房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境new

第二篇房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷機(jī)會(huì)分析第三章房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境

任何事物的存在和發(fā)展都離不開(kāi)特定環(huán)境的影響，市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)也是這樣。企業(yè)總是在一定的外界環(huán)境條件下開(kāi)展市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)。而這些外界環(huán)境條件是不斷變化的，一方面，它既給企業(yè)造成了新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；另一方面，它又給企業(yè)帶來(lái)某種威脅。因此，市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境對(duì)企業(yè)的生存和發(fā)展具有重要意義。企業(yè)對(duì)營(yíng)銷環(huán)境的影響主要表現(xiàn)在兩方面：首先，營(yíng)銷環(huán)境雖然有不可控性，企業(yè)仍可借助科學(xué)的營(yíng)銷研究手段認(rèn)識(shí)并預(yù)測(cè)環(huán)境的變化趨勢(shì)，及時(shí)地調(diào)整營(yíng)銷計(jì)劃。其次，企業(yè)可以通過(guò)各種宣傳手段，如廣告、公共關(guān)系等，來(lái)創(chuàng)造需求、引導(dǎo)需求，促使某些環(huán)境因素向有利的方向發(fā)展變化。企業(yè)必須重視對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境的分析和研究，并根據(jù)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境的變化制定有效的市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略，揚(yáng)長(zhǎng)避短，趨利避害，適應(yīng)變化，抓住機(jī)會(huì)，從而實(shí)現(xiàn)自己的市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)。根據(jù)營(yíng)銷環(huán)境對(duì)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)發(fā)生影響的方式和程度，可將市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境大致上分成兩大類：直接營(yíng)銷環(huán)境和間接營(yíng)銷環(huán)境。所謂直接環(huán)境因其與企業(yè)具有一定的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，直接作用于企業(yè)為目標(biāo)市場(chǎng)服務(wù)的能力，從而又被稱為作業(yè)環(huán)境、微觀環(huán)境。間接環(huán)境的諸要素與企業(yè)不存在直接的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，是通過(guò)直接環(huán)境的相關(guān)因素作用于企業(yè)的較大的社會(huì)力量，又稱為宏觀環(huán)境。這兩種環(huán)境之間不是并列關(guān)系，而是包容和從屬的關(guān)系，直接（微觀）環(huán)境受間接（宏觀）環(huán)境的大背景所制約，間接（宏觀）環(huán)境則借助于直接（微觀）環(huán)境發(fā)揮作用。

直接營(yíng)銷環(huán)境(微觀）

企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)

間接營(yíng)銷環(huán)境（宏觀）

第一節(jié)微觀市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境

第二節(jié)宏觀市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境

第三節(jié)環(huán)境分析與企業(yè)對(duì)策

第一節(jié)

微觀市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境圖企業(yè)的微觀環(huán)境行業(yè)性質(zhì)市場(chǎng)一、、企企業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)部部環(huán)環(huán)境境企業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)部部環(huán)環(huán)境境有有企業(yè)業(yè)組組織織結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)和企業(yè)業(yè)文文化化兩方方面面。。企業(yè)業(yè)的的組組織織結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)包括括由由決決策策層層、、管管理理層層、、執(zhí)執(zhí)行行層層組組成成的的縱縱向向結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，以以及及由由供供應(yīng)應(yīng)、、研研發(fā)發(fā)、、生生產(chǎn)產(chǎn)、、營(yíng)營(yíng)銷銷、、財(cái)財(cái)會(huì)會(huì)、、人人事事部部門(mén)門(mén)組組成成的的橫橫向向結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)。。企業(yè)業(yè)文文化化，是是指指企企業(yè)業(yè)的的管管理理人人員員與與職職工工共共同同擁?yè)碛杏械牡囊灰幌迪盗辛兴妓枷胂胗^觀念念和和企企業(yè)業(yè)的的管管理理風(fēng)風(fēng)貌貌，，包包括括價(jià)價(jià)值值標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、、經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)哲哲學(xué)學(xué)、、管管理理制制度度、、思思想想教教育育、、行行為為準(zhǔn)準(zhǔn)則則、、典典禮禮儀儀式式以以及及企企業(yè)業(yè)形形象象等等。。企業(yè)本本身包包括市市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷管管理部部門(mén)、、其它它職能能部門(mén)門(mén)和最最高管管理層層。營(yíng)營(yíng)銷部部門(mén)在在制定定和執(zhí)執(zhí)行市市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷計(jì)計(jì)劃時(shí)時(shí)，必必須獲獲得企企業(yè)最最高管管理層層的批批準(zhǔn)和和支持持，并并與其其它部部門(mén)搞搞好分分工協(xié)協(xié)作。。首先，，要考考慮最最高管管理層層的意意圖。。其次，，營(yíng)銷銷部門(mén)門(mén)要考考慮其其它業(yè)業(yè)務(wù)部部門(mén)（（如生生產(chǎn)部部門(mén)、、采購(gòu)購(gòu)部門(mén)門(mén)、研研究與與開(kāi)發(fā)發(fā)部門(mén)門(mén)、財(cái)財(cái)務(wù)部部門(mén)等等）的的情況況，并并與之之密切切協(xié)作作，共共同研研究制制定年年度和和長(zhǎng)期期計(jì)劃劃。營(yíng)銷與與其他他部門(mén)門(mén)的關(guān)關(guān)系研究開(kāi)開(kāi)發(fā)部部門(mén)工程技技術(shù)部部門(mén)采購(gòu)部部門(mén)制造部部門(mén)營(yíng)運(yùn)部部門(mén)財(cái)務(wù)部部門(mén)會(huì)計(jì)部部門(mén)信貸部部門(mén)

原則上講，企業(yè)的各種職能應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)地緊密配合，以實(shí)現(xiàn)該企業(yè)的總體目標(biāo)。然而，實(shí)際上企業(yè)各部門(mén)之間的關(guān)系卻常常以激烈的競(jìng)爭(zhēng)和嚴(yán)重的誤解為其特點(diǎn)。二、行行業(yè)性性質(zhì)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)正處處于高高速發(fā)發(fā)展的的時(shí)期期需求是是行業(yè)業(yè)、企企業(yè)發(fā)發(fā)展的的決定定因素素房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)是房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)益益的交交易市市場(chǎng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)是區(qū)區(qū)域性性市場(chǎng)場(chǎng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)是不不完全全競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)信息息不充充分房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的變變化具具有周周期性性產(chǎn)品生生產(chǎn)周周期長(zhǎng)長(zhǎng)。所需投投入金金額大大、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)性性高。。產(chǎn)品獨(dú)獨(dú)特性性強(qiáng)，，幾乎乎沒(méi)有有相同同的產(chǎn)產(chǎn)品。。需要多多種行行業(yè)的的企業(yè)業(yè)協(xié)同同作戰(zhàn)戰(zhàn)三、市市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷中中介①供應(yīng)應(yīng)商②營(yíng)銷銷中間間商是指向向企業(yè)業(yè)及其其競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者提提供生生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)所所需資資源的的組織織機(jī)構(gòu)構(gòu)或個(gè)個(gè)人。供應(yīng)商商所提提供的的資源源主要要包括括土地地、原原材料料、設(shè)設(shè)備、、能源源、勞勞務(wù)、、資金金等等等。供應(yīng)商商供應(yīng)商商對(duì)企企業(yè)營(yíng)營(yíng)銷活活動(dòng)的的影響響主要要表現(xiàn)現(xiàn)在：：（一））供貨貨的穩(wěn)穩(wěn)定性性與及及時(shí)性性（二））供貨貨的價(jià)價(jià)格變變動(dòng)（三））供貨貨的質(zhì)質(zhì)量水水平企業(yè)在在尋找找和選選擇供供應(yīng)商商時(shí)，，應(yīng)特特別注注意兩兩點(diǎn)：：第一，，企業(yè)業(yè)必須須充分分考慮慮供應(yīng)應(yīng)商的的資信信狀況況。第二，，企業(yè)業(yè)必須須使自自己的的供應(yīng)應(yīng)商多多樣化化。房地產(chǎn)產(chǎn)公司司最重重要的的供應(yīng)應(yīng)商是是土地地供應(yīng)應(yīng)商營(yíng)銷中中介是指協(xié)協(xié)助企企業(yè)促促銷、、銷售售和配配銷其其產(chǎn)品品給最最終購(gòu)購(gòu)買(mǎi)者者的企企業(yè)或或個(gè)人人，包包括中中間商商、實(shí)實(shí)體分分配機(jī)機(jī)構(gòu)、、營(yíng)銷銷服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)和財(cái)財(cái)務(wù)中中間機(jī)機(jī)構(gòu)。。中間商商是協(xié)協(xié)助企企業(yè)尋尋找顧顧客或或直接接與顧顧客交交易的的商業(yè)業(yè)性企企業(yè)。。物流機(jī)機(jī)構(gòu)幫幫助企企業(yè)儲(chǔ)儲(chǔ)存、、運(yùn)輸輸產(chǎn)品品的專專業(yè)組組織，，包括括倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)公司司和運(yùn)運(yùn)輸公公司。。營(yíng)銷服服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)主主要有有營(yíng)銷銷調(diào)研研公司司、廣廣告公公司、、傳播播媒介介公司司和營(yíng)營(yíng)銷咨咨詢公公司等等，范范圍比比較廣廣泛。。財(cái)務(wù)中中間機(jī)機(jī)構(gòu)包包括銀銀行、、信用用公司司、保保險(xiǎn)公公司和和其他他協(xié)助助融資資或保保障貨貨物的的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)與銷銷售風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的的公司司。房地產(chǎn)產(chǎn)公司司的中中間商商主要要指地地產(chǎn)代代理商商和經(jīng)經(jīng)紀(jì)人人四、市市場(chǎng)(目標(biāo)顧客客)現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)者潛在購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)者注意兩個(gè)個(gè)方面：：1、需求求研究(市場(chǎng)場(chǎng)潛力））2、顧客客議價(jià)能能力研究究（價(jià)格格競(jìng)爭(zhēng)））房產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)消費(fèi)者日日漸成熟熟；房地產(chǎn)顧顧客購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的多目目標(biāo)性；；房地產(chǎn)顧顧客需求求及表述述的模糊糊性；房地產(chǎn)消消費(fèi)的群群體決策策性。五、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者公司需要要了解有有關(guān)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者的5件事：：誰(shuí)是我們們的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者？他們的戰(zhàn)戰(zhàn)略是什什么？他們的目目標(biāo)是什什么？他們的優(yōu)優(yōu)勢(shì)與劣劣勢(shì)是什什么？他們的反反應(yīng)模式式是什么么？公司還需需要了解解怎樣設(shè)設(shè)計(jì)一個(gè)個(gè)競(jìng)爭(zhēng)情情報(bào)系統(tǒng)統(tǒng)，哪些些競(jìng)爭(zhēng)者者需要攻攻擊和哪哪些要回回避，和和怎樣來(lái)來(lái)平衡顧顧客導(dǎo)向向與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)導(dǎo)向的的關(guān)系。。注意：現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手研研究潛在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手研研究政府解困困房或公公屋建設(shè)設(shè)與政策策研究對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)而言外國(guó)房地地產(chǎn)及相相關(guān)公司司的進(jìn)入入；港澳臺(tái)地地產(chǎn)巨頭頭的進(jìn)入入；內(nèi)地房地地產(chǎn)公司司逐漸成成長(zhǎng)，已已突破地地域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)范圍向向全國(guó)發(fā)發(fā)展。六、公眾眾（一）金金融公眾眾，指那那些關(guān)心心和影響響企業(yè)取取得資金金能力的的集團(tuán)，，包括銀銀行、投投資公司司、證券券公司、、保險(xiǎn)公公司等。。（二）媒媒介公眾眾，指那那些聯(lián)系系企業(yè)和和外界的的大眾媒媒介，包包括報(bào)紙紙、雜志志、電視視臺(tái)、電電臺(tái)等。。（三）政政府公眾眾，指負(fù)負(fù)責(zé)企業(yè)業(yè)的業(yè)務(wù)務(wù)、經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)的的政府機(jī)機(jī)構(gòu)和企企業(yè)的主主管部門(mén)門(mén)，如主主管有關(guān)關(guān)經(jīng)濟(jì)立立法及經(jīng)經(jīng)濟(jì)政策策、產(chǎn)品品設(shè)計(jì)、、定價(jià)、、廣告及及銷售方方法的機(jī)機(jī)構(gòu)；國(guó)國(guó)家經(jīng)委委及各級(jí)級(jí)經(jīng)委、、工商行行政管理理局、稅稅務(wù)局、、各級(jí)物物價(jià)局等等等。（四）公公民行動(dòng)動(dòng)公眾，，是指有有權(quán)指責(zé)責(zé)企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)破壞環(huán)環(huán)境質(zhì)量量、企業(yè)業(yè)生產(chǎn)的的產(chǎn)品損損害消費(fèi)費(fèi)者利益益、企業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)的的產(chǎn)品不不符合民民族需求求特點(diǎn)的的團(tuán)體和和組織，，包括消消費(fèi)者協(xié)協(xié)會(huì)、保保護(hù)環(huán)境境團(tuán)體等等。（五）地地方公眾眾，主要要指企業(yè)業(yè)周?chē)泳用窈蛨F(tuán)團(tuán)體組織織，他們們對(duì)企業(yè)業(yè)的態(tài)度度會(huì)影響響企業(yè)的的營(yíng)銷活活動(dòng)。街街道辦、、學(xué)校、、醫(yī)院……（六））一般般公眾眾，是是指對(duì)對(duì)企業(yè)業(yè)產(chǎn)品品并不不購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)，但但深刻刻地影影響著著消費(fèi)費(fèi)者對(duì)對(duì)企業(yè)業(yè)及其其產(chǎn)品品的看看法的的個(gè)人人。（七））內(nèi)部部公眾眾，指指企業(yè)業(yè)內(nèi)部部全體體員工工，包包括領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)(董事事長(zhǎng))、經(jīng)經(jīng)理、、管理理人員員、職職工。。處理理好內(nèi)內(nèi)部公公眾關(guān)關(guān)系是是搞好好外部部公眾眾關(guān)系系的前前提。。第二節(jié)節(jié)宏觀市市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷環(huán)環(huán)境宏觀環(huán)環(huán)境（（macroenvironment）也稱稱為總總體環(huán)環(huán)境，，由比比較強(qiáng)強(qiáng)大的的社會(huì)會(huì)力量量所構(gòu)構(gòu)成，，它可可以影影響微微觀環(huán)環(huán)境中中的各各種力力量。。一、人人口環(huán)環(huán)境二、經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境三、自自然環(huán)環(huán)境（（或物物質(zhì)環(huán)環(huán)境））四、基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施環(huán)環(huán)境五、技技術(shù)環(huán)環(huán)境六、政政治和和法律律環(huán)境境七、社社會(huì)文文化環(huán)環(huán)境圖企業(yè)的的宏觀環(huán)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施一、人人口環(huán)環(huán)境人口是是構(gòu)成成市場(chǎng)場(chǎng)的第第一位位因素素。因因?yàn)槭惺袌?chǎng)是是由那那些想想購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)商品品同時(shí)時(shí)又具具有購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力力的人人構(gòu)成成的。。因此此，人人口的的多少少直接接決定定市場(chǎng)場(chǎng)的潛潛在容容量，，人口口越多多，市市場(chǎng)規(guī)規(guī)模就就越大大。而人口口的年年齡結(jié)結(jié)構(gòu)、、地理理分布布、婚婚姻狀狀況、、出生生率、、死亡亡率、、人口口密度度、人人口流流動(dòng)性性及其其文化化教育育等人人口特特性，，它們們會(huì)對(duì)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)格局局產(chǎn)生生深刻刻影響響，并并直接接影響響企業(yè)業(yè)的市市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷活活動(dòng)和和企業(yè)業(yè)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)管管理。。企業(yè)必必須重重視對(duì)對(duì)人口口環(huán)境境的研研究，，密切切注視視人口口特性性及其其發(fā)展展動(dòng)向向，不不失時(shí)時(shí)機(jī)抓抓住市市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)，，當(dāng)出出現(xiàn)威威脅時(shí)時(shí)，應(yīng)應(yīng)及時(shí)時(shí)、果果斷調(diào)調(diào)整營(yíng)營(yíng)銷策策略以以適應(yīng)應(yīng)人口口環(huán)境境的變變化。。人口環(huán)環(huán)境1.世世界人人口迅迅速增增長(zhǎng)原因：：發(fā)展中中國(guó)家家出生生率高高；人人均壽壽命延延長(zhǎng)；；死亡亡率下下降分析：：人口增增長(zhǎng)意意味市市場(chǎng)擴(kuò)擴(kuò)大、、企業(yè)業(yè)營(yíng)銷銷機(jī)會(huì)會(huì)增加加人均資資源低低、市市場(chǎng)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力力不足足2.發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)家家人口口出生生率下下降、、兒童童減少少原因：：職業(yè)婦婦女增增加；；生活活水平平提高高；生生育觀觀念變變化分析：：這對(duì)兒兒童用用品行行業(yè)是是一種種威脅脅，迫迫使他他們尋尋找市市場(chǎng)或或轉(zhuǎn)業(yè)業(yè)許多年年輕夫夫婦有有更多多的休休閑時(shí)時(shí)間和和收入入用于于旅游游、娛娛樂(lè)及及在外外用餐餐，為為這些些行業(yè)業(yè)提供供了市市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)3.人人口老老化原因：：生活活水平平提高高，醫(yī)醫(yī)療水水平提提高，，人均均壽命命不斷斷延長(zhǎng)長(zhǎng)分析：：老年用用品的的需求求及結(jié)結(jié)構(gòu)發(fā)發(fā)生深深刻變變化，，保健健品、、營(yíng)養(yǎng)養(yǎng)食品品、藥藥品、、旅游游、娛娛樂(lè)等等市場(chǎng)場(chǎng)不斷斷擴(kuò)大大；對(duì)經(jīng)營(yíng)營(yíng)青少少年用用品、、劇烈烈體育育用品品的行行業(yè)是是威脅脅4.人人口口的受受教育育程度度差別別大教育需需求不不斷增增加，，教育育市場(chǎng)場(chǎng)潛力力巨大大，教教育發(fā)發(fā)展產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化化5.流流動(dòng)動(dòng)人口口增多多①人口口從農(nóng)農(nóng)村———城城市。。城市市市場(chǎng)場(chǎng)擴(kuò)大大，城城鎮(zhèn)建建設(shè)加加快按照發(fā)發(fā)達(dá)國(guó)國(guó)家的的普遍遍規(guī)律律，一一個(gè)國(guó)國(guó)家的的城市市化水水平達(dá)達(dá)到40％％左右右時(shí)，，城市市化進(jìn)進(jìn)程將將呈20年年左右右的高高速發(fā)發(fā)展階階段，，當(dāng)城城市化化水平平達(dá)到到60％以以后，，城市市化進(jìn)進(jìn)程將將進(jìn)入入平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展展期。。②人口口從城城市———郊郊區(qū)。。商業(yè)業(yè)中心心面臨臨挑戰(zhàn)戰(zhàn)，出出現(xiàn)““金角角、銀銀邊、、草肚肚皮””態(tài)勢(shì)勢(shì)③人口口從內(nèi)內(nèi)地———沿沿海、、落后后地區(qū)區(qū)———發(fā)達(dá)達(dá)地區(qū)區(qū)。對(duì)對(duì)交通通、快快餐、、住房房產(chǎn)生生影響響人口環(huán)環(huán)境6.家家庭庭發(fā)生生變化化①普遍晚晚婚———結(jié)結(jié)婚婚用品品減少少②離婚率率很高高———住住房和和用品品增加加③職業(yè)婦婦女增增加———服服裝裝、化化妝、、美容容、日日托增增加④家庭規(guī)規(guī)模小小型化化———電電器、、家具具增加加⑤非家庭庭住戶戶迅速速增加加單身漢漢———小小公寓寓、食食品包包裝、、家具具、日日用品品增加加同居戶戶———租租賃、、家具具集體住住戶———公公寓寓及用用品增增加人口環(huán)環(huán)境人口發(fā)發(fā)展三大趨趨勢(shì)增長(zhǎng)迅迅速老齡化化家庭小小型化化二、經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境（（收入入、儲(chǔ)儲(chǔ)蓄與與信貸貸、宏宏觀貨貨幣政政策、、經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期期）市場(chǎng)環(huán)環(huán)境財(cái)務(wù)環(huán)環(huán)境資源環(huán)環(huán)境收入水水平居民收收入水水平直直接影影響目目標(biāo)顧顧客的的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力。。因?yàn)闉槭袌?chǎng)場(chǎng)的大大小是是有購(gòu)購(gòu)買(mǎi)欲欲望、、有購(gòu)購(gòu)買(mǎi)能能力的的消費(fèi)費(fèi)者的的多少少。收收入入有個(gè)個(gè)人收收入、、個(gè)人人可支支配收收入、、個(gè)人人可任任意支支配收收入、、貨幣幣收入入和實(shí)實(shí)際收收入。。個(gè)人收收入是是指城城鄉(xiāng)居居民各各種來(lái)來(lái)源的的收入入之和和。收收入的的多少少，反反映了了購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力水水平的的高低低。可支配配收入入是指指?jìng)€(gè)人人收入入減去去直接接交納納的各各項(xiàng)稅稅款（（如所所得稅稅等））和非非稅性性負(fù)擔(dān)擔(dān)（如如捐款款、罰罰款等等）之之后的的余額額?？扇我庖庵渑涫杖肴胧侵钢缚芍е涫帐杖霚p減去為為生活活所必必需的的支出出（如如食品品、衣衣服等等）和和其他他固定定支出出（如如分期期付款款等））之后后的余余額。。長(zhǎng)三角角地區(qū)區(qū)：13個(gè)個(gè)城市市居民民家庭庭人均均可支支配收收入超超過(guò)萬(wàn)萬(wàn)元，，上海海、寧寧波、、紹興興高于于1.5萬(wàn)萬(wàn)元。。三、自自然環(huán)環(huán)境（（或物物質(zhì)環(huán)環(huán)境地理位位置地質(zhì)地地貌自然風(fēng)風(fēng)光氣溫氣氣候四、基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施環(huán)環(huán)境交通能源通訊給排水水排污五、技技術(shù)環(huán)環(huán)境科技發(fā)發(fā)展促促使人人們的的消費(fèi)費(fèi)觀念念、購(gòu)購(gòu)物方方式及及零售售業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)發(fā)發(fā)生革革命消費(fèi)觀念消費(fèi)者者的需需求層層次大大大提提高，，人們們更加加追求求與精精神需需求相相關(guān)的的滿足足，因因而市市場(chǎng)上上消費(fèi)