利通·天鵝湖-白塔湖項目總體策劃課件

利通·天鵝湖——把家安在伊甸園千年積淀的一種精神在這一剎那凝結(jié)那碧水蕩漾的天鵝湖沉淀著人們心中的夢想因為有一種生活有了新的傳承因為有一種建筑有了新的解讀利通·天鵝湖——把家安在伊甸園千年積淀的一種精神目錄第一部分:態(tài)勢分析第二部分:開發(fā)策略第三部分:項目定位第四部分:首期啟動目錄第一部分:態(tài)勢分析說明項目既定的條件項目開發(fā)處在成都城市劇變、社會轉(zhuǎn)型、別墅市場的發(fā)展高峰期。項目開發(fā)風(fēng)險與機(jī)遇并存說明項目既定的條件項目既定的條件本項目規(guī)模大，1000畝白塔湖水庫，周邊控制2000畝的山地和1000畝的可開發(fā)用地，資源價值認(rèn)同度高；項目所在地崇州非城市發(fā)展的熱點區(qū)域，缺乏板塊集中開發(fā)效應(yīng)，從而導(dǎo)致項目的價值較難提升，要引起人們對本項目的關(guān)注有一定的難度。項目既定的條件利通對項目的開發(fā)目標(biāo)最低目標(biāo)：不求立刻贏利，培育市場，逐步實現(xiàn)項目的價值最大化；最高目標(biāo)：迅速建立良好的贏利模式，成為企業(yè)的品牌形象的代言人；利通對項目的開發(fā)目標(biāo)問題的提出如何把握新城市、新經(jīng)濟(jì)給地產(chǎn)帶來的新機(jī)遇，探索新的地產(chǎn)形態(tài)？如何深度挖掘項目的資源價值，打造引領(lǐng)市場消費(fèi)的產(chǎn)品？如何充分考慮企業(yè)能力和企業(yè)資源，走出一條適合企業(yè)運(yùn)做的模式？

是我們深深思考的問題問題的提出思路決定出路需求決定價值目標(biāo)決定路徑方法決定成敗過程決定結(jié)果思路決定出路小結(jié)因此，項目的開發(fā)經(jīng)營需要堅持以下幾個原則第一、占高度。從城市地產(chǎn)以及復(fù)合地產(chǎn)的高度出發(fā)，以獲得更大的輻射力和可持續(xù)開發(fā)動力；第二、打知名度。通過創(chuàng)新理念和豐富的產(chǎn)品組合引領(lǐng)別墅市場開發(fā)新潮流，引起社會對本項目的廣泛關(guān)注；第三、做出深度。首先生態(tài)環(huán)境景觀、建筑品質(zhì)要做到極致，此外，一系列的配套設(shè)施、休閑設(shè)施必須完善起來。小結(jié)因此，項目的開發(fā)經(jīng)營需要堅持以下幾個原則第一部分：態(tài)勢分析（一）站在城市看項目（二）從別墅市場競爭看項目第一部分：態(tài)勢分析（一）站在城市看項目(一)、站在城市看項目1、城市經(jīng)濟(jì)VS項目機(jī)遇2、城市空間VS項目機(jī)遇3、城市消費(fèi)VS項目機(jī)遇(一)、站在城市看項目1、城市經(jīng)濟(jì)VS項目機(jī)遇中國的成都如果把中國東部海岸線比作引領(lǐng)中國經(jīng)濟(jì)騰飛的一張弓，長江流域經(jīng)濟(jì)帶是這張弓上的利箭，那么，成都的爆發(fā)力將成為決定這支利箭射程遠(yuǎn)近的關(guān)鍵。當(dāng)機(jī)遇和責(zé)任同時到來的時候，這個最適合漫步的城市選擇了飛翔。成都：中國最具經(jīng)濟(jì)活力城市之一中國的成都如果把中國東部海岸線比作引領(lǐng)中國經(jīng)濟(jì)騰飛的一張弓，大北京城市圈大上海城市圈大廣州城市圈！長江流域經(jīng)濟(jì)帶成渝共建第四城市群中國經(jīng)濟(jì)張弓搭箭大北京城市圈大上海城市圈大廣州城市圈！長江流域經(jīng)濟(jì)帶成渝共建西部的成都未來成都將成為：中國西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合實力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市。城市經(jīng)濟(jì)目標(biāo)：到2010年，大成都都市圈經(jīng)濟(jì)總量（GDP）達(dá)到5000億元，占四川省的45%以上，未來10年，成都都市圈的經(jīng)濟(jì)總量將達(dá)到全省的60%以上。成都的城市魅力和城市綜合實力決定成都房地產(chǎn)市場的輻射強(qiáng)度和廣度將邁向于一個更高的層次。西部的成都未來成都將成為：中國西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳大力發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)成都作為中國西部特大型樞紐城市推向全球投資的焦點。越來越多外資企業(yè)、港澳臺企業(yè)、東部沿海企業(yè)紛紛落戶成都，加之政府十分注重私營企業(yè)的發(fā)展，成都市內(nèi)企業(yè)和公司數(shù)量猛增，成就了成都作為中國最重要的商務(wù)城市之一，形成龐大的商務(wù)市場需求。據(jù)統(tǒng)計，目前，成都市區(qū)內(nèi)的中小公司達(dá)20000多個。此外，全市已建有中外合資、合作和外商獨(dú)資經(jīng)營的企業(yè)2998家。美國康寧、麥當(dāng)勞、可口可樂、德國西門子、法國拉法基、日本豐田等78家世界500強(qiáng)企業(yè)來成都投資辦廠或者設(shè)立辦事處。大力發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)成都作為中國西部特大型樞紐城市推向全球投資壯大旅游會展業(yè)成都旅游休閑業(yè)逐步成為全市國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2003年，全市接待入境旅游者22.65萬人次，接待國內(nèi)旅游者2843.55萬人次，旅游總收入182.47億元人民幣。大力發(fā)展會展經(jīng)濟(jì)，采取有效措施扶持會展龍頭企業(yè)，加快“世紀(jì)城·新國際會展中心”建設(shè)步伐，打造西部領(lǐng)先、國內(nèi)一流的會展場館、積極爭取舉辦國際性、全國性的會議以及行業(yè)性博覽會，將成都會展培育成國內(nèi)外知名品牌。無疑，成都旅游業(yè)的發(fā)展必將帶來對休閑消費(fèi)、度假消費(fèi)以及旅游居住消費(fèi)需求的大量增加，因此，未來成都旅游地產(chǎn)的發(fā)展將有更加廣闊的空間。而成都旅游、會展業(yè)的興起則必然帶來商務(wù)度假、休閑居住、公關(guān)接待等需求的快速發(fā)展，休閑地產(chǎn)是未來成都房地產(chǎn)市場的一大機(jī)遇壯大旅游會展業(yè)成都旅游休閑業(yè)逐步成為全市國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。突出發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)加快高新區(qū)南部園區(qū)100萬平方米的西部軟件園、天府科技園、科技商務(wù)城和西部園區(qū)的出口加工區(qū)、政務(wù)服務(wù)中心等重點項目建設(shè)。加快以微電子技術(shù)為主導(dǎo)的IT產(chǎn)業(yè)、以中醫(yī)藥現(xiàn)代化為重點的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、以先進(jìn)制造技術(shù)為特征的精密機(jī)械制造業(yè)的建設(shè)步伐，充分發(fā)揮高新區(qū)在全市實施“成都·高科技行動計劃”中的示范、帶動和輻射作用。成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一方面是科技型企業(yè)的增多，另一方面是知識型、技術(shù)型高級人才向成都聚集，因此，除了企業(yè)辦公居住需求的增加之外，一群年輕化、知識化、現(xiàn)代化的高購買力消費(fèi)人群將涌現(xiàn)出來突出發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)加快高新區(qū)南部園區(qū)100萬平方米的西部軟新經(jīng)濟(jì)催生新地產(chǎn)新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)決定新地產(chǎn)形態(tài)，同時也使地產(chǎn)出現(xiàn)一些新的特點和發(fā)展趨勢。北京的總部經(jīng)濟(jì)吸引了全國甚至全世界的一些大中型企業(yè)向北京靠攏，從而產(chǎn)生了總部基地的商務(wù)地產(chǎn)新形態(tài)。除此之外，還有奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)、世博經(jīng)濟(jì)等等，它們都將引起新一輪的地產(chǎn)運(yùn)動新經(jīng)濟(jì)催生新地產(chǎn)新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)決定新地產(chǎn)形態(tài)，同時也使地產(chǎn)出現(xiàn)從新經(jīng)濟(jì)看成都地產(chǎn)市場成都新的戰(zhàn)略定位與經(jīng)濟(jì)特點，對成都的商務(wù)地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)提出了更高的要求，打造高端服務(wù)平臺，刺激高檔消費(fèi)，已經(jīng)成為吸引并承載各種資金流、技術(shù)流、信息流、知識流的必然趨勢，也成為成都城市發(fā)展和競爭力提升的必然要求。從新經(jīng)濟(jì)看成都地產(chǎn)市場成都新的戰(zhàn)略定位與經(jīng)濟(jì)特點，對成都的商小結(jié)：本項目的價值與機(jī)遇抓住城市功能和能量升級這一發(fā)展機(jī)遇，強(qiáng)化對城市新貴、和商務(wù)型人群的引導(dǎo)，融合新經(jīng)濟(jì)形態(tài)，打造全新的生活方式和居住形態(tài)，幫助實現(xiàn)城市功能和凝聚力的提升，本案將可成為成都發(fā)展的名片之一！小結(jié)：本項目的價值與機(jī)遇抓住城市功能和能量升級這一發(fā)展機(jī)遇，(一)、站在城市看項目城市空間VS項目機(jī)遇(一)、站在城市看項目城市空間VS項目機(jī)遇打造五大城市產(chǎn)業(yè)帶成都產(chǎn)業(yè)帶由西往東依次為：旅游及綠色產(chǎn)業(yè)帶\高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶\第三產(chǎn)業(yè)及都市型產(chǎn)業(yè)帶\現(xiàn)代制造業(yè)產(chǎn)業(yè)帶\休閑旅游及觀光農(nóng)業(yè)帶；西部生態(tài)敏感區(qū)：包括彭州西部、都江堰市、崇州、大邑、邛崍、蒲江以發(fā)展旅游及生態(tài)產(chǎn)業(yè)為主，限制有污染的工業(yè)類型發(fā)展。崇州市因此，未來的西部將更加適合旅游度假，更加適合人居，西部有很大的潛力可以發(fā)展成為生態(tài)型高端別墅板塊。打造五大城市產(chǎn)業(yè)帶成都產(chǎn)業(yè)帶由西往東依次為：旅游及綠色產(chǎn)業(yè)帶形成三大交通經(jīng)濟(jì)圈半小時經(jīng)濟(jì)圈：以成都為中心、半徑為50公里的圈層狀結(jié)構(gòu)，具體為中心五城區(qū)、高新區(qū)以及包括彭州、溫江等６個中近郊區(qū)（市）縣在內(nèi)的區(qū)域。一小時經(jīng)濟(jì)圈：為半徑100公里左右的外圈，包括成都市域所有的區(qū)市縣等，還包括簡陽、遂寧、德陽等城市,也同時被列入這個經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)。兩小時經(jīng)濟(jì)圈：以高速公路為連線，具體包括綿陽、南充、內(nèi)江、樂山、雅安等全省相關(guān)的地級城市。這個經(jīng)濟(jì)圈基本上就指整個成都平原經(jīng)濟(jì)圈，也是以成都為中心最大的經(jīng)濟(jì)輻射圈。形成三大交通經(jīng)濟(jì)圈半小時經(jīng)濟(jì)圈：本項目正好處于半小時經(jīng)濟(jì)圈范圍內(nèi)，隨著成溫邛高速公路的全線開通，項目與成都市中心的距離進(jìn)一步縮短，有條件接受成都市區(qū)的更大消費(fèi)輻射，特別是對高檔別墅產(chǎn)品的消費(fèi)輻射。半小時經(jīng)濟(jì)圈兩小時經(jīng)濟(jì)圈一小時經(jīng)濟(jì)圈本案本項目正好處于半小時經(jīng)濟(jì)半小時經(jīng)濟(jì)圈兩小時經(jīng)濟(jì)圈一小時經(jīng)濟(jì)圈(一)、站在城市看項目城市消費(fèi)VS項目機(jī)遇(一)、站在城市看項目城市消費(fèi)VS項目機(jī)遇城市步入小康階段2003年成都城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)已由1990年的51.4%下降到38.3%，人民生活已進(jìn)入富裕階段，預(yù)計到2010年，成都將在西部率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。恩格爾系數(shù)%30394960最富裕小康向小康過渡溫飽絕對貧困成都城鎮(zhèn)2003年恩格爾系數(shù)38.3%城市步入小康階段2003年成都城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)已由1990年的社會中間階層跳躍式擴(kuò)大據(jù)中國社會科學(xué)院發(fā)布的《當(dāng)代中國社會階層研究報告》顯示，當(dāng)一個地區(qū)的年人均GDP超過了12500元后，經(jīng)理人員、專業(yè)技術(shù)人員、辦事人員、商業(yè)服務(wù)業(yè)人員、產(chǎn)業(yè)工人的比重，就會出現(xiàn)一個跳躍式的發(fā)展，農(nóng)業(yè)勞動者則大幅度減少。

目前，成都人均GDP達(dá)到18100元，預(yù)計到2007年，成都人均GDP將達(dá)到3000美元。據(jù)此，我們認(rèn)為，在未來的2-3年，成都的職業(yè)高級化水平將有一個飛躍式的提高，社會中間階層也將有一個跳躍式的擴(kuò)大。而這個中間階層也將會發(fā)展成為成都高端房地產(chǎn)消費(fèi)的中堅力量。社會中間階層跳躍式擴(kuò)大據(jù)中國社會科學(xué)院發(fā)布的《當(dāng)代中國社會階城市消費(fèi)力西部第一成都是典型消費(fèi)性城市2003年城市居民人均可支配收入9641元，增長7.4％；消費(fèi)品零售總額居西部第一，2003年全市社會消費(fèi)品零售總額771.5億元，增長13.0％；在全國15個副省級城市中，成都市的社會消費(fèi)品零售總額僅次于廣州、武漢，名列第三位；購房、購車以及高科技電子信息類等高檔次商品的消費(fèi)已成熱點。城市消費(fèi)力西部第一成都是典型消費(fèi)性城市2004年1-11月消費(fèi)結(jié)構(gòu)表城市居民家庭收支情況1-11月所占比例%累計同比±%市區(qū)居民人均可支配收入元7358.5/14.2

#食品元2899.939.4%18.3衣著元589.28.0%26.6家庭設(shè)備用品及服務(wù)元416.15.7%-14.5醫(yī)療保健元442.56.0%-15.3交通和通訊元885.812.0%34.2教育文化娛樂服務(wù)元986.913.4%11.5居住元899.212.2%16.6雜項商品及服務(wù)元239.03.3%16.92004年1-11月消費(fèi)結(jié)構(gòu)表城市居民家庭收支情況1-11月休閑文化城市的魅力所在成都是著名的休閑勝地，被譽(yù)為：“休閑之城”，“中國第四城”，是“玩的城市，樂的天堂”，玩樂的思想貫穿在成都的各個角落和各個層次中。休閑已經(jīng)成為成都的一大特色，休閑也已成為成都一種支柱性的產(chǎn)業(yè)。在這種文化影響下。好追風(fēng)、追求安逸成為生活的標(biāo)準(zhǔn)；虛榮而不勢利，貧富的消費(fèi)層次不甚明顯，麻將、喝茶、農(nóng)家樂為主要的消費(fèi)休閑方式。

追求時尚，消費(fèi)意識超前是成都市民的主要消費(fèi)特征。休閑文化城市的魅力所在成都是著名的休閑勝地，被譽(yù)為：“休成都的房地產(chǎn)行業(yè)也深受這種文化特征的影響，具體表現(xiàn)在：消費(fèi)時尚住房消費(fèi)象其他很多消費(fèi)（如手機(jī)、電腦等）一樣，已成為一種時尚。購買動機(jī)多元化成都人購房，除了自住、度假外，二手樓市的活躍還為房地產(chǎn)作為投資疏通了渠道。購房，對于成都人來說，有著多元化的動機(jī)。購買生活方式買的真正是生活方式，一種生活態(tài)度。成都的房地產(chǎn)行業(yè)也深受這種文化特征的影響，具體表現(xiàn)在：休閑文化城市主要文化特性因此，本項目必須要將這種休閑的文化內(nèi)涵吸納進(jìn)來并加以融會貫通，形成項目重要的差異化特色。休閑文化城市主要文化特性（二）從別墅市場的競爭看項目1、兩大階段2、四大版塊3、三大市場4、五大趨勢（二）從別墅市場的競爭看項目1、兩大階段成都別墅市場發(fā)展兩大階段1992年別墅正式進(jìn)入成都房地產(chǎn)市場，發(fā)展到今天有十幾年的時間。目前，已建和在建的別墅套數(shù)在2000套左右，市場市值高達(dá)50億元。銷售額也從最初的8828萬元，增長到445466萬元，增長了50余倍。成都別墅形態(tài)也在不斷的發(fā)展中，從錦繡花園到草堂之春再到現(xiàn)今的麓山國際社區(qū)，正在逐漸形成自己的風(fēng)格。近二年成都別墅開發(fā)迅速，03年，成都別墅的銷售面積達(dá)144.92萬平方米，比2002年增長了3倍多?？梢哉f，成都的別墅市場也正處于紅火的發(fā)展階段。成都別墅市場發(fā)展兩大階段1992年別墅正式進(jìn)入成都房地產(chǎn)市場利通·天鵝湖——白塔湖項目總體策劃成都別墅市場發(fā)展兩大階段第一階段：1992-1999年以城市別墅為代表主要特征：這一階段是成都市別墅市場發(fā)展的初期，別墅產(chǎn)品經(jīng)歷了由無到有的過程。1992年，錦繡花園第一個在成都推出別墅項目，從而終結(jié)了成都人有錢就買大公寓的歷史。隨之出擊的天府花園，售價在六七千元每平方米也銷售得不錯。城市別墅從其出現(xiàn)開始就價格不菲，從而滿足著社會暴富群體的炫耀心態(tài)。錦繡花園等城市別墅項目的成功，讓成都開發(fā)商也從此認(rèn)識到別墅市場的發(fā)展?jié)摿?。代表性樓盤：錦繡花園、天府花園等。成都別墅市場發(fā)展兩大階段第一階段：1992-1999年以城成都別墅市場發(fā)展兩大階段第二階段：2000-2004年主要特征：成都別墅市場開發(fā)邁向了新臺階，郊區(qū)別墅得到迅速的發(fā)展，成都城市別墅、近郊別墅、遠(yuǎn)郊別墅的市場體系形成，而特色化、差異化的市場定位和產(chǎn)品設(shè)計也使成都別墅呈現(xiàn)出百花齊放的景象：例如占盡稀缺資源（自然景觀和人文景觀）的優(yōu)秀高端城市別墅草堂之春和金林半島；擁有山水環(huán)境與高爾夫配套的近郊別墅維也納森林別墅和麓山國際；占有世界雙遺產(chǎn)資源的遠(yuǎn)郊度假養(yǎng)生型別墅假日青城、青城天下和青城高爾夫山莊等。代表性樓盤：草堂之春、金林半島、維也納森林別墅、麓山國際等。成都別墅市場發(fā)展兩大階段第二階段：2000-2004年成都別墅市場發(fā)展格局：四大板塊都江堰青城山板塊城西、溫江板塊南部華陽板塊東部龍泉板塊成都別墅市場發(fā)展格局：四大板塊都江堰青城山板塊城西、溫江板塊成都四大別墅板塊目前，成都別墅市場基本上形成了特色鮮明、功能各異的四大主要板塊：板塊龍泉板塊華陽板塊青城山板塊城西板塊開發(fā)方向休閑山水別墅高檔生態(tài)純別墅區(qū)度假、養(yǎng)生別墅城市居家別墅區(qū)位特點近山不進(jìn)山，離塵不離城近市區(qū)、交通便捷遠(yuǎn)郊開發(fā)市區(qū)內(nèi)開發(fā)資源特點山水景觀資源豐富擁有自然臺地、高爾夫球場、原始森林等優(yōu)勢世界雙遺產(chǎn)資源生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、歷史文化底蘊(yùn)深厚、配套完善目標(biāo)市場普羅大眾，第二居所消費(fèi)者金字塔尖人群普羅大眾，第二居所消費(fèi)者金字塔尖人群核心競爭力開發(fā)熱點區(qū)域近郊開發(fā)重點發(fā)展區(qū)域近郊開發(fā)資源具有稀缺性和獨(dú)占性城市別墅資源稀缺性產(chǎn)品組合獨(dú)立、聯(lián)排別墅為主，部分花園洋房純獨(dú)幢別墅獨(dú)立、聯(lián)排別墅、酒店式公寓獨(dú)立、聯(lián)排別墅價格3000-5500元/平米5300-10000元/平米3000-5000元平米11000-18000元/平米代表樓盤天泉聚龍、玉龍山莊麓山國際、維也納森林天下青城、中國青城草堂之春、金林半島成都四大別墅板塊目前，成都別墅市場基本上形成了特色鮮明、功能成都四大別墅板塊的未來東部龍泉板塊該板塊目前已經(jīng)形成休閑山水別墅集中開發(fā)的態(tài)勢。龍泉具有“近山不進(jìn)山，離塵不離城”的優(yōu)勢，是別墅開發(fā)的理想之地。由于交通方便，山水景觀資源豐富，休閑山水別墅的開發(fā)條件日趨成熟。別墅項目品種較豐富，以中檔戶型及價位為主。其消費(fèi)對象直指部分第二居所消費(fèi)者。目前處于開發(fā)熱潮中，后繼項目較多，潛力較大，供應(yīng)體量可觀。成都四大別墅板塊的未來東部龍泉板塊南部華陽板塊目前，該板塊已經(jīng)形成了高檔生態(tài)純別墅區(qū)。南部華陽牧馬山一帶，由于其擁有的天然環(huán)境、自然臺地，加上高爾夫球場、原始森林等自然優(yōu)勢，開發(fā)商在此開發(fā)的幾乎都是純獨(dú)幢別墅。牧馬山開發(fā)的純獨(dú)幢別墅，其傳統(tǒng)的富人區(qū)域特征明顯，產(chǎn)品位于成都別墅開發(fā)的高端，消費(fèi)目標(biāo)也直指成都的“金字塔尖人群”。區(qū)域成熟度不斷提高將對別墅開發(fā)帶來利好，其潛在項目較多。南部華陽板塊西北部青城山板塊青城山板塊是成都度假別墅、養(yǎng)生別墅的集中開發(fā)區(qū)域。目前，成都的遠(yuǎn)郊別墅供應(yīng)也仍集中在這一帶，由于該區(qū)域景觀資源的稀缺性和獨(dú)占性，使得其目前的供應(yīng)體量也相當(dāng)可觀，超過到總供應(yīng)量的20%以上比重，盡管目前已有限制在該區(qū)域開發(fā)別墅的規(guī)定出臺，但供應(yīng)單個規(guī)模較大，預(yù)計今后競爭更加激烈。

西北部青城山板塊西邊的城西和溫江板塊城西的浣花溪一帶由于生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、歷史文化底蘊(yùn)深厚、休閑娛樂配套完善，目前已經(jīng)形成一個頂尖的豪宅別墅區(qū)，該區(qū)域目前別墅區(qū)域已經(jīng)飽和，短期內(nèi)新增項目將十分有限。西邊溫江區(qū)則是中檔別墅開發(fā)的區(qū)域，它的優(yōu)勢是具有便捷的交通、水景以及川西文化，目前在售別墅較少，本區(qū)域內(nèi)競爭不大，但是進(jìn)駐的開發(fā)商實力雄厚，未來開發(fā)量較大。為了與以上幾大別墅板塊形成差異，綜合西部的未來發(fā)展和擁有的自然資源條件，追求絕對的生態(tài)性、環(huán)保性和主題性將是未來西部別墅項目的核心競爭力之一。西邊的城西和溫江板塊成都別墅市場三大消費(fèi)市場（1）居家型市場：高端市場

作為居家型別墅的消費(fèi)人群是成都最富有的一類人群，主要是一些私營企業(yè)主、企業(yè)高層管理人員、政府高級公務(wù)員等。作為第一居所的別墅項目主要是城市別墅，靠近市中心，工作、生活都比較方便，這類別墅的售價也最高（約8000-18000元），主要集中在城西；南部一些自然環(huán)境和產(chǎn)品品質(zhì)都特別好的遠(yuǎn)郊別墅，這類別墅的價格也較高（約5000-6000元）。成都別墅市場三大消費(fèi)市場（1）居家型市場：高端市場

成都別墅市場三大消費(fèi)市場（2）度假、養(yǎng)生：低端市場購買度假養(yǎng)生型別墅的人群主要是成都較富裕的市民、學(xué)院教授、周邊縣市進(jìn)城人士及藏民、軍工企業(yè)退休干部和自由職業(yè)者等。這部分產(chǎn)品主要集中在近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)，一般都位于或者靠近風(fēng)景區(qū)，擁有稀缺的自然資源和優(yōu)美的自然景觀，大部分項目是為了部分消費(fèi)者5+2、1+1生活模式的需求，還有一些項目就針對中老年人的養(yǎng)生度假需求。這類型別墅是屬于比較大眾化的產(chǎn)品，其售價也基本上是處于中低檔的水平（約2500-3500元）。度假、養(yǎng)生型別墅項目主要集中于西北部的青城山、西部的大邑和東部的龍泉等區(qū)域。成都別墅市場三大消費(fèi)市場（2）度假、養(yǎng)生：低端市場成都別墅市場三大消費(fèi)市場（3）商務(wù)型：成長性市場購買商務(wù)型別墅的人群主要是一些大型企業(yè)、私營企業(yè)主和一些成長性公司。目前成都這類產(chǎn)品還是處于初級萌芽的階段，總體數(shù)量也比較少，但是具有較大的發(fā)展?jié)摿?。這類型別墅主要位于近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)，并且主要是靠一些高素質(zhì)的商務(wù)配套例如高爾夫球場和一些商務(wù)會所等來支撐。成都別墅市場三大消費(fèi)市場（3）商務(wù)型：成長性市場成都未來別墅市場發(fā)展五大趨勢1、別墅需求仍然保持旺盛成都別墅市場需求的原動力主要來源于三個方面：一是經(jīng)濟(jì)的快速增長，人們生活條件的改善，對于居住環(huán)境、居住條件改善的需求自然產(chǎn)生；二是隨著城市外向度的不斷增強(qiáng)，外來消費(fèi)特別是對于度假類以及商務(wù)類物業(yè)的消費(fèi)需求自然增多；三是政府對別墅開發(fā)用地停止進(jìn)行供應(yīng)以后，別墅類產(chǎn)品變得更為稀缺。2、商務(wù)休閑型別墅將迅速發(fā)展起來商務(wù)別墅的興起則是商務(wù)市場發(fā)展、中小企業(yè)集聚以及外來大型企業(yè)進(jìn)駐所帶來的必然結(jié)果。成都未來別墅市場發(fā)展五大趨勢1、別墅需求仍然保持旺盛3、城市新貴將成為別墅的消費(fèi)主力隨著成都城市魅力的增強(qiáng)、創(chuàng)業(yè)條件不斷完善，成都將成為中小企業(yè)的樂土，一批年輕化、購買力強(qiáng)、有文化、有品位、有魄力的城市新富階層將出現(xiàn)，成為別墅消費(fèi)的中堅力量4、倡導(dǎo)生活方式、生活理念的復(fù)合地產(chǎn)形態(tài)將引領(lǐng)別墅市場的第三次浪潮這種個性化、特色化、檔次高的產(chǎn)品，將同現(xiàn)實的產(chǎn)品產(chǎn)生極大的差異性和層次性，引領(lǐng)新時代的地產(chǎn)開發(fā)。5、郊區(qū)別墅將層出不窮由于城市的擴(kuò)張、市區(qū)用地的日益稀缺，別墅在郊區(qū)的不斷開發(fā)也將是一個趨勢。3、城市新貴將成為別墅的消費(fèi)主力第二部分：項目的開發(fā)策略第二部分：項目的開發(fā)策略1、項目分析：項目優(yōu)勢山水資源稀缺性：從項目的自然資源來看，項目大面積的湖面加上茂密的山林以及連綿起伏的山體，自然環(huán)境獨(dú)特。休閑氛圍獨(dú)特性：在自然山水的基礎(chǔ)上通過做一些休閑設(shè)施、游樂設(shè)施來營造一個非常休閑的大氛圍出來，項目的旅游價值極高。私密性與尊貴性：從項目的地形地貌來看，基本上都是坡地，平地不多，并且可以蓋房子的地很分散，因此，比較適合做那種超低密度的依山就勢的具有強(qiáng)烈私密性和和尊貴性的高檔生態(tài)別墅。1、項目分析：項目優(yōu)勢山水資源稀缺性：從項目的自然資源來看，項目面臨的四大挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)1：項目所在區(qū)位區(qū)域內(nèi)的第一個開發(fā)項目，獨(dú)力難撐項目地塊所在的縣級市—崇州，位于成都市的西部，屬于西部生態(tài)敏感區(qū)的一部分，在成都市的空間發(fā)展戰(zhàn)略里面，東部、南部、北部都是重點發(fā)展區(qū)域，而西部則不在城市的發(fā)展重心之上。這造成了項目價值難以最大化的提升。目前，龍泉、華陽以及青城山都已經(jīng)形成板塊開發(fā)的概念，而本項目在本身區(qū)域內(nèi)是第一個開發(fā)項目，因此，充當(dāng)“開荒?！钡倪@種情況之下，本項目要想引起人們的關(guān)注不容易。項目面臨的四大挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)1：項目所在區(qū)位區(qū)域內(nèi)的第一個開發(fā)項目挑戰(zhàn)2：在人們的心目中屬于遠(yuǎn)郊開發(fā)的項目，市場待培育距離成都市中心的距離有50公里，車程大概在30-40分鐘，但人們的心理距離要遠(yuǎn)得多，屬于遠(yuǎn)郊開發(fā)概念，由于距離的原因限制了本項目的發(fā)展（例如不能作為第一居所，只能作為第二居所等）。由于成都目前的遠(yuǎn)郊開發(fā)和度假市場都處于低端的開發(fā)狀態(tài)，所以本項目難免限于同樣的規(guī)律。挑戰(zhàn)2：在人們的心目中屬于遠(yuǎn)郊開發(fā)的項目，市場挑戰(zhàn)3：有小環(huán)境沒有大環(huán)境，競爭優(yōu)勢不明顯項目地塊有山有水，但也只是項目內(nèi)部的小環(huán)境而以，外部缺乏具有稀缺性和唯一性的自然景觀環(huán)境或者歷史人文底蘊(yùn)的支撐。單從這種小山小水環(huán)境來說，并不具備足夠的競爭優(yōu)勢，因為成都這種自然資源也很豐富。挑戰(zhàn)3：有小環(huán)境沒有大環(huán)境，競爭優(yōu)勢不明顯挑戰(zhàn)4：利通企業(yè)的操作模式利通企業(yè)一貫以短平快，追求快速回籠資金為特點，主要針對大眾消費(fèi)市場、小規(guī)模的開發(fā)見長。對于高端產(chǎn)品的開發(fā)在品牌、規(guī)劃、資源以及對市場的把握方面準(zhǔn)備不足。挑戰(zhàn)4：利通企業(yè)的操作模式它山之石，可以攻玉，我們可以借鑒一些城市邊緣地帶別墅開發(fā)案例，總結(jié)一些共同的規(guī)律，來尋求我們的運(yùn)做模式：它山之石，可以攻玉，我們可以借鑒一些城市邊緣地帶別墅開發(fā)案例值得我們研究的四種開發(fā)模式碧峰峽：旅游地產(chǎn)開發(fā)模式萬貫集團(tuán)運(yùn)營的“碧峰峽模式”。成為旅游景區(qū)開發(fā)和旅游地產(chǎn)的典范。碧峰峽通過全國第一家生態(tài)型野生動物園、千層巖瀑布、大熊貓生態(tài)園、人造溫泉等旅游產(chǎn)品啟動市場,培育了五年左右，為后續(xù)的旅游地產(chǎn)開發(fā)奠定了市場基礎(chǔ)。運(yùn)作模式：政府出資源、企業(yè)出資金、所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)“三權(quán)”分離的旅游開發(fā)模式。這種模式需要企業(yè)具有雄厚的資金實力、強(qiáng)大的開發(fā)隊伍和豐富的旅游開發(fā)經(jīng)驗，雖然前期投入大筆的資金，并且需要長期回收，但企業(yè)賺到了品牌、經(jīng)驗以及全國各地的開發(fā)機(jī)會。值得我們研究的四種開發(fā)模式碧峰峽：旅游地產(chǎn)開發(fā)模式利通·天鵝湖——白塔湖項目總體策劃青城山別墅：養(yǎng)生度假地產(chǎn)開發(fā)模式

依靠稀缺性自然與人文資源，主要針對成都區(qū)域性的度假市場和西部邊遠(yuǎn)地區(qū)退休人員的低端開發(fā)模式。目前來看，已形成了一定的氛圍，但由于低端入市，為提升檔次的高端產(chǎn)品開發(fā)留下的空間不多。青城山別墅：養(yǎng)生度假地產(chǎn)開發(fā)模式利通·天鵝湖——白塔湖項目總體策劃龍泉驛陽光體育城：借船出海體育地產(chǎn)開發(fā)模式陽光體育城借體育盛會，形成集運(yùn)動、度假、投資、居家功能為一體的綜合性大型休閑基地，分體育館區(qū)、生態(tài)娛樂區(qū)、會員區(qū)來規(guī)劃，早期很快得到市場的認(rèn)同，但是這種模式的項目開發(fā)注定需要交通和大量的人氣支撐，目前處于低端循環(huán)無法自拔的狀態(tài)。龍泉驛陽光體育城：借船出海體育地產(chǎn)開發(fā)模式麓山國際:一步到位高爾夫別墅開發(fā)模式

麓山國際的開發(fā)可謂占盡了天時、地利、人和，天時是高爾夫消費(fèi)意識的覺醒，地利是南部新城的規(guī)劃出臺，人和是城市戰(zhàn)略的南延線得到了人們的認(rèn)同。它以高爾夫球場為主題、一步到位開發(fā)高檔別墅，形成了強(qiáng)大的市場號召力。麓山國際:一步到位高爾夫別墅開發(fā)模式利通·天鵝湖——白塔湖項目總體策劃市場規(guī)律任何一個城市邊緣項目的開發(fā)，項目須要有一個鮮明的主題，是旅游、是高爾夫、養(yǎng)生還是運(yùn)動等等，才能夠吸引市場、拉動市場；低端入市難免陷入低端循環(huán)往復(fù)的處境，等到高端市場逐步成熟的侍侯卻已經(jīng)喪失主動權(quán)和空間；如果走高端入市的路線，需要天時、地利、人和等市場綜合條件成熟；或者針對特定的需求將產(chǎn)品做到及至，才能橫空出世創(chuàng)造市場。市場規(guī)律任何一個城市邊緣項目的開發(fā)，項目須要有一個鮮明的主題項目可供選擇的三條發(fā)展路徑路徑模式形態(tài)優(yōu)勢劣勢路徑1低端旅游地產(chǎn)由觀光到休閑到居家（第二居所）吸引人氣，培育市場、項目升值要求開發(fā)商要有很強(qiáng)的操作能力路徑2高端居家別墅直接蓋高檔別墅（第一居所）抓住“第一居所”作為生活必需品的特點，鎖定高端人群，獲取高利潤天時、地利、人和不具備，風(fēng)險大路徑3居家和度假的中間形態(tài)企業(yè)別墅開發(fā)（有可能居家也有可能不居家）易于樹立項目的唯一性、排他性和權(quán)威性，對第一居所和第二居所都有很強(qiáng)的兼容性前期需要對商務(wù)配套、休閑配套還有整體的環(huán)境等有一個比較大的投入項目可供選擇的三條發(fā)展路徑路徑模式形態(tài)優(yōu)勢劣勢路徑1低端旅游建議選擇路徑3理由一：利通公司缺乏超強(qiáng)的旅游地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和能力，因此路徑1不可行。理由二：項目距離成都市區(qū)遠(yuǎn)（50公里），缺乏板塊效應(yīng)的支撐，因此進(jìn)行第一居所（路徑2）開發(fā)的條件還不成熟。理由三：為企業(yè)這一特定的群體量身定造的商務(wù)地產(chǎn)是一個主題鮮明，極具成長性，能復(fù)合居住、辦公、接待、休閑等四位一體的需求。理由四：商務(wù)地產(chǎn)屬于高端市場，能夠最大價值的利用我們的環(huán)境資源。建議選擇路徑3開發(fā)模式旅游度假別墅居家別墅商務(wù)別墅競爭對手多多少品牌效應(yīng)低低高風(fēng)險預(yù)測大大較小利潤空間利潤低、回收慢利潤高、回收慢利潤高、回收中企業(yè)能力高高高三種模式的對比分析開發(fā)模式旅游度假別墅居家別墅商務(wù)別墅競爭對手多多少品牌效應(yīng)低我們的戰(zhàn)略選擇

戰(zhàn)略一：反彈琵琶高端入市高端入市，更容易吸引市場的注意力，同時能夠最大限度的提升項目價值，項目的開發(fā)獲得經(jīng)濟(jì)效益、社會效益雙豐收。我們的戰(zhàn)略選擇我們的戰(zhàn)略選擇

戰(zhàn)略二：主題鮮明個性突出主題鮮明、個性突出是實現(xiàn)項目差異化競爭，是項目具備唯一性、權(quán)威性、排它性的前提。本相目牢牢把握休閑商務(wù)市場，營造四位一體的生活方式，從而創(chuàng)造需求，引領(lǐng)市場。我們的戰(zhàn)略選擇競爭性項目對比分析名稱均價/元戶型/平米主要支撐點社區(qū)環(huán)境特色生活方式主題概念開發(fā)模式麓山國際社區(qū)10000250-450高爾夫球場18洞高爾夫球場，美式風(fēng)情高爾夫就在家里的生活方式半山、果嶺、名流、碧野高爾夫別墅天下青城400035-200青城山有600畝森林公園，2公里河濱主題園真山真水真性情的度假生活方式得山、得水、得天下度假公寓維也納森林公園5300260-530高爾夫球場、森林有2000畝的松林，近萬平米的內(nèi)湖。人與自然完美協(xié)調(diào)的歐洲生活方式森林、湖泊、高爾夫景觀純別墅天泉聚龍5500162-490湖泊外依5000畝青山、內(nèi)有有800畝湖面健康、人文、休閑的山水高尚生活國際生態(tài)別墅園山水度假別墅本案6000150-1200湖島、游艇、1200畝山林，800畝的湖面休閑、接待、居住、辦公四位一體的生活方式企業(yè)會所假日生活商務(wù)娛樂休閑別墅競爭性項目對比分析名稱均價戶型主要支撐點社區(qū)環(huán)境特色生活方式我們的戰(zhàn)略選擇

戰(zhàn)略三：揚(yáng)長避短策略制勝發(fā)揮項目的自然資源優(yōu)勢、土地資源的優(yōu)勢，不僅賣住宅，而且是賣生活方式；不僅賣房產(chǎn)而且賣地產(chǎn)，采用小步快走的市場開發(fā)策略，合理規(guī)避市場風(fēng)險。我們的戰(zhàn)略選擇——強(qiáng)化生態(tài)性：綜合容積率控制在0.1以下——強(qiáng)化稀缺性:天然山水稀有____強(qiáng)調(diào)尊貴性:奢侈占有土地——強(qiáng)調(diào)私密性:完善的服務(wù)____強(qiáng)化個性:產(chǎn)品形態(tài)多樣——強(qiáng)化生態(tài)性：綜合容積率控制在0.1以下

1、主題定位2、形象定位3、市場定位4、功能定位5、產(chǎn)品定位6、環(huán)境優(yōu)化第三部分：項目定位1、主題定位第三部分：項目1、主題定位企業(yè)會所假日生活——是成都最高端運(yùn)動休閑、商務(wù)交流、度假居住區(qū)；——承載高端商務(wù)人士健康養(yǎng)生、商務(wù)接待、度假居住、企業(yè)形象展示“四位一體”生活的理想場所。1、主題定位企業(yè)會所假日生活

家住伊甸園

借助成都炒做伊甸園之勢，巧妙轉(zhuǎn)化為本項目的形象訴求，成為支撐城市形象的一個載體，體現(xiàn)本項目將城市的生活情調(diào)，人的情感因素和環(huán)境意向共同糅合到一起，以一種盡可能舒適的空間，營造一種全新的生活方式；

2、形象定位家住2、形象定位家在伊甸園，代表纖塵不染的山水勝境中西合璧的生活藝術(shù)成都上流社會夢的世界天府之國最接近童話的地方2、形象定位家在伊甸園，代表項目名稱

主推：利通?天鵝湖闡釋：——取其山水意境，將項目賣點名稱化；

——跟企業(yè)銜接，推出利通品牌。項目名稱主推：利通?天鵝湖3、市場定位——以成都市企業(yè)為主導(dǎo)的商務(wù)階層：80％——成都知識產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的精英階層：15％——其他對項目有認(rèn)同感的富裕階層：5％3、市場定位——以成都市企業(yè)為主導(dǎo)的商務(wù)階層：80％企業(yè)接待：企業(yè)商務(wù)接待的私家會所；運(yùn)動休閑：運(yùn)動休閑人士交友的天地；度假居?。?+2度假居住和成功人士的休閑居?。ㄒ缘诙铀鶠橹骷骖櫜糠值谝痪铀枨螅黄髽I(yè)形象：藝術(shù)人士、科研人士休閑辦公、家庭辦公的場所。3、市場定位企業(yè)接待：企業(yè)商務(wù)接待的私家會所；3、市場定位在國內(nèi)其他城市，都有類似的場所，比如青島的王哥莊濱海區(qū)域，上海的天馬高爾夫山莊等等，亞龍彎使館1號，它們不僅成為當(dāng)?shù)孛堂骶蹠牡胤剑页蔀榇沓鞘行蜗蟮囊婚L名片和聚合高端人士的主要場所。在國內(nèi)其他城市，都有類似的場所，比如青島的王哥莊濱海區(qū)域，上4、功能定位：四大板塊第一板塊：以游艇俱樂部為核心的高檔商務(wù)休閑度假板塊；第二板塊：以生態(tài)園林為特色的山莊休閑居住板塊；第三板塊：以山野風(fēng)光為特色的城堡休閑居住板塊；第四板塊：以休閑MALL為核心的運(yùn)動休閑商業(yè)配套板塊；4、功能定位：四大板塊第一板塊：以游艇俱樂部為核心的高檔商務(wù)以游艇俱樂部為核心的高檔商務(wù)休閑度假區(qū)說明：——成為成都最高級的商務(wù)交流、商務(wù)休閑平臺，企業(yè)會議培訓(xùn)基地；——滿足日益增長的高端消費(fèi)群對游艇運(yùn)動的向往和需求；——具有良好的景觀示范作用，迅速提升區(qū)域檔次；以游艇俱樂部為核心的高檔商務(wù)休閑度假區(qū)說明：功能：政府和企業(yè)接待、運(yùn)動休閑、商務(wù)會議、度假、居住。消費(fèi)者定位：大型企業(yè)決策者為主，部分本地政府官員；本地及周邊中高級企業(yè)管理人士；到成都出差的高端商務(wù)客、地市政府官員。功能：功能描述描述：滿足社區(qū)內(nèi)業(yè)主日常休閑、度假、娛樂等生活需求；對外提供企業(yè)商務(wù)往來、商務(wù)接待、商務(wù)培訓(xùn)需求；可采用會員制的方式經(jīng)營。商務(wù)休閑板塊商務(wù)會所商務(wù)藝墅長廊游艇俱樂部CEO官邸湖島別墅功能描述描述：商務(wù)休閑板塊商務(wù)會所商務(wù)藝墅長廊游艇俱樂部CE游艇碼頭俱樂部：游艇俱樂部主要包括會所、浮碼頭泊位、防波堤、護(hù)岸建筑物以及助航設(shè)施；游艇碼頭俱樂部：湖島別墅建筑示意湖島別墅建筑示意會所圖示會所圖示以生態(tài)園林為特色的山莊休閑居住板塊說明：充分利用山水的自然景觀和高標(biāo)準(zhǔn)休閑配套，打造成都的富人區(qū)；依山就勢，合理利用每一塊坡地，擴(kuò)大花園面積，形成個性較強(qiáng)的莊園別墅。消費(fèi)者定位：成都的富裕階層：成功的私營企業(yè)主、政府高級公務(wù)員；成都的知識階層：中高級管理人才、技術(shù)人才、文化藝術(shù)工作者等。以生態(tài)園林為特色的山莊休閑居住板塊說明：建筑圖示建筑圖示以山野風(fēng)光為特色的城堡休閑居住板塊說明：依托山野原始生態(tài)環(huán)境，并與居住園林和諧統(tǒng)一，形成私密的富人居住區(qū)；依山就勢，合理利用每塊坡地，倡導(dǎo)“建筑永遠(yuǎn)只是環(huán)境一部分”的規(guī)劃理念，根據(jù)地形特點把房子“種植”下去。消費(fèi)者定位：成都的富裕階層：成功的私營企業(yè)主、政府高級公務(wù)員；成都的知識階層：中高級管理人才、技術(shù)人才、文化藝術(shù)工作者等。以山野風(fēng)光為特色的城堡休閑居住板塊說明：圖示圖示聯(lián)排圖示聯(lián)排圖示休閑MALL配套板塊說明：以山、水為依托，集休閑、商業(yè)、餐飲等于一體的休閑生活中心；為社區(qū)內(nèi)業(yè)主提供日常休閑、購物、餐飲等生活需求；以水為靈魂；以運(yùn)動、娛樂、商業(yè)、餐飲、居住為主要業(yè)態(tài)；以體驗山水文化和現(xiàn)代休閑文化為特色，是標(biāo)志性和人氣最旺的區(qū)域。休閑MALL配套板塊說明：功能組成：休閑、運(yùn)動、娛樂、度假居住。運(yùn)動休閑版塊湖灣運(yùn)動區(qū)山野公園區(qū)餐飲娛樂區(qū)假日酒店群度假公寓消費(fèi)者定位：本社區(qū)的配套；成都及周邊區(qū)域中產(chǎn)階層。功能組成：運(yùn)動休閑版塊湖灣運(yùn)動區(qū)山野公園區(qū)餐飲娛樂區(qū)假日酒店三大主題區(qū)——湖灣運(yùn)動區(qū)——餐飲娛樂區(qū)——山野公園區(qū)三大主題區(qū)5、產(chǎn)品定位樓王獨(dú)棟別墅莊園別墅獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅5、產(chǎn)品定位樓王獨(dú)棟別墅莊園別墅獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅產(chǎn)品定位堡區(qū)——獨(dú)棟：250-350㎡，聯(lián)排：180－250㎡；莊區(qū)——獨(dú)棟：300-400㎡；島區(qū)——獨(dú)棟：400－500㎡，樓王：1000㎡以上；度假公寓——50-120㎡；花園面積——500-1000㎡；別墅項目的主力戶型面積201-300㎡，占整個供應(yīng)的32%；200㎡以下的“小戶型”和300㎡以上的“大戶型”均占15%左右；200㎡以下別墅通常都分布于近郊區(qū)及青城山；201-300㎡別墅主要分布于城西以及城市重點發(fā)展方向的華陽和龍泉驛板塊；03年中原數(shù)據(jù)產(chǎn)品定位堡區(qū)——獨(dú)棟：250-350㎡，聯(lián)排：180－25價格定位

價格是銷售階段最敏感的因素，定價對銷售非常重要，綜合市場現(xiàn)象分析，并結(jié)合城市經(jīng)濟(jì)增長規(guī)律，建議各種類型產(chǎn)品均價定位為：堡區(qū)：獨(dú)棟：5000元/㎡左右；聯(lián)排：3500元/㎡左右；莊區(qū)：莊園別墅：6000元/㎡左右；島區(qū)：獨(dú)棟：8000元/㎡左右；03年中原數(shù)據(jù)價格定位價格是銷售階段最敏感的因素，定價對銷6、環(huán)境優(yōu)化任何一個高尚的居住休閑區(qū)最重要的基礎(chǔ)是有一個流連忘返、美侖美奐的生態(tài)環(huán)境！因此天鵝湖將把生態(tài)、環(huán)境、休閑設(shè)施的打造作為頭等大事!6、環(huán)境優(yōu)化任何一個高尚的居住休閑區(qū)最重要的（1）天鵝湖功能：打造成為成都最大的原生態(tài)濕地公園，具有觀景、游樂、休閑等功能。設(shè)計要點：充分發(fā)揮生態(tài)性、觀賞性和參與性的特點；進(jìn)行適當(dāng)?shù)母脑?，保留一些水邊的原生植物；岸邊開辟休閑小路徑，供人們游樂參觀。（1）天鵝湖功能：

這里的每一條道路都是一條柔曲秀美景觀帶；每一條道路都是一道亮麗風(fēng)景線?。?）道路景觀這里的每一條道路都是一條柔曲秀美景觀帶道路系統(tǒng)示意圖入口主干道沿湖景觀道人車道道路系統(tǒng)示意圖入口主干道沿湖景觀道人車道從崇州到項目專用車道，營造景觀大道和私家道路氛圍，兩邊用高大樹木進(jìn)行綠化，顯得道路的專屬性、高貴性和環(huán)境幽靜的氛圍。在社區(qū)門口設(shè)置氣派大門，開始進(jìn)入社區(qū)的新天地。入口大道景觀從崇州到項目專用車道，營造景觀大加強(qiáng)道路與湖泊的銜接，通過路、橋來點綴湖，設(shè)置更多的親湖道路。建造沿湖景觀道路，可以設(shè)置一些跨過湖面的石拱橋、鐵索橋、浮橋等特色景觀路。湖畔道路營造加強(qiáng)道路與湖泊的銜接，通過路、橋來點綴湖在注重實用性的同時，富人階層更強(qiáng)調(diào)他們的“領(lǐng)地意識”和家庭私密性，所以要營造高檔別墅道路的曲、隱、幽特色。豪宅要建在隱蔽之處，車道部分盡量要長，根據(jù)地段，適當(dāng)?shù)牡胤娇梢杂幸欢稳诵械?。在島上的豪宅可以通過橋進(jìn)行連接，給予專門的游艇碼頭，房子周邊用高大植被進(jìn)行掩映。道路的領(lǐng)地意識在注重實用性的同時，富人階層更強(qiáng)調(diào)他們的“領(lǐng)地意識”和家庭私（3）山林景觀

山林景觀的打造，本著以下三個原則：——綠色生態(tài)原則。要充分利用白塔湖的自然優(yōu)勢，開展游憩活動并保持其生態(tài)平衡。在保護(hù)好原有的山水草木、鳥獸魚蟲基礎(chǔ)上傾聽天籟之聲和對泥土芬芳、草葉細(xì)語的審美感受。——天人合一原則。在山林規(guī)劃建設(shè)時要以人為本，將人文與生態(tài)并重，并且主張和諧統(tǒng)一?！獋€性藝術(shù)化原則。以創(chuàng)造意境為山林設(shè)計的核心，“落花流水皆成文章”，追求含蓄之美，使山林的每個角落都存在著美，需要細(xì)細(xì)品味。（3）山林景觀山林景觀的打造，本著以下三個原則：溪流風(fēng)景

在貫穿社區(qū)的不同在山谷中，打造幾條溪流，利用溪流、瀑布、跌水、疊水巖石、樹林等，營造出具有藝術(shù)創(chuàng)意的格調(diào)溪流風(fēng)景特色。溪流風(fēng)景在貫穿社區(qū)的不同在山谷中，打造幾條溪流，利用溪坡地風(fēng)情

利用原有的坡地優(yōu)勢可以使每棟別墅都擁有自己的坡地，充分體現(xiàn)親地性和親自然性。起伏的草地、盛開的花朵、搖曳的樹木，組成與韻味十足的坡地風(fēng)情。坡地風(fēng)情利用原有的坡地優(yōu)勢可以使每棟別墅都擁有自己的森林氧吧

通過對原始的山林進(jìn)行整修，設(shè)置一些運(yùn)動設(shè)施以及休息椅，為業(yè)主打造一個天然的森林氧吧，由于森林含有大量負(fù)氧離子，可以通過“吸氧新概念氧療氧保健”對森林氧吧進(jìn)行定位，每個業(yè)主可以在如詩如畫，空氣清新的森林氧吧中，品茶論道，小酌笑天，閑庭信步，休身養(yǎng)性。森林氧吧通過對原始的山林進(jìn)行整修，設(shè)置一些運(yùn)動設(shè)施以（4）休閑場地

景觀體系應(yīng)該盡量體現(xiàn)休閑性和運(yùn)動性，讓人們能夠參與，感受到公園般的生活?？蓞⒖嫉挠雾椖浚核嫌瓮А⑺细郀柗蚓毩?xí)場、越野自行車、滑草、沙灘排球、湖濱浴場、垂釣、觀鳥等等。（4）休閑場地景觀體系應(yīng)該盡量體現(xiàn)休閑性第四部分：啟動篇第四部分：啟動篇首期啟動首期啟動的意義：——首期是項目開發(fā)的第一個環(huán)節(jié)，也是項目的示范區(qū)，對項目后期開發(fā)具有決定性的作用，因此，首期啟動是非常關(guān)鍵一步，并還有營造項目氛圍、引導(dǎo)客戶消費(fèi)等作用?！灼谑菍κ袌鐾妒铰返倪^程，也是引爆市場的關(guān)鍵。通過市場反應(yīng)、消費(fèi)者對產(chǎn)品的認(rèn)可度，可以對后期開發(fā)策略做出適當(dāng)調(diào)整。首期啟動首期啟動的意義：首期啟動三個動作

環(huán)境工程先行建設(shè)銷售示范區(qū)開展水上活動首期啟動三個動作環(huán)境工程先行

環(huán)境工程先行

——主要干道整修——山體環(huán)境提升——湖景環(huán)境營造

環(huán)境工程先行

進(jìn)小區(qū)的干道、環(huán)繞社區(qū)主干道和環(huán)湖路的修整。道路在整修時本著道路也是景觀系統(tǒng)的重要一部分，把道路的功能延伸到景觀概念，使每條道路都是一條景觀帶。主要干道整修進(jìn)小區(qū)的干道、環(huán)繞社區(qū)主干道和環(huán)湖路的修整。道路山體環(huán)境提升

溪流風(fēng)景、坡地風(fēng)情、森林氧吧有機(jī)結(jié)合組成了山林景觀系統(tǒng)，該系統(tǒng)主要是在保護(hù)原有的景觀基礎(chǔ)上進(jìn)行人工雕琢，是景觀更具人性化，生態(tài)是這三部分的核心概念，在這些特色景觀中，特別要注意小品的運(yùn)用，通過小品可以點綴環(huán)境，起到畫龍點睛的作用。山體環(huán)境提升溪流風(fēng)景、坡地風(fēng)情、通過對湖邊進(jìn)行整修綠化，修建湖邊休閑管景道路，修建一些小橋、榭亭、水上噴泉等進(jìn)行點綴，這樣就形成一個水上景觀系統(tǒng)，與山地景觀系統(tǒng)相互映襯，相映成趣。湖景環(huán)境營造通過對湖邊進(jìn)行整修綠化，修建湖邊休閑管景道路湖景環(huán)境營造的另一個方面休閑場地的設(shè)計,根據(jù)地形地貌設(shè)計相應(yīng)活動空間,成為景觀的一部分.湖景環(huán)境營造湖景環(huán)境營造的另一個方面休閑場地的設(shè)計,根據(jù)地形地貌設(shè)計環(huán)境工程要達(dá)到的效果就是在保護(hù)好原有生態(tài)的基礎(chǔ)上，讓整體環(huán)境變成變得更加和諧，社區(qū)的主要干道也將貫通，方便客戶來參觀，營造中一種社區(qū)的氛圍、休閑的氛圍，從而使帶動整個地產(chǎn)的升值。小結(jié)環(huán)境工程要達(dá)到的效果就是在保護(hù)好原有銷售示范區(qū)

居住示范區(qū)主要包括商務(wù)藝術(shù)長廊和樓王。商務(wù)藝術(shù)長廊通過采用不同的手法，設(shè)計出10棟具有個性化的藝術(shù)別墅，該別墅可供參觀，也可租可售。主要功能適合公司聚會、私人聚會、時尚PARTY、小型會議、會晤貴賓、燒烤晚會或雞尾酒會等。這些別墅可以讓不同著名設(shè)計師進(jìn)行創(chuàng)意，在水邊形成一個群島組團(tuán),各家有自己的游艇碼頭,可用竹子、木頭、鋼結(jié)構(gòu)等不同材料進(jìn)行建造，每棟別墅賦予一個名字，這樣就形成了別具特色的銷售示范區(qū)。在一個獨(dú)立的島上建造成都別墅樓王，該樓王擁有幾千平米的私家花以及私家游艇碼頭，爭取打造成都最豪、價值最昂貴的別墅樓王。銷售示范區(qū)居住示范區(qū)主要包括商務(wù)藝術(shù)長廊和藝術(shù)別墅案例美國流水別墅

弗蘭克·賴特

這是賴特設(shè)計建造的山水別墅經(jīng)典名宅，世界聞名。

美國加州山地別墅

雷·卡佩

這座別墅曾獲美國建筑師協(xié)會加州委員會25周年特別獎。大通鋪

堪尼卡設(shè)計

房子被考慮為一序列的無法即刻得以解讀的空間。藝術(shù)別墅案例美國流水別墅

弗蘭克·賴特

這是賴特設(shè)計建造的山紅房子

安東設(shè)計

正面呈家具狀，由木材制成，不規(guī)則的體現(xiàn)飽滿與虛無。怪院子

嚴(yán)迅奇設(shè)計

本案以傳統(tǒng)合院住宅為主體，提出兩種“誤讀”方式。飛機(jī)場

簡學(xué)義設(shè)計

這個建筑最強(qiáng)烈的印象乃是那兩道嵌入山坡的石墻。紅房子

安東設(shè)計

正面呈家具狀，由木材制成，不規(guī)則的體現(xiàn)飽滿家具屋

坂茂

竹子的使用在現(xiàn)代建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計中的成功范例。俱樂部

承孝相

這個建筑s就像是五個從山里延伸出來的長條物件。三號別墅

崔愷設(shè)計

居室部分平行山體布置，保持山溝的視野暢通。家具屋

坂茂

竹子的使用在現(xiàn)代建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計中的成功范例。俱樂小結(jié)：

經(jīng)典的山水別墅是與山水最親密無間的融洽，都是非常具有特色，具有藝術(shù)性價值，無論從別墅的外立面、與自然的結(jié)合以及自身的實用價值，無不折射出獨(dú)具匠心的創(chuàng)意。我們項目的示范區(qū)就是要讓在湖畔、山林、坡地上別墅親密無間的與山水相交相容，相互映襯，設(shè)計出具有創(chuàng)意性和藝術(shù)性的別墅，打造成都最具特色最具藝術(shù)性的別墅樓盤。這個居住示范區(qū)最能體現(xiàn)項目的頂級性，也是使產(chǎn)品產(chǎn)生差異化的最佳途徑。小結(jié)：經(jīng)典的山水別墅是與山水最親密無間水上運(yùn)動活動

首期啟動的水上運(yùn)動項目是游艇俱樂部，游艇彌補(bǔ)了國內(nèi)繼高爾夫球運(yùn)動之后休閑運(yùn)動領(lǐng)域的又一個空白，為社會名流、商業(yè)巨賈、駐華使節(jié)、顯貴政要進(jìn)行商務(wù)、度假、休閑提供最高尚的場所，所以，在首期通過游艇俱樂部的建設(shè)，可以吸引頂端客戶群體的關(guān)注，推動整個項目的進(jìn)展。水上運(yùn)動活動首期啟動的水上運(yùn)動項目是游艇俱樂部小結(jié)：游艇項目的啟動，使為高檔社區(qū)定位而發(fā)出的一種倡議活動，因為游艇是除了高爾夫以外第二個富人玩的活動，這是一種高貴身份的象征。通過游艇俱樂部的建立，帶動各企業(yè)主及高端人士的關(guān)注，這也是支持豪宅和商務(wù)概念的重要部分。小結(jié)：游艇項目的啟動，使為高檔社區(qū)定位亞瀾灣案例分析亞瀾灣別墅項目是中國十大豪宅之一，該項目的地利位置以及所擁有的自然環(huán)境優(yōu)勢跟我們的項目非常類似。該項目在北京的別墅檔次以及銷售成績都名列前茅，以下將對該項目的區(qū)位、環(huán)境、規(guī)劃、開發(fā)等方面進(jìn)行分析。亞瀾灣案例分析亞瀾灣別墅項目是中國十大豪宅之一，項目區(qū)位亞瀾湖亞瀾灣地處京東密云風(fēng)景名勝區(qū)，距離縣城西南1公里，小區(qū)主路出口南臨京承高速路口，約有500米。目前離北京有一個小時的車程，京承高速公路開通以后僅有半個多小時的車程。項目區(qū)位亞瀾湖亞瀾灣地處京東密云風(fēng)景名勝區(qū)，距離縣城西環(huán)境資源潮河、白河在項目西南相匯，圍合成亞瀾灣獨(dú)特的扇面地形，區(qū)域內(nèi)兩河段水面面積達(dá)57萬平方米，直接來自密云水庫；別墅區(qū)內(nèi)另有觀瀾湖一座，湖面面積達(dá)8.7萬平方米，構(gòu)成項目兩河一灣一湖的水陸相相映的天然環(huán)境。環(huán)境資源潮河、白河在項目西南相匯，圍合成亞瀾灣獨(dú)社區(qū)規(guī)劃亞瀾灣開發(fā)用地54萬平方米（810畝），規(guī)劃總建筑面積10萬平方米，容積率低至0.15，綠化率高達(dá)90％。亞瀾灣別墅區(qū)所有規(guī)劃均遵循微地形原狀，以兩河匯聚口為起點向外推展，主要獨(dú)棟別墅依內(nèi)湖湖畔而建，每戶隨地形有不同的花園面積和微微起伏的地勢，戶與戶之間植入高大樹木。社區(qū)規(guī)劃亞瀾灣開發(fā)用地54萬平方米（810畝）——其中一期規(guī)劃占地面積85000平方米，建筑面積約30000平方米，現(xiàn)已完工?！谀壳耙岩?guī)劃出地塊，每戶占地面積從1400平方米到3800平方米，留給每戶更多的私有花園面積供業(yè)主自由使用。利通·天鵝湖——白塔湖項目總體策劃景觀設(shè)計

以自然為主線，不注重人為痕跡太重的景觀營造，但自然之中的許多東西還是要由人工來完成的。在開發(fā)中除保留原來公園里上萬棵原生喬木外，又從山東引起了1000株法國梧桐，都是樹齡達(dá)10年的成樹，還引進(jìn)了白樺樹以及各種花期長的花草等，物種豐富。景觀設(shè)計以自然為主線，不注重人為痕跡太重的景觀建筑形式

亞瀾灣整體建筑風(fēng)格為現(xiàn)代、歐式；立面簡潔、質(zhì)樸，無過多繁瑣裝飾；平面布局追求生活情調(diào)和精神層次；功能房間滿足高檔別墅生活要求。一期仙丹歐式格調(diào)11種不同款式別墅，區(qū)別于傳統(tǒng)坡屋頂別墅形態(tài)，從造型、立面、布局、功能等方面體現(xiàn)較大的差異性。建筑形式亞瀾灣整體建筑風(fēng)格為現(xiàn)代、歐式；立一期樣板間區(qū)獨(dú)棟別墅設(shè)計有11種類型，特點差異性較大，戶型面積從290平方米到505.66平方米，每戶帶400－1300平方米花園。獨(dú)院別墅7種戶型，戶型面積從241.01平方米到324.98平方米，每戶帶近300平方米院落。二期全部為獨(dú)棟別墅，建筑設(shè)計中更加追求精神層面的生活需求，戶型面積從400至800平方米，花園面積從1100平方米至3700平方米。在一期現(xiàn)代建筑樣板區(qū)原有戶型款式中再增加3－6種戶型，同時可按客戶需求定制個性化別墅，并有不同風(fēng)格建筑存在以豐富項目。一期樣板間區(qū)獨(dú)棟別墅設(shè)計有11種類型，特點差異性配套設(shè)施配套設(shè)施主要包括業(yè)主專屬跑馬場、私家游艇及碼頭、潮河畔直升機(jī)停機(jī)坪、動靜分離“雙會所“、湖心棋孿島、社區(qū)專屬沿河健康步道、專用垂釣碼頭、室外足球場、旱冰場、封閉式兒童樂園等。配套設(shè)施配套設(shè)施主要包括業(yè)主專屬跑馬場、私家游艇銷售狀況亞瀾灣一期價格300-650萬元/套，目前銷售率已達(dá)80%；二期于2003年10月開盤，2004年年底入住。一期基本以樣板工程的形式推出，二期正式進(jìn)入市場銷售階段，這樣可以先滲透市場，再切入市場。銷售狀況亞瀾灣一期價格300-650萬元/套，在規(guī)劃上：找到了能與自然景觀和人文環(huán)境和諧共處的規(guī)劃方案，57萬平方米的地域內(nèi)只200戶人家，就是在讓環(huán)境襯托建筑的同時讓建筑妝點風(fēng)景。在景觀上：為了讓項目與自然景觀相互交融，采取的是現(xiàn)代歐式建筑風(fēng)格.將現(xiàn)代的幾何空間建筑植入自然山水林木之中,本著創(chuàng)造景觀價值的原則，絕不會損害景觀。在開發(fā)上;亞瀾灣在充分了解客戶需求基礎(chǔ)上推出“認(rèn)購地塊，定制名宅”舉措，最大限度的滿足客戶需求。在銷售上：借著游人前來度假的東風(fēng)，適時推出了免費(fèi)試住活動，前來觀光看房的客戶不僅可以享受到富有貴族品位的居住禮遇。在規(guī)劃上：找到了能與自然景觀和人文環(huán)境和諧共處的規(guī)劃方案，5附錄一：房地產(chǎn)市場生命力旺盛房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀先看一組統(tǒng)計數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來源：市統(tǒng)計局）：2003年全市商品房銷售面積為966.35萬平方米，比2000年增長532.73萬平方米，增長122.86%；2003年銷售額為202.58億元，比2000年增長124.37億元，增長率159.02%；2004年1-10月，全市商品房空置面積144.97萬平方米，同比減少29.2%；204年1-9月五城區(qū)外地個人購買商品房面積占商品房銷售面積比例為47.59%，比2003年增長近7個百分點。從數(shù)據(jù)上來看，成都房地產(chǎn)市場正表現(xiàn)出越來越旺盛的生命力，這種生命力主要來源于兩個方面：第一，內(nèi)部有效需求的釋放；第二，外來消費(fèi)迅速增長的有力拉動。附錄一：房地產(chǎn)市場生命力旺盛房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀利通·天鵝湖——白塔湖項目總體策劃人口發(fā)展強(qiáng)力拉動需求目前成都市戶籍人口總數(shù)已達(dá)1044.3萬人，居全國城市人口第4位；全市農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诘?5%。按照人口發(fā)展目標(biāo)，到2010年，大成都都市圈人口將達(dá)到1100萬，凈增人口55.7萬，年凈增人口9.2萬。2003年城區(qū)居民人均住房建筑面積27.1平方米，農(nóng)村居民人均住房面積37.0平方米，根據(jù)非農(nóng)人口與農(nóng)業(yè)人口的比例，我們算一個加權(quán)平均值，成都市人均居住面積約34.5平方米，按未來人均35.5平方米估算，凈增人口每年拉動需求：26.6萬平方米。這將為成都新一輪的房地產(chǎn)開發(fā)帶來更多的商機(jī)。人口發(fā)展強(qiáng)力拉動需求目前成都市戶籍人口總數(shù)已達(dá)1044.3萬房地產(chǎn)市場前景廣闊內(nèi)部需求增量巨大：在工業(yè)化中期，城鎮(zhèn)居民人均居住面積在達(dá)到35平方米之前（成都目前為27平米），將保持對住房的旺盛需求。特別是，成都市大量居民居住在原有的房改房中，按照統(tǒng)計資料，成都市六城區(qū)目前有146.6萬戶家庭，47%家庭房屋性質(zhì)屬于單位房改房和單位集資建房，自主購買商品房的比例只占21%，租房戶也要占20%，拆遷安置房占7%。因此，成都房地產(chǎn)市場的內(nèi)部需求還有相當(dāng)大的發(fā)展空間,新建商品房品質(zhì)提升無疑將誘發(fā)市民住宅的升級換代，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的不斷提高，通過二次或者多次置業(yè)來改善居住條件是居民的必然要求。房地產(chǎn)市場前景廣闊內(nèi)部需求增量巨大：外來消費(fèi)持續(xù)增長：城市運(yùn)營思路下的成都城市化發(fā)展正在如火如荼的進(jìn)行，隨著大量基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、舊城改造的大規(guī)模開展、城市新區(qū)的建設(shè)、人居環(huán)境的不斷改善，被譽(yù)為“天府之國”的成都正向世人展示出其越來越強(qiáng)烈的魅力。在這種背景之下，成都作為中國“第四城市”、東方的伊甸園，對外來投資商、外來人才的吸引力也正在與日俱增。因此，外來創(chuàng)業(yè)、工作、生活、休閑人群的增多，帶來的必然結(jié)果就是外來住房需求的持續(xù)增加，加上政府購房入戶政策的實施，外來消費(fèi)將成為成都房地產(chǎn)市場的重要支柱之一。外來消費(fèi)持續(xù)增長：附錄二：成都主要別墅項目一覽表項目金色怡園錦江花溪芙蓉古城區(qū)位崇州南門西江河畔大邑西嶺雪山下的花水溪溫江區(qū)永寧鎮(zhèn)規(guī)模100多棟總建筑面積40000平方米占地700畝，約1000多戶價格獨(dú)棟2780元聯(lián)體2230元起價4088元3000元/平方米開發(fā)模式公寓、洋房、聯(lián)體、獨(dú)立別墅多種形態(tài)，針對中老年人養(yǎng)老。產(chǎn)權(quán)式度假開發(fā)模式旅游地產(chǎn)開發(fā)模式主題概念中老年人的快樂家園引領(lǐng)溫泉時尚厚載人文，大宅華府銷售情況100多套剩10多套，銷售情況良好/四期89套，已售60多套附錄二：成都主要別墅項目一覽表項目金色怡園錦江花溪芙蓉古項目麓山高爾夫維也納森林別墅四川國際高爾夫俱樂部區(qū)位華陽牧馬山牧馬山規(guī)模占地4000畝，已經(jīng)完成規(guī)劃的有180多套占地600多畝，共298多套共47棟別墅價格小戶型8000多，大戶型12000元左右均價5300元均價8000多開發(fā)模式高爾夫別墅開發(fā)模式純別墅開發(fā)模式高爾夫別墅開發(fā)模式主題概念半山、果嶺、名流、碧野森林、湖泊、高爾夫/銷售情況一組團(tuán)137套，剩7套二期90多套剩20套左右未開始銷售項目麓山高爾夫維也納森林別墅四川國際高爾夫俱樂部區(qū)位項目錦麗園天泉聚龍宏宇玉龍山莊區(qū)位航空港長城南路龍泉龍泉規(guī)模一二期共160套占地2000畝，800畝湖面/價格均價3300元均價5500元聯(lián)排：3000元左右，獨(dú)立：4000-5000元開發(fā)模式純別墅開發(fā)模式山水別墅開發(fā)模式純別墅開發(fā)模式主題概念山澗獨(dú)棟歐式別墅國際生態(tài)別墅園玉龍湖畔，尊尚人家銷售情況剩2套二期100棟剩10棟左右二期100棟剩10棟左右項目錦麗園天泉聚龍宏宇玉龍山莊區(qū)位航空港長城南路項目高山流水中國青城天下青城區(qū)位青城山青城山青城山規(guī)模占地316畝430畝一期1400畝價格未定一期酒店式公寓3400元起；二期3500－4000元起，別墅5000元起聯(lián)排：3000元左右，獨(dú)立：4000-5000元開發(fā)模式商務(wù)、養(yǎng)生別墅酒店式公寓、純別墅加騎馬中心配套聯(lián)排別墅、酒店式公寓、獨(dú)立別墅主題概念青城山下，純美高爾夫別墅國際觀光休閑小鎮(zhèn)得山、得水、得天下銷售情況未銷售意向登記較好，未公開發(fā)售一般項目高山流水中國青城天下青城區(qū)位青城山青城山青項目假日青城青城白鷺洲青城高爾夫別墅區(qū)位青城山青城山青城山規(guī)模245畝400多畝47棟價格3500元均價3300元3000元開發(fā)模式養(yǎng)老度假開發(fā)獨(dú)立別墅、產(chǎn)權(quán)式酒店高爾夫別墅主題概念/度假公園/銷售情況已售完有死盤跡象銷售緩慢項目假日青城青城白鷺洲青城高爾夫別墅區(qū)位青城山感謝周董事長的委托感謝向總、周建軍先生、劉總對我們工作的支持感謝小謝、小王對我們工作和生活的幫助感謝周董事長的委托

謝謝！

利通·天鵝湖——把家安在伊甸園千年積淀的一種精神在這一剎那凝結(jié)那碧水蕩漾的天鵝湖沉淀著人們心中的夢想因為有一種生活有了新的傳承因為有一種建筑有了新的解讀利通·天鵝湖——把家安在伊甸園千年積淀的一種精神目錄第一部分:態(tài)勢分析第二部分:開發(fā)策略第三部分:項目定位第四部分:首期啟動目錄第一部分:態(tài)勢分析說明項目既定的條件項目開發(fā)處在成都城市劇變、社會轉(zhuǎn)型、別墅市場的發(fā)展高峰期。項目開發(fā)風(fēng)險與機(jī)遇并存說明項目既定的條件項目既定的條件本項目規(guī)模大，1000畝白塔湖水庫，周邊控制2000畝的山地和1000畝的可開發(fā)用地，資源價值認(rèn)同度高；項目所在地崇州非城市發(fā)展的熱點區(qū)域，缺乏板塊集中開發(fā)效應(yīng)，從而導(dǎo)致項目的價值較難提升，要引起人們對本項目的關(guān)注有一定的難度。項目既定的條件利通對項目的開發(fā)目標(biāo)最低目標(biāo)：不求立刻贏利，培育市場，逐步實現(xiàn)項目的價值最大化；最高目標(biāo)：迅速建立良好的贏利模式，成為企業(yè)的品牌形象的代言人；利通對項目的開發(fā)目標(biāo)問題的提出如何把握新城市、新經(jīng)濟(jì)給地產(chǎn)帶來的新機(jī)遇，探索新的地產(chǎn)形態(tài)？如何深度挖掘項目的資源價值，打造引領(lǐng)市場消費(fèi)的產(chǎn)品？如何充分考慮企業(yè)能力和企業(yè)資源，走出一條適合企業(yè)運(yùn)做的模式？

是我們深深思考的問題問題的提出思路決定出路需求決定價值目標(biāo)決定路徑方法決定成敗過程決定結(jié)果思路決定出路小結(jié)因此，項目的開發(fā)經(jīng)營需要堅持以下幾個原則第一、占高度。從城市地產(chǎn)以及復(fù)合地產(chǎn)的高度出發(fā)，以獲得更大的輻射力和可持續(xù)開發(fā)動力；第二、打知名度。通過創(chuàng)新理念和豐富的產(chǎn)品組合引領(lǐng)別墅市場開發(fā)新潮流，引起社會對本項目的廣泛關(guān)注；第三、做出深度。首先生態(tài)環(huán)境景觀、建筑品質(zhì)要做到極致，此外，一系列的配套設(shè)施、休閑設(shè)施必須完善起來。小結(jié)因此，項目的開發(fā)經(jīng)營需要堅持以下幾個原則第一部分：態(tài)勢分析（一）站在城市看項目（二）從別墅市場競爭看項目第一部分：態(tài)勢分析（一）站在城市看項目(一)、站在城市看項目1、城市經(jīng)濟(jì)VS項目機(jī)遇2、城市空間VS項目機(jī)遇3、城市消費(fèi)VS項目機(jī)遇(一)、站在城市看項目1、城市經(jīng)濟(jì)VS項目機(jī)遇中國的成都如果把中國東部海岸線比作引領(lǐng)中國經(jīng)濟(jì)騰飛的一張弓，長江流域經(jīng)濟(jì)帶是這張弓上的利箭，那么，成都的爆發(fā)力將成為決定這支利箭射程遠(yuǎn)近的關(guān)鍵。當(dāng)機(jī)遇和責(zé)任同時到來的時候，這個最適合漫步的城市選擇了飛翔。成都：中國最具經(jīng)濟(jì)活力城市之一中國的成都如果把中國東部海岸線比作引領(lǐng)中國經(jīng)濟(jì)騰飛的一張弓，大北京城市圈大上海城市圈大廣州城市圈！長江流域經(jīng)濟(jì)帶成渝共建第四城市群中國經(jīng)濟(jì)張弓搭箭大北京城市圈大上海城市圈大廣州城市圈！長江流域經(jīng)濟(jì)帶成渝共建西部的成都未來成都將成為：中國西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合實力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市。城市經(jīng)濟(jì)目標(biāo)：到2010年，大成都都市圈經(jīng)濟(jì)總量（GDP）達(dá)到5000億元，占四川省的45%以上，未來10年，成都都市圈的經(jīng)濟(jì)總量將達(dá)到全省的60%以上。成都的城市魅力和城市綜合實力決定成都房地產(chǎn)市場的輻射強(qiáng)度和廣度將邁向于一個更高的層次。西部的成都未來成都將成為：中國西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳大力發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)成都作為中國西部特大型樞紐城市推向全球投資的焦點。越來越多外資企業(yè)、港澳臺企業(yè)、東部沿海企業(yè)紛紛落戶成都，加之政府十分注重私營企業(yè)的發(fā)展，成都市內(nèi)企業(yè)和公司數(shù)量猛增，成就了成都作為中國最重要的商務(wù)城市之一，形成龐大的商務(wù)市場需求。據(jù)統(tǒng)計，目前，成都市區(qū)內(nèi)的中小公司達(dá)20000多個。此外，全市已建有中外合資、合作和外商獨(dú)資經(jīng)營的企業(yè)2998家。美國康寧、麥當(dāng)勞、可口可樂、德國西門子、法國拉法基、日本豐田等78家世界500強(qiáng)企業(yè)來成都投資辦廠或者設(shè)立辦事處。大力發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)成都作為中國西部特大型樞紐城市推向全球投資壯大旅游會展業(yè)成都旅游休閑業(yè)逐步成為全市國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2003年，全市接待入境旅游者22.65萬人次，接待國內(nèi)旅游者2843.55萬人次，旅游總收入182.47億元人民幣。大力發(fā)展會展經(jīng)濟(jì)，采取有效措施扶持會展龍頭企業(yè)，加快“世紀(jì)城·新國際會展中心”建設(shè)步伐，打造西部領(lǐng)先、國內(nèi)一流的會展場館、積極爭取舉辦國際性、全國性的會議以及行業(yè)性博覽會，將成都會展培育成國內(nèi)外知名品牌。無疑，成都旅游業(yè)的發(fā)展必將帶來對休閑消費(fèi)、度假消費(fèi)以及旅游居住消費(fèi)需求的大量增加，因此，未來成都旅游地產(chǎn)的發(fā)展將有更加廣闊的空間。而成都旅游、會展業(yè)的興起則必然帶來商務(wù)度假、休閑居住、公關(guān)接待等需求的快速發(fā)展，休閑地產(chǎn)是未來成都房地產(chǎn)市場的一大機(jī)遇壯大旅游會展業(yè)成都旅游休閑業(yè)逐步成為全市國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。突出發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)加快高新區(qū)南部園區(qū)100萬平方米的西部軟件園、天府科技園、科技商務(wù)城和西部園區(qū)的出口加工區(qū)、政務(wù)服務(wù)中心等重點項目建設(shè)。加快以微電子技術(shù)為主導(dǎo)的IT產(chǎn)業(yè)、以中醫(yī)藥現(xiàn)代化為重點的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、以先進(jìn)制造技術(shù)為特征的精密機(jī)械制造業(yè)的建設(shè)步伐，充分發(fā)揮高新區(qū)在全市實施“成都·高科技行動計劃”中的示范、帶動和輻射作用。成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一方面是科技型企業(yè)的增多，另一方面是知識型、技術(shù)型高級人才向成都聚集，因此，除了企業(yè)辦公居住需求的增加之外，一群年輕化、知識化、現(xiàn)代化的高購買力消費(fèi)人群將涌現(xiàn)出來突出發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)加快高新區(qū)南部園區(qū)100萬平方米的西部軟新經(jīng)濟(jì)催生新地產(chǎn)新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)決定新地產(chǎn)形態(tài)，同時也使地產(chǎn)出現(xiàn)一些新的特點和發(fā)展趨勢。北京的總部經(jīng)濟(jì)吸引了全國甚至全世界的一些大中型企業(yè)向北京靠攏，從而產(chǎn)生了總部基地的商務(wù)地產(chǎn)新形態(tài)。除此之外，還有奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)、世博經(jīng)濟(jì)等等，它們都將引起新一輪的地產(chǎn)運(yùn)動新經(jīng)濟(jì)催生新地產(chǎn)新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)決定新地產(chǎn)形態(tài)，同時也使地產(chǎn)出現(xiàn)從新經(jīng)濟(jì)看成都地產(chǎn)市場成都新的戰(zhàn)略定位與經(jīng)濟(jì)特點，對成都的商務(wù)地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)提出了更高的要求，打造高端服務(wù)平臺，刺激高檔消費(fèi)，已經(jīng)成為吸引并承載各種資金流、技術(shù)流、信息流、知識流的必然趨勢，也成為成都城市發(fā)展和競爭力提升的必然要求。從新經(jīng)濟(jì)看成都地產(chǎn)市場成都新的戰(zhàn)略定位與經(jīng)濟(jì)特點，對成都的商小結(jié)：本項目的價值與機(jī)遇抓住城市功能和能量升級這一發(fā)展機(jī)遇，強(qiáng)化對城市新貴、和商務(wù)型人群的引導(dǎo)，融合新經(jīng)濟(jì)形態(tài)，打造全新的生活方式和居住形態(tài)，幫助實現(xiàn)城市功能和凝聚力的提升，本案將可成為成都發(fā)展的名片之一！小結(jié)：本項目的價值與機(jī)遇抓住城市功能和能量升級這一發(fā)展機(jī)遇，(一)、站在城市看項目城市空間VS項目機(jī)遇(一)、站在城市看項目城市空間VS項目機(jī)遇打造五大城市產(chǎn)業(yè)帶成都產(chǎn)業(yè)帶由西往東依次為：旅游及綠色產(chǎn)業(yè)帶\高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶\第三產(chǎn)業(yè)及都市型產(chǎn)業(yè)帶\現(xiàn)代制造業(yè)產(chǎn)業(yè)帶\休閑旅游及觀光農(nóng)業(yè)帶；西部生態(tài)敏感區(qū)：包括彭州西部、都江堰市、崇州、大邑、邛崍、蒲江以發(fā)展旅游及生態(tài)產(chǎn)業(yè)為主，限制有污染的工業(yè)類型發(fā)展。崇州市因此，未來的西部將更加適合旅游度假，更加適合人居，西部有很大的潛力可以發(fā)展成為生態(tài)型高端別墅板塊。打造五大城市產(chǎn)業(yè)帶成都產(chǎn)業(yè)帶由西往東依次為：旅游及綠色產(chǎn)業(yè)帶形成三大交通經(jīng)濟(jì)圈半小時經(jīng)濟(jì)圈：以成都為中心、半徑為50公里的圈層狀結(jié)構(gòu)，具體為中心五城區(qū)、高新區(qū)以及包括彭州、溫江等６個中近郊區(qū)（市）縣在內(nèi)的區(qū)域。一小時經(jīng)濟(jì)圈：為半徑100公里左右的外圈，包括成都市域所有的區(qū)市縣等，還包括簡陽、遂寧、德陽等城市,也同時被列入這個經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)。兩小時經(jīng)濟(jì)圈：以高速公路為連線，具體包括綿陽、南充、內(nèi)江、樂山、雅安等全省相關(guān)的地級城市。這個經(jīng)濟(jì)圈基