房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本精細化管理

內(nèi)部資料，機密房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細化管理Costcontrolinrealestateproject馬楠中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會專家委員會委員中國房地產(chǎn)及住宅研究會專家中國建設(shè)工程造價管理協(xié)會專家委員會委員2011.6海爾地產(chǎn)4環(huán)顧一下我們的行業(yè)與環(huán)境房地產(chǎn)企業(yè)面生存環(huán)境新政——土地、金融、預(yù)售、自有資金、開發(fā)……..

行業(yè)門檻提高了形勢——消費者觀望行業(yè)內(nèi)強強聯(lián)合國際資金涌入機遇風(fēng)險并存4房地產(chǎn)企業(yè)政策客戶資本市場法律資源輿論社會4向管理要效益法制日趨健全消費者日趨成熟企業(yè)規(guī)模發(fā)展房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢資源競爭資本競爭管理競爭管理規(guī)范化4利潤時間(年)拿地就賺錢階段1：資源時代階段2：資本質(zhì)量時代階段3：管理與品牌時代客戶盯質(zhì)量公司靠資本關(guān)注品牌與形象理念與價值觀管理規(guī)范化成本領(lǐng)先戰(zhàn)略成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)重要的競爭手段4行業(yè)競爭激烈宏觀經(jīng)濟調(diào)控企業(yè)利潤趨薄管理出效益管理精細化4再看看我們的運營。。。?？偠灾?

房地產(chǎn)企業(yè)的競爭由資源競爭轉(zhuǎn)化為管理的競爭，進而成為成本管理的競爭4資本土地項目資本增值能力項目開發(fā)能力房地產(chǎn)開發(fā)資本運轉(zhuǎn)流程4房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力——企業(yè)運營能力各專業(yè)的管理能力專業(yè)間的集成能力具體項目操作能力企業(yè)綜合管理能力成本管理能力聚焦體現(xiàn)PART.13PART.1

前言

在當今房地產(chǎn)行業(yè)中，競爭十分激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴重的情況下，企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力，與企業(yè)的成本控制的相關(guān)性越來越高，成本控制能力排序末位的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢已經(jīng)慢延到高投入、高成本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 在外來資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)（大型企業(yè)集團和上市公司）的不斷涌入，政策越來越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競爭格局已現(xiàn)端倪。

成本控制力的競爭。聚焦當今的房地產(chǎn)行業(yè)，競爭十分激烈，在產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴重的情況下，我們房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力與企業(yè)的成本控制息息相關(guān)，不注重成本控制的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。在外來資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)（大型企業(yè)集團和上市公司）的不斷涌入，特別是在當前房地產(chǎn)調(diào)加壓、政策越來越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競爭格局已現(xiàn)端倪。房地產(chǎn)企業(yè)競爭成本控制力的競爭4一句句話話:房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的競競爭爭由由資資源源競競爭爭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化為為管管理理的的競競爭爭，，進進而而成成為為成成本本管管理理的的競競爭爭。。聚焦焦房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目全全成成本本精精細細化化管管理理責(zé)任任成成本本管管理理核心心體體系系4房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本作作業(yè)業(yè)過過程程與與成成本本形形成成土地地成成本本（（政政府府費費用用設(shè)設(shè)計計費費招招標標費費用用建建安安費費用用））銷銷售售費費用用管理理費費用用成本本是是一一系系列列經(jīng)經(jīng)營營活活動動的的疊疊加加立項施工規(guī)劃設(shè)計招標竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管理盈利利總總目目標標房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)成成本本控控制制鏈鏈投資策劃方案設(shè)計初步設(shè)計施工圖設(shè)計項目策劃概念設(shè)計投資估算表成本測算1成本測算2目標成本合同清單項目發(fā)展營銷策劃產(chǎn)品設(shè)計采購招標全成本管理工作目標成本的實施管理項目結(jié)算項目銷售變更簽證施工管理招標管理供應(yīng)商選擇項目管理設(shè)計管理銷售管理銷售管理銷售管理項目盈利目標內(nèi)部部資資料料，，機機密密房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本管管理理的的誤誤區(qū)區(qū)及及現(xiàn)現(xiàn)代代成成本本管管理理的的新新理理念念一房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本控控制制的的主主要要措措施施———怎么么去去控控制制？？房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目成成本本管管理理內(nèi)內(nèi)容容———控制制什什么么？？二三房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目全全過過程程成成本本管管理理房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)成成本本全全過過程程精精細細化化管管理理Costcontrolinrealestateproject房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目全全過過程程成成本本精精細細化化管管理理措措施施四內(nèi)部部資資料料，，機機密密房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目全全過過程程成成本本管管理理當前前房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)成成本本管管理理現(xiàn)現(xiàn)狀狀一二房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)成成本本管管理理中中的的幾幾個個問問題題房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)在在成成本本管管理理中中三三大大誤誤區(qū)區(qū)三四房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本全全過過程程精精細細化化管管理理新新理理念念房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)成成本本全全過過程程精精細細化化管管理理Costcontrolinrealestateproject房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本管管理理的的誤誤區(qū)區(qū)及及現(xiàn)現(xiàn)代代成成本本管管理理的的新新理理念念一4一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)成成本本管管理理現(xiàn)現(xiàn)狀狀目前前我我們們絕絕大大多多數(shù)數(shù)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)成成本本控控制制的的通通常常做做法法是是：：大多多數(shù)數(shù)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司都都設(shè)設(shè)有有一一個個預(yù)預(yù)算算審審核核部部門門或或合合約約部部門，，負負責(zé)責(zé)項項目目的的預(yù)預(yù)算算、、結(jié)結(jié)算算和和工工程程招招標標，，而而成成本本管管理理基基本本都都歸屬屬于于財財務(wù)務(wù)部部門門，，但但財財務(wù)務(wù)部部門門對對具具體體的的工工程程預(yù)預(yù)結(jié)結(jié)算算卻卻并并不不是是很懂懂行行，，也也就就更更難難把把握握成成本本的的降降低低點點在在哪哪里里。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的周周期期很很長長，，如如果果被被問問及及一一個個項項目目工工程程設(shè)設(shè)計計甚至至施施工工過過半半時時的的成成本本是是多多少少，，完完工工后后的的總總成成本本又又是是多多少少，，許多多開開發(fā)發(fā)商商都都難難以以回回答答清清楚楚。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的成成本本管管理理包包括括置置地、、設(shè)設(shè)計計、、施施工工、、市市場場、、銷銷售售、、物物業(yè)業(yè)、、融融資資（（資資本本運運營營））等等多個個環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)，，從從投投入入到到首首期期產(chǎn)產(chǎn)品品計計算算利利潤潤，，單單個個項項目目的的開開發(fā)發(fā)周周期一一般般需需持持續(xù)續(xù)兩兩三三年年的的時時間間，，導(dǎo)導(dǎo)致致成成本本核核算算難難度度增增強強；；另另外，投資地域域的擴大和開開發(fā)面積的劇劇增，令成本本的構(gòu)成更加加多樣化。更使使房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本控制難難度越來越大大。房地產(chǎn)開發(fā)成成本管理中的的幾個問題51、缺乏全面規(guī)規(guī)范的目標成成本管理體系系：成本控制就是是項目實施過過程的支出控控制，沒有建建立目標成本本、責(zé)任成本本和動態(tài)成本本跟蹤聯(lián)動管管理體系；2、成本控制忽忽視重點：只重視“顯性成本”的控制，而而忽略對“隱性成本”的控制；3、成本控制的的忽視前期階階段：通常只關(guān)注項項目施工階段段過程的“事中”成本控制，而而缺乏對前期期決策、規(guī)劃設(shè)計、招標、、合約等前期期運營階段“事前”成本控制的足足夠重視；4、成本控制手手段不當：把壓縮必要的的項目費用開開支當作成本本控制的主要要手段，反而而使項目整個個經(jīng)營計劃和和開發(fā)進度目目標受到很大大影響，導(dǎo)致致項目的最終終實際開發(fā)成成本大大增加加，利潤降低低，增加了項項目后期開發(fā)發(fā)風(fēng)險。二、房地產(chǎn)開開發(fā)成本管理理中的幾個問問題目前房地產(chǎn)開開發(fā)成本控制制的幾個誤區(qū)區(qū)6管什么三大誤區(qū)怎么管行為偏差三、房地產(chǎn)企企業(yè)在成本管管理方面容易易存在三大誤誤區(qū)誰來管認識偏差7誤區(qū)一：企業(yè)業(yè)內(nèi)部成本控控制管理主體體確立失誤（（誰來管）?長期以來，企企業(yè)一直把成成本管理作為為少數(shù)管理人人員的專利，，認為成本、效效益都應(yīng)由企企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和財財務(wù)部門負責(zé)責(zé)，而把各部門門的員工只看作生產(chǎn)者。。??廣大員工對于于哪些成本應(yīng)應(yīng)該控制，怎怎樣控制等問問題無意也無無力過問，成成本意識淡漠漠。企業(yè)的成本管管理失去偌大大的管理群體體當然難以真真正取得成效效。全員成本控制制8誤區(qū)二：成本本管理對象和和內(nèi)容認識不不清（管什么么）?一方面，沒有有從價值鏈的的角度對房地地產(chǎn)開發(fā)進行行分析，局限限于對發(fā)生成成本的控制，，忽視了對影響響成本的控制制。?另一方面，局局限于傳統(tǒng)的的“節(jié)約一度度電、一張紙紙”的簡單、、狹窄的模式式之內(nèi)，忽視潛在的損損失，尚未對成本本實行全方位位的控制。。全方位成本控制9土地設(shè)計采購施工銷售房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的的發(fā)生成本與影響成成本曲線影響成本曲線比例該環(huán)節(jié)作業(yè)過過程對產(chǎn)品總成本的的影響。發(fā)生成本曲線價值鏈發(fā)生成本：該環(huán)節(jié)作業(yè)過過程所發(fā)生的成本。。影響成本：成本控制的關(guān)關(guān)鍵在于控制影響成成本！10誤區(qū)三：成本本控制模式?jīng)]沒有確立（怎怎么管）?成本管理工作作不夠全面和和系統(tǒng)。成本本控制偏重于于事后的反饋饋，而事前、事中控控制不力。??成本管理基礎(chǔ)工作薄弱弱，缺少一套完完善的成本管管理制度。甚甚至只求形式式，不講實效效?？己酥贫炔煌晖晟?，力度不不大。表現(xiàn)在在：考核只是是企業(yè)內(nèi)部考考核，沒有很很好地跟市場場聯(lián)系起來；；獎懲措施力力度不大，達達不到調(diào)動員員工積極性的的目的。全過程成本控制111、為什么房地地產(chǎn)企業(yè)仍然然感覺成本難難于控制？（1）關(guān)于目標成成本的研究和和制定已經(jīng)相相當深入；；（2）建筑市場競競爭日趨激烈烈，建筑采購購成本日益低低廉；（3）ISO業(yè)務(wù)流程管理理已經(jīng)在各大大房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)廣泛運用。。2、設(shè)計、工程程人員的苦惱惱……（1）成本目標束束縛設(shè)計；；（2）招投標與項項目采購分判判混亂；（3）變更、簽證證、價款調(diào)整整以及索賠管管理混亂；（4）遵守流程和和趕進度的矛矛盾激烈。房地產(chǎn)項目傳傳統(tǒng)“成本管管理”的誤區(qū)區(qū)帶來的苦惱……樹立現(xiàn)代房地地產(chǎn)成本管理理理念實施房地產(chǎn)成成本全過程精精細化管理方方法關(guān)鍵是內(nèi)部資料，機機密房地產(chǎn)開發(fā)項項目全過程成成本管理房地產(chǎn)開發(fā)成成本管理現(xiàn)狀狀一二房地產(chǎn)開發(fā)成成本管理中的的幾個問題房地產(chǎn)企業(yè)在在成本管理三三大誤區(qū)三四房地產(chǎn)成本全全過程精細化化管理新理念念房地產(chǎn)開發(fā)成成本全過程精精細化管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)成本管管理的誤區(qū)及及現(xiàn)代成本管管理的新理念念一11——以標準化合同同文本與流程程化管理為核核心——以工程量清單單為計價模式式——結(jié)合產(chǎn)品和市市場，以造價價計算和成本本分析為基礎(chǔ)礎(chǔ)——以目標管理為為方法——以項目營銷定定位與技術(shù)管管理為依托——以產(chǎn)品價值的的實現(xiàn)為目標標——強調(diào)企業(yè)/團隊的共同目目標——利潤：講求性性價比，發(fā)掘掘價值，創(chuàng)造造價值——成本管理的發(fā)發(fā)展趨勢：核算型的成本管理已已瀕臨淘汰控制型的成本管理模模式已不能滿滿足市場的要要求成本管理必須須向價值創(chuàng)造型轉(zhuǎn)變——核心就是產(chǎn)品“價值工程程”研究?，F(xiàn)代房地產(chǎn)成成本全過程精精細化管理理理念四11現(xiàn)代房地產(chǎn)成成本全過程精精細化管理理理念1.項目成本管理理的目的——提升價值2.房地產(chǎn)項目成成本構(gòu)成——全成本3.項目成本管理理的階段——全過程4.項目成本管理理的主體——全員5.項目成本管理理的方法——目標成本管理理6.項目成本管理理的要點——確定與控制四11（1）房地產(chǎn)公司司是企業(yè)，利利潤是企業(yè)用用永恒主題（2）利潤與成本本的關(guān)系：收入一定的情情況下，成本本越低，利潤潤越大（3）成本管理的的目的與企業(yè)業(yè)的目標是一一致的——機構(gòu)/團隊的目標（4）成本管理的的目標是保證證成本的支出出獲得最有效效的收益——消除無效成本本，提升投資資價值成本控制不等等于省錢,花得多會浪費費，花得少也會有有浪費，花多多花少不是重重點，花的有效才是關(guān)鍵鍵——價值工程的理理念1.項目成本管理理的目的——提升價值現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念四1.項目成本管理理的目的2.房地產(chǎn)項目成成本構(gòu)成3.項目成本管理理的階段4.項目成本管理理的主體5.項目成本管理理的方法6.項目成本管理理的要點7.成本管理的發(fā)發(fā)展過程8.成本管理的指指導(dǎo)思想11現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念四價值工程的概概念價值工程的基基本公式：V=F/CV------value：性價比F--function：產(chǎn)品的功能能/性能、服務(wù)、、收益C------cost：費用/成本?C下降，F(xiàn)上升?C不變，F(xiàn)上升?C下降，F(xiàn)不變?C小幅上升，F(xiàn)大幅上升?C大幅下降，F(xiàn)小幅下降------具體選擇哪種種途徑，與市市場環(huán)境、公公司經(jīng)營理念念、產(chǎn)品方針針有關(guān)------價值的評估：：有顯性的、、有隱性的、、有眼前的、、有長遠的，，需要綜合平衡與決決策11現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念四（1）全成本構(gòu)成成成本管理土地成本資金成本建造成本管理成本成本分解房地產(chǎn)項目全全成本構(gòu)成（1）全成本在時時間和空間上上的構(gòu)成時間：建設(shè)全全過程都在發(fā)發(fā)生空間：公司+現(xiàn)場；實體+費用1.項目成本管理理的目的2.房地產(chǎn)項目成成本構(gòu)成3.項目成本管理理的階段4.項目成本管理理的主體5.項目成本管理理的方法6.項目成本管理理的要點7.成本管理的發(fā)發(fā)展過程8.成本管理的指指導(dǎo)思想11現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念四（1）階段?立項\定位\設(shè)計發(fā)包\施工\竣工\維護（2）對應(yīng)成本實實現(xiàn)過程——由虛到實?虛擬：估、概概、預(yù)算?現(xiàn)實：合同價價、預(yù)付款、、進度款、結(jié)結(jié)算款——從虛到實的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折點就是發(fā)包3.項目成本管理理的階段——全過程1.項目成本管理理的目的2.房地產(chǎn)項目成成本構(gòu)成3.項目成本管理理的階段4.項目成本管理理的主體5.項目成本管理理的方法6.項目成本管理理的要點7.成本管理的發(fā)發(fā)展過程8.成本管理的指指導(dǎo)思想11現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念四3.項目成本管理理的階段——全過程立項階段——成本測算，項項目經(jīng)濟性評評價，盈利目目標策劃階段——選擇性價比最最好的產(chǎn)品，，制定產(chǎn)品目目標與發(fā)展計計劃設(shè)計階段——產(chǎn)品目標與成成本目標的制制定方案設(shè)計階段段——最經(jīng)濟合理方方案，符合項項目定位，體體現(xiàn)產(chǎn)品特征征初步設(shè)計階段段——材料設(shè)備的合理選型施工圖設(shè)計階階段——限額設(shè)計，圖圖紙的質(zhì)量和時間保證發(fā)包階段——通過市場競爭找到合適的價價格和單位，，完備的合同同（與合作伙伙伴雙贏的關(guān)系，，資源與技術(shù)術(shù)的把握）施工階段——變更和簽證的的管理，付款款審核，動態(tài)態(tài)監(jiān)控銷售階段——營銷費用預(yù)算算管理，售樓樓工程成本控控制，銷售承承諾與資料的的把關(guān)竣工階段——結(jié)算、索賠辦辦理，項目后后評估維護運營階段段——保修金、維護護費用的管理理各階段成本管管理重點內(nèi)容容11現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念四4.項目成本管理理的責(zé)任主體體——全員（1）所有與產(chǎn)品品制造相關(guān)的的部門，都有有成本管理的的責(zé)任，都要要具有成本意意識。（2）責(zé)任成本管管理體系的建建立目的：令全員員實施自覺的的成本管理行行為要素：1）責(zé)任范圍；；2）責(zé)任人3）評價標準；；4）評價人（3）房地產(chǎn)公司司成本管理專專業(yè)人員的職職責(zé)①全面、全過程程成本管理，，而非單純編編制預(yù)結(jié)算工工作②了解產(chǎn)品、掌掌握市場，制制定目標，全全程監(jiān)控；③甲方整合社會會資源的目標標就是讓其符符合我們的產(chǎn)產(chǎn)品定位；甲方的工工作就是協(xié)調(diào)調(diào)整合，不論論是設(shè)計、工工程還是成本本人員，都是是專家型的管管理者（不是是面包師）成本意識：只只要考慮了性性價比問題，，就是有成本本意識控制主體：從從“誰花錢控控制誰”到““誰花錢誰控控制”1.項目成本管理理的目的2.房地產(chǎn)項目成成本構(gòu)成3.項目成本管理理的階段4.項目成本管理理的主體5.項目成本管理理的方法6.項目成本管理理的要點7.成本管理的發(fā)發(fā)展過程8.成本管理的指指導(dǎo)思想11現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念四5.項目成本管理理的方法——目標成本管理理（1）目標成本管管理的內(nèi)容——目標成本的確確定與動態(tài)控制兩方方面（2）目標成本確確定的依據(jù)—經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫、、市場調(diào)研、對產(chǎn)品把把握（3）實現(xiàn)目標成成本動態(tài)監(jiān)控控的手段—信息化（4）目標成本管管理的過程—PDCA循環(huán)1.項目成本管理理的目的2.房地產(chǎn)項目成成本構(gòu)成3.項目成本管理理的階段4.項目成本管理理的主體5.項目成本管理理的方法6.項目成本管理理的要點7.成本管理的發(fā)發(fā)展過程8.成本管理的指指導(dǎo)思想11現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念四6.項目成本管理理的要點——確定與控制（1）合理確定——確定是控制的的前提和基礎(chǔ)礎(chǔ)，市場定價價原則，沒有有準確只有合合理成本的決定因因素：外部—市場；內(nèi)部—產(chǎn)品策劃與定定位；成本的影響因因素:諸多經(jīng)營、技技術(shù)、管理方方面;（如資金、進進度、協(xié)調(diào)））成本確定的方方法:決不是靠定額額算出來的；；靠對市場和和產(chǎn)品的把握握，市場包括括銷售市場和和原材料市場場成本確定的過過程:行業(yè)特點決定定成本的特點點：單件性、、復(fù)雜性、多多次性；從虛虛到實；成本實現(xiàn)關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)：招標（發(fā)包）），使產(chǎn)品與與市場結(jié)合——招標的目的就就是形成有效效的競爭；競競爭是降價的的最有效手段段——定標的原則：：合理低價；；合理的概念念：能做出符符合要求產(chǎn)品品1.項目成本管理理的目的2.房地產(chǎn)項目成成本構(gòu)成3.項目成本管理理的階段4.項目成本管理理的主體5.項目成本管理理的方法6.項目成本管理理的要點7.成本管理的發(fā)發(fā)展過程8.成本管理的指指導(dǎo)思想111.項目成本管理理的目的2.房地產(chǎn)項目成成本構(gòu)成3.項目成本管理理的階段4.項目成本管理理的主體5.項目成本管理理的方法6.項目成本管理理的要點7.成本管理的發(fā)發(fā)展過程8.成本管理的指指導(dǎo)思想現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念四6.項目成本管理理的要點——確定與控制（2）有效控制——動態(tài)監(jiān)控，做做到隨時心中中有數(shù)①控制伴隨實實施的全過程程：保證在過程中中的實施不偏偏離既定目標標，控制是動動態(tài)的。②控制的要素素：合理的目標、、偏差測定、、及時反饋與與修正。③能動的控制制：控制不等于限限制，心中有有數(shù)就可以說說在控制之中中，時刻掌握握實際與目標標偏差的原因因、幅度、造造成后果，，進而做出相相應(yīng)的調(diào)整方方案。（3）技術(shù)經(jīng)濟既既結(jié)合又分離離的原則①技術(shù)：招標籌劃書——合同策略＋＋合同界面面——合同文件——清單包干②經(jīng)濟：設(shè)計任務(wù)書書——方案設(shè)計＋＋目標成本本——擴初/施工圖設(shè)計計＋目標成成本調(diào)整——工程量清單單——合同單價/合價111.項目成本管管理的目的的2.房地產(chǎn)項目目成本構(gòu)成成3.項目成本管管理的階段段4.項目成本管管理的主體體5.項目成本管管理的方法法6.項目成本管管理的要點點7.成本管理的的發(fā)展過程程8.成本管理的的指導(dǎo)思想想現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念四7.房地產(chǎn)成本本管理的發(fā)發(fā)展過程【審算型】造價計算（（概、預(yù)、、結(jié)）——定額模式下下，強調(diào)個個人經(jīng)驗，，追求算得得快、算量量準，定額額熟、套價價正確；【控制型】成本控制——強調(diào)不能突突破目標值值【能動型】提升價值——強調(diào)企業(yè)/團隊的共同同目標：面面向公司利利益，講求求性價比，，發(fā)掘價值值，創(chuàng)造價價值111.項目成本管管理的目的的2.房地產(chǎn)項目目成本構(gòu)成成3.項目成本管管理的階段段4.項目成本管管理的主體體5.項目成本管管理的方法法6.項目成本管管理的要點點7.成本管理的的發(fā)展過程程8.成本管理的的指導(dǎo)思想想現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念四7.房地產(chǎn)成本本管理的發(fā)發(fā)展過程成本管理水平產(chǎn)品價值提升審算型：事后算帳（被動）控制型：動態(tài)控制糾偏能動型：主動創(chuàng)造價值強調(diào)企業(yè)/團隊的共同目標面向公司利益，講求性價比發(fā)掘價值，創(chuàng)造價值強調(diào)不能突破目標值定額模式下，強調(diào)個人經(jīng)驗追求算得快、算量準定額熟、套價正確111.項目成本管管理的目的的2.房地產(chǎn)項目目成本構(gòu)成成3.項目成本管管理的階段段4.項目成本管管理的主體體5.項目成本管管理的方法法6.項目成本管管理的要點點7.成本管理的的發(fā)展過程程8.成本管理的的指導(dǎo)思想想現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念四8.成本管理的的指導(dǎo)思想想結(jié)合產(chǎn)品和和市場，以以造價計算算和成本分分析為基礎(chǔ)礎(chǔ)，以目標標管理為方方法，以技技術(shù)管理為為保障，以以產(chǎn)品價值值的實現(xiàn)為為目標開展展全過程精精細化成本本管理工作作。11現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念四10.現(xiàn)代房地產(chǎn)產(chǎn)成本全過過程精細化化管理理念念的總結(jié)（1）樹立全成成本觀念①施工階段段——承建商的全全成本、開開發(fā)商的階階段性成本本②開發(fā)全過過程——開發(fā)商最關(guān)關(guān)注③產(chǎn)品壽命命周期成本本——品牌開發(fā)商商最關(guān)注（（尤其是自自己經(jīng)營的的項目）。。對項目整個個壽命周期期而言，項項目開發(fā)完完畢，交付付業(yè)主使用用，成本的的發(fā)生還沒沒完，后面面還有維護護、保養(yǎng)、、運營、法法律風(fēng)險（（嚴格意義義上不能算算成本）等等費用，要要全盤考慮慮。關(guān)鍵點：產(chǎn)品壽命周周期成本一一定要在項項目定位和和設(shè)計階段段就得充分分考慮，否否則達不到到預(yù)期效果果。節(jié)能建建筑就是基基于這種考考慮。（2）省錢與花花錢問題上上要避免的的避免幾個誤誤區(qū)：1）建筑設(shè)計計不是做藝藝術(shù)品，而而是做產(chǎn)品品，既然是是產(chǎn)品，就就得關(guān)注市市場（客戶戶需求）、、成本、品品質(zhì)的適度度、可實施施性等。避避免不計成成本地追求求設(shè)計效果果。2）過分強調(diào)調(diào)成本控制制而導(dǎo)致產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)降降低，尤其其是低價中中標后，在在施工過程程要求趕工工，將使施施工單位““雪上加霜霜”，最終終犧牲的是是產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)。3）只注重““省錢”，，而忽略合合理“花錢錢”。關(guān)注注“邊際成成本”與““邊際效益益”問題，，避免成本本管理的本本位主義。?！俺杀竟芾砝怼钡淖罱K終目標是將成本合合理地揭示示出來，并并運用合理理的控制方方法與手段段進行“成成本優(yōu)化””，達到“成本效益益最大化””。11現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念四10.現(xiàn)代房地產(chǎn)產(chǎn)成本全過過程精細化化管理理念念的總結(jié)（3）現(xiàn)代代房地地產(chǎn)成成本全全過程程精細細化管管理關(guān)關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)1）方案案優(yōu)化化2）限額額設(shè)計計3）成本本估算算、分分解與與責(zé)任任成本本目標標4）圖紙紙預(yù)會會審與與交底底會審審5）招標標管理理招標方方式：：總價價包干干還是是招單單價？？清單單招標標還是是費率率招標標？評標原原則：：合理理低價價一垂垂定音音？還還是先先招入入圍再再談判判？材料設(shè)設(shè)備供供貨方方式：：甲供供？認認質(zhì)認認價？？乙方方全包包？材料設(shè)設(shè)備樣樣板：：樣板板、品品牌是是否齊齊全，，嚴防防貨不不對板板付款方方式：：預(yù)付付款、、進度度款支支付的的頻率率與額額度，，結(jié)算算是否否及時時等6）報價價分析析7）合同同會簽簽中商商務(wù)條條款把把關(guān)8）設(shè)計計變更更與現(xiàn)現(xiàn)場簽簽證管管理9）按月月審結(jié)結(jié)10）動態(tài)態(tài)成本本統(tǒng)計計反饋饋、成成本月月度會會11）結(jié)算算管理理12）項目目結(jié)算算分析析報告告11現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念四10.現(xiàn)代房房地產(chǎn)產(chǎn)成本本全過過程精精細化化管理理理念念的總總結(jié)（3）現(xiàn)代代房地地產(chǎn)成成本全全過程程精細細化管管理關(guān)關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)1）方案案優(yōu)化化2）限額額設(shè)計計3）成本本估算算、分分解與與責(zé)任任成本本目標標4）圖紙紙預(yù)會會審與與交底底會審審5）招標標管理理招標方方式：：總價價包干干還是是招單單價？？清單單招標標還是是費率率招標標？評標原原則：：合理理低價價一垂垂定音音？還還是先先招入入圍再再談判判？材料設(shè)設(shè)備供供貨方方式：：甲供供？認認質(zhì)認認價？？乙方方全包包？材料設(shè)設(shè)備樣樣板：：樣板板、品品牌是是否齊齊全，，嚴防防貨不不對板板付款方方式：：預(yù)付付款、、進度度款支支付的的頻率率與額額度，，結(jié)算算是否否及時時等6）報價價分析析7）合同同會簽簽中商商務(wù)條條款把把關(guān)8）設(shè)計計變更更與現(xiàn)現(xiàn)場簽簽證管管理9）按月月審結(jié)結(jié)10）動態(tài)態(tài)成本本統(tǒng)計計反饋饋、成成本月月度會會11）結(jié)算算管理理12）項目目結(jié)算算分析析報告告11現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念四10.現(xiàn)代房房地產(chǎn)產(chǎn)成本本全過過程精精細化化管理理理念念的總總結(jié)（3）現(xiàn)代代房地地產(chǎn)企企業(yè)的的成本本策略略觀企業(yè)的的定位位決定定了企企業(yè)的的成本本策略略品牌盈盈利利項項目定定位持持續(xù)續(xù)發(fā)展展成熟房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司的成成本策策略觀觀1）要產(chǎn)產(chǎn)品，，而非非作品品（新新、特特、奇奇建筑筑，如如鳥巢巢、水水立方方、中中央電電視臺臺新址址、東東方明明珠電電視塔塔等））2）成熟熟產(chǎn)品品的復(fù)復(fù)制（（即標標準化化進程程）專業(yè)支支持體體系產(chǎn)品研研發(fā)系系統(tǒng)采采購管管理系系統(tǒng)成本研研究系系統(tǒng)基基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)信信息3）引伸伸的二二個話話題①品牌牌的內(nèi)內(nèi)涵？？②項目目定位位——成本型型OR產(chǎn)品型型？11現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念四10.現(xiàn)代房房地產(chǎn)產(chǎn)成本本全過過程精精細化化管理理理念念的總總結(jié)非標準準答案案關(guān)于品品牌內(nèi)內(nèi)涵：：品質(zhì)（（質(zhì)量量等））、品品味（（風(fēng)格格、布布局、、配套套等））、品品行（（售后后、物物業(yè)管管理等等）關(guān)于項項目定定位：：產(chǎn)品型型：贏利主主要依依靠產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)，，特點點是房房價差差異性性大、、產(chǎn)品品差異異性大大，對對項目目檔次次定位位、開開發(fā)節(jié)節(jié)奏的的把握握要求求較高高。典型城城市：：一線線城市市，如如北京京、上上海、、深圳圳、廣廣州、、杭州州等成本型型：贏利主主要靠靠對建建安成成本的的控制制，特特點是是房價價差異異性較較小、、產(chǎn)品品差異異性小小，對對項目目的建建安成成本控控制要要求較較高。。典型城城市：：二、、三線線城市市，如如東莞莞、長長沙、、武漢漢等內(nèi)部資資料，，機密密房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理的誤誤區(qū)及及現(xiàn)代代成本本管理理的新新理念念一房地產(chǎn)產(chǎn)成本本控制制的主主要措措施——怎么去去控制制？房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目成本本管理理內(nèi)容容——控制什什么？？二三房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目全過過程成成本管管理房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本本全過過程精精細化化管理理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目全過過程成成本精精細化化管理理措施施四13(一)房地產(chǎn)產(chǎn)項目目開發(fā)發(fā)成本本管理理的內(nèi)內(nèi)容合計

不可預(yù)見費12其他費用11開發(fā)期稅費10銷售費用9財務(wù)費用8管理費用7開發(fā)間接費6公共配套設(shè)施建設(shè)費5建筑安裝工程費4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費3前期工程費2土地費用1項目序號工程成本項目發(fā)展全成本

開發(fā)成本1.北京房房地產(chǎn)產(chǎn)項目成成本內(nèi)內(nèi)容詳細目目錄19土地成成本（（約占占項目目總成成本的的30-35%左右）），主要指指土地地獲得得階段段形成成的各各類費費用支支出，，包括括地價價、土土地拆拆遷補補償費費、各各類補補償費費、土土地契契稅等等。在在房地地產(chǎn)整整個開開發(fā)過過程中中，土土地一一旦到到手，，其成成本即即基本本確定定，直直至項項目開開發(fā)完完成，，該成成本一一般也也不會會有較較大變變化。。因此此控制制土地地成本本的關(guān)關(guān)鍵在在于拿拿地時時的成成本準準確分分析。。工程成成本（（約占占項目目總成成本的的50-55%左右）），主要由由分項項工程程及甲甲供物物資成成本、、小市市政管管網(wǎng)和和環(huán)境境成本本、公公共配配套設(shè)設(shè)施等等構(gòu)成成。分分項工工程及及甲供供物資資成本本主要要包括括土建建、機機電安安裝、、裝飾飾、室室內(nèi)全全裝修修、消消防、、弱電電、電電梯、、甲供供材料料等通通過招招投標標確定定的分分項工工程/供貨合合同成成本。。前期費費用（（約占占項目目總成成本的的５%左右）），主要指指設(shè)計計費、、各類類報建建報批批報審審費、、勘察察測繪繪費以以及可可研費費用。。報建建費、、勘察察費等等比重重較小小，且且一般般有相相關(guān)收收費標標準，，設(shè)計計費在在房地地產(chǎn)開開發(fā)環(huán)環(huán)節(jié)中中十分分重要要，選選擇好好設(shè)計計單位位成為為關(guān)鍵鍵，而而成本本控制制成為為其次次。三項費用：管管理費用、財財務(wù)費用、銷銷售費用。其中管理成本本比較固定，，在財務(wù)費用用和銷售費用用有一定控制制空間。城市基礎(chǔ)設(shè)施施配套費：這這部分一般占占5-10%左右。主要是指項目目用地紅線外外的水暖電氣氣等大市政基基礎(chǔ)設(shè)施配套套費用，目前前絕大多數(shù)城城市基本上已已經(jīng)統(tǒng)一收費費標準，所以以，這部分成成本也相對固固定。(二)房地產(chǎn)開發(fā)成成本（費用））所占總額的的比例隱性成本顯性成本內(nèi)部材料。22（三）房地產(chǎn)產(chǎn)項目開發(fā)成成本應(yīng)重點控控制內(nèi)容項目開發(fā)進度度控制項目資金收支支計劃管理(現(xiàn)金流管理)規(guī)劃設(shè)計過程程中固化的成成本預(yù)控合同管理建安及工程成成本采購成本顯性成本（費費用）的控制制，包括土建建、安裝、室室外工程、材材料設(shè)備采購購、招投標等等方面。內(nèi)部資料，機機密房地產(chǎn)成本管管理的誤區(qū)及及現(xiàn)代成本管管理的新理念念一房地產(chǎn)成本管管理什么？——全成本精細化化管理二房地產(chǎn)開發(fā)項項目全過程成成本管理房地產(chǎn)開發(fā)成成本全過程精精細化管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)成本如如何控制？——進行目標成本管理理三房地產(chǎn)開發(fā)項項目全過程成成本精細化管管理措施四23如何實現(xiàn)房地地產(chǎn)企業(yè)的全成本管理？？目標成本責(zé)任成本動態(tài)成本后評估和反饋建立合理的目目標成本將目標成本分分解成責(zé)任成成本將成本控制落落實到各業(yè)務(wù)務(wù)操作環(huán)節(jié)中中量化評估體系系成本考核與績績效管理目標成本管理理的總體思路路：內(nèi)部資料，機機密房地產(chǎn)開發(fā)項項目全過程成成本管理房地產(chǎn)目標成成本的構(gòu)成、、歸集與分解解一二三房地產(chǎn)開發(fā)成成本全過程精精細化管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)成本如如何控制？——進行目標成本管理理三房地產(chǎn)目標成成本的有效制制定房地產(chǎn)目標成成本的分解——責(zé)任成本四房地產(chǎn)目標成成本的控制與與責(zé)任成本落落實23房地產(chǎn)目標成本的構(gòu)成、歸集與分解一房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三1.目標成本的定定義：目標成本是公公司基于市場場狀況，并結(jié)結(jié)合公司的經(jīng)經(jīng)營計劃，根根據(jù)預(yù)期售價價和目標利潤潤進行預(yù)先確確定的，經(jīng)過過努力所要實實現(xiàn)的成本指指標。2.目標標成成本本的的構(gòu)構(gòu)成成（（見見右右圖圖））3.房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目成成本本科科目目歸歸集集與與分分解解（1）按按項項目目的的單單項項、、單單位位、、分分部部或或分分項項工工程程的的自自然然組組成成進進行行歸歸集集與與分分解解（2）體體現(xiàn)現(xiàn)項項目目的的開開發(fā)發(fā)進進程程（3）盡盡量量滿滿足足公公司司招招標標、、簽簽約約等等工工作作的的需需要要（4）科科目目的的內(nèi)內(nèi)涵涵與與界界線線盡盡量量明明晰晰，，最最好好有有詳詳盡盡的的備備注注說說明明（5）兼兼顧顧公公司司歷歷史史數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)的的形形成成和和行行業(yè)業(yè)習(xí)習(xí)慣慣（6）與與財財務(wù)務(wù)部部、、項項目目部部充充分分溝溝通通協(xié)協(xié)商商一一致致，，經(jīng)經(jīng)公公司司定定下下來來后后，，二二級級科科目目就就不不要要變變動動，，三三級級以以后后的的科科目目可可延延展展（7）便便于于監(jiān)監(jiān)控控執(zhí)執(zhí)行行與與考考核核合計

不可預(yù)見費12其他費用11開發(fā)期稅費10銷售費用9財務(wù)費用8管理費用7開發(fā)間接費6公共配套設(shè)施建設(shè)費5建筑安裝工程費4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費3前期工程費2土地費用1成本構(gòu)成序號23房地產(chǎn)目標成本的構(gòu)成、歸集與分解一房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三4.不同同類類型型物物業(yè)業(yè)成成本本構(gòu)構(gòu)成成與與分分攤攤（1）不不同同類類型型物物業(yè)業(yè)成成本本構(gòu)構(gòu)成成特特點點住宅宅：：別墅墅、、多多層層、、小小高高層層、、高高層層、、超超高高層層寫字字樓樓：：商場場：：（2）分分攤攤的的重重點點與與難難點點地價價的的分分攤攤地下下室室的的分分攤攤公共共配配套套的的分分攤攤區(qū)內(nèi)內(nèi)環(huán)環(huán)境境（（園園建建與與綠綠化化））的的分分攤攤有關(guān)關(guān)系系統(tǒng)統(tǒng)的的分分攤攤（（綜綜合合管管網(wǎng)網(wǎng)、、智智能能化化、、消消防防等等））期間間費費用用分分攤攤2.某標標桿桿公公司司成成本本表表分攤攤原原則則：：誰誰受受益益，，誰誰分分攤攤；；受受益益越越多多，，分分攤攤越越大大。。典型型案案例例內(nèi)部部資資料料，，機機密密房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目全全過過程程成成本本管管理理房地地產(chǎn)產(chǎn)目目標標成成本本的的構(gòu)構(gòu)成成、、歸歸集集與與分分分分解解一二三房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)成成本本全全過過程程精精細細化化管管理理Costcontrolinrealestateproject房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本如如何何控控制制？？———進行行目標標成成本本管管理理三房地地產(chǎn)產(chǎn)目目標標成成本本的的有有效效制制定定房地地產(chǎn)產(chǎn)目目標標成成本本的的分分解解———責(zé)任任成成本本四房地地產(chǎn)產(chǎn)目目標標成成本本的的控控制制與與責(zé)責(zé)任任成成本本落落實實23房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三二房地地產(chǎn)產(chǎn)目目標標成成本本的的有有效效制制定定1.房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本目目標標制制定定和和管管理理的的基基本本原原則則（（1）目目標標的的內(nèi)內(nèi)涵涵：：不僅僅限限于于成成本本目目標標值值本本身身、、更更要要關(guān)關(guān)注注成成本本背背后后的的產(chǎn)產(chǎn)品品目目標標。。（2）目目標標的的作作用用：：目標標不不是是上上限限而而是是基準準，目目標標的的作作用用在在于于心心中中有有數(shù)數(shù)。。（3）目目標標的的范范圍圍：：成本本目目標標是是整整個個項項目目團團隊隊的的目目標標，，目目標標范范圍圍覆覆蓋蓋全全成成本本。。2.何時時形形成成成成本本目目標標？？兩種種做做法法在項項目目的的方方案案階階段段，，確確定定成成本本目目標標；；（難難度度大大，，適適應(yīng)應(yīng)管管理理成成熟熟的的公公司司））在項項目目主主體體施施工工圖圖出出來來后后形形成成成成本本目目標標。。（可可實實施施性性，，適適應(yīng)應(yīng)于于成成本本管管理理起起步步階階段段的的公公司司））到底底那那種種做做法法合合適適？？要與與公公司司的的具具體體情情況況想想適適應(yīng)應(yīng)。。詳見見成成本本目目標標形形成成過過程程建議議傾傾向向于于由由第第二二種種向向第第一一種種過過渡渡；；開始始采采用用第第二二種種模模式式，，逐逐漸漸實實現(xiàn)現(xiàn)第第一一種種模模式式。。一般般做做法法如如下下：：典型型案案例例3.某地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司成成本本管管理框框架架流流程程圖圖23房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三2.何時時形形成成成成本本目目標標？？關(guān)于于制制定定成成本本目目標標的的時時間間一一般般做做法法：：（1）目目標標制制定定從從立立項項開開始始，，區(qū)區(qū)分分控控制制目目標標與與經(jīng)經(jīng)濟濟測測算算數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)，，按按不不同同要要求求考考慮慮風(fēng)風(fēng)險險因因素素；；（2）定定位位、、設(shè)設(shè)計計階階段段進進行行各各階階段段的的成成本本測測算算，，各各期期測測算算要要有有對對應(yīng)應(yīng)，，比比較較變變化化原原因因，，原原則則上上前前期期目目標標控控制制后后期期目目標標；；（3）規(guī)規(guī)劃劃方方案案確確定定后后，，要要形形成成正正式式目標成本；；（3）擴初及施施工圖完成成后，在目目標成本總總金額不變變的前提下下，可根據(jù)據(jù)施工圖預(yù)預(yù)算對目標標成本進行行科目之間間的調(diào)劑。。對于超出出目標成本本的情況，，按照目標標成本變更更處理。新項目發(fā)展策劃定位方案或初步施工圖設(shè)計施工組織材料采購竣工結(jié)算成本估算（初始）成本測算（預(yù)控）目標成本（發(fā)展）目標成本調(diào)整（內(nèi)控）動態(tài)成本結(jié)算成本分析目標

形成成

的幾個個階段段示

意圖圖23二房地產(chǎn)目標標成本的有有效制定3.房地產(chǎn)目標標成本制定定方法、要要求（1）目標成本本制定的方方法（有正向測測算法、反反向倒逼法法兩種）1）正向測算算法測算依據(jù)——成本首先是是由產(chǎn)品的的定位與檔檔次決定的的，因此成成本目標要要在與產(chǎn)品品目標的互互動溝通中中共同制定定，在發(fā)包包前的階段段經(jīng)歷由粗粗到細的過過程。一般般的依據(jù)文文件有：項項目發(fā)展報報告、策劃劃報告、各各階段的設(shè)設(shè)計文件和和交樓標準準；測算方式——根據(jù)所掌握握的經(jīng)驗數(shù)數(shù)據(jù)和項目目的特征，，不一定是是固定方式式；（如爛尾樓樓改造、中中學(xué)等）團隊工作——前期工作盡盡可能做細細，促進策策劃、設(shè)計計人員對產(chǎn)產(chǎn)品的深入入考慮，不不要因為今今后會發(fā)生生變化而不不作預(yù)先設(shè)設(shè)定。（工作重心前前移）2）反向倒逼逼法確定銷售價價格水平——確定利潤要要求——反推計算成成本水平。。－－目標需需經(jīng)過各方方的討論、、審批和正正式發(fā)布（（也可能能經(jīng)集團審審批）。房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三23二房地產(chǎn)目標標成本的有有效制定3.房地產(chǎn)目標標成本制定定方法、要要求（2）目標成本本制定的要要求水平恰當：：支持定位，，提升價值值；既有可可行性，又又具挑戰(zhàn)性性；適當考考慮風(fēng)險；；依據(jù)充分：：產(chǎn)品定位能能夠支撐目目標數(shù)據(jù)；；目標成本合理確定的的前提條件件：了解市市場、結(jié)合合產(chǎn)品，有有充分的數(shù)數(shù)據(jù)支持－－－通過市場調(diào)調(diào)研和數(shù)據(jù)據(jù)庫；內(nèi)容具體明明確：成本內(nèi)容明明確（比如如同樣是高檔，各人心目目中可能不不同）；考考慮全面，，不要漏項項；量化計算：：盡可能有量量化的計算算，量價分離，而不不是籠統(tǒng)的的總數(shù)，便便于今后的的對比分析析；推行標準化化：最好能結(jié)合合公司產(chǎn)品品特點，制制定公司通用的標準和表表格，各項項目的不同同點在局部部作調(diào)整，，可以節(jié)省省時間，減減少誤解；；強調(diào)考核作作用：盡可能作為為績效考核指標；所有房地地產(chǎn)公司都都會做測算算，只是沒沒有作為正正式的目標標去執(zhí)行和和監(jiān)控，沒沒有用成本本目標對控控制結(jié)果進進行考核。。發(fā)布要審批批：結(jié)合運營部部門的項目目總體經(jīng)營營計劃，確確定的目標標成本要符符合公司利利潤要求，，經(jīng)過各方方的討論和和審批（可可能集團審審批），正正式發(fā)布。房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三23二房地產(chǎn)目標標成本的有有效制定4、由成本管管理部主持持，跨部門門協(xié)作、公公司審批下下發(fā)（1）與營銷、、設(shè)計、招招標、采購購、項目、、財務(wù)等多多部門多輪輪溝通協(xié)調(diào)調(diào)（2）不是單打打、獨奏，，而是協(xié)同同、配合，，是一個系系統(tǒng)工程，，要能夠經(jīng)經(jīng)得起推敲敲（3）上公司評評審會（闡闡述、釋疑疑、集中意意見、修改改調(diào)整）（4）相關(guān)部門門傳簽、董董事長（總總經(jīng)理）審審批下發(fā)執(zhí)執(zhí)行（5）一旦簽發(fā)發(fā)，不得修修改（除非非項目本身身重大調(diào)整整），要保保持其剛性性和嚴肅性性（6）便于操作作與實施。。要盡量與與招標、簽簽約相適應(yīng)應(yīng)，便于過過程監(jiān)控，，松緊適宜宜，通過努努力可實現(xiàn)現(xiàn)（走兩個極極端均會失失效）。（7）要與項目目的盈利分分析緊密結(jié)結(jié)合。以滿滿足公司最最低盈利水水平為前提提，上市公公司更應(yīng)如如此。5.某地產(chǎn)公司司某項目目目標成本測測算案例房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三4.某項目目標標成本測算算典型案例23二房地產(chǎn)目標標成本的有有效制定房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三目標成本是是基于企業(yè)業(yè)目標建立立的目標成本是是在項目運運作過程中中逐漸形成成和明確的的目標成本的管管理要基于完完善的動態(tài)成成本信息管理理目標成本管理理的實施要依依賴于責(zé)任成成本管理體系系回顧與總結(jié)：：內(nèi)部資料，機機密房地產(chǎn)開發(fā)項項目全過程成成本管理房地產(chǎn)目標成成本的構(gòu)成、、歸集與分分分解一二三房地產(chǎn)開發(fā)成成本全過程精精細化管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)成本如如何控制？——進行目標成本管理理三房地產(chǎn)目標成成本的有效制制定房地產(chǎn)目標成成本的分解——責(zé)任成本四房地產(chǎn)目標成成本的控制與與責(zé)任成本落落實23房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三三房地產(chǎn)目標成本的分解——責(zé)任成本2.成本目標分解解為責(zé)任目標標的要求（1）要滿足動態(tài)態(tài)控制的需要要：按工程與材料料分判計劃分分解到每個分分判項目上；；這樣分解的的前提需要項項目開發(fā)過程程事先有充分分的策劃，要要求計劃管理理到位；如果果做不到只能能分解合同而而不是分解目目標。（2）要滿足成本本分析的需要要：按照標準成本本科目（公司司內(nèi)部的，沒沒有行業(yè)標準準）分解，一一般只在末級級科目上可以以增加。（3）按內(nèi)部職責(zé)責(zé)劃分：成本費用總額額分解到各相相關(guān)責(zé)任部門門，列入入KPI。（4）分解到設(shè)計計限額：也可以認為是是目標的落實實，實際上在在目標制定時時就已經(jīng)考慮慮到了設(shè)計限限額。（5）分攤問題：：作為成本控制制目標以已發(fā)發(fā)生為準，但但在經(jīng)濟測算算時要分攤，，建安費之外外的費用分配配到單體上；；公建配套根根據(jù)服務(wù)范圍圍在各期之間間分攤。1.責(zé)任成本體系系的概念責(zé)任成本體系系是通過確定定責(zé)任主體和和評價部門，，通過技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指標的設(shè)設(shè)定、執(zhí)行和和考核，來保保證目標成本本的實現(xiàn)一套套管理系統(tǒng)。。責(zé)任成本體系系的目的在于于提高公司全全員成本管理理意識及水平平，加強不同同專業(yè)、不同同流程之間的的合作和溝通通，形成分工工負責(zé)、有機機協(xié)調(diào)的成本本管理體系，，體現(xiàn)結(jié)果與與過程并重的的原則。23房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三三房地產(chǎn)目標成本的分解——責(zé)任成本3.成本目標分解解為責(zé)任目標標的方法三種方式各有有側(cè)重但又相相互關(guān)聯(lián)方式之一，按合同計劃分分解方式之二，按項目實體分分解方式之三，按考核責(zé)任分分解（1）按合同計劃分分解分解目的：及時掌握實際際發(fā)生成本，，實施動態(tài)監(jiān)監(jiān)控分解依據(jù)：甲方的分判與與采購計劃分解內(nèi)容：總目標分解為為每個合同項項的目標分解時間：發(fā)展計劃完成成后確定分解解項及初步總總目標，設(shè)計計階段完成各各目標值的確確定，招標簽簽約過程中調(diào)調(diào)整（范圍調(diào)調(diào)整）各合同分解目目標也是招標標的評判依據(jù)據(jù)之一一級計劃：項項目發(fā)展計劃劃總綱領(lǐng)二級計劃：運運作實施計劃劃控制設(shè)計計劃管理理：出圖計劃、、定樣計劃合約計劃管理理：考察計劃、、招標、簽約約計劃項目計劃管理理：隊伍、材料料進場計劃成本計劃管理理：目標、標底底、結(jié)算編制制計劃三級計劃：施施工進度計劃劃實施按合同計劃分分解案例見右右及下頁房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三（1）按合同計劃分分解表格例表表分類合同名稱（示意）編號考核標的責(zé)任部門負責(zé)人設(shè)計合同方案設(shè)計合同

產(chǎn)品技術(shù)部

施工圖設(shè)計合同

園林景觀設(shè)計合同

專業(yè)設(shè)計合同

地質(zhì)勘察合同

測繪合同

建安工程合同三通一平工程施工合同

項目工程部

試樁檢測合同

單獨施工的樁基礎(chǔ)工程合同

建筑安裝施工總承包合同

園林景觀合同園林景觀工程施工合同

集中采購合同外墻裝飾材料采購合同

采購部

門窗制作安裝合同

電梯采購安裝合同

發(fā)電機采購合同

通風(fēng)空調(diào)設(shè)備采購合同

房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三（2）按工程實體分分解分解目的：成本數(shù)據(jù)合理理性判定分解依據(jù)：項目建設(shè)內(nèi)容容（設(shè)計圖紙紙及說明）。。分解內(nèi)容：總目標分解為為分部分項工工程目標；包包括功能組件件的劃分（專專業(yè)與分項工工程的劃分）），可細到分分棟分層分構(gòu)構(gòu)件。分解時間：概算或預(yù)算完完成后分解，，招標簽約后后及結(jié)算后對對比分析。序號成本項目成本責(zé)任金額責(zé)任部門責(zé)任人一土地獲得價款

投資部

二開發(fā)前期準備費

發(fā)展部

三主體建筑工程費

設(shè)計部工程部采購部

四

主體安裝工程費

五

社區(qū)管網(wǎng)工程費

六園林環(huán)境費

七配套設(shè)施費

八開發(fā)間接費

項目部

開發(fā)成本

九

期間費用

財務(wù)部、營銷部

項目總投資

總經(jīng)理

按工程實體分分解表格例子子表房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三（3）按考核責(zé)任分分解分解目的：落實成本責(zé)任任考核分解依據(jù)：部門或崗位成成本管理職責(zé)責(zé)及考核辦法法。分解內(nèi)容：總目標分解為為每個部門或或崗位的成本本管理指標,以及輔助管理理的工作要求求。分解時間：發(fā)展計劃完成成后即可確定定責(zé)任，具體體數(shù)據(jù)在預(yù)算算調(diào)整后固定定。房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三三房地產(chǎn)目標成本的分解——責(zé)任成本4.成本目標分解解為責(zé)任目標標的過程策劃階段項目發(fā)展報告設(shè)計階段圖紙、選材用料、設(shè)備選型立項階段可研報告投資估算總成本測算成本預(yù)控目標分判計劃項目組建方案－初步－施工圖分項成本測算、概算、預(yù)算發(fā)包階段合同合同金額成本目標成本目標調(diào)整成本動態(tài)按責(zé)任分解按合同分解按實體分解房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三三房地產(chǎn)目標成本的分解——責(zé)任成本5.成本目標分解解為責(zé)任目標標的思路各部門各司其其職（1）本部門費用用（2）本專業(yè)端口口成本----土地成本----投資部--------政府收費----報建部門--------設(shè)計費----設(shè)計部門--------營銷費----營銷部門--------財務(wù)費用----財務(wù)部門------------建造成本----設(shè)計+采購+工程------成本數(shù)字是目目標，是結(jié)果果，關(guān)鍵的是是工作質(zhì)量責(zé)任成本的分解原則：以成本形成主體作為成本責(zé)任主體責(zé)任成本的分分解是基于責(zé)責(zé)任形成的主主體責(zé)任成本分解解后要形成明明確的責(zé)任成成本管理指導(dǎo)導(dǎo)書責(zé)任成本的管管理要引入考考核、評估機機制責(zé)任成本管理理的實施與績績效管理需謹謹慎掛鉤責(zé)任成本回顧顧與總結(jié)內(nèi)部資料，機機密房地產(chǎn)開發(fā)項項目全過程成成本管理房地產(chǎn)目標成成本的構(gòu)成、、歸集與分分分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)成成本全過程精精細化管理Costcontrolinrealestateproject房地