某社區(qū)改造項(xiàng)目整合推廣策略案

發(fā)展商：榮烽地產(chǎn)提案：中策顧問（zonce）日期：2010年7月【定州南莊子社區(qū)改造項(xiàng)目整合推廣策略案】國際文化創(chuàng)品牌本案著重解決的四大問題： 1、如何有效規(guī)避定州北部生活環(huán)境，以提升樓盤品質(zhì)？2、本案作為高貨值、大規(guī)模社區(qū)(89萬平米)，

其需求總量的保證和客戶群的精確？ 3、如何最大程度挖掘國際文化優(yōu)勢，成功塑造項(xiàng)目品牌個(gè)性？ 4、如何有效實(shí)現(xiàn)整合營銷傳播（IMC）戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)？目錄ContentsPART1—中策顧問Zhongceconsultant1.1、中策哲學(xué)ZhongcePhilosophy1.2、中策榮譽(yù)Zhongcehonor1.3、中策經(jīng)典案例ZhongceTheclassicexample1.4、中策架構(gòu)ZhongceStructure

PART2—市場分析Analyze2.1、定州地理位置及行政區(qū)劃分析administrativedivisions2.2、定州國民經(jīng)濟(jì)分析Economicanalysis2.3、定州市未來城市發(fā)展規(guī)劃futureurbandevelopmentplanning2.4、定州市房地產(chǎn)市場分析TherealestatemarketanalysisPART3—項(xiàng)目分析Analyze3.1、項(xiàng)目概況ItemSurvey3.2、品牌愿景BrandVision3.3、市場競爭Compete3.4、項(xiàng)目客群ObjectClient目錄ContentsPART4—策略Strategies4.1、引導(dǎo)策略Strategies4.2、策略Strategies4.3、策略核心StrategiesCorePART5—?jiǎng)?chuàng)意Idea5.1、案名Name5.2、案名釋義Explain5.3、視覺展示Visualdisplay5.4、廣告層面Advertising5.5、廣告創(chuàng)意IdeaPART6—戰(zhàn)術(shù)Tactics6.1、推廣計(jì)劃StrategiesPlan6.2、攻勢風(fēng)暴Offensive6.3、媒體費(fèi)用估算MediumBudget6.4、戰(zhàn)術(shù)解析TacticsPART1中策篇1.1、中策哲學(xué)ZhongcePhilosophy1.2、中策榮譽(yù)Zhongcehonor1.3、中策經(jīng)典案例ZhongceTheclassicexample1.4、中策架構(gòu)ZhongceStructure1.1、中策哲學(xué)ZhongcePhilosophy中道，乃中庸之道，中者，天下之正道；庸者，天下之正理。所謂策，以謀略見長，以智取勝，善于創(chuàng)造財(cái)富行中庸之道、汲大國之精髓、承文化之優(yōu)良，立足本土，盤踞中原，運(yùn)籌帷幄，而決策天下，乃中策。中策代表的是不偏不倚，尋求的是一條長遠(yuǎn)發(fā)展的正路并持之以恒，這是中策人所追尋的理念，而能做到不偏不倚，才是真正的強(qiáng)者。角色定位：您值得信賴的合作伙伴。讓最好的企業(yè)成為我們的客戶，讓我們的客戶成為最好企業(yè)。立足當(dāng)下，放眼未來，中策將作為優(yōu)質(zhì)高效的代名詞屹立于行業(yè)之中。為您提供專業(yè)的全程服務(wù)，成為您值得信賴的合作伙伴，是中策不變的追求1.2、中策榮譽(yù)Zhongcehonor★2005年河北省十佳房地產(chǎn)策劃顧問公司★2006年石家莊房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員單位★2006年河北省最具影響力房地產(chǎn)營銷策劃機(jī)構(gòu)★2006年石家莊市2006年度放心房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)★2006年中國（石家莊）樓市總評(píng)榜最佳營銷代理年度大獎(jiǎng)★2007年通過ISO9000國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證，成為河北省第一家具有國際認(rèn)證的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司★2007年3月晉級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)壹級(jí)資質(zhì)企業(yè)★2007銀河網(wǎng)首屆石門樓市網(wǎng)絡(luò)評(píng)選省會(huì)十佳營銷代理機(jī)構(gòu)大獎(jiǎng)。1.3、中策經(jīng)典案例ZhongceTheclassicexample★華夏家園建筑面積36.7萬平米★達(dá)諾現(xiàn)代城建筑面積15萬平米★西城印象建筑面積20萬平米★金域首府建筑面積40萬平米★橄欖城建筑面積40萬平米★欒城水榭花都建筑面積12萬平米★達(dá)·觀天下建筑面積25萬平米等數(shù)十個(gè)項(xiàng)目（涉及商業(yè)及住宅開發(fā)）1.4、中策架構(gòu)ZhongceStructure人力部總經(jīng)理職能部門管理中心行政部財(cái)務(wù)部監(jiān)察部客服部創(chuàng)意設(shè)計(jì)管理中心項(xiàng)目銷售管理中心設(shè)計(jì)部文案策劃部石家莊區(qū)域滄州、衡水區(qū)域邢臺(tái)、邯鄲區(qū)域保定區(qū)域PART2市場分析篇2.1、定州地理位置及行政區(qū)劃分析administrativedivisions2.2、定州國民經(jīng)濟(jì)分析Economicanalysis2.3、定州市未來城市發(fā)展規(guī)劃futureurbandevelopmentplanning2.4、定州市房地產(chǎn)市場分析Therealestatemarketanalysis2.1、定州地地理位位置及及行政政區(qū)劃劃分析析administrativedivisions地理區(qū)區(qū)位：：定州州市地地處河河北省省中部部，位位于京京、津津、石石三角角區(qū)的的戰(zhàn)略略腹地地，自自古就就有““九州州咽喉喉地、、神京京扼要要區(qū)””之稱稱，市市區(qū)距距石家家莊機(jī)機(jī)場38公公里，，半小小時(shí)可可以上上天；；距天天津港港220公公里，，兩小小時(shí)可可以出出海。。京廣廣鐵路路、107國道道、京京珠高高速公公路和和正在在建設(shè)設(shè)的京京鄭高高速鐵鐵路客客運(yùn)專專線縱縱貫?zāi)夏媳?，，朔黃黃鐵路路、定定河公公路橫橫穿東東西，，省級(jí)級(jí)公路路四通通八達(dá)達(dá)，是是華北北地區(qū)區(qū)重要要的交交通樞樞紐。。因此：：定州市市特殊殊的區(qū)區(qū)位環(huán)環(huán)境———促進(jìn)了了目前前定州州市經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的大繁繁榮。。2.2、定定州國國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析Economicanalysis農(nóng)業(yè)基基礎(chǔ)雄雄厚。。全市市耕地地面積積126萬萬畝,基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施完善善,生生產(chǎn)條條件優(yōu)優(yōu)越。。糧食食、油油料進(jìn)進(jìn)入全全國百百強(qiáng),蔬菜菜成為為特色色產(chǎn)業(yè)業(yè)。肉肉牛、、花生生、脫脫水菜菜、腌腌漬菜菜等十十多種種農(nóng)副副產(chǎn)品品和加加工產(chǎn)產(chǎn)品暢暢銷國國際市市場。。工業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)快速速發(fā)展展。定定洲電電廠、、長安安汽車車、旭旭陽焦焦化、、伊利利乳業(yè)業(yè)四大大支柱柱企業(yè)業(yè)帶動(dòng)動(dòng)了定定州經(jīng)經(jīng)濟(jì)快快速發(fā)發(fā)展。。民營營經(jīng)濟(jì)濟(jì)快速速發(fā)展展，形形成了了鑄造造軋鋼鋼、鋼鋼網(wǎng)編編織、、體育育用品品、紡紡織加加工等等優(yōu)勢勢行業(yè)業(yè)。第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)快快速增增長，，內(nèi)部部結(jié)構(gòu)構(gòu)進(jìn)一一步優(yōu)優(yōu)化。。全市市共有有各類類市場場93處，，其中中專業(yè)業(yè)市場場24處，，為構(gòu)構(gòu)筑定定州新新的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)優(yōu)勢奠奠定了了基礎(chǔ)礎(chǔ)。2.3、定定州市市未來來城市市發(fā)展展規(guī)劃劃futureurbandevelopmentplanning定州市市市委委市政政府緊緊緊抓抓住渤渤海經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈圈和““十一一五””發(fā)展展規(guī)劃劃，根根據(jù)定定州實(shí)實(shí)際，，在新新一輪輪整體體規(guī)劃劃中，，將定定州定定位為為：““歷史史文化化城””，冀冀中地地區(qū)新新興的的汽車車、能能源、、煤化化工為為主的的產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)域域性中中心城城市。。根據(jù)三三年大大變樣樣和建建設(shè)中中等城城市以以及保保定市市“一一主三三次””———【保保定市市一城城四星星規(guī)劃劃=保保定+清苑苑+滿滿城+徐水水+安安新））、一一主三三次規(guī)規(guī)劃=一城城四星星+定定州+涿州州+白白溝白白洋淀淀溫泉泉城】】城鎮(zhèn)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展展布局局，在在近期期舊城城改造造的同同時(shí)，，積極極構(gòu)建建經(jīng)濟(jì)濟(jì)、旅旅游、、教育育、文文化、、醫(yī)療療六大大中心心，輻輻射和和帶動(dòng)動(dòng)周邊邊區(qū)域域，提提高城城市承承載力力。因此：：根據(jù)定定州市市《2008——2020年遠(yuǎn)遠(yuǎn)景規(guī)規(guī)劃》》，定定州市市將分分為如如下幾幾個(gè)區(qū)區(qū)域：：鐵東片片區(qū)主主要要功能能：行行政辦辦公、、商貿(mào)貿(mào)金融融及休休閑旅旅游生生活區(qū)區(qū)鐵西片片區(qū)主主要要功能能：現(xiàn)現(xiàn)代制制造、、綠色色食品品生產(chǎn)產(chǎn)及物物流西北區(qū)區(qū)域主主要要功能能：文文教體體育及及生活活居住住新區(qū)區(qū)規(guī)劃新新區(qū)主主要要功能能：本本區(qū)域域位于于城市市高速速路東東側(cè)，，為現(xiàn)現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)業(yè)及生生活居居住新新區(qū)。2.4、定定州市市房地地產(chǎn)市市場分分析Therealestatemarketanalysis前提1、結(jié)結(jié)合了了整個(gè)個(gè)定州州在售售樓盤盤銷售售情況況與即即將上上市樓樓盤情情況2、通通過對(duì)對(duì)約五五十位位調(diào)查查對(duì)象象的走走訪，，其中中有效效對(duì)象象為41位位，職職業(yè)分分別為為周邊邊商企企工人人、公公務(wù)員員、教教師、、私企企老板板、醫(yī)醫(yī)生、、自由由職業(yè)業(yè)者等等等。。年齡齡段為為20歲至至65歲。。從而而得出出較為為準(zhǔn)確確、切切合整整個(gè)定定州市市場的的調(diào)研研報(bào)告告。整個(gè)調(diào)調(diào)研報(bào)報(bào)告能能夠準(zhǔn)準(zhǔn)確概概括定定州房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的詳詳細(xì)情情況。。1、政政策影影響對(duì)其他他在售售樓盤盤的銷銷售率率與眾眾多定定州市市民的的走訪訪和調(diào)調(diào)查可可以清清楚得得知：：2009年年12月份份以來來國家家出臺(tái)臺(tái)的一一系列列相關(guān)關(guān)房地地產(chǎn)調(diào)調(diào)控政政策對(duì)對(duì)定州州房地地產(chǎn)市市場造造成了了一定定的影影響與與大眾眾購房房者的的觀望望態(tài)度度。（（但影影響不不大））所以以，定定州仍仍存在在一定定的潛潛在消消費(fèi)購購房群群體。。而其大眾購購房群體的的整體購房房心理是依依據(jù)其自身身的需求狀狀況而定，，其中包括括剛性需求求及改善型型需求。2、樓層結(jié)結(jié)構(gòu)所有年齡段段的購房人人群購房傾傾向于高層層式住宅。。（高層中中較低層數(shù)數(shù)銷售率較較高）3、戶型結(jié)結(jié)構(gòu)定州大眾購購房群體均均傾向于臥臥室為三室室結(jié)構(gòu)；廳廳為兩廳結(jié)結(jié)構(gòu)；衛(wèi)生生間為兩衛(wèi)衛(wèi)結(jié)構(gòu)。4、戶型面面積大眾購房群群體購房意意向集中于于90-130平米米。5、銷售價(jià)價(jià)格大眾購房群群體能夠接接受購房價(jià)價(jià)格區(qū)間為為2400-2800元/平平米。高層層式住宅價(jià)價(jià)格高于多多層式住宅宅價(jià)格。6、戶型格格局分為兩大特特點(diǎn)即所有有臥室朝陽陽或客廳和和主臥朝陽陽；各種需需求各半，，無明顯比比例區(qū)分。。7、戶型建建筑設(shè)計(jì)所有大眾購購房群體均均要求采光光極好、南南北通透、、景觀較好好、社區(qū)配配套較齊全全。8、交房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)所有購房人人群傾向于于毛坯房9、樓盤整整體關(guān)注度度大眾購房群群體對(duì)購房房整體配比比要求較高高。PART3項(xiàng)項(xiàng)目分析篇篇3.1、項(xiàng)目目概況ItemSurvey3.2、品品牌愿景BrandVision3.3、市市場競爭Compete3.4、項(xiàng)項(xiàng)目客群ObjectClient3.1、項(xiàng)項(xiàng)目概況ItemSurvey1.8KM2.1KM2.5KM4KM2KM★交通主干干道交匯★位于老城城區(qū)、配套套設(shè)施齊全全★自身業(yè)態(tài)態(tài)結(jié)構(gòu)豐富富，城市綜綜合素質(zhì)★區(qū)域未來來規(guī)劃、發(fā)發(fā)展的支持持Strength：：Weakness：：★位于老城城區(qū)，周圍圍環(huán)境較差差★拆遷成本本較大，拉拉升整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目投資概概算★回遷戶影影響項(xiàng)目品品質(zhì)★體量龐大大，推廣周周期較長、、費(fèi)用較大大OpportunityThreat★城市行政政中心未來來發(fā)展方向向★城市北部部未形成真真正的景觀觀地產(chǎn)項(xiàng)目目★定州房地地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展尚不成成熟，開發(fā)發(fā)項(xiàng)目雖多多，代表性性項(xiàng)目卻很很少★未來周邊邊規(guī)劃市政政機(jī)關(guān)的興興建★大規(guī)模社社區(qū)更容易易形成完善善的物業(yè)配配套，更受受消費(fèi)者歡歡迎★整體規(guī)劃劃體量較大大，市場消消化量有限限，開發(fā)周周期較長，，有一定的的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、★市內(nèi)項(xiàng)目目幾近現(xiàn)房房，競爭壓壓力大項(xiàng)目SWOT分分析本案核心優(yōu)優(yōu)勢1、現(xiàn)有優(yōu)優(yōu)勢——定州北部發(fā)發(fā)展?jié)摿?yōu)優(yōu)勢——未來行行政中心的的建設(shè)交通便利——緊鄰主主干道（清清風(fēng)大街、、興定西路路）國際文化——本案具具備無法比比擬的體量量以支撐國國際化社區(qū)區(qū)的推廣與與興建。2、地標(biāo)性性產(chǎn)品——利用定定州北部地地標(biāo)性建筑筑群形成對(duì)對(duì)整個(gè)定州州市場的輻輻射與吸引引。3.2、品牌牌愿景BrandVision品牌目標(biāo)：：（發(fā)展展商）成為定州市市標(biāo)桿性的的地產(chǎn)精品品制造商；；品牌愿景BrandVision品牌觀念：：（項(xiàng)目目高度）能夠代表定定州國際文文化特征的的旗幟樓盤盤；品牌愿景BrandVision營銷整合：：（營銷銷態(tài)勢）實(shí)現(xiàn)精神利利益帶動(dòng)物物質(zhì)利益的的整合營銷銷理念；品牌愿景BrandVision品牌影響力力：（影影響力）成為定州年年度最大影影響力樓盤盤；品牌愿景BrandVision歷史價(jià)值：：（居住住感受）歷久彌新的的建筑群和和值得傳頌頌的高尚住住區(qū)；榮烽地產(chǎn)項(xiàng)目

品牌愿景歷史價(jià)值歷久彌新的建筑群和值得傳頌的高尚住區(qū)；營銷整合：將實(shí)現(xiàn)精神利益帶動(dòng)物質(zhì)利益的整合營銷理念；品牌觀念：能夠代表定州國際文化特征的旗幟樓盤；品牌目標(biāo)：成為定州市標(biāo)桿性的地產(chǎn)精品制造商；品牌影響力：成為定州年度最大影響力樓盤；3.3、市場場競爭CompeteA、兩個(gè)不不可取的極極端方式在對(duì)競爭環(huán)環(huán)境進(jìn)行分分析的過程程中，只強(qiáng)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目自自身的均好好性只能是是孤芳自賞賞，往往因因?yàn)檫^分輕輕敵而喪失失了決勝的的良機(jī)。而將競爭范范圍泛化則則會(huì)走入另另一個(gè)極端端，很快使使自己陣腳腳大亂，無無的放矢。。B、定州市市場總體項(xiàng)項(xiàng)目調(diào)研區(qū)域序號(hào)項(xiàng)目名稱開發(fā)商項(xiàng)目地址中山路以北1領(lǐng)秀城保定隆基泰和房地產(chǎn)定州市興定路煤廠對(duì)面2盛世豪庭河北陳氏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司興華路北,商業(yè)街東3金世豪庭保定世紀(jì)恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)中山路北4明月豪苑（Ⅱ）期河北東升房地產(chǎn)定興路與明月街交叉口5京津·悅明園定州市京津房地產(chǎn)開發(fā)有限公司興定路與原107國道交叉口東南角6中天新郡河北中天房地產(chǎn)定曲路地道橋西100米路北7恒泰國際河北景康房地產(chǎn)西關(guān)北街小學(xué)南側(cè)中山路以南8旭景園二期河北騰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中山西路與博陵街交口西南角9御景名門銘智房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中山路與博陵街交叉口10巴里島創(chuàng)利宏泉房地產(chǎn)南門外大街安佳建材城北11風(fēng)景城河北香江房地產(chǎn)定州市中山公園兒童游樂場12金利·公寓金順房地產(chǎn)開發(fā)公司博陵街南段路西13清風(fēng)園河北通達(dá)房地產(chǎn)清風(fēng)南路公安局對(duì)面14昱新家園定州市和力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中興中路與清風(fēng)南路交口西南側(cè)定州主要樓樓盤及位置置—分析—通過以上表表格可以看看出，目前前樓盤主要要集中于建建設(shè)街中山山路為中心心的重點(diǎn)區(qū)區(qū)域，其為為近年來定定州房地產(chǎn)產(chǎn)市場的熱熱點(diǎn)板塊，，東部及城城西的開發(fā)發(fā)量比較少少；1）本項(xiàng)目目位于北部部區(qū)域，目目前競爭樓樓盤較少，，北部區(qū)域域尚未集中中放量；2）由于目目前政府大大力改造城城中村，預(yù)預(yù)計(jì)近幾年年，房地產(chǎn)產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域域?qū)⒓杏谟诔菂^(qū)部分分改造。潛潛在的拆遷遷項(xiàng)目必將將成為項(xiàng)目目的重點(diǎn)競競爭對(duì)象；；序號(hào)項(xiàng)目名稱規(guī)模均價(jià)優(yōu)惠政策銷售率1領(lǐng)秀城21萬平米2800元無優(yōu)惠現(xiàn)排號(hào)2盛世豪庭20萬平米預(yù)計(jì)2500元無優(yōu)惠未開盤3金世豪庭50萬平米2400元無優(yōu)惠80%4明月豪苑（Ⅱ）期14萬平米2750元無優(yōu)惠90%5京津·悅明園3萬平米2600元無優(yōu)惠90%6中天新郡110萬平米2050元無優(yōu)惠60%7恒泰國際66萬平米2350元無優(yōu)惠90%8旭景園二期26萬平米2400元一次性優(yōu)惠2%5%9御景名門27萬平米2850元一次性付款優(yōu)惠4%60%10巴里島15萬平米2680元無優(yōu)惠50%11風(fēng)景城70萬平米2890元一次性付款每平米優(yōu)惠50元、開發(fā)商資金雄厚，如果首付20萬，可先付10萬，其余一年內(nèi)付清80%12金利·公寓3萬平米2600元無優(yōu)惠50%13清風(fēng)園6萬平米2400元無優(yōu)惠95%14昱新家園15.6萬平米2700元一次性付款每平米優(yōu)惠50元

20%定州主要樓樓盤均價(jià)及及銷售率—分析—通過調(diào)查分分析，在售售樓盤與去去年相比，，價(jià)格上漲漲幅度在200—400元∕∕平方米左左右，高層層中以中間間樓層價(jià)格格最高，基基本差價(jià)為為：1—3層差價(jià)為為10—20元，4—16層層為30——50元，，16———頂層為10——30元，整整體銷售率率可隨工程程進(jìn)展達(dá)到到80%以以上；大型樓盤基基本采用滾滾動(dòng)式分期期開發(fā)的模模式，高端端項(xiàng)目價(jià)格格基本都在在2600元∕平米米以上，并并且還有上上漲的趨勢勢；序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑形式主力戶型面積景觀規(guī)劃1領(lǐng)秀城高層三室一廳、三室兩廳100—130平米水系、法式雕塑2盛世豪庭多層、小高、高層兩室兩廳、三室兩廳89—140平米無景觀3金世豪庭高層三室一廳、三室兩廳103—125平米水系、園林景觀4明月豪苑（Ⅱ）期高層兩室兩廳、三室兩廳95—124平米水系、景觀小品5京津·悅明園高層三室兩廳116—140平米無景觀6中天新郡多層、高層兩室兩廳、三室兩廳85—125平米藝術(shù)園林7恒泰國際多層、小高、高層兩室兩廳、三室兩廳84—135平米無景觀8旭景園二期高層兩室兩廳、三室兩廳96—128平米無景觀9御景名門多層、高層三室兩廳114—130平米人工湖、休閑廣場10巴里島高層，小高、多層兩室兩廳、三室兩廳91—137平米水系、綠地11風(fēng)景城高層三室一廳、三室兩廳112—135平米綠地、公園12金利·公寓高層兩室兩廳、三室兩廳82—132平米無景觀13清風(fēng)園高層三室兩廳100—130平米無景觀14昱新家園高層兩室兩廳85—100平米水系、綠地定州主要樓樓盤建筑形形式與戶型型—分析—建筑型態(tài)：：高層占據(jù)據(jù)主要份額額：根據(jù)調(diào)調(diào)研分析，，目前市場場上主要產(chǎn)產(chǎn)品為高層層建筑，但但是純板式式高層產(chǎn)品品比較少；；主力戶型：：據(jù)調(diào)研分分析，大眾眾購房群體體理想的戶戶型為兩室室、小三室室及三室，，面積在90-130平米之之間。一方方面受生活活水平提高高的影響，，另一方面面受家庭人人口結(jié)構(gòu)影影響，市場場對(duì)三居室室的需求在在短時(shí)間內(nèi)內(nèi)不會(huì)發(fā)生生改變。中中型及中型型偏大戶型型在近幾年年仍占市場場主導(dǎo)地位位；景觀規(guī)劃：：景觀規(guī)劃劃以往不占占據(jù)主要賣賣點(diǎn)：市區(qū)區(qū)中心樓盤盤基本沒有有景觀規(guī)劃劃，但近期期市場涌現(xiàn)現(xiàn)的新項(xiàng)目目對(duì)景觀概概念的設(shè)計(jì)計(jì)和推廣在在逐漸增加加，這在改改變客戶的的消費(fèi)觀念念同時(shí)也增增加了項(xiàng)目目差異化；；潛在競爭1、開元廠廠片區(qū)，占占地260多畝，由由河北銘信信（即河北北銘智、河河北香江、、河北通達(dá)達(dá)等定州3大開發(fā)商商聯(lián)合組建建）預(yù)計(jì)10月份面面市；2、崇城國國際，位于于北門街原原醬油廠，，占地30多畝，正正在拆遷、、售樓部裝裝修，計(jì)劃劃開發(fā)定州州最高檔的的住宅小區(qū)區(qū)，景觀規(guī)規(guī)劃：熱帶帶雨林空中中花園；3，有幾個(gè)個(gè)村鎮(zhèn)開發(fā)發(fā)新民居建建設(shè)，價(jià)格格在800-1000元/m2；綜述：A、城區(qū)人人口充足，，適合目前前城市擴(kuò)展展需求。B、房地產(chǎn)產(chǎn)市場成熟熟，消費(fèi)者者消費(fèi)態(tài)度度明朗，消消費(fèi)趨向趨趨于理智。。C、各項(xiàng)目目間同質(zhì)化化嚴(yán)重，差差異化程度度低，普遍遍在迎合主主力消費(fèi)群群體需求，，考慮分階階層消費(fèi)概概念較少。。D、推廣主主題不明顯顯，缺少有有利的文化化支撐。E、開發(fā)熱熱度高，產(chǎn)產(chǎn)品投放量量大，后期期高層產(chǎn)品品供應(yīng)量偏偏大。F、有一定定的地緣性性，習(xí)慣在在原居住地地周邊居住住。C、調(diào)研研總結(jié)未來一年年中，定定州市場場潛在供供應(yīng)量較較大，有有不少強(qiáng)強(qiáng)勁競爭爭樓盤，，這種競競爭態(tài)勢勢也為本本案提出出了操作作要求：：必須走走一條“和而不不同”的推廣路路線?！昂汀奔醇磻{借眾眾多項(xiàng)目目的紛紛紛亮相，，一同制制造區(qū)域域地塊的的利好聲聲勢?！啊安煌薄钡氖?，，必須強(qiáng)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目目自身的的特點(diǎn)和和品牌優(yōu)優(yōu)勢，而而避免單單純的低低層面產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格格競爭。。所以，我我們要把把握助差差異化的的特色推推廣路線線，明確確推廣主主題，將將國際化化與特色色化相結(jié)結(jié)合，成成功的走走出一條條和而不不同的推推廣路線線。E、競爭爭策略面對(duì)整體體市場：：繼續(xù)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)“以以我為主主”主動(dòng)動(dòng)策略本案在面面對(duì)整個(gè)個(gè)市場競競爭壓力力時(shí)，大大可不必必將競爭爭對(duì)手泛泛化。而而更應(yīng)該該堅(jiān)定不不移的發(fā)發(fā)掘和強(qiáng)強(qiáng)調(diào)自身身獨(dú)特性性，強(qiáng)調(diào)調(diào)“以我我為主””的主動(dòng)動(dòng)競爭策策略。面對(duì)區(qū)域域市場：：必須實(shí)實(shí)現(xiàn)“區(qū)區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)品牌””的影響響力充分利用用區(qū)域市市場新老老交替的的真空時(shí)時(shí)期，憑憑借產(chǎn)品品優(yōu)勢和和品牌實(shí)實(shí)力，迅迅速奠定定本案在在區(qū)域地地產(chǎn)陣營營中的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)品牌牌地位，，從而擺擺脫低層層面的產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格格競爭，，通過附附加值的的增加，，使項(xiàng)目目進(jìn)入到到一個(gè)獨(dú)獨(dú)特?zé)o競競爭的市市場領(lǐng)域域。前提：中策顧問問專門派派出六名名公司主主要人員員，通過過近5天天時(shí)間的的市場調(diào)調(diào)研，走走訪該項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊周邊商商企及企企事業(yè)單單位，對(duì)對(duì)其進(jìn)行行相關(guān)分分析，得得出以下下結(jié)論。。所以，，結(jié)論具具有不僅僅具有時(shí)時(shí)效意義義，更具具有現(xiàn)實(shí)實(shí)意義，，能夠?yàn)闉槲覀兊牡目腿憾ǘㄎ惶峁┕┳钣辛αΦ闹С殖帧?.4、項(xiàng)項(xiàng)目客群群ObjectClient項(xiàng)目客群群ObjectClient公務(wù)人員員企業(yè)人員員商貿(mào)人員員特種行業(yè)業(yè)主要工作作在政府府部門及及事業(yè)單單位人員員。如法法院等主要工作作在國有有企業(yè)及及效益較較好的私私企、外外企等。。如國家家電網(wǎng)等等。主要以汽汽車配件件、五金金、家居居、銷售售、生意意人等中學(xué)教師師、市級(jí)級(jí)以上醫(yī)醫(yī)院醫(yī)生生、律師師、銀行行等客戶群體體橫向分分析項(xiàng)目客群群ObjectClient公務(wù)人員員企業(yè)人員員商貿(mào)人員員特種行業(yè)業(yè)重點(diǎn)客群群人氣客群群（人群群數(shù)量之之廣泛性性）普通科員員普通職員員普通職員員教師、普普通醫(yī)生生、律師師處、科技技級(jí)干部部大型國有有企業(yè)高高層管理理人員、、私企區(qū)區(qū)域負(fù)責(zé)責(zé)人；國國企、私私企、中中層管理理人員小企業(yè)主主、成功功生意人人主任醫(yī)師師、資深深律師局級(jí)以上上官員大型國有有企業(yè)老老總、高高層管理理人員大型私有有企業(yè)主主成功生意意人自由職業(yè)業(yè)人、醫(yī)醫(yī)療專家家、校長長客戶群體體定位縱縱向分析析模型頂級(jí)客群群項(xiàng)目客群群ObjectClient根據(jù)社會(huì)會(huì)分工的的二八原原則，越越接近金金字塔頂頂端的客客戶群體體范圍較較窄、客客戶基數(shù)數(shù)較少。。照此原原則設(shè)計(jì)計(jì)產(chǎn)品數(shù)數(shù)量。資本階級(jí)級(jí)、大型型企業(yè)主主（私有有或國有有）小企業(yè)主主、高層層管理人人員、成成功生意意人；個(gè)體生意意、政府府公務(wù)人人員、中中學(xué)教師師、高級(jí)級(jí)律師普通職職員重點(diǎn)客客群人氣客客群頂級(jí)客客群高端客客群中高端端客群群總結(jié)：：經(jīng)分析析：主力客客群應(yīng)為：：周邊邊居民民、周周邊商商戶、、教師師、公公務(wù)員員等定定州市市中等等收入入群體體以及及外來來常住住人口口。領(lǐng)導(dǎo)客客群為定州州市內(nèi)內(nèi)中高高端收收入者者改善善型置置業(yè)者者甚至至奢侈侈消費(fèi)費(fèi)的群群體階層需需求的的明確確，是是指導(dǎo)導(dǎo)策略略及創(chuàng)創(chuàng)意的的核心心因素素。PART4策策略篇篇4.1、、引引導(dǎo)策策略Strategies4.2、策策略略Strategies4.3、策策略略核心心StrategiesCore本案營營銷策策略重重點(diǎn)前前提：：1、差差異化化與地地標(biāo)性性運(yùn)作作，是是本案案的最最大特特征之之一；；2、本本案將將考慮慮到定定州市市場的的市場場認(rèn)知知與市市場前前景；；3、本本案承承載著著發(fā)展展商締締造定定州市市領(lǐng)頭頭品牌牌的關(guān)關(guān)鍵作作用；；4.1、、引導(dǎo)導(dǎo)策略略Strategies對(duì)于國國際文文化與與特色色文化化感較較強(qiáng)的的社會(huì)會(huì)群體體具備一一定感感知力力，需需要引引導(dǎo)的的潛在在客戶戶群對(duì)于國國際與與特色色的生生活趨趨于模模仿與與推崇崇的潛潛在客客戶群群對(duì)話引導(dǎo)引領(lǐng)4.2、策策略Strategies對(duì)于任任何產(chǎn)產(chǎn)品而而言，，購買動(dòng)動(dòng)機(jī)就就是一一種自自我滿滿足和和對(duì)一一種生生活方方式的的追求求1、差差異化化產(chǎn)品品對(duì)于于購物物者有有許多多誘因因（即即理由由）差異化化產(chǎn)品品需要要完成成購買買者角角色的的需要要、娛娛樂的的需求求、自自我滿滿足的的需求求、了了解新新趨勢勢的需需要、、身體體活動(dòng)動(dòng)的需需要以以及感感覺刺刺激的的需要要。2、缺缺少附附加值值的產(chǎn)產(chǎn)品不不具備備競爭爭力。。很少有有產(chǎn)品品和服服務(wù)只只是因因此其其本身身的功功能、、價(jià)值值而被被消費(fèi)費(fèi)者購購買。。在工業(yè)業(yè)和后后工業(yè)業(yè)社會(huì)會(huì)中，，消費(fèi)費(fèi)者通通過消消費(fèi)商商品而而獲得得其社社會(huì)和和心理理價(jià)值值以及及意義義?！案郊蛹又挡卟呗浴薄睒?gòu)成成(品牌牌營銷銷+競競爭力力戰(zhàn)術(shù)術(shù)+階階層語語境+產(chǎn)品品特征征)“同心圓附加值”解釋圖戶型/價(jià)格社區(qū)氣質(zhì)—外立面推廣調(diào)性—項(xiàng)目性格開發(fā)理念—品牌—文化品牌營銷競爭力戰(zhàn)術(shù)+階層語境產(chǎn)品特征（細(xì)節(jié)之美）購房者消費(fèi)心態(tài)感知過程策略解解讀（（一））最終終目標(biāo)標(biāo)：品品牌營營銷A、能能夠支支持較較高的的產(chǎn)品品定位位以及及產(chǎn)品品價(jià)格格；B、品品牌號(hào)號(hào)召力力越強(qiáng)強(qiáng)越能能夠延延伸更更多的的產(chǎn)品品品牌牌；C、品品牌資資產(chǎn)值值越高高，面面對(duì)周周邊項(xiàng)項(xiàng)目競競爭的的反應(yīng)應(yīng)空間間及時(shí)時(shí)間機(jī)機(jī)會(huì)越越大；；D、品品牌能能夠最最大化化的號(hào)號(hào)召老老客戶戶傳播播新客客戶，，從而而降低低推廣廣成本本與銷銷售周周期；；策略解解讀（（二））競爭力力戰(zhàn)術(shù)術(shù)＋階階層語語境目標(biāo)：：通過過戰(zhàn)術(shù)術(shù)手段段擺脫脫低層層面競競爭，，通過過階層層語境境實(shí)現(xiàn)現(xiàn)與客客群的的雙向向溝通通：通過對(duì)對(duì)當(dāng)代代消費(fèi)費(fèi)者的的哲學(xué)學(xué)、理理念、、習(xí)慣慣、興興趣等等深層層次探探尋和和理解解，在在所有消消費(fèi)者者的語語境平平臺(tái)及及思考考習(xí)慣慣中，，以引引導(dǎo)而而非迎迎合的的姿態(tài)態(tài)，將本本案獨(dú)獨(dú)特、、稀有有的競競爭優(yōu)優(yōu)勢轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)譯成成品牌牌個(gè)性性，從從而形形成真真正的的熱銷銷態(tài)勢勢?！坝⑿坌巯в⒂⑿鄣牡难凵裆瘢f說明了了一切切”策略解解讀（（三））產(chǎn)品特特征品牌、、個(gè)性性、語語境都都是吸吸引，，最終終決定定購買買因素素的是是物質(zhì)質(zhì)條件件，即即產(chǎn)品品本身身?！皬南M(fèi)者者的角角度考考慮居居住的的問題題，細(xì)細(xì)節(jié)之之美令令銷售售水到到渠成成”4.3、策策略核核心StrategiesCore策略點(diǎn)點(diǎn)：品質(zhì)領(lǐng)領(lǐng)袖定定州、、面向向周邊邊群體體及延延展城城市中中高端端收入入者、、改善善型置置業(yè)者者甚至至奢侈侈消費(fèi)費(fèi)的高高品質(zhì)質(zhì)國際化化特色色社區(qū)區(qū)。策略核核心：：精神神與物物質(zhì)的的雙重重打擊擊策略描描述：：憑借借本案案的品品牌與與精神神價(jià)值值，召召喚那那些熱熱衷國國際文文化、、欣賞賞特色色生活活的階階層，，以文文化記記憶中中的““情感感碎片片”為為代言言物，，將人人們從從這個(gè)個(gè)切口口引入入到真真正的的建筑筑作品品中（（產(chǎn)品品特征征）。。【本案案的精精神驅(qū)驅(qū)動(dòng)力力】精神內(nèi)內(nèi)核：：尊享享高品品位國國際特特色生生活精精神A：項(xiàng)項(xiàng)目具具有得得天獨(dú)獨(dú)厚的的89萬建建筑面面積，，為定定州目目前市市場上上最大大的開開發(fā)體體量，，而這這種開開發(fā)體體量同同時(shí)也也決定定我們們必須須將眼眼光放放長遠(yuǎn)遠(yuǎn)，不不僅僅僅局限限于一一系列列中等等體量量的開開發(fā)手手段。。而應(yīng)應(yīng)該積積極創(chuàng)創(chuàng)新，，選取取定州州所沒沒有的的宣傳傳側(cè)重重點(diǎn)，，占據(jù)據(jù)市場場空白白點(diǎn)，，進(jìn)行行有效效的差差異化化運(yùn)作作。不不僅可可以很很快的的占領(lǐng)領(lǐng)一席席之地地，也也可以以有效效的避避免價(jià)價(jià)格競競爭。。國際化化要點(diǎn)點(diǎn)：B：國國際化化不僅僅僅是是一句句空口口號(hào)，，而是是應(yīng)該該切合合的抓抓住““國國際””這兩兩個(gè)字字符，，在宣宣傳手手段及及推廣廣包裝裝上，，應(yīng)樹樹立奢奢華、、品位位的高高檔社社區(qū)。。將國國際感感與特特色化化的韻韻味做做足。。C：在在初期期的規(guī)規(guī)劃上上，我我們的的項(xiàng)目目具有有低密密度，，高綠綠化率率的絕絕對(duì)優(yōu)優(yōu)勢，，在日日益要要求生生活品品質(zhì)的的今日日，我我們可可以借借助整整個(gè)景景觀與與綠化化將國國際化化發(fā)揮揮的淋淋漓盡盡致，，在景景觀方方面，，我們們可以以分為為不同同特色色的組組團(tuán)景景觀。。例如如，英英倫風(fēng)風(fēng)格、、北美美風(fēng)格格、東東南亞亞風(fēng)格格、中中國風(fēng)風(fēng)格、、非洲洲風(fēng)格格等等等，將將景觀觀融為為一個(gè)個(gè)國際際，從從而有有效的的抓住住市場場空白白點(diǎn)，，將國國際化化樓盤盤推入入市場場，以以占據(jù)據(jù)消費(fèi)費(fèi)者心心理。。D：本案對(duì)對(duì)于國國際文文化的的觀點(diǎn)點(diǎn)：不不去空空喊““國際際化””，也也不會(huì)會(huì)空喊喊“品品位””，而而是希希望將將國際際文化化的情情感模模式、、居住住模式式作為為具體體、深深入、、細(xì)致致地介介紹、、比較較、分分析和和討論論。來來重新新思考考國際際文化化與品品位之之間相相融合合之后后的真真正意意義。。E：但是，，國際際化是是一個(gè)個(gè)及其其模糊糊的概概念，，如果果不加加以分分類，，規(guī)整整，很很容易易陷入入到與與其他他樓盤盤相似似的無無特色色可言言的推推廣包包裝方方面。。所以以，在在進(jìn)行行國際際文化化創(chuàng)品品牌策策略同同時(shí)，，我們們要依依靠龐龐大的的社區(qū)區(qū)體量量，借借助三三期的的開發(fā)發(fā)周期期，將將國際際化進(jìn)進(jìn)行細(xì)細(xì)分，，如：：一期期我們們將打打造成成中式式皇家家園林林的風(fēng)風(fēng)格，，二期期我們們將打打造成成歐式式貴族族園林林的風(fēng)風(fēng)格，，三期期我們們將打打造成成北美美園林林風(fēng)情情等。。這樣樣我們們可以以充分分借助助開發(fā)發(fā)體量量，將將國際際化細(xì)細(xì)分，，確定定推廣廣主題題，在在定州州市場場占據(jù)據(jù)市場場空白白，吸吸引受受眾眼眼球。。本案策策略要要點(diǎn)回回顧策略點(diǎn)點(diǎn)：品質(zhì)領(lǐng)領(lǐng)袖定定州的的、面面向周周邊群群體及及延展展城市市中高高端收收入者者、改改善善型置置業(yè)者者甚至至奢侈侈消費(fèi)費(fèi)的高高品質(zhì)質(zhì)國際化化特色色社區(qū)區(qū)。策略核核心：：精神神與物物質(zhì)的的雙重重打擊擊精神表表達(dá)：：尊享高高品位位國際際特色色生活活精神神物質(zhì)表表達(dá)：：產(chǎn)品品特性性————““中式式皇家家園林林”““歐歐式貴貴族風(fēng)風(fēng)格””“北美美園林林風(fēng)情情”策略略實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)示示意意物質(zhì)打擊營銷禮品禮的規(guī)格產(chǎn)品特性怡人環(huán)境

專業(yè)服務(wù)物質(zhì)表達(dá)“各種風(fēng)格的組團(tuán)、小品、景觀”精神神打打擊擊接受受邀邀請請感受受““國國際際””的的形形式式與與尺尺度度體驗(yàn)驗(yàn)階階層層社社區(qū)區(qū)精神神內(nèi)內(nèi)核核：：國國際際氣氣派派與與國國際際景景觀觀所所表表現(xiàn)現(xiàn)出出的的高高品品位位國國際際特特色色生生活活精精神神；；PART5創(chuàng)創(chuàng)意意篇篇5.1、、案案名名／／Name5.2、、案案名名釋釋義義Explain5.3、、視視覺覺展展示示Visualdisplay5.4、、廣廣告告層層面面Advertising5.5、、品品牌牌個(gè)個(gè)性性Brandpersonality5.6、、廣廣告告創(chuàng)創(chuàng)意意Idea5.1、、案案名名／／Name由于于整整個(gè)個(gè)推推廣廣策策略略點(diǎn)點(diǎn)將將差差異異化化、、國國際際化化、、特特色色化化相相結(jié)結(jié)合合。。所所以以，，我我們們不不應(yīng)應(yīng)只只偏偏重重于于國國際際化化案案名名，，這這樣樣將將會(huì)會(huì)使使我我們們的的推推廣廣陷陷入入被被動(dòng)動(dòng)，，毫毫無無目目標(biāo)標(biāo)，，以以致致沒沒有有品品質(zhì)質(zhì)可可言言。。所所以以，，我我們們將將案案名名分分開開，，分分為為主主案案名名與與子子案案名名，，主主案案名名不不動(dòng)動(dòng)，，每每一一期期、、每每一一個(gè)個(gè)特特色色更更換換一一個(gè)個(gè)子子案案名名，，這這樣樣可可以以有有效效的的把把握握推推廣廣主主題題，，以以致致于于在在定定州州市市場場創(chuàng)創(chuàng)立立新新的的樓樓盤盤特特色色。。而經(jīng)經(jīng)過過我我們們的的仔仔細(xì)細(xì)調(diào)調(diào)研研與與市市場場分分析析，，發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)定定州州市市場場歐歐式式風(fēng)風(fēng)格格的的領(lǐng)領(lǐng)軍軍人人物物——領(lǐng)領(lǐng)秀秀城城已已經(jīng)經(jīng)深深入入人人心心，，如如果果我我們們將將一一期期側(cè)側(cè)重重點(diǎn)點(diǎn)放放到到歐歐式式風(fēng)風(fēng)格格，，將將不不能能避避免免直直接接沖沖突突，，造造成成推推廣廣困困難難，，所所以以，，我我們們抓抓住住定定州州市市場場的的中中式式皇皇家家園園林林的的缺缺失失，，將將皇皇家家園園林林的的思思想想打打入入人人心心，，占占據(jù)據(jù)市市場場份份額額，，吸吸引引購購房房人人群群。。一期期推推廣廣主主題題：：中中式式皇皇家家園園林林主案案名名：：榮榮域域子案案名名：：國國色色天天香香案名名：：榮榮域域··國國色色天天香香英文文：：HonorDomainNationalbeautyandheavenlyfragranceSLOGAN:園林林至至美美國國風(fēng)風(fēng)至至尊尊5.1、、案案名名／／Name5.2、、案案名名釋釋義義Explain榮：：草草木木茂茂盛盛，，引引申申為為興興盛盛；；受受人人敬敬重重，，與與““辱辱””相相對(duì)對(duì)；；光光榮榮,榮榮耀耀；；富富貴貴;顯顯榮榮；；榮榮華華；；榮榮耀耀顯顯達(dá)達(dá)；；結(jié)合合本本案案：：因因開開發(fā)發(fā)商商名名稱稱帶帶有有““榮榮””字字；；本本案案位位于于北北部部區(qū)區(qū)域域，，是是未未來來的的行行政政區(qū)區(qū)域域中中心心；；且且本本案案推推廣廣主主題題為為打打造造高高品品味味國國際際生生活活特特征征高高檔檔型型社社區(qū)區(qū)，，榮榮耀耀、、富富貴貴，，顯顯達(dá)達(dá)等等等等。。故故與與之之相相呼呼應(yīng)應(yīng)；；域：：在在一一定定疆疆界界內(nèi)內(nèi)的的地地方方；；地地區(qū)區(qū),區(qū)區(qū)域域；；范范圍圍；；結(jié)合合本本案案：：本本案案位位于于北北部部區(qū)區(qū)域域，，是是未未來來的的行行政政區(qū)區(qū)域域中中心心，，為為重重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)關(guān)注注區(qū)區(qū)域域。。故故與與之之相相呼呼應(yīng)應(yīng)；；國：：國國家家””的的意意思思；；天天子子統(tǒng)統(tǒng)治治的的““天天下下””，，帝帝王王；；色：：由由物物體體發(fā)發(fā)射射、、反反射射的的光光通通過過視視覺覺而而產(chǎn)產(chǎn)生生的的印印象象；；情情景景，，景景象象；；風(fēng)風(fēng)景景，，景景觀觀；；品品質(zhì)質(zhì)，，質(zhì)質(zhì)量量；；婦婦女女美美貌貌；；天：：自自然然界界；；上上天天，，古古人人以以天天為為萬萬物物主主宰宰者者；；香：：氣氣味味好好聞聞；；舒舒服服；；味味道道好好；；受受歡歡迎迎，，好好的的名名聲聲；；美美好好；；指指年年輕輕貌貌美美的的女女子子；；國色色天天香香：：原原形形容容顏顏色色和和香香氣氣不不同同于于一一般般花花卉卉的的牡牡丹丹花花。。牡牡丹丹是是中中國國傳傳統(tǒng)統(tǒng)名名花花，，它它端端麗麗嫵嫵媚媚，，雍雍容容華華貴貴，，兼兼有有色色、、香香、、韻韻三三者者之之美美，，讓讓人人傾傾倒倒。。如如唐唐詩詩贊贊它它：：““佳佳名名喚喚作作百百花花王王””。。又又宋宋詞詞““愛愛蓮蓮說說””中中寫寫有有：：““牡牡丹丹，，花花之之富富貴貴者者也也””，，名名句句流流傳傳至至名名。。““百百花花之之王王””、、““富富貴貴花花””亦亦因因之之成成了了贊贊美美牡牡丹丹的的別別號(hào)號(hào)。。后后也也形形容容女女子子的的美美麗麗；；結(jié)合合本本案案：：因因本本案案推推廣廣主主題題為為打打造造成成高高品品味味國國際際生生活活官官邸邸，，將將領(lǐng)領(lǐng)銜銜于于定定州州市市，，社社區(qū)區(qū)雍雍容容華華貴貴、、富富貴貴、、美美好好，，與與之之相相呼呼應(yīng)應(yīng)，，故故本本案案名名為為榮榮域域··國國色色天天香香。。5.3、、視視覺覺展展示示VisualdisplayA：：售售樓樓部部視視覺覺展展示示A：：售售樓樓部部建建議議由于于項(xiàng)項(xiàng)目目體體量量與與定定位位所所決決定定，，售售樓樓部部無無論論在在面面積積還還是是在在裝裝修修、、配配套套上上都都應(yīng)應(yīng)在在定定州州市市首首屈屈一一指指。。配配合合以以第第一一期期的的推推廣廣主主題題為為中中式式皇皇家家園園林林。。所所以以，，建建議議售售樓樓部部外外裝裝及及內(nèi)內(nèi)裝裝保保持持皇皇家家建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格，，充充分分利利用用各各個(gè)個(gè)中中國國元元素素，，將將售售樓樓部部打打造造成成皇皇家家感感覺覺的的售售樓樓部部，，一一方方面面直直接接起起到到了了形形象象宣宣傳傳的的作作用用，，另另一一方方面面，，也也能能夠夠達(dá)達(dá)到到充充分分吸吸引引受受眾眾的的目目的的。。為了了配配合合國國際際文文化化的的體體現(xiàn)現(xiàn)與與小小區(qū)區(qū)組組團(tuán)團(tuán)景景觀觀的的特特征征，，建建議議售售樓樓部部應(yīng)應(yīng)有有兩兩大大沙沙盤盤，，一一個(gè)個(gè)為為樓樓體體外外觀觀沙沙盤盤，，一一個(gè)個(gè)為為景景觀觀組組團(tuán)團(tuán)沙沙盤盤。。B：：建建筑筑視視覺覺展展示示附加值提提升DescriptionofthecontentsDescriptionofthecontentsDescriptionofthecontentsTitle建筑科技、服務(wù)特色主題題景觀e.g.國國際化園園林現(xiàn)代化的的建筑風(fēng)風(fēng)格簡約現(xiàn)代代的外立立面形象象空間戶型型的革新新e.g.入戶戶花園、、庭院等等各項(xiàng)領(lǐng)先先的住宅宅科技突出物管管水平和和優(yōu)勢娛樂性、、服務(wù)性性設(shè)施，，彌補(bǔ)現(xiàn)現(xiàn)有配套套不足景觀配套補(bǔ)償高附加值值保證產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)總則根據(jù)我們們前期的的詳細(xì)調(diào)調(diào)研，發(fā)發(fā)現(xiàn)定州州樓盤采采用人車車分流的的概念較較少，有有少數(shù)兩兩個(gè)樓盤盤還將其其作為一一大賣點(diǎn)點(diǎn)。所以以，我們們可以利利用這項(xiàng)項(xiàng)技術(shù)在在定州市市場的空空白，給給社區(qū)提提供一個(gè)個(gè)更加吸吸引受眾眾的條件件由于路網(wǎng)網(wǎng)采取人人車分流流的設(shè)計(jì)計(jì)理念，，這樣不不僅保證證業(yè)主最最大的出出行安全全，也為為小區(qū)的的寧靜、、安逸提提供了有有利保障障。設(shè)計(jì)理念念C：戶型型展示戶型展示示：戶型展示示：戶型展示示：D：視覺覺展示5.4、、廣告層層面AdvertisingA、傳播播力／影影響力（（引起注注意）讓業(yè)內(nèi)傳傳播渠道道暢通（（最快的的、最專專業(yè)的））；讓讓北部部、南部部乃至縣縣區(qū)所有有的購房房者認(rèn)知知

（最最重要的的、首要要傳播對(duì)對(duì)象）；；讓讓購房者者以外的的影響決決策人群群傳播（（間接的的、無形形資產(chǎn)））；B、品牌牌／文化化內(nèi)涵（（提升好好感）建立不同同于以往往房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的大品牌牌形象；；宣宣揚(yáng)自己己的事業(yè)業(yè)觀、企企業(yè)理想想及由此此而來的的價(jià)值取取向和文文化觀念念

（建建立理論論高度，，增加優(yōu)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品品的立足足點(diǎn)）；；C、產(chǎn)品品／市場場狀態(tài)（（幫助說說服）解釋產(chǎn)品品的技術(shù)術(shù)含量及及使用感感受（化化抽象為為具象））；宣宣揚(yáng)產(chǎn)產(chǎn)品的市市場反響響（用事事實(shí)說話話）；5.5、、品牌個(gè)個(gè)性BrandCharacterA、廣告告風(fēng)格：：唯美、奢奢華、沉沉穩(wěn)，大大器。B、內(nèi)涵涵：顛覆、沖沖突、深深層的復(fù)復(fù)雜性，，與特殊殊人群的的已知經(jīng)經(jīng)驗(yàn)暗合合。C、品牌牌導(dǎo)向：：〖榮域··國色天天香〗品品牌導(dǎo)導(dǎo)入的縱縱取向由表及里由外而內(nèi)由抽象到具象由神秘到親和由認(rèn)知到?jīng)Q策5.6、、廣告創(chuàng)創(chuàng)意IdeaA、階段段廣告創(chuàng)創(chuàng)意手法法：第一階段段：著重建立立本案的的社會(huì)知知名度和和影響力力。以新中式精精神中““自強(qiáng)不不息、穩(wěn)穩(wěn)健和諧諧、厚德德載物、、敬敬業(yè)樂群群的精神神和理念念，通過特特定的特特殊推廣廣狀態(tài)進(jìn)進(jìn)行充分分的表達(dá)達(dá)。B、階段段廣告創(chuàng)創(chuàng)意手法法：第二階段段：釋放本案案的競爭爭優(yōu)勢，，解讀產(chǎn)產(chǎn)品內(nèi)核核。采采用統(tǒng)一一的階層層語境，，深入淺淺出的發(fā)發(fā)掘本案案的產(chǎn)品品細(xì)節(jié)賣賣點(diǎn)，并并通過形形象的手手法解讀讀產(chǎn)品，，通過產(chǎn)產(chǎn)品的優(yōu)優(yōu)勢樹立立形象。。PART6戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)術(shù)篇6.1、、推廣計(jì)計(jì)劃StrategiesPlan6.2、、攻勢風(fēng)風(fēng)暴Offensive6.3、、媒體費(fèi)費(fèi)用估算算MediumBudget6.4、、戰(zhàn)術(shù)解解析6.1、、推廣計(jì)計(jì)劃StrategiesPlan預(yù)熱期9月－－10月月節(jié)點(diǎn)：1、儲(chǔ)客客內(nèi)購開開始2、9月月戶外媒媒體亮相相3、現(xiàn)場場引導(dǎo)系系統(tǒng)到位位核心攻擊擊點(diǎn)：業(yè)業(yè)內(nèi)渠道道戶外媒體體9月—新新聞發(fā)布布強(qiáng)勢啟動(dòng)動(dòng)11－12月節(jié)點(diǎn)：1、正式式開盤2、樣板板間落成成3、銷售售環(huán)境到到位核心攻擊擊點(diǎn)：強(qiáng)強(qiáng)勢入市市多渠道攻攻勢持續(xù)強(qiáng)銷銷1月－－11年年4月節(jié)點(diǎn)：1、現(xiàn)場場環(huán)境成成熟2、工程程進(jìn)度實(shí)實(shí)景核心攻擊擊點(diǎn)：公公關(guān)活動(dòng)動(dòng)促銷計(jì)劃劃節(jié)點(diǎn)：內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購購攻擊點(diǎn)：：OpenDay開盤日——11月月節(jié)點(diǎn)：強(qiáng)強(qiáng)銷準(zhǔn)備備到位攻擊點(diǎn)：：開盤活活動(dòng)二期強(qiáng)銷銷5－－12月月節(jié)點(diǎn)：二二期開盤盤核心攻擊擊點(diǎn)：新新一輪的的銷售攻攻勢保養(yǎng)活動(dòng)動(dòng)—1月月節(jié)點(diǎn)：節(jié)節(jié)日客戶戶保養(yǎng)／／促銷攻擊點(diǎn)：：活動(dòng)開盤活動(dòng)動(dòng)—4月月節(jié)點(diǎn)：二二期開盤盤攻擊點(diǎn)：：開盤活活動(dòng)6.2、、攻勢風(fēng)風(fēng)暴Offensive第四波攻攻擊高潮潮目標(biāo)：新新形象啟動(dòng)時(shí)間間：11年5月月（（或根據(jù)據(jù)銷售狀狀況）第二波攻攻擊高潮潮目標(biāo)：確確立市場場地位啟動(dòng)時(shí)間間：11-12月（（開盤））第一波攻攻擊高潮潮目標(biāo)：市市場預(yù)熱熱啟動(dòng)時(shí)間間：9-10月月推廣軸線線時(shí)間間：10年年9-10月11－12月11年1月－4月11年年5月－－12月月行銷力度度曲線成成交狀況況曲線第三波攻攻擊高潮潮目標(biāo)：強(qiáng)強(qiáng)銷攻勢勢啟動(dòng)時(shí)間間：1－－11/4月第二波第第四波波第三波第一波前提：介于定州州市場的的特殊特特征與政政府政策策，以上上所有的的推廣策策略及銷銷售策略略的實(shí)施施都必須須有條件件支撐才才可以順順利實(shí)施施——A：售樓樓部建設(shè)設(shè)應(yīng)與2010年8月月31日日前具備備使用條條件。B：項(xiàng)目目預(yù)售證證應(yīng)與2010年11月1日日前到位位。6.3、、推廣費(fèi)費(fèi)用估算算MediumBudget全程預(yù)算算：●項(xiàng)目目銷售總額額為26億元左左右；(均均價(jià)2900元元x89萬平米米)一期預(yù)算算：●一期銷銷售總額額為6.75億億元左右右；（均均價(jià)2700元元x25萬平米米）●推廣廣費(fèi)用按按銷售總總額0.5%計(jì)算，，此期間間推廣費(fèi)用用預(yù)算為為337.5萬元元。【其中不不包括現(xiàn)現(xiàn)場售樓樓處、樣樣板間費(fèi)費(fèi)用】6.4、、戰(zhàn)術(shù)解解析“媒介輸輸出+終端輸輸出”的的雙路線線直達(dá)媒介介的尋找找和應(yīng)用用借助事