綠地新都會(huì)寫字樓產(chǎn)品定位方案課件

逆勢(shì)亮劍

綠躍南長沙綠地新都會(huì)寫字樓產(chǎn)品定位方案逆勢(shì)亮劍綠躍南長沙1第一部分：寫字樓市場分析第二部分：公寓市場分析第三部分：長沙市場loft產(chǎn)品分析第四部分：園區(qū)內(nèi)商務(wù)酒店、小型旅館分析第五部分：寫字樓產(chǎn)品定位第一部分：寫字樓市場分析第二部分：公寓市場分析第三部分：長2寫字樓市場分析11.1南區(qū)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓市場分析1.2園區(qū)寫字樓市場分析

寫字樓市場分析11.1南區(qū)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓市場分析1.23南區(qū)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓市場分析園區(qū)寫字樓市場分析長沙寫字樓市場供應(yīng)南區(qū)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓園區(qū)寫字樓長沙寫字樓42013年隨著長沙樓市綜合體項(xiàng)目遍地開花，寫字樓物業(yè)供應(yīng)量也逐步走高，2013年供應(yīng)量達(dá)到142.35萬方，同比上揚(yáng)332.2%，供求比達(dá)到了2.49%，寫字樓的供應(yīng)洪峰將推高空置率，未來競爭將更加激烈。區(qū)域市場方面，雨花區(qū)存量居全市首位，供求不平衡，辦公市場嚴(yán)峻;市場供應(yīng)情況13年存量創(chuàng)新高：截至2013年11月30，全市存量高達(dá)87萬㎡，去化周期為2年雨花、開福、天心區(qū)存量最大：開福、天心的高端商辦、雨花區(qū)的中端商辦存量大供過于求局面無解：隨著12年、13年大批綜合體土地出讓，14年潛在辦公供應(yīng)量高達(dá)340萬方，預(yù)計(jì)推出市場供應(yīng)量高達(dá)150萬㎡2013年各區(qū)辦公存量套數(shù)2013年各區(qū)辦公存量面積（萬平方米）2013年隨著長沙樓市綜合體項(xiàng)目遍地開花，寫字樓物業(yè)供應(yīng)量也52014年1-6月份新建辦公用房成交量圖一：近一年來長沙內(nèi)六區(qū)新建辦公用房網(wǎng)簽面積走勢(shì)圖（萬平方米）根據(jù)長沙市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)，2014年1-6月長沙市內(nèi)六區(qū)辦公用房成交面積27.65萬平方米，同比下降25.62%，成交2931套，同比下降26.83%，從近一年月度成交情況來看，除2013年7月成交面積超過10萬平方米，其余月份均低于10萬平方米，其中2014年6月成交5.89萬平方米，同比下降27.92%，成交661套，同比下降28%；2014年1-6月長沙市內(nèi)六區(qū)辦公用房成交面積27.65萬平方米，同比下降25.62%，成交2931套，同比下降26.83%，其中2014年6月成交5.89萬平方米，同比下降27.92%，成交661套，同比下降28%；2014年1-6月份新建辦公用房成交量圖一：近一年來長沙內(nèi)六62014年1-6月份新建辦公用房成交面積2014年1-6月，雨花區(qū)、開福區(qū)新建辦公用房成交面積居前，分別為11.6萬平方米、5.22萬平方米，新建辦公用房網(wǎng)簽超過500套的區(qū)域有雨花區(qū)、天心區(qū)、開福區(qū)，分別為1047套、585套、550套；2014年1-6月，雨花區(qū)、開福區(qū)新建辦公用房成交面積居前，分別為11.6萬平方米、5.22萬平方米，從網(wǎng)簽面積同比情況來看，除芙蓉區(qū)、雨花區(qū)同比增長外，其他區(qū)域均為同比下降，其中芙蓉區(qū)、雨花區(qū)同比分別189.86%，44.91%，開福區(qū)同比降幅最大為59.4%，新建辦公用房網(wǎng)簽超過500套的區(qū)域有雨花區(qū)、天心區(qū)、開福區(qū)，分別為1047套、585套、550套；2014年1-6月份新建辦公用房成交面積2014年1-6月，72014年1-6月份新建辦公用房成交均價(jià)自去年6月以來，長沙市內(nèi)六區(qū)新建辦公用房成交均價(jià)都在10000元/平方米以上，2014年6月成交均價(jià)12278元/平方米；近一年來長沙內(nèi)六區(qū)新建辦公用房網(wǎng)簽均價(jià)走勢(shì)圖自去年6月以來，長沙市內(nèi)六區(qū)新建辦公用房成交均價(jià)都在10000元/平方米以上，其中2013年9月份成交均價(jià)13243元/平方米，為近一年內(nèi)最高價(jià)，2014年6月成交均價(jià)12278元/平方米；2014年1-6月份新建辦公用房成交均價(jià)自去年6月以來，長沙8辦公產(chǎn)品去化來看，長沙市中小企業(yè)對(duì)小面積段產(chǎn)品需求旺盛，200萬內(nèi)成交比重最高;辦公成交總價(jià)小面積段、中小企業(yè)需求相對(duì)較大：150㎡以下、200萬總價(jià)以內(nèi)成交占比達(dá)57%中等面積以上，各面積段及總價(jià)段成交較為均衡：200萬總價(jià)以上面積段成交較為均衡辦公產(chǎn)品去化來看，長沙市中小企業(yè)對(duì)小面積段產(chǎn)品需求旺盛，2092014年開始，高端寫字樓將開始集中放量，核心地段及江景資源型高端寫字樓將成為推售重點(diǎn)。2012年2013年2014年2015年2016年2017年北辰三角洲35萬㎡保利國際廣場9萬㎡世茂鉑翠灣8萬㎡開福萬達(dá)廣場20萬㎡復(fù)地崑玉國際6萬㎡雙灣國際3萬㎡中建橘洲灣6萬㎡發(fā)展高新項(xiàng)目6萬㎡華遠(yuǎn)華中心9萬㎡泰貞國際金融中心6萬㎡民生大廈4萬㎡中順泰和廣場5萬㎡長沙報(bào)業(yè)文化大廈6萬㎡深國投商業(yè)中心7萬㎡九龍倉國際金融城16萬㎡建鴻達(dá)萬博匯9萬㎡順天國際金融中心6㎡喜盈門范城5萬㎡華悅城12萬㎡德思勤廣場60萬㎡華爾街中心6萬㎡綠地5A中央廣場5萬㎡天健芙蓉盛世3萬㎡財(cái)富岳麓8萬㎡奧克斯廣場5萬㎡新長海麓谷中心6萬㎡佳海創(chuàng)業(yè)中心20萬㎡中欣滿庭芳4萬㎡方興梅溪湖8萬㎡華創(chuàng)廣場7萬㎡湘大廣場4萬㎡長房時(shí)代城5萬㎡新華都萬家城10萬㎡中房瑞致5萬㎡奧林匹克花園4萬㎡興汝金城4萬㎡中信星城5萬㎡大河西交通樞紐3萬㎡裕天商會(huì)中心6萬㎡中信大廈4萬㎡達(dá)美D6區(qū)4萬㎡華晨廣場3萬㎡星城榮域3萬㎡嘉斯茂廣場6萬㎡萬家麗國際商務(wù)中心17萬㎡世茂芙蓉廣場項(xiàng)目6萬㎡2011年匯金國際2.3萬㎡旺德府5萬㎡泊富國際廣場9萬㎡運(yùn)達(dá)中央廣場9萬㎡第六萬㎡未來供應(yīng)分析2014年開始，高端寫字樓將開始集中放量，核心地段及江景資源10未來高端寫字樓潛在供應(yīng)：未來長沙高端寫字樓供應(yīng)量巨大，主要集中在濱江、省府及河西三大板塊，潛在高端寫字樓物業(yè)未來5年供應(yīng)總量超過350萬㎡心星商務(wù)大廈長沙報(bào)業(yè)文化大廈深國投商業(yè)中心保利國際廣場九龍倉金融城建鴻達(dá)萬博匯華遠(yuǎn)華中心泰貞金融中心順天國際金融中心喜盈門范城華悅城德思勤廣場華爾街中心綠地中央廣場天健芙蓉盛世財(cái)富岳麓奧克斯廣場世茂鉑翠灣開福萬達(dá)廣場復(fù)地崑玉國際雙灣國際華晨世紀(jì)廣場民生大廈新長海麓谷中心佳海創(chuàng)業(yè)中心星城榮域華創(chuàng)廣場湘大廣場長房時(shí)代城新華都萬家城中房瑞致嘉斯茂廣場奧林匹克花園興汝金城中建橘洲灣中信星城大河西交通樞紐裕天商會(huì)中心發(fā)展高新項(xiàng)目中信大廈萬家麗世茂芙蓉廣場中欣國際達(dá)美D6區(qū)北辰三角洲未來供應(yīng)分析2012年辦公供求大爆發(fā)：12年長沙正式迎來甲級(jí)辦公時(shí)代，當(dāng)年供應(yīng)量112萬㎡，成交量47萬㎡供過于求，比值高達(dá)2：1：近5年供求關(guān)系約為2：1，辦公存量巨大均價(jià)逐年提高，年增長率約為28%：隨著辦公等級(jí)提升，核心地段項(xiàng)目入市，辦公均價(jià)逐年攀升；未來高端寫字樓潛在供應(yīng)：未來長沙高端寫字樓供應(yīng)量巨大，主要集11小結(jié)成交總量：2014年1-6月長沙市內(nèi)六區(qū)辦公用房成交面積27.65萬平方米，同比下降25.62%，成交2931套，同比下降26.83%；成交均價(jià)：長沙市內(nèi)六區(qū)新建辦公用房成交均價(jià)都在10000元/平方米以上，2014年6月成交均價(jià)12278元/平方米；市場供應(yīng)：隨著12年、13年大批綜合體土地出讓，14年潛在辦公供應(yīng)量高達(dá)350萬方，預(yù)計(jì)推出市場供應(yīng)量高達(dá)150萬㎡;辦公總價(jià)：中等面積以上，各面積段及總價(jià)段成交較為均衡：200萬總價(jià)以上面積段成交較為均衡；小結(jié)成交總量：2014年1-6月長沙市內(nèi)六區(qū)辦公用房成交面12南區(qū)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓市場分析園區(qū)寫字樓市場分析長沙寫字樓市場供應(yīng)南區(qū)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓園區(qū)寫字樓長沙寫字樓13南城寫字樓市場目前成熟度較低，目前分布較零散，主要依附于省政府、韶山南路，頂級(jí)寫字樓僅德思勤城市廣場；寫字樓分布項(xiàng)目位置說明BCDEFGA德思勤城市廣場運(yùn)達(dá)中央廣場順天國際金融中心華雅國際財(cái)富中信城市廣場喜盈門范城中豪城南時(shí)代本案A.德思勤城市廣場B.中央運(yùn)達(dá)廣場C.順天國際金融中心D.華雅國際財(cái)富E.中信城市廣場F.喜盈門范城G.中豪城南時(shí)代南城寫字樓市場目前成熟度較低，目前分布較零散，主要依附于省政14基本情況南城寫字樓供應(yīng)量約為111萬方，主要集中在德思勤城市廣場；除德思勤之外，其他項(xiàng)目均到清盤階段，存量不多，價(jià)格區(qū)間為8000-20000元/㎡，去化速度在3-7套/月；產(chǎn)品段在110-1800㎡不等。基本南城寫字樓供應(yīng)量約為111萬方，主要集中在德思勤城市廣場15對(duì)標(biāo)產(chǎn)品情況區(qū)域內(nèi)寫字樓配置以中高端為主，多具有地標(biāo)性，精裝項(xiàng)目占比較大，層高在3.6m-4.2㎡左右，均有空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)，入駐企業(yè)以金融行業(yè)為主。對(duì)標(biāo)產(chǎn)品情況區(qū)域內(nèi)寫字樓配置以中高端為主，多具有地標(biāo)性，精裝16中信城市廣場產(chǎn)品配置基本指標(biāo)：1棟寫字樓，體量約3.2萬㎡左右，合計(jì)9層，層高4.3-6.4m；標(biāo)準(zhǔn)層：3600㎡，共20個(gè)產(chǎn)權(quán)大堂配置：大堂面積待定，挑高11.4m；電梯配置：6梯，品牌為進(jìn)口三菱；空調(diào)配置：VRV空調(diào)系統(tǒng)車位配置：智能停車位2:1配比外立面配置：LOW-E中空鍍膜玻璃幕墻銷售情況銷售價(jià)格：對(duì)外報(bào)價(jià)15000元/㎡；銷售形式：開發(fā)商自招戶型區(qū)間：129.56－253.25㎡去化情況：年初起售，目前處于約談階段，未售出配套情況自身配套：奧特萊斯成熟配套+自帶商業(yè)+地鐵口物管：金鑰匙物業(yè)服務(wù)，5元/平米?月交付時(shí)間：2013年6月時(shí)尚城市綜合體，5A甲級(jí)寫字樓配置，依托毗鄰別奧特萊斯商圈及地鐵口，定位金融總部級(jí)寫字樓，目前銷售均價(jià)為14000-15000元/㎡中信城市廣場產(chǎn)品配置基本指標(biāo)：1棟寫字樓，體量約3.2萬㎡左17產(chǎn)品分析產(chǎn)品面積段10大智能系統(tǒng)1、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)；2、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)；3、樓宇設(shè)備自控系統(tǒng)；4、消防聯(lián)動(dòng)自動(dòng)化系統(tǒng)；5、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；6、防盜報(bào)警系統(tǒng)；7、門禁控制系統(tǒng)；8、安保巡更系統(tǒng)；9、車庫綜合管理系統(tǒng)；10、雙回路供配電系統(tǒng)A1A2A3A4A5B1A6A7A8A9A10A11B3B2B4B5B6B7B8B9標(biāo)準(zhǔn)層：其中會(huì)引進(jìn)一家銀行或者金融機(jī)構(gòu)面積段多以200以下小面積段為主，擁有十大智能系統(tǒng)，提供企業(yè)智能管理平臺(tái)，加上其周邊豐富的配套及完善的公共交通體系，其產(chǎn)品競爭力較強(qiáng)。產(chǎn)品定位為：“地標(biāo)之上，金融總部級(jí)寫字樓”產(chǎn)品分析產(chǎn)品面積段10大智能系統(tǒng)1、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)；2、18中豪城南時(shí)代產(chǎn)品配置基本指標(biāo)：1棟寫字樓，體量約3萬㎡左右，合計(jì)26層，層高3.5m；標(biāo)準(zhǔn)層：1166.76㎡，共6個(gè)產(chǎn)權(quán)大堂配置：大堂面積待定，挑高10m；電梯配置：4+1梯，品牌為通用電梯；空調(diào)配置：無中央空調(diào)車位配置：智能停車位1:0.8配比外立面配置：玻璃幕墻和干掛石材銷售情況銷售價(jià)格：對(duì)外報(bào)價(jià)8000元左右/㎡；銷售形式：開發(fā)商自銷戶型區(qū)間：176.67－285.63㎡去化情況：開發(fā)商自銷，銷售情況不詳配套情況自身配套：紅星商圈+汽車南站物管：長沙意高物業(yè)管理有限公司，4.5元/平米?月交付時(shí)間：2015年星級(jí)酒店寫字樓，金海路首席商務(wù)寫字樓，目前對(duì)外均價(jià)8000-9000元/㎡，2013年12月起售，1-4樓酒店，其余多以散賣形式為主。中豪城南時(shí)代產(chǎn)品配置基本指標(biāo)：1棟寫字樓，體量約3萬㎡左右，19產(chǎn)品分析產(chǎn)品面積段010203040506擬規(guī)劃業(yè)態(tài)1層：精裝大堂，銀行；4層：咖啡，西餐廳；7-10層：星級(jí)酒店；2-3層：特色餐飲；5-6層：休閑娛樂；11-26層：5A級(jí)寫字樓；核心價(jià)值點(diǎn)1、紅星商圈，汽車南站，擁攬新中心，立體交通網(wǎng)絡(luò)；2、超高性價(jià)比，智能化設(shè)計(jì)，盡享首席藍(lán)籌價(jià)值；3、高配8臺(tái)電梯，商業(yè)商務(wù)自成體系產(chǎn)品面積段多以中等面積大小為主，規(guī)劃業(yè)態(tài)較為豐富，但核心價(jià)值點(diǎn)不突出，主要以價(jià)格作為主要核心競爭力，產(chǎn)品定位為：“金海路首席商務(wù)空間。南城城市會(huì)客廳”；產(chǎn)品分析產(chǎn)品面積段010203040506擬規(guī)劃業(yè)態(tài)1層20德思勤城市廣場配套情況業(yè)態(tài)組合：底下三層為商業(yè)裙樓；物管公司：世邦魏理仕物業(yè)，3.88元/平米?月交通配套：地鐵7號(hào)線，地鐵8號(hào)線無縫對(duì)接銷售價(jià)格：11000-16000元/㎡；銷售形式：目前平推，整層銷售；戶型區(qū)間：140-1800㎡去化情況：目前兩棟寫字樓封頂，一棟在售，2014年5月22日開盤，去化50%。目前無特殊折扣優(yōu)惠，僅采用一次性98折和按揭99折的方式平推基本指標(biāo)：8棟公寓、14棟寫字樓、4大購物中心、10條步行街；20萬平米四季匯購物中心；層高4m；大堂精裝面積350㎡標(biāo)準(zhǔn)層：1800㎡，電梯配置：9梯，奧迪斯，可載23人，3m/s交通組織：兩個(gè)出口，雙進(jìn)雙出；空調(diào)配置：有，車位配置：總共1萬，煙道布置及衛(wèi)生間：每戶都設(shè)立煙道和衛(wèi)生間外立面配置：雙層中空低輻射LOW-E玻璃產(chǎn)品配置銷售情況CBD核心+精裝高配寫字樓+24小時(shí)辦公+配送會(huì)議室德思勤城市廣場配套情況業(yè)態(tài)組合：底下三層為商業(yè)裙樓；銷售價(jià)格21德思勤城市廣場客戶分析客戶類型客戶來源客戶職業(yè)項(xiàng)目客戶以投資為主，多來自雨花區(qū)和岳麓區(qū)，職業(yè)以私營業(yè)主居多，投資客占比18%；客戶關(guān)注重點(diǎn)集中于地段、價(jià)格、辦公環(huán)境等方面。德思勤城市廣場客戶分析客戶類型客戶來源客戶職業(yè)項(xiàng)目客戶以投資22運(yùn)達(dá)中央廣場基本指標(biāo)：住宅21萬㎡，酒店、寫字樓、公寓、社區(qū)商業(yè)配套和停車庫等綜合公共建筑40萬㎡；規(guī)劃建設(shè)一棟248.8米，63層超高層寫字樓酒店標(biāo)準(zhǔn)層：2000㎡，電梯配置：9臺(tái)，通力空調(diào)配置：有，車位配置：3000，外立面配置：雙層中空低輻射LOW-E玻璃銷售價(jià)格：22000-23000元/㎡；銷售形式：整層銷售；戶型區(qū)間：140-2000㎡去化情況：寫字樓目前去化約為60%左右。銷售政策為全款98折，按揭99折業(yè)態(tài)組合：商業(yè)+寫字樓+公寓+酒店；物管公司：世邦魏理仕物業(yè)，3.88元/平米?月交通配套：地鐵7號(hào)線，地鐵8號(hào)線無縫對(duì)接配套情況運(yùn)達(dá)中央廣場銷售情況產(chǎn)品配置雙國際五星級(jí)酒店+國際5A寫字樓+中南首席低碳智能大宅運(yùn)達(dá)中央廣場基本指標(biāo)：住宅21萬㎡，酒店、寫字樓、公寓、社區(qū)23運(yùn)達(dá)中央廣場客戶分析項(xiàng)目客戶以投資為主，多來自雨花區(qū)、芙蓉區(qū)和開福區(qū)，職業(yè)以投資者居多，占比32%，企業(yè)高層占比23%；客戶關(guān)注重點(diǎn)集中于回報(bào)率、地段等方面。運(yùn)達(dá)中央廣場客戶分析項(xiàng)目客戶以投資為主，多來自雨花區(qū)、芙蓉區(qū)24順天國際金融中心交通情況：臨近1、3號(hào)線地鐵，多趟公交車可達(dá)自身配套：4.5萬㎡德國凱賓斯基酒店、5000㎡會(huì)議空間、9000㎡國際名品街、湖南商貿(mào)展示中心、商務(wù)會(huì)所、銀行網(wǎng)點(diǎn)等物管公司：引入國際一流管理團(tuán)隊(duì)，提供德式禮賓服務(wù)配套情況基本指標(biāo)：2棟，體量17萬㎡左右，40-49層，層高3.65m，樓高180m；標(biāo)準(zhǔn)層：標(biāo)準(zhǔn)層面積1700-1800㎡。大堂配置：挑高6m；電梯配置：22臺(tái)電梯；原裝進(jìn)口芬蘭通力電梯,可載18人，空調(diào)配置：美國麥克維爾中央空調(diào)車位配置：1000個(gè)，采用智能泊車系統(tǒng)外立面配置：雙層low-E中空玻璃幕墻產(chǎn)品配置銷售價(jià)格：16000-20000元/㎡；銷售形式：優(yōu)先整層發(fā)售戶型區(qū)間：100－300㎡；去化情況：去年12月1日開盤，開盤當(dāng)天銷售不足20套；總供應(yīng)402套，目前已銷售45套，剩余357套，庫存量較大，去化速度緩慢；目前余貨不多，還剩60套左右，一次性98折，按揭99折銷售情況北樓25層寫字樓南樓39層五星級(jí)酒店、寫字樓底層商業(yè)（2000㎡會(huì)議空間、9000㎡國際名品街、湖南商貿(mào)展示中心、商務(wù)會(huì)所）26-39層凱賓斯基酒店24-25層行政公館6-23層5A寫字樓

白金五星級(jí)酒店地標(biāo)寫字樓，占據(jù)雨花亭、東塘商圈核心，目前均價(jià)18000元/㎡，2012年12月開盤，多采取散賣形式順天國際金融中心交通情況：臨近1、3號(hào)線地鐵，多趟公交車可達(dá)25順天國際金融中心客戶分析項(xiàng)目客戶以投資為主，多來自天心區(qū)和雨花區(qū)，職業(yè)以企業(yè)高層和投資者居多，占比分別為32%和22%；客戶關(guān)注重點(diǎn)集中于回報(bào)率、檔次、地段和產(chǎn)品品質(zhì)等方面。順天國際金融中心客戶分析項(xiàng)目客戶以投資為主，多來自天心區(qū)和雨26華雅國際財(cái)富中心基本指標(biāo)：1棟寫字樓，體量約5.1萬㎡左右，合計(jì)25層，層高3.8m，樓高95m；標(biāo)準(zhǔn)層：1843㎡，共9個(gè)產(chǎn)權(quán)大堂配置：大堂面積待定，挑高10m；電梯配置：6梯，品牌為進(jìn)口三菱；空調(diào)配置：約克中央空調(diào)車位配置：智能停車位2:1配比外立面配置：LOW-E玻璃產(chǎn)品配置銷售價(jià)格：對(duì)外報(bào)價(jià)10800元/㎡起；銷售形式：整層銷售，戶型區(qū)間：124－300㎡去化情況：目前剩10套房源，推出起價(jià)10800元/㎡優(yōu)惠。銷售情況配備：BAS新風(fēng)系統(tǒng)檢測有害氣體、斷橋隔熱物管公司：華雅物業(yè)，3.5元/平米?月位置：萬家麗路與景園路交匯處西北角配套情況5A甲級(jí)寫字樓，1-5F為商業(yè)，6-25F為寫字樓，目前剩余10套，起價(jià)10800元/㎡華雅國際財(cái)富中心基本指標(biāo)：1棟寫字樓，體量約5.1萬㎡左右，27華雅國際財(cái)富中心客戶分析項(xiàng)目客戶以自用為主，多來自天心區(qū)和雨花區(qū)，職業(yè)以企業(yè)高層和投資者居多，占比分別為32%和30%，政府人員占比15%；客戶關(guān)注重點(diǎn)集中于回報(bào)率、價(jià)格、地段和產(chǎn)品品質(zhì)等方面；華雅國際財(cái)富中心客戶分析項(xiàng)目客戶以自用為主，多來自天心區(qū)和雨28喜盈門范城基本指標(biāo)：體量5萬㎡，合計(jì)32層，層高4.2m，樓高168m；標(biāo)準(zhǔn)層：1900㎡，共14個(gè)產(chǎn)權(quán)；大堂配置：大堂面積410㎡，挑高10m；電梯配置：12梯，品牌為OTIS；空調(diào)配置：中央空調(diào)車位配置：寫字樓與其它物業(yè)共用車位，項(xiàng)目車位合計(jì)3000個(gè)；外立面配置：LOW－E玻璃幕墻+干掛石材。產(chǎn)品配置銷售價(jià)格：1.2－1.5萬元/㎡；銷售形式：優(yōu)先整層、半層，剩余散賣戶型區(qū)間：110－1900㎡；去化情況：2012年9月開始散賣，目前已去化85%左右，銷售情況較好，無特殊銷售政策，銷售情況我們項(xiàng)目辦公自用型客戶多來自托斯卡納、美洲故事等別墅區(qū)，他們大多是建筑設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)等公司老板；他們看中我們寫字樓離他們住的地方近，且地鐵2號(hào)線也在附近；目前已經(jīng)有4個(gè)客戶要求購買整層，但大部分面積需求是在300－500㎡左右；項(xiàng)目投資客群占比約三成，分布比較散，哪兒的都有，多為國有企業(yè)中高層及私營老板，最近煤炭地質(zhì)局的有部分人在這里辦了卡，他們購買面積不高，都沖著最小的110㎡的買，方便投資。客戶語錄時(shí)尚城市綜合體，超5A甲級(jí)寫字樓配置，依托毗鄰別墅區(qū)地段及地鐵口吸引本土大中型企業(yè)，目前銷售均價(jià)為12000-15000元/㎡喜盈門范城基本指標(biāo)：體量5萬㎡，合計(jì)32層，層高4.2m，樓29喜盈門范城客戶分析項(xiàng)目客戶以投資為主，多來自雨花區(qū)和開福區(qū)，職業(yè)以企業(yè)高層和投資者居多，占比分別為30%和26%，私營業(yè)主占比18%；客戶關(guān)注重點(diǎn)集中于回報(bào)率、價(jià)格、地段和檔次等方面；喜盈門范城客戶分析項(xiàng)目客戶以投資為主，多來自雨花區(qū)和開福區(qū)，30華晨世紀(jì)廣場基本指標(biāo)：雙子樓，1棟酒店，1棟寫字樓，寫字樓體量約3.1萬㎡左右，合計(jì)25層，層高3.6m；標(biāo)準(zhǔn)層：1675㎡：電梯配置：6梯，品牌為進(jìn)口三菱，梯戶比6:7；空調(diào)配置：配備中央空調(diào)；交通組織：兩個(gè)出入口，雙進(jìn)雙出；車位配置：整體共2000個(gè)車位，只出租，不外售煙道布置及衛(wèi)生間：無煙道，公共衛(wèi)生間外立面配置：LOW-E玻璃幕墻產(chǎn)品配置銷售價(jià)格：15000-17000元/㎡；銷售形式：以整層優(yōu)先，部分樓層拿出散賣；戶型區(qū)間：122－270㎡去化情況：目前已去化完畢，僅剩頂層，預(yù)計(jì)將留作公司總部用客戶情況：以自用客戶為主，占90%，大多購買整層、半層；少部分投資客。銷售情況業(yè)態(tài)組合：7樓以下為商業(yè)裙樓；物管公司：第一戴維斯物管顧問，華晨物業(yè)，7.8元/平米?月交通配套：地鐵5號(hào)線口，無縫對(duì)接配套情況超甲級(jí)5A專業(yè)豪裝寫字樓，高標(biāo)準(zhǔn)配置，均價(jià)15000-17000元/㎡華晨世紀(jì)廣場基本指標(biāo)：雙子樓，1棟酒店，1棟寫字樓，寫字樓體31華晨世紀(jì)廣場客戶分析項(xiàng)目客戶以自用為主，多來自長沙市內(nèi)，周邊地州市客戶占比10%；職業(yè)以企業(yè)主和私營業(yè)主居多，占比分別為27%和25%；客戶關(guān)注重點(diǎn)集中于交通、回報(bào)率、地段等方面；客戶職業(yè)華晨世紀(jì)廣場客戶分析項(xiàng)目客戶以自用為主，多來自長沙市內(nèi)，周邊32南城寫字樓客戶分析南城寫字樓客戶主要以投資客戶為主，主要人群為長沙本土人，雨花區(qū)和天心區(qū)、開福區(qū)占比最大，職業(yè)主要以私營業(yè)主和企業(yè)高管為主、購買寫字樓客戶最看重產(chǎn)品品質(zhì)、地段、回報(bào)率；南城寫字樓南城寫字樓客戶主要以投資客戶為主，主要人群為長沙本33小結(jié)

供應(yīng)：后續(xù)供應(yīng)高度集中，主要集中在德思勤城市廣場，其他項(xiàng)目均已進(jìn)入去尾貨階段；價(jià)格：在8000-20000元/之間不等，去化速度在5-19套，差距較大；產(chǎn)品面積段為110-1800㎡之間，跨度較大。客戶：受良好投資價(jià)值影響，可比項(xiàng)目客戶中，投資客戶占絕對(duì)主力，自購辦公為補(bǔ)充；，以私營企業(yè)主為主，地州市和外省客戶入駐長沙投資的趨勢(shì)加大；產(chǎn)品配置：標(biāo)準(zhǔn)化配置，以精裝修作為交房標(biāo)準(zhǔn)；銷售政策：由于受到市場行情的大環(huán)境和所存貨量較少等因素影響，并沒有推出特殊的優(yōu)惠政策進(jìn)行銷售。小結(jié)供應(yīng)：后續(xù)供應(yīng)高度集中，主要集中在德思勤城市廣場，其他34南區(qū)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓市場分析園區(qū)寫字樓市場分析長沙寫字樓市場供應(yīng)南區(qū)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓園區(qū)寫字樓長沙寫字樓35園區(qū)內(nèi)寫字樓僅2個(gè)項(xiàng)目，1個(gè)屬于工業(yè)地產(chǎn)性質(zhì)，1個(gè)屬于商務(wù)公寓性質(zhì)，產(chǎn)品以集群化工業(yè)樓+低層商務(wù)寫字樓為主園區(qū)寫字樓情況長沙總部基地長沙國際企業(yè)中心長沙總部基地國際企業(yè)中心開發(fā)商：湖南九泰置業(yè)有限公司；地址：雨花區(qū)萬家麗路與金海路交匯處西北角；物業(yè)類別：廠房、公寓開發(fā)商：長沙東湖高新投資有限公司；地址：雨花區(qū)環(huán)保大道188號(hào)；物業(yè)類別：廠房長沙總部基地國際企業(yè)中心項(xiàng)目所在地園區(qū)內(nèi)寫字樓僅2個(gè)項(xiàng)目，1個(gè)屬于工業(yè)地產(chǎn)性質(zhì)，1個(gè)屬于商務(wù)公36產(chǎn)品概況產(chǎn)品信息銷售情況園區(qū)內(nèi)產(chǎn)品均是工廠辦公性質(zhì)寫字樓，產(chǎn)品面積段多集中在200-300㎡左右，且價(jià)格很低，成交價(jià)均在4000元/㎡左右，去化速度較慢，月均去化3000-5000㎡左右，且多以內(nèi)部工廠企業(yè)客戶為主。產(chǎn)品產(chǎn)品信息銷售情況園區(qū)內(nèi)產(chǎn)品均是工廠辦公性質(zhì)寫字樓，產(chǎn)品面37長沙國際企業(yè)中心坐落在湖南省重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)——湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園北部中心位置，東倚“仙姑嶺城市山體公園”，背靠“南三環(huán)城市綠化林帶”共享“環(huán)保園區(qū)零污染環(huán)境；長沙國際企業(yè)中心三個(gè)地塊分期開發(fā)（12.4萬㎡）：2008-2011年開發(fā)8號(hào)地塊，2012-2013年開發(fā)1號(hào)地塊，2014-2016年開發(fā)21號(hào)地塊；產(chǎn)品類型：多層花園式廠房、小高層生態(tài)辦公樓、企業(yè)總部、定制廠房銷售情況：銷售率超過98%，共引進(jìn)企業(yè)百余家，涉及電子信息，生物醫(yī)藥、機(jī)電及輕工制造、食品、茶葉及嬰幼兒產(chǎn)品等貿(mào)易企業(yè)城南板塊重點(diǎn)寫字樓概況長沙國際企業(yè)中心坐落在湖南省重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)——湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)38城南板塊重點(diǎn)寫字樓概況長沙國際企業(yè)中心、2012年4月20日開始推售，共推出1589套寫字樓、截止2014年8月12日共去化550套、整體去化較差、成交均價(jià)為3940元；長沙國際企業(yè)中心城南板塊重點(diǎn)寫字樓概況長沙國際企業(yè)中心、2012年4月20日39總占地：372畝，總建面：88萬平米容積率：3.0綠化率：42%產(chǎn)品：花園獨(dú)棟、高層、酒店、公寓、商業(yè)街區(qū)等。入駐企業(yè)尊享定制設(shè)計(jì)、獨(dú)棟冠名、私屬花園、頂級(jí)會(huì)所、八大商務(wù)平臺(tái)等服務(wù)，彰顯企業(yè)尊貴與個(gè)性。88萬平米長沙總部基地——作為湖南新型辦公總部集群規(guī)模之最，占據(jù)未來千萬級(jí)大長沙的新中心；長沙總部基地總占地：372畝，總建面：88萬平米88萬平米長沙總部基地—40長沙總部基地于2014年4月開始推售、截止目前共去化30套、成交均價(jià)在4100元左右，月均去化6套、去化較差、目前項(xiàng)目打出3680㎡低起價(jià)銷售信息；長沙總部基地配套五星級(jí)酒店；企業(yè)家俱樂部；公寓；休閑街區(qū)；員工食堂；智慧軟件系統(tǒng)基本參數(shù)一期由2個(gè)塔樓，1棟酒店式會(huì)所，4棟獨(dú)棟寫字樓，1棟公寓組成；16層寫字樓，3.6m層高，標(biāo)準(zhǔn)層面1500㎡左右；4臺(tái)電梯，400車位數(shù)銷售情況01020305041-B戶型圖長沙總部基地于2014年4月開始推售、截止目前共去化30套、41園區(qū)寫字樓對(duì)標(biāo)產(chǎn)品情況由于園區(qū)內(nèi)寫字樓產(chǎn)品均為工廠性質(zhì)類產(chǎn)品，且客戶群體多以園區(qū)內(nèi)入住企業(yè)單位為主，因此，產(chǎn)品規(guī)格不高，裝修標(biāo)準(zhǔn)及層高、配置等相對(duì)于商務(wù)寫字樓來說均有較大差距;園區(qū)寫字樓對(duì)標(biāo)產(chǎn)品情況由于園區(qū)內(nèi)寫字樓產(chǎn)品均為工廠性42園區(qū)寫字樓客戶分析園區(qū)內(nèi)寫字樓多以工業(yè)定性為主，其客戶群體主要為項(xiàng)目自身入住企業(yè)及園區(qū)內(nèi)各類型企業(yè)為主。園區(qū)寫字樓客戶分析園區(qū)內(nèi)寫字樓多以工業(yè)定性為主，其客戶群體主43供應(yīng)情況：園區(qū)內(nèi)寫字樓供應(yīng)量較小，但需求量略微偏大，目前仍有市場空隙。企業(yè)情況：園區(qū)內(nèi)寫字樓客戶90%以上均屬于環(huán)?？萍紙@各類型企業(yè)單位，外來企業(yè)很少。項(xiàng)目配置：園區(qū)內(nèi)寫字樓產(chǎn)品規(guī)格均為達(dá)到甲等要求，配置情況一般；銷售政策：目前園區(qū)內(nèi)寫字樓產(chǎn)品除開常規(guī)優(yōu)惠政策外，均無其他銷售策略及推廣小結(jié)供應(yīng)情況：園區(qū)內(nèi)寫字樓供應(yīng)量較小，但需求量略微偏大，目前44公寓市場分析22.1南區(qū)公寓市場分析2.2園區(qū)公寓市場分析

公寓市場分析22.1南區(qū)公寓市場分析2.2園區(qū)公寓市45南區(qū)公寓市場分析園區(qū)市場公寓分析南區(qū)公寓市場分析園區(qū)市場公寓分析46南區(qū)公寓分布項(xiàng)目位置說明本案B、德思勤廣場A、中信新城D、華晨世紀(jì)廣場C、喜盈門范城E、湘域相遇F、中庭國際根據(jù)公寓產(chǎn)品布局情況來看，區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品多分布在湘府路以北，靠近市中心區(qū)域，人流量較為集中，且公共交通配套發(fā)達(dá)。其中純商業(yè)性質(zhì)公寓更是極少在南部分布，因此，南部商業(yè)性質(zhì)公寓存在一定市場空白。BCDA中信新城德思勤廣場喜盈門范城華晨世紀(jì)廣場E湘域相遇F中庭國際南區(qū)公寓分布項(xiàng)目位置說明本案B、德思勤廣場A、中信新城D、華47公寓產(chǎn)品信息區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品多位于綜合體項(xiàng)目，且產(chǎn)品面積段均在100㎡以下，其中以60-80面積段為主，銷售政策方面均為常規(guī)性優(yōu)惠措施。公寓產(chǎn)品信息區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品多位于綜合體項(xiàng)目，且產(chǎn)品面積段均在48公寓推售情況片區(qū)內(nèi)商務(wù)性質(zhì)的公寓產(chǎn)品整體供應(yīng)需求量較小，且月均去化速度較慢。公寓推售情況片區(qū)內(nèi)商務(wù)性質(zhì)的公寓產(chǎn)品整體供應(yīng)需求量較小，且月49中信新城產(chǎn)品配置基本指標(biāo)：5棟公寓，體量約3.2萬㎡左右，13層，層高2.75-2.9m；電梯配置：4T22戶、4T16戶燃?xì)馀渲茫喝細(xì)馊霊?；?zèng)送情況：陽臺(tái)半贈(zèng)送；空調(diào)配置：無中央空調(diào)車位配置：1：0.7配比外立面配置：墻磚+涂料銷售情況體量：1#、2#、3#、4#、5#號(hào)棟，共計(jì)約77454㎡體量；規(guī)劃：3#、4#號(hào)棟精裝；1#、2#、5#號(hào)棟毛坯；推售：4#、5#號(hào)棟已去化70%，1#、2#、3#均未售；1#、2#將會(huì)整層推售戶型區(qū)間：40-94㎡價(jià)格：40-50㎡精裝7000元/㎡；89-94㎡精裝6300元/㎡；40-50㎡毛坯5800元/㎡配套情況自身配套：奧特萊斯成熟配套+自帶商業(yè)+地鐵口物管：中信物業(yè)管理有限公司，1.9元/平米?月竣工時(shí)間：2014年8月該項(xiàng)目共計(jì)有5棟公寓，緊靠中信商業(yè)廣場，配套齊全，且精裝公寓多集中在89-94㎡較大戶型。3#、4#、5#號(hào)棟公寓主要以散賣形式推售，而1#、2#號(hào)棟公寓將作為商業(yè)性質(zhì)公寓整層推售。中信新城產(chǎn)品配置基本指標(biāo)：5棟公寓，體量約3.2萬㎡左右，150中信新城來源區(qū)域：目前凱旋南岸公寓產(chǎn)品客戶中，居住在天心區(qū)的客戶最多，占比33%，其次是芙蓉區(qū)和雨花區(qū)客戶，分別占比13%和23%，開福區(qū)、岳麓區(qū)、株洲、湘潭及地州市客戶分布相對(duì)較少；主力年齡：25-35歲；置業(yè)目的：多以自住為主，少數(shù)投資客戶。戶型占比客源分析該項(xiàng)目公寓產(chǎn)品中，以一室的50-60㎡面積段產(chǎn)品為主，其配比高達(dá)40.4%；該項(xiàng)目公寓客戶群體主要以天心區(qū)客戶群體為主，占比高達(dá)33%，且主要年齡層在25-35歲左右，屬剛需型客戶。商業(yè)性質(zhì)公寓1#、2#號(hào)棟暫未推售。中信新城來源區(qū)域：目前凱旋南岸公寓產(chǎn)品客戶中，居住在天心區(qū)51華晨世紀(jì)廣場華晨世紀(jì)廣場位于萬家麗路與長沙大道交匯處西南角，湖南華晨投資置業(yè)有限公司開發(fā)，項(xiàng)目規(guī)劃為集大型購物中心、步行商業(yè)街、五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、公寓式酒店、高檔住宅公寓、大型地下停車場于一體的城市綜合體。項(xiàng)目基本信息華晨世紀(jì)廣場華晨世紀(jì)廣場位于萬家麗路與長沙大道交匯處西南角，52華晨世紀(jì)廣場項(xiàng)目公寓產(chǎn)品中60-70㎡戶型占比最大，約61%；項(xiàng)目公寓產(chǎn)品納入網(wǎng)上銷售面積達(dá)30099.39㎡，共計(jì)487套，面積涵蓋40㎡—80㎡，目前整體去化率達(dá)95%，其中以60㎡—80㎡去化最好;華晨世紀(jì)廣場項(xiàng)目公寓產(chǎn)品中60-70㎡戶型占比最大，約61%53湘域相遇項(xiàng)目基本信息湘域相遇項(xiàng)目總占地9728平米，總建筑面積約7.6萬平米，由南北兩棟高層建筑組成，北棟為寫字樓，南棟為小戶型公寓，商業(yè)規(guī)劃為三層裙樓，擬設(shè)置為集商務(wù)辦公、行政公寓、社區(qū)配套、商業(yè)輔助為一體的多功能綜合體物業(yè)設(shè)施;湘域相遇項(xiàng)目基本信息湘域相遇項(xiàng)目總占地9728平米，總建筑面54湘域相遇公寓戶型圖該項(xiàng)目公寓產(chǎn)品以83㎡戶型去化率最高，而成交面積配比中，又以60㎡以下戶型去化面積最大。目前整體去化率高達(dá)90%左右，去化情況較好。湘域相遇公寓戶型圖該項(xiàng)目公寓產(chǎn)品以83㎡戶型去化率最高，而成55中庭國際項(xiàng)目基本信息中庭國際位于人民路與萬家麗路交匯處，周邊公共交通配套發(fā)達(dá)。總建面56098平米，由1棟單體建筑組成，地上共29層，1-4層規(guī)劃為商業(yè)。中庭國際項(xiàng)目基本信息中庭國際位于人民路與萬家麗路交匯處，周邊56中庭國際主力客源為周邊客戶，客戶區(qū)域性強(qiáng)。客戶群體特征：入戶大堂電梯間整層平面圖該項(xiàng)目公寓產(chǎn)品涵蓋57-99㎡面積段，其中又以96-99㎡面積區(qū)間去化最好。成交均價(jià)在9300元/㎡左右。價(jià)格走勢(shì)中庭國際主力客源為周邊客戶，客戶區(qū)域性強(qiáng)。客戶群體特征：入戶57普通商務(wù)公寓對(duì)標(biāo)產(chǎn)品情況普通商務(wù)公寓對(duì)標(biāo)產(chǎn)品情況58小結(jié)供應(yīng)：片區(qū)內(nèi)商務(wù)性質(zhì)公寓供應(yīng)及需求量均較?。粌r(jià)格：在7000-9000元/之間，月均去化速度較慢；熱銷產(chǎn)品面積段為50-80㎡之間，面積適中?？蛻簦褐饕酝顿Y為主，來源范圍較廣，以私營企業(yè)主為主，地州市和外省客戶入駐長沙投資的趨勢(shì)加大；產(chǎn)品配置：標(biāo)準(zhǔn)化配置，以多以毛坯作為交房標(biāo)準(zhǔn)；銷售政策：由于受到市場行情的大環(huán)境和所存貨量較少等因素影響，并沒有推出特殊的優(yōu)惠政策進(jìn)行銷售。小結(jié)供應(yīng)：片區(qū)內(nèi)商務(wù)性質(zhì)公寓供應(yīng)及需求量均較??；59南區(qū)公寓市場分析園區(qū)市場公寓分析南區(qū)公寓市場分析園區(qū)市場公寓分析60園區(qū)公寓分布項(xiàng)目位置說明A本案A、長沙總部基地長沙總部基地園區(qū)內(nèi)商業(yè)性質(zhì)公寓極少，唯一擁有改類型產(chǎn)品的項(xiàng)目是位于萬家麗路與金海路交匯處的長沙總部基地，且該項(xiàng)目公寓產(chǎn)品客戶多以園區(qū)內(nèi)的電子信息、機(jī)械、環(huán)保、輕工業(yè)等行業(yè)為主力客群。園區(qū)公寓分布項(xiàng)目位置說明A本案A、長沙總部基地長沙總部基地園61長沙總部基地項(xiàng)目基本信息該項(xiàng)目位于萬家麗路與金海路交匯處，環(huán)保科技園片區(qū)內(nèi)。主要以工業(yè)性質(zhì)寫字樓和辦公商用公寓為主。整個(gè)項(xiàng)目一期僅擁有1棟16層公寓。主要客戶來源于項(xiàng)目內(nèi)部企業(yè)單位，客戶資源占較大優(yōu)勢(shì)。長沙總部基地項(xiàng)目基本信息該項(xiàng)目位于萬家麗路與金海路交匯處，環(huán)62長沙總部基地產(chǎn)品基本參數(shù)：體量：1棟16層公寓，層高3.6㎡，面積段35-50㎡；車位數(shù)：300-400；有無中央空調(diào)：無；贈(zèng)送面積：陽臺(tái)半贈(zèng)送；電梯配置：4梯；裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯；價(jià)格：5000元/㎡客戶及租金情況：客戶：以該項(xiàng)目內(nèi)部入住企業(yè)單位客戶為主，包括電子信息、機(jī)械、環(huán)保以及輕工業(yè)等行業(yè)。租金情況：18元/㎡·月項(xiàng)目配套：五星級(jí)酒店；企業(yè)家俱樂部；公寓；休閑街區(qū)；員工食堂；智慧軟件系統(tǒng)該項(xiàng)目公寓產(chǎn)品戶型主要集中在35-50㎡小戶型，且整體體量不大；該項(xiàng)目公寓產(chǎn)品客戶群體主要集中在項(xiàng)目入住企業(yè)單位，多以輕工業(yè)及環(huán)保業(yè)等行業(yè)為主。長沙總部基地產(chǎn)品基本參數(shù)：體量：1棟16層公寓，層高3.663園區(qū)公寓對(duì)標(biāo)產(chǎn)品情況園區(qū)公寓對(duì)標(biāo)產(chǎn)品情況64小結(jié)供應(yīng)：園區(qū)內(nèi)商務(wù)性質(zhì)公寓目前極少，供應(yīng)量小。價(jià)格：價(jià)格不貴，在4800-5000元/之間?？蛻簦褐饕皂?xiàng)目內(nèi)部入住企業(yè)單位為主，產(chǎn)品配置：標(biāo)準(zhǔn)化配置，以毛坯作為交房標(biāo)準(zhǔn)；銷售政策：由于受到市場行情的大環(huán)境和所存貨量較少等因素影響，并沒有推出特殊的優(yōu)惠政策進(jìn)行銷售。小結(jié)供應(yīng)：園區(qū)內(nèi)商務(wù)性質(zhì)公寓目前極少，供應(yīng)量小。65長沙市場loft產(chǎn)品分析33.1長沙寫字樓loft產(chǎn)品分析3.2長沙公寓loft產(chǎn)品分析

長沙市場loft產(chǎn)品分析33.1長沙寫字樓loft產(chǎn)品66長沙寫字樓loft產(chǎn)品分析長沙公寓loft產(chǎn)品分析長沙寫字樓長沙公寓67建發(fā)·匯金國際專業(yè)寫字樓基本指標(biāo)：1棟體量約2.3萬㎡，合計(jì)20層，層高4.95m，樓高100m；標(biāo)準(zhǔn)層：1310平米㎡，每層劃分為四戶，315-331平米大堂配置：大堂面積295平米，挑高5.6m；電梯配置：5梯；空調(diào)配置：中央空調(diào)，VRV分戶計(jì)量車位配置：地下420個(gè)，地面17個(gè)；外立面配置：裙樓干掛石材，主體真石漆產(chǎn)品配置銷售價(jià)格：均價(jià)13941元/㎡；銷售形式：優(yōu)先整層、半層推售，剩余散賣戶型區(qū)間：315－331㎡去化情況：2012年4月初開售，目前僅剩3層，頂樓2層為開發(fā)商持有，銷售情況好銷售情況自身配套：市中心成熟配套+自帶商業(yè)物管公司：怡盛物業(yè)，5元/平米?月交付時(shí)間：2013年6月配套情況建發(fā)·匯金國際市中心稀缺專業(yè)5A甲級(jí)寫字樓，4.96超高層高，2012年4月發(fā)售，目前僅剩3層，均價(jià)13941元/㎡；建發(fā)·匯金國際專業(yè)寫字樓基本指標(biāo)：1棟體量約2.3萬㎡，合計(jì)68銷售情況建發(fā)匯金國際2013年7月-2014年7月共成交44套，均價(jià)為15473元/㎡，成交面積為13941㎡。銷售情況建發(fā)匯金國際2013年7月-2014年7月共成交469長沙寫字樓loft產(chǎn)品分析長沙公寓loft產(chǎn)品分析長沙寫字樓長沙公寓70公寓分布AA達(dá)美美立方BCB宏聚地中海C華美歐國際公寓AA達(dá)美美立方BCB宏聚地中海C華美歐國際71達(dá)美美立方項(xiàng)目由5棟精致的建筑組成，其中1號(hào)棟是超高層160米高的44層的全能型公寓、目前公寓產(chǎn)品尚未面市、價(jià)格待定；達(dá)美美立方項(xiàng)目由5棟精致的建筑組成，其中1號(hào)棟是超高層16072戶型分析層高共計(jì)5.8米，通過抗震板和挑空結(jié)合的方式贈(zèng)送，贈(zèng)送面積超110㎡。受層高和開間的局限性，居住舒適度受到一定影響。高層戶型均為99㎡復(fù)式，實(shí)得面積210㎡左右;公寓住宅部分標(biāo)準(zhǔn)層為8梯24戶，戶型為47-58㎡一居室。高層復(fù)式：96㎡，實(shí)得210㎡戶型層高共計(jì)5.8米，通過抗震板和挑空結(jié)合的方式贈(zèng)送，贈(zèng)送面73宏聚地中海1#項(xiàng)目分為南北兩個(gè)地塊開發(fā)，總建筑面積達(dá)50余萬平米，其中一期南面地塊總建筑面積約22萬平方米，由17棟小高層組成，項(xiàng)目規(guī)劃高檔的5萬平米的星級(jí)酒店，以此酒店為核心周圍共規(guī)劃有各類商業(yè)配套1.5萬平米宏聚地中海1#項(xiàng)目分為南北兩個(gè)地塊開發(fā)，總建筑面積達(dá)50余萬74戶型分析戶型：66㎡21房2廳2衛(wèi)全贈(zèng)送5.8米超高挑高，空間完美利用，實(shí)現(xiàn)超高利用率；上下兩層功能分區(qū)明顯，兩衛(wèi)設(shè)計(jì)，更具舒適度和私密性；18㎡全贈(zèng)送，得房率高，實(shí)惠度高，客戶口碑好。一層二層項(xiàng)目Loft復(fù)式戶型，戶型周正，功能分區(qū)明顯，兩衛(wèi)設(shè)計(jì)保證私密性和舒適度，超高超大贈(zèng)送，實(shí)惠且得房率高。戶型戶型：66㎡21房2廳2衛(wèi)全贈(zèng)送5.8米超高挑高，空間完75開盤項(xiàng)目此次加推共推出64.90㎡兩室兩廳產(chǎn)品80套，共銷售出30套，整體解籌率為60%，成交率37.15%。本次為加推，共推出64-90㎡復(fù)式86套，房源較少；蓄客47天，共蓄客約80組左右，到場客戶為34組，去化30套，解籌率為40%,去化率為37.5%開盤項(xiàng)目此次加推共推出64.90㎡兩室兩廳產(chǎn)品80套，共銷售76華美歐國際華美歐國際業(yè)態(tài)組合：物業(yè)形態(tài)：立體商務(wù)空間+國際商業(yè)街空間形態(tài)：12m挑高大堂+5.8m創(chuàng)意高廳LOFT+5.4m創(chuàng)意錯(cuò)層LOFT（上挑下挫雙復(fù)式辦公空間）+3.2m創(chuàng)意平層辦公+6m挑高loft理解商鋪+5m大開間loft商鋪+2層挑高空中花園華美歐國際參數(shù)：用地面積：5423㎡總建筑面積：57423㎡占地面積：2207㎡寫字樓：39757㎡國際商業(yè)街：9015㎡其他：8500㎡總戶數(shù)：238容積率：9.0建筑密度：40.67%停車位：259項(xiàng)目緊鄰芙蓉廣場、家樂福超市、湖南國際金融中心、省政府、火車站等，是長沙CBD核心區(qū)具有獨(dú)創(chuàng)性的公寓式LOFT商務(wù)樓，總建筑面積近6萬平方米，是一座融創(chuàng)意LOFT辦公樓、創(chuàng)意主題商業(yè)街、國際風(fēng)情餐飲等優(yōu)勢(shì)的創(chuàng)意商務(wù)旗幟。華美歐國際華美歐國際業(yè)態(tài)組合：華美歐國際參數(shù)：項(xiàng)目緊鄰芙蓉廣77戶型分析樓體內(nèi)loft層高5.8m，凈高5.5m，改造空間寬大靈活，可實(shí)現(xiàn)立體辦公。產(chǎn)品改造靈活多變，真正實(shí)現(xiàn)立體辦公戶型樓體內(nèi)loft層高5.8m，凈高5.5m，改造空間寬大靈78小結(jié)loft產(chǎn)品：長沙目前l(fā)oft寫字樓產(chǎn)品和loft公寓產(chǎn)品較少；銷售情況：長沙loft產(chǎn)品銷售情況較差；小結(jié)loft產(chǎn)品：長沙目前l(fā)oft寫字樓產(chǎn)品和loft公寓79逆勢(shì)亮劍

綠躍南長沙綠地新都會(huì)寫字樓產(chǎn)品定位方案逆勢(shì)亮劍綠躍南長沙80第一部分：寫字樓市場分析第二部分：公寓市場分析第三部分：長沙市場loft產(chǎn)品分析第四部分：園區(qū)內(nèi)商務(wù)酒店、小型旅館分析第五部分：寫字樓產(chǎn)品定位第一部分：寫字樓市場分析第二部分：公寓市場分析第三部分：長81寫字樓市場分析11.1南區(qū)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓市場分析1.2園區(qū)寫字樓市場分析

寫字樓市場分析11.1南區(qū)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓市場分析1.282南區(qū)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓市場分析園區(qū)寫字樓市場分析長沙寫字樓市場供應(yīng)南區(qū)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓園區(qū)寫字樓長沙寫字樓832013年隨著長沙樓市綜合體項(xiàng)目遍地開花，寫字樓物業(yè)供應(yīng)量也逐步走高，2013年供應(yīng)量達(dá)到142.35萬方，同比上揚(yáng)332.2%，供求比達(dá)到了2.49%，寫字樓的供應(yīng)洪峰將推高空置率，未來競爭將更加激烈。區(qū)域市場方面，雨花區(qū)存量居全市首位，供求不平衡，辦公市場嚴(yán)峻;市場供應(yīng)情況13年存量創(chuàng)新高：截至2013年11月30，全市存量高達(dá)87萬㎡，去化周期為2年雨花、開福、天心區(qū)存量最大：開福、天心的高端商辦、雨花區(qū)的中端商辦存量大供過于求局面無解：隨著12年、13年大批綜合體土地出讓，14年潛在辦公供應(yīng)量高達(dá)340萬方，預(yù)計(jì)推出市場供應(yīng)量高達(dá)150萬㎡2013年各區(qū)辦公存量套數(shù)2013年各區(qū)辦公存量面積（萬平方米）2013年隨著長沙樓市綜合體項(xiàng)目遍地開花，寫字樓物業(yè)供應(yīng)量也842014年1-6月份新建辦公用房成交量圖一：近一年來長沙內(nèi)六區(qū)新建辦公用房網(wǎng)簽面積走勢(shì)圖（萬平方米）根據(jù)長沙市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)，2014年1-6月長沙市內(nèi)六區(qū)辦公用房成交面積27.65萬平方米，同比下降25.62%，成交2931套，同比下降26.83%，從近一年月度成交情況來看，除2013年7月成交面積超過10萬平方米，其余月份均低于10萬平方米，其中2014年6月成交5.89萬平方米，同比下降27.92%，成交661套，同比下降28%；2014年1-6月長沙市內(nèi)六區(qū)辦公用房成交面積27.65萬平方米，同比下降25.62%，成交2931套，同比下降26.83%，其中2014年6月成交5.89萬平方米，同比下降27.92%，成交661套，同比下降28%；2014年1-6月份新建辦公用房成交量圖一：近一年來長沙內(nèi)六852014年1-6月份新建辦公用房成交面積2014年1-6月，雨花區(qū)、開福區(qū)新建辦公用房成交面積居前，分別為11.6萬平方米、5.22萬平方米，新建辦公用房網(wǎng)簽超過500套的區(qū)域有雨花區(qū)、天心區(qū)、開福區(qū)，分別為1047套、585套、550套；2014年1-6月，雨花區(qū)、開福區(qū)新建辦公用房成交面積居前，分別為11.6萬平方米、5.22萬平方米，從網(wǎng)簽面積同比情況來看，除芙蓉區(qū)、雨花區(qū)同比增長外，其他區(qū)域均為同比下降，其中芙蓉區(qū)、雨花區(qū)同比分別189.86%，44.91%，開福區(qū)同比降幅最大為59.4%，新建辦公用房網(wǎng)簽超過500套的區(qū)域有雨花區(qū)、天心區(qū)、開福區(qū)，分別為1047套、585套、550套；2014年1-6月份新建辦公用房成交面積2014年1-6月，862014年1-6月份新建辦公用房成交均價(jià)自去年6月以來，長沙市內(nèi)六區(qū)新建辦公用房成交均價(jià)都在10000元/平方米以上，2014年6月成交均價(jià)12278元/平方米；近一年來長沙內(nèi)六區(qū)新建辦公用房網(wǎng)簽均價(jià)走勢(shì)圖自去年6月以來，長沙市內(nèi)六區(qū)新建辦公用房成交均價(jià)都在10000元/平方米以上，其中2013年9月份成交均價(jià)13243元/平方米，為近一年內(nèi)最高價(jià)，2014年6月成交均價(jià)12278元/平方米；2014年1-6月份新建辦公用房成交均價(jià)自去年6月以來，長沙87辦公產(chǎn)品去化來看，長沙市中小企業(yè)對(duì)小面積段產(chǎn)品需求旺盛，200萬內(nèi)成交比重最高;辦公成交總價(jià)小面積段、中小企業(yè)需求相對(duì)較大：150㎡以下、200萬總價(jià)以內(nèi)成交占比達(dá)57%中等面積以上，各面積段及總價(jià)段成交較為均衡：200萬總價(jià)以上面積段成交較為均衡辦公產(chǎn)品去化來看，長沙市中小企業(yè)對(duì)小面積段產(chǎn)品需求旺盛，20882014年開始，高端寫字樓將開始集中放量，核心地段及江景資源型高端寫字樓將成為推售重點(diǎn)。2012年2013年2014年2015年2016年2017年北辰三角洲35萬㎡保利國際廣場9萬㎡世茂鉑翠灣8萬㎡開福萬達(dá)廣場20萬㎡復(fù)地崑玉國際6萬㎡雙灣國際3萬㎡中建橘洲灣6萬㎡發(fā)展高新項(xiàng)目6萬㎡華遠(yuǎn)華中心9萬㎡泰貞國際金融中心6萬㎡民生大廈4萬㎡中順泰和廣場5萬㎡長沙報(bào)業(yè)文化大廈6萬㎡深國投商業(yè)中心7萬㎡九龍倉國際金融城16萬㎡建鴻達(dá)萬博匯9萬㎡順天國際金融中心6㎡喜盈門范城5萬㎡華悅城12萬㎡德思勤廣場60萬㎡華爾街中心6萬㎡綠地5A中央廣場5萬㎡天健芙蓉盛世3萬㎡財(cái)富岳麓8萬㎡奧克斯廣場5萬㎡新長海麓谷中心6萬㎡佳海創(chuàng)業(yè)中心20萬㎡中欣滿庭芳4萬㎡方興梅溪湖8萬㎡華創(chuàng)廣場7萬㎡湘大廣場4萬㎡長房時(shí)代城5萬㎡新華都萬家城10萬㎡中房瑞致5萬㎡奧林匹克花園4萬㎡興汝金城4萬㎡中信星城5萬㎡大河西交通樞紐3萬㎡裕天商會(huì)中心6萬㎡中信大廈4萬㎡達(dá)美D6區(qū)4萬㎡華晨廣場3萬㎡星城榮域3萬㎡嘉斯茂廣場6萬㎡萬家麗國際商務(wù)中心17萬㎡世茂芙蓉廣場項(xiàng)目6萬㎡2011年匯金國際2.3萬㎡旺德府5萬㎡泊富國際廣場9萬㎡運(yùn)達(dá)中央廣場9萬㎡第六萬㎡未來供應(yīng)分析2014年開始，高端寫字樓將開始集中放量，核心地段及江景資源89未來高端寫字樓潛在供應(yīng)：未來長沙高端寫字樓供應(yīng)量巨大，主要集中在濱江、省府及河西三大板塊，潛在高端寫字樓物業(yè)未來5年供應(yīng)總量超過350萬㎡心星商務(wù)大廈長沙報(bào)業(yè)文化大廈深國投商業(yè)中心保利國際廣場九龍倉金融城建鴻達(dá)萬博匯華遠(yuǎn)華中心泰貞金融中心順天國際金融中心喜盈門范城華悅城德思勤廣場華爾街中心綠地中央廣場天健芙蓉盛世財(cái)富岳麓奧克斯廣場世茂鉑翠灣開福萬達(dá)廣場復(fù)地崑玉國際雙灣國際華晨世紀(jì)廣場民生大廈新長海麓谷中心佳海創(chuàng)業(yè)中心星城榮域華創(chuàng)廣場湘大廣場長房時(shí)代城新華都萬家城中房瑞致嘉斯茂廣場奧林匹克花園興汝金城中建橘洲灣中信星城大河西交通樞紐裕天商會(huì)中心發(fā)展高新項(xiàng)目中信大廈萬家麗世茂芙蓉廣場中欣國際達(dá)美D6區(qū)北辰三角洲未來供應(yīng)分析2012年辦公供求大爆發(fā)：12年長沙正式迎來甲級(jí)辦公時(shí)代，當(dāng)年供應(yīng)量112萬㎡，成交量47萬㎡供過于求，比值高達(dá)2：1：近5年供求關(guān)系約為2：1，辦公存量巨大均價(jià)逐年提高，年增長率約為28%：隨著辦公等級(jí)提升，核心地段項(xiàng)目入市，辦公均價(jià)逐年攀升；未來高端寫字樓潛在供應(yīng)：未來長沙高端寫字樓供應(yīng)量巨大，主要集90小結(jié)成交總量：2014年1-6月長沙市內(nèi)六區(qū)辦公用房成交面積27.65萬平方米，同比下降25.62%，成交2931套，同比下降26.83%；成交均價(jià)：長沙市內(nèi)六區(qū)新建辦公用房成交均價(jià)都在10000元/平方米以上，2014年6月成交均價(jià)12278元/平方米；市場供應(yīng)：隨著12年、13年大批綜合體土地出讓，14年潛在辦公供應(yīng)量高達(dá)350萬方，預(yù)計(jì)推出市場供應(yīng)量高達(dá)150萬㎡;辦公總價(jià)：中等面積以上，各面積段及總價(jià)段成交較為均衡：200萬總價(jià)以上面積段成交較為均衡；小結(jié)成交總量：2014年1-6月長沙市內(nèi)六區(qū)辦公用房成交面91南區(qū)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓市場分析園區(qū)寫字樓市場分析長沙寫字樓市場供應(yīng)南區(qū)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓園區(qū)寫字樓長沙寫字樓92南城寫字樓市場目前成熟度較低，目前分布較零散，主要依附于省政府、韶山南路，頂級(jí)寫字樓僅德思勤城市廣場；寫字樓分布項(xiàng)目位置說明BCDEFGA德思勤城市廣場運(yùn)達(dá)中央廣場順天國際金融中心華雅國際財(cái)富中信城市廣場喜盈門范城中豪城南時(shí)代本案A.德思勤城市廣場B.中央運(yùn)達(dá)廣場C.順天國際金融中心D.華雅國際財(cái)富E.中信城市廣場F.喜盈門范城G.中豪城南時(shí)代南城寫字樓市場目前成熟度較低，目前分布較零散，主要依附于省政93基本情況南城寫字樓供應(yīng)量約為111萬方，主要集中在德思勤城市廣場；除德思勤之外，其他項(xiàng)目均到清盤階段，存量不多，價(jià)格區(qū)間為8000-20000元/㎡，去化速度在3-7套/月；產(chǎn)品段在110-1800㎡不等?；灸铣菍懽謽枪?yīng)量約為111萬方，主要集中在德思勤城市廣場94對(duì)標(biāo)產(chǎn)品情況區(qū)域內(nèi)寫字樓配置以中高端為主，多具有地標(biāo)性，精裝項(xiàng)目占比較大，層高在3.6m-4.2㎡左右，均有空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)，入駐企業(yè)以金融行業(yè)為主。對(duì)標(biāo)產(chǎn)品情況區(qū)域內(nèi)寫字樓配置以中高端為主，多具有地標(biāo)性，精裝95中信城市廣場產(chǎn)品配置基本指標(biāo)：1棟寫字樓，體量約3.2萬㎡左右，合計(jì)9層，層高4.3-6.4m；標(biāo)準(zhǔn)層：3600㎡，共20個(gè)產(chǎn)權(quán)大堂配置：大堂面積待定，挑高11.4m；電梯配置：6梯，品牌為進(jìn)口三菱；空調(diào)配置：VRV空調(diào)系統(tǒng)車位配置：智能停車位2:1配比外立面配置：LOW-E中空鍍膜玻璃幕墻銷售情況銷售價(jià)格：對(duì)外報(bào)價(jià)15000元/㎡；銷售形式：開發(fā)商自招戶型區(qū)間：129.56－253.25㎡去化情況：年初起售，目前處于約談階段，未售出配套情況自身配套：奧特萊斯成熟配套+自帶商業(yè)+地鐵口物管：金鑰匙物業(yè)服務(wù)，5元/平米?月交付時(shí)間：2013年6月時(shí)尚城市綜合體，5A甲級(jí)寫字樓配置，依托毗鄰別奧特萊斯商圈及地鐵口，定位金融總部級(jí)寫字樓，目前銷售均價(jià)為14000-15000元/㎡中信城市廣場產(chǎn)品配置基本指標(biāo)：1棟寫字樓，體量約3.2萬㎡左96產(chǎn)品分析產(chǎn)品面積段10大智能系統(tǒng)1、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)；2、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)；3、樓宇設(shè)備自控系統(tǒng)；4、消防聯(lián)動(dòng)自動(dòng)化系統(tǒng)；5、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；6、防盜報(bào)警系統(tǒng)；7、門禁控制系統(tǒng)；8、安保巡更系統(tǒng)；9、車庫綜合管理系統(tǒng)；10、雙回路供配電系統(tǒng)A1A2A3A4A5B1A6A7A8A9A10A11B3B2B4B5B6B7B8B9標(biāo)準(zhǔn)層：其中會(huì)引進(jìn)一家銀行或者金融機(jī)構(gòu)面積段多以200以下小面積段為主，擁有十大智能系統(tǒng)，提供企業(yè)智能管理平臺(tái)，加上其周邊豐富的配套及完善的公共交通體系，其產(chǎn)品競爭力較強(qiáng)。產(chǎn)品定位為：“地標(biāo)之上，金融總部級(jí)寫字樓”產(chǎn)品分析產(chǎn)品面積段10大智能系統(tǒng)1、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)；2、97中豪城南時(shí)代產(chǎn)品配置基本指標(biāo)：1棟寫字樓，體量約3萬㎡左右，合計(jì)26層，層高3.5m；標(biāo)準(zhǔn)層：1166.76㎡，共6個(gè)產(chǎn)權(quán)大堂配置：大堂面積待定，挑高10m；電梯配置：4+1梯，品牌為通用電梯；空調(diào)配置：無中央空調(diào)車位配置：智能停車位1:0.8配比外立面配置：玻璃幕墻和干掛石材銷售情況銷售價(jià)格：對(duì)外報(bào)價(jià)8000元左右/㎡；銷售形式：開發(fā)商自銷戶型區(qū)間：176.67－285.63㎡去化情況：開發(fā)商自銷，銷售情況不詳配套情況自身配套：紅星商圈+汽車南站物管：長沙意高物業(yè)管理有限公司，4.5元/平米?月交付時(shí)間：2015年星級(jí)酒店寫字樓，金海路首席商務(wù)寫字樓，目前對(duì)外均價(jià)8000-9000元/㎡，2013年12月起售，1-4樓酒店，其余多以散賣形式為主。中豪城南時(shí)代產(chǎn)品配置基本指標(biāo)：1棟寫字樓，體量約3萬㎡左右，98產(chǎn)品分析產(chǎn)品面積段010203040506擬規(guī)劃業(yè)態(tài)1層：精裝大堂，銀行；4層：咖啡，西餐廳；7-10層：星級(jí)酒店；2-3層：特色餐飲；5-6層：休閑娛樂；11-26層：5A級(jí)寫字樓；核心價(jià)值點(diǎn)1、紅星商圈，汽車南站，擁攬新中心，立體交通網(wǎng)絡(luò)；2、超高性價(jià)比，智能化設(shè)計(jì)，盡享首席藍(lán)籌價(jià)值；3、高配8臺(tái)電梯，商業(yè)商務(wù)自成體系產(chǎn)品面積段多以中等面積大小為主，規(guī)劃業(yè)態(tài)較為豐富，但核心價(jià)值點(diǎn)不突出，主要以價(jià)格作為主要核心競爭力，產(chǎn)品定位為：“金海路首席商務(wù)空間。南城城市會(huì)客廳”；產(chǎn)品分析產(chǎn)品面積段010203040506擬規(guī)劃業(yè)態(tài)1層99德思勤城市廣場配套情況業(yè)態(tài)組合：底下三層為商業(yè)裙樓；物管公司：世邦魏理仕物業(yè)，3.88元/平米?月交通配套：地鐵7號(hào)線，地鐵8號(hào)線無縫對(duì)接銷售價(jià)格：11000-16000元/㎡；銷售形式：目前平推，整層銷售；戶型區(qū)間：140-1800㎡去化情況：目前兩棟寫字樓封頂，一棟在售，2014年5月22日開盤，去化50%。目前無特殊折扣優(yōu)惠，僅采用一次性98折和按揭99折的方式平推基本指標(biāo)：8棟公寓、14棟寫字樓、4大購物中心、10條步行街；20萬平米四季匯購物中心；層高4m；大堂精裝面積350㎡標(biāo)準(zhǔn)層：1800㎡，電梯配置：9梯，奧迪斯，可載23人，3m/s交通組織：兩個(gè)出口，雙進(jìn)雙出；空調(diào)配置：有，車位配置：總共1萬，煙道布置及衛(wèi)生間：每戶都設(shè)立煙道和衛(wèi)生間外立面配置：雙層中空低輻射LOW-E玻璃產(chǎn)品配置銷售情況CBD核心+精裝高配寫字樓+24小時(shí)辦公+配送會(huì)議室德思勤城市廣場配套情況業(yè)態(tài)組合：底下三層為商業(yè)裙樓；銷售價(jià)格100德思勤城市廣場客戶分析客戶類型客戶來源客戶職業(yè)項(xiàng)目客戶以投資為主，多來自雨花區(qū)和岳麓區(qū)，職業(yè)以私營業(yè)主居多，投資客占比18%；客戶關(guān)注重點(diǎn)集中于地段、價(jià)格、辦公環(huán)境等方面。德思勤城市廣場客戶分析客戶類型客戶來源客戶職業(yè)項(xiàng)目客戶以投資101運(yùn)達(dá)中央廣場基本指標(biāo)：住宅21萬㎡，酒店、寫字樓、公寓、社區(qū)商業(yè)配套和停車庫等綜合公共建筑40萬㎡；規(guī)劃建設(shè)一棟248.8米，63層超高層寫字樓酒店標(biāo)準(zhǔn)層：2000㎡，電梯配置：9臺(tái)，通力空調(diào)配置：有，車位配置：3000，外立面配置：雙層中空低輻射LOW-E玻璃銷售價(jià)格：22000-23000元/㎡；銷售形式：整層銷售；戶型區(qū)間：140-2000㎡去化情況：寫字樓目前去化約為60%左右。銷售政策為全款98折，按揭99折業(yè)態(tài)組合：商業(yè)+寫字樓+公寓+酒店；物管公司：世邦魏理仕物業(yè)，3.88元/平米?月交通配套：地鐵7號(hào)線，地鐵8號(hào)線無縫對(duì)接配套情況運(yùn)達(dá)中央廣場銷售情況產(chǎn)品配置雙國際五星級(jí)酒店+國際5A寫字樓+中南首席低碳智能大宅運(yùn)達(dá)中央廣場基本指標(biāo)：住宅21萬㎡，酒店、寫字樓、公寓、社區(qū)102運(yùn)達(dá)中央廣場客戶分析項(xiàng)目客戶以投資為主，多來自雨花區(qū)、芙蓉區(qū)和開福區(qū)，職業(yè)以投資者居多，占比32%，企業(yè)高層占比23%；客戶關(guān)注重點(diǎn)集中于回報(bào)率、地段等方面。運(yùn)達(dá)中央廣場客戶分析項(xiàng)目客戶以投資為主，多來自雨花區(qū)、芙蓉區(qū)103順天國際金融中心交通情況：臨近1、3號(hào)線地鐵，多趟公交車可達(dá)自身配套：4.5萬㎡德國凱賓斯基酒店、5000㎡會(huì)議空間、9000㎡國際名品街、湖南商貿(mào)展示中心、商務(wù)會(huì)所、銀行網(wǎng)點(diǎn)等物管公司：引入國際一流管理團(tuán)隊(duì)，提供德式禮賓服務(wù)配套情況基本指標(biāo)：2棟，體量17萬㎡左右，40-49層，層高3.65m，樓高180m；標(biāo)準(zhǔn)層：標(biāo)準(zhǔn)層面積1700-1800㎡。大堂配置：挑高6m；電梯配置：22臺(tái)電梯；原裝進(jìn)口芬蘭通力電梯,可載18人，空調(diào)配置：美國麥克維爾中央空調(diào)車位配置：1000個(gè)，采用智能泊車系統(tǒng)外立面配置：雙層low-E中空玻璃幕墻產(chǎn)品配置銷售價(jià)格：16000-20000元/㎡；銷售形式：優(yōu)先整層發(fā)售戶型區(qū)間：100－300㎡；去化情況：去年12月1日開盤，開盤當(dāng)天銷售不足20套；總供應(yīng)402套，目前已銷售45套，剩余357套，庫存量較大，去化速度緩慢；目前余貨不多，還剩60套左右，一次性98折，按揭99折銷售情況北樓25層寫字樓南樓39層五星級(jí)酒店、寫字樓底層商業(yè)（2000㎡會(huì)議空間、9000㎡國際名品街、湖南商貿(mào)展示中心、商務(wù)會(huì)所）26-39層凱賓斯基酒店24-25層行政公館6-23層5A寫字樓

白金五星級(jí)酒店地標(biāo)寫字樓，占據(jù)雨花亭、東塘商圈核心，目前均價(jià)18000元/㎡，2012年12月開盤，多采取散賣形式順天國際金融中心交通情況：臨近1、3號(hào)線地鐵，多趟公交車可達(dá)104順天國際金融中心客戶分析項(xiàng)目客戶以投資為主，多來自天心區(qū)和雨花區(qū)，職業(yè)以企業(yè)高層和投資者居多，占比分別為32%和22%；客戶關(guān)注重點(diǎn)集中于回報(bào)率、檔次、地段和產(chǎn)品品質(zhì)等方面。順天國際金融中心客戶分析項(xiàng)目客戶以投資為主，多來自天心區(qū)和雨105華雅國際財(cái)富中心基本指標(biāo)：1棟寫字樓，體量約5.1萬㎡左右，合計(jì)25層，層高3.8m，樓高95m；標(biāo)準(zhǔn)層：1843㎡，共9個(gè)產(chǎn)權(quán)大堂配置：大堂面積待定，挑高10m；電梯配置：6梯，品牌為進(jìn)口三菱；空調(diào)配置：約克中央空調(diào)車位配置：智能停車位2:1配比外立面配置：LOW-E玻璃產(chǎn)品配置銷售價(jià)格：對(duì)外報(bào)價(jià)10800元/㎡起；銷售形式：整層銷售，戶型區(qū)間：124－300㎡去化情況：目前剩10套房源，推出起價(jià)10800元/㎡優(yōu)惠。銷售情況配備：BAS新風(fēng)系統(tǒng)檢測有害氣體、斷橋隔熱物管公司：華雅物業(yè)，3.5元/平米?月位置：萬家麗路與景園路交匯處西北角配套情況5A甲級(jí)寫字樓，1-5F為商業(yè)，6-25F為寫字樓，目前剩余10套，起價(jià)10800元/㎡華雅國際財(cái)富中心基本指標(biāo)：1棟寫字樓，體量約5.1萬㎡左右，106華雅國際財(cái)富中心客戶分析項(xiàng)目客戶以自用為主，多來自天心區(qū)和雨花區(qū)，職業(yè)以企業(yè)高層和投資者居多，占比分別為32%和30%，政府人員占比15%；客戶關(guān)注重點(diǎn)集中于回報(bào)率、價(jià)格、地段和產(chǎn)品品質(zhì)等方面；華雅國際財(cái)富中心客戶分析項(xiàng)目客戶以自用為主，多來自天心區(qū)和雨107喜盈門范城基本指標(biāo)：體量5萬㎡，合計(jì)32層，層高4.2m，樓高168m；標(biāo)準(zhǔn)層：1900㎡，共14個(gè)產(chǎn)權(quán)；大堂配置：大堂面積410㎡，挑高10m；電梯配置：12梯，品牌為OTIS；空調(diào)配置：中央空調(diào)車位配置：寫字樓與其它物業(yè)共用車位，項(xiàng)目車位合計(jì)3000個(gè)；外立面配置：LOW－E玻璃幕墻+干掛石材。產(chǎn)品配置銷售價(jià)格：1.2－1.5萬元/㎡；銷售形式：優(yōu)先整層、半層，剩余散賣戶型區(qū)間：110－1900㎡；去化情況：2012年9月開始散賣，目前已去化85%左右，銷售情況較好，無特殊銷售政策，銷售情況我們項(xiàng)目辦公自用型客戶多來自托斯卡納、美洲故事等別墅區(qū)，他們大多是建筑設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)等公司老板；他們看中我們寫字樓離他們住的地方近，且地鐵2號(hào)線也在附近；目前已經(jīng)有4個(gè)客戶要求購買整層，但大部分面積需求是在300－500㎡左右；項(xiàng)目投資客群占比約三成，分布比較散，哪兒的都有，多為國有企業(yè)中高層及私營老板，最近煤炭地質(zhì)局的有部分人在這里辦了卡，他們購買面積不高，都沖著最小的110㎡的買，方便投資?？蛻粽Z錄時(shí)尚城市綜合體，超5A甲級(jí)寫字樓配置，依托毗鄰別墅區(qū)地段及地鐵口吸引本土大中型企業(yè)，目前銷售均價(jià)為12000-15000元/㎡喜盈門范城基本指標(biāo)：體量5萬㎡，合計(jì)32層，層高4.2m，樓108喜盈門范城客戶分析項(xiàng)目客戶以投資為主，多來自雨花區(qū)和開福區(qū)，職業(yè)以企業(yè)高層和投資者居多，占比分別為30%和26%，私營業(yè)主占比18%；客戶關(guān)注重點(diǎn)集中于回報(bào)率、價(jià)格、地段和檔次等方面；喜盈門范城客戶分析項(xiàng)目客戶以投資為主，多來自雨花區(qū)和開福區(qū)，109華晨世紀(jì)廣場基本指標(biāo)：雙子樓，1棟酒店，1棟寫字樓，寫字樓體量約3.1萬㎡左右，合計(jì)25層，層高3.6m；標(biāo)準(zhǔn)層：1675㎡：電梯配置：6梯，品牌為進(jìn)口三菱，梯戶比6:7；空調(diào)配置：配備中央空調(diào)；交通組織：兩個(gè)出入口，雙進(jìn)雙出；車位配置：整體共2000個(gè)車位，只出租，不外售煙道布置及衛(wèi)生間：無煙道，公共衛(wèi)生間外立面配置：LOW-E玻璃幕墻產(chǎn)品配置銷售價(jià)格：15000-17000元/㎡；銷售形式：以整層優(yōu)先，部分樓層拿出散賣；戶型區(qū)間：122－270㎡去化情況：目前已去化完畢，僅剩頂層，預(yù)計(jì)將留作公司總部用客戶情況：以自用客戶為主，占90%，大多購買整層、半層；少部分投資客。銷售情況業(yè)態(tài)組合：7樓以下為商業(yè)裙樓；物管公司：第一戴維斯物管顧問，華晨物業(yè)，7.8元/平米?月交通配套：地鐵5號(hào)線口，無縫對(duì)接配套情況超甲級(jí)5A專業(yè)豪裝寫字樓，高標(biāo)準(zhǔn)配置，均價(jià)15000-17000元/㎡華晨世紀(jì)廣場基本指標(biāo)：雙子樓，1棟酒店，1棟寫字樓，寫字樓體110華晨世紀(jì)廣場客戶分析項(xiàng)目客戶以自用為主，多來自長沙市內(nèi)，周邊地州市客戶占比10%；職業(yè)以企業(yè)主和私營業(yè)主居多，占比分別為27%和25%；客戶關(guān)注重點(diǎn)集中于交通、回報(bào)率、地段等方面；客戶職業(yè)華晨世紀(jì)廣場客戶分析項(xiàng)目客戶以自用為主，多來自長沙市內(nèi)，周邊111南城寫字樓客戶分析南城寫字樓客戶主要以投資客戶為主，主要人群為長沙本土人，雨花區(qū)和天心區(qū)、開福區(qū)占比最大，職業(yè)主要以私營業(yè)主和企業(yè)高管為主、購買寫字樓客戶最看重產(chǎn)品品質(zhì)、地段、回報(bào)率；南城寫字樓南城寫字樓客戶主要以投資客戶為主，主要人群為長沙本112小結(jié)

供應(yīng)：后續(xù)供應(yīng)高度集中，主要集中在德思勤城市廣場，其他項(xiàng)目均已進(jìn)入去尾貨階段；