工程設(shè)施設(shè)備安全培訓(xùn)重點課件

物業(yè)設(shè)備設(shè)施安全管理物業(yè)設(shè)備設(shè)施安全管理1

一.設(shè)備運行與管理作用和任務(wù)

二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理三.典型故障分析及處理措施四.設(shè)備管理隊伍建設(shè)五.設(shè)備運行與保養(yǎng)六.突發(fā)事件處理七.能耗管理九.物業(yè)前期設(shè)備接管十.國外設(shè)備管理簡介八.設(shè)備檔案資料管理

目錄一.設(shè)備運行與管理作用和任務(wù)二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理2重要性：自從物業(yè)管理作為一種社會化、專業(yè)化服務(wù)模式在中國誕生以來，經(jīng)過20多年，形成了多樣化的發(fā)展趨勢，而設(shè)備管理一直是物業(yè)管理中重要的環(huán)節(jié)之一。目標：隨著房地產(chǎn)投資規(guī)模的不斷擴大和投資形勢的多樣化，物業(yè)的業(yè)主或投資者希望通過物業(yè)的經(jīng)營和管理，不僅使其物業(yè)在運行中能夠保值，而且實現(xiàn)增值。而物業(yè)設(shè)備的運行管理的優(yōu)劣直接影響到了物業(yè)的保值和增值。目的：全面、系統(tǒng)了解設(shè)備管理的過程。對象：設(shè)備管理相關(guān)的管理人員。設(shè)備：主要指高層物業(yè)（辦公大樓、商業(yè)樓宇）機電設(shè)備重點：各系統(tǒng)設(shè)備的技術(shù)原理及關(guān)鍵點難點：工程隊伍的建設(shè)及管理前言重要性：自從物業(yè)管理作為一種社會化、專業(yè)化服務(wù)模式在中國誕生3

多功能、大型化：現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)已經(jīng)擺脫了只提供一般辦公室的傳統(tǒng)，成為人們商務(wù)、飲食、購物、娛樂、運動、休閑等集多功能為一體的綜合性大型建筑物業(yè)。最新科技：現(xiàn)代高層建筑的一個重要標志，就是不斷把現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的最新成果應(yīng)用于建筑設(shè)施之中，為客人在物資上、精神上的需求提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。高依賴程度：物業(yè)設(shè)備、設(shè)施朝著追求舒適和豪華，和設(shè)備的復(fù)雜化、多樣化發(fā)展。物業(yè)對設(shè)備的依賴程度也越來越大。專職部門：物業(yè)管理企業(yè)中必須設(shè)置專門負責(zé)設(shè)備管理與運行的工程部。其主要職責(zé)是負責(zé)能源控制、設(shè)備管理、運行操作、保養(yǎng)和維修。1、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的作用

多功能、大型化：現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)已經(jīng)擺脫了只提供一般辦公室的4

A、物業(yè)管理公司：主要設(shè)置工程部來負責(zé)整體物業(yè)設(shè)備設(shè)施的運行和維護保養(yǎng)，也包括了物業(yè)本體的修繕工作。B、大中型工業(yè)企業(yè)：對于設(shè)備管理部門主要設(shè)為：動力部（科）、設(shè)備部（科）、機修車間（機修分廠），主要管理工廠內(nèi)部的機電設(shè)備，在各車間配備值班機修工（鉗工）和電工。而工廠的土建，結(jié)構(gòu)，房屋修繕一般由專門的基建科完成。按照計劃執(zhí)行設(shè)備的保養(yǎng)、中修和大修的工作。有較長的設(shè)備管理歷史和經(jīng)驗。普遍來說整體設(shè)備技術(shù)落后、但個別部分又非常專業(yè)，例如企業(yè)的主力生產(chǎn)、加工的設(shè)備的維修人員的技術(shù)水平相當高。設(shè)備管理人員素質(zhì)較高，大學(xué)本科生和工程師人數(shù)多。設(shè)備管理系統(tǒng)性很強，但有些分工非常具體、工作效率底。C、星級賓館：設(shè)備管理部門稱為動力部或工程部。設(shè)備類型與商業(yè)物業(yè)的類型相似。崗位設(shè)置亦幾乎相同。所不同的是賓館設(shè)備管理針對是單一業(yè)主。賓客只相當于租戶。設(shè)備管理重運行、輕保養(yǎng)，基本不做投資較大的中修和大修，不會做全面的設(shè)備改造，除非新的管理層接管或全面重新裝修改造。賓館的運行特點是要求24小時開業(yè)。所以很多保養(yǎng)工作是非常困難的。例如不可能停電做配電房的保養(yǎng)、也不可能停水來清洗水池。

D、專業(yè)設(shè)備公司：作為該企業(yè)的產(chǎn)品或工程的售后服務(wù)而設(shè)立的技術(shù)服務(wù)部或維修部。主要做質(zhì)保期以內(nèi)的技術(shù)服務(wù)工作，質(zhì)保期過后一部公司分仍可能于業(yè)主繼續(xù)簽訂維保合同，做好維修工作，基本沒有系統(tǒng)的保養(yǎng)。2、物業(yè)設(shè)備管理與其它設(shè)備管理區(qū)別A、物業(yè)管理公司：主要設(shè)置工程部來負責(zé)整體物業(yè)設(shè)5

科學(xué)的運行管理和嚴密的系統(tǒng)保養(yǎng)最佳的性能發(fā)揮與最優(yōu)的成本控制科學(xué)：1、理論的肯定和證明必須靠公眾都能夠觀察了解的客觀事實，不能單憑學(xué)者個人的經(jīng)驗。

2、盡量使用數(shù)理化的方式來說明假設(shè)，以便精密地測試和修正

3、盡量使用各種論述精確，能用嚴密的試驗或否定。4、使用自然科學(xué)所慣用的“厘米－克－秒”制作為度量工具（1949年芝加哥大學(xué)的一次跨科學(xué)會議上對科學(xué)的討論）科學(xué)的方法：1、明確問題。2、探索和研究有關(guān)理論和模式。3、形成假設(shè)、4選擇適當?shù)难芯糠椒ā?、通過觀察－測試－試驗，進行論證。3.管理宗旨及理念科學(xué)的運行管理和嚴密的系統(tǒng)保養(yǎng)3.管理宗旨及理念64、設(shè)備管理主要任務(wù)前期接管操作運行維護保養(yǎng)更新改造對所管轄范圍的設(shè)備清點，登記，建立臺帳，性能評估對設(shè)備的開關(guān)（啟動停止），狀態(tài)記錄、檢查、分析通過擦拭、清掃、調(diào)整等一般方法對設(shè)備進行護理，以維持和保護設(shè)備的性能和技術(shù)狀況，三級保養(yǎng)制：日常、一級、二級方案制定預(yù)算控制質(zhì)量監(jiān)管竣工驗收4、設(shè)備管理主要任務(wù)前期接管操作運行維護保養(yǎng)更新改造7

設(shè)備系統(tǒng)分類按照建筑設(shè)備設(shè)計、施工專業(yè)分工，便于今后的物業(yè)接受和管理宜分為以下8個系統(tǒng)：Ａ

供配電Ｂ給排水Ｃ消防Ｄ通風(fēng)空調(diào)Ｅ電梯Ｆ弱電Ｇ土木設(shè)施H

其他特殊設(shè)備二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理設(shè)備系統(tǒng)分類按照建筑設(shè)備設(shè)計、施工專業(yè)分工，8

供配電電工知識：電流－電壓－電阻；交流電：電壓－頻率－相位；無功功率－有功功率供配電系統(tǒng)主要包括高壓電纜－開關(guān)柜－變壓器－低壓開關(guān)柜－配電箱－用電設(shè)備供電設(shè)備：空氣開關(guān)－漏電開關(guān)－電能表－避雷器－電容器（ 無功功率補償）1）負荷級別一級負荷：供電中斷將造成人身傷亡；或在政治上、經(jīng)濟上造成重大影響；或破壞重要交通樞紐、通訊設(shè)施、公共場所的正常秩序，帶來極大是政治、經(jīng)濟損失。高層建筑要求安全、可靠、方便、舒適，故集中了大量現(xiàn)代化的生活設(shè)施設(shè)備。這些設(shè)備大部分能源取自電力。一般高層建筑的電力負荷按一級負荷考慮，必須采用兩路高壓電源供電，且符合下列條件之一：A兩路高壓電源之間無聯(lián)系，即高壓電源進線來自供電部門不同的變電站。B兩路電源之間有聯(lián)系，但發(fā)生故障時，兩個電源一般不會同時損壞；如兩路高壓進線來自供電部門的同一區(qū)域變電站，但不是同一臺降壓變壓器或同一段母線。高層建筑除了兩路電源進線外，還應(yīng)配備自備發(fā)電機組。二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理供配電電工知識：電流－電壓－電阻；1）負荷級9

供配電2)供電方式主要有二種A）兩路高壓、正常時一用一備，當正常工作電源事故停電時，另一路備用電源自動投入。具體應(yīng)用時將兩路高壓供作電互為備用，加自備發(fā)電機組。發(fā)電機容量占變壓器容量的10％～20％，（一般取中值16％）投資較大，可靠性高，線路損耗低（正常工作時負載率較低），變壓器較富裕，負債率正常工作時為50％，變壓器損耗較高，無功功率較高。實際操作時，一般不采用高壓自動投入方式，仍然采用人工切換方式。因為必須由人工準確判斷故障原因后切換，方能安全可靠。B）兩路高壓進線，同時工作，當其中一路故障時，由母線聯(lián)絡(luò)開關(guān)對故障回路供電，比A增加了母連和電壓互感器柜，投資加大，電房面積增加。目前在廣州較常見二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理供配電2)供電方式主要有二種二.設(shè)備設(shè)施10設(shè)備系統(tǒng)分類A供配電高壓供電子系統(tǒng)

高壓進線隔離柜、高壓進線柜，計量柜、變壓器柜、聯(lián)絡(luò)柜、母線隔離柜、互投柜、直流屏等。高壓配電設(shè)備的保護（輔助）裝置及高壓送（配）線纜（槽）；

設(shè)備系統(tǒng)分類A供配電高壓供電子系統(tǒng)11

供配電變壓器：包括油浸式，干式變壓器。油浸式的冷卻介質(zhì)變壓器油是可燃的。環(huán)氧干式變壓器允許溫升高，體積小、可靠性高，但過載能力低。變壓器負載率經(jīng)常小于30％式應(yīng)進行經(jīng)濟考核后，合理更換變壓器或調(diào)整系統(tǒng)運行。變壓器并列運行式按組合后的技術(shù)特性，選擇最佳的運行方式。變壓器分列運行時，按照技術(shù)特性，根據(jù)變壓器的總損耗最小的原則合理分配負荷。二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理供配電變壓器：二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理12SCB10變壓器特點:科學(xué)合理的設(shè)計和澆注工藝，使產(chǎn)品局部放電量更小，噪聲低；散熱能力強，在強迫風(fēng)冷條件下可以在125％額定負載下長期運行；并配有智能溫控儀，具有故障報警，超溫報警，超溫跳閘以及黑匣子功能；通過RS485串行接口與計算機相連，可以集中監(jiān)視和控制。SCB10變壓器特點:13設(shè)備系統(tǒng)分類A供配電

變壓器子系統(tǒng):

變壓器、風(fēng)機；變壓器的效率：在額定功率時，變壓器的輸出功率和輸入功率的比值，叫做變壓器的效率，即

η=(P2÷P1)x100%

式中η為變壓器的效率;P1為輸入功率，P2為輸出功率.

變壓器傳輸電能時總要產(chǎn)生損耗

銅損是指變壓器線圈電阻所引起的損耗.當電流通過線圈電阻發(fā)熱時，一部分電能就轉(zhuǎn)變?yōu)闊崮芏鴵p耗.由于線圈一般都由帶絕緣的銅線纏繞而成，因此稱為銅損.

鐵損包括兩個方面.

磁滯損耗：當交流電流通過變壓器時，通過變壓器硅鋼片的磁力線其方向和大小隨之變化，使得硅鋼片內(nèi)部分子相互摩擦，放出熱能，從而損耗了一部分電能，這便是磁滯損耗.

渦流損耗：當變壓器工作時.鐵芯中有磁力線穿過，在與磁力線垂直的平面上就會產(chǎn)生感應(yīng)電流，由于此電流自成閉合回路形成環(huán)流，且成旋渦狀，故稱為渦流.渦流的存在使鐵芯發(fā)熱，消耗能量，這種損耗稱為渦流損耗.

變壓器的效率與變壓器的功率等級有密切關(guān)系，通常功率越大，輸出功率損耗就越小，效率也就越高.反之，功率越小，效率也就越低.

設(shè)備系統(tǒng)分類A供配電變壓器子系統(tǒng):變壓器、風(fēng)機；變壓器14

供配電

低壓配電子系統(tǒng):低壓主進柜、饋線柜、聯(lián)絡(luò)柜、電容器柜、計量柜、出線柜，用戶配電柜（箱）、低壓配電設(shè)備的保護（輔助）裝置、低壓送（配）線纜（母線槽）;

二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理供配電低壓配電子系統(tǒng):低壓主進柜、饋線柜15

供配電

發(fā)電機子系統(tǒng):發(fā)電機,儲油罐,冷卻系統(tǒng)、排煙管道、充電設(shè)備;

二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理供配電發(fā)電機子系統(tǒng):發(fā)電機,儲油罐,16

通風(fēng)空調(diào)空調(diào)即空氣調(diào)節(jié)。通過機電設(shè)備調(diào)節(jié)大廈內(nèi)的空氣指數(shù)，已達到人或設(shè)備所需要的最佳的舒適度。空氣指數(shù)：溫度濕度氣流速度空氣潔凈度：通風(fēng)管道的清洗中央空調(diào)系統(tǒng)適應(yīng)于集中商場及大型商廈的樓宇。二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理通風(fēng)空調(diào)空調(diào)即空氣調(diào)節(jié)。通過機電設(shè)備調(diào)節(jié)大廈內(nèi)的17

通風(fēng)空調(diào)中央空調(diào)子系統(tǒng):制冷主機、控制柜傳感器;冷卻水子系統(tǒng):冷卻泵、冷卻塔、閥門隔音材料;冷凍水子系統(tǒng):冷凍泵管道、壓差開關(guān)、閥門、膨脹水箱、二次熱交換設(shè)備、末端設(shè)備子系統(tǒng):空氣處理機（風(fēng)柜）、送風(fēng)機（新風(fēng)機）、排風(fēng)機、排氣扇,空調(diào)管網(wǎng)、處理設(shè)備、配套電氣控制設(shè)備等。其他空調(diào)子系統(tǒng)：恒溫恒濕空調(diào)機、醫(yī)療專用凈化空調(diào)、窗式空調(diào)機、分體空調(diào)機、熱泵式空調(diào)、配套電氣控制設(shè)備正負壓系統(tǒng)、氧氣系統(tǒng)及配套電氣控制設(shè)備二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理通風(fēng)空調(diào)中央空調(diào)子系統(tǒng):制冷主機、控制柜傳感器18電梯二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理電梯二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理19電梯二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理電梯二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理20

電梯2)結(jié)構(gòu)（8大系統(tǒng)）

曳引系統(tǒng)：電動機，制動器，減速箱，鋼絲繩，導(dǎo)向輪，反繩輪導(dǎo)向系統(tǒng)：導(dǎo)軌，導(dǎo)靴、導(dǎo)軌架轎箱：轎箱門，轎箱體門系統(tǒng)：轎箱門、層門、開門機、門鎖裝置重量平衡系統(tǒng)電力拖動系統(tǒng)電器控制系統(tǒng)安全保護系統(tǒng)：限速器、安全鉗、緩沖器。限位開關(guān)（端站保護裝置）據(jù)資料介紹：電梯每8億3百萬次才發(fā)生一次事故，按照電梯每年運行30萬次，要2777年才發(fā)生一次不幸事故，所以乘電梯比走樓梯安全10倍。對于客戶而言電梯故障主要帶來一種心理的壓力。而導(dǎo)致對服務(wù)質(zhì)量的影響。二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理電梯2)結(jié)構(gòu)（8大系統(tǒng)）二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運21二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理電梯事故特點

1）電梯事故中人身傷害事故較多，傷亡者中電梯操作人員和維修工占比例大。

2）電梯門系統(tǒng)的事故發(fā)生率較高，因為電梯的每一運行過程都要經(jīng)過開門動作過程兩次，關(guān)門動作兩次，使門鎖工作頻繁，老化速度快，久而久之，造成門鎖機械或電氣保護裝置動作不可靠。電梯電梯管理關(guān)鍵點

1）安全管理

2）維保質(zhì)量監(jiān)管3）防水：機房進水、走道浸水、底坑滲水。4）通風(fēng)：夏天高溫，春天防潮5）

緊急放人：二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理電梯事故特點電梯電梯管理關(guān)鍵點22

給排水供水子系統(tǒng):生活水泵、氣壓裝置、水箱、水池、配套電氣控制(變頻)、閘閥、減壓閥、止回閥、各式水龍頭、開水器、直飲水設(shè)備,泳池水凈化設(shè)備；排水子系統(tǒng):污水池,化糞池、潛水泵配套電氣控制設(shè)備、隔油池、地漏(隔氣),污水處理設(shè)備;二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理關(guān)鍵點：變頻水系統(tǒng)，管道壓力，地下管道破裂，閥門定位給排水供水子系統(tǒng):生活水泵、氣壓裝置、水箱、水池23

給排水給水分類：生活給水系統(tǒng)供給人們飲用、烹飪、洗滌、沖洗等生活用水的系統(tǒng)，水質(zhì)必須符合國家有關(guān)生活飲用水衛(wèi)生標準。生產(chǎn)給水系統(tǒng)供給各類產(chǎn)品制造過程中所需用水及冷卻、產(chǎn)品和原料洗滌等用水?？照{(diào)冷凍、冷卻水。消防給水系統(tǒng)消防專用水，對水質(zhì)要求不高，必須滿足建筑防火規(guī)范對水量和水壓的要求。給水方案：直接給水室外給水管網(wǎng)和水量能滿足室內(nèi)用水要求時，直接向室內(nèi)供水。有時設(shè)置水箱調(diào)節(jié)。間接給水通過水箱或升壓設(shè)備（水泵）后進入室內(nèi)管網(wǎng)。分區(qū)給水高層建筑在豎向分為幾個區(qū)，否則會因底層管道中靜壓過高造成閥門、管道爆裂。二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理給排水給水分類：二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理24

消防

噴淋子系統(tǒng):噴淋泵、穩(wěn)壓泵、氣壓罐、濕式報警閥、水力警鈴、水流指示器、噴淋頭、放水閥、監(jiān)控閥管網(wǎng)及閥門;消火栓子系統(tǒng):消防栓泵、穩(wěn)壓泵、氣壓罐、消火栓、接合器、消防水箱、管網(wǎng)及閥門;二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理消防噴淋子系統(tǒng):噴淋泵、穩(wěn)壓泵、氣壓罐、濕式25

消防自動報警子系統(tǒng)：火災(zāi)報警控制柜；聯(lián)動柜、煙感、溫感、層間報警模塊,破玻按鈕、消防緊急電話、警鈴、應(yīng)急廣播設(shè)備、停非消防電裝置;

防排煙子系統(tǒng):正壓送風(fēng)機、排煙風(fēng)機送風(fēng)閥、排煙閥、余壓閥、防火卷簾、防火門（含閉門器）防煙垂壁;

氣體滅火:泡沫滅火器.氣瓶,報警控制柜二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理消防自動報警子系統(tǒng)：火災(zāi)報警控制柜；聯(lián)動柜、煙感26

給排水排水系統(tǒng)生活排水系統(tǒng)排污、排糞管工業(yè)廢、污水排水系統(tǒng)生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的廢、污水。空調(diào)冷凝水:無壓管、易堵塞餐廳排污管：需經(jīng)過隔油處理、單獨排放。醫(yī)療污水處理雨水排水系統(tǒng)人工湖、水景水質(zhì)凈化的處理二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理給排水排水系統(tǒng)二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理27

弱電門禁子系統(tǒng):

讀卡器、門禁控制器、自動門,電磁鎖,閉門器;監(jiān)控子系統(tǒng):監(jiān)視器、監(jiān)聽系統(tǒng)電腦、攝像頭、云臺、視頻采集卡;周邊防范:紅外報警器、探頭、門磁;樓宇自控子系統(tǒng):主機、樓層控制箱、傳輸模塊;傳感器可視對講子系統(tǒng)：對講機、系統(tǒng)管理機、門鈴、可視對講，室內(nèi)布防;

巡更子系統(tǒng):主機、巡更探頭、巡更器;

通訊網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng):計算機、軟件、打印機、專用電源（含UPS電源）、中央處理模塊、遠程模塊、數(shù)據(jù)總線、模擬屏（投影設(shè)備、大屏幕電視機）；

停車收費子系統(tǒng):電腦主機、道閘讀卡器、出票箱、感應(yīng)線圈;會議音響子系統(tǒng):會議發(fā)言、討論系統(tǒng)、同聲傳譯系統(tǒng)、表決系統(tǒng)。公共廣播（背景音樂系統(tǒng)）；調(diào)音臺、效果器、激勵器、分頻器、限幅器、音頻分配器、混音臺,功放（專業(yè)功放、Hi-Fi功放、AV功放）；音箱（專業(yè)音箱、Hi-Fi音箱、AV音箱）；視頻（液晶、等離子、投影機、投影幕、錄像機、攝像機、實物展示臺、電子白板）；二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理弱電門禁子系統(tǒng):讀卡器、門禁控制器、自動門,電28

弱電包括安防監(jiān)控系統(tǒng)。樓宇可視對講（住宅），樓宇自控系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)綜合布線、背景音樂，停車場自動收費、門禁控制。1)安防監(jiān)控系統(tǒng)主要用于對建筑物的大門，主要出入口、主要通道、外圍廣場、電梯轎箱、地下車庫、商場等公共場所的保安監(jiān)控。包括攝像機、錄音設(shè)備、電纜、視頻捕捉卡。電腦監(jiān)視器等。攝像機在鏡頭視野內(nèi)，不應(yīng)油強烈的反光或發(fā)光光源，以保證目標圖象清楚和避免攝像頭損壞。保證所監(jiān)控場所的足夠照度要求。一般：黑白攝像機為300－500LX，彩色為2000－3000LX.否則徐采取低照度攝像機或帶補償光源的攝像機。固定場所選用50MM定焦距鏡頭，而視小角度大時（如電梯轎箱）采用25mm的廣角鏡頭，當視距大時用100mm長焦距鏡頭，在監(jiān)視范圍大（視角大）而視距遠近不等（大廳）時，選用帶遙控的變焦鏡頭。二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理弱電包括安防監(jiān)控系統(tǒng)。樓宇可視對講（住宅），樓宇29

弱電2）樓宇可視對講系統(tǒng)目前沒有統(tǒng)一的企業(yè)標準，因此設(shè)備之間完全不能兼容，而且很難更換或替代，管理和運行時應(yīng)特別注意。二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理弱電2）樓宇可視對講系統(tǒng)二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行30

1、故障產(chǎn)生原因A:設(shè)備先天質(zhì)量因素，如：零配件不合格、設(shè)計缺陷、加工裝配的缺陷；B:設(shè)備正常運行的故障，如：機械磨損、機械疲勞、開關(guān)的次數(shù)（照明燈具的時間）；C:設(shè)備自然老化，就像人的自然衰老。如：生銹、腐蝕；導(dǎo)致機械強度降低、電路板出現(xiàn)虛焊，電路接觸不良。橡膠老化：導(dǎo)致漏油、漏水。D：設(shè)備操作不當造成的故障如：中央空調(diào)開機程序如果錯誤，將導(dǎo)致壓縮機的損壞。E:缺乏保養(yǎng)造成的故障，小故障變成大故障。如電纜、母排的接頭熱脹冷縮，管道生銹穿孔等。結(jié)論：ABC為設(shè)備自身的故障，DE為運行故障。三.典型故障分析及處理措施1、故障產(chǎn)生原因A:設(shè)備先天質(zhì)量因素，如：三.31

2、故障類型A:基本故障：約占80—90％涉及到接觸不良，機械疲勞，短路或斷路，常規(guī)易損件的更換，易耗品的補充等出現(xiàn)的故障，都能比較容易檢查、發(fā)現(xiàn)，并能夠很快在市場中購買到配件或代用品。

B:核心故障：10－20％涉及到廠家技術(shù)壟斷的，不容易在市場中找到備件或替代品的部門，一旦出現(xiàn)問題，必須要廠家派人解決。如電梯程序。C：20：80原理:借鑒管理學(xué)中的20/80原理。設(shè)備管理中使用20％的精力解決80％的故障。結(jié)論：１、基本故障都可以由自身的技術(shù)力量解決，但核心故障很難解決，在管理中要充分注意到設(shè)備的生產(chǎn)廠家、替代品的準備。２、維護保養(yǎng)的重點應(yīng)對設(shè)備進行定期的清潔、潤滑、緊固、調(diào)整。三.典型故障分析及處理措施2、故障類型A:基本故障：32

3、故障分析方法

掌握原理，知其所以然。用科學(xué)的方法。而不是單憑經(jīng)驗，經(jīng)驗固然非常寶貴，能提高效率，單憑經(jīng)驗得出的結(jié)果一定要得到科學(xué)的證實。分析故障的目的是解決故障，將故障的范圍盡量地縮小，從而使維修成本盡量地減少。

A測量法:使用各種測量儀器，對出現(xiàn)故障的可能部位的每個零件進行測量，并與合格的零件參數(shù)進行比較。判斷出存在故障的模塊或零件。B排除法：把與故障無關(guān)的部位逐步脫離運行，如果故障仍然存在，則可以逐步縮小故障的范圍。C替代法：用同類合格的配件或模塊進行替換。找出存在故障的零件。三.典型故障分析及處理措施3、故障分析方法掌握原理，知其所以然。用科學(xué)的331、供配電1)參數(shù)偏移、2）母線槽接頭故障2、中央空調(diào)1）廣發(fā)膨脹水箱故障、2）金海配電柜交流接觸器，3)錦軒冷卻水管道堵塞3、給排水1）變頻供水故障，可編程序控制器損壞。2）地漏堵塞3）重物擊穿管道4、監(jiān)控5、消防1）氣體自動報警故障2）氣體消防噴氣故障6、設(shè)備突發(fā)事件處理防患于未然三.典型故障分析及處理措施3、典型案例1、供配電三.典型故障分析及處理措施3、典型案例34

1、工程部的重要性1）提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司是以出售服務(wù)作為產(chǎn)品的企業(yè)，物業(yè)管理的目標是通過對物業(yè)的管理和對客戶的服務(wù)來實現(xiàn)對物業(yè)的保值、增值和盡可能獲取客戶的最大滿意。而現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)提供的最新物業(yè)設(shè)備，成為物業(yè)豪華、舒適和提供一流服務(wù)的物資基礎(chǔ)。而工程部直接運行和管理這些設(shè)備，通過設(shè)備、設(shè)施為客戶服務(wù)，是不見面的一線服務(wù)部門。物業(yè)給客戶提供的電梯、空調(diào)、照明、音響、冷水等都是“服務(wù)產(chǎn)品”的一部分。工程部的工作對提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量至關(guān)重要2）影響物業(yè)的價值。工程部的工作對設(shè)備使用的壽命起到了決定性的作用。而設(shè)備使用壽命的長短直接影響到該物業(yè)的保值和增值。3）保證物業(yè)的安全。物業(yè)企業(yè)應(yīng)該盡一切可能使客戶獲得滿意安全感。物業(yè)的安全設(shè)備如：保安監(jiān)控、消防系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等工作都應(yīng)該絕對可靠。4)提高物業(yè)公司的利潤。物業(yè)的工程設(shè)備維修費用及能源消耗使物業(yè)公司的的重要開支項目。工程設(shè)備運行、維護費用節(jié)約，直接使成本降低，即利潤增加。而維修不及時則導(dǎo)致客戶意見增加，不交管理費等等。四.設(shè)備管理隊伍建設(shè)1、工程部的重要性四.設(shè)備管理隊伍建設(shè)352、工程部主要任務(wù)1）負責(zé)設(shè)備的日常操作運行2）對物業(yè)設(shè)備設(shè)施進行維修3）對設(shè)備設(shè)施的計劃保養(yǎng)4）對設(shè)備設(shè)施的新增、改造項目的組織和監(jiān)管5）能源管理四.設(shè)備管理隊伍建設(shè)2、工程部主要任務(wù)1）負責(zé)設(shè)備的日常操作運行四.設(shè)備管理隊363、工程部的組織架構(gòu)1）架構(gòu)設(shè)計工程部的架構(gòu)和崗位設(shè)置是完成工程部任務(wù)的重要保證條件。既要體現(xiàn)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理，又能技術(shù)支持，監(jiān)督。各種不同層次的專業(yè)人員的配置、組成和比例關(guān)系與該物業(yè)的任務(wù)相適應(yīng)。根據(jù)物業(yè)的規(guī)模和特點、設(shè)備的數(shù)量和技術(shù)難度來確定。對于人員的基本人數(shù)，以符合績效要求為標準。已經(jīng)有很多業(yè)主對物業(yè)管理公司的人數(shù)，特別是工程部人數(shù)的范圍作了明確的限定。四.設(shè)備管理隊伍建設(shè)3、工程部的組織架構(gòu)1）架構(gòu)設(shè)計四.設(shè)備管理隊伍建設(shè)37

2）設(shè)置方式A、按照專業(yè)系統(tǒng)方式由于物業(yè)在建設(shè)時是按照專業(yè)系統(tǒng)來劃分的。因此在物業(yè)竣工驗收到前期接管都按照專業(yè)系統(tǒng)進行。當規(guī)模更大時將下面的專業(yè)細分。Ｂ、金字塔式的結(jié)構(gòu)培養(yǎng)技術(shù)管理型和專業(yè)技術(shù)型的人才。以適應(yīng)今后物業(yè)設(shè)備管理的需要3、工程部的組織架構(gòu)四.設(shè)備管理隊伍建設(shè)2）設(shè)置方式3、工程部的組織架構(gòu)四.設(shè)備管理隊38

人身安全：

電工的作業(yè)是一個高危行業(yè)。需嚴格按照操作規(guī)程。1、設(shè)備未經(jīng)驗電一律視為有電2、線路前端必須有一個明顯的斷開點3、帶電作業(yè)必須做好安全措施4、安全電壓等級設(shè)備安全：1、嚴格按照操作規(guī)程操作設(shè)備。2、做好充足的設(shè)備標識五.技術(shù)及安全管理安全管理人身安全：五.技術(shù)及安全管理安全管理39

設(shè)備管理的三個層次：科學(xué)系統(tǒng)管理型：科學(xué)的運行管理，嚴密的系統(tǒng)保養(yǎng)1、經(jīng)濟管理型：應(yīng)付型：設(shè)備管理體系：制訂一套設(shè)備管理手冊包括：管理制度、操作規(guī)程、記錄表格。五.技術(shù)及安全管理技術(shù)管理設(shè)備管理的三個層次：五.技術(shù)及安全管理技術(shù)管理40六.突發(fā)事件處理1）、基本思路：依據(jù)設(shè)備的具體運行環(huán)境，做好預(yù)防措施、防患于未然，把損失減到最低。2）分析突發(fā)事件的可能性概率，配置必要的防范工具

每年應(yīng)對設(shè)備突發(fā)事件進行必要的演練。例如每年在停電保養(yǎng)時做一次發(fā)電機供電演練，高低壓開關(guān)倒閘練習(xí)，要求所有技工都有機會參與實際操作。電梯緊急放人（必須具備操作證）3)配置備用設(shè)備，材料備用空調(diào)，備用電梯，備用發(fā)電機，備用潛水泵、備用卡箍。閥門，電纜等六.突發(fā)事件處理1）、基本思路：依據(jù)設(shè)備的具體運行環(huán)境，做好41六.突發(fā)事件處理4）、常見突發(fā)事件及處理措施1.停電事故：外部失壓跳閘，內(nèi)部設(shè)備短路，發(fā)電機故障。檢測、調(diào)整開關(guān)參數(shù)。過流保護回路，防止電機燒毀。2、漏水：管道破裂（含地下管道），水淹（天面，地下室），排水管道堵塞（化糞池和隔油池）。配備應(yīng)急管碼。（如排水管漏水檢查）3、空調(diào)故障：冷凍、冷卻管道破裂，軟接。（膨脹水箱加裝止回閥）4、供水故障：變頻設(shè)備故障。（使用小電機供水）5、電梯故障：除一般故障外，機房溫度偏高，漏水也是電梯突發(fā)事件的主要原因。電梯保養(yǎng)斷開安全回路導(dǎo)致人身事故。6、消防設(shè)備故障：最容易被忽視、消防水泵及聯(lián)動系統(tǒng)出現(xiàn)故障時不容易發(fā)現(xiàn)，有些消防專業(yè)保養(yǎng)沒有包含水泵，導(dǎo)致萬一火災(zāi)時噴淋系統(tǒng)不能供水。5）事故報告

設(shè)備事故的現(xiàn)象及處理的過程事故原因的分析：使用科學(xué)的方法，引用規(guī)范，標準，檢測數(shù)據(jù)處理事故的措施，防范類似事故發(fā)生的建議。六.突發(fā)事件處理4）、常見突發(fā)事件及處理措施42節(jié)能在物業(yè)管理中仍然是個概念。在這個概念的牌子下，有些地方只說不做。因為吃力不討好。投入了人力，財力，結(jié)果沒有收益。有的過分夸大，故意炒作，通過節(jié)能概念獲取利潤；如某些變頻節(jié)能。三個方面：物業(yè)管理能耗與利益不對稱；領(lǐng)導(dǎo)想做不熟悉；主管能做沒動力，技工不懂也不愿意。傳統(tǒng)能源管理方法：通過新產(chǎn)品新技術(shù)和加強管理的方法節(jié)省能耗。１、照明節(jié)能：通過提早關(guān)燈、使用節(jié)能燈、定時器、樓宇自控系統(tǒng)準確控制照明設(shè)備；２、節(jié)水：通過減少水龍頭流量，降低水壓；３、空調(diào)節(jié)能：通過調(diào)高溫度，減少室外循環(huán)空氣量；新型能源管理思想：引入專家系統(tǒng)，通過軟件方法，將設(shè)備能源消耗的數(shù)據(jù)輸入電腦進行分析，與設(shè)備工作狀況進行比較，得出最佳的能效比，指導(dǎo)技術(shù)人員進行合理的設(shè)備運行和保養(yǎng)。１）、對中央空調(diào)系統(tǒng)的負荷統(tǒng)計，監(jiān)測空調(diào)冷凍水、冷卻水進出水溫差，指導(dǎo)對中央空調(diào)主機的保養(yǎng)。２）、對供配電系統(tǒng)負荷的統(tǒng)計，減少線路損耗，特別是變壓器的損耗，指導(dǎo)對供電回路的操作。七.能源管理節(jié)能在物業(yè)管理中仍然是個概念。在這個概念的牌子下，有些地方只43八.設(shè)備檔案資料管理技術(shù)圖紙：平面圖，施工圖技術(shù)手冊：發(fā)電機設(shè)備總帳（清單目錄）：便于及時快捷了解設(shè)備的基本情況。設(shè)備臺帳：比較重要設(shè)備的檔案，從設(shè)備的購進到報廢的全過程。設(shè)備登記卡：粘貼在現(xiàn)場設(shè)備上面。八.設(shè)備檔案資料管理技術(shù)圖紙：平面圖，施工圖44設(shè)備資料的信息化管理數(shù)據(jù)錄入，比較，分析。統(tǒng)計維修工作單，分析每月工作量，發(fā)生故障的范圍，消耗材料情況，評估員工績效，客戶滿意度。統(tǒng)計設(shè)備記錄參數(shù)：分析設(shè)備運行狀態(tài)，能耗情況，統(tǒng)計設(shè)備保養(yǎng)記錄：分析設(shè)備運行狀態(tài)統(tǒng)計水電表：分析能耗狀況。設(shè)備資料的信息化管理數(shù)據(jù)錄入，比較，分析。45前期準備人員配備:根據(jù)物業(yè)基本情況和方案要求,配備基本的符合要求的技術(shù)骨干；工具準備:配置基本個人工具；熟悉現(xiàn)場:了解現(xiàn)場主要系統(tǒng)設(shè)計運行原理,熟悉現(xiàn)場環(huán)境,機房位置,主要設(shè)備安裝地點.初步清點設(shè)備(如有條件);設(shè)備接管資料接管：圖紙、技術(shù)手冊、光盤鑰匙接管：登記設(shè)備:按照系統(tǒng)分類記錄設(shè)備型號,規(guī)格數(shù)量位置以及存在問題；水表,電表抄表,工具,儀器接管：遺留問題處理：特別注意結(jié)構(gòu)、防水、管道；標識標牌。緊急事故處理：應(yīng)在比較混亂的狀態(tài)中應(yīng)付可能出現(xiàn)的突發(fā)事件。做好設(shè)備系統(tǒng)運行簡介和設(shè)備系統(tǒng)評估報告九.物業(yè)前期設(shè)備接管前期準備九.物業(yè)前期設(shè)備接管46十.國外設(shè)備管理簡介前蘇聯(lián)的計劃預(yù)修制為了防止生產(chǎn)設(shè)備的意外故障，應(yīng)按照計劃進行一系列的預(yù)防性修理，其目的是保障設(shè)備正常運行和良好的生產(chǎn)能力，減少和避免設(shè)備因不正常的磨損、老化和腐蝕而造成的損壞。優(yōu)點：避免事后維修，缺點：成本過高。美國的后勤工程學(xué)從軍隊發(fā)展起來，涉及裝備的維修計劃、保養(yǎng)、物資供應(yīng)、運輸、裝卸、技術(shù)資料管理及人員培訓(xùn)。分為使用部門維修、中間維修、基地維修。英國的設(shè)備工程學(xué)由政府設(shè)立維修技術(shù)部，指導(dǎo)中小企業(yè)進行計劃維修，制定維修保養(yǎng)標準和組織交流維修保養(yǎng)經(jīng)驗；調(diào)查維修保養(yǎng)費用和影響停機時間的主要因素日本的全員生產(chǎn)維修全系統(tǒng)包括：預(yù)防維修、必要的事后維修和改善維修；從公司經(jīng)理到相關(guān)部門知道操作人員，全員參加。德國的設(shè)備管理與維修概述：標準化和專業(yè)化。維護保養(yǎng)占日常工作量的７５％，占維護總成本的２５％，檢查占工作量５％，占總成本的１０％，維修占工作量２５％，占成本６５％。十.國外設(shè)備管理簡介前蘇聯(lián)的計劃預(yù)修制47設(shè)備運行工崗位職責(zé)1.嚴格遵守公司員工守則和各項規(guī)章制度。2.努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握本大廈供電、供冷、供水方式，線路、管道走向及所管轄設(shè)備的原理，技術(shù)性能及實際操作。3.努力做好設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，做好防小動物工作，確保安全運行。4.按規(guī)定時間開關(guān)各類設(shè)備，堅守工作崗位，定期巡視設(shè)備，密切監(jiān)視各儀表的工作情況，對設(shè)備運行狀態(tài)做到心中有數(shù)。正確抄錄各項運行數(shù)據(jù)并填好報表。5.對來人來電報修及時登記。6.值班長負責(zé)安排日常維修工作。7.嚴格執(zhí)行設(shè)備管理制度，做好日夜班的交接班工作；

8.負責(zé)與供電局的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并做好登記。9.發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程及時排除故障。10.事故未排除不進行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，一般性設(shè)備故障應(yīng)交代清楚并做好記錄。11.請假、補休需在一天前報告領(lǐng)班（主管），并由領(lǐng)班安排合適的替班人。12.按規(guī)定的時間做好值班室內(nèi)外清潔工作。13.每月進行一次分管設(shè)備的維修保養(yǎng)工作；14.努力做到三干凈（設(shè)備干凈，機房干凈，工作場地干凈），四不漏（不漏電，不漏油，不漏水，不漏氣），五良好（使用性能好，密封良好，潤滑良好，緊固良好，調(diào)整良好）。設(shè)備運行工崗位職責(zé)1.嚴格遵守公司員工守則和各項規(guī)章制度。48設(shè)備運行交接班制度目的規(guī)范工程值班人員交接班管理工作，確保運行值班工作的連續(xù)性和相關(guān)工作的交接順利完成。范圍適用于物業(yè)公司所屬各物業(yè)服務(wù)中心工程班組的交接班管理。工作內(nèi)容接班人員應(yīng)提前十五分鐘以上到達崗位，做好接班工作。查看上班記錄，聽取上班值班人員運行情況的介紹，未完成工作交代。檢查儀表、工具、機房鑰匙及本部相關(guān)固定資產(chǎn)的數(shù)量狀況，并在交接班記錄上雙方簽名。檢查設(shè)備運行情況。檢查貴重物品是否齊全。檢查值班室的衛(wèi)生是否干凈、物品放置是否整齊、鑰匙是否齊全。設(shè)備運行交接班制度目的49凡有下列情況不得交接班，必要時立即通知班組領(lǐng)班到場處理：設(shè)備記錄與實際運行狀況不符時。交接班人數(shù)不齊或不在場時。接班人員精神狀態(tài)不良，包括疲倦、醉酒、傷病等時。設(shè)備發(fā)生故障而在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時。設(shè)備運行有異常而又找不出原因或運行情況不明時。交班時發(fā)現(xiàn)儀表、工具、機房鑰匙及本部相關(guān)固定資產(chǎn)的數(shù)量與清單上記錄不符時。交接班時如有突發(fā)故障，應(yīng)停止交接班，并由交班人員處理，接班人員協(xié)助進行。交接班雙方責(zé)任：交班者未交帶清楚、未列明清楚屬交班者責(zé)任。接班者未看清楚、未檢查清楚屬接班者責(zé)任。凡有下列情況不得交接班，必要時立即通知班組領(lǐng)班到場處理：50高壓運行工安全作業(yè)指導(dǎo)書1.電房值班電工必須具備必要的電工知識，熟悉安全操作規(guī)程，熟悉供電系統(tǒng)和配電房設(shè)備的性能和操作方法，具備處理異常情況的能力。2.電房值班電工要有高度的工作責(zé)任心，嚴格執(zhí)行值班巡視制度、倒閘操作制度、工作票制度、交接班制度、安全用具及消防設(shè)備管理制度等各項制度規(guī)定。3.無論高壓設(shè)備帶電與否，值班人員不得單獨移開或越過遮攔，若有需要移開遮欄時必須有監(jiān)護人在場，并符合設(shè)備不停電時的安全距離。4.巡視配電裝置，進出高壓室，必須隨手將門鎖好。5.高壓設(shè)備和低壓柜的倒閘操作，必須由兩人執(zhí)行，并由對設(shè)備更為熟悉的一人擔(dān)任監(jiān)護。6.帶電裝卸熔斷器時，應(yīng)戴絕緣手套，必要時使用絕緣夾鉗，站在絕緣墊上。7.電氣設(shè)備停電后，在未拉開刀閘和做好安全措施以前應(yīng)視為有電不得觸及設(shè)備和進入遮欄，以防突然來電。8.在設(shè)備房工作結(jié)束時，工作人員撤離，工作負責(zé)人向值班人員交待清楚，并共同檢查，然后雙方確認后，值班人員方可拆除安全措施，恢復(fù)送電。未確認前，值班人員不準將施工設(shè)備合閘送電。高壓運行工安全作業(yè)指導(dǎo)書1.電房值班電工必須具備必要的電工知519.停電時必須切斷各回路。不能只拉開負荷開關(guān)進行工作，而必須拉開刀閘或拉出負荷開關(guān)小車，使各回路至少有一個明顯的斷開點。變壓器與電壓互感器必須從高低壓兩側(cè)斷開。電壓互感器的一、二次熔斷器都要取下。10.工作時必須用電壓等級合適并且合格的驗電器，在檢修設(shè)備進出線兩側(cè)分別驗電。驗電前應(yīng)先在有電設(shè)備上試驗證明驗電器良好。高壓設(shè)備驗電必須戴絕緣手套。11.當驗明設(shè)備確已無電壓后，應(yīng)立即將檢修設(shè)備導(dǎo)體接地并互相短路。對可能送電至停電設(shè)備的各方面或可能產(chǎn)生感應(yīng)電壓的部分都要裝設(shè)接地線。接地線應(yīng)用多股裸軟銅線，截面不得小于25平方毫米。接地線必須使用專用的線夾固定在導(dǎo)體上，嚴禁用纏繞的方法進行接地和短路。裝設(shè)接地線時必須先接好接地端，后接導(dǎo)體端，拆除時順序與此相反。裝拆接地線應(yīng)使用絕緣棒或戴絕緣手套。裝拆工作必須由兩人進行。不許檢修人員自行裝拆和變動接地線。裝拆接地線應(yīng)做好記錄，并在交接班時交待清楚。9.停電時必須切斷各回路。不能只拉開負荷開關(guān)進行工作，而必須5212.在電容器組回路上工作時必須將電容器逐個放電。放電后接地。13.在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點的開關(guān)和刀閘操作把手上都應(yīng)懸掛“禁止合閘，有人工作”的標示牌。14.在帶電設(shè)備附近工作時，必須設(shè)專人監(jiān)護。工作中要戴安全帽，穿長袖衣服，戴絕緣手套，使用有絕緣柄的工具，并站在干燥的絕緣物上進行工作。相鄰的帶電部分，應(yīng)用絕緣板料隔開。嚴禁使用挫刀、金屬尺和帶有金屬物的毛刷，毛撣等工具。15.發(fā)生人身觸電事故和火災(zāi)事故，值班人員應(yīng)不經(jīng)聯(lián)系立即斷開有關(guān)設(shè)備的電源，原地進行搶救。16.電器設(shè)備發(fā)生火災(zāi)時，應(yīng)該用干式或二氧化碳滅火器撲救。變壓器著火時，只有在周圍全部停電后才能用干式滅火器撲救。17.遇室內(nèi)漏水時，如在高壓房、變壓器室、低壓房等。當漏水危及設(shè)備運行時應(yīng)不經(jīng)上報果斷對受影響設(shè)備進行斷電處理，處理后應(yīng)立即報告當值主管及工程經(jīng)理，并做好記錄及突發(fā)事件報告。12.在電容器組回路上工作時必須將電容器逐個放電。放電后接地53設(shè)備房管理規(guī)定目的規(guī)范設(shè)備房管理工作，確保各類系統(tǒng)設(shè)備安全、正常運行。范圍適用于高德匯所屬物業(yè)管轄的設(shè)備房管理。工作內(nèi)容機房門口醒目位置懸掛機房名稱，并張貼“機房重地，非請勿進”的告示牌。凡易燃、易爆的設(shè)備場站、高電壓、危險等設(shè)備場所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。各系統(tǒng)的設(shè)備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標識。各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應(yīng)的設(shè)備管理閥門和電器開關(guān)上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。機房鑰匙是專用鑰匙，未經(jīng)領(lǐng)班批準并登記在冊，任何員工不得持有或隨意配制機房鑰匙。未經(jīng)工程部領(lǐng)導(dǎo)批準，外來人員（包括參觀學(xué)習(xí)和施工等）禁止進入機房；經(jīng)批準進入機房的外來人員需做好人員登記、并必須遵守機房有關(guān)管理規(guī)定，服從機房工作人員安排指導(dǎo)。政府職能工程部門如消防局、供電局、電訊局突然到場檢查或抽查相應(yīng)的機房，當班人員在查驗證件核實身份后，應(yīng)熱情接待，主動配合，做好記錄，并應(yīng)立即通知工程主管或上級領(lǐng)導(dǎo)。保持機房的安靜、嚴肅、整潔，嚴禁在機房內(nèi)聚會、聊天、嬉戲、睡覺、喧嘩等，不得有影響工作，分散注意力的行為設(shè)備房管理規(guī)定目的54嚴禁攜帶火種進入易燃、易爆的設(shè)備場站和電子類設(shè)備機房，嚴禁在機房內(nèi)吸煙。未經(jīng)書面批準并落實安全措施，不得在機房內(nèi)進行動火作業(yè)。機房的內(nèi)線和外線電話，均為值班專用電話，應(yīng)時刻保持待機狀態(tài)，嚴禁打私人電話或長時間占用電話。各機房工作員工必須按要求如實認真填寫各種表格，主要設(shè)備的參數(shù)記錄必須齊全，工作記錄應(yīng)清晰明了。層間配電房管理要求:層間配電房門及房內(nèi)的電柜、電箱平時應(yīng)鎖閉，房間內(nèi)各種開關(guān)應(yīng)標志清晰。配電房內(nèi)每月清掃一次，嚴禁吸煙、堆放雜物。工程部每月一次檢查內(nèi)部設(shè)備，發(fā)現(xiàn)異常立即維修。工程部根據(jù)計劃定期保養(yǎng)配電房內(nèi)設(shè)施，重點做好設(shè)備清潔和緊固接線端子。檢查和保養(yǎng)結(jié)束后填寫設(shè)備保養(yǎng)記錄表。嚴禁攜帶火種進入易燃、易爆的設(shè)備場站和電子類設(shè)備機房，嚴禁在55設(shè)備房防火管理要求:不得在機房內(nèi)吸煙。維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。機房內(nèi)不得存放易燃物品。動火作業(yè)時，由技工填寫機房動火作業(yè)申請表，領(lǐng)班簽名同意后方能施工。施工前應(yīng)清除動火現(xiàn)場的易燃物品，施工后認真檢查，確無火種方能離開當班技工在當班期間，應(yīng)注意檢查機房內(nèi)的滅火自救措施，并要清楚和掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號的正確方法。當班技工應(yīng)巡查責(zé)任管理轄區(qū)域內(nèi)消防報警器和消防設(shè)備的情況，及時報告、處理火警信號。機房內(nèi)的樓梯、走道、出入口要保持暢通無阻，嚴禁堆放物件。機房內(nèi)的火災(zāi)探測器、噴淋頭、防火門、防火簾、防排煙設(shè)備、滅火器、防煙面罩、疏散標志和指示燈等設(shè)施，必須保持完整好用。保安部應(yīng)每月檢查、保養(yǎng)，確保使用時不出故障，并附相應(yīng)記錄上報上級領(lǐng)導(dǎo)。發(fā)生電氣火災(zāi)時，當班技工施救時應(yīng)堅持“先斷電，后滅火”原則；如油路發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即關(guān)閉油閥并用沙袋堵截油路，防止擴散，并用二氧化碳或其他干式滅火器撲救。設(shè)備房防火管理要求:56火災(zāi)時設(shè)備操作應(yīng)按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做好防火措施。遇火災(zāi)時，要及時上報消防中心，并采取相應(yīng)的滅火措施。滅火后，要詳細記錄火災(zāi)成因及滅火情況，書面上報公司領(lǐng)導(dǎo)。設(shè)備房衛(wèi)生管理要求:機房內(nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。各班技工必須按時清潔機房地面，做到無明顯污漬，無雜物、無粉塵。機房內(nèi)各設(shè)備必須按時擦拭，使設(shè)備表面光潔無塵。機房值班技工必須按時清潔機房通風(fēng)系統(tǒng)濾沙網(wǎng)。機房內(nèi)電氣控制箱及電器開關(guān)表面必須按時清潔除塵。領(lǐng)班負責(zé)對機房衛(wèi)生負責(zé)檢查。工程主管及經(jīng)理每月組織一次巡檢，對各系統(tǒng)所轄區(qū)域進行衛(wèi)生檢查評比。火災(zāi)時設(shè)備操作應(yīng)按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做好防火措施。57電梯使用安全

電梯使用安全

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在近現(xiàn)代垂直運輸交通工具中，電梯已經(jīng)是一種十分理想且具有高度安全感和舒適感的運載工具。隨著越來越多的高層、超高層建筑出現(xiàn)，電梯和自動扶梯成了一種必不可少的交通工具，日益成為人們工作、生活中重要的一部分。電梯使用安全在近現(xiàn)代垂直運輸交通工具中，電梯已經(jīng)是一種十分理想且59

近幾年時間，電梯事故頻發(fā)，已引起國家高度重視。為普及電梯安全知識，減少事故帶來的傷害，今天我們共同分享一下電梯使用安全小知識。電梯使用安全近幾年時間，電梯事故頻發(fā)，已引起國家高度重視。為普及60電梯使用安全注意事項自動扶梯使用安全注意事項突發(fā)異常情況處理電梯使用安全電梯使用安全注意事項電梯使用安全61電梯使用安全注意事項

電梯使用安全注意事項

62電梯使用安全注意事項電梯使用安全注意事項63工程設(shè)施設(shè)備安全培訓(xùn)重點課件64工程設(shè)施設(shè)備安全培訓(xùn)重點課件65工程設(shè)施設(shè)備安全培訓(xùn)重點課件66工程設(shè)施設(shè)備安全培訓(xùn)重點課件67工程設(shè)施設(shè)備安全培訓(xùn)重點課件68工程設(shè)施設(shè)備安全培訓(xùn)重點課件69工程設(shè)施設(shè)備安全培訓(xùn)重點課件70工程設(shè)施設(shè)備安全培訓(xùn)重點課件71工程設(shè)施設(shè)備安全培訓(xùn)重點課件72工程設(shè)施設(shè)備安全培訓(xùn)重點課件73工程設(shè)施設(shè)備安全培訓(xùn)重點課件74危險危險75工程設(shè)施設(shè)備安全培訓(xùn)重點課件76工程設(shè)施設(shè)備安全培訓(xùn)重點課件77工程設(shè)施設(shè)備安全培訓(xùn)重點課件78工程設(shè)施設(shè)備安全培訓(xùn)重點課件79電梯使用安全注意事項電梯使用安全注意事項80電梯使用安全注意事項電梯使用安全注意事項81電梯使用安全注意事項電梯使用安全注意事項82自動扶梯使用安全注意事項

自動扶梯使用安全注意事項

83自動扶梯使用安全注意事項自動扶梯使用安全注意事項84工程設(shè)施設(shè)備安全培訓(xùn)重點課件85工程設(shè)施設(shè)備安全培訓(xùn)重點課件86工程設(shè)施設(shè)備安全培訓(xùn)重點課件87工程設(shè)施設(shè)備安全培訓(xùn)重點課件88工程設(shè)施設(shè)備安全培訓(xùn)重點課件89工程設(shè)施設(shè)備安全培訓(xùn)重點課件90突發(fā)異常情況處理

突發(fā)異常情況處理

91電梯突發(fā)異常情況處理1、請勿驚慌，可以利用轎廂內(nèi)設(shè)置的緊急報警對講按鈕，長按進行呼救；或使用移動電話，撥打電梯內(nèi)張貼的24小時緊急求助電話或者服務(wù)熱線進行求助；電梯突發(fā)異常情況處理1、請勿驚慌，可以利用轎廂內(nèi)設(shè)置的緊急報922、電梯轎廂和井道通風(fēng)良好，空氣充足，電梯設(shè)置有多項安全保護措施，可以保障乘客使用安全，即使被困電梯內(nèi)仍是安全的，請耐心等待救援；電梯維修人員將會盡快趕到現(xiàn)場進行救援2、電梯轎廂和井道通風(fēng)良好，空氣充足，電梯設(shè)置有多項安全保護933、請勿自行進行扒門、踢門，或者采取其他方式嘗試自行離開電梯；乘客的自我救援行動，容易引發(fā)危險，造成二次傷害；3、請勿自行進行扒門、踢門，或者采取其他方式嘗試自行離開電梯94(1)自我保護：將背部和頭部貼著電梯內(nèi)壁，用電梯壁來保護脊椎。同時下肢呈彎曲狀，腳尖點地、腳跟提起以減緩沖力。用手抱頸，避免脊椎和脖子受傷。(2)電梯有非常多的安全保護措施，有電氣的、機械的；當電梯智能控制系統(tǒng)檢測到電梯有安全隱患時，將自動?？康礁浇鼧菍?，自動開門；或者電梯緊急停止不動，等待故障維修處理。4、針對電梯急停、或急速下墜現(xiàn)象(1)自我保護：將背部和頭部貼著電梯內(nèi)壁，用電梯壁來保護脊椎955、若遇到大廈火災(zāi)、地震、颶風(fēng)災(zāi)害、停電、樓層浸水、電梯維修時不能乘坐電梯，應(yīng)通過走火樓梯通道通行。6、電梯停電時，轎內(nèi)應(yīng)急燈將會點亮，乘客請耐心等待，大廈設(shè)有備用電源，一旦備用電源起動，電梯將自動回復(fù)正常；或者立刻按動轎內(nèi)右側(cè)“對講通話按鈕”求救，盡快與消防中心取得聯(lián)系，也可用隨身電話撥打電梯轎廂內(nèi)張貼的求助救援電話，告之故障電梯編號、大概位置和簡要情況。5、若遇到大廈火災(zāi)、地震、颶風(fēng)災(zāi)害、停電、樓層浸水、電梯維修967、若發(fā)現(xiàn)電梯運行晃動厲害、發(fā)出異常的聲音、或梯廂內(nèi)有燒焦氣味、電梯進水、電梯不能正常關(guān)門等情況時；請勿乘坐該電梯，并及時告知大廈管理人員或?qū)I(yè)維修人員。8、當電梯發(fā)生夾人或傷人情況時，應(yīng)立刻呼救；同行人員立刻通知大廈管理人員，阻止電梯運行，盡可能將電梯門打開，或者撥打救援電話請求支援。7、若發(fā)現(xiàn)電梯運行晃動厲害、發(fā)出異常的聲音、或梯廂內(nèi)有燒焦氣971、如在乘坐自動扶梯過程中遇到故障，應(yīng)采取如下措施：(1)保持鎮(zhèn)定，穩(wěn)定情緒；(2)有序快速離開扶梯，避免造成踩踏事故；(3)及時告知現(xiàn)場管理人員。2、發(fā)生身體某些部位或隨身物品被擠壓進自動扶梯縫隙時，被夾者應(yīng)大聲呼救，召喚自動扶梯出入口處的乘客和現(xiàn)場管理人員，按動紅色“停止-STOP”

急停按鈕，使自動扶梯停止運行。3、被夾者旁邊的人也應(yīng)幫助其呼救，并想辦法幫助其盡快抽出被夾物，減輕傷害?，F(xiàn)場管理人員和出入口的乘客聽到呼救聲后，應(yīng)該快速按急停按鈕，使自動扶梯停止運行。自動扶梯突發(fā)情況處理1、如在乘坐自動扶梯過程中遇到故障，應(yīng)采取如下措施：自動扶梯98由于物業(yè)設(shè)備管理的共性只是管理相關(guān)的法律法規(guī)還處于變化階段，在物權(quán)法實施以后將有更多的物業(yè)管理方式出現(xiàn)，相應(yīng)的設(shè)備管理方法也在不斷探索階段。其中的錯誤和不妥之處在所難免，請大家批評指正。結(jié)束語由于物業(yè)設(shè)備管理的共性只是管理相關(guān)的法律法規(guī)還處于變化階段，99

ThankYou!ThankYou!100物業(yè)設(shè)備設(shè)施安全管理物業(yè)設(shè)備設(shè)施安全管理101

一.設(shè)備運行與管理作用和任務(wù)

二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理三.典型故障分析及處理措施四.設(shè)備管理隊伍建設(shè)五.設(shè)備運行與保養(yǎng)六.突發(fā)事件處理七.能耗管理九.物業(yè)前期設(shè)備接管十.國外設(shè)備管理簡介八.設(shè)備檔案資料管理

目錄一.設(shè)備運行與管理作用和任務(wù)二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理102重要性：自從物業(yè)管理作為一種社會化、專業(yè)化服務(wù)模式在中國誕生以來，經(jīng)過20多年，形成了多樣化的發(fā)展趨勢，而設(shè)備管理一直是物業(yè)管理中重要的環(huán)節(jié)之一。目標：隨著房地產(chǎn)投資規(guī)模的不斷擴大和投資形勢的多樣化，物業(yè)的業(yè)主或投資者希望通過物業(yè)的經(jīng)營和管理，不僅使其物業(yè)在運行中能夠保值，而且實現(xiàn)增值。而物業(yè)設(shè)備的運行管理的優(yōu)劣直接影響到了物業(yè)的保值和增值。目的：全面、系統(tǒng)了解設(shè)備管理的過程。對象：設(shè)備管理相關(guān)的管理人員。設(shè)備：主要指高層物業(yè)（辦公大樓、商業(yè)樓宇）機電設(shè)備重點：各系統(tǒng)設(shè)備的技術(shù)原理及關(guān)鍵點難點：工程隊伍的建設(shè)及管理前言重要性：自從物業(yè)管理作為一種社會化、專業(yè)化服務(wù)模式在中國誕生103

多功能、大型化：現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)已經(jīng)擺脫了只提供一般辦公室的傳統(tǒng)，成為人們商務(wù)、飲食、購物、娛樂、運動、休閑等集多功能為一體的綜合性大型建筑物業(yè)。最新科技：現(xiàn)代高層建筑的一個重要標志，就是不斷把現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的最新成果應(yīng)用于建筑設(shè)施之中，為客人在物資上、精神上的需求提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。高依賴程度：物業(yè)設(shè)備、設(shè)施朝著追求舒適和豪華，和設(shè)備的復(fù)雜化、多樣化發(fā)展。物業(yè)對設(shè)備的依賴程度也越來越大。專職部門：物業(yè)管理企業(yè)中必須設(shè)置專門負責(zé)設(shè)備管理與運行的工程部。其主要職責(zé)是負責(zé)能源控制、設(shè)備管理、運行操作、保養(yǎng)和維修。1、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的作用

多功能、大型化：現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)已經(jīng)擺脫了只提供一般辦公室的104

A、物業(yè)管理公司：主要設(shè)置工程部來負責(zé)整體物業(yè)設(shè)備設(shè)施的運行和維護保養(yǎng)，也包括了物業(yè)本體的修繕工作。B、大中型工業(yè)企業(yè)：對于設(shè)備管理部門主要設(shè)為：動力部（科）、設(shè)備部（科）、機修車間（機修分廠），主要管理工廠內(nèi)部的機電設(shè)備，在各車間配備值班機修工（鉗工）和電工。而工廠的土建，結(jié)構(gòu)，房屋修繕一般由專門的基建科完成。按照計劃執(zhí)行設(shè)備的保養(yǎng)、中修和大修的工作。有較長的設(shè)備管理歷史和經(jīng)驗。普遍來說整體設(shè)備技術(shù)落后、但個別部分又非常專業(yè)，例如企業(yè)的主力生產(chǎn)、加工的設(shè)備的維修人員的技術(shù)水平相當高。設(shè)備管理人員素質(zhì)較高，大學(xué)本科生和工程師人數(shù)多。設(shè)備管理系統(tǒng)性很強，但有些分工非常具體、工作效率底。C、星級賓館：設(shè)備管理部門稱為動力部或工程部。設(shè)備類型與商業(yè)物業(yè)的類型相似。崗位設(shè)置亦幾乎相同。所不同的是賓館設(shè)備管理針對是單一業(yè)主。賓客只相當于租戶。設(shè)備管理重運行、輕保養(yǎng)，基本不做投資較大的中修和大修，不會做全面的設(shè)備改造，除非新的管理層接管或全面重新裝修改造。賓館的運行特點是要求24小時開業(yè)。所以很多保養(yǎng)工作是非常困難的。例如不可能停電做配電房的保養(yǎng)、也不可能停水來清洗水池。

D、專業(yè)設(shè)備公司：作為該企業(yè)的產(chǎn)品或工程的售后服務(wù)而設(shè)立的技術(shù)服務(wù)部或維修部。主要做質(zhì)保期以內(nèi)的技術(shù)服務(wù)工作，質(zhì)保期過后一部公司分仍可能于業(yè)主繼續(xù)簽訂維保合同，做好維修工作，基本沒有系統(tǒng)的保養(yǎng)。2、物業(yè)設(shè)備管理與其它設(shè)備管理區(qū)別A、物業(yè)管理公司：主要設(shè)置工程部來負責(zé)整體物業(yè)設(shè)105

科學(xué)的運行管理和嚴密的系統(tǒng)保養(yǎng)最佳的性能發(fā)揮與最優(yōu)的成本控制科學(xué)：1、理論的肯定和證明必須靠公眾都能夠觀察了解的客觀事實，不能單憑學(xué)者個人的經(jīng)驗。

2、盡量使用數(shù)理化的方式來說明假設(shè)，以便精密地測試和修正

3、盡量使用各種論述精確，能用嚴密的試驗或否定。4、使用自然科學(xué)所慣用的“厘米－克－秒”制作為度量工具（1949年芝加哥大學(xué)的一次跨科學(xué)會議上對科學(xué)的討論）科學(xué)的方法：1、明確問題。2、探索和研究有關(guān)理論和模式。3、形成假設(shè)、4選擇適當?shù)难芯糠椒ā?、通過觀察－測試－試驗，進行論證。3.管理宗旨及理念科學(xué)的運行管理和嚴密的系統(tǒng)保養(yǎng)3.管理宗旨及理念1064、設(shè)備管理主要任務(wù)前期接管操作運行維護保養(yǎng)更新改造對所管轄范圍的設(shè)備清點，登記，建立臺帳，性能評估對設(shè)備的開關(guān)（啟動停止），狀態(tài)記錄、檢查、分析通過擦拭、清掃、調(diào)整等一般方法對設(shè)備進行護理，以維持和保護設(shè)備的性能和技術(shù)狀況，三級保養(yǎng)制：日常、一級、二級方案制定預(yù)算控制質(zhì)量監(jiān)管竣工驗收4、設(shè)備管理主要任務(wù)前期接管操作運行維護保養(yǎng)更新改造107

設(shè)備系統(tǒng)分類按照建筑設(shè)備設(shè)計、施工專業(yè)分工，便于今后的物業(yè)接受和管理宜分為以下8個系統(tǒng)：Ａ

供配電Ｂ給排水Ｃ消防Ｄ通風(fēng)空調(diào)Ｅ電梯Ｆ弱電Ｇ土木設(shè)施H

其他特殊設(shè)備二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理設(shè)備系統(tǒng)分類按照建筑設(shè)備設(shè)計、施工專業(yè)分工，108

供配電電工知識：電流－電壓－電阻；交流電：電壓－頻率－相位；無功功率－有功功率供配電系統(tǒng)主要包括高壓電纜－開關(guān)柜－變壓器－低壓開關(guān)柜－配電箱－用電設(shè)備供電設(shè)備：空氣開關(guān)－漏電開關(guān)－電能表－避雷器－電容器（ 無功功率補償）1）負荷級別一級負荷：供電中斷將造成人身傷亡；或在政治上、經(jīng)濟上造成重大影響；或破壞重要交通樞紐、通訊設(shè)施、公共場所的正常秩序，帶來極大是政治、經(jīng)濟損失。高層建筑要求安全、可靠、方便、舒適，故集中了大量現(xiàn)代化的生活設(shè)施設(shè)備。這些設(shè)備大部分能源取自電力。一般高層建筑的電力負荷按一級負荷考慮，必須采用兩路高壓電源供電，且符合下列條件之一：A兩路高壓電源之間無聯(lián)系，即高壓電源進線來自供電部門不同的變電站。B兩路電源之間有聯(lián)系，但發(fā)生故障時，兩個電源一般不會同時損壞；如兩路高壓進線來自供電部門的同一區(qū)域變電站，但不是同一臺降壓變壓器或同一段母線。高層建筑除了兩路電源進線外，還應(yīng)配備自備發(fā)電機組。二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理供配電電工知識：電流－電壓－電阻；1）負荷級109

供配電2)供電方式主要有二種A）兩路高壓、正常時一用一備，當正常工作電源事故停電時，另一路備用電源自動投入。具體應(yīng)用時將兩路高壓供作電互為備用，加自備發(fā)電機組。發(fā)電機容量占變壓器容量的10％～20％，（一般取中值16％）投資較大，可靠性高，線路損耗低（正常工作時負載率較低），變壓器較富裕，負債率正常工作時為50％，變壓器損耗較高，無功功率較高。實際操作時，一般不采用高壓自動投入方式，仍然采用人工切換方式。因為必須由人工準確判斷故障原因后切換，方能安全可靠。B）兩路高壓進線，同時工作，當其中一路故障時，由母線聯(lián)絡(luò)開關(guān)對故障回路供電，比A增加了母連和電壓互感器柜，投資加大，電房面積增加。目前在廣州較常見二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理供配電2)供電方式主要有二種二.設(shè)備設(shè)施110設(shè)備系統(tǒng)分類A供配電高壓供電子系統(tǒng)

高壓進線隔離柜、高壓進線柜，計量柜、變壓器柜、聯(lián)絡(luò)柜、母線隔離柜、互投柜、直流屏等。高壓配電設(shè)備的保護（輔助）裝置及高壓送（配）線纜（槽）；

設(shè)備系統(tǒng)分類A供配電高壓供電子系統(tǒng)111

供配電變壓器：包括油浸式，干式變壓器。油浸式的冷卻介質(zhì)變壓器油是可燃的。環(huán)氧干式變壓器允許溫升高，體積小、可靠性高，但過載能力低。變壓器負載率經(jīng)常小于30％式應(yīng)進行經(jīng)濟考核后，合理更換變壓器或調(diào)整系統(tǒng)運行。變壓器并列運行式按組合后的技術(shù)特性，選擇最佳的運行方式。變壓器分列運行時，按照技術(shù)特性，根據(jù)變壓器的總損耗最小的原則合理分配負荷。二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理供配電變壓器：二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理112SCB10變壓器特點:科學(xué)合理的設(shè)計和澆注工藝，使產(chǎn)品局部放電量更小，噪聲低；散熱能力強，在強迫風(fēng)冷條件下可以在125％額定負載下長期運行；并配有智能溫控儀，具有故障報警，超溫報警，超溫跳閘以及黑匣子功能；通過RS485串行接口與計算機相連，可以集中監(jiān)視和控制。SCB10變壓器特點:113設(shè)備系統(tǒng)分類A供配電

變壓器子系統(tǒng):

變壓器、風(fēng)機；變壓器的效率：在額定功率時，變壓器的輸出功率和輸入功率的比值，叫做變壓器的效率，即

η=(P2÷P1)x100%

式中η為變壓器的效率;P1為輸入功率，P2為輸出功率.

變壓器傳輸電能時總要產(chǎn)生損耗

銅損是指變壓器線圈電阻所引起的損耗.當電流通過線圈電阻發(fā)熱時，一部分電能就轉(zhuǎn)變?yōu)闊崮芏鴵p耗.由于線圈一般都由帶絕緣的銅線纏繞而成，因此稱為銅損.

鐵損包括兩個方面.

磁滯損耗：當交流電流通過變壓器時，通過變壓器硅鋼片的磁力線其方向和大小隨之變化，使得硅鋼片內(nèi)部分子相互摩擦，放出熱能，從而損耗了一部分電能，這便是磁滯損耗.

渦流損耗：當變壓器工作時.鐵芯中有磁力線穿過，在與磁力線垂直的平面上就會產(chǎn)生感應(yīng)電流，由于此電流自成閉合回路形成環(huán)流，且成旋渦狀，故稱為渦流.渦流的存在使鐵芯發(fā)熱，消耗能量，這種損耗稱為渦流損耗.

變壓器的效率與變壓器的功率等級有密切關(guān)系，通常功率越大，輸出功率損耗就越小，效率也就越高.反之，功率越小，效率也就越低.

設(shè)備系統(tǒng)分類A供配電變壓器子系統(tǒng):變壓器、風(fēng)機；變壓器114

供配電

低壓配電子系統(tǒng):低壓主進柜、饋線柜、聯(lián)絡(luò)柜、電容器柜、計量柜、出線柜，用戶配電柜（箱）、低壓配電設(shè)備的保護（輔助）裝置、低壓送（配）線纜（母線槽）;

二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理供配電低壓配電子系統(tǒng):低壓主進柜、饋線柜115

供配電

發(fā)電機子系統(tǒng):發(fā)電機,儲油罐,冷卻系統(tǒng)、排煙管道、充電設(shè)備;

二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理供配電發(fā)電機子系統(tǒng):發(fā)電機,儲油罐,116

通風(fēng)空調(diào)空調(diào)即空氣調(diào)節(jié)。通過機電設(shè)備調(diào)節(jié)大廈內(nèi)的空氣指數(shù)，已達到人或設(shè)備所需要的最佳的舒適度?？諝庵笖?shù)：溫度濕度氣流速度空氣潔凈度：通風(fēng)管道的清洗中央空調(diào)系統(tǒng)適應(yīng)于集中商場及大型商廈的樓宇。二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理通風(fēng)空調(diào)空調(diào)即空氣調(diào)節(jié)。通過機電設(shè)備調(diào)節(jié)大廈內(nèi)的117

通風(fēng)空調(diào)中央空調(diào)子系統(tǒng):制冷主機、控制柜傳感器;冷卻水子系統(tǒng):冷卻泵、冷卻塔、閥門隔音材料;冷凍水子系統(tǒng):冷凍泵管道、壓差開關(guān)、閥門、膨脹水箱、二次熱交換設(shè)備、末端設(shè)備子系統(tǒng):空氣處理機（風(fēng)柜）、送風(fēng)機（新風(fēng)機）、排風(fēng)機、排氣扇,空調(diào)管網(wǎng)、處理設(shè)備、配套電氣控制設(shè)備等。其他空調(diào)子系統(tǒng)：恒溫恒濕空調(diào)機、醫(yī)療專用凈化空調(diào)、窗式空調(diào)機、分體空調(diào)機、熱泵式空調(diào)、配套電氣控制設(shè)備正負壓系統(tǒng)、氧氣系統(tǒng)及配套電氣控制設(shè)備二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理通風(fēng)空調(diào)中央空調(diào)子系統(tǒng):制冷主機、控制柜傳感器118電梯二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理電梯二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理119電梯二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理電梯二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理120

電梯2)結(jié)構(gòu)（8大系統(tǒng)）

曳引系統(tǒng)：電動機，制動器，減速箱，鋼絲繩，導(dǎo)向輪，反繩輪導(dǎo)向系統(tǒng)：導(dǎo)軌，導(dǎo)靴、導(dǎo)軌架轎箱：轎箱門，轎箱體門系統(tǒng)：轎箱門、層門、開門機、門鎖裝置重量平衡系統(tǒng)電力拖動系統(tǒng)電器控制系統(tǒng)安全保護系統(tǒng)：限速器、安全鉗、緩沖器。限位開關(guān)（端站保護裝置）據(jù)資料介紹：電梯每8億3百萬次才發(fā)生一次事故，按照電梯每年運行30萬次，要2777年才發(fā)生一次不幸事故，所以乘電梯比走樓梯安全10倍。對于客戶而言電梯故障主要帶來一種心理的壓力。而導(dǎo)致對服務(wù)質(zhì)量的影響。二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理電梯2)結(jié)構(gòu)（8大系統(tǒng)）二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運121二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理電梯事故特點

1）電梯事故中人身傷害事故較多，傷亡者中電梯操作人員和維修工占比例大。

2）電梯門系統(tǒng)的事故發(fā)生率較高，因為電梯的每一運行過程都要經(jīng)過開門動作過程兩次，關(guān)門動作兩次，使門鎖工作頻繁，老化速度快，久而久之，造成門鎖機械或電氣保護裝置動作不可靠。電梯電梯管理關(guān)鍵點

1）安全管理

2）維保質(zhì)量監(jiān)管3）防水：機房進水、走道浸水、底坑滲水。4）通風(fēng)：夏天高溫，春天防潮5）

緊急放人：二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理電梯事故特點電梯電梯管理關(guān)鍵點122

給排水供水子系統(tǒng):生活水泵、氣壓裝置、水箱、水池、配套電氣控制(變頻)、閘閥、減壓閥、止回閥、各式水龍頭、開水器、直飲水設(shè)備,泳池水凈化設(shè)備；排水子系統(tǒng):污水池,化糞池、潛水泵配套電氣控制設(shè)備、隔油池、地漏(隔氣),污水處理設(shè)備;二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理關(guān)鍵點：變頻水系統(tǒng)，管道壓力，地下管道破裂，閥門定位給排水供水子系統(tǒng):生活水泵、氣壓裝置、水箱、水池123

給排水給水分類：生活給水系統(tǒng)供給人們飲用、烹飪、洗滌、沖洗等生活用水的系統(tǒng)，水質(zhì)必須符合國家有關(guān)生活飲用水衛(wèi)生標準。生產(chǎn)給水系統(tǒng)供給各類產(chǎn)品制造過程中所需用水及冷卻、產(chǎn)品和原料洗滌等用水?？照{(diào)冷凍、冷卻水。消防給水系統(tǒng)消防專用水，對水質(zhì)要求不高，必須滿足建筑防火規(guī)范對水量和水壓的要求。給水方案：直接給水室外給水管網(wǎng)和水量能滿足室內(nèi)用水要求時，直接向室內(nèi)供水。有時設(shè)置水箱調(diào)節(jié)。間接給水通過水箱或升壓設(shè)備（水泵）后進入室內(nèi)管網(wǎng)。分區(qū)給水高層建筑在豎向分為幾個區(qū)，否則會因底層管道中靜壓過高造成閥門、管道爆裂。二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理給排水給水分類：二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理124

消防

噴淋子系統(tǒng):噴淋泵、穩(wěn)壓泵、氣壓罐、濕式報警閥、水力警鈴、水流指示器、噴淋頭、放水閥、監(jiān)控閥管網(wǎng)及閥門;消火栓子系統(tǒng):消防栓泵、穩(wěn)壓泵、氣壓罐、消火栓、接合器、消防水箱、管網(wǎng)及閥門;二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理消防噴淋子系統(tǒng):噴淋泵、穩(wěn)壓泵、氣壓罐、濕式125

消防自動報警子系統(tǒng)：火災(zāi)報警控制柜；聯(lián)動柜、煙感、溫感、層間報警模塊,破玻按鈕、消防緊急電話、警鈴、應(yīng)急廣播設(shè)備、停非消防電裝置;

防排煙子系統(tǒng):正壓送風(fēng)機、排煙風(fēng)機送風(fēng)閥、排煙閥、余壓閥、防火卷簾、防火門（含閉門器）防煙垂壁;

氣體滅火:泡沫滅火器.氣瓶,報警控制柜二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理消防自動報警子系統(tǒng)：火災(zāi)報警控制柜；聯(lián)動柜、煙感126

給排水排水系統(tǒng)生活排水系統(tǒng)排污、排糞管工業(yè)廢、污水排水系統(tǒng)生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的廢、污水?？照{(diào)冷凝水:無壓管、易堵塞餐廳排污管：需經(jīng)過隔油處理、單獨排放。醫(yī)療污水處理雨水排水系統(tǒng)人工湖、水景水質(zhì)凈化的處理二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理給排水排水系統(tǒng)二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理127

弱電門禁子系統(tǒng):

讀卡器、門禁控制器、自動門,電磁鎖,閉門器;監(jiān)控子系統(tǒng):監(jiān)視器、監(jiān)聽系統(tǒng)電腦、攝像頭、云臺、視頻采集卡;周邊防范:紅外報警器、探頭、門磁;樓宇自控子系統(tǒng):主機、樓層控制箱、傳輸模塊;傳感器可視對講子系統(tǒng)：對講機、系統(tǒng)管理機、門鈴、可視對講，室內(nèi)布防;

巡更子系統(tǒng):主機、巡更探頭、巡更器;

通訊網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng):計算機、軟件、打印機、專用電源（含UPS電源）、中央處理模塊、遠程模塊、數(shù)據(jù)總線、模擬屏（投影設(shè)備、大屏幕電視機）；

停車收費子系統(tǒng):電腦主機、道閘讀卡器、出票箱、感應(yīng)線圈;會議音響子系統(tǒng):會議發(fā)言、討論系統(tǒng)、同聲傳譯系統(tǒng)、表決系統(tǒng)。公共廣播（背景音樂系統(tǒng)）；調(diào)音臺、效果器、激勵器、分頻器、限幅器、音頻分配器、混音臺,功放（專業(yè)功放、Hi-Fi功放、AV功放）；音箱（專業(yè)音箱、Hi-Fi音箱、AV音箱）；視頻（液晶、等離子、投影機、投影幕、錄像機、攝像機、實物展示臺、電子白板）；二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理弱電門禁子系統(tǒng):讀卡器、門禁控制器、自動門,電128

弱電包括安防監(jiān)控系統(tǒng)。樓宇可視對講（住宅），樓宇自控系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)綜合布線、背景音樂，停車場自動收費、門禁控制。1)安防監(jiān)控系統(tǒng)主要用于對建筑物的大門，主要出入口、主要通道、外圍廣場、電梯轎箱、地下車庫、商場等公共場所的保安監(jiān)控。包括攝像機、錄音設(shè)備、電纜、視頻捕捉卡。電腦監(jiān)視器等。攝像機在鏡頭視野內(nèi)，不應(yīng)油強烈的反光或發(fā)光光源，以保證目標圖象清楚和避免攝像頭損壞。保證所監(jiān)控場所的足夠照度要求。一般：黑白攝像機為300－500LX，彩色為2000－3000LX.否則徐采取低照度攝像機或帶補償光源的攝像機。固定場所選用50MM定焦距鏡頭，而視小角度大時（如電梯轎箱）采用25mm的廣角鏡頭，當視距大時用100mm長焦距鏡頭，在監(jiān)視范圍大（視角大）而視距遠近不等（大廳）時，選用帶遙控的變焦鏡頭。二.設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運行原理弱電包括安防監(jiān)控系統(tǒng)。樓宇可視對講（住宅），樓宇129

弱電2）樓宇可視對講系統(tǒng)目前沒有統(tǒng)一的企業(yè)標準，因此設(shè)備之間完