XX郡園階段執(zhí)行課件

風火廣告·琥珀郡園項目組萬科琥珀郡園階段執(zhí)行風火廣告·琥珀郡園項目組萬科琥珀郡園階段執(zhí)行1PARTONE板塊傳播定位推導PARTONE2（一）羅店板塊訴求借鑒（一）3中國的新城發(fā)展三階段第一階段第二階段第三階段強業(yè)不強城代表：寶山工業(yè)區(qū)強城不強業(yè)代表：松江新城強城強業(yè)代表：未來的美蘭湖板塊特征：各種工業(yè)區(qū)成為城市的主體。代表：以前的寶山工業(yè)區(qū)弊端：那時的新城只是純居住集中區(qū)，起的作用是疏散城市中心密集的居住人口，由于在公共配套、交通、人口就業(yè)、教育等城市要素上的不足，人均享有城市公共資源太少，成為沒有實現(xiàn)城市升級和城市功能延伸的“社區(qū)孤島”特征：經(jīng)過土地運營和片區(qū)改造，城市成為高樓林立，商業(yè)街和ShopingMall的天下，城市同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重。弊端：因缺乏產(chǎn)業(yè)支撐和房地產(chǎn)開發(fā)過度，容易變成空置率遞增的難以持續(xù)的“人造空城”。特征：城市和產(chǎn)業(yè)有獨特的符合城市分工的功能定位。優(yōu)勢：可持續(xù)發(fā)展的新城模式中國的新城發(fā)展三階段第一階段第二階段第三階段強業(yè)不強城強城不4可持續(xù)發(fā)展的新城模式城市是一個肌體，市場、消費者、政府和城市本身相互緊密關(guān)聯(lián)，其中最核心的是“城市規(guī)劃”和“產(chǎn)業(yè)規(guī)劃”的關(guān)聯(lián)，這是城市生長的基礎(chǔ)，也是未來中國新城發(fā)展必須要解決的問題。因為“城市規(guī)劃”和“產(chǎn)業(yè)調(diào)整”恰恰都處在經(jīng)濟高速發(fā)展和城市化的劇烈變動期，很容易陷入顧此失彼的困境中。對新城應(yīng)該有更新的視角，就是符合城市分工的都市融合下大都市的功能定位，就是土地價值挖掘的市場轉(zhuǎn)化功能，就是公共配套平等分配的、資源集約的、可持續(xù)的和諧新城。______引自瑞典SEWCO譚英女士在2006全球重要建筑事務(wù)所中國高端論壇的演講可持續(xù)發(fā)展的新城模式城市是一個肌體，市場、消費者、政府和城市5六種的新城模式根據(jù)新城形成的核心驅(qū)動力和新城城市功能的不同，可以把新城分為六種類型邊緣新城指伴隨城市郊區(qū)化發(fā)展的加速，中心城功能逐步外遷而在大都市邊緣逐步形成的功能比較完善，且相對獨立于大都市的新城鎮(zhèn)。代表：Radburn（美國，紐約）Columbia（英國，馬里蘭州）田園新城主要指英國以霍華德“田園城市”思想為開端的，以國家立法為基準，政府主導下的由新城開發(fā)公司進行規(guī)劃建設(shè)的新城。代表：Stevenage（英國，倫敦）MiltonKeynes（英國，倫敦）機場新城是指以機場為中心、以航空運輸業(yè)為核心，依托機場的區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢和口岸優(yōu)勢，在機場內(nèi)部及周邊地區(qū)發(fā)展而成的具有城鎮(zhèn)性質(zhì)的新型功能區(qū)，具有服務(wù)機場、利用機場的特征。副中心新城是通過分擔核心區(qū)部分功能來實現(xiàn)城市多中心結(jié)構(gòu)的目標。副中心通常與城市中心保持快捷便利的交通聯(lián)系，從空間分布來看，一般與城市中心區(qū)保持合理的距離。產(chǎn)業(yè)新城是指以一種或多種產(chǎn)業(yè)為主導工業(yè)園或產(chǎn)業(yè)園的形式上建立起來的相對獨立的新市鎮(zhèn)，一般和大都市的距離較遠。代表：PortSunlight（英國，利物浦）GrandeCache（加拿大，Albert）筑波科學城（日本，筑波）TOD新城是指以捷運系統(tǒng)導向發(fā)展理念為指導的新城建設(shè)，其主要通過捷運系統(tǒng)與城市中心區(qū)快速連接來縮短交通時間，吸引中心城市的部分功能轉(zhuǎn)移，達到分散城市中心區(qū)居住功能的目的。代表：千里新城（日本，大阪）多摩新鎮(zhèn)（日本，東京都）沙田新市鎮(zhèn)（中國，香港）六種的新城模式根據(jù)新城形成的核心驅(qū)動力和新城城市功能的不同，6典型案例分析——Stevenage新城概況斯蒂文乃奇（Stevenage）新城是英國1946年《新城法》正式出臺之后第一個建設(shè)的新城，是田園新城的典型代表。它位于倫敦以北48.2公里，靠近M25軌道和高速公路，并在3個主要機場的近距離范圍內(nèi)。新城的產(chǎn)業(yè)主要有電子、照明工程、航空航天、信息技術(shù)、制藥和財政服務(wù)。新城規(guī)劃6個鄰里住區(qū)，各區(qū)都設(shè)有學校、健身設(shè)施、商店、社區(qū)中心和教堂等。每個鄰里有一處商業(yè)中心，有小學2-3所。各個鄰里都有主要道路聯(lián)系，并間隔有大片綠地。新城工業(yè)區(qū)主要布置在西城的西部，與生活區(qū)之間隔有鐵路，在新城的東北角也有小部分工業(yè)。工業(yè)門類比較多，能提供不少的就業(yè)崗位。工業(yè)區(qū)的規(guī)劃結(jié)合了地形條件，設(shè)計呈多樣化。斯蒂文乃奇新城特色人車分行的雷德朋原則即在住宅區(qū)內(nèi)，住宅的前院通常與步行小道相接，而機動車道和車庫通常設(shè)在住宅的背面；在商店、學校和其他室外游戲空地一般都設(shè)有步行道，尤其兒童游戲場所遠離交通性道路，與公路的主要入口分隔開來；可以通過步行天橋或地下步行通道來穿越主要的機動車輛道路。這種住宅布局較為安全且美觀，環(huán)境優(yōu)雅。一般避免較長的行列式住宅和長而筆直的道路，而是采取彎曲的道路，尤其是盡端路。住宅布置在盡端路周圍，道路旁邊設(shè)施廣場會利用一塊集中草坪，把住宅布置在其周邊。即使是不規(guī)則的地形，也可以用類似的手法，將住宅的主要面朝外，花園內(nèi)向圍合一塊集中的綠地或廣場，連接盡端路。這種手法一直延續(xù)至今，成為花園住區(qū)的一種經(jīng)典設(shè)計手法。步行街區(qū)斯蒂文乃奇新城的中心區(qū)是英國現(xiàn)代城鎮(zhèn)中第一個禁止機動車輛進入的步行街區(qū)。典型案例分析——Stevenage新城概況斯蒂文乃奇（Ste7Stevenage新城分析作為英國第一個建設(shè)的新城，斯蒂文乃奇新城通過價格相對較低的住宅、較為齊備的公共設(shè)以及良好的自然環(huán)境等吸引了從倫敦疏解出來的一部分人口成功之處問題所在：1、新城密度過低，缺少城市氛圍，限制了城市功能的發(fā)揮，過度依賴私家轎車2、中心區(qū)各類配套設(shè)施標準偏低，使用功能之間缺少平衡，限制了中心區(qū)作為城市主要公共空間的作用Stevenage新城分析作為英國第一個建設(shè)的新城，斯蒂文乃8典型案例分析——美國加州爾灣市位于美國加州橘郡管轄范圍內(nèi)。現(xiàn)有人口17.5萬，是美國最大的規(guī)劃性城市社區(qū)之一，爾灣從最初的農(nóng)場土地開始建設(shè)，從建造到現(xiàn)在僅僅有30多年的歷史，在城市中保留了大量的公園和農(nóng)場原生風貌，成為國際花園城市的典型代表。并已經(jīng)成為加州重要的經(jīng)濟城市。并吸引了多家跨國公司的總部與研發(fā)中心在此落地。爾灣面臨太平洋，擁有著名的LONGBEACH海灘，在接下去的幾年，面積將由22.4平方公里擴張到超過29.9平方公里。在2003年被評為美國值得居住的城市第五名。爾灣城市特色（1）均衡發(fā)展使得城市發(fā)展和環(huán)境，居住舒適度等各個方面保持良好的平衡關(guān)系（2）以高科技為主導，多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)抗風險大，在經(jīng)濟起伏中實現(xiàn)了城市的可持續(xù)發(fā)展（3）便捷的公路交通與軌道交通，并且臨近機場（4）在城市建造過程中的市場化機制典型案例分析——美國加州爾灣市位于美國加州橘郡管轄范圍內(nèi)?，F(xiàn)9爾灣對羅店的借鑒之處1、國際花園城市規(guī)劃的樣板。將自然環(huán)境，交通，產(chǎn)業(yè)和不同密度的居住區(qū)有機的結(jié)合。2、多元的產(chǎn)業(yè)布局。實現(xiàn)城市的抗風險性，避免因為高科技浪潮的衰退而帶來的城市衰退。3、市場化的運作機制，在城市投資和城市配套的建設(shè)上，私人公司起著重要的作用。與日本筑波新城的政府主導不同。完善的配套不僅吸引了人口，而且自身也實現(xiàn)了較高的利潤。爾灣對羅店的借鑒之處1、國際花園城市規(guī)劃的樣板。將自然環(huán)境，10（二）羅店板塊訴求推導（二）11買家需求第一居所改善羅店新鎮(zhèn)之前訴求的局限性板塊現(xiàn)有價值訴求北歐風情小鎮(zhèn)高端商務(wù)+GOLF生態(tài)資源突出利好弊端1、風情不是改善第一居所的關(guān)鍵因素，非有力溢價因素，2、之前的運作使得地塊中低端樓盤眾多的形象具備。和高端生活存在反差3、對小鎮(zhèn)建設(shè)前景的公共信心需要喚醒。利好弊端利好弊端1、1城9鎮(zhèn)的優(yōu)越規(guī)劃2、北上海唯一一個相對純粹的“富人區(qū)”或中高端居住區(qū)的可能地塊3、閑適，從容得慢城形象1、難以嫁接到“第一居所”。2、缺乏吸引大量客群的能力3、形成寶山認可本區(qū)域別墅，不認可本區(qū)域公寓產(chǎn)品的現(xiàn)狀。1、能夠提供傳播中的高端形象2、帶來部分投資/養(yǎng)老客群1、生態(tài)與健康不是有力的，能夠直接帶來身份感溢價因素2、在周邊城市化缺乏，交通不便的情況下，健康與生態(tài)難以被轉(zhuǎn)化為第一波購買中的“稀缺資源”1、健康、生態(tài)的訴求2、凸現(xiàn)本區(qū)域在北上海的稀缺價值問題核心：單純賣資源，沒有賣前景①針對北上海缺乏相對純粹的高尚生活片區(qū)，訴求社區(qū)整體的檔次感，身份感，將項目描繪為區(qū)域內(nèi)前所未有的第一居所。（第一推動力）另一方面②借助2008~2010片區(qū)配套集中兌現(xiàn)的時期，訴求片區(qū)整體配套的改善（第二推動力），是較為合理的方案。矛盾買家需求羅店新鎮(zhèn)之前訴求的局限性板塊現(xiàn)有價值訴求北歐風情小鎮(zhèn)12壹羅店板塊前景壹13羅店板塊的構(gòu)成羅店板塊羅店工業(yè)園羅店古鎮(zhèn)文化產(chǎn)業(yè)園生態(tài)農(nóng)業(yè)園新鎮(zhèn)商業(yè)中心高爾夫代表的休閑產(chǎn)業(yè)低密度住區(qū)原生態(tài)林野羅店板塊的構(gòu)成羅店板塊羅店羅店古鎮(zhèn)文化產(chǎn)業(yè)園生態(tài)新鎮(zhèn)商業(yè)中心14羅店工業(yè)園總體規(guī)劃羅店鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃面積302.1公頃，分為南北兩部分。北部工業(yè)開發(fā)區(qū)位于鎮(zhèn)區(qū)東側(cè)，緊靠月羅路，占地167.4公頃，以撫遠路、潘涇路為主干路，配以街坊支路，形成合理的街坊地塊。南部開發(fā)區(qū)位于富錦路兩側(cè)，占地134.7公頃，以富錦路和小區(qū)內(nèi)道路組成道路網(wǎng)絡(luò)。羅店鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)緊靠寶鋼，交通十分通利，距離外環(huán)線5公里。園區(qū)距上海虹橋國際機場32公里（外環(huán)線車成30分鐘抵達）、上海浦東國際機場35公里（外環(huán)線車乘35分鐘抵達）；距上海寶山港8公里、上海吳淞港10公里；距上海北郊貨運站16公里、上?；疖囌?1公里。按照園區(qū)產(chǎn)業(yè)導向，合理布局，從南到北，將依次形成電子電腦電器照明、生物醫(yī)藥、鋼鐵精品深加工三大生產(chǎn)基地。羅店工業(yè)園總體規(guī)劃羅店鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃面積302.1公頃，15生態(tài)農(nóng)業(yè)園總體規(guī)劃占地408畝、投資8000萬元的金羅店生態(tài)農(nóng)業(yè)園坐落在羅店鎮(zhèn)張士村內(nèi)，共分四個園區(qū)：特色農(nóng)業(yè)種植園、民俗趣味園、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科普園和綜合園。這里有濃郁的鄉(xiāng)村田園風光，重點凸現(xiàn)生產(chǎn)、觀光、科普、美食、休閑五大功能。游客在園內(nèi)可見品種各異的蔬菜瓜果，有用數(shù)碼技術(shù)動態(tài)顯示的特色農(nóng)業(yè)的奧秘，有青少年學農(nóng)的生活場地，有用時鮮蔬果加工制作的點心飲料和農(nóng)家菜，有水池摸魚和動物表演，有可供會務(wù)和住宿的農(nóng)舍別墅等等。農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游是以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為依托，使農(nóng)業(yè)與自然、人文景觀以及現(xiàn)代旅游業(yè)相結(jié)合的一種高效產(chǎn)業(yè)，目前在世界各地方興未艾。生態(tài)農(nóng)業(yè)園總體規(guī)劃占地408畝、投資8000萬元的金羅店生態(tài)16古鎮(zhèn)文化產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃在“一地一品”特色文化的基礎(chǔ)上，進一步弘揚以羅店龍船為代表的民俗文化，以寶山寺為代表的宗教文化，以郭友堂、花神堂為代表的古建筑文化、以滬劇絲竹調(diào)為代表的曲藝文化以及詩歌文化、名人文化、商業(yè)文化等，繼續(xù)推進“百佳文化小區(qū)”的建設(shè)。規(guī)劃中的羅店老鎮(zhèn)占地4.7平方公里，其中包括14.6公頃的中心風貌區(qū)。一期工程預(yù)計三年內(nèi)可完成，主要工程為建設(shè)改造一條河（老市河）、一條街（亭前街）、一座橋（大通橋）、一座廟（寶山凈寺）、一座堂（花神堂）、一個門樓（羅店特色門樓）與“三個中心”———佛教文化中心，商業(yè)、文化展示中心，旅游休閑娛樂中心。其中花神堂保護性修復(fù)已完成，寶山凈寺改造工程已啟動。古鎮(zhèn)文化產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃在“一地一品”特色文化的基礎(chǔ)上，進一步弘17小結(jié)1——羅店前沿產(chǎn)業(yè)布局羅店前沿產(chǎn)業(yè)與花園城市的結(jié)合是羅店的城市DNA（1）羅店工業(yè)園的高技術(shù)高附加值產(chǎn)業(yè)——工業(yè)上的產(chǎn)業(yè)前沿（2）羅店以高爾夫為標志的高端休閑產(chǎn)業(yè)——休閑產(chǎn)業(yè)是上海重點發(fā)展前沿產(chǎn)業(yè)（3）羅店西，在寶山規(guī)劃中的現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)——農(nóng)業(yè)與觀光結(jié)合的前沿產(chǎn)業(yè)（3）羅店老鎮(zhèn)，羅店傳統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)聚集地——文化與歷史的前沿產(chǎn)業(yè)小結(jié)1——羅店前沿產(chǎn)業(yè)布局羅店前沿產(chǎn)業(yè)與花園城市的結(jié)合是18羅店交通規(guī)劃目標規(guī)劃目標配合長三角經(jīng)濟一體化策略以及上海城市交通發(fā)展戰(zhàn)略的總體目標，構(gòu)建多通道的對外交通聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，形成標準高、布局合理、系統(tǒng)完善、功能分明，快速、便捷、暢通、高效的多平面、多網(wǎng)絡(luò)的現(xiàn)代化交通體系。區(qū)域交通以干路網(wǎng)系統(tǒng)建設(shè)為重點，加快市域大容量城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)向本區(qū)域的延伸和覆蓋；加強對外交通和區(qū)域內(nèi)部交通的銜接，建設(shè)客運換乘樞紐和停車場。充分發(fā)揮交通系統(tǒng)的綜合效率；貫徹公共交通優(yōu)先的城市客運交通基本政策，形成以軌道交通與地面公交密切銜接，各種交通工具協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化城市交通體系。羅店交通規(guī)劃目標規(guī)劃目標19羅店交通前景區(qū)域?qū)ν饨煌ü罚阂?guī)劃結(jié)合全市對外公路系統(tǒng)的總體布局，以A13、滬太公路、潘涇路、富長路、共和新路—蘊川路等“五縱”，環(huán)北大道、寶楊路—寶安公路、A30北段、月羅公路、石太路、新川沙路等“六橫”為骨架，建立與區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展相協(xié)調(diào)的、功能布局完善、服務(wù)水平領(lǐng)先、管理完善、規(guī)模適宜、格網(wǎng)化的對外公路網(wǎng)絡(luò)和公路客貨運交通設(shè)施。軌道交通：軌道交通系統(tǒng)規(guī)劃構(gòu)建與周邊地區(qū)快速便捷的聯(lián)系，并且拉近于城市中心的距離。區(qū)域?qū)?nèi)交通鎮(zhèn)區(qū)主干道：羅太路、祁北路、羅溪路、撫遠路、楊南路；景觀道路：諾內(nèi)爾路、約帕路以及羅溪南路以及其他鎮(zhèn)區(qū)之路，構(gòu)建區(qū)域內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。羅店交通前景區(qū)域?qū)ν饨煌?0小結(jié)2——羅店交通發(fā)展符合城市發(fā)展方向支持點1、A13，滬太路使得羅店從城市邊緣到城市軸線，城市與江蘇擴張的前沿2、軌道交通使得羅店生活從城市邊緣與城市中心連接3、區(qū)域內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)規(guī)劃，加強區(qū)域內(nèi)的連接長三角“一核六帶”發(fā)展方針中上海是核心，未來扮演的角色將是國內(nèi)外交通樞紐、資源配置中心、文化交流中心和創(chuàng)新源頭。羅店交通的大力建設(shè)，一定程度上代表了上海主動接軌周邊城市的發(fā)展方向，并且為上海保持其長三角中心地位服務(wù)。小結(jié)2——羅店交通發(fā)展符合城市發(fā)展方向支持點長三角“一核六帶21羅店板塊前景總結(jié)羅店前沿產(chǎn)業(yè)布局形成（工業(yè)產(chǎn)業(yè)前沿）（農(nóng)業(yè)觀光產(chǎn)業(yè)前沿）（休閑產(chǎn)業(yè)前沿）（文化歷史產(chǎn)業(yè)前沿）羅店干線軌道發(fā)展落實（A13滬太路）（軌道交通）（區(qū)域內(nèi)網(wǎng)交通）＋上海北門戶板塊前景預(yù)期羅店板塊前景總結(jié)羅店前沿產(chǎn)業(yè)布局形成羅店干線軌道發(fā)展落實＋上22貳羅店新鎮(zhèn)前景貳23瑞典SEWCO可持續(xù)設(shè)計目標新城——按照新城市主義理論創(chuàng)造具有一定集聚程度的城市生活氛圍的新城，避免分散的郊區(qū)特點。生態(tài)環(huán)境——新城的建設(shè)和運營應(yīng)充分尊重現(xiàn)有的水資源和濕地環(huán)境，使得保護和發(fā)展當?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境成為新城的獨特質(zhì)量。綜合的功能——新城應(yīng)發(fā)展一些與當?shù)鬲毺氐纳鷳B(tài)環(huán)境相關(guān)的適合于旅游、休閑、度假和教育活動的設(shè)施，既為當?shù)鼐用穹?wù)，也能吸引新城以外的市民和游客，增強新城的活力。瑞典SEWCO可持續(xù)設(shè)計目標新城——按照新城市主義理論創(chuàng)造具24瑞典SEWCO可持續(xù)設(shè)計原則重視現(xiàn)有的生態(tài)和歷史環(huán)境，形成由水體、濕地和野生動植物組成的綜合的生態(tài)環(huán)境。重視城市生活氛圍，創(chuàng)造一個適應(yīng)不同類型居民需要的多功能的建成環(huán)境。重視高可達性和豐富的社會生活，由一條林蔭大道作為貫穿各種功能和區(qū)域，以及開發(fā)階段的發(fā)展軸。

瑞典SEWCO可持續(xù)設(shè)計原則重視現(xiàn)有的生態(tài)和歷史環(huán)境，形成由25瑞典SEWCO對新城市主義的理解1新城市主義理念的形成是同時針對極端高密度和超高層住宅發(fā)展，或者單調(diào)的低層低密度郊區(qū)這兩者的批判。這兩種情況都導致單調(diào)的建筑形式以及人的活動在時間與空間上的割裂。對新城市主義的更為明確的定義是創(chuàng)造低層適宜密度的城市環(huán)境，并將居住功能、公共與商業(yè)服務(wù)最優(yōu)化地結(jié)合起來。這一定義可以在以下幾方面得到延伸：

.適合社區(qū)及城市環(huán)境要求的適宜的建筑高度和密度。.創(chuàng)建具有24小時活力的新城中心.居住區(qū)各類公共設(shè)施的整合布局以及用地功能和混合.自然、水域、動植物與城市發(fā)展的整合.可以清晰識別的生活方便的城市單元與結(jié)構(gòu).建筑與社區(qū)的多樣性.具有高度的可識別性和明確的功能界定的街區(qū).土地利用和開發(fā)過程的靈活性.對當?shù)貧v史與特征的尊重與延續(xù)

瑞典SEWCO對新城市主義的理解1新城市主義理念的形成是同時26瑞典SEWCO對新城市主義的理解2在如上所述的整體發(fā)展目標下，特別需要強調(diào)關(guān)于公共設(shè)施和商業(yè)服務(wù)在新城中所扮演的六個方面的重要角色：

.建立以新城市主義理念為基礎(chǔ)的具有高品質(zhì)的城市居住氛圍的新城，而非傳統(tǒng)郊區(qū)。.新城將容納與地區(qū)的生態(tài)特點相結(jié)合的專門設(shè)施，或者吸引力能夠輻射到新城以外的設(shè)施——如旅游、度假、休閑、教育等等。.新城將建立可持續(xù)發(fā)展的社區(qū)框架，一定程度上在經(jīng)濟、服務(wù)、管理等方面能夠獨立運轉(zhuǎn)。.新城將通過合理地集中或分散布局基礎(chǔ)設(shè)施與公共設(shè)施以營造一個活躍友好的都市環(huán)境。

瑞典SEWCO對新城市主義的理解2在如上所述的整體發(fā)展目標下27羅店新鎮(zhèn)總體規(guī)劃羅店新鎮(zhèn)以國際花園城市標準規(guī)劃的可持續(xù)發(fā)展的花園城市生態(tài)低密度高端居住產(chǎn)業(yè)平衡國際規(guī)劃美蘭湖低密度花園住區(qū)板塊命名規(guī)劃目標傳播關(guān)鍵詞板塊支撐傳播概念公共配套道路交通居住特色景觀綠化尺度小,與廣場綠化\噴水池\街頭小品有機結(jié)合.公共活動中心:超五星級酒店+市民廣場+文化廣場+商務(wù)廣場公共設(shè)施為組團式布置,形成市民集會概念.鎮(zhèn)中心為新鎮(zhèn)區(qū)居民重要集會點,鎮(zhèn)內(nèi)小街與不同建筑高度體現(xiàn)北歐特色,采取行政中心與商業(yè)中心適度分離原則,教育醫(yī)療公共生活配套齊全完備而檔次較高的配套道路尺寸適宜:快速過境道路+區(qū)域主干道+鎮(zhèn)區(qū)主干道+景觀道路+鎮(zhèn)區(qū)支路步行車行完全分離:步行系統(tǒng)+車行系統(tǒng)+自行車道,主要交叉口成環(huán)島式設(shè)計,沿主要河流綠化帶設(shè)計自行車與步行專用道道路與湖泊河流的關(guān)系,橋的特色設(shè)計:道路與主要河流垂直或平行設(shè)置,廊橋拱橋,用現(xiàn)代結(jié)構(gòu)與技術(shù)生態(tài)城:主要分布在森林\湖泊區(qū)及公園\湖泊邊,主要以獨立式\聯(lián)排式別墅為主花園城:主要分布在新鎮(zhèn)區(qū)南北兩部分,主要以聯(lián)排式別墅或3-4層公寓為主現(xiàn)代城:主要分布在羅太路與荻涇河中間,以塔式公寓與聯(lián)排別墅相結(jié)合河流\湖泊眾多\森林茂密:規(guī)劃形成山坡\湖泊\森林的特色地貌,建立諾貝爾公園+名人園\科技中心\紀念館大型主題公園+住區(qū)綠化系統(tǒng)道路兩側(cè)綠化:中央分隔帶景觀+道路綠化系統(tǒng)廣場\小街景觀特色,包括小品\雕塑\噴水池等,廣場為北歐圍合式布局,局部設(shè)計長廊等灰空間,變化豐富的天際線,精品小店,咖啡茶座,北歐風格雕塑便捷城市交通+尺度舒適的區(qū)內(nèi)道路低密度\圍合式高端住區(qū)森林湖泊草坪組成的生態(tài)居住區(qū)階段輸出高尚配套便捷交通生態(tài)環(huán)境低密度高端花園住區(qū)政府一城九鎮(zhèn)規(guī)化55億投資萬科為代表的區(qū)域建設(shè)加速羅店新鎮(zhèn)總體規(guī)劃羅店新鎮(zhèn)以國際花園城市標準規(guī)劃的可持續(xù)發(fā)展的28羅店新鎮(zhèn)前景總結(jié)生態(tài)第一城（羅店新鎮(zhèn)前景預(yù)期）瑞典SWECO按照國際“可持續(xù)發(fā)展”的理念規(guī)劃國際花園城市規(guī)劃的案例（美國爾灣）羅店自身的生態(tài)及居住規(guī)劃逐漸兌現(xiàn)的配套羅店新鎮(zhèn)前景總結(jié)生態(tài)第一城瑞典SWECO按照國際“可持續(xù)發(fā)展29羅店板塊的價值匯總羅店板塊城市發(fā)展前景花園城市規(guī)劃前沿產(chǎn)業(yè)布局羅店老鎮(zhèn)羅店新鎮(zhèn)羅店工業(yè)園生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)核心風貌區(qū)板塊輻射區(qū)1、A13，滬太路使得羅店從城市邊緣到城市軸線，城市與江蘇擴張的前沿2、軌道交通使得羅店生活從城市邊緣與城市中心連接1、瑞典SWECO按照國際“可持續(xù)發(fā)展”的理念規(guī)劃2、國際花園城市規(guī)劃的案例（美國爾灣）3、羅店自身的規(guī)劃4、逐漸兌現(xiàn)的配套工業(yè)產(chǎn)業(yè)前沿=羅店工業(yè)園休閑產(chǎn)業(yè)前沿=羅店美蘭湖高端休閑經(jīng)濟區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)前沿=羅店西部現(xiàn)代生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)文化歷史產(chǎn)業(yè)前沿=羅店老鎮(zhèn)文化聚集地羅店板塊的價值匯總羅店板塊城市發(fā)展前景花園城市規(guī)劃前沿產(chǎn)業(yè)布30所以，羅店板塊訴求方向所以，羅店板塊訴求方向31上海北門戶生態(tài)第一城上海北門戶：站在上海城市發(fā)展角度來看，而不僅僅是從北上海的角度來看羅店。隨著A13，滬太路的修建。羅店成為了上海到江蘇城市軸線上的“第一城”。因此，我們提出上海北門戶的提法。而生態(tài)第一城，則是站在羅店新鎮(zhèn)整體規(guī)劃上的生態(tài)特征，在上海的稀缺性來說。它是上海唯一純粹的生態(tài)中的住區(qū)。上海北門戶生態(tài)第一城上海北門戶：站在上海城市發(fā)展角度來看，32板塊傳播小結(jié)一條軸線三種說法五個做法板塊傳播小結(jié)一條軸線33一條軸線20082010萬科住宅引入全面激活上海北門戶，生態(tài)第一城住宅線產(chǎn)業(yè)線公共配套琥珀郡園建設(shè)施工，A3地塊規(guī)劃中商業(yè)、教育、衛(wèi)生、交通等公共配套逐漸兌現(xiàn)當前，已有大批的國內(nèi)外著名企業(yè)落戶羅店，全鎮(zhèn)共有外商投資企業(yè)53家，累計外商投資總額5.3億美元,2004年羅店鎮(zhèn)工業(yè)銷售總產(chǎn)值11億美元。進入規(guī)劃初步落實階段支持A13、軌道交通進入實體施工四大前沿產(chǎn)業(yè)規(guī)劃逐漸落實琥珀郡園將提升板塊高端生態(tài)花園住區(qū)氛圍提升高端配套的逐漸兌現(xiàn)生態(tài)花園住區(qū)初步呈現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展快速穩(wěn)定增長重大交通線路初步開通公共配套投入使用一條軸線20082010萬科住宅引入住宅線產(chǎn)業(yè)線公共配套琥珀34三種說法——在板塊總體描述時的說法羅店新鎮(zhèn)總體描述上?！耙怀蔷沛?zhèn)”之一。隨著A13滬太路拓寬，羅店將成為上海接軌江蘇等周邊城市的第一城；軌道交通線的投入建設(shè)，將改變羅店城市邊緣的區(qū)域地位，直接成為城中心延伸區(qū)域；區(qū)域內(nèi)交通路網(wǎng)連接羅店各區(qū)域，提速羅店各產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。羅店工業(yè)園、生態(tài)農(nóng)業(yè)園、羅店古鎮(zhèn)文化產(chǎn)業(yè)、以高爾夫為標志的高端休閑產(chǎn)業(yè)等四大前沿產(chǎn)業(yè)布局形成，將直接提升羅店在上海城市發(fā)展中的產(chǎn)業(yè)地位，代表上海高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，成為真正的上海北門戶。由瑞典sweco借鑒美國加州爾灣市的成功經(jīng)驗，以可持續(xù)發(fā)展的城市為設(shè)計理念，精心設(shè)計了羅店新鎮(zhèn)的生態(tài)布局與新城規(guī)劃，努力把羅店建成生態(tài)突出的國際花園城市，成為上海的生態(tài)第一城。三種說法——在板塊總體描述時的說法羅店新鎮(zhèn)總體描述35三種說法——在用作展板時的說法展板一：軌道交通投入建設(shè)，A13滬太路拓寬，區(qū)域道網(wǎng)規(guī)劃鋪排，交通軌道重大規(guī)劃進入實體施工階段，預(yù)示羅店上海北門戶的板塊地位。上海北門戶生態(tài)第一城展板二：羅店工業(yè)園，羅店生態(tài)農(nóng)業(yè)園，羅店古鎮(zhèn)文化，以高爾夫為代表的前沿休閑產(chǎn)業(yè)，成就羅店板塊產(chǎn)業(yè)前沿地位。展板三：瑞典瑞典SWECO按照國際“可持續(xù)發(fā)展”的理念規(guī)劃精心設(shè)計。自身的生態(tài)規(guī)劃+低密度住區(qū)，成就可持續(xù)發(fā)展的羅店新鎮(zhèn)。逐漸兌現(xiàn)的配套加速生態(tài)第一城的形成。展板四：重要配套兌現(xiàn)時間進程。三種說法——在用作展板時的說法展板一：軌道交通投入建設(shè)，A36三種說法——在用作物料時的說法交通優(yōu)勢：軌道交通投入建設(shè)，A13滬太路拓寬，區(qū)域道網(wǎng)規(guī)劃鋪排，交通軌道重大規(guī)劃進入實體施工階段，預(yù)示羅店上海北門戶的板塊地位。產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：羅店工業(yè)園，羅店生態(tài)農(nóng)業(yè)園，羅店古鎮(zhèn)文化，以高爾夫為代表的前沿休閑產(chǎn)業(yè)，成就羅店板塊產(chǎn)業(yè)前沿地位。生態(tài)優(yōu)勢：瑞典瑞典SWECO按照國際“可持續(xù)發(fā)展”的理念規(guī)劃精心設(shè)計。自身的生態(tài)規(guī)劃+低密度住區(qū)，成就可持續(xù)發(fā)展的羅店新鎮(zhèn)。逐漸兌現(xiàn)的配套加速生態(tài)第一城的形成。物料上我們統(tǒng)一把這些板塊優(yōu)勢作為項目的外部優(yōu)勢進行前景的描述，增加和轉(zhuǎn)化對板塊的認知三種說法——在用作物料時的說法交通優(yōu)勢：軌道交通投入建設(shè)，37五種做法——軟文炒作軟文炒作軟文主題1——軌道交通規(guī)劃預(yù)示上海北門戶地位軌道交通投入建設(shè)，從城市邊緣到城中心延伸區(qū)域的根本性轉(zhuǎn)變。A13滬太路拓寬，羅店成為上海對接江蘇第一城。區(qū)域道網(wǎng)規(guī)劃鋪排，羅店各產(chǎn)業(yè)迎來集體大飛躍。交通軌道重大利好，預(yù)示羅店上海北門戶的板塊地位。軟文主題2——前沿產(chǎn)業(yè)布局提速上海北門戶地位形成羅店工業(yè)園，代言上海工業(yè)產(chǎn)業(yè)前沿方向。羅店生態(tài)農(nóng)業(yè)園，加速農(nóng)業(yè)觀光前沿產(chǎn)業(yè)提升。羅店古鎮(zhèn)文化，有關(guān)歷史傳承與發(fā)揚的獨特產(chǎn)業(yè)。以高爾夫為代表的前沿休閑產(chǎn)業(yè)，形成板塊高端休閑氛圍。四大前沿產(chǎn)業(yè)布局，促進羅店上海北門戶的板塊地位形成。軟文主題3——可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃設(shè)計促成國際生態(tài)花園城市瑞典SWECO按照國際“可持續(xù)發(fā)展”的理念規(guī)劃精心設(shè)計。國際花園城市規(guī)劃的案例（美國爾灣）自身的生態(tài)規(guī)劃+低密度住區(qū)，成就可持續(xù)發(fā)展的羅店新鎮(zhèn)。逐漸兌現(xiàn)的配套加速生態(tài)第一城的形成。五種做法——軟文炒作軟文炒作38五種做法——SP活動應(yīng)用SP活動應(yīng)用每當進行SP巡展活動時，總有一塊展板是做板塊炒作的。借巡展活動的展板持續(xù)制造板塊影響力，傳達羅店板塊定位，扭轉(zhuǎn)市場對板塊的印象，并且借此機會把板塊與萬科結(jié)合起來，制造萬科進來之后板塊的動態(tài)變化，暗示萬科對板塊的激活作用。主要傳達內(nèi)容：①板塊定位：上海北門戶，生態(tài)第一城②板塊前景規(guī)劃（交通，產(chǎn)業(yè)，生態(tài)規(guī)劃等）③板塊在萬科進入羅店以后一些重大配套的兌現(xiàn)情況五種做法——SP活動應(yīng)用SP活動應(yīng)用39五種做法——板塊引爆點板塊引爆點利用萬科與金羅店的簽約活動，引爆板塊關(guān)注和影響，同時把板塊定位傳播出去。活動后續(xù)通過對活動的報道以及板塊的軟文炒作，將板塊影響力樹立起來，更新市場對板塊的舊有觀念。炒作主題：上海北門戶，生態(tài)第一城炒作內(nèi)容：上海北門戶概念炒作生態(tài)第一城概念炒作萬科激活上海北門戶，生態(tài)第一城五種做法——板塊引爆點板塊引爆點40五種做法——網(wǎng)絡(luò)炒作網(wǎng)絡(luò)炒作搜房網(wǎng)北上海低密度生活專題（側(cè)重90與低密度的結(jié)合）主題＝尋找上海北門戶，生態(tài)第一城bbs炒作第一波：寶鋼企業(yè)網(wǎng)等目標客群工作相關(guān)網(wǎng)站炒作主題：羅店新鎮(zhèn)未來前景，上海北門戶，生態(tài)第一城炒作時間：7.1-7.5第二波：搜房網(wǎng)等專業(yè)網(wǎng)站炒作主題：萬科進入美蘭湖，激活上海北門戶，生態(tài)第一城炒作時間：7.5-7.20第三波：搜房及萬科網(wǎng)站炒作主題：萬科08重要作品，新公館花園住宅炒作時間：7.20-開盤五種做法——網(wǎng)絡(luò)炒作網(wǎng)絡(luò)炒作41五種做法——線下銷售說詞配合線下銷售說詞銷售配合注重現(xiàn)場板塊前景溝通，與客戶進行板塊未來的描述，并且注重傳達板塊的一些重大配套的兌現(xiàn)情況，增加對板塊的信心。同時傳達萬科在激活上海北門戶，生態(tài)第一城中的作用，增加品牌好感度。主要傳達內(nèi)容：①板塊定位：上海北門戶，生態(tài)第一城②板塊前景規(guī)劃（交通，產(chǎn)業(yè)，生態(tài)規(guī)劃等）③板塊在萬科進入羅店以后一些重大配套的兌現(xiàn)情況五種做法——線下銷售說詞配合線下銷售說詞42PARTTWO新公館花園住宅概念PARTTWO43新公館花園住宅概念闡釋萬科琥珀郡園，坐落于美蘭湖花園新鎮(zhèn)核心。區(qū)域內(nèi)環(huán)境優(yōu)越，交通便捷，由瑞典sweco借鑒美國加州爾灣市的成功經(jīng)驗，以可持續(xù)發(fā)展的城市為設(shè)計理念，規(guī)劃為前沿產(chǎn)業(yè)布局，生態(tài)突出的國際花園城市。萬科琥珀郡園，以國際花園住區(qū)整體規(guī)劃舒適從容，組團設(shè)計強調(diào)私密的精神為規(guī)劃理念，借鑒上海老公館“濃蔭高墻”的建筑意象，將紅墻尖頂?shù)挠⑹浇ㄖ谟秤诨▓@社區(qū)之中。使用三條林蔭大道，將私密的組團空間與功能豐富，富于情趣的社區(qū)空間完美結(jié)合。締造強調(diào)隱私，又有豐富社區(qū)空間，和諧鄰里關(guān)系的從容生活。萬科琥珀郡園。一方面?zhèn)鞒薪?jīng)典的建筑文脈，一方面立足當代花園社區(qū)的規(guī)劃方式。締造屬于北上海精英的“新公館花園住宅”新公館花園住宅概念闡釋萬科琥珀郡園，坐落于美蘭湖花園新鎮(zhèn)核心44板塊氣質(zhì)與項目氣質(zhì)羅店新鎮(zhèn)上海北門戶，生態(tài)第一城萬科琥珀郡園新公館花園住宅1、從容舒適，人與環(huán)境，人與人關(guān)系和諧的氣質(zhì)統(tǒng)一2、低密度規(guī)劃與舒適的建筑尺度在當代城市中，對城市文脈的洞察和傳承板塊氣質(zhì)與項目氣質(zhì)羅店新鎮(zhèn)上海北門戶，生態(tài)第一城萬科琥珀郡園45構(gòu)成新公館花園住宅的三大要素借鑒上海老公館高墻濃蔭的建筑意象，選擇老公館曾多次演繹的英式都鐸建筑風格。紅磚墻，灰尖頂，煙囪與門廊……共同重溫經(jīng)典的公館建筑美學高墻濃蔭掩映的都鐸風格“新公館”建筑將萬科“全面家居解決方案”引入，以中國家庭空間的需求為設(shè)計出發(fā)點。為情趣家庭，兩代家庭和闊居家庭定制尺度舒適的高品質(zhì)人居空間。當代家庭生活舒適的高品質(zhì)人居空間社區(qū)東南臨河，引入城市綠帶與美蘭湖花園新鎮(zhèn)融為一體以三條林蔭大道劃分四個靜謐的花園居住組團與功能豐富的社區(qū)半公共空間。組團中，新月花園，迷宮花園，浪漫花園與雕塑花園讓私密的生活呈現(xiàn)不同的情趣變化而沿河設(shè)計為近10000平米生活樂園，籃球場，網(wǎng)球場，燒烤區(qū)，婚禮花地等掩映在綠蔭之中，又以環(huán)形的滿跑步道與生活樂園連接。形成動靜交融的花園生活。公館建筑與當代組團建筑結(jié)合的“花園社區(qū)”構(gòu)成新公館花園住宅的三大要素高墻濃蔭掩映的都鐸風格“新公館”46新公館花園住宅的輸出結(jié)構(gòu)新公館花園住宅以國際花園住區(qū)整體規(guī)劃舒適從容，組團設(shè)計強調(diào)私密的精神為規(guī)劃理念，借鑒上海老公館“濃蔭高墻”的建筑意象，將紅墻尖頂?shù)挠⑹浇ㄖ谟秤诨▓@社區(qū)之中。高墻濃蔭掩映的都鐸風格“新公館”建筑當代家庭生活舒適的高品質(zhì)人居空間公館建筑與當代組團建筑結(jié)合的“花園社區(qū)”三個層次公共空間半公共空間私密空間四個主題一條50米休閑帶；二處河流自然駁岸；三條林蔭大道；四個社區(qū)組團設(shè)計210產(chǎn)品特點180產(chǎn)品特點90產(chǎn)品特點全面家居解決方案尊貴舒適的全精裝修預(yù)設(shè)室內(nèi)空間系統(tǒng)統(tǒng)一品質(zhì)監(jiān)控設(shè)計中的公館審美公館建筑符號的符號與尊貴感符號：（紅墻尖頂鐵藝等）尊貴感：①立面（磚、石、入口、頂尖）②雙大堂新公館花園住宅的輸出結(jié)構(gòu)新公館花園住宅以國際花園住區(qū)整體規(guī)劃47萬科琥珀郡園品牌屋新公館花園住宅萬科琥珀郡園品牌屋新公館花園住宅48綠色環(huán)保尊貴服務(wù)公館建筑花園社區(qū)全面家居北上海的富人區(qū)低密度花園新鎮(zhèn)1、低密度2、花園新鎮(zhèn)規(guī)劃3、高端配套高爾夫+教育+會議4、便捷交通（滬太路M7A30）5、生活配套規(guī)劃生態(tài)特區(qū)硬性自然資源：1、340萬平米生態(tài)區(qū)2、美蘭湖3、豐富的天然水系軟性自然資源：1、空氣質(zhì)量萬科新公館物業(yè)服務(wù)萬科物業(yè)品牌萬科學購房過程中的客戶體驗1、陽光宣言2、三年保修3、客戶大使……新公館經(jīng)典的建筑符號1、尖頂2、紅磚3、臺階4、鐵藝，5、石材6、高窗……建筑為客戶的尊貴設(shè)計1、雙大堂2、210產(chǎn)品（公寓別墅化）180產(chǎn)品=和諧兩代家庭生活的公共空間與私密空間。對家庭情感與生活獨立的保證90+產(chǎn)品=成長功能性與實用性公館形象1、高墻濃蔭的外部形象2、花園中紅郡建筑的社區(qū)形象3、三條林蔭大道整體：三個層次，四個亮點具體：四個主題花園=靜態(tài)景觀強調(diào)園林的功能性，私密性，主體性一座生活樂園=動態(tài)功能燒烤區(qū)，少年活動區(qū)，婚禮花地，網(wǎng)球場，籃球場，慢跑道社區(qū)整體低密度+東南朝向?qū)﹃柟?，水流和風向的利用兩條自然河岸全面家居的檔次與功能1.尊貴舒適的全精裝修2.預(yù)設(shè)室內(nèi)空間系統(tǒng)廚房系統(tǒng)玄關(guān)系統(tǒng)內(nèi)部儲藏空間空間功能改善3.統(tǒng)一品質(zhì)監(jiān)控4.設(shè)計中的公館審美側(cè)重尊貴側(cè)重舒適生態(tài)尊貴的舒適品牌DNA與價值體系細分綠色環(huán)保尊貴服務(wù)公館建筑花園社區(qū)全面家居北上海的富人區(qū)低密度49萬科重要作品新公館花園住宅城市層面品牌層面項目層面激活了政府55億規(guī)劃的上海北門戶，生態(tài)第一城萬科改變區(qū)域又一作品。借鑒低密度（別墅）生活感受改善客群生活等級為北上海提供低密度舒適的花園生活萬科重要作品城市層面品牌層面項目層面激活了政府55億規(guī)劃的上50PARTTHREE階段傳播執(zhí)行PARTTHREE515月10日臨時售樓處開放6月8日售樓處開放7月20日示范區(qū)開放8月2日第一次開盤5月6月7月8月9月6月30日——7月20日7月21日——8月2日8月3日——線上主題線下主題板塊線項目線產(chǎn)品線上海北門戶，生態(tài)第一城萬科重要作品新公館花園住宅萬科重要作品新公館花園住宅新公館花園生活場新公館花園住宅產(chǎn)品新公館花園住宅產(chǎn)品新公館花園住宅產(chǎn)品新公館花園住宅產(chǎn)品新公館花園住宅產(chǎn)品引爆點：萬科金羅店簽約儀式7.5上海北門戶，生態(tài)第一城5月10日6月8日7月20日8月2日5月526月30日－7月20日傳播策略6月30日－7月20日傳播策略536月30日－7月20日傳播策略階段線上傳播任務(wù)：樹立板塊信心＋宣告項目形象階段傳播策略：板塊引爆影響＋形象（項目）傳遞價值＋線下溝通產(chǎn)品板塊線：以萬科金羅店簽約發(fā)布會為引爆點。引爆社會公眾對美蘭湖新鎮(zhèn)的關(guān)注，傳達羅店新鎮(zhèn)上海北門戶，生態(tài)第一城的板塊定位。并將板塊塑造為北上海稀缺的唯一低密度，環(huán)境優(yōu)越的高端住區(qū)。項目線：借助”軟文硬作“的方法，讓形象出街。并建立新公館花園住宅的品牌認知與五大價值的溝通。建立項目在北上海具備人文氣息的中高端第一居所的認知?；顒泳€：引爆活動（與線上報道結(jié)合，建立項目公眾影響）sp活動（深挖項目周邊，直接為90尋找客群，建立溝通小眾溝通（小型客群溝通活動，與項目調(diào)性匹配，挖掘社會客群，并借以化解預(yù)售證拿到之前，不能上銷售信息的問題）6月30日－7月20日傳播策略階段線上傳播任務(wù)：樹立板塊信心546月30日－7月20日傳播戰(zhàn)術(shù)板塊炒作，引爆話題，擴大項目影響

板塊線傳播主題：萬科激活上海北門戶，生態(tài)第一城

線上傳播（一）引爆動作：7月5日萬科金羅店簽約儀式（二）戰(zhàn)術(shù)組合：1、軟文＝價值傳播＋話題引爆＋與項目結(jié)合

《上海北門戶，生態(tài)第一城》《當交通門戶與生態(tài)住區(qū)無縫結(jié)合——萬科模式激活上海北門戶，生態(tài)第一城》《新公館激活上海北門戶，生態(tài)第一城——萬科，上海低密度生活樣板正式啟動》2、新聞＝話題擴散

《萬科簽約金羅店，激活上海北門戶，生態(tài)第一城》3、網(wǎng)絡(luò)＝（1）搜房網(wǎng)北上海低密度生活專題（側(cè)重90與低密度的結(jié)合）主題＝尋找上海北門戶，生態(tài)第一城（2）bbs炒作＝從周邊社區(qū)的炒作開始萬科進入美蘭湖，周邊樓盤已漲價2000元/平米美蘭湖的未來，上海北門戶，生態(tài)第一城美蘭湖，兩年之后下一個七寶？——軌道交通捆綁萬科模式帶動土地迅速升值線下傳播1、物料＝應(yīng)用于sp活動內(nèi)容①區(qū)域前景②萬科加速的動態(tài)③簽約活動（注：在每次萬科會與項目軟文、硬廣中固定的增加板塊動態(tài)信息，形成信息的捆綁）6月30日－7月20日傳播戰(zhàn)術(shù)板塊炒作，引爆話題，擴大項目影556月30日－7月20日傳播戰(zhàn)術(shù)新公館花園住宅，形象樹立，傳遞項目價值

項目線傳播主題：08萬科重要作品，新公館花園住宅

線上傳播（一）引爆動作：7月5日萬科金羅店簽約儀式（二）戰(zhàn)術(shù)組合：1、形象軟文＝項目形象＋價值傳遞＋『活動（銷售電話）溝通＋板塊動態(tài)信息』《08萬科重要作品，新公館花園住宅》2、上海樓市＝新公館花園住宅專題

3、戶外＝新公館花園住宅

4、網(wǎng)絡(luò)＝（1）搜房網(wǎng)北上海低密度生活專題（側(cè)重90與低密度的結(jié)合）主題＝尋找上海北門戶，生態(tài)第一城（2）項目網(wǎng)站開通（同時在網(wǎng)站開通板塊的網(wǎng)絡(luò)區(qū)域）線下傳播

1、物料＝①寶山（寶鋼）銀行對帳單＋羅店周邊電信（固話）帳單②項目折頁，樓書，戶形單張，DM等到位2、SP活動＝（1）項目周邊（2）寶鋼（東城區(qū)）3、與軟文配合的線下客戶維系活動（1）高端會所講座（2）收藏品講座（3）銀行投資理財會6月30日－7月20日傳播戰(zhàn)術(shù)新公館花園住宅，形象樹立，傳遞56上海北門戶，生態(tài)第一城——萬科08重要作品發(fā)布會活動時間：7月5日活動目的：制造板塊影響力，突出項目對羅店板塊的重要意義增加客群對項目的了解，為開盤充分蓄水緩解客群對配套的抗性，增加對項目的期待活動地點：美蘭湖國際會議中心活動內(nèi)容：由相關(guān)媒體牽頭（例如搜房），邀請羅店政府相關(guān)負責人參加發(fā)布會并且發(fā)言（暗示項目對片區(qū)的重要意義，增加可信度），同時邀請萬科金羅店領(lǐng)導現(xiàn)場舉辦土地簽約儀式，突出萬科改造羅店計劃正式啟動，琥珀郡園就是萬科改造行動的關(guān)鍵項目。項目領(lǐng)導進行項目的新品推介及發(fā)布儀式，由在場嘉賓共同啟動相關(guān)裝置（例如電光球，火炬等），增加項目的使命感與重要性。項目配套相關(guān)領(lǐng)導（如學校，醫(yī)療中心）發(fā)布配套建設(shè)中的相關(guān)信息，為現(xiàn)場嘉賓描繪項目級別以及未來的生活場景?；顒咏Y(jié)束后，所有嘉賓都可以獲得精美紀念品一份，作為紀念羅店生活正式升級的象征，增加活動的影響力。媒體炒作：活動預(yù)告+活動后續(xù)主流媒體+行業(yè)媒體+高端媒體大量軟文炒作式報道板塊引爆點上海北門戶，生態(tài)第一城活動時間：7月5日板塊引爆點57階段軟文遞進規(guī)劃《萬科激活上海北門戶，生態(tài)第一城》《當交通門戶與生態(tài)住區(qū)無縫結(jié)合——萬科模式激活上海北門戶，生態(tài)第一城》《新公館激活上海北門戶，生態(tài)第一城——萬科，上海低密度生活樣板正式啟動》1、北歐新鎮(zhèn)低密度高端花園住區(qū)2、羅店在上海的門戶意義3、上海北門戶，生態(tài)第一城4、萬科琥珀郡園項目信息1、北歐新鎮(zhèn)低密度高端花園住區(qū)（弱）2、羅店在上海的門戶意義（弱）3、上海北門戶，生態(tài)第一城（強）4、琥珀郡園項目信息1、琥珀郡園項目信息（強）2、上海北門戶，生態(tài)第一城第一周第二周第三周注：在具體軟文標題上，1、與政府一城九鎮(zhèn)規(guī)劃與投資捆綁2、充分借助配套推進的動態(tài)信息3、將配套向高端描述（如學校通過24班等對未來等級進行描述）階段軟文遞進規(guī)劃《萬科激活上海北門戶，生態(tài)第一城》《當交通門587月20日－8月3日傳播策略階段線上傳播任務(wù)：深化項目價值＋建立產(chǎn)品對位，積蓄客源階段傳播策略：形象（項目）落實產(chǎn)品＋產(chǎn)品分傳播渠道溝通線上傳播：加強項目形象的集中釋放，項目形象硬廣出街。借助項目實景，落實項目形象高度。支撐項目價位。同時，借助現(xiàn)場體驗，利用網(wǎng)絡(luò)，電視，雜志不同媒體，對分產(chǎn)品的客群溝通產(chǎn)品力。板塊傳播結(jié)合入項目傳播，維持板塊話題的熱度和曝光率。90+產(chǎn)品線下傳播：sp活動（經(jīng)過前一階段的客群積累，明確客群，分客群分產(chǎn)品進行溝通）小眾溝通（小型客群溝通活動，與項目調(diào)性匹配，挖掘社會客群，并借以化解預(yù)售證拿到之前，不能上銷售信息的問題）９０+產(chǎn)品系面對的客群與項目其他產(chǎn)品的目標客群有較大差別，在傳達項目整體高端的社區(qū)形象基礎(chǔ)上，更要針對本產(chǎn)品的目標客群關(guān)注點進行產(chǎn)品話題的炒作與利益點的溝通新公館花園住宅情景精裝3房7月20日－8月3日傳播策略階段線上傳播任務(wù)：深化項目價值597月20日－8月3日傳播戰(zhàn)術(shù)板塊炒作，引爆話題，擴大項目影響

板塊線傳播主題：真實體驗新公館花園生活

線上傳播（一）戰(zhàn)術(shù)組合：1、硬廣＝新公館花園住宅真實呈現(xiàn)2、軟文＝結(jié)合現(xiàn)場體驗，落實新公館花園住宅形象，并傳達產(chǎn)品《新公館花園住宅，北上海低密度生活想象的真實體驗》《不同需求，相同的新公館從容生活》《萬科琥珀郡園，真實體驗公館從容與花園社區(qū)的交匯》2、新聞＝話題擴散

《萬科簽約金羅店，激活上海北門戶，生態(tài)第一城》3、網(wǎng)絡(luò)＝（1）搜房網(wǎng)新公館花園住宅改變北上海生活情景（這一階段與90產(chǎn)品結(jié)合）（2）bbs炒作＝看房組織，實景發(fā)布，話題討論線下傳播針對90+戶型的客群：1.定點巡展活動：寶山區(qū)主要大賣場（如：百聯(lián)北上海）門口、易居地鋪做易拉寶2.區(qū)域內(nèi)主要娛樂場所的信息傳播：如小型展架的信息覆蓋3.安信廣場周邊道旗的客戶攔截針對區(qū)域的客群：區(qū)域媒體開拓：①銀行，高級會所等渠道媒體②寶鋼客戶區(qū)域渠道7月20日－8月3日傳播戰(zhàn)術(shù)板塊炒作，引爆話題，擴大項目影響60針對90產(chǎn)品的策略90＋線上炒作式推廣針對90+戶型的客群：炒作主題：90m2花園情景生活四季90+——青年人群——更多關(guān)注空間內(nèi)部功能羅店90+——改善人群——也注重空間實用，但更多關(guān)注生活整體的改善。策略：將新公館花園住宅的“花園中生活”“公館建筑”與90+的實用結(jié)合，強調(diào)空間實用與社區(qū)品質(zhì)共同帶來的“生活情景的改變”——”萬科琥珀郡園，改變你的生活情景”價值溝通點：1、新鎮(zhèn)規(guī)劃帶來的生活情景改變（道路連通，配套加速，一個高品質(zhì)的生活前景）2、社區(qū)形象帶來的生活情景改變（你不與周邊人相同，你享受全上海推崇的萬科生活）4、空間實用性的情景改變（線下溝通，強調(diào)空間實用帶來的生活舒適提升。90平米擁有120平米的空間感受）９０+產(chǎn)品系面對的客群與項目其他產(chǎn)品的目標客群有較大差別，在傳達項目整體高端的社區(qū)形象基礎(chǔ)上，更要針對本產(chǎn)品的目標客群關(guān)注點進行產(chǎn)品話題的炒作與利益點的溝通。（與前期板塊炒作結(jié)合）①生態(tài)情景②生活情景③身份情景④升值前景針對90產(chǎn)品的策略90＋線上炒作式推廣針對90+戶型的客群：61針對90+戶型的客群：1.定點巡展活動：寶山區(qū)主要大賣場（如：百聯(lián)北上海）門口、易居地鋪做易拉寶2.區(qū)域內(nèi)主要娛樂場所的信息傳播：如小型展架的信息覆蓋3.安信廣場周邊道旗的客戶攔截針對區(qū)域的客群：區(qū)域媒體開拓：①區(qū)域銀行定點投放易拉寶、折頁等宣傳物料，尤其是寶鋼人去得最多的銀行（如，寶鋼工資發(fā)放銀行，寶鋼公司內(nèi)部設(shè)置的銀行網(wǎng)點）可在折頁內(nèi)附贈葉子裝飾的書簽，傳達生態(tài)居住理念。②在寶鋼等客戶較集中的區(qū)域設(shè)置戶外陣地；90＋線下滲透210&兩豪居的客戶等級與項目形象，宣傳上也更容易借力。90+產(chǎn)品與項目形象沖突最大，第一次開盤的比例又較大，因此需要特定的渠道增加客戶接觸量。同時可以針對特定的客戶群開拓特定渠道。針對90產(chǎn)品的策略針對90+戶型的客群：90＋線下滲透210&兩豪居的62活動時間：7月20日活動目的：與業(yè)主的社區(qū)生活直接掛鉤，刺激購買欲望和購買決策借萬科物業(yè)的發(fā)布，制造項目影響力活動地點：項目現(xiàn)場活動關(guān)鍵詞：解夢+造夢活動說明：邀請項目領(lǐng)導大致介紹新公館花園住宅的概念以及項目對羅店來說的重要意義+相比羅店現(xiàn)狀的突出優(yōu)勢+萬科改造片區(qū)的使命感，提升客群對項目的關(guān)注與了解的興趣。邀請一名項目設(shè)計師針對項目設(shè)計方面的相關(guān)信息發(fā)布，并且邀請一名國外設(shè)計師進行互動式說明（例如證實項目的相關(guān)設(shè)計在國外也屬稀缺以及介紹項目在人性化考慮上的細致等）萬科物業(yè)發(fā)布，現(xiàn)場可舉辦類似“誓師大會”，增加客群對項目的好感度與信任。說明：建議采取搜房網(wǎng)實況轉(zhuǎn)播。并將視頻放到項目網(wǎng)站與搜房網(wǎng)上邀請客戶：意向客戶，登記客戶媒體配合：網(wǎng)絡(luò)相關(guān)報道，上海樓市新聞報道，東方早報新聞報道新公館花園住宅產(chǎn)品說明會階段重大活動活動時間：7月20日新公館花園住宅產(chǎn)品說明會階段重大活動632008年6～8月琥珀郡園傳播執(zhí)行表2008年6～8月琥珀郡園傳播執(zhí)行表64謝謝聆聽謝謝聆聽65風火廣告·琥珀郡園項目組萬科琥珀郡園階段執(zhí)行風火廣告·琥珀郡園項目組萬科琥珀郡園階段執(zhí)行66PARTONE板塊傳播定位推導PARTONE67（一）羅店板塊訴求借鑒（一）68中國的新城發(fā)展三階段第一階段第二階段第三階段強業(yè)不強城代表：寶山工業(yè)區(qū)強城不強業(yè)代表：松江新城強城強業(yè)代表：未來的美蘭湖板塊特征：各種工業(yè)區(qū)成為城市的主體。代表：以前的寶山工業(yè)區(qū)弊端：那時的新城只是純居住集中區(qū)，起的作用是疏散城市中心密集的居住人口，由于在公共配套、交通、人口就業(yè)、教育等城市要素上的不足，人均享有城市公共資源太少，成為沒有實現(xiàn)城市升級和城市功能延伸的“社區(qū)孤島”特征：經(jīng)過土地運營和片區(qū)改造，城市成為高樓林立，商業(yè)街和ShopingMall的天下，城市同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重。弊端：因缺乏產(chǎn)業(yè)支撐和房地產(chǎn)開發(fā)過度，容易變成空置率遞增的難以持續(xù)的“人造空城”。特征：城市和產(chǎn)業(yè)有獨特的符合城市分工的功能定位。優(yōu)勢：可持續(xù)發(fā)展的新城模式中國的新城發(fā)展三階段第一階段第二階段第三階段強業(yè)不強城強城不69可持續(xù)發(fā)展的新城模式城市是一個肌體，市場、消費者、政府和城市本身相互緊密關(guān)聯(lián)，其中最核心的是“城市規(guī)劃”和“產(chǎn)業(yè)規(guī)劃”的關(guān)聯(lián)，這是城市生長的基礎(chǔ)，也是未來中國新城發(fā)展必須要解決的問題。因為“城市規(guī)劃”和“產(chǎn)業(yè)調(diào)整”恰恰都處在經(jīng)濟高速發(fā)展和城市化的劇烈變動期，很容易陷入顧此失彼的困境中。對新城應(yīng)該有更新的視角，就是符合城市分工的都市融合下大都市的功能定位，就是土地價值挖掘的市場轉(zhuǎn)化功能，就是公共配套平等分配的、資源集約的、可持續(xù)的和諧新城。______引自瑞典SEWCO譚英女士在2006全球重要建筑事務(wù)所中國高端論壇的演講可持續(xù)發(fā)展的新城模式城市是一個肌體，市場、消費者、政府和城市70六種的新城模式根據(jù)新城形成的核心驅(qū)動力和新城城市功能的不同，可以把新城分為六種類型邊緣新城指伴隨城市郊區(qū)化發(fā)展的加速，中心城功能逐步外遷而在大都市邊緣逐步形成的功能比較完善，且相對獨立于大都市的新城鎮(zhèn)。代表：Radburn（美國，紐約）Columbia（英國，馬里蘭州）田園新城主要指英國以霍華德“田園城市”思想為開端的，以國家立法為基準，政府主導下的由新城開發(fā)公司進行規(guī)劃建設(shè)的新城。代表：Stevenage（英國，倫敦）MiltonKeynes（英國，倫敦）機場新城是指以機場為中心、以航空運輸業(yè)為核心，依托機場的區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢和口岸優(yōu)勢，在機場內(nèi)部及周邊地區(qū)發(fā)展而成的具有城鎮(zhèn)性質(zhì)的新型功能區(qū)，具有服務(wù)機場、利用機場的特征。副中心新城是通過分擔核心區(qū)部分功能來實現(xiàn)城市多中心結(jié)構(gòu)的目標。副中心通常與城市中心保持快捷便利的交通聯(lián)系，從空間分布來看，一般與城市中心區(qū)保持合理的距離。產(chǎn)業(yè)新城是指以一種或多種產(chǎn)業(yè)為主導工業(yè)園或產(chǎn)業(yè)園的形式上建立起來的相對獨立的新市鎮(zhèn)，一般和大都市的距離較遠。代表：PortSunlight（英國，利物浦）GrandeCache（加拿大，Albert）筑波科學城（日本，筑波）TOD新城是指以捷運系統(tǒng)導向發(fā)展理念為指導的新城建設(shè)，其主要通過捷運系統(tǒng)與城市中心區(qū)快速連接來縮短交通時間，吸引中心城市的部分功能轉(zhuǎn)移，達到分散城市中心區(qū)居住功能的目的。代表：千里新城（日本，大阪）多摩新鎮(zhèn)（日本，東京都）沙田新市鎮(zhèn)（中國，香港）六種的新城模式根據(jù)新城形成的核心驅(qū)動力和新城城市功能的不同，71典型案例分析——Stevenage新城概況斯蒂文乃奇（Stevenage）新城是英國1946年《新城法》正式出臺之后第一個建設(shè)的新城，是田園新城的典型代表。它位于倫敦以北48.2公里，靠近M25軌道和高速公路，并在3個主要機場的近距離范圍內(nèi)。新城的產(chǎn)業(yè)主要有電子、照明工程、航空航天、信息技術(shù)、制藥和財政服務(wù)。新城規(guī)劃6個鄰里住區(qū)，各區(qū)都設(shè)有學校、健身設(shè)施、商店、社區(qū)中心和教堂等。每個鄰里有一處商業(yè)中心，有小學2-3所。各個鄰里都有主要道路聯(lián)系，并間隔有大片綠地。新城工業(yè)區(qū)主要布置在西城的西部，與生活區(qū)之間隔有鐵路，在新城的東北角也有小部分工業(yè)。工業(yè)門類比較多，能提供不少的就業(yè)崗位。工業(yè)區(qū)的規(guī)劃結(jié)合了地形條件，設(shè)計呈多樣化。斯蒂文乃奇新城特色人車分行的雷德朋原則即在住宅區(qū)內(nèi)，住宅的前院通常與步行小道相接，而機動車道和車庫通常設(shè)在住宅的背面；在商店、學校和其他室外游戲空地一般都設(shè)有步行道，尤其兒童游戲場所遠離交通性道路，與公路的主要入口分隔開來；可以通過步行天橋或地下步行通道來穿越主要的機動車輛道路。這種住宅布局較為安全且美觀，環(huán)境優(yōu)雅。一般避免較長的行列式住宅和長而筆直的道路，而是采取彎曲的道路，尤其是盡端路。住宅布置在盡端路周圍，道路旁邊設(shè)施廣場會利用一塊集中草坪，把住宅布置在其周邊。即使是不規(guī)則的地形，也可以用類似的手法，將住宅的主要面朝外，花園內(nèi)向圍合一塊集中的綠地或廣場，連接盡端路。這種手法一直延續(xù)至今，成為花園住區(qū)的一種經(jīng)典設(shè)計手法。步行街區(qū)斯蒂文乃奇新城的中心區(qū)是英國現(xiàn)代城鎮(zhèn)中第一個禁止機動車輛進入的步行街區(qū)。典型案例分析——Stevenage新城概況斯蒂文乃奇（Ste72Stevenage新城分析作為英國第一個建設(shè)的新城，斯蒂文乃奇新城通過價格相對較低的住宅、較為齊備的公共設(shè)以及良好的自然環(huán)境等吸引了從倫敦疏解出來的一部分人口成功之處問題所在：1、新城密度過低，缺少城市氛圍，限制了城市功能的發(fā)揮，過度依賴私家轎車2、中心區(qū)各類配套設(shè)施標準偏低，使用功能之間缺少平衡，限制了中心區(qū)作為城市主要公共空間的作用Stevenage新城分析作為英國第一個建設(shè)的新城，斯蒂文乃73典型案例分析——美國加州爾灣市位于美國加州橘郡管轄范圍內(nèi)?，F(xiàn)有人口17.5萬，是美國最大的規(guī)劃性城市社區(qū)之一，爾灣從最初的農(nóng)場土地開始建設(shè)，從建造到現(xiàn)在僅僅有30多年的歷史，在城市中保留了大量的公園和農(nóng)場原生風貌，成為國際花園城市的典型代表。并已經(jīng)成為加州重要的經(jīng)濟城市。并吸引了多家跨國公司的總部與研發(fā)中心在此落地。爾灣面臨太平洋，擁有著名的LONGBEACH海灘，在接下去的幾年，面積將由22.4平方公里擴張到超過29.9平方公里。在2003年被評為美國值得居住的城市第五名。爾灣城市特色（1）均衡發(fā)展使得城市發(fā)展和環(huán)境，居住舒適度等各個方面保持良好的平衡關(guān)系（2）以高科技為主導，多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)抗風險大，在經(jīng)濟起伏中實現(xiàn)了城市的可持續(xù)發(fā)展（3）便捷的公路交通與軌道交通，并且臨近機場（4）在城市建造過程中的市場化機制典型案例分析——美國加州爾灣市位于美國加州橘郡管轄范圍內(nèi)?，F(xiàn)74爾灣對羅店的借鑒之處1、國際花園城市規(guī)劃的樣板。將自然環(huán)境，交通，產(chǎn)業(yè)和不同密度的居住區(qū)有機的結(jié)合。2、多元的產(chǎn)業(yè)布局。實現(xiàn)城市的抗風險性，避免因為高科技浪潮的衰退而帶來的城市衰退。3、市場化的運作機制，在城市投資和城市配套的建設(shè)上，私人公司起著重要的作用。與日本筑波新城的政府主導不同。完善的配套不僅吸引了人口，而且自身也實現(xiàn)了較高的利潤。爾灣對羅店的借鑒之處1、國際花園城市規(guī)劃的樣板。將自然環(huán)境，75（二）羅店板塊訴求推導（二）76買家需求第一居所改善羅店新鎮(zhèn)之前訴求的局限性板塊現(xiàn)有價值訴求北歐風情小鎮(zhèn)高端商務(wù)+GOLF生態(tài)資源突出利好弊端1、風情不是改善第一居所的關(guān)鍵因素，非有力溢價因素，2、之前的運作使得地塊中低端樓盤眾多的形象具備。和高端生活存在反差3、對小鎮(zhèn)建設(shè)前景的公共信心需要喚醒。利好弊端利好弊端1、1城9鎮(zhèn)的優(yōu)越規(guī)劃2、北上海唯一一個相對純粹的“富人區(qū)”或中高端居住區(qū)的可能地塊3、閑適，從容得慢城形象1、難以嫁接到“第一居所”。2、缺乏吸引大量客群的能力3、形成寶山認可本區(qū)域別墅，不認可本區(qū)域公寓產(chǎn)品的現(xiàn)狀。1、能夠提供傳播中的高端形象2、帶來部分投資/養(yǎng)老客群1、生態(tài)與健康不是有力的，能夠直接帶來身份感溢價因素2、在周邊城市化缺乏，交通不便的情況下，健康與生態(tài)難以被轉(zhuǎn)化為第一波購買中的“稀缺資源”1、健康、生態(tài)的訴求2、凸現(xiàn)本區(qū)域在北上海的稀缺價值問題核心：單純賣資源，沒有賣前景①針對北上海缺乏相對純粹的高尚生活片區(qū)，訴求社區(qū)整體的檔次感，身份感，將項目描繪為區(qū)域內(nèi)前所未有的第一居所。（第一推動力）另一方面②借助2008~2010片區(qū)配套集中兌現(xiàn)的時期，訴求片區(qū)整體配套的改善（第二推動力），是較為合理的方案。矛盾買家需求羅店新鎮(zhèn)之前訴求的局限性板塊現(xiàn)有價值訴求北歐風情小鎮(zhèn)77壹羅店板塊前景壹78羅店板塊的構(gòu)成羅店板塊羅店工業(yè)園羅店古鎮(zhèn)文化產(chǎn)業(yè)園生態(tài)農(nóng)業(yè)園新鎮(zhèn)商業(yè)中心高爾夫代表的休閑產(chǎn)業(yè)低密度住區(qū)原生態(tài)林野羅店板塊的構(gòu)成羅店板塊羅店羅店古鎮(zhèn)文化產(chǎn)業(yè)園生態(tài)新鎮(zhèn)商業(yè)中心79羅店工業(yè)園總體規(guī)劃羅店鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃面積302.1公頃，分為南北兩部分。北部工業(yè)開發(fā)區(qū)位于鎮(zhèn)區(qū)東側(cè)，緊靠月羅路，占地167.4公頃，以撫遠路、潘涇路為主干路，配以街坊支路，形成合理的街坊地塊。南部開發(fā)區(qū)位于富錦路兩側(cè)，占地134.7公頃，以富錦路和小區(qū)內(nèi)道路組成道路網(wǎng)絡(luò)。羅店鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)緊靠寶鋼，交通十分通利，距離外環(huán)線5公里。園區(qū)距上海虹橋國際機場32公里（外環(huán)線車成30分鐘抵達）、上海浦東國際機場35公里（外環(huán)線車乘35分鐘抵達）；距上海寶山港8公里、上海吳淞港10公里；距上海北郊貨運站16公里、上?；疖囌?1公里。按照園區(qū)產(chǎn)業(yè)導向，合理布局，從南到北，將依次形成電子電腦電器照明、生物醫(yī)藥、鋼鐵精品深加工三大生產(chǎn)基地。羅店工業(yè)園總體規(guī)劃羅店鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃面積302.1公頃，80生態(tài)農(nóng)業(yè)園總體規(guī)劃占地408畝、投資8000萬元的金羅店生態(tài)農(nóng)業(yè)園坐落在羅店鎮(zhèn)張士村內(nèi)，共分四個園區(qū)：特色農(nóng)業(yè)種植園、民俗趣味園、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科普園和綜合園。這里有濃郁的鄉(xiāng)村田園風光，重點凸現(xiàn)生產(chǎn)、觀光、科普、美食、休閑五大功能。游客在園內(nèi)可見品種各異的蔬菜瓜果，有用數(shù)碼技術(shù)動態(tài)顯示的特色農(nóng)業(yè)的奧秘，有青少年學農(nóng)的生活場地，有用時鮮蔬果加工制作的點心飲料和農(nóng)家菜，有水池摸魚和動物表演，有可供會務(wù)和住宿的農(nóng)舍別墅等等。農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游是以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為依托，使農(nóng)業(yè)與自然、人文景觀以及現(xiàn)代旅游業(yè)相結(jié)合的一種高效產(chǎn)業(yè)，目前在世界各地方興未艾。生態(tài)農(nóng)業(yè)園總體規(guī)劃占地408畝、投資8000萬元的金羅店生態(tài)81古鎮(zhèn)文化產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃在“一地一品”特色文化的基礎(chǔ)上，進一步弘揚以羅店龍船為代表的民俗文化，以寶山寺為代表的宗教文化，以郭友堂、花神堂為代表的古建筑文化、以滬劇絲竹調(diào)為代表的曲藝文化以及詩歌文化、名人文化、商業(yè)文化等，繼續(xù)推進“百佳文化小區(qū)”的建設(shè)。規(guī)劃中的羅店老鎮(zhèn)占地4.7平方公里，其中包括14.6公頃的中心風貌區(qū)。一期工程預(yù)計三年內(nèi)可完成，主要工程為建設(shè)改造一條河（老市河）、一條街（亭前街）、一座橋（大通橋）、一座廟（寶山凈寺）、一座堂（花神堂）、一個門樓（羅店特色門樓）與“三個中心”———佛教文化中心，商業(yè)、文化展示中心，旅游休閑娛樂中心。其中花神堂保護性修復(fù)已完成，寶山凈寺改造工程已啟動。古鎮(zhèn)文化產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃在“一地一品”特色文化的基礎(chǔ)上，進一步弘82小結(jié)1——羅店前沿產(chǎn)業(yè)布局羅店前沿產(chǎn)業(yè)與花園城市的結(jié)合是羅店的城市DNA（1）羅店工業(yè)園的高技術(shù)高附加值產(chǎn)業(yè)——工業(yè)上的產(chǎn)業(yè)前沿（2）羅店以高爾夫為標志的高端休閑產(chǎn)業(yè)——休閑產(chǎn)業(yè)是上海重點發(fā)展前沿產(chǎn)業(yè)（3）羅店西，在寶山規(guī)劃中的現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)——農(nóng)業(yè)與觀光結(jié)合的前沿產(chǎn)業(yè)（3）羅店老鎮(zhèn)，羅店傳統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)聚集地——文化與歷史的前沿產(chǎn)業(yè)小結(jié)1——羅店前沿產(chǎn)業(yè)布局羅店前沿產(chǎn)業(yè)與花園城市的結(jié)合是83羅店交通規(guī)劃目標規(guī)劃目標配合長三角經(jīng)濟一體化策略以及上海城市交通發(fā)展戰(zhàn)略的總體目標，構(gòu)建多通道的對外交通聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，形成標準高、布局合理、系統(tǒng)完善、功能分明，快速、便捷、暢通、高效的多平面、多網(wǎng)絡(luò)的現(xiàn)代化交通體系。區(qū)域交通以干路網(wǎng)系統(tǒng)建設(shè)為重點，加快市域大容量城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)向本區(qū)域的延伸和覆蓋；加強對外交通和區(qū)域內(nèi)部交通的銜接，建設(shè)客運換乘樞紐和停車場。充分發(fā)揮交通系統(tǒng)的綜合效率；貫徹公共交通優(yōu)先的城市客運交通基本政策，形成以軌道交通與地面公交密切銜接，各種交通工具協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化城市交通體系。羅店交通規(guī)劃目標規(guī)劃目標84羅店交通前景區(qū)域?qū)ν饨煌ü罚阂?guī)劃結(jié)合全市對外公路系統(tǒng)的總體布局，以A13、滬太公路、潘涇路、富長路、共和新路—蘊川路等“五縱”，環(huán)北大道、寶楊路—寶安公路、A30北段、月羅公路、石太路、新川沙路等“六橫”為骨架，建立與區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展相協(xié)調(diào)的、功能布局完善、服務(wù)水平領(lǐng)先、管理完善、規(guī)模適宜、格網(wǎng)化的對外公路網(wǎng)絡(luò)和公路客貨運交通設(shè)施。軌道交通：軌道交通系統(tǒng)規(guī)劃構(gòu)建與周邊地區(qū)快速便捷的聯(lián)系，并且拉近于城市中心的距離。區(qū)域?qū)?nèi)交通鎮(zhèn)區(qū)主干道：羅太路、祁北路、羅溪路、撫遠路、楊南路；景觀道路：諾內(nèi)爾路、約帕路以及羅溪南路以及其他鎮(zhèn)區(qū)之路，構(gòu)建區(qū)域內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。羅店交通前景區(qū)域?qū)ν饨煌?5小結(jié)2——羅店交通發(fā)展符合城市發(fā)展方向支持點1、A13，滬太路使得羅店從城市邊緣到城市軸線，城市與江蘇擴張的前沿2、軌道交通使得羅店生活從城市邊緣與城市中心連接3、區(qū)域內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)規(guī)劃，加強區(qū)域內(nèi)的連接長三角“一核六帶”發(fā)展方針中上海是核心，未來扮演的角色將是國內(nèi)外交通樞紐、資源配置中心、文化交流中心和創(chuàng)新源頭。羅店交通的大力建設(shè)，一定程度上代表了上海主動接軌周邊城市的發(fā)展方向，并且為上海保持其長三角中心地位服務(wù)。小結(jié)2——羅店交通發(fā)展符合城市發(fā)展方向支持點長三角“一核六帶86羅店板塊前景總結(jié)羅店前沿產(chǎn)業(yè)布局形成（工業(yè)產(chǎn)業(yè)前沿）（農(nóng)業(yè)觀光產(chǎn)業(yè)前沿）（休閑產(chǎn)業(yè)前沿）（文化歷史產(chǎn)業(yè)前沿）羅店干線軌道發(fā)展落實（A13滬太路）（軌道交通）（區(qū)域內(nèi)網(wǎng)交通）＋上海北門戶板塊前景預(yù)期羅店板塊前景總結(jié)羅店前沿產(chǎn)業(yè)布局形成羅店干線軌道發(fā)展落實＋上87貳羅店新鎮(zhèn)前景貳88瑞典SEWCO可持續(xù)設(shè)計目標新城——按照新城市主義理論創(chuàng)造具有一定集聚程度的城市生活氛圍的新城，避免分散的郊區(qū)特點。生態(tài)環(huán)境——新城的建設(shè)和運營應(yīng)充分尊重現(xiàn)有的水資源和濕地環(huán)境，使得保護和發(fā)展當?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境成為新城的獨特質(zhì)量。綜合的功能——新城應(yīng)發(fā)展一些與當?shù)鬲毺氐纳鷳B(tài)環(huán)境相關(guān)的適合于旅游、休閑、度假和教育活動的設(shè)施，既為當?shù)鼐用穹?wù)，也能吸引新城以外的市民和游客，增強新城的活力。瑞典SEWCO可持續(xù)設(shè)計目標新城——按照新城市主義理論創(chuàng)造具89瑞典SEWCO可持續(xù)設(shè)計原則重視現(xiàn)有的生態(tài)和歷史環(huán)境，形成由水體、濕地和野生動植物組成的綜合的生態(tài)環(huán)境。重視城市生活氛圍，創(chuàng)造一個適應(yīng)不同類型居民需要的多功能的建成環(huán)境。重視高可達性和豐富的社會生活，由一條林蔭大道作為貫穿各種功能和區(qū)域，以及開發(fā)階段的發(fā)展軸。

瑞典SEWCO可持續(xù)設(shè)計原則重視現(xiàn)有的生態(tài)和歷史環(huán)境，形成由90瑞典SEWCO對新城市主義的理解1新城市主義理念的形成是同時針對極端高密度和超高層住宅發(fā)展，或者單調(diào)的低層低密度郊區(qū)這兩者的批判。這兩種情況都導致單調(diào)的建筑形式以及人的活動在時間與空間上的割裂。對新城市主義的更為明確的定義是創(chuàng)造低層適宜密度的城市環(huán)境，并將居住功能、公共與商業(yè)服務(wù)最優(yōu)化地結(jié)合起來。這一定義可以在以下幾方面得到延伸：

.適合社區(qū)及城市環(huán)境要求的適宜的建筑高度和密度。.創(chuàng)建具有24小時活力的新城中心.居住區(qū)各類公共設(shè)施的整合布局以及用地功能和混合.自然、水域、動植物與城市發(fā)展的整合.可以清晰識別的生活方便的城市單元與結(jié)構(gòu).建筑與社區(qū)的多樣性.具有高度的可識別性和明確的功能界定的街區(qū).土地利用和開發(fā)過程的靈活性.對當?shù)貧v史與特征的尊重與延續(xù)

瑞典SEWCO對新城市主義的理解1新城市主義理念的形成是同時91瑞典SEWCO對新城市主義的理解2在如上所述的整體發(fā)展目標下，特別需要強調(diào)關(guān)于公共設(shè)施和商業(yè)服務(wù)在新城中所扮演的六個方面的重要角色：

.建立以新城市主義理念為基礎(chǔ)的具有高品質(zhì)的城市居住氛圍的新城，而非傳統(tǒng)郊區(qū)。.新城將容納與地區(qū)的生態(tài)特點相結(jié)合的專門設(shè)施，或者吸引力能夠輻射到新城以外的設(shè)施——如旅游、度假、休閑、教育等等。.新城將建立可持續(xù)發(fā)展的社區(qū)框架，一定程度上在經(jīng)濟、服務(wù)、管理等方面能夠獨立運轉(zhuǎn)。.新城將通過合理地集中或分散布局基礎(chǔ)設(shè)施與公共設(shè)施以營造一個活躍友好的都市環(huán)境。

瑞典SEWCO對新城市主義的理解2在如上所述的整體發(fā)展目標下92羅店新鎮(zhèn)總體規(guī)劃羅店新鎮(zhèn)以國際花園城市標準規(guī)劃的可持續(xù)發(fā)展的花園城市生態(tài)低密度高端居住產(chǎn)業(yè)平衡國際規(guī)劃美蘭湖低密度花園住區(qū)板塊命名規(guī)劃目標傳播關(guān)鍵詞板塊支撐傳播概念公共配套道路交通居住特色景觀綠化尺度小,與廣場綠化\噴水池\街頭小品有機結(jié)合.公共活動中心:超五星級酒店+市民廣場+文化廣場+商務(wù)廣場公共設(shè)施為組團式布置,形成市民集會概念.鎮(zhèn)中心為新鎮(zhèn)區(qū)居民重要集會點,鎮(zhèn)內(nèi)小街與不同建筑高度體現(xiàn)北歐特色,采取行政中心與商業(yè)中心適度分離原則,教育醫(yī)療公共生活配套齊全完備而檔次較高的配套道路尺寸適宜:快速過境道路+區(qū)域主干道+鎮(zhèn)區(qū)主干道+景觀道路+鎮(zhèn)區(qū)支路步行車行完全分離:步行系統(tǒng)+車行系統(tǒng)+自行車道,主要交叉口成環(huán)島式設(shè)計,沿主要河流綠化帶設(shè)計自行車與步行專用道道路與湖泊河流的關(guān)系,橋的特色設(shè)計:道路與主要河流垂直或平行設(shè)置,廊橋拱橋,用現(xiàn)代結(jié)構(gòu)與技術(shù)生態(tài)城:主要分布在森林\湖泊區(qū)及公園\湖泊邊,主要以獨立式\聯(lián)排式別墅為主花園城:主要分布在新鎮(zhèn)區(qū)南北兩部分,主要以聯(lián)排式別墅或3-4層公寓為主現(xiàn)代城:主要分布在羅太路與荻涇河中間,以塔式公寓與聯(lián)排別墅相結(jié)合河流\湖泊眾多\森林茂密:規(guī)劃形成山坡\湖泊\森林的特色地貌,建立諾貝爾公園+名人園\科技中心\紀念館大型主題公園+住區(qū)綠化系統(tǒng)道路