芾砝聿块T(mén)在辦理理征地手續(xù)過(guò)過(guò)程中負(fù)責(zé)代代收或督促繳繳納。開(kāi)發(fā)建設(shè)中的的農(nóng)地征用補(bǔ)補(bǔ)償（7）新菜地開(kāi)發(fā)建建設(shè)基金。征征用城市郊區(qū)區(qū)的菜地，開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照國(guó)家有有關(guān)規(guī)定繳納納新菜地開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)基金。。城市郊區(qū)菜菜地在這里是是指城市郊區(qū)區(qū)（不含縣城城，建制鎮(zhèn)和和工礦區(qū)的郊郊區(qū)）連續(xù)3年以上常年為為供應(yīng)城市居居民吃菜，常常年種菜的商商品菜地或養(yǎng)養(yǎng)殖魚(yú)、蝦等等精養(yǎng)魚(yú)塘。。（8）征地管理費(fèi)。。是開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)支付給承擔(dān)擔(dān)征地包干事事務(wù)的有關(guān)土