房地產(chǎn)上海新天地景色賞析與商業(yè)模式探討課件

11上海新天地2上海新天地23344石庫門休閑吧夜景廣場影城人工湖會(huì)所模式全都是故事......寶典歌吧5石庫門休閑吧夜景廣場影城人工湖會(huì)所模式全都是故事寶典歌吧56677889910101111121213131414151516161717A太平橋人工湖綠地

B上海新天地

C翠湖天地D企業(yè)天地E瑞安總部大樓

NS18A太平橋人工湖綠地B上海新天地C翠湖天地D456123新老城區(qū)結(jié)合開發(fā)六步法找準(zhǔn)5%核心元素改造景觀環(huán)境注重功能型配套

周邊消費(fèi)支持打造5%的樣板

帶動(dòng)95%的其余地產(chǎn)

19456123新老城區(qū)結(jié)合開發(fā)六步法找準(zhǔn)5%核心元素改造景觀環(huán)總結(jié)：希望公司業(yè)務(wù)發(fā)展蒸蒸日上，企業(yè)與員工的價(jià)值共同提升?！翱偨Y(jié)”是進(jìn)步最快的方法；“預(yù)測”是增強(qiáng)決策能力的手段。借鑒≠照搬，任何成功的案例，都是若干個(gè)成功元素的結(jié)合，都有它特定的背景，案例給我們帶來的只有啟示。20總結(jié)：借鑒≠照搬，任何成功的案例，都是若干個(gè)成功元素的結(jié)合，歡迎大家研討，指正。21歡迎大家研討，指正。21上海新天地所處地段的開發(fā)建設(shè)情況及目標(biāo)上海新天地設(shè)計(jì)單位簡介上海新天地開發(fā)商簡介商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式上海新天地簡介石庫門簡介休閑吧新天地商業(yè)分析22上海新天地所處地段的開發(fā)建設(shè)情況及目標(biāo)上海新天地設(shè)計(jì)單位簡介上海新天地已是被公認(rèn)為國內(nèi)外游客領(lǐng)略上海歷史文化和現(xiàn)代生活形態(tài)的最佳去處之一，也是上海著名的旅游景點(diǎn)中最繁華熱鬧的地方。上海新天地外表是一群石庫門建造而成的上海早期建筑物，當(dāng)年的磚墻，當(dāng)年的瓦，保留著老上海的歷史風(fēng)情和文化底蘊(yùn)；在上海新天地的里面是一個(gè)紙醉金迷的國度，按照二十一世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界、消費(fèi)體驗(yàn)度身訂做，無一不體現(xiàn)出閑適生活的氛圍和格調(diào)。上海新天地是一個(gè)具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點(diǎn)，是以上海獨(dú)特的石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，改造成具國際水平的餐飲、商業(yè)、娛樂、文化的休閑步行街。上海新天地以中西融合、新舊結(jié)合為基調(diào)，將上海傳統(tǒng)的石庫門里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑融為一體，很多國際極商鋪紛紛進(jìn)駐。座落于上海黃金地段的商業(yè)中心城區(qū)，上海新天地南側(cè)與淮海路、黃陂南路和馬當(dāng)路交匯，地理位置極其優(yōu)越。在新天地的周邊集合了上海商業(yè)中心地區(qū)，交通方便快捷。每到夜幕降臨在上海新天地，搖曳的風(fēng)姿，動(dòng)感的節(jié)奏和夜光杯，讓您不得不愛上上海這座城市，細(xì)細(xì)品味著上海的悠久文化底蘊(yùn)。上海新天地改寫了石庫門的歷史，對(duì)本已走向歷史文物的石庫門注入了新的生命力。上海新天地簡介23上海新天地已是被公認(rèn)為國內(nèi)外游客領(lǐng)略上海歷史文化和現(xiàn)代生活形石庫門是最具上海特色的居民住宅。上海的舊弄堂一般是石庫門建筑，它起源于太平天國起義時(shí)期，當(dāng)時(shí)的戰(zhàn)亂迫使江浙一帶的富商、地主、官紳紛紛舉家擁入租界尋求庇護(hù)，外國的房產(chǎn)商乘機(jī)大量修建住宅。上個(gè)世紀(jì)二三十年代，圍合仍是上海住宅的主要特征，但不再講究雕刻，而是追求簡約，多進(jìn)改為單進(jìn)，中西合璧的石庫門住宅應(yīng)運(yùn)而生。這種建筑大量吸收了江南民居的式樣，以石頭做門框，以烏漆實(shí)心厚木做門扇，這種建筑因此得名“石庫門”。我國的普通郵票第23組《中國民居》中的上海民居圖案采用的就是石庫門建筑。中國共產(chǎn)黨也誕生在望志路（今興業(yè)路76號(hào)）一幢典型的石庫門建筑中。

上海素享“萬國建筑博覽會(huì)”之美譽(yù)。外灘的馬路一側(cè)，一幢幢哥特式、羅馬式、文藝復(fù)興式、巴洛克式等中西合璧、風(fēng)格迥異的巍峨大廈展示了建筑藝術(shù)的風(fēng)采。同樣，上海的近代住宅建筑也可謂洋洋大觀、多姿多彩。漫步在大街小巷，細(xì)細(xì)品味這些上海的民居住宅，你會(huì)覺得那獨(dú)具神韻的老房子也是一道道美不勝收的風(fēng)景。石庫門住宅脫胎于中國傳統(tǒng)的四合院。十九世紀(jì)后期，在上海開始出現(xiàn)用傳統(tǒng)木結(jié)構(gòu)加磚墻承重建造起來的住宅。這種中西建筑藝術(shù)相融合的石庫門作為建筑和文化的產(chǎn)物，在中國近代建筑史上留下了深深的烙印。它的出現(xiàn)是一種城市生活的必然。洋場風(fēng)情的現(xiàn)代化生活，使庭院式大家庭傳統(tǒng)生活模式被打破，取而代之的是適合單身移民和小家庭居住的石庫門弄堂文化。石庫門里的“亭子間”、“客堂間”、“廂房”、“天井”以及“二房東”、“白相人嫂嫂”、“七十二家房客”等與石庫門有關(guān)的名詞成為老上海們溫馨的記憶。石庫門簡介124石庫門是最具上海特色的居民住宅。上海的舊弄堂一石庫門簡介2石庫門建筑盛行于本世紀(jì)20年代，占據(jù)了當(dāng)時(shí)民居的四分之三以上，至今還有近40％的申城市民居住在有一個(gè)多世紀(jì)歷史的石庫門中。石庫門多為磚木結(jié)構(gòu)的二層樓房，坡型屋頂常帶有老虎窗，紅磚外墻，弄口有中國傳統(tǒng)式牌樓。大門采用二扇實(shí)心黑漆木門，以木軸開轉(zhuǎn)，常配有門環(huán)，進(jìn)出發(fā)出的撞擊聲在古老的石庫門弄堂里回響。門楣做成傳統(tǒng)磚雕青瓦頂門頭，外墻細(xì)部采用西洋建筑的雕花刻圖。二樓有出挑的陽臺(tái)，總體布局采用了歐洲聯(lián)排式風(fēng)格。現(xiàn)在，上海注意保存老的建筑，一些具有海派特色的石庫門里弄被作為近代優(yōu)秀建筑整組保存。石庫門里弄住宅最典型的特征是中西合璧。石庫門有著江南傳統(tǒng)二層樓的三合院或四合院的形式，一般進(jìn)門就是一小天井，天井后為客廳，之后又是一天井，后天井是灶臺(tái)和后門，天井和客廳兩側(cè)是左右?guī)浚粯窃钆_(tái)間上面為“亭子間”，再往上就是曬臺(tái)。在總體上采用的聯(lián)排式布局卻來源于歐洲，外墻細(xì)部有西洋建筑的雕花圖案，門上的三角形或圓弧形門頭裝飾也多為西式圖案。上海民居有“弄”的稱法，其他城市的人甚至讀不準(zhǔn)這個(gè)詞的音，其實(shí)，“弄”只是有別于街面房子的“胡同”的通稱。早期的石庫門大多叫弄、里，就是我們常說的“里弄”，又叫“弄堂”。弄堂常用弄、里、坊、村、公寓、別墅等名號(hào)，級(jí)別逐次提高。后幾種又稱為新式里弄，居住條件已明顯優(yōu)于早期的老式石庫門，配有歐式壁爐、屋頂煙囪、通風(fēng)口、大衛(wèi)生間等。

25石庫門簡介2石庫門建筑盛行于本世紀(jì)20年代，占石庫門簡介3新式里弄住宅出現(xiàn)于本世紀(jì)二十年代后期的租界內(nèi)，總體上比石庫門更接近歐洲近代住宅的建筑風(fēng)格。建筑形式多為混合結(jié)構(gòu)，注重使用功能。新式里弄外形別致整齊，裝修精致舒適，室外弄道寬敞，樓前庭院蔥綠，居住環(huán)境優(yōu)美，有別于舊式石庫門。正面設(shè)大玻璃陽臺(tái)，使房屋的通風(fēng)采光條件更為良好；陜南村（原皇家花園，陜西南路151號(hào)），1930年由法國天主教會(huì)建造，抗日戰(zhàn)爭前該處全是外國人居住，由蝶式點(diǎn)狀型四層住宅組成一個(gè)建筑群。上海的民居除了弄堂外，大樓公寓式民居則體現(xiàn)了近代建筑藝術(shù)的高雅華麗，能反映上海城市風(fēng)貌和建筑設(shè)計(jì)師的獨(dú)具匠心。大樓公寓集中在當(dāng)時(shí)的商業(yè)交通繁華路段，解放前多為中外高級(jí)職員居住。欣賞這樣的建筑，猶如欣賞一件件藝術(shù)珍品。如淮海中路雁蕩路上的永業(yè)大樓，采用四方攢頂和轉(zhuǎn)角處的園形屋頂，形成了大樓獨(dú)特的屋面輪廓線。如上海最早的外廊式公寓——淮海路上的武康大樓（東美特公寓），有特色的仿生建筑——武康路密丹公寓等等。這些大樓在現(xiàn)代化的建筑群中會(huì)顯得矮小蒼老，但它們所獨(dú)有的滄桑感和貴族氣卻是高樓新貴們無法比擬的。26石庫門簡介3新式里弄住宅出現(xiàn)于本世紀(jì)二十年代后上海新天地開發(fā)商簡介上海新天地及所處的太平橋改造項(xiàng)目，是由香港瑞安集團(tuán)開發(fā)的。瑞安集團(tuán)由集團(tuán)主席羅康瑞先生于一九七一年在香港創(chuàng)立，至今已發(fā)展成為一個(gè)多元化的集團(tuán)，旗下之房地產(chǎn)發(fā)展、建筑及建筑材料業(yè)務(wù)遍及香港、中國內(nèi)地及北美洲。瑞安的機(jī)構(gòu)文化及長遠(yuǎn)目標(biāo)，均反映了集團(tuán)追求優(yōu)質(zhì)、卓越及創(chuàng)新的精神。在一九九七年，集團(tuán)之建筑及建筑材料業(yè)務(wù)重組成控股公司，名為瑞安建業(yè)有限公司(「瑞安建業(yè)」)，并于同年二月在香港聯(lián)合交易所上市。現(xiàn)時(shí)，瑞安建業(yè)主要從事水泥生產(chǎn)、建筑、建材及創(chuàng)業(yè)基金投資，并持有瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司超過百分之二十權(quán)益。瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司于二零零四年成立，是集團(tuán)的地產(chǎn)旗艦公司，結(jié)合了瑞安在中國內(nèi)地的主要房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目，并獲得多個(gè)著名國際投資者的支持。瑞安房地產(chǎn)發(fā)展的項(xiàng)目可分為兩大類別：集多種功能的大型市中心商住綜合發(fā)展項(xiàng)目，以及配合城市總體規(guī)劃、提供全面配套設(shè)施的優(yōu)質(zhì)綜合住宅發(fā)展項(xiàng)目。日后瑞安房地產(chǎn)將享有優(yōu)先參與集團(tuán)內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目的權(quán)利。

瑞安地產(chǎn)原為瑞安集團(tuán)旗下的主要房地產(chǎn)開發(fā)公司，自集團(tuán)于二零零四年把中國內(nèi)地的主要地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目注入瑞安房地產(chǎn)發(fā)展后，瑞安地產(chǎn)主要從事地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，在香港、中國內(nèi)地及紐約均有投資項(xiàng)目。27上海新天地開發(fā)商簡介上海新天地及所處的太平橋改造上海新天地設(shè)計(jì)單位簡介

美國SOM國際有限公司（簡稱：SOM）成立于1936年，提供建筑規(guī)劃，室內(nèi)結(jié)構(gòu)和工程設(shè)計(jì)方面的專業(yè)服務(wù)。SOM因在美國和全球四十多個(gè)國家為各種不同項(xiàng)目提出有創(chuàng)意的設(shè)計(jì)而領(lǐng)先同行并聞名于世。SOM的多項(xiàng)設(shè)計(jì)榮獲美國專業(yè)組織的各項(xiàng)大獎(jiǎng)。設(shè)計(jì)項(xiàng)目主要有：芝加哥西爾斯大樓，上海金貿(mào)大樓，沙特阿拉伯國際機(jī)場，倫敦CANARY碼頭規(guī)劃設(shè)計(jì)，香港國際會(huì)議中心，北京工商銀行大樓等。28上海新天地設(shè)計(jì)單位簡介

美國SOM國際有限公上海新天地所處地段的開發(fā)建設(shè)情況及目標(biāo)1地塊名稱規(guī)劃與建設(shè)情況基本目標(biāo)A太平橋人工湖綠地由上海市市政府、盧灣區(qū)區(qū)政府、瑞安集團(tuán)三方共同投資，目前由瑞安集團(tuán)負(fù)責(zé)其物業(yè)管理。整個(gè)項(xiàng)目耗資近10億人民幣，從2001年1月開工建設(shè)，建設(shè)歷時(shí)6個(gè)月。人工湖綠地占地4.4萬平方米，水面面積為1.2萬平方米，綠地下面的地下停車場可提供200多個(gè)車位與政府合作開發(fā)人工湖綠地的基本目標(biāo)是以先改善環(huán)境來提升該地區(qū)52公頃的土地的品質(zhì)，帶動(dòng)房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售。太平橋人工湖綠地目前已經(jīng)成為上海市中心一個(gè)獨(dú)具特色的景觀空間B上海新天地上海新天地占地3萬平方米，上海新天地氛圍南里、北里兩大部分。以石庫門建筑為主的北里，集合了來自世界各地風(fēng)情餐廳、咖啡廳、酒吧、精品商店等，展現(xiàn)了新天地的國際元素。一、以現(xiàn)代化建筑為主的南里，除了臨湖的新天地酒店式服務(wù)公寓外，還有一個(gè)總面積達(dá)2.5萬平方米的購物、娛樂、休閑中心，是適合于時(shí)尚青年一族的休閑娛樂場所開發(fā)新天地，主要是為該地區(qū)營造一個(gè)高品位的人文環(huán)境，再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益雙贏。新天地的目標(biāo)是既要體現(xiàn)上海的歷時(shí)文化風(fēng)貌，又要體現(xiàn)上海的時(shí)尚新地標(biāo)及品味，意欲成為一扇體現(xiàn)上海昨天、今天和明天的窗口式旅游景區(qū)，成為集餐飲、商業(yè)、文化、娛樂為一體的綜合性時(shí)尚休閑步行街29上海新天地所處地段的開發(fā)建設(shè)情況及目標(biāo)1地塊名稱規(guī)劃與建設(shè)情上海新天地所處地段的開發(fā)建設(shè)情況及目標(biāo)2C翠湖天地高級(jí)住宅小區(qū)翠湖天地位于人工湖南側(cè)，整體規(guī)劃中占地面積最大的項(xiàng)目，總建筑面積68萬平方米。第一期包括三幢8至12層的低層大廈、兩幢19及23層的高層大廈以及兩幢低層的獨(dú)立別墅及相連復(fù)式別墅，共提供283個(gè)兩房至復(fù)式六房的住宅單位，每個(gè)單位建筑面積由105至500平方米?；灸繕?biāo)是住宅小區(qū)較高的價(jià)格銷售，實(shí)現(xiàn)盈利。其中第一期五棟住宅樓于2002年下半年開始公開對(duì)外發(fā)售，三周內(nèi)基本售完。一期售價(jià)每平方米高達(dá)1.7萬元～2.5萬元D企業(yè)天地甲級(jí)辦公樓區(qū)企業(yè)天地座落于太平橋人工湖北畔，辦公樓將沿湖而建，形成一道1.2平方公里的湖邊建筑，總建筑面積逾50萬平方米，包括多棟甲級(jí)辦公樓、酒店、商場及其他配套設(shè)施。一期總建筑面積達(dá)7.8萬平方米，包括兩座辦公大樓，于2003年第四季度落成企業(yè)天地是淮海中路東段中央商務(wù)區(qū)的擴(kuò)展，目標(biāo)是營造一流的商圈，發(fā)展成為跨國公司總部所在地E瑞安集團(tuán)總部大樓按照太平橋地區(qū)改造整體規(guī)劃，還將在東部地區(qū)興建一棟白玉蘭花苞形狀的超高層建筑，這將是瑞安集團(tuán)未來的總部白玉蘭是上海市花，本項(xiàng)目要成為太平橋項(xiàng)目的象征30上海新天地所處地段的開發(fā)建設(shè)情況及目標(biāo)2C翠湖翠湖商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式從中國商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式來看，基本有超級(jí)購物中心式地產(chǎn)、精品百貨式地產(chǎn)、奧特萊斯地產(chǎn)、老城區(qū)地產(chǎn)、新城區(qū)地產(chǎn)、專業(yè)性地產(chǎn)、文化和旅游地產(chǎn)和創(chuàng)意地產(chǎn)這八類模式。這八類模式的分類標(biāo)準(zhǔn)暫時(shí)比較模糊，通常一個(gè)項(xiàng)目是幾種模式綜合的體現(xiàn)。超級(jí)購物中心式地產(chǎn)模式，指的是最近幾年來在我國不斷升溫的以SHOPPINGMALL為核心的地產(chǎn)開發(fā)模式，主要代表項(xiàng)目有“北京金源MALL”。精品百貨式地產(chǎn)模式，指的是傳統(tǒng)的商業(yè)地帶，以發(fā)展精品百貨、高端品牌為主的地產(chǎn)模式，主要代表項(xiàng)目有“臺(tái)灣新光百貨”。奧特萊斯地產(chǎn)模式，譯為OUTLETS，是指名品折扣店，主要代表項(xiàng)目有“燕莎奧特萊斯購物中心”。老城區(qū)地產(chǎn)開發(fā)模式，指的是對(duì)傳統(tǒng)的老城區(qū)進(jìn)行開發(fā)的模式主要代表項(xiàng)目為“上海新天地”。新城區(qū)地產(chǎn)開發(fā)模式，指的是在政府新規(guī)劃的區(qū)域進(jìn)行前瞻性分析進(jìn)行開發(fā)的模式，主要代表項(xiàng)目為“廣州天河城”。專業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)模式，指以專業(yè)商業(yè)為主題的地產(chǎn)開發(fā)模式，主要的代表項(xiàng)目為“中關(guān)村商業(yè)街”文化和旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，指的是近些年出現(xiàn)以深入挖掘地產(chǎn)的文化元素和旅游元素為切入點(diǎn)，通過文化牌和旅游牌來吸引消費(fèi)者，繼而提升地產(chǎn)價(jià)值的開發(fā)模式，主要的代表項(xiàng)目為“北京蘋果社區(qū)”。創(chuàng)意地產(chǎn)開發(fā)模式，該模式的火爆與政府極力推動(dòng)密切相關(guān)?！侗本┦袊窠?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》明確提出要將文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)列為北京市重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)。主要的代表項(xiàng)目為“北京718創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”。31商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式從中國商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式來看，基本有超級(jí)購物32323333534534435435336336237237138138

START39394040休閑吧漫步新天地，仿佛時(shí)光倒流，重回當(dāng)年。那青磚步行道，那紅青相間的清水磚墻，那厚重的烏漆大門以及那雕著巴洛克風(fēng)格卷渦狀山花的門楣，使得觀光客仿佛置身于二十世紀(jì)二、三十年代的上海。然而一步跨進(jìn)每個(gè)建筑內(nèi)部，則又是非常現(xiàn)代和時(shí)尚。原先的一戶戶隔墻被全部打通，呈現(xiàn)寬敞的空間，四季如春的中央空調(diào)，歐式的壁爐、沙發(fā)與東方的八仙桌、太師椅相鄰而處，酒吧、咖啡室與茶座、中餐廳和諧搭配，墻上的現(xiàn)代油畫和立式老唱機(jī)悄聲傾訴著主人的文化品味。門外是風(fēng)情萬種的石庫門弄堂，門里是完全的現(xiàn)代化生活方式，就這樣，一步之遙，恍若隔世，真有穿越時(shí)空之感。41休閑吧漫步新天地，仿佛時(shí)光倒流，重回當(dāng)年。那青磚步行道，那紅4242（1）定位上海新天地商業(yè)部分的規(guī)劃定位主要經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一個(gè)階段強(qiáng)調(diào)定位綜合性，因?yàn)楫?dāng)時(shí)上海沒有一個(gè)地方能夠?qū)⒉惋?、娛樂、購物、旅游和文化等全部融合在一起，開發(fā)商覺得定位綜合性可能有很大的市場空間。第二階段的定位，投資方希望把上海新天地建成為上海市中心最具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)，成為外地人到上海的必到之處。第三階段的定位是：把新天地建設(shè)成為一個(gè)國際交流和聚會(huì)的地方。為此瑞安集團(tuán)在石庫門建筑改造的基礎(chǔ)上，提出要改變?cè)染幼」δ?，賦予它新的商業(yè)經(jīng)營價(jià)值，把百年的石庫門舊城區(qū)，改造成一片充滿生命力的新天地。43（1）定位43（2）規(guī)模上海新天地占地面積3萬平方米，總建筑面積6萬平方米，從規(guī)模來看并不算大。上海目前開始營運(yùn)的Mall就有8家，最大的上海正大廣場達(dá)24萬平方米，而較小的友誼南方商城也高達(dá)10萬平方米。44（2）規(guī)模44（3）選址上海新天地位于上海盧灣區(qū)、緊鄰熱鬧的淮海南路，處于“市中心的中心”?；春Ｂ肥巧虾８邫n消費(fèi)的成熟商業(yè)區(qū)，這樣地段的商業(yè)不管怎樣都站在了一個(gè)良好的高起點(diǎn)。投資方香港瑞安集團(tuán)的董事長羅康瑞因此而對(duì)上海新天地具有相當(dāng)?shù)男判?，他認(rèn)為，房地產(chǎn)跟經(jīng)濟(jì)增長肯定是掛鉤的，在過去這10年中，上海的經(jīng)濟(jì)增長平均達(dá)到了12%。在這樣的一座城市的市中心來做這樣的一個(gè)項(xiàng)目，如果沒人喜歡，沒人租，那就是不正常的。45（3）選址45（4）模式管理者與經(jīng)營者分離。上海新天地只租不賣，管理者與經(jīng)營者相分離，這樣的模式與國際Mall運(yùn)營模式同步，也被國內(nèi)大部分專家認(rèn)可。有了第一代Mall的前車之鑒，所有的投資商都不會(huì)不明白這一點(diǎn)，但在資金壓力之下，能夠堅(jiān)持下來的還是不多。數(shù)據(jù)表明，目前珠三角不少新建的Mall迫于資金壓力，已經(jīng)把鋪位出售率定在30%左右，北京亦莊Mall的投資商大地集團(tuán)甚至準(zhǔn)備出售40%左右商鋪。46（4）模式46（5）盈利上海新天地僅僅是太平橋地區(qū)改造項(xiàng)目的一部分，投資方很強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)。對(duì)羅康瑞而言，他并沒有很強(qiáng)的石庫門情結(jié)，改造石庫門只不過是他的一樁生意。投資方顯然意在與商鋪新天地相配套的住宅房地產(chǎn)的開發(fā)銷售。表面上看來，上海新天地的投資高達(dá)10多億元，但實(shí)際并非如此計(jì)算。47（5）盈利47481上海新天地49上海新天地2503514石庫門休閑吧夜景廣場影城人工湖會(huì)所模式全都是故事......寶典歌吧52石庫門休閑吧夜景廣場影城人工湖會(huì)所模式全都是故事寶典歌吧553654755856957105811591260136114621563166417A太平橋人工湖綠地

B上海新天地

C翠湖天地D企業(yè)天地E瑞安總部大樓

NS65A太平橋人工湖綠地B上海新天地C翠湖天地D456123新老城區(qū)結(jié)合開發(fā)六步法找準(zhǔn)5%核心元素改造景觀環(huán)境注重功能型配套

周邊消費(fèi)支持打造5%的樣板

帶動(dòng)95%的其余地產(chǎn)

66456123新老城區(qū)結(jié)合開發(fā)六步法找準(zhǔn)5%核心元素改造景觀環(huán)總結(jié)：希望公司業(yè)務(wù)發(fā)展蒸蒸日上，企業(yè)與員工的價(jià)值共同提升?！翱偨Y(jié)”是進(jìn)步最快的方法；“預(yù)測”是增強(qiáng)決策能力的手段。借鑒≠照搬，任何成功的案例，都是若干個(gè)成功元素的結(jié)合，都有它特定的背景，案例給我們帶來的只有啟示。67總結(jié)：借鑒≠照搬，任何成功的案例，都是若干個(gè)成功元素的結(jié)合，歡迎大家研討，指正。68歡迎大家研討，指正。21上海新天地所處地段的開發(fā)建設(shè)情況及目標(biāo)上海新天地設(shè)計(jì)單位簡介上海新天地開發(fā)商簡介商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式上海新天地簡介石庫門簡介休閑吧新天地商業(yè)分析69上海新天地所處地段的開發(fā)建設(shè)情況及目標(biāo)上海新天地設(shè)計(jì)單位簡介上海新天地已是被公認(rèn)為國內(nèi)外游客領(lǐng)略上海歷史文化和現(xiàn)代生活形態(tài)的最佳去處之一，也是上海著名的旅游景點(diǎn)中最繁華熱鬧的地方。上海新天地外表是一群石庫門建造而成的上海早期建筑物，當(dāng)年的磚墻，當(dāng)年的瓦，保留著老上海的歷史風(fēng)情和文化底蘊(yùn)；在上海新天地的里面是一個(gè)紙醉金迷的國度，按照二十一世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界、消費(fèi)體驗(yàn)度身訂做，無一不體現(xiàn)出閑適生活的氛圍和格調(diào)。上海新天地是一個(gè)具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點(diǎn)，是以上海獨(dú)特的石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，改造成具國際水平的餐飲、商業(yè)、娛樂、文化的休閑步行街。上海新天地以中西融合、新舊結(jié)合為基調(diào)，將上海傳統(tǒng)的石庫門里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑融為一體，很多國際極商鋪紛紛進(jìn)駐。座落于上海黃金地段的商業(yè)中心城區(qū)，上海新天地南側(cè)與淮海路、黃陂南路和馬當(dāng)路交匯，地理位置極其優(yōu)越。在新天地的周邊集合了上海商業(yè)中心地區(qū)，交通方便快捷。每到夜幕降臨在上海新天地，搖曳的風(fēng)姿，動(dòng)感的節(jié)奏和夜光杯，讓您不得不愛上上海這座城市，細(xì)細(xì)品味著上海的悠久文化底蘊(yùn)。上海新天地改寫了石庫門的歷史，對(duì)本已走向歷史文物的石庫門注入了新的生命力。上海新天地簡介70上海新天地已是被公認(rèn)為國內(nèi)外游客領(lǐng)略上海歷史文化和現(xiàn)代生活形石庫門是最具上海特色的居民住宅。上海的舊弄堂一般是石庫門建筑，它起源于太平天國起義時(shí)期，當(dāng)時(shí)的戰(zhàn)亂迫使江浙一帶的富商、地主、官紳紛紛舉家擁入租界尋求庇護(hù)，外國的房產(chǎn)商乘機(jī)大量修建住宅。上個(gè)世紀(jì)二三十年代，圍合仍是上海住宅的主要特征，但不再講究雕刻，而是追求簡約，多進(jìn)改為單進(jìn)，中西合璧的石庫門住宅應(yīng)運(yùn)而生。這種建筑大量吸收了江南民居的式樣，以石頭做門框，以烏漆實(shí)心厚木做門扇，這種建筑因此得名“石庫門”。我國的普通郵票第23組《中國民居》中的上海民居圖案采用的就是石庫門建筑。中國共產(chǎn)黨也誕生在望志路（今興業(yè)路76號(hào)）一幢典型的石庫門建筑中。

上海素享“萬國建筑博覽會(huì)”之美譽(yù)。外灘的馬路一側(cè)，一幢幢哥特式、羅馬式、文藝復(fù)興式、巴洛克式等中西合璧、風(fēng)格迥異的巍峨大廈展示了建筑藝術(shù)的風(fēng)采。同樣，上海的近代住宅建筑也可謂洋洋大觀、多姿多彩。漫步在大街小巷，細(xì)細(xì)品味這些上海的民居住宅，你會(huì)覺得那獨(dú)具神韻的老房子也是一道道美不勝收的風(fēng)景。石庫門住宅脫胎于中國傳統(tǒng)的四合院。十九世紀(jì)后期，在上海開始出現(xiàn)用傳統(tǒng)木結(jié)構(gòu)加磚墻承重建造起來的住宅。這種中西建筑藝術(shù)相融合的石庫門作為建筑和文化的產(chǎn)物，在中國近代建筑史上留下了深深的烙印。它的出現(xiàn)是一種城市生活的必然。洋場風(fēng)情的現(xiàn)代化生活，使庭院式大家庭傳統(tǒng)生活模式被打破，取而代之的是適合單身移民和小家庭居住的石庫門弄堂文化。石庫門里的“亭子間”、“客堂間”、“廂房”、“天井”以及“二房東”、“白相人嫂嫂”、“七十二家房客”等與石庫門有關(guān)的名詞成為老上海們溫馨的記憶。石庫門簡介171石庫門是最具上海特色的居民住宅。上海的舊弄堂一石庫門簡介2石庫門建筑盛行于本世紀(jì)20年代，占據(jù)了當(dāng)時(shí)民居的四分之三以上，至今還有近40％的申城市民居住在有一個(gè)多世紀(jì)歷史的石庫門中。石庫門多為磚木結(jié)構(gòu)的二層樓房，坡型屋頂常帶有老虎窗，紅磚外墻，弄口有中國傳統(tǒng)式牌樓。大門采用二扇實(shí)心黑漆木門，以木軸開轉(zhuǎn)，常配有門環(huán)，進(jìn)出發(fā)出的撞擊聲在古老的石庫門弄堂里回響。門楣做成傳統(tǒng)磚雕青瓦頂門頭，外墻細(xì)部采用西洋建筑的雕花刻圖。二樓有出挑的陽臺(tái)，總體布局采用了歐洲聯(lián)排式風(fēng)格?，F(xiàn)在，上海注意保存老的建筑，一些具有海派特色的石庫門里弄被作為近代優(yōu)秀建筑整組保存。石庫門里弄住宅最典型的特征是中西合璧。石庫門有著江南傳統(tǒng)二層樓的三合院或四合院的形式，一般進(jìn)門就是一小天井，天井后為客廳，之后又是一天井，后天井是灶臺(tái)和后門，天井和客廳兩側(cè)是左右?guī)?，一樓灶臺(tái)間上面為“亭子間”，再往上就是曬臺(tái)。在總體上采用的聯(lián)排式布局卻來源于歐洲，外墻細(xì)部有西洋建筑的雕花圖案，門上的三角形或圓弧形門頭裝飾也多為西式圖案。上海民居有“弄”的稱法，其他城市的人甚至讀不準(zhǔn)這個(gè)詞的音，其實(shí)，“弄”只是有別于街面房子的“胡同”的通稱。早期的石庫門大多叫弄、里，就是我們常說的“里弄”，又叫“弄堂”。弄堂常用弄、里、坊、村、公寓、別墅等名號(hào)，級(jí)別逐次提高。后幾種又稱為新式里弄，居住條件已明顯優(yōu)于早期的老式石庫門，配有歐式壁爐、屋頂煙囪、通風(fēng)口、大衛(wèi)生間等。

72石庫門簡介2石庫門建筑盛行于本世紀(jì)20年代，占石庫門簡介3新式里弄住宅出現(xiàn)于本世紀(jì)二十年代后期的租界內(nèi)，總體上比石庫門更接近歐洲近代住宅的建筑風(fēng)格。建筑形式多為混合結(jié)構(gòu)，注重使用功能。新式里弄外形別致整齊，裝修精致舒適，室外弄道寬敞，樓前庭院蔥綠，居住環(huán)境優(yōu)美，有別于舊式石庫門。正面設(shè)大玻璃陽臺(tái)，使房屋的通風(fēng)采光條件更為良好；陜南村（原皇家花園，陜西南路151號(hào)），1930年由法國天主教會(huì)建造，抗日戰(zhàn)爭前該處全是外國人居住，由蝶式點(diǎn)狀型四層住宅組成一個(gè)建筑群。上海的民居除了弄堂外，大樓公寓式民居則體現(xiàn)了近代建筑藝術(shù)的高雅華麗，能反映上海城市風(fēng)貌和建筑設(shè)計(jì)師的獨(dú)具匠心。大樓公寓集中在當(dāng)時(shí)的商業(yè)交通繁華路段，解放前多為中外高級(jí)職員居住。欣賞這樣的建筑，猶如欣賞一件件藝術(shù)珍品。如淮海中路雁蕩路上的永業(yè)大樓，采用四方攢頂和轉(zhuǎn)角處的園形屋頂，形成了大樓獨(dú)特的屋面輪廓線。如上海最早的外廊式公寓——淮海路上的武康大樓（東美特公寓），有特色的仿生建筑——武康路密丹公寓等等。這些大樓在現(xiàn)代化的建筑群中會(huì)顯得矮小蒼老，但它們所獨(dú)有的滄桑感和貴族氣卻是高樓新貴們無法比擬的。73石庫門簡介3新式里弄住宅出現(xiàn)于本世紀(jì)二十年代后上海新天地開發(fā)商簡介上海新天地及所處的太平橋改造項(xiàng)目，是由香港瑞安集團(tuán)開發(fā)的。瑞安集團(tuán)由集團(tuán)主席羅康瑞先生于一九七一年在香港創(chuàng)立，至今已發(fā)展成為一個(gè)多元化的集團(tuán)，旗下之房地產(chǎn)發(fā)展、建筑及建筑材料業(yè)務(wù)遍及香港、中國內(nèi)地及北美洲。瑞安的機(jī)構(gòu)文化及長遠(yuǎn)目標(biāo)，均反映了集團(tuán)追求優(yōu)質(zhì)、卓越及創(chuàng)新的精神。在一九九七年，集團(tuán)之建筑及建筑材料業(yè)務(wù)重組成控股公司，名為瑞安建業(yè)有限公司(「瑞安建業(yè)」)，并于同年二月在香港聯(lián)合交易所上市?，F(xiàn)時(shí)，瑞安建業(yè)主要從事水泥生產(chǎn)、建筑、建材及創(chuàng)業(yè)基金投資，并持有瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司超過百分之二十權(quán)益。瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司于二零零四年成立，是集團(tuán)的地產(chǎn)旗艦公司，結(jié)合了瑞安在中國內(nèi)地的主要房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目，并獲得多個(gè)著名國際投資者的支持。瑞安房地產(chǎn)發(fā)展的項(xiàng)目可分為兩大類別：集多種功能的大型市中心商住綜合發(fā)展項(xiàng)目，以及配合城市總體規(guī)劃、提供全面配套設(shè)施的優(yōu)質(zhì)綜合住宅發(fā)展項(xiàng)目。日后瑞安房地產(chǎn)將享有優(yōu)先參與集團(tuán)內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目的權(quán)利。

瑞安地產(chǎn)原為瑞安集團(tuán)旗下的主要房地產(chǎn)開發(fā)公司，自集團(tuán)于二零零四年把中國內(nèi)地的主要地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目注入瑞安房地產(chǎn)發(fā)展后，瑞安地產(chǎn)主要從事地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，在香港、中國內(nèi)地及紐約均有投資項(xiàng)目。74上海新天地開發(fā)商簡介上海新天地及所處的太平橋改造上海新天地設(shè)計(jì)單位簡介

美國SOM國際有限公司（簡稱：SOM）成立于1936年，提供建筑規(guī)劃，室內(nèi)結(jié)構(gòu)和工程設(shè)計(jì)方面的專業(yè)服務(wù)。SOM因在美國和全球四十多個(gè)國家為各種不同項(xiàng)目提出有創(chuàng)意的設(shè)計(jì)而領(lǐng)先同行并聞名于世。SOM的多項(xiàng)設(shè)計(jì)榮獲美國專業(yè)組織的各項(xiàng)大獎(jiǎng)。設(shè)計(jì)項(xiàng)目主要有：芝加哥西爾斯大樓，上海金貿(mào)大樓，沙特阿拉伯國際機(jī)場，倫敦CANARY碼頭規(guī)劃設(shè)計(jì)，香港國際會(huì)議中心，北京工商銀行大樓等。75上海新天地設(shè)計(jì)單位簡介

美國SOM國際有限公上海新天地所處地段的開發(fā)建設(shè)情況及目標(biāo)1地塊名稱規(guī)劃與建設(shè)情況基本目標(biāo)A太平橋人工湖綠地由上海市市政府、盧灣區(qū)區(qū)政府、瑞安集團(tuán)三方共同投資，目前由瑞安集團(tuán)負(fù)責(zé)其物業(yè)管理。整個(gè)項(xiàng)目耗資近10億人民幣，從2001年1月開工建設(shè)，建設(shè)歷時(shí)6個(gè)月。人工湖綠地占地4.4萬平方米，水面面積為1.2萬平方米，綠地下面的地下停車場可提供200多個(gè)車位與政府合作開發(fā)人工湖綠地的基本目標(biāo)是以先改善環(huán)境來提升該地區(qū)52公頃的土地的品質(zhì)，帶動(dòng)房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售。太平橋人工湖綠地目前已經(jīng)成為上海市中心一個(gè)獨(dú)具特色的景觀空間B上海新天地上海新天地占地3萬平方米，上海新天地氛圍南里、北里兩大部分。以石庫門建筑為主的北里，集合了來自世界各地風(fēng)情餐廳、咖啡廳、酒吧、精品商店等，展現(xiàn)了新天地的國際元素。一、以現(xiàn)代化建筑為主的南里，除了臨湖的新天地酒店式服務(wù)公寓外，還有一個(gè)總面積達(dá)2.5萬平方米的購物、娛樂、休閑中心，是適合于時(shí)尚青年一族的休閑娛樂場所開發(fā)新天地，主要是為該地區(qū)營造一個(gè)高品位的人文環(huán)境，再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益雙贏。新天地的目標(biāo)是既要體現(xiàn)上海的歷時(shí)文化風(fēng)貌，又要體現(xiàn)上海的時(shí)尚新地標(biāo)及品味，意欲成為一扇體現(xiàn)上海昨天、今天和明天的窗口式旅游景區(qū)，成為集餐飲、商業(yè)、文化、娛樂為一體的綜合性時(shí)尚休閑步行街76上海新天地所處地段的開發(fā)建設(shè)情況及目標(biāo)1地塊名稱規(guī)劃與建設(shè)情上海新天地所處地段的開發(fā)建設(shè)情況及目標(biāo)2C翠湖天地高級(jí)住宅小區(qū)翠湖天地位于人工湖南側(cè)，整體規(guī)劃中占地面積最大的項(xiàng)目，總建筑面積68萬平方米。第一期包括三幢8至12層的低層大廈、兩幢19及23層的高層大廈以及兩幢低層的獨(dú)立別墅及相連復(fù)式別墅，共提供283個(gè)兩房至復(fù)式六房的住宅單位，每個(gè)單位建筑面積由105至500平方米?；灸繕?biāo)是住宅小區(qū)較高的價(jià)格銷售，實(shí)現(xiàn)盈利。其中第一期五棟住宅樓于2002年下半年開始公開對(duì)外發(fā)售，三周內(nèi)基本售完。一期售價(jià)每平方米高達(dá)1.7萬元～2.5萬元D企業(yè)天地甲級(jí)辦公樓區(qū)企業(yè)天地座落于太平橋人工湖北畔，辦公樓將沿湖而建，形成一道1.2平方公里的湖邊建筑，總建筑面積逾50萬平方米，包括多棟甲級(jí)辦公樓、酒店、商場及其他配套設(shè)施。一期總建筑面積達(dá)7.8萬平方米，包括兩座辦公大樓，于2003年第四季度落成企業(yè)天地是淮海中路東段中央商務(wù)區(qū)的擴(kuò)展，目標(biāo)是營造一流的商圈，發(fā)展成為跨國公司總部所在地E瑞安集團(tuán)總部大樓按照太平橋地區(qū)改造整體規(guī)劃，還將在東部地區(qū)興建一棟白玉蘭花苞形狀的超高層建筑，這將是瑞安集團(tuán)未來的總部白玉蘭是上海市花，本項(xiàng)目要成為太平橋項(xiàng)目的象征77上海新天地所處地段的開發(fā)建設(shè)情況及目標(biāo)2C翠湖翠湖商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式從中國商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式來看，基本有超級(jí)購物中心式地產(chǎn)、精品百貨式地產(chǎn)、奧特萊斯地產(chǎn)、老城區(qū)地產(chǎn)、新城區(qū)地產(chǎn)、專業(yè)性地產(chǎn)、文化和旅游地產(chǎn)和創(chuàng)意地產(chǎn)這八類模式。這八類模式的分類標(biāo)準(zhǔn)暫時(shí)比較模糊，通常一個(gè)項(xiàng)目是幾種模式綜合的體現(xiàn)。超級(jí)購物中心式地產(chǎn)模式，指的是最近幾年來在我國不斷升溫的以SHOPPINGMALL為核心的地產(chǎn)開發(fā)模式，主要代表項(xiàng)目有“北京金源MALL”。精品百貨式地產(chǎn)模式，指的是傳統(tǒng)的商業(yè)地帶，以發(fā)展精品百貨、高端品牌為主的地產(chǎn)模式，主要代表項(xiàng)目有“臺(tái)灣新光百貨”。奧特萊斯地產(chǎn)模式，譯為OUTLETS，是指名品折扣店，主要代表項(xiàng)目有“燕莎奧特萊斯購物中心”。老城區(qū)地產(chǎn)開發(fā)模式，指的是對(duì)傳統(tǒng)的老城區(qū)進(jìn)行開發(fā)的模式主要代表項(xiàng)目為“上海新天地”。新城區(qū)地產(chǎn)開發(fā)模式，指的是在政府新規(guī)劃的區(qū)域進(jìn)行前瞻性分析進(jìn)行開發(fā)的模式，主要代表項(xiàng)目為“廣州天河城”。專業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)模式，指以專業(yè)商業(yè)為主題的地產(chǎn)開發(fā)模式，主要的代表項(xiàng)目為“中關(guān)村商業(yè)街”文化和旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，指的是近些年出現(xiàn)以深入挖掘地產(chǎn)的文化元素和旅游元素為切入點(diǎn)，通過文化牌和旅游牌來吸引消費(fèi)者，繼而提升地產(chǎn)價(jià)值的開發(fā)模式，主要的代表項(xiàng)目為“北京蘋果社區(qū)”。創(chuàng)意地產(chǎn)開發(fā)模式，該模式的火爆與政府極力推動(dòng)密切相關(guān)?！侗本┦袊窠?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》明確提出要將文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)列為北京市重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)。主