房地產(chǎn)波及稅種

房地產(chǎn)開發(fā)稅收政策中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院樊勇CompanyLogo

房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)涉及的稅種

按照房地產(chǎn)開發(fā)流程順序轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)開發(fā)建設(shè)、裝飾裝潢商品房銷售銷售轉(zhuǎn)讓二級(jí)市場使用物業(yè)管理房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)涉及的稅種有12個(gè)，分別是：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅、車船稅。環(huán)節(jié)1轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

權(quán)利許可證照及其他有效證明：土地使用權(quán)證行政管理部門：國土資源行政管理部門涉及主要稅種、稅率：

1.耕地占用稅：按納稅人實(shí)際占用的耕地面積計(jì)稅，按照規(guī)定稅額一次性征收

2.契稅：按購置土地付出的經(jīng)濟(jì)利益的3%—5%繳納

3.營業(yè)稅：按轉(zhuǎn)讓收入及預(yù)收賬款金額的5%繳納

4.城市維護(hù)建設(shè)稅：按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)營業(yè)稅稅額的7%（或5%、1%）繳納

5.教育費(fèi)附加：按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)營業(yè)稅稅額的3%繳納6.印花稅：按合同所載金額萬分之五貼花。土地使用權(quán)證按件貼花5元

7.土地使用稅：按納稅人占用的土地面積和定額稅率計(jì)算繳納8.土地增值稅：稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率

9.個(gè)人所得稅：個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)能提供取得土地使用權(quán)支付價(jià)款發(fā)票或合法有效憑證的，按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)取得的價(jià)款總額扣除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，按20%的稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅；對不能提供的，按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)取得的價(jià)款總額，按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的附征率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅繳納主體：轉(zhuǎn)讓企業(yè)個(gè)人征收部門：地稅部門（或國土代征部門）環(huán)節(jié)2開發(fā)建設(shè)、裝飾裝潢

權(quán)利許可證照及其他有效證明：項(xiàng)目立項(xiàng)備案、建設(shè)許可證、施工許可證、規(guī)劃許可證、招投標(biāo)書、裝飾裝潢工程招投標(biāo)合同行政管理部門：發(fā)改委、建設(shè)局、規(guī)劃局、建設(shè)招投標(biāo)行政管理部門涉及主要稅種、稅率：

1.營業(yè)稅：工程施工按工程結(jié)算收入的3%繳納；勘探、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、其他服務(wù)業(yè)按收入的5%繳納；境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人由建設(shè)單位代扣代繳

2.城市維護(hù)建設(shè)稅：按建筑營業(yè)稅稅額的7%（或5%、1%）繳納

3.教育費(fèi)附加：按建筑業(yè)稅稅額的3%繳納

4.印花稅：工程施工按合同金額的萬分之一繳納；勘探、設(shè)計(jì)按合同的萬分之五繳納5.城鎮(zhèn)土地使用稅：按納稅人占用的土地面積和定額稅率計(jì)算繳納

6.企業(yè)所得稅：對賬簿健全的納稅人采用查賬征收方式，賬簿不健全的納稅人采用核定征收方式，境外機(jī)構(gòu)的預(yù)提所得稅由建設(shè)單位代扣代繳

7.個(gè)人所得稅：對賬簿健全的納稅人采用查賬征收方式，由納稅人自行向工程項(xiàng)目所在地申報(bào)繳納個(gè)人所得稅；對賬簿不健全的納稅人在工程項(xiàng)目所在地采用核定征收方式征收個(gè)人所得稅，核定征收率、征收方式由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定繳納主體：建筑工程承包企業(yè)；勘探、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、其他服務(wù)單位及個(gè)人征收部門：稅務(wù)部門環(huán)節(jié)3商品房銷售權(quán)利許可證照及其他有效證明：

1.商品房銷售面積明細(xì)表

2.商品房銷售許可證3.國有土地使用權(quán)變更登記轉(zhuǎn)讓證明書

4.房屋所有權(quán)證書行政管理部門：房地產(chǎn)行政管理部門、國土資源行政管理部門涉及主要要稅種、、稅率：：1.營業(yè)稅：：按銷售售收入及及預(yù)收款款金額的的5%繳納2.城市維護(hù)護(hù)建設(shè)稅稅：按銷銷售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)營業(yè)業(yè)稅稅額額的7%（或5%、1%）繳納3.教育費(fèi)附附加：按按銷售不不動(dòng)產(chǎn)營營業(yè)稅稅稅額的3%繳納4.土地增值值稅：按按銷售收收入及預(yù)預(yù)收賬款款金額預(yù)預(yù)征，納納稅人自自2007年2月1日起按《國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)土土地增值值稅清算算管理有有關(guān)問題題的通知知》（國稅發(fā)發(fā)【2006】187號(hào)）規(guī)定定到主管管稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)辦理理稅款清清算手續(xù)續(xù)5.印花稅：：按商品品房購銷銷合同金金額的萬萬分之五五繳納。。土地使使用權(quán)證證、房屋屋產(chǎn)權(quán)證證按件貼貼花五元元6.房產(chǎn)稅：：按房產(chǎn)產(chǎn)計(jì)稅余余額的1.2%繳納；按按房屋（（出租））租金收收入的12%繳納7.城市房地地產(chǎn)稅（（外商投投資企業(yè)業(yè)）：按按房產(chǎn)計(jì)計(jì)稅余額額的1.2%繳納；按按房屋（（出租））租金收收入的18%繳納8.城鎮(zhèn)土地地使用稅稅：按實(shí)實(shí)際占用用的土地地面積和和定額稅稅率計(jì)算算繳納9.企業(yè)所得得稅：國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于印發(fā)發(fā)《房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營業(yè)務(wù)企企業(yè)所得得稅處理理辦法》（國稅發(fā)發(fā)【2009】31號(hào)）繳納主體體：房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)征收部門門：稅務(wù)務(wù)部門環(huán)節(jié)4銷售轉(zhuǎn)讓讓二級(jí)市市場權(quán)利許可可證照及及其他有有效證明明：1.國有土地地使用權(quán)權(quán)證書2.房屋所有有權(quán)證書書行政管理理部門：：房地產(chǎn)產(chǎn)交易行行政管理理部門涉及主要要稅種、、稅率：：1.營業(yè)稅：：按5%繳納（2006年6月1日后，個(gè)個(gè)人轉(zhuǎn)讓讓購買不不足5年的住房房，全額額征收；；轉(zhuǎn)讓購購買超過過5年的普通通住房免免征，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓購買買超過5年的非普普通住房房按差額額征收））2.城市維護(hù)護(hù)建設(shè)稅稅：按營營業(yè)稅稅稅額的7%（或5%、1%）繳納3.教育費(fèi)附附加：按按銷售不不動(dòng)產(chǎn)營營業(yè)稅稅稅額的3%繳納4.土地增值值稅：按按評(píng)估價(jià)價(jià)格法征征收，按按購買時(shí)時(shí)發(fā)票所所載金額額每年遞遞增5%作為扣除除項(xiàng)目征征收，核核定征收收個(gè)人之之間互換換自有居居住用房房地產(chǎn)的的，經(jīng)當(dāng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)務(wù)機(jī)關(guān)核核實(shí)，可可以免征征土地增增值稅，，對居民民擁有的的普通住住宅，在在其轉(zhuǎn)讓讓時(shí)暫免免征收土土地增值值稅。個(gè)個(gè)人因工工作調(diào)動(dòng)動(dòng)或改善善居住條條件而轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓原自自用非普普通住房房，經(jīng)向向稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)的申申報(bào)核準(zhǔn)準(zhǔn)，凡居居住滿5年或5年以上的的，免予予征收土土地增值值稅；居居住滿3年未滿5年的，減減半征收收土地增增值稅；；居住未未滿3年的，按按規(guī)定計(jì)計(jì)征土地地增值稅稅5.個(gè)人所得得稅：財(cái)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓所得，，按20%的稅率繳繳納。納納稅人可可憑原購購房合同同、發(fā)票票等有效效憑證，，經(jīng)稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)審審核后，，允許從從其轉(zhuǎn)讓讓收入中中減除房房屋原值值、轉(zhuǎn)讓讓住房過過程中繳繳納的稅稅金及有有關(guān)合理理費(fèi)用。。納稅人人未提供供完整、、準(zhǔn)確的的房屋原原值憑證證，不能能正確計(jì)計(jì)算房屋屋原值和和應(yīng)納稅稅額的，，稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)可對對其實(shí)行行核定征征稅，即即按納稅稅人住房房轉(zhuǎn)讓收收入的一一定比例例核定應(yīng)應(yīng)納個(gè)人人所得稅稅額（對對出售自自有住房房并擬在在現(xiàn)住房房出售1年內(nèi)按市市場價(jià)重重新購房房的納稅稅人，其其出售現(xiàn)現(xiàn)住房所所繳納的的個(gè)人所所得稅，，全部或或部分退退還納稅稅保證金金；對個(gè)個(gè)人轉(zhuǎn)讓讓自用5年以上，，并且是是家庭唯唯一生活活用房取取得的所所得，免免征個(gè)人人所得稅稅）6.印花稅：：按商品品房購銷銷合同額額的萬分分之五繳繳納，土土地使用用權(quán)證、、房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證按按件貼花花五元繳納主體體：售房房人征收部門門：地稅稅部門房房交所代代征環(huán)節(jié)5使用（產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有有人是房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)、購房房企業(yè)））權(quán)利許許可證證照及及其他他有效效證明明：房房產(chǎn)土土地信信息行政管管理部部門：：房地地產(chǎn)、、國土土資源源行政政管理理部門門涉及主主要稅稅種、、稅率率：1.營業(yè)稅稅：按按房屋屋租金金收入入的5%繳納2.城市維維護(hù)建建設(shè)稅稅：按按營業(yè)業(yè)稅稅稅額的的7%（或5%、1%）繳納納3.教育費(fèi)費(fèi)附加加：按按營業(yè)業(yè)稅稅稅額的的3%繳納4.城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅：按按土地地實(shí)際際占用用面積積和定定額稅稅率計(jì)計(jì)算繳繳納5.房產(chǎn)稅稅：按按房產(chǎn)產(chǎn)計(jì)稅稅余額額的1.2%繳納；；按房房屋（（出租租）租租金收收入的的12%繳納6.城市房房地產(chǎn)產(chǎn)稅：：按房房產(chǎn)計(jì)計(jì)稅余余額的的1.2%繳納；；按房房屋（（出租租）租租金收收入的的18%繳納7.印花稅稅：按按房屋屋出租租合同同租金金金額額的千千分之之一繳繳納8.企業(yè)所所得稅稅：按按應(yīng)納納稅所所得額額的33%（18%或27%）繳納納繳納主主體：：產(chǎn)權(quán)權(quán)所有有人（（房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)、、購房房企業(yè)業(yè)）征收部部門：：稅務(wù)務(wù)部門門環(huán)節(jié)5使用（（產(chǎn)權(quán)權(quán)所有有人是是個(gè)人人）權(quán)利許許可證證照及及其他他有效效證明明：房房產(chǎn)土土地信信息行政管管理部部門：：房地地產(chǎn)、、國土土資源源行政政管理理部門門涉及主主要稅稅種、、稅率率：1.營業(yè)稅稅：按按房屋屋租金金收入入的5%繳納（（個(gè)人人按市市場價(jià)價(jià)格出出租的的居民民住房房減按按3%繳納））2.城市維維護(hù)建建設(shè)稅稅：按按營業(yè)業(yè)稅稅稅額的的7%（或5%、1%）繳納納3.教育費(fèi)費(fèi)附加加：按按營業(yè)業(yè)稅稅稅額的的3%繳納4.城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅：按按土地地實(shí)際際占用用面積積和定定額稅稅率計(jì)計(jì)算繳繳納5.房產(chǎn)稅稅：按按房產(chǎn)產(chǎn)（自自營））計(jì)稅稅余額額的1.2%繳納；；按房房屋（（出租租）租租金收收入的的12%繳納（（個(gè)人人按市市場價(jià)價(jià)格出出租住住房用用于居居住的的，減減按4%繳納；；自用用住宅宅免征征房產(chǎn)產(chǎn)稅、、土地地使用用稅））6.印花稅稅：按按房屋屋出租租合同同租金金金額額的千千分之之一繳繳納7.個(gè)人所所得稅稅：對對個(gè)人人出租租商業(yè)業(yè)用房房取得得的所所得按按20%的稅率率征收收個(gè)人人所得得稅；；出租租居住住房取取得的的所得得按10%的稅率率征收收個(gè)人人所得得稅繳納主主體：：產(chǎn)權(quán)權(quán)所有有人（（個(gè)人人）征收部部門：：稅務(wù)務(wù)部門門環(huán)節(jié)6物業(yè)管管理行政管管理部部門：：房地地產(chǎn)行行政管管理部部門涉及主主要稅稅種、、稅率率：1.營業(yè)稅稅：按按物業(yè)業(yè)管理理服務(wù)務(wù)費(fèi)收收入的的5%繳納2.城市維維護(hù)建建設(shè)稅稅：按按建筑筑營業(yè)業(yè)稅稅稅額的的7%（或5%、1%）繳納納3.教育費(fèi)費(fèi)附加加：按按建筑筑營業(yè)業(yè)稅稅稅額的的3%繳納