資產(chǎn)評估復習題

資產(chǎn)評估復習題一、單項選擇題1．資產(chǎn)評估價值反映的是某特定時點的價值，也就是說資產(chǎn)評估價值具有（）A．現(xiàn)實性 B．時效性C．預測性 D．目的性2．對占有國有資產(chǎn)的單位，可以不進行資產(chǎn)評估的資產(chǎn)業(yè)務行為是（）A．企業(yè)出售 B．企業(yè)兼并 C．企業(yè)清算D．企業(yè)出租資產(chǎn)評估工作的執(zhí)行操作者不同于會計計價，它是由獨立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評估資格的社會中介機構完成的。這一點說明資產(chǎn)評估具有（）A．市場性 B．公正性 C．咨詢性 D．預測性一般地說，資產(chǎn)評估是指通過對資產(chǎn)某一時點價值的估算，從而確定其價值的經(jīng)濟活動。這個時點被稱為評估基準期，這個時間一般以（）A、年為單位 B、月為單位C、旬為單位 D、日為單位5、決定資產(chǎn)評估價值類型的主要因素是（）A、資產(chǎn)評估主體 B、資產(chǎn)評估客體C、資產(chǎn)評估的特定目的 D、資產(chǎn)評估方法6、資產(chǎn)評估價值類型和資產(chǎn)評估方法的關系是（）A、前者決定后者B、后者決定前者C、前者制約后者 D、后者制約前者7、下列選項中，屬于不可確指資產(chǎn)的是()A.商標 B.商譽C.專有技術 D.計算機軟件8、資產(chǎn)評估的獨立性原則保障了資產(chǎn)評估的()A.現(xiàn)實性特點 B.咨詢性特點C.預測性特點 D.公正性特點9、下列選項中，不屬于資產(chǎn)評估業(yè)務約定書中基本內(nèi)容的是()A.評估機構和委托方名稱 B.資產(chǎn)評估目的C.資產(chǎn)評估基準日 D.資產(chǎn)評估計劃10、資產(chǎn)評估主體是指（）A、被評估資產(chǎn)占有人 B、被評估資產(chǎn)C、資產(chǎn)評估委托人 D、從事資產(chǎn)評估的機構和人員11、評估資產(chǎn)的“在用價值”依據(jù)的是資產(chǎn)評估的()A、供求原則 B、替代原則C、貢獻原則 D、最佳使用原則12、下列原則中，不屬于資產(chǎn)評估工作原則的是()A、獨立性原則 B、客觀性原則C、預期性原則 D、科學性原則13、在資產(chǎn)評估中，市場法較適用于()A、專用設備 B、大部分無形資產(chǎn)C、通用性較強的資產(chǎn) D、受地域、環(huán)境等嚴格限制的資產(chǎn)為節(jié)省資源和減少污染，政府規(guī)定年產(chǎn)1萬噸以下的造紙廠一律關閉，由此造成生產(chǎn)能力在l萬噸以下的造紙設備產(chǎn)生貶值。這種貶值屬于()A、功能性貶值 B、實體性貶值C、破產(chǎn)清算貶值 D、經(jīng)濟性貶值在采用市場法時，一方面是選擇確定參照物，另一方面則是分析確定參照物的差異調(diào)整因素。下列不包括在參照物調(diào)整主要因素中的是（）A、時間因素 B、資產(chǎn)的型號、規(guī)格因素C、地域因素 D、功能因素16、下列資產(chǎn)中，最適宜采用市場法評估的是()A.專有技術 B.商業(yè)用房C.專用設備 D.公益性用地17、資產(chǎn)評估中，實體性貶值的估算可采用()A.使用年限法 B.重置核算法C.價格指數(shù)法 D.功能價值法被評估資產(chǎn)為一臺年產(chǎn)某產(chǎn)品8萬件的生產(chǎn)線，經(jīng)市場調(diào)查，類似年產(chǎn)量為15萬件的生產(chǎn)線的成本為25萬元。如果該類生產(chǎn)線的規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.7，被評估資產(chǎn)的重置成本約為A、16.10萬元 B、17.35萬元C、19.20萬元 D、24.00萬元某資產(chǎn)于2021年5月購進，2021年5月評估時名義已使用年限為10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術指標，正常使用情況下，每天應工作16小時，該資產(chǎn)實際每天工作15小時(一年按360天計算)，由此可確定該資產(chǎn)實際已使用年限約為()A、8.8年 B、9.4年C、9.6年 D、10.0年某評估機構對一大型機械廠進行評估。該企業(yè)固定資產(chǎn)中有同類機床300臺，賬面原值3000萬元，評估人員將其中的10臺機床作為樣本進行了詳細評估，該10臺機床的重置成本為120萬元，其賬面原值為100萬元。若被評估的300臺機床的成新率平均為60％，則該300臺機床的評估值最接近于()A、1840萬元 B、2160萬元C、3066萬元 D、3600萬元21、機器設備的經(jīng)濟壽命是指機器設備()A、從評估基準日起到機器設備不能正常工作所經(jīng)歷的時間B、從評估基準日起到繼續(xù)使用在經(jīng)濟上不合算為止所經(jīng)歷的時間C、從機器設備開始使用起到機器設備不能正常工作所經(jīng)歷的時間D、從機器設備開始使用起到繼續(xù)使用在經(jīng)濟上不合算為止所經(jīng)歷的時間被評估設備生產(chǎn)能力為100萬件，成新率為80％，已知一臺生產(chǎn)能力為80萬件的同類全新設備的價格為120萬元，而且該類設備的價格與生產(chǎn)能力是線性關系，根據(jù)上述給定條件，被評估設備的評估值最接近于（）A、58萬元 B、90萬元C、120萬元 D、150萬元評估某持續(xù)經(jīng)營企業(yè)，前5年各年的收益(凈利潤)現(xiàn)值加總后為2500萬元，第6年起每年凈利潤固定在350萬元，假設折現(xiàn)率與本金化率均為10％，則該企業(yè)的評估值應為（）A、4673.15萬元 B、6000.00萬元C、15767.80萬元 D、28500.00萬元某被評估設備已使用1O年，尚可使用15年，該設備設計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)某產(chǎn)品1000萬件。由于市場競爭加劇，使該設備開工不足，每年只生產(chǎn)800萬件產(chǎn)品，假設規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為O.7，該設備的經(jīng)濟性貶值率為（）A、12.5％ B、14.5％C、40.0％ D、85.5％被評估機組購建于2021年3月，主要由主機、輔助裝置和工藝管道組成，賬面原值600萬元人民幣，其中主機占70％，輔助裝置占20％，工藝管道占10％。到評估基準日，機組主機價格下降2％，輔助裝置價格上升1％，工藝管道價格上升了5％。該機組評估基準日的重置成本最接近于（）A、585.8萬元 B、595.8萬元C、612.6萬元 D、624.8萬元被評估設備為年產(chǎn)某產(chǎn)品100萬件的設備，運用市場法對其進行評估，所選擇的參照物為生產(chǎn)同樣產(chǎn)品但年生產(chǎn)能力為120萬件的設備，其他條件與被評估設備相同。該參照物于3年前購置，價格為40萬元，三年中該類設備的價格指數(shù)每年上升20％。若該類設備的價格與生產(chǎn)能力之間呈線性關系，則被評估設備的評估值約為（）A、33萬元 B、57萬元C、58萬元 D、40萬元某機器設備的市場價格為10萬元，運雜費為3000元，直接安裝成本為1000元，間接成本為直接成本的7％，該機器設備的重置成本為（）A．111280元 B．104070元 C．104210元 D．111000元某資產(chǎn)于2021年10月購進，現(xiàn)要評估其在2021年10月的價值。根據(jù)該資產(chǎn)的技術指標，每天的正常工作運營時間為8小時，該資產(chǎn)實際每天工作運營12小時。該資產(chǎn)的實際已使用年限為（）A．3年 B．4.5年 C．2年 D．3.5年32．預計某資產(chǎn)的年收益額為23萬元，剩余可使用年限為7年，折現(xiàn)率為10％，該資產(chǎn)的評估價值接近（）A．112萬元 B．161萬元 C．83萬元 D．121萬元33．計算機器設備的重置成本時，不應當計入的費用是（）A．安裝費用 B．調(diào)試費用 C．維修費用 D．購置費用34．使用物價指數(shù)法評估機器設備的重置成本時，應選擇使用（）A．綜合物價指數(shù) B．定基物價指數(shù)C．環(huán)比物價指數(shù) D．分類產(chǎn)品物價指數(shù)某被估資產(chǎn)預計未來每年可為企業(yè)帶來凈收益20萬元，尚可使用10年，若折現(xiàn)率為10％，則該資產(chǎn)的評估值最接近于()A.100萬元 B.123萬元 C.175萬元 D.200萬元38、在設備評估中，市場法不適用于()A.大型設備 B.有實體性貶值的設備C.自制非標設備 D.進口設備39、某設備于2021年12月購進，賬面價值為200萬元，購進時的定基物價指數(shù)為102％，2021年12月31日為評估基準日，評估時該類設備的定基物價指數(shù)為120％，則該設備的重置成本最接近于()A.235萬元 B.240萬元 C.295萬元 D.350萬元被評估設備為一條年產(chǎn)某產(chǎn)品100萬件的生產(chǎn)線。由于市場需求降低，為防止產(chǎn)品積壓而不降價銷售，則必須降低產(chǎn)量，因此未來每年實際只能生產(chǎn)80萬件，預計該設備尚可使用3年。假設每件產(chǎn)品的凈利潤為2元，折現(xiàn)率為10％，企業(yè)所得稅稅率為25％，不考慮其他因素，則該設備的經(jīng)濟型貶值額最接近于()A.75萬元 B.80萬元 C.99萬元 D.120萬元42、下列關于國家規(guī)定的土地使用權出讓最高年限的表述，正確的是()A、旅游業(yè)用地30年 B、商業(yè)用地40年C、居住用地50年 D、教育用地70年44、在建筑物評估中，影響建筑物價值的決定因素是()A、物理因素 B、環(huán)境優(yōu)劣C、經(jīng)濟地理 D、新舊程度45．下列說法中正確的是（）A．無形資產(chǎn)具有確定性

B．商標可以轉讓其使用權，但不能轉讓其所有權

C．商標可以轉讓其所有權，也可以轉讓其使用權

D．商譽是產(chǎn)品質量較高的標志46、無形資產(chǎn)評估中，壟斷性是影響無形資產(chǎn)價值的重要因素，這是因為無形資產(chǎn)具有（）A、附著性 B、共益性C、積累性 D、替代性47、在流動資產(chǎn)評估中，當抽查核實中發(fā)現(xiàn)原始資料或清查盤點工作可靠性較差時，要（）A、堅持原先制定的評估計劃，繼續(xù)進行評估B、拒絕繼續(xù)進行評估C、擴大抽查面，直至核查全部流動資產(chǎn)D、采用歷史成本法評估48、在建筑物評估中，影響建筑物價值的決定因素是()A、物理因素 B、環(huán)境優(yōu)劣C、經(jīng)濟地理 D、新舊程度49、農(nóng)村宅基地、自留地、自留山等屬于（）A、國家所有 B、農(nóng)戶所有C、集體所有 D、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)所有50、用市場法進行土地評估時，選擇的比較案例不得少于（）A、1個 B、2個C、3個 D、5個某宗土地取得費2021萬元，全部為開發(fā)商投入，開發(fā)期2年，開發(fā)費3000萬元，其中2021萬元向銀行借入，利息率為10％，則用成本法評估完工時的利息接近（）A、200萬元 B、400萬元C、700萬元 D、1000萬元53、越來越多的城市邊沿土地被用于房地產(chǎn)開發(fā)建設，這說明了()A.土地的面積有限性 B.土地的使用價值永續(xù)性C.土地的空間位置固定性 D.土地的經(jīng)濟地理位置的可變性54、某宗土地，土地單價為3000元/m2，該宗地容積率為2，建筑面積為150平方米，則樓面地價為()A、20元／m2 B、150元／m2C、300元／m2 D、1500元／m2二、多選題1．進行資產(chǎn)評估，最基本的前提假設是（）。A．交易假設

B．公開市場假設C．清算假設

D．會計主體假設2．使用價格指數(shù)法估算資產(chǎn)的重置成本，將（）調(diào)整為重置成本。A．現(xiàn)行成本

B．歷史成本C．收益現(xiàn)值

D．可變現(xiàn)凈值4．通過對超額投資成本的估算，功能性貶值=（）。A．重置成本一復原重置成本B．復原重置成本一更新重置成本C．更新重置成本一復原最置成本D．重置成本一更新重置成本7．國外運輸保險費的取費基數(shù)是（）。A．設備離岸價+海運費

B．設備到岸價+海運費C．設備離岸價

D．設備到岸價8．某小汽車已使用l5年，按目前的技術狀態(tài)還可以正常使用10年，該汽車的貶值率為（）。A．75％

B．65％C．60％

D．55％9．引起區(qū)域之間房地產(chǎn)價格差異性的原因是（）。A．房地產(chǎn)供求關系的地區(qū)差異

B．房地產(chǎn)相對位置的固定不變C．房地產(chǎn)價值的保值增值

D．房地產(chǎn)難以變現(xiàn)10．需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補償費標準，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的（）倍。A．20

B．15C．10

D．513．影響資源性資產(chǎn)評估價值相對的重要因素是（）。A．資源的性質

B．資源的品牌C．資源的區(qū)位

D．資源的本質14．資源性資產(chǎn)與自然資源相比，二者（）。A．等同

B．物質內(nèi)涵一致C．本質不同D．本質一致16．某企業(yè)的預期年收益為20萬元，該企業(yè)的各單項資產(chǎn)的評怙價值之和為70萬元，企業(yè)所在行業(yè)的平均收益率為25％，以此作為適用資本化率計算出的商譽的價值為（）萬元。A．70

B．40C．25

D．1017．關于預計和確定無形資產(chǎn)的有效期限的確定，不正確的是（）。A．應按照國際慣例確定B．合同或企業(yè)申請書規(guī)定有受益年限的，按受益年限確定C．按照法定有效期限與收益年限孰短的原則確定D．法律或合同沒有規(guī)定受益時間的，按預計受益期限確定18．股票投資的特點是（）。A．高風險高收益

B．高風險低收益C．低風險高收益

D．低風險低收益三、計算題1、評估對象為某企業(yè)2021年購進的一條生產(chǎn)線，賬面原值為150萬元，2021年進行評估。經(jīng)調(diào)查分析確定，該生產(chǎn)線的價格每年比上一年增長10％，專業(yè)人員勘察估算后認為，該資產(chǎn)還能使用6年。又知目前市場上已出現(xiàn)功能更先進的類似資產(chǎn)，并被普遍運用，新設備與評估對象相比，可節(jié)省人員3人，每人的月工資水平為650元。此外，由于市場競爭的加劇，使該生產(chǎn)線開工不足，由此而造成的收入損失額每年為20萬元。銷售利潤率為10%。該企業(yè)適用的企業(yè)所得稅稅率為25％，假定折現(xiàn)率為l0％。

要求：根據(jù)上述資料，采用成本法對該資產(chǎn)進行評估。采用成本法評估該資產(chǎn)的價值接近于l20萬元。具體計算過程如下：資產(chǎn)評估價值=重置成本－實體性貶值一功能性貶值一經(jīng)濟性貶值資產(chǎn)的重置成本=150(1+10%)3=1996500元資產(chǎn)的實體性貶值率=3÷(3+6)×100％=33．33％資產(chǎn)的功能性貶值=3×12×650×(1—25％)×(P/A，10％，6)=23400×0．75×4．3553=76435(元)資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值=200000×10％×(1—25％)×(P／A，10％，6)=20000×0．75×4．3553=65330(元)該資產(chǎn)的評估價值：1996500×(1—33．33％)-76435—65330=1331067—76435—65330=1189302(元)2、被評估設備為2021年從德國引進的設備，進口合同中的FOB價格是20萬馬克。2021年10月進行評估時德國廠家已不再生產(chǎn)這種設備了，其替代產(chǎn)品的FOB價格為35萬馬克，而國內(nèi)其他企業(yè)2021年6月從德國進口同種設備的CIF價格為30萬馬克。

按照通常情況，設備的實際成交價應為報價的90％，境外運雜費約占FOB價格的5％，保險費約占FOB價格的0.5％，被評估設備所在企業(yè)以及與之交易的企業(yè)均屬于進口關稅、增值稅免稅單位，銀行手續(xù)費按CIF價格的0．8％計算。國內(nèi)運雜費按CIF價格加銀行手續(xù)費之和的3％計算，安裝調(diào)試費含在設備價格之中不另行計算。

被評估設備尚可使用5年，年運營成本比其替代設備超支2萬元人民幣，被評估設備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10％。評估時馬克與美元的匯率為1．5馬克：1美元，人民幣與美元的匯率為6．5元人民幣：1美元，2021年6～10月進口設備價格沒有變化。

要求：1．計算被評估進口設備的更新重置CIF價格。

2．計算被評估進口設備的重置成本。

3．計算被評估進口設備的評估值。（1）被評估設備的CIF價格取其他企業(yè)從德國進口更新?lián)Q代型設備的CIF價格最為合理，即被評估設備的CIF價格為30萬馬克，或20萬美元。（2）被評估設備的重置成本為：

（設備的CIF價格+銀行手續(xù)費）×（1+國內(nèi)運雜費率）

銀行手續(xù)費=20×6.5×0.8%=1.04（萬元人民幣）

國內(nèi)運雜費=（130+1.04）×3%=3.93（萬元人民幣）

進口設備重置成本=130+1.04+3.93=134.97（萬元人民幣）設備的成新率=5÷（5+5）×100%=50%

設備的功能性貶值=20000×(1—25％)×(P／A，10％，5)=15000×3．7908=56862(元)（5）進口設備的評估值為：134.97×50%-5.69=61.80（萬元人民幣）3、某股份公司申請上市發(fā)行股票，對包括土地使用權在內(nèi)的企業(yè)全部資產(chǎn)進行評估?，F(xiàn)有一宗生產(chǎn)性用地，總面積40000平方米，使用年限為50年。至評估基準日（2021年10月1日），待估宗地為劃撥用地，集團公司擬將該土地以出讓方式獲得土地使用權，再租賃給股份公司?，F(xiàn)需評估土地使用權價值及租金標準。評估過程如下：評估人員通過搜集有關案例，篩選出三個比較案例。有關情況如下表。A B C 待估宗地交易日期2021.12021.1 2021.10 2021.10交易價格372.74 368.9 387.72 待估距火車站距離1公里 0.8公里 5公里11公里宗地形狀 規(guī)則 規(guī)則 較規(guī)則 規(guī)則交通通達度 支線 支線 次干道 次干道調(diào)查該市近年工業(yè)用地地價上漲情況，2021年1月至2021年1月地價上漲8%，2021年漲幅基本與此持平。（1）道路通達度分支線、次干道、主干道三個等級，以待估宗地的等級為100，支線與次干道相比差2%。（2）距火車站距離，以待估宗地為100，每增加一公里，相應減少0.3%（3）宗地分為不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三等級，以待估宗地為100，每上升一個等級，地價往上修正1%。求：該地塊出讓價格。（一）地價指數(shù)修正調(diào)查該市近年工業(yè)用地地價上漲情況，2021年1月至2021年1月地價平均每月上漲幅度為1%，2021年地價漲幅基本相同，如將2021年1月1日地價指數(shù)定為100，則地價指數(shù)2021年5月為104，2021年10月為109。（二）區(qū)域因素修正1、道路通達度分支線、次干道、主干道三個等級，以待估宗地的等級為100，支線與次干道相比差2%。2、交通便捷度以待估宗地為100，每增加或減少一路車，地價上下浮動0.5%3、距區(qū)域中心距離，以待估宗地為100，每增加一公里，相應減少0.2%4、距火車站距離，以待估宗地為100，每增加一公里，相應減少0.3%5、產(chǎn)業(yè)聚集度，分為低、較低、一般、較高、高五個級別，以待估宗地為100，每增加一個等級，地價向上修正2%6、環(huán)境優(yōu)劣度，分為無污染、污染小、有一定污染、污染較重、污染嚴重，以待估宗地為100，每上升一個等級，地價往下修正0.5%（三）個別因素修正1、宗地分為不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三等級，以待估宗地為100，每上升一個等級，地價往上修正1%。2、容積率，以待估宗地為100，每上升0.1，地價往上修正1.5%。ABC交易價格（元/M2）372.74368.9387.72土地用途100/100100/100100/100供需圈100/100100/100100/100交易日期109/104109/107109/101交易情況100/100100/100100/100土地使用年限100/100100/100100/100價格類型100/100100/100100/100區(qū)域因素交通條件交通通達度100/98100/98100/100交通便捷度100/100100/100100/100距區(qū)域中心距離100/100.64100/100.5100/100.5距火車站距離100/103100/103.6100/101.8基礎設施情況100/100100/100100/100產(chǎn)業(yè)集聚度100/102100/102100/102環(huán)境優(yōu)劣度100/98.5100/99100/98.5個別因素宗地面積100/100100/100100/100宗地形狀100/100100/100100/99容積率100/101.5100/100100/102.4地形100/100100/100100/100目前規(guī)劃限制100/100100/100100/100修正后地價371.88354.49358.86市場法最終評估值361.74元/平方米（四）因素修正及地價計算1、將評估對象各項影響因素與比較案例的各項影響因素相比較，所得三個價格較為接近，采用算術平均值361.74元/平方米為待估宗地地價。2、由此可以確定40000平方米待估宗地土地使用權評估值為14469600（元）（40000*361.74）4、對某企業(yè)的庫存化工原料A進行評估，庫存量為5噸，經(jīng)技術鑒定沒有發(fā)生質量變化，能滿足生產(chǎn)需要，根據(jù)評估人員調(diào)查的情況，該原料近期的市場價格為每噸2萬元，運費為200元/噸。合理的分裝入庫費100元/噸，并假定運輸保管中不會發(fā)生損耗。采購成本＝5×20210＝100000（元）運費及入庫費＝5×（200+100）＝1500（元）評估值＝100000+1500=101500（元）1．馬克思地租理論認為：級差地租產(chǎn)生的根本原因是＿D＿＿。A．自然條件的差異性B．土地投入的不同C．區(qū)位的差異D．土地的有限性所引起的土地經(jīng)營上的壟斷2．建筑地段地租的顯著特點之一，是＿C＿＿占有顯著的優(yōu)勢。A．絕對地租B．級差地租C．壟斷地租D．準地租3．馬歇爾關于準地租的概念是生產(chǎn)者從＿＿B＿獲得的生產(chǎn)本以外的收益。A．土地B．土地之外的其它各種生產(chǎn)要素C．商業(yè)貿(mào)易D．林牧業(yè)4．李嘉圖認為：＿C是產(chǎn)生級差地租的條件。A．土地數(shù)量有限B．土地的肥沃程度C．位置的差別D．上述三個條件的綜合5．工業(yè)區(qū)位論認為影響工業(yè)布局的因素是DA．運輸成本B．工資因素C．集聚與分散因素D．三種因素的綜合作用6．根據(jù)馬克思地祖理論，農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)價格由＿C＿＿農(nóng)產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格決定。A．優(yōu)等地B．中等地C．劣等地D．其它區(qū)域7．影響土地區(qū)位的主要因素為＿D＿＿。A．社會經(jīng)濟因素B．自然因素C．行政因素D．上述三種因素的綜合8．地價是D＿＿＿的資本化。A．土地B．土地權益C．土地所有權D．地租9．杜能圈的農(nóng)業(yè)布局模式，是以城市為中心，使各種耕作制度呈＿＿D＿分布。A．三角形B．四邊形C．六邊形D．同心圓10．城鎮(zhèn)土地等級是土地＿B＿＿的等級化體現(xiàn)。A．交易價格B．使用價值C．所有權屬D．肥沃程度11．與其它商品相比，地價＿A＿＿。A．有明顯的計劃性B．在市場經(jīng)濟國家是無計劃性的C．與其它商品一樣D．計劃性強弱根據(jù)不同國家而不同12．申報地價是由B＿＿＿。A．土地出讓方和受讓方向關方面申報的地價B．土地所有人或使用人向有關機關申報的地價C．下級向上級機關申報的地價D．是用地單位或個人向政府申請的地價13．基準地價為＿D＿＿。A．市場交易價B．出讓底價C．政府限價D．以上均不是14．城鎮(zhèn)地產(chǎn)估價是為了＿D＿＿。A．掌握城鎮(zhèn)宗地地價B．掌握城鎮(zhèn)基準地價C．掌握城鎮(zhèn)土地利用狀況D．掌握城鎮(zhèn)地產(chǎn)的總量，分布狀況和宗地的地價標準15．標定地價是＿B＿＿。A．確定基準地價的依據(jù)B．確定出讓價格和地價優(yōu)惠幅度的依據(jù)C．征收城市基礎設施費的依據(jù)16．標定地價是＿C＿＿地價的一種。A．基準B．市場交易C．宗地D．拍賣17．市場交易價是＿＿D＿收支地價款的標準。A．地方政府B．買方C．賣方D．交易雙方18．建立地價體系主要是為了達到地價管理＿C＿＿的目的。A．搞活市場流通B．發(fā)展經(jīng)濟C．宏觀調(diào)控、微觀搞活D．杜絕腐敗19．公用設施完備度主要影響＿B＿＿用地宗地價格A．商業(yè)B．住宅C．旅游D．工業(yè)20．建筑面積密度與容積率的內(nèi)涵是B＿＿＿的A．基本相同B．一致C．命題不成立D．相反21．以下答案中，＿＿B＿是正確的A．土地純收益與地價呈反比關系B．還原利率與收益價格成反比關系C．宗地之各部分價值隨離街道之程度無退減之勢D．容積率與地價成反比關系22．下列因素＿＿A＿不是影響地價的區(qū)域因素。A．區(qū)域位置B．區(qū)域對外交通C．區(qū)域公共設施條件D．宗地供排水條件23．下列因素＿A＿＿不是影響地價的個別因素。A．宗地所在區(qū)域環(huán)境條件B．宗地使用限制C．宗地形狀D．宗地容積率24．評估標定地價時，一般以＿B＿＿為依據(jù)。A．宗地地價B．基準地價C．市場交易地價Ｄ．平均地價25．根據(jù)＿＿D＿原則，兩宗效用及使用價值相似的土地應該具有相似的價格。A．供求B．預期收益C．綜合分析D．替代26．按照＿＿B＿原則，投資成本的增加并不一定會使用土地價格增加。A．收益分配B．報酬遞增或遞減C．綜合分析D．預期收益27．宗地估價的基本方法可分為＿B＿＿。A．收益還原法、標準宗地估價法、路線價法、購買年法B．市場比較法、成本逼近法、收益還原法、剩余法C．標準宗地估價法、路線價估價法、模型估價法、基準地價修正法D．成本法、市場比較法、收益還原法、路線價法28．在一定的層數(shù)條件下，容積率與建筑密度成＿B＿＿關系。A．反比B．正比C．互補D．不相關29．成本逼近法中，農(nóng)地取得費的計息期為＿A＿＿。A．整個開發(fā)期B．1/2開發(fā)期C．1/4開發(fā)期D．3/4開發(fā)期30．收益還原法是借助適當?shù)倪€原利率，將評估對象在未來給定年期內(nèi)的各年＿＿B＿折現(xiàn)求和，以確定其現(xiàn)值的一種資產(chǎn)評沽方法。A．預期總收益B．預期純收益C．實際總收益D．實際純收益31．收益還原法不適于評估＿D＿＿用地。A．商業(yè)B．寫字樓C．賓館D．博物館32．采用收益還原法評估土地價格時，應以＿＿D＿作為評估的依據(jù)。A．有形收益B．無形收益C．實際收益D．客觀收益33．空地出租時，土地純收益的計算公式應為：土地純收益＝租金-［＿＿B＿＋管理費＋維護費］A．保險費B．稅金C．折舊費Ｄ．利息34．＿C＿＿還原利率是求取土地及其地上建筑物的價格時所使用的還原利率。A．土地B．建筑物C．綜合D．其他35．土地還原利率一般應＿＿C＿建筑物還原利率＿＿＿。A．與；相同B．比；高C．比；低D．以上答案都不對36．根據(jù)我國《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，確定土地還原利率時可采用的方法是：＿C＿＿。A．根據(jù)區(qū)域內(nèi)某一相似地產(chǎn)的年純收益與價格的比率確定B．根據(jù)區(qū)域內(nèi)某一相似地產(chǎn)的價格年與純收益的比率確定C．根據(jù)區(qū)域內(nèi)若干相似地產(chǎn)的年純收益與價格的平均比率確定D．根據(jù)區(qū)域內(nèi)若干相似地產(chǎn)的價格與年純收益的平均比率確定37．在利用收益還原法評估房地收益價格時，計算公式：房地價格＝房地純收益／房地還原利率之中的房地純收益應為＿＿B＿。A．扣除房屋折舊前的房地純收益B．扣除房屋折舊后的房地純收益C．扣除房屋折舊前、后的房地純收益均可D．上述答案均不對38．評估飯店用地價格時，可先采用＿＿A＿估出該物業(yè)價格，然后運用成本法確定建筑物價格并予以扣除，以得到土地的試算價格。A．收益還原法B．剩余法C．路線價法D．成本法39．一個城市住宅用地年地租為10元／平方米，地價為100元／方米，則土地還原利率為＿＿A＿A．10％B．9％C．11％D．10.5％40．收益還原法中，土地收益＿A＿＿地租。A．量上等于B．大于Ｃ．小于D．都不對41．替代原理是＿C＿＿的理論基礎。A．成本逼近法B．剩余法C．市場比較法D．收益還原法42．市場比較法的基本公式為＿D＿＿。A．待估宗地價格＝比較案例宗地價格｛()／100｝×｛()／100｝×｛()／100｝×｛()／100｝B．待估宗地價格＝比較案例宗地價格｛100／()｝×｛()／100｝×｛()／100｝×｛()／100｝C．待估宗地價格＝比較案例宗地價格｛100／()｝×｛100/()｝×｛100／()｝×｛100／()｝D．待估宗地價格＝比較案例宗地價格×｛待估地情況修正系數(shù)／案例地情況修正系數(shù)｝×｛估價期日地價指數(shù)／案例地交易日地價指數(shù)｝×｛待估地區(qū)域因素條件指數(shù)／案例地區(qū)域因素條件指數(shù)｝×｛待估地個別因素條件指數(shù)／案例地個別因素條件指數(shù)｝43．采用市場比較法評估求得的土地價格，稱之為＿B＿＿。A．積算價格B．比準價格Ｃ．交易價格D．參考價格44．某一地塊，土地面積為800平方米，規(guī)劃容積率為2.5，土地總價格為96,000,000元，試問樓面地價為＿＿B＿元/平方米。A．520Ｂ．480C．480.5Ｄ．38045．某交易實例的交易時日己過5.5年，＿B＿作為待估宗地的比較交易案例。A．適合B．不適合C．其它條件滿足，可D．以上答案都不對46．某地塊1993年7月10日的價格為30000元，1993年7月10日至1994年7月10日地價指數(shù)上漲5％（其它情況均不變），則該地塊1994年7月10日的土地價格為＿＿D＿元。A．31000B．315000C．40000D．3150047．在市場比較法中，市場交易情況修正是指通過修正排除交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。以下選擇項中，＿B＿＿交易情況不需修正。A．有一定利害關系人互相間交易B．贈予C．拍賣D．協(xié)議48．運用市場比較法評估某宗地價時，若選擇的比較案例成交地價為每平方米500元，對應使用年期為30年，而待估宗地年期為20年，該市土地還原利率為8％，則年期修正后的地價為＿A＿＿元／平方米。A．436.06Ｂ．400C．512.96Ｄ．392.7349．運用市場比較法評估地價時，一般認為，在一次評估中，具有替代性的比較交易實例最少不能少于＿C＿個。A．10Ｂ．5C．3D．250．運用市場比較法評估地價時，選擇能起到示范及比較標準作用的地塊稱之為＿＿A＿。A．比較宗地B．標準宗地C．均質區(qū)域D．勘估宗地51．采用市場比較法評估宗地地價時，選擇的比較案例為協(xié)議出讓的地塊，其價格明顯低于市場交易價格，須作情況修正。若協(xié)議出讓價為300元／平方米，經(jīng)調(diào)查分析，修正系數(shù)應為0.4，則經(jīng)情況修正后的交易案例價格應為＿＿＿元／平方米。A．800B．700C．750D．78052．地價指數(shù)等于＿＿＿。A．前一年地價／當年地價B．（報告期地價／基期地價）×100％C．報告期地價／基準地價D．（前一年地價／當年地價）×100％53．成本逼近法與一般不動產(chǎn)估價中所用的成本法的主要差異在于：＿＿＿。A．計算成本的方法不同B．計算利稅的依據(jù)不同C．對土地價格的理解不同D．土地價格是否已知54．成本逼近法的基本公式是：土地價格＝土地取得費＋＿＿＿＋稅費＋利息＋利潤＋土地所有權收益＋區(qū)位修正值。A．青苗補償費B．土地開發(fā)費Ｃ．市政設施配套費D．小區(qū)建設配套費55．新征建設用地的土地增值比率應＿＿＿確定。A．分區(qū)域、分級別、分用途B．分區(qū)域、分級別C．分區(qū)域D．分級別56．成本逼近法一般適用于評估＿＿＿。A．建成區(qū)內(nèi)的土地轉讓價格B．建成區(qū)內(nèi)的土地抵押價格C．新開發(fā)區(qū)內(nèi)商業(yè)用地出讓價格Ｄ．新開發(fā)區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地出讓價格57．成本逼近法的主要缺陷是＿＿＿。Ａ．未能考慮土地效用和市場供求因素的影響B(tài)．需要用較多的交易實例C．只適于評估有收益的土地價格Ｄ．只適于評沽已利用的城鎮(zhèn)土地58．一村民集體擁有耕地1000畝，農(nóng)業(yè)人口500人，因修筑國道需征用該村100畝耕地，則應支付安置補助費的人口數(shù)為＿＿＿。A．10人Ｂ．20人C．50人D．100人59．應用成本逼近法評沽土地價格時，單位面積征地費用應按＿＿＿。A．實際發(fā)生費用計算B．預算費用計算C．區(qū)域內(nèi)平均征地費用計算D．上述答案均不對60．新建住宅小區(qū)的土地開發(fā)費用一般包括＿＿＿。A．基礎設施配套費Ｂ．住宅的土建費C．內(nèi)外裝飾費D．設備購置費61．在常用的投資利息計算公式：投資利息總額＝投資總額÷2×開發(fā)月數(shù)×月利息率中，投資總額之所以要取二分之一，是基于＿＿＿的假定。A．月利息率波動不定B．計劃開發(fā)周期通常長于實際開發(fā)周期C．投資額在整個開發(fā)周期中均勻投入Ｄ．投資預算通常留用一定的余地62．成本逼近法的基本公式是：土地價格＝土地取得費＋土地開發(fā)費＋稅費＋＿＿＿＋利潤＋土地所有權收益＋區(qū)位修正值。A．青苗補償費B．利息C．市政設施配套費D．小區(qū)建設配套費63．在土地價格評估中，計算投資利息應以＿＿＿為基數(shù)。A．借貸資金B(yǎng)．自有資金C．自有資金與借貸資金D．實際成本64．成本逼近法中，農(nóng)地取得費的計息期為＿＿＿。A．整個開發(fā)期B．1/2開發(fā)期C．1/4開發(fā)期D．3/4開發(fā)期65．在交易實例不足的情況下評估一幅已建寫字樓的土地價格，比較可行的估價方法是：＿＿＿。A．成本法B．剩余法Ｃ．原價法D．市場比較法66．剩余法是根據(jù)＿＿＿來推斷物業(yè)中所含土地價格的一種土地估價方法A．物業(yè)開發(fā)預期總收益與總支出的差額B．物業(yè)開發(fā)的投資額C．物業(yè)的年租金收入D．物業(yè)的建筑造價67．剩余法可用于＿＿＿。A．土地估價B．建筑物估價C．學校、醫(yī)院用地估價D．土地和建筑物估價68．剩余法不適用于評估＿＿＿。A．具有潛在開發(fā)價值的土地價格B．不具有潛在開發(fā)價值的土地價格C．有商業(yè)建設的土地價格Ｄ．無商業(yè)建筑的土地價格69．評估待開發(fā)生地價格，可以采用剩余法按下列計算公式求?。荷貎r格＝＿＿＿－土地開發(fā)費－利息－稅金－利潤。A．物業(yè)開發(fā)總價值B．房地價格C．熟地價格D．房地總收益70．采用剩余法評估土地價格時，各種費用的計息期＿＿＿。Ａ．均為整個開發(fā)期B．均為二分之一個開發(fā)期C．均為兩年D．不完全相同71．在剩余法的基本公式"地價＝開發(fā)后的不動產(chǎn)售價－開發(fā)成本－利潤－利息－稅金"中，利息是指＿＿。A．開發(fā)費的利息B．購在成本的利息C．貸款資金的利息D．場地取得費及開發(fā)費用的利息72．剩余法估價時，調(diào)查待估地塊區(qū)位條件的主要目的是＿＿＿。A．確定土地最佳利用的方式B．估算土地開發(fā)費用C．估算物業(yè)銷售費用D．估算物業(yè)建筑費用73．某物業(yè)用地面積1000平方米，建筑物10層，1－3層每層建筑面積6000平方米，4－10層每層建筑面積4000平方米，則建筑容積率為＿＿＿。A．1.8Ｂ．2.8C．4.6Ｄ．0.674．某物業(yè)用地面積1000平方米，建筑物地上10層、地下2層。地上1－3層每層建筑面積6000平方米，4－10層每層建筑面積4000平方米，則土地覆蓋率為＿＿＿。A．40％B．60％C．100％D．無法判斷75．根據(jù)路線價的基本原理，特定街道上使用價值相近的各宗土地價格隨其＿＿＿。A．用途的改變而升降B．土地開發(fā)成本的高低而升降C．經(jīng)營管理水平的好壞而升降D．與臨街線距離的增大而降低76．里地線遠離道路一側的區(qū)域通常稱作＿＿＿。A．標準地Ｂ．標準宗地Ｃ．表地D．里地77．四、三、二、一法則是將標準深度100英尺4等分，各等分價值占路線價的比率，將隨其與道路距離的增加而＿＿＿，分別為＿＿＿。A．提高；10％、20％、30％、40％B．不變；25％、25％、25％、25％C．降低；40％、30％、20％、40％D．降低；50％、30％、15％、5％78．四、三、二、一法則又稱＿＿＿。Ａ．慎格爾法則B．霍夫曼法則C．蘇馬斯法則D．哈柏法則79．根據(jù)路線價法的評沽程序，第一步的工作應為＿＿＿。A．計算宗地價格B．劃分地價區(qū)段C．編制深度修正系數(shù)表D．劃分路線價調(diào)查區(qū)段。80．若同一商業(yè)區(qū)段兩側的繁華程度有明顯差異，則應將區(qū)段兩側作為＿＿＿。A．一個路線價區(qū)段B．兩個路線價區(qū)段Ｃ．三個路線價區(qū)段D．四個路線價區(qū)段81．形狀為平行四邊形的宗地，其臨街深度應按平行四邊形的＿＿＿確定。A．與街平行的邊長B．不與街平行的邊長Ｃ．高度D．對角線82．路線價是指＿＿＿。A．臨街道路的地價B．臨路宗地的平均價格Ｃ．臨街多數(shù)宗地的平均價D．以上說法都不對83．建筑物及構筑物中由承重構件梁、柱、墻、基礎板、桁架等組成的體系，一般稱之為＿＿＿。A．建筑墻體B．建筑結構C．建筑基礎D．基礎結構84．建筑物的墻、柱等用磚砌筑，樓板、樓梯和屋頂用鋼筋混凝土制作的建筑物結構屬于＿＿＿結構。A．磚木B．混合Ｃ．鋼筋混凝土D．鋼85．＿＿＿是按照原建筑物的結構、式樣和設備配置，采用其所用的材料、技術及工藝，重新建造一幢與之完全相同的新建筑物而現(xiàn)在所需支付的費用。A．重建成本B．重置成本C．新建成本D．綜合成本86．建筑物耐用年限的長短一般與該建筑物的＿＿＿無關。A．建筑結構B．實際用途C．外部裝飾D．內(nèi)部裝飾87．評定房屋成新度，應根據(jù)房屋結構與樓地面、房屋裝飾及房屋設備三部分的完損程度確定。若各部分的評定結構不一致時，應以＿＿＿的完損程度為主要依據(jù)。Ａ．房屋結構與樓地面部分B．裝飾部分C．設備部分D．其它88．在定額折舊法中，建筑物折舊率的大小取決于＿＿＿。A．耐用年限和殘值率Ｂ．耐用年限、殘值、重置價格和已使用年限C．耐用年限、殘值D．殘值和重置價格和已使用年限89．＿＿＿是一種評估建筑物價格的常用方法A．重置價格折舊法B．路線價法Ｃ．基準價格法D．基準地價系數(shù)修正法90．房屋的新舊程度，一般根據(jù)房屋尚余使用年限與耐用年限的比值，并參與房屋＿＿＿確定。A．實際完好程度B．主體結構的完好程度C．裝修部分的完好成變D．設備部分的完好程度91．建筑物的殘值是指＿＿＿。A．建筑物現(xiàn)值B．建筑物年折舊額C．建筑物無法使用時仍存有的價值D．建筑物折舊總額92．在已定有路線價標準的地區(qū)，可以＿＿＿作為劃分地價區(qū)段的界線。A．標準深度B．標準寬度C．臨街線D．里地線93．采用定額折舊法計算而得的年折舊率＿＿＿。Ａ．各年相同B．逐年遞減C．逐年遞增D．變化不定94．目前評估基準地價主要采用＿＿＿的技術途徑。A．級差收益測算和路線價估價法B．在土地定級基礎上，以市場交易資料為依據(jù)進行測算C.以土地定級為基礎，以土地收益為依據(jù)，市場交易資料為參考或以用地條件劃分均多質地域，用市場交易價格等資料測算D．基本估價方法評估95．目前，宗地地價評估＿＿＿的技術途徑。A．只采用路線價估價法評估B．只能采用基準地價系數(shù)修正C．只采用市場比較法評估D．可采用基本估價方法評估，也可采用基準地價系數(shù)修正法評沽96．運用級差收益法評估基準地價時一般將每級土地的商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地類型的＿＿＿作為每級土地的基準地價。A．平均基準地價B．最高基準地價C．加權平均基準地價D．綜合基準地價97．小城市開展基準地價評估時，基準地價的工作底圖應采用＿＿＿的比例尺。A．1:2021一1:5000Ｂ．1:5000－1:10000Ｃ．1:1000一1:5000Ｄ．1:500一1:500098．若評估對象為城市商業(yè)區(qū)中的空地，目前未加利用，也無收益，則以下觀點正確的是＿＿＿。A．不能用市場比較法評估B．不能用剩余法評估C．不能用收益還原法評估D?？捎檬找孢€原法評估99．根據(jù)我國現(xiàn)有政策規(guī)定，在土地使用權轉移活動中，土地轉讓者應交納與地價有關的稅費是＿＿＿。A．原行政劃撥土地轉讓時要補交出讓金B(yǎng)．營業(yè)稅和契稅C．市場管理費D．以上全部稅費100．政府對單位和個人的土地使用權實行提前收回的原因是＿＿＿。A．土地大幅增值B．土地利用不斷變化C．國家經(jīng)濟和城市建設的需要D．以上答案均不對

咖啡店創(chuàng)業(yè)計劃書第一部分：背景在中國，人們越來越愛喝咖啡。隨之而來的咖啡文化充滿生活的每個時刻。無論在家里、還是在辦公室或各種社交場合，人們都在品著咖啡。咖啡逐漸與時尚、現(xiàn)代生活聯(lián)系在一齊。遍布各地的咖啡屋成為人們交談、聽音樂、休息的好地方，咖啡豐富著我們的生活，也縮短了你我之間的距離，咖啡逐漸發(fā)展為一種文化。隨著咖啡這一有著悠久歷史飲品的廣為人知，咖啡正在被越來越多的中國人所理解。第二部分：項目介紹第三部分：創(chuàng)業(yè)優(yōu)勢目前大學校園的這片市場還是空白，競爭壓力小。而且前期投資也不是很高，此刻國家鼓勵大學生畢業(yè)后自主創(chuàng)業(yè)，有一系列的優(yōu)惠政策以及貸款支持。再者大學生往往對未來充滿期望，他們有著年輕的血液、蓬勃的朝氣，以及初生牛犢不怕虎的精神，而這些都是一個創(chuàng)業(yè)者就應具備的素質。大學生在學校里學到了很多理論性的東西，有著較高層次的技術優(yōu)勢，現(xiàn)代大學生有創(chuàng)新精神，有對傳統(tǒng)觀念和傳統(tǒng)行業(yè)挑戰(zhàn)的信心和欲望，而這種創(chuàng)新精神也往往造就了大學生創(chuàng)業(yè)的動力源泉，成為成功創(chuàng)業(yè)的精神基礎。大學生創(chuàng)業(yè)的最大好處在于能提高自己的潛力、增長經(jīng)驗，以及學以致用;最大的誘人之處是透過成功創(chuàng)業(yè)，能夠實現(xiàn)自己的理想，證明自己的價值。第四部分：預算1、咖啡店店面費用咖啡店店面是租賃建筑物。與建筑物業(yè)主經(jīng)過協(xié)商，以合同形式達成房屋租賃協(xié)議。協(xié)議資料包括房屋地址、面積、結構、使用年限、租賃費用、支付費用方法等。租賃的優(yōu)點是投資少、回收期限短。預算10-15平米店面，啟動費用大約在9-12萬元。2、裝修設計費用咖啡店的滿座率、桌面的周轉率以及氣候、節(jié)日等因素對收益影響較大?？Х瑞^的消費卻相對較高，主要針對的也是學生人群，咖啡店布局、格調(diào)及采用何種材料和咖啡店效果圖、平面圖、施工圖的設計費用，大約6000元左右3、裝修、裝飾費用具體費用包括以下幾種。(1)外墻裝飾費用。包括招牌、墻面、裝飾費用。(2)店內(nèi)裝修費用。包括天花板、油漆、裝飾費用，木工、等費用。(3)其他裝修材料的費用。玻璃、地板、燈具、人工費用也應計算在內(nèi)。整體預算按標準裝修費用為360元/平米，裝修費用共360*15=5400元。4、設備設施購買費用具體設備主要有以下種類。(1)沙發(fā)、桌、椅、貨架。共計2250元(2)音響系統(tǒng)。共計450(3)吧臺所用的烹飪設備、儲存設備、洗滌設備、加工保溫設備。共計600(4)產(chǎn)品制造使用所需的吧臺、咖啡杯、沖茶器、各種小碟等。共計300凈水機，采用美的品牌，這種凈水器每一天能生產(chǎn)12l純凈水，每一天銷售咖啡及其他飲料100至200杯，價格大約在人民幣1200元上下?？Х葯C，咖啡機選取的是電控半自動咖啡機，咖啡機的報價此刻就應在人民幣350元左右，加上另外的附件也不會超過1200元。磨豆機，價格在330―480元之間。冰砂機，價格大約是400元一臺，有點要說明的是，最好是買兩臺，不然夏天也許會不夠用。制冰機，從制冰量上來說，一般是要留有富余?？钪票鶛C每一天的制冰量是12kg。價格稍高550元，質量較好，所以能夠用很多年，這么算來也是比較合算的。5、首次備貨費用包括購買常用物品及低值易耗品，吧臺用各種咖啡豆、奶、茶、水果、冰淇淋等的費用。大約1000元6、開業(yè)費用開業(yè)費用主要包括以下幾種。(1)營業(yè)執(zhí)照辦理費、登記費、保險費;預計3000元(2)營銷廣告費用;預計450元7、周轉金開業(yè)初期，咖啡店要準備必須量的流動資金，主要用于咖啡店開業(yè)初期的正常運營。預計2000元共計： 120000+6000+5400+22