深圳后海灣金龍項目定位報告課件

深圳后海灣金龍項目定位報告深圳后海灣金龍項目定位報告事業(yè)七部簡介都市豪宅部中原為更好地致力于“關(guān)內(nèi)豪宅”項目運營領(lǐng)域的發(fā)展，提供“精細化“、”專業(yè)化“的專項服務(wù)，特成立“事業(yè)七部”，由原“中原事業(yè)一部（豪宅部）A組”與原“事業(yè)二部（關(guān)內(nèi)指標性大盤部）A組”兩支精英團隊組成。事業(yè)七部簡介都市豪宅部中原為更好地致力于“關(guān)內(nèi)豪宅”項目運營部門簡介之經(jīng)典案例“

2008－2009年經(jīng)典案例后海灣之

【卓越維港】”

2008年6月15日，第一次開盤，別墅銷售7個億，定義了片區(qū)，定義了形象2008年8月3日，第二次開盤，高層銷售9個億，我們實現(xiàn)了后海灣片區(qū)的量價齊升，穩(wěn)定了片區(qū)的市場信心；2008年8月，卓越維港以349套、36274.63平方米、9.15億的業(yè)績奪得2003年以來，全市唯一一個單月套數(shù)、冠軍、金額三料冠軍）。09年4月，最后一批單位售罄，維港完美收官部門簡介之經(jīng)典案例“2008－2009年經(jīng)典案例后海灣之2部門簡介之經(jīng)典案例“2009年經(jīng)典案例中央別墅區(qū)之【圣莫麗斯】”一個項目定義一個片區(qū)05-07年的別墅區(qū)領(lǐng)深圳風(fēng)騷09年，截至目前銷售額超過20億中原最高業(yè)績項目、最佳銷售團隊……成了一大批優(yōu)秀的人才部門簡介之經(jīng)典案例“2009年經(jīng)典案例中央別墅區(qū)之一個項目定部門簡介之經(jīng)典案例“2009年經(jīng)典案例紅樹灣片區(qū)之【紅樹西岸】”紅樹西岸，永遠自信的站立在豪宅前沿從不隨波逐流,從不參照其他項目定價20年不落伍的領(lǐng)先建筑規(guī)劃領(lǐng)銜深圳置業(yè)者的目光上善生活，從不放棄的生活調(diào)性將世界帶入紅樹西岸，不懼攀比的高度紅樹西岸就是紅樹西岸成就價格標桿、成就形象標桿是必然的部門簡介之經(jīng)典案例“2009年經(jīng)典案例紅樹灣片區(qū)之紅樹西岸，部門簡介之經(jīng)典案例“

2009年經(jīng)典案例后海灣之【寶能太古城】”深圳灣43萬平米都市綜合體引領(lǐng)一灣進入宜居時代2009年9月26日開盤，當(dāng)天實現(xiàn)15億銷售額，打破深圳銷售額記錄2個半月積累10000批客戶，周均500批以上10月份銷售套數(shù)、金額冠軍部門簡介之經(jīng)典案例“2009年經(jīng)典案例后海灣之深圳灣43部門簡介之經(jīng)典案例“

2009年經(jīng)典案例后海灣之【鴻威海怡灣】”全球貴重資產(chǎn)深圳灣海景地標極晝海景大宅灣區(qū)最南端的頂級豪宅目前已經(jīng)引發(fā)無數(shù)高端置業(yè)者的目光部門簡介之經(jīng)典案例“2009年經(jīng)典案例后海灣之全球貴重資產(chǎn)部門簡介之經(jīng)典案例“

2009年經(jīng)典案例華僑城之【首地容御】”一句“華僑城，香山西街18號”解決了營銷的核心問題，從白石洲滯銷項目，到如今備受追捧的熱銷項目，營銷起到了關(guān)鍵性的作用2009年10月31日，華僑城威尼斯酒店開盤，當(dāng)天幾近售罄，銷售額13個億，徹底扭轉(zhuǎn)形象部門簡介之經(jīng)典案例“2009年經(jīng)典案例華僑城之一句“華僑操作團隊介紹08年，卓越維港崛起于逆市，后海灣一炮而紅，驚艷世人的目光09年，寶能太古城，厚積薄發(fā)，開盤15億，深圳灣因我沸騰09年，鴻威海怡灣，全球貴重資產(chǎn)，深圳灣海景地標，引起市場強大反響……灣區(qū)崛起及發(fā)展的見證者和貢獻者沒有比我們更了解后海灣操作團隊介紹08年，卓越維港崛起于逆市，后海灣一炮而紅，驚艷后海灣金龍項目定位報告后海灣金龍項目定位報告走向未來，并決定未來走向……走向未來，并決定未來走向……〉〉探索未來走向〉〉決定未來走向〉〉發(fā)現(xiàn)“我”的未來Part1Part2Part3〉〉探索未來走向〉〉決定未來走向〉〉發(fā)現(xiàn)“我”的未來PartPart

1〉〉探索未來走向探索大勢未來走向探索區(qū)域未來走向Part1〉〉探索未來走向探索大勢未來走向發(fā)現(xiàn)：未來住宅趨于高端化市場供應(yīng)愈發(fā)稀缺發(fā)現(xiàn)：未來住宅趨于高端化深圳05年至今土地供應(yīng)情況：土地供應(yīng)面積少，2005年至今，政府“招、拍、掛”出讓土地供應(yīng)可建住宅面積共計777.3萬㎡。07-08年為土地成交低潮期，按照2年內(nèi)必須開工的情況預(yù)估，11年供應(yīng)依舊緊缺時間供應(yīng)面積(萬㎡）成交面積（萬㎡）2005年143.5143.52006年244.7213.72007年158.2107.82008年2751672009年至今145.3145.3總計966.7777.3數(shù)據(jù)來源：深圳市國土局未來趨勢預(yù)判深圳05年至今土地供應(yīng)情況：土地供應(yīng)面積少，2005年至今，深圳開發(fā)商07年至今拿地情況：地少價高，地王頻現(xiàn)深圳土地市場。建筑面積共計560.5萬㎡，相對于近五年年均銷售面積達600萬的住宅市場，土地的供應(yīng)缺口較大，這也是地價屢創(chuàng)新高的重要原因。高地價帶來的高開發(fā)成本，未來2年內(nèi)住宅必然要趨于高端化2009年深圳住宅土地供應(yīng)情況明細表宗地號土地用途競得人成交價格（萬元）樓面地價（元/㎡）出讓底價（萬元）備注G01020-0204居住用地深圳市尚模發(fā)展有限公司800002586.0853000深圳競價次數(shù)地王G01020-0205居住用地A009-1285商住混合用地深圳市中洲寶城置業(yè)有限公司2610006428.57180000深圳總價地王、新安單價地王A009-1286商住混合用地A009-1289商業(yè)及商務(wù)公寓用地A115-0131居住用地深圳市南方航空經(jīng)濟發(fā)展有限公司26308.501376.6226308.5定向出讓B123-0001居住用地深圳市心海投資發(fā)展有限公司836015550.605060福田單價地王A510-0131居住用地深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)（集團）股份有限公司1200006612.6657000深圳溢價地王、光明單價地王A511-0025居住用地A122-0332居住用地招商華僑城5300018874.6438000深圳單價地王A909-0138居住用地金地（集團）股份有限公司2440008617.34180000觀瀾單價地王A909-0137居住用地未來趨勢預(yù)判深圳開發(fā)商07年至今拿地情況：地少價高，地王頻現(xiàn)深圳土地市場未來2年深圳市場供應(yīng)類型：預(yù)計新增的項目以高端物業(yè)、大戶型項目為主，未來深圳項目高端化，將是市場的主流聲音。數(shù)據(jù)來源：中原CCES系統(tǒng)未來趨勢預(yù)判未來2年深圳市場供應(yīng)類型：預(yù)計新增的項目以高端物業(yè)、大戶型項未來市場兩極分化：普通住宅將進入調(diào)整期，豪宅持續(xù)升溫。豪宅由于其具有不可復(fù)制的資源，而且，在深圳，擁有稀缺資源和優(yōu)質(zhì)地段的項目越來越少，豪宅的保值性就更加明顯，所以，豪宅作為一種保值性產(chǎn)品，將會成為未來投資的重點，因此豪宅市場將會繼續(xù)走高普通住宅市場在接下來的階段，由于前期價格上漲過快，將會進入一個調(diào)整期，一些品質(zhì)好，地段好，定位合理的項目會保持一個良好的銷量，也可能會有一些品質(zhì)稍低、定位不準的項目陷入困境。普通住宅高端豪宅未來趨勢預(yù)判未來市場兩極分化：普通住宅將進入調(diào)整期，豪宅持續(xù)升溫。豪宅由深圳灣片區(qū)富力，容積率3.5-3.8，占地面積：3.2萬，建筑面積15萬蘭江項目，占地面積6萬，建筑面積29萬，主力戶型為160-250平米未來兩年重點項目供應(yīng)量2010年金龍項目，11年入市，建筑面積19萬，住宅17萬，商業(yè)3萬軒泰，占地面積3.7萬，建筑面積6.9萬，容積率2.0名居，占地面積2萬，容積率3.8，建筑面積10萬2011年2012年國富項目，占地面積2.1萬，建筑面積5.6萬，主力戶型為160-180平米華萊利項目，占地面積5萬，建筑面積14.5萬，主力戶型為170-220平米萬澤項目，占地面積2.8萬，建筑面積10萬，主力戶型為150-180平米香山里項目，建筑面積90萬，主力戶型為160-180平米蓮塘尾片區(qū)綜合體京基金融中心，高級公寓建筑面積15萬中航廣場，高級公寓建筑面積10萬金地崗廈，高級公寓建筑面積14萬未來兩年，“蓮塘尾”和“后海灣”成為供應(yīng)重點，蓮塘尾將于10年底啟動，由于片區(qū)尚不成熟，處于發(fā)展初級階段，相對于11年后海灣的高峰，在知名度和關(guān)注度上無法和“后海灣”相比深圳灣片區(qū)富力，容積率3.5-3.8，占地面積：3.2萬，建Part

1〉〉探索未來走向探索大勢未來走向探索區(qū)域未來走向區(qū)域整體區(qū)域住宅Part1〉〉探索未來走向探索大勢未來走向區(qū)域整體發(fā)現(xiàn)：區(qū)域未來，決定城市未來走向發(fā)現(xiàn)：區(qū)域未來，決定城市未來走向現(xiàn)在、未來、未來的未來都將是“深圳的名片”現(xiàn)在、未來、未來的未來都將是“深圳的名片”房地產(chǎn)的價值取決于“地”的價值深圳將規(guī)劃兩個城市中心，即福田中心和前海中心，南山中心，包括前海、后海和寶安中心區(qū)，主要發(fā)展區(qū)域功能和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)與總部經(jīng)濟后海規(guī)劃的出臺有利于提升整個深圳灣片區(qū)的城市發(fā)展水平，配套、交通、環(huán)境等硬件設(shè)施都將得到升級，而片區(qū)地位升級、設(shè)施升級等將提升片區(qū)的物業(yè)價值，對區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展有重大的促進作用深圳灣金融商務(wù)區(qū)：總建筑規(guī)模：400萬平米；商務(wù)辦公：230萬平；研發(fā)辦公（總部基地）：50萬平米；商業(yè)：120萬平米；辦公：44萬平米濱海住宅區(qū)：總建筑規(guī)模：136萬平米；南山商業(yè)文化中心：總建筑規(guī)模：223萬平米；住宅：124萬平米；商業(yè)：32萬平米；辦公：44萬平米；文化娛樂場所：7.6萬平米?！渡钲谑谐鞘锌傮w規(guī)劃（2007-2020）》規(guī)劃概況區(qū)域規(guī)劃概念基本認知：國際灣區(qū)規(guī)劃標準，政府傾注過千億資金打造深圳的另一中心區(qū)。區(qū)域未來發(fā)展的價值無可比擬，含金量堪全城之首！南山商業(yè)文化中心金融商務(wù)區(qū)體育中心區(qū)住宅區(qū)口岸區(qū)房地產(chǎn)的價值取決于“地”的價值深圳將規(guī)劃兩個城市中心，即福田東濱路地鐵2號線沿海RBD發(fā)展中心南山金融文化中心規(guī)劃不低于中環(huán)的寫字樓群；保利劇院、超五星酒店、深圳歌劇院、藝術(shù)館等文化設(shè)施。南山深圳灣體育中心內(nèi)灣公園：F1摩托艇賽場東區(qū)，即口岸區(qū)：以口岸功能配套為主的建筑和口岸商業(yè)群蛇口東填海區(qū)西區(qū)，住宅區(qū)135.18公頃院、藝術(shù)館占據(jù)最精華資源，關(guān)內(nèi)規(guī)劃最好的最后一塊大型豪宅片區(qū)后海灣北區(qū)規(guī)劃為濱海金融商務(wù)區(qū)，南區(qū)總占地面積315萬平米，是深圳關(guān)內(nèi)最后一個純粹、大型豪宅片區(qū)，由法國歐博傾力打造，至2010年，將成為深圳最國際化的大型豪宅片區(qū)?！卷椖繀^(qū)位】后海灣片區(qū)（又名蛇口東填海區(qū)）：東濱路以南，后海濱路以東、科苑南路以西的圍合區(qū)域。總用地面積為315.41公頃，是政府規(guī)劃的新興豪宅片區(qū)，也是深圳關(guān)內(nèi)最后的一片大型豪宅片區(qū)東濱路地鐵2號線沿海RBD發(fā)展中心南山金融文化中心南山深圳灣“八大城市資源體系”比肩“世界級灣區(qū)”規(guī)劃1通達世界的交通平臺：交通，決定一個城市的發(fā)展方向，跨海大橋、蛇口郵輪母港，地鐵二號線、主干道交通網(wǎng)絡(luò)……深圳灣必將成為深圳的發(fā)展重心2濱海金融商務(wù)區(qū)，珠三角不曾有二處：按照不低于香港中環(huán)的規(guī)劃標準規(guī)劃打造，投資1000個億，將對城市經(jīng)濟發(fā)展，周邊土地價值起到巨大提升刺激的作用，推動區(qū)域發(fā)展與國際接軌3頂級商務(wù)資源：凱賓斯基、濱海金融商務(wù)區(qū)、南山商業(yè)文化中心區(qū)等頂級城市商務(wù)資源齊備，助力灣區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和國際化進程，大力提升區(qū)域商務(wù)氛圍4全球總部基地，國際資本匯聚深圳灣：北區(qū)規(guī)劃有50萬平米總部基地，搭建深圳國際資本的匯聚平臺，全方位提升深圳的城市級別和競爭力“八大城市資源體系”比肩“世界級灣區(qū)”規(guī)劃1通達世界的交通平“八大城市資源體系”比肩“世界級灣區(qū)”規(guī)劃5未來的城市繁華，在深圳灣：海岸城、保利文化廣場、以及未來的寶能太古城商業(yè)中心，中心路商業(yè)街，其高起點的規(guī)劃必將代言未來的城市繁華，成為未來的商業(yè)核心6世界級的休閑資源，在此匯聚：亞太地區(qū)首個F1摩托艇永久賽場、2011年大運會分賽場，如果不是看好區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，豈能落戶深圳灣？7接軌國際的人文高度，填補深圳人文空白：保利劇院、深圳歌劇院、藝術(shù)館等頂級文化設(shè)施，填補深圳人文空白，育才學(xué)校、南山外國語、北師大附中……名校林立，成為深圳人文濃度的制高點8深圳生態(tài)名片：15公里濱海長廊帶、6大主題公園、城墻公園、中心路景觀綠化帶，繁華都市與生態(tài)兼?zhèn)洌蛟焐钲谝司訕藯U“八大城市資源體系”比肩“世界級灣區(qū)”規(guī)劃5未來的城市繁華，不久之后的“香港中環(huán)”基本要素比擬相似度深圳灣商業(yè)文化板塊香港中環(huán)社會功能深圳新中心，未來深圳金融商務(wù)，高尚住宅核心區(qū)域香港金融商務(wù)中心，香港核心區(qū)域核心金融、商務(wù)配套天利中央商務(wù)廣場、凱賓斯基酒店國際金融中心、中銀大廈核心商業(yè)配套海岸城、保利文化廣場、規(guī)劃中華潤深圳灣中心置地廣場、蘭桂坊城市景觀功能濱海規(guī)劃中的現(xiàn)代景觀建筑群，大批商業(yè)及寫字樓林立，遠望香港密密麻麻的商業(yè)大廈和國際銀行總部維港景觀線和現(xiàn)代景觀融合核心交通樞紐組織地鐵2號線貫穿深圳，西部通道連通香港，濱海大道四通八達的地下、地面交通、傳統(tǒng)天星小輪海上交通，連接尖東軌道交通通往深圳不久之后的“香港中環(huán)”基本要素比擬相似度深圳灣商業(yè)文化板塊香后海灣，中國大陸最有可能成為全球第“九大”富人區(qū)的地方！后海灣，完全具備世界富人區(qū)所必需的“八大”共性特征！世界通達性極強的交通網(wǎng)絡(luò)強而有力的城市經(jīng)濟后盾獨一無二的海岸線；環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)圈頂級運動/比賽場地頂級的休閑度假酒店奢華的商業(yè)購物中心名流匯聚，人文高地國際級資本的匯聚后海灣，中國大陸最有可能成為全球第“九大”富人區(qū)的地方！后海深圳要成為國際化大都會，必須依托于關(guān)鍵力量的推動比肩國際標準的規(guī)劃連通世界的交通體系國際門戶的地理位置國際標準的金融資源世界級的休閑資源，成為世界關(guān)注的焦點國際標準的人居模式……深圳要成為國際化大都會，必須依托于關(guān)鍵力量的推動比肩國際標準深圳的城市價值需要灣區(qū)來實現(xiàn)深圳的城市價值需要灣區(qū)來實現(xiàn)Part

1〉〉探索未來走向探索大勢未來走向探索區(qū)域未來走向區(qū)域整體區(qū)域住宅Part1〉〉探索未來走向探索大勢未來走向區(qū)域整體后海灣區(qū)域發(fā)展“三級跳”初級階段（08年-09年中）片區(qū)住宅價格“略高于市場價”，灣區(qū)優(yōu)勢無法體現(xiàn)灣區(qū)各項配套規(guī)劃成型，蓄勢待發(fā)中級階段（09年中-10年）片區(qū)住宅價格明顯“高于市場價”，灣區(qū)價值逐漸體現(xiàn)灣區(qū)各大型配套陸續(xù)開工建設(shè)，初見規(guī)模高級階段（11年-12年）片區(qū)住宅價格“遠高于市場價”，灣區(qū)價值達到巔峰，規(guī)劃中最牛配套一一兌現(xiàn)，不僅僅是區(qū)域，更是整個深圳地產(chǎn)的價值巔峰后海灣區(qū)域發(fā)展“三級跳”初級階段（08年-09年中）片區(qū)住宅后海灣已售項目皇庭港灣卓越維港富力曦灣頤安閱海百麗灣后海灣已售項目皇庭港灣卓越維港富力曦灣頤安閱海百麗灣卓越維港230-285平米別墅160-180平米高層140-180平米高層230-260平米別墅開盤情況：08年6月推南區(qū)別墅，5萬/平米，8月北區(qū)高層，2.4萬/平米，9月南區(qū)高層，2.6萬/平米，09年4月北區(qū)別墅，4.5萬/平米，每次均實現(xiàn)80%以上銷售率占地面積：6.5萬建筑面積：13萬容積率：2總戶數(shù)：556戶（合拼后）梯戶比：2梯3戶——2梯2戶物業(yè)類型：122套別墅+434套高層主力戶型：別墅230-285平米，高層140-180平米核心賣點：深圳灣稀有別墅群落缺點：密度大稀有高密度別墅群落，高端物業(yè)形態(tài)奠定價值基礎(chǔ)卓越維港230-285平米別墅160-180平米高層140-皇庭地塊開盤情況：08年12月，開盤銷售1.5億，約40套，銷售較為緩慢，09年中左右銷售完畢價格：2.4萬毛坯占地面積：2.6萬建筑面積：5.3萬容積率：2.0總戶數(shù)：213戶梯戶比：3梯2戶物業(yè)類型：TH+高層主力戶型：180-236平米核心賣點：六星級威尼斯人會所戶型缺點：主臥尺度小皇庭戶型面積(㎡)套數(shù)比例3房18017080%4房236167.5%復(fù)式4、5房308、354146.5%聯(lián)排4房31194%雙拼4房29542%總計213100%皇庭港灣產(chǎn)品優(yōu)勢不突出，市場冷淡，消化緩慢皇庭地塊開盤情況：08年12月，開盤銷售1.5億，約40套，開盤情況：08年12月，開盤銷售80%，2次開盤基本售罄，剩余別墅單位在09年10月份推出，單價10萬（發(fā)展商關(guān)系戶、300%贈送率）價格：2.5萬毛坯占地面積：1.4萬建筑面積：4.8萬容積率：2總戶數(shù)：195戶梯戶比：2梯8戶物業(yè)類型：TH（疊加別墅）+復(fù)式高層主力戶型：89平米復(fù)式，30套TH核心賣點：戶型稀缺，贈送面積大富力曦灣89平米復(fù)式200平米疊加別墅稀缺復(fù)式產(chǎn)品，順勢消化開盤情況：08年12月，開盤銷售80%，2次開盤基本售罄，剩頤安閱海開盤情況：09年5月份開盤，一個月售罄價格：2.9萬（報價）建筑面積：1.6萬容積率：2總戶數(shù)：106戶（合拼后）梯戶比：2梯7戶車位比：1：1物業(yè)類型：1棟高層：26層，1棟多層：6層主力戶型：60-89平米復(fù)式核心賣點：贈送面積大，產(chǎn)品稀缺產(chǎn)品稀缺，高贈送率，順勢消化頤安閱海開盤情況：09年5月份開盤，一個月售罄產(chǎn)品稀缺，高贈百麗灣開盤情況：09年5月份開盤，當(dāng)月低調(diào)售罄價格：2.5萬占地面積：6531平米建筑面積：2萬容積率：2總戶數(shù)：92戶梯戶比：1梯1/2戶車位比：1.6：1物業(yè)類型：2棟多層主力戶型：88-225平米躍復(fù)式核心賣點：產(chǎn)品稀缺，贈送大產(chǎn)品稀缺，高贈送率，順勢消化百麗灣開盤情況：09年5月份開盤，當(dāng)月低調(diào)售罄產(chǎn)品稀缺，高贈后海灣區(qū)域發(fā)展“三級跳”初級階段（08年-09年中）片區(qū)住宅價格“略高于市場價”，灣區(qū)優(yōu)勢無法體現(xiàn)灣區(qū)各項配套規(guī)劃成型，蓄勢待發(fā)中級階段（09年中-10年）片區(qū)住宅價格明顯“高于市場價”，灣區(qū)價值逐漸體現(xiàn)灣區(qū)各大型配套陸續(xù)開工建設(shè)，初見規(guī)模高級階段（11年-12年）片區(qū)住宅價格“遠高于市場價”，灣區(qū)價值達到巔峰，規(guī)劃中最牛配套一一兌現(xiàn)，不僅僅是區(qū)域，更是整個深圳地產(chǎn)的價值巔峰后海灣區(qū)域發(fā)展“三級跳”初級階段（08年-09年中）片區(qū)住宅后海灣在售項目三湘海尚鴻威海怡灣新天時代寶能太古城后海灣在售項目三湘海尚鴻威海怡灣新天時代寶能太古城寶能太古城開盤情況：9月份開盤，南區(qū)售罄，當(dāng)天實現(xiàn)15個億，價格：2.66萬，后期實現(xiàn)3萬后續(xù)情況：高層價格接近4萬占地面積：6萬建筑面積：43萬容積率：3.5總戶數(shù)：1950戶（合拼后）梯戶比：2梯8戶——2梯2戶物業(yè)類型：高層大宅，國際公寓、10萬商業(yè)主力戶型：南區(qū)40-89平米公寓，北區(qū)130-306平米大宅核心賣點：都市綜合體缺點：戶型尺度偏小76-113㎡139-165㎡40-89㎡公寓170-207㎡133-166㎡最高級別的物業(yè)形態(tài)，區(qū)域發(fā)展尚未成熟，價值無法全部發(fā)揮寶能太古城開盤情況：9月份開盤，南區(qū)售罄，當(dāng)天實現(xiàn)15個億，開盤情況：預(yù)計為09年11月底或者12月初價格：4萬左右占地面積：5萬建筑面積：10萬容積率：2總戶數(shù)：594戶梯戶比：2梯3/4戶物業(yè)類型：TH（聯(lián)排別墅）+高層主力戶型：564套高層，30套TH核心賣點：深圳灣海景地標缺點：戶型尺度偏小鴻威海怡灣占據(jù)稀缺資源，別墅提升價值，但尺度偏小TATBTCTDTEABCDEFGHJ89平米兩房、143平米3房主力面積：268-289平的TH主力面積：145、150、165的三、四房開盤情況：預(yù)計為09年11月底或者12月初鴻威海怡灣占據(jù)稀缺ABCDFENPMGHJKL9月分兩批次推出M、N、P棟及K、L棟別墅11月中下推北區(qū)140、170平米的產(chǎn)品三湘海尚開盤情況：9月份推出2批單位，170實現(xiàn)價格3.2萬，樓王實現(xiàn)價格4.2萬，當(dāng)天售罄，別墅實現(xiàn)8-10萬的價格，每套約2500萬占地面積：9萬建筑面積：29萬容積率：2總戶數(shù)：1107戶梯戶比：2梯2戶物業(yè)類型：TH（聯(lián)排別墅）+高層主力戶型：1070套高層，37套TH核心賣點：智能化、純粹大社區(qū)，純板樓缺點：戶型尺度偏小純粹、大社區(qū)、高品質(zhì)成就高價，別墅帶動作用不容忽視ABCDFENPMGHJKL9月分兩批次推出M、N、P棟及K君匯新天159177177159177177159177177175175203203233酒店11月中下旬推出開盤情況：第一批單位預(yù)計09年11月份推出價格：3.3-4萬（報價）占地面積：4.5萬建筑面積：9萬容積率：2總戶數(shù)：370戶（合拼后）梯戶比：2梯3戶——2梯2戶物業(yè)類型：高層大宅主力戶型：南區(qū)159-233平米平面大宅核心賣點：純粹、尺度舒適純粹大宅社區(qū)，尺度舒適，客戶對產(chǎn)品品質(zhì)認可度不高君匯新天15917717715917717715917717后海灣區(qū)域發(fā)展“三級跳”初級階段（08年-09年中）片區(qū)住宅價格“略高于市場價”，灣區(qū)優(yōu)勢無法體現(xiàn)灣區(qū)各項配套規(guī)劃成型，蓄勢待發(fā)中級階段（09年中-10年）片區(qū)住宅價格明顯“高于市場價”，灣區(qū)價值逐漸體現(xiàn)灣區(qū)各大型配套陸續(xù)開工建設(shè)，初見規(guī)模高級階段（11年-12年）片區(qū)住宅價格“遠高于市場價”，灣區(qū)價值達到巔峰，規(guī)劃中最牛配套一一兌現(xiàn)，不僅僅是區(qū)域，更是整個深圳地產(chǎn)的價值巔峰后海灣區(qū)域發(fā)展“三級跳”初級階段（08年-09年中）片區(qū)住宅軒泰——占地3.7萬，容積率2.0，11年入市名居——占地3.4萬，容積率3.5-3.8，11年入市富力——占地3.2萬，容積率3.5-3.8，11年入市置業(yè)后海灣，就在現(xiàn)在后海灣后續(xù)供應(yīng)2011年，預(yù)計有四個項目同時入市“金龍項目”成為后海灣“第一大盤”金龍——占地4.9萬，容積率北4，南3.8，11年入市軒泰——占地3.7萬，容積率2.0，11年入市名居——占地32010年，地鐵2號線基本完成建設(shè)，正式啟用，地鐵將成為太古城的私家交通工具2010年，南山體育中心完工并投入使用，將更好的服務(wù)于后海灣居民2010年，15公里長濱海長廊初步完成建設(shè)，生態(tài)灣區(qū)近在咫尺2010年，深圳灣濱海金融商務(wù)區(qū)初步成形，將極大的提升片區(qū)價值2011年，投資14億元的深圳歌劇院完工并投入使用，國際化文明程度將大力提升2012年，占地2.9萬平方米的深圳市現(xiàn)代藝術(shù)館與城市規(guī)劃展覽館建成……用2年之后的價值觀看待今天的灣區(qū)它的璀璨未來從未如此清晰2010年，地鐵2號線基本完成建設(shè)，正式啟用，地鐵將成為太古于此迎接巔峰時代的到來于此迎接巔峰時代的到來Part

2〉〉發(fā)現(xiàn)“我”的未來在未來的趨勢中我扮演什么角色？Part2〉〉發(fā)現(xiàn)“我”的未來在未來的趨勢中我扮演什么角發(fā)現(xiàn)：我們具備決定未來人居方向的潛質(zhì)發(fā)現(xiàn)：我們具備決定未來人居方向的潛質(zhì)雄踞后海灣核心位置最牛區(qū)域巔峰時刻的最大規(guī)模項目地鐵上蓋，占據(jù)城市最高的土地價值灣廈站出口項目地塊分析灣區(qū)的中心，最短的生活半徑、最強的灣區(qū)資源可達性，可以最便利的到達15公里濱海長廊帶，不受貨柜、口岸影響，干擾性最小。沒有足夠大規(guī)模的體量，無法引領(lǐng)灣區(qū)的未來規(guī)模，永遠和影響力成正比交通決定地段價值，地鐵，城市最暢行的交通工具，作為最高級別的交通形態(tài)，大力提升土地價值雄踞后海灣核心位置最牛區(qū)域巔峰時刻的最大規(guī)模項目地鐵上蓋，占我為“圓心”納灣區(qū)為半徑——灣區(qū)中心地標我為“圓心”納灣區(qū)為半徑——灣區(qū)中心地標地鐵無縫接駁對本項目意味著什么？地鐵輻射物業(yè)地鐵沿線物業(yè)地鐵上蓋物業(yè)土地價值：★★★★★城市物業(yè)價值的最高形態(tài)，發(fā)展方向為都市綜合體，頂級豪宅，深圳代表項目：萬象城、中信、怡景中心城，香港代表：太古廣場（位于金鐘地鐵站上蓋，是香港及九龍(荃灣)兩條地鐵線的交匯點）土地價值：★★★城市物業(yè)的理想居住形態(tài)，物業(yè)價值高于非沿線物業(yè)，通常發(fā)展為中高端住宅，代表項目：都市名園、中海華庭、錦繡花園土地價值：★★城市物業(yè)的基本居住形態(tài)，隨著地鐵網(wǎng)絡(luò)的鋪排，城市中多數(shù)物業(yè)都屬于輻射物業(yè)，受到地鐵帶來的好處有限占據(jù)城市最高土地價值，將深圳最精華城市資源一線相連成為本項目的私家交通工具地鐵無縫接駁對本項目意味著什么？地鐵輻射物業(yè)地鐵沿線物業(yè)地一個城市的“終極”珍藏深圳關(guān)內(nèi)豪宅后海灣豪宅金龍深圳灣近20萬平米巔峰之作一個城市的“終極”珍藏深圳關(guān)內(nèi)豪宅后海灣豪宅金龍深圳灣近20正如撼世珍品，只與驚世偉業(yè)比肩而至態(tài)度正如撼世珍品，只與驚世偉業(yè)比肩而至態(tài)度在不曾不再的灣區(qū)，打造不曾不再的項目目標Neverbefore，Neveragain！在不曾不再的灣區(qū)，打造不曾不再的項目目標NeverbefPart

3〉〉決定未來走向灣區(qū)客戶演變規(guī)律決定未來走向客戶需求決定未來走向產(chǎn)品打造決定未來走向商業(yè)打造決定未來走向Part3〉〉決定未來走向灣區(qū)客戶演變規(guī)律決定未來走向在操作灣區(qū)各項目（卓越維港、寶能太古城、鴻威海怡灣）的過程中，我們通過客戶來訪調(diào)查、客戶深訪、認籌客戶分析、成交客戶分析等諸多沉淀，總結(jié)出了灣區(qū)客戶的演變規(guī)律，作為事業(yè)七部的專署沉淀。項目來訪客戶量成交客戶量卓越維港10258556寶能太古城12036944鴻威海怡灣5035——共計273291500我們的灣區(qū)客戶資源在操作灣區(qū)各項目（卓越維港、寶能太古城、鴻威海怡灣）的過程中南山本區(qū)域客戶深圳跨區(qū)域客戶香港人外籍人外省人后海灣購房客戶組成變化后海灣購房客戶承擔(dān)社會職業(yè)變化客戶來源國際化、全國化，突破區(qū)域化，成為國際人士、外地來深置業(yè)焦點后海購房客戶由原來以南山周圍的本地客戶為主，逐步演變成深圳各區(qū)域的高端客戶、全國各地的高端人士，香港人、外籍人士聚集的區(qū)域客戶群趨于高端化，社會頂級財富階層越來越青睞灣區(qū)后海購房客戶逐漸高端化，由原來的普通員工為主，演變?yōu)槔习?，董事，?jīng)理，高層管理者為主體。客戶來源突破區(qū)域化，趨于國際化、廣泛化南山本深圳跨香港人外籍人外省人后海灣購房客戶組成變化后海灣購08-09年初后海灣置業(yè)客戶來源09年下半年后海灣置業(yè)客戶來源傳統(tǒng)豪宅片區(qū)的客戶成為后海灣的置業(yè)主力，主要為“換房”需求在灣區(qū)發(fā)展的第一階段，客戶周邊化，其他豪宅片區(qū)的客戶比例較低，隨著灣區(qū)的發(fā)展，和產(chǎn)品的逐漸創(chuàng)新，客戶來源逐漸趨于廣泛化，傳統(tǒng)豪宅片區(qū)的客戶的置業(yè)比例越來越高，主要的置業(yè)目的為投資兼自住，而自住方面主要考慮為換房需求。傳統(tǒng)豪宅片區(qū)客戶逐步涌向后海灣08-09年初后海灣置業(yè)客戶來源09年下半年后海灣置業(yè)客戶來2000年——2001-2003年——2004-2006年——2007-2009年——中端深圳高科技人士年齡30歲以下占主力港人、外區(qū)域人中端深圳高科技人士年齡30歲以下占主力年齡30-35歲成為占主力港人與深圳人持平外國人開始占一定比例年齡35-45歲成為占主力港人與深圳人持平外國人比例攀升年限超過50萬超過100萬超過200萬2000年10%10%5%2001-200330%35%10%2004-200660%40%40%2007-200910%20%70%中原代理一手樓購房人群家庭年收入比例演變數(shù)據(jù)來源：中原CCES系統(tǒng)統(tǒng)計高端財富階層聚集后海灣2000年——中端深圳高科技人士年齡30歲以下占主力港人、外人口結(jié)構(gòu)裂變導(dǎo)入帶來的人文資源、價值觀資源的轉(zhuǎn)變南中國國際人群聚焦新核心生活形態(tài)引領(lǐng)深圳乃至南中國典范國際化、文明的風(fēng)范、向上的精神面貌、和諧鄰里關(guān)系、多樣化生活狀況裂變原居民/新區(qū)產(chǎn)業(yè)及規(guī)劃導(dǎo)入外區(qū)域人高素質(zhì)港人、國際人國際人昨今明樸實居住形態(tài)普通投資觀念受惠投資、跟風(fēng)投資，以及在面子上對心理的滿足奢侈的居住觀，身份標簽后海灣客戶演變規(guī)律人口結(jié)構(gòu)裂變導(dǎo)入帶來的人文資源、價值觀資源的轉(zhuǎn)變生活形態(tài)引領(lǐng)后海灣銷售情況走勢時間價格08年09年10年23456789維港南區(qū)均價5萬維港北區(qū)均價4.5萬三湘別墅均價8萬曦灣別墅7萬左右鴻威別墅預(yù)計10萬維港北區(qū)2.4萬維港南區(qū)2.6萬曦灣復(fù)式2.5萬皇庭2.4萬百麗灣2.5萬頤安閱海2.9萬太古城2.7萬三湘3.2萬三湘4.2萬第一階段第二階段—后海灣銷售情況走勢時間價格08年09年10年23456789后海灣，低估了客戶的需求大面積戶型需求強勁：別墅整體需求高于目前配比，180平米戶型需求高于目前配比卓越維港戶型配比卓越維港客戶需求后海灣，低估了客戶的需求大面積戶型需求強勁：別墅整體需求高于89平米以下113-133平米150-170平米170-200平米66%13%13%8%42%10%24%24%大戶型需求強勁，在來訪客戶中，60%關(guān)注大戶型，其中80%客戶關(guān)注150平米以上戶型，1/4客戶關(guān)注200平米左右戶型，中小戶型客戶關(guān)注較低原戶型配比中，小戶型占據(jù)66%，大戶型僅占34%，但在實際接待客戶的過程中，客戶對150平米以上戶型關(guān)注度非常高，處于供不應(yīng)求的狀態(tài)后海灣，低估了客戶的需求寶能太古城客戶需求戶型分析89平米以下113-133平米150-170平米170-20后海灣，低估了客戶的需求89平米以下143-147平米150-170平米272-291平米TH21%47%1%10%40%10%26%5%15%15%20%240平米200平米以上戶型需求高達35%由于項目占據(jù)深圳灣稀缺海景資源，因此，吸引了眾多高端客戶關(guān)注，項目戶型配比以140-170平米的大戶型為主，其中200平米以上戶型占到6%，但實際需求高達35%。鴻威海怡灣客戶需求戶型分析后海灣，低估了客戶的需求89平米以下143-147平米150啟示：整個片區(qū)趨于國際化、全市化，外地來深置業(yè)首站富人越來越集中成為歷史必然傳統(tǒng)豪宅片區(qū)的“換房客”涌入后海灣片區(qū)目前供應(yīng)尺度偏小，“200平米以上”大戶型需求強勁高端物業(yè)形態(tài)可實現(xiàn)高利潤：1年的時間內(nèi)別墅漲幅60-100%，高層漲幅30-50%高品質(zhì)、稀缺產(chǎn)品利于實現(xiàn)高價啟示：整個片區(qū)趨于國際化、全市化，外地來深置業(yè)首站巔峰區(qū)域巔峰項目巔峰人群這樣的人群現(xiàn)在住在哪里？——TH，傳統(tǒng)高層他們目前的居住狀況是什么樣子的？為“什么”瘋狂買單？巔峰區(qū)域巔峰項目巔峰人群這樣的人群現(xiàn)在住在哪里？——TH，傳Part

3〉〉決定未來走向灣區(qū)客戶演變規(guī)律決定未來走向客戶需求決定未來走向產(chǎn)品打造決定未來走向商業(yè)打造決定未來走向Part3〉〉決定未來走向灣區(qū)客戶演變規(guī)律決定未來走向傾聽客戶的聲音根據(jù)中原操作多個豪宅項目的經(jīng)驗，眾多的高端客戶集中反映了目前所謂的高端物業(yè)在打造上存在的不足，后文將對集中存在的問題進行闡述，并尋求突破點。調(diào)查項目包括：卓越維港紅樹西岸圣莫麗斯觀瀾湖別墅寶能太古城鴻威海怡灣水榭山萬科棠樾星河丹堤天麓百仕達樂湖波托菲諾首地容御東方尊峪三湘海尚君匯新天半島城邦……傾聽客戶的聲音根據(jù)中原操作多個豪宅項目的經(jīng)驗銀湖、蛇口大南山，代表樓盤有翠林別墅、龜山別墅等。第四代豪宅（容積率1.6以上）第三代豪宅（容積率1.0-1.6）第二代豪宅（容積率0.6-1）第一代豪宅（容積率0.6以下）大梅沙片、尖岡山片、西麗片、二線拓展豪宅區(qū)，代表樓盤有水榭花都、香蜜湖1號、星河丹堤、圣莫麗斯等。大華僑城、香蜜湖、蓮塘－沙頭角豪宅區(qū)，代表樓盤有仙湖山莊、萬科東海岸等。后海灣片區(qū)，代表樓盤有三湘海尚、曦灣、鴻威海怡灣等。聯(lián)排為主，無獨立少量多聯(lián)排和疊加土地嚴重集約，別墅“越擠越高”，“越擠越密”請問：別墅的舒適度在那里？獨立別墅為主，雙拼為輔多聯(lián)排和疊加銀湖、蛇口大南山，代表樓盤有翠林別墅、龜山別墅等。第四代豪宅我們一直以為有錢人的生活很光鮮，被人仰視的社會認同感！隨叫隨到的物管服務(wù)，闊綽到奢侈的居住空間，社會優(yōu)質(zhì)財富的專享者……我們一直以為有錢人的生活很光鮮，被人仰視的社會認同感！隨叫隨5層為提高其他空間尺度，縮減樓梯尺寸吃完飯，從1樓爬上4樓之后，就再也不想下來了地點：三湘海尚售樓處受訪者：劉志光先生年齡：35歲以上客戶描述：此客戶對別墅物業(yè)情有獨鐘，90年左右做生意沒賺到什么錢，買不了別墅的大戶空間去享受，現(xiàn)在事業(yè)蒸蒸日上，發(fā)現(xiàn)只有多聯(lián)排和疊加別墅了，獨棟別墅只能找別人住過的，之前住過一個疊加別墅，地面以上4層，我吃個飯還要從4層樓上爬下來，非常麻煩，我父母腿腳不方便，真擔(dān)心走樓體不小心摔下來，更讓人生氣的是，現(xiàn)在樓體通道越來越窄，下樓想去攙父母都覺得困難，小孩子下樓都怕摔跤，設(shè)計太不合理了，現(xiàn)在來看下聯(lián)排，讓自己省心，父母住的更舒服?？蛻粽Z錄5層為提高其他空間尺度，縮減樓梯尺寸吃完飯，從1樓爬上4樓之像過隧道一樣，兩邊亮中間黑地點：海怡灣售樓處受訪者：吳志鵬先生年齡：40歲左右客戶描述：此客戶剛?cè)ト婧Ｉ锌催^聯(lián)排，在多個項目中間考慮聯(lián)排別墅的居住舒適度，看過海怡灣的聯(lián)排后說：“它那別墅設(shè)計的實在太不合理了，進深接近30米，前面陽臺和后面花園部分還有點亮光，中間如果不開燈就是黑的，像過隧道一樣，深圳這邊的濕氣這么重，聯(lián)排又是接地氣的物業(yè)，長時間采光不好，裝修高檔的墻紙不就廢了，我還有點風(fēng)濕，怕的就是濕?！币活D的批判后，直接在海怡灣認了一張VIP，打算換面積大點的高層。戶型進深太長，采光差客戶觀點客戶語錄像過隧道一樣，兩邊亮中間黑地點：海怡灣售樓處戶型進深太長，采我們家有6層地點：海怡灣售樓處受訪者：賴小姐年齡：45歲左右客戶描述：該客戶原來住在蔚藍海岸的高層，對卓越的物業(yè)比較認可，卓越集團開發(fā)的卓越維港在市場上的名氣挺大，就去買了一套，那個戶型沒有電梯，因為贈送的面積比較大，性價比很高，就買了一套，好高的樓層，有6樓，簡直就是一棟樓，負2層是車庫，地下一層是影音室，一層是客廳加餐廳，2層是次臥室，3層是主臥，上面還有瑜伽房，再上去就是天臺花園，爬得我好累??！住別墅也是要有代價的嗎？樓層太高客戶觀點客戶語錄我們家有6層地點：海怡灣售樓處樓層太高客戶觀點客戶語錄老媽的關(guān)節(jié)炎又犯了！地點：圣莫麗斯售樓處受訪者：戚先生年齡：45歲左右客戶描述：該客戶住在萬科東海岸，工作在羅湖，父母的身體不是很好，考慮到父母養(yǎng)老的問題，在東海岸四期買了一套聯(lián)排別墅，后來就把家搬了過去，剛開始住進去的時候，一切都挺好的，周邊環(huán)境很好，配套也還可以，但住了幾個月之后，老媽的關(guān)節(jié)炎又犯了，后來去醫(yī)院檢查了一下，醫(yī)生說是周圍環(huán)境濕氣太重，我才恍然大悟。別墅接地，濕氣重客戶觀點客戶語錄老媽的關(guān)節(jié)炎又犯了！地點：圣莫麗斯售樓處別墅接地，濕氣重客戶我不敢讓孫子自己上下樓地點：寶能太古城售樓處受訪者：林先生年齡：50歲左右客戶描述：該客戶住在城市山谷別墅，共4層，家里的樓梯是90公分寬，孫子今年3歲，今年4月份在家里的樓梯上摔了跤，摔得好嚴重，現(xiàn)在都不敢讓他上下樓了，只讓他在客廳和餐廳活動，要是睡覺的話就把他抱上樓，樓梯太窄了！樓梯窄，層數(shù)多客戶觀點客戶語錄我不敢讓孫子自己上下樓地點：寶能太古城售樓處樓梯窄，層數(shù)多客別墅的景觀還不如高層好地點：寶能太古城售樓處受訪者：王先生年齡：45歲左右客戶描述：該客戶購買了三湘的聯(lián)排別墅，在買的時候被高科技打動了，覺得非常先進，之前沒見過，品質(zhì)感非常高，之前住在紅樹西岸，因為近幾年生意很好，賺了不少錢，想改善一下生活環(huán)境，對灣區(qū)價值非常認可，所以買了三湘，當(dāng)時買的比較沖動，很快就決定了，后來仔細看了一下項目規(guī)劃圖，發(fā)現(xiàn)別墅其實沒啥景觀，后面倒是可以看花園，但前面臨科苑路，看聯(lián)檢大樓，但是同期推出的高層前后都有景觀，而且不臨路，我都想考率買個高層了。別墅密度大，景觀差客戶觀點客戶語錄別墅的景觀還不如高層好地點：寶能太古城售樓處別墅密度大，景觀我家曾經(jīng)被偷過地點：圣莫麗斯售樓處受訪者：劉敏達先生年齡：42歲左右客戶描述：該客戶住在圣莫麗斯的別墅里，聯(lián)排端頭位，靠山，景觀資源非常好，贈送的花園面積非常大，周邊綠樹掩映，在買的時候非常的喜歡，入伙之后迫不及待的進行裝修，在最短的時間內(nèi)住了進去，當(dāng)時居住氛圍還不是很濃，周邊環(huán)境陰森森的，家人都不敢出去，有一天晚上，他們睡了之后，有個小偷進了家門，保安沒有發(fā)現(xiàn)，在家里相當(dāng)?shù)膰虖垼蛷d的音響搬出去了都不知道。環(huán)境陰森，安全防范較為困難客戶觀點客戶語錄我家曾經(jīng)被偷過地點：圣莫麗斯售樓處環(huán)境陰森，安全防范較為困難別墅，能看到對面的主臥，還不如住高層復(fù)式地點：寶能太古城售樓處受訪者：周博先生年齡：45歲客戶描述：此客戶是某IT公司老總，在卓越維港買了一套疊院別墅，但是總覺的空間實在太小，從了解建筑的朋友那里得知，原來卓越維港用一套半別墅的面積，造了兩棟別墅。對面不到10米就是高層住宅，另外一面的對面就是疊加別墅的主臥，只要他們不拉窗簾，看得一清二楚，他們被人看，我們也在被人看，家里要爬5層樓，現(xiàn)在后悔了，還不如買個復(fù)式，在這個社區(qū)，其實住高層比住別墅好，住高層比住別墅好，過段時間，我準備在家里裝個電梯，不過這個戶型裝了電梯之后中庭花園就沒有了，會影響采光。別墅對視情況非常嚴重客戶觀點客戶語錄別墅，能看到對面的主臥，還不如住高層復(fù)式地點：寶能太古城售樓背景：針對豪宅客戶的未來居住的需求，對此專門進行了一次調(diào)研訪談，邀請嘉賓是圣莫麗斯客戶，楊生和祝女士應(yīng)約準時到來，還帶上他們的寶寶孩子——雨琦深度訪談客戶：楊先生/祝女士職業(yè)：中心區(qū)貿(mào)易公司老總時間：2009年10月26日上午10點地點：COCOpark的星巴克訪談人：劉利華訪談內(nèi)容：（訪談以對話的形式進行，以下簡稱：劉、楊））劉：楊總，您對現(xiàn)在居住的環(huán)境有什么看法，如果未來換房是什么樣的要求？楊：我覺得現(xiàn)在家里人太多，特別是父母過來后在一起生活有諸多不便，我希望與女兒和妻子有一個相對私密和獨立的環(huán)境，又想兼顧到我的父母，最好不要離的太遠。我很孝順，但說實話，我不想和父母住在一起客戶語錄背景：針對豪宅客戶的未來居住的需求，對此專門進行了一次調(diào)研訪背景：針對豪宅客戶的未來居住的需求，對此專門進行了一次調(diào)研訪談，邀請嘉賓是圣莫麗斯客戶，王先生和彭女士姍姍來遲，最后攜一家三代人來到售樓處接受我們的采訪。深度訪談客戶：王先生/彭女士職業(yè)：某集團董事時間：2009年10月27日上午10點地點：售樓處訪談人：劉利華訪談內(nèi)容：（訪談以對話的形式進行，以下簡稱：劉、王）劉：王先生，您對居住的空間有什么看法？對您以及您的家人，會如何考慮？楊：我很希望能和父母住在一起，每天忙碌回家看到一家人開開心心的，很暖心，而且和父母在一起看到父母健康快樂很安心，但日常應(yīng)酬和朋友聚會，總怕吵到他們，讓父母自己住又不放心，如果能有空間互不干擾，但又是連在一起的房子，就完美了。我從來不敢在家里聚會，我老婆也不敢?guī)笥鸦貋?，怕吵到他們客戶語錄背景：針對豪宅客戶的未來居住的需求，對此專門進行了一次調(diào)研訪兒子成年了，但很少在家里活動地點：寶能太古城售樓處受訪者：張先生年齡：48歲客戶描述：我兒子上大學(xué)了，在深圳，但很少在家里活動，叫也叫不回來，寧愿和朋友一起玩也不原意回家，我跟他說可以帶朋友回家來玩，但他不原意，跟在外地上學(xué)沒啥兩樣，現(xiàn)在管不了他了，回了家之后就一個人待在房間里，和家人的溝通也比較少，我是不是要給他個獨立的空間，難道要再給他買套房？但我想每天都能看到他，這樣我比較安心。子女沒有獨立的空間客戶觀點客戶語錄兒子成年了，但很少在家里活動地點：寶能太古城售樓處子女沒有獨因為裝修，我都想和老公離婚了下次一定要買個帶裝修的房子地點：首地容御售樓處受訪者：黃女士年齡：30歲客戶描述：“師奶”級人物，在家里帶小孩，自由職業(yè)者，偶爾炒炒房，買了一個高層大平面，200平米，裝修時間4個月，老公因為工作忙，基本不管，但有時也會發(fā)表自己的意見，因為和老婆意見不和，裝修過程中多次吵架，差點離婚，所以裝修時間拖的比較長，每一樣材料都要去砍價，不砍價就會有被騙的感覺，后來一氣之下，就找了朋友用過的裝修隊，按照一模一樣的裝修同樣的價錢再來一遍，但過程中還是要監(jiān)工，稍微一不盯就會偷工減料，都要崩潰了。下次一定要買個帶精裝的房子，但是市場上供應(yīng)的大戶型裝修太麻煩，精裝房供應(yīng)太少客戶觀點客戶語錄因為裝修，我都想和老公離婚了地點：首地容御售樓處裝修太麻煩，批判不尊重人性的建筑別墅——土地高度集約下的畸形兒密度越來越高，誕生了眾多偽別墅產(chǎn)品“疊加、疊院”層數(shù)越來越高，5層、6層，舒適性無從談起戶型平面越來越細長，產(chǎn)生了“戶內(nèi)隧道”樓梯越來越窄景觀越來越差，多數(shù)別墅幾乎無景觀私密性越來越差，被高層圍觀的感覺……他們真正需要的不是別墅，是“空間感”和“身份標簽”批判不尊重人性的建筑密度越來越高，誕生了眾多偽別墅產(chǎn)品“疊加批判高層大平面在千篇一律的市場下，有沒有考慮過客戶的真正需求？他們需要生活的自由，“兩代居”成為明顯的潛在需求傳統(tǒng)的四房功能是這樣用的，1間主臥，1間子女房，1間書房，1間父母房，在受訪中，80%客戶提到和父母一起住的不便50%的客戶子女已經(jīng)基本到了獨立的年齡，希望給到獨立的空間但是市場無供應(yīng)只能不得已而為之批判高層大平面他們需要生活的自由，“兩代居”成為明顯的潛在需批判毛坯房大戶型總是想要給到客戶個性化的空間，但有沒有考慮過客戶發(fā)揮個性化的艱難高品質(zhì)精裝是順應(yīng)未來趨勢之舉77%

的客戶提到未來的趨勢是精裝的趨勢自己裝修麻煩、時間成本高在選擇精裝的客戶里面，94%的客戶希望高品質(zhì)精裝批判毛坯房高品質(zhì)精裝是順應(yīng)未來趨勢之舉77%的客戶提到未來亟待解決的問題關(guān)于別墅居住空間的問題關(guān)于多代空間居住模式的問題亟待解決的問題關(guān)于別墅居住空間的問題關(guān)于多代空間居住模式的問未來走向哪里？未來走向哪里？降密度？！降樓層？！容積率限制，高度限制，別墅降下來，高層怎么辦！NO!降密度？！降樓層？！容積率限制，高度限制，別墅降下來，高層怎大面寬？！樓梯做寬？！諸多限制，根本實現(xiàn)不了?。粜妥龃?？！NO!大面寬？！樓梯做寬？！諸多限制，根本實現(xiàn)不了！！戶型客觀存在的矛盾：城市別墅本身就缺乏外部景觀，要能享受好的內(nèi)部景觀，必須被高層圍觀！私密性無從談起！優(yōu)化景觀？！提高私密性？！NO!客觀存在的矛盾：優(yōu)化景觀？！提高私密性？！NO!難道只能復(fù)制灣區(qū)成熟模式？150-200平米的主流面積段？把戶型尺度做大一點？智能化、用材用料再高端一點？難道只能復(fù)制灣區(qū)成熟模式？150-200平米的主流面積段？OK！沒問題！OK！沒問題！But！這樣會降低利潤空間，“理想”告訴我們：這樣會辜負這塊地的價值！But！這樣會降低利潤空間，“理想”告訴我們：這樣會辜負這塊面對市場“利潤最高”的物業(yè)形態(tài)，我們?nèi)绾瓮粐?！面對市場“利潤最高”的物業(yè)形態(tài)，我們?nèi)绾瓮粐?？！灣區(qū)需要一場“空間”的革命灣區(qū)需要一場只有真正能滿足人居需求的產(chǎn)品，才能實現(xiàn)高價值作為灣區(qū)未來的第一大項目，復(fù)制和模仿任何一種現(xiàn)有模式都是一種倒退，我們有能力創(chuàng)新和滿足客戶真正需求只有真正能滿足人居需求的產(chǎn)品，才能實現(xiàn)高價值作為灣區(qū)未來的第Part

3〉〉決定未來走向灣區(qū)客戶演變規(guī)律決定未來走向客戶需求決定未來走向產(chǎn)品打造決定未來走向商業(yè)打造決定未來走向Part3〉〉決定未來走向灣區(qū)客戶演變規(guī)律決定未來走向從地面到空中的蔓延解決別墅“空間”的問題從地面到空中的蔓延解決別墅“空間”的問題戶型設(shè)計示意（僅供參考）一層二層雙大露臺設(shè)置，給足客戶對空間尺度的需求，同時在露臺之上布置大片綠化空間，具有別墅“前庭后院”的居住感受，可分設(shè)在兩樓上?！昂蠡▓@”局部的越式布局，給客戶空間的層次感陽臺的設(shè)置在增加室內(nèi)采光的效果、提高居住舒適度外，增加面積的贈送比例。越式布局“別墅前庭”可布置在一層戶型設(shè)計示意（僅供參考）一層二層雙大露臺設(shè)置，給足客戶對空間可以解決：內(nèi)部樓層多的問題景觀差的問題濕氣重的問題治安差的問題戶型狹長的問題空間尺度小的問題私密性差的問題可以實現(xiàn)：優(yōu)化別墅各空間布局的大尺度別墅式的前庭后院別墅式半室外的活動空間可以解決：內(nèi)部樓層多的問題可以實現(xiàn)：優(yōu)化別墅各空間布局的大尺無敵視野，一覽無余的王者氣概無敵視野，一覽無余的王者氣概豪宅本應(yīng)匹配的“大”尺度在此實現(xiàn)豪宅本應(yīng)匹配的“大”尺度在此實現(xiàn)室內(nèi)，是陽光的容器室內(nèi)，是陽光的容器6米客廳挑高，給客戶大氣與尊貴感6米客廳挑高，給客戶大氣與尊貴感局部躍式設(shè)計，凸顯居住空間的層次感空間的“躍”升局部躍式設(shè)計，凸顯居住空間的層次感空間的“躍”升前庭后院，讓您充分享受陽光和別墅的居住享受前庭后院，讓您充分享受陽光和別墅的居住享受Skyvilla她是地面的升華,來到空中你會忘記地面Skyvilla她是地面的升華,來到空中你會忘記地面無聚攀比的“空中別墅”空間：200平米為起步面積，延續(xù)別墅的大氣景觀：一改別墅的高層景觀，體會一覽眾山小的王者氣概居住感受：延續(xù)別墅的前庭后院，別墅般養(yǎng)花溜狗的感受密度：雙向數(shù)百米超寬視野布局：躍復(fù)式布局，保證私密性尺度：大客廳開間，大臥室面寬，大廚房、大衛(wèi)生間，大樓梯尺度采光：方正布局，體會讓讓陽光照進室內(nèi)的感覺通風(fēng)：感受穿堂風(fēng)把自己吹醒的感覺精裝：把世界帶入您的生活首屈一指的灣區(qū)，首屈一指的項目無聚攀比的“空中別墅”空間：200平米為起步面積，延續(xù)別墅的N+1戶型——革命性扭轉(zhuǎn)傳統(tǒng)人居空間N+1戶型說明：“N”是指主要的居住空間，通常為舒適型2房和3房，“1”為獨立的一房，兩者之間通過空中花園連通，分別從獨立的如戶門入戶解決多代空間居住模式的問題N+1戶型——革命性扭轉(zhuǎn)傳統(tǒng)人居空間N+1戶型說明：“N”是南區(qū)樓體規(guī)劃建議（僅供參考）花園連廊三房二房++一房平層兩房和三房通過花園（入戶花園等）、連廊與另外一個單體一房連接，共同組成項目獨特的2+1和3+1戶型。南區(qū)樓體規(guī)劃建議（僅供參考）花園連廊三房二房++一房平層兩房溫馨、情調(diào)、舒適的“慢”生活滿足兩代人不同的愛好和空間的需求繁忙、喧鬧、個性與社交宣泄的“快”生活溫馨、情調(diào)、舒適的“慢”生活滿足兩代人不同的愛好和空間的需求溫馨、幸福的“共贏”空間溫馨、幸福的“共贏”空間N+1戶型——解決人居模式的最佳方式居住感受：自由的個人居住空間，兼顧家庭成員感受布局：兩代分開，保證私密性尺度：無論大客廳開間，大臥室面寬，大廚房、大衛(wèi)生間，大樓梯尺度采光：方正布局，體會讓讓陽光照進室內(nèi)的感覺通風(fēng)：感受穿堂風(fēng)把自己吵醒的感覺精裝：把世界帶入您的生活首屈一指的灣區(qū)，首屈一指的項目N+1戶型——解決人居模式的最佳方式居住感受：自由的個人居住決定未來走向，還不止如此……決定未來走向，還不止如此……灣區(qū)需要真正的標桿！很遺憾，之前的項目沒有實現(xiàn)，巔峰時刻，我們有條件實現(xiàn)灣區(qū)需要真正的標桿！很遺憾，之前的項目沒有實現(xiàn)，巔峰時刻，我灣區(qū)極致巔峰之作400平米起步面積，匹配人生的極致前后退臺設(shè)計，超大前庭后院絢麗城市夜景，比肩香港維多利亞港灣區(qū)極致巔峰之作400平米起步面積，匹配人生的極致私家空中宴會廳私家空中宴會廳延伸至天際的私家空中泳池……延伸至天際的私家空中泳池……像“皇冠”一樣加冕人生成就，僅數(shù)席！全國范圍內(nèi)的標桿豪宅競價購買：PRICEFORTENDER僅，面向全球公開競拍像“皇冠”一樣加冕人生成就，僅數(shù)席！全國范圍內(nèi)的標桿豪宅競價Theone值得收藏和等待的撼世珍品一生的另一半，非君莫屬Theone值得收藏和等待的撼世珍品除此之外，我們還有……除此之外，我們還有……水晶幕墻立面——灣區(qū)地標水晶幕墻設(shè)計，成為后海灣水晶宮全城首個住宅項目引入直射天際的光柱效果，頂部閃爍冠冕，光柱連天氣勢，盡顯皇者地位，身份象征。水晶幕墻立面——灣區(qū)地標水晶幕墻設(shè)計，成為后海灣水晶宮中心園林景觀示意項目密度較高，園林面積較為有限，建議運用有限的面積打造特色水景園林，成為營銷上的賣點。中心園林景觀示意項目密度較高，園林面積較為有限，建議運用有限園林特色水景園林特色水景室內(nèi)恒溫泳池室內(nèi)恒溫泳池世界級大師的后海灣計劃日本頂級建筑師：古谷誠章香港設(shè)計之父：高文安香港著名設(shè)計師：梁志天邀請世界級大師為本項目設(shè)計裝修標準，采用世界級的裝修標準、帶全套家私家電世界級大師的后海灣計劃日本頂級建筑師：古谷誠章香港設(shè)計之父：國際一線品質(zhì)精裝德國米勒，德國原裝高儀、杜拉維特，廚衛(wèi)精裝并配備全套頂級品牌家電，從細節(jié)處入手，打造深圳最人性化、最高端的精裝修國際一線品質(zhì)精裝德國米勒，德國原裝高儀、杜拉維特，廚衛(wèi)精裝并我們需要用“多大的空間”來實現(xiàn)理想？——戶型配比研判我們需要用“多大的空間”來實現(xiàn)理想？——戶型配比研判戶型研判戶型配比研判思路市場供給戶型市場供給戶型2客戶需求戶型未來供給戶型通過未來潛在競爭項目的戶型區(qū)間和比例進行系統(tǒng)分析第四次通過潛在競爭項目的戶型和比例修正本項目戶型和比例通過本片區(qū)二級市場客戶喜好和需求戶型區(qū)間系統(tǒng)分析第三次通過本片區(qū)二級市場客戶喜好和需求戶型修正項目戶型區(qū)間通過對片區(qū)已售項目的戶型區(qū)間和比例進行系統(tǒng)分析第一次通過已售項目的戶型區(qū)間和比例初步推導(dǎo)出本項目戶型和比例1通過對片區(qū)在售項目的戶型區(qū)間和比例進行系統(tǒng)分析第二次通過在售項目的戶型區(qū)間和比例初步推導(dǎo)出本項目戶型和比例34戶型配比確定6通過以上4次戶型系統(tǒng)分析，得出最終項目戶型配比目標客戶驗證根據(jù)目標客戶的需求進行驗證第五次通過目標客戶實際的換房需求進行驗證5戶型研判戶型配比研判思路市場供給戶型市場供給戶型2客戶需求戶結(jié)論:項目的最終戶型配比如下區(qū)域戶型面積區(qū)間（㎡）比例南區(qū)2+1150-17030%3+1180-21070%北區(qū)小復(fù)式227-24040%中復(fù)式270-28045%大復(fù)式280-35015%結(jié)論:項目的最終戶型配比如下區(qū)域戶型面積區(qū)間（㎡）比例南區(qū)2三拼、四拼已不是問題面對90/70政策下的戶型合拼設(shè)計院已經(jīng)有成熟的研究成果三拼、四拼已不是問題面對90/70政策下的戶型合拼設(shè)計院已北區(qū)戶型拼合演示（僅供參考）奇數(shù)層拼前拼后拼前①②③④⑤⑥⑧⑦⑨⑩①入戶花園②洗手間③搭板④餐廳⑤廚房⑥客廳1⑦客廳⑧主臥⑨露臺⑩露臺1打通為大露臺合為客廳衣帽間廚房和儲物間合為餐廳作為入戶花園①②③④⑤①入戶花園②洗手間③餐廳④廚房⑤客廳合并為臥室改為臥室改為洗手間改為衣帽間，擴大主臥面積偶數(shù)層北區(qū)戶型拼合演示（僅供參考）奇數(shù)層拼前拼后拼前①②③④南區(qū)戶型拼合演示（僅供參考）①②③④⑤⑥客廳+餐廳+洗手間餐廳+廚房+小陽臺父母房+廚房2個陽臺次臥+洗手間+主臥改成廚房和大餐廳改成大的客廳改成主臥打通廚房改洗手間客廳改次臥南區(qū)戶型拼合演示（僅供參考）①②③④⑤⑥客廳+餐廳+洗手間餐通過以上小復(fù)式和小戶型、小戶型之間的合拼，可以實現(xiàn)如下利好：合拼實現(xiàn)的利好規(guī)避90/70政策；實現(xiàn)項目的大戶型打造，體現(xiàn)項目高端形象，以及品牌影響；合拼的同時可實現(xiàn)功能區(qū)域的變換以及擴大，給予客戶不同的居住享受和空間的身份感；可合可分，降低開發(fā)風(fēng)險，實現(xiàn)項目利益最大化。通過以上小復(fù)式和小戶型、小戶型之間的合拼，可以實現(xiàn)如下利好：Part

3〉〉決定未來走向灣區(qū)客戶演變規(guī)律決定未來走向客戶需求決定未來走向產(chǎn)品打造決定未來走向商業(yè)打造決定未來走向Part3〉〉決定未來走向灣區(qū)客戶演變規(guī)律決定未來走向價值分類資源環(huán)境交通狀況展示性私密性居住價值商業(yè)價值商務(wù)價值旅游價值土地根據(jù)其所占資源、交通情況、展示性、私密性環(huán)境等因素，具有不同的功能價值地塊價值評價體系依據(jù)地塊價值評價體系，可以分析得出各地塊所具有的開發(fā)價值和最匹配的物業(yè)功能。功能選擇與地塊屬性物業(yè)功能與地塊屬性：依賴性最大的屬性決定了功能選擇與功能檔次；居住物業(yè)對私密性要求最高，私密性最高的地塊適合做最高居住價值的產(chǎn)品（別墅）；商業(yè)物業(yè)對交通與展示性以來性最大，城市交通最好、昭示性最好的地塊多為奢侈品等高檔商業(yè)；商務(wù)物業(yè)對交通地塊的以來最高；旅游價值對地塊資源與交通條件以來性最高。價值分類資源環(huán)境交通狀況展示性私密性居住價值商業(yè)價值商務(wù)價值項目地塊商業(yè)價值分析灣夏站中心路商業(yè)街中心路商圈輻射地鐵商圈輻射項目所在區(qū)域，受地鐵、中心路兩大商圈輻射，未來商業(yè)氛圍濃厚地鐵2號線是由南山赤灣至羅湖新秀區(qū)，途徑蛇口港、海上世界、世界之窗站、市民中心站、華強北站、東門站等人流積聚區(qū)域，為本項目商業(yè)提供大量的人流資源；中心路兩旁積聚后海片區(qū)豪宅樓盤，例如：卓越維港、皇庭港灣等高端項目，在未來將提供大量的高端消費客戶群體。項目地塊商業(yè)價值分析灣夏站中心路商業(yè)街中心路商圈輻射地鐵商圈地塊商業(yè)價值研判商業(yè)價值排序：中心路>工業(yè)七路>招商路>后海濱路中心商業(yè)的規(guī)劃，兩邊商業(yè)屬于對街商業(yè)，而且資源景觀和展示性相對最好，商業(yè)氛圍濃厚；工業(yè)七路對面是龐大的居住社區(qū)，人流較多，展示面足，資源景觀差點；招商路路面較寬，不能與對面商業(yè)形成互動，商業(yè)價值較低；后海濱路屬單面商業(yè)，展示面好，但是并無其他相關(guān)資源，商業(yè)價值不高。招商海月學(xué)校后海公館卓越維港南區(qū)皇庭港灣卓越維港北區(qū)中心路工業(yè)七路招商路后海濱路①②③④商業(yè)節(jié)點人流線商業(yè)節(jié)點價值排序：節(jié)點3>節(jié)點4>節(jié)點2>節(jié)點1地塊商業(yè)價值研判商業(yè)價值排序：中心路>工業(yè)七路>招商路>后海項目商業(yè)面積測算北區(qū)商鋪面積：6490平米集中商業(yè)：21490-6490=15000㎡注：以上面積均未考慮小區(qū)入口、車庫入口、地鐵入口等占用面積；前提：假設(shè)商鋪進深15米；以下測算因數(shù)據(jù)缺失，或許存在與實際不符，僅作參考；以下方案經(jīng)面積測算和中原實際商業(yè)操作經(jīng)驗綜合得出。南區(qū)南區(qū)全部做街鋪商業(yè)1層。商鋪面積：6000平米注：以上面積均未考慮小區(qū)入口、車庫入口等占用面積。2592013816255201541660188201660地塊度量寬度：項目商業(yè)面積測算北區(qū)商鋪面積：6490平米前提：南區(qū)南區(qū)全部項目商業(yè)規(guī)劃建議綜合考慮南北地塊商業(yè)臨街面、商業(yè)體量大小以及北地塊減少1萬平米住宅做商業(yè)的想法，初步對項目商業(yè)如下建議：北地塊商業(yè)建議沿地鐵口部分下挖，做大型地下廣場，供人流積聚和疏散，為地下廣場商業(yè)提供大量人流，以及為項目的集中商業(yè)做人流導(dǎo)向；其他沿街面，除商業(yè)價值較低的后海濱路外，全部做沿街做商鋪；南地塊全部做街鋪。下沉商業(yè)廣場集中商業(yè)街鋪街鋪項目商業(yè)規(guī)劃建議綜合考慮南北地塊商業(yè)臨街面、商業(yè)體量大小以及商業(yè)布局建議—利用下沉廣場打通與地鐵口的連通節(jié)點設(shè)置體量較大商業(yè)15米進深臨街1層商鋪；體量約1000平米節(jié)點設(shè)置體量較大商業(yè)下沉式廣場15米進深臨街1層商鋪；體量約6000平米下沉廣場2000平米設(shè)置特色休憩空間小區(qū)出入口小區(qū)出入口街鋪商業(yè)6245平米集中商業(yè)15000平米，做兩層小區(qū)出入口小區(qū)出入口商業(yè)布局建議—利用下沉廣場打通與地鐵口的連通節(jié)點設(shè)置體量較大商業(yè)人流走向示意下沉式廣場小區(qū)出入口小區(qū)出入口小區(qū)出入口小區(qū)出入口來自北面豪宅以及寶能商業(yè)部分客戶流來自普通住宅區(qū)以及蛇口方向客戶流量來自市內(nèi)或者附近的地鐵流客戶來自南部豪宅以及其他客戶商業(yè)人流走向示意下沉式廣場小區(qū)出入口小區(qū)出入口小區(qū)出入口小區(qū)商業(yè)定位，如何同住宅一起決定未來走向？商業(yè)定位，如何同住宅一起決定未來走向？區(qū)域體量商業(yè)分析中心路商業(yè)街優(yōu)勢：地鐵上蓋帶來大量人流，連通深圳各大商業(yè)中心地處豪宅片區(qū)，周邊眾多高端消費人群中心路景觀好，商業(yè)氛圍濃劣勢：臨近區(qū)域最大型商業(yè)“太古城”，燈下黑，本項目商業(yè)必須有特色地鐵在后海濱路上，離中心路商業(yè)集中區(qū)遠，需要將人流引入商業(yè)價值高的區(qū)域項目名稱商業(yè)面積（㎡）商業(yè)形式新天時代1.2萬非集中式商業(yè)曦灣2000非集中式商業(yè)三湘3萬非集中式商業(yè)皇庭1萬非集中式商業(yè)鴻威1.7萬1萬平米集中式商業(yè)，7000平米非集中式商業(yè)頤安閱海3000非集中式商業(yè)維港3萬非集中式商業(yè)太古城9.6萬大部分做集中商業(yè)，地上4.1萬平米、地上5.5萬平米2.7萬？規(guī)模的困惑區(qū)域體量商業(yè)分析中心路商業(yè)街優(yōu)勢：劣勢：項目名稱商業(yè)面積（㎡灣區(qū)商業(yè)點評：“一家獨大，其他借勢而為”新天灣畔鴻威海怡軒皇庭港灣卓越維港寶能太古城曦灣華府頤安閱海三湘海尚名居灣畔口岸區(qū)后海商住區(qū)后海濱路中心路科苑南路集中商業(yè)是中檔百貨超市，街鋪以普通名店為主零散商鋪，檔次不高零散商鋪，檔次不高體量小，商業(yè)檔次不高零散商業(yè)，受寶能影響，商業(yè)檔次不高重要競爭對手，以大體量集中商業(yè)和主力店鋪為主零散商業(yè)，檔次不高灣區(qū)商業(yè)點評：“一家獨大，其他借勢而為”新天灣畔鴻威海怡軒皇思考：作為社區(qū)散鋪商業(yè)，除了足夠近，還有什么理由能吸引他們消費？經(jīng)營情況不好帶來的必然是對住宅價值的貶低！沒有特色的商業(yè)在灣區(qū)很難經(jīng)營！！思考：作為社區(qū)散鋪商業(yè)，除了足夠近，還有什么理由能吸引他們消一種模式引發(fā)的思考一種模式引發(fā)的思考風(fēng)靡全球“LifestyleShoppingCenter”商業(yè)理念強調(diào)休閑第一說〖Lifestyle購物中心是一種全新的商業(yè)地產(chǎn)模式，最創(chuàng)新的地方也就是將傳統(tǒng)的消費模式向休閑的“生活方式”的傾斜和功能側(cè)重。強調(diào)環(huán)境第一與Shoppingmall和傳統(tǒng)的商業(yè)步行街相比，Lifestyle購物中心更加注重環(huán)境和建筑設(shè)計，突出合理的布局、特色的風(fēng)格和環(huán)境的舒適、閑雅，與消費者階層生活品味、消費習(xí)慣相匹配。國際購物中心協(xié)會（TheInternationalCouncilofShoppingCenters）對LifestyleShoppingCenter的定義“位于密度較高的住宅區(qū)域，迎合本商圈中消費顧客對零售的需求及對休閑方式的追求，具有露天開放及良好環(huán)境的特征。主要有高端的全國性連鎖專賣店，或以時裝為主的百貨主力店，多業(yè)態(tài)集合，以休閑為目的，包括餐飲、娛樂、書店等設(shè)施，通過環(huán)境、建筑及裝飾的風(fēng)格營造出別致的休閑消費場所?！憋L(fēng)靡全球“LifestyleShoppingCenterLifestyle購物中心

“規(guī)模適中的高端休閑生活方式，通常出現(xiàn)在高端豪宅區(qū)”美國的Lifestyle購物中心的規(guī)模平均在5-6萬平左右。如今國內(nèi)Shoppingmall從規(guī)模上一般在美國Lifestyle購物中心體量的兩倍左右，比較而言，Lifestyle購物中心從建筑形式和規(guī)模上更貼近于傳統(tǒng)商業(yè)步行街。規(guī)模對比商業(yè)步行街ShoppingmallLifestyle購物中心占地3-5萬平5-8萬平3-5萬平建筑面積5-88-15萬平3-6萬平建筑基底占地率50-60%60-70%45-55%建筑層數(shù)（普遍）2-43-52-4Lifestyle購物中心“規(guī)模適中的高端休閑生活方式，通Lifestyle購物中心

適應(yīng)條件：周邊具有充足的城市尖端消費人群片區(qū)休閑生活氛圍濃厚周邊具有一定的城市景觀主題商業(yè)特色突出業(yè)態(tài)比重服務(wù)功能購物（有店鋪零售業(yè)態(tài)）高端餐飲休閑娛樂主力店零售店鋪其它總比重Shoppingmall8-10%3-5%3-4%40-50%30-40%3-5%100%Lifestyle購物中心18-22%20-22%15-18%6-10%30-35%3-5%100%相對于shoppingmall，在業(yè)態(tài)上，零售店鋪占到30-35%（和mall基本相當(dāng)），高端餐飲、休閑娛樂、主力店占到50%左右，遠高于mall該商業(yè)運營模式重點在于“高端餐飲、休閑娛樂”的招商Lifestyle購物中心適應(yīng)條件：業(yè)態(tài)比重服務(wù)功能購物（一種現(xiàn)象引發(fā)的思考找到高端人群不去shoppingmall消費、愿意來這里消費的理由！——真正的高端人群是不喜歡到嘈雜、喧鬧的環(huán)境消費的一種現(xiàn)象引發(fā)的思考找到高端人群不去shoppingmal何炅、楊樂樂尋覓特色小吃何炅、楊樂樂尋覓特色小吃黃磊、鄭沛芳相聚特色餐廳黃磊、鄭沛芳相聚特色餐廳片區(qū)內(nèi)部已經(jīng)有“大而全”的大型商場，我們要走差異化路線，在集中式商業(yè)中引入高端餐飲、休閑娛樂，打造灣區(qū)最具特色的高端休閑主題商業(yè)。灣區(qū)高端商業(yè)，在此封頂最巔峰的項目理當(dāng)配備最巔峰的商業(yè)片區(qū)內(nèi)部已經(jīng)有“大而全”的大型商場，我們要走差異化路線，在集為頂級餐廳量身定做的商業(yè)規(guī)劃為頂級餐廳量身定做的商業(yè)規(guī)劃集中式商業(yè)定位全球聞名歷史悠久的頂級餐廳，全球僅有68家三星級米其林餐廳米其林餐廳集中式商業(yè)定位全球聞名歷史悠久的頂級餐廳，全球僅有68家三星集中式商業(yè)定位法國依云水療——世界一流的水療服務(wù)集中式商業(yè)定位法國依云水療——世界一流的水療服務(wù)集中式商業(yè)定位特色法國餐廳集中式商業(yè)定位特色法國餐廳特色下沉廣場——風(fēng)帆廣場在廣場上制造象征風(fēng)帆的標志物—成為整個商業(yè)人流集聚地，配合廣場形成大型半露天的特殊空間，同時可以采用燈光效果，在夜晚變幻色彩，配以休閑商業(yè)，真正成為區(qū)域非常有特色的商業(yè)廣場。特色下沉廣場——風(fēng)帆廣場在廣場上制造象征風(fēng)帆的標志物—成為整特色下沉廣場——業(yè)態(tài)示意下沉廣場以休閑為主，廣場設(shè)置小品，業(yè)態(tài)以星巴克、滿記甜品、哈根達斯，反斗樂園為主，成為茶余飯后休閑的聚集地特色下沉廣場——業(yè)態(tài)示意下沉廣場以休閑為主，廣場設(shè)置小品，業(yè)收益方案：商業(yè)收益分析方案一：集中商業(yè)、下沉商業(yè)自持，其他商業(yè)全部出售方案二：全部商業(yè)自持商業(yè)體量：北區(qū)：集中商業(yè)15000平米集中商業(yè)，下沉廣場2000平米商業(yè)，以及街鋪6245平米；南區(qū)：街鋪6000平米售賣分析：街鋪可售可租，集中商業(yè)只租不售，下沉廣場商業(yè)，因涉及偷面