房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 第四章

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)重點(diǎn)：掌握一元線性回歸分析方法、非線性回歸分析、序時(shí)平均法、移動(dòng)平均法、長(zhǎng)期趨勢(shì)預(yù)測(cè)法難點(diǎn)：移動(dòng)平均法以及長(zhǎng)期趨勢(shì)預(yù)測(cè)法了解：房地產(chǎn)預(yù)測(cè)的相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，以及房地產(chǎn)預(yù)測(cè)的定性分析方法第四章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的概念12房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的定性預(yù)測(cè)法3房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的定量預(yù)測(cè)法4房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的的程序與類別第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的概念一、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的概念及港地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的作用（一）預(yù)測(cè)的概念預(yù)測(cè)是根據(jù)已知推測(cè)未知，根據(jù)以往推測(cè)未來(lái)，根據(jù)主觀的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)、客觀的資料與條件、演變的邏輯與推斷、尋求事物的未來(lái)發(fā)展規(guī)律。其目的在于做出決策，為未來(lái)的不確定因素提供信息和數(shù)據(jù)，為制定政策、擬定計(jì)劃、確定目標(biāo)等重大事項(xiàng)服務(wù)。（二）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的概念房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的概念就是根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)去和現(xiàn)狀以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)的以往發(fā)展規(guī)律性來(lái)預(yù)計(jì)或推測(cè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的未來(lái)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)方向的科學(xué)方法。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的概念（三）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的作用房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)對(duì)于幫助房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者準(zhǔn)確捕獲和掌握房地產(chǎn)行業(yè)信息具有重要的作用。1、經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)制定經(jīng)營(yíng)決策的前提2、經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)制定營(yíng)銷策略的依據(jù)3、經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)有利于提高房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的概念二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的特點(diǎn)、原則和內(nèi)容（一）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的特點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)圍繞經(jīng)營(yíng)過(guò)程所作的預(yù)測(cè)除了具有一般預(yù)測(cè)的特點(diǎn)外，還具有自己獨(dú)到的特點(diǎn)，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、雙重性2、個(gè)別性3、長(zhǎng)期性4、復(fù)雜性（二）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的原則1、連貫的原則2、相關(guān)的原則3、類推的原則4、系統(tǒng)的原則第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的概念（三）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容1、預(yù)測(cè)特定城市房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)前景2、預(yù)測(cè)未來(lái)一個(gè)時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)各類房屋樓宇設(shè)計(jì)和功能等需求的變化趨勢(shì)3、預(yù)測(cè)個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和劣勢(shì)、可能的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)、成本突破的可能性、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的競(jìng)爭(zhēng)因素等問(wèn)題4、對(duì)房地產(chǎn)品價(jià)格走勢(shì)的預(yù)測(cè)5、預(yù)測(cè)各類房屋供給的增長(zhǎng)和市場(chǎng)占有率的變化6、預(yù)測(cè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)向第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的概念（四）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的影響因素影響房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的主要因素是未來(lái)一個(gè)時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)的變化。因此，深入研究分析影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的各種因素，分清主要因素和次要因素，對(duì)于準(zhǔn)確的建立經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)模型有很大的幫助。1、各類房地產(chǎn)的存量及現(xiàn)狀（1）住宅存量（2）有商業(yè)收益房地產(chǎn)的存量2、人口狀況（1）人口的絕對(duì)量（2）人口的增長(zhǎng)速度（3）家庭結(jié)構(gòu)（4）人口流向3、房地產(chǎn)價(jià)格的變化4、國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的程序和類別一、房地產(chǎn)預(yù)測(cè)的基本程序房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的基本程序分為三個(gè)階段七個(gè)環(huán)節(jié)。（一）準(zhǔn)備階段1、確定經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的目標(biāo)和要求2、搜集資料（1）搜集歷史資料（2）搜集現(xiàn)實(shí)資料3、分析判斷（1）分析觀察各影響因素同需求量的依存關(guān)系（2）分析房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)供銷關(guān)系及其變化（3）分析當(dāng)前的消費(fèi)心理（4）其他方面的分析判斷第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的程序和類別（二）實(shí)施階段1、進(jìn)行預(yù)測(cè)（1）選擇經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)方法（2）建立經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)模型（3）預(yù)測(cè)計(jì)算2、預(yù)測(cè)結(jié)果分析（1）結(jié)果分析（2）經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)誤差三、提交經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)報(bào)告階段1、提出經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)報(bào)告2、追蹤與反饋第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的程序和類別是確定預(yù)測(cè)目標(biāo)和要求搜集資料分析判斷進(jìn)行預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)結(jié)果分析合理否？提出預(yù)測(cè)報(bào)告追蹤與反饋否準(zhǔn)備階段實(shí)施階段提交報(bào)告第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)與管理的的含義及其其特征二、房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)測(cè)的分類（1）按預(yù)測(cè)內(nèi)內(nèi)容分類1）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)項(xiàng)目預(yù)測(cè)測(cè)2）房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的的總體環(huán)境境預(yù)測(cè)（2）按時(shí)間期期限分類1）長(zhǎng)期預(yù)測(cè)測(cè)2）中期預(yù)測(cè)測(cè)3）短期預(yù)測(cè)測(cè)（3）按預(yù)測(cè)范范圍分類1）宏觀預(yù)測(cè)測(cè)2）微觀預(yù)測(cè)測(cè)（4）按預(yù)測(cè)方方法分類1）定性預(yù)測(cè)測(cè)2）定量預(yù)測(cè)測(cè)3）綜合預(yù)測(cè)測(cè)第三節(jié)房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的的定性預(yù)測(cè)測(cè)法一、個(gè)人經(jīng)經(jīng)驗(yàn)判斷法法二、專家預(yù)預(yù)測(cè)法1、專家會(huì)議議法2、德?tīng)柗品ǚ?、德比克法法明確預(yù)測(cè)目標(biāo)設(shè)計(jì)調(diào)查表向?qū)＜液円庖?jiàn)綜合歸納結(jié)果意見(jiàn)是否集中？明確預(yù)測(cè)目標(biāo)是進(jìn)一步綜合問(wèn)題第三節(jié)房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的的定性預(yù)測(cè)測(cè)法三、相互影影響分析法法專家預(yù)測(cè)法法不能明確確指出未來(lái)來(lái)各種事物物之間的關(guān)關(guān)系，為彌彌補(bǔ)這一缺缺陷，可以以采用相互互影響分析析法。它能能明確指出出未來(lái)事物物之間的關(guān)關(guān)系，并確確定一系列列事件（A1，A2.，...An）及其發(fā)生生的概率（（P1，P2，…Pn）之間的變變化關(guān)系。。相互影響分分析法通常常用事件相相互影響分分析表進(jìn)行行分析，其其表現(xiàn)形式式如下表所所示。其中中，“↑””表示正的的影響，說(shuō)說(shuō)明一事件件的發(fā)生將將增進(jìn)其他他事件的發(fā)發(fā)生概率。?！啊北肀硎矩?fù)的影影響，說(shuō)明明一事件的的發(fā)生將增增進(jìn)其他時(shí)時(shí)間的發(fā)生生概率?！啊埃北硎臼緦?duì)其它事事件無(wú)影響響。實(shí)際使使用時(shí)，還還要標(biāo)求出出正負(fù)影響響的程度，，修正事件件發(fā)生的概概率。第三節(jié)房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的的定性預(yù)測(cè)測(cè)法如果發(fā)生該事件發(fā)生概率對(duì)諸事件的影響A1A2A3A4P1P2P3P4A1A2A3A4事件相互影影響分析表表第三節(jié)房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的的定性預(yù)測(cè)測(cè)法四、定性預(yù)預(yù)測(cè)結(jié)論的的形成方法法（一）主觀觀概率法這種方法是是指參加預(yù)預(yù)測(cè)的人員員將預(yù)測(cè)項(xiàng)項(xiàng)目的結(jié)果果用概率的的形式描述述出來(lái)，然然后求出這這些預(yù)測(cè)數(shù)數(shù)字的算術(shù)術(shù)平均數(shù)作作為預(yù)測(cè)結(jié)結(jié)果，其計(jì)計(jì)算公式為為：（4—1）或（（4—2）第三節(jié)房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的的定性預(yù)測(cè)測(cè)法例4—1某房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商對(duì)下下年度的商商品房銷售售情況進(jìn)行行預(yù)測(cè)，7個(gè)預(yù)測(cè)者認(rèn)認(rèn)為銷售前前景良好的的概率估計(jì)計(jì)見(jiàn)表4-2，試求銷售售前景最好好的預(yù)測(cè)概概率。表4-27人預(yù)測(cè)概率率值解：根據(jù)表表4-2中的的數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)，，銷銷售售前前景景良良好好的的預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)概概率率為為：：假如如上上例例中中，，預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)者者不不是是7人而而是是20人，，見(jiàn)見(jiàn)表表4-3.表4-320人預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)概概率率值值預(yù)測(cè)者A1A2A3A4A5A6A7概率Pi0.570.410.690.810.560.720.51預(yù)測(cè)者fi/人1234352概率Pi0.570.410.690.810.560.720.51Pifi0.570.822.073.241.683.601.02第三三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)的的定定性性預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)法法則根根據(jù)據(jù)表表4-3中數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)計(jì)計(jì)算算的的銷銷售售前前景景良良好好的的預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)概概率率為為：：第三三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)的的定定性性預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)法法（二二））記記分分法法1、平平均均法法該法法以以各各方方案案的的得得分分值值作作為為計(jì)計(jì)算算的的依依據(jù)據(jù)，，計(jì)計(jì)算算出出算算術(shù)術(shù)平平均均數(shù)數(shù)加加以以比比較較，，計(jì)計(jì)算算公公式式為為：：（4-3）式中中：：———方案案j的平平均均分分值值；；———對(duì)方方案案j作出出預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)的的專專家家數(shù)數(shù)；；Xij———專家家i對(duì)方方案案j評(píng)定定的的分分?jǐn)?shù)數(shù)第三三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)的的定定性性預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)法法例4-2某房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)公公司司對(duì)對(duì)某某一一開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目擬擬定定了了三三個(gè)個(gè)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)方方案案，，聘聘請(qǐng)請(qǐng)7位專專家家進(jìn)進(jìn)行行預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)，，各各位位專專家家對(duì)對(duì)各各個(gè)個(gè)方方案案評(píng)評(píng)定定的的分分值值見(jiàn)見(jiàn)表表4-4，試試決決定定最最優(yōu)優(yōu)方方案案。。表4——4三個(gè)個(gè)方方案案的的評(píng)評(píng)定定分分值值專家家方案案A1A2A3A4A5A6A7甲9874676已69—77107丙—51058710解：：根根據(jù)據(jù)表表4-4中數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)，，可可計(jì)計(jì)算算出出甲甲、、乙乙、、丙丙三三個(gè)個(gè)方方案案的的平平均均分分值值為為顯然然，，乙乙方方案案為為最最優(yōu)優(yōu)方方案案。。第三三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)的的定定性性預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)法法2、比比重重系系數(shù)數(shù)法法該法法以以各各種種得得分分總總數(shù)數(shù)占占全全部部方方案案修修正正總總分分的的比比重重作作為為比比較較的的依依據(jù)據(jù)。。其其計(jì)計(jì)算算公公式式為為：：（4-4）式中中：：Wj———方案案j得分分總總數(shù)數(shù)占占全全部部方方案案修修正正總總分分的的比比重重；；Lj———積極極性性系系數(shù)數(shù)，，它它等等于于mj/m，m為參參加加經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)的的全全部部專專家家人人數(shù)數(shù)，，mj為對(duì)對(duì)方方案案j作出出預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)的的專專家家人人數(shù)數(shù)；；n————方案案的的個(gè)個(gè)數(shù)數(shù)。。第三三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)的的定定性性預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)法法例3試根根據(jù)據(jù)表表4-4資料料，，采采用用比比重重系系數(shù)數(shù)法法決決定定最最優(yōu)優(yōu)方方案案。。解：：根根據(jù)據(jù)表表4-4資料料，，L1=L3=0.857，可可計(jì)計(jì)算算出出個(gè)個(gè)方方案案的的Wj顯然然，，甲甲方方案案為為最最優(yōu)優(yōu)方方案案。。最最優(yōu)優(yōu)方方案案之之所所以以發(fā)發(fā)生生了了變變化化，，是是因因?yàn)闉榭伎紤]慮了了積積極極性性系系數(shù)數(shù)的的緣緣故故。第三三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)的的定定性性預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)法法3、滿滿分分頻頻率率法法這種種方方法法用用得得到到滿滿分分的的頻頻率率作作為為各各方方案案比比較較的的依依據(jù)據(jù)，，其其計(jì)計(jì)算算公公式式為為：：（4-5）式中中fj———方案案j的滿滿分分頻頻率率；；mj———對(duì)方方案案j作出出經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)的的專專家家人人數(shù)數(shù)；；———對(duì)方方案案j作出出經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)為為滿滿分分的的專專家家人人數(shù)數(shù)。。第三三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)的的定定性性預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)法法例4-4試根根據(jù)據(jù)表表4-4資料料（（假假設(shè)設(shè)十十分分為為滿滿分分）），，采采用用滿滿分分頻頻率率法法決決定定最最優(yōu)優(yōu)方方案案。。解：：根根據(jù)據(jù)表表4-4資料料，，甲甲乙乙丙丙方方案案中中評(píng)評(píng)為為滿滿分分者者分分別別為為0,1,2，可可計(jì)計(jì)算算出出各各方方案案的的滿滿分分頻頻率率為為：：顯然，，丙方方案為為最優(yōu)優(yōu)方案案。第四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)預(yù)預(yù)測(cè)的的定量量預(yù)測(cè)測(cè)法一、因因果分分析法法（一））一元元線性性回歸歸分析析1、根據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)資料料繪出出相關(guān)關(guān)圖，，計(jì)算算相關(guān)關(guān)系數(shù)數(shù)：(4-6)2、建立立經(jīng)營(yíng)營(yíng)預(yù)測(cè)測(cè)模型型建立一一元線線性回回歸經(jīng)經(jīng)營(yíng)預(yù)預(yù)測(cè)模模型為為：(4-7)式中Y———因變量量，如如銷售售收入入X———自變量量，如如施工工面積積a———回歸常常數(shù)，，是一一元線線性回回歸方方程的的截距距b———回歸系系數(shù)，，是一一元線線性回回歸方方程的的斜率率第四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)預(yù)預(yù)測(cè)的的定量量預(yù)測(cè)測(cè)法3、待定定參數(shù)數(shù)利用最最小二二乘法法，待待定參參數(shù)a，b由下列列方程程組確確定：：(4-8)則（4-94、應(yīng)用用模型型進(jìn)行行預(yù)測(cè)測(cè)將Xi值帶入入一元元線性性回歸歸方程程中可可以得得到各各個(gè)回回歸值值Yc。如果需需要預(yù)預(yù)測(cè)，，代入入Xo的數(shù)值值，就就可得得到相相對(duì)應(yīng)應(yīng)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)預(yù)預(yù)測(cè)值值(X=Xo).第四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)預(yù)預(yù)測(cè)的的定量量預(yù)測(cè)測(cè)法例4-5假設(shè)房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)1992-2001年的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)資資料見(jiàn)見(jiàn)表4-5.試建立立一元元線性性回歸歸方程程，并并預(yù)測(cè)測(cè)Xo=5.1百萬(wàn)m2時(shí)的銷銷售收收入是是多少少？表4-51992-2001年房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)商商品房房開(kāi)發(fā)發(fā)情況況年份1992199319941995199619971998199920002001開(kāi)發(fā)面積/百萬(wàn)m20.650.761.031.010.881.271.903.653.754.8619.76銷售收入/百萬(wàn)元101110148164202244450856101913204596第四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)預(yù)預(yù)測(cè)的的定量量預(yù)測(cè)測(cè)法解：（（1）根據(jù)據(jù)表4-5可以繪繪出關(guān)關(guān)于開(kāi)開(kāi)發(fā)面面積—銷售收收入的的散點(diǎn)點(diǎn)圖，，如圖圖所示示?？煽梢钥纯闯鰯?shù)數(shù)據(jù)點(diǎn)點(diǎn)的分分布趨趨勢(shì)。。第四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)預(yù)預(yù)測(cè)的的定量量預(yù)測(cè)測(cè)法（2）計(jì)算算相關(guān)關(guān)系數(shù)數(shù)r。根據(jù)據(jù)公式式（4-6）和表表4-5資料列列表計(jì)計(jì)算，，入表表4-6所示。。說(shuō)明開(kāi)開(kāi)發(fā)面面積與與銷售售收入入為強(qiáng)強(qiáng)相關(guān)關(guān)，變變化方方向相相同，，即開(kāi)開(kāi)發(fā)面面積增增大時(shí)時(shí)，銷銷售收收入也也增大大；開(kāi)開(kāi)發(fā)面面積減減小時(shí)時(shí)，銷銷售收收入也也減少少。第四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)預(yù)預(yù)測(cè)的的定量量預(yù)測(cè)測(cè)法表4-6相關(guān)系數(shù)計(jì)算表年份開(kāi)發(fā)面積X/百萬(wàn)m2銷售收入Y/百萬(wàn)元X2Y2XYYc19920.651010.42251020165.6581.3119930.761100.57761210083.6112.6919941.031481.060921904152.44189.7219951.011641.020126896165.64184.0119960.882020.774440804177.76146.9219971.272441.612959536309.88258.1819981.94503.61202500855437.9219993.6585613.32257327363124.4937.1720003.75101914.062510383613821.25965.720014.86130223.619616952046327.721282.3819.76459660.083384024215083.344596第四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)預(yù)預(yù)測(cè)的的定量量預(yù)測(cè)測(cè)法（3）根據(jù)據(jù)表4-6資料，，可計(jì)計(jì)算出出一元元線性性回歸歸方程程的待待定參參數(shù)b和a則一元元線性性回歸歸預(yù)測(cè)測(cè)的方方程為為：Y=-104.13+285.29X將Xi各值代代入上上述方方程，，可得得相對(duì)對(duì)應(yīng)的的回歸歸值（（Yc），詳詳見(jiàn)表表4-6所示。。（4）應(yīng)用用模型型預(yù)測(cè)測(cè)。依依題意意，已已知開(kāi)開(kāi)發(fā)面面積Xo=5.1百萬(wàn)m2，代入入回歸歸方程程得到到銷售售收入入為Yc=（-104.13+285.29*5.1）百萬(wàn)萬(wàn)元=1350.85百萬(wàn)元元第四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)預(yù)預(yù)測(cè)的的定量量預(yù)測(cè)測(cè)法（二））非線線性回回歸分分析常見(jiàn)的的一元元曲線線方程程轉(zhuǎn)化化為一一元直直線方方程見(jiàn)見(jiàn)表4-7.序號(hào)曲線名稱曲線方程換元形式直線方程1雙曲線2冪函數(shù)Y=bXb3指數(shù)函數(shù)Y=abx4對(duì)數(shù)函數(shù)lgX表4-7常見(jiàn)的的一元元曲線線方程程轉(zhuǎn)化化表第四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)預(yù)預(yù)測(cè)的的定量量預(yù)測(cè)測(cè)法對(duì)于擬擬合曲曲線回回歸方方程的的問(wèn)題題，求求解步步驟如如下：：1）應(yīng)根根據(jù)數(shù)數(shù)據(jù)點(diǎn)點(diǎn)的分分布情情況，，確定定變量量X與Y之間的的函數(shù)數(shù)類型型，選選擇適適當(dāng)曲曲線與與數(shù)據(jù)據(jù)點(diǎn)擬擬合。。2）應(yīng)確確定X與Y之間相相關(guān)函函數(shù)的的未知知參數(shù)數(shù)。某某些特特殊類類型的的函數(shù)數(shù)，可可以通通過(guò)換換元法法，把把非線線性問(wèn)問(wèn)題轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為為線性性問(wèn)題題來(lái)處處理。。應(yīng)該指指出，，非線線性回回歸問(wèn)問(wèn)題的的相關(guān)關(guān)系數(shù)數(shù)不能能用式式（4-6）直接接求得得，必必須通通過(guò)先先求相相關(guān)指指數(shù)，，相關(guān)關(guān)指數(shù)數(shù)的平平方根根才是是相關(guān)關(guān)系數(shù)數(shù)（式式4-10）。(4-10)其中其中第四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)預(yù)預(yù)測(cè)的的定量量預(yù)測(cè)測(cè)法為了確確定可可信度度，還還需計(jì)計(jì)算估估計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)離離差，，可按按下式式計(jì)算算：（4-12）式中——回歸值值；——回歸方程的待待定系數(shù)個(gè)數(shù)數(shù)。第四節(jié)房房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)預(yù)測(cè)的定量預(yù)預(yù)測(cè)法例4-6試根據(jù)例4-5，建立指數(shù)函函數(shù)回歸方程程，并預(yù)測(cè)百百萬(wàn)平米的銷銷售收入。解：設(shè)擬合曲曲線方程,根據(jù)表4-7的換元形式，，得,這樣就把一元元非線性回歸歸問(wèn)題變換成成了一元線性性回歸問(wèn)題。。其中根據(jù)表4-5資料和式（4-9）可求得轉(zhuǎn)換換后直線方程程的待定系數(shù)數(shù)A，B，列表計(jì)算見(jiàn)見(jiàn)表4-8.第四節(jié)房房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)預(yù)測(cè)的定量預(yù)預(yù)測(cè)法表4-8轉(zhuǎn)換后的計(jì)算算XX20.652.00430.42251.30279513712960.762.04140.57761.55146414612961.032.17031.06092.2354091725761.012.21481.02012.236948170360.882.30540.77442.02875215720251.272.38741.61293.03199819920251.902.65323.615.04108290256003.652.932513.322510.703638306763.753.008214.062511.28075881190444.863.114623.619615.13696171517056919.7624.832160.08354.549784697223143第四節(jié)房房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)預(yù)測(cè)的定量預(yù)預(yù)測(cè)法則將各期X的數(shù)代入方程程得到各期回回歸值，見(jiàn)表表4—8.當(dāng)百萬(wàn)平米時(shí)時(shí)，銷售收入入Yc=1980.67百萬(wàn)元。根據(jù)式（4-10）可計(jì)算出相相關(guān)系數(shù)為由式（4-11）可計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)離差S(Y)為比較例4-5和例4-6的結(jié)果，可以以看出根據(jù)表表4-5資料配合的回回歸方程，一元線性回歸歸方程比一元元指數(shù)函數(shù)方方程好，可靠靠性大。第四節(jié)房房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)預(yù)測(cè)的定量預(yù)預(yù)測(cè)法二、時(shí)間序列列分析法（一）序時(shí)平平均法這是用過(guò)去的的統(tǒng)計(jì)資料求求其平均值，，作為下一期期的經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)測(cè)值的方法，，其計(jì)算公式式如下：式中——表示（t+1）期的經(jīng)營(yíng)預(yù)預(yù)測(cè)值；T——時(shí)間數(shù)列的項(xiàng)項(xiàng)數(shù)；Xi——各期的觀察值值，i=1,2，…，t。（4-13）第四節(jié)房房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)預(yù)測(cè)的定量預(yù)預(yù)測(cè)法2、移動(dòng)平均法法第四節(jié)房房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)預(yù)測(cè)的定量預(yù)預(yù)測(cè)法第四節(jié)房房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)預(yù)測(cè)的定量預(yù)預(yù)測(cè)法第四節(jié)房房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)預(yù)測(cè)的定量預(yù)預(yù)測(cè)法第四節(jié)房房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)預(yù)測(cè)的定量預(yù)預(yù)測(cè)法第四節(jié)房房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)預(yù)測(cè)的定量預(yù)預(yù)測(cè)法第四節(jié)房房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)預(yù)測(cè)的定量預(yù)預(yù)測(cè)法3、指數(shù)平滑法法它是利用預(yù)測(cè)測(cè)前一期的實(shí)實(shí)際值和前一一期的指數(shù)平平滑預(yù)測(cè)值進(jìn)進(jìn)行加權(quán)平均均來(lái)去的預(yù)測(cè)測(cè)值的方法。。其計(jì)算公式式為：本期預(yù)測(cè)值=*上期實(shí)際發(fā)生生值+（1-）*上期預(yù)測(cè)測(cè)值式中：為平滑滑系數(shù)，且0??1當(dāng)=1時(shí)，預(yù)測(cè)值=上期實(shí)際發(fā)生生值當(dāng)=0時(shí)，預(yù)測(cè)值=上期預(yù)測(cè)值。。在實(shí)際工作中中，平滑系數(shù)數(shù)一般是根據(jù)據(jù)原預(yù)測(cè)數(shù)與與實(shí)際數(shù)的差差異大小來(lái)確確定的。如果果差異較大，，應(yīng)適適當(dāng)取較大值值；如果差異異較小，應(yīng)應(yīng)適當(dāng)取較較小值。為了了計(jì)算方便，，一般根據(jù)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)估計(jì)，當(dāng)當(dāng)差異較大時(shí)時(shí)，取0.7-0.8為宜；當(dāng)差異異較小時(shí)，取取0.2-0.3為宜。第四節(jié)房房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)預(yù)測(cè)的定量預(yù)預(yù)測(cè)法例某房地地產(chǎn)公司2006年7-12月份的實(shí)際銷銷售量及預(yù)測(cè)測(cè)值見(jiàn)下表，，如果設(shè)=0.3，求2007年1月份銷售量的的預(yù)測(cè)值。2006年7-12月份實(shí)際銷售售量即及測(cè)值值單位位：平方米月份實(shí)際銷售量預(yù)測(cè)值750005200848005000952005300104900500011550053001260005800第四節(jié)房房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)預(yù)測(cè)的定量預(yù)預(yù)測(cè)法解：1月份預(yù)測(cè)值=*上期實(shí)際銷售售量+（1-）*上期預(yù)測(cè)測(cè)值=0.3*6000+（1-0.3）*5800=1800+4060=5860（平方米）即2007年1月份的銷售量量預(yù)測(cè)值為5860平方米。第四節(jié)房房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)預(yù)測(cè)的定量預(yù)預(yù)測(cè)法（三）長(zhǎng)期趨趨勢(shì)預(yù)測(cè)法其基本原理是是：根據(jù)過(guò)去去各期的實(shí)際際數(shù)值，分析析其發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)，并假定今今后按該趨勢(shì)勢(shì)發(fā)展，從而而測(cè)定今后各各期的數(shù)據(jù)。。如果過(guò)去各各期數(shù)據(jù)大體體呈現(xiàn)等差級(jí)級(jí)數(shù)，則其變變化趨勢(shì)可用用直線方程來(lái)來(lái)表示；如果果過(guò)去各期數(shù)數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)現(xiàn)等比級(jí)數(shù)，，則可用曲線線方程來(lái)表示示。在這里，我們們只介紹趨勢(shì)勢(shì)直線方程。。求趨勢(shì)直線的的方