地產(chǎn)集團房地產(chǎn)行業(yè)分析報告

地產(chǎn)集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告

導(dǎo)讀公司戰(zhàn)略業(yè)務(wù)戰(zhàn)略職能戰(zhàn)略地產(chǎn)集團經(jīng)過十年的快速發(fā)展，初步完成了原始積累，但企業(yè)未來的發(fā)展方向一直不是十分清晰銷售額企業(yè)規(guī)模XX縣城建開發(fā)有限公司成立，注冊資金200萬XX城建更名為XX縣XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊資金500萬XX地產(chǎn)集團有限公司成立，下轄5家子公司？19XX年20XX年20XX年20XX年我們最終想干什么？20XX年占地26.6萬平米的華庭家園竣工集團在南京以掛牌受讓方式取得2.8萬平米土地開發(fā)權(quán)，首次走出XX20XX年20XX年11月，占地40萬平米的泰興項目一期工程開工建設(shè)集團領(lǐng)導(dǎo)層和員工對集團的發(fā)展均抱有很高期望，但對于公司的未來定位和發(fā)展方向，存在不同的看法。集團應(yīng)該專注于房地產(chǎn)項目的開發(fā)，對其他不能支持房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的業(yè)務(wù)盡早進行剝離集團應(yīng)該實行多元化的發(fā)展戰(zhàn)略，同時介入幾個行業(yè)，以便互為支撐公司應(yīng)該在江浙一帶的中型城市發(fā)展，獲得天時地利人和優(yōu)勢。集團可以向全國的各大中城市進軍，開創(chuàng)全國性的知名品牌集團在未來的幾年想成為多大規(guī)模的企業(yè)？集團將來的發(fā)展是一業(yè)為主，還是多業(yè)并舉？選擇的競爭區(qū)域到底多大合適？集團將來在各項業(yè)務(wù)的競爭地位如何定位？集團應(yīng)該結(jié)合自身資源和實力選擇最具競爭力行業(yè)做專做強集團可以采取追隨戰(zhàn)略，在不同階段將集團資源重點投入不同業(yè)務(wù)爭論的焦點觀點一觀點二觀點三高層管理者期望夯實管理基礎(chǔ)，盡快完成過渡期，抓住機會成功領(lǐng)導(dǎo)集團實現(xiàn)再次飛躍員工對集團的未來充滿信心，但對集團未來如何發(fā)展很迷茫公司定位不明和戰(zhàn)略不清晰造成了很多管理上的問題，科學(xué)制定發(fā)展戰(zhàn)略成為集團的緊迫任務(wù)公司戰(zhàn)略企業(yè)愿景組織結(jié)構(gòu)人力資源管理問題逐步放大企業(yè)文化過于概念化，尚未達(dá)成統(tǒng)一的認(rèn)識，且缺乏戰(zhàn)略分解，無法真正發(fā)揮指導(dǎo)作用總部和下屬公司都存在職能缺失集團和下屬公司管理缺乏效率人力資源職能不完善，現(xiàn)有職能也存在很多問題工作積極性不高，滿意度較低缺乏規(guī)范意識和責(zé)任意識企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略必須進行綜合規(guī)劃，從而有步驟、有計劃地實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)綜合分析地產(chǎn)集團業(yè)務(wù)現(xiàn)狀，我們將地產(chǎn)集團的戰(zhàn)略發(fā)展劃分為三個階段價值時間第一階段夯實管理，培育核心競爭力第二階段縱向整合價值鏈，建立資本運作平臺第三階段開創(chuàng)未來業(yè)務(wù)機會近期中期遠(yuǎn)期20XX20XX20XX………第一階段（20XX~20XX）是戰(zhàn)略發(fā)展的關(guān)鍵階段，核心戰(zhàn)略議題為夯實管理基礎(chǔ)，培育房產(chǎn)業(yè)務(wù)競爭力組織資源人力資源財務(wù)資源無形資源業(yè)務(wù)資源策劃能力資本能力整合能力品牌影響力服務(wù)能力完全滿足基本滿足一般基本不滿足缺乏XX能力匹配性評價從XX內(nèi)部資源與能力分析我們得出結(jié)論：XX目前在房地產(chǎn)方面的資源與能力還不能滿足行業(yè)核心競爭力的需要，所以XX首要的任務(wù)是夯實管理基礎(chǔ)，提升自身競爭能力我們建議：現(xiàn)階段應(yīng)以發(fā)展核心業(yè)務(wù)為主，不宜考慮多元化問題

XX的核心業(yè)務(wù)——住宅房地產(chǎn)，目前行業(yè)發(fā)展勢頭良好，XX應(yīng)抓住歷史性機遇，以提升該業(yè)務(wù)的競爭力為主，加快發(fā)展步伐，為企業(yè)進一步發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)

XX目前還未建立自己的核心競爭優(yōu)勢，相關(guān)能力薄弱，不宜考慮多元化問題，應(yīng)在自身條件和時機成熟之時，再考慮多元發(fā)展問題第二階段（20XX~20XX年）縱向整合價值鏈，提升物業(yè)和建筑等業(yè)務(wù)運作能力，形成對房產(chǎn)業(yè)務(wù)的支持物業(yè)管理參與房地產(chǎn)開發(fā)，有助于把握市場動向物業(yè)管理的早期介入有利于設(shè)計的優(yōu)化、完善和房屋建造質(zhì)量的提高物業(yè)管理管理水平的提高對房屋銷售起到越來越重要的作用建筑隊伍提早參與圖紙的規(guī)劃設(shè)計，可以在建設(shè)過程中保證房屋的設(shè)計思想更好得到實施建筑隊伍的運作能力提高可以為工程爭取更短的時間，節(jié)約更大的成本，保證房屋最后質(zhì)量裝飾裝修工作如果能在房地產(chǎn)開發(fā)前期參與規(guī)劃設(shè)計，能更好的反映居民對房屋的美觀實用偏好美觀實用的裝飾裝修對于房屋的銷售時間和價格都能提供有力的支持房屋建筑房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)管理裝飾裝修同時通過建立資本運作平臺，促進房地產(chǎn)業(yè)務(wù)快速發(fā)展，并為第三階段新業(yè)務(wù)的拓展奠定基礎(chǔ)金融性資本運作平臺經(jīng)營性資金運作平臺互動房地產(chǎn)業(yè)務(wù)高速擴張新業(yè)務(wù)股市融資戰(zhàn)略股權(quán)融資產(chǎn)業(yè)基金房地產(chǎn)信托銀行貸款內(nèi)部積累預(yù)售房款工程墊款抵押拍賣開拓培育借鑒美國50年代以來房地產(chǎn)業(yè)市場變化歷程，XX房地產(chǎn)在獲取競爭優(yōu)勢的過程中將不可避免地走上向“資本+地產(chǎn)”的發(fā)展道路，從而實現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營主要財務(wù)機構(gòu)私人投資基礎(chǔ)設(shè)施公共基礎(chǔ)設(shè)施國際化新項目的財務(wù)影響哪個國家過剩緩和到平衡迅速發(fā)展20XX-20XX主要財務(wù)機構(gòu)現(xiàn)金投資智能化多功能物業(yè)國際化住房補貼發(fā)展戰(zhàn)略風(fēng)險管理過剩鞏固完善19XX-20XX銀行專業(yè)人士及基金會現(xiàn)金投資智能化多功能物業(yè)國際化趨勢貸款控制市場風(fēng)險如何嚴(yán)重過剩不穩(wěn)定1991-19XX投資管理機構(gòu)、銀行、國外投資人對銷售收入的預(yù)期使投資需求增大大規(guī)模的市場中心高檔物業(yè)針對全國市場，地區(qū)特色開始形成環(huán)境責(zé)任管理國內(nèi)哪個市場嚴(yán)重過剩經(jīng)濟重組同時持續(xù)增長1986-1990專業(yè)從事避稅性投資的投資人，華爾街避稅及通脹預(yù)期城市公寓、寫字樓及工業(yè)物業(yè)以全國市場為主稅收刺激避稅，選擇管理者略有過剩到過剩急劇變化1981-1985開發(fā)商和銀行避及通脹預(yù)期新城區(qū)主要寫字樓及酒店多種類型市場并存土地使用控制獲得用地批準(zhǔn)平衡略有過?？焖僭鲩L1976-1980合股經(jīng)營者避稅郊區(qū)寫字樓開發(fā)全國市場開始形成如何組織資金和資金市場獲得資本供給過剩蕭條1971-1975投資機構(gòu)需求超過供給舊城改造、商業(yè)街、新社區(qū)、大型商業(yè)廣場以地區(qū)市場為主刺激住宅生產(chǎn)哪里有增長潛力平衡快速增長1961-1970建筑商需求超過供給郊區(qū)、成片住宅、地區(qū)商業(yè)中心集中在地方市場開發(fā)前期立法哪里有資源平衡穩(wěn)定增長1950-1960開發(fā)資金的運作控制開發(fā)資金房地產(chǎn)開發(fā)的重點地域范圍政府最關(guān)心的問題開發(fā)商最關(guān)心的問題房地產(chǎn)市場條件經(jīng)濟環(huán)境時間（1950-20XX年美國房地產(chǎn)市場變化與開發(fā)重點的變化）從長遠(yuǎn)看，開發(fā)商將積極拓展銀行以外的融資渠道，包括證券市場，信托產(chǎn)品，投資基金等等。資本市場化、產(chǎn)業(yè)升級將是未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然趨勢。第三階段（20XX~）集團考慮介入新的行業(yè)，進行多元化運作，保持XX的持續(xù)發(fā)展能力發(fā)展新的業(yè)務(wù)將可以規(guī)避行業(yè)周期風(fēng)險，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。企業(yè)要想獲得長期持續(xù)性發(fā)展，應(yīng)該考慮未來的業(yè)務(wù)價值時間第一階段夯實管理，培育核心競爭力第二階段縱向整合價值鏈，建立資本運作平臺第三階段開創(chuàng)未來業(yè)務(wù)機會近期中期遠(yuǎn)期20XX20XX20XX………因此XX要考慮通過多元化運作以規(guī)避行業(yè)經(jīng)營風(fēng)險房地產(chǎn)行業(yè)的周期性波動利潤房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤綜合利潤房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤其它業(yè)務(wù)利潤無多元化業(yè)務(wù)支持有多元化業(yè)務(wù)支持利潤在房地產(chǎn)行業(yè)遇到周期性波動，處于行業(yè)發(fā)展的低谷時，如果有其它的業(yè)務(wù)進行支持，企業(yè)就可以可以緩解甚至扭轉(zhuǎn)危機在房地產(chǎn)行業(yè)遇到周期性波動，處于行業(yè)發(fā)展的低谷時，如果沒有其它的業(yè)務(wù)進行支持，企業(yè)有可能會一撅不振，甚至出現(xiàn)生存危機但我們也必須注意到，多元化經(jīng)營同樣存在風(fēng)險行業(yè)退出風(fēng)險企業(yè)在多元化投資前往往很少考慮到退出的問題。然而，如果企業(yè)深陷一個錯誤的投資項目卻無法做到全身而退，那么很可能導(dǎo)致企業(yè)全軍覆沒。一個設(shè)計良好的經(jīng)營退出渠道能有效地降低多元化經(jīng)營風(fēng)險。原有經(jīng)營產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險

企業(yè)資源總是有限的，多元化經(jīng)營的投入往往意味著原有經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)要受到削弱。這種削弱不僅是資金方面的，管理層注意力的分散也是一個方面行業(yè)進入風(fēng)險行業(yè)進入不是一個簡單的“買入”過程。企業(yè)在進入新產(chǎn)業(yè)之后還必須不斷地注入后續(xù)資源，去學(xué)習(xí)這個行業(yè)并培養(yǎng)自己的員工隊伍，塑造企業(yè)品牌。內(nèi)部經(jīng)營整合風(fēng)險

新投資的產(chǎn)業(yè)會通過財務(wù)流、物流、決策流、人事流給企業(yè)以及企業(yè)的既有產(chǎn)業(yè)經(jīng)營帶來全面的影響。不同的行業(yè)有不同的業(yè)務(wù)流程和不同的市場模式，因而對企業(yè)的管理機制有不同的要求。企業(yè)作為一個整體，必須把不同行業(yè)對其管理機制的要求以某種形式融合在一起。多元化風(fēng)險未來業(yè)務(wù)選擇的戰(zhàn)略標(biāo)準(zhǔn)是：基礎(chǔ)穩(wěn)、進得去、站得住、無沖突、降風(fēng)險、有發(fā)展降風(fēng)險：進入新業(yè)務(wù)領(lǐng)域能夠分擔(dān)XX房地產(chǎn)專業(yè)化經(jīng)營風(fēng)險新業(yè)務(wù)選擇標(biāo)準(zhǔn)有發(fā)展：新業(yè)務(wù)能為XX進一步發(fā)展打下基礎(chǔ)無沖突：新的業(yè)務(wù)不會破壞XX現(xiàn)有整體戰(zhàn)略優(yōu)勢進得去：為在新市場取得優(yōu)勢，XX必須結(jié)合自身的資源能力降低進入壁壘站得?。哼M入新業(yè)務(wù)后，XX能夠迅速切入目標(biāo)市場基礎(chǔ)穩(wěn)：在當(dāng)前主營業(yè)務(wù)市場上，比對手做得更好XX戰(zhàn)略發(fā)展各階段目標(biāo)公司發(fā)展目標(biāo)第一階段第三階段第二階段業(yè)務(wù)目標(biāo)20XX年主營業(yè)務(wù)銷售收入8.5億元，總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到30億；集中力量在XX及其周邊地區(qū)發(fā)展，以服務(wù)和質(zhì)量鑄造精品項目品牌。管理目標(biāo)修訂完善管理制度，到20XX成為一級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)建立起完善的人力資源管理體系，建立一支房地產(chǎn)高素質(zhì)經(jīng)營管理團隊，形成以高素質(zhì)人才為主的人力資源結(jié)構(gòu)，使人力資本成為公司成長的核心能力之一；建立以項目管理為核心的管理體制，用兩年的時間建成以規(guī)范化管理制度和業(yè)務(wù)流程管理為核心的管理平臺，以管理求效益業(yè)務(wù)目標(biāo)成功實現(xiàn)上市，20XX年主營業(yè)務(wù)銷售收入11億元，總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到50億；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成功進入其他二類地區(qū)的區(qū)域市場，實現(xiàn)項目品牌向公司品牌的提升。管理目標(biāo)加強對物業(yè)管理公司、建筑公司以及裝飾裝修公司的管理控制，根據(jù)客戶的個性化要求，適時調(diào)整服務(wù)內(nèi)容，體現(xiàn)產(chǎn)品差異化通過縱向整合價值鏈，確保形成供應(yīng)鏈間的協(xié)同效益，實現(xiàn)價值增值，從而賺取供應(yīng)鏈增值利潤。建立多渠道資金融通平臺，在所進入的區(qū)域市場上通過規(guī)?；\營，使公司獲得快速發(fā)展業(yè)務(wù)目標(biāo)20XX年主營業(yè)務(wù)銷售收入20億元，總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到90億；第二階段結(jié)束后三到五年內(nèi)，使XX成為全國性房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)品牌在國內(nèi)享有較高的聲譽；通過多元化運作，規(guī)避公司規(guī)模擴大后的運作風(fēng)險管理目標(biāo)通過長期的建設(shè)，形成XX獨特的組織模式和企業(yè)文化模式內(nèi)外部客戶的服務(wù)能力成為公司的核心能力，體現(xiàn)在公司內(nèi)部信息溝通的暢通、及時，相互之間形成有效配合形成完善的項目管理體系和異地開發(fā)模式，能夠支撐全國性的多項目運作導(dǎo)讀公司戰(zhàn)略業(yè)務(wù)戰(zhàn)略職能戰(zhàn)略公司業(yè)務(wù)經(jīng)營層面的戰(zhàn)略需要考慮何處、何時以及如何的問題何時競爭如何競爭何處競爭需要回答三個維度的問題XX業(yè)務(wù)經(jīng)營戰(zhàn)略包括區(qū)域、階段和業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃三個方面的內(nèi)容地理區(qū)域性：房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平的影響，區(qū)域發(fā)展不平衡，級差收益明顯行業(yè)周期性：房地產(chǎn)業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，體現(xiàn)了明顯的宏觀經(jīng)濟周期性特點產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性：房地產(chǎn)是以住宅為主體的支柱性產(chǎn)業(yè)，對其他產(chǎn)業(yè)有高度的綜合性和關(guān)聯(lián)度，因此對地區(qū)經(jīng)濟增長有顯著的帶動作用階段發(fā)展規(guī)劃（何時）區(qū)域發(fā)展規(guī)劃（何地）業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃（如何）根據(jù)房地產(chǎn)地理區(qū)域性、行業(yè)周期性、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性、政策敏感性的特點，對XX房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整體戰(zhàn)略規(guī)劃從以下幾個方面進行分析政策敏感性土地資源供應(yīng)、投融資政策、各項稅費、房地產(chǎn)流通政策等各項政策具有綜合性的影響區(qū)域發(fā)展規(guī)劃——區(qū)域市場優(yōu)先級評估幫助XX解決何處發(fā)展的問題市場容量規(guī)模需求成長性市場成長性投資增長市場盈利性收益增長與盈利投資環(huán)境供求平衡市場競爭態(tài)勢區(qū)域市場優(yōu)先級評估以人均GDP為劃分標(biāo)準(zhǔn)，各區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達(dá)程度依次為：滬京津地區(qū)；東部省份；中西部省份；中部地區(qū)經(jīng)濟增長速度高于西部地區(qū)數(shù)據(jù)來源：全國及各地區(qū)20XX年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，其中江西省使用20XX年統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)黑龍江內(nèi)蒙古20XX年全國人均GDP達(dá)到9030元，增長率為10.34%＄3000＄1300＄80005000100001500020XX0250003000035000400004500050000上海北京天津XX廣東江蘇福建遼寧山東河北新疆吉林海南湖北重慶山西青海河南湖南西藏寧夏陜西安徽四川廣西*江西云南甘肅貴州元0%5%10%15%20%25%30%20XX年人均GDP年增長率從城市化進程來看，滬京地區(qū)及東部地區(qū)城市化率超過30%，其中滬京地區(qū)超過70%，而中西部地區(qū)由于人口規(guī)模較大，城市化比例相對偏低70%30%20%數(shù)據(jù)來源：全國及各地區(qū)20XX年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報0102030405060708090上海北京天津遼寧黑龍江吉林內(nèi)蒙古廣東新疆江蘇福建寧夏山東青海湖北山西海南XX江西陜西重慶河北湖南甘肅安徽四川河南廣西云南貴州西藏%020XX40006000800010000120XX萬人城鎮(zhèn)化（非農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诒壤┛側(cè)丝谝罁?jù)經(jīng)濟和人口宏觀指標(biāo)，全國大致劃分為四個區(qū)域：一類地區(qū)為直轄市；二類地區(qū)為東部8??；三類地區(qū)主要為長江以北的中西部和邊疆；四類地區(qū)主要為長江以南的中西部地區(qū)30%50%70%

城市化率人均GDP$3,000$1,300$800寧夏*陜西江西*、安徽*四川*、廣西云南、甘肅貴州*吉林新疆、湖北內(nèi)蒙古重慶、山西青海、湖南河北*海南*河南西藏*遼寧黑龍江廣東*江蘇福建山東*XX*上海*、北京*天津*數(shù)據(jù)來源：全國及各地區(qū)20XX年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，其中*地區(qū)依據(jù)20XX年統(tǒng)計數(shù)據(jù)人均GDP超過＄3,000，且城市化率超過60%的一類地區(qū)，包括上海、北京、天津，房地產(chǎn)市場處于快速上升期向平穩(wěn)期過渡；人均GDP超過＄1,300，或/且城市化率超過50%的二類地區(qū)，包括東部沿海5省和東北3省，房地產(chǎn)市場處于快速上升期；人均GDP超過＄800，或/且城市化率超過30%的三類地區(qū)，主要包括河北、河南、山西、湖北、湖南、重慶、陜西、寧夏、青海及邊疆地區(qū)，房地產(chǎn)市場處于起飛期；人均GDP在＄800以下，且城市化率低于30%的四類地區(qū)，主要包括江西、安徽、四川、云南、甘肅等，房地產(chǎn)市場剛剛啟動。各類城市劃分一覽一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)區(qū)域市場需求規(guī)模：從銷售面積看，二類地區(qū)的市場容量最大；隨著單位價格上漲，房地產(chǎn)銷售額的增長速度快于銷售面積增長；三類地區(qū)、四類地區(qū)取得市場成長領(lǐng)先地位20XX年，二類地區(qū)商品房住宅銷售面積超過1.22億平米，占全國市場（2.85億平米）的43.06%；三類地區(qū)銷售面積0.65億平米，占全國市場的22.82%；因此，處于房地產(chǎn)起飛期和快速上升期的地區(qū)的住宅需求/消費量約占總體的2/3。19XX-20XX年，各區(qū)域市場的銷售額增長率普遍高于銷售面積增長率，表現(xiàn)了房地產(chǎn)價格的持續(xù)穩(wěn)定的增長趨勢；三年來，各區(qū)域市場銷售增長率的變動差異很大，三類地區(qū)和四類地區(qū)取得市場成長領(lǐng)先地位：一類地區(qū)的銷售增長放緩，年銷售面積增長率從36%降到20%；二類地區(qū)的銷售增長一直排名最后，但20XX年底增長率同比上升了5個百分點左右，逆市反彈較大；三類地區(qū)的銷售增長仍保持市場領(lǐng)先，尤其是銷售額增長率高于銷售面積增長率7.45個百分點，體現(xiàn)了該地區(qū)房價的快速上漲；四類地區(qū)的同比增長率位居第一，但是波動較大。數(shù)據(jù)來源：中國經(jīng)濟景氣月報20XX，歷年中國統(tǒng)計年鑒20XX年各區(qū)域商品房住宅銷售面積比較19XX-20XX年各區(qū)域房地產(chǎn)銷售面積增長率和銷售額增長率比較二類地區(qū)43.06%三類地區(qū)22.82%一類地區(qū)16.55%四類地區(qū)17.57%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)房屋銷售面積增長率商品房銷售額增長率是否應(yīng)加上納瑟姆曲線理論作以下鋪墊廣東、江蘇、XX、上海、北京、山東等地的市場規(guī)模名列前茅，XX、山東及天津的增幅較大，而東北地區(qū)徘徊不前一類地區(qū)中，滬京兩市占全國房地產(chǎn)市場的1/7，總量和價格都在高位上增長；20XX年津市異軍突起，銷售面積同比增長率達(dá)到23%，共750萬平米，為滬市的1/3；二類地區(qū)中，粵、蘇、浙三省銷售面積都達(dá)到2200萬平米以上，占全國的1/4；魯、遼、閩三省銷售面積都超過1000萬平米；黑、吉兩省銷售量相對較小。從銷售增長看，XX省連年直線攀升，20XX年底銷售額增長超過銷售面積增長20個百分點，山東省的年銷售額增長率保持在30%以上；廣東、福建的增長率已回落到10%左右；東北三省的增長相對緩慢。0100020XX300040005000北京天津上海合計萬平米19XX年銷售面積20XX銷售面積20XX年銷售面積20XX年銷售面積05001000150020XX北京天津上海合計億元19XX年商品房銷售額20XX商品房銷售額20XX年商品房銷售額20XX年商品房銷售額0%10%20%30%40%50%60%70%80%北京天津上海一類地區(qū)房屋銷售面積增長率商品房銷售額增長率0%10%20%30%40%50%60%廣東江蘇XX福建山東遼寧吉林黑龍合計05001000150020XX25003000廣東江蘇XX福建山東遼寧吉林黑龍江合計020XX40006000800010000120XX14000廣東江蘇XX福建山東遼寧吉林黑龍江合計三類、四類地區(qū)市場規(guī)模較大的依次為四川、重慶、湖北、安徽、河南、河北、湖南、江西等，基本位于中西部地區(qū)從銷售面積來看，川、渝都超過1000萬平米，其次為鄂皖豫冀湘贛等，銷售額也大體符合上述分布；從銷售增長來看，上述地區(qū)保持著穩(wěn)定快速的增長率，而其他地區(qū)由于需求規(guī)模小，年度間差異較大，如桂、黔。020040060080010001200河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆04080120160200河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆-50%0%50%100%150%200%250%300%河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆02004006008001000120014001600180020XX江西安徽廣西四川甘肅貴州云南050100150200250300江西安徽廣西四川甘肅貴州云南-20%0%20%40%60%80%100%江西安徽廣西四川甘肅貴州云南區(qū)域市場供應(yīng)分析：各區(qū)域供給差異較大，一類地區(qū)年供給增長率持續(xù)上升；二類地區(qū)的市場供給量最大，約占全國的45%；三類地區(qū)年供給增幅由高位下滑；四類地區(qū)波動很大20XX年，全國商品房住宅施工面積達(dá)9.1億平米，新開工面積達(dá)4.37億平米，竣工面積3.22億平米；20XX-20XX年全國房地產(chǎn)竣工增長率分別為9.18%、21.04%、12.81%。二類地區(qū)供給量最大，20XX年住宅施工面積占全國的46.27%，竣工面積占44.2%；不同區(qū)域市場的供給變化很不平衡，供給增長最快的20XX年是三類地區(qū)，20XX年是四類地區(qū)，而20XX年是一類地區(qū)。其中，一類地區(qū)，竣工面積增長率持續(xù)攀升，成為區(qū)域市場供給熱點；二類地區(qū)，竣工面積年增長率穩(wěn)定在15%左右；三類地區(qū)，竣工面積增長率持續(xù)下滑，20XX年以來降低了8個百分點，供給增長放緩；四類地區(qū)，三年來竣工面積增長率在20-30%間大幅波動。施工面積比較二類地區(qū)45.27%四類地區(qū)16.39%一類地區(qū)16.56%三類地區(qū)21.78%新開工面積比較一類地區(qū)13.47%二類地區(qū)45.93%四類地區(qū)18.16%三類地區(qū)22.44%竣工面積比較二類地區(qū)44.20%四類地區(qū)16.82%一類地區(qū)15.44%三類地區(qū)23.54%0%5%10%15%20%25%30%35%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)施工面積增長率竣工面積增長率上海、北京、XX、江蘇、山東的供給增長迅速，而廣東、XX供給量最大，天津和東北地區(qū)的供給漲幅不斷回落一類地區(qū)中，滬市的住宅竣工面積比銷售面積低3.8%，求大于供；同時，滬市竣工面積僅比北京市高2.85%，但新開工面積和施工面積分別高出4.34%、6.26%，反映了市場需求的拉動作用；天津市的竣工面積增長率持續(xù)下滑，20XX年住宅施工面積為銷售面積的2.7倍，未來供給相對不充足；二類地區(qū)中，粵蘇浙魯四省供給量最大，20XX年住宅竣工面積都在20XX萬平米以上、新開工面積都超過3200萬平米、施工面積都超過5800萬平米；施工、竣工面積最大的為粵、浙，而新開工面積最大的為蘇、浙，兩省供給增長未來將繼續(xù)加快；山東省施工、竣工增幅都超過福建省，供給增幅達(dá)到高位；東北三省的供給增長回落較快。020XX40006000800010000120XX廣東江蘇XX福建山東遼寧吉林黑龍江萬平米-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%廣東江蘇XX福建山東遼寧吉林黑龍合計-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%廣東江蘇XX福建山東遼寧吉林黑龍合計0100020XX300040005000600070008000北京天津上海萬平米施工面積新開工面積竣工面積銷售面積0%5%10%15%20%25%30%35%40%北京天津上海一類地區(qū)施工面積增長率0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%北京天津上海一類地區(qū)竣工面積增長率三類、四類地區(qū)中供給較為集中的依次為四川、重慶、湖北、安徽、河北、湖南、河南，總體上仍有上升空間05001000150020XX2500300035004000河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆萬平米施工面積新開工面積竣工面積銷售面積-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆施工面積增長率-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆竣工面積增長率-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%江西安徽廣西四川甘肅貴州云南-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%江西安徽廣西四川甘肅貴州云南0100020XX3000400050006000江西安徽廣西四川貴州云南甘肅萬平米四川省供給量最大，施工、新開工、竣工面積與二類地區(qū)水平類似；從竣工面積看，超過1000萬平米的依次為渝、鄂、皖、800萬平米以上的依次為冀、湘、豫；六省目前為三類、四類地區(qū)中的供給熱點；從新開工面積看，超過1300萬平米的為渝、鄂、皖、1100萬平米以上的依次為豫冀贛湘；從施工面積看，超過2700萬平米的依次為渝豫鄂、20XX萬平米以上的依次為冀皖湘；河南、江西、湖南將加入未來的供給熱點；從施工面積/銷售面積來看，川鄂為2.69倍，皖滇為2.65倍，目前全國的平均水平為3.19倍，四省及邊疆地區(qū)房地產(chǎn)供給仍有較大上升空間。供求平衡分析：除一類地區(qū)供求基本平衡外，其他地區(qū)需求增長快于供應(yīng)增長20XX年，全國商品房住宅竣工面積為3.2億平米，比銷售面積高13%；施工面積為9.1億平米，為銷售面積的3.19倍。根據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會統(tǒng)計，商品房空置率*從20XX年的16.7%降低到20XX年的14%；三年來，一類地區(qū)的房地產(chǎn)竣工與銷售增幅差距逐漸縮小，供需同步增長；20XX年底竣工面積略高于銷售面積5.4%；二類地區(qū)供需總量最大，增幅波動相對較小，20XX年住宅施工面積達(dá)4.1億平米，新開工面積達(dá)2億平米，占全國的45%左右；竣工面積比銷售面積高16%；市場供應(yīng)年度增幅的波動較大，目前銷售增長略快于竣工增長；三類地區(qū)銷售增長率20XX年比竣工增長率高33.5個百分點，20XX年仍高于竣工增長率10個百分點；20XX年底住宅竣工面積比銷售面積高16.5%，市場供需兩旺；四類地區(qū)竣工增長率持續(xù)上升，但是需求增長率始終遠(yuǎn)高于供應(yīng)增長率；20XX年施工面積1.5億平米，不到銷售面積的3倍。*現(xiàn)行商品房空置率計算=未售出數(shù)量/前三年竣工數(shù)量20XX年各區(qū)域商品房住宅市場供需比較19XX-20XX年各區(qū)域房地產(chǎn)市場供需增長比較05000100001500020XX02500030000350004000045000一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)萬平米施工面積新開工面積竣工面積銷售面積0%5%10%15%20%25%30%35%40%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)竣工面積增長率銷售面積增長率投資增長分析：各區(qū)域投資在20%以上的高位增長，推動市場繼續(xù)快速成長；漲幅波動大，二類地區(qū)較穩(wěn)定，四類地區(qū)增長較快如圖所示*，房地產(chǎn)施工面積與房地產(chǎn)投資增長率有較強的正向相關(guān)性，投資增長將推動未來房地產(chǎn)市場的繼續(xù)成長；各區(qū)域市場的投資增長不均衡：一類地區(qū)的年投資增長率在15-30%之間波動，同期施工面積增長率從17.5%上升到19.5%；二類地區(qū)的年投資增長率波動區(qū)間不到1.5個百分點，施工面積漲幅也相對穩(wěn)定；三類地區(qū)的年投資增長率在23-33%的高位上波動，推動了同期施工面積的高位成長；四類地區(qū)的年投資增長率相對最高，20XX年底增長率達(dá)30%，同期施工面積呈現(xiàn)相似的增長曲線。﹡20XX年房地產(chǎn)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)尚未正式公布，因此使用20XX

年統(tǒng)計數(shù)據(jù)提供分析參考，以下相同19XX-20XX年各區(qū)域房地產(chǎn)投資增長率比較19XX-20XX年各區(qū)域房地產(chǎn)施工面積增長率比較0%5%10%15%20%25%30%35%40%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)0%5%10%15%20%25%30%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)北京、XX、山東、湖南、河北、江西等省的投資增長較快，上海、江蘇、山西、河南、安徽、四川等省的投資增長持續(xù)性較好一類地區(qū)中，北京投資增長最快，上海投資增長率持續(xù)上升二類地區(qū)中，XX、山東投資增長最快，江蘇投資增長率持續(xù)上升，廣東、福建投資增長率開始回落，東北三省投資增長率波動很大三類地區(qū)中，湖南、重慶、河北、寧夏、陜西等省投資增長較快,山西、河南、湖北等投資增長率持續(xù)上升四類地區(qū)中，江西、廣西投資增長最快，安徽、甘肅投資增長率持續(xù)上升，四川投資增長相對比較穩(wěn)定0%10%20%30%40%50%60%北京天津上海一類地區(qū)-10%0%10%20%30%40%50%60%廣東江蘇XX福建山東遼寧吉林黑龍-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%江西安徽廣西四川甘肅貴州云南市場競爭程度：行業(yè)處于完全競爭階段，一類地區(qū)規(guī)?；潭群褪袌黾卸容^高，二類地區(qū)競爭激烈但水平不高，三類、四類地區(qū)企業(yè)弱小、競爭強度不高當(dāng)前房地產(chǎn)市場競爭呈現(xiàn)以下特點：競爭密集程度的地區(qū)不均衡性：華北、華東地區(qū)占百強企業(yè)的88%，中西部占9%，東北占3%；經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)出現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營：如百強企業(yè)的銷售額和銷售面積占北京市場的41％和30％；企業(yè)兩極分化明顯，但開發(fā)產(chǎn)品仍集中于中低檔。房地產(chǎn)行業(yè)基本處于完全競爭階段：各企業(yè)市場占有率普遍很低，領(lǐng)先企業(yè)的市場份額不到1%，進入壁壘低、退出壁壘高，行業(yè)淘汰快。一類地區(qū)集中了全國10%的房地產(chǎn)企業(yè)、30%的房地產(chǎn)投資額和商品房銷售額，市場集中度相對較高，經(jīng)營規(guī)?；潭雀?；二類地區(qū)擁有43%的房地產(chǎn)企業(yè)、37%的從業(yè)人員、47%的年度投資額和40%的銷售額，企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模偏小、經(jīng)營水平一般，競爭激烈；三類、四類地區(qū)與二類地區(qū)相比，企業(yè)數(shù)量相當(dāng)、但從業(yè)人員高出13%、將近全國的一半，投資額低20%、銷售額低10%，不到全國的30%；反映了該區(qū)域市場的企業(yè)普遍弱小、經(jīng)營效率低下、競爭強度不高。數(shù)據(jù)來源：歷年中國統(tǒng)計年鑒、《中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》20XX886.773199.592396636219四類地區(qū)1310.774797.663244927892三類地區(qū)3679.2015028.7641962614164二類地區(qū)1914.1410927.721502284343一類地區(qū)7790.9233953.72113400932618全國20XX年完成投資(億元)實際需要總投資(億元)平均從業(yè)人數(shù)企業(yè)數(shù)量地區(qū)各區(qū)域市場競爭分析（20XX）19.0721.139.4211.3824.2028.6114.1316.8243.4237.0044.2647.2213.3113.2532.1824.570%20%40%60%80%100%企業(yè)數(shù)量平均從業(yè)人數(shù)總投資規(guī)模完成投資規(guī)模%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)投資環(huán)境分析：一類、二類地區(qū)具有顯著的優(yōu)勢，特大城市的投資環(huán)境明顯強于中小城市跨區(qū)域投資的商業(yè)環(huán)境10要素資源環(huán)境與產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度基礎(chǔ)建設(shè)（交通通信、水電燃?xì)猓﹨^(qū)域市場壁壘勞動力市場彈性及技術(shù)能力對外合作與開放程度私營企業(yè)參與度融資環(huán)境政府管理及廉政稅費負(fù)擔(dān)司法效率世界銀行20XX年對中國23個城市3900家企業(yè)的調(diào)查顯示，投資環(huán)境最好的城市（杭州、上海、廣州、深圳）都位于一類、二類地區(qū)；中西部城市呈現(xiàn)相對劣勢。社科院20XX年3月發(fā)布的《中國城市競爭力研究報告No.2》進一步闡明，商務(wù)環(huán)境是城市綜合競爭力最重要的因素，“貢獻彈性達(dá)到0.616”。投資環(huán)境最好的前10個城市分布：一類地區(qū)3個，二類地區(qū)5個，三類地區(qū)2個，充分體現(xiàn)了大城市對資源的聚集效應(yīng)；受東部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移影響，中部地區(qū)的部分城市開始起飛，西部地區(qū)的中心城市顯著改善；在長三角產(chǎn)業(yè)北移的帶動下，環(huán)渤海特別是山東半島的提高速度加快。綜上所述，三類、二類地區(qū)最具市場吸引力，重點省份基本位于中東部地區(qū)，應(yīng)當(dāng)作為優(yōu)先發(fā)展的區(qū)域市場地區(qū)得分1必須可接受0.150.20.150.150.150.2*權(quán)重CDA甘肅、貴州B安徽、江西A四川、江西、安徽AB四川、安徽、江西C四川、安徽、江西四類地區(qū)CBA投資環(huán)境加權(quán)得分AB青海、山西、河南、內(nèi)蒙古D重慶、湖南、新疆、湖北、寧夏C湖南、重慶、山西、河南BA重慶、湖北、河南、河北、湖南B重慶、湖北、河南、河北、湖南三類地區(qū)BC山東、遼寧AXX、廣東、山東DXX、山東、江蘇CDXX、山東A江蘇、XX、山東二類地區(qū)DD天津C上海B北京、上海DC天津D上海、北京一類地區(qū)綜合評價市場競爭性收益增長與盈利投資增長供求平衡需求成長性市場容量規(guī)模

＊此表僅根據(jù)前面的分析對各區(qū)域市場進行定性排序，企業(yè)考慮具體投資地區(qū)或城市，可參照所列要素和權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)進行評價。二類地區(qū)重點省份：XX、江蘇、山東、遼寧、福建三類地區(qū)重點省份：重慶、湖北、河南、河北、湖南、山西四類地區(qū)重點省份：四川、安徽、江西此圖再考慮一下階段發(fā)展規(guī)劃——房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略發(fā)展將分三個階段進行：能力構(gòu)建、區(qū)域領(lǐng)先、擴張競爭能力構(gòu)建區(qū)域領(lǐng)先擴張競爭集中于本地區(qū)的發(fā)展，通過項目的成功運作，構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)的核心能力。通過適度的地域與業(yè)務(wù)擴展，建立區(qū)域內(nèi)的領(lǐng)先地位，樹立公司的品牌形象。將區(qū)域內(nèi)的成功經(jīng)驗與運作模式向其他地區(qū)推廣，同時將公司的品牌推向全國。20XX20XX20XX年份業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃——通過區(qū)域化、專業(yè)化以及品牌化的競爭戰(zhàn)略來實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的各階段的戰(zhàn)略目標(biāo)區(qū)域化專業(yè)化品牌化進行準(zhǔn)確的市場定位，有目標(biāo)有步驟地擴展市場，在局部地區(qū)確立優(yōu)勢并摸索出成功的運營模式后，再向其他地區(qū)擴展創(chuàng)建精品工程，樹立項目的品牌形象，然后將項目品牌向公司品牌移植；區(qū)域品牌樹立后再向其他地區(qū)擴展明確公司每個階段的產(chǎn)品定位，集中優(yōu)勢資源專注于所確定的產(chǎn)品細(xì)分市場，并有階段的向同類產(chǎn)品市場滲透第一階段：能力構(gòu)建時間：20XX年——20XX年經(jīng)營目標(biāo)：通過成功的項目運作，構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)的能力區(qū)域發(fā)展目標(biāo)：集中于XX地區(qū)，同時向XX周邊地區(qū)擴展，專注于江浙兩省的開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)：繼續(xù)專注于普通商品房的開發(fā)品牌發(fā)展目標(biāo)：創(chuàng)造精品工程，打造項目品牌區(qū)域化：集中于XX地區(qū)，同時向XX周邊地區(qū)擴展，專注于江浙兩省的開發(fā)

區(qū)域市場優(yōu)先級評估表明，二類地區(qū)是目前較為理想的投資區(qū)域，江浙兩省是二類地區(qū)中XX較為理想的選擇

從城市發(fā)展競爭力報告看，XX省中的蘇州、杭州、XX、南京和溫州分別排名第5、6、8、9、10位，其中XX房屋價格的上漲勢頭最為強勁，僅次于上海列為全國第二

從公司本身的情況來看，由于XX根植于XX，對于XX的市場環(huán)境比較了解，在XX的各方面資源能力也相對成熟，因此XX將作為第一階段的重點區(qū)域，并且有選擇的向江浙兩省其他區(qū)域擴展XX江蘇XX專業(yè)化：仍然集中資源專注于普通商品房的開發(fā)，培養(yǎng)普通商品房開發(fā)的資源與能力小小大開發(fā)難度普通商品房別墅市場吸引力大經(jīng)濟適用房公寓經(jīng)濟適用房市場需求大，政策支持性強，但是壟斷程度高，需要有較好的政府資源，目前進入時機還不成熟公寓受特定區(qū)域市場的功能發(fā)展限制，土地獲取難度大，市場定位較難，建筑技術(shù)要求較高，不宜進入別墅市場購買群體小，對經(jīng)營運作能力要求很高，政策限制性強,開發(fā)風(fēng)險大，不宜進入

隨著城市化發(fā)展，普通住宅購買群體龐大，市場總體仍呈上升趨勢；XX在普通商品房開發(fā)方面積累了一定的經(jīng)驗，有助于其開發(fā)能力的進一步提升；建議重點開發(fā)所在區(qū)域市場上普通商品房，進一步培養(yǎng)該產(chǎn)品領(lǐng)域的開發(fā)能力品牌化：創(chuàng)造精品工程，打造項目品牌功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量工程進度與質(zhì)量售中服務(wù)質(zhì)量售后服務(wù)質(zhì)量細(xì)致的市場調(diào)研工作地理位置的選?。菏姓h(huán)境等深入的了解客戶需求，抓住客戶關(guān)注點完整的項目前期策劃工作人性與時尚的設(shè)計準(zhǔn)時交付使用完善工程管理與采購管理，建立國際標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量管理體系規(guī)?；麄髯鳛橹脴I(yè)顧問向客戶提供技術(shù)與置業(yè)咨詢，贏得客戶信任完善物業(yè)管理：采用“相對低價+相對優(yōu)質(zhì)”的模式提供周到細(xì)致的服務(wù)，有競爭力的價格

系統(tǒng)、規(guī)范的管理，相應(yīng)職能的能力培養(yǎng)前期策劃與市場營銷聘用專業(yè)機構(gòu)協(xié)助完成，有助于項目品牌的提升，同時也有利于公司內(nèi)部相關(guān)人才的培養(yǎng)各階段工作措施物業(yè)管理市場營銷工程建設(shè)前期策劃土地運營重點

定位清晰：根據(jù)土地的位置、自然環(huán)境設(shè)定項目的檔次，項目名稱突出環(huán)境特點，給消費者一個清晰的定位簡單易記：項目名稱要文字簡短、發(fā)音順暢，使消費者能很快識別和持久記憶啟發(fā)聯(lián)想：含義悠遠(yuǎn)，內(nèi)涵豐富，賦予項目名稱產(chǎn)品的特性，啟發(fā)消費者豐富的想象力個性突出：標(biāo)新立異，不落俗套，有獨特的個性與風(fēng)格，不與其他品牌名稱相混淆，體現(xiàn)項目獨有的魅力項目命名原則第二階段：區(qū)域領(lǐng)先時間：20XX年——20XX年經(jīng)營目標(biāo)：繼續(xù)鞏固在XX和江蘇兩省內(nèi)的開發(fā)實力，力爭在銷售額、開發(fā)面積以及品牌知名度等方面擠入地區(qū)領(lǐng)先企業(yè)行列區(qū)域發(fā)展目標(biāo)：鞏固XX、江蘇兩省業(yè)務(wù)，在條件允許的情況下，進一步向山東、福建等其他二類地區(qū)擴展業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)：繼續(xù)做好普通商品房的開發(fā)，尤其專注于城鄉(xiāng)結(jié)合部，同時開始進入經(jīng)濟適用房市場品牌發(fā)展目標(biāo)：從前期成功的項目品牌向公司品牌轉(zhuǎn)移，重點建立公司品牌區(qū)域化：鞏固XX、江蘇兩省業(yè)務(wù)，在條件允許的情況下，進一步向山東、福建等其他二類地區(qū)擴展XX江蘇山東福建區(qū)域定位方面，在鞏固XX和江蘇區(qū)域市場基礎(chǔ)上，關(guān)注山東、福建等二類地區(qū)，機會允許，即可進入；向其他二類地區(qū)擴展時，重點關(guān)注資源型中小城市資源型城市：指主要功能是提供礦產(chǎn)品及其初加工品等資源型產(chǎn)品的城市特點：經(jīng)過多年大規(guī)模采掘，資源型城市面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型：1）從單一功能型城市向綜合型城市的轉(zhuǎn)變；2）尋找新興支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)展私營經(jīng)濟，多業(yè)并舉；3)改善礦區(qū)型生活環(huán)境，加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；4)由自我服務(wù)型城市向區(qū)域中心城市躍進。機遇：1）資源型城市中現(xiàn)有的資源基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，造就了較高的就業(yè)率、人均可支配收入及居民儲蓄；2）資源型城市政府具有產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、加強城市化建設(shè)等迫切需求，一系列優(yōu)惠措施進一步為房地產(chǎn)提供了有利條件。專業(yè)化：繼續(xù)做好普通商品房的開發(fā)，尤其專注于城鄉(xiāng)結(jié)合部，同時開始進入經(jīng)濟適用房市場小小大開發(fā)難度普通商品房別墅市場吸引力大經(jīng)濟適用房公寓

經(jīng)濟適用房市場需求大，政策支持性強，在此階段，該市場的規(guī)范與管理也相對趨于完善，同時XX在第一階段的能力構(gòu)建也具備了一定的基礎(chǔ)，特別是與政府資源的積累建議適時進入該市場公寓和別墅市場的限制因素以及XX自身的資源與能力等與第一階段相比不會有太大的變化，仍然不宜進入

第一階段的精品工程將在該細(xì)分市場建立良好的知名度，為公司在該市場領(lǐng)先奠定了基礎(chǔ)，因此第二階段將繼續(xù)鞏固該市場的地位城鄉(xiāng)結(jié)合部可開發(fā)面積相對較大，為公司進行成片小區(qū)式開發(fā)提供條件建議繼續(xù)專注于普通商品房的開發(fā)，躋身領(lǐng)先企業(yè)行列，尤其專注于城鄉(xiāng)結(jié)合部的開發(fā)品牌化：從前期成功的項目品牌向公司品牌轉(zhuǎn)移，重點建立公司品牌措施與行動加強企業(yè)文化的宣傳力度，對內(nèi)對外強調(diào)思想和行動上的統(tǒng)一，將企業(yè)文化建設(shè)形成固定的工作或活動將宣傳重點從前一階段的項目宣傳向公司宣傳轉(zhuǎn)移，將公司名稱加入到項目名稱之前，對于已有的成功項目作進一步宣傳，并將公司名稱凸顯出來在新進入地區(qū)市場展開公關(guān)行動，主要針對當(dāng)?shù)卣?、金融機構(gòu)、供應(yīng)商以及媒體，可以通過組織或贊助一些公益活動來提高企業(yè)形象繼續(xù)提高從策劃到物業(yè)全過程的服務(wù)水平，尤其是物業(yè)的服務(wù)，也突出公司名稱，繼續(xù)推行“相對低價+相對優(yōu)質(zhì)”的運作模式整體形象服務(wù)水平公關(guān)行動企業(yè)文化廣告宣傳公司品牌構(gòu)建項目品牌項目品牌項目品牌項目品牌從整個房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)以及其他房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)活動中，做到公司外部形象上的統(tǒng)一，尤其突出公司名稱以及公司信守的核心價值觀第三階段：擴張競爭時間：20XX年以后經(jīng)營目標(biāo)：在鞏固現(xiàn)有市場的區(qū)域優(yōu)勢基礎(chǔ)上，將較為成熟的運營模式向新的區(qū)域市場擴展，從地方性企業(yè)向全國性企業(yè)轉(zhuǎn)變區(qū)域發(fā)展目標(biāo)：繼續(xù)專注于二類地區(qū)的業(yè)務(wù)開發(fā)，同時關(guān)注三類地區(qū)，如重慶、河南、湖南、湖北等地業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)：仍然專注于普通商品房的開發(fā)，同時加大力度進行經(jīng)濟適用房的開發(fā)，并將相關(guān)經(jīng)驗向新的區(qū)域市場推廣品牌發(fā)展目標(biāo)：將已有區(qū)域市場中建立的公司品牌向新區(qū)域市場擴展，采用成功項目品牌、已有公司品牌和新建項目品牌結(jié)合使用的方式區(qū)域化：繼續(xù)專注于二類地區(qū)的業(yè)務(wù)開發(fā)，同時關(guān)注三類地區(qū)，如重慶、河南、湖南、湖北等地福建XX江蘇山東湖南湖北河南山西繼續(xù)定位于第二類地區(qū)的開發(fā)，尤其鞏固江浙地區(qū)的市場，同時重點開發(fā)山東和福建地區(qū)；繼續(xù)貫徹第二階段的戰(zhàn)略方針，即將目標(biāo)區(qū)域市場瞄準(zhǔn)資源型城市；同時關(guān)注三類地區(qū)的市場，尤其是重慶、河南等地，從而真正完成從區(qū)域性開發(fā)商向全國性開發(fā)商的轉(zhuǎn)變。評估目標(biāo)城市的市場吸引力；評估目標(biāo)城市的進入壁壘，如行業(yè)的市場化程度、獲取政府支持的難度、是否有理想的合作伙伴等；通過與政府或具有良好公共關(guān)系的當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作開發(fā)項目，或成立合資控股公司開發(fā)項目，來降低進入壁壘和經(jīng)營風(fēng)險；按照優(yōu)先級順序分階段進入各目標(biāo)市場，對投資和融資進行均衡管理，確保公司有足夠的現(xiàn)金流維持業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展。選擇目標(biāo)市場關(guān)注點重慶專業(yè)化：仍然專注于普通商品房的開發(fā)，同時加大力度進行經(jīng)濟適用房的開發(fā)，并將相關(guān)經(jīng)驗向新的區(qū)域市場推廣小小大開發(fā)難度普通商品房市場吸引力大經(jīng)濟適用房

經(jīng)過幾年的發(fā)展，經(jīng)濟適用房市場將更加成熟與規(guī)范，雖然競爭也將更加激烈，但是該市場仍將屬于具有豐富經(jīng)驗和良好信譽的開發(fā)商；前兩個階段的能力構(gòu)建使XX的準(zhǔn)備將更加充分，其品牌實力以及與政府的關(guān)系搭建將大大降低XX進入該市場的壁壘；經(jīng)濟適用房的目標(biāo)市場應(yīng)首先集中于基礎(chǔ)較好的江浙地區(qū)。建議加大力度進入該市場，將該細(xì)分市場培育成普通商品房外的第二個利潤點

繼續(xù)專注于普通商品房的開發(fā)：由于XX在此階段將具備非常豐富的普通商品房的開發(fā)經(jīng)驗，相應(yīng)人才隊伍也相對齊備，所以將以此作為主要產(chǎn)品形態(tài)向新的區(qū)域市場切入；仍然將城鄉(xiāng)結(jié)合部作為新區(qū)域市場的開發(fā)重點，進行成片小區(qū)式開發(fā)。建議繼續(xù)專注于普通商品房的開發(fā)，在新區(qū)域市場的城鄉(xiāng)結(jié)合部進行成片小區(qū)式的開發(fā)品牌化：將已有區(qū)域市場中建立的公司品牌向新區(qū)域市場擴展，采用成功項目品牌、已有公司品牌和新建項目品牌結(jié)合使用的方式成功項目品牌1已有公司品牌2新建項目品牌3新區(qū)域公司品牌將已有的項目品牌運作的成功經(jīng)驗向新業(yè)務(wù)區(qū)域移植，將成功項目的亮點宣傳給新區(qū)域的潛在客戶XX已經(jīng)在原有區(qū)域建立了公司品牌，將現(xiàn)有成功的公司品牌向新業(yè)務(wù)區(qū)域移植在新項目品牌的構(gòu)建上尤其注意前期的市場調(diào)研以及客戶關(guān)注點的把握；建議在項目命名中采用“公司名稱+項目名稱”的方式在向新業(yè)務(wù)區(qū)域推進的過程中，要求能夠迅速地在該區(qū)域建立品牌，僅靠新區(qū)域中新項目的成功運作來帶動公司品牌的模式將顯得緩慢。因此重點應(yīng)將原有成功的項目品牌、現(xiàn)有區(qū)域中成功的公司品牌納入進來，結(jié)合新項目共同運作，以加快新區(qū)域公司品牌的樹立三個階段經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)總攬能力構(gòu)建區(qū)域領(lǐng)先擴張競爭20XX20XX20XX年份經(jīng)營目標(biāo)區(qū)域化品牌化專業(yè)化構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)能力XX及周邊，XX省內(nèi)普通商品房項目品牌躋身區(qū)域領(lǐng)先企業(yè)行列XX、江蘇普通商品房，經(jīng)濟適用房公司品牌將成熟模式向外擴展江浙、福建、山東，其他三類地區(qū)普通商品房，經(jīng)濟適用房公司品牌地域上的擴展地產(chǎn)集團的業(yè)務(wù)職能戰(zhàn)略，將從七個方面進行資源能力整合財務(wù)職能資本運作職能公共關(guān)系職能組織人力職能市場開發(fā)職能營銷職能職能戰(zhàn)略導(dǎo)讀公司戰(zhàn)略業(yè)務(wù)戰(zhàn)略職能戰(zhàn)略財務(wù)戰(zhàn)略重點注意融資渠道的拓展，從單一負(fù)債融資手段向資本運營躍進，保證持續(xù)經(jīng)營融資渠道自有資本銀行貸款股市融資債券金融工具創(chuàng)新買殼借殼上市開發(fā)貸款個人貸款結(jié)算資金IPO上市產(chǎn)業(yè)投資基金房地產(chǎn)信托內(nèi)部積累吸收權(quán)益性投資項目債券企業(yè)債券工程墊款預(yù)售房款在集團內(nèi)部推行全面預(yù)算管理，強化預(yù)算執(zhí)行監(jiān)控銷售預(yù)算直接材料預(yù)算期末在建項目存貨預(yù)算銷售預(yù)測銷售、管理費用預(yù)算資本支出預(yù)算（固定資產(chǎn)更新、新建項目等）預(yù)算現(xiàn)金流量表預(yù)算資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)算損益表現(xiàn)金預(yù)算（現(xiàn)金流入、流出預(yù)算）業(yè)務(wù)預(yù)算財務(wù)預(yù)算生產(chǎn)預(yù)算期末完工項目存貨預(yù)算直接人工預(yù)算制造費用預(yù)算年度經(jīng)營計劃戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略驅(qū)動將財務(wù)管理集中在財務(wù)預(yù)算和預(yù)算執(zhí)行監(jiān)控銷售部門財務(wù)部門總經(jīng)理公司最高層各部門根據(jù)歷史銷售和行業(yè)發(fā)展，制定銷售計劃匯總得到初步業(yè)績目標(biāo)，制定損益表變動成本預(yù)算毛利預(yù)算初步業(yè)績目標(biāo)審核初步業(yè)績目標(biāo)審核固定成本預(yù)算純利預(yù)算除去稅收和利息外凈收入預(yù)算固定資產(chǎn)？現(xiàn)金流表新一輪發(fā)展新一輪發(fā)展（銷售/定單提高，固定成本降低）中期應(yīng)制定/調(diào)整銷售計劃的細(xì)節(jié)以實現(xiàn)年度目標(biāo)回顧上半年目標(biāo)實行情況，并采取相應(yīng)措施（包括換人）通過計劃和預(yù)算，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。確保營銷職能戰(zhàn)略實施的關(guān)鍵在于與客戶之間的信息傳遞觀察客戶想客戶所想詢問客戶客戶獲取潛在客戶的需求信息:產(chǎn)品要求、價格信息、對推銷方式的敏感性等等客戶關(guān)系管理XX確定核心價值主張和品牌內(nèi)涵，制定市場營銷戰(zhàn)略、設(shè)計滿足市場需求的產(chǎn)品清楚地將自己的核心價值主張、品牌、產(chǎn)品特點、營銷意圖傳遞給客戶產(chǎn)品特點、價格、促銷、廣告等如果XX在跨區(qū)域經(jīng)營過程中不能滿足客戶關(guān)系管理的需要，則應(yīng)考慮引入外部專業(yè)機構(gòu)進行合作產(chǎn)品營銷計劃產(chǎn)品推廣產(chǎn)品營銷績效評估潛在客戶挖掘客戶購買合同管理產(chǎn)品銷售渠道管理銷售業(yè)績評估售后服務(wù)客戶關(guān)懷服務(wù)跟蹤技術(shù)支持客戶服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控商業(yè)機會挖掘，潛在客戶挖掘客戶服務(wù)，客戶追蹤，技術(shù)支持市場策劃銷售客戶服務(wù)客戶關(guān)系管理體現(xiàn)要以“營造美好空間”為目標(biāo)，從市場策劃、銷售，到客戶服務(wù)，所有的業(yè)務(wù)流程都圍繞客戶來進行優(yōu)化和調(diào)整，將客戶的需要作為主要的驅(qū)動因素營銷職能得以發(fā)揮還需要借助品牌的力量，品牌是一種能夠使企業(yè)獲得巨大價值增值的無形資產(chǎn)承諾價格買方賣方品牌信任危機信息不對稱建筑質(zhì)量地段位置、自然環(huán)境交通條件、周邊條件戶型布局、功能配置配套設(shè)施、裝飾設(shè)計服務(wù)智能化生態(tài)環(huán)保期望競爭升級提供認(rèn)知的商品符號，使企業(yè)的商品與勞務(wù)同競爭對手區(qū)分開來信譽和信心保證超額利潤和無形資產(chǎn)市場開發(fā)職能采取土地戰(zhàn)略，確保土地供應(yīng)是集團的首要任務(wù)獲取時機尋找價值低估的潛力地塊進入；可采用反周期方式,在行業(yè)低潮時期進行土地儲備和開發(fā)，在高潮時期出售樓盤獲得現(xiàn)金。選擇進入有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?，立足深度開發(fā),進行土地儲備。我們的建議：三個三分之一，即建成在售住宅、在建住宅、土地儲備各占三分之一。土地的尋找、立項分析和儲備是房地產(chǎn)開發(fā)的“先遣部隊”，成功地實施土地戰(zhàn)略是持續(xù)開發(fā)的前提。開發(fā)一批立項一批儲備一批土地管理開拓區(qū)域獲取途徑以土地決策分析為依據(jù)；合理運用關(guān)系資源;以參與招拍掛競爭為手段。結(jié)構(gòu)規(guī)模結(jié)構(gòu)合理，比例適當(dāng)，以普通商品房用地為主，其他業(yè)態(tài)用地為輔；規(guī)模適度，根據(jù)所占市場份額和企業(yè)優(yōu)勢、開發(fā)實力確定土地儲備數(shù)量。集團應(yīng)當(dāng)積極建立科學(xué)專業(yè)的土地決策機制逐步實現(xiàn)土地決策與實施的分離科學(xué)分析、專業(yè)把關(guān)集體決策、高層定奪決策土地估價師、規(guī)劃設(shè)計師造價工程師、投資分析師人力政府公關(guān)、辦理手續(xù)外部聯(lián)系、服務(wù)支持實施高層領(lǐng)導(dǎo)、公關(guān)人員內(nèi)勤人員人力收集土地市場信息進行投資價值分析制定投標(biāo)報價策略進行政府公關(guān)維護關(guān)系資源辦理征地各項手續(xù)提供各項服務(wù)支持專業(yè)化用人所長形成科學(xué)專業(yè)的土地決策機制和組織保證以優(yōu)質(zhì)、持續(xù)的土地供應(yīng)和儲備，支持企業(yè)開發(fā)的滾動發(fā)展為了戰(zhàn)略的實現(xiàn)，XX當(dāng)前人力資源發(fā)展要著重做好以下工作建立人力資源信息庫，加強人力資源管理基礎(chǔ)性工作；控制核心，穩(wěn)定中堅，保留骨干；放開半徑，對人力資源實施分類、分層管理根據(jù)戰(zhàn)略要求，配合XX的業(yè)務(wù)和組織結(jié)構(gòu)調(diào)整，有計劃、分步驟地進行XX內(nèi)部人員調(diào)整，規(guī)范和改善內(nèi)部人力資源市場，達(dá)到人才的合理流動和有效使用，實現(xiàn)優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)的目標(biāo)加快有利于企業(yè)人力資源發(fā)揮作用的崗位設(shè)計和制度設(shè)計，對人力資源分類分層管理作出制度安排對員工進行科學(xué)、合理的績效考核，并使績效考核與薪酬、培訓(xùn)、使用、調(diào)整緊密掛鉤根據(jù)分層、分類管理的要求，完善員工工資制度的同時，建立人力資本的薪酬體系，采取不同的培訓(xùn)和考核辦法，有效驅(qū)動人力資本的管理和創(chuàng)新動力，激發(fā)員工的積極性抓緊實施人才引進和員工培訓(xùn)，解決企業(yè)發(fā)展的人才瓶頸依據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的需要，制定中長期人力資源發(fā)展規(guī)劃人力資源職能以績效考核結(jié)果為主要依據(jù)，建立公平、透明的定崗系統(tǒng)，實現(xiàn)公司人員的“能上能下、優(yōu)勝劣汰”

對于此類在能力和業(yè)績都有欠缺的員工，首先與其溝通業(yè)績情況，討論確定短期救治性業(yè)績目標(biāo)；然后提供1至2個月的培訓(xùn)，幫助其獲取滿足該崗位需求的基本技能；培訓(xùn)后，根據(jù)觀察期業(yè)績的好壞，最終確定該員工是否被淘汰，或是否需要調(diào)換崗位

該象限內(nèi)員工有能力但業(yè)績不佳。由于業(yè)績不佳的原因多種多樣，我們建議人力資源管理部門多與此類員工進行溝通，找出表現(xiàn)不佳的原因，提出相應(yīng)的解決方法，并告知公司的期望，鼓勵發(fā)揮自身優(yōu)勢，創(chuàng)造更優(yōu)業(yè)績

該象限內(nèi)員工有能力，同時也擁有優(yōu)良的業(yè)績，屬于組織內(nèi)部各層面的佼佼者，是提升組織能力的有生力量，也是發(fā)展成為未來管理層的合適接班人選，XX應(yīng)該對其進行保留、投資和發(fā)展。XX通過提供升遷機會，讓他們在更具挑戰(zhàn)的工作崗位上充分發(fā)揮他們的才能

位于該象限內(nèi)的員工工作業(yè)績不錯，但能力尚有欠缺。由于這些員工基礎(chǔ)技能薄弱，將他們發(fā)展成為業(yè)績最優(yōu)者可能需要一個較長期的過程，且相對成本較大，難度也較高，因此我們建議將其保留在現(xiàn)職，通過加薪方式提供激勵具有潛力者優(yōu)秀人才不合格者努力工作者能力考核結(jié)果業(yè)績考核結(jié)果人力資源職能公共關(guān)系戰(zhàn)略五項舉措搭建公關(guān)平臺轉(zhuǎn)化關(guān)系主體客戶聯(lián)誼會顧問委員會強化誠信形象考慮到公共關(guān)系在整個經(jīng)營過程中的重要作用，需要搭建公關(guān)活動的平臺，使之制度化、規(guī)范化；集團現(xiàn)有的政府關(guān)系大多集中在具體的個人身上，應(yīng)設(shè)法使之轉(zhuǎn)化為組織間的關(guān)系，成為持久穩(wěn)定的關(guān)系，不因人員變動而改變；借助樓盤封頂、竣工之際，舉辦客戶聯(lián)誼會，介紹樓盤的具體情況，征詢廣大客戶意見，促進客戶對開發(fā)商的信賴；聘請在職或退休的高級官員就任XX的顧問，組建顧問委員會，挖掘其經(jīng)驗及關(guān)系資源，轉(zhuǎn)化為XX發(fā)展的動力；建立誠信機制，借助媒體樹立XX的誠信形象，有利于獲取政府支持、融資以及營銷。公共關(guān)系職能公共關(guān)系職能采取全面公關(guān)戰(zhàn)略：通過公共關(guān)系架起集團與政府及各部門相互支持的綠色通道XX土地部門其他部門公關(guān)公關(guān)公關(guān)公關(guān)政府規(guī)劃部門金融機構(gòu)公關(guān)公