世聯(lián)地產(chǎn)項目咨詢方案完整版課件

XXXX大廈項目

發(fā)展戰(zhàn)略與定位報告謹呈：深圳市南山開發(fā)實業(yè)發(fā)展有限公司世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司2004年2月XX項目

發(fā)展戰(zhàn)略與定位報告世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司XXXX大廈項目

發(fā)展戰(zhàn)略與定位報告謹呈：深圳市南山開發(fā)實業(yè)我們解決問題的技術(shù)思路分析思路結(jié)果構(gòu)成實現(xiàn)目標面臨的問題市場研究地塊分析區(qū)域背景客戶目標解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競爭項目界定寫字樓案例基礎資料研究我們解決問題的技術(shù)思路分析思路結(jié)果構(gòu)成實現(xiàn)目標面臨的問題市場當前研究內(nèi)容：開發(fā)商目標及約束條件分析思路結(jié)果構(gòu)成實現(xiàn)目標面臨的問題市場研究地塊分析區(qū)域背景客戶目標解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競爭項目界定寫字樓案例基礎資料研究當前研究內(nèi)容：開發(fā)商目標及約束條件分析思路結(jié)果構(gòu)成實現(xiàn)目標面我們的研究必須以開發(fā)商目標為出發(fā)點，以市場為導向我們的研究必須以開發(fā)商目標為出發(fā)點，以市場為導向同時我們提供的成果也是在一定約束條件下的“解”同時我們提供的成果也是在一定約束條件下的“解”開發(fā)商需要世聯(lián)解決的問題開發(fā)商需要世聯(lián)解決的問題當前研究內(nèi)容：項目界定分析思路結(jié)果構(gòu)成實現(xiàn)目標面臨的問題市場研究客戶目標解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競爭寫字樓案例基礎資料研究地塊分析區(qū)域背景項目界定當前研究內(nèi)容：項目界定分析思路結(jié)果構(gòu)成實現(xiàn)目標面臨的問題市場第一部分：項目界定一、項目分析二、區(qū)域背景第一部分：項目界定一、項目分析一、項目分析項目規(guī)劃限制指標項目所在區(qū)域項目周邊環(huán)境項目交通項目四至項目分析總結(jié)一、項目分析項目規(guī)劃限制指標項目規(guī)劃限制指標項目規(guī)劃限制指標項目所在區(qū)位：項目所在區(qū)位：本項目XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX項目周邊環(huán)境：XX注：本圖僅為示意之用本項目XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX項XX注釋XX注釋：XX注釋XX項目交通XX注釋XX注釋：XX注釋XX項目交通項目四至XXXX小路XXXXXXXXXX本項目北項目四至XXXX小路項目地塊現(xiàn)狀：XX項目地塊現(xiàn)狀：XX項目分析小結(jié)項目分析小結(jié)二、項目區(qū)域背景區(qū)域與城市的關聯(lián)區(qū)域?qū)ν饴?lián)系區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀二、項目區(qū)域背景區(qū)域與城市的關聯(lián)項目與城市的關聯(lián)XX位置與XX的關系未來發(fā)展展望項目與城市的關聯(lián)XX位置區(qū)域?qū)ν饴?lián)系區(qū)域?qū)ν饴?lián)系XX發(fā)展現(xiàn)狀XX發(fā)展現(xiàn)狀通過項目分析，結(jié)合項目區(qū)域背景，我們將項目界定位為：XX通過項目分析，結(jié)合項目區(qū)域背景，我們將項目界定位為：XX項目界定確定本項目的研究范圍1、城市宏觀環(huán)境（宏觀經(jīng)濟與城市規(guī)劃）2、市場分析3、產(chǎn)業(yè)鏈項目界定確定本項目的研究范圍1、城市宏觀環(huán)境（宏觀經(jīng)濟與城市我們帶著對以下問題的思考，逐一展開研究工作我們帶著對以下問題的思考，逐一展開研究工作當前研究內(nèi)容分析思路結(jié)果構(gòu)成實現(xiàn)目標面臨的問題市場研究地塊分析區(qū)域背景客戶目標解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競爭項目界定寫字樓案例基礎資料研究當前研究內(nèi)容分析思路結(jié)果構(gòu)成實現(xiàn)目標面臨的問題市場研究地塊分第二部分：基礎資料研究一、XX房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀二、XX宏觀環(huán)境與規(guī)劃發(fā)展三、XX產(chǎn)業(yè)鏈研究第二部分：基礎資料研究一、XX房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀一、XX房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀辦公市場商住市場一、XX房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀辦公市場市場總體特點：區(qū)域化分布XXXXXX注釋：XXXXX市場總體特點：區(qū)域化分布XXXXXX注釋：XXXXX辦公市場現(xiàn)狀：XX資料來源：市場調(diào)研、企業(yè)訪談客戶（企業(yè)）類型小結(jié)：1、國家行政企、事業(yè)單位、大中型企業(yè)；2、工業(yè)區(qū)企業(yè)；3、中海殼牌、中海殼牌項目承建商及相關建設單位；4、當?shù)赝顿Y、貿(mào)易、物流、貨貸、事務所等中小型公司；5、外地公司辦事處；辦公市場現(xiàn)狀：XX資料來源：市場調(diào)研、企業(yè)訪談客戶（企業(yè)）類辦公市場現(xiàn)狀：資料來源：市場調(diào)研、企業(yè)訪談辦公市場現(xiàn)狀：資料來源：市場調(diào)研、企業(yè)訪談辦公市場現(xiàn)狀：資料來源：市場調(diào)研、企業(yè)訪談小結(jié)：?，F(xiàn)有少量企業(yè)進駐中心區(qū)北部，但這些企業(yè)對本項目難以構(gòu)成支撐。辦公市場現(xiàn)狀：資料來源：市場調(diào)研、企業(yè)訪談小結(jié)：?，F(xiàn)有少量企XX辦公企業(yè)瀏覽（1/2）XX辦公企業(yè)瀏覽（1/2）XX辦公企業(yè)瀏覽（2/2）XX企業(yè)辦公地點2：假日酒店、安惠大廈寫字樓XX辦公企業(yè)瀏覽（2/2）XX企業(yè)辦公地點2：假日酒店、安惠XX辦公市場總結(jié)XX辦公市場總結(jié)二、XX宏觀環(huán)境XX宏觀經(jīng)濟狀況XX規(guī)劃發(fā)展二、XX宏觀環(huán)境XX宏觀經(jīng)濟狀況XX宏觀經(jīng)濟狀況研究結(jié)論XX宏觀經(jīng)濟狀況研究結(jié)論XX宏觀經(jīng)濟：GDP指標XX宏觀經(jīng)濟：GDP指標XX宏觀經(jīng)濟：人均GDPXX宏觀經(jīng)濟：人均GDPXX整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)發(fā)展XX整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)發(fā)展XX宏觀經(jīng)濟對其房地產(chǎn)市場的帶動宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～25002500～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型按照一般規(guī)律，XX房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)進入快速發(fā)展階段。但目前的XX房地產(chǎn)市場更接近于啟動階段。原因分析：第三產(chǎn)業(yè)比例過低，素質(zhì)較差2003年XX宏觀經(jīng)濟增長速度80％人均GDP3259美元XX宏觀經(jīng)濟對其房地產(chǎn)市場的帶動宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況XX規(guī)劃發(fā)展研究總結(jié)XX規(guī)劃發(fā)展研究總結(jié)三、XX產(chǎn)業(yè)鏈研究XX產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期企業(yè)辦公、居住的發(fā)展對本項目的借鑒意義三、XX產(chǎn)業(yè)鏈研究XX產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期案例研究案例研究案例研究對本項目的借鑒案例研究對本項目的借鑒？思考：從XX招商項目看，各項目建設階段是否產(chǎn)生大量商務辦公、居住需求？？思考：本項目能夠抓住的辦公需求分析（1/2）本項目能夠抓住的辦公需求分析（1/2）本項目能夠抓住的辦公需求析(2/2)本項目能夠抓住的辦公需求析(2/2)本項目能夠抓住的商住需求分析（1/2）本項目能夠抓住的商住需求分析（1/2）本項目能夠抓住的商住需求分析（1/2）本項目能夠抓住的商住需求分析（1/2）當前研究內(nèi)容分析思路結(jié)果構(gòu)成實現(xiàn)目標面臨的問題市場研究地塊分析區(qū)域背景客戶目標解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競爭項目界定寫字樓案例基礎資料研究當前研究內(nèi)容分析思路結(jié)果構(gòu)成實現(xiàn)目標面臨的問題市場研究地塊分解決方案項目SWOT分析功能比例客戶定位形象定位功能、產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競爭寫字樓案例項目定位項目發(fā)展戰(zhàn)略價格定位經(jīng)濟測算解決方案項目SWOT分析功能比例客戶定位形象定位功能、產(chǎn)品定減小劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用機會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會優(yōu)勢（S）：劣勢（W）：機會（O）：威脅（T）：項目SWOT分析及相應戰(zhàn)略減小劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用機會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)根據(jù)SWOT分析，得出本項目發(fā)展戰(zhàn)略1、適應多種客戶需求，降低市場風險2、可組合小空間，降低置業(yè)門檻3、形象公建化，低成本運作根據(jù)SWOT分析，得出本項目發(fā)展戰(zhàn)略1、適應多種客戶需求，降項目定位1、項目客戶定位2、項目形象定位3、項目功能、產(chǎn)品定位4、項目價格定位項目定位1、項目客戶定位2、項目形象定位3、項目功能、產(chǎn)品定項目定位1、項目客戶定位2、項目形象定位3、項目功能、產(chǎn)品定位4、項目產(chǎn)品定位項目定位1、項目客戶定位2、項目形象定位3、項目功能、產(chǎn)品定客戶定位參考規(guī)律任何企業(yè)，都是從創(chuàng)業(yè)初期開始，逐步擴大規(guī)模，逐漸經(jīng)歷一個草創(chuàng)時期、成長時期、快速成長時期、成熟時期的成長歷程。而企業(yè)辦公環(huán)境的轉(zhuǎn)換，也幾乎貫穿于這個過程。因此說，處于不同創(chuàng)業(yè)階段的企業(yè)，辦公場所的選擇也由此而不同。世聯(lián)客戶分析模型客戶定位參考規(guī)律世聯(lián)客戶分析模型客戶定義企業(yè)成長歷程草創(chuàng)型成長型快速成長型成熟型規(guī)模小形象要求不高中低可臨街商鋪民宅規(guī)模小在乎形象中低可/分開民宅辦公樓有一定規(guī)模，在乎形象中高分開商業(yè)寫字樓規(guī)模較大在乎形象高分開商業(yè)寫字樓規(guī)模形象需求檔次需求商住一起目前辦公地點特點客戶定義企業(yè)成長歷程草創(chuàng)型成長型快速成長型成熟型規(guī)模小規(guī)模小客戶群分析客戶群置業(yè)傾向區(qū)位配套價格面積使用成本提升形象片區(qū)前景投資價值草創(chuàng)型★★★★★★★★小★★★★★★★★成長型★★★★★★★★★中★★★★★★★★★★快速成長型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★成熟型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★★★客戶群分析客戶群置業(yè)傾向區(qū)位配套價格面積使用成本提升形象片區(qū)其他客戶分析客戶群客戶描述置業(yè)傾向區(qū)位配套價格面積使用成本提升形象片區(qū)前景投資價值投資客有一定資金關注XX發(fā)展前景★★★★★★★★★★★★★★其他客戶分析客戶群置業(yè)傾向區(qū)位配套價格面積使用成本片區(qū)前景投目標客戶(1/2)客戶群置業(yè)傾向區(qū)位配套價格面積使用成本提升形象片區(qū)前景投資價值草創(chuàng)型★★★★★★★★小★★★★★★★★成長型★★★★★★★★★中★★★★★★★★★★快速成長型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★成熟型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★★★投資客★★★★★★★★★★★★★★★★★★目標客戶(1/2)客戶群置業(yè)傾向區(qū)位配套價格面積使用成本提升其他XX產(chǎn)業(yè)帶動的第三產(chǎn)業(yè)如物流、貿(mào)易、事務所等外地企業(yè)辦事處XX大中型企業(yè)偶得客戶游離客戶重要客戶核心客戶草創(chuàng)型企業(yè)成長型企業(yè)投資客項目客戶定位其他XX產(chǎn)業(yè)帶動的第三產(chǎn)業(yè)如物流、貿(mào)易、事務所等XX大中型企項目定位1、項目客戶定位2、項目形象定位3、項目功能、產(chǎn)品定位4、項目產(chǎn)品定位項目定位1、項目客戶定位2、項目形象定位3、項目功能、產(chǎn)品定寫字樓案例借鑒寫字樓案例借鑒草創(chuàng)型、成長型企業(yè)對寫字樓關注點區(qū)域發(fā)展前景好物業(yè)形象好，外觀公建化價格實惠；小面積，總價低；24小時辦公；（部分要求有居住功能）配套設施滿足基本需求；（商務中心、餐廳、便利店等）交通便捷投資客關注點價格實惠，總價低區(qū)域發(fā)展前景好寫字樓案例研究總結(jié)草創(chuàng)型、成長型企業(yè)對寫字樓關注點寫字樓案例研究總結(jié)XX開發(fā)區(qū)中心區(qū)核心位置發(fā)展中區(qū)域XX產(chǎn)業(yè)帶動區(qū)域首個寫字樓項目項目形象高檔項目成本中低檔項目所在區(qū)位項目發(fā)展背景項目開發(fā)目標客戶關注因素項目定位因素分析高檔地標積極進取朝氣領先的時代，創(chuàng)新高檔小空間，可自由組合分析因素本項目條件衍生聯(lián)想涵義XX開發(fā)區(qū)項目所在區(qū)位項目定位因素分析高檔分析因素本項目條件關鍵字：項目形象定位建議案名：

——關鍵字：項目形象定位建議案名：項目定位1、項目客戶定位2、項目形象定位3、項目功能、產(chǎn)品定位4、項目產(chǎn)品定位項目定位1、項目客戶定位2、項目形象定位3、項目功能、產(chǎn)品定功能辦公、居住及配套設施；寫字樓及公寓比例的確定原則以市場為基礎，兼顧多種需求，吸引最大范圍的客戶，降低項目風險；從市場現(xiàn)狀看，寫字樓與公寓的功能復合能吸引多層面的客戶（辦公、辦公＋居住、居住、投資）；配套設施比例的確定原則既要滿足住戶的工作與生活需求，又要能持續(xù)經(jīng)營；更重要的是，積聚人氣，提升本項目所在區(qū)域的成熟度；功能定位原則功能功能定位原則根據(jù)市場結(jié)論，本項目物業(yè)應具備辦公、居住功能。從客戶目標出發(fā)，酒店式公寓是否可行？根據(jù)市場結(jié)論，本項目物業(yè)應具備辦公、居住功能。1、本區(qū)域現(xiàn)實條件的支撐？結(jié)論：本區(qū)域的現(xiàn)實條件適合開發(fā)寫字樓，而對公寓的支撐則明顯較弱。資料來源：世聯(lián)模型1、本區(qū)域現(xiàn)實條件的支撐？結(jié)論：本區(qū)域的現(xiàn)實條件適合開發(fā)寫字2、目標客戶需求市場的支撐？資料來源：客戶訪談2、目標客戶需求市場的支撐？資料來源：客戶訪談3、公寓供給市場的重點競爭資料來源：市場調(diào)研3、公寓供給市場的重點競爭資料來源：市場調(diào)研XX

本項目項目產(chǎn)品定位本項目項目產(chǎn)品定位本項目總體功能比例本項目總體功能比例建議配套設施設施：餐飲、娛樂、會議、商務中心、銀行、證券營業(yè)廳、便利店等規(guī)模：1～2層，約5000平米建議配套設施設施：規(guī)模：1、平面布置2、建筑設計3、建筑風格4、其它物業(yè)發(fā)展建議1、平面布置物業(yè)發(fā)展建議1、平面布置N1、平面布置N2、建筑設計之戶型（1/3）+=標準單元戶型面積：50～60平米，可多套靈活組合平面組合：公寓辦公2、建筑設計之戶型（1/3）+=標準單元戶型面積：50～60豎向組合：平面復式2、建筑設計之戶型(2/3)也可利用層高贈送面積，達到平面復式的效果豎向組合：平面復式2、建筑2、建筑設計之戶型(3/3)設獨立衛(wèi)生間，適應商住需求，同時提高辦公空間的品質(zhì)。(滿足辦公、商住的復合功能要求)2、建筑設計之戶型(3/3)設獨立衛(wèi)生間，適應商住需求，同時二、三層之間設夾層，營造空中花園等休憩空間。2、建筑設計之環(huán)境二、三層之間設夾層，營造空中花園等休憩空間。2、建筑設計之環(huán)樓層內(nèi)設共享空間如休憩露臺、小型茶水間，緩解工作壓力2、建筑設計之空間布置樓層內(nèi)設共享空間如休憩露臺、小型茶水間，緩解工作壓力2、建筑入口及大堂現(xiàn)代氣派，體現(xiàn)物業(yè)形象2、建筑設計之大堂入口及大堂現(xiàn)代氣派，體現(xiàn)物業(yè)形象2、建筑設計之大堂引入生態(tài)設計，強調(diào)自然通風、采光、綠化、節(jié)能等2、建筑設計：生態(tài)概念引入生態(tài)設計，強調(diào)自然通風、采光、綠化、節(jié)能等2、建筑設計：建筑造型應給人以強烈的視覺沖擊力，與周邊的政府辦公樓形成明顯區(qū)別；現(xiàn)代、氣派，凸現(xiàn)中心區(qū)商務中心的形象；3、建筑風格建筑造型應給人以強烈的視覺沖擊力，與周邊的政府辦公樓形成明顯提供酒店式服務業(yè)主入口廳堂設酒店式服務臺；家居清潔及家務助理服務；干濕洗熨服務；安排電召的士服務；租車服務；提拿物件，關開車門；定時喚醒服務；代為訂餐、送餐服務；代租、代管服務。項目盈利方式銷售為主（即使是已出租的仍可作為帶租約物業(yè)出售）可租可售其它物業(yè)建議提供酒店式服務其它物業(yè)建議項目定位1、項目客戶定位2、項目形象定位3、項目功能、產(chǎn)品定位4、項目價格定位項目定位1、項目客戶定位2、項目形象定位3、項目功能、產(chǎn)品定項目價格定位同檔寫字樓物業(yè)現(xiàn)有辦公物業(yè)銷售：3000元/平租金：10－20元/平本項目價格定位：SERVICEOFFICE：3000-4000元/平商業(yè)：7000－9000元/平同檔商業(yè)物業(yè)銷售：6600－8800元/平項目價格定位同檔寫字樓物業(yè)銷售：3000元/平本項目價格定位附件市場競爭樓盤附件市場競爭樓盤激勵學生學習的名言格言220、每一個成功者都有一個開始。勇于開始，才能找到成功的路。221、世界會向那些有目標和遠見的人讓路（馮兩努——香港著名推銷商）

222、絆腳石乃是進身之階。223、銷售世界上第一號的產(chǎn)品——不是汽車，而是自己。在你成功地把自己推銷給別人之前，你必須百分之百的把自己推銷給自己。224、即使爬到最高的山上，一次也只能腳踏實地地邁一步。225、積極思考造成積極人生，消極思考造成消極人生。226、人之所以有一張嘴，而有兩只耳朵，原因是聽的要比說的多一倍。227、別想一下造出大海，必須先由小河川開始。228、有事者，事竟成；破釜沉舟，百二秦關終歸楚；苦心人，天不負；臥薪嘗膽，三千越甲可吞吳。

229、以誠感人者，人亦誠而應。

230、積極的人在每一次憂患中都看到一個機會，而消極的人則在每個機會都看到某種憂患。231、出門走好路，出口說好話，出手做好事。232、旁觀者的姓名永遠爬不到比賽的計分板上。

233、怠惰是貧窮的制造廠。234、莫找借口失敗，只找理由成功。（不為失敗找理由，要為成功找方法）235、如果我們想要更多的玫瑰花，就必須種植更多的玫瑰樹。236、偉人之所以偉大，是因為他與別人共處逆境時，別人失去了信心，他卻下決心實現(xiàn)自己的目標。237、世上沒有絕望的處境，只有對處境絕望的人。238、回避現(xiàn)實的人，未來將更不理想。239、當你感到悲哀痛苦時，最好是去學些什么東西。學習會使你永遠立于不敗之地。240、偉人所達到并保持著的高處，并不是一飛就到的，而是他們在同伴們都睡著的時候，一步步艱辛地向上爬241、世界上那些最容易的事情中，拖延時間最不費力。242、堅韌是成功的一大要素，只要在門上敲得夠久、夠大聲，終會把人喚醒的。

243、人之所以能，是相信能。244、沒有口水與汗水，就沒有成功的淚水。245、一個有信念者所開發(fā)出的力量，大于99個只有興趣者。

246、環(huán)境不會改變，解決之道在于改變自己。247、兩粒種子，一片森林。248、每一發(fā)奮努力的背后，必有加倍的賞賜。249、如果你希望成功，以恒心為良友，以經(jīng)驗為參謀，以小心為兄弟，以希望為哨兵。250、大多數(shù)人想要改造這個世界，但卻罕有人想改造自己。激勵學生學習的名言格言89XXXX大廈項目

發(fā)展戰(zhàn)略與定位報告謹呈：深圳市南山開發(fā)實業(yè)發(fā)展有限公司世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司2004年2月XX項目

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發(fā)展戰(zhàn)略與定位報告謹呈：深圳市南山開發(fā)實業(yè)我們解決問題的技術(shù)思路分析思路結(jié)果構(gòu)成實現(xiàn)目標面臨的問題市場研究地塊分析區(qū)域背景客戶目標解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競爭項目界定寫字樓案例基礎資料研究我們解決問題的技術(shù)思路分析思路結(jié)果構(gòu)成實現(xiàn)目標面臨的問題市場當前研究內(nèi)容：開發(fā)商目標及約束條件分析思路結(jié)果構(gòu)成實現(xiàn)目標面臨的問題市場研究地塊分析區(qū)域背景客戶目標解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競爭項目界定寫字樓案例基礎資料研究當前研究內(nèi)容：開發(fā)商目標及約束條件分析思路結(jié)果構(gòu)成實現(xiàn)目標面我們的研究必須以開發(fā)商目標為出發(fā)點，以市場為導向我們的研究必須以開發(fā)商目標為出發(fā)點，以市場為導向同時我們提供的成果也是在一定約束條件下的“解”同時我們提供的成果也是在一定約束條件下的“解”開發(fā)商需要世聯(lián)解決的問題開發(fā)商需要世聯(lián)解決的問題當前研究內(nèi)容：項目界定分析思路結(jié)果構(gòu)成實現(xiàn)目標面臨的問題市場研究客戶目標解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競爭寫字樓案例基礎資料研究地塊分析區(qū)域背景項目界定當前研究內(nèi)容：項目界定分析思路結(jié)果構(gòu)成實現(xiàn)目標面臨的問題市場第一部分：項目界定一、項目分析二、區(qū)域背景第一部分：項目界定一、項目分析一、項目分析項目規(guī)劃限制指標項目所在區(qū)域項目周邊環(huán)境項目交通項目四至項目分析總結(jié)一、項目分析項目規(guī)劃限制指標項目規(guī)劃限制指標項目規(guī)劃限制指標項目所在區(qū)位：項目所在區(qū)位：本項目XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX項目周邊環(huán)境：XX注：本圖僅為示意之用本項目XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX項XX注釋XX注釋：XX注釋XX項目交通XX注釋XX注釋：XX注釋XX項目交通項目四至XXXX小路XXXXXXXXXX本項目北項目四至XXXX小路項目地塊現(xiàn)狀：XX項目地塊現(xiàn)狀：XX項目分析小結(jié)項目分析小結(jié)二、項目區(qū)域背景區(qū)域與城市的關聯(lián)區(qū)域?qū)ν饴?lián)系區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀二、項目區(qū)域背景區(qū)域與城市的關聯(lián)項目與城市的關聯(lián)XX位置與XX的關系未來發(fā)展展望項目與城市的關聯(lián)XX位置區(qū)域?qū)ν饴?lián)系區(qū)域?qū)ν饴?lián)系XX發(fā)展現(xiàn)狀XX發(fā)展現(xiàn)狀通過項目分析，結(jié)合項目區(qū)域背景，我們將項目界定位為：XX通過項目分析，結(jié)合項目區(qū)域背景，我們將項目界定位為：XX項目界定確定本項目的研究范圍1、城市宏觀環(huán)境（宏觀經(jīng)濟與城市規(guī)劃）2、市場分析3、產(chǎn)業(yè)鏈項目界定確定本項目的研究范圍1、城市宏觀環(huán)境（宏觀經(jīng)濟與城市我們帶著對以下問題的思考，逐一展開研究工作我們帶著對以下問題的思考，逐一展開研究工作當前研究內(nèi)容分析思路結(jié)果構(gòu)成實現(xiàn)目標面臨的問題市場研究地塊分析區(qū)域背景客戶目標解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競爭項目界定寫字樓案例基礎資料研究當前研究內(nèi)容分析思路結(jié)果構(gòu)成實現(xiàn)目標面臨的問題市場研究地塊分第二部分：基礎資料研究一、XX房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀二、XX宏觀環(huán)境與規(guī)劃發(fā)展三、XX產(chǎn)業(yè)鏈研究第二部分：基礎資料研究一、XX房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀一、XX房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀辦公市場商住市場一、XX房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀辦公市場市場總體特點：區(qū)域化分布XXXXXX注釋：XXXXX市場總體特點：區(qū)域化分布XXXXXX注釋：XXXXX辦公市場現(xiàn)狀：XX資料來源：市場調(diào)研、企業(yè)訪談客戶（企業(yè)）類型小結(jié)：1、國家行政企、事業(yè)單位、大中型企業(yè)；2、工業(yè)區(qū)企業(yè)；3、中海殼牌、中海殼牌項目承建商及相關建設單位；4、當?shù)赝顿Y、貿(mào)易、物流、貨貸、事務所等中小型公司；5、外地公司辦事處；辦公市場現(xiàn)狀：XX資料來源：市場調(diào)研、企業(yè)訪談客戶（企業(yè)）類辦公市場現(xiàn)狀：資料來源：市場調(diào)研、企業(yè)訪談辦公市場現(xiàn)狀：資料來源：市場調(diào)研、企業(yè)訪談辦公市場現(xiàn)狀：資料來源：市場調(diào)研、企業(yè)訪談小結(jié)：?，F(xiàn)有少量企業(yè)進駐中心區(qū)北部，但這些企業(yè)對本項目難以構(gòu)成支撐。辦公市場現(xiàn)狀：資料來源：市場調(diào)研、企業(yè)訪談小結(jié)：。現(xiàn)有少量企XX辦公企業(yè)瀏覽（1/2）XX辦公企業(yè)瀏覽（1/2）XX辦公企業(yè)瀏覽（2/2）XX企業(yè)辦公地點2：假日酒店、安惠大廈寫字樓XX辦公企業(yè)瀏覽（2/2）XX企業(yè)辦公地點2：假日酒店、安惠XX辦公市場總結(jié)XX辦公市場總結(jié)二、XX宏觀環(huán)境XX宏觀經(jīng)濟狀況XX規(guī)劃發(fā)展二、XX宏觀環(huán)境XX宏觀經(jīng)濟狀況XX宏觀經(jīng)濟狀況研究結(jié)論XX宏觀經(jīng)濟狀況研究結(jié)論XX宏觀經(jīng)濟：GDP指標XX宏觀經(jīng)濟：GDP指標XX宏觀經(jīng)濟：人均GDPXX宏觀經(jīng)濟：人均GDPXX整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)發(fā)展XX整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)發(fā)展XX宏觀經(jīng)濟對其房地產(chǎn)市場的帶動宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～25002500～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型按照一般規(guī)律，XX房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)進入快速發(fā)展階段。但目前的XX房地產(chǎn)市場更接近于啟動階段。原因分析：第三產(chǎn)業(yè)比例過低，素質(zhì)較差2003年XX宏觀經(jīng)濟增長速度80％人均GDP3259美元XX宏觀經(jīng)濟對其房地產(chǎn)市場的帶動宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況XX規(guī)劃發(fā)展研究總結(jié)XX規(guī)劃發(fā)展研究總結(jié)三、XX產(chǎn)業(yè)鏈研究XX產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期企業(yè)辦公、居住的發(fā)展對本項目的借鑒意義三、XX產(chǎn)業(yè)鏈研究XX產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期案例研究案例研究案例研究對本項目的借鑒案例研究對本項目的借鑒？思考：從XX招商項目看，各項目建設階段是否產(chǎn)生大量商務辦公、居住需求？？思考：本項目能夠抓住的辦公需求分析（1/2）本項目能夠抓住的辦公需求分析（1/2）本項目能夠抓住的辦公需求析(2/2)本項目能夠抓住的辦公需求析(2/2)本項目能夠抓住的商住需求分析（1/2）本項目能夠抓住的商住需求分析（1/2）本項目能夠抓住的商住需求分析（1/2）本項目能夠抓住的商住需求分析（1/2）當前研究內(nèi)容分析思路結(jié)果構(gòu)成實現(xiàn)目標面臨的問題市場研究地塊分析區(qū)域背景客戶目標解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競爭項目界定寫字樓案例基礎資料研究當前研究內(nèi)容分析思路結(jié)果構(gòu)成實現(xiàn)目標面臨的問題市場研究地塊分解決方案項目SWOT分析功能比例客戶定位形象定位功能、產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競爭寫字樓案例項目定位項目發(fā)展戰(zhàn)略價格定位經(jīng)濟測算解決方案項目SWOT分析功能比例客戶定位形象定位功能、產(chǎn)品定減小劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用機會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會優(yōu)勢（S）：劣勢（W）：機會（O）：威脅（T）：項目SWOT分析及相應戰(zhàn)略減小劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用機會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)根據(jù)SWOT分析，得出本項目發(fā)展戰(zhàn)略1、適應多種客戶需求，降低市場風險2、可組合小空間，降低置業(yè)門檻3、形象公建化，低成本運作根據(jù)SWOT分析，得出本項目發(fā)展戰(zhàn)略1、適應多種客戶需求，降項目定位1、項目客戶定位2、項目形象定位3、項目功能、產(chǎn)品定位4、項目價格定位項目定位1、項目客戶定位2、項目形象定位3、項目功能、產(chǎn)品定項目定位1、項目客戶定位2、項目形象定位3、項目功能、產(chǎn)品定位4、項目產(chǎn)品定位項目定位1、項目客戶定位2、項目形象定位3、項目功能、產(chǎn)品定客戶定位參考規(guī)律任何企業(yè)，都是從創(chuàng)業(yè)初期開始，逐步擴大規(guī)模，逐漸經(jīng)歷一個草創(chuàng)時期、成長時期、快速成長時期、成熟時期的成長歷程。而企業(yè)辦公環(huán)境的轉(zhuǎn)換，也幾乎貫穿于這個過程。因此說，處于不同創(chuàng)業(yè)階段的企業(yè)，辦公場所的選擇也由此而不同。世聯(lián)客戶分析模型客戶定位參考規(guī)律世聯(lián)客戶分析模型客戶定義企業(yè)成長歷程草創(chuàng)型成長型快速成長型成熟型規(guī)模小形象要求不高中低可臨街商鋪民宅規(guī)模小在乎形象中低可/分開民宅辦公樓有一定規(guī)模，在乎形象中高分開商業(yè)寫字樓規(guī)模較大在乎形象高分開商業(yè)寫字樓規(guī)模形象需求檔次需求商住一起目前辦公地點特點客戶定義企業(yè)成長歷程草創(chuàng)型成長型快速成長型成熟型規(guī)模小規(guī)模小客戶群分析客戶群置業(yè)傾向區(qū)位配套價格面積使用成本提升形象片區(qū)前景投資價值草創(chuàng)型★★★★★★★★小★★★★★★★★成長型★★★★★★★★★中★★★★★★★★★★快速成長型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★成熟型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★★★客戶群分析客戶群置業(yè)傾向區(qū)位配套價格面積使用成本提升形象片區(qū)其他客戶分析客戶群客戶描述置業(yè)傾向區(qū)位配套價格面積使用成本提升形象片區(qū)前景投資價值投資客有一定資金關注XX發(fā)展前景★★★★★★★★★★★★★★其他客戶分析客戶群置業(yè)傾向區(qū)位配套價格面積使用成本片區(qū)前景投目標客戶(1/2)客戶群置業(yè)傾向區(qū)位配套價格面積使用成本提升形象片區(qū)前景投資價值草創(chuàng)型★★★★★★★★小★★★★★★★★成長型★★★★★★★★★中★★★★★★★★★★快速成長型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★成熟型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★★★投資客★★★★★★★★★★★★★★★★★★目標客戶(1/2)客戶群置業(yè)傾向區(qū)位配套價格面積使用成本提升其他XX產(chǎn)業(yè)帶動的第三產(chǎn)業(yè)如物流、貿(mào)易、事務所等外地企業(yè)辦事處XX大中型企業(yè)偶得客戶游離客戶重要客戶核心客戶草創(chuàng)型企業(yè)成長型企業(yè)投資客項目客戶定位其他XX產(chǎn)業(yè)帶動的第三產(chǎn)業(yè)如物流、貿(mào)易、事務所等XX大中型企項目定位1、項目客戶定位2、項目形象定位3、項目功能、產(chǎn)品定位4、項目產(chǎn)品定位項目定位1、項目客戶定位2、項目形象定位3、項目功能、產(chǎn)品定寫字樓案例借鑒寫字樓案例借鑒草創(chuàng)型、成長型企業(yè)對寫字樓關注點區(qū)域發(fā)展前景好物業(yè)形象好，外觀公建化價格實惠；小面積，總價低；24小時辦公；（部分要求有居住功能）配套設施滿足基本需求；（商務中心、餐廳、便利店等）交通便捷投資客關注點價格實惠，總價低區(qū)域發(fā)展前景好寫字樓案例研究總結(jié)草創(chuàng)型、成長型企業(yè)對寫字樓關注點寫字樓案例研究總結(jié)XX開發(fā)區(qū)中心區(qū)核心位置發(fā)展中區(qū)域XX產(chǎn)業(yè)帶動區(qū)域首個寫字樓項目項目形象高檔項目成本中低檔項目所在區(qū)位項目發(fā)展背景項目開發(fā)目標客戶關注因素項目定位因素分析高檔地標積極進取朝氣領先的時代，創(chuàng)新高檔小空間，可自由組合分析因素本項目條件衍生聯(lián)想涵義XX開發(fā)區(qū)項目所在區(qū)位項目定位因素分析高檔分析因素本項目條件關鍵字：項目形象定位建議案名：

——關鍵字：項目形象定位建議案名：項目定位1、項目客戶定位2、項目形象定位3、項目功能、產(chǎn)品定位4、項目產(chǎn)品定位項目定位1、項目客戶定位2、項目形象定位3、項目功能、產(chǎn)品定功能辦公、居住及配套設施；寫字樓及公寓比例的確定原則以市場為基礎，兼顧多種需求，吸引最大范圍的客戶，降低項目風險；從市場現(xiàn)狀看，寫字樓與公寓的功能復合能吸引多層面的客戶（辦公、辦公＋居住、居住、投資）；配套設施比例的確定原則既要滿足住戶的工作與生活需求，又要能持續(xù)經(jīng)營；更重要的是，積聚人氣，提升本項目所在區(qū)域的成熟度；功能定位原則功能功能定位原則根據(jù)市場結(jié)論，本項目物業(yè)應具備辦公、居住功能。從客戶目標出發(fā)，酒店式公寓是否可行？根據(jù)市場結(jié)論，本項目物業(yè)應具備辦公、居住功能。1、本區(qū)域現(xiàn)實條件的支撐？結(jié)論：本區(qū)域的現(xiàn)實條件適合開發(fā)寫字樓，而對公寓的支撐則明顯較弱。資料來源：世聯(lián)模型1、本區(qū)域現(xiàn)實條件的支撐？結(jié)論：本區(qū)域的現(xiàn)實條件適合開發(fā)寫字2、目標客戶需求市場的支撐？資料來源：客戶訪談2、目標客戶需求市場的支撐？資料來源：客戶訪談3、公寓供給市場的重點競爭資料來源：市場調(diào)研3、公寓供給市場的重點競爭資料來源：市場調(diào)研XX

本項目項目產(chǎn)品定位本項目項目產(chǎn)品定位本項目總體功能比例本項目總體功能比例建議配套設施設施：餐飲、娛樂、會議、商務中心、銀行、證券營業(yè)廳、便利店等規(guī)模：1～2層，約5000平米建議配套設施設施：規(guī)模：1、平面布置2、建筑設計3、建筑風格4、其它物業(yè)發(fā)展建議1、平面布置物業(yè)發(fā)展建議1、平面布置N1、平面布置N2、建筑設計之戶型（1/3）+=標準單元戶型面積：50～60平米，可多套靈活組合平面組合：公寓辦公2、建筑設計之戶型（1/3）+=標準單元戶型面積：50～60豎向組合：平面復式2、建筑設計之戶型(2/3)也可利用層高贈送面積，達到平面復式的效果豎向組合：平面復式2、建筑2、建筑設計之戶型(3/3)設獨立衛(wèi)生間，適應商住需求，同時提高辦公空間的品質(zhì)。(滿足辦公、商住的復合功能要求)2、建筑設計之戶型(3/3)設獨立衛(wèi)生間，適應商住需求，同時二、三層之間設夾層，營造空中花園等休憩空間。2、建筑設計之環(huán)境二、三層之間設夾層，營造空中花園等休憩空間。2、建筑設計之環(huán)樓層內(nèi)設共享空間如休憩露臺、小型茶水間，緩解工作壓力2、建筑設計之空間布置樓層內(nèi)設共享空間如休憩露臺、小型茶水間，緩解工作壓力2、建筑入口及大堂現(xiàn)代氣派，體現(xiàn)物業(yè)形象2、建筑設