《新編稅法教程》第七章-課件

第七章土地增值稅法律制度第七章土地增值稅法律制度1目錄土地增值稅概述1土地增值稅的征收范圍2土地增值稅的納稅人與稅率3土地增值稅應(yīng)納稅額的確定4土地增值稅的征收管理5目錄土地增值稅概述1土地增值稅的征收范圍2土地增值稅的納稅2第一節(jié)土地增值稅概述√土地增值稅的概念√土地增值稅的特點√土地增值稅的作用第一節(jié)√土地增值稅的概念√土地增值稅的特點√土地增值稅3一、土地增值稅的概念土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種財產(chǎn)稅。一、土地增值稅的概念土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地4二、土地增值稅的特點1.征稅面比較廣無論是內(nèi)資企業(yè)還是外資企業(yè)，無論是國有企業(yè)、集體企業(yè)還是私營企業(yè)，也無論是中國公民還是外籍人員，凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，除稅法規(guī)定免稅以外的，均應(yīng)依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。二、土地增值稅的特點1.征稅面比較廣無論是內(nèi)資企業(yè)還是外資5二、土地增值稅的特點2.以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，減除稅法規(guī)定準(zhǔn)予扣除的項目金額后的余額。雖然土地增值稅與增值稅都是以增值額為計稅依據(jù)，但兩者的增值額卻有所不同。土地增值稅的增值額是指以征稅對象的全部銷售收入額扣除各項扣除項目（即其相關(guān)的成本、費用、稅金及其他項目）金額后的余額，其計算方法與企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額基本相似。而增值稅的增值額只扣除與其銷售額直接相關(guān)的進(jìn)貨成本價格。二、土地增值稅的特點2.以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)增值6二、土地增值稅的特點3.實行超率累進(jìn)稅率土地增值稅實行超率累進(jìn)稅率。其稅率的確定是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低為依據(jù)來判斷不同的增值率適用的稅率。我國土地增值稅稅率是按照累進(jìn)原則設(shè)計，實行分級計稅。增值率是指增值額占扣除項目總額的比率?？捎孟铝泄接嬎悖涸鲋殿~＝收入總額－扣除項目總額二、土地增值稅的特點3.實行超率累進(jìn)稅率土地增值稅實行超率7二、土地增值稅的特點4.實行按次征收土地增值稅是在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實行按次計算征收，每發(fā)生一次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次土地增值稅。二、土地增值稅的特點4.實行按次征收土地增值稅是在房地產(chǎn)發(fā)8三、土地增值稅的作用1.國家財政收入的重要來源之一目前，我國土地增值稅的稅收收入歸屬于地方政府的財政收入，是地方政府財政收入的重要來源，為地方經(jīng)濟建設(shè)與發(fā)展起到了積極地促進(jìn)作用。2.國家調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易市場的重要杠桿由于國家土地資源稀缺，防止盲目開發(fā)，必須運用稅收這個杠桿對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易市場進(jìn)行合理的調(diào)控，以保持國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的協(xié)調(diào)發(fā)展。3.國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利行為的重要手段統(tǒng)一對土地增值收益征稅，有利于堵住這方面的漏洞，減少國家土地資源增值收益的流失，遏制投機者牟取暴利的行為，保護(hù)房地產(chǎn)正當(dāng)開發(fā)者的合法權(quán)益，維護(hù)國家整體利益。三、土地增值稅的作用1.國家財政收入的重要來源之一2.國家調(diào)9第二節(jié)土地增值稅的征收范圍√基本征稅范圍√特殊征稅范圍√企業(yè)改制重組土地增值稅政策第二節(jié)√基本征稅范圍√特殊征稅范圍√企業(yè)改制重組土地增10一、基本征稅范圍1．轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)這里所說的“國有土地”是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)是指土地使用者通過出讓方式，向政府繳納了土地出讓金，有償受讓土地使用權(quán)后，僅對土地進(jìn)行通水、通電、通路和平整地面等土地開發(fā)，不進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，即所謂“將生地變熟地”，然后直接將空地出售出去。一、基本征稅范圍1．轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)這里所說的“國有土地”112．地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓這里所說的“地上的建筑物”是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。這里所說的“附著物”，是指附著于土地上的不能移動或一經(jīng)移動即遭損壞的物品。一、基本征稅范圍2．地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓這里所說123．存量房地產(chǎn)買賣存量房地產(chǎn)買賣是指已經(jīng)建成并已投入使用的房地產(chǎn)，其房屋所有人將房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人。這種行為按照國家有關(guān)的房地產(chǎn)法律和法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移變更手續(xù)；原土地使用權(quán)屬于無償劃撥的，還應(yīng)到土地管理部門補交土地出讓金。這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓又取得了收入，應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。一、基本征稅范圍3．存量房地產(chǎn)買賣存量房地產(chǎn)買賣是指已經(jīng)建成并已投入使用的房13二、特殊征稅范圍1房地產(chǎn)繼承房地產(chǎn)贈與房地產(chǎn)出租234房地產(chǎn)抵押期內(nèi)房地產(chǎn)交換合作建房56房地產(chǎn)的代建行為房地產(chǎn)評估增值78二、特殊征稅范圍1房地產(chǎn)繼承房地產(chǎn)贈與房地產(chǎn)出租234房地產(chǎn)14三、企業(yè)改制重組土地增值稅政策（1）按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。整體改制是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。（2）按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。（3）按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。（4）單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。（5）上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。三、企業(yè)改制重組土地增值稅政策（1）按照《中華人民共和國公司15三、企業(yè)改制重組土地增值稅政策（6）企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并申報繳納土地增值稅時，應(yīng)以改制前取得該宗國有土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。企業(yè)在改制重組過程中經(jīng)省級以上（含省級）國土管理部門批準(zhǔn)，國家以國有土地使用權(quán)作價出資入股的，再轉(zhuǎn)讓該宗國有土地使用權(quán)并申報繳納土地增值稅時，應(yīng)以該宗土地作價入股時省級以上（含省級）國土管理部門批準(zhǔn)的評估價格，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。辦理納稅申報時，企業(yè)應(yīng)提供該宗土地作價入股時省級以上（含省級）國土管理部門的批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的評估價格，不能提供批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的評估價格的，不得扣除。（7）企業(yè)在申請享受上述土地增值稅優(yōu)惠政策時，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)提交房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移雙方營業(yè)執(zhí)照、改制重組協(xié)議或等效文件，相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬和價值證明、轉(zhuǎn)讓方改制重組前取得土地使用權(quán)所支付地價款的憑據(jù)（復(fù)印件）等書面材料。三、企業(yè)改制重組土地增值稅政策（6）企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國有16第三節(jié)土地增值稅的納稅人與稅率√土地增值稅的納稅人√土地增值稅稅率第三節(jié)√土地增值稅的納稅人√土地增值稅稅率17一、土地增值稅的納稅人概念土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團(tuán)體及其他組織。個人包括個體經(jīng)營者。一、土地增值稅的納稅人土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使18一、土地增值稅的納稅人不論行業(yè)與部門。即不論是工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、機關(guān)等，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人，都是土地增值稅的納稅人。不論經(jīng)濟性質(zhì)。即不論是全民所有制企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、個體經(jīng)營者，還是聯(lián)營企業(yè)、合資企業(yè)、合作企業(yè)、外商獨資企業(yè)等，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。(1)不論法人與自然人。即不論是企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)、社會團(tuán)體及其他組織，還是個人，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。(2)(4)(3)一、土地增值稅的納稅人不論行業(yè)與部門。即不論是工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商19二、土地增值稅稅率級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%至100%的部分4053超過100%至200%的部分50154超過200%的部分6035表7-1土地增值稅四級超率累進(jìn)稅率土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率。四級超率累進(jìn)稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。二、土地增值稅稅率級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率（%）速20二、土地增值稅稅率【例】假設(shè)某項房地產(chǎn)增值額為2000萬元，扣除項目總額為840萬元，增值率為238%。計算各級應(yīng)納土地增值稅。（1）增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。應(yīng)納土地增值稅＝840×50%×30%＝126（萬元）（2）增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。應(yīng)納土地增值稅＝（840×100%－840×50%）×40%＝168（萬元）（3）增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。應(yīng)納土地增值稅＝（840×200%－840×100%）×50%＝420（萬元）該項房地產(chǎn)共應(yīng)納土地增值稅＝126＋168＋420＋192＝906（萬元）（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。應(yīng)納增值稅＝（2000－840×200%）×60%＝192（萬元）解析：二、土地增值稅稅率【例】假設(shè)某項房地產(chǎn)增值額為2000萬元21第四節(jié)土地增值稅應(yīng)納稅額的確定√應(yīng)稅收入的確定√扣除項目的確定√土地增值稅應(yīng)納稅額的計算第四節(jié)√應(yīng)稅收入的確定√扣除項目的確定√土地增值稅應(yīng)納22一、應(yīng)稅收入的確定概念貨幣收入是指納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和和準(zhǔn)備持有到期的債券投資等。貨幣形式的收入一般以實際發(fā)生額來確定。1.貨幣收入一、應(yīng)稅收入的確定概念貨幣收入是指納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所23一、應(yīng)稅收入的確定2.實物收入實物收入是指納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的各種實物形態(tài)的收入，包括房屋、土地、鋼材、木材、水泥、設(shè)備、車輛等。實物收入應(yīng)當(dāng)按照公允價值確定收入額，公允價值是指按照市場價格確定的價值。一、應(yīng)稅收入的確定2.實物收入實物收入是指納稅人因轉(zhuǎn)讓房地24一、應(yīng)稅收入的確定3.其他收入其他收入是指納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的除貨幣收入、實物收入以外的其他各種收入。具體包括無形資產(chǎn)收入或具有財產(chǎn)價值的權(quán)利，如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽權(quán)等。這種類型的收入比較少見，其價值需要進(jìn)行專門的評估。一、應(yīng)稅收入的確定3.其他收入其他收入是指納稅人因轉(zhuǎn)讓房地25二、扣除項目的確定（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額1．納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款

如果是以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；如果是以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價款為按照國家有關(guān)規(guī)定補交的土地出讓金。如果是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款。2．納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用

這是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費等。二、扣除項目的確定（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額1．納稅人26二、扣除項目的確定（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本具體內(nèi)容（3）建筑安裝工程費（5）公共配套設(shè)施費（4）基礎(chǔ)設(shè)施費（2）前期工程費（1）土地征用及拆遷補償費（6）開發(fā)間接費用二、扣除項目的確定（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本具體（3）建筑安裝工27二、扣除項目的確定（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用（1）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)（2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。二、扣除項目的確定（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用（1）（2）房地產(chǎn)開發(fā)28二、扣除項目的確定（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。二、扣除項目的確定（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有29二、扣除項目的確定（五）其他扣除項目對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。應(yīng)特別注意的是：此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不適用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除項目金額＝

（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%二、扣除項目的確定（五）其他扣除項目對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人30二、扣除項目的確定（六）舊房及建筑物的評估價格重置成本價是指對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費的成本費用。舊房及建筑物的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。成新度折扣率是指按舊房的新舊程度作一定比例的折扣。二、扣除項目的確定（六）舊房及建筑物的評估價格重置成本價是指31三、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算1.增值額的確定土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)的，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額。增值額是土地增值稅的本質(zhì)所在。由于計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率大小按相適用的稅率累進(jìn)計算征收的，增值額與扣除項目金額的比率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款越多，因此，準(zhǔn)確核算增值額至關(guān)重要。三、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算1.增值額的確定土地增值稅是以32三、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算123具體情形123隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；提供扣除項目金額不實的；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：1.增值額的確定三、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算123具體123隱瞞、虛報房地產(chǎn)33三、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。其計算方方有兩種。方法一先按級距分別計算各級距應(yīng)納稅額，然后再匯總計算應(yīng)納稅總額。應(yīng)納稅額＝∑（每級距的土地增值額×適用稅率）2.應(yīng)納稅額的計算方法三、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所34三、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算方法二速算扣除法1增值額未超過扣除項目金額50%的：土地增值稅稅額＝增值額×30%2增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的：土地增值稅稅額＝增值額×40%－扣除項目金額×5%3增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的：土地增值稅稅額＝增值額×50%－扣除項目金額×15%4增值額超過扣除項目金額200%的：土地增值稅稅額＝增值額×60%－扣除項目金額×35%2.應(yīng)納稅額的計算方法三、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算方法二速算扣除法1增值額未超過扣35第五節(jié)土地增值稅的征收管理√納稅地點√納稅申報√房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理第五節(jié)√納稅地點√納稅申報√房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的36一、納稅地點土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。這里所說的“房地產(chǎn)所在地”，是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。一、納稅地點土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦37一、納稅地點兩種情況（1）納稅人是法人的（2）納稅人是自然人的當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致時，則在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機關(guān)申報納稅即可；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時，則在住所所在地稅務(wù)機關(guān)申報納稅；當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時，在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。一、納稅地點兩種情況（1）納稅人是法人的（2）納稅人是38二、納稅申報土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)情況確定。二、納稅申報土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日39二、納稅申報土地增值稅納稅申報表（一）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）填表日期：年月日納稅人識別號：金額單位：元（列至角分）納稅人名稱

稅款所屬時間

項目行次金額一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額1＝2＋31

其

中貨幣收入2

實物收入及其他收入3

二、扣除項目金額合計4＝5＋6＋13＋16＋204

1．取得土地使用權(quán)所支付的金額5

2．房地產(chǎn)開發(fā)成本6＝7＋8＋9＋10＋11＋126

二、納稅申報土地增值稅納稅申報表（一）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅40二、納稅申報土地增值稅納稅申報表（一）（續(xù)表）項目行次金額其

中土地征用及拆遷補償費7

前期工程費8

建筑安裝工程費9

基礎(chǔ)設(shè)施費10

公共配套設(shè)施費11

開發(fā)間接費用12

3．房地產(chǎn)開發(fā)費用13＝14＋1513

其

中利息支出14

其他房地產(chǎn)開發(fā)費用15

4．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等16＝17＋18＋1916

其

中增值稅17

城市維護(hù)建設(shè)稅18

教育費附加19

5．財政部規(guī)定的其他扣除項目20

三、增值額21＝1－421

四、增值額與扣除項目金額之比（%）22＝21÷422

二、納稅申報土地增值稅納稅申報表（一）（續(xù)表）項目行次金額其41二、納稅申報土地增值稅納稅申報表（一）（續(xù)表）項目行次金額五、適用稅率（%）23

六、速算扣除系數(shù)（%）24

七、應(yīng)繳土地增值稅稅額25＝21×23－4×2425

八、已繳土地增值稅稅額26

九、應(yīng)補（退）土地增值稅稅額27＝25－2627

如納稅人填報，由納稅人填寫以下各欄如果委托代理人填報，由代理人填寫以下各欄備份會計主管（簽章）納稅人（公章）代理人姓名

代理人（公章）

代理人地址

經(jīng)辦人姓名

電話

以下由稅務(wù)機關(guān)填寫收到申請表日期

接收人

二、納稅申報土地增值稅納稅申報表（一）（續(xù)表）項目行次金額五42二、納稅申報土地增值稅納稅申報表（二）（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）納稅人名稱

稅款所屬時間

項目行次金額一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額1＝2＋31

其

中貨幣收入2

實物收入及其他收入3

二、扣除項目金額合計4＝5＋6＋94

1．取得土地使用權(quán)所支付的金額5

2．舊房及建筑物的評估價格6＝7×86

其

中舊房及建筑物的重置成本價7

成新度折扣率8

3．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等9＝10＋11＋12＋139

其

中增值稅10

城市維護(hù)建設(shè)稅11

印花稅12

教育費附加13

三、增值額14＝1－414

填表日期：年月日納稅人識別號：金額單位：元（列至角分）二、納稅申報土地增值稅納稅申報表（二）（非從事房地產(chǎn)43二、納稅申報土地增值稅納稅申報表（二）（續(xù)表）納稅人名稱

稅款所屬時間

項目行次金額四、增值額與扣除項目金額之比（%）15＝14÷415

五、適用稅率（%）16

六、速算扣除系數(shù)（%）17

七、應(yīng)繳土地增值稅稅額18＝14×16－4×1718

如納稅人填報，由納稅人填寫以下各欄如果委托代理人填報，由代理人填寫以下各欄備份會計主管（簽章）納稅人

（公章）代理人姓名

代理人（公章）

代理人地址

經(jīng)辦人姓名

電話

以下由稅務(wù)機關(guān)填寫收到申請表日期

接收人

二、納稅申報土地增值稅納稅申報表（二）（續(xù)表）納稅人44三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理1.土地增值稅清算的概念定義土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理1.土地增值稅清算的45三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理2.開發(fā)項目的前期管理主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。管理工作應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺賬，對納稅人項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。同時，主管稅務(wù)機關(guān)對納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理2.開發(fā)項目的前期管46三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理3.土地增值稅的清算受理（1）納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理3.土地增值稅的清算47三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理3.土地增值稅的清算受理（2）符合以下條件之一主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理3.土地增值稅的清算48三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理3.土地增值稅的清算受理（3）納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料。①土地增值稅清算表及其附表。②房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明。③項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單等證明資料。④納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理3.土地增值稅的清算49三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理（4）（5）（6）主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時組織清算審核。具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務(wù)機關(guān)確定。主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。主管稅務(wù)機關(guān)按規(guī)定進(jìn)行項目管理時，對符合稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算情形的，應(yīng)當(dāng)做出評估，并經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，確定何時要求納稅人進(jìn)行清算的時間。3.土地增值稅的清算受理三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理（4）（5）（6）主管50三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理4.清算審核方法清算審核包括案頭審核、實地審核。案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算準(zhǔn)確性等。實地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進(jìn)行審核。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理4.清算審核方法清算51三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理(1)(2)清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對同項目中的不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。審核收入情況時，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對銷售價格進(jìn)行評估，審核有無價格明顯偏低情況。4.清算審核方法三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理(1)(2)清算審核時52三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理4.清算審核方法非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定。①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)；②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。土地增值稅扣除項目審核的內(nèi)容包括：①取得土地使用權(quán)所支付的金額；②房地產(chǎn)開發(fā)成本；③房地產(chǎn)開發(fā)費用；④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；⑤國家規(guī)定的其他扣除項目。（3）（4）三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理4.清算審核方法非直53三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理4.清算審核方法（5）審核扣除項目是否符合下列要求：①在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。③扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?。⑤納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用。⑥對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理4.清算審核方法（554三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理4.清算審核方法（6）審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補償費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：①同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。②是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用計入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。③拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理4.清算審核方法（655三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理4.清算審核方法（7）審核前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：①前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。②是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用計入前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費。③多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，是否按項目合理分?jǐn)?。?）審核公共配套設(shè)施費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：①公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費是否真實發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費情況。②是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用計入公共配套設(shè)施費。③多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費，是否按項目合理分?jǐn)?。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理4.清算審核方法（756三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理4.清算審核方法（10）審核開發(fā)間接費用時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：①是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）、為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用計入開發(fā)間接費用的情形。②開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。10（9）審核建筑安裝工程費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：①發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復(fù)計算扣除項目。③參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。⑤建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具。09三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理4.清算審核方法（157三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理4.清算審核方法（11）審核利息支出時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：①是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。②分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分?jǐn)?。③利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。（12）代收費用的審核：對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收?。划?dāng)代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理4.清算審核方法（1158依據(jù)（國稅發(fā)〔2006〕187號）文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理4.清算審核方法

在審核收入和扣除項目時，應(yīng)重點關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來。應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額應(yīng)付款余額，審核交易行為是否真實。（13）（14）依據(jù)（國稅發(fā)〔2006〕187號）文件規(guī)定，房地59三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理4.清算審核方法（15）納稅人委托中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)方法對有關(guān)鑒證報告的合法性、真實性進(jìn)行審核。對納稅人委托中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，主管稅務(wù)機關(guān)未采信或部分未采信鑒證報告的，應(yīng)當(dāng)告知其理由。（16）土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理4.清算審核方法60三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理5.核定征收(3)(2)(1)對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項告知書后，稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核合議，通知納稅人申報繳納應(yīng)補繳稅款或辦理退稅。

在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收：①依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。②擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；③雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；④符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；⑤申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理5.核定征收(3)(61三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理6.其他在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額－清算的總建筑面積三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理6.其他在土地增值稅62感謝您的觀看！感謝您的觀看！63第七章土地增值稅法律制度第七章土地增值稅法律制度64目錄土地增值稅概述1土地增值稅的征收范圍2土地增值稅的納稅人與稅率3土地增值稅應(yīng)納稅額的確定4土地增值稅的征收管理5目錄土地增值稅概述1土地增值稅的征收范圍2土地增值稅的納稅65第一節(jié)土地增值稅概述√土地增值稅的概念√土地增值稅的特點√土地增值稅的作用第一節(jié)√土地增值稅的概念√土地增值稅的特點√土地增值稅66一、土地增值稅的概念土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種財產(chǎn)稅。一、土地增值稅的概念土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地67二、土地增值稅的特點1.征稅面比較廣無論是內(nèi)資企業(yè)還是外資企業(yè)，無論是國有企業(yè)、集體企業(yè)還是私營企業(yè)，也無論是中國公民還是外籍人員，凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，除稅法規(guī)定免稅以外的，均應(yīng)依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。二、土地增值稅的特點1.征稅面比較廣無論是內(nèi)資企業(yè)還是外資68二、土地增值稅的特點2.以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，減除稅法規(guī)定準(zhǔn)予扣除的項目金額后的余額。雖然土地增值稅與增值稅都是以增值額為計稅依據(jù)，但兩者的增值額卻有所不同。土地增值稅的增值額是指以征稅對象的全部銷售收入額扣除各項扣除項目（即其相關(guān)的成本、費用、稅金及其他項目）金額后的余額，其計算方法與企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額基本相似。而增值稅的增值額只扣除與其銷售額直接相關(guān)的進(jìn)貨成本價格。二、土地增值稅的特點2.以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)增值69二、土地增值稅的特點3.實行超率累進(jìn)稅率土地增值稅實行超率累進(jìn)稅率。其稅率的確定是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低為依據(jù)來判斷不同的增值率適用的稅率。我國土地增值稅稅率是按照累進(jìn)原則設(shè)計，實行分級計稅。增值率是指增值額占扣除項目總額的比率?？捎孟铝泄接嬎悖涸鲋殿~＝收入總額－扣除項目總額二、土地增值稅的特點3.實行超率累進(jìn)稅率土地增值稅實行超率70二、土地增值稅的特點4.實行按次征收土地增值稅是在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實行按次計算征收，每發(fā)生一次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次土地增值稅。二、土地增值稅的特點4.實行按次征收土地增值稅是在房地產(chǎn)發(fā)71三、土地增值稅的作用1.國家財政收入的重要來源之一目前，我國土地增值稅的稅收收入歸屬于地方政府的財政收入，是地方政府財政收入的重要來源，為地方經(jīng)濟建設(shè)與發(fā)展起到了積極地促進(jìn)作用。2.國家調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易市場的重要杠桿由于國家土地資源稀缺，防止盲目開發(fā)，必須運用稅收這個杠桿對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易市場進(jìn)行合理的調(diào)控，以保持國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的協(xié)調(diào)發(fā)展。3.國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利行為的重要手段統(tǒng)一對土地增值收益征稅，有利于堵住這方面的漏洞，減少國家土地資源增值收益的流失，遏制投機者牟取暴利的行為，保護(hù)房地產(chǎn)正當(dāng)開發(fā)者的合法權(quán)益，維護(hù)國家整體利益。三、土地增值稅的作用1.國家財政收入的重要來源之一2.國家調(diào)72第二節(jié)土地增值稅的征收范圍√基本征稅范圍√特殊征稅范圍√企業(yè)改制重組土地增值稅政策第二節(jié)√基本征稅范圍√特殊征稅范圍√企業(yè)改制重組土地增73一、基本征稅范圍1．轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)這里所說的“國有土地”是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)是指土地使用者通過出讓方式，向政府繳納了土地出讓金，有償受讓土地使用權(quán)后，僅對土地進(jìn)行通水、通電、通路和平整地面等土地開發(fā)，不進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，即所謂“將生地變熟地”，然后直接將空地出售出去。一、基本征稅范圍1．轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)這里所說的“國有土地”742．地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓這里所說的“地上的建筑物”是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。這里所說的“附著物”，是指附著于土地上的不能移動或一經(jīng)移動即遭損壞的物品。一、基本征稅范圍2．地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓這里所說753．存量房地產(chǎn)買賣存量房地產(chǎn)買賣是指已經(jīng)建成并已投入使用的房地產(chǎn)，其房屋所有人將房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人。這種行為按照國家有關(guān)的房地產(chǎn)法律和法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移變更手續(xù)；原土地使用權(quán)屬于無償劃撥的，還應(yīng)到土地管理部門補交土地出讓金。這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓又取得了收入，應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。一、基本征稅范圍3．存量房地產(chǎn)買賣存量房地產(chǎn)買賣是指已經(jīng)建成并已投入使用的房76二、特殊征稅范圍1房地產(chǎn)繼承房地產(chǎn)贈與房地產(chǎn)出租234房地產(chǎn)抵押期內(nèi)房地產(chǎn)交換合作建房56房地產(chǎn)的代建行為房地產(chǎn)評估增值78二、特殊征稅范圍1房地產(chǎn)繼承房地產(chǎn)贈與房地產(chǎn)出租234房地產(chǎn)77三、企業(yè)改制重組土地增值稅政策（1）按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。整體改制是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。（2）按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。（3）按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。（4）單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。（5）上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。三、企業(yè)改制重組土地增值稅政策（1）按照《中華人民共和國公司78三、企業(yè)改制重組土地增值稅政策（6）企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并申報繳納土地增值稅時，應(yīng)以改制前取得該宗國有土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。企業(yè)在改制重組過程中經(jīng)省級以上（含省級）國土管理部門批準(zhǔn)，國家以國有土地使用權(quán)作價出資入股的，再轉(zhuǎn)讓該宗國有土地使用權(quán)并申報繳納土地增值稅時，應(yīng)以該宗土地作價入股時省級以上（含省級）國土管理部門批準(zhǔn)的評估價格，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。辦理納稅申報時，企業(yè)應(yīng)提供該宗土地作價入股時省級以上（含省級）國土管理部門的批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的評估價格，不能提供批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的評估價格的，不得扣除。（7）企業(yè)在申請享受上述土地增值稅優(yōu)惠政策時，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)提交房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移雙方營業(yè)執(zhí)照、改制重組協(xié)議或等效文件，相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬和價值證明、轉(zhuǎn)讓方改制重組前取得土地使用權(quán)所支付地價款的憑據(jù)（復(fù)印件）等書面材料。三、企業(yè)改制重組土地增值稅政策（6）企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國有79第三節(jié)土地增值稅的納稅人與稅率√土地增值稅的納稅人√土地增值稅稅率第三節(jié)√土地增值稅的納稅人√土地增值稅稅率80一、土地增值稅的納稅人概念土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團(tuán)體及其他組織。個人包括個體經(jīng)營者。一、土地增值稅的納稅人土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使81一、土地增值稅的納稅人不論行業(yè)與部門。即不論是工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、機關(guān)等，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人，都是土地增值稅的納稅人。不論經(jīng)濟性質(zhì)。即不論是全民所有制企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、個體經(jīng)營者，還是聯(lián)營企業(yè)、合資企業(yè)、合作企業(yè)、外商獨資企業(yè)等，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。(1)不論法人與自然人。即不論是企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)、社會團(tuán)體及其他組織，還是個人，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。(2)(4)(3)一、土地增值稅的納稅人不論行業(yè)與部門。即不論是工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商82二、土地增值稅稅率級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%至100%的部分4053超過100%至200%的部分50154超過200%的部分6035表7-1土地增值稅四級超率累進(jìn)稅率土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率。四級超率累進(jìn)稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。二、土地增值稅稅率級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率（%）速83二、土地增值稅稅率【例】假設(shè)某項房地產(chǎn)增值額為2000萬元，扣除項目總額為840萬元，增值率為238%。計算各級應(yīng)納土地增值稅。（1）增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。應(yīng)納土地增值稅＝840×50%×30%＝126（萬元）（2）增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。應(yīng)納土地增值稅＝（840×100%－840×50%）×40%＝168（萬元）（3）增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。應(yīng)納土地增值稅＝（840×200%－840×100%）×50%＝420（萬元）該項房地產(chǎn)共應(yīng)納土地增值稅＝126＋168＋420＋192＝906（萬元）（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。應(yīng)納增值稅＝（2000－840×200%）×60%＝192（萬元）解析：二、土地增值稅稅率【例】假設(shè)某項房地產(chǎn)增值額為2000萬元84第四節(jié)土地增值稅應(yīng)納稅額的確定√應(yīng)稅收入的確定√扣除項目的確定√土地增值稅應(yīng)納稅額的計算第四節(jié)√應(yīng)稅收入的確定√扣除項目的確定√土地增值稅應(yīng)納85一、應(yīng)稅收入的確定概念貨幣收入是指納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和和準(zhǔn)備持有到期的債券投資等。貨幣形式的收入一般以實際發(fā)生額來確定。1.貨幣收入一、應(yīng)稅收入的確定概念貨幣收入是指納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所86一、應(yīng)稅收入的確定2.實物收入實物收入是指納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的各種實物形態(tài)的收入，包括房屋、土地、鋼材、木材、水泥、設(shè)備、車輛等。實物收入應(yīng)當(dāng)按照公允價值確定收入額，公允價值是指按照市場價格確定的價值。一、應(yīng)稅收入的確定2.實物收入實物收入是指納稅人因轉(zhuǎn)讓房地87一、應(yīng)稅收入的確定3.其他收入其他收入是指納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的除貨幣收入、實物收入以外的其他各種收入。具體包括無形資產(chǎn)收入或具有財產(chǎn)價值的權(quán)利，如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽權(quán)等。這種類型的收入比較少見，其價值需要進(jìn)行專門的評估。一、應(yīng)稅收入的確定3.其他收入其他收入是指納稅人因轉(zhuǎn)讓房地88二、扣除項目的確定（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額1．納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款

如果是以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；如果是以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價款為按照國家有關(guān)規(guī)定補交的土地出讓金。如果是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款。2．納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用

這是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費等。二、扣除項目的確定（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額1．納稅人89二、扣除項目的確定（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本具體內(nèi)容（3）建筑安裝工程費（5）公共配套設(shè)施費（4）基礎(chǔ)設(shè)施費（2）前期工程費（1）土地征用及拆遷補償費（6）開發(fā)間接費用二、扣除項目的確定（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本具體（3）建筑安裝工90二、扣除項目的確定（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用（1）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)（2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。二、扣除項目的確定（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用（1）（2）房地產(chǎn)開發(fā)91二、扣除項目的確定（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。二、扣除項目的確定（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有92二、扣除項目的確定（五）其他扣除項目對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。應(yīng)特別注意的是：此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不適用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除項目金額＝

（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%二、扣除項目的確定（五）其他扣除項目對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人93二、扣除項目的確定（六）舊房及建筑物的評估價格重置成本價是指對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費的成本費用。舊房及建筑物的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。成新度折扣率是指按舊房的新舊程度作一定比例的折扣。二、扣除項目的確定（六）舊房及建筑物的評估價格重置成本價是指94三、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算1.增值額的確定土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)的，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額。增值額是土地增值稅的本質(zhì)所在。由于計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率大小按相適用的稅率累進(jìn)計算征收的，增值額與扣除項目金額的比率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款越多，因此，準(zhǔn)確核算增值額至關(guān)重要。三、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算1.增值額的確定土地增值稅是以95三、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算123具體情形123隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；提供扣除項目金額不實的；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：1.增值額的確定三、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算123具體123隱瞞、虛報房地產(chǎn)96三、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。其計算方方有兩種。方法一先按級距分別計算各級距應(yīng)納稅額，然后再匯總計算應(yīng)納稅總額。應(yīng)納稅額＝∑（每級距的土地增值額×適用稅率）2.應(yīng)納稅額的計算方法三、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所97三、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算方法二速算扣除法1增值額未超過扣除項目金額50%的：土地增值稅稅額＝增值額×30%2增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的：土地增值稅稅額＝增值額×40%－扣除項目金額×5%3增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的：土地增值稅稅額＝增值額×50%－扣除項目金額×15%4增值額超過扣除項目金額200%的：土地增值稅稅額＝增值額×60%－扣除項目金額×35%2.應(yīng)納稅額的計算方法三、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算方法二速算扣除法1增值額未超過扣98第五節(jié)土地增值稅的征收管理√納稅地點√納稅申報√房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理第五節(jié)√納稅地點√納稅申報√房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的99一、納稅地點土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。這里所說的“房地產(chǎn)所在地”，是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。一、納稅地點土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦100一、納稅地點兩種情況（1）納稅人是法人的（2）納稅人是自然人的當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致時，則在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機關(guān)申報納稅即可；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時，則在住所所在地稅務(wù)機關(guān)申報納稅；當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時，在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。一、納稅地點兩種情況（1）納稅人是法人的（2）納稅人是101二、納稅申報土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)情況確定。二、納稅申報土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日102二、納稅申報土地增值稅納稅申報表（一）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）填表日期：年月日納稅人識別號：金額單位：元（列至角分）納稅人名稱

稅款所屬時間

項目行次金額一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額1＝2＋31

其

中貨幣收入2

實物收入及其他收入3

二、扣除項目金額合計4＝5＋6＋13＋16＋204

1．取得土地使用權(quán)所支付的金額5

2．房地產(chǎn)開發(fā)成本6＝7＋8＋9＋10＋11＋126

二、納稅申報土地增值稅納稅申報表（一）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅103二、納稅申報土地增值稅納稅申報表（一）（續(xù)表）項目行次金額其

中土地征用及拆遷補償費7

前期工程費8

建筑安裝工程費9

基礎(chǔ)設(shè)施費10

公共配套設(shè)施費11

開發(fā)間接費用12

3．房地產(chǎn)開發(fā)費用13＝14＋1513

其

中利息支出14

其他房地產(chǎn)開發(fā)費用15

4．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等16＝17＋18＋1916

其

中增值稅17

城市維護(hù)建設(shè)稅18

教育費附加19

5．財政部規(guī)定的其他扣除項目20

三、增值額21＝1－421

四、增值額與扣除項目金額之比（%）22＝21÷422

二、納稅申報土地增值稅納稅申報表（一）（續(xù)表）項目行次金額其104二、納稅申報土地增值稅納稅申報表（一）（續(xù)表）項目行次金額五、適用稅率（%）23

六、速算扣除系數(shù)（%）24

七、應(yīng)繳土地增值稅稅額25＝21×23－4×2425

八、已繳土地增值稅稅額26

九、應(yīng)補（退）土地增值稅稅額27＝25－2627

如納稅人填報，由納稅人填寫以下各欄如果委托代理人填報，由代理人填寫以下各欄備份會計主管（簽章）納稅人（公章）代理人姓名

代理人（公章）

代理人地址

經(jīng)辦人姓名

電話

以下由稅務(wù)機關(guān)填寫收到申請表日期

接收人

二、納稅申報土地增值稅納稅申報表（一）（續(xù)表）項目行次金額五105二、納稅申報土地增值稅納稅申報表（二）（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）納稅人名稱

稅款所屬時間

項目行次金額一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額1＝2＋31

其

中貨幣收入2

實物收入及其他收入3

二、扣除項目金額合計4＝5＋6＋94

1．取得土地使用權(quán)所支付的金額5

2．舊房及建筑物的評估價格6＝7×86

其

中舊房及建筑物的重置成本價7

成新度折扣率8

3．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等9＝10＋11＋12＋139

其

中增值稅10

城市維護(hù)建設(shè)稅11

印花稅12

教育費附加13

三、增值額14＝1－414

填表日期：年月日納稅人識別號：金額單位：元（列至角分）二、納稅申報土地增值稅納稅申報表（二）（非從事房地產(chǎn)106二、納稅申報土地增值稅納稅申報表（二）（續(xù)表）納稅人名稱

稅款所屬時間

項目行次金額四、增值額與扣除項目金額之比（%）15＝14÷415

五、適用稅率（%）16

六、速算扣除系數(shù)（%）17

七、應(yīng)繳土地增值稅稅額18＝14×16－4×1718

如納稅人填報，由納稅人填寫以下各欄如果委托代理人填報，由代理人填寫以下各欄備份會計主管（簽章）納稅人

（公章）代理人姓名

代理人（公章）

代理人地址

經(jīng)辦人姓名

電話

以下由稅務(wù)機關(guān)填寫收到申請表日期

接收人

二、納稅申報土地增值稅納稅申報表（二）（續(xù)表）納稅人107三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理1.土地增值稅清算的概念定義土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理1.土地增值稅清算的108三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理2.開發(fā)項目的前期管理主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。管理工作應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺賬，對納稅人項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。同時，主管稅務(wù)機關(guān)對納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理2.開發(fā)項目的前期管109三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理3.土地增值稅的清算受理（1）納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理3.土地增值稅的清算110三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理3.土地增值稅的清算受理（2）符合以下條件之一主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理3.土地增值稅的清算111三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理3.土地增值稅的清算受理（3）納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料。①土地增值稅清算表及其附表。②房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明。③項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單等證明資料。④納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理3.土地增值稅的清算112三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理（4）（5）（6）主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時組織清算審核。具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務(wù)機關(guān)確定。主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。主管稅務(wù)機關(guān)按規(guī)定進(jìn)行項目管理時，對符合稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算情形的，應(yīng)當(dāng)做出評估，并經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，確定何時要求納稅人進(jìn)行清算的時間。3.土地增值稅的清算受理三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理（4）（5）（6）主管113三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理4.清算審核方法清算審核包括案頭審核、實地審核。案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算準(zhǔn)確性等。實地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進(jìn)行審核。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理4.清算審核方法清算114三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理(1)(2)清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對同項目中的不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。審核收入情況時，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對銷售價格進(jìn)行評估，審核有無價格明顯偏低情況。4.清算審核方法三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理(1)(2)清算審核時115三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理4.清算審核方法非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定。①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)；②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。土地增值稅扣除項目審核的內(nèi)容包括：①取得土地使用權(quán)所支付的金額；②房地產(chǎn)開發(fā)成本；③房地產(chǎn)開發(fā)費用；④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；⑤國家規(guī)定的其他扣除項目。（3）（4）三、房地產(chǎn)開