東海岸商業(yè)街策劃定位報告2

東海岸商業(yè)街

策劃定位報告美格行商業(yè)地產(chǎn)二00四年十月七日目錄

第一部分市場分析第二部分項(xiàng)目分析第三部分策劃定位第四部分招商執(zhí)行萬科東海岸商業(yè)街第一部分市場分析萬科東海岸商業(yè)街一、東部及大梅沙概況二、大梅沙商業(yè)調(diào)查三、鹽田食街調(diào)查四、問卷調(diào)查分析摘要第一部分市場分析萬科東海岸商業(yè)街大梅沙概況深圳東部，綿延的海岸線長達(dá)37公里。這里被政府規(guī)劃為以濱海旅游度假為主的“東部旅游組團(tuán)”。組團(tuán)包括鹽田區(qū)的大梅沙、小梅沙，以及龍崗區(qū)的葵涌、大鵬和南澳三鎮(zhèn)，其中大鵬半島被大鵬灣和大亞灣合圍。大梅沙海濱公園，是正在建設(shè)中的深圳東部黃金海岸的重要景點(diǎn)。她位于神奇秀麗的南海之濱，風(fēng)光旖旎的大鵬灣畔，公園的總面積36萬平方米，其中沙灘全長18000米，沙灘總面積18萬平方米。第一部分市場分析萬科東海岸商業(yè)街大梅沙概況第一部分市場分析萬科東海岸商業(yè)街大梅沙商業(yè)調(diào)查大海沙片區(qū)現(xiàn)有三個自然村：成坑村、長坪村和大梅沙村。成坑村位于大梅沙片區(qū)北部，村內(nèi)主要的商業(yè)設(shè)施有：榮興海洋中西餐廳和六天客家海洋餐廳，面積共約有300平方米。面向的客戶為游人和小部分本地居民。

泌茗泉酒家位于成坑村的南部，面積約3000平方米，共兩層。面向的客戶主要為游客。

小型士多店、美容院和五金店，面向的客戶以本地居民為主。

第一部分市場分析萬科東海岸商業(yè)街長坪村位于大梅沙片區(qū)中西部，直接連著金沙街，周圍商業(yè)主要有：金沙島酒樓，集飲食、小型休閑、包房于一體。主要客戶為游人。

心海假日樓下一樓有一間“心海超市”，面積約500平方米，以日雜百貨為主，主要客戶為本地居民。

大梅沙商業(yè)調(diào)查第一部分市場分析萬科東海岸商業(yè)街大梅沙村位于大梅沙片區(qū)的中部，村內(nèi)主要的商業(yè)設(shè)施有：餐飲、娛樂類：老字號新端華乳鴿王、老牌新瑞華餐廳、豐盛海鮮餐飲、海景酒店、老字號新端華乳鴿王海景分店、麥當(dāng)勞、肯德基、古川拉面、及酒店內(nèi)娛樂、休閑商業(yè)，主要的客戶群為游客。商店及小型士多店，主要客戶為本地居民。

大梅沙商業(yè)調(diào)查大梅沙海灘上有兩個燒烤場，一間月光西餐酒吧（約300平方米），面向客戶為游客。第一部分市場分析萬科東海岸商業(yè)街金沙街商業(yè)狀況金沙街的物業(yè)主要以賓館為主，另有部分的商業(yè)和百貨設(shè)施。濱海明珠大酒店和梅沙賓館位處于金沙街，主要的服務(wù)設(shè)施有：中、西餐廳、美容店、銀行、康樂設(shè)施等。主要服務(wù)對象為賓館住戶。大梅沙百貨經(jīng)營內(nèi)容以日常用品、旅游用品為主，另設(shè)有菜市場、照相館等服務(wù)設(shè)施。主要客戶群為本地居民，另含少量的游客。

梅沙文化活動中心主要為社區(qū)活動中心，有表演舞臺等設(shè)施。

大梅沙商業(yè)調(diào)查第一部分市場分析萬科東海岸商業(yè)街大梅沙商業(yè)調(diào)查消費(fèi)場新名稱經(jīng)營面積（m2）所在樓層所在位置裝修檔次消費(fèi)品特色經(jīng)營狀況主要消費(fèi)群體老字號新端華乳鴿王約2500一棟三層大梅沙村正對海濱公園中檔海鮮乳鴿一般游客老牌新端華餐廳約2000二層大梅沙村正對海濱公園中檔海鮮乳鴿一般游客老字號新端華乳鴿王海景酒店約1500一層海景酒店第三座一樓中檔海鮮乳鴿一般游客海韻休閑小筑約200一層大梅沙村邊中檔西餐

一般游客及村民心海超市約500一層長坪村旁樓下小型日雜百貨一般村民濱海明珠海鮮酒樓約

2000二層長坪村金沙街邊高檔海鮮一般游客泌茗泉漁港大酒樓約3000二層成坑村斜對海濱公園高檔海鮮一般游客麥當(dāng)勞約300一層雅蘭酒店一樓中檔西式快餐較好游客及村民肯德基約400一層海景酒店一樓中檔西式快餐較好游客及村民古川拉面約300一層雅蘭酒店一樓中檔日式快餐一般游客及村民金沙島酒樓約1500一、二層長坪村心海假日中高檔海鮮一般游客及村民合計約14200————————————第一部分市場分析萬科東海岸岸商業(yè)街大梅沙片區(qū)區(qū)商業(yè)經(jīng)營營現(xiàn)狀特點(diǎn)點(diǎn)分析片區(qū)商業(yè)經(jīng)經(jīng)營規(guī)模較較小，多為為分散經(jīng)營營，沒有成成行成市；；現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)經(jīng)營以旅旅游人士為為主要的客客戶對象；；現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)經(jīng)營檔次次總體偏低低，缺少中高檔檔、高檔商商業(yè)，未能能滿足中高高消費(fèi)人群群；片區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)以餐飲為為主，而餐餐飲服務(wù)主主要以海鮮鮮類為主，，沒有其它它特色經(jīng)營營項(xiàng)目；經(jīng)營情況受受客戶群消消費(fèi)特點(diǎn)的的限制，季季節(jié)性較強(qiáng)強(qiáng)，旅游淡淡旺季的經(jīng)經(jīng)營業(yè)績差差距明顯；；一般在酒店店內(nèi)基本上上都設(shè)有內(nèi)內(nèi)部酒樓、、桑拿、美美容類服務(wù)務(wù)；大梅沙商業(yè)業(yè)調(diào)查第一部分市場分析萬科東海岸岸商業(yè)街鹽田食街調(diào)調(diào)查鹽田“海鮮鮮食街”位位于鹽田區(qū)區(qū)北山道路路口，東臨臨大海，距距大海沙海海濱公園約約5分鐘車程。?！昂ｕr食食街”由鹽鹽田區(qū)統(tǒng)一一規(guī)劃，協(xié)協(xié)調(diào)管理，，是深圳頗頗具特色的的海鮮食街街，并被列列入深圳市市八大食街街之一，鹽鹽田海鮮食食街以其獨(dú)獨(dú)特魅力成成為市民品品嘗新鮮產(chǎn)產(chǎn)品的首選選之地?！昂ｕr食街街”主要由由眾多的海海鮮酒樓組組成，并在在街內(nèi)設(shè)有有海鮮交易易市場?！啊昂ｕr食街街”整體規(guī)規(guī)劃分為二二期：食街街一期和食食街二期。。第一部分市場分析萬科東海岸岸商業(yè)街食街一期臨臨近鹽公路路，整體經(jīng)經(jīng)營狀況良良好，食街街一期整體體經(jīng)營規(guī)劃劃較早，已已形成較具具規(guī)模和名名聲的海鮮鮮街，總共共由七家酒酒樓組成，，對到大梅梅沙旅游和和品嘗海鮮鮮的客人有有一定的吸吸引力。鹽田田食食街街調(diào)調(diào)查查第一一部部分分市場場分分析析萬科科東東海海岸岸商商業(yè)業(yè)街街鹽田田食食街街調(diào)調(diào)查查名稱大概面積(平方米)裝修檔次經(jīng)營特色經(jīng)營狀況海龍海鮮酒家1600中檔海鮮較好新全盛海鮮酒家1200中檔海鮮較好師公會海鮮酒家1200中檔海鮮較好金龍海鮮酒家1200中檔海鮮較好永盛酒樓1200中檔海鮮較好東騰海鮮酒樓1200中檔海鮮較好東煌海鮮酒樓1600中檔海鮮較好合計9600——————第一一部部分分市場場分分析析萬科科東東海海岸岸商商業(yè)業(yè)街街食街街二二期期由由于于位位置置上上劣劣于于一一期期，，尚尚沒沒有有形形成成較較濃濃的的消消費(fèi)費(fèi)食食市市，，因因此此在在經(jīng)經(jīng)營營狀狀況況上上沒沒有有一一期期那那樣樣理理想想，，現(xiàn)現(xiàn)僅僅有有四四家家酒酒家家入入駐駐經(jīng)經(jīng)營營，，食食街街二二期期有有50%的的空空置置率率，，已已有有部部分分的的商商家家由由于于經(jīng)經(jīng)營營狀狀況況不不理理想想而而退退出出了了經(jīng)經(jīng)營營。。鹽田田食食街街調(diào)調(diào)查查第一一部部分分市場場分分析析萬科科東東海海岸岸商商業(yè)業(yè)街街名稱大概面積(平方米)裝修檔次經(jīng)營特色經(jīng)營狀況嘉樂大酒樓1200中檔海鮮一般名豪大酒樓1200中檔海鮮一般望海大酒樓1200中檔海鮮一般新鴻海鮮酒樓2200中檔海鮮一般合計5800——————鹽田田食食街街調(diào)調(diào)查查第一一部部分分市場場分分析析萬科科東東海海岸岸商商業(yè)業(yè)街街鹽田田食食街街調(diào)調(diào)查查鹽田田食食街街特特點(diǎn)點(diǎn)分分析析：：鹽田田食食街街起起步步較較早早，，已已經(jīng)經(jīng)成成行行成成市市，，成成為為鹽鹽田田及及深深圳圳一一道道獨(dú)獨(dú)特特的的美美食食街街，，被被列列入入深深圳圳八八大大美美食食街街之之一一。。鹽田田食食街街有有機(jī)機(jī)發(fā)發(fā)揮揮了了鹽鹽田田臨臨海海資資源源優(yōu)優(yōu)勢勢，，全全部部經(jīng)經(jīng)營營海海鮮鮮餐餐飲飲，，形形成成海海鮮鮮一一條條街街。。鹽田田食食街街的的客客戶戶群群多多數(shù)數(shù)為為市市區(qū)區(qū)公司司、、行行政政單單位位、、市區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)個個人人消消費(fèi)費(fèi)者者，，以以及及周末末和和節(jié)節(jié)假假日日旅旅游游人人士士。。由于于鹽鹽田田食食街街地地處處偏偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)，，而而且且離離大大梅梅沙沙海海濱濱公公園園較較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，，所所來來消消費(fèi)費(fèi)者者有有一一共共性性————單單位位車車輛輛或或自自駕駕消消費(fèi)費(fèi)。。消費(fèi)費(fèi)水水平平：：食食街街消消費(fèi)費(fèi)整整體體水水平平為為中中檔檔消消費(fèi)費(fèi)，，現(xiàn)現(xiàn)時時可可滿滿足足各各層層次次客客人人的的要要求求，，對對客客戶戶群群沒沒有有進(jìn)進(jìn)行行細(xì)細(xì)分分。。第一一部部分分市場場分分析析萬科科東東海海岸岸商商業(yè)業(yè)街街住宅宅調(diào)調(diào)查查項(xiàng)目名稱位置開發(fā)商建筑面積建筑類別總戶數(shù)平均價格心海伽藍(lán)雅居大梅沙內(nèi)環(huán)路深圳心海投資53944住宅3079000I·領(lǐng)海鹽田區(qū)鹽梅路與內(nèi)環(huán)路交界深圳海闊投資11965酒店公寓18915000海世界公寓鹽梅路與內(nèi)環(huán)路交界處，大梅沙海濱公園正對面深圳親地投資26900住宅29010000海語東園大梅沙內(nèi)環(huán)路中新華置業(yè)公司20500住宅2468500天琴灣公館鹽梅路東富春東方297000公館、別墅11720000倚天閣大梅沙內(nèi)環(huán)深圳平葉投資10750高級住宅16315000水云間鹽田區(qū)鹽梅路與內(nèi)環(huán)路交界祥祺地產(chǎn)18363酒店公寓1608000萬科東海岸一期大梅沙高速公路北側(cè)萬科地產(chǎn)87003TOWNHOUSE，住宅7597100萬科東海岸二期大梅沙高速公路北側(cè)萬科地產(chǎn)40829TOWNHOUSE，住宅4369200合計————567254——2667——通過過對對住住宅宅樓樓盤盤的的調(diào)調(diào)查查，，發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)目目前前大大梅梅沙沙的的樓樓盤盤多多為為最最近近幾幾年年新新建建項(xiàng)項(xiàng)目目，，有有的的尚尚未未竣竣工工入入伙伙。。而而且且多多數(shù)數(shù)項(xiàng)項(xiàng)目目為為休休閑閑度度假假物物業(yè)業(yè)，，具具有有濃濃厚厚的的投投資資性性和和度度假假性性，，而而長長期期居居住住人人口口非非常常少少。。消消費(fèi)費(fèi)力力非非常常有有限限、、不不穩(wěn)穩(wěn)定定。。第一一部部分分市場場分分析析萬科科東東海海岸岸商商業(yè)業(yè)街街酒店店調(diào)調(diào)查查名稱套房數(shù)星級標(biāo)準(zhǔn)價格開房率

梅沙賓館160

380由于處在旅游區(qū)，季節(jié)性非常明顯，旅游旺季開房率可以達(dá)到80%以上，淡季普遍低于50%。

海景酒店322四星480-580雅蘭酒店206

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350-450水云間酒店公寓160

380-500合計1443————京基五星級酒店待建大梅梅沙沙為為海海濱濱度度假假休休閑閑區(qū)區(qū)，，游游客客多多，，酒酒店店業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展充充分分。。如如本本項(xiàng)項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)特特色色非非常常明明顯顯，，這這部部分分游游客客都都可可能能成成為為目目標(biāo)標(biāo)潛潛在在客客戶戶。。第一一部部分分市場場分分析析萬科科東東海海岸岸商商業(yè)業(yè)街街其它它相相關(guān)關(guān)配配套套調(diào)調(diào)查查名稱位置南方電網(wǎng)外環(huán)路中興通訊學(xué)院外環(huán)路梅沙學(xué)校（待建）內(nèi)環(huán)路中國際公學(xué)（待建）內(nèi)環(huán)路中高爾夫球場（待建）三洲田國際會議交流中心（待建）大梅沙這些些已已建建和和待待建建的的相相關(guān)關(guān)配配套套將將在在很很大大程程度度上上提提升升大大梅梅沙沙片片區(qū)區(qū)的的商商務(wù)務(wù)功功能能，，屆屆時時，，將將為為該該片片區(qū)區(qū)帶帶來來龐龐大大的的潛潛在在消消費(fèi)費(fèi)客客戶戶群群。。第一一部部分分市場場分分析析萬科科東東海海岸岸商商業(yè)業(yè)街街大梅梅沙沙及及鹽鹽田田發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃利利好好————深深鹽鹽第第二二通通道道深鹽鹽快快速速通通道道西西起起羅羅沙沙公公路路，，終終點(diǎn)點(diǎn)接接鹽鹽壩壩高高速速公公路路，，又又稱稱““深鹽鹽第第二二通通道道”。。路路線線全全長長11.34公公里里，，其其中中隧隧道道總總長長5.19公公里里，，橋橋梁梁全全長長4.59公公里里，，雙雙向向六六車車道道，，預(yù)預(yù)計計2006年年建建成成通通車車，，工工程程投投資資約約20億億元元。。深鹽鹽第第二二通通道道的的開開通通，，不不僅僅可可以以有有效效地地解解決決東東部部的的過過境境交交通通問問題題，，還還對對鹽鹽田田港港區(qū)區(qū)的的疏疏港港交交通通以以及及區(qū)區(qū)域域交交通通有有著著重重要要意意義義，，同同時時也也將將可可能能改改變變目目前前大大梅梅沙沙普普遍遍為為休休閑閑度度假假物物業(yè)業(yè)的的局局面面，，促促使使更更多多的的市市民民在在此此居居住住。。第一一部部分分市場場分分析析萬科科東東海海岸岸商商業(yè)業(yè)街街大梅梅沙沙每每日日客客流流量量及及車車流流量量狀狀況況客流流量量狀狀況況：：據(jù)官官方方統(tǒng)統(tǒng)計計數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)，，每每年年大大小小梅梅沙沙旅旅游游人人數(shù)數(shù)超超過過400萬萬人人次次，，日日均均人人數(shù)數(shù)約約13000人人次次，，重重大大節(jié)節(jié)假假日日高高峰峰期期可可達(dá)達(dá)到到10萬萬人人次次。。車流量狀狀況：根據(jù)相關(guān)關(guān)資料調(diào)調(diào)查，大大梅沙平平均日停停車量為為600-1000輛輛，周末末節(jié)假日日停車量量達(dá)2000輛輛。原來來大梅沙沙片區(qū)設(shè)設(shè)置有800個個停車位位，但目目前實(shí)際際能夠使使用的只只有500多個個，旅游游旺季期期每日停停車位都都不夠用用，經(jīng)常常發(fā)生車車輛停在在路邊堵堵塞交通通的現(xiàn)象象。公共交通通狀況大梅沙公公共交通通還處于于發(fā)展階階段，目目前僅有有八路公公共巴士士103A路：石石夏南―――小梅梅沙103B路：：下沙村村――小小梅沙208A路路：布吉吉――大大梅沙360路：：銀湖汽汽車站―――南澳澳364路：：福田車車站―――大鵬380A路路：坑梓梓――小小梅沙380B路路：龍華華汽車站站――小小梅沙443路：：火車站站――小小梅沙第一部分分市場分析析萬科東海海岸商業(yè)業(yè)街市場調(diào)查查部分要要點(diǎn)總結(jié)結(jié)現(xiàn)有住宅宅規(guī)模567254㎡，2667套?！，F(xiàn)有酒店店套房1443套，年年平均入入住率約約55%。大梅沙正正在營業(yè)業(yè)的商業(yè)業(yè)面積大大約14200㎡，同時還還有一些些零散分分布在村村落里的的小商店店。大梅沙片片區(qū)商業(yè)業(yè)總體檔檔次不高高，中高高及高檔檔消費(fèi)場場所偏少少，未能能滿足中中高及高高檔消費(fèi)費(fèi)。鹽田食街街經(jīng)營特特色以海海鮮為主主，總營營業(yè)面積積約15000㎡，消費(fèi)客客戶群多多為游客客及市內(nèi)內(nèi)消費(fèi)者者，通常常擁有自自己的交交通工具具。大梅沙旅旅游人數(shù)數(shù)年客流流量超過過400萬人次次，日均均約13000人次，，重大節(jié)節(jié)假日高高峰期達(dá)達(dá)到10萬人次次。大梅沙旅旅客自駕駕車輛每每日平均均約600-1000輛，重重大節(jié)假假日高峰峰期可超超過2000輛輛。深鹽快速速通道將于2006年年正式開開通，西起羅沙沙公路，，終點(diǎn)接接鹽壩高高速公路路。.第一部分分市場分析析萬科東海海岸商業(yè)業(yè)街調(diào)查主題題：東海海岸商業(yè)業(yè)街消費(fèi)費(fèi)意向調(diào)調(diào)查調(diào)查目的的：通過過對大梅梅沙游客客的調(diào)查查，了解解游客的的消費(fèi)需需求，為東海岸商商業(yè)街的商商業(yè)規(guī)劃及及市場定位位奠定基礎(chǔ)礎(chǔ)。調(diào)查對象：：大梅沙游游客調(diào)查地點(diǎn)：：大梅沙海海濱公園調(diào)查時間：：2004年9月30日調(diào)查形式：：現(xiàn)場問卷卷調(diào)查調(diào)查方法：：隨機(jī)攔訪訪調(diào)查樣本數(shù)量：：50份問卷調(diào)查分分析摘要第一部分市場分析萬科東海岸岸商業(yè)街問卷調(diào)查分分析摘要問題一，在在大梅沙游游玩之后將將如何安排排活動？調(diào)查得出，，直接回去去的占總樣樣本量的38%，用用餐后直接接回去占了了30%，，用餐后去去酒吧的占占了15%，后兩者者合計為45%，超超過直接回回去的比例例，表明多多數(shù)游客游游玩后多會會在附近就就餐。第一部分市場分析萬科東海岸岸商業(yè)街問卷調(diào)查分分析摘要問題二，游游客所使用用交通工具具的不同與與其游玩之之后的活動動安排的相相互關(guān)系。。調(diào)查得出，，絕大部分分乘坐私家家車的游客客都會在附附近就餐后后回去或用用餐后去酒酒吧。由此此表明，我我們的目標(biāo)標(biāo)客戶應(yīng)著著重鎖定這這部分盛坐坐私家車的的游客。第一部分市場分析萬科東海岸岸商業(yè)街問卷調(diào)查分分析摘要問題三，游游客對大梅梅沙的商業(yè)業(yè)需求。調(diào)查得出：：選擇特色色餐飲的客客戶占所訪訪問客戶量量的38%，休閑運(yùn)運(yùn)動占31%，娛樂樂酒吧占27%，其其它合計占占4%。以以上表明在在大梅沙附附近特色餐餐飲、娛樂樂酒吧、休休閑運(yùn)動是是最需求的的商業(yè)。第一部分市場分析萬科東海岸岸商業(yè)街問卷調(diào)查分分析摘要問題四，游游客對東海海岸商業(yè)街街的意向程程度。調(diào)查得出：：如果東海海岸商業(yè)街街是一條以極具具特色餐飲飲為主，集集娛樂酒吧吧、休閑運(yùn)運(yùn)動、茶館館棋牌、精精品服飾、、兒童游樂樂及服飾為為一體的特特色商業(yè)街街，肯定會去去的占31%，可能能會去的占占44%，，二者合計計占了四分分之三，而而不會去的的比例只有有10%。。以上表明明游客對東東海岸商業(yè)業(yè)街的興趣趣非常高。。第一部分市場場分分析析萬科科東東海海岸岸商商業(yè)業(yè)街街問卷卷調(diào)調(diào)查查分分析析摘摘要要問題題五五，，游游客客對對東東海海岸岸商商業(yè)業(yè)街街的的意意向向程程度度與與其其使使用用交交通通工工具具的的相相互互關(guān)關(guān)系系。。調(diào)查查得得出出：：乘乘坐坐私私家家車車的的游游客客對對本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的意意向向程程度度比比乘乘坐坐公公共共巴巴士士游游客客的的意意向向程程度度高高。。第一一部部分分市場場分分析析萬科科東東海海岸岸商商業(yè)業(yè)街街問卷卷調(diào)調(diào)查查分分析析摘摘要要問題題六六，，游游客客對對東東海海岸岸商商業(yè)業(yè)街街的的意意向向消消費(fèi)費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)目目。。調(diào)查查得得出出：：特特色色餐餐飲飲的的消消費(fèi)費(fèi)意意向向最最高高，，占占了了39%；；其其次次為為休休閑閑運(yùn)運(yùn)動動，，占占了了31%；；再再次次為為酒酒吧吧和和茶茶館館，，比比例例分分別別為為6%和和8%。。以以上上表表明明特特色色餐餐飲飲可可能能是是我我們們以以后后商商業(yè)業(yè)定定位位的的主主要要目目標(biāo)標(biāo)方方向向。。第一一部部分分市場場分分析析萬科科東東海海岸岸商商業(yè)業(yè)街街問卷卷調(diào)調(diào)查查分分析析摘摘要要問題題七七，，游游客客在在東東海海岸岸商商業(yè)業(yè)街街的的擬擬定定預(yù)預(yù)算算人人均均單單次次消消費(fèi)費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。。調(diào)查查得得出出：：人人均均單單次次消消費(fèi)費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)101-150元元的的占占了了29%，，41-70元元的的占占了了23%，，71-100元元的的占占了了21%，，21-40元元占占了了15%，，其其它它消消費(fèi)費(fèi)區(qū)區(qū)間間所所占占比比例例均均在在10%以以下下。。以以上上表表明明預(yù)預(yù)算算人人均均單單次次消消費(fèi)費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)分分布布在在41-150元元之之間間。。第二二部部分分項(xiàng)目目分分析析萬科科東東海海岸岸商商業(yè)業(yè)街街一、、基基本本資資料料二、、優(yōu)優(yōu)勢勢分分析析三、、劣劣勢勢分分析析四、、發(fā)發(fā)展展機(jī)機(jī)會會五、、面面臨臨威威脅脅第二二部部分分項(xiàng)目目分分析析萬科科東東海海岸岸商商業(yè)業(yè)街街基本本概概況況建筑筑用用地地面面積積268483.5平平方方米米建筑筑覆覆蓋蓋率率小小于于等等于于15％％建筑筑容容積積率率小小于于等等于于0.8總建建筑筑面面積積：：約約21萬萬平平方方米米其中中：：居居住住（（包包括括住住宅宅、、公公寓寓、、別別墅墅））：：19萬萬平平方方米米，，共共約約2000戶戶。。商業(yè)業(yè)街街對對外外部部分分約約6800平平方方米米，，共共26間間鋪鋪位位；；會會所所俱俱樂樂部部（（室室內(nèi)內(nèi)））約約3687平平方方米米，，共共11間間鋪鋪位位。。本項(xiàng)項(xiàng)目目位位于于深深圳圳市市鹽鹽田田區(qū)區(qū)大大梅梅沙沙片片區(qū)區(qū)西西北北，，介介于于鹽鹽壩壩高高速速公公路路與與周周圍圍的的坡坡地地間間。。距距大大梅梅沙沙、、小小梅梅沙沙海海濱濱約約1.5公公里里，，西西往往深深圳圳市市區(qū)區(qū)約約30分分鐘鐘車車程程，，東東往往南南澳澳約約30分分鐘鐘車車程程。。第二二部部分分項(xiàng)目目分分析析萬科科東東海海岸岸商商業(yè)業(yè)街街商業(yè)業(yè)街街面面積積分分布布情情況況第二二部部分分項(xiàng)目目分分析析萬科科東東海海岸岸商商業(yè)業(yè)街街項(xiàng)目目優(yōu)優(yōu)勢勢梅沙沙片片區(qū)區(qū)是是市市級級旅旅游游度度假假區(qū)區(qū)，，是是一一個個集集休休閑閑旅旅游游度度假假、、高高尚尚居居住住及及會會議議功功能能、、濱濱海海風(fēng)風(fēng)光光為為一一體體的的東東部部旅旅游游服服務(wù)務(wù)基基地地。。實(shí)力力發(fā)發(fā)展展商商————萬萬科科品品牌牌的的后后盾盾。從建建筑筑規(guī)規(guī)劃劃特特點(diǎn)點(diǎn)看看，，異異地地風(fēng)風(fēng)情情建建筑筑特特點(diǎn)點(diǎn)，，富含風(fēng)風(fēng)情情休休閑閑商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍。高尚尚住住宅宅大大社社區(qū)區(qū)成成就就高高收收入入、、高高品品味味、、高高消消費(fèi)費(fèi)的的客客戶戶群群體體。。全部部為為獨(dú)獨(dú)立立式式臨臨街街店店鋪鋪，，便便于于獨(dú)獨(dú)立立經(jīng)經(jīng)營營，，相相互互影影響響較較小小。。項(xiàng)目目位位處處高高速速公公路路出出口口，，位位置置優(yōu)優(yōu)越越。。第二二部部分分項(xiàng)目目分分析析萬科科東東海海岸岸商商業(yè)業(yè)街街項(xiàng)目目劣劣勢勢單位位鋪鋪位位面面積積大大，，目目標(biāo)標(biāo)商商家家有有所所限限制制。。東東海海岸岸商商業(yè)業(yè)街街小小于于100平平方方米米的的鋪鋪位位僅僅有有5個個，，200-300平平方方米米的的鋪鋪位位仍仍有有不不少少，，有有的的甚甚至至更更大大。。鋪位位內(nèi)內(nèi)硬硬件件不不足足，，部部分分缺缺少少獨(dú)獨(dú)立立上上下下水水及及排排煙煙管管道道，，不不利利于于商商家家經(jīng)經(jīng)營營。。鋪位不規(guī)則，，人流交通組組織可達(dá)性差差，尤其二層層鋪位。度假休閑物業(yè)業(yè)，入住率低低，常住人口口少，消費(fèi)客客源不足。項(xiàng)目位處地勢勢高，周邊人人流非常少。。招商難度大，，成本高。首首先位置太遠(yuǎn)遠(yuǎn)，貨運(yùn)成本本高，商家意意愿程度低。。其次耗時長長，從市區(qū)趕趕往東海岸至至少半天時間間。第二部分項(xiàng)目分析萬科東海岸商商業(yè)街發(fā)展機(jī)會鹽田第二通道道將于2006年底交付付使用，打破破鹽田交通瓶瓶頸，促使交交通更為便利利，有望擴(kuò)大大消費(fèi)半徑。。鹽田第二通道道的開通，同同時也將可能能使大梅沙一一部分非常住住人口轉(zhuǎn)為常常住人口，增增加片區(qū)的消消費(fèi)需求。大小梅沙游客客充足，消費(fèi)費(fèi)潛在市場非非常廣闊。據(jù)據(jù)統(tǒng)計，大小小梅沙每年旅旅游人數(shù)達(dá)400萬人次次以上，日均均約13000人次，節(jié)節(jié)假日高峰期期可突破10萬人次。大梅沙片區(qū)將將進(jìn)一步完善善規(guī)劃，同時時大梅沙的管管理也正逐步步完善，大梅梅沙整體環(huán)境境將得到全面面提升，吸引引更多的游客客前往旅游。。大小梅沙等東東部片區(qū)房地地產(chǎn)市場發(fā)展展勢頭如日中中天，隨著房房地產(chǎn)市場的的開發(fā)，片區(qū)區(qū)內(nèi)居住人口口也正在快速速增長。萬科總部將遷遷往東海岸社社區(qū)，進(jìn)一步步提升社區(qū)商商務(wù)氛圍，擴(kuò)擴(kuò)大消費(fèi)市場場空間。第二部分項(xiàng)目分析萬科東海岸商商業(yè)街面臨威脅百仕達(dá)湖心島島項(xiàng)目將要啟啟動，可作為為酒店、旅游度度假、商業(yè)用用途，她的啟啟動將對本項(xiàng)項(xiàng)目形成極大大威脅。伴隨著大梅沙沙片區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)，將將有更多商業(yè)業(yè)物業(yè)推向市市場，增加市市場供應(yīng)量，，而且有個別別項(xiàng)目所處地地段非常優(yōu)越越。東海岸是深圳圳萬科公司近近年重點(diǎn)項(xiàng)目目之一，也是是萬科公司開開發(fā)第一個集集休閑、度假假、居住、會會務(wù)的綜合型型項(xiàng)目。東海海岸商業(yè)街的的成功運(yùn)做無無疑將使東海海岸整體項(xiàng)目目錦上添花，，全面提升東東海岸及萬科科的品牌形象象。第三部分策劃定位萬科東海岸商商業(yè)街一、定位依據(jù)據(jù)二、市場定位位三、主題定位位四、業(yè)態(tài)規(guī)劃劃五、目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)客戶定位六、消費(fèi)力測測算第三部分策劃定位萬科東海岸商商業(yè)街定位依據(jù)：項(xiàng)目本身規(guī)劃劃條件、物業(yè)自身特點(diǎn)點(diǎn)現(xiàn)場問卷調(diào)查查結(jié)論分析目標(biāo)參考對象象的調(diào)查分析析大梅沙目前商商業(yè)狀況及商商業(yè)需求點(diǎn)特色餐飲、娛娛樂行業(yè)有較較強(qiáng)人氣聚集集力各行業(yè)各種零零售業(yè)態(tài)的租租金承受力水水平將特定的自然然景觀與消費(fèi)費(fèi)場所有機(jī)結(jié)結(jié)合，制造消消費(fèi)氛圍第三部分策劃定位萬科東海岸商商業(yè)街市場定位：以餐飲、休閑閑、旅游、娛娛樂進(jìn)行包裝裝定位，形成成富有特色及及吸引力的綜綜合性旅游渡渡假、飲食、、娛樂、休閑閑文化于一體體的商業(yè)文化化中心。萬科東海岸具具有許多獨(dú)特特的方面：臨臨海、靠山、、建筑風(fēng)格優(yōu)優(yōu)美等，同時時為配合周邊邊的旅游區(qū)規(guī)規(guī)劃、商業(yè)需需求，及消費(fèi)費(fèi)群的習(xí)性與與特點(diǎn)，“東東海岸商業(yè)街街”在形像上上一定要具有有一個新的概概念，新的特特色商業(yè)，新新的商業(yè)文化化融入在其中中。第三部分策劃定位萬科東海岸商商業(yè)街主題定位：以異族民俗風(fēng)風(fēng)情為特色，，以文化為內(nèi)內(nèi)涵的風(fēng)情商商業(yè)街。隨著人們生活活水平的提高高，人們的消消費(fèi)品味愈來來愈高，不再再滿足于購物物、飲食等簡簡單的消費(fèi)功功能，而是追追求一種多方方面感官需求求。引入少數(shù)民族族風(fēng)情，載歌歌栽舞，作為為東海岸商業(yè)業(yè)街的獨(dú)有特特色，如壯族族的竹竿舞、、蒙古族的篝篝火晚會等，，喻歌舞于飲飲食娛樂中，，吸引客戶前前來觀看，逗逗留消費(fèi)，體體驗(yàn)一種全新新的飲食消費(fèi)費(fèi)文化。平常常日由小規(guī)模模隊(duì)伍表演民民族歌舞，節(jié)節(jié)假日則組織織較大規(guī)模的的表演活動，，同時讓顧客客深入?yún)⑴c，，切身體驗(yàn)異異族民俗風(fēng)情情。第三部分策劃定位萬科東海岸商商業(yè)街第三部分策劃定位萬科東海岸商商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃：特色餐飲海鮮、各地風(fēng)風(fēng)味、異國餐餐飲等第三部分策劃定位萬科東海岸商商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃：休閑酒吧非常有品味、、有情調(diào)的中中小型酒吧第三部分策劃定位萬科東海岸商商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃：民俗工藝油畫、異族工工藝品、海洋洋工藝品、精品工藝等第三部分策劃定位萬科東海岸商商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃：社區(qū)配套便利超市、自自助銀行、美美容美發(fā)、干洗沖印、面面包屋等第三部分策劃定位萬科東海岸商商業(yè)街目標(biāo)消費(fèi)客戶戶定位：社區(qū)業(yè)主及社社區(qū)酒店客戶戶萬科集團(tuán)總部部員工及客戶戶大梅沙片區(qū)本本地居民大梅沙片區(qū)新新興住宅居民民大小梅沙游客客（擁有私家家車的為65%，其他為為35%）沙頭角居民和和市區(qū)居民（（有車一族））第三部分策劃定位萬科東海岸商商業(yè)街目標(biāo)消費(fèi)客戶戶特征：游玩旅客，就就近消費(fèi)商務(wù)會客，就就近消費(fèi)長期居民，日日常消費(fèi)區(qū)外市民，定定向消費(fèi)（需需要交通工具具支持）第三部分策劃定位萬科東海岸商商業(yè)街客戶類別總套（戶）數(shù)總?cè)藬?shù)發(fā)生消費(fèi)可能性平均每日每人消費(fèi)金額（元）可能產(chǎn)生的日消費(fèi)金額（元）社區(qū)業(yè)主及社區(qū)酒店客戶約1600套約480020%8581600萬科集團(tuán)總部員工及外來客戶——約20085%508500大梅沙片區(qū)本地居民約350戶約122510%455512大梅沙片區(qū)新興住宅居民約1472套（現(xiàn)有）441615%4026496大小梅沙游客——日均13000人5%6039000沙頭角居民和市區(qū)居民每日來消費(fèi)的人數(shù)約300人次6018000大梅沙酒店客戶（未包含招待所）1443套（現(xiàn)有）約216520%6025980合計————————205088消費(fèi)力測算經(jīng)不完全測算算，東海岸商商業(yè)街日均可可能產(chǎn)生消費(fèi)費(fèi)額為205088元，，每月為約615.26.萬元，平平均商鋪單位位面積消費(fèi)額額為每月905元/㎡。萬科東海岸商商業(yè)街第四部分招商執(zhí)行一、招商整體體策略二、招商目標(biāo)標(biāo)客戶名錄三、招商策略略實(shí)施四、開業(yè)時間間建議五、免租期建建議六、形象包裝裝建議第四部分招商執(zhí)行萬科東海岸商商業(yè)街招商商整整體體策策略略：：先確確定定符符合合項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位的的、、品品牌牌知知名名度度高高的的商商戶戶為為主主力力商商家家，，然然后后以以主主力力商商家家吸吸引引其其它它商商戶戶。。定向向““一一對對一一””招招商商，，提提高高招招商商成成交交率率，，降降低低交交易易成成本本。。避免免重重復(fù)復(fù)引引進(jìn)進(jìn)，，形形成成同同業(yè)業(yè)競競爭爭。。針針對對某某些些特特殊殊的的、、排排它它性性的的商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，設(shè)設(shè)定定管管理理保保護(hù)護(hù)，，避避免免形形成成同同業(yè)業(yè)競競爭爭。。預(yù)先先做做好好招招商商手手冊冊，，詳詳細(xì)細(xì)闡闡述述項(xiàng)項(xiàng)目目的的定定位位、、優(yōu)優(yōu)勢勢及及機(jī)機(jī)會會點(diǎn)點(diǎn)、、消消費(fèi)費(fèi)力力測測算算及及經(jīng)經(jīng)營營推推廣廣規(guī)規(guī)劃劃，，真真正正形形成成對對商商家家有有吸吸引引力力的的宣宣傳傳手手冊冊。。第四四部部分分招商商執(zhí)執(zhí)行行萬科科東東海海岸岸商商業(yè)業(yè)街街招商商部部分分目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶名名錄錄：：級別商戶類型商戶名稱主力商家餐飲光明農(nóng)場乳鴿、漓江又一軒、鳳凰樓、逸和軒酒家其它商家餐飲卡碧桃（韓國燒烤）、田螺釀酒吧本色酒吧、啤酒魚、根據(jù)地酒吧、1970年代、人間熒火蟲、西餐咖啡綠茵閣、上島咖啡、名典咖啡、雨花西餐廳、星期五西餐廳、香榭麗舍咖啡、品尚品咖啡、老樹咖啡社區(qū)配套自助銀行、雪麗阿姨、正章干洗、柯達(dá)沖印、萬家超市、一品軒、一致藥店、萬澤藥店、中聯(lián)大藥房、自然美生活館、依貝佳民族工藝油畫、異族工藝品、海洋工藝品、精品工藝等第四四部部分分招商商執(zhí)執(zhí)行行萬科科東東海海岸岸商商業(yè)業(yè)街街招商商實(shí)實(shí)施施策策略略：：發(fā)揮揮專專業(yè)業(yè)媒媒體體的的宣宣傳傳效效果果餐飲飲娛娛樂樂方方面面專專業(yè)業(yè)媒媒體體的的讀讀者者非非常常有有針針對對性性，，利利專專業(yè)業(yè)媒媒體體的的獨(dú)獨(dú)特特優(yōu)優(yōu)勢勢在在業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)形形成成迅迅速速推推廣廣。。利用用餐餐飲飲協(xié)協(xié)會會的的權(quán)權(quán)威威性性餐飲飲協(xié)協(xié)會會是是行行業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)自自發(fā)發(fā)形形成成的的一一種種團(tuán)團(tuán)體體組組織織，，在在業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)具具有有一一定定的的權(quán)權(quán)威威性性，，容容易易在在行行業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)樹樹立立良良好好形形象象。。大眾眾媒媒體體的的廣廣泛泛接接觸觸性性在深深圳圳特特報報、、商商報報、、晶晶報報、、晚晚報報的的主主流流媒媒體體做做平平面面宣宣傳傳和和系系列列軟軟性性文文章章報報道道，，這這類類媒媒體體讀讀者者廣廣泛泛，，社社會會層層次次不不一一，，宣宣傳傳面面廣廣。。內(nèi)部部網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)資資源源萬科科的的《《萬萬客客會會》》擁擁有有眾眾多多會會員員，，其其中中不不乏乏有有經(jīng)經(jīng)商商人人士士，，通通過過《《萬萬客客會會》》進(jìn)進(jìn)行行內(nèi)內(nèi)部部宣宣傳傳是是一一個個非非常常廣廣泛泛的的、、有有效效的的推推廣廣途途徑徑。。第四四部部分分招商商執(zhí)執(zhí)行行萬科科東東海海岸岸商商業(yè)業(yè)街街開業(yè)業(yè)時時間間建建議議：：2005年年5月月1日日（（國國際際勞勞動動節(jié)節(jié)））東海海岸岸商商業(yè)業(yè)街街需需要要統(tǒng)統(tǒng)一一開開業(yè)業(yè)，，整整體體推推廣廣，，否否