房地產策劃案例江北董家溪

委托方：中房集團重慶分公司執(zhí)行方：

中房集團?江北董家溪項目

市場調查報告調研活動簡介---------P3-6調研結果---------P7-1281、宏觀經濟及背景分析2、調查樣本的背景資料3、潛在購房者購房需求研究4、對董家溪項目本身的測試5、消費者購房的信息來源

項目定位及市場建議----P128-140目

錄第一部分：目標市場消費者結構特征第二部分：目標市場消費者消費特征

---消費者為什么會購買？---消費者購買什么樣的房子？---消費者購房有哪些行為特征？---有哪些因素影響著消費者的購房？

第三部分：樓盤推廣策略建議

為中房集團重慶董家溪項目的市場定位和產品定位提供市場依據。分析市場因素對房地產定位的影響，為董家溪項目的市場營銷及推廣提供思路和建議。

了解并把握市場和用戶的特征，挖掘潛在消費群的有效賣點，從多角度多層次探求消費者的需求。

分析購房消費群的態(tài)度和行為，研究“民居”概念的可行性，為董家溪項目提供實效的行銷策略。調研活動簡介目的內容定性研究：四組焦點小組座談會定量研究：問卷入戶調查：180個有效樣本定點攔截調查：100個有效樣本

CATI電話調查：500個有效樣本以中房董家溪項目位置為中心，江北區(qū)為主要抽樣調查區(qū)域，輻射對面的渝中區(qū)和沙坪壩部分區(qū)域。項目周期：2003年6月10日——2003年7月15日定性研究：2003年6月21日、22日、25日、28日定量研究：2003年6月15日——7月5日調研活動簡介調查時間調查地區(qū)樣本配額研究設計第一部份：定性研究—焦點小組座談會研究區(qū)域：重慶市江北區(qū)、渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)座談會組次：四組目標與會者：第一組：江北區(qū)已經購置了中高檔小區(qū)住房的現有消費者第二組：江北區(qū)潛在購房的消費者（配額完成）第三組：渝中區(qū)潛在購房的消費者（配額完成）第四組：沙坪壩區(qū)潛在購房的消費者（配額完成）座談會執(zhí)行時間：第一組：2003年6月21日下午2：30—5：00第二組：2003年6月25日下午2：30—5：00第三組：2003年6月27日晚上6：30—8：30第四組：2003年6月29日下午2：30—4：30第二部分：定量研究—問卷調查研究區(qū)域：江北區(qū)、渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)抽樣方法：入戶采用分層隨機抽樣；售樓點攔截采用配額抽樣，電話調查采用簡單隨機抽樣。目標被訪者：已經購置中高檔小區(qū)住宅的現有消費者；未來24月內計劃購置小區(qū)住宅的潛在消費者。

訪問執(zhí)行時間：

2003年6月15日—2003年7月5日研究設計甄別條件：（潛在消費者的界定要求）1）未來24個月內有明確購房意向2）購房首選區(qū)域里包括有江北區(qū)3）對購房問題有建議權或決策權4）能承受套內單價在2000元及以上1、宏觀經濟及背景分析1.1重慶市房地產市場概況2002年是重慶市房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的一年，政府出臺了一系列激活房市、引導和調動住房消費的政策，有力地促進了我市房地產市場的發(fā)展。2002年我市房地產市場的總體狀況是：住房消費環(huán)境得到改善、房地產市場交易日趨活躍、消費者購房信心進一步增強。1、政府努力改善住房消費環(huán)境，切實維護購房者權益。主要體現在：1）商品房買賣合同實行聯機備案，根除“一房多售、重復抵押”現象；2）以套內面積計價，化解商品房面積糾紛；3）建立商品房預售資金監(jiān)管制度，保障預售資金用于工程建設；4）建立信用檔案信息系統(tǒng)，保證市場信息暢通；5）解決“兩證”歷史遺留問題，重塑市場主體信心。

2、在市場機制上，政府采取積極有效的政策措施，刺激我市住房消費。1）降低房地產交易環(huán)節(jié)的規(guī)費，減輕購房者的負擔；2）制定激活房地產市場的10條規(guī)則，調動了購房者的熱情；3）實施路橋收費改革和土地出讓公示招標制度；4）主動開展有利于重慶市乃至西部地區(qū)房地產發(fā)展的研討活動；5）舉辦多種形式的房地產市場交易會，活躍市場，促進消費。

1.2重慶市房地產市場概況重慶直轄六年來，房地產業(yè)進入了快速發(fā)展的新時期，全市累計完成房地產及住宅投資859.53億元，年均增長28.1%，占全市社會固定資產總投資的22.1%；全市累計房屋交易面積3616.39萬平方米，成交金額509.05億元，實現房地產增加值287.4億元。2002年全市累計完成房地產開發(fā)投資245.91億元，同比增長25%，比去年凈增49.24億元。從當年竣工1390.73萬平方米商品房構成來看，商品住宅1033.60萬平方米，比去年同期上升40%；商業(yè)營業(yè)用房266.30萬平方米，同比增長37.5%；辦公樓50.01萬平方米，同比下降11.7%；其他80.82萬平方米。全年合計銷售商品房1016.58萬平方米，平均銷售價格為1556元／平方米，比去年同期上升114元／平方米。其中，商品房銷售均價為1277元，比去年同期上升146元。個人購房比重由1997年的50.1%上升到91.6%，人均居住面積達到12平方米，城鎮(zhèn)居民已告別短缺時代，消費理念和需求發(fā)生質的變化，由簡單滿足生活需要的“居者有其屋”躍升到更加注重質量、品牌、環(huán)境、智能的更高更新，休閑享受“小康生活”的時尚追求。2002年，重慶市主城區(qū)審批土地1060宗，面積6860公頃；全年批準入市項目210個，面積達601萬平方米。據估計，2003年重慶市土地市場的總體趨勢為：土地增量、存量供應同步增長，但以存量供應為主。專家估計，2003年，北部新區(qū)和南岸區(qū)將表現突出，成為消費者購房的首選區(qū)域，成為我市房地產交易市場的兩個主題板塊。1.3重慶市房地產市場概況2003年上半年，重慶市主城區(qū)商品房銷售成交面積達到５３２.８６萬平方米，成交金額達１０５.８８億元，成交均價為每平方米１９８７元。分別比2002年同期增長68.1％、75.4％、4.4%。據預測，今年下半年房產市場競爭加劇，房價穩(wěn)中有升。據分析，目前重慶樓市“熱度”是比較理性的、正常的，是與重慶社會經濟發(fā)展的要求相適應的，沒有產生過熱的現象。根據到2010年我市城鎮(zhèn)化率將達到50%的城鎮(zhèn)化發(fā)展目標，十年間，重慶市將新增城鎮(zhèn)人口600萬人；如果按每人25平方米的建筑面積計算，僅新增城鎮(zhèn)人口住房總需求量就超過了1.5億平方米，如果將其中一半由房地產開發(fā)來完成，平均每年也可達800萬平方米。此外，重慶市主城區(qū)尚有400多萬平方米的危舊房。據測算，每改造1平方米危舊房，將產生3.5平方米的新房需求，據此計算，僅主城區(qū)的危舊房改造就將帶來約1500萬平方米的住房要求。2003年一季度，重慶市房地產開發(fā)繼續(xù)保持快速、均衡、良好的發(fā)展態(tài)勢。全市累計完成房地產開發(fā)投資43.73億元，同比增長41.3%；商品房竣工面積120.74萬平方米，同比增長1.3倍；商品房銷售勢頭強勁，共計銷售面積131.9萬平方米，同比增長1.1倍，大于商品房的竣工面積，其中，商品住宅銷售面積為110.11萬平方米，占銷售總量的83.5%。投資和市場的良好發(fā)展勢頭說明不存在過熱、過量、比例失調，泡沫經濟的問題。1.4江江北區(qū)區(qū)概況況江北區(qū)區(qū)是重重慶市市主城城區(qū)之之一，，位于于嘉陵陵江、、長江江交匯匯處北北岸，，東、、南、、西三三面分分別與與巴南南、南南岸、、渝中中、沙沙坪壩等等區(qū)隔隔江相相望，，北與與渝北北區(qū)接接壤。。江北北區(qū)擁擁有214平方方公里里土地地，47萬萬人口口，轄轄8街街3鎮(zhèn)鎮(zhèn)168個個居委委會和和81個村村委會會，是是重慶慶市規(guī)規(guī)劃的的行政政、信信息、、金融融、科科技文文化中中心及及中央央商務務區(qū)和和交通通樞紐紐。江北區(qū)區(qū)擁有有重慶慶最發(fā)發(fā)達的的交通通，區(qū)區(qū)中心心距重重慶港港7公公里、、火車車站3公里里，乘乘車20分分鐘即即可到到重慶慶江北北國際際機場場，機機場國國內航航線通通達46個個城市市。江江北區(qū)區(qū)境內內交通通便利利，嘉嘉陵江江大橋橋及復復線橋橋、黃黃花園園大橋橋、石石門大大橋、、大佛佛寺大大橋等等和規(guī)規(guī)劃建建設的的共13座座橫跨跨長江江、嘉嘉陵江江的公公路、、鐵路路大橋橋將江江北區(qū)區(qū)和渝渝中區(qū)區(qū)、沙沙坪壩壩等主主城區(qū)區(qū)緊密密相連連。江北區(qū)區(qū)是重重慶重重要的的商貿貿區(qū)和和物資資集散散地，，家樂樂福、、重百百集團團、國國美、、新世世紀等等大型型商企企落戶戶江北北，觀觀音橋橋農貿貿市場場為全全國最最大的的室內內農貿貿市場場，銷銷售量量居全全國第第二，，江北北商業(yè)業(yè)城面面積達達37.5萬平平方米米,觀觀音橋橋、五五里店店、大大石壩壩三大大商業(yè)業(yè)圈和和江北北步行行該街街也正正在積積極建建設中中。1.5江江北區(qū)區(qū)人口口概況況江北區(qū)區(qū)有居居民常常住戶戶數15.85萬戶戶，總總人口口46.65萬萬人，，其中中，非非農業(yè)業(yè)人口口36.52萬萬人，，農業(yè)業(yè)人口口10.13萬萬人；；總人人口中中男女女比重重為50.88：49.12；戶戶平均均人口口為2.94人人；人人口密密度為為每平平方公公里2156人人，僅僅次于于渝中中區(qū)。。江北北區(qū)2001年年末全全社會會從業(yè)業(yè)人員員數為為26.61萬萬人。。本項目目位于于董家家溪片片區(qū)，，屬華華新街街地區(qū)區(qū)。截截止到到2001年底底，該該地區(qū)區(qū)有居居民戶戶數為為17300戶戶，比比上一一年增增長78戶戶，增增長率率1.63%；；該地地區(qū)有有人口口56296人人，比比上年年增長長2012人，，增長長比率率為3.71%，為為全區(qū)區(qū)12個地地區(qū)中中人口口年增增長最最快的的地區(qū)區(qū)。1.6江江北區(qū)區(qū)經濟濟發(fā)展展概況況2001年年，江江北區(qū)區(qū)完成成國內內生產產總值值56.26億億元，，比上上年增增長11.1%，增增長幅幅度在在都市市發(fā)達達經濟濟圈中中位居居第一一；其其中，，第一一、第第二、、第三三產業(yè)業(yè)增加加值分分別為為1.21、34.93、20.12億元元。2001年年，全全區(qū)完完成固固定資資產投投資42.08億元元，其其中房房地產產開發(fā)發(fā)完成成投資資18.73億億元，，比上上年增增長41.55%。。2001年年，江江北區(qū)區(qū)全年年實現現社會會消費費品零零售總總額35.23億元元，比比上年年增長長9.97%，，比上上年的的增幅幅快4.04個個百分分點，，比全全市的的增幅幅快1.27個個百分分點。。2001年年末，，江北北區(qū)金金融機機構存存款余余額達達136.16億元元，比比年初初增長長23.68%，其其中居居民儲儲蓄存存款余余額達達63.34億億元，，比年年初增增長27.17%。。1.7江江北區(qū)區(qū)房地地產開開發(fā)概概況江北區(qū)區(qū)近兩兩年固固定資資產投投資勢勢頭強強勁，，其中中，外外地房房地產產開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)在全全區(qū)固固定資資產的的投資資額度度上穩(wěn)穩(wěn)步上上升。。2001年，，江北區(qū)全年年固定資產投投資完成42億元，同比比增長41.9%，其中中，房地產開開發(fā)完成投資資18.72億元，同比比增長41.55%，在在房地產項目目投資中，完完成住宅投資資10.4億億元，同比增增長93.4%。2001年，全區(qū)區(qū)房屋竣工面面積57.15萬平方米米，同比增長長45.53%，其中住住宅竣工40.6萬平方方米，比上年年增長27.99%；截截止2001年末，全區(qū)區(qū)房屋空置面面積42.77萬平方米米，同比增長長41.81%，其中住住宅空置24.1萬平方方米，同比增增長16.25%。2、調查樣本本的背景資料料2.1樣本本構成總有效樣本(780個)=A類(280個個)+B類(500個個)A類---入戶戶樣本180個加定點攔攔截樣本100個，合計計280個；；B類---CATI電話調查樣本本500個；；樣本總數：780個調查顯示：女性在整個家家庭購房決策策者中扮演了了重要的角色色，特別是對對房源信息的的收集和篩選選，起著決定定性的推薦作作用。2.2樣本本年齡構成調查顯示：樣樣本年齡呈低低齡化的趨勢勢。20--30歲的消消費者是目前前置業(yè)的主力買家之一；；其次，是年年齡在45歲歲以上年齡段段的消費者。。這表明，目目前置業(yè)的主要人群群在年齡結構構上呈兩極分分化，低齡者者和高齡者是是主力。2.3樣本本職業(yè)構成小結：在A類調查樣本群群體中，“一一般職工”和和“私營業(yè)主主”成為兩類類最大數量的的被訪對象，占總比例例的50%以以上。而在B類調查樣本中中，“一般職職工”、“事事業(yè)單位人員員”、“管理人員”成為為最集中的被被訪對象，比比例達到7成成以上；本次次調查采用的的三種調查方方式所獲得的樣本本，比較均勻勻地覆蓋了地地塊周圍的樣樣本以及樣本本所具有的職職業(yè)特征。2.4樣本本文化程度由于調查在樣樣本“職業(yè)”背景進行了配配額的設計，，因此，本次次研究的有效效樣本群體總總體文化程度度（素質）高高于全市平均均水平，較高高文化背景的的樣本，以便便研究高文化化背景層次的的細分市場在在置業(yè)方面的的行為特征。。（樣本：280個）2.5樣樣本家庭構成成（樣本：280個）2.6樣本生活階段段分析顯示，住住房需求量最最大的兩個購購房群體是：（1）家庭中孩子逐逐漸長大面臨臨成家，需要要一套獨立新新房或人口增增多、孩子成成人需要擴大大居住空間的的家庭；（2）家庭中有有孩子正在念念書，家庭為為了孩子能在在一個比較好好的學校里就就讀，會綜合合考慮購置并并搬遷到一個個有好的學校校配置的新住住宅社區(qū)。（樣本：780個）2.7樣樣本收入水平平調查結果果：從被被訪者的的個人月月收入來來看，普普遍偏低低（月收收入低于于1200元的的占58.34%）），而家家庭月收收入在2000—3000元的家家庭比重重最大，，達到30.56%。。700元-701-1200元1201-1500元1501-2000元2001-3000元3000元+27.78%30.56%16.67%11.67%8.89%4.44%個人月收收入家庭月收收入1200元-1201-2000元2001-3000元3001-4000元4001元+12.22%25.00%30.56%21.11%11.11%（樣本：：280個）2.8樣樣本理財財意向調查顯示示：“購置房產產”、“金融投資資”、“教育投資資”是被訪者者投資理財的三三大主要要方向；；消費者者首選房房地產作作為投資資項目，，為該區(qū)區(qū)域的房地產產需求市市場提供供了大量量的客戶戶、投資資者。3、潛在在購房者者購房需需求分析析3.1.1置置業(yè)類類型研究顯示示：“第一次置置業(yè)”買的是一一個落腳腳的地方方；樣本本中“自購房用用于居住住”的占93.44%，仍仍然是最最主要的的購房群群體；有有28.13%的樣本本已經擁擁有一套套商品房房或其他他形式的的自有住住宅,成成為“以提高生生活品質質”的多次置置業(yè)群體體,這這部分樣樣本以45歲以以上年齡齡段的被訪者者為主,他們大大多數事事業(yè)有成成，家庭庭和睦、、穩(wěn)定，，他們在在年輕時時購置的的商品房房或房改改房已經經到了更更新換代代的時候候，隨著著住房二二、三級級市場的的開放，，他們潛潛在的需需求得以以釋放，，成為購購房的次次級主力力群體。。此外，，還有近近7%的的消費者者屬于純純粹的“投資型”購房者。。3.1.2置置業(yè)類類型細分分3.2置置業(yè)業(yè)態(tài)度調查顯示示：目前消費費者購置置房產一一般都持持有“保值”的觀念。。一套住房的居居住周期期為7～～10年年左右，，隨著生生活水平平的提高高和人們們對住房質量量的提升升而不斷斷變化，，分階段段置業(yè)，，購房梯梯度消費費的觀念念得到大眾眾的認可可。重慶為組組團式格格局，目目前消費費者工作作與居住住在同區(qū)區(qū)的比例例比較高高，原有的社社會關系系、單位位紐帶、、家庭結結構、親親戚結構構，決定定了消費費者希望生生活在自自己熟悉悉的環(huán)境境中，希希望在現現在工作作和居住住的區(qū)域域內購置住住房的消消費者比比重也超超過60%。調查顯示示：在一一個企事事業(yè)單位位中（比比如學校校），同同事之間間置業(yè)選選擇有很強的的關聯性性。而且且，他們們購房置置業(yè)一旦旦成為潮潮流，跟跟風的現象就比比較嚴重重，很容容易形成成“團購”。3.3.1社社區(qū)類類型最受歡迎迎第二選擇擇（樣本：：180個）消費者喜喜愛的小區(qū)布局局從以前前的列兵兵式高層層建筑逐逐漸走向向圍合式式小區(qū)；；理想的社社區(qū)：緊緊湊，功功能多樣樣化、功功能分區(qū)區(qū)科學，，自然景景觀+人人造環(huán)境境；中房董家家溪項目目400畝的占占地規(guī)模模，可以以打造一一個中型型規(guī)模的高高檔社區(qū)區(qū)，這樣樣的規(guī)劃劃將得到到消費者者的高度度認可。。調查顯示示：目標購房房者喜歡歡居住在在一個規(guī)規(guī)模為中中等規(guī)模模類型的社區(qū)里里。（選選擇比例例接近80%））3.3.2社社區(qū)規(guī)規(guī)模3.3.3不不同置置業(yè)類型型對社區(qū)區(qū)規(guī)模的的偏好3.3.4不不同年年齡結構構對社區(qū)區(qū)規(guī)模的的偏好3.3.5不不同職職業(yè)背景景對社區(qū)區(qū)規(guī)模的的偏好3.3.6家家庭月月收入與與社區(qū)規(guī)規(guī)模的關關系家庭月收收入與對對“社區(qū)規(guī)模?！钡男枨蟪食收嚓P關，高收收入的購購房群體體，比較偏好好規(guī)模較較大的社社區(qū)。3.3.7購購房總總價與社社區(qū)規(guī)模模的關系系3.3.8社社區(qū)類類型“社區(qū)型住住宅”是潛在購購房群體體居住的的共同選選擇。按照一般般的規(guī)律律，社區(qū)區(qū)規(guī)模越越大，開開發(fā)商就就會投入入更多的的資金進進行配套套設計，，居住者就就會感到到環(huán)境更更加舒適適、生活活更加便便捷。購購物、上上學、醫(yī)醫(yī)療、娛娛樂設施施及物業(yè)管管理等等等方面都都有優(yōu)勢勢。如果社區(qū)區(qū)規(guī)模太太大，就就會受到到購房者者的嚴重重抵觸，，消費者者害怕人人太多產產生不必要的擁擁擠和麻麻煩。有近50%的消消費者選選擇“小型社區(qū)區(qū)”（500戶及以以下）,這說說明隨著著城市人人口密度度的加大和和環(huán)境污污染的加加劇，使使得相當當一部分分高收入入消費群群體傾向向于購買買低密度度的住宅，，從而，，能夠自自由自在在地享受受舒適、、清新的的生活；；總體講，，“首次”和“多次”的置業(yè)者者都偏好好于“中小規(guī)模模的社區(qū)區(qū)”（500～1500戶戶）；“單體樓”的主要目目標購買買者是以以“投資”為目的“買房用于于出租”者，以及及一小部部分“第一次置置業(yè)”的單身群群體。3.4.1建建筑類類型調查顯示示：多層層、小高高層、低低層成為為消費者者對建筑筑類型的的首選。。選擇多層層的占到40.56%，其其次為小小高層占占25%，和中中高層占占13.33%。定性研究發(fā)發(fā)現，消費費者對高層層建筑（望望山望水））的需求比比例呈增長長趨勢，高高層建筑視野野開闊，采采光和通風風良好，成成為消費者者一種新選選擇。（樣本：280個））3.4.2不不同同年齡特征征對建筑類類型的偏好好希望住低層層、多層的的樣本以“45歲及以以上”的年齡段為為最多，希希望居住在小高層層的以“25—29歲”居多，希望望住高層的的以“35—39歲”居多。3.4.3不不同同職業(yè)特征征對建筑類類型的偏好好3.4.4不不同同家庭收入入對建筑類類型的偏好好3.4.5不不同同購房總價價對建筑類類型的偏好好3.5.1戶戶型型需求

1人2人3人4人+現有的居住規(guī)模5.00%16.11%50.56%28.33%希望新居能容納的規(guī)模9.44%18.89%40.56%31.11%調查啟示：：在項目規(guī)規(guī)劃和設計計的時候，，應充分考考慮以下三三種戶型：：1）兩代三三口之家——在本次調查查中占到調調查總體的的44%；；2）三代多多口之家——在本次調查查中占到總總體的27%；3）兩口之之家——包括新婚兩兩口之家和和老齡兩口口之家，占占24%；；3.5.2不不同同家庭結構構的戶型需需求新婚兩口有有46.34%希望望住房能容容納2人；；夫妻加讀書書的孩子型型家庭有57.69%希望住住房能容納納3人；40%的老老兩口希望望首先要能能容納2人人。3.5.3面面積積需求調查顯示：：套內面積積在71～100平方米米的住房市市場需求最最集中,占占到53.3%；其次，面積積在100平方米以以上的住房房，市場需需求累計起起來也達到到30%的的需求；50—70平米的的中小戶型型也有一定定的市場需需求，調查查顯示，占占到總體的的14.4%3.5.4不不同同置業(yè)類型型對面積的的需求“多次置業(yè)”的購房消費費者對大戶戶型住房（（100平平方米+））有較大的的需求，占到47.9%，高高于平均水水平12個個百分比；；3.5.5不不同同職業(yè)背景景對面積的的需求3.5.6對對不不同社區(qū)類類型與面積積的關系3.5.7不不同同家庭月收收入對面積積的需求家庭月收入入與住房面面積呈高度度正相關，，高收入購購房者，住住房面積需需求越大。。3.5.8不不同同購房總價價與面積的的關系3.6.1住住房房空間結構構需求3.6.2不不同同年齡結構構對空間結結構的需求求有幼兒和老老人的“30～39歲”和“45歲以上上”年齡段置業(yè)業(yè)家庭更偏偏好“平層”。3.6.3不不同同職業(yè)背景景對空間結結構的需求求3.6.4不不同同家庭收入入對空間結結構的需求求3.7.1住住房房戶型結構構需求3.7.2住住房房戶型結構構需求隨戶型的增增大，購房房者對空間間結構要求求多樣化，，有層次感感的錯層、、躍層需求比比例呈分散散在各種戶戶型結構當當中。3.7.3住住房房戶型結構構需求3.8.1同同層層戶數需求求調查顯示：：市場主力需需求要求同同層戶數在在4戶為最最佳，占調調查總數的的45%；；項目在規(guī)規(guī)劃時，開開發(fā)商應充分考慮市市場的需求求，采用多多種形式，，設計出既既滿足市場場需求又滿滿足開發(fā)商商利益的房房屋。3.8.2不不同同購房總價價與同層戶戶數的關系系3.9對對衛(wèi)生間間個數的需需求兩室以上的的戶型建議議設計“主主衛(wèi)”和““客衛(wèi)”3.10.1對對陽臺個數數的需求兩室以上的的戶型建議議設計“生生活陽臺””和“休閑閑陽臺”3.10.2對對陽臺形狀狀的需求原音重現:“陽臺最好好有兩個，，一個生活活陽臺，一一個休閑陽陽臺”“陽臺一定定要大，可可以種花，，足不出戶戶在家享受受”（老年年人）“在陽臺上上可以喝茶茶聊天，小小孩可以有有玩的活動動空間”（（中年人））“可以在陽陽臺上放簡簡單的健身身器材”（（年輕人））“主陽臺要要有10M2以上”3.11.1對對主要功能能房的需求求程度戶型設計首首先考慮戶戶型分隔、、通風采光光設計、功功能區(qū)劃分分和聯結的的合理性。。無“暗房”。3.11.2大戶型輔助助用房重要要性分析相對重要相對重要3.11.3需需要面積加加大的功能能房3.11.4大大戶型綜合合分析在設計大戶戶型房屋的的時候，考考慮更多的的是體現居居住的舒適適性。我們們所稱的大大戶型，也也并非是面面積無限制制的大，而而是以滿足足面積合理理、功能完完善為條件件的。例如，一套套讓人居住住舒適的大大戶型中，，除了要有有足夠的客客廳、臥室室、廚衛(wèi)以以外，還應應該有玄關關、衣帽間間、儲藏間間、保姆房房等?；蛟S許，這對于于舒適型的的大戶型來來說，這些些成了不可可或缺的必必須，大戶戶型必須要要設計兩個個以上的陽陽臺和衛(wèi)生生間。大戶型的優(yōu)優(yōu)點：（1）功能能比較完善善，面積的的加大，使使得動靜分分區(qū)、潔污污分區(qū)能夠夠更好地得得到保障；；（2）寬寬敞舒適，，大戶型在在設計上應應充分考慮慮景觀、采采光、通風風的要求，，同時還要要有足夠的的空間來支支配衛(wèi)生間間、廚房的的需要。大戶型的缺缺點：（1）房子子總價高，，消費者購購買的成本本大；（2）假如如設計不當當，很容易易造成面積積浪費，不不能體現其其應有的價價值。3.11.5大大戶型各功功能房分析析功能房需求主臥室私密性要好，面積在20平方米左右，有一個5平米的主衛(wèi)生間，最好有一個觀賞陽臺至少是陽光窗，放兩張椅子，可以觀賞風景。書房采光好，但一定處于整個住房里最隱蔽的位置，有一個已經規(guī)劃好的凹進去的書柜?？蛷d明亮，面積30～50平米，連接一個大露臺；有時會承擔小型辦公室的作用。廚房需要一個方正的廚房，可以有兩個人的活動空間，最好有一個放電視的地方，打發(fā)做飯的時間，面積8～15平米。休閑陽臺有一個大露臺，面積10平米+；“陽臺一定要大，可以種花，足不出戶在家享受”（老年人）；“在陽臺上可以喝茶聊天，小孩可以有玩的活動空間”（中年人）；“可以在陽臺上放健身器材”（年輕人）生活陽臺很必須衛(wèi)生間明衛(wèi)其他增加一個娛樂休閑房或空間；“衛(wèi)生間”和“廚房”分開。3.12交交房標標準的需求求購房群體對對“毛坯房房”的需求求比例呈現現降低的趨趨勢。開發(fā)商可對對交房標準準形式作創(chuàng)創(chuàng)新，以區(qū)區(qū)別于同質質性樓盤。。3.13.1對對物業(yè)管理理需求消費者的聲聲音“開發(fā)商實實現自己的的承諾”“開發(fā)商有有好的為用戶服務務的心態(tài)，才會全心心全意服務務”“維修要及及時解決””“管理體系系正規(guī)，不不要存在太太多隨機性性”“物業(yè)管理理的從業(yè)人人員穩(wěn)定，，素質很重重要，著裝裝、儀態(tài)好好”“我覺得′′龍湖‵和和′錦繡山山莊‵物業(yè)業(yè)管理不錯錯”“物業(yè)管理理也有ISO900論證”“有專業(yè)的的物管公司司”“收多少錢錢就價值多多少”“人性化服服務，比業(yè)業(yè)主先想到到”重慶的消費費者對小區(qū)區(qū)物業(yè)管理理的要求很很基本。3.13.2對對物業(yè)管理理需求3.14.1社社區(qū)配套需需求需求排位康樂設施需求需求百分比1有線數字電視22.83%2中心綠地花園20.17%3商場設施14.21%4寬帶上網13.46%5住戶專用小巴12.02%6私人會所/俱樂部/小型兒童游戲處9.77%7停車位7.54%3.14.2社社區(qū)公共配配套需求3.14.3社社區(qū)商業(yè)配配套設施需需求需求排位康樂設施需求需求百分比1品牌性的社區(qū)服務超市68.9%2便利商品55.4%3餐飲小吃街54.6%4洗衣店54.3%5書店47.1%6花店40.7%7餐飲快餐店36.8%8西點面包店32.1%9照片沖印店26.4%10中餐廳23.2%11西餐廳16.1%12家庭飾品店11.8%3.14.4社社區(qū)康樂配配套設施需需求需求排位康樂設施需求需求百分比1健身房57.1%2休閑設施40.7%3圖書閱覽室40.4%4棋牌室33.6%5游泳館33.6%6健身器材31.4%7咖啡廳31.1%8跑步專用道路30.0%9老年人活動中心28.9%10兒童娛樂室27.5%11網球場25.7%12籃球場23.2%13網吧21.1%14體操房18.2%15臺球室18.2%16乒乓球室17.9%17排球場16.4%按照經驗，，每千人要要有200～300平方米的的康樂設施施配套，中中房董家溪溪社區(qū)能容容納近2萬萬人居住，，因此，康康樂設施的的最優(yōu)供給給量為6000平米米左右。3.15對對景觀觀和朝向的的需求3.16對對整體體建筑風格格的需求3.17.1對對居住在大大橋附近的的態(tài)度3.17.2對對居住在大大橋附近的的態(tài)度正面意見負面意見交通方便42.69%灰塵大、吵鬧26.54%環(huán)境好32.51%不愿住大橋附近14.39%可能會29.59%空氣不好環(huán)境不好3.92%外部自然景觀好6.04%

愿住大橋附近5.34%

空氣好可看到江面4.31%

3.18.1不不同職業(yè)背背景對付款款方式的選選擇調查顯示：：37.14%的購房房者選擇“按揭”購房，29.64%的購房者者傾向“分期付款”；不同職業(yè)背背景的購房房者在選擇擇付款方式式上有明顯顯的不同；；43.48%的“企業(yè)管理人人員”和29.09%的“私營業(yè)主“購房時傾向向于“分期付款”；57.14%的“事業(yè)單位職職員”和“專業(yè)技術人人員”傾向于“按揭付款”購房。3.18.2不不同年齡段段對付款方方式的選擇擇3.18.3不不同家庭收收入水平對對付款方式式的選擇3.19.1對對房子總價價的承受能能力結果分析：：被訪者對購購房總價承承受能力較較弱。單套套總價在10--15萬的購購買需求最最大,占40.6%和39.05%；；其次，是單單套總價在在15--20萬的的住房，需需求分別是是31.1%和26.63%；排在需需求第三位位的是20—25萬元的的住房，需需求比例分分別為14.2%和和10.6%。3.19.2不不同年齡特特征對購房房總款的承承受能力3.19.3不不同職業(yè)特特征對購房房總款的承承受能力結果分析：：事業(yè)單位員員工（如教師、醫(yī)生等））、企事業(yè)業(yè)單位管理人員、專業(yè)人員員的購房群體體總價的承承受能力相對對較強，其其中單套總價能承受受15--25萬元的比例分別達達到66.67%、、84.78%、80.65%。3.19.4不不同家庭收收入水平對對購房總款款的承受能能力結果分析：：購房群體總總價的承受受能力與目目前家庭經經濟收入呈呈高度正相相關。高收收入群體即即有一定的的經濟積蓄，，并且，他他們目前仍仍然有比較較穩(wěn)定的收收入來源。。3.19.5不不同社區(qū)規(guī)規(guī)模與購房房總款的關關系調查結果：：分析顯示，，隨著消費費者對“社區(qū)規(guī)模”需求的加大大，購房總總價的支付付能力也相相應增強。。有實力的買家家傾向于購購買較大規(guī)規(guī)模的社區(qū)區(qū)樓盤，因因為，有開開發(fā)實力保保障和全面面的配套設設施。3.20對對按揭揭首付付款的的承受受能力力結果分分析：：被訪者者選擇擇首付付款金金額在在3.1萬萬--4萬萬元所所占比比例最最大，，達32.05%；；其次次是2.1--3萬萬元，，占28.21%；；選擇擇首付付款在在4--5萬元元和首首付款款在9萬元元以上上的比比重一一樣，，都為為8.97%，，經分分析發(fā)發(fā)現，，能夠承承受首首付款款在9萬元元以上上的樣樣本都都為購購買150平方方米大大戶型型的高高端消消費者者。3.21對對月按按揭款款的承承受能能力結果分分析：：被訪者者在考考慮按按揭月月供款款能力力時,充分分考慮慮了自自身的的經濟濟收入入水平平。選選擇月月供款款在600—900元之之間的的樣本本所占占比例例最大大，達達41.77%；其其次是是月供供款在在300--600元之之間，，占30.38%；；能承承受受月月供供款款在在1500元元及及以以上上的的消消費費者者很很少少，，只只占占了了調調查查總總體體的的5.05%。。4、、對對董董家家溪溪項項目目本本身身的的測測試試4.1.1對對““民民居居””建建筑筑風風格格的的需需求求（（A類））4.1.2對對““民民居居””建建筑筑風風格格的的需需求求（（B類））4.2.1對對項項目目單單價價的的預預期期調查查分分析析：：調查查顯顯示示，，由由于于董董家家溪溪片片區(qū)區(qū)已已經經逐逐漸漸形形成成氣氣候候，，消消費費者者對對本本項項目目的的預預期期也也比比較較好好，，因因此此，，經綜綜合合評評估估后后，，建建議議本本項項目目開開盤盤價價格格可可采采用用低低開開高高走走的的策策略略，，開開盤盤價價定定位位在在1900～～2100元元每每平方方米米（（套套內內面面積積）），，隨隨后后根根據據市市場場狀狀況況逐逐步步拉拉高高。。4.2.2對對項項目目開開盤盤單單價價的的最最高高預預期期N卻失值平均值中位數眾數標準差全距最小值最大值ValidMissingMeanMedianModeStd.DeviationRangeMinimumMaximum18010021222100200022.1325160015003100分析析發(fā)發(fā)現現：：消消費費者者對對本本項項目目開開盤盤單單價價的的預預期最最高高單單價價為為2355元元每每平平方方米米，，其其中中，，能能承受受的的開開盤盤單單價價最最高高拐拐點點為為2500元元，，超超過過該價價格格消消費費者者就就可可能能會會難難以以接接受受。。（（價價格格））都是是以以套套內內單單價價計計算算。。4.3對對工工商商大大學學與與董董家家溪溪關關系系的的認認知知重慶慶工工商商大大學學B區(qū)（（原原渝渝州州大大學學文文財財學學院院））就位位于于董董家家溪溪片片區(qū)區(qū)，，該該大大學學是是董董家家溪溪片片區(qū)區(qū)人口口最最多多的的單單位位之之一一。。由由于于該該學學校校的的存存在在使得得董董家家溪溪片片區(qū)區(qū)的的發(fā)發(fā)展展超超過過江江北北其其它它同同類類區(qū)域域，，該該學學校校給給董董家家溪溪帶帶來來了了巨巨大大的的機機會會。。4.4對對華華新新分分流流道道與與董董家家溪溪關關系系的的認認知知華新新分分流流道道是是江江北北區(qū)區(qū)市市政政規(guī)規(guī)劃劃中中的的重重要要道道路，，也也是是董董家家溪溪片片區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃的的重重要要組組成成部部分分，，華新新分分流流道道北北接接金金開開大大道道，，南南接接嘉嘉陵陵江江復復線橋橋，，是是貫貫穿穿董董家家溪溪片片區(qū)區(qū)，，帶帶動動董董家家溪溪片片區(qū)快快速速發(fā)發(fā)展展的的重重要要市市政政項項目目。。4.5.1現現居居住住區(qū)區(qū)域域與與意意向向購購房房區(qū)區(qū)域域的的選選擇擇（（A類））4.5.2現現居居住住區(qū)區(qū)域域與與意意向向購購房房區(qū)區(qū)域域的的選選擇擇（（B類））4.6江江北北區(qū)區(qū)各各片片區(qū)區(qū)吸吸引引力力分分析析研究究顯顯示示：：江江北北區(qū)區(qū)的的房房地地產產項項目目本本區(qū)區(qū)域域消消化化能能力力超超過過40%。。本本次次抽抽樣樣研研究究結結果果顯顯示示，，對對潛潛在在購購房者者最最有有吸吸引引力力的的三三個個片片區(qū)區(qū)依依次次是是觀觀音音橋橋片片區(qū)區(qū)、、五五里里店店片片區(qū)區(qū)和和渝渝北北車車站站片片區(qū)區(qū)，，而而本本項項目目所所在在地董董家家溪溪片片區(qū)區(qū)排排在在最最后后的的選選擇擇位位置置上上。。據據分分析析，，這這與與現現階階段段董董家家溪溪片片區(qū)區(qū)臟臟、、亂亂、、差差情情況況突突出出有密密切切的的關關系系，，消消費費者者還還沒沒有有意意識識到到董董家家溪溪作作為為上上檔檔次次居居住住社社區(qū)區(qū)的的價價值值。。4.7對對中中房房董董家家溪溪項項目目的的購購買買意意向向分分析析“可能能性性≤≤50”的原原因因：：不了解這個區(qū)域29.1%交通不便11.1%這個區(qū)域治安不好，有點亂9.4%污染嚴重，空氣不好7.7%想在商業(yè)中心買房5.1%周邊人文環(huán)境不是很好5.1%該區(qū)域發(fā)展前途不大5.1%到時看區(qū)域（社區(qū)）的發(fā)展情況而定4.3%不喜歡這個片區(qū)4.3%5、、消消費費者者購購房房的的信信息息來來源源5.1消消費費者者買買房房的的五五步步驟驟:消費費者者的的““買買房房經經””“一一看看””：比較較““報報紙紙””、、““電電視視””和和““樓樓書書””上上的的房房地地產產信信息息，，進進行行初初步步篩篩選選；；“二二詢詢””：：向向朋朋友友、、同同事事等等生生活活中中密密切切接接觸觸的的信信賴賴的的人人打打聽聽項項目目情情況況；；“三三探探””：：到到樓樓盤盤現現場場實實地地探探測測虛虛實實；；打打入入銷銷售售熱熱線線電電話話，，詢詢問問項項目目細細節(jié)節(jié)：：如交交房房時時間間、、有有哪哪些些戶戶型型、、土土地地使使用用年年限限等等；；“四四等等””：：到到現現場場與與開開發(fā)發(fā)商商談談判判，，并并等等待待和和尋尋找找最最佳佳的的下下定定時時機機；；“五五成成””：：訂訂下下自自己己喜喜歡歡的的房房子子。?！白罱K終下下定定到到成成交交周周期期一一般般集集中中在在半半年年以以內內”，銷銷售售時時應應在在有有效效周周期期內內追追蹤蹤詢詢樓樓者者；；5.2.1獲獲取取房房地地產產信信息息的的渠渠道道調查顯示：報紙、親友介介紹、電視是潛在購房者者獲取樓盤信信息的主要途徑。一類二類5.2.2獲取取房地產信息息的渠道“口碑傳播”已經成為潛在在購房群體獲獲取房產信息息最重要的渠渠道。為了保持老社社交圈，老朋朋友希望生活活在一起，有有伴可以經常常交流，對“成交客戶”老業(yè)主給予多多種營銷方式式，爭取連動動銷售，開發(fā)發(fā)商應提高重視程程度,這也是是品牌效應的的產物。傳統(tǒng)的“報紙“仍然是達成房房地產信息有有效溝通的一一大強勢媒體體，買家對樓盤廣廣告和信息不不會排斥，有有效的房地產產廣告對推動動樓盤銷售非常重要要，其中，有有60%的購購房群關注報報紙“房地產專版”?！胺拷粫睖p少了潛在購購房群體跑路路的麻煩，更更直觀的比較較樓盤優(yōu)劣和和新的信息；；房交會是開發(fā)發(fā)商展示實力力，與消費者者直接對話的的良好的平臺臺；“電視”逐漸受到潛在在購房群體的的重視，聽覺覺、視覺的刺刺激，“房子”類專題節(jié)目受到消費者的的喜歡；“樣板房”對于買期房的的消費者有一一個直觀的參參考，好的樣樣板房對銷售售非常關鍵。?！皩I(yè)技術人員員/醫(yī)生“和”教師“還比較重視“樣板房”?！八綘I業(yè)主”、“管理人員”和“一般職員”還比較重視“電視”媒體。5.2.3獲取取房地產信息息的渠道親友介紹有效渠道專業(yè)技術人員教師私營業(yè)主管理人員一般職員63.458.651.458.858.7報紙63.452.662.947.163房交會43.944.442.952.943.5現場展示樣板房41.548.131.433.317.4電視29.332.34058.852.2現場廣告牌19.51825.715.726.1互聯網14.662.99.82.2促銷活動9.810.514.39.815.2戶外廣告牌7.311.311.43.910.9公益活動4.965.73.94.3郵寄，發(fā)送的宣傳品2.435.722.2車身

0.82.9

（單位：%））5.3.1有效效的報紙媒體體主流報紙媒體體輔助報紙媒體體（樣本：280個）5.3.2不不同年齡段對對報紙的關注注（樣本：280個）5.3.3不不同文化程度度對報紙的關關注（樣本：280個）5.3.4不不同職業(yè)背景景對報紙的關關注（樣本：280個）5.3.5不不同背景特征征樣本對報紙紙的關注消費者目前最最信賴的是《《重慶晨報》》和《重慶晚晚報》的房地地產信息；其中“35歲以上”年齡段的購房房群體更偏好好《重慶晚報報》；“25～35歲歲”年齡段更偏好好《重慶晨報報》；《渝洲導報》》有一部分分穩(wěn)定的“30歲-”年齡段青年讀讀者群體；低學歷購房群群體偏好《重重慶晚報》的的房地產信息息；中高學歷購房房群體偏好《《重慶晨報》》；《渝洲導報》》有一部分穩(wěn)穩(wěn)定的高學歷歷（本科及以以上）男性讀讀者群體；“一般職員”和“管理人員/事事業(yè)單位人員員”偏好《重慶晚晚報》和《重重慶晨報》的的房地產信息息；“教師群體”消費者比較偏偏好《重慶晚晚報》；“專業(yè)技術人員員/醫(yī)生”群體偏好《重重慶晚報》和和《重慶晨報報》的房地產產信息，且比比較關注《渝洲服務導導報》；“私營業(yè)主/個個體戶”群體偏好《重重慶晚報》和和《重慶商報報》。5.4消消費者者關注的房地地產信息點（樣本：280個）5.5.1消消費者對房地地產品牌的評評價（樣本：280個）5.5.2消消費者對房地地產品牌的評評價關注率高的樓盤滿意的樓盤1東方港灣37.8%1東方港灣21.84%2龍湖21.1%2龍湖18.39%3東方家園16.7%3天驕8.05%4天驕俊園15.6%4東方家園8.05%5金砂水岸14.4%5金科6.90%6華宇8.9%6山水花園5.75%7山水花園7.8%7金科.天籟城4.60%8南方花園5.6%8華宇廣場3.45%5.6消消費者對對房地產廣告告的態(tài)度（定性研究結結論）“買房前一定會會收集報紙上上的房地產廣廣告”“開發(fā)商打廣告告,可以提高高知名度”“廣告投入量,是開發(fā)商實實力的反映”“房地產廣告虛虛夸層份不小小”“房地產廣告對對于買房很重重要”結果顯示，消消費者對樓盤盤廣告不排斥斥，而有效的的房地產廣告告對推動樓盤盤銷售非常重要，特特別是對品牌牌的樓盤和社社區(qū)型的樓盤盤。5.7消消費者者關注的廣告告信息點越重要重點考慮消費者關注的的廣告信息點點：“有無合法手手續(xù)”“交房時間””“環(huán)境狀況””“交通狀況””（樣本：280個）5.8.1消消費者購房心理價值值分析“方便”、“實用”、“舒適”、“安全性”在規(guī)劃和推廣廣中應重點體體現。調查啟示：江北區(qū)潛在購購房群體多屬屬首次置業(yè)者，購房房以改善居住住條件或解決居住為為主要目的。。因此，房屋結構應重重點突出“方方便”、“實用”的主主體特色。關注焦點（樣本：280個）5.8.2購房心理價值值分析(定量研究結結論)關注增值潛力力更加關注房子子的安全性、、舒適和實用用（樣本：280個）5.8.3購房心理價值值分析(定性研究結結論)房子的角色“房子”是一個港灣；；“有自己的房子子，才有家的的感覺”；“現代人壓力很很大，回到家家就可以放松松了，我需要要安靜、寧靜靜、幽靜”；“目前大家都開開始重視交流流，35歲以以下的人群工工作外閑暇時時的小聚會在在日常生活中中占有非常重要的地地位；成家的人群在在住宅內開聚聚會的頻率明明顯低于未成成家的人，家家仍主要屬于于個人家庭的的；“50歲以上的的人”的親戚比較多多，會經常串串門”；“教師群體的生生活比較有規(guī)規(guī)律和單調，，家要承擔備備課等工作的的職能”；“現代家庭的住住房，需要家家居+辦公結結合在一起的的需求模式比比例增大”。5.8.4購房心理價值值分析(定性研究結結論)舒適的意義“舒適和性格、、職業(yè)特點有有關，希望視視野開闊”；“小區(qū)有休閑設設施”；“小區(qū)要有層次次感“；“我希望居住的的社區(qū)內業(yè)主主可以交流，，希望大家的的文化修養(yǎng)比比較高，重視視擇鄰而居”；“小區(qū)的配套也也不要太齊全全，這樣會嘈嘈雜”；“舒適居住分內內環(huán)境、小區(qū)區(qū)內環(huán)境、和和周邊的大環(huán)環(huán)境”“郊區(qū)很舒適，，但沒有車，，不方便”；“重慶是山水園園林城市，如如果住的地方方缺少這些就就沒有重慶味味道”；“現在流行綠色色、水、山、、樹、運動、、健康、寧靜靜等等”“小區(qū)舒適一定定要要增加文文化設施甚至至是文藝設施施，健身房、、游泳池太大大眾化，是否否可以將“琴棋書畫”放入小區(qū)，每每種愛好的人人都可以找到到交流的朋友友，而且教師師群體中這樣的人比較較多；“身份限于個體體，品牌體現現整體”；“小區(qū)要有一個個圖書館”。5.8.5購房心理價值值分析(定性研究結結論)方便的意義實用的意義希望離上班地地方不太遠，，希望步行回回家，最遠為為“20～30”分鐘；“公共交通非常常重要，出行行方便”；“生活方便，，日常生活活，吃、穿穿、住、行行”；“孩子讀書上上學方便”；“有醫(yī)療設施施，有小病病不用跑醫(yī)醫(yī)院”；“我討厭什什么概念””，消費者者回歸到房房子結構的的重視；“實用就是大大一點的房房子”；5.8.6購房心理價價值分析(定性研究究結論)購置“居住”房產(單位:人次)“舒適”18“方便”14“實用”10“品牌”10“增值”6“行業(yè)集中地”4原音再現:“買房子自自己住，舒舒服清靜就就好”“品牌代表表開發(fā)商實實力、物管管好、能否否準時拿到到相關證件、、消費者無無更多的地地產專業(yè)知知識，只能能相信開發(fā)商實實力和以往往的樓盤品品質”。“我主要考考慮房子結結構是否合合理，功能能是否實用用”“老百姓一一般都沒有有私家車，，需要便捷捷的公交站站線”“居住在熟熟悉的環(huán)境境里，有老老鄰居、老老朋友陪伴伴”。5.8.7選選擇/購購買時考慮慮的因素（定性研究究結論）地理位置開發(fā)商信譽譽“我考慮中中心地段、、方便，停停車也方便便”“我考慮交交通方便，，將來還可可以方便出出租”“我工作在在江北區(qū)，，所以比較較方便”“在江北區(qū)區(qū)生活習慣慣了”“江北區(qū)房房價比渝中中區(qū)便宜很很多，而且且交通發(fā)達達”“地段是綜綜合的因素素”“和親戚/朋友住得得近”“我們把錢錢交了，就就不希望發(fā)發(fā)生糾紛””“開發(fā)商實實力強就不不存在法律律上的問題題”“隨著競爭爭激烈，開開發(fā)商實力力強就不存存在法律上上的問題””重點陳述5.9.1購購房考慮慮的因素問題題（定量研究究）（樣本：280個））5.9.2購購房考慮慮的因素問題題（定性研究究）房價住宅是商品品，消費者者有極強的的價格敏感感度；“房價”分為：總價價與單價；；總價是衡量量消費者對對一套住房房整體的經經濟承受能能力；單價是消費費者為房子子的“品質”、“地段”給出的性價價比分值；；地理位置消費者首先先篩選居住住的大區(qū)域域和片區(qū)的的傾向；重慶消費者者目前有極極強的“遷居不遷區(qū)區(qū)”的情節(jié)，并并且“地段”是一個綜合合考察指標標；購房者對于于地段的要要求，是隨隨著交通成成本的上漲漲（時間、、精力、經經濟）而提提出的；位于交通要要道，生活活方便的房房產無論是是售價和銷銷售效果都都要比其他他房產突出出很多；5.9.3購購房考慮慮的因素問題題（定性研究究）戶型“功能性、私私密性、舒舒適性和居居住人口規(guī)規(guī)?！笔窍M者的的基本要求求；規(guī)劃中應關關注消費者者的文化背背景、生活活習慣的需需求，還要要考慮一定定的靈活性性和超前性性；配套生活配套設設施完善程程度的追求求，已經體體現出這群群購房者對對房產的苛苛求已經大大大走出了了所購產品（房屋屋物業(yè)）、、走向了小小區(qū)甚者外外部社區(qū)的的環(huán)境。不不僅對住宅宅房間內的的設計和功功能配套毫毫不放放松要要求，，對于于外部部的小小區(qū)和和社區(qū)區(qū)環(huán)境境，社社會交交往、、社區(qū)區(qū)的休休閑娛娛樂和和運動動健康的設設施提提出了了新的的要求求，更更體現現了這這群高高素質質購房房者所所追求求的不不僅僅僅是換換一個個更大大的房間、、更便便利的的位置置，而而是追追求一一種更更舒適適、更更人本本的生生活方方式。。隨著購購房者者經濟濟實力力的增增強，，已出出現對對優(yōu)美美的園園林設設計和和自然然景觀觀的需需求的的增加加。景景觀設設計要與建建筑風風格吻吻合。。景觀觀雖然然是人人造的的，但但一定定要自自然，，不是是簡單單的噴噴泉和和假山山，而而應該該形成“生態(tài)環(huán)環(huán)境”的設計計。“水”很重要要，小小橋流流水，，給業(yè)業(yè)主安安靜的的感覺覺。5.9.4購購房房考慮慮的因素素問題題（定性性研究究）物業(yè)管管理“對于物物業(yè)管管理和和服務務功能能的強強化也也是目目前購購房者者關注注的問問題”；“現在物物業(yè)管管理，，缺乏乏人性性化的的東西西，希希望提提供親親情服服務，，物業(yè)業(yè)管理理人與與業(yè)主主不是是被管管理和管理理者的的關系系，而而是朋朋友和和鄰居居；而而現在在物管管人員員呆在在那里里不動動，很很傻，，業(yè)主主不知知道他們做做了些些什么么工作作，對對業(yè)主主有哪哪些好好處和和幫助助”；“目前物物業(yè)管管理專專業(yè)化化水平平比有有限，，應加加強專專業(yè)化化培訓訓，最最好為為轉業(yè)業(yè)軍人人為物物業(yè)管管理人人員，，他們的的素質質較高高，有有一定定的急急救知知識”；“物業(yè)管管理，，現在在普遍遍做的的不好好的是是后續(xù)續(xù)服務務，希希望24小小時為為業(yè)主主提供供服務務”；業(yè)主關關注所所購房房產能能夠帶帶給居居住者者一個個什么么樣的的生活活質量量和狀狀態(tài)，，所以以開發(fā)發(fā)商在在加強強產品品本