商業(yè)項(xiàng)目前期市場(chǎng)研究定位報(bào)告課件

盛澤舜湖西路商業(yè)項(xiàng)目

前期市場(chǎng)研究定位報(bào)告蘇州策源房地產(chǎn)投資咨詢(xún)有限公司2010-9盛澤舜湖西路商業(yè)項(xiàng)目蘇州策源房地產(chǎn)投資咨詢(xún)有限公司1目錄第一章前沿第二章項(xiàng)目情況特征綜合分析第三章市場(chǎng)調(diào)研和趨勢(shì)分析、預(yù)測(cè)第四章項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議第五章項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議目錄第一章前沿第二章項(xiàng)目情況特征綜合分析第三章2第一章前沿盛澤概況1市場(chǎng)大背景2第一章前沿盛澤概況1市場(chǎng)大背景23盛澤－千年絲綢古都盛澤鎮(zhèn)位于江蘇省吳江市，是我國(guó)重要的絲綢紡織品生產(chǎn)基地和產(chǎn)品集散地，歷史上以“日出萬(wàn)綢、衣被天下”聞名于世，有“綢都”的美稱(chēng)。地處太湖流域，沃野平展、湖蕩密布、氣候溫暖、雨量充分，宜稻麥、宜蠶桑，是著名的魚(yú)米之鄉(xiāng)、絲綢之都。全鎮(zhèn)總面積150平方公里，其中城區(qū)面積逾30平方公里。盛澤鎮(zhèn)是吳江市的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，尤其是工業(yè)經(jīng)濟(jì)在全市占較大份額。

1、盛澤概況盛澤－千年絲綢古都1、盛澤概況4地理位置優(yōu)越盛澤－長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈核心發(fā)展前景廣闊商機(jī)無(wú)限

盛澤鎮(zhèn)位于江蘇省的最南端，富饒的滬寧杭金三角中心，東連上海，西瀕太湖，北依蘇州，南接浙江，地理位置非常優(yōu)越。蘇嘉杭高速公路、227省道和江南大運(yùn)河穿境而過(guò)，與滬寧、滬杭、滬蘇浙高速公路、318、312國(guó)道和太浦河相銜接，交通十分便捷。

1、盛澤概況1、盛澤概況5

紡織業(yè)－盛澤經(jīng)濟(jì)的支柱命脈

盛澤作為中國(guó)最大的紡織產(chǎn)業(yè)基地，其絲綢紡織業(yè)已成為盛澤經(jīng)濟(jì)的支柱，占據(jù)全鎮(zhèn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量的90%以上，行業(yè)吸納了20萬(wàn)從業(yè)人員。鎮(zhèn)區(qū)30多平方公里集聚了2300多家紡織企業(yè)、5300多家紡織商行。優(yōu)質(zhì)投資環(huán)境

盛澤自古以來(lái)就有重商務(wù)實(shí)的獨(dú)特民風(fēng)，共有30多個(gè)省市區(qū)以及日本、韓國(guó)、香港、臺(tái)灣地區(qū)的上萬(wàn)名紡織客商常駐盛澤經(jīng)商，其中廣東、福建等部分地區(qū)的客商還建立了多個(gè)商會(huì)，他們同時(shí)也是盛澤私營(yíng)企業(yè)主購(gòu)房主力軍。

1、盛澤概況紡織業(yè)－盛澤經(jīng)濟(jì)的支柱命脈1、盛澤概況6城區(qū)不斷擴(kuò)大人口迅速增長(zhǎng)

盛澤鎮(zhèn)作為世界級(jí)的紡織品加工貿(mào)易中心，也是吳江重要的經(jīng)濟(jì)中心、商貿(mào)中心。近年來(lái)，隨著盛澤城市化建設(shè)的快速發(fā)展，盛澤現(xiàn)已發(fā)展成一個(gè)30萬(wàn)人的特大型鄉(xiāng)鎮(zhèn)，鎮(zhèn)區(qū)面積已經(jīng)擴(kuò)充到30多平方公里，預(yù)計(jì)在3－5年內(nèi)城區(qū)面積將要擴(kuò)展到50平方公里，發(fā)展成為一座產(chǎn)業(yè)特色明顯、基礎(chǔ)設(shè)施完善、功能配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)美、有水鄉(xiāng)文化特色的現(xiàn)代化中等規(guī)模工業(yè)城市。盛澤截至2009年底，常住人口已經(jīng)超過(guò)30萬(wàn)，其中在冊(cè)人口約13.7萬(wàn)人；外來(lái)經(jīng)商、務(wù)工人員約17萬(wàn)人，在人口的職業(yè)構(gòu)成上，主要為私營(yíng)企業(yè)主、商販、工廠務(wù)工人員、公務(wù)員等,其中年平均收入在12萬(wàn)以上的白領(lǐng)以及私營(yíng)業(yè)主等高收入人群已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)，本地居民以及私營(yíng)企業(yè)主為主要購(gòu)房置業(yè)、投資客源群體。盛澤近年因城市建設(shè)加快，努力重點(diǎn)打造城西開(kāi)發(fā)區(qū)等重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，短期內(nèi)城區(qū)擴(kuò)張帶來(lái)新城區(qū)集聚效應(yīng)，創(chuàng)造了新的房地產(chǎn)市場(chǎng)契機(jī)，但同時(shí)造成了樓市短期內(nèi)供給量的大幅增長(zhǎng)、局部區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)集中，使得整體房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈。

1、盛澤概況城區(qū)不斷擴(kuò)大人口迅速增長(zhǎng)1、盛澤概況7

?嚴(yán)厲政策使得房產(chǎn)市場(chǎng)遭遇“滑鐵盧”今年自3月份以來(lái)，史無(wú)前例的新“國(guó)十條”給全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了不小的風(fēng)波，一系列抑制房?jī)r(jià)的“組合拳”也是將整體房地產(chǎn)市場(chǎng)擊入了一個(gè)低谷。?住宅市場(chǎng)的暴風(fēng)雨過(guò)后迎來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的彩虹

隨著號(hào)稱(chēng)“史上最有力”的樓市調(diào)控政策的不斷收緊，不少投資者紛紛退出住宅市場(chǎng)，轉(zhuǎn)而投資其他領(lǐng)域，在建筑行業(yè)，雖然住宅地產(chǎn)銷(xiāo)售日漸冷清，但是商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)瞬成為投資者的“香餑餑”，正可謂牛市之下，一般住宅被人們視之為擁有財(cái)富前景的上品；而逆市下，商業(yè)地產(chǎn)則彰顯出其避開(kāi)國(guó)家政策的優(yōu)越性。

一輪新的商業(yè)置業(yè)風(fēng)潮隨之卷起

在綢都盛澤，一場(chǎng)商業(yè)風(fēng)暴正在醞釀，我們熱切期待！

2、房產(chǎn)市場(chǎng)背景綜述2、房產(chǎn)市場(chǎng)背景綜述8第二章項(xiàng)目情況特征綜合分析1項(xiàng)目地塊條件分析項(xiàng)目地塊周邊配套與區(qū)域規(guī)劃分析2項(xiàng)目地塊SWOT分析3第二章項(xiàng)目情況特征綜合分析1項(xiàng)目地塊條件分析項(xiàng)目地塊周邊91）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、項(xiàng)目地塊條件分析項(xiàng)目位置盛澤鎮(zhèn)舜湖西路北側(cè)、西環(huán)路西側(cè)，2宗地塊占地面積18486.2

㎡實(shí)際規(guī)劃占地面積11332.8㎡（除去退地紅線部分面積）容積率約4.0總建筑面積約7.4萬(wàn)㎡土地用途商服（批發(fā)零售）使用年限40年樓面單價(jià)1471元/㎡1）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、項(xiàng)目地塊條件分析項(xiàng)目位置盛澤鎮(zhèn)舜湖101、項(xiàng)目地塊條件分析1、項(xiàng)目地塊條件分析111、項(xiàng)目地塊條件分析1、項(xiàng)目地塊條件分析122）項(xiàng)目整體規(guī)劃特征－

?項(xiàng)目由東、西2宗地塊組成，因此項(xiàng)目東西較長(zhǎng)、南北較窄，整體形狀為狹長(zhǎng)型；項(xiàng)目容積率較高，達(dá)到4.0，可以規(guī)劃建成為兩幢高層L型圍合，做成透天中庭設(shè)計(jì)，各自有獨(dú)立大堂；項(xiàng)目底層為商鋪。本案處于盛澤鎮(zhèn)區(qū)主干道舜湖西路和西環(huán)路交界處，是新老城區(qū)之間的中心樞紐，地理位置十分優(yōu)越，是未來(lái)新城區(qū)的CBD核心。

?本案將來(lái)可以建設(shè)為集精裝酒店式公寓、5A級(jí)智能化寫(xiě)字樓、國(guó)際化管理公寓式酒店、大型百貨商城、科技影院、高端休閑娛樂(lè)城、大型地下停車(chē)場(chǎng)為一體的綜合性商業(yè)中心，打造為盛澤地區(qū)首席高端城市綜合體。1、項(xiàng)目地塊條件分析新城區(qū)第一站2）項(xiàng)目整體規(guī)劃特征－1、項(xiàng)目地塊條件分析新城區(qū)第一站132、項(xiàng)目地塊周邊配套與區(qū)域規(guī)劃分析2、項(xiàng)目地塊周邊配套與區(qū)域規(guī)劃分析14

1）區(qū)域板塊分析項(xiàng)目地塊處在盛澤鎮(zhèn)區(qū)東西向商業(yè)、景觀主軸線－舜湖西路和南北向交通、商業(yè)主干道－西環(huán)路交叉口位置，自舜湖西路城西延伸段開(kāi)通后，城西、城中兩大板塊真正實(shí)現(xiàn)了無(wú)縫對(duì)接，而本案位置就處在兩鎮(zhèn)區(qū)板塊交接處核心地段，是盛澤城區(qū)要塞樞紐，東連盛澤城中成熟商業(yè)生活區(qū)、西接政府重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃城西新城區(qū)，繁華中心商圈與寧?kù)o高雅住宅生活在這里瞬間轉(zhuǎn)換。地理位置得天獨(dú)厚，發(fā)展前景十分看好。

盛澤城區(qū)空間拓展的方向主要是向西、向南。其中“東整”是整和盛澤舊城區(qū)及沿227省道兩側(cè)雜亂的用地；“西拓”是城區(qū)向西拓展生活用地，并有效整和原壇丘和南麻的建設(shè)用地；“南延”是城區(qū)向南形成工業(yè)發(fā)展空間；“北優(yōu)”是利用城區(qū)北部的湖蕩資源和交通條件形成重要的景觀功能區(qū)和物流集散地。本案為“西拓”城區(qū)發(fā)展規(guī)劃的第一站，所在區(qū)域?yàn)槔铣菂^(qū)向新城區(qū)發(fā)展過(guò)渡的重點(diǎn)樞紐，其拓展優(yōu)化進(jìn)程直接影響到城西板塊的發(fā)展，此區(qū)域發(fā)展也受到政府相關(guān)部門(mén)足夠重視。2、項(xiàng)目地塊周邊配套與區(qū)域規(guī)劃分析盛澤城區(qū)城區(qū)規(guī)劃布局為“東整、西拓，南延、北優(yōu)”1）區(qū)域板塊分析2、項(xiàng)目地塊周邊配套與區(qū)域規(guī)劃分析盛15

1）區(qū)域板塊分析城市結(jié)構(gòu)形態(tài)：盛澤城區(qū)目前主要為五大片區(qū)：老城片區(qū)、城中片區(qū)、新城片區(qū)、城南片區(qū)、城西片區(qū)。老城片區(qū)作為城區(qū)東北部的居住生活片區(qū)。城中片區(qū)以商貿(mào)市場(chǎng)為主帶動(dòng)周邊發(fā)展。新城片區(qū)規(guī)劃于運(yùn)西路兩側(cè)布置盛澤城區(qū)行政、文化、體育中心。城南片區(qū)是城區(qū)工業(yè)集中片區(qū)。城西片區(qū)作為城區(qū)西部相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)、居住組團(tuán)。城區(qū)用地布局規(guī)劃將盛澤城區(qū)居住用地分為8個(gè)片區(qū)，分別為城東居住片區(qū)、里安居住片區(qū)、城中居住片區(qū)、目瀾居住片區(qū)、郎中居住片區(qū)、新城居住片區(qū)、運(yùn)西居住片區(qū)、南麻居住片區(qū)以及其他分散居住區(qū)。行政辦公用地：于運(yùn)西城西、市場(chǎng)路北，建設(shè)路東規(guī)劃建設(shè)新的盛澤城區(qū)行政中心。

2、項(xiàng)目地塊周邊配套與區(qū)域規(guī)劃分析2、項(xiàng)目地塊周邊配套與區(qū)域規(guī)劃分析162、項(xiàng)目地塊周邊配套與區(qū)域規(guī)劃分析2、項(xiàng)目地塊周邊配套與區(qū)域規(guī)劃分析172）項(xiàng)目周邊配套分析：

本案位于舜湖西路與西環(huán)路交叉口，項(xiàng)目前即為剛修建完成的城區(qū)中心主干道－舜湖西路，道路寬闊，一直連接城西新城區(qū)和老城中心商圈，車(chē)流、人流量很大，有著很大的商機(jī)。本案東面接連即為盛澤中心城區(qū)，商業(yè)配套完善、成熟，人群聚集，商業(yè)業(yè)態(tài)較為豐富，以商鋪店面房為主要商業(yè)格局;中心廣場(chǎng)東盛步行街作為城中中心商業(yè)區(qū)已經(jīng)較為成熟，國(guó)際大廈寫(xiě)字樓、學(xué)校、銀行等商業(yè)設(shè)施配套環(huán)伺左右，形成較為成熟、穩(wěn)定的商業(yè)氛圍。

項(xiàng)目地塊西望便是城西工業(yè)、居住板塊，目前是一片新興建設(shè)發(fā)展的蓬勃態(tài)勢(shì)。從本案延舜湖西路向西步行約15分鐘即是城西新興的高端住宅區(qū)，皇家領(lǐng)譽(yù)、東方花園、盛澤財(cái)富中心等大型住宅社區(qū)紛紛集中于此，為城西居住板塊的核心位置，區(qū)域已經(jīng)初步成熟，入住率都達(dá)到60%以上，形成穩(wěn)定的消費(fèi)人群，居住氣氛濃厚。2、項(xiàng)目地塊周邊配套與區(qū)域規(guī)劃分析城西核心居住區(qū)咫尺距離鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)、景觀主軸線－舜湖西路提供城中區(qū)域成熟商業(yè)配套2）項(xiàng)目周邊配套分析：2、項(xiàng)目地塊周邊配套與區(qū)域18

1.2公里半徑輻射成熟生活商圈

本案項(xiàng)目周邊1.5公里輻射范圍內(nèi)各類(lèi)商業(yè)設(shè)施完善成熟、人流量大。城西、城中的交通樞紐位置堪稱(chēng)是盛澤最為稀缺的黃金地段，舜湖西路、西環(huán)路兩大主干道交匯形成絕佳的便利交通；南邊接連成熟的住宅小區(qū)，西接新城區(qū)，皇家領(lǐng)譽(yù)、盛澤財(cái)富中心、東方花園等大型高端住宅社區(qū)也逐步成熟；城中商業(yè)聚集地吸引著巨大的穩(wěn)定消費(fèi)人群，使得自本案為中心步行15分鐘半徑范圍內(nèi)，能有近10萬(wàn)常住人口及消費(fèi)人群，并且形成每天不間斷的巨大人流。2、項(xiàng)目地塊周邊配套與區(qū)域規(guī)劃分析2、項(xiàng)目地塊周邊配套與區(qū)域規(guī)劃分析19寬闊的舜湖西路西延使得城西住宅區(qū)與城中商區(qū)無(wú)縫對(duì)接，成為盛澤市東西向中心主軸干道。2、項(xiàng)目地塊周邊配套與區(qū)域規(guī)劃分析寬闊的舜湖西路西延使得城西住宅區(qū)與城中商區(qū)無(wú)縫對(duì)接，成為盛澤20

西環(huán)路是盛澤城區(qū)重要的環(huán)線道路，物流運(yùn)輸集中、車(chē)流量大、交通密集繁忙，從而為本案區(qū)域帶來(lái)巨大商業(yè)人群消費(fèi)，商機(jī)無(wú)限。2、項(xiàng)目地塊周邊配套與區(qū)域規(guī)劃分析西環(huán)路是盛澤城區(qū)重要的環(huán)線道路，物流運(yùn)輸集213）交通未來(lái)規(guī)劃與區(qū)域未來(lái)功能定位：盛澤城區(qū)規(guī)劃道路網(wǎng)絡(luò)為“方格網(wǎng)”形式，形成“四橫四縱”主干路網(wǎng)，“四橫”為市場(chǎng)路—東方南路、南環(huán)路、三江路—南環(huán)二路和南三環(huán)西路—南三環(huán)路，“四縱”為珠江路、西環(huán)二路、東方北路—盛澤路和東環(huán)路。

舜湖西路－蘇州干將路、上?；春Ｂ烦菂^(qū)的商業(yè)、景觀中軸線為：市場(chǎng)路、舜湖路、舜新路，東方大道和城區(qū)環(huán)路作為城區(qū)交通廊道。舜湖西路作為城區(qū)東西向主干道，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富、成熟、人流量聚集，也是盛澤未來(lái)發(fā)展的高端中心商業(yè)街、景觀主軸線，其于盛澤城區(qū)的重要性相當(dāng)于蘇州的城市中心主干道－干將路、上海的中心商業(yè)街－淮海路。西環(huán)路－南北交通主干道本案東側(cè)同時(shí)接連西環(huán)路，西環(huán)路是盛澤中心城區(qū)南北向交通主干道，北可延接227省道、南可連中心大道以及南環(huán)路，擁有優(yōu)越的地理通達(dá)優(yōu)勢(shì)。交通的便捷性使得此區(qū)域地段物流、運(yùn)輸非常發(fā)達(dá)、保證了較大的車(chē)流量和人流量。2、項(xiàng)目地塊周邊配套與區(qū)域規(guī)劃分析3）交通未來(lái)規(guī)劃與區(qū)域未來(lái)功能定位：2、項(xiàng)目地塊周邊配套與區(qū)223）交通未來(lái)規(guī)劃與區(qū)域未來(lái)功能定位：

本案所在區(qū)域依據(jù)盛澤城市規(guī)劃發(fā)展定位，將來(lái)將成為盛澤鎮(zhèn)城市副中心，城西新城區(qū)的住宅、商業(yè)、辦公一體化的CBD區(qū)域核心。本區(qū)域作為盛澤城西西拓發(fā)展的第一站，將成為城中板塊與城西板塊的橋頭堡要塞。東西延舜湖西路承接城中成熟商圈和城西新興高端住宅綜合社區(qū)；南北延西環(huán)路承接城北河道生態(tài)片區(qū)和城南工業(yè)集中片區(qū)，同時(shí)也是北通蘇州、東南接浙江以及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)的省級(jí)大區(qū)域主干道的樞紐。此區(qū)域得到盛澤政府等相關(guān)部門(mén)足夠重視，一些破舊倉(cāng)儲(chǔ)、廠房以及老住宅小區(qū)已經(jīng)拆遷，新城區(qū)的規(guī)劃逐步開(kāi)始實(shí)現(xiàn)，發(fā)展前景非?？春?。2、項(xiàng)目地塊周邊配套與區(qū)域規(guī)劃分析盛澤新城區(qū)CBD鎮(zhèn)區(qū)副中心3）交通未來(lái)規(guī)劃與區(qū)域未來(lái)功能定位：2、項(xiàng)目地塊周邊配233、項(xiàng)目地塊SWOT分析競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)潛在機(jī)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)外部威脅SWOT分析3、項(xiàng)目地塊SWOT分析競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)潛在機(jī)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)外部威脅SW243、項(xiàng)目地塊SWOT分析黃金地段，奠定衍生財(cái)富基礎(chǔ)便利交通，引發(fā)無(wú)限投資潛力密集人群，提供巨大人氣消費(fèi)1）S：項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析:3、項(xiàng)目地塊SWOT分析黃金地段，奠定衍生財(cái)富基礎(chǔ)便利交通，25

1）S：項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析:

黃金地段，奠定衍生財(cái)富基礎(chǔ)

“第一是地段，第二是地段，第三還是地段！”在談到房地產(chǎn)投資價(jià)值的因素時(shí)，華人地產(chǎn)大亨李嘉誠(chéng)提出過(guò)這條著名的理論。遵循此條法則，無(wú)數(shù)開(kāi)發(fā)商和地產(chǎn)投資者在這里賺得盆滿缽溢。與住宅項(xiàng)目更多講求環(huán)境、配套、房型等元素不同，純商業(yè)項(xiàng)目更加強(qiáng)調(diào)地段和人氣。

城市的土地是具有稀缺性的，而位于臨近市中心、處于交通樞紐的土地更是寸土寸金，本案地處城西板塊、城中板塊交匯核心區(qū)域，舜湖西路與西環(huán)路交匯處，南邊為城區(qū)成熟生活住宅區(qū)，學(xué)校、醫(yī)院、超市等配套一應(yīng)俱全；北邊連接政府規(guī)劃的城北河道生態(tài)景觀片區(qū)，同時(shí)也是倉(cāng)儲(chǔ)物流基地，物流運(yùn)輸非常發(fā)達(dá)；西邊便是連接城西新城區(qū)，東臨城中成熟核心商業(yè)圈，本案處在真正的“黃金十字路口”。

3、項(xiàng)目地塊SWOT分析1）S：項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析:3、項(xiàng)目地塊SWOT分析26

1）S：項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析:

便利交通，引發(fā)無(wú)限投資潛力

對(duì)于商業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)，交通的便利、道路的通暢都將帶來(lái)巨大的投資潛力與發(fā)展契機(jī)，本案處于盛澤2條主干道－舜湖西路與西環(huán)路交匯處，與城西核心住宅區(qū)域只有步行15分鐘距離，與老城區(qū)中心商圈只隔一條西環(huán)路，舜湖西路兩邊的商業(yè)氛圍和人流量直接輻射到本案；緊靠西環(huán)路城區(qū)環(huán)線主干道，向北5分鐘車(chē)程即可上227省道，北去蘇州、南下浙江非常方便。項(xiàng)目向西步行不需20分鐘，也可輻射城南核心工業(yè)區(qū)和郎中蕩生態(tài)區(qū)；項(xiàng)目周邊有多條公交車(chē)線路，四面出行也非常方便。本案是連接城西開(kāi)發(fā)區(qū)與市中心區(qū)域的核心樞紐。3、項(xiàng)目地塊SWOT分析1）S：項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析:3、項(xiàng)目地塊SWOT分析27

1）S：項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析:

密集人群，提供巨大人氣消費(fèi)

稀缺的黃金地段，交通的便利，城西新城區(qū)板塊開(kāi)發(fā)帶來(lái)的集聚效應(yīng)和周邊成熟的住宅小區(qū)等商業(yè)聚集地都將會(huì)吸引到巨大的消費(fèi)人群。西距本案15分鐘步行路程的城西核心板塊住宅樓盤(pán)眾多，皇家領(lǐng)譽(yù)、盛澤財(cái)富中心、東方花園、星月·翡翠半島等近70萬(wàn)平方米高品質(zhì)居住小區(qū)已經(jīng)部分成功入住，社區(qū)日臻成熟；項(xiàng)目的物流運(yùn)輸通暢繁忙，老城區(qū)幾萬(wàn)名常住人口以及周邊商業(yè)店面帶來(lái)的人氣也提供了密集的消費(fèi)人群；舜湖西路商業(yè)街上云集國(guó)際大廈寫(xiě)字樓、東盛步行街商業(yè)廣場(chǎng)、星級(jí)大酒店、高檔KYV等高檔休閑配套場(chǎng)所，同時(shí)也吸引著巨大的消費(fèi)人群；項(xiàng)目步行15分鐘距離內(nèi)，聚集近10萬(wàn)人群，形成每天不間斷的巨大人流。

另一方面，本案項(xiàng)目將來(lái)規(guī)劃有2萬(wàn)方酒店式公寓，項(xiàng)目本身的住宅產(chǎn)品也提供了大量的消費(fèi)人群，本案住宅部分－將規(guī)劃為由兩幢10－15層酒店式公寓，產(chǎn)品多為經(jīng)典的精裝修小戶(hù)型公寓，對(duì)于年輕白領(lǐng)的首次置業(yè)和投資都非常有吸引力。

3、項(xiàng)目地塊SWOT分析1）S：項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析:3、項(xiàng)目地塊SWOT分析283、項(xiàng)目地塊SWOT分析一個(gè)城市的發(fā)展到一定的階段，城市副中心的價(jià)值將在未來(lái)整個(gè)城市所體現(xiàn)出來(lái)，而目前，盛澤最具有價(jià)值可靠性的未來(lái)城市CBD是在城西板塊，而本案作為城西板塊第一站，不可懷疑的是其具有的商業(yè)領(lǐng)袖氣勢(shì)和商業(yè)拓展元素，其價(jià)值潛質(zhì)已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。1）S：項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析:3、項(xiàng)目地塊SWOT分析一個(gè)城市的發(fā)展到一定的階段293、項(xiàng)目地塊SWOT分析1）S：項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析:這里未來(lái)是盛澤城市CBD3、項(xiàng)目地塊SWOT分析1）S：項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析:302）W：項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)分析:

倉(cāng)儲(chǔ)廠房低端凌亂本案地塊新老城區(qū)交接處，周邊建筑百拆待新，整體區(qū)域較為凌亂。地塊北面集聚著普通民房、倉(cāng)儲(chǔ)廠房、物流中心，整體地段凌亂，管理也較為混亂，造成區(qū)域自然環(huán)境的一定破壞，加之項(xiàng)目臨近高壓線，在本案項(xiàng)目規(guī)劃打造的高端商業(yè)氛圍和居住環(huán)境上也造成一定影響。

區(qū)域空白項(xiàng)目孤立本案地塊南邊新近拆遷空地，而本案西邊距離城西住宅區(qū)尚有超過(guò)1公里距離，這使得本區(qū)域版圖較為空白，缺少樓盤(pán)的集聚效應(yīng)，本案有些孤立存在。

人流量有截?cái)喾至鳜F(xiàn)象

由于本案區(qū)域處在剛剛開(kāi)發(fā)建設(shè)，目前并無(wú)形成一定氣候和消費(fèi)導(dǎo)向，因而目前西環(huán)路交通以及城中商業(yè)帶來(lái)的人流消費(fèi)到此會(huì)形成一個(gè)斷裂，人們的習(xí)慣性消費(fèi)還是集中在舜湖西路中心兩側(cè)地帶。

3、項(xiàng)目地塊SWOT分析2）W：項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)分析:3、項(xiàng)目地塊SWOT分析313、項(xiàng)目地塊SWOT分析2）W：項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)分析:3、項(xiàng)目地塊SWOT分析2）W：項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)分析:323、項(xiàng)目地塊SWOT分析2）W：項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)分析:3、項(xiàng)目地塊SWOT分析2）W：項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)分析:333、項(xiàng)目地塊SWOT分析2）W：項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)分析:3、項(xiàng)目地塊SWOT分析2）W：項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)分析:34

3）O：項(xiàng)目的潛在機(jī)會(huì)分析:

?尊做盛澤未來(lái)的城市副中心王者

項(xiàng)目的機(jī)會(huì)在于對(duì)項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展的分析和預(yù)測(cè)，項(xiàng)目處在政府重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的城西板塊與老城區(qū)銜接的重要樞紐，西環(huán)路、舜湖西路兩大商業(yè)、交通主干道在這里交匯，商業(yè)氣氛濃厚、交通便利，保證了大量的人群消費(fèi)和可以開(kāi)發(fā)的商機(jī)，本案西向步行15分鐘即可進(jìn)入城西核心居住板塊，這里樓盤(pán)集中、居住氛圍日臻濃厚，可保證未來(lái)本區(qū)域潛在購(gòu)房居住以及投置業(yè)資需求量。目前盛澤還沒(méi)有一個(gè)城市核心高端CBD商業(yè)中心，尤其是在城西新城區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)已經(jīng)出現(xiàn)端倪之時(shí)，更需要有一個(gè)華蓋全城、集高端物業(yè)以及商業(yè)業(yè)態(tài)為一體的CBD核心商圈，也成為盛澤城東老城區(qū)衡悅廣場(chǎng)之后的城市副中心，也是真正的城市CBD商業(yè)中心。本案將來(lái)的發(fā)展將填補(bǔ)這一空白，成為領(lǐng)銜未來(lái)盛澤城市CBD的商業(yè)王者之巔。

我們期待，蘇州獅山路CBD商圈、上海徐家匯商圈在綢都橫空出世！

3、項(xiàng)目地塊SWOT分析3）O：項(xiàng)目的潛在機(jī)會(huì)分析:

?尊做盛澤未來(lái)的城353、項(xiàng)目地塊SWOT分析

3）O：項(xiàng)目的潛在機(jī)會(huì)分析:3、項(xiàng)目地塊SWOT分析3）O：項(xiàng)目的潛在機(jī)會(huì)分析:364）T：項(xiàng)目的外部威脅分析:

土地供應(yīng)量大，商業(yè)樓盤(pán)增多

隨著近年盛澤城西新城區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮紅火成為盛澤城市化建設(shè)中的重要方面。城西板塊的土地供應(yīng)量逐年加大，樓盤(pán)增多，產(chǎn)品也是日漸豐富，尤其是商業(yè)性樓盤(pán)，其中僅僅酒店式公寓目前總存量就達(dá)到22萬(wàn)方，大部分集中在城西板塊，很多樓盤(pán)商鋪?zhàn)馐矍闆r都不佳，而市場(chǎng)需求量有限，使得目前商業(yè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)前景充滿不確定性。

商業(yè)市場(chǎng)零散不集中缺乏引導(dǎo)性消費(fèi)

盛澤作為中國(guó)的綢都，一直以紡織、絲綢等相關(guān)產(chǎn)業(yè)作為城市主要商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成，面料紡織產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)較為成熟，但是其他的商業(yè)業(yè)態(tài)缺乏市場(chǎng)規(guī)范化、合理化的規(guī)劃管理，各商業(yè)樓盤(pán)各自為戰(zhàn)，各商業(yè)市場(chǎng)各自經(jīng)營(yíng)，零散不集中，缺乏對(duì)市場(chǎng)一種引導(dǎo)性消費(fèi)。盛澤作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)小城，房產(chǎn)市場(chǎng)本來(lái)需求量有限；而盛澤同時(shí)卻有占到總?cè)丝谝欢ū壤母叨耸杖肴巳?，主要為本地的私營(yíng)業(yè)主和公務(wù)員等，盛澤整體商業(yè)樓盤(pán)供應(yīng)量大而零散不集中，缺乏引導(dǎo)性消費(fèi)，這就會(huì)使得那一批高端人群打亂本地消費(fèi)習(xí)慣，而選擇異地高端消費(fèi)或者商業(yè)投資，而普通收入人群無(wú)力消化較大體量商業(yè)，便會(huì)使得整個(gè)商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)陷入困境。

3、項(xiàng)目地塊SWOT分析4）T：項(xiàng)目的外部威脅分析:

3、項(xiàng)目地塊SWOT分析374）T：項(xiàng)目的外部威脅分析:

紡織業(yè)作為盛澤第一大經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，占到整體經(jīng)濟(jì)總量的90%以上，紡織、絲綢店面隨處可見(jiàn)。

3、項(xiàng)目地塊SWOT分析4）T：項(xiàng)目的外部威脅分析:3、項(xiàng)目地塊SWOT分析383、項(xiàng)目地塊SWOT分析

4）T：項(xiàng)目的外部威脅分析:3、項(xiàng)目地塊SWOT分析4）T：項(xiàng)目的外部威脅分析:39第三章市場(chǎng)調(diào)研和趨勢(shì)分析、預(yù)測(cè)宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析1微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析2第三章市場(chǎng)調(diào)研和趨勢(shì)分析、預(yù)測(cè)宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析1微401）2010年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析解讀

今年7月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為104．72,比上月回落0．34點(diǎn),比上年同期提高6．71點(diǎn)。

1、宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成情況從開(kāi)發(fā)投資看增長(zhǎng)明顯，新開(kāi)工增長(zhǎng)67.9%，土地購(gòu)置增長(zhǎng)35.6%，本年下半年和明年上半年全國(guó)的房屋供應(yīng)總體增長(zhǎng)應(yīng)明顯大于去年，象2009年那樣供應(yīng)偏少供不應(yīng)求的狀況會(huì)有極大改變。1）2010年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析解讀1411）2010年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析解讀

商品房銷(xiāo)售情況

上半年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積3.94億平方米，比去年同期增長(zhǎng)15.4%，增幅比1-5月回落7.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)12.7%，辦公樓增長(zhǎng)53.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)41.6%。上半年，商品房銷(xiāo)售額1.98萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)25.4%，增幅比1-5月回落13.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)20.3%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)91.5%和57.1%。

從銷(xiāo)售看，今年1-6月銷(xiāo)售增長(zhǎng)15.4%比新開(kāi)工的增長(zhǎng)67.9%明顯要低得多，預(yù)計(jì)下半年至明年市場(chǎng)總體可以用于預(yù)售的房屋或存量應(yīng)明顯高于去年，因而如果國(guó)家不放松對(duì)需求的調(diào)控，市場(chǎng)的供求關(guān)系可能從供不應(yīng)求向供略大于求轉(zhuǎn)變。結(jié)合供應(yīng)與銷(xiāo)售情況政府如果繼續(xù)調(diào)控需求估計(jì)發(fā)展商的庫(kù)存會(huì)明顯增加，開(kāi)發(fā)企業(yè)下半年新開(kāi)工項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)減少或通過(guò)多分期方式來(lái)減少風(fēng)險(xiǎn)。

1、宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析1）2010年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析解讀1422）“史上最有力”的樓市新政迎來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的春天隨著號(hào)稱(chēng)“史上最有力”的樓市調(diào)控政策的不斷收緊，不少投資者紛紛退出住宅市場(chǎng)，轉(zhuǎn)而投資其他領(lǐng)域，在建筑行業(yè)，雖然住宅地產(chǎn)銷(xiāo)售日漸冷清，但是商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)瞬成為投資者的“香餑餑”，正可謂牛市之下，一般住宅被人們視之為擁有財(cái)富前景的上品；而逆市下，商業(yè)地產(chǎn)則彰顯出其避開(kāi)國(guó)家政策的優(yōu)越性。一輪新的商業(yè)置業(yè)風(fēng)潮隨之卷起，關(guān)于蘇州商業(yè)地產(chǎn)，又會(huì)給我們帶來(lái)驚喜不斷。

商業(yè)地產(chǎn)成調(diào)控“孤島”新政中規(guī)定“二套房首付不低于五成，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍”、“暫停第三套房貸款”、“限制異地購(gòu)房”等，這些方面對(duì)于商鋪和寫(xiě)字樓的貸款申請(qǐng)并未有影響，投資者仍然可以異地購(gòu)買(mǎi)或者一次性購(gòu)買(mǎi)多套商用房。顯然，本次調(diào)控針對(duì)的主要是住宅價(jià)格上漲過(guò)快。因此，當(dāng)住宅原有的優(yōu)惠政策紛紛取消，二套房提至首付五成、1.1倍利率時(shí)，三套房不能貸款，投資者必然會(huì)重新考慮投資方向，執(zhí)行同樣貸款條件但存在價(jià)值洼地的商業(yè)地產(chǎn)就勢(shì)必會(huì)吸引部分投資。在住宅遭遇嚴(yán)厲調(diào)控時(shí)，一向信貸條件嚴(yán)格的商業(yè)地產(chǎn)，原本的短板不再明顯，“商住倒掛”局面有望加速改寫(xiě)，這將進(jìn)一步加大商業(yè)地產(chǎn)的升值空間。新政反倒成了商業(yè)地產(chǎn)利好的催化劑。

1、宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析2）“史上最有力”的樓市新政迎來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的春天1、宏觀房地產(chǎn)432）“史上最有力”的樓市新政迎來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的春天

住宅市場(chǎng)瞬間由火熱轉(zhuǎn)為清淡，住宅市場(chǎng)受到擠壓，將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生促進(jìn)作用。從而促進(jìn)商業(yè)的繁榮，使得商業(yè)地產(chǎn)的租金和投資回報(bào)得到提升。隨著越來(lái)越多的人關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，近期在蘇州許多商業(yè)項(xiàng)目均開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，優(yōu)勢(shì)地段的商鋪一開(kāi)盤(pán)即遭到搶購(gòu)，幾個(gè)有代表性的商業(yè)樓盤(pán)：蘇州位于市區(qū)南環(huán)路的億象城、南門(mén)商圈核心的蘇綸場(chǎng)，都是開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)驚現(xiàn)“數(shù)千人強(qiáng)購(gòu)數(shù)百套鋪源”的火爆情景。但從整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)的“春天”似乎剛剛乘“新政”到來(lái)。2010年下半年，商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)量?jī)r(jià)齊升的時(shí)期，大批大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目的面市，將為投資客帶來(lái)新的投資渠道，下半年大蘇州地區(qū)將有8873套房源入市，總供應(yīng)量高達(dá)2973797.87萬(wàn)平米，商鋪總量大約為4165套，占總比例的47%；酒店式公寓總量大約為4162套，47%；寫(xiě)字樓總量大約為516套，占總比例的6%；盛澤地區(qū)也有大量商鋪與酒店式公寓入市，可見(jiàn)酒店式公寓和商鋪下半年將成商業(yè)地產(chǎn)的主力軍。

1、宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析2）“史上最有力”的樓市新政迎來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的春天

1、宏觀房地44

1、宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析商業(yè)地產(chǎn)投資則傾向于長(zhǎng)線、穩(wěn)定、投資的特點(diǎn)，在回報(bào)模式上與住宅投資有著本質(zhì)不同，受政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響要小，是長(zhǎng)期以來(lái)最為穩(wěn)定的投資產(chǎn)品。盛澤商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)為住宅供應(yīng)量的三分之一左右，而伴隨著盛澤新城區(qū)開(kāi)發(fā)的加速，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入的不斷增加，打造未來(lái)城市CBD中心順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，不斷滿足消費(fèi)者的需求。在有限的商業(yè)空間里，購(gòu)物中心、商業(yè)街這類(lèi)“大商業(yè)”已無(wú)法滿足市場(chǎng)階梯型需求，“大商業(yè)”的火爆又會(huì)傳導(dǎo)到“小商業(yè)”，爭(zhēng)奪寶貴的高性?xún)r(jià)比商鋪或者小戶(hù)型公寓房成為眾多企業(yè)家提升利潤(rùn)的首要考慮因素。國(guó)家“新政”借來(lái)商業(yè)地產(chǎn)“東風(fēng)”盛澤商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)黃金時(shí)期1、宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析商業(yè)地產(chǎn)投資則傾向于長(zhǎng)線、45

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析1）盛澤商業(yè)市場(chǎng)概述：盛澤，中國(guó)第一綢都，其中絲綢、紡織印染為主要支柱型產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，百年傳承的紡織交易造就了盛澤雄厚的消費(fèi)力，聚集了江浙滬三省市眾多知名商家。根據(jù)盛澤鎮(zhèn)城市發(fā)展規(guī)劃，將發(fā)展成一個(gè)花園式、生態(tài)型、有水鄉(xiāng)文化特色、可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化中等規(guī)模工業(yè)城市，作為一座開(kāi)放的城市，盛澤將逐漸成為一個(gè)國(guó)際化程度越來(lái)越高的貿(mào)易中心。隨著世界級(jí)商家的加入，近幾年的盛澤商業(yè)格局雖然有所改觀，但近百年來(lái)其傳統(tǒng)的商業(yè)模式一直沒(méi)有根本性的改變?？v觀目前盛澤地區(qū)，整體商業(yè)發(fā)展相對(duì)低檔化、零散化，專(zhuān)業(yè)化，業(yè)態(tài)不夠成熟和完善，缺少品質(zhì)化、多元化的檔次提升，其中專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)以門(mén)面店形式為主要格局，且分布相對(duì)零散，也缺少較高檔次的規(guī)劃化專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，目前商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊化、局部區(qū)域扎堆化較為明顯。這種“低、小、散”的沿街經(jīng)營(yíng)格局為主的傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)，也缺少統(tǒng)一的規(guī)劃和引導(dǎo)，與盛澤地區(qū)強(qiáng)大的絲綢紡織貿(mào)易市場(chǎng)相比，明顯落后于其他中小城市。

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析1）盛澤商業(yè)市場(chǎng)概述：46

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析1）盛澤商業(yè)市場(chǎng)概述：

盡管近年來(lái)，隨著盛澤城市化建設(shè)加快，商業(yè)形態(tài)開(kāi)始多元化發(fā)展，高檔商業(yè)形態(tài)，規(guī)模型商業(yè)中心已經(jīng)初具雛形，但是缺少一個(gè)瓶頸突破。除紡織、絲綢為主的專(zhuān)業(yè)型市場(chǎng)發(fā)展外，綜合型的商業(yè)經(jīng)過(guò)數(shù)年發(fā)展，目前形態(tài)表現(xiàn)也日臻成熟，綜合商業(yè)目前仍然是以門(mén)面房形式為主體部分，以空中步行街為主要格局。

“小上?！逼诖龒湫嘛w躍與吳江其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)相比，盛澤素有“不夜城”、“小上海”的美譽(yù)，盛澤城市夜市較為繁華，城東衡悅廣場(chǎng)、人民商場(chǎng)、舜新西路商業(yè)街等主要商圈夜市燈紅酒綠、璀璨繁華，夜晚到十點(diǎn)以后的時(shí)候，人流、車(chē)流量還是很多的，做一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)小城，盛澤的消費(fèi)水平和經(jīng)濟(jì)實(shí)力還是較強(qiáng)勁的，商業(yè)市場(chǎng)的可拓展空間非常大。2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析1）盛澤商業(yè)市場(chǎng)概述：47

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析盛澤商業(yè)市場(chǎng)主要格局城西板塊城中板塊城東板塊正在重點(diǎn)建設(shè)的新城區(qū)，是盛澤商業(yè)發(fā)展新方向，目前紡織專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集聚成熟，其他商業(yè)業(yè)態(tài)缺乏，以零散的住宅底層店面商鋪為主，商業(yè)氣氛不濃。盛澤傳統(tǒng)老城區(qū)核心商圈，商業(yè)配套完善、成熟，人流量大，但停車(chē)設(shè)施的嚴(yán)重缺乏，商業(yè)功能單一等問(wèn)題，人流量過(guò)于飽造成此區(qū)域局限性。

商業(yè)業(yè)態(tài)豐富、成熟，初具多元化，一些較為高端商業(yè)形態(tài)達(dá)到一定的規(guī)模型，但是主要還是以傳統(tǒng)的沿街經(jīng)營(yíng)格局為主2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析盛澤商業(yè)市場(chǎng)主要格局城西板塊城中板48

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析2）盛澤商業(yè)市場(chǎng)新格局分析：盛澤目前的主要商業(yè)市場(chǎng)格局可以用“五點(diǎn)、五線、三面”來(lái)概括；同時(shí)，“五點(diǎn)”帶動(dòng)“五線”，“五線”形成“三面”。

五線（道路）標(biāo)題五點(diǎn)（商圈）標(biāo)題單擊輸入文字內(nèi)容單擊輸入文字內(nèi)容單擊輸入文字內(nèi)容三面（板塊）標(biāo)題2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析2）盛澤商業(yè)市場(chǎng)新格局分49

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析2）盛澤商業(yè)市場(chǎng)新格局分析：“五點(diǎn)”為盛澤五個(gè)主要商業(yè)圈：

①盛澤鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府地區(qū)作為政治、文化中心，是傳統(tǒng)老城區(qū)商業(yè)點(diǎn)，周邊主要為行政機(jī)關(guān)、醫(yī)療服務(wù)商業(yè)點(diǎn)，緊鄰城東成熟的老住宅區(qū)。②③城東舜新路上兩個(gè)商業(yè)點(diǎn)：衡悅廣場(chǎng)商圈和盛澤人民廣場(chǎng)城市交通島商圈，是城東區(qū)域發(fā)展最為成熟、經(jīng)營(yíng)時(shí)間最長(zhǎng)的盛澤傳統(tǒng)商業(yè)中心，各類(lèi)商業(yè)配套成熟、完善，有著巨大而穩(wěn)定的消費(fèi)人群，是盛澤本地居民習(xí)慣性消費(fèi)的傳統(tǒng)商圈，盛澤最繁華的地區(qū)。④城中核心－東盛步行街商圈是繼城東商業(yè)市場(chǎng)后，近幾年重點(diǎn)開(kāi)發(fā)打造的都市精華商業(yè)區(qū)，是盛澤歷史上第一條商業(yè)步行街，規(guī)劃理念較為高檔化和前瞻性，由于經(jīng)營(yíng)管理方面略有偏頗，使得該商圈人氣不足。⑤中國(guó)東方絲綢市場(chǎng)是城中又一重要商圈，是一個(gè)以紡織、絲綢、印染門(mén)面為主要商業(yè)業(yè)態(tài)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析2）盛澤商業(yè)市場(chǎng)新格局分析：50

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析2）盛澤商業(yè)市場(chǎng)新格局分析：

“五線”為“三縱、二橫”五條主干道：

①東方南路作為城東老城區(qū)重要主干道，匯集了鎮(zhèn)政府、法院等行政機(jī)關(guān)、醫(yī)療服務(wù)商業(yè)點(diǎn)，道路兩旁都是成熟的老住宅區(qū)。道路的向西延?xùn)|方中路可以連接市區(qū)重要環(huán)線干道－西環(huán)路以及227省道，成為盛澤重要的交通主干道。②舜新路是盛澤老城區(qū)最主要的一條商業(yè)交通干道，南北貫通整個(gè)盛澤城區(qū)，各類(lèi)服務(wù)型商業(yè)業(yè)態(tài)非常完善、成熟，盛澤最為繁華的傳統(tǒng)商業(yè)中心－衡悅廣場(chǎng)商圈和盛澤人民廣場(chǎng)城市交通島商圈都位于道路的核心位置，交通通暢，老城區(qū)成熟的住宅區(qū)帶來(lái)巨大而穩(wěn)定的消費(fèi)人群。與蘇州的城市主干道人民路非常類(lèi)似。③西環(huán)路作為盛澤城區(qū)重要的環(huán)線交通要道，隨著城西新城區(qū)的開(kāi)發(fā)，已經(jīng)成為連接城西、城中板塊的“黃金之路”。道路東面便是繁華成熟的老城區(qū)，西面便是生氣勃勃、商機(jī)無(wú)限的城西新城區(qū)。西環(huán)路車(chē)流量、人流量巨大，交通、物流運(yùn)輸十分發(fā)達(dá)，也帶來(lái)了巨大的商機(jī)。

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2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析2）盛澤商業(yè)市場(chǎng)新格局分析：

“五線”為“三縱、二橫”五條主干道：④舜湖路一直是貫穿老城區(qū)的商業(yè)、景觀主要道路，而東西向舜湖路與南北向的舜新路形成立體交叉，是構(gòu)成盛澤城區(qū)的骨干脈絡(luò)。舜湖路兩邊商業(yè)發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)逐步成熟，局部已經(jīng)具有規(guī)劃化、多元化、高端化的特點(diǎn)；同時(shí)，舜湖路是盛澤未來(lái)城市發(fā)展中最具潛力價(jià)值的重要商業(yè)大道，城西新城區(qū)的快速開(kāi)發(fā)建設(shè)使得舜湖路“一路飛架東、西，城市變通途”，由于舜湖西路的西延，新城區(qū)與老城區(qū)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了無(wú)縫對(duì)接，這樣一來(lái)，舜湖路從東到西，將城東、城中核心商圈與城西核心高端住宅區(qū)緊密相連，成為新城區(qū)、老城區(qū)相互融合的最有力助推器。⑤盛澤作為中國(guó)的第一綢都布市，絲綢、紡織是這個(gè)城市的重要經(jīng)濟(jì)支柱，市場(chǎng)路則是綢都的“經(jīng)濟(jì)支柱心臟”，市場(chǎng)路發(fā)展較早和成熟，以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主，道路兩旁全部是以紡織、絲綢、印染門(mén)面為主要商業(yè)業(yè)態(tài)。

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2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析2）盛澤商業(yè)市場(chǎng)格局分析：“三面”即為盛澤主要三個(gè)區(qū)域板塊：城東板塊、城中板塊、城西板塊

①衡悅廣場(chǎng)商圈、人民商場(chǎng)交通島商圈，這“二點(diǎn)”與舜新路、東方路這“二線”構(gòu)成了城東主要商業(yè)板塊。城東板塊是盛澤傳統(tǒng)老城區(qū)，是商業(yè)最為繁榮、完善的區(qū)域。然而，隨著城市的不斷擴(kuò)張發(fā)展，該區(qū)域的局限性也日益凸顯，停車(chē)設(shè)施的嚴(yán)重缺乏，商業(yè)功能單一等問(wèn)題已成為這一區(qū)域發(fā)展的硬傷，致使城東老商業(yè)圈人流的容納已超飽和狀態(tài)，在區(qū)域商業(yè)發(fā)展上到了瓶頸，而突破口就是不斷向西發(fā)展。②東盛步行街中心廣場(chǎng)、東方絲綢市場(chǎng)這“二點(diǎn)”和舜湖西路和市場(chǎng)路這兩條商業(yè)主干道構(gòu)成了城中板塊主要商業(yè)格局。城中商業(yè)雖然氣氛很濃、業(yè)態(tài)也豐富，人流量很大，但是主要還是以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和沿街店面為主要商業(yè)格局，整體商業(yè)點(diǎn)較多，但是零散不集中，沒(méi)有突出的主體商業(yè)中心。各商業(yè)樓盤(pán)都是各自為營(yíng)；市場(chǎng)路以紡織、絲綢為主，業(yè)態(tài)單一；舜湖西路盡管是商業(yè)主干道，都以店面形式存在。

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析2）盛澤商業(yè)市場(chǎng)格局分析：53

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析2）盛澤商業(yè)市場(chǎng)格局分析：“三面”即為盛澤主要三個(gè)區(qū)域板塊：城東板塊、城中板塊、城西板塊③城西板塊是盛澤地區(qū)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的新城區(qū)，無(wú)大型商業(yè)中心，商業(yè)配套也是較為欠缺，多以少數(shù)幾個(gè)樓盤(pán)底層商業(yè)為主，零散不集中，沒(méi)有形成規(guī)劃化、區(qū)域化，并且租售率較低，沒(méi)有形成穩(wěn)定消費(fèi)人群。

盛澤具有高端消費(fèi)能力，商業(yè)業(yè)態(tài)不夠完善和規(guī)模話，而盛澤的人口、整體消費(fèi)力又不具備支撐多個(gè)較為分散的商業(yè)圈，這就需要有個(gè)城市城市商業(yè)綜合體，真正CBD商業(yè)中心。

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析2）盛澤商業(yè)市場(chǎng)格局分析：54

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析3）區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析：城東板塊的商業(yè)主要為板塊型商圈，是盛澤最早商業(yè)區(qū)，主要城市干道保證交通四通八達(dá)、動(dòng)線非?；钴S，最易圈攏人氣，形成人流的循環(huán)往復(fù)。而從功能上看，城東商業(yè)集中了衣、食、住、行各種業(yè)態(tài)，向消費(fèi)者提供了“一站式”服務(wù)，在為市民帶來(lái)便利的同時(shí)也更好地圈攏了商氣。但是由于區(qū)域的局限性，以及人群消費(fèi)的增多，板塊達(dá)到一個(gè)飽和狀態(tài)。城東區(qū)域2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析3）區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局55

項(xiàng)目名稱(chēng)衡悅廣場(chǎng)地理位置舜新中路281號(hào)，大潤(rùn)發(fā)旁，近盛澤影劇院總體量總建筑面積5.5萬(wàn)方，一期大潤(rùn)發(fā)+底層商鋪約2.1萬(wàn)方，一期餐飲區(qū)約9000平米，二期9－11號(hào)樓4000平米，二期其他部分2.1萬(wàn)方整體定位組團(tuán)式板塊商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)餐飲、休閑、服裝、珠寶、購(gòu)物等價(jià)格情況商鋪?zhàn)赓U均價(jià)：55元/平米·月綜合說(shuō)明2008年建成，目前已經(jīng)成熟運(yùn)營(yíng)2年時(shí)間，商鋪?zhàn)馐勐史浅８?，入住的商家主要有大?rùn)發(fā)賣(mài)場(chǎng)2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析項(xiàng)目名稱(chēng)衡悅廣場(chǎng)地理位置舜新中路281號(hào)，大潤(rùn)發(fā)旁，近盛澤影56

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析項(xiàng)目名稱(chēng)金銀島地理位置舜新中路與東方中路交匯處，臨近大潤(rùn)發(fā)總體量總建筑面積2.1萬(wàn)方整體定位組團(tuán)式板塊商業(yè)休閑購(gòu)物步行街經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主題為休閑購(gòu)物步行街“RBD”（游憩商業(yè)區(qū)），以購(gòu)物、美食、休閑、步行街為主要商業(yè)格局，目前商業(yè)業(yè)態(tài)不完善。價(jià)格情況項(xiàng)目?jī)?nèi)街商鋪鋪位租賃價(jià)格大約在90－120元/平米·月，外面臨街商鋪?zhàn)赓U價(jià)格大約在300元/平米·月左右綜合說(shuō)明項(xiàng)目商鋪為1-2層聯(lián)體獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，面積50m2-150m2，10.4米復(fù)合高層，買(mǎi)二層可得三層，使用面積達(dá)到150%的；有3條步行景觀商業(yè)街；目前商鋪全部售完，但空置率較高，租賃情況不是很好，項(xiàng)目整體商業(yè)氣氛不濃，人流量主要靠臨近成熟的衡悅廣場(chǎng)和大潤(rùn)發(fā)支撐。2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析項(xiàng)目名稱(chēng)金銀島地理位置舜新中路與東57

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析金銀島內(nèi)街商鋪

金銀島外面臨街商鋪

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析金銀島內(nèi)街商鋪金銀島外面臨街商鋪58

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析3）區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析：

城中區(qū)域2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析3）區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局59

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析項(xiàng)目名稱(chēng)東盛步行街地理位置靠近市場(chǎng)路，北側(cè)與舜湖西路相接總體量總建面10萬(wàn)平米；地下一層6.25米高，2萬(wàn)方；商業(yè)四層4.2米，5－16層為酒店式公寓。整體定位一站式情趣體驗(yàn)性主題商業(yè)步行街經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)絲綢貿(mào)易、商務(wù)辦公、娛樂(lè)休閑、旅游購(gòu)物、特色餐飲、酒店式公寓共分為三個(gè)地塊共有六層：其中2個(gè)區(qū)地下兩層分別設(shè)立超市和家電數(shù)碼賣(mài)場(chǎng)。中心廣場(chǎng)區(qū)域設(shè)立了極為吸引人氣的大型美食廣場(chǎng)和火鍋城，以及針對(duì)女性的系列化妝品專(zhuān)賣(mài)店等。一層業(yè)態(tài)分布為：珠寶旗艦店、服裝、美食廣場(chǎng)等零售。二層的業(yè)態(tài)是以中檔的服飾、家居用品等為主。三層至六層主要以餐飲、休閑娛樂(lè)為主。價(jià)格情況商鋪與公寓都已全部售罄，沿街商鋪歷史售價(jià)一層在2.8萬(wàn)元/平米、二層在1.7元/平米、三層在1.5元/平米；目前租金在55元/平米·月（三層使用面積）。酒店式公寓在07年開(kāi)盤(pán)之初售價(jià)在3488元/平米。目前還有少量待租，戶(hù)型為40平米、70平米、100多平米，月租1000多元。綜合說(shuō)明項(xiàng)目為生活配套型商業(yè)物業(yè)，多為小型產(chǎn)權(quán)店面，經(jīng)營(yíng)已經(jīng)2年有余，項(xiàng)目的規(guī)劃定位和市場(chǎng)把控有不當(dāng)，致使整體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)運(yùn)作不理想，一直人流量較少，也不集中，商鋪空置率較高，很多待售、待租。2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析項(xiàng)目名稱(chēng)東盛步行街地理位置靠近市場(chǎng)60

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析61

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析62東盛步行街酒店式公寓

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析東盛步行街酒店式公寓2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析63

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析項(xiàng)目名稱(chēng)喬頓商務(wù)公寓地理位置東盛步行街，喬頓中心廣場(chǎng)的商鋪上面公寓產(chǎn)品價(jià)格情況戶(hù)型面積45－65平米，2005年開(kāi)盤(pán)之初的均價(jià)在3200元/平米，目前成熟運(yùn)營(yíng)，租售率也很高。綜合說(shuō)明喬頓公寓是盛澤第一個(gè)精裝修酒店式公寓，當(dāng)年開(kāi)盤(pán)之時(shí)，搶購(gòu)十分火爆，購(gòu)買(mǎi)者多為在私營(yíng)企業(yè)主和高級(jí)白領(lǐng)，在旁邊東方絲綢市場(chǎng)經(jīng)商的老板和公司高管占到大部分。因?yàn)槿繛榫b修，電梯、水電、小型中央空調(diào)等一應(yīng)俱全，性?xún)r(jià)比高，因?yàn)榕赃叺臇|方絲綢市場(chǎng)，有很多外地剛進(jìn)入的小貿(mào)易公司以及本地尚處于創(chuàng)業(yè)階段的小企業(yè)。那里的小商戶(hù)企業(yè)一般沒(méi)有生產(chǎn)企業(yè)，只是純粹的貿(mào)易商，所以簡(jiǎn)單的一些設(shè)施就能搭起個(gè)小公司來(lái)。所以當(dāng)時(shí)這個(gè)小戶(hù)型商務(wù)公寓很受歡迎。目前，在盛澤中心商區(qū)的商務(wù)公寓中，超過(guò)50%都被用作小商戶(hù)的辦公室或者辦事處。2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析項(xiàng)目名稱(chēng)喬頓商務(wù)公寓地理位置東盛步64喬頓商務(wù)公寓

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析喬頓商務(wù)公寓2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析65

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析項(xiàng)目名稱(chēng)雅都SOHO商業(yè)廣場(chǎng)地理位置市場(chǎng)路、強(qiáng)武路交叉口，靠近東方絲綢市場(chǎng)，屬于綢都商務(wù)核心區(qū)總體量?jī)蓷?8層精裝酒店式公寓、一棟18層精裝商務(wù)辦公空間。底下兩層為商鋪，商鋪總建筑面積約6200平米整體定位紡織專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)+商務(wù)辦公綜合型項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為紡織、絲綢，精裝商務(wù)辦公空間，精裝酒店式公寓價(jià)格情況項(xiàng)目共約315套。商鋪一共為33套，都為2層設(shè)計(jì)，面積為100－140平米，售價(jià)為16000－17000元/平米。酒店式公寓是精裝單層40年產(chǎn)權(quán)，售價(jià)為6800元/平米。綜合說(shuō)明項(xiàng)目位于市場(chǎng)路，屬于綢都商務(wù)核心區(qū)，由于受到市場(chǎng)路商業(yè)業(yè)態(tài)影響，該項(xiàng)目商鋪定位專(zhuān)營(yíng)紡織、絲綢，共約35套商鋪，每套平均面積約140平米。三層是轉(zhuǎn)換層，4—18層為精裝酒店式公寓。兩梯7戶(hù)，其中6戶(hù)面積集中在58平米左右，戶(hù)型為一房一廳，套數(shù)約為270套。其中1戶(hù)面積約在110平米左右，戶(hù)型為兩房一廳，套數(shù)約為45套。建筑亮點(diǎn)上加入空中花園設(shè)計(jì)。2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析項(xiàng)目名稱(chēng)雅都SOHO商業(yè)廣場(chǎng)地理位66雅都SOHO商業(yè)廣場(chǎng)效果圖

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析雅都SOHO商業(yè)廣場(chǎng)售樓處

雅都SOHO商業(yè)廣場(chǎng)效果圖2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析雅都SO67

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析項(xiàng)目名稱(chēng)盛澤城市廣場(chǎng)地理位置市場(chǎng)路與濱湖路路口，姚家壩橋西側(cè)總體量占地面積21畝，建筑面積近6萬(wàn)平方米，總投資2.4億整體定位集辦公、購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)于一體的大型綜合商業(yè)中心經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)特色餐飲街、大型商場(chǎng)、購(gòu)物超市、甲級(jí)寫(xiě)字樓、公寓式酒店價(jià)格情況商鋪一層高為7到8米的，面積為120－130平米，售價(jià)在4.3萬(wàn)元/平米，寫(xiě)字樓租賃價(jià)格有45－180元/月·平米不等，寫(xiě)字樓售價(jià)7480元/平米起，樓層差價(jià)100元/平米左右；物管費(fèi)為4.6元/月·平米。綜合說(shuō)明項(xiàng)目處在城東板塊與城中板塊交接處，人流、車(chē)流量較大，商業(yè)繁榮。1－3層為商業(yè)項(xiàng)目，4－10樓為寫(xiě)字樓，10樓以上為公寓式酒店。商鋪年固定收益8%。寫(xiě)字樓面積56平米－100平米，毛坯房。目前商鋪在招商，寫(xiě)字樓去化近三分之一，購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)多為一些外貿(mào)公司、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、另外一些做實(shí)業(yè)的私企老板把外地的辦事處搬到此。購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓一次性付款享有9.8折優(yōu)惠。2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析項(xiàng)目名稱(chēng)盛澤城市廣場(chǎng)地理位置市場(chǎng)路68盛澤城市廣場(chǎng)效果圖

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析盛澤城市廣場(chǎng)沙盤(pán)模型圖

盛澤城市廣場(chǎng)效果圖2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析盛澤城市廣場(chǎng)沙盤(pán)69盛澤城市廣場(chǎng)寫(xiě)字樓部分外立面實(shí)景圖

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析盛澤城市廣場(chǎng)寫(xiě)字樓部分外立面實(shí)景圖2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析70

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析項(xiàng)目名稱(chēng)金城商業(yè)中心地理位置盛澤鎮(zhèn)絲綢市場(chǎng)核心區(qū)域利國(guó)路兩側(cè)總體量總建筑面積約11萬(wàn)平米，其中商鋪面積占6萬(wàn)平米，3幢高層面積占5萬(wàn)平米左右，地上建筑面積：86840㎡（商業(yè)：29822㎡、公寓：56333㎡、物業(yè)及公共設(shè)施：665㎡），地下建筑面積：28619㎡（地下一層：11014㎡地下二層：17605㎡）整體定位一站式C-BLOCK風(fēng)情街區(qū)、商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)餐飲、休閑、娛樂(lè)業(yè)態(tài)街區(qū)商鋪、商務(wù)辦公寫(xiě)字樓、酒店式公寓價(jià)格情況臨街商鋪價(jià)格約2萬(wàn)/平米，為三層設(shè)計(jì)綜合說(shuō)明酒店式公寓總規(guī)劃戶(hù)數(shù)：1440戶(hù)，面積在32㎡-45㎡；商鋪總規(guī)劃戶(hù)數(shù)：132戶(hù)；面積配比：1F+2F約150㎡-200㎡，3F在100㎡左右。項(xiàng)目位于絲綢市場(chǎng)的中心，是城中商業(yè)區(qū)核心位置，緊鄰舜湖西路主干道，人流量大，商業(yè)氣氛濃厚。項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在10月份開(kāi)盤(pán)首推商鋪2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析項(xiàng)目名稱(chēng)金城商業(yè)中心地理位置盛澤鎮(zhèn)71金城商業(yè)中心效果圖

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析金城商業(yè)中心效果圖2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析72

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析項(xiàng)目名稱(chēng)金百盛家紡廣場(chǎng)地理位置姚家壩橋西堍—市場(chǎng)路南側(cè)，盛澤城市廣場(chǎng)西側(cè)總體量總建筑面積約1.8萬(wàn)平米，包括5幢4層的商鋪和1幢15層的公寓樓整體定位盛澤家紡產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品中心、信息中心和人才中心經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)市場(chǎng)分為三個(gè)區(qū)：東區(qū)3幢樓專(zhuān)營(yíng)寢室用品、西區(qū)2幢樓專(zhuān)營(yíng)窗藝用品、南區(qū)的1幢小高層是金領(lǐng)公寓和各類(lèi)配套設(shè)施。價(jià)格情況項(xiàng)目?jī)?nèi)街商鋪?zhàn)赓U價(jià)格140元/月·平米，售價(jià)約為2.4萬(wàn)/平米綜合說(shuō)明項(xiàng)目是盛澤首座純家紡產(chǎn)品的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)已經(jīng)多年時(shí)間，正好處于東方絲綢市場(chǎng)東首靠近城東老城區(qū)的繁華地段，北沿市場(chǎng)路、西接新衛(wèi)商區(qū)，交通方便、人氣旺盛。但由于處在市場(chǎng)路絲綢、紡織專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)區(qū)域，同類(lèi)型產(chǎn)品較多，而商鋪多為內(nèi)街型，其商鋪?zhàn)馐勐识己艿停罩寐识己芨?；公寓存量房也很多，出租率極低。2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析項(xiàng)目名稱(chēng)金百盛家紡廣場(chǎng)地理位置姚家73金百盛家紡廣場(chǎng)

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析金百盛家紡廣場(chǎng)2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析74商鋪

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析公寓商鋪2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析公寓75

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析項(xiàng)目名稱(chēng)盛澤廣場(chǎng)國(guó)際大廈地理位置舜湖西路北側(cè)、北臨漾濱大道、緊鄰中國(guó)東方絲綢市場(chǎng)總體量總建筑面積3.96萬(wàn)平米（包括地下層），規(guī)模地上28層，地下1層，建筑主體高度為94.55米，為盛澤第一高樓整體定位盛澤商業(yè)、貿(mào)易、金融中心，城市標(biāo)志性建筑經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)一至四層為商業(yè)零售,四層以上為高級(jí)寫(xiě)字樓價(jià)格情況寫(xiě)字樓租金約42元/月·平米綜合說(shuō)明項(xiàng)目2005年建成，是集金融、貿(mào)易、辦公、商業(yè)中心為一體的盛澤第一標(biāo)志性商務(wù)寫(xiě)字樓建筑。但是，寫(xiě)字樓租售情況一直不好，目前，主要大面積戶(hù)型在出租，物業(yè)管理費(fèi)為6元/月·平米。在外觀造型上，樓體外墻采用玻璃幕墻和鋁板材料，形狀非常別致，以表達(dá)盛澤地標(biāo)性建筑特點(diǎn)。2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析項(xiàng)目名稱(chēng)盛澤廣場(chǎng)國(guó)際大廈地理位置舜76外立面實(shí)景圖

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析外立面實(shí)景圖2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析77外立面與寫(xiě)字樓內(nèi)部圖

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析外立面與寫(xiě)字樓內(nèi)部圖2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析78

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析地段業(yè)態(tài)使用面積（平米）租金（元/月·平米）舜新北路絲綢服裝零售150（三層)44舜新北路服裝25166舜新南路品牌西服50222舜新南路珠寶22378舜新南路小飾品25216舜新南路女鞋38131盛澤主要商業(yè)干道沿街型商業(yè)租金情況2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析地段業(yè)態(tài)使用面積（平米）租金（元/79

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析地段業(yè)態(tài)使用面積（平米）租金（元/月·平米）舜湖東路童裝25233舜湖東路家電18277舜湖西路靠西環(huán)路煙酒雜貨5066舜湖西路靠西環(huán)路飯店面館8083西環(huán)路紡織面料80（3層）36盛澤主要商業(yè)干道沿街型商業(yè)租金情況對(duì)于靠近城西新城區(qū)的沿街店面，相比較城中和城東老城區(qū)成熟街鋪?zhàn)饨疠^低，有很大的上漲空間2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析地段業(yè)態(tài)使用面積（平米）租金（元/80

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析3）區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析：

城西區(qū)域2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析3）區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局81

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析項(xiàng)目名稱(chēng)德?tīng)枴?guó)際絲綢廣場(chǎng)地理位置市場(chǎng)路南側(cè)、西環(huán)路西側(cè)，交叉路口位置總體量總建筑面積為10萬(wàn)平米，分南、北地塊整體定位國(guó)際化的絲綢紡織品貿(mào)易服務(wù)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)商鋪、Loft復(fù)式酒店式公寓、絲綢專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)價(jià)格情況商鋪售價(jià)在1.7萬(wàn)/平米，Loft復(fù)式酒店式公寓價(jià)格在6000－7000元/平米，70年產(chǎn)權(quán)毛坯房，挑高為5.5米。綜合說(shuō)明項(xiàng)目全面導(dǎo)入智能化設(shè)施，建成“市場(chǎng)信息系統(tǒng)”、“市場(chǎng)安保系統(tǒng)”等，此為一亮點(diǎn)。Loft復(fù)式酒店式公寓主要有三種戶(hù)型，分別是38.77㎡、50.63㎡、74.16㎡。商鋪面積是90―300平米，投資回報(bào)率為10%。酒店式公寓面積為38-109平米，還有90套左右。該項(xiàng)目位于城西板塊與城中板塊交接處，距離本案很近，該項(xiàng)目商鋪業(yè)態(tài)主要定位紡織、絲綢專(zhuān)業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，在網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)營(yíng)管理、科技智能、建筑材料方面以及復(fù)式挑高型的酒店式公寓上都是非常有亮點(diǎn)。2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析項(xiàng)目名稱(chēng)德?tīng)枴?guó)際絲綢廣場(chǎng)地理位置82德?tīng)枴?guó)際絲綢廣場(chǎng)效果圖2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析德?tīng)枴?guó)際絲綢廣場(chǎng)效果圖2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析83實(shí)景圖

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析實(shí)景圖2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析84

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析項(xiàng)目名稱(chēng)東方花園地理位置市場(chǎng)路延伸段北側(cè)、西環(huán)二路東側(cè)總體量總建筑面積16萬(wàn)方，商業(yè)、寫(xiě)字樓約占到一半體量整體定位集住宅、大型賣(mài)場(chǎng)、寫(xiě)字樓為一體的大型綜合型社區(qū)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)五星級(jí)酒店、商業(yè)步行街、寫(xiě)字樓價(jià)格情況寫(xiě)字樓共四幢，每間公寓面積在100—140平米左右，租賃價(jià)格每年約2.5萬(wàn)。綜合說(shuō)明此項(xiàng)目為盛澤城西板塊開(kāi)發(fā)較早的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)周期已經(jīng)達(dá)6年時(shí)間，位于城西板塊的核心，是一個(gè)集五星級(jí)酒店、近2萬(wàn)平方米的大賣(mài)場(chǎng)、商業(yè)步行街、10余萬(wàn)平米居住區(qū)的綜合型社區(qū)，擁有絕佳的湖景資源，交通便利，定位較為高端。由于商業(yè)與住宅的規(guī)劃比例和位置沒(méi)有處理好，商業(yè)部分占據(jù)了湖景的大部分路線，前期的市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，使得目前寫(xiě)字樓以及住宅租售率很低，靠近西環(huán)二路和舜湖西路西延伸段的商鋪空置率很高2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析項(xiàng)目名稱(chēng)東方花園地理位置市場(chǎng)路延伸85東方花園外立面實(shí)景

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析東方花園外立面實(shí)景2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析86

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析項(xiàng)目名稱(chēng)皇家領(lǐng)譽(yù)地理位置西環(huán)二路東、舜湖西路北總體量總建筑面積18萬(wàn)方，其中商業(yè)部分約2萬(wàn)方整體定位盛澤首席地中海風(fēng)格濱湖的豪宅社區(qū)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)住宅、沿街門(mén)面商業(yè)、精裝單、復(fù)式酒店式公寓價(jià)格情況精裝單、復(fù)式酒店式公寓即將推出，6500元/平米綜合說(shuō)明該項(xiàng)目為盛澤地區(qū)最高端的住宅樓盤(pán)之一，地中海外立面風(fēng)格、濱湖景觀環(huán)境、科技智能化物業(yè)使得項(xiàng)目成為盛澤高端住宅風(fēng)向標(biāo)，一直以來(lái)住宅銷(xiāo)售狀況良好，深受盛澤高端置業(yè)人群歡迎。該項(xiàng)目也是城西核心居住板塊的重要部分，未來(lái)將聚集大量的高端人群消費(fèi)，為舜湖西路的西延伸段商業(yè)發(fā)展提供人氣。2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析項(xiàng)目名稱(chēng)皇家領(lǐng)譽(yù)地理位置西環(huán)二路東87皇家領(lǐng)譽(yù)酒店式公寓外立面實(shí)景

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析皇家領(lǐng)譽(yù)酒店式公寓外立面實(shí)景2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析88

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析項(xiàng)目名稱(chēng)財(cái)富中心廣場(chǎng)地理位置東臨新西環(huán)二路，西靠京杭運(yùn)河，南接爛溪二橋，北對(duì)規(guī)劃中的爛溪三橋總體量建筑面積超過(guò)30萬(wàn)平方米，包括一個(gè)近20萬(wàn)平方米的綜合性大型商貿(mào)、購(gòu)物及休閑娛樂(lè)中心，一幢39層高達(dá)150米約5萬(wàn)平方米的高檔寫(xiě)字樓，一個(gè)約5萬(wàn)平方米的金融、高檔公寓式酒店、高檔公寓式辦商中心。整體定位集中央商務(wù)區(qū)、中央生活區(qū)、中央文化區(qū)于一體的大型商住樓盤(pán)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)寫(xiě)字樓、商鋪、精裝修單、復(fù)式酒店式公寓價(jià)格情況商鋪?zhàn)饨馂?元/天·平米綜合說(shuō)明項(xiàng)目05年開(kāi)發(fā)，整體定位高端路線，住宅部分目前大部分售完；商業(yè)都為自己持有，對(duì)外招商過(guò)程中，商業(yè)部分體量有12.8萬(wàn)方，目前成功引進(jìn)了著名的盧米埃影城和歐尚超市大賣(mài)場(chǎng)。酒店式公寓為一幢樓，精裝休，單式和復(fù)式挑高都有的，東南西北四面朝向，面積有100平米以?xún)?nèi)。2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析項(xiàng)目名稱(chēng)財(cái)富中心廣場(chǎng)地理位置東臨新89正在建設(shè)中的大型商場(chǎng)和酒店式公寓

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析財(cái)富中心廣場(chǎng)外立面實(shí)景

正在建設(shè)中的大型商場(chǎng)和酒店式公寓2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析財(cái)90

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析項(xiàng)目名稱(chēng)天鴻國(guó)際花園地理位置市場(chǎng)西路、盛澤絲綢中專(zhuān)對(duì)面總體量建筑面積約為50萬(wàn)平方米。位于北側(cè)為27萬(wàn)㎡的商業(yè)，包含酒店式公寓、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等一站式大型SHOPPINGMALL整體定位市場(chǎng)路第一大盤(pán)，集大型商場(chǎng)、住宅、別墅、寫(xiě)字樓、酒店式公寓為一體的大型綜合型社區(qū)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)酒店式公寓、寫(xiě)字樓、大型商場(chǎng)、住宅價(jià)格情況未定綜合說(shuō)明項(xiàng)目總體分為南北兩大地塊，中間以一條規(guī)劃道路相隔，北側(cè)為27萬(wàn)㎡的商業(yè)配套，南側(cè)為23萬(wàn)㎡的住宅。項(xiàng)目大致分為4期開(kāi)發(fā)，1期為聯(lián)排別墅與疊加別墅；2期為景觀高層；3期與4期為集酒店式公寓、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等一站式大型SHOPPINGMALL。項(xiàng)目今年規(guī)劃剛定，預(yù)計(jì)明年啟動(dòng)銷(xiāo)售，該樓盤(pán)推出，將進(jìn)一步加大城西板塊供應(yīng)量。2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析項(xiàng)目名稱(chēng)天鴻國(guó)際花園地理位置市場(chǎng)西912、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析天鴻國(guó)際花園鳥(niǎo)瞰效果圖

2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析天鴻國(guó)際花園鳥(niǎo)瞰效果圖92目前盛澤的商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展空間很大，但是還處于基礎(chǔ)的雛形，未有一個(gè)質(zhì)的突破。商業(yè)產(chǎn)品業(yè)態(tài)是比較豐富，但“散、亂”，缺少品質(zhì)化的規(guī)劃。2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析商業(yè)產(chǎn)品類(lèi)型寫(xiě)字樓酒店式公寓商鋪目前盛澤的商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展空間很大，但是還處于基932、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析盛澤商鋪產(chǎn)品類(lèi)型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)類(lèi)商鋪：主要為專(zhuān)業(yè)批發(fā)和零售市場(chǎng)的單層多層建筑。市場(chǎng)需求對(duì)商鋪經(jīng)營(yíng)影響很大住宅社區(qū)商鋪：多為1-3層商業(yè)樓或住宅建筑底層商鋪，住宅社區(qū)的位置和入住率對(duì)商鋪影響較大大型賣(mài)場(chǎng)商鋪：百貨商場(chǎng)、大型購(gòu)物中心里的鋪位，經(jīng)營(yíng)狀況受到整個(gè)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)好壞的重要影響商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪：主要酒店、商住公寓、俱樂(lè)部、會(huì)所、展覽中心、寫(xiě)字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間沿街型商鋪：主要包括商業(yè)步行街、專(zhuān)業(yè)精品商業(yè)街、道路兩側(cè)普通中小商鋪，可以獨(dú)立運(yùn)營(yíng)2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析盛澤商鋪產(chǎn)品類(lèi)型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)類(lèi)商鋪：942、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析酒店式公寓精裝修單層公寓毛坯loft復(fù)式挑高公寓精裝修loft復(fù)式挑高公寓2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析酒店式公寓精裝修單層公寓毛坯lof952、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析2、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析96

第四章項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議1市場(chǎng)定位潛力分析市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)分析2市場(chǎng)定位的可行性評(píng)價(jià)3項(xiàng)目市場(chǎng)定位4第四章項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議1市場(chǎng)定位潛力分析市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)分析97

1、市場(chǎng)定位潛力分析目前盛澤的商鋪規(guī)劃較為豐富，涵蓋各種類(lèi)型1、組團(tuán)式板塊商業(yè)2、特色商業(yè)街3、一站式購(gòu)物商城、城市綜合體4、專(zhuān)業(yè)型商業(yè)市場(chǎng)東盛步行街為代表，主要是生活配套型體驗(yàn)型商業(yè)街5、社區(qū)建筑底層商鋪東方絲綢市場(chǎng)、金百盛家紡廣場(chǎng)，單一商業(yè)業(yè)態(tài)的商業(yè)中心，盛澤地區(qū)特有的為紡織、絲綢。衡悅廣場(chǎng)－金銀島商圈，老城區(qū)成熟商圈，處在發(fā)展瓶頸，高端業(yè)態(tài)不突出盛澤城市廣場(chǎng)、金城商業(yè)中心，這些以自身項(xiàng)目的特點(diǎn)，打造大型一站式shoppingmall衡悅廣場(chǎng)－金銀島商圈，老城區(qū)成熟商圈，處在發(fā)展瓶頸，高端業(yè)態(tài)不突出1、市場(chǎng)定位潛力分析目前盛澤的商鋪規(guī)劃較為豐富，涵蓋各種類(lèi)型98

城市綜合體英文縮寫(xiě)為HOPSCA。是集酒店（Hotel）、寫(xiě)字樓（Office）、公園（Park）、購(gòu)物中心（Shoppingmall）、娛樂(lè)中心（Convention）和公寓（Apartment）等于一體的大型公共商業(yè)設(shè)施。城市綜合體是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。大型城市綜合體適合經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)有所側(cè)重，一般來(lái)說(shuō)，酒店、寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心三大功能是城市綜合體最基本的業(yè)態(tài)組合。什么是城市綜合體：1、市場(chǎng)定位潛力分析什么是城市綜合體：1、市場(chǎng)定位潛力分析99

城市綜合體對(duì)于城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的意義重大，城市綜合體不僅僅只是建筑集群，在空間形態(tài)上立體復(fù)合了城市的各種功能，不但復(fù)興了城市的街區(qū)，而且激活了城市的空間形態(tài)，使之充滿活力和魅力。規(guī)劃平衡、業(yè)態(tài)組合具備“唯一性”的城市綜合體必將成為刺激消費(fèi)、帶動(dòng)投資的發(fā)動(dòng)機(jī)。蘇州城市綜合體體量龐大，物業(yè)類(lèi)型豐富，將在未來(lái)的發(fā)展中既成為商家和住宅的引力核心，也將對(duì)普通商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目形成強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)。

在國(guó)外和我國(guó)的大城市，城市綜合體已經(jīng)是一個(gè)相對(duì)成熟的產(chǎn)業(yè)，但對(duì)于中小城市來(lái)說(shuō)，尚處于摸索階段，不能完全照搬大城市模式。開(kāi)發(fā)大型綜合體，需在項(xiàng)目的前期定位、業(yè)態(tài)布局、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商引資、經(jīng)營(yíng)管理、資本介入等多方面進(jìn)行全盤(pán)考慮。蘇州城市綜合體才剛起步，盛澤城市綜合體更是雛形階段1、市場(chǎng)定位潛力分析城市綜合體對(duì)于城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的意義重大，城100

鑒于目前盛澤市場(chǎng)上這種類(lèi)高端城市商業(yè)綜合體已經(jīng)有一些，目前市場(chǎng)認(rèn)知度不高；而且有過(guò)如東盛步行街這種較為前瞻性規(guī)劃的商業(yè)失敗的前例，可以看出，盛澤這種鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)規(guī)模的城市，其人口消費(fèi)習(xí)慣不能完全達(dá)到這種較高端的商業(yè)業(yè)態(tài)，消費(fèi)力也不能支撐起盛澤多個(gè)分散的商圈。而目前，盛澤的酒店式商務(wù)公寓存量房有22萬(wàn)方，寫(xiě)字樓的租售市場(chǎng)非常慘淡，一個(gè)盛澤廣場(chǎng)國(guó)際大廈就占去了盛澤寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求量的大半壁江山市場(chǎng)已有類(lèi)似產(chǎn)品、盛澤城市消費(fèi)力恐難以支撐我們?nèi)绾瓮黄疲?、市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)分析市場(chǎng)已有類(lèi)似產(chǎn)品、盛澤城市消費(fèi)力恐難以支撐2、市101

但是，本案項(xiàng)目具備的優(yōu)勢(shì)，在合理化的規(guī)劃和商業(yè)業(yè)態(tài)的招商引進(jìn)上，可以完全減弱諸多風(fēng)險(xiǎn)因素，乃至消除！盛澤目前市場(chǎng)上已經(jīng)幾個(gè)類(lèi)城市綜合體，目前市場(chǎng)情況都不是很理想，這也是和項(xiàng)目的規(guī)劃在規(guī)劃打造上，沒(méi)有進(jìn)行針對(duì)性和合理化的運(yùn)營(yíng)。盲目立項(xiàng)、龐大但隨意復(fù)制大中城市、運(yùn)營(yíng)管理不規(guī)范、開(kāi)發(fā)商后勁不足，這四點(diǎn)是盛澤市場(chǎng)城市綜合體運(yùn)營(yíng)失敗主要原因

而我們要做的是：針對(duì)盛澤的消費(fèi)群體，以高、中、低商業(yè)類(lèi)型相結(jié)合，滿足不同人群消費(fèi)理念。在商業(yè)業(yè)態(tài)的定位上，以稀缺和特色為主要規(guī)劃理念。

3、市場(chǎng)定位可行性評(píng)價(jià)分析但是，本案項(xiàng)目具備的優(yōu)勢(shì)，在合理化的規(guī)劃和102

一個(gè)成功的城市綜合體除了前期的規(guī)劃、定位要合理外，后期的運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理也很關(guān)鍵。城市綜合體開(kāi)發(fā)不僅是一個(gè)地產(chǎn)模式，更是一個(gè)城市發(fā)展和運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題，城市綜合體的引進(jìn)與發(fā)展必須與城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)氛圍、消費(fèi)能力等和諧、合拍、互動(dòng)。董利建議，在城市綜合體中，一定要重點(diǎn)做好商業(yè)、酒店（酒店式公寓）這兩部分，這是保證城市綜合體成功的關(guān)鍵。

目前盛澤市場(chǎng)商場(chǎng)有哪些：

百貨商店：盛澤人民商場(chǎng)

大型超市賣(mài)場(chǎng)（8000平米以上）：大潤(rùn)發(fā)、世紀(jì)聯(lián)華旗艦店、歐尚超市（在建）

家電賣(mài)場(chǎng)：GOME、蘇寧電器、五星電器

電影院：盧米埃影城盛澤財(cái)富中心店(建設(shè)中)

西式快餐：肯德基3、市場(chǎng)定位可行性評(píng)價(jià)分析3、市場(chǎng)定位可行性評(píng)價(jià)分析103

盛澤缺少的是不成熟的商場(chǎng)類(lèi)型和商業(yè)業(yè)態(tài)就是我們需要引進(jìn)和打造的：我們可以做以電腦、數(shù)碼、信息相關(guān)器械的大型科技城，如蘇州的友通數(shù)碼港，滿足盛澤中、青年輕白領(lǐng)及高端專(zhuān)業(yè)人士的生活休閑需要；引進(jìn)大型高檔娛樂(lè)中心，如KTV，咖啡廳；迎合盛澤私營(yíng)老板等高端商務(wù)人士消費(fèi)，同時(shí)也充分利用地理交通帶來(lái)的巨大人氣；打造如美羅商城世界名品匯集的大型ShoppingMall和以大洋百貨為主的年輕人喜愛(ài)的流行時(shí)尚為主的購(gòu)物中心，還有以中年老年顧客喜愛(ài)的中檔購(gòu)物百貨。盛澤的高端數(shù)字影院還幾近空白，我們要抓住時(shí)機(jī)，同時(shí)引進(jìn)高端科技影院，豐富項(xiàng)目的文化內(nèi)涵。3、市場(chǎng)定位可行性評(píng)價(jià)分析盛澤缺少的是不成熟的商場(chǎng)類(lèi)型和商業(yè)業(yè)態(tài)就是我們需要引進(jìn)104

商務(wù)型酒店式公寓在盛澤還是較為新穎的產(chǎn)品類(lèi)型，今年來(lái)供應(yīng)量也是不斷提升，但是發(fā)展不成功，市場(chǎng)整體去化不理想，但是從當(dāng)年05年喬頓商務(wù)公寓一經(jīng)推出就遭搶購(gòu)售罄的事情來(lái)看，盛澤對(duì)于這種投資性很強(qiáng)的商務(wù)小戶(hù)型公寓還有具有一定潛在消費(fèi)能力的，關(guān)鍵是一個(gè)人群的消費(fèi)導(dǎo)向。

縱觀蘇州地區(qū)的商務(wù)型酒店公寓市場(chǎng)銷(xiāo)售，其火爆無(wú)一不和所處在的區(qū)域的發(fā)展有關(guān)系，位于市中心（如觀前街上的“觀前一號(hào)”）和區(qū)域的CBD中心（如新區(qū)CBD的“新地國(guó)際公寓”、園區(qū)湖西CBD的“環(huán)球188”）這些區(qū)域的商務(wù)型酒店式公寓的投資回報(bào)率、關(guān)注度都很高，保證了非常好的市場(chǎng)銷(xiāo)售情況。本案處在聚集大量人流量的主干道交叉口，新、老城區(qū)銜接處，主要的是盛澤城市未來(lái)的CBD中心，這樣的位置將保證高而且穩(wěn)定的投資商業(yè)動(dòng)線。同時(shí)。本案項(xiàng)目本身也將吸引巨大的消費(fèi)人氣，綜上，酒店式公寓是具有市場(chǎng)空間的。3、市場(chǎng)定位可行性評(píng)價(jià)分析商務(wù)型酒店式公寓在盛澤還是較為新穎的產(chǎn)品類(lèi)105

本案規(guī)劃一部分5A級(jí)智能化寫(xiě)字樓，是為項(xiàng)目的整體形象考慮，結(jié)合目前盛澤地區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)較為冷清的租售情況，寫(xiě)字樓不做主要銷(xiāo)售目標(biāo)，定位上可商可?。勺杂煞指睿?，可以根據(jù)推廣時(shí)市場(chǎng)情況，自由轉(zhuǎn)換。在東主樓上頂層層規(guī)劃品牌酒店或商務(wù)連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店，對(duì)外經(jīng)營(yíng)?？商嵘麄€(gè)項(xiàng)目層次，也可促進(jìn)低樓層銷(xiāo)售。在商業(yè)綜合體中建造酒店式公寓優(yōu)點(diǎn)很多：其一，它類(lèi)似于公寓，有居家的格局和良好的居住功能，有廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間；其二，它配有全套家具與家電，能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶?zhuān)業(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換及一些商務(wù)