渤海二路項目初步發(fā)展報告課件

【初步發(fā)展報告】濱州黃河十六路渤海二路項目【初步發(fā)展報告】濱州黃河十六路渤海二路項目我們的思考過程是這樣的——第一部分市場背景分析第二部分項目價值分析第三部分項目整體定位第四部分物業(yè)發(fā)展建議第五部分營銷推廣策略INDEX我們的思考過程是這樣的——第一部分市場背景分析INDE第一部分市場背景分析一、濱州城市概況二、城市規(guī)劃發(fā)展研究三、濱州房地產(chǎn)發(fā)展狀況四、宏觀政策關(guān)注五、區(qū)域市場調(diào)研第一部分市場背景分析第一部分市場背景分析一、濱州城市概況第一部分市場背景分1、地理區(qū)位黃三角腹地，山東北大門地理區(qū)位：濱州位于黃河下游、魯北平原，地處黃河三角洲腹地。北臨渤海，東接?xùn)|營，南鄰淄博，西同德州和濟南搭界，是山東的北大門。屬“濟南一小時經(jīng)濟圈”。行政區(qū)劃：濱州市轄濱城區(qū)、無棣縣、陽信縣、沾化縣、惠民縣、博興縣、鄒平縣、濱州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)兩區(qū)六縣。人口狀況：2009年，濱州人口繼續(xù)保持低速增長。年末，全市戶籍總?cè)丝?77.5萬，常住人口369.98萬，其中，濱城區(qū)人口60余萬。濱州以本地居民為主，外來及流動人口少。資料來源：《濱州市2009年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計報告》一、濱州城市概況第一部分市場背景分析1、地理區(qū)位黃三角腹地，山東北大門地理區(qū)位：濱州位于黃河2、歷史人文歷史悠久，黃河文化和齊文化的發(fā)祥地之一中國古代著名軍事家武圣孫武故里

宋代著名政治家范仲淹的生長地漢孝子董永故鄉(xiāng)，中國“孝”文化發(fā)源地。中國呂劇的發(fā)源地革命戰(zhàn)爭年代，是中央渤海區(qū)黨政軍領(lǐng)導(dǎo)機關(guān)所在地。孫武范仲淹2009博興董永文化節(jié)一、濱州城市概況第一部分市場背景分析2、歷史人文歷史悠久，黃河文化和中國古代著名軍事家武圣孫3、經(jīng)濟狀況經(jīng)濟增速明顯，但仍位居山東省后列濱州2004-2009年GDP總量變化圖GDP增速明顯：2009年全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1350.9億元，人均生產(chǎn)總值36568元，GDP總量在山東17個地級城市中排名12位。居民生活繼續(xù)改善：2009年城市居民人均可支配收入17500元，較上年增長9.6%。居民消費繼續(xù)增長：2009年城市居民人均消費支出11879元，比上年增長9.8%。濱州2002-2009年人均GDP變化圖一、濱州城市概況第一部分市場背景分析3、經(jīng)濟狀況經(jīng)濟增速明顯，但仍位居山東省后列濱州2004-4、產(chǎn)業(yè)發(fā)展傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為支柱，第三產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達五大傳統(tǒng)行業(yè)——紡織業(yè)、農(nóng)副食品加工業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)、石油加工業(yè)和電力、熱力業(yè)仍是濱州經(jīng)濟的主要支柱。重點行業(yè)支撐作用明顯。全市35個規(guī)模以上工業(yè)行業(yè)中，34個保持增長。規(guī)模以上紡織業(yè)、農(nóng)副食品加工業(yè)和化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)完成增加值431.33億元，對全市工業(yè)增長的貢獻率超過五成。09年，一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年9.92:60.94:29.14調(diào)整10.06:58.38:31.56，第三產(chǎn)業(yè)比重雖有所增加，但受制于人口、經(jīng)濟狀況，長期欠發(fā)達。一、濱州城市概況第一部分市場背景分析4、產(chǎn)業(yè)發(fā)展傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為支柱，第三產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達五大傳統(tǒng)行業(yè)—5、城市建設(shè)規(guī)劃建設(shè)手筆恢宏，城市面貌日新月異濱州城市規(guī)劃建設(shè)可謂大手筆、大氣魄、大交通、大生態(tài)，尤其“黃三角大開發(fā)”戰(zhàn)略提出后，城市建設(shè)全面提速，面貌日新月異。一、濱州城市概況第一部分市場背景分析5、城市建設(shè)規(guī)劃建設(shè)手筆恢宏，濱州城市規(guī)劃建設(shè)可謂大手筆6、交通狀況依托公路交通，四通八達濱州是溝通京、津、冀、魯、蘇五省市的陸上主要通道，境內(nèi)以公路交通為主，濟青高速、濱博高速、國道205、220，以及四通八達的省道、縣鄉(xiāng)公路，以濱州為中心覆蓋全境，并連接濟南航空港、河北黃驊港、青島港，與經(jīng)過濱州南部的膠濟鐵路，形成陸、海、空、水運交錯縱橫的立體交通網(wǎng)絡(luò)。

航空：濱州沒有機場，市區(qū)距濟南遙墻機場約1小時車程。鐵路：濱州火車站目前正在籌建中，欲乘火車出行，需先乘汽車至淄博、濟南等地后，再轉(zhuǎn)乘火車到達全國各地。公路：境內(nèi)公路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，國道、省道、高速公路、縣鄉(xiāng)公路四通八達，乘坐汽車出行十分方便快捷。當日往返京津，可直達上海、濟南、青島、淄博、濰坊、東營等城市。一、濱州城市概況第一部分市場背景分析6、交通狀況依托公路交通，四通八達濱州是溝通京、津2009年11月23日，國務(wù)院正式批復(fù)《黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，標志著我國最后一個三角洲——黃三角的開發(fā)上升為國家戰(zhàn)略，成為國家區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分。山東省政府提出將在“十一五”期間，規(guī)劃投資15000億開發(fā)黃河三角洲區(qū)域。濱州將成為黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū)主戰(zhàn)場！7、重大城市利好“黃三角”大開發(fā)橫空出世！濱州成為主戰(zhàn)場一、濱州城市概況第一部分市場背景分析2009年11月23日，國務(wù)院正式批復(fù)《黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)借勢“黃三角大開發(fā)”，書寫濱州經(jīng)濟新版圖僅今年2月，濱州就有8個項目奠基，總投資超過40個億。5月24日，濱州與中海油合作開發(fā)新能源框架協(xié)議簽定。中海油將在濱州形成約150億元的投資規(guī)模。5月31日上午，濱州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)舉行招商引資項目集中簽約儀式。共簽約37個項目，投資額達71.5億元，是歷年來項目最多、投資最大的一次。一、濱州城市概況第一部分市場背景分析借勢“黃三角大開發(fā)”，書寫濱州經(jīng)濟新版圖一、濱州城市概況第一2010年，濱州迎來撤地建市十周年！回顧過去，成績斐然；展望未來，前程似錦濱州將在未來幾年投資8000億元到2015年，地區(qū)生產(chǎn)總值將達到2900億元，地方財政收入達到170億元。2020年，綜合經(jīng)濟實力進入山東省先進行列！一、濱州城市概況第一部分市場背景分析2010年，濱州迎來撤地建市十周年！一、濱州城市概況第一部分結(jié)論：1、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位、外來人口少一直是濱州經(jīng)濟發(fā)展的掣肘，長期以來缺乏活力。2、“黃三角大開發(fā)”將為濱州經(jīng)濟騰飛注入新的活力，變革往往意味著新的機遇，借此東風，濱州將增強對外輻射力和影響力。3、政策扶持、政府支持、城市面貌巨變，將為濱州房地產(chǎn)的發(fā)展提供良好的先決條件，我們對本項目的前景充滿信心。第一部分市場背景分析小結(jié)結(jié)論：第一部分市場背景分析小結(jié)1、濱州城市定位南融山東半島城市群、濟南城市圈，北接天津濱海新區(qū)，面向環(huán)渤海，服務(wù)京津濟，努力打造成黃河三角洲中心城市、全國棉紡家紡之都、現(xiàn)代化生態(tài)園林旅游城市。

資料來源：《濱州市城市總體規(guī)劃(2005-2020年)》

二、城市規(guī)劃發(fā)展研究第一部分市場背景分析1、濱州城市定位南融山東半島城市群、濟南城市圈，北接天津2、城市總體規(guī)劃“四環(huán)五海、生態(tài)濱州”

以公路建設(shè)為龍頭，以水利建設(shè)和城郊農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為兩翼，集園林與湖水于一色，融產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、文化為一體，實現(xiàn)人與自然的和諧共處，經(jīng)濟社會與資源、環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。二、城市規(guī)劃發(fā)展研究第一部分市場背景分析2、城市總體規(guī)劃“四環(huán)五海、生態(tài)濱州”以公路建3、濱州東城區(qū)規(guī)劃戰(zhàn)略部署：“決戰(zhàn)東區(qū)”濱州東區(qū)是濱州中心城區(qū)的重要組成部分。2009年底，區(qū)委、區(qū)政府做出了“決戰(zhàn)東區(qū)”的戰(zhàn)略部署，奏響了“宜商宜居宜興業(yè)，上風上水上東城”的號角。隨著黃河三角洲開發(fā)上升為國家戰(zhàn)略，東區(qū)在黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū)、半島藍色經(jīng)濟區(qū)和濟南省會城市群經(jīng)濟圈交匯處的核心樞紐優(yōu)勢更加凸顯。目前東區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城區(qū)路網(wǎng)框架、環(huán)城水系、沿路林帶基本形成，白鷺湖片區(qū)、創(chuàng)業(yè)生態(tài)公園一期、秦臺河襯砌綠化等一批精品景觀工程建設(shè)使用，城市品位進一步提升。宜商、宜居、宜興業(yè)上風、上水、上東城二、城市規(guī)劃發(fā)展研究第一部分市場背景分析3、濱州東城區(qū)規(guī)劃戰(zhàn)略部署：“決戰(zhàn)東區(qū)”濱州東區(qū)是濱州中4、濱州東城區(qū)發(fā)展格局“南部工業(yè)、中部商住、北部行政文化”三區(qū)互動目前，東城區(qū)三區(qū)互動的發(fā)展格局已現(xiàn)雛形，呈現(xiàn)出空間和產(chǎn)業(yè)布局脈絡(luò)清晰、新城相映的城市新景觀。濱州東區(qū)未來將打造成集商務(wù)辦公、商業(yè)金融、教育科研、文化娛樂、休閑居住、交通運輸、倉儲物流、旅游觀光為一體的經(jīng)濟文化和物流中心。二、城市規(guī)劃發(fā)展研究第一部分市場背景分析4、濱州東城區(qū)發(fā)展格局“南部工業(yè)、中部商住、目前，東城區(qū)結(jié)論：1、濱州城市定位高遠，“開放、活力、綠色、生態(tài)”為鮮明特色，尤其“四環(huán)五海、生態(tài)濱州”遠景規(guī)劃的實施，將對加快濱州城市化進程、促進房地產(chǎn)的快速發(fā)展起到重要作用。2、東城區(qū)作為濱州中心城區(qū)的重要組成部分，在“黃三角大開發(fā)”的戰(zhàn)略背景下，已逐漸形成自己鮮明的區(qū)域特色。3、“行政居住功能”，是本項目所在片區(qū)的核心功能。在項目周邊各項配套設(shè)施、環(huán)境景觀逐漸成形的背景下，本項目開發(fā)恰當其時。第一部分市場背景分析小結(jié)結(jié)論：第一部分市場背景分析小結(jié)1、濱州房地產(chǎn)投資開發(fā)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源：《濱州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計報告》“呈良性發(fā)展態(tài)勢，增速快”三、濱州房地產(chǎn)發(fā)展狀況第一部分市場背景分析1、濱州房地產(chǎn)投資開發(fā)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源：《濱州市國民經(jīng)濟和社2、濱州房地產(chǎn)市場特點1）發(fā)展現(xiàn)狀重大城市利好推動濱州樓市全面邁入“黃三角時代”，濱州房地產(chǎn)將迎來一個高速發(fā)展期，開發(fā)水平、銷售價格、綜合品質(zhì)將邁上新臺階。老項目步入中后期，新興項目蓄勢待放。望?；▓@、麒麟閣、新河灣、海通·時代花園等前幾年的代表性項目逐漸步入銷售后期，渤海城邦、新湖玫瑰園、香溪翠庭、田園牧歌、水岸綠城等項目即將發(fā)售，濱州房地產(chǎn)“黃三角時代”諸侯混戰(zhàn)局面即將到來。項目同質(zhì)化嚴重，產(chǎn)品品質(zhì)急需提升。千樓一面，缺乏個性化、品質(zhì)化樓盤。在項目景觀建設(shè)方面，發(fā)展商在節(jié)約成本和追求利潤的驅(qū)動下，極少能做到悉心投入?！罢?wù)驅(qū)動型”地產(chǎn)模式在濱州市場方興未艾——依托行政文化中心，帶動周邊配套、居住環(huán)境升級，進而促成片區(qū)成熟?！巴顿Y置業(yè)跟著政府走”在濱州房地產(chǎn)市場被證明為一條黃金定律。三、濱州房地產(chǎn)發(fā)展狀況第一部分市場背景分析2、濱州房地產(chǎn)市場特點1）發(fā)展現(xiàn)狀三、濱州房地產(chǎn)發(fā)展2、濱州房地產(chǎn)市場特點2）銷售狀況房地產(chǎn)市場化程度逐步提高，團購現(xiàn)象雖仍存在但已逐漸減少。商品房銷量穩(wěn)步增長。2009年，濱州商品房銷售面積196.24萬平米，增長19%，實現(xiàn)銷售額37.69億元，增長27.9%。其中，現(xiàn)房銷售面積99.75萬平米，增長24.8%；期房銷售面積96.49萬平米，增長13.5%。2009年，全市商品住宅平均銷售價格2700元/㎡，價格穩(wěn)中有升：在售多層價格集中在2500-3100元/㎡（不含首層帶小院），小高層價格2600-3000元/㎡，高層價格3300-3600元/㎡。隨著田園牧歌項目的即將發(fā)售，濱州房價有望突破4000元大關(guān)。市場以剛性需求為主，但伴隨“黃三角戰(zhàn)略”實施，外地投資客大量增加。新政對濱州房價的影響有限，作為房地產(chǎn)處于發(fā)展階段的三四線城市，濱州房價依舊是成本+微利的模式，長遠來看，房價上漲是大勢所趨。三、濱州房地產(chǎn)發(fā)展狀況第一部分市場背景分析2、濱州房地產(chǎn)市場特點2）銷售狀況三、濱州房地產(chǎn)發(fā)展狀況2、濱州房地產(chǎn)市場特點3）營銷推廣外來開發(fā)商越來越多，推動了濱州房地產(chǎn)發(fā)展，提升了整體營銷水平。越多越多的優(yōu)質(zhì)項目邀請專業(yè)策劃公司代理，操盤水平和營銷方式逐步提高。媒體資源匱乏，缺乏絕對強勢的平面媒體，成為營銷推廣的一大掣肘。案場銷售管理及培訓(xùn)水平低，銷售員整體業(yè)務(wù)水平低，在市場低迷、競爭激烈的市場態(tài)勢下，銷售終端的優(yōu)劣對項目銷售的影響尤其關(guān)鍵。三、濱州房地產(chǎn)發(fā)展狀況第一部分市場背景分析2、濱州房地產(chǎn)市場特點3）營銷推廣三、濱州房地產(chǎn)發(fā)展狀況3、濱州未來住房建設(shè)規(guī)劃濱州2010-2012年住房建設(shè)年度計劃（單位：萬平米）濱州三年內(nèi)住房用地年度計劃（單位：畝）未來三年，濱州商品住房建設(shè)用地量將逐年減少三、濱州房地產(chǎn)發(fā)展狀況第一部分市場背景分析3、濱州未來住房建設(shè)規(guī)劃濱州2010-2012年住房建設(shè)4、未來發(fā)展趨勢東城片區(qū)將成為濱州下一個開發(fā)熱點！

與西部城區(qū)相比，東城片區(qū)目前在售項目少，樓盤檔次較低。片區(qū)整體房價處于較低水平，是典型的價值洼地。東部新城的建設(shè)受到政府的高度重視，目前路網(wǎng)基本就緒、綠化到位、配套逐步完善，片區(qū)形象大為改觀，區(qū)域價值前期被市場低估，片區(qū)內(nèi)資產(chǎn)價格蓄勢待升。西城區(qū)老城區(qū)東城區(qū)三、濱州房地產(chǎn)發(fā)展狀況第一部分市場背景分析4、未來發(fā)展趨勢東城片區(qū)將成為濱州下一個開發(fā)熱點！與西東城經(jīng)濟板塊本項目位于東城經(jīng)濟板塊行政、文化中心，具有良好的物業(yè)發(fā)展前景。三、濱州房地產(chǎn)發(fā)展狀況第一部分市場背景分析東城經(jīng)濟板塊本項目位于東城經(jīng)濟板塊行政、文化中心，具有良好的1、國務(wù)院急查樓市回暖9月10日前后，國務(wù)院辦公廳向建設(shè)部、銀監(jiān)會、國土資源部等部門轉(zhuǎn)發(fā)了一份專門針對8月以來樓市回暖的“輿情通報”。各地新聞媒體對樓市8月成交量上漲、市場再現(xiàn)排隊等房等現(xiàn)象的報道內(nèi)容。由于8月指標尚不能最終確定嚴厲調(diào)控之下的樓市已經(jīng)回暖，故此，兩部門對于日后是否實施新的調(diào)控政策，對于向國務(wù)院的匯報，都出言謹慎。目前，較為一致的口徑是，強化落實現(xiàn)有調(diào)控政策，在市場出現(xiàn)變化時，通過信貸政策進行技術(shù)調(diào)整與控制。四、宏觀政策關(guān)注第一部分市場背景分析1、國務(wù)院急查樓市回暖9月10日前后，國務(wù)院辦公廳向建設(shè)2、樓市第二波調(diào)控全面啟動《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》、《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》的下達，加上此前銀監(jiān)會調(diào)查二套房貸落實情況，一月之內(nèi)，相關(guān)部門已經(jīng)出臺4項樓市調(diào)控政策，讓不少業(yè)內(nèi)人士驚呼，樓市第二波調(diào)控已經(jīng)來臨。但究竟會落下多少“炮彈”？還要看市場的反應(yīng)。

延伸閱讀：1)暫停發(fā)放第三套房貸：各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，消費性貸款的禁止用于購買住房。2)推進房產(chǎn)稅改革試點：我國將加快推進房產(chǎn)稅改革試點，并逐步擴大到全國。3)部分城市限購房套數(shù)：房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。4)囤地捂盤房企將停發(fā)股票債券不給貸款：對有違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期。四、宏觀政策關(guān)注第一部分市場背景分析2、樓市第二波調(diào)控全面啟動《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建3、商品房首付提至30%及以上,三套房貸暫停發(fā)放

為進一步深入貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，中國人民銀行、銀監(jiān)會決定，完善差別化的住房信貸政策，調(diào)節(jié)和引導(dǎo)住房需求。

9月29日傍晚，國家多部委出臺“新五條”：1)各地要加大貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施的力度。要立即研究制定貫徹落實國發(fā)[2010]10號文件的實施細則。嚴格實行問責制，政策執(zhí)行不力追究責任。2)完善差別化的住房信貸政策。停發(fā)三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定。3)調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)管和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅的清算和稽查。加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。四、宏觀政策關(guān)注第一部分市場背景分析3、商品房首付提至30%及以上,三套房貸暫停發(fā)放為進一步深本論調(diào)控最具影響力的政策：全面叫停三套房貸。提高外地人貸款購房門檻。提高貸款買房首付比例，調(diào)整到30%及以上。進一步嚴格執(zhí)行二套房貸政策。本輪調(diào)控主要是對國十條的深化和進一步加強，政策更具可操作性，對于樓盤銷售起到了相當大的阻力。四、宏觀政策關(guān)注第一部分市場背景分析本論調(diào)控最具影響力的政策：四、宏觀政策關(guān)注第一部分市場背片區(qū)內(nèi)以經(jīng)濟適用房，舊改、安居房為主，市場化程度低。在售項目以多層為主，銷售率均達到80%以上，單位團購現(xiàn)象普遍。均價在2400-2700元之間，安康花苑由于是經(jīng)濟適用房性質(zhì)，價格較低。區(qū)域內(nèi)以經(jīng)濟適用房、安居房為主市場化程度低五、區(qū)域市場調(diào)研第一部分市場背景分析片區(qū)內(nèi)以經(jīng)濟適用房，舊改、安居房為主，市場化程度低。區(qū)域內(nèi)以創(chuàng)業(yè)花園福臨家園華紡安康小區(qū)安康花苑北區(qū)安康花苑南區(qū)建翔新苑水岸綠城項目地址：黃河十五路、渤海四路交叉口開發(fā)商：濱州濱通置業(yè)有限公司項目規(guī)模：一期18棟多層，后期規(guī)劃未定價格：1-3F2790、4F2690、5F2590戶型及面積：75-140㎡，兩室75-100㎡，三室102-140㎡目前銷售：1#、2#、3#、4#被市東辦事處團購，5#、6#被二小老師團購，7#被質(zhì)監(jiān)站團購，其余銷售80%后期開發(fā)：規(guī)劃產(chǎn)品及戶型未定，可能建小高層營銷訴求點：主打中心政務(wù)區(qū)核心地標，人文社區(qū)，生態(tài)地產(chǎn)低檔低價，無亮點，強調(diào)中心政務(wù)區(qū)對項目的拉動五、區(qū)域市場調(diào)研第一部分市場背景分析創(chuàng)業(yè)花園福臨家園華紡安康小區(qū)安康花苑北區(qū)安康花苑南區(qū)建翔新苑創(chuàng)業(yè)花園福臨家園華紡安康小區(qū)安康花苑北區(qū)安康花苑南區(qū)建翔新苑水岸綠城項目地址：渤海四路東側(cè)、黃河十六路與十七路之間項目規(guī)模：16棟，總建面14.45萬㎡，共923戶價格：均價1900，精裝修戶型及面積：110㎡為主銷售狀況：不對外銷售，外部人員買時需購買名額，09年是2萬/個名額，今年是5萬/個名額區(qū)政府重點扶持工程五、區(qū)域市場調(diào)研第一部分市場背景分析創(chuàng)業(yè)花園福臨家園華紡安康小區(qū)安康花苑北區(qū)安康花苑南區(qū)建翔新苑創(chuàng)業(yè)花園福臨家園華紡安康小區(qū)安康花苑北區(qū)安康花苑南區(qū)建翔新苑水岸綠城項目地址：黃河十四路、渤海四路交叉口開發(fā)商：濱州新橋置業(yè)有限公司項目規(guī)模：總建面10萬㎡，在售5棟價格：均價2360戶型及面積：120-150㎡，目前無兩室產(chǎn)品目前銷售：1-4#銷售率85%后期開發(fā)：未定營銷訴求點：新區(qū)政務(wù)中心，生態(tài)人居打新區(qū)政務(wù)中心概念、生態(tài)概念，顯得牽強五、區(qū)域市場調(diào)研第一部分市場背景分析創(chuàng)業(yè)花園福臨家園華紡安康小區(qū)安康花苑北區(qū)安康花苑南區(qū)建翔新苑創(chuàng)業(yè)花園福臨家園華紡安康小區(qū)安康花苑北區(qū)安康花苑南區(qū)建翔新苑水岸綠城項目地址：渤海一路、黃河十六路交叉口開發(fā)商：濱州富美置業(yè)有限公司項目規(guī)模：總建面60萬㎡價格：5F1650戶型及面積：80-90㎡兩室，95-165㎡三室目前銷售：南區(qū)售罄，北區(qū)銷售90%營銷訴求點：老百姓買的起的好房子經(jīng)濟適用房性質(zhì)，低檔低價五、區(qū)域市場調(diào)研第一部分市場背景分析創(chuàng)業(yè)花園福臨家園華紡安康小區(qū)安康花苑北區(qū)安康花苑南區(qū)建翔新苑創(chuàng)業(yè)花園福臨家園華紡安康小區(qū)安康花苑北區(qū)安康花苑南區(qū)建翔新苑水岸綠城項目地址：黃河十五路、渤海一路白鷺湖西岸開發(fā)商：北京章光101集團濱州101置業(yè)項目規(guī)模：占地200余畝，總建面27萬㎡均價：未定產(chǎn)品：21棟17+1高層，9棟洋房目前銷售：認籌中，目前排號至260，預(yù)計10月底開盤產(chǎn)品特色：直飲水入戶、指紋密碼門禁、法式建筑和園林營銷訴求點：上風上水，生態(tài)居所本項目生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，為目前東區(qū)最高檔樓盤五、區(qū)域市場調(diào)研第一部分市場背景分析創(chuàng)業(yè)花園福臨家園華紡安康小區(qū)安康花苑北區(qū)安康花苑南區(qū)建翔新苑結(jié)論：區(qū)域內(nèi)在售項目少，均為低檔低價樓盤，產(chǎn)品設(shè)計、營銷推廣水平低，無營銷訴求或訴求與產(chǎn)品嚴重脫節(jié)。主要購房客群為東城公務(wù)員階層、油田職工，部分為東營利津及省內(nèi)它市客戶，單位團購較為普遍。目前在售產(chǎn)品單一，基本為普通多層，新盤產(chǎn)品線將日趨豐富。價格水平較低，但升值潛力較大，預(yù)計未來兩年內(nèi)將有1000元左右的漲幅。未來市場供應(yīng)量將明顯增加，但整體品質(zhì)未見提升。水岸綠城項目定位高檔，將成為區(qū)域精品。第一部分市場背景分析小結(jié)結(jié)論：第一部分市場背景分析小結(jié)第二部分項目價值分析一、項目概況二、區(qū)域綜合價值分析三、地塊SWOT分析第二部分項目價值分析第二部分項目價值分析一、項目概況第二部分項目價值分析項目位置：地塊位于東城區(qū)黃河十六路與渤海二路交匯處西北，凈用地面積約86271㎡。地塊東側(cè)為秦臺河，西側(cè)為待開通的渤海三路，距濱城區(qū)政府1.2km，北側(cè)為拆遷安置小區(qū)——佳臨花園。地塊特征：地塊規(guī)整，呈梯形，地形平坦，目前內(nèi)部為雜草。地塊東側(cè)有高壓線穿過，東面為秦臺河城市景觀帶。地塊位置地塊內(nèi)部現(xiàn)狀地塊東側(cè)高壓線地塊位置項目地塊一、項目概況第二部分項目價值分析項目位置：地塊位于東城區(qū)黃河十六路與渤海二路交匯處西北，凈用渤海二路區(qū)政府項目地塊華紡安康小區(qū)秦臺河黃河十六路區(qū)東街辦區(qū)二小區(qū)交通局區(qū)社會福利中心市立醫(yī)院渤海四路區(qū)廣電局區(qū)檢察院黃河十七路(未開通)秦臺河創(chuàng)業(yè)花園福臨家園區(qū)政府綜合辦公服務(wù)區(qū)市第二中學(xué)渤海一路安康花苑南區(qū)黃河十五路交運集團拆遷安置小區(qū)安康花苑北區(qū)水岸綠城白鷺湖建翔新苑油田預(yù)制廠華濱新村生態(tài)公園金博商廈周邊配套圖

一、項目概況第二部分項目價值分析渤區(qū)政府項目華紡安康小區(qū)秦臺河黃河十六地塊周邊現(xiàn)狀南側(cè)：黃河十六路（雙向六車道）東側(cè)：秦臺河城市景觀帶南側(cè)：濱城區(qū)第二小學(xué)南側(cè)：區(qū)社會福利中心西側(cè)：濱城區(qū)政府

一、項目概況第二部分項目價值分析地塊周邊現(xiàn)狀南側(cè)：黃河十六路（雙向六車道）東側(cè)：秦臺河城市主城區(qū)的邊緣地帶東部行政文化中心區(qū)的核心區(qū)域本案1、項目區(qū)位項目屬東城區(qū)范圍，距區(qū)行政中心僅2分鐘車程，但距濱州主城區(qū)較遠，位于主城區(qū)的邊緣地帶。2、區(qū)域規(guī)劃發(fā)展根據(jù)濱城區(qū)規(guī)劃，本項目位于行政文化中心區(qū)核心位置。片區(qū)將以區(qū)政府為中心，帶動周邊文化、教育、生態(tài)環(huán)境、居住的完善。片區(qū)未來將成為濱州東部的行政居住中心區(qū)。二、區(qū)域綜合價值分析第二部分項目價值分析主城區(qū)的邊緣地帶本案1、項目區(qū)位二、區(qū)域綜合價值分析第二部分周邊重要配套行政：濱城區(qū)政府——位于黃河十六路與渤海四路交匯處，包括政府辦公樓和生態(tài)公園。政府所在地將對區(qū)域發(fā)展起到重要的帶動作用。學(xué)校：濱城區(qū)二小——為國辦義務(wù)教育完全小學(xué)，總建筑面積21500平米，于2010年底建成。建成后可容納60個教學(xué)班，其中小學(xué)部48個班，幼兒園12個班。濱州市二中——是一所融普通高中、音體美特長、職業(yè)技術(shù)教育和短期培訓(xùn)為一體的多元化教育陣地，是濱城區(qū)唯一的國辦職業(yè)學(xué)校。

二、區(qū)域綜合價值分析第二部分項目價值分析周邊重要配套行政：學(xué)校：二、區(qū)域綜合價值分析第二部分項周邊重要配套醫(yī)療：市立醫(yī)院——區(qū)屬二級綜合性醫(yī)院。設(shè)有34個臨床、醫(yī)技、職能科室、醫(yī)院有干部職工276名，其中副高級以上職稱的28人，中級職稱的86人，開放床位200張。

商業(yè)：白鷺湖大酒店東海國際新天地——位于黃河十二路南，北臨白鷺湖，西臨長途客運站，其中，商業(yè)區(qū)主要由大型賣場及商業(yè)步行街組成，其中依據(jù)使用功能的需要還設(shè)有物流、會議辦公、文化交流、技術(shù)培訓(xùn)、餐飲娛樂等功能用房。

白鷺湖大酒店東海國際新天地二、區(qū)域綜合價值分析第二部分項目價值分析周邊重要配套醫(yī)療：商業(yè)：白鷺湖大酒店東海國際新天地二、區(qū)域周邊重要配套購物：濱州金博商廈——地處渤海四路，黃河十六路，由北京偉業(yè)建設(shè)技術(shù)發(fā)展公司和和濱州宏泰置業(yè)有限公司共同開發(fā)。計劃總投資5.6億元，項目集公寓式酒店、商場、商務(wù)辦公、大型超市于一體。示意圖二、區(qū)域綜合價值分析第二部分項目價值分析周邊重要配套購物：示意圖二、區(qū)域綜合價值分析第二部分項地塊區(qū)域綜合價值分析：——目前欠成熟，未來將成為東城行政居住中心區(qū)項目游離于濱州主城區(qū)和房地產(chǎn)熱點片區(qū)之外，屬發(fā)展中區(qū)域，目前不夠成熟。濱州東城的規(guī)劃格局、行政中心區(qū)的片區(qū)定位，將快速拉動區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展，項目面臨良好發(fā)展契機。行政、教育、景觀、醫(yī)療、商業(yè)配套完善在即，尤其借助政務(wù)中心的強大帶動力，東城行政居住中心區(qū)即將呈現(xiàn)。二、區(qū)域綜合價值分析第二部分項目價值分析地塊區(qū)域綜合價值分析：——目前欠成熟，未來將成為東城行政居住1、優(yōu)勢（S）前景優(yōu)勢：項目位于快速發(fā)展的東部新城，“黃三角大開發(fā)”和政府規(guī)劃引導(dǎo)優(yōu)勢明顯，本案具有較好的發(fā)展前景。配套優(yōu)勢：項目位于東城行政中心區(qū)的優(yōu)越地段，教育、公園、醫(yī)療、商業(yè)等生活配套齊全。交通優(yōu)勢：位于兩條城市主干道交匯處，毗鄰北外環(huán)，東臨汽車東站，交通便利。景觀優(yōu)勢：東臨秦臺河城市景觀帶，西臨區(qū)政府生態(tài)公園，車行5分鐘可達白鷺湖，生態(tài)景觀優(yōu)勢明顯。規(guī)劃優(yōu)勢：地塊方正，規(guī)模適中，利于整體規(guī)劃。成本優(yōu)勢：項目具有明顯的地價優(yōu)勢，發(fā)展商可將更多資金投入到產(chǎn)品和園林景觀的打造上。三、地塊SWOT分析第二部分項目價值分析1、優(yōu)勢（S）前景優(yōu)勢：項目位于快速發(fā)展的東部新城，“黃三角2、劣勢（W）地塊周邊缺乏必要的生活配套與城市功能配套，居住氛圍較差。東側(cè)高壓線弱化了項目景觀優(yōu)勢，拆遷時間不確定。東城區(qū)目前為濱州房地產(chǎn)非熱點開發(fā)區(qū)域，樓盤檔次低、市場化程度低、關(guān)注度低、價格低、區(qū)域形象差，市場層面處于競爭下風。三、地塊SWOT分析第二部分項目價值分析2、劣勢（W）地塊周邊缺乏必要的生活配套與城市功能配套，居住3、機會（O）城市發(fā)展向東：區(qū)政府東遷、城市發(fā)展向東，濱州東部新城將迎來新的發(fā)展動力。城市發(fā)展利好：借“黃三角大開發(fā)”契機，片區(qū)熱度升溫，本案將成為投資居住價值洼地。雖逢房地產(chǎn)調(diào)整期，但危機與機遇并存，市場總體仍朝著良性方向發(fā)展，項目仍面臨良好的發(fā)展機遇。區(qū)域內(nèi)樓盤低水平、同質(zhì)化競爭嚴重，唯有走高端差異化路線，才能贏得市場競爭。

三、地塊SWOT分析第二部分項目價值分析3、機會（O）城市發(fā)展向東：區(qū)政府東遷、城市發(fā)展向東，濱州東4、威脅（T）濱州熱點片區(qū)的市場競爭愈演愈烈，將分流大量有效客群，競爭態(tài)勢于我不利。新政提高了異地客戶投資置業(yè)門檻，未來一段時期內(nèi)，國家極有可能出臺更嚴厲的調(diào)控政策，對多次置業(yè)客戶及外地投資客的影響首當其沖。三、地塊SWOT分析第二部分項目價值分析4、威脅（T）濱州熱點片區(qū)的市場競爭愈演愈烈，將分流大量有效結(jié)論：區(qū)域發(fā)展前景利好，本地塊綜合質(zhì)素較高，具備較大的開發(fā)價值。項目位于濱州房地產(chǎn)非熱點片區(qū)，區(qū)域成熟度和市場關(guān)注度低，具有一定的開發(fā)風險。片區(qū)整體房地產(chǎn)開發(fā)水平低，本項目應(yīng)整合各方資源，強強聯(lián)合，將本案打造成為東城第一、濱州一流的精品項目。第二部分項目價值分析小結(jié)結(jié)論：第二部分項目價值分析小結(jié)第三部分項目整體定位一、項目發(fā)展目標

二、項目綜合定位三、住宅產(chǎn)品定位四、形象概念定位五、案名建議第三部分項目整體定位第三部分項目整體定位一、項目發(fā)展目標

二、項目綜合定位第三目標確定前的思考：1、項目西鄰濱城區(qū)政府，東臨秦臺河景觀帶，南鄰黃河十六路，屬東城區(qū)新興開發(fā)區(qū)域。如果說黃河五路是濱州市的“長安大街”，那么黃河十六路即是東城區(qū)的“長安大街”。依托政府資源、臨靠行政大道，本項目占據(jù)了行政文化中心區(qū)的優(yōu)越區(qū)位。2、片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)水平低、市場化程度低、房價低，但項目優(yōu)越的地塊條件決定了我們務(wù)必要掙脫“三低”現(xiàn)狀。定位前，首先應(yīng)確定項目的發(fā)展目標。3、目標的確定應(yīng)結(jié)合區(qū)域情況和項目實際，不應(yīng)“唾手可得”或淪為“空中樓閣”，而應(yīng)適度超前市場，具有一定的前瞻性和挑戰(zhàn)性。第三部分項目整體定位一、項目發(fā)展目標目標確定前的思考：1、項目西鄰濱城區(qū)政府，東臨秦臺河景觀帶，東城第一、濱州一流1、從區(qū)域競爭看：東城區(qū)屬濱州新興開發(fā)區(qū)域，片區(qū)內(nèi)項目以“經(jīng)濟適用房、舊改安居房”為主，目前片區(qū)內(nèi)唯一的品質(zhì)項目為白鷺湖西岸的“香格里拉·水岸綠城”，本案作為后起之秀，應(yīng)從檔次和品質(zhì)上對其實現(xiàn)全面超越，成為“東城第一”。2、從城市競爭看：東城在濱州房地產(chǎn)開發(fā)水平和進程中位居后列，在“黃三角大開發(fā)”的戰(zhàn)略背景下，外地涌入的開發(fā)商越來越多，濱州樓盤的品質(zhì)、檔次將愈來愈高，本項目定位應(yīng)從更高的高度著眼，力爭成為“濱州一流”的標桿性項目。第三部分項目整體定位一、項目發(fā)展目標東城第一、濱州一流1、從區(qū)域競爭看：東城區(qū)屬濱州新興開發(fā)區(qū)域1、物業(yè)功能定位行政居住功能為主少量社區(qū)服務(wù)型商業(yè)毗鄰行政文化中心的區(qū)位特征，決定了本項目以居住為主的功能定位。項目西側(cè)規(guī)劃有大型商業(yè)，因此，本項目商業(yè)體量不宜過大，建議沿黃河十六路、渤海三路規(guī)劃一些社區(qū)服務(wù)型商業(yè)，主要滿足社區(qū)及對面養(yǎng)老中心、學(xué)校的日常生活需要。第三部分項目整體定位二、項目綜合定位1、物業(yè)功能定位行政居住功能為主毗鄰行政文化中心的區(qū)位2、物業(yè)檔次定位區(qū)域高檔精品定位理由：如前所述，東城區(qū)品質(zhì)樓盤稀缺。本項目優(yōu)踞行政中心板塊核心區(qū)位，直接受政務(wù)中心發(fā)展之驅(qū)動、受政府規(guī)劃利好之恩惠，具備打造成為高檔精品社區(qū)的條件。但從區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀看，本片區(qū)為濱州房地產(chǎn)非熱點開發(fā)區(qū)域，整體開發(fā)水平低、售價低，一味追求純高端、高檔豪宅，與項目實際不符，“區(qū)域內(nèi)的高檔精品”為適宜本項目的檔次定位。第三部分項目整體定位二、項目綜合定位2、物業(yè)檔次定位區(qū)域高檔精品定位理由：第三部分項目3、目標客群定位行政事業(yè)殷實階層商賈成功人士客群來源：濱州市區(qū)，東城區(qū)，濱州區(qū)縣，東營利津，省內(nèi)他市。職業(yè)屬性：行政公務(wù)員，事業(yè)單位等收入穩(wěn)定、各方面福利待遇較好，并且家庭條件較好，重視生活品質(zhì)；個體私企的成功人士。年齡特征：集中于30-55歲之間購買動機：多為二次及以上置業(yè)，主要為改善居住兼升值。購買需求：社區(qū)品質(zhì)、環(huán)境景觀、戶型格局、交通及生活配套等。認知途徑：主要為朋友介紹、媒介傳播等第三部分項目整體定位二、項目綜合定位3、目標客群定位行政事業(yè)殷實階層客群來源：濱州市區(qū)，東目標客群分類

邊緣客戶重要客戶核心客戶政府高級公務(wù)員、行政事業(yè)單位高收入人員（如區(qū)政府、交通局、檢察院、東街辦）事業(yè)單位職員（二小、二中教職工，社會福利中心職員，廣電、醫(yī)院職員）私營業(yè)主和個體老板沾化、東營利津的富裕階層(進城或為子女教育)鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)干部周邊區(qū)縣的富裕階層（進城）看好“黃三角”發(fā)展前景的投資客第三部分項目整體定位二、項目綜合定位目標客群分類核心政府高級公務(wù)員、行政事業(yè)單位高收入人員客戶區(qū)域劃分

第三部分項目整體定位二、項目綜合定位客戶區(qū)域劃分第三部分項目整體定位二、項目綜合定位1、產(chǎn)品形態(tài)定位小高層為主、高層為輔第三部分項目整體定位三、住宅產(chǎn)品定位1、產(chǎn)品形態(tài)定位小高層為主、高層為輔第三部分項目整2、戶型面積配比建議區(qū)域內(nèi)競品項目主力戶型一般在130㎡-140㎡之間，舒適三居銷售情況都較好，說明市場對這部分戶型的接受度較高。結(jié)合項目定位，建議以1梯2戶的舒適中大戶型為主，提高小區(qū)品質(zhì)。第三部分項目整體定位三、住宅產(chǎn)品定位2、戶型面積配比建議區(qū)域內(nèi)競品項目主力戶型一般在1301、為什么要形象概念定位？

概念是項目之魂——“概念不是萬能的，沒有概念卻是萬萬不能的”。這幾乎已成為房地產(chǎn)推廣的金科玉律。無數(shù)個通過概念來出牌的樓盤，不是熱銷一時就是名垂青史。概念地產(chǎn)在濱州市場應(yīng)用較少，即使有，也由于缺乏產(chǎn)品支持而淪為一個口號，概念被做空。本項目要找出契機，發(fā)掘項目的核心價值，導(dǎo)入差異化的形象概念，將概念地產(chǎn)與產(chǎn)品規(guī)劃真正結(jié)合起來。第三部分項目整體定位四、形象概念定位1、為什么要形象概念定位？——“概念不是萬能的，沒有概英倫風情花園社區(qū)定位理由：隨著黃三角大開發(fā)上升為國家戰(zhàn)略，作為主戰(zhàn)場的濱州，與國際接軌不再只是空談和噱頭，項目的國際化定位與發(fā)展思路必須與城市大發(fā)展的理念相適應(yīng)。對于不成熟的市場，概念切忌“生疏”，好的概念不一定是偏僻的戞戞獨造，應(yīng)該是被廣泛認可，而又被多次成功推廣所驗證的概念。在地中海、歐陸風、西班牙盛行的濱州，引入“英倫風情”概念元素，既能因其獨特成為市場亮點，又容易被市場接受。從“地中?！钡哪脕碇髁x，到英倫概念的應(yīng)用，是濱州地產(chǎn)概念升級的標志。2、形象概念定位建議

第三部分項目整體定位四、形象概念定位英倫風情花園社區(qū)定位理由：2、形象概念定位建議第三部分3、概念的運用

項目的主題概念，不能僅僅是形式上的、虛擬的存在，而是可以在項目的各個環(huán)節(jié)實際深化應(yīng)用，與銷售相結(jié)合，起到賦予項目鮮明個性特征、引發(fā)消費者關(guān)注的作用，并最終成為促進銷售的力量。本項目在概念上黑馬不主張過于虛擬化，而是將概念與產(chǎn)品的建筑風格、園林設(shè)計以及配套標準進行結(jié)合，使概念不流于空泛。如在規(guī)劃設(shè)計中引入英倫風格元素，在景觀設(shè)計中以主題廣場、雕塑及相關(guān)素材來表現(xiàn)社區(qū)的文化理念及內(nèi)涵。第三部分項目整體定位四、形象概念定位3、概念的運用項目的主題概念，不能僅僅是形式上的英倫風情雕塑運用第三部分項目整體定位四、形象概念定位英倫風情雕塑運用第三部分項目整體定位四、形象概念定位社區(qū)內(nèi)部可擺放一輛象征英國文化的巴士，即是景觀，又是宣傳點第三部分項目整體定位四、形象概念定位社區(qū)內(nèi)部可擺放一輛象征英國文化的巴士，即是景觀，又是宣傳點第1、東城區(qū)“宜商宜居宜興業(yè)，上風上水上東城”的戰(zhàn)略口號已耳熟能詳，本案作為近鄰政務(wù)中心的項目，以“東城”為名，緊跟政府規(guī)劃發(fā)展步調(diào)，借政府之勢宣傳項目自身，事半功倍。2、“國際”，蘊含以國際化的標準、視野和理念來打造本項目之意，與項目倡導(dǎo)的生活方式契合。3、案名大氣，便于記憶，便于后期推廣。第三部分項目整體定位五、案名建議1、東城區(qū)“宜商宜居宜興業(yè)，上風上水上東城”的戰(zhàn)略口號已耳熟備選案名建議——上東城上東國際東城華府第三部分項目整體定位五、案名建議備選案名建議——上東城第三部分項目整體定位五、案名建議第四部分物業(yè)發(fā)展建議一、規(guī)劃設(shè)計建議

二、產(chǎn)品設(shè)計建議三、園林景觀設(shè)計建議四、配套設(shè)施設(shè)計建議五、戶型設(shè)計建議六、交樓標準建議七、智能化標準建議八、物業(yè)管理建議九、分期開發(fā)建議第四部分物業(yè)發(fā)展建議第四部分物業(yè)發(fā)展建議一、規(guī)劃設(shè)計建議

二、產(chǎn)品設(shè)計建議第四1、總體規(guī)劃布局(1)為滿足項目不超過2.2的容積率要求，項目意向規(guī)劃以小高層、高層、1棟高級會所、2層沿街商業(yè)組成。其中小高層為11+1層，高層為17+1層。(2)規(guī)劃建議以正南正北行列式布局，用一條內(nèi)環(huán)路串聯(lián)整個小區(qū)交通，自主入口進入社區(qū)是中心水景，在水景中央設(shè)置高級會所。小區(qū)東、南面排布小高層住宅，北邊和西邊布置高層，使整個小區(qū)規(guī)劃形成一個北高南低的布局形態(tài)。(3)項目在規(guī)劃布局上需組團分布合理、用地平衡，利于分期開發(fā)、分期入住及后期物業(yè)公司統(tǒng)一管理。2、景觀設(shè)計(1)項目東臨秦臺河市政景觀帶，東面是項目景觀價值最大區(qū)域。景觀設(shè)計、建筑朝向應(yīng)結(jié)合河景進行布局，爭取做到“戶戶看河景”。(2)建議設(shè)計中心大面積水景，建筑沿中心水景分布，強調(diào)社區(qū)景觀的均好性。另外，在景觀最佳位置打造局部高端產(chǎn)品。(3)景觀應(yīng)與社區(qū)公共活動廣場相結(jié)合，強調(diào)景觀的功能性和參與性。一、規(guī)劃設(shè)計建議第四部分物業(yè)發(fā)展建議1、總體規(guī)劃布局一、規(guī)劃設(shè)計建議第四部分物業(yè)發(fā)展建中心水景示意圖一、規(guī)劃設(shè)計建議第四部分物業(yè)發(fā)展建議中心水景示意圖一、規(guī)劃設(shè)計建議第四部分物業(yè)發(fā)展建議3、交通組織建議(1)地塊南臨城市主干道黃河十六路，建議在項目南部設(shè)置小區(qū)主出入口，在項目西側(cè)(臨渤海三路)設(shè)置次出入口。(2)小區(qū)內(nèi)部建議全部人車分流，在小區(qū)兩個出入口分別設(shè)置地下車庫出入口，用一條環(huán)路解決小區(qū)的內(nèi)部交通。人車分流最大的好處是人車分層管理，確保各自的安全；其次，不設(shè)地上停車位，增大社區(qū)內(nèi)部綠化面積的同時也相對減小了地下停車位的銷售難度。(3)建議將地下車庫入口抬高，車庫頂部可打造景觀綠化，不僅構(gòu)成立體的宅間休憩空間，而且能夠節(jié)約成本。

示意圖

一、規(guī)劃設(shè)計建議第四部分物業(yè)發(fā)展建議3、交通組織建議示意圖一、規(guī)劃設(shè)計建議第四部分物板式11+1F小高層住宅，東臨秦臺河，為項目景觀價值最佳區(qū)域社區(qū)中央水景板式1梯3戶，17+1F，底層架空沿街2F商業(yè)社區(qū)高檔會所規(guī)劃布局示意

項目次入口項目主入口創(chuàng)新三錯層產(chǎn)品，11+1F一、規(guī)劃設(shè)計建議第四部分物業(yè)發(fā)展建議板式11+1F小高層住宅，東臨秦臺河，為項目景觀價值最佳區(qū)域1、建筑風格建議(1)項目定位為高檔居所，若想在周邊項目中脫穎而出，這就要求我們的項目與其他樓盤有所不同，要做差異化！(2)建筑風格應(yīng)緊密結(jié)合項目概念定位，打造純粹的英倫風格建筑，在市場上引起轟動。二、產(chǎn)品設(shè)計建議第四部分物業(yè)發(fā)展建議1、建筑風格建議(1)項目定位為高檔居所，若想在周邊項目2、立面色彩建議立面色彩建議以磚紅色、白色等為主，保持項目建筑外立面既跳躍又融合于周邊環(huán)境的視覺效果。二、產(chǎn)品設(shè)計建議第四部分物業(yè)發(fā)展建議2、立面色彩建議立面色彩建議以磚紅色、白色等為主，保持項3、產(chǎn)品細節(jié)建議(1)觀景陽臺和生活陽臺雙陽臺設(shè)計，同時滿足舒適觀景和生活便利性需要。(2)南向陽臺采用落地窗，最大化保證采光需要。(3)建議住宅層高3米，大開間、小進深，強調(diào)各居室尺寸與套型總面積的協(xié)調(diào)性。(4)窗臺采用低臺大凸窗設(shè)計，窗墻比最大化。(5)所有衛(wèi)生間全明設(shè)計，杜絕暗衛(wèi)。(6)空調(diào)主機位和管線必須隱藏，空調(diào)機位盡量集中，利用隔板或百葉進行裝飾遮擋。二、產(chǎn)品設(shè)計建議第四部分物業(yè)發(fā)展建議3、產(chǎn)品細節(jié)建議(1)觀景陽臺和生活陽臺雙陽臺設(shè)計注重入戶大堂和公共空間的裝飾裝修，做到建筑內(nèi)外品質(zhì)通好的效果。入戶大堂

二、產(chǎn)品設(shè)計建議第四部分物業(yè)發(fā)展建議注重入戶大堂和公共空間的裝飾裝修，做到建筑內(nèi)外品質(zhì)通好的效果飄窗設(shè)計

所有南向戶型均設(shè)計飄窗，一是增加室內(nèi)空間效果，二是能夠270度觀景，提升項目品質(zhì)。二、產(chǎn)品設(shè)計建議第四部分物業(yè)發(fā)展建議飄窗設(shè)計所有南向戶型均設(shè)計飄窗，一是增加室內(nèi)空間效果，空調(diào)機位等細節(jié)的處理尤為重要，建議在不影響立面效果的前提下，在較隱蔽或凹槽位置預(yù)留空調(diào)機位空調(diào)機位

二、產(chǎn)品設(shè)計建議第四部分物業(yè)發(fā)展建議空調(diào)機位等細節(jié)的處理尤為重要，建議在不影響立面效果的前提下，建議將地下停車場局部開口，將陽光及自然風引入地下停車空間，結(jié)合環(huán)境在開口部位種植綠化，形成各種景觀區(qū)域。停車出入口

二、產(chǎn)品設(shè)計建議第四部分物業(yè)發(fā)展建議建議將地下停車場局部開口，將陽光及自然風引入地下停車空間，結(jié)英式風情園林1、園林景觀需要賦予更多的內(nèi)涵以實現(xiàn)品質(zhì)的升級，注重園林與建筑的統(tǒng)一性。2、建議本項目園林景觀設(shè)計與建筑風格保持一致，將中國造園的理念與歐式建筑理念相結(jié)合，打造出在濱州市場擁有鮮明特色的景觀社區(qū)，形成獨特的園林品質(zhì)，也促進發(fā)展商的品牌提升。

3、基于以上理念，我們建議打造英式風情園林，對項目提出以下景觀規(guī)劃建議：

三、園林景觀設(shè)計建議第四部分物業(yè)發(fā)展建議英式風情園林1、園林景觀需要賦予更多的內(nèi)涵以實現(xiàn)品質(zhì)的升級，(1)結(jié)合英倫風情元素，在平面布局、空間劃分、植被組合、細部裝飾等方面打造一個建筑、景觀、品質(zhì)等多個層面復(fù)合的園林景觀，做到建筑與景觀之間的共賞。(2)在景觀的打造上建議根據(jù)建筑布局打造大組團景觀，同時，居住區(qū)的景觀需要表現(xiàn)的是共享和私密結(jié)合的效果，項目園林具有一到兩個特色和亮點即可，不需要做過多的景觀節(jié)點，宅間組團建議結(jié)合單元入戶門做部分小品，其他均以豐富的綠植為主。三、園林景觀設(shè)計建議第四部分物業(yè)發(fā)展建議(1)結(jié)合英倫風情元素，在平面布局、空間劃分、植被組合、細部建議項目主入口的設(shè)計應(yīng)大氣磅礴，震撼濱州市場。三、園林景觀設(shè)計建議第四部分物業(yè)發(fā)展建議建議項目主入口的設(shè)計應(yīng)大氣磅礴，震撼濱州市場。三、園林景觀設(shè)社區(qū)內(nèi)部園林景觀可大膽玩水三、園林景觀設(shè)計建議第四部分物業(yè)發(fā)展建議社區(qū)內(nèi)部園林景觀可大膽玩水三、園林景觀設(shè)計建議第四部分物歐式景觀小品運用三、園林景觀設(shè)計建議第四部分物業(yè)發(fā)展建議歐式景觀小品運用三、園林景觀設(shè)計建議第四部分物業(yè)發(fā)展建議樹池的處理手法三、園林景觀設(shè)計建議第四部分物業(yè)發(fā)展建議樹池的處理手法三、園林景觀設(shè)計建議第四部分物業(yè)發(fā)展建議全地下停車的交通組織，可以使原本生硬、冰冷的地面瀝青道路得到取消，而采用鋪磚的形式所建設(shè)起來的地面消防道路，將使地面道路成為社區(qū)景觀的一部分，使社區(qū)更具有生活的氛圍，更親切，更溫馨。三、園林景觀設(shè)計建議第四部分物業(yè)發(fā)展建議全地下停車的交通組織，可以使原本生硬、冰冷的地面瀝青道路得到配套設(shè)施的發(fā)展原則：配套設(shè)施體現(xiàn)項目的綜合品質(zhì)體現(xiàn)項目的檔次感、高端形象體現(xiàn)開發(fā)商對業(yè)主的人性關(guān)懷人無我有人有我優(yōu)人優(yōu)我新四、配套設(shè)施設(shè)計建議第四部分物業(yè)發(fā)展建議配套設(shè)施的發(fā)展原則：配套設(shè)施體現(xiàn)項目的綜合品質(zhì)人無我有人有我1、社區(qū)會所高檔運動會所建議在社區(qū)中央水景旁設(shè)置濱水高檔會所，會所規(guī)模建議2000平米左右。

會所應(yīng)包括運動健身、休閑娛樂等功能，實行開放式會員制經(jīng)營，打造成為濱州東城區(qū)上流人士運動休閑的場所。第四部分物業(yè)發(fā)展建議四、配套設(shè)施設(shè)計建議1、社區(qū)會所高檔運動會所第四部分物業(yè)發(fā)展建議四、配套第四部分物業(yè)發(fā)展建議四、配套設(shè)施設(shè)計建議第四部分物業(yè)發(fā)展建議四、配套設(shè)施設(shè)計建議2、社區(qū)商業(yè)作為社區(qū)便利性商業(yè)服務(wù)配套，建議設(shè)置于項目南側(cè)和西側(cè)，主要業(yè)態(tài)包括：社區(qū)小型超市、洗衣店、藥店、文具店等，滿足社區(qū)居民及周邊學(xué)校等日常生活所需。因為項目西側(cè)有大型商業(yè)，所以本項目商業(yè)應(yīng)規(guī)模適中，業(yè)態(tài)要嚴格控制，以不影響社區(qū)的整體形象及居住質(zhì)量為準則。第四部分物業(yè)發(fā)展建議四、配套設(shè)施設(shè)計建議2、社區(qū)商業(yè)作為社區(qū)便利性商業(yè)服務(wù)配套，建議設(shè)置商業(yè)業(yè)態(tài)建議藥店禮品店洗衣店早餐店文具店第四部分物業(yè)發(fā)展建議四、配套設(shè)施設(shè)計建議商業(yè)業(yè)態(tài)建議藥店禮品店洗衣店早餐店文具店第四部分物業(yè)3、運動休閑配套社區(qū)內(nèi)設(shè)置籃球場、健身路徑、兒童活動等運動休閑設(shè)施。建議放置在社區(qū)外圍或中心景觀組團，與園林相互融合，增強景觀的參與性。第四部分物業(yè)發(fā)展建議四、配套設(shè)施設(shè)計建議3、運動休閑配套社區(qū)內(nèi)設(shè)置籃球場、健身路徑、兒童4、公用設(shè)施建議

社區(qū)報箱、下水道井蓋、背景音樂系統(tǒng)、溫馨提示牌、導(dǎo)示系統(tǒng)等公用設(shè)施要考慮周到細致，造型新穎。細微之處往往能體現(xiàn)出一個項目的品質(zhì)。第四部分物業(yè)發(fā)展建議四、配套設(shè)施設(shè)計建議4、公用設(shè)施建議社區(qū)報箱、下水道井蓋、背景音樂系統(tǒng)、第四部分物業(yè)發(fā)展建議四、配套設(shè)施設(shè)計建議第四部分物業(yè)發(fā)展建議四、配套設(shè)施設(shè)計建議1、戶型設(shè)計原則原則一：堅持魚和熊掌一定要兼得的原則。在力求景觀價值最大化的基礎(chǔ)上，確保南北朝向。原則二：堅持“零缺陷”戶型設(shè)計原則。在確保戶型功能完善的基礎(chǔ)上，力求方正實用，全明采光，干濕分離，動靜分區(qū)，潔污分區(qū)。原則三：堅持“保守戶型、適度創(chuàng)新”的設(shè)計原則。在方正實用、舒適宜居的戶型基礎(chǔ)上適度創(chuàng)新，不刻意求新求異。原則四：堅持性價比最優(yōu)的原則。最大限度地減少浪費，提高實用率等是提升戶型性價比的有效手段。第四部分物業(yè)發(fā)展建議五、戶型設(shè)計建議1、戶型設(shè)計原則原則一：堅持魚和熊掌一定要兼得的原則。在2、戶型設(shè)計推薦第四部分物業(yè)發(fā)展建議五、戶型設(shè)計建議2、戶型設(shè)計推薦第四部分物業(yè)發(fā)展建議五、戶型設(shè)計建議第四部分物業(yè)發(fā)展建議五、戶型設(shè)計建議第四部分物業(yè)發(fā)展建議五、戶型設(shè)計建議創(chuàng)新三錯層設(shè)計，濱州首家第四部分物業(yè)發(fā)展建議五、戶型設(shè)計建議創(chuàng)新三錯層設(shè)計，濱州首家第四部分物業(yè)發(fā)展建議五、戶型設(shè)計第四部分物業(yè)發(fā)展建議五、戶型設(shè)計建議第四部分物業(yè)發(fā)展建議五、戶型設(shè)計建議1、室外公共部分：主體：國標鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。外墻：一、二層為高級石材，其余外墻為高級面磚。大堂：地面鋪大理石，墻體貼拋光磚，局部裝貼文化磚，天花乳膠漆，裝可視對講防盜門。樓梯：樓梯間地面鋪花崗石，墻體及天花乳膠漆，裝聲控感應(yīng)照明燈。安防：主要出入口閉路電視監(jiān)控、周界紅外線防盜報警、可視對講、IC智能門禁系統(tǒng)。車庫：地面及半地下車庫結(jié)合，車輛出入IC卡電子監(jiān)控管理。第四部分物業(yè)發(fā)展建議六、交樓標準建議1、室外公共部分：第四部分物業(yè)發(fā)展建議六、交樓標準建議2、室內(nèi)標準：內(nèi)墻：廚房、衛(wèi)生間水泥砂漿找平，其他混合砂漿打底找平。地面：水泥砂漿找平，車庫水泥抹光（或刷反光漆）天花：水泥砂漿找平門窗：入戶門為名牌防火防盜門，無室內(nèi)門；彩鋼窗，中空玻璃。陽臺：開放式陽臺，裝精致鐵藝欄桿。水電：水、電、氣安裝到戶，分戶計量，遠程抄表。通訊：每戶裝弱電配電箱一套，預(yù)留有線電視、電話、寬頻網(wǎng)絡(luò)線路接口。預(yù)留空調(diào)機位，管道孔，冷凝水集中排放。第四部分物業(yè)發(fā)展建議六、交樓標準建議2、室內(nèi)標準：第四部分物業(yè)發(fā)展建議六、交樓標準建議小區(qū)智能化系統(tǒng)投入較小，但能整體提升項目形象和檔次。在符合成本收益預(yù)期的前提下，應(yīng)盡量增加智能化的運用。1、三表(水、電、氣)自動收費系統(tǒng)遠程自動抄表，同時和銀行聯(lián)網(wǎng)，定期通過銀行實現(xiàn)自動收費，還可以通過區(qū)域網(wǎng)向住戶提供網(wǎng)上應(yīng)繳費用的查詢、拖欠費用的催繳等服務(wù)。2、電子巡更系統(tǒng)在小區(qū)適當位置設(shè)置巡更站，規(guī)定保安人員巡更路線和巡更時間，當保安人員到達某巡更站時插入鑰匙并鈕動，主機就會得到保安人員當時的位置和時間信息。采用電子巡更管理技術(shù)，可以杜絕保安人員漏崗、失職等現(xiàn)象，是保證小區(qū)安全的重要措施。第四部分物業(yè)發(fā)展建議七、智能化標準建議小區(qū)智能化系統(tǒng)投入較小，但能整體提升項目形象和檔次。在符合成3、閉路電視監(jiān)控在小區(qū)的出入口、主干通道、停車場、圍墻邊等重要場所安裝監(jiān)控攝像機，將監(jiān)測區(qū)的情況以圖像方式實時傳送到管理中心。值班人員通過電視墻可以隨時了解這些重要場所的情況并存儲錄像。4、門禁系統(tǒng)如果發(fā)生非法撬門，門禁系統(tǒng)會發(fā)出報警信號，并通過家庭防盜主機將信號傳至小區(qū)物業(yè)管理中心，告訴值班人員是哪一棟、哪一戶發(fā)生哪種類型報警，值班人員即可調(diào)度保安人員及時到現(xiàn)場處理。第四部分物業(yè)發(fā)展建議七、智能化標準建議3、閉路電視監(jiān)控第四部分物業(yè)發(fā)展建議七、智能化標準建議5、一卡通系統(tǒng)智能小區(qū)“一卡通”系統(tǒng)是推行小區(qū)內(nèi)部管理自動化，身份認證的電子化，支付手段的貨幣電子化，為居民提供方便、快捷、安全的支付手段；實現(xiàn)小區(qū)管理現(xiàn)代化、信息化、智能化。6、周邊防越報警在小區(qū)圍墻上設(shè)置紅外線對射報警系統(tǒng)，構(gòu)筑起小區(qū)第一道保護屏障。當有人非法越墻時，即報警，并觸發(fā)周界攝像機跟蹤攝像及錄像。7、可視對講系統(tǒng)用戶可通過數(shù)碼可視對講系統(tǒng)，直觀地看到到訪客人，可確保業(yè)主免受無謂滋擾。8、背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)背景音樂為小區(qū)各公共場所提供舒適幽雅的氛圍，而緊急消防廣播更是小區(qū)所必不可少的安全措施，可及時處理小區(qū)發(fā)生的火災(zāi)等緊急事故。第四部分物業(yè)發(fā)展建議七、智能化標準建議5、一卡通系統(tǒng)第四部分物業(yè)發(fā)展建議七、智能化標準建議英式管家、貼心管理濱州房地產(chǎn)市場物業(yè)管理水平普遍較低、管理觀念落后。專業(yè)品牌物業(yè)管理公司從前期就開始介入社區(qū)規(guī)劃和工程顧問，可從物業(yè)管理角度盡量避免一些規(guī)劃上的失誤，并彌補一些質(zhì)量隱患，加強房屋建造質(zhì)量管理，進而確保施工質(zhì)量、提高日后物業(yè)管理效率。在社區(qū)的安全管理方面，建議采取封閉式物業(yè)管理；在社區(qū)服務(wù)上，建議成立客戶服務(wù)中心，對社區(qū)業(yè)主提供24小時全天候?qū)I(yè)服務(wù)。第四部分物業(yè)發(fā)展建議八、物業(yè)管理建議英式管家、貼心管理濱州房地產(chǎn)市場物業(yè)管理水平普遍較低、管理觀第四部分物業(yè)發(fā)展建議八、物業(yè)管理建議第四部分物業(yè)發(fā)展建議八、物業(yè)管理建議一期二期三期黑馬建議，項目分三大期開發(fā)，開發(fā)周期控制在3-4年。第四部分物業(yè)發(fā)展建議九、分期開發(fā)建議一期二期三期黑馬建議，項目分三大期開發(fā)，開發(fā)周期控第五部分營銷推廣策略一、推廣策略二、展示策略三、客戶策略四、銷售策略五、營銷費用預(yù)算第五部分營銷推廣策略第五部分營銷推廣策略一、推廣策略第五部分營銷推廣策略1、形象推廣動作之一——強勢樹立項目“英倫風情，優(yōu)雅名邸”的形象具體舉措：深入挖掘項目核心競爭力，與競爭對手進行點對點分析，建立項目五大核心價值要素。

行政板塊核心——距行政中心1.2km，政務(wù)板塊核心區(qū)位。行政中心第一居所優(yōu)越景觀資源——東臨秦臺河城市景觀帶，西鄰生態(tài)公園社區(qū)高綠地率景觀建筑——內(nèi)外景觀，戶戶有景英倫風情建筑風格寬敞空間——低密度，寬闊樓間距室內(nèi)空間舒適尺度感高檔配套——2000平米高檔濱水會所一、推廣策略第五部分營銷推廣策略1、形象推廣動作之一——強勢樹立項目“英倫風情，優(yōu)雅名邸”的2、形象推廣動作之二——“黃三角英倫風情花園社區(qū)居住標準”論壇參與人員：政府官員、業(yè)內(nèi)專家、媒體記者、意向客戶等活動形式：高峰論壇方式，暢談“黃三角大開發(fā)”與英倫風情花園社區(qū)居住標準活動目的：塑造項目排他性價值體系，并通過論壇來建立項目影響力，為營銷推廣造勢。一、推廣策略第五部分營銷推廣策略2、形象推廣動作之二——“黃三角英倫風情花園社區(qū)居住標準”論3、形象推廣動作之三——搶占重要戶外通路市中心核心區(qū)的高炮、戶外展示牌至少2-3塊東城區(qū)主干道全部站牌、道旗濱博高速出口、220國道、通往東營道路高炮各1塊一、推廣策略第五部分營銷推廣策略3、形象推廣動作之三——搶占重要戶外通路市中心核心區(qū)的高炮、4、形象推廣動作之四——強勢推廣，關(guān)鍵節(jié)點廣告密集轟炸主力蓄客期和開盤前，通過報紙、短信、商函DM等通路的有效組合，進行密集轟炸，形成全市的絕對影響力。一、推廣策略第五部分營銷推廣策略4、形象推廣動作之四——強勢推廣，關(guān)鍵節(jié)點廣告密集轟炸主力蓄5、形象推廣動作之五——第一氛圍體驗

通過售樓處、看樓通道、樣板房、景觀示范區(qū)、導(dǎo)示系統(tǒng)等塑造項目良好形象，讓客戶實地參觀感知。一、推廣策略第五部分營銷推廣策略5、形象推廣動作之五——第一氛圍體驗通過售樓處、看樓通道、樣6、形象推廣動作之六——聘請知名物管公司（或擔當顧問）物業(yè)管理是體現(xiàn)項目品質(zhì)感的重要一環(huán)，建議聘請國內(nèi)知名物業(yè)管理公司擔綱管理或物業(yè)顧問，比如：戴德梁行、深圳卓越。一、推廣策略第五部分營銷推廣策略6、形象推廣動作之六——聘請知名物管公司（或擔當顧問）物業(yè)管1、展示包裝之一——項目現(xiàn)場包裝具體措施：用樣板房、看房通道、景觀示范區(qū)、風情商業(yè)街等，進行樓盤現(xiàn)場的包裝，展示項目的感官形象。二、展示策略第五部分營銷推廣策略1、展示包裝之一——項目現(xiàn)場包裝具體措施：用樣板房、看房通道2、展示包裝之二——售樓處包裝售樓處位置建議建議售樓處位置選擇在沿黃河十六路社區(qū)主入口位置理由：方便到達、昭示性強二、展示策略第五部分營銷推廣策略2、展示包裝之二——售樓處包裝售樓處位置建議建議售樓處位置售樓處裝修風格建議以堂皇大氣、高檔和品質(zhì)為標準。建議采用歐陸裝修風格。二、展示策略第五部分營銷推廣策略售樓處裝修風格建議以堂皇大氣、高檔和品質(zhì)為標準。建議采用歐陸3、展示包裝之三——樣板房包裝二、展示策略第五部分營銷推廣策略3、展示包裝之三——樣板房包裝二、展示策略第五部分營銷推4、展示包裝之四——沿街商鋪包裝對沿街商鋪的門頭和櫥窗進行統(tǒng)一包裝，營造良好的商業(yè)氛圍。二、展示策略第五部分營銷推廣策略4、展示包裝之四——沿街商鋪包裝對沿街商鋪的門頭和櫥窗進行統(tǒng)1、客戶策略之一——精準渠道，客戶拓展具體措施：(1)分類客戶DM目標客戶：高檔小區(qū)客戶、高檔品牌車主、高檔商場會員傳遞信息：銷售信息、活動信息、項目重要賣點等(2)電話賬單、各大銀行VIP客戶賬單廣告、短信銷售整合電信公司和銀行資源，覆蓋高消費客群；利用短信方式、賬單廣告方式告知，低成本、高效能；可考慮使用彩信方式三、客戶策略第五部分營銷推廣策略1、客戶策略之一——精準渠道，客戶拓展具體措施：三、客戶策略2、客戶策略之二——會員聚客，集中認籌具體措施：(1)針對意向客戶，采用會員制方式聚客；(2)凡有購房意向的客戶，須先通過購買會員卡成為項目會員；(3)購買會員卡的客戶可享受不同幅度的購房優(yōu)惠或優(yōu)先選房權(quán)；(4)開盤當日成功購房客戶還可參加現(xiàn)場抽獎；(5)會員后期可參加項目開展的活動。三、客戶策略第五部分營銷推廣策略2、客戶策略之二——會員聚客，集中認籌具體措施：三、客戶策略3、客戶策略之三——銷售后，客戶關(guān)系持續(xù)維護客戶的關(guān)系維護是一個長期持續(xù)的過程(1)節(jié)假日短信問候，禮品贈送(2)老帶新獎勵政策(3)邀請業(yè)主參加項目組織的各種活動三、客戶策略第五部分營銷推廣策略3、客戶策略之三——銷售后，客戶關(guān)系持續(xù)維護客戶的關(guān)系維護是1、銷售策略之一——節(jié)點式爆破具體措施：(1)小批量、多頻次開盤：通過稀缺的產(chǎn)品供應(yīng)和制造熱銷氛圍來刺激客戶購買，易制造新聞話題，建立項目在濱州樓市的影響力。(2)首次開盤必火爆：首次開盤的火爆是項目整體成功運作的前提。首次推盤量、戶型配比、蓄客政策、價格制定必須慎重，并以相對合理優(yōu)惠的價格入市。(3)錯位競爭:為確保每次推售的成功，應(yīng)盡量避免項目內(nèi)部產(chǎn)品間相互沖突。(4)后期帶動前期：前后期房源錯位互補，前期剩余房源過于分散，故應(yīng)通過后期房源的集中推售來帶動前期剩余房源的銷售。四、銷售策略第五部分營銷推廣策略1、銷售策略之一——節(jié)點式爆破具體措施：四、銷售策略第五部分2、銷售策略之二——價格策略具體措施：(1)第一階段：以相對優(yōu)惠的價格入市，讓利于首批客戶，贏得良好市場口碑。(2)第二階段：后期推出房源主要為前期積累及老帶新客戶，此階段主要為建立項目影響力，應(yīng)平價與高價并行，提升項目價值并制造火爆熱銷場面。(3)第三階段：通過前期熱銷，項目形象和市場影響力得以建立，此階段應(yīng)采取一定幅度提價策略，一方面可提振前期客戶信心，另一方面可制造價格“節(jié)節(jié)攀升”的態(tài)勢，加快前期剩余房源銷售。(4)第四階段：此階段戰(zhàn)略主要通過價格印證來鞏固和加強客戶信心，在市場上創(chuàng)造新的價格標桿，并根據(jù)后期房源入市時機和開發(fā)商要求的回款速度，制定相應(yīng)的提價策略。四、銷售策略第五部分營銷推廣策略2、銷售策略之二——價格策略具體措施：四、銷售策略第五部分按照房地產(chǎn)界通常的標準，營銷推廣費用通常在物業(yè)總市值的2%-3%之間。但根據(jù)黑馬成功的操作經(jīng)驗及對濱州市場、媒體特點的準確把握，通過整合市場各類優(yōu)勢資源為項目推廣服務(wù)，以達到低成本營銷的目標，整個項目的營銷推廣費用將會大大低于業(yè)內(nèi)通常標準。建議項目營銷推廣預(yù)算按市值的2%比例

即總預(yù)算=可售建筑面積×模擬均價×2%

=約18萬㎡×3500元/㎡×2%

=1260萬五、營銷費用預(yù)算第五部分營銷推廣策略按照房地產(chǎn)界通常的標準，營銷推廣費用通常在物業(yè)總市值1、營銷推廣費用五、營銷費用預(yù)算第五部分營銷推廣策略1、營銷推廣費用五、營銷費用預(yù)算第五部分營銷推廣策略2、銷售道具費用五、營銷費用預(yù)算第五部分營銷推廣策略2、銷售道具費用五、營銷費用預(yù)算第五部分營銷推廣策略匯報完畢，謝謝！匯報完畢，謝謝！【初步發(fā)展報告】濱州黃河十六路渤海二路項目【初步發(fā)展報告】濱州黃河十六路渤海二路項目我們的思考過程是這樣的——第一部分市場背景分析第二部分項目價值分析第三部分項目整體定位第四部分物業(yè)發(fā)展建議第五部分營銷推廣策略INDEX我們的思考過程是這樣的——第一部分市場背景分析INDE第一部分市場背景分析一、濱州城市概況二、城市規(guī)劃發(fā)展研究三、濱州房地產(chǎn)發(fā)展狀況四、宏觀政策關(guān)注五、區(qū)域市場調(diào)研第一部分市場背景分析第一部分市場背景分析一、濱州城市概況第一部分市場背景分1、地理區(qū)位黃三角腹地，山東北大門地理區(qū)位：濱州位于黃河下游、魯北平原，地處黃河三角洲腹地。北臨渤海，東接?xùn)|營，南鄰淄博，西同德州和濟南搭界，是山東的北大門。屬“濟南一小時經(jīng)濟圈”。行政區(qū)劃：濱州市轄濱城區(qū)、無棣縣、陽信縣、沾化縣、惠民縣、博興縣、鄒平縣、濱州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)兩區(qū)六縣。人口狀況：2009年，濱州人口繼續(xù)保持低速增長。年末，全市戶籍總?cè)丝?77.5萬，常住人口369.98萬，其中，濱城區(qū)人口60余萬。濱州以本地居民為主，外來及流動人口少。資料來源：《濱州市2009年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計報告》一、濱州城市概況第一部分市場背景分析1、地理區(qū)位黃三角腹地，山東北大門地理區(qū)位：濱州位于黃河2、歷史人文歷史悠久，黃河文化和齊文化的發(fā)祥地之一中國古代著名軍事家武圣孫武故里

宋代著名政治家范仲淹的生長地漢孝子董永故鄉(xiāng)，中國“孝”文化發(fā)源地。中國呂劇的發(fā)源地革命戰(zhàn)爭年代，是中央渤海區(qū)黨政軍領(lǐng)導(dǎo)機關(guān)所在地。孫武范仲淹2009博興董永文化節(jié)一、濱州城市概況第一部分市場背景分析2、歷史人文歷史悠久，黃河文化和中國古代著名軍事家武圣孫3、經(jīng)濟狀況經(jīng)濟增速明顯，但仍位居山東省后列濱州2004-2009年GDP總量變化圖GDP增速明顯：2009年全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1350.9億元，人均生產(chǎn)總值36568元，GDP總量在山東17個地級城市中排名12位。居民生活繼續(xù)改善：2009年城市居民人均可支配收入17500元，較上年增長9.6%。居民消費繼續(xù)增長：2009年城市居民人均消費支出11879元，比上年增長9.8%。濱州2002-2009年人均GDP變化圖一、濱州城市概況第一部分市場背景分析3、經(jīng)濟狀況經(jīng)濟增速明顯，但仍位居山東省后列濱州2004-4、產(chǎn)業(yè)發(fā)展傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為支柱，第三產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達五大傳統(tǒng)行業(yè)——紡織業(yè)、農(nóng)副食品加工業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)、石油加工業(yè)和電力、熱力業(yè)仍是濱州經(jīng)濟的主要支柱。重點行業(yè)支撐作用明顯。全市35個規(guī)模以上工業(yè)行業(yè)中，34個保持增長。規(guī)模以上紡織業(yè)、農(nóng)副食品加工業(yè)和化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)完成增加值431.33億元，對全市工業(yè)增長的貢獻率超過五成。09年，一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年9.92:60.94:29.14調(diào)整10.06:58.38:31.56，第三產(chǎn)業(yè)比重雖有所增加，但受制于人口、經(jīng)濟狀況，長期欠發(fā)達。一、濱州城市概況第一部分市場背景分析4、產(chǎn)業(yè)發(fā)展傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為支柱，第三產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達五大傳統(tǒng)行業(yè)—5、城市建設(shè)規(guī)劃建設(shè)手筆恢宏，城市面貌日新月異濱州城市規(guī)劃建設(shè)可謂大手筆、大氣魄、大交通、大生態(tài)，尤其“黃三角大開發(fā)”戰(zhàn)略提出后，城市建設(shè)全面提速，面貌日新月異。一、濱州城市概況第一部分市場背景分析5、城市建設(shè)規(guī)劃建設(shè)手筆恢宏，濱州城市規(guī)劃建設(shè)可謂大手筆6、交通狀況依托公路交通，四通八達濱州是溝通京、津、冀、魯、蘇五省市的陸上主要通道，境內(nèi)以公路交通為主，濟青高速、濱博高速、國道205、220，以及四通八達的省道、縣鄉(xiāng)公路，以濱州為中心覆蓋全境，并連接濟南航空港、河北黃驊港、青島港，與經(jīng)過濱州南部的膠濟鐵路，形成陸、海、空、水運交錯縱橫的立體交通網(wǎng)絡(luò)。

航空：濱州沒有機場，市區(qū)距濟南遙墻機場約1小時車程。鐵路：濱州火車站目前正在籌建中，欲乘火車出行，需先乘汽車至淄博、濟南等地后，再轉(zhuǎn)乘火車到達全國各地。公路：境內(nèi)公路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，國道、省道、高速公路、縣鄉(xiāng)公路四通八達，乘坐汽車出行十分方便快捷。當日往返京津，可直達上海、濟南、青島、淄博、濰坊、東營等城市。一、濱州城市概況第一部分市場背景分析6、交通狀況依托公路交通，四通八達濱州是溝通京、津2009年11月23日，國務(wù)院正式批復(fù)《黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，標志著我國最后一個三角洲——黃三角的開發(fā)上升為國家戰(zhàn)略，成為國家區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分。山東省政府提出將在“十一五”期間，規(guī)劃投資15000億開發(fā)黃河三角洲區(qū)域。濱州將成為黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū)主戰(zhàn)場！7、重大城市利好“黃三角”大開發(fā)橫空出世！濱州成為主戰(zhàn)場一、濱州城市概況第一部分市場背景分析2009年11月23日，國務(wù)院正式批復(fù)《黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)借勢“黃三角大開發(fā)”，書寫濱州經(jīng)濟新版圖僅今年2月，濱州就有8個項目奠基