住宅設(shè)計(jì)創(chuàng)新中的溢價(jià)法則課件

住宅設(shè)計(jì)創(chuàng)新中的溢價(jià)法則20100810客戶產(chǎn)品客戶研究產(chǎn)品研發(fā)住宅設(shè)計(jì)創(chuàng)新中的溢價(jià)法則20100810客戶產(chǎn)品客戶研究產(chǎn)品112345房地產(chǎn)企業(yè)的需求如何為企業(yè)量身定做打造產(chǎn)品規(guī)劃創(chuàng)新設(shè)計(jì)中的溢價(jià)法則溢價(jià)法則在戶型設(shè)計(jì)中的應(yīng)用溢價(jià)法則在設(shè)計(jì)后期的把控

12345房地產(chǎn)企業(yè)的需求如何為企業(yè)量身定做打造產(chǎn)品規(guī)劃創(chuàng)2房地產(chǎn)企業(yè)的需求

我們經(jīng)常會(huì)聽到甲方向我們描述：“我們已經(jīng)選了很多家設(shè)計(jì)單位單位了，但是都達(dá)不到我們的要求，做不到我們想要的，所以希望你們能夠給我們出精品，我們的項(xiàng)目全寄托在你們身上了?！边@樣的要求給我們帶來如下的挑戰(zhàn)：1、前面已經(jīng)那么多單位做了，我們能不能做好?2、甲方需要的是什么或者是甲方到底要的是什么？3、我們?cè)撛趺醋?，怎么才能獲得甲方的認(rèn)可?4、我們?nèi)绾我龑?dǎo)甲方按照我們的思路走？5、我們引導(dǎo)甲方的思路就一定是正確的么？那么甲方需要的是什么呢？甲方其實(shí)真正需求的是找到一個(gè)能夠根據(jù)自己的企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、現(xiàn)金流情況、項(xiàng)目的品牌價(jià)值、項(xiàng)目的定位價(jià)值、項(xiàng)目的溢價(jià)（資金回報(bào)率）、項(xiàng)目的銷售預(yù)期等方面為自己的企業(yè)來量身定做一個(gè)設(shè)計(jì)產(chǎn)品。同時(shí)，甲方對(duì)于每一個(gè)項(xiàng)目都有自己的一個(gè)理想，但是卻無法用設(shè)計(jì)語(yǔ)言描述出來，所以希望設(shè)計(jì)師能夠把自己的理想用設(shè)計(jì)方案表達(dá)出來。那么擺在設(shè)計(jì)公司面前的問題是如何把房地產(chǎn)的市場(chǎng)語(yǔ)言轉(zhuǎn)換為設(shè)計(jì)語(yǔ)言來完成設(shè)計(jì)方案，同時(shí)需求用一種最適合本項(xiàng)目的正確的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案來引導(dǎo)甲方。其實(shí)設(shè)計(jì)師往往會(huì)陷入一個(gè)誤區(qū)，就是項(xiàng)目的產(chǎn)品第一，認(rèn)為對(duì)于一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目來說，項(xiàng)目的方案的設(shè)計(jì)感是最重要的。這是一種唯心主義思想。一個(gè)項(xiàng)目具有自身的土地屬性決定了項(xiàng)目的自身價(jià)格，而方案只是決定的是溢價(jià)部分。對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目來說，由于受開發(fā)周期、開發(fā)分期、項(xiàng)目現(xiàn)金流、項(xiàng)目成本等等因素制約，方案沒有最好，只有最合適的。一個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)周期是固定的，我們需要的是在這個(gè)時(shí)間內(nèi)做出最適合本項(xiàng)目建筑方案。房地產(chǎn)企業(yè)的需求我們經(jīng)常會(huì)聽到甲方向我們描述：“我3房地產(chǎn)企業(yè)的需求1、創(chuàng)造溢價(jià)2、打造產(chǎn)品3、樹立品牌，提升企業(yè)形象4、降低成本5、理順企業(yè)項(xiàng)目流程房地產(chǎn)企業(yè)的需求1、創(chuàng)造溢價(jià)4如何為企業(yè)量身定做打造產(chǎn)品

1、對(duì)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)行深入的了解，理解企業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)訴求，是現(xiàn)金流項(xiàng)目還是溢價(jià)項(xiàng)目，對(duì)于現(xiàn)金流項(xiàng)目要在完成企業(yè)對(duì)本項(xiàng)目現(xiàn)金流的要求下達(dá)到最大化的溢價(jià)指標(biāo)和銷售速度；而對(duì)于溢價(jià)項(xiàng)目則要和甲方、銷售、策劃團(tuán)隊(duì)一起制定本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位策略、挖掘出本項(xiàng)目的溢價(jià)增長(zhǎng)點(diǎn)和銷售推盤策略、營(yíng)銷和廣告推廣方式。

2、根據(jù)甲方的訴求深入了解項(xiàng)目地塊的本身價(jià)值和區(qū)位價(jià)值并加以分析，把項(xiàng)目放在大區(qū)域內(nèi)進(jìn)行項(xiàng)目的競(jìng)品比較，挖掘出產(chǎn)品的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，為本項(xiàng)目量身定做項(xiàng)目產(chǎn)品。

3、根據(jù)項(xiàng)目所處的區(qū)域，確定項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)排序，在符合項(xiàng)目區(qū)域特點(diǎn)的情況下進(jìn)行設(shè)計(jì)。

4、根據(jù)推盤策略，通過產(chǎn)品屬性、開發(fā)計(jì)劃、施工周期、回款計(jì)劃、溢價(jià)策略進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)。如何為企業(yè)量身定做打造產(chǎn)品1、對(duì)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)行深入5應(yīng)用案例（一）設(shè)計(jì)前設(shè)計(jì)后小戶型磚混6層住宅，售價(jià)在3000元左右，低端住宅排屋產(chǎn)品+11F高層平層160平米戶型，地區(qū)高端應(yīng)用案例（一）設(shè)計(jì)前設(shè)計(jì)后小戶型磚混6層住宅，售價(jià)在30006規(guī)劃條件：密度≤30%

容積率：≤1.5

限高：60米商業(yè)：配套幼兒園解決方案：本案一期為低端磚混住宅，部分18F高層公寓，均為小戶型，售價(jià)3000左右。甲方為不能實(shí)現(xiàn)銷售溢價(jià)而苦惱。1、經(jīng)過市調(diào)發(fā)現(xiàn)本地區(qū)市場(chǎng)化明顯，出現(xiàn)高端住宅，碧桂園排屋在本案遠(yuǎn)離市區(qū)3公里外，售價(jià)在6000左右。2、改作排屋產(chǎn)品，戶型為160送80，為降低造價(jià)，設(shè)計(jì)上為降低成本使戶型業(yè)主自我加建不影響外立面，甲方不需要進(jìn)行二次交房。3、沿街做平層高層，預(yù)備后期銷售。4、整體作臺(tái)地，避免下挖，節(jié)省造價(jià)，縮短工期，并提高產(chǎn)品價(jià)值，形成坡地景觀。5、用規(guī)劃道路把一、二期進(jìn)行分割，形成兩種產(chǎn)品，以避免一期的低端產(chǎn)品為二期的售價(jià)形成干擾。6、經(jīng)過計(jì)算，預(yù)計(jì)利潤(rùn)增加2.5億，同時(shí)銷售時(shí)間縮短，建筑品質(zhì)提高，提升公司形象。規(guī)劃條件：密度≤30%7應(yīng)用案例（二）市場(chǎng)背景：成都與2010年3月1日實(shí)行新的面積計(jì)算法則，以往偷面積的方式不再應(yīng)用，本項(xiàng)目于同年4月招拍掛獲得土地，將于附近去年獲得土地的中海、保利同時(shí)投放市場(chǎng)，產(chǎn)生產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，在先天上處于劣勢(shì)。應(yīng)用案例（二）市場(chǎng)背景：8規(guī)劃條件：密度≤24%

容積率：2.8

航空限高：40米商業(yè)面積≤10%解決方案：本規(guī)劃受規(guī)劃條件影響很大，在初期完全密排才能完全滿足指標(biāo)，通過市調(diào)發(fā)現(xiàn)成都本地區(qū)商業(yè)的價(jià)格是住宅的5倍左右，同時(shí)景觀是當(dāng)?shù)貥潜P價(jià)格的首要條件，由此形成設(shè)計(jì)思路。1、定位全做小戶型產(chǎn)品滿足甲方現(xiàn)金流需求，以完成銷售指標(biāo)。2、沿街做公寓，底層做兩層高商業(yè)，首層3.9米，二層6米高。達(dá)到最大10%的面積，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。3、形成兩種產(chǎn)品，內(nèi)部圍繞大景觀的地段做住宅，實(shí)現(xiàn)住宅價(jià)值最大化。加強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。4、通過凸窗、陽(yáng)臺(tái)、入戶花園等方式進(jìn)行“偷”面積，使每戶都達(dá)到最大20%的可贈(zèng)送面積，把規(guī)則用足。5、在戶型上提高產(chǎn)品價(jià)值，做到一梯四戶每戶均南北通透，戶戶觀景，90平米住房做到了3房2廳2衛(wèi)兼南北通透，加強(qiáng)了產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。規(guī)劃條件：密度≤24%9規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新中的溢價(jià)法則

溢價(jià)法則在規(guī)劃設(shè)計(jì)中的創(chuàng)新首先設(shè)計(jì)師要明確自己做的不僅僅是住宅，更是一種產(chǎn)品，需要在前人的基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新。每一個(gè)地塊由于開發(fā)商不同、定位不同、資金流程的要求不同、銷售周期的要求不同、會(huì)導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的差異，甚至完全是不同的方案。我們需要的是了解甲方背后真正的需求，去量身定做自己的產(chǎn)品，這個(gè)規(guī)劃甚至是獨(dú)一無二的，不可修改的。規(guī)劃方案在設(shè)計(jì)中起到的是一個(gè)承前啟后的作用，需要對(duì)設(shè)計(jì)要求和策劃報(bào)告進(jìn)行落實(shí)和修訂，并對(duì)后期的住宅單體設(shè)計(jì)進(jìn)行指導(dǎo)和控制。那么如何在營(yíng)銷原則中進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的創(chuàng)新呢？

1、揚(yáng)長(zhǎng)避短，在地塊的任何位置的住宅都應(yīng)具有自己的產(chǎn)品價(jià)值，挖掘價(jià)值，化不利為有利，一個(gè)好的規(guī)劃應(yīng)該無產(chǎn)品死角。（北京西山華府）

2、臺(tái)地處理：例如在無法做到水平面人車分流的時(shí)候可采用豎向上的人車分流。（北京滟瀾山）3、擴(kuò)大有利效應(yīng)，具有更高價(jià)值的產(chǎn)品應(yīng)該達(dá)到極限化。（福州紅樹林）

4、量身定做，根據(jù)區(qū)位價(jià)值和設(shè)計(jì)條件挖掘出最適合的產(chǎn)品類型。（沈陽(yáng)奉天府）

5、走出誤區(qū)，打破常規(guī)，高容積率下可做下一層級(jí)的產(chǎn)品，例如北京某樓盤1.8容積率下做到了6層洋房產(chǎn)品（金地仰山），某樓盤排屋和雙拼別墅做到了1.1容積率并具有高端品質(zhì)。（青龍湖）。

6、充分了解產(chǎn)品的客戶心理，合理分區(qū)，做到產(chǎn)品分布的均衡。（北京8哩島）

7、和銷售分期相結(jié)合，合理的進(jìn)行產(chǎn)品布局（天津金地）

8、合理的利用規(guī)范和設(shè)計(jì)規(guī)則。

9、提高產(chǎn)品價(jià)值，創(chuàng)造溢價(jià)空間（龍湖悠山郡）

規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新中的溢價(jià)法則溢價(jià)法則在規(guī)劃設(shè)計(jì)101、挖掘價(jià)值合理的利用條件，每個(gè)位置的產(chǎn)品均具有價(jià)值1、挖掘價(jià)值合理的利用條件，每個(gè)位置的產(chǎn)品均具有價(jià)值112、臺(tái)地處理通過臺(tái)地處理可以形成真正的人車分流，并創(chuàng)造舒適安全的庭院空間；通過臺(tái)地處理，可以將地下層的價(jià)值首層化，形成溢價(jià)品質(zhì)；臺(tái)地處理可使排屋住宅組團(tuán)明確化，體現(xiàn)與普通住宅不同的品質(zhì)空間；臺(tái)地處理降低了建筑地下層的造價(jià)。2、臺(tái)地處理通過臺(tái)地處理可以形成真正的人車分流，并創(chuàng)造舒122、臺(tái)地處理2、臺(tái)地處理133、產(chǎn)品極限化聯(lián)排別墅的產(chǎn)品面積最大化3、產(chǎn)品極限化聯(lián)排別墅的產(chǎn)品面積最大化144、量身定做城市中心區(qū)位置，經(jīng)過市調(diào)和論證，改聯(lián)排別墅為城市平層別墅產(chǎn)品4、量身定做城市中心區(qū)位置，經(jīng)過市調(diào)和論證，改聯(lián)排別墅為城市155、打破常規(guī)北京金地仰山，通過層層北退臺(tái)的處理，多層洋房部分容積率1.85、打破常規(guī)北京金地仰山，通過層層北退臺(tái)的處理，多層洋房部分166、產(chǎn)品的合理選擇沿河做小戶型，城市別墅位于小區(qū)核心位置,創(chuàng)造私密環(huán)境和獨(dú)家庭院，強(qiáng)調(diào)臨近景觀，小高層大戶型靠近北側(cè)，享受360度景觀6、產(chǎn)品的合理選擇沿河做小戶型，城市別墅位于小區(qū)核心位置,創(chuàng)177、與銷售分期良好結(jié)合

天津市中心蜿蜒的海河和變化的城市街坊是規(guī)劃概念的起源，一條意寓海河的“綠河”從北向南蜿蜒穿過用地中心，形成了住宅區(qū)的中心綠化帶。并創(chuàng)造了一個(gè)南北向的強(qiáng)有力的視覺和功能聯(lián)系。在產(chǎn)品排布上，根據(jù)市場(chǎng)需求，精確的定位，根據(jù)市場(chǎng)變化而隨時(shí)調(diào)整，沿小區(qū)中間的規(guī)劃路的18F小高層隨著地塊產(chǎn)品的成熟在三期推出，四期根據(jù)市場(chǎng)變化果斷的采用了百米高層產(chǎn)品，輔助少量18F小高層與上一期的銷售產(chǎn)品進(jìn)行延續(xù)。7、與銷售分期良好結(jié)合天津市中心蜿蜒的海河和變188、合理利用規(guī)范規(guī)劃規(guī)范的合理利用可在以下幾個(gè)方面舉例1、外凸墻面不超過規(guī)定比例不計(jì)入間距的情況，考慮主墻面的界定2、合理的在大區(qū)域內(nèi)分割不同地塊3、利用日照規(guī)定不同配置的戶型大寒最低滿窗日照房間數(shù)量要求4、日照參考線的利用5、室內(nèi)外高差的合理解決6、通過規(guī)劃臺(tái)地處理提高產(chǎn)品價(jià)值并規(guī)避日照要求，使可銷售面積變相加大，提高溢價(jià)。8、合理利用規(guī)范規(guī)劃規(guī)范的合理利用可在以下幾個(gè)方面舉例199、提高產(chǎn)品價(jià)值，創(chuàng)造溢價(jià)空間每個(gè)合院別墅由多幢獨(dú)立別墅組成，采用子母樓的設(shè)計(jì)方式。別墅之間的子樓相連而母樓分開，可使每棟別墅從外觀上看更近似獨(dú)立，而實(shí)際上卻獲得了聯(lián)排別墅的容積率。9、提高產(chǎn)品價(jià)值，創(chuàng)造溢價(jià)空間每個(gè)合院別墅由多幢獨(dú)立別墅組成20住宅設(shè)計(jì)創(chuàng)新中的溢價(jià)法則21戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)中的溢價(jià)法則

隨著市場(chǎng)化的成熟，涌現(xiàn)的住宅產(chǎn)品類型越來越多，可以說300平米以下的戶型所有的類型在市場(chǎng)上都能夠找到基本相同的產(chǎn)品，那么，為什么還會(huì)出現(xiàn)同樣類型、同樣地段的戶型產(chǎn)品價(jià)格具有極大的差異呢，為什么開發(fā)商還要委托我們進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新呢，是否應(yīng)用了溢價(jià)法則是一個(gè)主要原因。我們?cè)趹粜驮O(shè)計(jì)中首先要明確一個(gè)道理，我們不止做的是住宅，更是一種產(chǎn)品，那么，設(shè)計(jì)的理念要貫徹到過程的每一個(gè)方面。如何在戶型設(shè)計(jì)中貫徹溢價(jià)法則：1、要明確戶型是賣給什么樣的客戶的，這樣的客戶具體有什么要求，不僅僅的設(shè)計(jì)幾房幾廳的問題，而是要明確這樣的客戶有什么生活的需求。（華潤(rùn)橡樹灣，頤和園著）2、規(guī)避不利因素，提升產(chǎn)品的附加價(jià)值（金地仰山、未未來）3、規(guī)避或者取消產(chǎn)品的主要不利因素，例如高層一梯四戶做到戶戶南北通透。4、在設(shè)計(jì)上使本產(chǎn)品具備上一層級(jí)產(chǎn)品的特征。5、在產(chǎn)品形式上進(jìn)行變化，提升產(chǎn)品價(jià)值，例如把聯(lián)排別墅變更為聯(lián)院別墅。6、使產(chǎn)品具備多種改造的可能，以適應(yīng)客戶的多種需求，具有一定范圍的量身定做的可能。7、挖掘產(chǎn)品的價(jià)值，提高品質(zhì)空間，例如雙首層的概念。8、把產(chǎn)品不利的地方進(jìn)行轉(zhuǎn)化，做到改善型創(chuàng)新。戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)中的溢價(jià)法則隨著市場(chǎng)化的成熟，涌現(xiàn)的22適應(yīng)客戶的生活需求

我們常常做的戶型只是滿足各基本的使用需求，而很少真正關(guān)心客戶的生活需求。我們?cè)趹粜驮O(shè)計(jì)中經(jīng)常考慮的是面寬、進(jìn)深、戶室配比、南北通透等基本要素，而忽視了對(duì)于真正生活使用的要求，而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求越來越高。這樣就需要我們把設(shè)計(jì)和生活使用相結(jié)合。例如我們很少考慮買不同面積的戶型的人的生活習(xí)慣問題，例如我們很少考慮不同面積的戶型更衣間、衛(wèi)生間多大才能夠滿足使用，房間的床需要是多大，空調(diào)需要放在什么位置才能最舒適、戶型中交通空間需要是多寬、機(jī)電點(diǎn)位布置的位置等等細(xì)節(jié)問題，這就是對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)的把控，也就是我們常說的人性化設(shè)計(jì)。而我們通常做的是不知道客戶想要的是什么，只知道我們想做什么，從沒想過把產(chǎn)品按自己住的住宅去做。適應(yīng)客戶的生活需求我們常常做的戶型只是滿足各基本的23規(guī)避不利因素

規(guī)避戶型產(chǎn)品中的不利因素具備多種可能，舉例來說，例如花園洋房產(chǎn)品，我們已經(jīng)很熟悉了，大家都知道二層的價(jià)值很低，因?yàn)闉榱吮ＷC層層退臺(tái)的造型，導(dǎo)致二層的面積和一層基本差不多，銷售上遇到很大難點(diǎn)。又例如頂層無電梯，雖有露臺(tái)，但也缺乏價(jià)值。規(guī)避不利因素規(guī)避戶型產(chǎn)品中的不利因素具備多種可能，舉24首層、二層均贈(zèng)送南下沉小院

北京在售某樓盤首層、二層均贈(zèng)送南下沉小院北京在售某樓盤25首層、二層均贈(zèng)送北部獨(dú)立入戶小院

北京在售某樓盤首層、二層均贈(zèng)送北部獨(dú)立入戶小院北京在售某樓盤26二層獨(dú)立入戶，具有疊拼別墅品質(zhì)

北京在售某樓盤二層獨(dú)立入戶，具有疊拼別墅品質(zhì)北京在售某樓盤27三層具有大量贈(zèng)送面積

北京在售某樓盤三層具有大量贈(zèng)送面積北京在售某樓盤28南方某在售某樓盤一梯四戶，戶戶南北通透，中間戶型90平米，南北通透，明廚明衛(wèi)，入戶花園。兩側(cè)戶型100平米，6.6米橫廳設(shè)計(jì)，主臥套的設(shè)計(jì)，入戶花園，明廚明衛(wèi)。戶型設(shè)計(jì)戶戶均有賣點(diǎn)，避免了中間戶型不通透的問題。南方某在售某樓盤一梯四戶，戶戶南北通透，中間戶型90平米，南29具備上一層級(jí)產(chǎn)品特征

我們希望我們的產(chǎn)品具備高品質(zhì)，那么一個(gè)做法就是使產(chǎn)品具備上一層級(jí)產(chǎn)品的某些特征，或者移植上一層級(jí)的產(chǎn)品的某些特點(diǎn)到本產(chǎn)品中來。例如花園洋房的首二層具備聯(lián)排別墅產(chǎn)品的特征，聯(lián)排別墅具備別墅產(chǎn)品的某些特征等。這種特征不是簡(jiǎn)單的模仿，而是要真正的移植，但是在溢價(jià)法則中要明確最重要的是什么，要做到平衡，而不能一味的追求某個(gè)功能塊的奢侈感而犧牲別的功能模塊，導(dǎo)致產(chǎn)品不均衡。一個(gè)好的產(chǎn)品應(yīng)該是沒有細(xì)節(jié)缺陷的。具備上一層級(jí)產(chǎn)品特征我們希望我們的產(chǎn)品具備高品質(zhì)，30北京某樓盤一層平面圖洋房首二層形成底層Townhouse區(qū)域，提高產(chǎn)品價(jià)值，減少不利銷售樓層。戶戶均有自己獨(dú)特的賣點(diǎn)，并向聯(lián)排別墅的品質(zhì)靠攏。加大了洋房產(chǎn)品的價(jià)值。二層平面圖北京某樓盤一層平面圖洋房首二層形成底層二層平面圖31產(chǎn)品具備多種改造可能

我們強(qiáng)調(diào)的戶型產(chǎn)品，尤其高端戶型，應(yīng)該具有多種改造的可能，因?yàn)楦叨丝蛻舻囊蠛芨?，看重的是品質(zhì)而不是價(jià)格，不希望每家每戶均是一樣，在戶型設(shè)計(jì)中應(yīng)該考慮內(nèi)裝設(shè)計(jì)，給客戶以多種改造和裝修的可能，做到同樣戶型適應(yīng)多種需求。產(chǎn)品具備多種改造可能我們強(qiáng)調(diào)的戶型產(chǎn)品，尤其高端戶32沈陽(yáng)某樓盤改造前1-1沈陽(yáng)某樓盤改造前1-133改造前1-2沈陽(yáng)某樓盤改造前1-2沈陽(yáng)某樓盤34改造后1-1沈陽(yáng)某樓盤改造后1-1沈陽(yáng)某樓盤35改造后1-2沈陽(yáng)某樓盤改造后1-2沈陽(yáng)某樓盤36改造后1-3沈陽(yáng)某樓盤改造后1-3沈陽(yáng)某樓盤37改造后1-4沈陽(yáng)某樓盤改造后1-4沈陽(yáng)某樓盤38雙首層概念

其實(shí)雙首層概念也屬于一種不利因素的規(guī)避型創(chuàng)新，簡(jiǎn)單的說就是把負(fù)一層地下室首層化，做到能夠通透性采光，并具備雙院落的處理。或者把二層的戶型做到室外花園獨(dú)立入戶的概念。迎合營(yíng)銷價(jià)值，制造銷售賣點(diǎn)，創(chuàng)造銷售溢價(jià)。雙首層概念其實(shí)雙首層概念也屬于一種不利因素的規(guī)避型39一層平面圖二層平面圖花園層平面圖北京某樓盤一層平面圖二層平面圖花園層平面圖北京某樓盤40改善型創(chuàng)新

改善型創(chuàng)新簡(jiǎn)單的說就是在現(xiàn)有成熟的戶型上，通過市場(chǎng)的驗(yàn)證，進(jìn)行局部處理，減少戶型的缺點(diǎn)，增大戶型的價(jià)值點(diǎn)進(jìn)行的某種創(chuàng)新。這種創(chuàng)新是對(duì)溢價(jià)法則的一種迎合，減少戶型的缺陷。改善型創(chuàng)新改善型創(chuàng)新簡(jiǎn)單的說就是在現(xiàn)有成熟的戶型上41A1四房149.74平方米，送75.99平方米地下室；

A2四房141.93平方米，

送45.91平方米地下室；

A3三房115.29平方米；

A4三房88.8平方米；

A5三房88.8平方米，

送屋頂花園與閣樓?；▓@洋房（組合式TOWNHOUSE)（共5個(gè)戶型）一梯兩戶一棟五層十戶贈(zèng)送的露臺(tái)和陽(yáng)臺(tái)面積見圖資料來源：金地招標(biāo)說明書上海在售某樓盤A1四房149.74平方米，送75.99平方米地下室；

A42花園洋房A1戶型面積

4房2廳2衛(wèi)約150㎡贈(zèng)送約76㎡上海在售某樓盤花園洋房A1戶型面積贈(zèng)送約76㎡上海在售某樓盤43花園洋房A2戶型面積

4房2廳2衛(wèi)約142㎡贈(zèng)送約46㎡上海在售某樓盤花園洋房A2戶型面積贈(zèng)送約46㎡上海在售某樓盤44花園洋房A3戶型面積

3房2廳2衛(wèi)約115㎡上海在售某樓盤花園洋房A3戶型面積上海在售某樓盤45花園洋房A4戶型面積

3房2廳1衛(wèi)約89㎡上海在售某樓盤花園洋房A4戶型面積上海在售某樓盤46花園洋房A5戶型面積

3房2廳1衛(wèi)約89㎡贈(zèng)送屋頂花園與閣樓上海在售某樓盤花園洋房A5戶型面積贈(zèng)送屋頂花園與閣樓上海在售某樓盤47溢價(jià)法則在立面設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新

隨著市場(chǎng)化的成熟，立面設(shè)計(jì)越來越被市場(chǎng)所看重，因?yàn)榱⒚媸强蛻艨错?xiàng)目的第一直覺，是項(xiàng)目品質(zhì)的外在特征，尤其是越高端的項(xiàng)目，立面也就越重要。一個(gè)項(xiàng)目的立面代表了開發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的定位，代表了一個(gè)企業(yè)的產(chǎn)品形象。而很多政府審批部門也很看重立面，很多項(xiàng)目審批不過都卡在立面設(shè)計(jì)上。那么，在溢價(jià)法則下，立面該如何創(chuàng)新呢，簡(jiǎn)單來說，就是要使一個(gè)項(xiàng)目的立面創(chuàng)造高于本項(xiàng)目銷售特征的品質(zhì)特點(diǎn)，給予項(xiàng)目高端的附加值，帶來產(chǎn)品的聯(lián)動(dòng)溢價(jià)。溢價(jià)法則在立面設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新隨著市場(chǎng)化的成熟，立面48

概念規(guī)劃帶動(dòng)土地溢價(jià)

戶型及科技帶動(dòng)產(chǎn)品溢價(jià)

立面及景觀帶動(dòng)形象溢價(jià)因此立面是溢價(jià)部分的三架馬車之一，同時(shí)立面對(duì)客戶的認(rèn)同感，開發(fā)商品牌的忠誠(chéng)度有較大作用，并且對(duì)于抗政策性風(fēng)險(xiǎn)意義重大。高品質(zhì)立面是設(shè)計(jì)三大價(jià)值之一概念規(guī)劃帶動(dòng)土地溢價(jià)戶型及科技帶動(dòng)產(chǎn)品溢價(jià)49

我們認(rèn)為品質(zhì)感是在成本有效控制下的高品質(zhì)。

好材料的堆砌，使產(chǎn)品有品質(zhì)而不一定有品質(zhì)感。

我們認(rèn)為品質(zhì)感是在客戶調(diào)性有效研究下的高品質(zhì)。

細(xì)部決不等同于裝飾，只有融入整體的細(xì)部才能提升品質(zhì)感。立面-品質(zhì)感我們認(rèn)為品質(zhì)感是在成本有效控制好材料的堆砌，使產(chǎn)品有50

英式風(fēng)格：萬科天津霞光路5號(hào)，華潤(rùn)上海橡樹灣

美式賴特風(fēng)格：北京西山華府，青龍湖

托斯卡那風(fēng)格：龍湖香堤漫步arcdec風(fēng)格：上海碧云，綠城桂花城系列

現(xiàn)代風(fēng)格：金地名京，金都漢宮，起航新城

新中式風(fēng)格：龍湖頤和原著萬科第五園

古典主義風(fēng)格：綠城御園，上海玫瑰園

地中海風(fēng)格：星河灣市場(chǎng)流行立面風(fēng)格英式風(fēng)格：萬科天津霞光路5號(hào)，華潤(rùn)上海橡樹灣美式51北京某項(xiàng)目（施工圖已完成，立面重塑）原方案的問題：1，屋頂死板缺乏層次

2：中間段落單薄缺乏分量感。

3：陽(yáng)臺(tái)等充滿情趣的地方處理簡(jiǎn)陋

4：缺乏細(xì)節(jié)，沒有品質(zhì)感。北京某項(xiàng)目（施工圖已完成，立面重塑）原方案的問題：1，屋頂死521：對(duì)屋頂層次重新輸理，使建筑舒展而氣勢(shì)磅礴，體現(xiàn)大宅感2：頂部層次錯(cuò)落有致，不再呆板3：對(duì)開窗重新輸理，使建筑比較厚重。4：對(duì)人在陽(yáng)臺(tái)的行為從新輸理，使陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深變化有致。欄板虛實(shí)結(jié)合。北京某項(xiàng)目（修改方案）1：對(duì)屋頂層次重新輸理，使建筑舒展而氣勢(shì)磅礴，體現(xiàn)大宅感北京53總結(jié)

溢價(jià)法則對(duì)住宅設(shè)計(jì)的創(chuàng)新體現(xiàn)在設(shè)計(jì)的全過程，我們?cè)O(shè)計(jì)師常常認(rèn)為施工圖做完了就是設(shè)計(jì)完成了，只剩下施工配合和驗(yàn)收了，其實(shí)設(shè)計(jì)工作還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，還涉及到交樓標(biāo)準(zhǔn)和室內(nèi)點(diǎn)位設(shè)計(jì)、外立面選材和實(shí)貼樣板墻等方方面面。最后還要在客戶買房裝修后和甲方進(jìn)行調(diào)查，看我們的設(shè)計(jì)還有什么問題，進(jìn)行彌補(bǔ)，在后續(xù)的設(shè)計(jì)中對(duì)我們具有極大的促進(jìn)左右，總之，希望建筑師能夠以購(gòu)房者的心態(tài)去進(jìn)行自己的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，那么，溢價(jià)法則就會(huì)在設(shè)計(jì)的方方面面得到體現(xiàn)?？偨Y(jié)溢價(jià)法則對(duì)住宅設(shè)計(jì)的創(chuàng)新體現(xiàn)在設(shè)計(jì)的全過程54ENDEND55住宅設(shè)計(jì)創(chuàng)新中的溢價(jià)法則20100810客戶產(chǎn)品客戶研究產(chǎn)品研發(fā)住宅設(shè)計(jì)創(chuàng)新中的溢價(jià)法則20100810客戶產(chǎn)品客戶研究產(chǎn)品5612345房地產(chǎn)企業(yè)的需求如何為企業(yè)量身定做打造產(chǎn)品規(guī)劃創(chuàng)新設(shè)計(jì)中的溢價(jià)法則溢價(jià)法則在戶型設(shè)計(jì)中的應(yīng)用溢價(jià)法則在設(shè)計(jì)后期的把控

12345房地產(chǎn)企業(yè)的需求如何為企業(yè)量身定做打造產(chǎn)品規(guī)劃創(chuàng)57房地產(chǎn)企業(yè)的需求

我們經(jīng)常會(huì)聽到甲方向我們描述：“我們已經(jīng)選了很多家設(shè)計(jì)單位單位了，但是都達(dá)不到我們的要求，做不到我們想要的，所以希望你們能夠給我們出精品，我們的項(xiàng)目全寄托在你們身上了?！边@樣的要求給我們帶來如下的挑戰(zhàn)：1、前面已經(jīng)那么多單位做了，我們能不能做好?2、甲方需要的是什么或者是甲方到底要的是什么？3、我們?cè)撛趺醋觯趺床拍塬@得甲方的認(rèn)可?4、我們?nèi)绾我龑?dǎo)甲方按照我們的思路走？5、我們引導(dǎo)甲方的思路就一定是正確的么？那么甲方需要的是什么呢？甲方其實(shí)真正需求的是找到一個(gè)能夠根據(jù)自己的企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、現(xiàn)金流情況、項(xiàng)目的品牌價(jià)值、項(xiàng)目的定位價(jià)值、項(xiàng)目的溢價(jià)（資金回報(bào)率）、項(xiàng)目的銷售預(yù)期等方面為自己的企業(yè)來量身定做一個(gè)設(shè)計(jì)產(chǎn)品。同時(shí)，甲方對(duì)于每一個(gè)項(xiàng)目都有自己的一個(gè)理想，但是卻無法用設(shè)計(jì)語(yǔ)言描述出來，所以希望設(shè)計(jì)師能夠把自己的理想用設(shè)計(jì)方案表達(dá)出來。那么擺在設(shè)計(jì)公司面前的問題是如何把房地產(chǎn)的市場(chǎng)語(yǔ)言轉(zhuǎn)換為設(shè)計(jì)語(yǔ)言來完成設(shè)計(jì)方案，同時(shí)需求用一種最適合本項(xiàng)目的正確的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案來引導(dǎo)甲方。其實(shí)設(shè)計(jì)師往往會(huì)陷入一個(gè)誤區(qū)，就是項(xiàng)目的產(chǎn)品第一，認(rèn)為對(duì)于一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目來說，項(xiàng)目的方案的設(shè)計(jì)感是最重要的。這是一種唯心主義思想。一個(gè)項(xiàng)目具有自身的土地屬性決定了項(xiàng)目的自身價(jià)格，而方案只是決定的是溢價(jià)部分。對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目來說，由于受開發(fā)周期、開發(fā)分期、項(xiàng)目現(xiàn)金流、項(xiàng)目成本等等因素制約，方案沒有最好，只有最合適的。一個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)周期是固定的，我們需要的是在這個(gè)時(shí)間內(nèi)做出最適合本項(xiàng)目建筑方案。房地產(chǎn)企業(yè)的需求我們經(jīng)常會(huì)聽到甲方向我們描述：“我58房地產(chǎn)企業(yè)的需求1、創(chuàng)造溢價(jià)2、打造產(chǎn)品3、樹立品牌，提升企業(yè)形象4、降低成本5、理順企業(yè)項(xiàng)目流程房地產(chǎn)企業(yè)的需求1、創(chuàng)造溢價(jià)59如何為企業(yè)量身定做打造產(chǎn)品

1、對(duì)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)行深入的了解，理解企業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)訴求，是現(xiàn)金流項(xiàng)目還是溢價(jià)項(xiàng)目，對(duì)于現(xiàn)金流項(xiàng)目要在完成企業(yè)對(duì)本項(xiàng)目現(xiàn)金流的要求下達(dá)到最大化的溢價(jià)指標(biāo)和銷售速度；而對(duì)于溢價(jià)項(xiàng)目則要和甲方、銷售、策劃團(tuán)隊(duì)一起制定本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位策略、挖掘出本項(xiàng)目的溢價(jià)增長(zhǎng)點(diǎn)和銷售推盤策略、營(yíng)銷和廣告推廣方式。

2、根據(jù)甲方的訴求深入了解項(xiàng)目地塊的本身價(jià)值和區(qū)位價(jià)值并加以分析，把項(xiàng)目放在大區(qū)域內(nèi)進(jìn)行項(xiàng)目的競(jìng)品比較，挖掘出產(chǎn)品的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，為本項(xiàng)目量身定做項(xiàng)目產(chǎn)品。

3、根據(jù)項(xiàng)目所處的區(qū)域，確定項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)排序，在符合項(xiàng)目區(qū)域特點(diǎn)的情況下進(jìn)行設(shè)計(jì)。

4、根據(jù)推盤策略，通過產(chǎn)品屬性、開發(fā)計(jì)劃、施工周期、回款計(jì)劃、溢價(jià)策略進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)。如何為企業(yè)量身定做打造產(chǎn)品1、對(duì)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)行深入60應(yīng)用案例（一）設(shè)計(jì)前設(shè)計(jì)后小戶型磚混6層住宅，售價(jià)在3000元左右，低端住宅排屋產(chǎn)品+11F高層平層160平米戶型，地區(qū)高端應(yīng)用案例（一）設(shè)計(jì)前設(shè)計(jì)后小戶型磚混6層住宅，售價(jià)在300061規(guī)劃條件：密度≤30%

容積率：≤1.5

限高：60米商業(yè)：配套幼兒園解決方案：本案一期為低端磚混住宅，部分18F高層公寓，均為小戶型，售價(jià)3000左右。甲方為不能實(shí)現(xiàn)銷售溢價(jià)而苦惱。1、經(jīng)過市調(diào)發(fā)現(xiàn)本地區(qū)市場(chǎng)化明顯，出現(xiàn)高端住宅，碧桂園排屋在本案遠(yuǎn)離市區(qū)3公里外，售價(jià)在6000左右。2、改作排屋產(chǎn)品，戶型為160送80，為降低造價(jià)，設(shè)計(jì)上為降低成本使戶型業(yè)主自我加建不影響外立面，甲方不需要進(jìn)行二次交房。3、沿街做平層高層，預(yù)備后期銷售。4、整體作臺(tái)地，避免下挖，節(jié)省造價(jià)，縮短工期，并提高產(chǎn)品價(jià)值，形成坡地景觀。5、用規(guī)劃道路把一、二期進(jìn)行分割，形成兩種產(chǎn)品，以避免一期的低端產(chǎn)品為二期的售價(jià)形成干擾。6、經(jīng)過計(jì)算，預(yù)計(jì)利潤(rùn)增加2.5億，同時(shí)銷售時(shí)間縮短，建筑品質(zhì)提高，提升公司形象。規(guī)劃條件：密度≤30%62應(yīng)用案例（二）市場(chǎng)背景：成都與2010年3月1日實(shí)行新的面積計(jì)算法則，以往偷面積的方式不再應(yīng)用，本項(xiàng)目于同年4月招拍掛獲得土地，將于附近去年獲得土地的中海、保利同時(shí)投放市場(chǎng)，產(chǎn)生產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，在先天上處于劣勢(shì)。應(yīng)用案例（二）市場(chǎng)背景：63規(guī)劃條件：密度≤24%

容積率：2.8

航空限高：40米商業(yè)面積≤10%解決方案：本規(guī)劃受規(guī)劃條件影響很大，在初期完全密排才能完全滿足指標(biāo)，通過市調(diào)發(fā)現(xiàn)成都本地區(qū)商業(yè)的價(jià)格是住宅的5倍左右，同時(shí)景觀是當(dāng)?shù)貥潜P價(jià)格的首要條件，由此形成設(shè)計(jì)思路。1、定位全做小戶型產(chǎn)品滿足甲方現(xiàn)金流需求，以完成銷售指標(biāo)。2、沿街做公寓，底層做兩層高商業(yè)，首層3.9米，二層6米高。達(dá)到最大10%的面積，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。3、形成兩種產(chǎn)品，內(nèi)部圍繞大景觀的地段做住宅，實(shí)現(xiàn)住宅價(jià)值最大化。加強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。4、通過凸窗、陽(yáng)臺(tái)、入戶花園等方式進(jìn)行“偷”面積，使每戶都達(dá)到最大20%的可贈(zèng)送面積，把規(guī)則用足。5、在戶型上提高產(chǎn)品價(jià)值，做到一梯四戶每戶均南北通透，戶戶觀景，90平米住房做到了3房2廳2衛(wèi)兼南北通透，加強(qiáng)了產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。規(guī)劃條件：密度≤24%64規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新中的溢價(jià)法則

溢價(jià)法則在規(guī)劃設(shè)計(jì)中的創(chuàng)新首先設(shè)計(jì)師要明確自己做的不僅僅是住宅，更是一種產(chǎn)品，需要在前人的基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新。每一個(gè)地塊由于開發(fā)商不同、定位不同、資金流程的要求不同、銷售周期的要求不同、會(huì)導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的差異，甚至完全是不同的方案。我們需要的是了解甲方背后真正的需求，去量身定做自己的產(chǎn)品，這個(gè)規(guī)劃甚至是獨(dú)一無二的，不可修改的。規(guī)劃方案在設(shè)計(jì)中起到的是一個(gè)承前啟后的作用，需要對(duì)設(shè)計(jì)要求和策劃報(bào)告進(jìn)行落實(shí)和修訂，并對(duì)后期的住宅單體設(shè)計(jì)進(jìn)行指導(dǎo)和控制。那么如何在營(yíng)銷原則中進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的創(chuàng)新呢？

1、揚(yáng)長(zhǎng)避短，在地塊的任何位置的住宅都應(yīng)具有自己的產(chǎn)品價(jià)值，挖掘價(jià)值，化不利為有利，一個(gè)好的規(guī)劃應(yīng)該無產(chǎn)品死角。（北京西山華府）

2、臺(tái)地處理：例如在無法做到水平面人車分流的時(shí)候可采用豎向上的人車分流。（北京滟瀾山）3、擴(kuò)大有利效應(yīng)，具有更高價(jià)值的產(chǎn)品應(yīng)該達(dá)到極限化。（福州紅樹林）

4、量身定做，根據(jù)區(qū)位價(jià)值和設(shè)計(jì)條件挖掘出最適合的產(chǎn)品類型。（沈陽(yáng)奉天府）

5、走出誤區(qū)，打破常規(guī)，高容積率下可做下一層級(jí)的產(chǎn)品，例如北京某樓盤1.8容積率下做到了6層洋房產(chǎn)品（金地仰山），某樓盤排屋和雙拼別墅做到了1.1容積率并具有高端品質(zhì)。（青龍湖）。

6、充分了解產(chǎn)品的客戶心理，合理分區(qū)，做到產(chǎn)品分布的均衡。（北京8哩島）

7、和銷售分期相結(jié)合，合理的進(jìn)行產(chǎn)品布局（天津金地）

8、合理的利用規(guī)范和設(shè)計(jì)規(guī)則。

9、提高產(chǎn)品價(jià)值，創(chuàng)造溢價(jià)空間（龍湖悠山郡）

規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新中的溢價(jià)法則溢價(jià)法則在規(guī)劃設(shè)計(jì)651、挖掘價(jià)值合理的利用條件，每個(gè)位置的產(chǎn)品均具有價(jià)值1、挖掘價(jià)值合理的利用條件，每個(gè)位置的產(chǎn)品均具有價(jià)值662、臺(tái)地處理通過臺(tái)地處理可以形成真正的人車分流，并創(chuàng)造舒適安全的庭院空間；通過臺(tái)地處理，可以將地下層的價(jià)值首層化，形成溢價(jià)品質(zhì)；臺(tái)地處理可使排屋住宅組團(tuán)明確化，體現(xiàn)與普通住宅不同的品質(zhì)空間；臺(tái)地處理降低了建筑地下層的造價(jià)。2、臺(tái)地處理通過臺(tái)地處理可以形成真正的人車分流，并創(chuàng)造舒672、臺(tái)地處理2、臺(tái)地處理683、產(chǎn)品極限化聯(lián)排別墅的產(chǎn)品面積最大化3、產(chǎn)品極限化聯(lián)排別墅的產(chǎn)品面積最大化694、量身定做城市中心區(qū)位置，經(jīng)過市調(diào)和論證，改聯(lián)排別墅為城市平層別墅產(chǎn)品4、量身定做城市中心區(qū)位置，經(jīng)過市調(diào)和論證，改聯(lián)排別墅為城市705、打破常規(guī)北京金地仰山，通過層層北退臺(tái)的處理，多層洋房部分容積率1.85、打破常規(guī)北京金地仰山，通過層層北退臺(tái)的處理，多層洋房部分716、產(chǎn)品的合理選擇沿河做小戶型，城市別墅位于小區(qū)核心位置,創(chuàng)造私密環(huán)境和獨(dú)家庭院，強(qiáng)調(diào)臨近景觀，小高層大戶型靠近北側(cè)，享受360度景觀6、產(chǎn)品的合理選擇沿河做小戶型，城市別墅位于小區(qū)核心位置,創(chuàng)727、與銷售分期良好結(jié)合

天津市中心蜿蜒的海河和變化的城市街坊是規(guī)劃概念的起源，一條意寓海河的“綠河”從北向南蜿蜒穿過用地中心，形成了住宅區(qū)的中心綠化帶。并創(chuàng)造了一個(gè)南北向的強(qiáng)有力的視覺和功能聯(lián)系。在產(chǎn)品排布上，根據(jù)市場(chǎng)需求，精確的定位，根據(jù)市場(chǎng)變化而隨時(shí)調(diào)整，沿小區(qū)中間的規(guī)劃路的18F小高層隨著地塊產(chǎn)品的成熟在三期推出，四期根據(jù)市場(chǎng)變化果斷的采用了百米高層產(chǎn)品，輔助少量18F小高層與上一期的銷售產(chǎn)品進(jìn)行延續(xù)。7、與銷售分期良好結(jié)合天津市中心蜿蜒的海河和變738、合理利用規(guī)范規(guī)劃規(guī)范的合理利用可在以下幾個(gè)方面舉例1、外凸墻面不超過規(guī)定比例不計(jì)入間距的情況，考慮主墻面的界定2、合理的在大區(qū)域內(nèi)分割不同地塊3、利用日照規(guī)定不同配置的戶型大寒最低滿窗日照房間數(shù)量要求4、日照參考線的利用5、室內(nèi)外高差的合理解決6、通過規(guī)劃臺(tái)地處理提高產(chǎn)品價(jià)值并規(guī)避日照要求，使可銷售面積變相加大，提高溢價(jià)。8、合理利用規(guī)范規(guī)劃規(guī)范的合理利用可在以下幾個(gè)方面舉例749、提高產(chǎn)品價(jià)值，創(chuàng)造溢價(jià)空間每個(gè)合院別墅由多幢獨(dú)立別墅組成，采用子母樓的設(shè)計(jì)方式。別墅之間的子樓相連而母樓分開，可使每棟別墅從外觀上看更近似獨(dú)立，而實(shí)際上卻獲得了聯(lián)排別墅的容積率。9、提高產(chǎn)品價(jià)值，創(chuàng)造溢價(jià)空間每個(gè)合院別墅由多幢獨(dú)立別墅組成75住宅設(shè)計(jì)創(chuàng)新中的溢價(jià)法則76戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)中的溢價(jià)法則

隨著市場(chǎng)化的成熟，涌現(xiàn)的住宅產(chǎn)品類型越來越多，可以說300平米以下的戶型所有的類型在市場(chǎng)上都能夠找到基本相同的產(chǎn)品，那么，為什么還會(huì)出現(xiàn)同樣類型、同樣地段的戶型產(chǎn)品價(jià)格具有極大的差異呢，為什么開發(fā)商還要委托我們進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新呢，是否應(yīng)用了溢價(jià)法則是一個(gè)主要原因。我們?cè)趹粜驮O(shè)計(jì)中首先要明確一個(gè)道理，我們不止做的是住宅，更是一種產(chǎn)品，那么，設(shè)計(jì)的理念要貫徹到過程的每一個(gè)方面。如何在戶型設(shè)計(jì)中貫徹溢價(jià)法則：1、要明確戶型是賣給什么樣的客戶的，這樣的客戶具體有什么要求，不僅僅的設(shè)計(jì)幾房幾廳的問題，而是要明確這樣的客戶有什么生活的需求。（華潤(rùn)橡樹灣，頤和園著）2、規(guī)避不利因素，提升產(chǎn)品的附加價(jià)值（金地仰山、未未來）3、規(guī)避或者取消產(chǎn)品的主要不利因素，例如高層一梯四戶做到戶戶南北通透。4、在設(shè)計(jì)上使本產(chǎn)品具備上一層級(jí)產(chǎn)品的特征。5、在產(chǎn)品形式上進(jìn)行變化，提升產(chǎn)品價(jià)值，例如把聯(lián)排別墅變更為聯(lián)院別墅。6、使產(chǎn)品具備多種改造的可能，以適應(yīng)客戶的多種需求，具有一定范圍的量身定做的可能。7、挖掘產(chǎn)品的價(jià)值，提高品質(zhì)空間，例如雙首層的概念。8、把產(chǎn)品不利的地方進(jìn)行轉(zhuǎn)化，做到改善型創(chuàng)新。戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)中的溢價(jià)法則隨著市場(chǎng)化的成熟，涌現(xiàn)的77適應(yīng)客戶的生活需求

我們常常做的戶型只是滿足各基本的使用需求，而很少真正關(guān)心客戶的生活需求。我們?cè)趹粜驮O(shè)計(jì)中經(jīng)常考慮的是面寬、進(jìn)深、戶室配比、南北通透等基本要素，而忽視了對(duì)于真正生活使用的要求，而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求越來越高。這樣就需要我們把設(shè)計(jì)和生活使用相結(jié)合。例如我們很少考慮買不同面積的戶型的人的生活習(xí)慣問題，例如我們很少考慮不同面積的戶型更衣間、衛(wèi)生間多大才能夠滿足使用，房間的床需要是多大，空調(diào)需要放在什么位置才能最舒適、戶型中交通空間需要是多寬、機(jī)電點(diǎn)位布置的位置等等細(xì)節(jié)問題，這就是對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)的把控，也就是我們常說的人性化設(shè)計(jì)。而我們通常做的是不知道客戶想要的是什么，只知道我們想做什么，從沒想過把產(chǎn)品按自己住的住宅去做。適應(yīng)客戶的生活需求我們常常做的戶型只是滿足各基本的78規(guī)避不利因素

規(guī)避戶型產(chǎn)品中的不利因素具備多種可能，舉例來說，例如花園洋房產(chǎn)品，我們已經(jīng)很熟悉了，大家都知道二層的價(jià)值很低，因?yàn)闉榱吮ＷC層層退臺(tái)的造型，導(dǎo)致二層的面積和一層基本差不多，銷售上遇到很大難點(diǎn)。又例如頂層無電梯，雖有露臺(tái)，但也缺乏價(jià)值。規(guī)避不利因素規(guī)避戶型產(chǎn)品中的不利因素具備多種可能，舉79首層、二層均贈(zèng)送南下沉小院

北京在售某樓盤首層、二層均贈(zèng)送南下沉小院北京在售某樓盤80首層、二層均贈(zèng)送北部獨(dú)立入戶小院

北京在售某樓盤首層、二層均贈(zèng)送北部獨(dú)立入戶小院北京在售某樓盤81二層獨(dú)立入戶，具有疊拼別墅品質(zhì)

北京在售某樓盤二層獨(dú)立入戶，具有疊拼別墅品質(zhì)北京在售某樓盤82三層具有大量贈(zèng)送面積

北京在售某樓盤三層具有大量贈(zèng)送面積北京在售某樓盤83南方某在售某樓盤一梯四戶，戶戶南北通透，中間戶型90平米，南北通透，明廚明衛(wèi)，入戶花園。兩側(cè)戶型100平米，6.6米橫廳設(shè)計(jì)，主臥套的設(shè)計(jì)，入戶花園，明廚明衛(wèi)。戶型設(shè)計(jì)戶戶均有賣點(diǎn)，避免了中間戶型不通透的問題。南方某在售某樓盤一梯四戶，戶戶南北通透，中間戶型90平米，南84具備上一層級(jí)產(chǎn)品特征

我們希望我們的產(chǎn)品具備高品質(zhì)，那么一個(gè)做法就是使產(chǎn)品具備上一層級(jí)產(chǎn)品的某些特征，或者移植上一層級(jí)的產(chǎn)品的某些特點(diǎn)到本產(chǎn)品中來。例如花園洋房的首二層具備聯(lián)排別墅產(chǎn)品的特征，聯(lián)排別墅具備別墅產(chǎn)品的某些特征等。這種特征不是簡(jiǎn)單的模仿，而是要真正的移植，但是在溢價(jià)法則中要明確最重要的是什么，要做到平衡，而不能一味的追求某個(gè)功能塊的奢侈感而犧牲別的功能模塊，導(dǎo)致產(chǎn)品不均衡。一個(gè)好的產(chǎn)品應(yīng)該是沒有細(xì)節(jié)缺陷的。具備上一層級(jí)產(chǎn)品特征我們希望我們的產(chǎn)品具備高品質(zhì)，85北京某樓盤一層平面圖洋房首二層形成底層Townhouse區(qū)域，提高產(chǎn)品價(jià)值，減少不利銷售樓層。戶戶均有自己獨(dú)特的賣點(diǎn)，并向聯(lián)排別墅的品質(zhì)靠攏。加大了洋房產(chǎn)品的價(jià)值。二層平面圖北京某樓盤一層平面圖洋房首二層形成底層二層平面圖86產(chǎn)品具備多種改造可能

我們強(qiáng)調(diào)的戶型產(chǎn)品，尤其高端戶型，應(yīng)該具有多種改造的可能，因?yàn)楦叨丝蛻舻囊蠛芨?，看重的是品質(zhì)而不是價(jià)格，不希望每家每戶均是一樣，在戶型設(shè)計(jì)中應(yīng)該考慮內(nèi)裝設(shè)計(jì)，給客戶以多種改造和裝修的可能，做到同樣戶型適應(yīng)多種需求。產(chǎn)品具備多種改造可能我們強(qiáng)調(diào)的戶型產(chǎn)品，尤其高端戶87沈陽(yáng)某樓盤改造前1-1沈陽(yáng)某樓盤改造前1-188改造前1-2沈陽(yáng)某樓盤改造前1-2沈陽(yáng)某樓盤89改造后1-1沈陽(yáng)某樓盤改造后1-1沈陽(yáng)某樓盤90改造后1-2沈陽(yáng)某樓盤改造后1-2沈陽(yáng)某樓盤91改造后1-3沈陽(yáng)某樓盤改造后1-3沈陽(yáng)某樓盤92改造后1-4沈陽(yáng)某樓盤改造后1-4沈陽(yáng)某樓盤93雙首層概念

其實(shí)雙首層概念也屬于一種不利因素的規(guī)避型創(chuàng)新，簡(jiǎn)單的說就是把負(fù)一層地下室首層化，做到能夠通透性采光，并具備雙院落的處理。或者把二層的戶型做到室外花園獨(dú)立入戶的概念。迎合營(yíng)銷價(jià)值，制造銷售賣點(diǎn)，創(chuàng)造銷售溢價(jià)。雙首層概念其實(shí)雙首層概念也屬于一種不利因素的規(guī)避型94一層平面圖二層平面圖花園層平面圖北京某樓盤一層平面圖二層平面圖花園層平面圖北京某樓盤95改善型創(chuàng)新

改善型創(chuàng)新簡(jiǎn)單的說就是在現(xiàn)有成熟的戶型上，通過市場(chǎng)的驗(yàn)證，進(jìn)行局部處理，減少戶型的缺點(diǎn)，增大戶型的價(jià)值點(diǎn)進(jìn)行的某種創(chuàng)新。這種創(chuàng)新是對(duì)溢價(jià)法則的一種迎合，減少戶型的缺陷。改善型創(chuàng)新改善型創(chuàng)新簡(jiǎn)單的說就是在現(xiàn)有成熟的戶型上96A1四房149.74平方米，送75.99平方米地下室；

A2四房141.93平方米，

送45.91平方米地下室；

A3三房115.29平方米；

A4三房88.8平方米；

A5三房88.8平方米，

送屋頂花園與閣樓。花園洋房（組合式TOWNHOUSE)（共5個(gè)戶型）一梯兩戶一棟五層十戶贈(zèng)送的露臺(tái)和陽(yáng)臺(tái)面積見圖資料來源：金地招標(biāo)說明書上海在售某樓盤A1四房149.74平方米，送75.99平方米地下室；

A97花園洋房A1戶型面積

4房2廳2衛(wèi)約150㎡贈(zèng)送約76