某東城國(guó)際整合運(yùn)營(yíng)策略案課件

順達(dá)·東城國(guó)際整合運(yùn)營(yíng)策略東城國(guó)際順達(dá)·東城國(guó)際整合運(yùn)營(yíng)策略東城國(guó)際1承蒙信任！我們接手工作的后，心中不由發(fā)出感嘆！東城國(guó)際項(xiàng)目的品質(zhì)、高度都將引領(lǐng)遵義地產(chǎn)的新里程碑！由于東城國(guó)際的前期推廣引出一系列的問(wèn)題，導(dǎo)致滯銷(xiāo)現(xiàn)狀，突破瓶景，找尋成功戰(zhàn)略方針，將是我們產(chǎn)生了思考和創(chuàng)作的激情，群策群力，再掀二次銷(xiāo)售熱潮。相信我——我們不只是帶著夢(mèng)想而來(lái)！【東城國(guó)際引言】承蒙信任！我們接手工作的后，心中不由發(fā)出感嘆！2項(xiàng)目介紹宏觀市場(chǎng)分析產(chǎn)品透析運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略項(xiàng)目介紹宏觀市場(chǎng)分析產(chǎn)品透析運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略3項(xiàng)目介紹宏觀市場(chǎng)分析產(chǎn)品透析運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略項(xiàng)目介紹宏觀市場(chǎng)分析產(chǎn)品透析運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略4項(xiàng)目介紹區(qū)位：位于遵義發(fā)展?jié)摿薮蟮膮^(qū)域“遵義市火車(chē)站附近沙河井地區(qū)“義烏商貿(mào)城”內(nèi)，三面環(huán)市政道路，西面靠外環(huán)道，順達(dá)南、北路分據(jù)兩旁，”，紅花崗區(qū)與新蒲新區(qū)的重要經(jīng)濟(jì)樞紐，同時(shí)也是幾大成熟商圈的中心地帶（火車(chē)站商圈、外環(huán)路建材商圈、沙河批發(fā)圈）。項(xiàng)目介紹區(qū)位：位于遵義發(fā)展?jié)摿薮蟮膮^(qū)域“遵義市5項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑用地面積：7500M2建筑占地面積：6000M2總建筑面積：80000M2地上建筑面積：65000M2地下建筑面積：15000M2建筑容積率：11.5（依全基地面積計(jì)算：3.5）建筑覆蓋率：85%綠化率：20%綠化面積：1500M2車(chē)位：276個(gè)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑用地面積：7500M26項(xiàng)目SWOT分析◎區(qū)位優(yōu)勢(shì)：坐落于遵義的東部區(qū)域；地處遵義外環(huán)商業(yè)圈，東面連接接新蒲新區(qū)入口與新舟機(jī)場(chǎng)，北至火車(chē)站。◎距遵義火車(chē)站500米、臨近規(guī)劃新蒲輻射區(qū)，屬遵義重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，區(qū)域地理位置優(yōu)勢(shì)特性突出?！蛱幱谌B一線(xiàn)的商業(yè)圈中心（建材商圈、沙河商圈、茍家井商圈），商業(yè)人流相對(duì)較旺。

Strength優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目SWOT分析◎區(qū)位優(yōu)勢(shì)：坐落于遵義的東部區(qū)域；地處遵義7Weakness劣勢(shì)◎周邊整體環(huán)境較差，基礎(chǔ)配套設(shè)施落后?！粘Ｉ钤O(shè)施不足，影響生活品質(zhì)◎本區(qū)域居住人口較多，收入層次較低?！獏^(qū)域購(gòu)買(mǎi)力有限，須吸引外來(lái)客源的導(dǎo)入Weakness劣勢(shì)◎周邊整體環(huán)境較差，基礎(chǔ)配套設(shè)施落8Opportunity機(jī)會(huì)位于規(guī)劃中的城市商業(yè)副中心中心區(qū)域。從城市定位角度來(lái)看，作為城市副中心的中心地區(qū)，具有較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿?，未?lái)有望成為遵義東部集商業(yè)、商務(wù)、居住為一體的綜合區(qū)，屆時(shí)將會(huì)吸引大量產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入，從而吸引大量就業(yè)人口的進(jìn)入，使區(qū)域人口得到大幅增加，人氣聚集度不斷提升。Opportunity機(jī)會(huì)位于規(guī)劃中的城市商業(yè)副中心中心9Opportunity機(jī)會(huì)◎區(qū)域環(huán)境對(duì)本案的附加值隨著周邊商業(yè)環(huán)境、交通環(huán)境的改善，為本區(qū)域聚集人氣，營(yíng)造濃郁的商業(yè)氛圍起到促進(jìn)作用，無(wú)疑對(duì)本項(xiàng)目后期的商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)提供良好的條件。◎

周邊整體規(guī)劃全面提升區(qū)域形象根據(jù)新蒲區(qū)的整體發(fā)展思路，本項(xiàng)目周邊除了將形成以遵義東部為核心的商業(yè)副中心之外，還將建設(shè)多項(xiàng)公建配套、市政配套設(shè)施（學(xué)校、醫(yī)院、公交集散中心、停車(chē)場(chǎng)等），這些配套設(shè)施的落成，將對(duì)人流的有效導(dǎo)入、區(qū)域面貌的全面提升，帶來(lái)決定作用。Opportunity機(jī)會(huì)◎區(qū)域環(huán)境對(duì)本案的附加值10Threaten威脅※已建或在建的同類(lèi)項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成的潛在威脅?！康禺a(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，供大于求仍將使未來(lái)幾年遵義樓市的主旋律。※

目標(biāo)消費(fèi)群置業(yè)理性與謹(jǐn)慎?！窳x政府為加快城市化改造步伐，緩解城市住房供應(yīng)體系。Threaten威脅※已建或在建的同類(lèi)項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)11項(xiàng)目前期市場(chǎng)形象公寓部形象：東城國(guó)際鉑金SOHO公寓酒店形象：五星級(jí)酒店辦公形象：美式酒店行政公寓項(xiàng)目前期市場(chǎng)形象公寓部形象：東城國(guó)際鉑金SOHO公寓12在樓盤(pán)的整合推廣中，首要重點(diǎn)塑形，而本案前期廣告推廣中已達(dá)到的基礎(chǔ)上過(guò)于前衛(wèi)的太多，如“與世界如此親近”語(yǔ)句雖好，但由于整體市場(chǎng)的置業(yè)群理解不透,所以引發(fā)了一系列的滯銷(xiāo)問(wèn)題。我司認(rèn)為我們?cè)诤笃诘耐茝V過(guò)程中廣告一定要貼切/簡(jiǎn)約/大氣。項(xiàng)目前期推廣簡(jiǎn)述在樓盤(pán)的整合推廣中，首要重點(diǎn)塑形，而本案前期廣告推廣中已達(dá)到13項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)狀如今本案公寓部分所遺留下的房源共有116套戶(hù)型，14層以下的房源共有84套，占總遺留房源的72.4%。E2兩房戶(hù)型22套（一套未賣(mài)），占總遺留房源的18.9%。如此看來(lái)，本案從未進(jìn)行科學(xué)性銷(xiāo)售控制，從而嚴(yán)重導(dǎo)致滯銷(xiāo)問(wèn)題及運(yùn)營(yíng)周期過(guò)長(zhǎng)的問(wèn)題。項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)狀如今本案公寓部分所遺留下的房源共有116套戶(hù)型，14

根據(jù)項(xiàng)目的銷(xiāo)售現(xiàn)狀反應(yīng)，東城國(guó)際在于塑形方面力度雖大，但效果不佳，導(dǎo)致東城國(guó)際的準(zhǔn)客戶(hù)群對(duì)東城國(guó)際項(xiàng)目的形象已經(jīng)乏味。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)化分析，找尋到成功操盤(pán)方針，尋找有利的運(yùn)營(yíng)策略。根據(jù)項(xiàng)目的銷(xiāo)售現(xiàn)狀反應(yīng)，東城國(guó)際在于塑形方面15項(xiàng)目介紹宏觀市場(chǎng)分析產(chǎn)品透析運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略項(xiàng)目介紹宏觀市場(chǎng)分析產(chǎn)品透析運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略16客觀、準(zhǔn)確對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的市場(chǎng)分析，是市場(chǎng)定位和成功運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)?？陀^、準(zhǔn)確對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的市場(chǎng)分析，是市場(chǎng)定位和成功運(yùn)營(yíng)172007年遵義市制定的城市總體規(guī)劃目標(biāo)是2020年打造200萬(wàn)人口特大城市的構(gòu)想是，整合空間資源和行政資源，保持城市的可持續(xù)發(fā)展。具體為：將處于中心城區(qū)(包括新蒲新區(qū))半小時(shí)車(chē)程內(nèi)分屬遵義縣、紅花崗區(qū)、匯川區(qū)的重點(diǎn)城鎮(zhèn)板橋、高坪、金鼎山、鴨溪、烏江、團(tuán)溪、蝦子、新舟調(diào)整鄉(xiāng)、鎮(zhèn)建制，劃入?yún)R川區(qū)和紅花崗區(qū)，這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃人口規(guī)模均為2—5萬(wàn)人，相應(yīng)可承載的人口為16—40萬(wàn)人，可滿(mǎn)足承載20萬(wàn)人所需要的發(fā)展空間，通過(guò)空間的整合、優(yōu)化，為遠(yuǎn)景建設(shè)承載200萬(wàn)人左右的中心城區(qū)奠定基礎(chǔ)；【宏觀市場(chǎng)前景】2007年遵義市制定的城市總體規(guī)劃目標(biāo)是2020年打18【市場(chǎng)前景】擬撤銷(xiāo)遵義縣，設(shè)立烏江區(qū)，與紅花崗區(qū)、匯川區(qū)、新蒲新區(qū)等共同成為中心城區(qū)領(lǐng)屬的腹地。同時(shí)，該市將盡快啟用新舟機(jī)場(chǎng)，力爭(zhēng)開(kāi)工建設(shè)茅臺(tái)機(jī)場(chǎng)；重點(diǎn)推動(dòng)遵義至馬場(chǎng)坪、遵義至思南、遵義至畢節(jié)高速公路建設(shè)，進(jìn)一步鞏固遵義作為我國(guó)西南地區(qū)重要交通樞紐地位。加強(qiáng)以縣城、建制鎮(zhèn)為重點(diǎn)的小城鎮(zhèn)建設(shè)，發(fā)展一批綜合型、加工型、商貿(mào)型、旅游服務(wù)型特色小城鎮(zhèn)，努力把遵義建設(shè)成為文化濃厚、環(huán)境優(yōu)美、功能完善、特色鮮明的宜居城市。2010年遵義GDP要超800億?！臼袌?chǎng)前景】擬撤銷(xiāo)遵義縣，設(shè)立烏江區(qū)，與紅花崗區(qū)、匯19地產(chǎn)市場(chǎng)分析酒店市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)分析地產(chǎn)市場(chǎng)分析酒店市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)分析202007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)趨于合理，商品住宅投資仍占主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)業(yè)仍然是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱力量。2007年遵義市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資32.67億元，同比增長(zhǎng)18.16%。其中商品住宅22.97億元，同比增長(zhǎng)15.72%，占總投資的70.31%，非住宅投資9.7億元，同比增長(zhǎng)24.36，占總投資的29.69%。2007年遵義市房地產(chǎn)開(kāi)工面積395.56萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)19.87%，其中住宅開(kāi)工面積329.1萬(wàn)㎡，其中住宅開(kāi)工面積329.1萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)17.32%；非住宅開(kāi)工面積66.46萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)34.26%。2007年遵義房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)

2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)趨于212007年遵義市房地產(chǎn)竣工面積332.16萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)26.22%，其中住宅竣工面積279.16萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)26.58%，非住宅竣工面積53萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)24.38%。2007年遵義房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)

2007年遵義市房地產(chǎn)竣工面積332.16萬(wàn)㎡，同比增222007年紅花崗區(qū)、匯川區(qū)商品房實(shí)際登記銷(xiāo)售面積127.78萬(wàn)㎡，同比減少7.25%。住宅實(shí)際登記銷(xiāo)售面積112.4萬(wàn)㎡，同比減少12%。商品房銷(xiāo)售均價(jià)2027元/平方米，同比增長(zhǎng)20.80%，其中住房銷(xiāo)售均價(jià)1819元/平方米，同比增長(zhǎng)19.04%。商品房實(shí)際登記銷(xiāo)售量2007年紅花崗區(qū)、匯川區(qū)商品房實(shí)際登記銷(xiāo)售面232007年兩城區(qū)房地產(chǎn)抵押貸款36.96億元，同比增長(zhǎng)73.74%，登記面積2091.56萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)市場(chǎng)按揭情況2007年兩城區(qū)房地產(chǎn)抵押貸款36.96億元，同比增24由于市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，呈現(xiàn)增量、存量房?jī)r(jià)格雙雙上漲局面，價(jià)格上漲明顯.由于市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，呈現(xiàn)增量、存量房25受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)周期發(fā)展的作用，中心城區(qū)商品房上市供應(yīng)量和商品房實(shí)際登記銷(xiāo)售量與去年同比小幅減少，但非住宅供應(yīng)量與銷(xiāo)售量增長(zhǎng)明顯，商品房市場(chǎng)總量基本維持平衡，商品房空置面積進(jìn)一步減少；存量房交易量小幅增長(zhǎng)繼續(xù)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)供求市場(chǎng)整體狀態(tài)良好，但隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施的進(jìn)一步出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化有待進(jìn)一步觀察。受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)周期發(fā)展的作用26地產(chǎn)市場(chǎng)分析酒店市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)分析地產(chǎn)市場(chǎng)分析酒店市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)分析27【市場(chǎng)背景】城市性質(zhì)：遵義是現(xiàn)代化紅色旅游城市(歷史名城)。

城市定位：川、渝、黔地區(qū)重要的交通樞紐、貴州省二級(jí)經(jīng)濟(jì)城市、川、黔旅游線(xiàn)中心，且是重慶打造5小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的省際紐帶?！臼袌?chǎng)背景】城市性質(zhì)：遵義是現(xiàn)代化紅色旅游城市(歷史名城28【市場(chǎng)前景】計(jì)旅游局?jǐn)?shù)據(jù)表明，遵義市旅游業(yè)繼續(xù)發(fā)展。全年共接待海外旅游人數(shù)、創(chuàng)匯分別比上年增長(zhǎng)75%和3.2倍。接待國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)、旅游收入分別比上年增長(zhǎng)77.9%和133.9%。旅游總收入35.5億元，比上年增長(zhǎng)135.1%。全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅總額73.93億元，比上年增長(zhǎng)23.1%；盈虧相抵后實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)42.46億元，增長(zhǎng)15.9%。2010年前旅游業(yè)將進(jìn)入遵義支柱產(chǎn)業(yè)。【市場(chǎng)前景】計(jì)旅游局?jǐn)?shù)據(jù)表明，遵義市旅游業(yè)繼續(xù)發(fā)展。29【遵義酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析】根據(jù)調(diào)查2008年第一季度經(jīng)歷元旦、春節(jié)、元宵節(jié)等中國(guó)傳統(tǒng)節(jié)日，本地酒店餐飲市場(chǎng)呈現(xiàn)了較好的趨勢(shì)，但進(jìn)入三月后餐飲開(kāi)始逐步下滑，相反客房市場(chǎng)隨著商務(wù)活動(dòng)的增加將呈上升趨勢(shì)，遵義市客房收入及平均房?jī)r(jià)較去年同期都有一定上升，第一季度平均房?jī)r(jià)上升了40元/間/天，主要原因是因?yàn)樽窳x旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，國(guó)內(nèi)外游客向往革命歷史名城等，拉動(dòng)了遵義市整體平均房?jī)r(jià)的提升。

【遵義酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析】根據(jù)調(diào)查2008年第一季度經(jīng)30【遵義酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析】遵義東方建國(guó)酒店

遵義東方建國(guó)酒店是一家準(zhǔn)五星級(jí)酒店，建筑面積達(dá)25000平方米。于2006年9月開(kāi)業(yè)，位于遵義市中心——丁子口。樓高25層，其中6樓到25樓是酒店。其規(guī)模設(shè)施在當(dāng)?shù)貙兕I(lǐng)先水平，并引進(jìn)了著名酒店專(zhuān)家——北京首旅建國(guó)全程經(jīng)營(yíng)管理，是集商務(wù)、旅游、會(huì)議于一體的準(zhǔn)五星級(jí)商務(wù)旅游酒店。酒店共有客房總數(shù)288間，前期投入204間客房，目前普通單人間24間、豪華單人間36間、普通標(biāo)準(zhǔn)間74間、豪華標(biāo)準(zhǔn)間24間、豪華套房20間、拼床房25間、殘疾人房1間，共

327個(gè)床位。酒店7樓至8樓是中餐廳，宴會(huì)廳面積450平方米。會(huì)議室位于酒店9樓，擁有大小規(guī)格不同的5個(gè)會(huì)議室及一個(gè)多功能廳。

網(wǎng)球場(chǎng)位于酒店6樓，屬露天網(wǎng)球場(chǎng)，面積有600平方米，鋼絲圍欄。場(chǎng)地周?chē)O(shè)有座椅、躺椅、太陽(yáng)傘等供客人休息并提供酒水服務(wù)。【遵義酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析】遵義東方建國(guó)酒店遵義東方建國(guó)酒店是31房型早餐原價(jià)折后價(jià)折后價(jià)貴賓價(jià)普通單人間含早餐690310280228普通標(biāo)準(zhǔn)間含早餐690310280228豪華單人間含早餐920380340300豪華標(biāo)準(zhǔn)間含早餐920380340300豪華套房含早餐1480510450428入住率：淡季30%，旺季45%。房型早餐原價(jià)折后價(jià)折后價(jià)貴賓價(jià)普通單人間含早餐690310232遵義東方建國(guó)酒店優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)，處于遵義繁華的CBD核心商圈。

劣勢(shì)：雖然東方建國(guó)酒店以五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)興建的一家準(zhǔn)五星酒店，但軟件遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，酒店服務(wù)管理過(guò)于松散，導(dǎo)致入住率相對(duì)較差。遵義東方建國(guó)酒店優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)，處于遵義繁華的CBD核心商圈33【遵義酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析】港澳大酒店

港澳酒店地處于香港路、澳門(mén)路、北京路交匯處港澳酒店是遵義日?qǐng)?bào)社所屬企業(yè)，是報(bào)社多業(yè)并舉，發(fā)展報(bào)業(yè)經(jīng)濟(jì)的新亮點(diǎn)。在市領(lǐng)導(dǎo)及社會(huì)各界的關(guān)心和支持下，按照三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的涉外旅游商務(wù)酒店，集會(huì)議、商務(wù)、酒吧、歌舞等于一體，目前酒店擁有普通單人間、標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)間、套房、豪華套房等共有房間200余間?！咀窳x酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析】港澳大酒店港澳酒店地處于香港路、澳34房型早餐原價(jià)折后價(jià)貴賓價(jià)單人間含早餐368220

標(biāo)準(zhǔn)間含早餐468258

商務(wù)間含早餐688480

套房含早餐888520

豪華套房含早餐1688580

入住率：平均65%—72%。房型早餐原價(jià)折后價(jià)貴賓價(jià)單人間含早餐368220

標(biāo)準(zhǔn)間含早35優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)，處于港澳商圈，是報(bào)業(yè)集團(tuán)的下屬企業(yè)，有部分固定客源。

劣勢(shì)：港澳酒店以三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)興建，酒店配套不完善（如停車(chē)不便等）。遵義港澳大酒店優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)，處于港澳商圈，是報(bào)業(yè)集團(tuán)的下遵義港澳大酒店36【遵義酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析】京騰麗灣大酒店

京騰麗灣酒店是遵義市一家三星級(jí)酒店，座落于遵義市中火車(chē)站，地理位置優(yōu)越。內(nèi)部裝飾典雅華麗，富于現(xiàn)代氣息。酒店擁有標(biāo)準(zhǔn)客房、商務(wù)套房、豪華套房、總統(tǒng)套房等377間（套）。酒店配備先進(jìn)設(shè)施設(shè)備，容納千人的多功能廳和各種規(guī)格的會(huì)議室、會(huì)見(jiàn)廳等?！咀窳x酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析】京騰麗灣大酒店京騰麗灣酒店是37房型早餐原價(jià)折后價(jià)貴賓價(jià)單人間含早餐268168

標(biāo)準(zhǔn)間含早餐298188

商務(wù)間含早餐368248

套房含早餐688468

豪華套房含早餐1288568

入住率：平均70%以上。

房型早餐原價(jià)折后價(jià)貴賓價(jià)單人間含早餐268168

標(biāo)準(zhǔn)間含早38優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)，處于火車(chē)站商圈，管理到位、貼切，入住利率相對(duì)穩(wěn)定。劣勢(shì)：停車(chē)位缺乏。京騰麗灣大酒店優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)，處于火車(chē)站商圈，管理到位、貼京騰麗灣大酒店391）

社會(huì)旅游消費(fèi)比重逐步加大，生活消費(fèi)支出將迅猛增

大。2）

隨著各項(xiàng)商務(wù)活動(dòng)的開(kāi)展，城市對(duì)各項(xiàng)商務(wù)設(shè)施，特

別是酒店需求，有極大的需求。3）

同時(shí)商業(yè)設(shè)施的發(fā)展，城市的規(guī)模也會(huì)快速發(fā)展。4）

城市的發(fā)展使其居民生活水平的提高，又促進(jìn)商業(yè)，

服務(wù)的快速發(fā)展。5）

經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，促進(jìn)了企業(yè)的商貿(mào)往來(lái)，導(dǎo)致企業(yè)

的各類(lèi)商務(wù)人士對(duì)酒店的需求增加，為酒店行業(yè)營(yíng)造

了一個(gè)持續(xù)上升的大環(huán)境。【市場(chǎng)結(jié)論】1）

社會(huì)旅游消費(fèi)比重逐步加大，生活消費(fèi)支出將迅猛40從上面的數(shù)據(jù)調(diào)查中我們不難發(fā)現(xiàn)：

酒店的營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，酒店的客源的穩(wěn)定增長(zhǎng)，證明市場(chǎng)對(duì)酒店的需求空間增大；

餐飲娛樂(lè)的消費(fèi)支出增大，經(jīng)營(yíng)狀況良好，酒店行業(yè)的發(fā)展前景良好；

從同業(yè)的市場(chǎng)分析來(lái)看，遵義的酒店發(fā)展前景良好從上面的數(shù)據(jù)調(diào)查中我們不難發(fā)現(xiàn)：41地產(chǎn)市場(chǎng)分析酒店市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)分析地產(chǎn)市場(chǎng)分析酒店市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)分析42由于遵義商業(yè)地產(chǎn)無(wú)序化發(fā)展，導(dǎo)致大街小巷的商業(yè)門(mén)面空置率居高不下。2006年以來(lái)房地產(chǎn)商正趨向于商業(yè)化轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐步規(guī)范，而發(fā)展速度更是令人驚嘆，從2005年至今商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)率成倍增長(zhǎng)，比2000年—2005年總體開(kāi)發(fā)率的10.9倍。遵義商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀：由于遵義商業(yè)地產(chǎn)無(wú)序化發(fā)展，導(dǎo)致大街小巷的商業(yè)43遵義商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀：在這樣的市場(chǎng)背景下，發(fā)展商從批地到規(guī)劃上追求利潤(rùn)最大化的同時(shí)盲目開(kāi)發(fā)大量的商業(yè)，導(dǎo)致了遵義整個(gè)商業(yè)格局凌亂不堪。為此，紛紛引入新興業(yè)態(tài)及知名品牌（如：國(guó)貿(mào)、北京華聯(lián)、國(guó)美電器、蘇寧電器、沃爾瑪、重慶百貨、百盛等相繼開(kāi)業(yè)），為遵義商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展注入新鮮血液，這也扭轉(zhuǎn)了商業(yè)發(fā)展格局，遵義商業(yè)將進(jìn)入專(zhuān)業(yè)化、細(xì)分化發(fā)展趨勢(shì)。遵義商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀：在這樣的市場(chǎng)背景下，發(fā)展商從批地到44遵義商業(yè)地產(chǎn)特征：整體商業(yè)市場(chǎng)非常零亂，沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃的專(zhuān)業(yè)商業(yè)圈版塊支撐，絕大部分都是傳統(tǒng)沿街商業(yè)市場(chǎng)模式。遵義商業(yè)地產(chǎn)特征：整體商業(yè)市場(chǎng)非常零亂，沒(méi)有45遵義商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式發(fā)生變化。由于受商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目空置率所累，一些開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)模式，以往“先開(kāi)發(fā)、后銷(xiāo)售”的住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式正被“先招商、后投資建設(shè)”的開(kāi)發(fā)模式取代。大型購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)熱度開(kāi)始降溫。大型購(gòu)物中心的發(fā)展前景遭到了越來(lái)越多的質(zhì)疑，一些失敗的開(kāi)發(fā)讓“購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)熱”高溫不再。報(bào)告數(shù)據(jù)還顯示，2007年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額接近20億元，增長(zhǎng)率為16％，是遵義增幅最高的一年。遵義商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式發(fā)生變化46未來(lái)3年，我市商業(yè)地產(chǎn)又會(huì)有什么變化，很多業(yè)內(nèi)人士紛紛言討。遵義在2011年內(nèi)，遵義地產(chǎn)將進(jìn)入專(zhuān)業(yè)細(xì)分的商業(yè)格局，更專(zhuān)業(yè)、細(xì)分化（市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)化管理），把一一的零散商業(yè)分類(lèi)聚集。這樣使更多更專(zhuān)業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)的誕生，不僅給投資者一個(gè)輕松賺錢(qián)的掘金時(shí)代，同時(shí)也給消費(fèi)者營(yíng)造了更便捷的生活。未來(lái)3年，我市商業(yè)地產(chǎn)又會(huì)有什么變化，很多業(yè)內(nèi)人士紛紛47項(xiàng)目介紹宏觀市場(chǎng)分析產(chǎn)品透析運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略項(xiàng)目介紹宏觀市場(chǎng)分析產(chǎn)品透析運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略48我們針對(duì)酒店部分進(jìn)行初步規(guī)劃1F2F3F4F5F1F——7F商場(chǎng)部分6F7F有嘗服務(wù)會(huì)所集餐飲、娛樂(lè)、洗浴、零售業(yè)等我們針對(duì)酒店部分進(jìn)行初步規(guī)劃1F2F3F4F5F1F——7F49商場(chǎng)部分私產(chǎn)酒店部分8F9F10F11F8F——12F酒店部分12F私產(chǎn)酒店及辦公部分13F—28F商場(chǎng)部分私產(chǎn)酒店部分8F9F10F11F8F——12F酒店部50【市場(chǎng)定位決策】項(xiàng)目整合定位【市場(chǎng)定位決策】項(xiàng)目整合定位51本案前期酒店定位為五星級(jí)酒店，根據(jù)我司綜合以上數(shù)據(jù)多次研討分析，在酒店市場(chǎng)中貴州省還未有一個(gè)真正的五星級(jí)酒店，當(dāng)然要達(dá)到五星級(jí)酒店并不難，但是在遵義酒店業(yè)做一個(gè)五星級(jí)酒店運(yùn)營(yíng)成本及回收資金情況，無(wú)論從那一方面來(lái)看都是不利于發(fā)展的，也提出以下三個(gè)方面供貴司決策參考。酒店定位上對(duì)應(yīng)市場(chǎng)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。本案前期酒店定位為五星級(jí)酒店，根據(jù)我司綜合以521、酒店整體招租酒店運(yùn)營(yíng)管理公司，商場(chǎng)部分招商進(jìn)行配套，酒店進(jìn)行變現(xiàn)銷(xiāo)售。2、整體銷(xiāo)售酒店運(yùn)營(yíng)管理公司。3、打造本土酒店品牌，公司持有或銷(xiāo)售反租。1、酒店整體招租酒店運(yùn)營(yíng)管理公司，商場(chǎng)部53當(dāng)然，如果貴司持有對(duì)貴司的現(xiàn)在的資金鏈?zhǔn)遣焕?，所以我司建議采用第一、第二方面，僅供參考。當(dāng)然，如果貴司持有對(duì)貴司的現(xiàn)在的資金鏈?zhǔn)遣焕?4“酒店”找到對(duì)應(yīng)市場(chǎng)的定位點(diǎn)本案前期酒店定位為五星級(jí)酒店，硬件以五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)修建，為了讓酒店在遵義能持續(xù)健康發(fā)展，抓住穩(wěn)定客源，五星級(jí)酒店存活力有多強(qiáng)呢？找尋新的概念，對(duì)應(yīng)市場(chǎng)，“經(jīng)濟(jì)型”這一詞聽(tīng)上去很多人都會(huì)覺(jué)得是不是設(shè)施差，本案是五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)修建的找尋到關(guān)鍵詞【準(zhǔn)五星經(jīng)濟(jì)型酒店】“酒店”找到對(duì)應(yīng)市場(chǎng)的定位點(diǎn)本案前期酒店定位為五星級(jí)酒店，硬55【酒店定位】為尊嚴(yán)的商務(wù)人士及旅游人士服務(wù)集餐飲、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)、服務(wù)、住宿多功能為一體的精裝修、國(guó)際準(zhǔn)五星經(jīng)濟(jì)型酒店【酒店定位】56【酒店公寓定位】投資新概念“私產(chǎn)酒店”釋義：私產(chǎn)酒店是酒店是公寓的引申，實(shí)質(zhì)上是打政策法規(guī)的擦邊球，它不僅有了獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，同時(shí)擁有了酒店式的商務(wù)服務(wù)、保潔服務(wù)、物業(yè)管理、租賃管理等。投資者既可以像購(gòu)買(mǎi)住宅一樣用于自住以及辦公，又可以交由管理公司進(jìn)行出租，獲得投資回報(bào)?！揪频旯⒍ㄎ弧客顿Y新概念“私產(chǎn)酒店”釋義：57融入【自由】進(jìn)一步的透析：這是引領(lǐng)地產(chǎn)市場(chǎng)的一次革命，準(zhǔn)確的說(shuō)是購(gòu)房者的主張既然是主張，當(dāng)然具備自由的主張?zhí)卣?，所不同的是在高層中?shí)現(xiàn)自由主張的居住理想，也主張了置業(yè)自由、居住自由、生活自由、出行自由、投資自由。主張隨興所欲的自由空間。融入關(guān)鍵詞【自由】融入【自由】進(jìn)一步的透析：這是引領(lǐng)地產(chǎn)市場(chǎng)的一次革命，準(zhǔn)確的58再次融入【疊加空間】的透析：這不是簡(jiǎn)單形式上的疊加，準(zhǔn)確的說(shuō)是創(chuàng)想生活釋放創(chuàng)想生活空間，引領(lǐng)地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)革命，創(chuàng)意前衛(wèi)的是實(shí)現(xiàn)購(gòu)房群體的獨(dú)特個(gè)性，釋放個(gè)性的創(chuàng)想思維，疊加空間、自主創(chuàng)想、設(shè)計(jì)動(dòng)線(xiàn)流暢的生活空間，形成一個(gè)個(gè)自主疊加獨(dú)特空間。尋找到進(jìn)一步的關(guān)鍵詞【疊加空間】再次融入【疊加空間】的透析：這不是簡(jiǎn)單形式上的疊加，準(zhǔn)確的說(shuō)59【公寓定位】自由疊加空間【公寓定位】自由疊加空間60為創(chuàng)業(yè)者、成功者、外地入遵的企業(yè)等建造美式行政辦公樓【寫(xiě)字樓定位】【寫(xiě)字樓定位】61

我們把所有的定位組合在一起：準(zhǔn)五星+私產(chǎn)酒店+公寓+行政辦公=綜合體【總體定位】我們把所有的定位組合在一起：【總體定位】62【客戶(hù)群體定位】投資族白領(lǐng)族私營(yíng)族【客戶(hù)群體定位】投資族白領(lǐng)族私營(yíng)族63他們主要由三大族群組成▲白領(lǐng)族：經(jīng)理級(jí)以上+公務(wù)員

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私營(yíng)族：制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、證券業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、IT業(yè)……

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投資族：企業(yè)駐遵義高層管理人員+創(chuàng)業(yè)人員。他們主要由三大族群組成▲白領(lǐng)族：經(jīng)理級(jí)以上+公務(wù)員64【整體廣告語(yǔ)定位】榮耀，遵義未來(lái)的鑒證。尊享百年榮耀生活榮耀百年尊享三生【整體廣告語(yǔ)定位】榮耀，遵義未來(lái)的鑒證。65【公寓廣告語(yǔ)精選】自由創(chuàng)想空間布局，生活更加隨興所欲。房屋規(guī)劃由您做主，自由描繪生活藍(lán)圖。主張自由，隨興所欲，創(chuàng)想生活，獨(dú)特的個(gè)性您做主?！竟V告語(yǔ)精選】自由創(chuàng)想空間布局，生活更加隨興所欲。房屋規(guī)66【私產(chǎn)酒店廣告語(yǔ)定位】我的生活★酒店般的享受遵義與我為中心【私產(chǎn)酒店廣告語(yǔ)定位】我的生活★酒店般的享受遵義與我為中心67【行政廣告語(yǔ)定位】商務(wù)行政辦公事業(yè)恢弘馬到成功【行政廣告語(yǔ)定位】商務(wù)行政辦公事業(yè)恢弘馬到成功68項(xiàng)目介紹宏觀市場(chǎng)分析產(chǎn)品透析運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略項(xiàng)目介紹宏觀市場(chǎng)分析產(chǎn)品透析運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略69【科學(xué)整合·實(shí)現(xiàn)預(yù)期營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)】運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略【科學(xué)整合·實(shí)現(xiàn)預(yù)期營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)】運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略70【總體思想】酒店招商+私產(chǎn)酒店+公寓+行政辦公同步運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)招商與酒店進(jìn)行配套【總體思想】酒店招商+私產(chǎn)酒店+公寓+行政辦公同步運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)招71【招商策略】第一步：確立招商對(duì)象

確定一個(gè)明確的招商思路，貫穿始終，確立招商對(duì)象?；I備初期，著重項(xiàng)目整體形象宣傳，再針對(duì)酒店宣傳區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，功能規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，投資前景?！菊猩滩呗浴康谝徊剑捍_立招商對(duì)象確定一個(gè)明確的招商思路，貫72【招商策略】第二步：輕重緩急，步步為贏

首先對(duì)國(guó)內(nèi)酒店連鎖知名度高、實(shí)力強(qiáng)品牌公司為重點(diǎn)攻擊對(duì)象，給予一定的租金優(yōu)惠政策，入駐后，啟動(dòng)商場(chǎng)招商策略與酒店進(jìn)行配套?！菊猩滩呗浴康诙剑狠p重緩急，步步為贏首先對(duì)國(guó)內(nèi)酒店連鎖73【招商策略】第三步：先收緊后放松遵循“高品味，低門(mén)檻”策略，對(duì)目標(biāo)主力商戶(hù)適當(dāng)放松，嚴(yán)格挑選吸納商戶(hù)，在開(kāi)業(yè)前再放松各級(jí)散戶(hù)，力求“滿(mǎn)場(chǎng)開(kāi)業(yè)”效果。【招商策略】第三步：先收緊后放松遵循“高品味，低門(mén)檻”策略，74【招商策略】商場(chǎng)招商原則前期遵循“高品味，低門(mén)檻”原則?！菊猩滩呗浴可虉?chǎng)招商原則前期遵循“高品味，低門(mén)檻”原則。75【回收資金·用熱銷(xiāo)帶動(dòng)氛圍】營(yíng)銷(xiāo)部分【回收資金·用熱銷(xiāo)帶動(dòng)氛圍】營(yíng)銷(xiāo)部分76結(jié)合本案目標(biāo)客戶(hù)群消費(fèi)特征，在整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策略中努力挖掘項(xiàng)目契合點(diǎn)。同時(shí)傳遞出項(xiàng)目精心雕琢的現(xiàn)代、時(shí)尚、個(gè)性化信息，著力推廣本案核心的創(chuàng)新性，以及城市副中心樓盤(pán)形象的標(biāo)志性，在目標(biāo)消費(fèi)群中，建立起“品質(zhì)、個(gè)性、現(xiàn)代、高度”的樓盤(pán)形象?！緺I(yíng)銷(xiāo)思路】結(jié)合本案目標(biāo)客戶(hù)群消費(fèi)特征，在整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策略中努力挖掘77建立“本項(xiàng)目”全新的購(gòu)房觀（1）建立“本項(xiàng)目”全新的購(gòu)房置業(yè)觀《國(guó)際五星級(jí)經(jīng)濟(jì)酒店+美式行政辦公+私產(chǎn)酒店=綜合體》（2）“個(gè)性化居住、享受型生活就是（項(xiàng)目）精神”——“本項(xiàng)目”的置業(yè)新定義（3）“投資、享受、交流、生存在城市”——“本項(xiàng)目”的目標(biāo)客群特征描述建立“本項(xiàng)目”全新的購(gòu)房觀（1）建立“本項(xiàng)目”全新的購(gòu)房置78營(yíng)銷(xiāo)原則

區(qū)域市場(chǎng)提升與價(jià)格區(qū)段提升均處于城市總體市場(chǎng)中上游，雖項(xiàng)目體量適中，但可通過(guò)良好的營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏控制，實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化。因此本案的營(yíng)銷(xiāo)原則主要講究“穩(wěn)健與集中”這兩方面，穩(wěn)健是銷(xiāo)售節(jié)奏要均勻把控，集中則是指營(yíng)銷(xiāo)推廣資源與銷(xiāo)售周期要分段集中。營(yíng)銷(xiāo)原則區(qū)域市場(chǎng)提升與價(jià)格區(qū)段提升均處于城市總體市場(chǎng)中79（1）穩(wěn)健原則穩(wěn)健主要是針對(duì)產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)速度和節(jié)奏，可采取先快后穩(wěn)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏。因項(xiàng)目所處區(qū)段和項(xiàng)目本身狀況決定了其價(jià)值最大化需要穩(wěn)健的營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏。先快，即項(xiàng)目推出時(shí)迅速消化30%，以確立市場(chǎng)地位和初期項(xiàng)目資本的回籠；其后，可逐步放盤(pán)，根據(jù)市場(chǎng)狀況分期穩(wěn)健地推出剩余產(chǎn)品。在項(xiàng)目準(zhǔn)備期，調(diào)動(dòng)我司主力營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍，在此階段內(nèi)，向市場(chǎng)主要目標(biāo)群體進(jìn)行有效的轟炸，不易大張其鼓。制造一種行之有效的廉價(jià)廣告策略。廣告策略采立體組合，目的只傳播本案產(chǎn)品信息。初期結(jié)束后，將營(yíng)銷(xiāo)資源有效整合，分期分步驟投放市場(chǎng)，保持市場(chǎng)新鮮度。促銷(xiāo)措施可根據(jù)不同的時(shí)間節(jié)點(diǎn)主題分期實(shí)施。（1）穩(wěn)健原則80（2）集中市場(chǎng)攻略集中市場(chǎng)攻略，就是在穩(wěn)健原則前提下，分段集中整合所有營(yíng)銷(xiāo)資源，劃定顧客層次與地理居住區(qū)域，將所有營(yíng)銷(xiāo)資源通過(guò)最短的途徑，最有效的方式，到達(dá)目標(biāo)客戶(hù)群，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。（2）集中市場(chǎng)攻略81【私產(chǎn)酒店運(yùn)營(yíng)策略】私產(chǎn)酒店·投資精英生活小面積，大空間。一次全新演繹白領(lǐng)生活的天堂。居家也有了國(guó)際星級(jí)酒店的服務(wù)。【私產(chǎn)酒店運(yùn)營(yíng)策略】私產(chǎn)酒店·投資精英生活小面積，大空間82【自由疊加空間運(yùn)營(yíng)策略】自由疊加空間釋放您的想象自主獨(dú)特個(gè)性創(chuàng)想設(shè)計(jì)生活空間只要敢想就能實(shí)現(xiàn)【自由疊加空間運(yùn)營(yíng)策略】自由疊加空間釋放您的想83運(yùn)營(yíng)手法【自由疊加空間】釋意：如圖所示銷(xiāo)售時(shí)客戶(hù)自主疊加布局運(yùn)營(yíng)手法【自由疊加空間】釋意：如圖所示銷(xiāo)售84【營(yíng)銷(xiāo)推廣的核心理念】投放市場(chǎng)【營(yíng)銷(xiāo)推廣的核心理念】投放市場(chǎng)85【推廣核心理念背景】遵義是個(gè)歷史悠久的紅色旅游名城。富有黔、渝文化使城市趨于多樣化，并使本地人也受到一定程度的同化。在遵義建造藝術(shù)品質(zhì)的生活空間但必須是基于對(duì)這種理念的適度把握并作賣(mài)點(diǎn)附加值的提升?！就茝V核心理念背景】86【推廣核心理念背景】遵義由于地處川、渝、黔交通樞紐的核心位置，新中心區(qū)（東城區(qū)）住宅消費(fèi)中的文化元素得以放大，并呈流派多樣化。市場(chǎng)細(xì)分已成為大趨勢(shì)個(gè)性化的樓盤(pán)風(fēng)格是獲得市場(chǎng)青睞的第一步。【推廣核心理念背景】遵義由于地處川、渝、黔交通樞紐的核心位置87在遵義中高價(jià)位的樓盤(pán)推廣中發(fā)展商大都采用了不同概念的包裝手法，如果沒(méi)有深刻文化背景概念支撐及定位附加概念支撐，置業(yè)者并不能獲得多大的認(rèn)同。我們的產(chǎn)品：自由疊加空間、獨(dú)特個(gè)性的生活。完善的規(guī)劃、配套產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)突出。品質(zhì)優(yōu)勢(shì)明顯。從附加概念背景上講，以國(guó)際化品位兼容并蓄為核心，以獨(dú)特個(gè)性空間為特色以人為尊的產(chǎn)品理念將全面導(dǎo)入我們的產(chǎn)品及社區(qū)人文氛圍營(yíng)造。在遵義中高價(jià)位的樓盤(pán)推廣中88東城國(guó)際的整合推廣通過(guò)“兩個(gè)重點(diǎn)，兩條主線(xiàn)”的緊密配合。按照“三個(gè)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)”、“四個(gè)廣告段”全面展開(kāi)。東城國(guó)際的整合推廣89第一點(diǎn)：媒體的有效運(yùn)用

針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)，逐步將不同主題的推進(jìn)，強(qiáng)化定位配合促銷(xiāo)，公關(guān)傳播發(fā)布項(xiàng)目相關(guān)信息。第二點(diǎn)：促銷(xiāo)，實(shí)效傳播的緊密跟進(jìn)

重視SP策略的短程激勵(lì)，利益引誘，分階段推出銷(xiāo)售利益點(diǎn)。第一點(diǎn)：媒體的有效運(yùn)用90兩條主線(xiàn)：

私產(chǎn)酒店與自由疊加空間結(jié)合獨(dú)特個(gè)性的生活方式主題文脈通過(guò)統(tǒng)一的形象始終貫穿推廣全程銷(xiāo)售、售后服務(wù)、建筑品質(zhì)，區(qū)域規(guī)劃，廣告表現(xiàn)等項(xiàng)目的方方面面。兩條主線(xiàn)：91全程推廣主題與推廣主線(xiàn)全程推廣主題：“順達(dá)·東城國(guó)際2008尊享百年榮耀生活”全程推廣主線(xiàn)：“形象推廣”與“產(chǎn)品推廣”兩條主線(xiàn)并行自信力產(chǎn)品力樹(shù)立品牌形象完成銷(xiāo)售任務(wù)全程推廣主題：“順達(dá)·東城國(guó)際”推廣主線(xiàn)全程推廣主題與推廣主線(xiàn)自信力產(chǎn)品力樹(shù)立品牌形象全程推廣主題：92【私產(chǎn)酒店運(yùn)營(yíng)策略】全方位樹(shù)立項(xiàng)目“私產(chǎn)酒店”概念形象營(yíng)銷(xiāo)主線(xiàn)1（形象推廣——自信力）：結(jié)合項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，以活動(dòng)作為主要表現(xiàn)形式，形成宣傳系列，以樹(shù)立產(chǎn)品品牌形象入手，最終推動(dòng)銷(xiāo)售，促進(jìn)銷(xiāo)售任務(wù)的完成。營(yíng)銷(xiāo)主線(xiàn)2（產(chǎn)品推廣——產(chǎn)品力）：依據(jù)不同節(jié)點(diǎn)的銷(xiāo)售任務(wù)，以報(bào)廣宣傳作為主要表現(xiàn)形式，結(jié)合產(chǎn)品自身特色，針對(duì)各階段銷(xiāo)售所面臨的問(wèn)題展開(kāi)宣傳推廣，最終完成產(chǎn)品的銷(xiāo)售目標(biāo)。【私產(chǎn)酒店運(yùn)營(yíng)策略】全方位樹(shù)立項(xiàng)目“私產(chǎn)酒店”概念形象營(yíng)銷(xiāo)主93三個(gè)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)概念引導(dǎo)強(qiáng)勢(shì)熱銷(xiāo)公開(kāi)面市三個(gè)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)概念引導(dǎo)強(qiáng)勢(shì)熱銷(xiāo)公開(kāi)面市94【概念引導(dǎo)】一、資金回籠時(shí)間提前；二、可借此試探市場(chǎng)反映，為產(chǎn)品改良提供依據(jù)；三、快速鎖定客戶(hù)避免客戶(hù)流失；利用各類(lèi)SP促銷(xiāo)手法和形象廣告結(jié)合，通過(guò)戶(hù)外活動(dòng)及企業(yè)文化期刊對(duì)客戶(hù)進(jìn)行概念“文化”熏陶，以全新居住投資概念吸引客戶(hù)用利益促使客戶(hù)快速下定?！靖拍钜龑?dǎo)】一、資金回籠時(shí)間提前；95【公開(kāi)面市】前期的廣告醞釀之后，項(xiàng)目在市場(chǎng)上已經(jīng)建立了良好的形象基礎(chǔ)。因此客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目公開(kāi)發(fā)售翹首以肦，所以項(xiàng)目公開(kāi)一定要在宣傳造勢(shì)及項(xiàng)目形象包裝上要超越客戶(hù)的心里期待，從宣傳氣勢(shì)上徹底折服客戶(hù)。并與各類(lèi)促銷(xiāo)活動(dòng)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手處于無(wú)反擊力的處境。公開(kāi)期要在全面快速消化虛榮心較強(qiáng)和對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)持認(rèn)同感的客戶(hù)群，為項(xiàng)目突破銷(xiāo)售瓶頸打下堅(jiān)定基礎(chǔ)?！竟_(kāi)面市】前期的廣告醞釀之后，項(xiàng)目在市場(chǎng)上已經(jīng)建立了良96【強(qiáng)勢(shì)熱銷(xiāo)】強(qiáng)銷(xiāo)期是項(xiàng)目銷(xiāo)售的主要階段是決定項(xiàng)目銷(xiāo)售成敗的關(guān)鍵點(diǎn)，在客戶(hù)認(rèn)同本項(xiàng)目的基礎(chǔ)上強(qiáng)化項(xiàng)目產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)，把產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)展示給客戶(hù)以拉開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)與項(xiàng)目的距離，從而在產(chǎn)品上支撐項(xiàng)目高品質(zhì)的推廣定位?！緩?qiáng)勢(shì)熱銷(xiāo)】強(qiáng)銷(xiāo)期是項(xiàng)目銷(xiāo)售的主要階段是決定項(xiàng)目銷(xiāo)售97推廣主線(xiàn)與賣(mài)點(diǎn)的有效組合我們首先推出“順達(dá)·東城國(guó)際，尊享百年生活”來(lái)作為全程的推廣主題。然后依據(jù)不同的銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)，將全程劃分為四個(gè)不同的推廣階段，各階段要以項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)作為支撐，最終形成一條完整的推廣脈絡(luò)，同時(shí)配以活動(dòng)來(lái)作為主要的宣傳方式，最終完成促進(jìn)銷(xiāo)售的推廣任務(wù)。其各階段推廣主題如下圖所示：推廣主線(xiàn)與賣(mài)點(diǎn)的有效組合98尊享百年榮耀生活順達(dá)·東城國(guó)際（6-7月，引導(dǎo)期）（8-10月，公開(kāi)期）（10-12月，強(qiáng)銷(xiāo)期）投資升值潛力地域發(fā)展?jié)摿Ξa(chǎn)品地域發(fā)展?jié)摿ν顿Y升值潛力健康產(chǎn)品地域發(fā)展?jié)摿Ξa(chǎn)品（1-4月，持續(xù)期）投資升值潛力文化產(chǎn)品尊享百年榮耀生活順達(dá)·東城國(guó)際投資升值潛力地域發(fā)展?jié)摿Ξa(chǎn)品地99THANKYOU

為您！我們能做得更好

THANKYOU為您！我們能做得更好100順達(dá)·東城國(guó)際整合運(yùn)營(yíng)策略東城國(guó)際順達(dá)·東城國(guó)際整合運(yùn)營(yíng)策略東城國(guó)際101承蒙信任！我們接手工作的后，心中不由發(fā)出感嘆！東城國(guó)際項(xiàng)目的品質(zhì)、高度都將引領(lǐng)遵義地產(chǎn)的新里程碑！由于東城國(guó)際的前期推廣引出一系列的問(wèn)題，導(dǎo)致滯銷(xiāo)現(xiàn)狀，突破瓶景，找尋成功戰(zhàn)略方針，將是我們產(chǎn)生了思考和創(chuàng)作的激情，群策群力，再掀二次銷(xiāo)售熱潮。相信我——我們不只是帶著夢(mèng)想而來(lái)！【東城國(guó)際引言】承蒙信任！我們接手工作的后，心中不由發(fā)出感嘆！102項(xiàng)目介紹宏觀市場(chǎng)分析產(chǎn)品透析運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略項(xiàng)目介紹宏觀市場(chǎng)分析產(chǎn)品透析運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略103項(xiàng)目介紹宏觀市場(chǎng)分析產(chǎn)品透析運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略項(xiàng)目介紹宏觀市場(chǎng)分析產(chǎn)品透析運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略104項(xiàng)目介紹區(qū)位：位于遵義發(fā)展?jié)摿薮蟮膮^(qū)域“遵義市火車(chē)站附近沙河井地區(qū)“義烏商貿(mào)城”內(nèi)，三面環(huán)市政道路，西面靠外環(huán)道，順達(dá)南、北路分據(jù)兩旁，”，紅花崗區(qū)與新蒲新區(qū)的重要經(jīng)濟(jì)樞紐，同時(shí)也是幾大成熟商圈的中心地帶（火車(chē)站商圈、外環(huán)路建材商圈、沙河批發(fā)圈）。項(xiàng)目介紹區(qū)位：位于遵義發(fā)展?jié)摿薮蟮膮^(qū)域“遵義市105項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑用地面積：7500M2建筑占地面積：6000M2總建筑面積：80000M2地上建筑面積：65000M2地下建筑面積：15000M2建筑容積率：11.5（依全基地面積計(jì)算：3.5）建筑覆蓋率：85%綠化率：20%綠化面積：1500M2車(chē)位：276個(gè)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑用地面積：7500M2106項(xiàng)目SWOT分析◎區(qū)位優(yōu)勢(shì)：坐落于遵義的東部區(qū)域；地處遵義外環(huán)商業(yè)圈，東面連接接新蒲新區(qū)入口與新舟機(jī)場(chǎng)，北至火車(chē)站。◎距遵義火車(chē)站500米、臨近規(guī)劃新蒲輻射區(qū)，屬遵義重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，區(qū)域地理位置優(yōu)勢(shì)特性突出?！蛱幱谌B一線(xiàn)的商業(yè)圈中心（建材商圈、沙河商圈、茍家井商圈），商業(yè)人流相對(duì)較旺。

Strength優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目SWOT分析◎區(qū)位優(yōu)勢(shì)：坐落于遵義的東部區(qū)域；地處遵義107Weakness劣勢(shì)◎周邊整體環(huán)境較差，基礎(chǔ)配套設(shè)施落后?！粘Ｉ钤O(shè)施不足，影響生活品質(zhì)◎本區(qū)域居住人口較多，收入層次較低?！獏^(qū)域購(gòu)買(mǎi)力有限，須吸引外來(lái)客源的導(dǎo)入Weakness劣勢(shì)◎周邊整體環(huán)境較差，基礎(chǔ)配套設(shè)施落108Opportunity機(jī)會(huì)位于規(guī)劃中的城市商業(yè)副中心中心區(qū)域。從城市定位角度來(lái)看，作為城市副中心的中心地區(qū)，具有較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿?，未?lái)有望成為遵義東部集商業(yè)、商務(wù)、居住為一體的綜合區(qū)，屆時(shí)將會(huì)吸引大量產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入，從而吸引大量就業(yè)人口的進(jìn)入，使區(qū)域人口得到大幅增加，人氣聚集度不斷提升。Opportunity機(jī)會(huì)位于規(guī)劃中的城市商業(yè)副中心中心109Opportunity機(jī)會(huì)◎區(qū)域環(huán)境對(duì)本案的附加值隨著周邊商業(yè)環(huán)境、交通環(huán)境的改善，為本區(qū)域聚集人氣，營(yíng)造濃郁的商業(yè)氛圍起到促進(jìn)作用，無(wú)疑對(duì)本項(xiàng)目后期的商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)提供良好的條件?！?/p>

周邊整體規(guī)劃全面提升區(qū)域形象根據(jù)新蒲區(qū)的整體發(fā)展思路，本項(xiàng)目周邊除了將形成以遵義東部為核心的商業(yè)副中心之外，還將建設(shè)多項(xiàng)公建配套、市政配套設(shè)施（學(xué)校、醫(yī)院、公交集散中心、停車(chē)場(chǎng)等），這些配套設(shè)施的落成，將對(duì)人流的有效導(dǎo)入、區(qū)域面貌的全面提升，帶來(lái)決定作用。Opportunity機(jī)會(huì)◎區(qū)域環(huán)境對(duì)本案的附加值110Threaten威脅※已建或在建的同類(lèi)項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成的潛在威脅?！康禺a(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，供大于求仍將使未來(lái)幾年遵義樓市的主旋律。※

目標(biāo)消費(fèi)群置業(yè)理性與謹(jǐn)慎?！窳x政府為加快城市化改造步伐，緩解城市住房供應(yīng)體系。Threaten威脅※已建或在建的同類(lèi)項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)111項(xiàng)目前期市場(chǎng)形象公寓部形象：東城國(guó)際鉑金SOHO公寓酒店形象：五星級(jí)酒店辦公形象：美式酒店行政公寓項(xiàng)目前期市場(chǎng)形象公寓部形象：東城國(guó)際鉑金SOHO公寓112在樓盤(pán)的整合推廣中，首要重點(diǎn)塑形，而本案前期廣告推廣中已達(dá)到的基礎(chǔ)上過(guò)于前衛(wèi)的太多，如“與世界如此親近”語(yǔ)句雖好，但由于整體市場(chǎng)的置業(yè)群理解不透,所以引發(fā)了一系列的滯銷(xiāo)問(wèn)題。我司認(rèn)為我們?cè)诤笃诘耐茝V過(guò)程中廣告一定要貼切/簡(jiǎn)約/大氣。項(xiàng)目前期推廣簡(jiǎn)述在樓盤(pán)的整合推廣中，首要重點(diǎn)塑形，而本案前期廣告推廣中已達(dá)到113項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)狀如今本案公寓部分所遺留下的房源共有116套戶(hù)型，14層以下的房源共有84套，占總遺留房源的72.4%。E2兩房戶(hù)型22套（一套未賣(mài)），占總遺留房源的18.9%。如此看來(lái)，本案從未進(jìn)行科學(xué)性銷(xiāo)售控制，從而嚴(yán)重導(dǎo)致滯銷(xiāo)問(wèn)題及運(yùn)營(yíng)周期過(guò)長(zhǎng)的問(wèn)題。項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)狀如今本案公寓部分所遺留下的房源共有116套戶(hù)型，114

根據(jù)項(xiàng)目的銷(xiāo)售現(xiàn)狀反應(yīng)，東城國(guó)際在于塑形方面力度雖大，但效果不佳，導(dǎo)致東城國(guó)際的準(zhǔn)客戶(hù)群對(duì)東城國(guó)際項(xiàng)目的形象已經(jīng)乏味。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)化分析，找尋到成功操盤(pán)方針，尋找有利的運(yùn)營(yíng)策略。根據(jù)項(xiàng)目的銷(xiāo)售現(xiàn)狀反應(yīng)，東城國(guó)際在于塑形方面115項(xiàng)目介紹宏觀市場(chǎng)分析產(chǎn)品透析運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略項(xiàng)目介紹宏觀市場(chǎng)分析產(chǎn)品透析運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略116客觀、準(zhǔn)確對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的市場(chǎng)分析，是市場(chǎng)定位和成功運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)?？陀^、準(zhǔn)確對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的市場(chǎng)分析，是市場(chǎng)定位和成功運(yùn)營(yíng)1172007年遵義市制定的城市總體規(guī)劃目標(biāo)是2020年打造200萬(wàn)人口特大城市的構(gòu)想是，整合空間資源和行政資源，保持城市的可持續(xù)發(fā)展。具體為：將處于中心城區(qū)(包括新蒲新區(qū))半小時(shí)車(chē)程內(nèi)分屬遵義縣、紅花崗區(qū)、匯川區(qū)的重點(diǎn)城鎮(zhèn)板橋、高坪、金鼎山、鴨溪、烏江、團(tuán)溪、蝦子、新舟調(diào)整鄉(xiāng)、鎮(zhèn)建制，劃入?yún)R川區(qū)和紅花崗區(qū)，這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃人口規(guī)模均為2—5萬(wàn)人，相應(yīng)可承載的人口為16—40萬(wàn)人，可滿(mǎn)足承載20萬(wàn)人所需要的發(fā)展空間，通過(guò)空間的整合、優(yōu)化，為遠(yuǎn)景建設(shè)承載200萬(wàn)人左右的中心城區(qū)奠定基礎(chǔ)；【宏觀市場(chǎng)前景】2007年遵義市制定的城市總體規(guī)劃目標(biāo)是2020年打118【市場(chǎng)前景】擬撤銷(xiāo)遵義縣，設(shè)立烏江區(qū)，與紅花崗區(qū)、匯川區(qū)、新蒲新區(qū)等共同成為中心城區(qū)領(lǐng)屬的腹地。同時(shí)，該市將盡快啟用新舟機(jī)場(chǎng)，力爭(zhēng)開(kāi)工建設(shè)茅臺(tái)機(jī)場(chǎng)；重點(diǎn)推動(dòng)遵義至馬場(chǎng)坪、遵義至思南、遵義至畢節(jié)高速公路建設(shè)，進(jìn)一步鞏固遵義作為我國(guó)西南地區(qū)重要交通樞紐地位。加強(qiáng)以縣城、建制鎮(zhèn)為重點(diǎn)的小城鎮(zhèn)建設(shè)，發(fā)展一批綜合型、加工型、商貿(mào)型、旅游服務(wù)型特色小城鎮(zhèn)，努力把遵義建設(shè)成為文化濃厚、環(huán)境優(yōu)美、功能完善、特色鮮明的宜居城市。2010年遵義GDP要超800億?！臼袌?chǎng)前景】擬撤銷(xiāo)遵義縣，設(shè)立烏江區(qū)，與紅花崗區(qū)、匯119地產(chǎn)市場(chǎng)分析酒店市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)分析地產(chǎn)市場(chǎng)分析酒店市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)分析1202007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)趨于合理，商品住宅投資仍占主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)業(yè)仍然是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱力量。2007年遵義市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資32.67億元，同比增長(zhǎng)18.16%。其中商品住宅22.97億元，同比增長(zhǎng)15.72%，占總投資的70.31%，非住宅投資9.7億元，同比增長(zhǎng)24.36，占總投資的29.69%。2007年遵義市房地產(chǎn)開(kāi)工面積395.56萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)19.87%，其中住宅開(kāi)工面積329.1萬(wàn)㎡，其中住宅開(kāi)工面積329.1萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)17.32%；非住宅開(kāi)工面積66.46萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)34.26%。2007年遵義房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)

2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)趨于1212007年遵義市房地產(chǎn)竣工面積332.16萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)26.22%，其中住宅竣工面積279.16萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)26.58%，非住宅竣工面積53萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)24.38%。2007年遵義房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)

2007年遵義市房地產(chǎn)竣工面積332.16萬(wàn)㎡，同比增1222007年紅花崗區(qū)、匯川區(qū)商品房實(shí)際登記銷(xiāo)售面積127.78萬(wàn)㎡，同比減少7.25%。住宅實(shí)際登記銷(xiāo)售面積112.4萬(wàn)㎡，同比減少12%。商品房銷(xiāo)售均價(jià)2027元/平方米，同比增長(zhǎng)20.80%，其中住房銷(xiāo)售均價(jià)1819元/平方米，同比增長(zhǎng)19.04%。商品房實(shí)際登記銷(xiāo)售量2007年紅花崗區(qū)、匯川區(qū)商品房實(shí)際登記銷(xiāo)售面1232007年兩城區(qū)房地產(chǎn)抵押貸款36.96億元，同比增長(zhǎng)73.74%，登記面積2091.56萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)市場(chǎng)按揭情況2007年兩城區(qū)房地產(chǎn)抵押貸款36.96億元，同比增124由于市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，呈現(xiàn)增量、存量房?jī)r(jià)格雙雙上漲局面，價(jià)格上漲明顯.由于市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，呈現(xiàn)增量、存量房125受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)周期發(fā)展的作用，中心城區(qū)商品房上市供應(yīng)量和商品房實(shí)際登記銷(xiāo)售量與去年同比小幅減少，但非住宅供應(yīng)量與銷(xiāo)售量增長(zhǎng)明顯，商品房市場(chǎng)總量基本維持平衡，商品房空置面積進(jìn)一步減少；存量房交易量小幅增長(zhǎng)繼續(xù)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)供求市場(chǎng)整體狀態(tài)良好，但隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施的進(jìn)一步出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化有待進(jìn)一步觀察。受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)周期發(fā)展的作用126地產(chǎn)市場(chǎng)分析酒店市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)分析地產(chǎn)市場(chǎng)分析酒店市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)分析127【市場(chǎng)背景】城市性質(zhì)：遵義是現(xiàn)代化紅色旅游城市(歷史名城)。

城市定位：川、渝、黔地區(qū)重要的交通樞紐、貴州省二級(jí)經(jīng)濟(jì)城市、川、黔旅游線(xiàn)中心，且是重慶打造5小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的省際紐帶?！臼袌?chǎng)背景】城市性質(zhì)：遵義是現(xiàn)代化紅色旅游城市(歷史名城128【市場(chǎng)前景】計(jì)旅游局?jǐn)?shù)據(jù)表明，遵義市旅游業(yè)繼續(xù)發(fā)展。全年共接待海外旅游人數(shù)、創(chuàng)匯分別比上年增長(zhǎng)75%和3.2倍。接待國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)、旅游收入分別比上年增長(zhǎng)77.9%和133.9%。旅游總收入35.5億元，比上年增長(zhǎng)135.1%。全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅總額73.93億元，比上年增長(zhǎng)23.1%；盈虧相抵后實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)42.46億元，增長(zhǎng)15.9%。2010年前旅游業(yè)將進(jìn)入遵義支柱產(chǎn)業(yè)?！臼袌?chǎng)前景】計(jì)旅游局?jǐn)?shù)據(jù)表明，遵義市旅游業(yè)繼續(xù)發(fā)展。129【遵義酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析】根據(jù)調(diào)查2008年第一季度經(jīng)歷元旦、春節(jié)、元宵節(jié)等中國(guó)傳統(tǒng)節(jié)日，本地酒店餐飲市場(chǎng)呈現(xiàn)了較好的趨勢(shì)，但進(jìn)入三月后餐飲開(kāi)始逐步下滑，相反客房市場(chǎng)隨著商務(wù)活動(dòng)的增加將呈上升趨勢(shì)，遵義市客房收入及平均房?jī)r(jià)較去年同期都有一定上升，第一季度平均房?jī)r(jià)上升了40元/間/天，主要原因是因?yàn)樽窳x旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，國(guó)內(nèi)外游客向往革命歷史名城等，拉動(dòng)了遵義市整體平均房?jī)r(jià)的提升。

【遵義酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析】根據(jù)調(diào)查2008年第一季度經(jīng)130【遵義酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析】遵義東方建國(guó)酒店

遵義東方建國(guó)酒店是一家準(zhǔn)五星級(jí)酒店，建筑面積達(dá)25000平方米。于2006年9月開(kāi)業(yè)，位于遵義市中心——丁子口。樓高25層，其中6樓到25樓是酒店。其規(guī)模設(shè)施在當(dāng)?shù)貙兕I(lǐng)先水平，并引進(jìn)了著名酒店專(zhuān)家——北京首旅建國(guó)全程經(jīng)營(yíng)管理，是集商務(wù)、旅游、會(huì)議于一體的準(zhǔn)五星級(jí)商務(wù)旅游酒店。酒店共有客房總數(shù)288間，前期投入204間客房，目前普通單人間24間、豪華單人間36間、普通標(biāo)準(zhǔn)間74間、豪華標(biāo)準(zhǔn)間24間、豪華套房20間、拼床房25間、殘疾人房1間，共

327個(gè)床位。酒店7樓至8樓是中餐廳，宴會(huì)廳面積450平方米。會(huì)議室位于酒店9樓，擁有大小規(guī)格不同的5個(gè)會(huì)議室及一個(gè)多功能廳。

網(wǎng)球場(chǎng)位于酒店6樓，屬露天網(wǎng)球場(chǎng)，面積有600平方米，鋼絲圍欄。場(chǎng)地周?chē)O(shè)有座椅、躺椅、太陽(yáng)傘等供客人休息并提供酒水服務(wù)?！咀窳x酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析】遵義東方建國(guó)酒店遵義東方建國(guó)酒店是131房型早餐原價(jià)折后價(jià)折后價(jià)貴賓價(jià)普通單人間含早餐690310280228普通標(biāo)準(zhǔn)間含早餐690310280228豪華單人間含早餐920380340300豪華標(biāo)準(zhǔn)間含早餐920380340300豪華套房含早餐1480510450428入住率：淡季30%，旺季45%。房型早餐原價(jià)折后價(jià)折后價(jià)貴賓價(jià)普通單人間含早餐6903102132遵義東方建國(guó)酒店優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)，處于遵義繁華的CBD核心商圈。

劣勢(shì)：雖然東方建國(guó)酒店以五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)興建的一家準(zhǔn)五星酒店，但軟件遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，酒店服務(wù)管理過(guò)于松散，導(dǎo)致入住率相對(duì)較差。遵義東方建國(guó)酒店優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)，處于遵義繁華的CBD核心商圈133【遵義酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析】港澳大酒店

港澳酒店地處于香港路、澳門(mén)路、北京路交匯處港澳酒店是遵義日?qǐng)?bào)社所屬企業(yè)，是報(bào)社多業(yè)并舉，發(fā)展報(bào)業(yè)經(jīng)濟(jì)的新亮點(diǎn)。在市領(lǐng)導(dǎo)及社會(huì)各界的關(guān)心和支持下，按照三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的涉外旅游商務(wù)酒店，集會(huì)議、商務(wù)、酒吧、歌舞等于一體，目前酒店擁有普通單人間、標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)間、套房、豪華套房等共有房間200余間?！咀窳x酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析】港澳大酒店港澳酒店地處于香港路、澳134房型早餐原價(jià)折后價(jià)貴賓價(jià)單人間含早餐368220

標(biāo)準(zhǔn)間含早餐468258

商務(wù)間含早餐688480

套房含早餐888520

豪華套房含早餐1688580

入住率：平均65%—72%。房型早餐原價(jià)折后價(jià)貴賓價(jià)單人間含早餐368220

標(biāo)準(zhǔn)間含早135優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)，處于港澳商圈，是報(bào)業(yè)集團(tuán)的下屬企業(yè)，有部分固定客源。

劣勢(shì)：港澳酒店以三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)興建，酒店配套不完善（如停車(chē)不便等）。遵義港澳大酒店優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)，處于港澳商圈，是報(bào)業(yè)集團(tuán)的下遵義港澳大酒店136【遵義酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析】京騰麗灣大酒店

京騰麗灣酒店是遵義市一家三星級(jí)酒店，座落于遵義市中火車(chē)站，地理位置優(yōu)越。內(nèi)部裝飾典雅華麗，富于現(xiàn)代氣息。酒店擁有標(biāo)準(zhǔn)客房、商務(wù)套房、豪華套房、總統(tǒng)套房等377間（套）。酒店配備先進(jìn)設(shè)施設(shè)備，容納千人的多功能廳和各種規(guī)格的會(huì)議室、會(huì)見(jiàn)廳等?！咀窳x酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析】京騰麗灣大酒店京騰麗灣酒店是137房型早餐原價(jià)折后價(jià)貴賓價(jià)單人間含早餐268168

標(biāo)準(zhǔn)間含早餐298188

商務(wù)間含早餐368248

套房含早餐688468

豪華套房含早餐1288568

入住率：平均70%以上。

房型早餐原價(jià)折后價(jià)貴賓價(jià)單人間含早餐268168

標(biāo)準(zhǔn)間含早138優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)，處于火車(chē)站商圈，管理到位、貼切，入住利率相對(duì)穩(wěn)定。劣勢(shì)：停車(chē)位缺乏。京騰麗灣大酒店優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)，處于火車(chē)站商圈，管理到位、貼京騰麗灣大酒店1391）

社會(huì)旅游消費(fèi)比重逐步加大，生活消費(fèi)支出將迅猛增

大。2）

隨著各項(xiàng)商務(wù)活動(dòng)的開(kāi)展，城市對(duì)各項(xiàng)商務(wù)設(shè)施，特

別是酒店需求，有極大的需求。3）

同時(shí)商業(yè)設(shè)施的發(fā)展，城市的規(guī)模也會(huì)快速發(fā)展。4）

城市的發(fā)展使其居民生活水平的提高，又促進(jìn)商業(yè)，

服務(wù)的快速發(fā)展。5）

經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，促進(jìn)了企業(yè)的商貿(mào)往來(lái)，導(dǎo)致企業(yè)

的各類(lèi)商務(wù)人士對(duì)酒店的需求增加，為酒店行業(yè)營(yíng)造

了一個(gè)持續(xù)上升的大環(huán)境?！臼袌?chǎng)結(jié)論】1）

社會(huì)旅游消費(fèi)比重逐步加大，生活消費(fèi)支出將迅猛140從上面的數(shù)據(jù)調(diào)查中我們不難發(fā)現(xiàn)：

酒店的營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，酒店的客源的穩(wěn)定增長(zhǎng)，證明市場(chǎng)對(duì)酒店的需求空間增大；

餐飲娛樂(lè)的消費(fèi)支出增大，經(jīng)營(yíng)狀況良好，酒店行業(yè)的發(fā)展前景良好；

從同業(yè)的市場(chǎng)分析來(lái)看，遵義的酒店發(fā)展前景良好從上面的數(shù)據(jù)調(diào)查中我們不難發(fā)現(xiàn)：141地產(chǎn)市場(chǎng)分析酒店市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)分析地產(chǎn)市場(chǎng)分析酒店市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)分析142由于遵義商業(yè)地產(chǎn)無(wú)序化發(fā)展，導(dǎo)致大街小巷的商業(yè)門(mén)面空置率居高不下。2006年以來(lái)房地產(chǎn)商正趨向于商業(yè)化轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐步規(guī)范，而發(fā)展速度更是令人驚嘆，從2005年至今商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)率成倍增長(zhǎng)，比2000年—2005年總體開(kāi)發(fā)率的10.9倍。遵義商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀：由于遵義商業(yè)地產(chǎn)無(wú)序化發(fā)展，導(dǎo)致大街小巷的商業(yè)143遵義商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀：在這樣的市場(chǎng)背景下，發(fā)展商從批地到規(guī)劃上追求利潤(rùn)最大化的同時(shí)盲目開(kāi)發(fā)大量的商業(yè)，導(dǎo)致了遵義整個(gè)商業(yè)格局凌亂不堪。為此，紛紛引入新興業(yè)態(tài)及知名品牌（如：國(guó)貿(mào)、北京華聯(lián)、國(guó)美電器、蘇寧電器、沃爾瑪、重慶百貨、百盛等相繼開(kāi)業(yè)），為遵義商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展注入新鮮血液，這也扭轉(zhuǎn)了商業(yè)發(fā)展格局，遵義商業(yè)將進(jìn)入專(zhuān)業(yè)化、細(xì)分化發(fā)展趨勢(shì)。遵義商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀：在這樣的市場(chǎng)背景下，發(fā)展商從批地到144遵義商業(yè)地產(chǎn)特征：整體商業(yè)市場(chǎng)非常零亂，沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃的專(zhuān)業(yè)商業(yè)圈版塊支撐，絕大部分都是傳統(tǒng)沿街商業(yè)市場(chǎng)模式。遵義商業(yè)地產(chǎn)特征：整體商業(yè)市場(chǎng)非常零亂，沒(méi)有145遵義商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式發(fā)生變化。由于受商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目空置率所累，一些開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)模式，以往“先開(kāi)發(fā)、后銷(xiāo)售”的住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式正被“先招商、后投資建設(shè)”的開(kāi)發(fā)模式取代。大型購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)熱度開(kāi)始降溫。大型購(gòu)物中心的發(fā)展前景遭到了越來(lái)越多的質(zhì)疑，一些失敗的開(kāi)發(fā)讓“購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)熱”高溫不再。報(bào)告數(shù)據(jù)還顯示，2007年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額接近20億元，增長(zhǎng)率為16％，是遵義增幅最高的一年。遵義商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式發(fā)生變化146未來(lái)3年，我市商業(yè)地產(chǎn)又會(huì)有什么變化，很多業(yè)內(nèi)人士紛紛言討。遵義在2011年內(nèi)，遵義地產(chǎn)將進(jìn)入專(zhuān)業(yè)細(xì)分的商業(yè)格局，更專(zhuān)業(yè)、細(xì)分化（市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)化管理），把一一的零散商業(yè)分類(lèi)聚集。這樣使更多更專(zhuān)業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)的誕生，不僅給投資者一個(gè)輕松賺錢(qián)的掘金時(shí)代，同時(shí)也給消費(fèi)者營(yíng)造了更便捷的生活。未來(lái)3年，我市商業(yè)地產(chǎn)又會(huì)有什么變化，很多業(yè)內(nèi)人士紛紛147項(xiàng)目介紹宏觀市場(chǎng)分析產(chǎn)品透析運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略項(xiàng)目介紹宏觀市場(chǎng)分析產(chǎn)品透析運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略148我們針對(duì)酒店部分進(jìn)行初步規(guī)劃1F2F3F4F5F1F——7F商場(chǎng)部分6F7F有嘗服務(wù)會(huì)所集餐飲、娛樂(lè)、洗浴、零售業(yè)等我們針對(duì)酒店部分進(jìn)行初步規(guī)劃1F2F3F4F5F1F——7F149商場(chǎng)部分私產(chǎn)酒店部分8F9F10F11F8F——12F酒店部分12F私產(chǎn)酒店及辦公部分13F—28F商場(chǎng)部分私產(chǎn)酒店部分8F9F10F11F8F——12F酒店部150【市場(chǎng)定位決策】項(xiàng)目整合定位【市場(chǎng)定位決策】項(xiàng)目整合定位151本案前期酒店定位為五星級(jí)酒店，根據(jù)我司綜合以上數(shù)據(jù)多次研討分析，在酒店市場(chǎng)中貴州省還未有一個(gè)真正的五星級(jí)酒店，當(dāng)然要達(dá)到五星級(jí)酒店并不難，但是在遵義酒店業(yè)做一個(gè)五星級(jí)酒店運(yùn)營(yíng)成本及回收資金情況，無(wú)論從那一方面來(lái)看都是不利于發(fā)展的，也提出以下三個(gè)方面供貴司決策參考。酒店定位上對(duì)應(yīng)市場(chǎng)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。本案前期酒店定位為五星級(jí)酒店，根據(jù)我司綜合以1521、酒店整體招租酒店運(yùn)營(yíng)管理公司，商場(chǎng)部分招商進(jìn)行配套，酒店進(jìn)行變現(xiàn)銷(xiāo)售。2、整體銷(xiāo)售酒店運(yùn)營(yíng)管理公司。3、打造本土酒店品牌，公司持有或銷(xiāo)售反租。1、酒店整體招租酒店運(yùn)營(yíng)管理公司，商場(chǎng)部153當(dāng)然，如果貴司持有對(duì)貴司的現(xiàn)在的資金鏈?zhǔn)遣焕?，所以我司建議采用第一、第二方面，僅供參考。當(dāng)然，如果貴司持有對(duì)貴司的現(xiàn)在的資金鏈?zhǔn)遣焕?54“酒店”找到對(duì)應(yīng)市場(chǎng)的定位點(diǎn)本案前期酒店定位為五星級(jí)酒店，硬件以五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)修建，為了讓酒店在遵義能持續(xù)健康發(fā)展，抓住穩(wěn)定客源，五星級(jí)酒店存活力有多強(qiáng)呢？找尋新的概念，對(duì)應(yīng)市場(chǎng)，“經(jīng)濟(jì)型”這一詞聽(tīng)上去很多人都會(huì)覺(jué)得是不是設(shè)施差，本案是五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)修建的找尋到關(guān)鍵詞【準(zhǔn)五星經(jīng)濟(jì)型酒店】“酒店”找到對(duì)應(yīng)市場(chǎng)的定位點(diǎn)本案前期酒店定位為五星級(jí)酒店，硬155【酒店定位】為尊嚴(yán)的商務(wù)人士及旅游人士服務(wù)集餐飲、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)、服務(wù)、住宿多功能為一體的精裝修、國(guó)際準(zhǔn)五星經(jīng)濟(jì)型酒店【酒店定位】156【酒店公寓定位】投資新概念“私產(chǎn)酒店”釋義：私產(chǎn)酒店是酒店是公寓的引申，實(shí)質(zhì)上是打政策法規(guī)的擦邊球，它不僅有了獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，同時(shí)擁有了酒店式的商務(wù)服務(wù)、保潔服務(wù)、物業(yè)管理、租賃管理等。投資者既可以像購(gòu)買(mǎi)住宅一樣用于自住以及辦公，又可以交由管理公司進(jìn)行出租，獲得投資回報(bào)?！揪频旯⒍ㄎ弧客顿Y新概念“私產(chǎn)酒店”釋義：157融入【自由】進(jìn)一步的透析：這是引領(lǐng)地產(chǎn)市場(chǎng)的一次革命，準(zhǔn)確的說(shuō)是購(gòu)房者的主張既然是主張，當(dāng)然具備自由的主張?zhí)卣?，所不同的是在高層中?shí)現(xiàn)自由主張的居住理想，也主張了置業(yè)自由、居住自由、生活自由、出行自由、投資自由。主張隨興所欲的自由空間。融入關(guān)鍵詞【自由】融入【自由】進(jìn)一步的透析：這是引領(lǐng)地產(chǎn)市場(chǎng)的一次革命，準(zhǔn)確的158再次融入【疊加空間】的透析：這不是簡(jiǎn)單形式上的疊加，準(zhǔn)確的說(shuō)是創(chuàng)想生活釋放創(chuàng)想生活空間，引領(lǐng)地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)革命，創(chuàng)意前衛(wèi)的是實(shí)現(xiàn)購(gòu)房群體的獨(dú)特個(gè)性，釋放個(gè)性的創(chuàng)想思維，疊加空間、自主創(chuàng)想、設(shè)計(jì)動(dòng)線(xiàn)流暢的生活空間，形成一個(gè)個(gè)自主疊加獨(dú)特空間。尋找到進(jìn)一步的關(guān)鍵詞【疊加空間】再次融入【疊加空間】的透析：這不是簡(jiǎn)單形式上的疊加，準(zhǔn)確的說(shuō)159【公寓定位】自由疊加空間【公寓定位】自由疊加空間160為創(chuàng)業(yè)者、成功者、外地入遵的企業(yè)等建造美式行政辦公樓【寫(xiě)字樓定位】【寫(xiě)字樓定位】161

我們把所有的定位組合在一起：準(zhǔn)五星+私產(chǎn)酒店+公寓+行政辦公=綜合體【總體定位】我們把所有的定位組合在一起：【總體定位】162【客戶(hù)群體定位】投資族白領(lǐng)族私營(yíng)族【客戶(hù)群體定位】投資族白領(lǐng)族私營(yíng)族163他們主要由三大族群組成▲白領(lǐng)族：經(jīng)理級(jí)以上+公務(wù)員

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私營(yíng)族：制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、證券業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、IT業(yè)……

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投資族：企業(yè)駐遵義高層管理人員+創(chuàng)業(yè)人員。他們主要由三大族群組成▲白領(lǐng)族：經(jīng)理級(jí)以上+公務(wù)員164【整體廣告語(yǔ)定位】榮耀，遵義未來(lái)的鑒證。尊享百年榮耀生活榮耀百年尊享三生【整體廣告語(yǔ)定位】榮耀，遵義未來(lái)的鑒證。165【公寓廣告語(yǔ)精選】自由創(chuàng)想空間布局，生活更加隨興所欲。房屋規(guī)劃由您做主，自由描繪生活藍(lán)圖。主張自由，隨興所欲，創(chuàng)想生活，獨(dú)特的個(gè)性您做主?！竟V告語(yǔ)精選】自由創(chuàng)想空間布局，生活更加隨興所欲。房屋規(guī)166【私產(chǎn)酒店廣告語(yǔ)定位】我的生活★酒店般的享受遵義與我為中心【私產(chǎn)酒店廣告語(yǔ)定位】我的生活★酒店般的享受遵義與我為中心167【行政廣告語(yǔ)定位】商務(wù)行政辦公事業(yè)恢弘馬到成功【行政廣告語(yǔ)定位】商務(wù)行政辦公事業(yè)恢弘馬到成功168項(xiàng)目介紹宏觀市場(chǎng)分析產(chǎn)品透析運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略項(xiàng)目介紹宏觀市場(chǎng)分析產(chǎn)品透析運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略169【科學(xué)整合·實(shí)現(xiàn)預(yù)期營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)】運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略【科學(xué)整合·實(shí)現(xiàn)預(yù)期營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)】運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略170【總體思想】酒店招商+私產(chǎn)酒店+公寓+行政辦公同步運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)招商與酒店進(jìn)行配套【總體思想】酒店招商+私產(chǎn)酒店+公寓+行政辦公同步運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)招171【招商策略】第一步：確立招商對(duì)象

確定一個(gè)明確的招商思路，貫穿始終，確立招商對(duì)象。籌備初期，著重項(xiàng)目整體形象宣傳，再針對(duì)酒店宣傳區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，功能規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，投資前景?！菊猩滩呗浴康谝徊剑捍_立招商對(duì)象確定一個(gè)明確的招商思路，貫172【招商策略】第二步：輕重緩急，步步為贏

首先對(duì)國(guó)內(nèi)酒店連鎖知名度高、實(shí)力強(qiáng)品牌公司為重點(diǎn)攻擊對(duì)象，給予一定的租金優(yōu)惠政策，入駐后，啟動(dòng)商場(chǎng)招商策略與酒店進(jìn)行配套。【招商策略】第二步：輕重緩急，步步為贏首先對(duì)國(guó)內(nèi)酒店連鎖173【招商策略】第三步：先收緊后放松遵循“高品味，低門(mén)檻”策略，對(duì)目標(biāo)主力商戶(hù)適當(dāng)放松，嚴(yán)格挑選吸納商戶(hù)，在開(kāi)業(yè)前再放松各級(jí)散戶(hù)，力求“滿(mǎn)場(chǎng)開(kāi)業(yè)”效果?！菊猩滩呗浴康谌剑合仁站o后放松遵循“高品味，低門(mén)檻”策略，174【招商策略】商場(chǎng)招商原則前期遵循“高品味，低門(mén)檻”原則?！菊猩滩呗浴可虉?chǎng)招商原則前期遵循“高品味，低門(mén)檻”原則。175【回收資金·用熱銷(xiāo)帶動(dòng)氛圍】營(yíng)銷(xiāo)部分【回收資金·用熱銷(xiāo)帶動(dòng)氛圍】營(yíng)銷(xiāo)部分176結(jié)合本案目標(biāo)客戶(hù)群消費(fèi)特征，在整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策略中努力挖掘項(xiàng)目契合點(diǎn)。同時(shí)傳遞出項(xiàng)目精心雕琢的現(xiàn)代、時(shí)尚、個(gè)性化信息，著力推廣本案核心的創(chuàng)新性，以及城市副中心樓盤(pán)形象的標(biāo)志性，在目標(biāo)消費(fèi)群中，建立起“品質(zhì)、個(gè)性、現(xiàn)代、高度”的樓盤(pán)形象?！緺I(yíng)銷(xiāo)思路】結(jié)合本案目標(biāo)客戶(hù)群消費(fèi)特征，在整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策略中努力挖掘177建立“本項(xiàng)目”全新的購(gòu)房觀（1）建立“本項(xiàng)目”全新的購(gòu)房置業(yè)觀《國(guó)際五星級(jí)經(jīng)濟(jì)酒店+美式行政辦公+私產(chǎn)酒店=綜合體》（2）“個(gè)性化居住、享受型生活就是（項(xiàng)目）精神”——“本項(xiàng)目”的置業(yè)新定義（3）“投資、享受、交流、生存在城市”——“本項(xiàng)目”的目標(biāo)客群特征描述建立“本項(xiàng)目”全新的購(gòu)房觀（1）建立“本項(xiàng)目”全新的購(gòu)房置178營(yíng)銷(xiāo)原則

區(qū)域市場(chǎng)提升與價(jià)格區(qū)段提升均處于城市總體市場(chǎng)中上游，雖項(xiàng)目體量適中，但可通過(guò)良好的營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏控制，實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化。因此本案的營(yíng)銷(xiāo)原則主要講究“穩(wěn)健與集中”這兩方面，穩(wěn)健是銷(xiāo)售節(jié)奏要均勻把控，集中則是指營(yíng)銷(xiāo)推廣資源與銷(xiāo)售周期要分段集中。營(yíng)銷(xiāo)原則區(qū)域市場(chǎng)提升與價(jià)格