某市商務(wù)區(qū)項目市場及策劃顧問報告

石家莊中央商務(wù)區(qū)項目市場研究及策劃顧問報告2011年8月僅呈：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目錄石家莊中央商務(wù)區(qū)功能定位石家莊中央商務(wù)區(qū)發(fā)展模式及規(guī)模檔次定位427開發(fā)方案建議60財務(wù)分析96開發(fā)時序及亮點建議78本部分待解決問題及研究思路問題一：石家莊中央商務(wù)區(qū)與北京CBD的區(qū)別？未來的功能定位？通過對比分析，明確石家莊中央商務(wù)區(qū)功能本項目的模式以及業(yè)態(tài)比例關(guān)系地塊分析北京CBD的發(fā)展分析石家莊發(fā)展趨勢分析綜合體模式分析勒泰業(yè)態(tài)關(guān)系萬達(dá)業(yè)態(tài)關(guān)系總體布局方案問題二：各個物業(yè)所承擔(dān)的角色以及比例關(guān)系？問題三：方案布局？開發(fā)分期？亮點？開發(fā)時序及亮點財務(wù)分析本項目不同業(yè)態(tài)關(guān)系1、石家莊中央商務(wù)區(qū)功能定位石家莊中央商務(wù)區(qū)應(yīng)該是一個以什么功能為主的中央商務(wù)區(qū)？1開發(fā)超高層寫字樓的適宜時間節(jié)點？2明確石家莊中央商務(wù)區(qū)的總體功能本項目考慮總體功能定位時重點考慮的問題北京國貿(mào)案例支持功能定位

三個發(fā)展階段：三個主導(dǎo)功能

三個開發(fā)亮點

石家莊與北京商務(wù)區(qū)的不同點：

總體功能

產(chǎn)業(yè)特征

客戶特征

物業(yè)特征石家莊中央商務(wù)的特征？3北京國貿(mào)——項目背景中國國貿(mào)地處北京中央商務(wù)區(qū)的核心地段，是由酒店、寫字樓、公寓、展廳和商城等高檔商業(yè)建筑形態(tài)組成的地標(biāo)性建筑綜合體項目，是眾多跨國公司和商社進(jìn)駐北京的首選之地。國貿(mào)自1990年開業(yè)以來，云集了多家國際知名跨國公司、承接多項國際、國內(nèi)會議及大型商務(wù)活動，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。隨著2007年國貿(mào)三期的竣工完成，使國貿(mào)總體占地面積達(dá)到17公頃，總建筑面積達(dá)110萬平方米，進(jìn)一步提升了中國國際貿(mào)易中心在全球世貿(mào)中心的地位。北京國貿(mào)發(fā)展研究功能定位北京國貿(mào)的發(fā)展歷程及主導(dǎo)功能形成以寫字樓為核心功能的商業(yè)綜合體項目第一階段（1985-1990年）起步階段市場環(huán)境：國貿(mào)建設(shè)初期，外商大量進(jìn)入北京，然而國貿(mào)所在的大北窯區(qū)域多為制造業(yè)加工廠，商務(wù)氛圍薄弱主導(dǎo)功能：國貿(mào)一期以酒店功能為核心

開發(fā)亮點：五星級中國大飯店第二階段（1996-1999）發(fā)展階段市場環(huán)境：大量外資企業(yè)進(jìn)入北京市場，巨大的辦公需求，以及國貿(mào)一期的成功，大北窯地區(qū)商務(wù)氛圍初具規(guī)模

主導(dǎo)功能：國貿(mào)二期以寫字樓為主，核心商務(wù)功能顯現(xiàn)

開發(fā)亮點：高端甲級寫字樓第三階段（2005-2010）成熟階段市場環(huán)境：區(qū)域商業(yè)市場持續(xù)繁榮，商務(wù)環(huán)境趨向成熟，辦公物業(yè)激增

主導(dǎo)功能：寫字樓，文化、會議和展覽功能突出

開發(fā)亮點：京城第一高樓——330米國貿(mào)大廈功能定位：

重要國際金融功能區(qū)

現(xiàn)代服務(wù)也聚集地

文化傳媒產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)以商貿(mào)為主的城市綜合功能區(qū)產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展：國際商貿(mào)中心區(qū)，金融和文化傳媒產(chǎn)業(yè)聚集地國際商務(wù)中心區(qū)北京國貿(mào)發(fā)展研究功能定位中國國貿(mào)——起步階段（1985～1990年）國貿(mào)一期：滿足城市功能，樹立區(qū)域形象改革開放后，外商大量進(jìn)入北京，外貿(mào)進(jìn)出口額逐年大幅增長。但北京能夠滿足外商要求的商務(wù)設(shè)施極其薄弱。北京亟需一個可以代表城市形象的綜合性商務(wù)地標(biāo)項目，體現(xiàn)城市的商務(wù)功能，為吸引更多外商進(jìn)駐北京提供硬件基礎(chǔ)。1985年，中國國際貿(mào)易中心項目開始破土動工。當(dāng)時國貿(mào)所在的大北窯區(qū)域多為制造業(yè)加工廠，商務(wù)氛圍薄弱。區(qū)域功能單一，以酒店為主，國貿(mào)一期的功能組合基本代表了區(qū)域特征，但在品質(zhì)上均大幅提升。1990年，總建筑面積43.7萬平米的國貿(mào)一期工程竣工，一座多元化、高質(zhì)量、全方位的大型高檔綜合體成為區(qū)域的地標(biāo)。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年北京國貿(mào)發(fā)展研究功能定位1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國國貿(mào)——起步階段（1985～1990年）國貿(mào)一期：大量外商進(jìn)駐，以酒店為主導(dǎo)功能外商大量進(jìn)入北京，外貿(mào)進(jìn)出口額逐年大幅增長所在的大北窯區(qū)域多為制造業(yè)加工廠，商務(wù)氛圍薄弱，區(qū)域功能單一，以酒店為主項目一期主導(dǎo)功能為酒店，其次為寫字樓1990年8月30日國貿(mào)中心一期全面開業(yè)，成為北京首個集辦公、住宿、餐飲、展覽、會議、宴會、購物、娛樂等多種功能于一體的綜合建筑群。在業(yè)態(tài)配比方面，酒店功能占比大，大量外商的進(jìn)駐，為酒店業(yè)的發(fā)展提供市場支撐。北京國貿(mào)發(fā)展研究功能定位國貿(mào)一期以酒店和寫字樓功能為核心，其中總建筑面積近8萬平米的國貿(mào)寫字樓搶占了京城寫字樓市場30%的份額，在其帶領(lǐng)下，區(qū)域內(nèi)集中了60%以上的外商駐京機(jī)構(gòu)，成為外商在京首選辦公地點，從而確立了以商貿(mào)為主的城市綜合功能區(qū)。項目亮點為五星級中國大飯店由香格里拉飯店管理集團(tuán)管理，是眾多國家元首、政府首腦、重要國際組織和各國商業(yè)巨頭來京的首選下榻之地，有“第二國賓館”之稱。此酒店成為區(qū)域高端酒店代表，為項目樹立良好的形象，提升項目整體檔次和品質(zhì)。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國國貿(mào)——起步階段（1985～1990年）國貿(mào)一期：確立以商貿(mào)為主的城市功能區(qū)，中國大飯店提升項目整體檔次和品質(zhì)物業(yè)類型規(guī)模國貿(mào)寫字樓1座建筑面積69,523平米國貿(mào)寫字樓西樓建筑面積10,000平米中國大飯店（五星）建筑面積110,000平米716間客房國貿(mào)飯店（四星）建筑面積39,000平米552間客房國貿(mào)公寓410套國貿(mào)展廳10,000平米國貿(mào)商城60,000平米國貿(mào)一期中國大飯店設(shè)施規(guī)模樓層21層房間面積38-110平米會議設(shè)施800人宴會廳/2000人會議廳北京國貿(mào)發(fā)展研究功能定位從1990年到2000年，北京實際際利用外資金金額由1億多美元增長長到24億美元，猛漲漲20余倍，大量外外資企業(yè)進(jìn)入入北京。1996年12月25日，國貿(mào)中心心二期工程破破土動工。1999年12月30日，國貿(mào)中心心二期工程全全部竣工。在在國貿(mào)二期中中，全部為寫寫字樓物業(yè)，，總建筑面積積超過10萬平米。外資的進(jìn)入激激發(fā)了辦公物物業(yè)的需求，，國貿(mào)也真正正成為辦公為為主的商務(wù)綜綜合體。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國國貿(mào)——發(fā)展階段（1996～1999年）國貿(mào)二期：區(qū)區(qū)域功能轉(zhuǎn)型型，突出寫字字樓功能業(yè)態(tài)態(tài)物業(yè)類型規(guī)模國貿(mào)寫字樓2座建筑面積71,871平米國貿(mào)寫字樓東樓建筑面積23,129平米國貿(mào)二期業(yè)態(tài)態(tài)外資企業(yè)持續(xù)增加，市場辦公需求劇增，國貿(mào)一期的成功提升區(qū)域的吸引力所在的大北窯區(qū)域商務(wù)氛圍初具規(guī)模，同時確立了以國貿(mào)周邊4平方公里建設(shè)的北京中央商務(wù)區(qū)

辦公為最主要的功能業(yè)態(tài)北京國貿(mào)發(fā)展展研究功能定位國貿(mào)二期寫字字樓在硬件設(shè)設(shè)施上可代表表當(dāng)時寫字樓樓最高水準(zhǔn)。。與2007年入市的金地地大廈相比，，國貿(mào)二期寫寫字樓的硬件件設(shè)施保證了了設(shè)備不落后后。2000年度國貿(mào)寫字字樓成為北京京市甲級寫字字樓中的領(lǐng)先先者，156家在京的世界界《財富》500強企業(yè)中，有有70家入駐國貿(mào)寫寫字樓。在國國貿(mào)的帶動下下，大量金融融機(jī)構(gòu)及跨國國公司進(jìn)入CBD區(qū)域。截至2003年，CBD區(qū)域的外國金金融機(jī)構(gòu)數(shù)量量達(dá)到146家，跨國公司總總部或區(qū)域總總部數(shù)量達(dá)到到20家。大量國際企業(yè)業(yè)的入駐，確確立了其國際際化商務(wù)功能能，形成國際際商務(wù)中心區(qū)區(qū)。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國國貿(mào)——發(fā)展階段（1996～1999年）國貿(mào)二期：高高端寫字樓吸吸引優(yōu)質(zhì)客戶戶，確立國際際化商務(wù)功能能寫字樓檔次對對比北京國貿(mào)發(fā)展展研究功能定位1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國國貿(mào)——成熟階段（2005～2010年）國貿(mào)三期：伴伴隨區(qū)域商務(wù)務(wù)環(huán)境成熟，，寫字樓主導(dǎo)導(dǎo)功能凸顯隨著區(qū)域商務(wù)務(wù)環(huán)境成熟，，寫字樓主導(dǎo)導(dǎo)地位顯現(xiàn)，，與酒店、公公寓和商業(yè)的的占比差距拉拉大。國貿(mào)三期總建建筑規(guī)模為54萬平米，分為為AB兩個階段，其其中A階段為28萬平米的超高高層寫字樓，，另外還有一一個2340平米的大宴會會廳，這將是是北京最大的的宴會廳。物業(yè)類型規(guī)模國貿(mào)寫字樓3期建筑面積280,000平米國貿(mào)商業(yè)建筑面積40,000平米國貿(mào)大飯店278間客房國貿(mào)三期業(yè)態(tài)態(tài)中國加入世貿(mào)組織，加速對外貿(mào)易流通，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境向好，辦公需求增多區(qū)域價值被認(rèn)可，辦公物業(yè)激增，核心商務(wù)區(qū)地位凸顯

高端寫字樓為主導(dǎo)北京國貿(mào)發(fā)展展研究功能定位作為北京展覽覽密度最大的的展覽設(shè)施之之一，國貿(mào)展展廳總面積達(dá)達(dá)10,000平方米，由三三個展廳、序序廳及多個多多功能廳組成成。平均每年年承辦各類國國內(nèi)國際展會會50余場次，年展展覽面積達(dá)27.5萬平方米，吸吸引了50萬人次參觀，，豐富了CBD的商務(wù)功能。。而CCTV的遷入又為CBD區(qū)域帶來了文文化傳媒產(chǎn)業(yè)業(yè)這一全新的的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方方向。功能定位逐漸漸由國際商務(wù)務(wù)中心向產(chǎn)業(yè)業(yè)多元化方向向發(fā)展。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國國貿(mào)——成熟階段（2005～2010年）國貿(mào)三期：承承辦多種展覽覽以及依托CCTV，帶動區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)業(yè)向文化、、展覽和服務(wù)務(wù)業(yè)等多元化化產(chǎn)業(yè)方向發(fā)發(fā)展北京國貿(mào)發(fā)展展研究功能定位2009年，隨著區(qū)域商商務(wù)環(huán)境成熟熟,高端客戶的聚聚集,國貿(mào)三期的主主塔樓，刷新新京城第一高高的330米81層國貿(mào)大廈落落成竣工，也也成為了北京京的新地標(biāo)。。為滿足高端客客戶的需求，，同時保證項項目在區(qū)域乃乃至全市具有有市場領(lǐng)先性性，國貿(mào)三期期在整體設(shè)計計上保證功能能完備性、硬硬件設(shè)施先進(jìn)進(jìn)性、布局合合理性。同時，高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的硬件設(shè)備備高于其他甲甲級寫字樓，，達(dá)到國際化化水準(zhǔn)，造就就出北京寫字字樓市場最高高租金。隨著區(qū)域商務(wù)務(wù)環(huán)境的成熟熟和國際商務(wù)務(wù)中心地位的的確立，為超超高層寫字樓樓創(chuàng)造了市場場支撐條件。。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國國貿(mào)——成熟階段（2005～2010年）國貿(mào)三期：區(qū)區(qū)域商務(wù)環(huán)境境成熟，超高高層寫字樓入入市北京國貿(mào)發(fā)展展研究功能定位大廈的第6到58層為甲級寫字字樓，其中又又劃分為不同同檔次的通用用辦公層（F6-F29)和行政辦公層層(F32-F58)，32層為寫字樓的的空中大堂。。香格里拉旗下下的北京國貿(mào)貿(mào)大酒店位于于寫字樓以上上的61-81層，占據(jù)景觀觀優(yōu)勢。其中中61到76層為酒店的客客房部分。大大廈的最高樓樓層77-81層設(shè)置有酒店店配套的餐廳廳和景觀設(shè)施施。目前酒店店部分還在裝裝修，預(yù)計空空中大堂在61-76層之間。裙樓1至4層是商場，而而主塔樓的1-5層則是酒店的的大宴會廳、、影院等配配套。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國國貿(mào)——成熟階段（2005～2010年）國貿(mào)三期：樹樹立了綜合體體的新標(biāo)準(zhǔn)，，始終代表未未來發(fā)展趨勢勢北京國貿(mào)發(fā)展展研究功能定位1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國國貿(mào)——成熟階段（2005～2010年）客戶戶特特征征：：制制造造業(yè)業(yè)和和金金融融投投資資業(yè)業(yè)為為主主力力租租戶戶，，高高端端優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)客客戶戶聚聚集集經(jīng)過過20年的的發(fā)發(fā)展展，，國國貿(mào)貿(mào)形形成成了了以以制制造造業(yè)業(yè)和和金金融融投投資資業(yè)業(yè)為為主主的的租租戶戶結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，同同時時項項目目內(nèi)內(nèi)聚聚集集了了世世界界級級高高端端優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)客客戶戶，，更更進(jìn)進(jìn)一一步步奠奠定定了了國國貿(mào)貿(mào)的的商商務(wù)務(wù)核核心心地地位位。。2009年國國貿(mào)貿(mào)中中的的世世界界500強租租戶戶北京京國國貿(mào)貿(mào)發(fā)發(fā)展展研研究究功能能定定位位作為為CBD區(qū)域域核核心心，，寫寫字字樓樓物物業(yè)業(yè)從從2005年起起迎迎來來了了快快速速發(fā)發(fā)展展階階段段，，平平均均每每年年新新增增供供應(yīng)應(yīng)量量超超過過20萬平平米米，，截截止止到到2009年底底，，CBD區(qū)域域甲甲級級寫寫字字樓樓規(guī)規(guī)模模近近200萬平米米。。另外外，，作作為為商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)另另一一重重要要載載體體的的高高端端酒酒店店也也在在此此階階段段快快速速發(fā)發(fā)展展，，以以滿滿足足區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)大大量量商商務(wù)務(wù)客客的的住住宿宿和和會會議議需需求求。。2007年開開始始，，隨隨著著CBD商務(wù)務(wù)核核心心區(qū)區(qū)的的地地位位穩(wěn)穩(wěn)固固，，高高端端酒酒店店進(jìn)進(jìn)入入一一個個供供應(yīng)應(yīng)量量增增長長的的階階段段，，以索索菲菲特特、、JW萬豪豪、、麗麗思思卡卡爾爾頓頓為為代代表表的的外外資資酒酒店店紛紛紛紛搶搶占占CBD市場場。。這一一方方面面由由于于CBD區(qū)域域擁擁有有大大量量外外資資客客戶戶，，商商務(wù)務(wù)需需求求旺旺盛盛，，另另一一方方面面則則是是為為滿滿足足奧奧運運會會期期間間大大量量增增長長的的國國際際游游客客的的需需求求。。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國國國國貿(mào)貿(mào)———成熟熟階階段段（（2005～2010年））物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展：：區(qū)區(qū)域域高高端端辦辦公公及及酒酒店店快快速速發(fā)發(fā)展展以以滿滿足足日日益益增增長長的的需需求求北京京國國貿(mào)貿(mào)發(fā)發(fā)展展研研究究功能能定定位位國貿(mào)貿(mào)中中心心憑憑借借擁擁有有優(yōu)優(yōu)越越的的地地理理條條件件、、領(lǐng)領(lǐng)先先于于市市場場的的硬硬件件設(shè)設(shè)備備、、以以及及高高端端客客戶戶資資源源，，保保證證了了其其租租金金水水平平上上始始終終為為CBD區(qū)域域最最高高水水平平，，且且呈呈現(xiàn)現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)步步上上升升的的態(tài)態(tài)勢勢。。而而對對比比北北京京市市和和CBD區(qū)域域其其他他寫寫字字樓樓而而言言，，都都經(jīng)經(jīng)歷歷了了不不同同程程度度的的租租金金波波動動，，體體現(xiàn)現(xiàn)了了國國貿(mào)貿(mào)中中心心的的抗抗跌跌性性。。近期期國國貿(mào)貿(mào)三三期期入入市市，，再再次次以以700元/月/平米米的的超超高高位位租租金金領(lǐng)領(lǐng)跑跑寫寫字字樓樓市市場場。?？罩弥寐事仕狡椒椒矫婷?，，由由于于2005-2007年CBD寫字字樓樓大大量量供供應(yīng)應(yīng)的的出出現(xiàn)現(xiàn)，，使使區(qū)區(qū)域域以以致致全全市市寫寫字字樓樓空空置置率率有有所所提提升升。。而而2008-2009年，，受受全全球球金金融融危危機(jī)機(jī)影影響響，，更更使使得得全全市市寫寫字字樓樓空空置置率率高高達(dá)達(dá)27%。對對以以國國貿(mào)貿(mào)中中心心為為核核心心的的CBD區(qū)域域來來說說，，寫寫字字樓樓空空置置率率則則可可低低于于全全市市水水平平，，保保證證了了區(qū)區(qū)域域價價值值不不受受影影響響。。而國國貿(mào)貿(mào)中中心心寫寫字字樓樓空空置置率率則則可可保保持持在在低低位位，，2007年至至今今，，國國貿(mào)貿(mào)寫寫字字樓樓空空置置率率平平均均僅僅為為3%，市市場場表表現(xiàn)現(xiàn)尚尚佳佳。。說明明高高端端寫寫字字樓樓的的市市場場認(rèn)認(rèn)可可度度高高。。1985年1999年2010年2005年2009年1996年1990年中國國貿(mào)——成熟階段（（2005～2010年）價格及入駐駐水平：代代表著區(qū)域域辦公物業(yè)業(yè)的租金水水準(zhǔn)；市場場認(rèn)可度高高北京國貿(mào)發(fā)發(fā)展研究功能定位起步階段（一期）發(fā)展階段（二期）成熟階段（三期）社會背景北京亟需一個高端商務(wù)綜合體來滿足國外商務(wù)需求，并吸引更多的外資進(jìn)入。對外開放，吸引外資快速增長，對辦公的需求也隨之快速增長。加入世貿(mào)，國內(nèi)外企業(yè)大量進(jìn)駐，CBD的核心地位凸顯。區(qū)域背景以酒店為主，缺少商務(wù)氛圍CBD的概念和規(guī)劃正式確定區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)大規(guī)模展開，區(qū)域價值充分體現(xiàn)功能組合以酒店為主，但在區(qū)域內(nèi)首次出現(xiàn)高檔辦公全部為辦公物業(yè)文化、展覽功能突出項目亮點11萬平米大規(guī)模的中國大飯店，引進(jìn)國際管理公司（香格里拉）10年不落伍的甲級寫字樓330米超高層寫字樓影響樹立形象、提升檔次、開始塑造商務(wù)氛圍確立了辦公為主的綜合體，代表了甲級辦公的硬件標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)域辦公樓開始快速發(fā)展區(qū)域商務(wù)氛圍基本成熟，各個物業(yè)檔次再次升級國貿(mào)發(fā)展階階段總結(jié)形成以寫字字樓為主導(dǎo)導(dǎo)功能的商商務(wù)核心區(qū)區(qū)，不同時時期有各自自的主導(dǎo)功功能隨著經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，第第三產(chǎn)業(yè)的的快速推進(jìn)進(jìn)，對外商商和外資企企業(yè)的吸引引力增強，，促進(jìn)了辦辦公物業(yè)的的需求，國國貿(mào)寫字樓樓的升級，，奠定了其其商務(wù)核心心地位。盡管北京國國貿(mào)整體是是以商務(wù)為為核心的綜綜合體，但但是每個階階段的主導(dǎo)導(dǎo)功能均不不一樣，一一期以酒店店功能為主主，二期以以寫字樓為為主，三期期突出的是是文化、展展覽功能。。由此說明,盡管是商務(wù)務(wù)核心的綜綜合體，根根據(jù)項目不不同階段的的環(huán)境特點點，應(yīng)有針針對性的推推出各期不不同的主導(dǎo)導(dǎo)功能。北京國貿(mào)發(fā)發(fā)展研究功能定位石家莊與北北京商務(wù)區(qū)區(qū)的不同點點產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：：石家莊以以第二產(chǎn)業(yè)業(yè)為主，寫寫字樓業(yè)態(tài)態(tài)不具備主主導(dǎo)性對比北京的的第三產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展情況況，石家莊莊的第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)明顯低低于北京，，其中2010年，石家莊莊第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值僅僅為北京的的13%，差距明顯顯。從第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增速角度度看，石家家莊近三年年平均增速速12%，同樣低于于北京的增增速水平。。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方方面，石家家莊市是以以工業(yè)為主主導(dǎo)的城市市，產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)成“二二，三，一一”，且第第二產(chǎn)業(yè)所所占比重還還在不斷增增加，第三三產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)薄弱。與北京對比比，差距再再次顯現(xiàn)，，石家莊第第三產(chǎn)業(yè)僅僅占40%，明顯低于于北京75%的水平。由于服務(wù)業(yè)業(yè)為主的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯滯后，經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不不平衡對商商務(wù)辦公的的支撐力不不足，因此此，與北京京CBD發(fā)展情況不不同的是，，目前石家莊莊的市場環(huán)環(huán)境不足以以支撐商務(wù)務(wù)為主，目目前階段寫寫字樓功能能不具備主主導(dǎo)性。石家莊中央央商務(wù)區(qū)功功能分析功能定位石家莊與北北京商務(wù)區(qū)區(qū)的不同點點產(chǎn)業(yè)特征：：石家莊以以制造業(yè)的的延伸產(chǎn)業(yè)業(yè)為主，金金融業(yè)發(fā)展展薄弱金融和貿(mào)易易作為北京京CBD重點發(fā)展的的產(chǎn)業(yè)類型型，在區(qū)域域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)中的比例例最大，相相應(yīng)的，帶帶動其上游游產(chǎn)業(yè)包括括金融咨詢詢和物流服服務(wù)等產(chǎn)業(yè)業(yè)的繁榮，，對寫字樓樓的支撐大大。而石家莊由由于是以制制造業(yè)為主主的第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)導(dǎo)，因此第第二產(chǎn)業(yè)的的衍生產(chǎn)業(yè)業(yè)包括交通通運輸、倉倉儲及郵政政業(yè)、批發(fā)發(fā)和零售業(yè)業(yè)占比相對對大，而金金融業(yè)的發(fā)發(fā)展相對薄薄弱，對高高端寫字樓樓市場需求求小。石家莊中央央商務(wù)區(qū)功功能分析功能定位石家莊與北北京商務(wù)區(qū)區(qū)的不同點點租戶結(jié)構(gòu)：：石家莊缺缺乏高端客客戶支撐北京CBD已經(jīng)形成了了行業(yè)聚集集效應(yīng)，在在寫字樓的的客戶中，，除了制造造業(yè)，集中中了金融投投資業(yè)、電電信/互聯(lián)網(wǎng)/軟件和專業(yè)業(yè)服務(wù)業(yè)為為主的高端端行業(yè)，由由此為北京京CBD寫字樓提供供大量優(yōu)質(zhì)質(zhì)高端客戶戶。石家莊目前前由于產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)以第第二產(chǎn)業(yè)為為主導(dǎo)，服服務(wù)產(chǎn)業(yè)不不發(fā)達(dá)，區(qū)區(qū)域內(nèi)還未未形成行業(yè)業(yè)規(guī)模，企企業(yè)種類分分散，以第第二產(chǎn)業(yè)中中的建筑/工程/裝修、制造造和醫(yī)藥為為主導(dǎo)。以制造和醫(yī)醫(yī)藥為主導(dǎo)導(dǎo)的第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對應(yīng)的的寫字樓檔檔次和品質(zhì)質(zhì)需求相對對偏低，對對于高端寫寫字樓支撐撐有限。石家莊中央央商務(wù)區(qū)功功能分析功能定位石家莊與北北京商務(wù)區(qū)區(qū)的不同點點物業(yè)類型：：石家莊物物業(yè)類型以以居住功能能為主，對對商業(yè)服務(wù)務(wù)的需求力力度大于商商務(wù)物業(yè)配比比現(xiàn)狀可可以有效效反映區(qū)區(qū)域目前前的功能能特點，，也可以以看出產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展對不同同物業(yè)功功能的帶帶動作用用。北京CBD的物業(yè)功功能配比比反映出出其區(qū)域域以商務(wù)務(wù)功能為為主，商商業(yè)服務(wù)務(wù)業(yè)功能能與居住住功能較較為均衡衡的發(fā)展展現(xiàn)狀。。根據(jù)我行行在第一一階段市市場研究究，石家家莊的居居住功能能占比最最高，而而寫字樓樓和商業(yè)業(yè)的發(fā)展展相對弱弱。而居居住功能能對于商商業(yè)服務(wù)務(wù)的需求求度最高高，對于于商務(wù)則則相對較較弱。石家莊中中央商務(wù)務(wù)區(qū)功能能分析功能定位位階段劃分零售業(yè)發(fā)發(fā)展發(fā)展特征征核心驅(qū)動動汽車時代代的到來來使得新新城開發(fā)發(fā)不再沿沿鐵路線線分布中產(chǎn)階級級和富裕裕階層的的郊區(qū)住住宅迅速速膨脹,這批人住住在郊區(qū)區(qū)，白天天進(jìn)城上上班大都市郊郊區(qū)涌現(xiàn)現(xiàn)大批以以居住為為主的衛(wèi)衛(wèi)星城汽車的普普及和路路網(wǎng)的建建設(shè),使通勤費費用下降降實際收入入增加中心城環(huán)環(huán)境惡化化,嚴(yán)重的““城市病病”日益益突出跟隨企業(yè)業(yè)遷到郊郊區(qū)出現(xiàn)了產(chǎn)產(chǎn)業(yè)郊區(qū)區(qū)化熱潮潮，制造造業(yè)、運運輸、倉倉儲業(yè)等等紛紛落落戶城郊郊大都市周周邊大量量的產(chǎn)業(yè)業(yè)園,工業(yè)園等等崛起,郊區(qū)本地地就業(yè)趨趨勢加強強以產(chǎn)業(yè)為為主導(dǎo)的的新城開開發(fā)掀起起了郊區(qū)區(qū)化的另另一個高高潮高速公路路體系的的發(fā)展中心城日日益高漲漲的地價價,使得郊區(qū)區(qū)的地價價極具競競爭力中心城勞勞動力成成本逐漸漸提高行政政策策大型購物物中心,休閑娛樂樂場所在在郊區(qū)逐逐漸興旺旺住宅建設(shè)設(shè)從分散散型的高高檔住宅宅轉(zhuǎn)變?yōu)闉橹懈邔訉庸⒊鞘芯用衩耠A層多多樣化,基本實現(xiàn)現(xiàn)本地化化就業(yè)大都市周周邊形成成了一些些相對獨獨立，功功能完善善的新城城鎮(zhèn)市區(qū)商業(yè)業(yè)日趨飽飽和，而而城區(qū)需需求日益益旺盛市中心商商業(yè)面對對來自新新郊區(qū)商商業(yè)的激激烈競爭爭追隨消費費者,人口郊區(qū)區(qū)化引起起零售商商業(yè)遷移移金融、貿(mào)貿(mào)易、保保險等生生產(chǎn)服務(wù)務(wù)業(yè)也出出現(xiàn)郊區(qū)區(qū)化遷移移新興的高高科技科科技產(chǎn)業(yè)業(yè)在郊區(qū)區(qū)蓬勃發(fā)發(fā)展傳統(tǒng)城市市中心及及其郊區(qū)區(qū)邊緣城城市共同同構(gòu)成的的大都市市圈逐步步形成城市產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)型制造業(yè)發(fā)發(fā)展人口導(dǎo)入入信息高速速公路的的迅猛發(fā)發(fā)展新的信息息交流方方法使得得辦公單單位的選選址郊區(qū)區(qū)化新型技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)普普遍對地地價和環(huán)環(huán)境要求求較高本項目所處階段城市發(fā)展展階段石家莊依依托制造造業(yè)優(yōu)勢勢產(chǎn)業(yè)，，延伸服服務(wù)業(yè)，，激活商商業(yè)市場場活力石家莊中中央商務(wù)務(wù)區(qū)功能能分析功能定位位石家莊重要的商業(yè)功能區(qū)、貿(mào)易、物流服務(wù)業(yè)聚集地以制造業(yè)的衍生產(chǎn)業(yè)為主，包括物流、倉儲及運輸，零售及批發(fā)業(yè)建筑/工程/裝修，醫(yī)藥和制造業(yè)為主力客戶商業(yè)物業(yè)為主石家莊中中央商務(wù)務(wù)區(qū)的功功能定位位北京國貿(mào)貿(mào)石家莊中中央商務(wù)務(wù)區(qū)功能定位重要國際金融功能區(qū)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集地，文化傳媒產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)產(chǎn)業(yè)特征商貿(mào)、金融以及其衍生產(chǎn)業(yè)金融咨詢和物流運輸為主客戶特征制造業(yè)和金融投資業(yè)為主力客戶，國際高端客戶聚集物業(yè)類型商務(wù)辦公為主主導(dǎo)功能商務(wù)為核心商業(yè)+居住石家莊中中央商務(wù)務(wù)區(qū)功能能分析功能定位位2、石家莊莊中央商商務(wù)區(qū)發(fā)發(fā)展模式式及規(guī)模模檔次定定位石家莊中央商務(wù)區(qū)適宜發(fā)展的綜合體模式？1石家莊中央商務(wù)區(qū)不同業(yè)態(tài)的角色及檔次定位？2明確石家家莊商務(wù)務(wù)區(qū)不同同業(yè)態(tài)的的角色及及檔次定定位本項目考考慮各業(yè)業(yè)態(tài)檔次次定位應(yīng)應(yīng)解決問問題綜合體發(fā)發(fā)展研究究石家莊裕裕華萬達(dá)達(dá)廣場勒泰中心心案例支持持業(yè)態(tài)功能能及檔次次定位石家莊中央商務(wù)區(qū)不同業(yè)態(tài)的角色及檔次定位？3市場研究究分析規(guī)模推導(dǎo)導(dǎo)綜合體四種發(fā)展模式在城市綜綜合體建建設(shè)時，，各物業(yè)業(yè)的規(guī)模模配比對對于項目目的整體體定位、、各功能能發(fā)展方方向等具具有決定定性作用用，也是是城市綜綜合體開開發(fā)最需需注意的的問題。。根據(jù)之前前的分析析，不同同的綜合合體發(fā)展展模式業(yè)業(yè)態(tài)比例例關(guān)系。。注：C＝綜合體體，0＝寫字樓樓，H＝酒店，，S＝商業(yè)，，A＝公寓數(shù)據(jù)來源源：DTZConsulting整理四種物業(yè)均衡發(fā)展以寫字樓為核心以商業(yè)為核心以酒店為核心物業(yè)組合C=O＋H＋A＋SC=O(主)＋A(次)＋H&SC=S(主)＋A&H&OC=H(主)＋A(次)＋O&S代表案例北京華貿(mào)中心廣州中信廣場深圳華潤萬象城上海商城O:H:S:A（建筑面積比）3：1：3：35：-：1：41：2：7：31：5：1：2主導(dǎo)功能寫字樓、公寓、商業(yè)寫字樓商業(yè)酒店綜合體發(fā)發(fā)展研究究業(yè)態(tài)功能能及檔次次定位綜合體發(fā)發(fā)展研究究綜合體中不同業(yè)態(tài)的關(guān)系同時擁有商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓等物業(yè)類型的三個以上，通過功能組合達(dá)到項目整體價值的增值都市綜合合體通過過各種功功能綜合合互補，，建立相相互依存存的價值值關(guān)系，，從而使使它能夠夠適應(yīng)不不同時段段的城市市多樣化化生活，，通過多多種功能能空間有有機(jī)組合合達(dá)到增增值的效效果。零售餐飲配套穩(wěn)定高質(zhì)消費人群中長期居住補充增值籌碼配套高端人群配套居住需求配套會議、商務(wù)客需求優(yōu)質(zhì)配套穩(wěn)定的生活型消費城市綜合合體內(nèi)部部功能生生態(tài)鏈業(yè)態(tài)功能能及檔次次定位模式一：寫字樓、商業(yè)、酒店、公寓四種物業(yè)均衡發(fā)展通過四種種物業(yè)均均衡發(fā)展展的類型型對市場場環(huán)境、、項目地地塊條件件和開發(fā)發(fā)商操作作經(jīng)驗的的要求均均較高，，要求寫寫字樓、、酒店、、商業(yè)、、公寓均均具備大大的市場場空間，，地塊條條件適合合發(fā)展以以上各種種類型物物業(yè)、開開發(fā)具備備開發(fā)多多種物業(yè)業(yè)的實力力與經(jīng)驗驗，最基基本的條條件是，，項目具具備較大大的開發(fā)發(fā)規(guī)模，，使各種種物業(yè)類類型均具具備一定定的規(guī)模模。成功關(guān)鍵鍵因素綜合體發(fā)發(fā)展研究究—均衡發(fā)展展模式業(yè)態(tài)功能能及檔次次定位均衡發(fā)展綜合體案例：華貿(mào)中心項目處處于CBD核心區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)，地地鐵站站上蓋蓋物業(yè)業(yè)，周周邊商商務(wù)、、商業(yè)業(yè)、居居住條條件十十分成成熟；；項目整整體體體量較較大（（總建建面70萬平方方米））。。定位：：CBD區(qū)域的的高檔檔綜合合體甲級寫寫字樓樓+頂級購購物中中心+五星級級酒店店+高檔公公寓開發(fā)商商實力力雄厚厚（國國華置置業(yè)）），具具備打打造均均衡發(fā)發(fā)展的的綜合合體物物業(yè)的的基本本條件件。定位原原因項目概概況：：建筑筑面積積70萬平方方米。。包括括甲級級寫字字樓、、公寓寓、兩兩間五五星級級酒店店、新新光天天地購購物中中心。。綜合體體發(fā)展展研究究—均衡發(fā)發(fā)展模模式業(yè)態(tài)功功能及及檔次次定位位均衡發(fā)發(fā)展綜綜合體體案例：：華貿(mào)貿(mào)中心心業(yè)態(tài)比比例物業(yè)類型建筑面積（萬平米）比例寫字樓1928%公寓

2130%商業(yè)2231%酒店811%合計70100%綜合體體發(fā)展展研究究—均衡發(fā)發(fā)展模模式主導(dǎo)功能寫字樓、公寓和商業(yè)均衡發(fā)展輔助功能酒店承擔(dān)商務(wù)配套功能業(yè)態(tài)功功能及及檔次次定位位模式二：以寫字樓為核心的開發(fā)模式此類型型項目目要求求項目目區(qū)域域具備備發(fā)展展商務(wù)務(wù)區(qū)的的市場場條件件，已已形成成產(chǎn)業(yè)業(yè)簇群群，或或可通通過引引入核核心客客戶帶帶來相相簇群群，或或者是是未來來城市市核心心商務(wù)務(wù)區(qū)；；另外，，此類類項目目一般般因市市場條條件、、地塊塊條件件或開開發(fā)商商資金金實力力等原原因，，具有有不適適合發(fā)發(fā)展大大型商商業(yè)的的局限限性。。成功關(guān)關(guān)鍵因因素綜合體體發(fā)展展研究究—寫字樓樓為核核心發(fā)發(fā)展模模式業(yè)態(tài)功功能及及檔次次定位位以寫字樓為核心的綜合體案例：廣州中信廣場定位：：廣州最最頂級級的超超高層層寫字字樓超高層層寫字字樓+公寓+小型購購物廣廣場概況：：占地地2.3萬㎡，，總建建筑面面積32萬㎡，，共包包括1幢80層摩天天大樓樓中信信大廈廈（寫寫字樓樓）、、2幢38層附樓樓（酒酒店式式公寓寓）、、4層作為為商場場的裙裙樓（（商業(yè)業(yè)）。。項目位位于廣廣州天天河區(qū)區(qū)新城城中心心，由由于項項目占占地面面積較較小，，容積積率較較高，，難以以打造造均衡衡發(fā)展展的綜綜合體體物業(yè)業(yè)。將寫字字樓打打造成成廣州州甚至至整個個華南南區(qū)域域的標(biāo)標(biāo)志性性建筑筑，有有利于于在寫寫字樓樓云集集的天天河區(qū)區(qū)樹立立標(biāo)桿桿形象象，從從而推推動公公寓與與商業(yè)業(yè)部分分的運運作。。定位原原因商業(yè)公寓寫字樓樓綜合體體發(fā)展展研究究—寫字樓樓為核核心發(fā)發(fā)展模模式業(yè)態(tài)功功能及及檔次次定位位業(yè)態(tài)比比例物業(yè)類型建筑面積（萬平米）比例寫字樓1550%公寓

1140%商業(yè)310%酒店————合計29100%以寫字字樓為為核心心的綜綜合體體案例：：廣州州中信信廣場場綜合體體發(fā)展展研究究—寫字樓樓為核核心發(fā)發(fā)展模模式主導(dǎo)功能寫字樓輔助功能公寓為居住配套，商業(yè)提供零售餐飲配套業(yè)態(tài)功功能及及檔次次定位位模式三：以商業(yè)為核心的開發(fā)模式此類項項目一一般地地處交交通樞樞紐或或城市市核心心區(qū)，，人流流量大大，具具備開開發(fā)商商業(yè)項項目的的基本本區(qū)位位條件件；地塊周周邊商商業(yè)氛氛圍濃濃厚，，或周周邊存存在大大型商商業(yè)發(fā)發(fā)展市市場空空缺，，具備備開發(fā)發(fā)大型型商業(yè)業(yè)項目目的基基本市市場條條件。。同時，，開發(fā)發(fā)商具具備較較強的的大型型商業(yè)業(yè)操作作經(jīng)驗驗和資資源，，或具具備較較強的的資源源整合合能力力。成功關(guān)關(guān)鍵因因素綜合體體發(fā)展展研究究—商業(yè)為為核心心發(fā)展展模式式業(yè)態(tài)功功能及及檔次次定位位以商業(yè)為核心的綜合體案例：深圳華潤中心定位：：超大大規(guī)模模以商商業(yè)為為核心心的綜綜合體體物業(yè)業(yè)頂級購購物中中心+甲級寫寫字樓樓+五星級級酒店店+公寓甲級寫寫字樓樓購物中中心酒店概況：：總建建筑面面積約約55萬㎡，，由18.8萬㎡的的購物物中心心、國國際5A甲級寫寫字樓樓、五五星級級酒店店和3棟49層超高高層公公寓組組成。。所處地地理位位置優(yōu)優(yōu)越，，具備備良好好的交交通可可達(dá)性性；所在區(qū)區(qū)域成成熟后后發(fā)展展受限限，需需要新新的亮亮點來來激發(fā)發(fā)活力力；區(qū)域內(nèi)缺乏乏一個大型型商業(yè)來統(tǒng)統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的的商業(yè)形象象。華潤有一流流的精英團(tuán)團(tuán)隊，同時時具備超強強的實力與與品牌號召召力；萬象城集購購物、休閑閑、娛樂等等為一體，，項目整體體的立意較較高，與深深圳人內(nèi)心心的價值觀觀相符。定位原因公寓綜合體發(fā)展展研究—寫字樓為核核心發(fā)展模模式業(yè)態(tài)功能及及檔次定位位業(yè)態(tài)比例物業(yè)類型建筑面積（萬平米）比例寫字樓48%公寓

1121%商業(yè)2956%酒店815%合計52100%以商業(yè)為核核心的綜合合體案例：深圳圳華潤中心心綜合體發(fā)展展研究—寫字樓為核核心發(fā)展模模式主導(dǎo)功能以購物中心為主的商業(yè)輔助功能公寓、寫字樓和酒店為其提供穩(wěn)定高端消費人群業(yè)態(tài)功能及及檔次定位位模式四：以酒店為核心的開發(fā)模式此類項目一一般因具有有市場或地地段條件不不具備開發(fā)發(fā)大型商業(yè)業(yè)或大體量量、高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)寫字樓的的局限性；；同時項目不不遠(yuǎn)離城市市核心區(qū)，，交通便利利，周邊具具備一定的的商務(wù)氛圍圍，具備開開發(fā)大型高高端商務(wù)型型酒店的基基本市場和和區(qū)位條件件。成功關(guān)鍵因因素綜合體發(fā)展展研究—酒店為核心心發(fā)展模式式業(yè)態(tài)功能及及檔次定位位以酒店為核心的綜合體案例：上海商城定位：上海海頂級國際際化綜合體體五星級酒店店+豪華公寓+寫字樓+商業(yè)辦公樓公寓酒店商業(yè)項目概況：：總建筑面面積18.5萬㎡。由五五星級酒店店、豪華公公寓、國際際水準(zhǔn)的辦辦公大樓、、世界知名名品牌的購購物商城及及其他相關(guān)關(guān)設(shè)施組成成。區(qū)域已形成成酒店經(jīng)濟(jì)濟(jì)和會展經(jīng)經(jīng)濟(jì)的氛圍圍；項目處在CBD邊緣，五星星級酒店、、頂級商場場及高檔娛娛樂中心使使綜合體在在南京西路路上形成地地標(biāo)和中心心文化；區(qū)域具有較較大的發(fā)展展?jié)摿?。定位?zhǔn)確，，波特曼酒酒店帶動其其它功能；；酒店及公寓寓的入住客客，為國際際一線品牌牌專賣店帶帶來持續(xù)的的客源；娛樂時尚、、高檔餐飲飲及會展功功能使其成成為活力中中心；定位原因綜合體發(fā)展展研究—酒店為核心心發(fā)展模式式業(yè)態(tài)功能及及檔次定位位業(yè)態(tài)比例物業(yè)類型建筑面積（萬平米）比例寫字樓315%公寓

420%商業(yè)315%酒店950%合計19100%以酒店為核核心的綜合合體案例：上海海商城綜合體發(fā)展展研究—酒店為核心心發(fā)展模式式主導(dǎo)功能酒店輔助功能寫字樓提供商務(wù)、會議需求，商業(yè)滿足消費餐飲配套，公寓為增值籌碼業(yè)態(tài)功能及及檔次定位位三種物業(yè)均均衡發(fā)展O＋A＋S位置：CBD/城市中心交通：主干干道沿線/地鐵口規(guī)模：2000,000㎡㎡+視覺沖擊：：超高層或或/建筑群規(guī)劃設(shè)計：：高水準(zhǔn)、、經(jīng)驗豐富富功能體系：：各業(yè)態(tài)的的高端定位位開發(fā)商商：實實力強勁/經(jīng)驗豐富管理團(tuán)隊：：物業(yè)管理理/經(jīng)營管理以寫字樓為為核心O（主）＋A＋S已形成產(chǎn)業(yè)業(yè)簇群引入核心客戶帶來相關(guān)簇簇群未來商務(wù)核核心區(qū)視覺沖擊：：超高層或或/建筑群功能體系：：寫字樓決決定其他物物業(yè)功能、、定位與檔檔次配套：商場場、公寓以商業(yè)為核核心S（主）＋A&O位置：商業(yè)區(qū)/大型居住片片區(qū)交通：主干道沿線線/地鐵口市場：流量量大、商業(yè)業(yè)氣氛濃厚厚/區(qū)域功能缺缺乏、需求求旺盛定位：大規(guī)規(guī)模、綜合合性商業(yè)規(guī)劃設(shè)計：：經(jīng)驗豐富富的專業(yè)公公司特色：建筑筑形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)功能體系：：商業(yè)的絕絕對核心管理團(tuán)隊：：經(jīng)營管理理以公寓為核核心A（主）＋O＋S位置：城市核心區(qū)區(qū)的邊緣周邊為高檔檔寫字樓聚聚集客戶支持：：投資及商商務(wù)客戶完善的商業(yè)業(yè)、商務(wù)配配套匯集有休閑閑、娛樂、、工作、居居住等多種種功能有一定綠化化環(huán)境強調(diào)私密的的生活環(huán)境境外部條件內(nèi)部條件案例北京華貿(mào)中中心廣州中信廣廣場深圳萬象城城北京建外SOHO本項目內(nèi)外部條件件具備內(nèi)外部條件件不具備內(nèi)外部條件件均不具備備內(nèi)外部條件件不具備本項目綜合合體的模式式業(yè)態(tài)功能及及檔次定位位本項目適宜宜三種物業(yè)業(yè)均衡發(fā)展展的綜合體體模式本項目位置置優(yōu)越、交交通便利、、總體量200萬平米，適適宜成為均均衡發(fā)展的的綜合體。。萬達(dá)廣場勒泰中心業(yè)態(tài)面積占比檔次角色定位面積占比檔次角色定位住宅區(qū)毛坯住宅55萬43％36％中檔聚集人氣，快速回籠資金－－－－精裝公館7％高檔吸引高端客戶－－－－酒店4.3萬3％高檔商務(wù)配套，提升形象7萬15％高檔商務(wù)配套，提升形象公寓22萬17％中高檔商務(wù)居住配套7.7萬17％中高檔商務(wù)配套寫字樓26.4萬21％中高檔商務(wù)辦公配套，聚集高端客戶7.5萬16%高檔吸引高端客戶，提升項目檔次商業(yè)20.3萬16％中高檔吸引人氣，提升項目檔次24萬52%中高檔主導(dǎo)功能，擴(kuò)大輻射力總建筑面積（地上面積）128萬100％－－46萬100%－－石家莊典型型綜合體項項目業(yè)態(tài)及及規(guī)模分析析萬達(dá)廣場以以住宅社區(qū)區(qū)為主，主主打產(chǎn)品為為中檔毛坯坯房，為項項目聚集人人氣，快速速回籠開發(fā)發(fā)資金，少少量大戶型型高檔豪宅宅，提升項項目整體檔檔次；勒泰中心純純商業(yè)綜合合體，商業(yè)業(yè)體量比重重最大，主主導(dǎo)功能明明顯，酒店店和公寓做做為商務(wù)配配套，檔次次偏高，超超高層寫字字樓具有項項目標(biāo)桿作作用。不同業(yè)態(tài)在在綜合體的的功能作用用不一樣，，其檔次定定位也存在在差異。石家莊典型型綜合體項項目業(yè)態(tài)功能及及檔次定位位從市場角度分析商業(yè)的功能及檔次發(fā)展一站式體驗購物綜合體集群，設(shè)置主題性商業(yè)，擴(kuò)大輻射人群分布相對集中，依然屬于單核商圈模式。單體規(guī)模小，仍成點分布，未能形成大規(guī)模商業(yè)集群商業(yè)類型單一、規(guī)模小、業(yè)態(tài)綜合性差分布發(fā)展趨勢是隨著舊村改造，大體量綜合性商業(yè)項目逐漸向城市東部、南部移動本項目適合打造綜合性、大而全的商業(yè)生活區(qū)，以娛樂、餐飲、百貨主力店為主要業(yè)態(tài)的mall，滿足生活體驗消費需求為主的同時，輔以專業(yè)賣場等多元化業(yè)態(tài)奢侈品牌集中，主要分布在北國先天下和北國商城

外向型經(jīng)濟(jì)差，整體消費水平不高，消費結(jié)構(gòu)保守，高端消費群體數(shù)量有限打造中高檔商業(yè)、引入市場欠缺的一線品牌副牌，提升形象檔次又能與消費者需求相一致潛在高品質(zhì)商業(yè)仍集中供應(yīng)在核心地段，強化和鞏固中山東路北國商圈的核心地位核心商圈的強化，會對本項目的業(yè)態(tài)定位方向帶來影響采用風(fēng)險規(guī)避型投資理念，引入超市、餐飲、百貨主力店業(yè)態(tài)，為商業(yè)造勢本項目不同同業(yè)態(tài)規(guī)模模及檔次定定位業(yè)態(tài)功能及及檔次定位位從市場角度分析寫字樓的功能及檔次控制寫字樓功能的總體量，延長開發(fā)周期，同時形成不同的產(chǎn)品檔次，適應(yīng)不同類型客群需求；超高層寫字樓提升項目綜合價值第三產(chǎn)業(yè)支撐不足，抑制商務(wù)辦公發(fā)展，市場存量小目前的辦公物業(yè)市場發(fā)展處于初級水平，未來發(fā)展空間有限供應(yīng)量由城市中心向外圍擴(kuò)散憑借區(qū)域商務(wù)環(huán)境日趨改善的趨勢，為本項目營造良好的外部條件高檔寫字樓主要聚集在商業(yè)和商務(wù)環(huán)境成熟的橋東和橋西區(qū)，具有溢價能力，市場認(rèn)可度高盡管存在一定商務(wù)需求，但客戶更關(guān)注辦公物業(yè)的區(qū)位、交通、商務(wù)氛圍等因素潛在供應(yīng)以高檔寫字樓為主，出現(xiàn)多個超高層項目，寫字樓物業(yè)產(chǎn)品硬件水平繼續(xù)升級適度打造高品質(zhì)項目以彌補區(qū)域內(nèi)高端綜合體項目稀缺的不足。同時，針對區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點及中小型企業(yè)需求，打造中高檔項目傳統(tǒng)核心商圈以IT通訊、貿(mào)易、服務(wù)及金融保險行業(yè)為主，而東部新興區(qū)集中建筑工程、制造和醫(yī)藥行業(yè)，但未形成產(chǎn)業(yè)支撐存在一定程度的需求面積擴(kuò)大，檔次希望得到提升，但對于開發(fā)區(qū)持觀望態(tài)度高新區(qū)東區(qū)逐漸形成產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，未來會對本項目的寫字樓功能形成支撐本項目不同同業(yè)態(tài)規(guī)模模及檔次定定位業(yè)態(tài)功能及及檔次定位位從市場角度分析公寓的功能及檔次公寓主要針對投資類客戶，其中主要為商務(wù)公寓。未來產(chǎn)品配置上增加大戶型配比，與目前城市核心區(qū)的小戶型投資公寓形成差異化。2010年進(jìn)入供應(yīng)井噴期，集中在配套設(shè)施完善、城市化發(fā)展進(jìn)度較快的橋東、橋西區(qū)本項目周邊區(qū)域商務(wù)氛圍較淡，公寓市場尚處于起步發(fā)展階段未來2－3年公寓項目依然集中在中心城區(qū)，東部地區(qū)公寓項目稀缺利用綜合體項目，提升公寓價值延伸產(chǎn)品線，增加大戶型精裝修公寓產(chǎn)品以迎合更多客戶群需求戶型面積集中在40-60平米小戶型。核心總價區(qū)間在40-70萬左右，平均銷售期為13個月客戶對戶型面積需求增大戶型產(chǎn)品區(qū)域多元化精裝修產(chǎn)品溢價能力高，價格增值空間大對配套關(guān)注度高，首先關(guān)注交通便利度，其次為周邊配套完善度，對商業(yè)需求大公寓產(chǎn)品多存在于綜合體內(nèi)，與其他功能形成互補本項目不同同業(yè)態(tài)規(guī)模模及檔次定定位業(yè)態(tài)功能及及檔次定位位從市場角度分析酒店的功能及檔次憑借綜合體項目的影響及區(qū)域商務(wù)氛圍的提升，發(fā)展商務(wù)和會議配套為主的國際品牌酒店市場現(xiàn)有中高檔酒店17家，掛牌五星級僅有3家，未來有5家五星級酒店入市未來酒店供應(yīng)量大、檔次高，同區(qū)域內(nèi)競爭壓力大從受訪者選擇酒店檔次標(biāo)準(zhǔn)上來看，選擇中高檔酒店（四星級及五星級）占比接近90%，高端酒店需求度高配合區(qū)域綜合體項目，發(fā)展商務(wù)型酒店引進(jìn)國際品牌酒店管理公司，增強本項目吸引力酒店入住率高，市場需求強勁，經(jīng)營良好對配套設(shè)施的滿意度低客戶的選擇因素逐漸改變，未來市場供應(yīng)要滿足客戶需求以商務(wù)和會議客戶為主，五星級酒店和四星級酒店價格差異大酒店整體價格和檔次偏低，酒店市場缺乏品牌酒店管理公司另外超過30％的客戶愿意選擇500元/天以上的酒店，將出現(xiàn)多家國際品牌酒店管理公司本項目不同同業(yè)態(tài)規(guī)模模及檔次定定位業(yè)態(tài)功能及及檔次定位位從市場角度分析住宅的功能及檔次突破現(xiàn)有區(qū)域住宅項目檔次，實現(xiàn)住宅產(chǎn)品升級、打造高檔居住社區(qū)在售項目集中在東二環(huán)以內(nèi)，開發(fā)區(qū)項目少東部區(qū)域發(fā)展較慢高新區(qū)東區(qū)是未來住宅發(fā)展的新興熱點利用綜合體項目，提升住宅價值純住宅項目為主，含住宅物業(yè)的綜合體項目稀缺區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套不足，缺少配套完善的高檔項目含住宅物業(yè)的綜合體項目增加，項目配套繼續(xù)升級除配有常規(guī)配套設(shè)施外，應(yīng)以商業(yè)配套為發(fā)力點，在規(guī)模和形式上升級產(chǎn)品以毛坯房為主，戶型面積集中在90-100平米和120-140平米

住宅項目檔次普遍偏低向高端住宅物業(yè)發(fā)展設(shè)有部分精裝修產(chǎn)品滿足不同需求。戶型產(chǎn)品設(shè)計上涉及少量150平米以上大戶型，提升項目檔次本項目不同同業(yè)態(tài)規(guī)模模及檔次定定位業(yè)態(tài)功能及及檔次定位位石家莊中央商務(wù)區(qū)業(yè)態(tài)面積占比檔次角色定位住宅毛坯住宅32.5萬16.2％13.2％中檔聚集人氣，快速回籠資金精裝豪宅3％高檔吸引高端客戶，增加項目收益酒店4.5萬2.2％高檔商務(wù)配套，提升形象公寓72.7萬36.1％中高檔商務(wù)居住配套寫字樓40.5萬20.1％高檔商務(wù)辦公，聚集高端客戶，項目標(biāo)志商業(yè)51.2萬25.4％中高檔吸引人氣，提升對區(qū)域的輻射效力總建筑面積（地上面積）201萬100％－－業(yè)態(tài)功能及及檔次定位位各種業(yè)態(tài)均均衡發(fā)展，，產(chǎn)品檔次次差異化本項目維持持各業(yè)態(tài)均均衡發(fā)展態(tài)態(tài)勢，毛坯坯住宅先期期推出，以以滿足主力力市場需求求，對商業(yè)業(yè)項目起到到集聚人氣氣的作用，，同時可以以快速回籠籠資金保證證后期的其其它業(yè)態(tài)的的運作。一一定比例的的精裝豪宅宅吸引高端端客戶，提提升項目檔檔次；商業(yè)為本項項目開發(fā)亮亮點，擴(kuò)大大本項目對對區(qū)域的輻輻射影響力力；公寓和酒店店提供居住住配套，吸吸引商務(wù)人人士，為商商業(yè)項目提提供優(yōu)質(zhì)高高端消費客客群；超高層寫字字樓增強項項目的商務(wù)務(wù)氛圍，提提升項目整整體檔次，，具有標(biāo)桿桿作用。購房者對住宅產(chǎn)品裝修需求本項目不同同業(yè)態(tài)規(guī)模模及檔次定定位業(yè)態(tài)功能及及檔次定位位測算模型說說明本項目輻射射人口輻射人群消消費力本項目商業(yè)業(yè)坪效本項目商業(yè)業(yè)規(guī)模輻射范圍內(nèi)內(nèi)常住人口口數(shù)量石家莊城市市居民人均均年消費支支出市場比較法法推算本項項目年平均均租金與扣扣點，測算算坪效根據(jù)區(qū)域規(guī)規(guī)劃與城市市人口年平平均增長率率推算未來來輻射人口口根據(jù)本項目目輻射人口口的滲透率率，推算對對于本項目目營業(yè)額貢貢獻(xiàn)水平本項目商業(yè)業(yè)最大可承承受規(guī)模商業(yè)物業(yè)是是本項目主主要功能業(yè)業(yè)態(tài)之一，，是本項目目成敗的關(guān)關(guān)鍵因素之之一。因此此如何將本本項目商業(yè)業(yè)定位、規(guī)模，將是本次次商業(yè)定位位的重點。。對此，我我們將通過過商圈測算算，通過輻射人人口對于本本項目商業(yè)業(yè)營業(yè)額的的貢獻(xiàn)額與與商業(yè)坪效效之間的邏邏輯關(guān)系，，確定本項目目最終的商商業(yè)可承受受面積。本項目年租租金/扣點=單位面積產(chǎn)產(chǎn)生的營業(yè)業(yè)額商圈測算業(yè)態(tài)的規(guī)模模定位商圈分布根據(jù)之前的的需求研究及市場場調(diào)研，利利用商圈分分析的方法法，確定本本項目商業(yè)業(yè)物業(yè)的合合理規(guī)模。商圈范圍的的劃定需要要綜合考慮慮眾多因素素，主要與與之關(guān)系密密切的是：：項目規(guī)模；；物業(yè)類型配配比；區(qū)域競爭環(huán)環(huán)境；項目交通情情況；消費費者可接受受交通成本本等因素。。對于本項目目而言，地地理距離、、交通情況況、交通成本（（金錢和時時間）以及石家莊莊商圈現(xiàn)狀狀，是決定項目目商圈輻射射范圍的主主要因素。。石家莊現(xiàn)存存商圈仍以以點式發(fā)展展，未來規(guī)規(guī)模有所增增加但未能能形成集群群商業(yè)且距距離本項目目較遠(yuǎn)。因此，本項項目以開發(fā)發(fā)區(qū)為核心心商圈，石石家莊城區(qū)區(qū)為輻射商商圈。石家莊商業(yè)業(yè)市場現(xiàn)狀狀點式商圈并并存，近距距離競爭不不大52商圈級別2013年優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)存量與本項目距離東購商圈市級44.5萬平米約11公里北國商圈市級46.2萬平米約9公里懷特商圈區(qū)域22.5萬平米約8公里東南商圈區(qū)域49.9萬平米約6公里資料來源:DTZConsulting商圈測算業(yè)態(tài)的規(guī)模模定位假定本項目目商業(yè)部分分于2013年入市，則則以下測算算年份均按按照2013年計算。根據(jù)石家莊莊市目前點點式商圈的的商業(yè)現(xiàn)狀狀及本項目目大規(guī)模集集群商業(yè)的的定位初判判，假定商商業(yè)入市年年的輻射范范圍為項目目所在的開開發(fā)區(qū)及石石家莊中心心城區(qū)（裕裕華、長安安、新華、、橋西及橋橋東五區(qū)））。其中，開發(fā)發(fā)區(qū)為本項項目商業(yè)的的核心商圈圈、中心城城五區(qū)為本本項目商業(yè)業(yè)的輻射商商圈。根據(jù)東部新新區(qū)規(guī)劃，，預(yù)計2013年開發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)總?cè)丝谶_(dá)達(dá)到8萬人。同時，通過過對石家莊莊中心城區(qū)區(qū)人口自2001年到2010年十年間平平均增長率率測算，預(yù)預(yù)計到2013年，剔除開開發(fā)區(qū)外，，城區(qū)常住住人口可達(dá)達(dá)到320萬人。商圈劃定商圈輻射級級別及人口口測算假設(shè)設(shè)*注：人口規(guī)規(guī)模均測算算至2013年。資料來源：：DTZConsulting輻射級別及及人口測算算商圈級別輻射區(qū)域人口規(guī)模*（人）測算依據(jù)核心商圈開發(fā)區(qū)80,000《東部新區(qū)規(guī)劃提升》&《2008年邁大步實施方案》，短期內(nèi)人口約為8萬人。輻射商圈石家莊市中心五區(qū)

3,028,7342001-2010年間，城區(qū)人口年平均增長率4%，依次計算2013年城區(qū)人口。商圈測算業(yè)態(tài)的規(guī)模模定位商圈劃定商圈滲透率率假定資料來源：：DTZConsulting消費意愿（（滲透率））滲透率：指指特定地區(qū)區(qū)能夠前來來本項目消消費的人群群占區(qū)域總總?cè)丝诘谋缺壤?。根?jù)之前的的經(jīng)驗表明明，由于石家莊莊市多商圈圈點狀發(fā)展展模式，且且城市規(guī)模模較小，在在石家莊一般大規(guī)模模商用物業(yè)業(yè)的核心商商圈滲透率率為65%，輻射商圈圈滲透率為為10%～30%。據(jù)消費者問卷調(diào)研的的結(jié)果，中心城區(qū)被訪者有20%的消費者表表示非常可能前來本本項目消費費，它們遠(yuǎn)遠(yuǎn)離本區(qū)域域，屬于輻輻射商圈范范圍內(nèi)，因因此輻射商商圈滲透率率假定為20%左右。而開發(fā)區(qū)作作為本項目目的核心商商圈，其6公里內(nèi)半徑徑并無大型型商業(yè)綜合合項目，因因此商業(yè)滲滲透率要高高于石家莊莊目前水平平。但考慮慮到開發(fā)區(qū)區(qū)在開發(fā)項項目的配套套商業(yè)會存在消費費群分流的現(xiàn)象，我行將核心商商圈的滲透透率假定為為80%。則最終預(yù)計計本項目各各商圈的滲滲透率如下下：核心商圈80%輻射商圈20%商圈測算業(yè)態(tài)的規(guī)模模定位資料來源：：石家莊國民民經(jīng)濟(jì)和社社會發(fā)展統(tǒng)統(tǒng)計公報（（2001-2010年）年人均消費費支出是指指石家莊居居民人均生生活支出，，包括交通通和通訊、、居住、醫(yī)醫(yī)療保健和和衣著、娛娛樂教育和和文化服務(wù)務(wù)等等。其其中約有66%用于零售商業(yè)業(yè)相關(guān)。根據(jù)石家莊2001-2010年人均消費支支出的年平均均增長率7.4%，可推算出到到2013年石家莊年人人均消費支出出為13,076元。則預(yù)計到2013年，本項目輻輻射人口用于于零售相關(guān)的的人均年消費費額為8,630元，即13,076*66%=8,630人均年消費支支出額本項目輻射射人口年平平均零售相相關(guān)消費支支出額為8,630元商圈測算業(yè)態(tài)的規(guī)模模定位*注：租金統(tǒng)統(tǒng)計口徑為為營業(yè)面積積。資料來源：：DTZConsulting本項目假定定租金測算算本項目商業(yè)業(yè)租金測算算2013年本項目商商業(yè)租金為為9.7元/天/平米可比項目評評分體系在此參考了3個商業(yè)項目的租金水平，在打打分時，將本項目設(shè)設(shè)定為基準(zhǔn)準(zhǔn)分值100分，根據(jù)對比項項目相對本本項目的優(yōu)優(yōu)劣予不同同得分。*注：可比項項目綜合分分值＝（各各影響因素素分值×權(quán)重）的相相加總和根據(jù)打分體體系，本項項目現(xiàn)時點點商業(yè)租金金為9.4元/天/平米。假定定商業(yè)租金金年增長率率為2%，則預(yù)計本本項目在2013年的租金為為9.7元/天/平米。注：本項目目租金＝（（各項目租租金/分值×權(quán)重）的相相加總和

權(quán)重基準(zhǔn)北國商城購購時代商城懷特國際中心區(qū)位條件20%100110105105交通條件15%100110105105商業(yè)氛圍15%100115110105業(yè)態(tài)布局10%100959595設(shè)施設(shè)備5%100959595輻射范圍15%1001009595商業(yè)規(guī)模15%100908080運營管理5%1001009595綜合分值100%——103.598.597.8項目名稱權(quán)重分值租金*（元/天/平米）北國商城40%103.511.6購購時代商城40%98.510.0懷特國際中心20%97.84.0本項目現(xiàn)時點租金--100.09.42013年租金

按照2%的年租金增長率計算9.7商圈測算業(yè)態(tài)的規(guī)模模定位按照市場比比較法推算算本項目商業(yè)部分單位營業(yè)面積年年租金為9.7×365=3558元，石家莊市市平均扣點點水平在22%-27%，考慮本項項目未來餐餐飲娛樂比比重較大，，選用22%作為平均扣扣點，則本本項目平均年商業(yè)坪效（建筑面積）為16,172元。根據(jù)以上本項目目輻射人口口數(shù)量假定定測算、人人均消費額以及及單位面積積營業(yè)額、平均坪效效、消費滲滲透率等因因素，進(jìn)行本項目可承受規(guī)模模方面的測測算，預(yù)計計最大可以以支持商業(yè)業(yè)物業(yè)營業(yè)面積約35.7萬平方米。按照65%的商業(yè)使用用率計算，，則本項目目商業(yè)最大大可承受建建筑面積為為549,865平方米。資料來源：：DTZConsulting本項目目商業(yè)業(yè)坪效效測算算（營營業(yè)面面積））本項目目商業(yè)業(yè)最大大可承承受建建筑面面積為為549,865平方米米本項目目最大大可承承受商商業(yè)規(guī)規(guī)模

日平均租金平均年租金商業(yè)平均扣點平均年商業(yè)坪效（元/平米，營業(yè)面積）（元/平米/天）（元/平米）數(shù)值9.73,55822.0%16,172商圈級別輻射客群人口規(guī)模（人）人均年消費額（元）年消費總額（元）滲透情況預(yù)計本項目營業(yè)額（元）本項目商業(yè)物業(yè)規(guī)模（平方米）核心商圈開發(fā)區(qū)80,0008,630690,411,69080%552,329,352營業(yè)面積：357,412建筑面積：549,865輻射商圈石家莊市區(qū)3,028,7348,63026,138,420,91420%5,227,684,183商圈測測算業(yè)態(tài)的的規(guī)模模定位位四種物業(yè)均衡發(fā)展以寫字樓為核心以商業(yè)為核心以酒店為核心物業(yè)組合C=O＋A＋H＋SC=O(主)＋A(次)＋H&SC=S(