方舟商業(yè)中心項(xiàng)目定位課件

嘉定·方舟商業(yè)中心項(xiàng)目定位2011-03嘉定·方舟商業(yè)中心項(xiàng)目定位目錄項(xiàng)目區(qū)域總體概況項(xiàng)目輻射商圈概況市調(diào)結(jié)論、建議及項(xiàng)目定位目錄項(xiàng)目區(qū)域總體概況項(xiàng)目輻射商圈概況市調(diào)結(jié)論、建議及項(xiàng)目定位項(xiàng)目區(qū)域總體概況項(xiàng)目區(qū)域總體概況截至2009年底——上海常住人口1921萬(wàn)人，其中499萬(wàn)外來(lái)人口里，外籍人口約占13.5萬(wàn)。人均GDP為18萬(wàn)美元；人均可支配收入28838元；城市居民人均消費(fèi)支出20992元;農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出9804元上海概況上海概況嘉定概況嘉定常住人口近130萬(wàn)人。

現(xiàn)嘉定主城區(qū)嘉定鎮(zhèn)街道有三個(gè)較為成熟的百貨商場(chǎng)，是現(xiàn)有的商業(yè)中心，但經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為單一，商業(yè)模式相對(duì)落后。隨著生活水平的日益提高，現(xiàn)有的商圈模式以無(wú)法滿足嘉定居民的消費(fèi)需求。迫使其只能去市區(qū)購(gòu)物。但路程較遠(yuǎn)，交通相當(dāng)不便。

嘉定概況嘉定常住人口近130萬(wàn)人。項(xiàng)目區(qū)位及概況

項(xiàng)目位于嘉定老城區(qū)東部，規(guī)劃定位為嘉定新商業(yè)中心。距滬嘉高速公路嘉定城區(qū)口僅1.5公里嘉定的概況：嘉定地處上海西北部是上海連接江蘇的重要門戶，東與寶山普陀兩區(qū)接壤；西與江蘇省昆山市毗連；南襟吳淞江，與閔行、長(zhǎng)寧、青浦三區(qū)相望；北依瀏河，與蘇州省太倉(cāng)市為鄰。區(qū)域總面積464平方公里，總?cè)丝诩s130多萬(wàn)。未來(lái)規(guī)劃：至2020年，嘉定區(qū)將形成“一城、五鎮(zhèn)、六居住社區(qū)”格局。規(guī)劃總?cè)丝诩s170萬(wàn)人，城市化水平92%。

項(xiàng)目地處上海西北嘉定城區(qū)，毗鄰江蘇省太倉(cāng)市，處于長(zhǎng)三角滬寧發(fā)展軸上。未來(lái)規(guī)劃，在建軌交11號(hào)線。另有鐵路滬寧線，滬杭外環(huán)線過(guò)境。地理位置距離地標(biāo)距離：距離中心城區(qū)：2公里；距離虹橋機(jī)場(chǎng)：15公里；交通樞紐快速干道：滬寧高速公路、A20外環(huán)線等軌道交通：11號(hào)線項(xiàng)目區(qū)位及概況嘉定的概況：嘉定地處上海西北部項(xiàng)目地處上海西北嘉定經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況

近年來(lái)，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在市商務(wù)委等部門的指導(dǎo)和幫助下，“十一五”期末。全區(qū)增加值完成806億元，年遞增13.9%；財(cái)政總收入完成267.6億元每年遞增15.3%；實(shí)現(xiàn)區(qū)域工業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)?？偭砍?000億，其中規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值完成2250億元，年遞增18.6%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成1163.1億元，是“十五”期間的2倍。累計(jì)完成外貿(mào)出口322.7億美元，是“十五”期間的2.3倍。嘉定經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況項(xiàng)目輻射商圈概況項(xiàng)目輻射商圈概況開(kāi)展深入市調(diào)目的——了解消費(fèi)者在哪里？確定用什么來(lái)打動(dòng)消費(fèi)者？未來(lái)我們最大的商機(jī)在哪里？確定廣場(chǎng)的定位、品牌規(guī)劃、推廣策略開(kāi)展深入市調(diào)目的——招商人員共同參與開(kāi)展深入市調(diào)——周邊商圈的學(xué)校、學(xué)生人數(shù)深入周邊5KM范圍內(nèi)代表性居民小區(qū)，詢問(wèn)物業(yè)管理、社區(qū)工作人員了解各小區(qū)人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、入住率、職業(yè)特點(diǎn)等情況選擇有代表性的小區(qū)抽樣50-80名業(yè)主，做生活消費(fèi)情況的深入調(diào)查周邊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的深入調(diào)研招商人員共同參與開(kāi)展深入市調(diào)——周邊商圈的學(xué)校、學(xué)生人數(shù)項(xiàng)目輻射板塊情況（人口）八個(gè)板塊目前常住人口約為100萬(wàn)嘉定鎮(zhèn)街道常住人口10.3萬(wàn)寶山、太倉(cāng)周邊常住人口31萬(wàn)新成路街道常住人口7.7萬(wàn)菊?qǐng)@新區(qū)常住人口5.3萬(wàn)嘉定商城東方商廈外岡鎮(zhèn)常住人口6萬(wàn)南翔鎮(zhèn)

常住人口16.6萬(wàn)馬陸鎮(zhèn)常住人口15.3萬(wàn)徐行鎮(zhèn)常住人口7.8萬(wàn)羅賓森購(gòu)物中心方舟廣場(chǎng)項(xiàng)目輻射板塊情況（人口）八個(gè)板塊目前常住人口約為100萬(wàn)嘉周邊學(xué)校及學(xué)生情況調(diào)查學(xué)校數(shù)量69所，學(xué)生總數(shù)48199.幼兒園29所，學(xué)生數(shù)量12071，占學(xué)生人口24.8%。小學(xué)19所，學(xué)生數(shù)量19342，占學(xué)生人口40.1%。中學(xué)21所，學(xué)生數(shù)量16786，占學(xué)生人口34.2%。學(xué)校情況綜述1、小學(xué)和幼兒園學(xué)生數(shù)量占近七成，表明該區(qū)域總體比較年輕；2、按學(xué)生人數(shù)推算，周邊學(xué)生家庭數(shù)量為8萬(wàn)戶，涉及的家庭人口可達(dá)46萬(wàn)，占區(qū)域人口51.3%，可見(jiàn)家庭性消費(fèi)需求較大；3、學(xué)生調(diào)查情況還發(fā)現(xiàn)外地生占比超過(guò)50%，表明嘉定新城外來(lái)人口相對(duì)集中。這些外地生的家庭或父母均在周邊經(jīng)營(yíng)商業(yè)活動(dòng)，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)能力。

周邊學(xué)校及學(xué)生情況調(diào)查學(xué)校數(shù)量69所，學(xué)生總數(shù)48199.學(xué)項(xiàng)目區(qū)位概況（一）

本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，距滬嘉高速公路嘉定城區(qū)出口僅1.5公里，毗鄰塔城路、倉(cāng)場(chǎng)路等主干道，貫穿老城和新城，北部有寶嘉公路、塔城路，西部有滬宜公路（204國(guó)道）、南部有嘉戩公路，寶安公路（吳淞口—安亭國(guó)際汽車城）、滬嘉高速、東部有瀏翔公路等，距軌交11號(hào)線嘉定北站僅約3公里，交通便捷，四通八達(dá)，具有得天獨(dú)厚的商業(yè)優(yōu)勢(shì)。商圈可輻射新城路街道、嘉定鎮(zhèn)街道、馬陸鎮(zhèn)、菊?qǐng)@新區(qū)、徐行鎮(zhèn)、外崗鎮(zhèn)、南翔鎮(zhèn)、寶山區(qū)、太倉(cāng)能地。三公里內(nèi)商圈覆蓋人口近50萬(wàn)，五公里內(nèi)商圈覆蓋人口近100萬(wàn)。項(xiàng)目區(qū)位概況（一）本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，距滬嘉高速公路項(xiàng)目區(qū)位概況（二）

項(xiàng)目區(qū)位概況（二）為何選擇方舟商業(yè)中心？主要商業(yè)中心主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)商業(yè)規(guī)模5個(gè)商業(yè)中心相加總規(guī)模135300㎡歐尚大型超市18000㎡TESCO樂(lè)購(gòu)大型超市41000㎡羅賓森購(gòu)物廣場(chǎng)休閑娛樂(lè)45500㎡東方商廈百貨12800㎡博樂(lè)購(gòu)物中心百貨18000㎡方舟商業(yè)中心大型超市、家具裝飾大賣場(chǎng)、百貨、休閑娛樂(lè)、餐飲、健身、酒店、商務(wù)、公寓純商業(yè)面積140000㎡

方舟商業(yè)中心和嘉定主城區(qū)目前公認(rèn)的，成熟的五個(gè)商業(yè)中心比較如下：

以上五個(gè)商業(yè)中心相加，也抵不上一個(gè)方舟廣場(chǎng)的規(guī)模！因此方舟廣場(chǎng)建成后，勢(shì)必對(duì)嘉定商業(yè)現(xiàn)狀產(chǎn)生巨大的沖擊和影響力！商業(yè)格局將重新劃分！為何選擇方舟商業(yè)中心？主要商業(yè)中心主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)商業(yè)規(guī)模5個(gè)商☆大品牌大手筆☆

方舟商業(yè)中心擁有的超過(guò)1萬(wàn)平方米以上的主題大賣場(chǎng)有：1、歐尚大賣場(chǎng)：2萬(wàn)平方米以上2、品牌百貨：1.5萬(wàn)平方米3、家具大賣場(chǎng)：1.5萬(wàn)平方米4、電器數(shù)碼大賣場(chǎng)：1.5萬(wàn)平方米5、裝飾家居大賣場(chǎng)：1.5萬(wàn)平方米現(xiàn)已簽約的5大主力店☆大品牌大手筆☆方舟商業(yè)中心擁有的超過(guò)1萬(wàn)平方米以上的主題緊密合作伙伴

近年來(lái)，隨著公司的不斷發(fā)展壯大，和國(guó)內(nèi)外同行的交流日趨增多，已近與多個(gè)知名企業(yè)發(fā)展為緊密合作伙伴，為公司跨越式的大發(fā)展構(gòu)筑了堅(jiān)實(shí)的平臺(tái)。緊密合作伙伴市調(diào)結(jié)論、建議及項(xiàng)目定位簡(jiǎn)述市調(diào)結(jié)論、優(yōu)劣勢(shì)分析報(bào)告、綜合建議與項(xiàng)目定位市調(diào)結(jié)論、建議及項(xiàng)目定位簡(jiǎn)述市調(diào)結(jié)論、優(yōu)劣勢(shì)分析報(bào)告、綜合建綜述：基礎(chǔ)人群：商圈可輻射新城路街道、嘉定鎮(zhèn)街道、馬陸鎮(zhèn)、菊?qǐng)@新區(qū)、徐行鎮(zhèn)、外崗鎮(zhèn)、南翔鎮(zhèn)、寶山區(qū)、太倉(cāng)能地。三公里內(nèi)商圈覆蓋人口近50萬(wàn)。五公里內(nèi)全覆蓋人口近100萬(wàn)。交通便利：本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，距滬嘉高速公路嘉定城區(qū)出口僅1.5公里，毗鄰塔城路、倉(cāng)場(chǎng)路等主干道，貫穿老城和新城，北部有寶嘉公路、塔城路，西部有滬宜公路（204國(guó)道）、南部有嘉戩公路，寶安公路（吳淞口—安亭國(guó)際汽車城）、滬嘉高速、東部有瀏翔公路等，距軌交11號(hào)線嘉定北站僅約3公里，交通便捷，四通八達(dá)，具有得天獨(dú)厚的商業(yè)優(yōu)勢(shì)。區(qū)域發(fā)展：嘉定新城主城區(qū)將以汽車產(chǎn)業(yè)為核心，重點(diǎn)培育以大型制造業(yè)企業(yè)營(yíng)銷、研發(fā)和行政總部集聚地為特征的總部經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)化發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、時(shí)尚產(chǎn)業(yè)、體育運(yùn)動(dòng)業(yè)和廣告?zhèn)髅綐I(yè)，并促進(jìn)旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流業(yè)、中介服務(wù)業(yè)和文化教育業(yè)同步發(fā)展，形成具有鮮明產(chǎn)業(yè)特色和國(guó)際品牌的第三產(chǎn)業(yè)高地。至2020年，嘉定區(qū)將形成“一城、五鎮(zhèn)、六居住社區(qū)”格局。規(guī)劃總?cè)丝诩s170萬(wàn)人，城市化水平92%。綜述：基礎(chǔ)人群：商圈可輻射新城路街道、嘉定鎮(zhèn)街道、馬陸鎮(zhèn)、菊從法國(guó)拉法耶特

到美國(guó)梅西

從巴黎拉德芳斯

到紐約第五大道

從上海恒隆

到嘉定方舟商業(yè)中心

·······

城市商業(yè)綜合體的熱潮，將由瑞錦地產(chǎn)領(lǐng)跑

從法國(guó)拉法耶特

到美國(guó)梅西

從巴黎拉德芳斯

到紐約第五大道項(xiàng)目輻射板塊情況（人口）八個(gè)板塊目前常住人口約為100萬(wàn)嘉定鎮(zhèn)街道常住人口10.3萬(wàn)寶山、太倉(cāng)周邊常住人口31萬(wàn)新成路街道常住人口7.7萬(wàn)菊?qǐng)@新區(qū)常住人口5.3萬(wàn)嘉定商城東方商廈外岡鎮(zhèn)常住人口6萬(wàn)南翔鎮(zhèn)

常住人口16.6萬(wàn)馬陸鎮(zhèn)常住人口15.3萬(wàn)徐行鎮(zhèn)常住人口7.8萬(wàn)羅賓森購(gòu)物中心方舟廣場(chǎng)項(xiàng)目輻射板塊情況（人口）八個(gè)板塊目前常住人口約為100萬(wàn)嘉Strength

優(yōu)勢(shì)Weakness

劣勢(shì)項(xiàng)目商業(yè)體量大，總面積在150000㎡

，是目前嘉定主要商業(yè)區(qū)面積總和。引進(jìn)大型國(guó)際時(shí)尚品牌，讓嘉定居民不出嘉定就能享受到市區(qū)購(gòu)物消費(fèi)的感覺(jué)。嘉定最完善、業(yè)態(tài)最豐富之綜合體項(xiàng)目，同時(shí)具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)。是及購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、美食為一體的一站式購(gòu)物中心。地理相對(duì)位置稍偏，公共交通體系有待完善；完善周期尚需期待。項(xiàng)目自身品牌知名度較低，暫時(shí)未能形成強(qiáng)大的聚客能力。商務(wù)功能，配套剛剛起步，區(qū)域內(nèi)商務(wù)人流不足，金融配套有待提高。Opportunity

機(jī)會(huì)

Threat

威脅目前嘉定城區(qū)無(wú)大型商業(yè)購(gòu)物中心，居民極其渴望完善的綜合體購(gòu)物中心，為項(xiàng)目近期提供較好人流基礎(chǔ)和發(fā)展空間。市場(chǎng)空間未來(lái)發(fā)展大，消費(fèi)需求不斷增強(qiáng)；特別是國(guó)際汽車城的發(fā)展，有利于嘉定核心發(fā)展，同時(shí)帶動(dòng)商圈的發(fā)展；提前進(jìn)入，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，引領(lǐng)嘉定消費(fèi)觀念有利于成為區(qū)域最核心的商圈項(xiàng)目市中心方向2公里處，商業(yè)中心集中，且已趨成熟化；項(xiàng)目要求改變現(xiàn)有居民的傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣；現(xiàn)有商務(wù)區(qū)的分布集中在嘉定工業(yè)區(qū)，不利于本項(xiàng)目對(duì)商務(wù)資源的爭(zhēng)奪項(xiàng)目周邊新商業(yè)中心將逐步開(kāi)發(fā)，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越來(lái)越激烈；周邊人氣及商業(yè)氣氛不足，項(xiàng)目前期培養(yǎng)需有時(shí)日優(yōu)劣勢(shì)分析報(bào)告分析Strength優(yōu)勢(shì)Weakness劣勢(shì)項(xiàng)目商業(yè)體量業(yè)態(tài)定位：項(xiàng)目總面積近150000㎡，是目前家丁主商業(yè)區(qū)面積的總和。所以項(xiàng)目完全有能力打造北部地區(qū)的一站式購(gòu)物中心模式。包含餐飲、服裝、影院、KTV、大型電玩、兒童用品等為一體?？蛻羧憾ㄎ唬?.家庭型消費(fèi)模式

2.15-29歲的時(shí)尚消費(fèi)人群

3.30-45歲的成熟消費(fèi)人群

集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、美食為一體的一站式購(gòu)物中心中檔中檔偏上大眾化高檔項(xiàng)目總體定位

品牌定位：由于目前嘉定商業(yè)形態(tài)品牌相對(duì)落后，項(xiàng)目是以國(guó)際流行時(shí)尚品牌為主導(dǎo)。與現(xiàn)有傳統(tǒng)商業(yè)模式形成差異化經(jīng)營(yíng)，打造核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而引領(lǐng)嘉定商業(yè)消費(fèi)形態(tài)嘉定商務(wù)配套區(qū)時(shí)尚休閑，親子體驗(yàn)，綜合性商業(yè)中心業(yè)態(tài)定位：項(xiàng)目總面積近150000㎡，是目前家丁主商業(yè)區(qū)面積項(xiàng)目目標(biāo)客戶群來(lái)源

項(xiàng)目周邊現(xiàn)有的老商業(yè)中心，其業(yè)態(tài)較為傳統(tǒng)，商業(yè)模式相對(duì)落后，隨著居民消費(fèi)水平的提高，目前的商業(yè)模式已無(wú)法得到滿足，然而進(jìn)入市區(qū)消費(fèi)的話交通問(wèn)題有給周邊居民帶來(lái)的很大不便，從而抑制了嘉定的整體消費(fèi)力！隨著項(xiàng)目建成，整體改變周邊原有商業(yè)體系，打造一個(gè)新商業(yè)中心。項(xiàng)目擴(kuò)大了人們的活動(dòng)范圍，同時(shí)也使新的消費(fèi)概念進(jìn)入我們的生活。人們不再僅為了消費(fèi)而消費(fèi)，而是一種休閑度假的心態(tài)，消費(fèi)成了一種放松享受的生活方式。這使城郊區(qū)域內(nèi)的大型一站式綜合度假休閑消費(fèi)場(chǎng)所得到發(fā)展。項(xiàng)目目標(biāo)客戶群來(lái)源項(xiàng)目周邊現(xiàn)有的老商業(yè)中心，其業(yè)態(tài)較為各樓面標(biāo)桿品牌樓層標(biāo)桿品牌L11F:時(shí)尚精品、潮流服飾、連鎖快餐及特色生活配套。引進(jìn)品牌如：ZARA、H&M、UNIQLO、瑪莎、Levi’s、A02、絲芙蘭、KFC、必勝客、哈根達(dá)斯、星巴克、哈根達(dá)斯、萬(wàn)寧等。L22F:都市流行、休閑服飾、家居生活。引進(jìn)品牌如：衣戀、百家好、ADIDAS、NIKE、GXG、紐約伊人、云楠健發(fā)、樂(lè)扣樂(lè)扣、易初蓮花、好飾家等。L33F:時(shí)尚餐飲、特色美食、兒童配套、親子體驗(yàn)。引進(jìn)品牌如：豆撈坊、廣州蕉葉、望湘園、輝哥火鍋、釜山料理、避風(fēng)塘、赤坂亭、麗家寶貝、韋博英語(yǔ)等。各樓面標(biāo)桿品牌樓層標(biāo)桿品牌L11F:時(shí)尚精品、潮流服飾步行街業(yè)態(tài)配比餐飲：XX%服裝：XX%配套：XX%步行街業(yè)態(tài)配比餐飲：XX%客流估算

月平均客流量步行街平均銷售廣場(chǎng)總銷售客單價(jià)步行街租售比步行街月租金江橋200萬(wàn)人次/月2866萬(wàn)元/月1億元/月50元/人18%月租金按516萬(wàn)元周浦126萬(wàn)人次/月1955萬(wàn)元/月0.69億元/月55元/人17.4%月租金340萬(wàn)元方舟預(yù)估X萬(wàn)人次/月X萬(wàn)元/月X億元/月X元/人X%（預(yù)測(cè)）月租金按XXX萬(wàn)元測(cè)算客流估算月平均步行街廣場(chǎng)客單價(jià)步行街步行街江橋200萬(wàn)人次餐飲座位數(shù)方舟推算（根據(jù)用餐人數(shù)/客流X%~X%的經(jīng)驗(yàn)估算）：步行街餐飲約X個(gè)座位數(shù)，如果實(shí)現(xiàn)預(yù)估的客流（X萬(wàn)人次/月），餐飲經(jīng)營(yíng)狀況將會(huì)比較理想，如果按餐飲來(lái)衡量，嘉定的月平均客流如果低于X萬(wàn)人次，餐飲會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難。餐飲座位數(shù)方舟推算（根據(jù)用餐人數(shù)/客流X%~X%的經(jīng)驗(yàn)估算）總結(jié)按照方舟廣場(chǎng)商圈覆蓋人群94萬(wàn)人次推算，開(kāi)業(yè)初期，實(shí)現(xiàn)月客流xxx萬(wàn)人次是可行的。該項(xiàng)目的關(guān)鍵是明確的定位、獨(dú)有的特色及重復(fù)入店的吸引力，即豐富的配套和有效的推廣策略。總結(jié)按照方舟廣場(chǎng)商圈覆蓋人群94萬(wàn)人次推算，開(kāi)業(yè)初期，實(shí)現(xiàn)月Thankyou!Thankyou!嘉定·方舟商業(yè)中心項(xiàng)目定位2011-03嘉定·方舟商業(yè)中心項(xiàng)目定位目錄項(xiàng)目區(qū)域總體概況項(xiàng)目輻射商圈概況市調(diào)結(jié)論、建議及項(xiàng)目定位目錄項(xiàng)目區(qū)域總體概況項(xiàng)目輻射商圈概況市調(diào)結(jié)論、建議及項(xiàng)目定位項(xiàng)目區(qū)域總體概況項(xiàng)目區(qū)域總體概況截至2009年底——上海常住人口1921萬(wàn)人，其中499萬(wàn)外來(lái)人口里，外籍人口約占13.5萬(wàn)。人均GDP為18萬(wàn)美元；人均可支配收入28838元；城市居民人均消費(fèi)支出20992元;農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出9804元上海概況上海概況嘉定概況嘉定常住人口近130萬(wàn)人。

現(xiàn)嘉定主城區(qū)嘉定鎮(zhèn)街道有三個(gè)較為成熟的百貨商場(chǎng)，是現(xiàn)有的商業(yè)中心，但經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為單一，商業(yè)模式相對(duì)落后。隨著生活水平的日益提高，現(xiàn)有的商圈模式以無(wú)法滿足嘉定居民的消費(fèi)需求。迫使其只能去市區(qū)購(gòu)物。但路程較遠(yuǎn)，交通相當(dāng)不便。

嘉定概況嘉定常住人口近130萬(wàn)人。項(xiàng)目區(qū)位及概況

項(xiàng)目位于嘉定老城區(qū)東部，規(guī)劃定位為嘉定新商業(yè)中心。距滬嘉高速公路嘉定城區(qū)口僅1.5公里嘉定的概況：嘉定地處上海西北部是上海連接江蘇的重要門戶，東與寶山普陀兩區(qū)接壤；西與江蘇省昆山市毗連；南襟吳淞江，與閔行、長(zhǎng)寧、青浦三區(qū)相望；北依瀏河，與蘇州省太倉(cāng)市為鄰。區(qū)域總面積464平方公里，總?cè)丝诩s130多萬(wàn)。未來(lái)規(guī)劃：至2020年，嘉定區(qū)將形成“一城、五鎮(zhèn)、六居住社區(qū)”格局。規(guī)劃總?cè)丝诩s170萬(wàn)人，城市化水平92%。

項(xiàng)目地處上海西北嘉定城區(qū)，毗鄰江蘇省太倉(cāng)市，處于長(zhǎng)三角滬寧發(fā)展軸上。未來(lái)規(guī)劃，在建軌交11號(hào)線。另有鐵路滬寧線，滬杭外環(huán)線過(guò)境。地理位置距離地標(biāo)距離：距離中心城區(qū)：2公里；距離虹橋機(jī)場(chǎng)：15公里；交通樞紐快速干道：滬寧高速公路、A20外環(huán)線等軌道交通：11號(hào)線項(xiàng)目區(qū)位及概況嘉定的概況：嘉定地處上海西北部項(xiàng)目地處上海西北嘉定經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況

近年來(lái)，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在市商務(wù)委等部門的指導(dǎo)和幫助下，“十一五”期末。全區(qū)增加值完成806億元，年遞增13.9%；財(cái)政總收入完成267.6億元每年遞增15.3%；實(shí)現(xiàn)區(qū)域工業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)?？偭砍?000億，其中規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值完成2250億元，年遞增18.6%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成1163.1億元，是“十五”期間的2倍。累計(jì)完成外貿(mào)出口322.7億美元，是“十五”期間的2.3倍。嘉定經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況項(xiàng)目輻射商圈概況項(xiàng)目輻射商圈概況開(kāi)展深入市調(diào)目的——了解消費(fèi)者在哪里？確定用什么來(lái)打動(dòng)消費(fèi)者？未來(lái)我們最大的商機(jī)在哪里？確定廣場(chǎng)的定位、品牌規(guī)劃、推廣策略開(kāi)展深入市調(diào)目的——招商人員共同參與開(kāi)展深入市調(diào)——周邊商圈的學(xué)校、學(xué)生人數(shù)深入周邊5KM范圍內(nèi)代表性居民小區(qū)，詢問(wèn)物業(yè)管理、社區(qū)工作人員了解各小區(qū)人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、入住率、職業(yè)特點(diǎn)等情況選擇有代表性的小區(qū)抽樣50-80名業(yè)主，做生活消費(fèi)情況的深入調(diào)查周邊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的深入調(diào)研招商人員共同參與開(kāi)展深入市調(diào)——周邊商圈的學(xué)校、學(xué)生人數(shù)項(xiàng)目輻射板塊情況（人口）八個(gè)板塊目前常住人口約為100萬(wàn)嘉定鎮(zhèn)街道常住人口10.3萬(wàn)寶山、太倉(cāng)周邊常住人口31萬(wàn)新成路街道常住人口7.7萬(wàn)菊?qǐng)@新區(qū)常住人口5.3萬(wàn)嘉定商城東方商廈外岡鎮(zhèn)常住人口6萬(wàn)南翔鎮(zhèn)

常住人口16.6萬(wàn)馬陸鎮(zhèn)常住人口15.3萬(wàn)徐行鎮(zhèn)常住人口7.8萬(wàn)羅賓森購(gòu)物中心方舟廣場(chǎng)項(xiàng)目輻射板塊情況（人口）八個(gè)板塊目前常住人口約為100萬(wàn)嘉周邊學(xué)校及學(xué)生情況調(diào)查學(xué)校數(shù)量69所，學(xué)生總數(shù)48199.幼兒園29所，學(xué)生數(shù)量12071，占學(xué)生人口24.8%。小學(xué)19所，學(xué)生數(shù)量19342，占學(xué)生人口40.1%。中學(xué)21所，學(xué)生數(shù)量16786，占學(xué)生人口34.2%。學(xué)校情況綜述1、小學(xué)和幼兒園學(xué)生數(shù)量占近七成，表明該區(qū)域總體比較年輕；2、按學(xué)生人數(shù)推算，周邊學(xué)生家庭數(shù)量為8萬(wàn)戶，涉及的家庭人口可達(dá)46萬(wàn)，占區(qū)域人口51.3%，可見(jiàn)家庭性消費(fèi)需求較大；3、學(xué)生調(diào)查情況還發(fā)現(xiàn)外地生占比超過(guò)50%，表明嘉定新城外來(lái)人口相對(duì)集中。這些外地生的家庭或父母均在周邊經(jīng)營(yíng)商業(yè)活動(dòng)，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)能力。

周邊學(xué)校及學(xué)生情況調(diào)查學(xué)校數(shù)量69所，學(xué)生總數(shù)48199.學(xué)項(xiàng)目區(qū)位概況（一）

本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，距滬嘉高速公路嘉定城區(qū)出口僅1.5公里，毗鄰塔城路、倉(cāng)場(chǎng)路等主干道，貫穿老城和新城，北部有寶嘉公路、塔城路，西部有滬宜公路（204國(guó)道）、南部有嘉戩公路，寶安公路（吳淞口—安亭國(guó)際汽車城）、滬嘉高速、東部有瀏翔公路等，距軌交11號(hào)線嘉定北站僅約3公里，交通便捷，四通八達(dá)，具有得天獨(dú)厚的商業(yè)優(yōu)勢(shì)。商圈可輻射新城路街道、嘉定鎮(zhèn)街道、馬陸鎮(zhèn)、菊?qǐng)@新區(qū)、徐行鎮(zhèn)、外崗鎮(zhèn)、南翔鎮(zhèn)、寶山區(qū)、太倉(cāng)能地。三公里內(nèi)商圈覆蓋人口近50萬(wàn)，五公里內(nèi)商圈覆蓋人口近100萬(wàn)。項(xiàng)目區(qū)位概況（一）本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，距滬嘉高速公路項(xiàng)目區(qū)位概況（二）

項(xiàng)目區(qū)位概況（二）為何選擇方舟商業(yè)中心？主要商業(yè)中心主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)商業(yè)規(guī)模5個(gè)商業(yè)中心相加總規(guī)模135300㎡歐尚大型超市18000㎡TESCO樂(lè)購(gòu)大型超市41000㎡羅賓森購(gòu)物廣場(chǎng)休閑娛樂(lè)45500㎡東方商廈百貨12800㎡博樂(lè)購(gòu)物中心百貨18000㎡方舟商業(yè)中心大型超市、家具裝飾大賣場(chǎng)、百貨、休閑娛樂(lè)、餐飲、健身、酒店、商務(wù)、公寓純商業(yè)面積140000㎡

方舟商業(yè)中心和嘉定主城區(qū)目前公認(rèn)的，成熟的五個(gè)商業(yè)中心比較如下：

以上五個(gè)商業(yè)中心相加，也抵不上一個(gè)方舟廣場(chǎng)的規(guī)模！因此方舟廣場(chǎng)建成后，勢(shì)必對(duì)嘉定商業(yè)現(xiàn)狀產(chǎn)生巨大的沖擊和影響力！商業(yè)格局將重新劃分！為何選擇方舟商業(yè)中心？主要商業(yè)中心主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)商業(yè)規(guī)模5個(gè)商☆大品牌大手筆☆

方舟商業(yè)中心擁有的超過(guò)1萬(wàn)平方米以上的主題大賣場(chǎng)有：1、歐尚大賣場(chǎng)：2萬(wàn)平方米以上2、品牌百貨：1.5萬(wàn)平方米3、家具大賣場(chǎng)：1.5萬(wàn)平方米4、電器數(shù)碼大賣場(chǎng)：1.5萬(wàn)平方米5、裝飾家居大賣場(chǎng)：1.5萬(wàn)平方米現(xiàn)已簽約的5大主力店☆大品牌大手筆☆方舟商業(yè)中心擁有的超過(guò)1萬(wàn)平方米以上的主題緊密合作伙伴

近年來(lái)，隨著公司的不斷發(fā)展壯大，和國(guó)內(nèi)外同行的交流日趨增多，已近與多個(gè)知名企業(yè)發(fā)展為緊密合作伙伴，為公司跨越式的大發(fā)展構(gòu)筑了堅(jiān)實(shí)的平臺(tái)。緊密合作伙伴市調(diào)結(jié)論、建議及項(xiàng)目定位簡(jiǎn)述市調(diào)結(jié)論、優(yōu)劣勢(shì)分析報(bào)告、綜合建議與項(xiàng)目定位市調(diào)結(jié)論、建議及項(xiàng)目定位簡(jiǎn)述市調(diào)結(jié)論、優(yōu)劣勢(shì)分析報(bào)告、綜合建綜述：基礎(chǔ)人群：商圈可輻射新城路街道、嘉定鎮(zhèn)街道、馬陸鎮(zhèn)、菊?qǐng)@新區(qū)、徐行鎮(zhèn)、外崗鎮(zhèn)、南翔鎮(zhèn)、寶山區(qū)、太倉(cāng)能地。三公里內(nèi)商圈覆蓋人口近50萬(wàn)。五公里內(nèi)全覆蓋人口近100萬(wàn)。交通便利：本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，距滬嘉高速公路嘉定城區(qū)出口僅1.5公里，毗鄰塔城路、倉(cāng)場(chǎng)路等主干道，貫穿老城和新城，北部有寶嘉公路、塔城路，西部有滬宜公路（204國(guó)道）、南部有嘉戩公路，寶安公路（吳淞口—安亭國(guó)際汽車城）、滬嘉高速、東部有瀏翔公路等，距軌交11號(hào)線嘉定北站僅約3公里，交通便捷，四通八達(dá)，具有得天獨(dú)厚的商業(yè)優(yōu)勢(shì)。區(qū)域發(fā)展：嘉定新城主城區(qū)將以汽車產(chǎn)業(yè)為核心，重點(diǎn)培育以大型制造業(yè)企業(yè)營(yíng)銷、研發(fā)和行政總部集聚地為特征的總部經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)化發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、時(shí)尚產(chǎn)業(yè)、體育運(yùn)動(dòng)業(yè)和廣告?zhèn)髅綐I(yè)，并促進(jìn)旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流業(yè)、中介服務(wù)業(yè)和文化教育業(yè)同步發(fā)展，形成具有鮮明產(chǎn)業(yè)特色和國(guó)際品牌的第三產(chǎn)業(yè)高地。至2020年，嘉定區(qū)將形成“一城、五鎮(zhèn)、六居住社區(qū)”格局。規(guī)劃總?cè)丝诩s170萬(wàn)人，城市化水平92%。綜述：基礎(chǔ)人群：商圈可輻射新城路街道、嘉定鎮(zhèn)街道、馬陸鎮(zhèn)、菊從法國(guó)拉法耶特

到美國(guó)梅西

從巴黎拉德芳斯

到紐約第五大道

從上海恒隆

到嘉定方舟商業(yè)中心

·······

城市商業(yè)綜合體的熱潮，將由瑞錦地產(chǎn)領(lǐng)跑

從法國(guó)拉法耶特

到美國(guó)梅西

從巴黎拉德芳斯

到紐約第五大道項(xiàng)目輻射板塊情況（人口）八個(gè)板塊目前常住人口約為100萬(wàn)嘉定鎮(zhèn)街道常住人口10.3萬(wàn)寶山、太倉(cāng)周邊常住人口31萬(wàn)新成路街道常住人口7.7萬(wàn)菊?qǐng)@新區(qū)常住人口5.3萬(wàn)嘉定商城東方商廈外岡鎮(zhèn)常住人口6萬(wàn)南翔鎮(zhèn)

常住人口16.6萬(wàn)馬陸鎮(zhèn)常住人口15.3萬(wàn)徐行鎮(zhèn)常住人口7.8萬(wàn)羅賓森購(gòu)物中心方舟廣場(chǎng)項(xiàng)目輻射板塊情況（人口）八個(gè)板塊目前常住人口約為100萬(wàn)嘉Strength

優(yōu)勢(shì)Weakness

劣勢(shì)項(xiàng)目商業(yè)體量大，總面積在150000㎡

，是目前嘉定主要商業(yè)區(qū)面積總和。引進(jìn)大型國(guó)際時(shí)尚品牌，讓嘉定居民不出嘉定就能享受到市區(qū)購(gòu)物消費(fèi)的感覺(jué)。嘉定最完善、業(yè)態(tài)最豐富之綜合體項(xiàng)目，同時(shí)具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)。是及購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、美食為一體的一站式購(gòu)物中心。地理相對(duì)位置稍偏，公共交通體系有待完善；完善周期尚需期待。項(xiàng)目自身品牌知名度較低，暫時(shí)未能形成強(qiáng)大的聚客能力。商務(wù)功能，配套剛剛起步，區(qū)域內(nèi)商務(wù)人流不足，金融配套有待提高。Opportunity

機(jī)會(huì)

Threat

威脅目前嘉定城區(qū)無(wú)大型商業(yè)購(gòu)物中心，居民極其渴望完善的綜合體購(gòu)物中心，為項(xiàng)目近期提供較好人流基礎(chǔ)和發(fā)展空間。市場(chǎng)空間未來(lái)發(fā)展大，消費(fèi)需求不斷增強(qiáng)；特別是國(guó)際汽車城的發(fā)展，有利于嘉定核心發(fā)展，同時(shí)帶動(dòng)商圈的發(fā)展；提前進(jìn)入，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，引領(lǐng)嘉定消費(fèi)觀念有利于成為區(qū)域最核心的商圈項(xiàng)目市中心方向2公里處，商業(yè)中心集中，且已趨成熟化；項(xiàng)目要求改變現(xiàn)有居民的傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣；現(xiàn)有商務(wù)區(qū)的分布集中在嘉定工業(yè)區(qū)，不利于本項(xiàng)目對(duì)商務(wù)資源的爭(zhēng)奪項(xiàng)目周邊新商業(yè)中心將逐步開(kāi)發(fā)，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越來(lái)越激烈；周邊人氣及商業(yè)氣氛不足，項(xiàng)目前期培養(yǎng)需有時(shí)日優(yōu)劣勢(shì)分析報(bào)告分析Strength優(yōu)勢(shì)Weakness劣勢(shì)項(xiàng)目商業(yè)體量業(yè)態(tài)定位：項(xiàng)目總面積近150000㎡，是目前家丁主商業(yè)區(qū)面積的總和。所以項(xiàng)目完全有能力打造北部地區(qū)的一站式購(gòu)物中心模式。包含餐飲、服裝、影院、KTV、大型電玩、兒童用品等為一體?？蛻羧憾ㄎ唬?.家庭型消費(fèi)模式

2.15-29歲的時(shí)尚消費(fèi)人群

3.30-45歲的成熟消費(fèi)人群

集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、美食為一體的一站式購(gòu)物中心中檔中檔偏上大眾化高檔項(xiàng)目總體定位

品牌定位：由于目前嘉定商業(yè)形態(tài)品牌相對(duì)落后，項(xiàng)目是以國(guó)際流行時(shí)尚品牌為主導(dǎo)。與現(xiàn)有傳統(tǒng)商業(yè)模式形成差異化經(jīng)營(yíng)，打造核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而引領(lǐng)嘉定商業(yè)消費(fèi)形態(tài)嘉定商務(wù)配套區(qū)時(shí)尚休閑，親子體驗(yàn)，綜合性商業(yè)中心業(yè)態(tài)定位：項(xiàng)目總面積近150000㎡，是目前家丁主商業(yè)區(qū)面積項(xiàng)目