房地產(chǎn)策劃案例昆侖之都項(xiàng)目

游戲規(guī)則1：房地產(chǎn)宏觀大勢(shì)將何去何從？必須明確的游戲規(guī)則

全國(guó)商品房市場(chǎng)從2005年以來(lái)連續(xù)三年以消耗存量為主?？傮w上來(lái)講，08年上半年新房成交量較07年同期下降50%。從月度趨勢(shì)發(fā)展來(lái)看，成交量在春節(jié)前后降至冰點(diǎn)，3月份底由于開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)促銷售成交出現(xiàn)過(guò)短暫反彈；但4月份即回落，5月旺季不旺，6月再次回落。從區(qū)域分布來(lái)看，上海表現(xiàn)最堅(jiān)挺。前期房?jī)r(jià)未經(jīng)歷過(guò)大漲的二三線城市也稍好，如徐州、西安等；而深圳、南京、武漢、重慶、天津等城市成交量萎縮比較明顯。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)來(lái)看，呈現(xiàn)“兩頭堅(jiān)挺，中間疲軟”。豪宅市場(chǎng)由于供應(yīng)短缺、對(duì)利率不敏感，相對(duì)堅(jiān)挺；低總價(jià)、小戶型由于需求剛性、不受二套政策影響而熱銷。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征2007年住宅銷售面積增速2007年住宅銷售均價(jià)增速圖：2007年，主要區(qū)域市場(chǎng)銷售額、成交面積及均價(jià)的升幅量減價(jià)增量增價(jià)增當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征資料來(lái)源：CEIC、光大證券研究所廣州上海南京杭州天津臺(tái)北北京香港澳門深圳*******圖：主要城市的房?jī)r(jià)收入比房?jī)r(jià)收入比：北京、深圳房?jī)r(jià)偏高當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征圖：2007年，主要城市的銷竣比銷售竣工比：廣州、南京需求中有泡沫當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征商品房銷售面積>商品房竣工面積房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額﹤商品房銷售額

杭州從2006年開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額小于商品房銷售額，說(shuō)明杭州市場(chǎng)需求旺盛，同時(shí)也說(shuō)明開(kāi)發(fā)商處于盈利高峰期。

杭州從2000年開(kāi)始至2006年，商品房竣工面積總大于銷售面積，而2007年卻是商品房銷售面積大于竣工面積，說(shuō)明杭州市場(chǎng)以消化存量為主。區(qū)域市場(chǎng)概況----杭州杭州一手商品房周成交面積成交套數(shù)：與07年同期相比下降36.3%，與06年同期相比下降1.6%成交均價(jià)：與07年同期相比上升44.9%，與06年同期相比上升40%成交套數(shù)：12835套成交均價(jià)：14271元/平米

杭州08年上半年商品房市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“量跌價(jià)升”，其中6月成交量有大幅下降，而成交均價(jià)卻有小幅回升。區(qū)域市場(chǎng)概況----杭州-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%Jun-07Jul-07Aug-07Sep-07Oct-07Nov-07Dec-07Jan-08Feb-08Mar-08Apr-08May-08Jun-08滬深300新富房產(chǎn)圖：過(guò)去一年地產(chǎn)股表現(xiàn)

去年年底以來(lái)，地產(chǎn)股顯著跑輸大市上市開(kāi)發(fā)企業(yè)策略選擇資料來(lái)源：光大證券研究所表：重點(diǎn)地產(chǎn)股NAV折價(jià)率幾乎所有公司進(jìn)入折價(jià)交易上市開(kāi)發(fā)企業(yè)策略選擇濱江集團(tuán)新股上市首日漲幅不到20%，并連續(xù)下跌直至跌破發(fā)行價(jià)富力地產(chǎn)等公司推遲回歸A股萬(wàn)科、保利、新湖中寶的企業(yè)債發(fā)行遇冷香港市場(chǎng)，恒大IPO推遲、河南建業(yè)逆市發(fā)行破發(fā)……市場(chǎng)氣氛跌至谷底上市開(kāi)發(fā)企業(yè)策略選擇銷售壓力一旦預(yù)期轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的局面財(cái)務(wù)壓力中國(guó)的房地產(chǎn)商普遍缺乏資本，財(cái)務(wù)杠桿過(guò)大，一旦周期逆轉(zhuǎn)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱融資渠道國(guó)內(nèi)企業(yè)的融資渠道不暢，過(guò)份依賴銀行，吸收外資的政策風(fēng)險(xiǎn)也很大房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力上市開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)策略選擇開(kāi)發(fā)商銷售業(yè)績(jī)2008年1-6月2008年銷售目標(biāo)完成情況萬(wàn)科銷售面積（萬(wàn)平米）265.8

銷售金額（億元）241.384228.7%

開(kāi)發(fā)商銷售業(yè)績(jī)2008年1-5月2008年銷售目標(biāo)完成情況保利銷售面積（萬(wàn)平米）88.56

銷售金額（億元）66.4624027.7%金地銷售面積（萬(wàn)平米）36.56

銷售金額（億元）36.76————注：萬(wàn)科08年銷售目標(biāo)是是根據(jù)高華證證券近日發(fā)布布的一份研究究報(bào)告所得，，但萬(wàn)科表示示，公司并沒(méi)沒(méi)有對(duì)外公布布過(guò)銷售目標(biāo)標(biāo)，高華證券券并未就此與與其進(jìn)行過(guò)溝溝通，故數(shù)據(jù)據(jù)僅供參考主要上市開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)目標(biāo)完銷售壓力上市開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)策略選擇面對(duì)樓市觀望望和貨幣從緊緊的嚴(yán)峻形勢(shì)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商利利用降價(jià)、委委托策劃代理理、融資等一一系列措施來(lái)來(lái)緩解回款壓壓力和資金鏈鏈壓力，拿地地更趨于謹(jǐn)慎慎，退地、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地頻現(xiàn)現(xiàn)，但有部分分大型房企仍仍在全國(guó)拿地地，拿地重心心轉(zhuǎn)向二三線線城市策略選擇上市開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)策略選擇必須明確的游游戲規(guī)則游戲規(guī)則1——大勢(shì)：景氣回回落，調(diào)整戰(zhàn)戰(zhàn)略預(yù)期游戲規(guī)則2：市場(chǎng)供應(yīng)●杭州上半年住住宅成交統(tǒng)計(jì)計(jì)分析●杭州上半年住住宅成交統(tǒng)計(jì)計(jì)分析在本輪宏觀調(diào)調(diào)控中，杭州州雖然略顯后后知后覺(jué)但并并沒(méi)有成為例例外，08年年5月后價(jià)格格企穩(wěn)但交易易量持續(xù)下滑滑；——數(shù)據(jù)來(lái)源：《世聯(lián)地產(chǎn)杭州州7月房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)播報(bào)》現(xiàn)狀：隨著城城市擴(kuò)張，杭杭州市場(chǎng)的板板塊格局特征征明顯；目前杭州城市市豪宅的價(jià)格格箱體基本在在2.5-3.5萬(wàn)之間；1、06-07年杭州高層豪豪宅供應(yīng)旺盛盛，市場(chǎng)消化化能力強(qiáng)；08年高總價(jià)物業(yè)業(yè)銷售放緩，，剛性需求成成為市場(chǎng)消化化主力；2、杭州市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)形成環(huán)湖、、臨江、西溪溪三大高端板板塊；西湖景觀因具具備景觀與城城市兩重優(yōu)勢(shì)勢(shì)且絕對(duì)稀缺缺決定其價(jià)值值領(lǐng)先地位3、杭州高層豪豪宅以舒適居居家3/4房為主，4房主力面積在在220-350平米，3房主力面積在在130-180平米；4、杭州高層豪宅宅主力總價(jià)區(qū)區(qū)間：400-800萬(wàn)，1000萬(wàn)以上。未來(lái)：從目前前在售及土地地出讓情況來(lái)來(lái)看，未來(lái)兩兩到三年內(nèi)可可預(yù)計(jì)的供應(yīng)應(yīng)量為1260萬(wàn)平，集中在在西湖區(qū)、江江干區(qū)和濱江江區(qū)。區(qū)域在售房源增量房源潛在供應(yīng)量合計(jì)典型項(xiàng)目上城區(qū)6.88.955.771.4陽(yáng)光海岸/城市之星下城區(qū)6.23.749.159華豐板塊拱墅區(qū)3.537.2110.3151昆侖之都、杭一棉、杭汽發(fā)、東南面粉廠西湖區(qū)12.551.3341.3405.1轉(zhuǎn)塘（9宗住宅用地，可開(kāi)發(fā)建筑面積共約78.1萬(wàn)方）和西溪（和家園/西溪里/西溪蝶園）江干區(qū)8.843.5191.9244.2錢江新城、丁橋和九堡板塊濱江區(qū)8.341.9135.4185.6待開(kāi)發(fā)的11宗地塊中，建筑面積規(guī)模在10萬(wàn)方以上的有7宗，其中有3宗在15萬(wàn)方以上下沙區(qū)7.917119.7144.6世茂濱江花園、朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)、保利東灣和北京金隅嘉業(yè)合計(jì)54203.51003.41260.9高層豪宅的主主要供應(yīng)區(qū)域域：臨江板塊塊、老城板塊塊、西溪板塊塊（地段PK資源）競(jìng)爭(zhēng)：隨著07年天價(jià)地王的的涌現(xiàn)，未來(lái)來(lái)兩三年高端端豪宅供應(yīng)出出現(xiàn)“群雄戰(zhàn)江湖”，品牌開(kāi)發(fā)商商聚集。1季2季3季4季1季2季3季4季200820091季2季20103季4季群雄逐鹿——“區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)”下的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)未來(lái)高端物業(yè)業(yè)將集中在老城核心、錢錢江新城、西西溪濕地三大高端板塊塊內(nèi)，高端板板塊格局繼續(xù)續(xù)維持，老城城核心板塊成成為熱點(diǎn)。本項(xiàng)目：18萬(wàn)平米，573套（180-450平米，180/250/290為主力產(chǎn)品雅戈?duì)柡忌淘涸旱貕K：14.3萬(wàn)，全高層（（春節(jié)后入市市）遠(yuǎn)洋杭一棉地地塊：14.28萬(wàn)，沿河聯(lián)排排+小高層綠城/濱江杭汽發(fā)地地塊：33.4萬(wàn)，定位頂級(jí)級(jí)城市商務(wù)公公寓（戶型面面積預(yù)計(jì)不會(huì)會(huì)走得過(guò)大，，200平）綠城望江地塊塊：26.7萬(wàn)，南區(qū)300-600平米/北區(qū)170/180平主力，部分分200平躍層濱江陽(yáng)光海岸岸：12萬(wàn)，188套，380-1200平米30-40萬(wàn)50-60萬(wàn)競(jìng)爭(zhēng)：本項(xiàng)目目作為片區(qū)先先行者，利用用先發(fā)優(yōu)勢(shì)定定義片區(qū)將成成為項(xiàng)目?jī)r(jià)值值實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵鍵。（典型案案例：中信紅紅樹(shù)灣）項(xiàng)目容積率規(guī)模地塊特征資源產(chǎn)品本項(xiàng)目3.218萬(wàn)居住運(yùn)河（二線）綠地/上塘河180-450平米杭汽發(fā)地塊(綠城)3.033.4萬(wàn)綜合體運(yùn)河(一線)定位頂級(jí)城市商務(wù)酒店：預(yù)計(jì)不會(huì)走得極大，170-200平杭一棉地塊(遠(yuǎn)洋)3.5/2.014.28萬(wàn)居住運(yùn)河(一線)河景沿河排屋不沿河高層杭商院地塊(雅閣爾)2.614.3萬(wàn)居住無(wú)精裝修高層?xùn)|南面粉廠3.18萬(wàn)居住運(yùn)河高層豪宅時(shí)間本項(xiàng)目一期先行者追隨者奠定者杭一棉/杭汽發(fā)東南面粉廠片區(qū)動(dòng)態(tài)演進(jìn)進(jìn)：1、片區(qū)定義者者——最初定義片區(qū)區(qū)形象的項(xiàng)目目；2、片區(qū)追隨者者——借助片區(qū)形象象實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值；3、片區(qū)奠定者者——將片區(qū)價(jià)值挖挖掘到極值的的。游戲規(guī)則1——大勢(shì)：景氣回回落，調(diào)整戰(zhàn)戰(zhàn)略預(yù)期游戲規(guī)則2——供應(yīng)：競(jìng)爭(zhēng)激激烈，先發(fā)游戲規(guī)則游戲的基礎(chǔ)產(chǎn)品產(chǎn)品基礎(chǔ)：純大戶型社區(qū)區(qū)，180-450平米產(chǎn)品屬性：純純大戶型社區(qū)1、規(guī)模指標(biāo)：：建筑面積約約18.8萬(wàn)，容積率3.2，受90/40限制2、主力產(chǎn)品：：以180-300平米大戶型為為主（復(fù)式+平層）戶型面積套數(shù)約180平（90平拼合）294套（拼合前598套）約250平米106套約300平米160套約350平米8套約450平米5套合計(jì)867套1#/2#2個(gè)單元：復(fù)式式主力：290.4平2#東單元：平層層主力：250平4#/5#：拼合/平層主力：180平（拼合前90平）6#：平層主力：250平步驟1：產(chǎn)品價(jià)值提提升豎向拼合/標(biāo)桿產(chǎn)品/產(chǎn)品細(xì)節(jié)步驟2：定制制化滿滿足客客戶需

戶型單元不同層級(jí)適宜需求尺度打造步驟3：頂級(jí)級(jí)物業(yè)業(yè)管理理體系系高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的禮禮賓式式服務(wù)務(wù)目前小小戶型型均為為平面面拼合合，產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)品屬屬性：：純大戶型型社區(qū)區(qū)1、規(guī)模模指標(biāo)標(biāo)：建建筑面面積約約18.8萬(wàn)，容容積率率3.2，受90/40限制2、主力力產(chǎn)品品：以以180-300平米大大戶型型為主主（復(fù)復(fù)式+平層））戶型面積套數(shù)套數(shù)比約180平（90平拼合）294套（拼合前598套）51.3%約250平米106套18.5%約300平米160套27.9%約350平米8套1.4%約450平米5套0.9%合計(jì)573套（867套）平面產(chǎn)產(chǎn)品拼拼合建建議立體拼拼合獨(dú)享270m2的三層空空中花花園新能量量住宅宅——頂層復(fù)復(fù)式,1戶1湯，每每戶私私家空空中天天際泳泳池私人空空中天天際泳泳池，長(zhǎng)達(dá)11米頂層復(fù)復(fù)式：：頂復(fù)復(fù)溢價(jià)價(jià)系列列——頂層露露臺(tái)/泳池/景觀頂層復(fù)復(fù)式增增值建建議天際泳泳池1戶1湯頂層復(fù)復(fù)式盡顯尊尊貴，，每戶戶均有有私人人泳池池。在水溫溫柔的的偎抱抱中將將自然然海景景盡收收眼底底……“每一塊塊土地地，都都有不不同的的生命命……我們的的專業(yè)業(yè)不只只是賣賣房子子，而而是領(lǐng)領(lǐng)先觀觀念創(chuàng)創(chuàng)造更更好的的身心心居所所”引用震震驚全全世界界發(fā)明明的抗抗衰老老“納米微微細(xì)氣氣泡高高含氧氧活水水浴”。改善善身體體機(jī)能能，兼兼顧青青春保保氧與與健康康保養(yǎng)養(yǎng)的劃劃時(shí)代代高科科技養(yǎng)養(yǎng)生湯湯……源自臺(tái)臺(tái)灣——大沃天天荷居居住住理念念頂層復(fù)復(fù)式：：頂復(fù)復(fù)溢價(jià)價(jià)系列列——頂層露露臺(tái)/泳池/景觀頂層復(fù)復(fù)式增增值建建議天際泳泳池頂層復(fù)復(fù)式：：頂復(fù)復(fù)溢價(jià)價(jià)系列列——空中四四合院院頂層復(fù)復(fù)式增增值建建議天際泳泳池建議：：打破破當(dāng)前前按棟棟分布布產(chǎn)品品的現(xiàn)現(xiàn)狀/常規(guī)頂頂復(fù)的空中中四合合院院落院落泳池中空的的院落頂層復(fù)復(fù)式：：頂復(fù)復(fù)溢價(jià)價(jià)系列列——空中四四合院院頂層復(fù)復(fù)式增增值建建議天際泳泳池建議：：打破破當(dāng)前前按棟棟分布布產(chǎn)品品的現(xiàn)現(xiàn)狀/常規(guī)頂頂復(fù)的空中中四合合院空中泳泳池空中庭庭院基底層層香蜜湖湖一號(hào)號(hào)：九九宮殿殿17英里：：太空空艙凱旋門門：天天際屋屋盤古大大觀：：空中中四合合院頂層拼拼合值得敬敬仰的的高度度！擒獲客客戶的的視覺(jué)覺(jué)感知知——贏取好好感豪宅客客戶對(duì)對(duì)配置置的感感知，，首先先存在在于一一些幾幾何尺度和材質(zhì)質(zhì)質(zhì)地上，對(duì)對(duì)于使使用功功能的的記憶憶尚不不清晰晰。因因此需需要在在這些些關(guān)鍵鍵點(diǎn)上上需要要形成成高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。感知點(diǎn)感知因素感知結(jié)果公共配置社區(qū)大門高度、寬度、容積、墻面材質(zhì)、社區(qū)通道大尺度帶來(lái)大氣勢(shì)（玻托菲諾）專屬性帶來(lái)尊貴感（香蜜湖1號(hào)）入戶大堂廳高、柱子的粗細(xì)、地面材質(zhì)、配飾的造價(jià)（吊燈、臺(tái)面）廳高：6-8m（常規(guī)），8-10m（高品質(zhì)，香蜜湖1號(hào)）高造價(jià)配飾（華府天地千萬(wàn)水晶吊燈）地下空間采光、通風(fēng)、通道寬窄、舒適性、便利性陽(yáng)光景觀車庫(kù)、通過(guò)車庫(kù)由電梯進(jìn)入大堂或住宅而無(wú)需繞行電梯廳高度、采光、墻面材質(zhì)、地面材質(zhì)●高電梯廳（9-12m)、裝飾水晶吊燈、金碧輝煌的色調(diào)電梯轎箱轎箱高度、容積、品牌、速度轎箱：普通寬度0.9m，高度2.3m；大尺度的設(shè)計(jì)寬度1.1-1.2m，高度2.5m及以上（翠湖天地）單元內(nèi)部配置門窗居室門的寬、高、材料，五金配件尺度、光澤、材質(zhì)材質(zhì)：實(shí)木復(fù)合門（胡桃、櫻桃、花梨）、鋁合金門窗大尺度的門：高2.5m，寬1.5m玻璃透光感、厚度、裝飾效果8mm-10mm(較大厚度)地板質(zhì)地、色澤——產(chǎn)品增增值建建議細(xì)節(jié)與與尺度度在樓王等部分分高端端產(chǎn)品品中，，結(jié)合合對(duì)客客戶需需求的的細(xì)分分把握握，創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品空間/功能，，與客戶戶生活將形成成極好好的匹配，美譽(yù)譽(yù)度的的至高點(diǎn)點(diǎn)。定制化化的產(chǎn)產(chǎn)品滿滿足客客戶的的個(gè)性性化需需求客戶需求細(xì)節(jié)亮點(diǎn)單元內(nèi)部設(shè)置衛(wèi)生間（浴室）多設(shè)置些掛鉤，用于女主人掛首飾等使用洗衣機(jī)位與烘干機(jī)位的統(tǒng)一設(shè)計(jì)主臥配備超大衣帽間（7.2米寬）公共空間設(shè)施汽車大堂內(nèi)設(shè)置司機(jī)休息室入戶大堂內(nèi)設(shè)置訪客接待室樓王地下設(shè)置部分寬大車位（適用如陸虎攬勝長(zhǎng)4950×寬2191×高1863mm

，奔馳S600長(zhǎng)5205×寬1870×高1485mm）從硬件件的細(xì)細(xì)節(jié)完完美角角度，，時(shí)刻刻使客客戶享享受到到被服服務(wù)與與關(guān)注注的尊尊貴感感產(chǎn)品增增值建建議細(xì)節(jié)與與尺度度定制化化的產(chǎn)產(chǎn)品滿滿足客客戶的的個(gè)性性化需需求目前普普遍對(duì)對(duì)車位位的配配比關(guān)關(guān)注較較多，，但對(duì)對(duì)車位位的配配置關(guān)關(guān)注較較少，，細(xì)節(jié)節(jié)缺失失嚴(yán)重重。產(chǎn)品增增值建建議細(xì)節(jié)與與尺度度問(wèn)題關(guān)注點(diǎn)問(wèn)題客戶需求車位尺寸一般車位尺寸3*5但豪宅客戶車位標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該放大豪華車型的車位尺寸應(yīng)滿足如奔馳S600陸虎攬勝車位與住宅的距離停車空間與住宅相隔較遠(yuǎn)希望車位就在自家住宅樓下，直接通過(guò)電梯到家，避免繞行過(guò)遠(yuǎn)距離車庫(kù)環(huán)境漆黑/沉悶的空氣希望車庫(kù)內(nèi)空氣流通，光線明亮車庫(kù)服務(wù)憂慮安全情況/服務(wù)空白地帶封閉管理/保安巡邏諸如設(shè)置一些類似超市中的購(gòu)物推車，否則大包小包下車十分狼狽車行流線人行/車行混雜人行/車行分流，減少安全隱患公交引入保姆/老人的難以出行引入公交路線/不愿意搭乘保姆外出高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的禮禮賓服服務(wù)為為項(xiàng)目目增值值產(chǎn)品增增值建建議物物管服服務(wù)中海物物業(yè)專專門針針對(duì)香香蜜湖湖1號(hào)開(kāi)發(fā)發(fā)的深深藍(lán)服服務(wù)體體系服務(wù)體系設(shè)置細(xì)節(jié)分類主要內(nèi)容搭建專署價(jià)值體系提升居住價(jià)值將常規(guī)服務(wù)執(zhí)行到極致，讓物業(yè)歷久彌新首創(chuàng)社區(qū)“氛圍管理”，通過(guò)引導(dǎo)和感化來(lái)實(shí)現(xiàn)管理有序，同時(shí)營(yíng)造社區(qū)尊貴氛圍和高尚氣質(zhì)擴(kuò)大投資價(jià)值為業(yè)主提供專業(yè)化的物業(yè)保養(yǎng)服務(wù)，持續(xù)提升服務(wù)與管理，提高項(xiàng)目的投資及珍藏價(jià)值關(guān)注合作價(jià)值在各個(gè)領(lǐng)域內(nèi)尋找最為頂級(jí)的業(yè)者與之合作，整合眾多社會(huì)資源，提供專屬服務(wù)，超越單純的居住實(shí)行服務(wù)分級(jí)物業(yè)經(jīng)理人為最高級(jí)別服務(wù)，負(fù)責(zé)社區(qū)各項(xiàng)事務(wù)，極高職業(yè)素養(yǎng)，協(xié)助處理禮儀、社交、物業(yè)投資、物業(yè)保養(yǎng)等多個(gè)領(lǐng)域問(wèn)題；物業(yè)私人助理最直接面對(duì)業(yè)主的服務(wù)者，提供私人助理服務(wù)，24小時(shí)在線，包括生活顧問(wèn)、出游安排、代為繳費(fèi)、房屋代管等全方位服務(wù)社區(qū)衛(wèi)士經(jīng)過(guò)社區(qū)衛(wèi)士培訓(xùn)基地嚴(yán)格培訓(xùn)，各負(fù)專職，具有極強(qiáng)的職業(yè)敏感性及對(duì)事物的洞察力；分為園區(qū)雙人巡警/隱性特衛(wèi)隊(duì)/護(hù)衛(wèi)儀仗隊(duì)深度禮賓式指南針?lè)?wù)對(duì)生活消費(fèi)場(chǎng)所進(jìn)行全面調(diào)查，設(shè)計(jì)消費(fèi)服務(wù)菜單，提供生活顧問(wèn)健康服務(wù)為業(yè)主建立家庭健康檔案/提供24小時(shí)醫(yī)療急救援助/定期舉辦健康知識(shí)講座/私人陪護(hù)服務(wù)/提供健康顧問(wèn)，心理咨詢等異地SOS服務(wù)在港澳及國(guó)內(nèi)開(kāi)通中海物業(yè)地區(qū)服務(wù)熱線，提供異地緊急援助前置服務(wù)設(shè)立溝通大使/收樓大使/裝修大使等，在購(gòu)樓過(guò)程中提供全程服務(wù)個(gè)性化服務(wù)私人隨護(hù)/四點(diǎn)鐘學(xué)校/愛(ài)心服務(wù)/物業(yè)理財(cái)/保姆培訓(xùn)/家居服務(wù)/代辦服務(wù)……著眼于于細(xì)節(jié)節(jié)，在在將傳傳統(tǒng)豪豪宅物物業(yè)服服務(wù)基基礎(chǔ)上上將程程度提提升到到極致致的同同時(shí)，，再?gòu)膹母叨硕丝蛻魬舻那星猩硇栊枨蟪龀霭l(fā)，，制訂訂出專專署的的私有有化的的服務(wù)務(wù)體系系及內(nèi)內(nèi)容，，產(chǎn)品是是基礎(chǔ)礎(chǔ)：細(xì)節(jié)優(yōu)優(yōu)化——杭州最最具關(guān)關(guān)懷的的居住住體驗(yàn)驗(yàn)步驟1：產(chǎn)品品價(jià)值值提升升豎向拼拼合/標(biāo)桿產(chǎn)產(chǎn)品/產(chǎn)品細(xì)細(xì)節(jié)步驟2：定制制化滿滿足客客戶需需求戶型單單元不不同層層級(jí)適適宜需需求尺尺度打打造步驟3：頂級(jí)級(jí)物業(yè)業(yè)管理理體系系高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的禮禮賓式式服務(wù)務(wù)游戲規(guī)規(guī)則1——大勢(shì)：：景氣氣回落落，調(diào)調(diào)整戰(zhàn)戰(zhàn)略預(yù)預(yù)期游戲規(guī)規(guī)則2——供應(yīng)：：競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈烈，先先發(fā)制制人游戲規(guī)規(guī)則游戲的的基礎(chǔ)礎(chǔ)杭城最最具關(guān)關(guān)懷的的居住住體驗(yàn)驗(yàn)游戲的的形式式形象中信紅紅樹(shù)灣灣=POWER波托菲菲諾=CLASS紅樹(shù)西西岸=FASHION三分天天下的的豪宅宅氣象象金色的的杭州州本我的的杭州州POWER：我們經(jīng)經(jīng)常對(duì)對(duì)東方方潤(rùn)園園式的的“中中國(guó)十十大超超級(jí)豪豪宅””充滿滿著敵敵意；；我們們永遠(yuǎn)遠(yuǎn)都不CLASS：我們對(duì)同樣樣“黃燦燦燦”的綠城城推崇備至至，無(wú)可奈奈何杭州的新意意FASHION：在九樹(shù)、公公元沐橋的的另類之外外，我們開(kāi)開(kāi)始欣喜于于西溪天堂堂的““大師在此此，城市在在此，自然然在此”的的視覺(jué)享受受，并贊嘆嘆萬(wàn)象城的的國(guó)際化手手筆POWERCLASSICFASHION“黃燦燦的杭杭州”“本我的綠城城”萬(wàn)象城的新新意本項(xiàng)目的營(yíng)營(yíng)銷調(diào)性貴族起勢(shì)，，時(shí)尚作秀秀——尋找價(jià)值信信息（FAB分析）F（Features/fact）:項(xiàng)目本身的的特性/屬性A（Advantages）： 相對(duì)對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手項(xiàng)目的的優(yōu)勢(shì)B（Benefit/value）：樓盤帶帶給用戶的的利益/價(jià)值我有什么我好在哪兒我能給你帶來(lái)什么價(jià)值營(yíng)銷的誤區(qū)區(qū)尋找價(jià)值信信息（FAB分析）F（Features/fact）：項(xiàng)目本本身的特性性/屬性A（Advantages）：相相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目目的優(yōu)勢(shì)B（benefit/value）：樓盤帶帶給用戶的的利益/價(jià)值理智型讓人產(chǎn)生““對(duì)號(hào)入座座”的感覺(jué)覺(jué)，一種自自然需求煽動(dòng)型F（Fashion）：流行，時(shí)尚A（Attractive）興趣，誘惑B（Brand）：品牌，名牌讓人產(chǎn)生“擁有它”的欲望，一種心理滿足；與某個(gè)社會(huì)群體的時(shí)尚相關(guān)尋找價(jià)值信信息（FAB分析）FAB定義FABB：大標(biāo)題（（廣告詞））A：支撐大標(biāo)標(biāo)題的付標(biāo)標(biāo)題F：支撐A的素材核心城區(qū)城郊遠(yuǎn)離自然；；娛樂(lè)場(chǎng)所所；高地租租；塞車；；擁擠渾濁濁；天空朦朦朧；街道道照明良好好；貧民窟窟和酒店；；宏偉大廈廈；街區(qū)繁繁華；社交交機(jī)會(huì)；自然美；缺缺乏社會(huì)性性；空氣清清新；道路路寬敞；缺缺乏娛樂(lè)；；發(fā)展?jié)摿αΥ?；百業(yè)業(yè)待興；街街區(qū)無(wú)法體體現(xiàn)價(jià)值；；（新）杭州州人將何去去何從？錢江新城優(yōu)質(zhì)的步行行系統(tǒng)：庭園、教育育、游憩、、shopping、便利生活活所需豐富的景觀觀系統(tǒng)：綠樹(shù)、嬉戲戲的兒童、、高層建筑筑、繁華夜夜色、水體體關(guān)于城市，，以上這些些是否已足足夠？謹(jǐn)慎不張揚(yáng)揚(yáng)的龔先生，，義烏私企企業(yè)主約45歲，頭發(fā)較較稀少，眼眼神平和，，話很少，，性格內(nèi)向向。身高170cm。上身穿米黃黃色休閑T恤，下身穿穿休閑短褲褲，涼鞋。。在上海，珠珠三角等地地購(gòu)有高檔檔物業(yè)。四口之家——沒(méi)有什么時(shí)間休息，經(jīng)常要應(yīng)酬，來(lái)杭州置業(yè)目的主要為了來(lái)杭度假和以后 退下來(lái)養(yǎng)老，對(duì)居住環(huán)境要求比較高——如果以后不工作了，就周游列國(guó)，四處走走，這就是我的夢(mèng)想了——“杭州豪宅項(xiàng)目肯定保值，我們義烏老板都喜歡這邊”私營(yíng)業(yè)主，，在溫州開(kāi)工廠。居住在溫州州，工作之之余在杭州州溫州兩地地穿梭，來(lái)來(lái)杭州娛樂(lè)樂(lè)消費(fèi)?？纯瓷先ゼs40歲。膚色黝黑，，有點(diǎn)禿頂頂，有兩顆顆暴牙。身身高約168左右，上身身穿萬(wàn)寶路路深色襯衫衫，下身穿米色色休閑褲，，戴一副黑框眼鏡。用舊款NOKIA手機(jī)，健談。比較關(guān)注樓樓盤本身的的品質(zhì)，采采光，園林林，物管等等方面?！锕芊矫嫖镂锕苜M(fèi)一定定要高，舉舉例說(shuō)600萬(wàn)總價(jià)的房房子，物管管必須超過(guò)過(guò)3元以——外立面材料肯定不能用涂料，綠化，水景要好。房子里面臥室一定得大，客 廳可以不必過(guò)于太大；——精裝修的會(huì)更受歡迎點(diǎn)（各裝修材料全部用名牌）。——我們就是喝茶/打牌，還想有自己的視聽(tīng)室，舉行燒烤晚會(huì)?！蛘吣腥撕团藢?duì)成功的理解是不一樣的，像我這種，很辛苦地奮斗到今天，對(duì)成功的理解是能有一套房子，有獨(dú)立的空間，具備高雅的品質(zhì)，并且能體現(xiàn)自身成就。張先生，50歲，左手戴戴一只金表表，用諾基基亞手機(jī)四口之家兩兒子都已成家，平時(shí)老兩口在家具有多次置業(yè)經(jīng)歷，之前在一直在城中心居住，孩子長(zhǎng)大后想找個(gè)環(huán)境好的地方養(yǎng)老，就買了富春山居的別墅，自然環(huán)境較以前是改善了很多，但居住久了發(fā)現(xiàn)生活很不便利，親戚朋友也不在身邊?，F(xiàn)考慮搬回市中心居住?！獌蓛鹤咏?jīng)?？梢曰貋?lái)住住，周邊生活配套一定要完善，社區(qū)配套要好，最好有老年健身場(chǎng)所?！瓉?lái)想住別墅，住久了其實(shí)發(fā)現(xiàn)挺不習(xí)慣的——市區(qū)適合我們老年人生活的好社區(qū)不多，綠化不好，連散步的地方都有他們已經(jīng)進(jìn)進(jìn)入了“有有錢”、““有閑”又又“有情””的“安逸”境界。這些人形成成了一個(gè)個(gè)個(gè)嚴(yán)密的圈子（雖然其形形式有時(shí)候候看起來(lái)極極其松散）），他們有自己的圈圈子文化和和圈子語(yǔ)言言，既相互互獨(dú)立，又又時(shí)有交融融。他們似乎沒(méi)有統(tǒng)一的趣味傾向向，但他們們的精神氣氣質(zhì)很接近。他們不僅僅希望產(chǎn)品能夠滿足足生活需要要，更要體體現(xiàn)出個(gè)性性特點(diǎn)，透透露自己與與眾不同的的文化品格格。這是“精英心態(tài)”的一種表表露：他們們崇尚自我我表達(dá)、參參與和影響響，因?yàn)樗麄兌紙?jiān)信自己己的生活是是獨(dú)一無(wú)二二的。他們表象上上并不追求求榮譽(yù)、成成就感，但但希望獲取取至高的精精神滿足，是他們這個(gè)階層最典型的焦慮方式——社區(qū)成為他們?nèi)ψ託w屬和身份認(rèn)同的領(lǐng)地。他們具備豐豐富的地產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，他們?cè)僭俅钨?gòu)買物物業(yè)只是渴渴望一個(gè)標(biāo)標(biāo)簽——物業(yè)本身作作為標(biāo)簽已已經(jīng)司空見(jiàn)見(jiàn)慣，我們們需要在物物業(yè)之外設(shè)設(shè)定一個(gè)符符號(hào)——他們往往生生活隨意，喜山樂(lè)水水；他們注重夜生活，對(duì)宴會(huì)、、晚餐、夜夜茶等樂(lè)此此不疲；名門在名門，城城市是擁有有歷史的通常情況下下，公園功功能是相對(duì)對(duì)單一的，，游憩、健健身、呼吸吸新鮮空氣氣……在名門，城城市是擁有有歷史的昆侖城市藝藝術(shù)公園=嶄新的城市市理想：街街區(qū)、公園園、公共建建筑小品、、河道的結(jié)結(jié)合體。沿河設(shè)置的的建筑藝術(shù)術(shù)主題公園園，融公園園、河道、、建筑藝術(shù)術(shù)于一體；；以大師設(shè)計(jì)計(jì)的豐富的的BLOCK建筑單體穿穿插于步行行之間，形形成一個(gè)整整體，賦予予整個(gè)空間間以靈魂；；建筑功能以以公共建筑筑類為主；；營(yíng)造真實(shí)的場(chǎng)景，提倡“會(huì)所賣樓”，擯棄目前現(xiàn)有的將賣樓作為純粹功利性的商業(yè)行為，將售賣的成分降到最低。在這里沒(méi)有大的售賣模型，只有代替它的木質(zhì)的工藝品，這里不是臨臨時(shí)搭建做做秀的舞臺(tái)臺(tái)，展板、、接待臺(tái)甚甚至售樓員都將不不存在，取取而代之的的是畫(huà)卷、雕刻品及侍應(yīng)生——他們是服務(wù)務(wù)人員，同同時(shí)對(duì)于本本項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品又有著著深刻的理解，可以將客客戶需要的的一切信息提供給他們。沒(méi)有沙盤，，沒(méi)有展板板，有的僅僅是可以作作為永久陳陳列的木制制品和雕刻刻的作品，，以及項(xiàng)目目未來(lái)遠(yuǎn)景景的畫(huà)卷在名門，城城市渴望標(biāo)標(biāo)簽在名門，城城市渴望標(biāo)標(biāo)簽時(shí)光俱樂(lè)部部：流淌的記記憶黑白鞋會(huì)所所TIMECLUBTIMELORD引進(jìn)米其林三星星餐廳（《米其林指南南》被譽(yù)為歐洲洲的美食圣經(jīng)））；開(kāi)業(yè)后的餐餐廳將成為為杭州時(shí)尚和和身份的象象征符號(hào)。在名門，城城市渴望標(biāo)標(biāo)簽時(shí)光俱樂(lè)部部=頂級(jí)餐飲時(shí)光俱樂(lè)部部=城市客廳（商務(wù)和宴宴會(huì)功能））會(huì)議是降低低“尋租成本”的最有效效方式之一一。商務(wù)會(huì)議也也被人為地地劃分成不不同的類型型。傳統(tǒng)分分類為是：：正式會(huì)議和和非正式會(huì)會(huì)議，企業(yè)業(yè)高層人士士經(jīng)常會(huì)在在“正式會(huì)會(huì)議”的旗號(hào)號(hào)下進(jìn)行““非正式會(huì)議議”的交流討討論，這種種非正式會(huì)議能能夠真正的的解決商務(wù)務(wù)問(wèn)題，形形成決策，，其為與會(huì)的人和經(jīng)經(jīng)營(yíng)這樣場(chǎng)場(chǎng)所的人帶帶來(lái)的收益益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于于正式會(huì)議，因此也也越來(lái)越成成為共識(shí)。。時(shí)光俱樂(lè)部部為私人會(huì)晤提供良好的的私密空間間，對(duì)于達(dá)達(dá)成商務(wù)共識(shí)和和真正解決決生意的問(wèn)問(wèn)題提供了了良好的環(huán)環(huán)境；在名門，城城市渴望標(biāo)標(biāo)簽時(shí)光俱樂(lè)部部=城市客廳（潮流發(fā)布布場(chǎng)所）正式運(yùn)營(yíng)后后可以承擔(dān)擔(dān)世界頂級(jí)級(jí)品牌的新聞發(fā)布會(huì)/高級(jí)俱樂(lè)部會(huì)員聚會(huì)/時(shí)尚品展覽等潮流發(fā)布布功能。時(shí)尚是社會(huì)結(jié)構(gòu)構(gòu)組織的一一種方式，，時(shí)尚的內(nèi)內(nèi)在目的在在于分化和整合，，即將一個(gè)個(gè)社會(huì)階層層與另一個(gè)個(gè)社會(huì)階層層區(qū)分開(kāi)來(lái)來(lái)，同時(shí)通過(guò)對(duì)對(duì)共同時(shí)尚尚的模仿將將一個(gè)社會(huì)會(huì)圈子整合起來(lái)。。時(shí)光俱樂(lè)部部將整合杭杭州新的消費(fèi)方式并可以承受受這樣消費(fèi)水平的的富豪階層層。在名門，，城市渴渴望標(biāo)簽簽時(shí)光俱樂(lè)樂(lè)部=體驗(yàn)之都都=CLUB頂層塔亭亭里只能能容納1～2張小圓桌桌，是整整個(gè)會(huì)所所的制高點(diǎn)。新視角角餐廳位位于頂樓樓的私密空間間。稀缺代表表尊貴，，這里提提供了即即便有錢錢也不一一定就能能前去消費(fèi)的的場(chǎng)所，，獵奇心理理會(huì)驅(qū)使杭杭州的財(cái)財(cái)富階層層們趨之若騖。在名門，，城市渴渴望標(biāo)簽簽名門=名流之與各高級(jí)俱樂(lè)部，包括頂級(jí)餐飲連鎖店、高爾夫俱樂(lè)部、游艇俱樂(lè)部、航空公司商務(wù)俱樂(lè)部、全球通VIP客戶高級(jí)俱樂(lè)部、品牌車行、品牌服裝協(xié)會(huì)、名表/名酒供應(yīng)商俱樂(lè)部等溝通聯(lián)系，并建立良好的合作關(guān)系，形成會(huì)員之間的品牌權(quán)益共享。在名門，，城市渴渴望標(biāo)簽簽名門具備備高級(jí)俱俱樂(lè)部所所有的特特征：頂頂級(jí)餐飲飲、品牌牌標(biāo)簽、、藝術(shù)標(biāo)標(biāo)簽、商商務(wù)休閑閑功能、、會(huì)議功功能和展展示功能能在這里，，沒(méi)有銷銷售人員員，只有有餐飲服服務(wù)、商商務(wù)招待待服務(wù)、、地產(chǎn)推推薦服務(wù)務(wù)等服務(wù)務(wù)人員，，他們共共同的名名字是——侍應(yīng).游戲規(guī)則則1——大勢(shì)：景景氣回落落，調(diào)整整戰(zhàn)略預(yù)預(yù)期游戲規(guī)則則2——供應(yīng)：競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈，先發(fā)發(fā)制人游戲規(guī)則則游戲的基基礎(chǔ)游戲的形形式形象:名門ACT杭城最具在名門，，城市是是擁有歷歷史的2008/10112009/05秋季房交交會(huì)開(kāi)園活動(dòng)動(dòng)開(kāi)盤2#2009/11開(kāi)盤1#、4#2010/5開(kāi)盤5#、6#10年秋-11年春（以昆侖的名義）：“昆侖名門：只可遇見(jiàn)，不可追求”09年夏-10年春（以藝術(shù)的名義）：“生長(zhǎng)于歷史的藝術(shù)展”/“收藏城市的奢想”08年秋-09年春（以歷史的名義）：“一條河，與一座城市的珍藏”

08年9月：?jiǎn)?dòng)動(dòng)造勢(shì)：：以“歷史”之名吸引引全世界界的目光光昆侖城市市藝術(shù)公公園設(shè)計(jì)招標(biāo)標(biāo)：一次地地方政府府與建筑筑師、藝藝術(shù)家和和企業(yè)共共同努力力和有效效合作的的設(shè)計(jì)與與建筑實(shí)實(shí)踐操作方式式：在主題公公園帶中中劃分若若干個(gè)小小型的BLOCK，采用國(guó)國(guó)際招標(biāo)標(biāo)評(píng)標(biāo)的的方式確確立建筑筑的設(shè)計(jì)計(jì)方案；；結(jié)果評(píng)價(jià)價(jià)：對(duì)于政府府來(lái)說(shuō)，，這是一一個(gè)用這這個(gè)城市市的土地地造福于于人民的的公益事事業(yè)；對(duì)對(duì)于企業(yè)業(yè)來(lái)說(shuō)是是一個(gè)實(shí)實(shí)現(xiàn)自己己品牌價(jià)價(jià)值提升升的機(jī)會(huì)會(huì)；對(duì)于于建筑參參與者來(lái)來(lái)說(shuō)，是是一個(gè)實(shí)實(shí)現(xiàn)自己己建筑9101112123456780809功能性空空間：管管理用房房、問(wèn)訊訊處、洗洗手間、、零售店店報(bào)亭參與性空空間：兒兒童樂(lè)園園、公共共閱讀室室公建空間間：創(chuàng)意意文化展展廳、茶茶文化體體驗(yàn)廳、、綜合空空間娛樂(lè)性空空間：咖咖啡室、、茶室、、娛樂(lè)室室、酒吧吧、多媒媒體室、、網(wǎng)吧建筑自身身的差異異與典型型性集合合成了一一個(gè)有影影響力的的整體，，它的尺尺度、多多樣性、、公共性性和可能能性，是是對(duì)中國(guó)設(shè)計(jì)招標(biāo)標(biāo)限制：?jiǎn)误w建建筑以公公共性空空間為主主，以“運(yùn)河”為主題，，以獨(dú)創(chuàng)創(chuàng)性和唯唯一性打打造城市市新坐標(biāo)標(biāo)。9101112123456780809●活動(dòng)形式式：“運(yùn)河岸邊邊的院子子”國(guó)際設(shè)計(jì)計(jì)招標(biāo)新新聞發(fā)布布會(huì)時(shí)間：2008年9月中關(guān)鍵點(diǎn)：：以“歷歷史”之之名建立立影響力力9101112123456780809●活動(dòng)形式式：秋季房展展會(huì)——全球征集集作品方方案巡展展時(shí)間：2008年10月關(guān)鍵點(diǎn)：：讓房展展會(huì)成為為“展場(chǎng)場(chǎng)”而不不是“賣賣場(chǎng)”半封閉式式的展位位設(shè)計(jì)，關(guān)鍵點(diǎn)：1、征集方案巡展；2、高端客戶訪談；3、城市區(qū)域模型展示。9101112123456780809●活動(dòng)形式式：開(kāi)園活動(dòng)動(dòng)——“名門”視覺(jué)系統(tǒng)統(tǒng)發(fā)布暨暨全球征征集作品品方案發(fā)發(fā)布時(shí)間：2008年11月關(guān)鍵點(diǎn)：：讓“名門””帶著“歷歷史的厚厚重”與與“設(shè)計(jì)計(jì)的品味味”而來(lái)來(lái)9101112123456780809●活動(dòng)形式：：客戶活動(dòng)——聯(lián)合現(xiàn)代傳傳播舉辦舉舉行“浙商精神造造就者榮譽(yù)譽(yù)”的頒獎(jiǎng)禮時(shí)間：2008年12月或2009年1月關(guān)鍵點(diǎn)：通通過(guò)媒體組組織進(jìn)行浙浙商的圈層層營(yíng)銷媒體配合：：《東方企業(yè)家家》《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)報(bào)》《浙商》9101112123456780809●媒體發(fā)布——戶外廣告牌牌一條河，與與一座城市市的珍藏發(fā)布選點(diǎn)：：機(jī)場(chǎng)高速速、各高速速路路口、、武林廣場(chǎng)場(chǎng)附近一條河，與與一座城市市的珍藏“運(yùn)河岸上的的院子”作品全球招招標(biāo)中一條河，與與一座城市市的珍藏“運(yùn)河岸上的的院子”作品即將發(fā)發(fā)布一條河，與與一座城市市的珍藏“名門”首批產(chǎn)品即即將公開(kāi)發(fā)發(fā)布9101112123456780809●活動(dòng)形式：：發(fā)布會(huì)——“名門”首批產(chǎn)品發(fā)發(fā)布暨“運(yùn)河岸邊的的院子”作品發(fā)布時(shí)間：2009年4月關(guān)鍵點(diǎn)：舉舉辦首批產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)布會(huì)會(huì)并邀請(qǐng)湯唯進(jìn)行征集作作品發(fā)布，，以名門之名名發(fā)布產(chǎn)品品，以名人人之名建立立影響。在名門看來(lái)來(lái)，她不過(guò)過(guò)是營(yíng)造項(xiàng)項(xiàng)目氣質(zhì)所所需資源中中的一部分分12345678910111209“以藝術(shù)的名義，典典藏奢華””對(duì)內(nèi)（社區(qū)區(qū)功能空間間）——藝術(shù)公園/營(yíng)銷中心/園林/樣板房等；；對(duì)外（城市市功能空間間）——利用外部道道路系統(tǒng)和和主入口等等打造積聚聚人氣的人人氣場(chǎng)；藝術(shù)體驗(yàn)場(chǎng)場(chǎng)人氣場(chǎng)藝術(shù)場(chǎng)體驗(yàn)驗(yàn)點(diǎn)1——主入口——儀式感建立立入口儀式感感的營(yíng)造——利用系列雕雕塑、指示示牌等，打打造杭州最最具藝術(shù)感感和符號(hào)感感的主入口口，界定項(xiàng)項(xiàng)目邊界，，建立屬地地感12345678910111209疊拼TH住宅單元藝術(shù)場(chǎng)體驗(yàn)驗(yàn)點(diǎn)2——泳池——地面核心景景觀體驗(yàn)點(diǎn)點(diǎn)地面景觀焦焦點(diǎn)——位于園林中中央，核心心位置和獨(dú)獨(dú)特的建筑筑形態(tài)使其其成為整個(gè)個(gè)社區(qū)景觀觀焦點(diǎn)12345678910111209疊拼TH住宅單元“下沉的藍(lán)寶寶石”——泳池嵌入架架空層，透透明玻璃體體外殼使其其成為架空空層車庫(kù)趣趣味景觀；；架空層架空層架空層架空層泳池地面層藝術(shù)場(chǎng)體驗(yàn)驗(yàn)點(diǎn)2——泳池——地下車庫(kù)的的獨(dú)特景觀觀元素12345678910111209在自然和藝藝術(shù)中前行行藝術(shù)場(chǎng)體驗(yàn)驗(yàn)點(diǎn)3——看樓通道12345678910111209NEWYORK-HudsonHotel藝術(shù)場(chǎng)體驗(yàn)驗(yàn)點(diǎn)4——“art大堂”——建立藝術(shù)格格調(diào)豪宅形形象標(biāo)簽可以共享和和租賃的名名畫(huà)名藝術(shù)術(shù)品展覽場(chǎng)場(chǎng)名畫(huà)和名藝藝術(shù)品增加加了項(xiàng)目的的文化藝術(shù)術(shù)感和價(jià)值值感，讓生生活在其中中的客戶備備添身份感感；12345678910111209藝術(shù)場(chǎng)體驗(yàn)驗(yàn)點(diǎn)5——時(shí)光俱樂(lè)部部——水晶館——華麗展廳水晶館——光彩閃爍的的水晶藝術(shù)術(shù)作品，以以亮麗造型型陳列等候候，在人們們的幻想中中等待被喚喚起；NEWYORK-HudsonHotel12345678910111209最先鋒藝術(shù)術(shù)的建筑姿姿態(tài)最華麗的場(chǎng)場(chǎng)所體驗(yàn)最具品味的的藝術(shù)品展展覽最藝術(shù)化的的小品環(huán)境境——以藝術(shù)的名名義奢華，，項(xiàng)目藝術(shù)術(shù)氣質(zhì)的集集中展示場(chǎng)場(chǎng)DanielLibeskind[案例借鑒]吉寶灣——新加坡頂級(jí)級(jí)豪宅代表表，優(yōu)雅清清新風(fēng)格代代言城市氣氣質(zhì)，成就就世界一流流豪宅建筑開(kāi)發(fā)理理念：獨(dú)特曲線線與水岸景景觀相映成成趣，物業(yè)與所處處的天然環(huán)環(huán)境、人文文環(huán)境巧妙妙融合，迎迎合了現(xiàn)代代人回歸自自然的渴求求會(huì)所ReflectionsatKeppelBay高樓的彎曲曲線條使整整體造型宛宛如水中盛盛開(kāi)的蓮；；傾斜屋頂頂上的空中中花園代表表希望和生生機(jī)；銜接接高樓的空空中走廊是是最佳的觀觀景臺(tái)，山山光水色盡盡收眼簾。推廣創(chuàng)新：：聯(lián)合Sotheby置業(yè)推廣，，在頂級(jí)圈圈層形成影影響，同時(shí)時(shí)帶來(lái)藝術(shù)術(shù)優(yōu)雅感的的營(yíng)銷展現(xiàn)現(xiàn)蘇富比展品品/蘇富比置業(yè)業(yè)/國(guó)際拍賣行行豪宅世界上最古古老的拍賣賣行——蘇富比。蘇富比公司司在二戰(zhàn)后后更加發(fā)展展壯大，拍拍賣的東西西涉及廣泛，，書(shū)籍，古古玩，字畫(huà)畫(huà)，甚至包包括地產(chǎn)物物業(yè)。Sotheby’sInternationalRealty（蘇富比國(guó)國(guó)際置業(yè)））是蘇富比拍拍賣行下屬屬公司，對(duì)對(duì)全球價(jià)值值豪宅進(jìn)行行代理推廣廣或拍賣為為參加拍賣賣會(huì)的客戶戶提供地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)。Sotheby’sINTERNATIONALREALTY主要推廣方方式：在拍拍賣行宣傳傳冊(cè)中附帶帶豪宅資料料，在Sotheby春秋兩季拍拍賣會(huì)上作作為宣傳物物料。在名門，城城市是充滿滿藝術(shù)的藝術(shù)品牌嫁嫁接：——世聯(lián)-蘇富比聯(lián)合合圈層層拍賣營(yíng)銷銷——在頂級(jí)圈層層進(jìn)行藝術(shù)術(shù)化推廣——以藝術(shù)拍賣賣圈層傳播播項(xiàng)目的優(yōu)優(yōu)雅形象形式：世聯(lián)與蘇富富比置業(yè)合合作，在蘇蘇富比秋季季拍賣會(huì)上上進(jìn)行“名門”的推廣——在蘇富比秋秋季拍賣會(huì)會(huì)拍賣品展展示——蘇富比置業(yè)業(yè)豪宅展示示即“名門”SKYHOUSE推介頂級(jí)圈圈層影響Sotheby’sINTERNATIONALREALTY﹠倫敦的米其其林三星餐餐館NEWYORK-HudsonHotel6789101112123451011“以昆侖的名義，建建立專屬””引進(jìn)米其林三星星餐廳——（《米其林指南南》被譽(yù)為歐洲洲的美食圣圣經(jīng)）；開(kāi)業(yè)后的餐餐廳將成為為長(zhǎng)三角乃乃至中國(guó)國(guó)國(guó)際化時(shí)尚尚和身份的的象征符號(hào)號(hào)。NEWYORK-HudsonHotel6789101112123451011貴族幼兒園園：引入一流師師資/設(shè)備配置/國(guó)際化教學(xué)學(xué)方案的貴貴族幼兒園園。不僅提供普普通課程，，還提供禮禮儀/高爾夫等貴貴族課程，，令子女的的教育從起起點(diǎn)就非同同凡響?！耙岳龅拿x，建建立專屬””NEWYORK-HudsonHotel6789101112123451011品牌聯(lián)合，，發(fā)布限量量版奢侈品品MONTBLANCMONTBLANC限量版，因因?yàn)橄∮?，，所以珍貴貴。推出刻有客客戶簽名的的限量版萬(wàn)萬(wàn)寶龍鋼筆筆，絕對(duì)是是頂級(jí)時(shí)尚尚人士的夢(mèng)夢(mèng)寐以求的的精品。CHANELCOCO向CocoChanel致敬的一款款香水?！笆澜缟嫌杏泻芏喙艟舴蛉?，卻卻只有一一個(gè)CocoChannel。”根據(jù)客戶個(gè)個(gè)人氣質(zhì)，，定作屬于于自己的CHANEL香水，體現(xiàn)現(xiàn)獨(dú)一無(wú)二二的尊崇。?！耙岳龅拿x，建建立專屬””NEWYORK-HudsonHotel6789101112123451011銷售中心：：開(kāi)創(chuàng)杭州州夜間售樓樓之先河“以昆侖的名義，建建立專屬””名門凌晨打打烊，服務(wù)務(wù)就到凌晨晨，在這里里還可以欣欣賞到城市市的夜晚以以及感受到到項(xiàng)目的超超脫于都市市之外的寧寧?kù)o感；在開(kāi)盤前一一周將示范范環(huán)境以奢奢華裝飾，，規(guī)格高檔檔、大氣，，以美麗的的景致提升項(xiàng)目在目目標(biāo)客戶心心中的期待待和價(jià)值感感；銷售現(xiàn)場(chǎng)：：每個(gè)示范范單位配有有一名介紹紹人員，提提供專門服服務(wù)，同時(shí)時(shí)示范單位內(nèi)有專門門的模特示示范未來(lái)生生活場(chǎng)景。。打造我們自自己的節(jié)日日——“名門假日””游戲規(guī)則1——大勢(shì)：景氣氣回落，調(diào)調(diào)整戰(zhàn)略預(yù)預(yù)期游戲規(guī)則2——供應(yīng)：競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈，先先發(fā)制人游戲規(guī)則游戲的基礎(chǔ)礎(chǔ)游戲的形式式形象:名門ACTION杭城最具關(guān)關(guān)懷的居住住體驗(yàn)Action1：項(xiàng)目形象象確立Action2：客戶積累累Action3：價(jià)格實(shí)現(xiàn)現(xiàn)1、國(guó)際招標(biāo)標(biāo)，全城立立勢(shì)2、房交會(huì)：：征集方案案展覽3、開(kāi)園活動(dòng)動(dòng)：名門視視覺(jué)發(fā)布暨暨中標(biāo)方案案發(fā)布4、邀請(qǐng)湯唯唯舉行產(chǎn)品品發(fā)布活動(dòng)動(dòng)暨中標(biāo)作作品揭幕5、營(yíng)銷前置置，利用房房交會(huì)等以以訪談的形形式邀約客客戶6、客戶活動(dòng)動(dòng)：風(fēng)云浙浙商評(píng)比建建立圈層7、客戶體驗(yàn)驗(yàn)：藝術(shù)公公園現(xiàn)場(chǎng)體體驗(yàn)8、客戶挖掘掘：據(jù)點(diǎn)城城市行會(huì)客客戶等重點(diǎn)點(diǎn)挖掘9、誠(chéng)意客戶戶意向摸查查10、策略指導(dǎo)導(dǎo)下的產(chǎn)品品精準(zhǔn)定價(jià)價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入到到營(yíng)銷籌備備期世聯(lián)將將提交：《營(yíng)銷策略總總綱及銷售售執(zhí)行報(bào)告告》《開(kāi)盤方案及及價(jià)格報(bào)告告》營(yíng)銷游戲CLASSIC&FASHION貴族起勢(shì)，，時(shí)尚作秀秀他們具備豐豐富的地產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，他們?cè)僭俅钨?gòu)買物物業(yè)只是渴渴望一個(gè)標(biāo)標(biāo)簽——物業(yè)本身作作為標(biāo)簽已已經(jīng)司空見(jiàn)見(jiàn)慣，我們們需要在物物業(yè)之外設(shè)設(shè)定一個(gè)符符號(hào)——名門在這里，沒(méi)沒(méi)有銷售人人員，只有有餐飲服務(wù)務(wù)、商務(wù)招招待服務(wù)、、地產(chǎn)推薦薦服務(wù)等服服務(wù)人員，，他們共同同的名字是是——侍應(yīng).在名門，城城市擁有歷歷史在名門，城城市渴望標(biāo)標(biāo)簽在名門，城城市充滿藝藝術(shù)時(shí)光俱樂(lè)部部：流淌的記記憶黑白鞋會(huì)所所昆侖城市藝藝術(shù)公園“運(yùn)河岸邊的的院子”以歷史的名名義，啟動(dòng)動(dòng)造勢(shì)以藝術(shù)的名名義，典藏藏奢華以昆侖的名名義，建立立專屬米其林三星星餐廳貴族幼兒園園專屬限量版版奢侈品自己的節(jié)日日：名門假假日凌晨打烊，，開(kāi)創(chuàng)杭州州售樓之先先河“一條河，與與一座城市市的珍藏”“生長(zhǎng)于歷史史的藝術(shù)展展”“名門：只可可遇見(jiàn)，不不可追求”Sotheby’sINTERNATIONALREALTY﹠湯唯：在名名門看來(lái)，，她不過(guò)是是營(yíng)造項(xiàng)目目氣質(zhì)所需需資源中的的一部分圈層拍賣營(yíng)營(yíng)銷我們正在經(jīng)經(jīng)歷一場(chǎng)經(jīng)經(jīng)典，擁有有無(wú)限魅力力，且令人人難忘的營(yíng)營(yíng)銷之旅。。雖然不是所所有理想都都會(huì)開(kāi)花結(jié)結(jié)果，名門門或許很榮榮幸，但決決不意外。。附件一：杭杭州主要在在售樓盤調(diào)調(diào)查附件二：杭杭州在售樓樓盤客戶調(diào)調(diào)查附件三：90平米以下產(chǎn)產(chǎn)品立體拼拼合建議附件一：杭杭州在售樓樓盤調(diào)查城市芯宇：：市中心稀稀缺科技豪豪宅城市中心地地段，文教教區(qū)高端物物業(yè)本地品牌開(kāi)開(kāi)發(fā)商18項(xiàng)生態(tài)態(tài)住宅科技技和智能化化操作系統(tǒng)統(tǒng)5000元/平精裝修，，以附加值值提高總價(jià)價(jià)。2008.5.1開(kāi)盤的三號(hào)號(hào)樓均價(jià)：30000元/平米戶型：185平米3房2廳；255平米4房2廳3基礎(chǔ)樓盤數(shù)數(shù)據(jù)地理位置西湖區(qū)文一路原浙江理工大學(xué)所屬區(qū)域西湖區(qū)建筑面積230000物業(yè)類型高層公寓戶型面積185-255樓盤賣點(diǎn)銷售情況：：總價(jià)提升升后銷售不不暢3566#5#樓均價(jià)25000元/平米的毛坯坯產(chǎn)品，月月均銷售速速度約60套3#樓均價(jià)30000元/平米的精裝裝修產(chǎn)品，，總價(jià)上到到500-800萬(wàn)的范圍內(nèi)后后，月均銷銷售速度約約13套。6#5#樓推出時(shí)間：：2008.1.20推出套數(shù)：：425均價(jià)：2500元/平方米已銷售套數(shù)數(shù)：367銷售率率：86.35%是否裝裝修：：毛坯坯3#樓推出時(shí)時(shí)間：：2008.5.1推出套套數(shù)：：147均價(jià)：：30000元元/平平方米米已銷售售套數(shù)數(shù)：38銷售率率：25.17%是否裝裝修：：精裝裝修（（5000元/平米米）“太貴了了，這這個(gè)地地段應(yīng)應(yīng)該在在23000元/平米比比較實(shí)實(shí)際。。加精精裝修修也不不用那那么貴貴?！薄薄谙壬?萬(wàn)太高高了，，開(kāi)發(fā)發(fā)商打打算慢慢慢賣賣吧””——王先生生客戶原原聲云龍·十一景景：稀稀缺的的市中中心公公寓地理位置建國(guó)北路東側(cè)，大學(xué)路北側(cè)所屬板塊市中心板塊建筑面積47000物業(yè)類型高層公寓戶型面積128/148基礎(chǔ)樓樓盤數(shù)數(shù)據(jù)城市中中心地地段近西湖湖成熟生生活/教育配配套樓盤賣賣點(diǎn)2008.7.26開(kāi)盤的的1#2#樓貨量：：168套均價(jià)：：25800元/平米戶型：：128平米；；148平米212008年7月26日開(kāi)盤盤，當(dāng)當(dāng)日到到場(chǎng)近近百人人，截截至7月28日，共共計(jì)預(yù)預(yù)定8套。開(kāi)盤3天預(yù)定比比例僅僅為4.8%。截至8月2日，根根據(jù)透透明售售房網(wǎng)網(wǎng)上的的統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)，共共預(yù)定定29套，成交交0套。預(yù)定定比例例為17.3%。銷售情情況：：開(kāi)盤盤價(jià)較較預(yù)期期價(jià)格格下調(diào)調(diào)后，，仍銷銷售不不暢“我們?nèi)叶级加小袇^(qū)區(qū)’情情結(jié)，，所以以首先先看中中的就就是這這個(gè)樓樓盤的的地段段?！薄薄徬壬芭赃呥叺暮芎芎玫牡亩质址坎挪刨u13000元/平米，，它不不值這這個(gè)價(jià)價(jià)格。。”——王先生生客戶原原聲2008年7月初，，預(yù)期期價(jià)格格30000元/平米，，帶精精裝修修開(kāi)盤價(jià)價(jià)格25800元/平米，，毛坯坯房交交樓城市中中心好好地段段，稀稀缺新新盤產(chǎn)品戶戶型差差，存存在暗暗衛(wèi)，，交通通面積積過(guò)大大周邊二二手房房?jī)r(jià)格格在13500-20000元/平米樓距近近，臨臨路噪噪音污污染東方潤(rùn)潤(rùn)園：：07年中國(guó)國(guó)十大大豪宅宅地理位置錢江新城CBD核心區(qū)的沿江黃金地段所屬板塊錢江新城建筑面積226000物業(yè)類型高層公寓總套數(shù)730戶型面積220-460基礎(chǔ)樓樓盤數(shù)數(shù)據(jù)城市中中心地地段，，緊鄰鄰錢江江新城城核心心區(qū)域域擁有稀稀缺的的錢塘塘江一一線江江景資資源規(guī)劃、、設(shè)計(jì)計(jì)、景景觀，，全部部出自自世界界一流流公司司之手手頂級(jí)會(huì)會(huì)所，，純正正英式式管家家服務(wù)務(wù)理念念，實(shí)實(shí)現(xiàn)家家居智智能化化樓盤賣賣點(diǎn)總套數(shù)數(shù)：154已售套套數(shù)：：88開(kāi)售時(shí)時(shí)間2007.9成交均均價(jià)：：32000總價(jià)：：約1200萬(wàn)總套數(shù)數(shù)：64已售套套數(shù)：：59開(kāi)售時(shí)時(shí)間：：2008.4成交均均價(jià)：：24998總價(jià)：：約750萬(wàn)樓號(hào)總套數(shù)已售套數(shù)開(kāi)盤時(shí)間成交均價(jià)2幢10610406.11191424幢888606.11160776幢656407.01179683幢10410007.04200715幢10310107.06237331幢1548807.09376107幢645908.0424998均價(jià)走走勢(shì)——基本保保持穩(wěn)穩(wěn)定2463517典型豪豪宅東東方潤(rùn)潤(rùn)園，，在售售7#樓總價(jià)價(jià)約750萬(wàn)/套，1#樓總價(jià)價(jià)1000萬(wàn)/套起。。銷售售速度度分別別為14套/月和8套/月，代代表較較高市市場(chǎng)水水平。。望族1#價(jià)格7#樓價(jià)格格公元·沐橋：：經(jīng)典典美國(guó)國(guó)公寓寓開(kāi)盤時(shí)時(shí)間:2008年1月30日推售套套數(shù):138套價(jià)格:30000-35000元/平米帶帶精裝裝截止8月1日銷售售套數(shù)數(shù):19套；銷銷售率率:13.8%景觀資資源對(duì)對(duì)比周周遍其其他別別墅項(xiàng)項(xiàng)目,存在明明顯劣劣勢(shì);項(xiàng)目屬屬于旅旅游渡渡假區(qū)區(qū),客戶對(duì)對(duì)大面面積公公寓心心理接接受度度不高高;沒(méi)有絕絕對(duì)的的景觀觀或者者至尊尊的地地段,一套公公寓1000萬(wàn)以上上,客戶普普遍覺(jué)覺(jué)得不不如買買別墅墅;基礎(chǔ)樓樓盤數(shù)數(shù)據(jù)地理位置之江區(qū)國(guó)家旅游度假區(qū)內(nèi)所屬區(qū)域之江區(qū)建筑面積85000平米戶型面積200-500平方米,主力產(chǎn)品為350平方米價(jià)格30000-35000元/平米帶精裝物業(yè)類型多層公寓銷售情情況蔚藍(lán)公公寓：：開(kāi)盤盤即熱熱銷杭州城城東核核心CBD區(qū)域內(nèi)內(nèi)本地一一流品品牌開(kāi)開(kāi)發(fā)商商精裝修修，以以附加加值提提高價(jià)價(jià)格基礎(chǔ)樓樓盤數(shù)數(shù)據(jù)地理位置江干區(qū)鳳起東路、景曇路路口所屬區(qū)域江干區(qū)建筑面積60000物業(yè)類型高層公寓戶型面積90/140開(kāi)盤推推出382套精裝裝修，，開(kāi)盤盤3天簽約約324套，銷銷售率率85%，銷售售額8.4億。。開(kāi)盤推推出4幢樓，，共384套房源源。開(kāi)盤均均價(jià)在在25300—25700元/平方米米。公寓戶戶型70%以上是是90平米左右的的公寓寓，少少量140平米的的大型型公寓寓，另另有12套躍層層。樓盤賣賣點(diǎn)金色城城品：：首日日開(kāi)盤盤勁銷銷97%2008.3.9開(kāi)盤推推出小小戶型型產(chǎn)品品推出總總貨量量205套均價(jià)22000元/平米，價(jià)格格范圍圍（14000-30000）元/平米基礎(chǔ)樓樓盤數(shù)數(shù)據(jù)地理位置上城區(qū)西湖大道、佑圣觀路交叉口所屬區(qū)域西湖區(qū)建筑面積18500物業(yè)類型小高層公寓戶型面積30-60套數(shù)206杭州城城中核核心CBD區(qū)域內(nèi)內(nèi)全國(guó)一一流品品牌開(kāi)開(kāi)發(fā)商商西湖邊邊上的的稀缺缺地段段LOFT產(chǎn)品，，創(chuàng)新新提升升價(jià)值值樓盤賣賣點(diǎn)投資客客追捧捧，選選房號(hào)號(hào)排到到900多位。。開(kāi)盤當(dāng)當(dāng)日即即認(rèn)購(gòu)購(gòu)200套，仍仍購(gòu)率率高達(dá)達(dá)97.5%。附件二二：杭杭州在在售樓樓盤客客戶調(diào)調(diào)查客戶需需求：：改善善現(xiàn)有生活環(huán)環(huán)境、、投資資及考考慮下下一代代客戶語(yǔ)語(yǔ)錄“目前前在九九月森森林，，郊區(qū)區(qū)住下下來(lái)還還是住住城區(qū)區(qū)比較較方便便““兒子子在這這邊讀讀大學(xué)學(xué)，看看到合合適的的就買買一套套，不不管是是孩子子以后后居住住還是是投資資都無(wú)無(wú)所謂謂”“朋友友都在在這邊邊買房房了，，我也也來(lái)這這一套套，以以后朋朋友有有個(gè)照照應(yīng)””高端客客戶置置業(yè)動(dòng)動(dòng)機(jī)居居前四四位是是:1、“想想有好好的小小區(qū)環(huán)環(huán)境和和周邊邊環(huán)境境”（（43%)2、“投投資價(jià)價(jià)值””占（（20%）3、考慮慮下一一代,為兒女女購(gòu)房房“（占13%）4、“養(yǎng)養(yǎng)老需需求””占（（10%）可見(jiàn)區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)值、、以及及升值值空間間、為為子女女購(gòu)房房等因因素是是刺激激高端端客戶戶產(chǎn)生生置業(yè)業(yè)行為為的關(guān)關(guān)鍵驅(qū)驅(qū)動(dòng)因因素。。大戶型型客戶戶居住狀狀態(tài)：：現(xiàn)置置業(yè)區(qū)區(qū)域大大多在在城西西、城城中，，意向向區(qū)域域以西西湖板板塊與與錢塘塘江板板塊，，城中中區(qū)域域?yàn)橹髦鳌？蛻粢庖庀蛸?gòu)購(gòu)房區(qū)區(qū)域選選擇——城西某某一豪豪宅項(xiàng)項(xiàng)目意意向客客戶訪訪談當(dāng)前一一線豪豪宅置置業(yè)客客戶居居住地地點(diǎn)調(diào)調(diào)查客戶語(yǔ)語(yǔ)錄該類客客戶意意向購(gòu)購(gòu)買區(qū)區(qū)域，，大多多集中中于西西湖板板塊、、其次次是錢錢塘江江板塊塊、城城中板板塊“最理想想的居居住片片區(qū)當(dāng)當(dāng)然是是西湖旁旁邊了了，晚晚上一一家人人出門門到西西湖逛逛逛太太安逸逸了??！”（義義烏王王先生生）“錢江江那邊邊夜景景真漂漂亮，，視線線寬闊闊，那那里的的房子子一定定不錯(cuò)錯(cuò)”（（上海海李女女士））“現(xiàn)在在樓市市看不不準(zhǔn)，，要買買房還還是買買市中中心，，保值值，生生活也也方便便，現(xiàn)現(xiàn)在買買房就就該買買市區(qū)區(qū)的。?！保ǎü鸹ɑ▓@葉葉先生生）區(qū)域典型樓盤城西白蕩海、山水人家、翠苑、桂花園、親親家園城中華海園、紫桂、武林廣場(chǎng)、青春坊、都市楓林、解放路城北湖畔花園、嘉綠苑、新華路區(qū)外溫州、臺(tái)州、義烏、紹興、臺(tái)州、上海大戶型型客戶戶居住狀狀態(tài)：：舒適適型三三、四四（戶戶型面面積140-170平米））房已已不能能滿足足其對(duì)對(duì)品質(zhì)質(zhì)生活活追求求當(dāng)前一一線豪豪宅置置業(yè)客客戶原原居住住狀態(tài)態(tài)調(diào)查查居住面面積：：33%居住面面積約約90-140平米，，50%居住面面積140-170平米。。居住戶戶型：：3房約占占33%，4房約占占37%大戶型型客戶戶置業(yè)觀觀點(diǎn)：：對(duì)城城區(qū)高高總價(jià)價(jià)產(chǎn)品品覺(jué)得得要““值””就好好城市芯芯宇云龍十十一景景東方潤(rùn)園園關(guān)鍵詞：：地段、科科技、奢奢華精裝裝客戶語(yǔ)錄錄：地段還不不錯(cuò)，四四房那個(gè)戶型型也不錯(cuò)錯(cuò)，但帶帶上6000多的裝修修總價(jià)貴貴了點(diǎn)，，在城西西差不多多可以買買別墅排排屋了。。關(guān)鍵鍵詞詞：：地段段、、商商圈圈客戶戶語(yǔ)語(yǔ)錄錄：：前幾幾天天開(kāi)開(kāi)盤盤剛剛?cè)トタ纯戳肆耍?，位位置置價(jià)價(jià)格格都都還還可可以以，，戶戶型型做做的的不不夠夠大大氣氣，，只只有有兩兩棟棟樓樓沒(méi)沒(méi)有有社社區(qū)區(qū)的的感感覺(jué)覺(jué)，，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)服服務(wù)務(wù)不不太太好好。。關(guān)鍵鍵詞詞：：一線線江江景景、、社社區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃客戶戶語(yǔ)語(yǔ)錄錄：：幾個(gè)個(gè)朋朋友友都都住住了了金金色色海海岸岸，，我我看看東東方方潤(rùn)潤(rùn)園園也也不不錯(cuò)錯(cuò)，，千千把把來(lái)來(lái)萬(wàn)萬(wàn)不不貴貴，，住住的的舒舒服服就就好好。。當(dāng)前前一一線線豪豪宅宅置置業(yè)業(yè)客客戶戶總總價(jià)價(jià)承承受受力力大戶戶型型客客戶戶典型型客客戶戶客戶戶基基礎(chǔ)礎(chǔ)信信息息：：龔先先生生，，45歲左左右右，，義義烏烏私私企企業(yè)業(yè)主主。。四口口