某大廈可行性分析報(bào)告

國內(nèi)大城市的寫字樓形式反映目前，國內(nèi)各大城市的寫字樓，雖都存在商住類型的物業(yè)，但隨著市場(chǎng)的發(fā)展，與國外市場(chǎng)的頻密交流，再加上商住物業(yè)的過渡性質(zhì)，決定了其退出市場(chǎng)主流的必然。在目前各大城市的寫字樓市場(chǎng)中,最受客戶追捧的，仍然是屬于甲級(jí)在目前各大城市的寫字樓市場(chǎng)中,最受客戶追捧的，仍然是屬于甲級(jí)寫字樓的純辦公物業(yè)北京國貿(mào)中心上海金茂大廈廣州中信大廈深圳地王大廈

寫字樓的純辦公物業(yè)北京國貿(mào)中心上海金茂大廈廣州中信大廈深圳地王大廈而在深圳最近新建的寫字樓中，全部都是純寫字樓物業(yè)，也從另一角度反映了，市場(chǎng)的發(fā)展決定了商住物業(yè)最終退出市場(chǎng)的必然。而且這個(gè)趨勢(shì)，只用了不長(zhǎng)的時(shí)間，就完成了深圳國際商會(huì)中心深圳新世界中心

深圳國際商會(huì)中心深圳新世界中心深圳在建甲級(jí)寫字樓-華潤中心平面結(jié)構(gòu)深圳在建甲級(jí)寫字樓-華潤中心平面結(jié)構(gòu)基本上，純粹的寫字樓，講求空間開闊、明亮、空間自由分隔。這些是平面結(jié)構(gòu)形式上的表現(xiàn)。而在北京、上海、深圳等地的在建寫字樓,幾乎所有都采用這種形式，以迎合寫字樓的發(fā)展趨勢(shì)及客戶的需求。深圳地王大廈辦公空間深圳地王大廈辦公空間辦公商務(wù)形式演變的必然性在完全公有制經(jīng)濟(jì)年代，企業(yè)的辦公物業(yè)，僅僅是工作場(chǎng)所，沒有太多的講究。這種狀況維持了相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期。在經(jīng)濟(jì)開放年代的初期，一批民營企業(yè)茁壯成長(zhǎng)，也是他們最先拓寬視野，與國內(nèi)外企業(yè)不斷加流，不斷學(xué)習(xí)。企業(yè)的辦公物業(yè)，開始由完全的工作場(chǎng)所逐漸轉(zhuǎn)向帶有社交性質(zhì)的辦公空間。 但受限于企業(yè)的發(fā)展規(guī)模，經(jīng)濟(jì)實(shí)力，以及國內(nèi)的市場(chǎng)情況，更多的企業(yè)處于創(chuàng)業(yè)階段，亦商亦住的辦公物業(yè)成為了符合市場(chǎng)發(fā)展的階段性產(chǎn)物。而在經(jīng)濟(jì)開放的年代，尤其是中國加入WTOB,經(jīng)濟(jì)不斷騰飛，企業(yè)不斷發(fā)展與壯大，面對(duì)激烈的國內(nèi)外市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，企業(yè)已識(shí)意到企業(yè)形象對(duì)他們贏得市場(chǎng)先機(jī)的重要性。企業(yè)對(duì)辦公物業(yè)的選擇，除具備完全辦公功能，實(shí)現(xiàn)日常商務(wù)社交外，更關(guān)注辦公物業(yè)對(duì)企業(yè)形象的影響，也即轉(zhuǎn)向精神層面的追求了。因?yàn)檫@是市場(chǎng)發(fā)展的必然結(jié)果。以上寫字樓物業(yè)類型的發(fā)展痕跡，與市場(chǎng)的開放程度、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平密切相關(guān)，因此，商住型的辦公物業(yè)，注定是一種過渡性的產(chǎn)物。既然是一種過渡產(chǎn)物，必然存在許多先天缺陷：功能：商住型寫字樓雙面兼顧的思路制約了建筑的純粹性， 建筑功能力求面面俱到，但僅僅停留于蜻蜓點(diǎn)水。商住型寫字樓在空間組合、信息傳遞、公共設(shè)施上已不能適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)的使用要求，更無法應(yīng)對(duì)業(yè)務(wù)擴(kuò)張所帶來的增長(zhǎng)性變化。氣質(zhì)：商住主義的搖擺不定，使得建筑空間散發(fā)的氣質(zhì)風(fēng)格游離于現(xiàn)代商務(wù)要求之外。商住型寫字樓在辦公層高、入口大堂、走廊凈寬、電梯的數(shù)量及速度等多方面存在無法克服的缺陷， 使得企業(yè)氣質(zhì)受到嚴(yán)重干擾，對(duì)于企業(yè)品牌形象的塑造不利。管理：現(xiàn)代管理理論認(rèn)為，辦公環(huán)境是公司制度的外在化表現(xiàn)，對(duì)于員工有潛移默化的影響。而商住樓辦公隨意性較強(qiáng)，穩(wěn)定性較差，不能給予公司的日常管理以硬件上的支持，不能有效的約束、規(guī)范員工，也無法有效的激發(fā)員工的工作動(dòng)力，提高工作效率。物管：運(yùn)用住宅標(biāo)準(zhǔn)行使商務(wù)辦公的職能，使得商住型寫字樓在安防、監(jiān)控、配套設(shè)施等方面與真正的商務(wù)要求之間存在巨大的落差，客觀上阻礙了企業(yè)辦公效率的提高。價(jià)值：目前，商住型寫字樓價(jià)格以其較低的價(jià)格及相應(yīng)較長(zhǎng)的產(chǎn)權(quán)年限的特點(diǎn)，受到中小企業(yè)的歡迎，其預(yù)期價(jià)值似乎比專業(yè)寫字樓更大。但由于商住樓本質(zhì)上終歸只是過渡類產(chǎn)品和階段性產(chǎn)物，所謂的“預(yù)期價(jià)值”將隨著市場(chǎng)的發(fā)展而呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，“預(yù)期價(jià)值”即將成為“短期價(jià)值”。以前瞻性的眼光看，商住型寫字樓的保值與增值性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及專業(yè)寫字樓。

以上特點(diǎn)分析顯示，寫字樓物業(yè)的適當(dāng)選擇，將在全方位配合企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的持續(xù)發(fā)展要求。如何盡快完成辦公場(chǎng)所的換代升級(jí)，突破企業(yè)發(fā)展壯大的瓶頸因素，已經(jīng)成為每個(gè)企業(yè)無法回避的緊要課題。寬敞明亮的現(xiàn)代辦公空間，體現(xiàn)活力、專業(yè)與效率。XX大廈領(lǐng)先市場(chǎng)的持續(xù)性優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目地處鄭州市行政區(qū)，地理位置優(yōu)越，具有先天的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是城市規(guī)劃“北移東擴(kuò)”的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，前景良好。?本項(xiàng)目位于花園路北段，距北環(huán)立交橋僅數(shù)百米，臨近農(nóng)業(yè)路、文化路、經(jīng)三路等主要干道，并處于區(qū)域規(guī)劃的交通網(wǎng)絡(luò)的主干道線路上，公交系統(tǒng)完善便利；項(xiàng)目所處的花園路對(duì)外交通同樣方便快捷，并占據(jù)鄭州市“北大門”的有利地勢(shì)，為沿線物業(yè)帶來最有力、最持久的利好消息；?本項(xiàng)目是目前推向市場(chǎng)的最高檔寫字樓，不但填補(bǔ)了該檔次寫字樓的市場(chǎng)空白點(diǎn)，成為未來新的標(biāo)志性建筑；而且將辦公模式的新概念引入市場(chǎng)，勢(shì)必引領(lǐng)一定時(shí)期內(nèi)寫字樓開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)和走向;?本項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)美；北向立交橋周圍為規(guī)劃的生態(tài)綠化廣場(chǎng)，視野開闊，具有天然的景觀優(yōu)勢(shì)；?本項(xiàng)目各朝向景觀良好，視野開闊；所處位置緊臨花園路和北環(huán)立交，利于項(xiàng)目的宣傳及推廣；?開發(fā)商對(duì)于本項(xiàng)目的高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，將是項(xiàng)目成功的有力保證。本項(xiàng)目的細(xì)部?jī)?yōu)勢(shì)?層高層高是衡量物業(yè)檔次的重要標(biāo)準(zhǔn)之一，而且是辦公環(huán)境舒適程度的體現(xiàn)。所以，層高是客戶挑選物業(yè)的重要考慮因素之一。國際甲級(jí)寫字樓的層高（吊頂后）主要集中在2.7m?2.8m之間。本項(xiàng)目層高在建筑工程上采用大板結(jié)構(gòu)，提高了樓層凈高（達(dá)到2.86米），又可降低使用能耗。走廊寬走廊寬的舒適度在銷售過程中能給予客戶樓宇內(nèi)部環(huán)境的良好感覺，本項(xiàng)目的走廊寬度為1.8米，有利于樓盤檔次的建設(shè)，也是未來客戶心目中甲級(jí)寫字樓的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)之一。?外立面設(shè)計(jì)目前甲級(jí)寫字樓多數(shù)采用玻璃幕墻、鋁板、石材相結(jié)合的形式，本項(xiàng)目外墻裝飾材料方面，突破傳統(tǒng)采用了金屬漆，并配合熱反射鍍膜落地玻璃，迎合了生態(tài)發(fā)展的世界潮流。?使用率樓層使用率也是寫字樓客戶比較關(guān)注的方面（70%勺使用率是客戶的心理線）。甲級(jí)寫字樓使用率的標(biāo)準(zhǔn)為七成或以上，建筑結(jié)構(gòu)方面應(yīng)注意在合理范圍內(nèi)盡量減少梁、柱截面積；建筑平面要力求方正；公用工程部分科學(xué)設(shè)計(jì)，減少對(duì)有效空間的占用，提高單元內(nèi)的使用率，充分體現(xiàn)了建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的科學(xué)性，為客戶帶來物業(yè)的超值享受。?項(xiàng)目的生態(tài)表現(xiàn)項(xiàng)目空調(diào)系統(tǒng)采用的“空調(diào)盤管+新風(fēng)系統(tǒng)”，可常年提供過濾調(diào)節(jié)后的清潔、舒適的新鮮空氣，為大廈內(nèi)部創(chuàng)造了良好的健康辦公環(huán)境。對(duì)于改善商業(yè)辦公樓宇內(nèi)部空氣質(zhì)量、有效調(diào)節(jié)人們的精神狀態(tài)，有積極的作用；大廈前庭為5000平方米的大型生態(tài)廣場(chǎng)，為用戶提供了舒適的共享空間，增添了項(xiàng)目的人文與綠色氣息。?停車位共210個(gè)停車位，數(shù)量充足，符合現(xiàn)代商務(wù)辦公需求。傲視鄭州頂級(jí)寫字樓；?電梯數(shù)5部德國原裝德森高速電梯，符合高效的商務(wù)辦公要求。高檔寫字樓具有較大的升值空間?從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展趨勢(shì)看，隨著鄭州市未來經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，新建寫字樓建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高，良好的質(zhì)價(jià)比將成為吸引客戶的重要因素之一,高檔寫字樓因此擁有較大發(fā)展空間；?高檔甲級(jí)寫字樓順應(yīng)時(shí)代發(fā)展趨勢(shì)，能夠滿足新經(jīng)濟(jì)時(shí)代人們對(duì)于物業(yè)形象和內(nèi)部功能的要求；?在政府大力扶持下，北移東擴(kuò)所形成的區(qū)域?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的投資熱點(diǎn)，未來該規(guī)劃區(qū)域所擁有的城市環(huán)境決定著區(qū)內(nèi)寫字樓項(xiàng)目必須具有前瞻性眼光以免很快被淘汰。本項(xiàng)目堅(jiān)持高檔寫字樓的定位基礎(chǔ)，塑造鄭州市“純”甲級(jí)寫字樓物業(yè)的整體形象，成為城市標(biāo)志性精品樓宇的新典范。寫字樓的基本配備能夠體現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)質(zhì)素，并在格調(diào)上擁有與眾不同的時(shí)尚感和文化特色，持續(xù)具有市場(chǎng)號(hào)召力和影響力。XX大廈符合國際甲級(jí)寫字樓通用標(biāo)準(zhǔn)本行結(jié)合國際經(jīng)驗(yàn)，歸納了十二點(diǎn)甲級(jí)寫字樓的通用標(biāo)準(zhǔn)，如下：國際甲級(jí)寫字樓通用標(biāo)準(zhǔn)純寫字樓5A標(biāo)準(zhǔn)智能化大廈層高10米以上的寬敞寫字樓大堂天花板吊頂后凈層高2.6米以上走廊凈寬1.8米以上，電梯間凈寬度3米以上平均每200平方米建筑面積配一個(gè)車位電梯數(shù)量平均每臺(tái)最多服務(wù)5層電梯速度每秒4米以上采用中央空調(diào)所在位置能5分鐘車程內(nèi)可到達(dá)繁華商業(yè)區(qū)自由空間組合，可靈活分隔專業(yè)品牌物業(yè)管理XX大廈的所有相關(guān)指標(biāo)，均達(dá)到較高水平?？梢灶A(yù)測(cè)，XX大廈的高物業(yè)質(zhì)素，是支撐其長(zhǎng)期保值、增值的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2.5 XX大廈的價(jià)格分析XX大廈價(jià)格的市場(chǎng)水平本行在制定此價(jià)格策略時(shí)，進(jìn)行了全方位的市場(chǎng)調(diào)查，以確保本大廈的價(jià)格策略的可行性。以下是本行經(jīng)過市場(chǎng)抽樣調(diào)查后的各代表性大廈的成交價(jià)格：E口 成交均價(jià)項(xiàng)目（元/平方米）A新聞大廈3700AXX數(shù)碼大廈4850A財(cái)富廣場(chǎng)3500B融元廣場(chǎng)3500B廣匯國貿(mào)大廈4450BXX國際大廈3800C豫港大廈3200DXX大廈5040D河南報(bào)業(yè)大廈3960注:大廈成交參考個(gè)案價(jià)格較高且不完整， 但數(shù)量相應(yīng)較多，故僅此所知成交個(gè)案平均價(jià)A作為整棟大廈的成交均價(jià)。B未能取得反映正常市場(chǎng)水平的成交參考個(gè)案，僅以非正式渠道獲得之價(jià)格作為均價(jià)。C僅獲知一單成交個(gè)案信息，故以其個(gè)案成交價(jià)作為整體成交價(jià)。大廈僅用于出租，故并無權(quán)威性售價(jià)。但因項(xiàng)目類型及質(zhì)素與本項(xiàng)目具有較高的可比D性，故根據(jù)項(xiàng)目的平均租金，以市場(chǎng)較為認(rèn)可的回報(bào)率，利用靜態(tài)投資回報(bào)的方式折算而得的售價(jià)。從以上調(diào)查結(jié)果顯示，以上各樓盤的銷售均價(jià)約為4,000元/平方米。近年銷售較佳項(xiàng)目財(cái)富廣場(chǎng)、XX國際大廈、融元廣場(chǎng)位于經(jīng)三路，所謂的“金融大道”，位置上佳，屬于商住型物業(yè)；由于物業(yè)質(zhì)素、交通等原因，無法支撐高位價(jià)格，銷售均價(jià)徘徊在3,500~3,800元/平方米的幅度范圍內(nèi)；而XX數(shù)碼大廈，同樣位于經(jīng)三路，但物業(yè)質(zhì)素較財(cái)富廣場(chǎng)等上述三個(gè)物業(yè)在物類形式上有大的進(jìn)步，更加接近現(xiàn)代型寫字樓類型，屬于非商住物業(yè)。因此，幾乎同樣的位置，但其成交價(jià)格卻高達(dá)4,850元/平方米；從以上統(tǒng)計(jì)顯示，很明顯，屬于商住型物業(yè)的財(cái)富廣場(chǎng)、XX國際大廈、融元廣場(chǎng)、新聞大廈等寫字樓，最終銷售均價(jià)不超過4,000元/平方米；但屬于非商住型物業(yè)的報(bào)業(yè)大廈、XX數(shù)碼大廈、廣匯國貿(mào)大廈等售價(jià)均在4,000元/平方米以上，說有市場(chǎng)的需求已逐漸轉(zhuǎn)向非商住類物業(yè)；甲級(jí)寫字樓物業(yè)前景看好；而本項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)的均價(jià)約為4,488元/平方米。本項(xiàng)目物業(yè)定位為鄭州首席純甲級(jí)寫字樓； 而且，按前章節(jié)的客觀分析，本項(xiàng)目具備多項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，在外部交通、周邊環(huán)境、內(nèi)部物業(yè)質(zhì)素等多方面以壓倒性的優(yōu)勢(shì)傲視鄭州寫字樓市場(chǎng)。以現(xiàn)時(shí)的價(jià)格水平，較市場(chǎng)平均價(jià)格水平略低，此價(jià)格仍未真正反映物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。XX大廈的推廣價(jià)格策略簡(jiǎn)析本行根據(jù)豐富的市場(chǎng)操作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于本項(xiàng)目的推廣，本行制定了“低開高走”的推廣價(jià)格策略。本行采取這種策略的原因在于：以優(yōu)惠的價(jià)格吸引客戶關(guān)注物業(yè)；預(yù)留一定的價(jià)格空間，在合適的時(shí)間，提升價(jià)格，從而建立良好的項(xiàng)目形象。實(shí)施這種策略，是基于本行對(duì)此項(xiàng)目的進(jìn)行全方位的考察后， 本行對(duì)此物業(yè)有充分的信心，因此，有把握做到價(jià)格的拉升。實(shí)現(xiàn)發(fā)展商最大化之利潤以及迅速建立企業(yè)品牌。XX大廈于5月26日正式開盤，目前處于前期的最優(yōu)惠價(jià)格階段。面對(duì)火爆的銷售行情，本行即將對(duì)價(jià)格進(jìn)行上調(diào)。XX大廈的投資回報(bào)考慮到房地產(chǎn)的地域差異性，本行的抽樣市場(chǎng)調(diào)查中，隨機(jī)挑選了一些與本項(xiàng)目距離相近的樓盤，對(duì)其投資回報(bào)作簡(jiǎn)單的分析:樓盤售價(jià)元/平方米租金元/天，平方米投資回報(bào)率XX國貿(mào)廣場(chǎng)38001.110.42%XX數(shù)碼大廈48501.39.65%XX數(shù)碼C座380019.47%數(shù)據(jù)采樣：2004年2月 按靜態(tài)投資回報(bào)方式計(jì)算以上數(shù)據(jù)顯示，目前，鄭州寫字樓物業(yè)的投資回報(bào)率約在9.5%~10.5%之間。是合理水平。當(dāng)然不可忽視，鄭州頂級(jí)寫字樓如裕達(dá)國貿(mào)、潤華商務(wù) XX大廈、報(bào)業(yè)大廈等，具租金高達(dá)2元/天?平方米以上的水平！按本物業(yè)目前的市場(chǎng)反映，綜合物業(yè)質(zhì)素、交通等方面的考慮，保守估計(jì)以后的租金可達(dá)1.8元/天?平方米以上。按現(xiàn)時(shí)的銷售均價(jià)4488元/平方米計(jì)算，按靜態(tài)投資回報(bào)方式計(jì)算，其投資回報(bào)率約為：1.8*30*12/4488=14.44%如即使本項(xiàng)目日后的銷售均價(jià)拉升至5000元/平方米時(shí)，按靜態(tài)投資回報(bào)方式計(jì)算，其投資回報(bào)率約為：1.8*30*12/5000=12.96%其投資回報(bào)也可達(dá)11.52%。非?？捎^。這也應(yīng)驗(yàn)了物業(yè)市場(chǎng)上越是頂級(jí)物業(yè)其投資回報(bào)率越高的規(guī)律。2.6 從銷售情況預(yù)計(jì)升值空間從目前的銷售情況看：本項(xiàng)目從4月2日正式進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購至今只有短短兩個(gè)月的推廣，就達(dá)到了占可銷售面積的15%勺銷售率（以簽合同為準(zhǔn)）；平均每天保持有8批到訪客戶，約20個(gè)咨詢電話。市場(chǎng)反應(yīng)甚為熱烈。目前尚有眾多客戶在洽談的過程中。因此，本項(xiàng)目的升值前景看好。以本行的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)預(yù)計(jì)，XX大廈的升值空間保守估計(jì)有8%~10%J幅度。最終推廣均價(jià)將超越5000元/平方米。3結(jié)論XX大廈具備了優(yōu)秀的物業(yè)質(zhì)素，達(dá)到了國際甲級(jí)寫字樓的通用標(biāo)準(zhǔn)c以下幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，確保了其保值、增值的市場(chǎng)基礎(chǔ)：達(dá)到國際甲級(jí)寫字樓通用標(biāo)準(zhǔn)；高起點(diǎn)的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃；高標(biāo)準(zhǔn)的建筑用材；高規(guī)格的物業(yè)定位；真正的純甲級(jí)寫字樓，超前的設(shè)計(jì)理念，領(lǐng)先市場(chǎng)；建筑設(shè)